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理財管理制度是企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理的核心組成部分，旨在規(guī)范企業(yè)資金運作，提高資金使用效率，保障企業(yè)財務(wù)安全。它涵蓋了投資決策、風(fēng)險管理、資金調(diào)度、收益分配等多個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
包括哪些方面
1. 投資管理：明確投資原則，規(guī)定投資項目的篩選標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定投資回報率目標(biāo)，規(guī)范投資審批流程。
2. 風(fēng)險管控：建立風(fēng)險評估機制，制定風(fēng)險應(yīng)對策略，確保企業(yè)財務(wù)風(fēng)險在可控范圍內(nèi)。
3. 資金運營：規(guī)定資金的籌集、使用、調(diào)度和回收程序，優(yōu)化資金配置，減少閑置資金。
4. 成本控制：設(shè)定成本預(yù)算，實施成本核算，監(jiān)控成本變動，促進成本節(jié)約。
5. 收益分配：確定利潤分配政策，合理規(guī)劃稅收，保障股東權(quán)益。
6. 內(nèi)部審計：定期進行財務(wù)審計，檢查財務(wù)制度執(zhí)行情況，確保財務(wù)信息的真實性和完整性。
重要性
理財管理制度的重要性不言而喻。一方面，它為企業(yè)提供了清晰的資金運作規(guī)則，有助于避免決策失誤，降低財務(wù)風(fēng)險；另一方面，通過規(guī)范化的財務(wù)管理，可以提升資金使用效率，增加企業(yè)盈利，鞏固市場地位。此外，良好的理財管理制度也是吸引投資者、維護企業(yè)信譽的關(guān)鍵。
方案
1. 制定詳盡的投資策略：根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，制定長期和短期的投資計劃，明確投資領(lǐng)域和風(fēng)險偏好。
2. 建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)：實時監(jiān)控財務(wù)指標(biāo)，一旦發(fā)現(xiàn)異常，立即啟動應(yīng)急預(yù)案。
3. 實施動態(tài)資金管理：根據(jù)業(yè)務(wù)需求和市場變化，靈活調(diào)整資金配置，確保資金流動性。
4. 強化成本與收益分析：推行全面預(yù)算管理，定期進行成本效益分析，優(yōu)化資源配置。
5. 完善內(nèi)控機制：設(shè)立獨立的審計部門，定期對企業(yè)財務(wù)進行審查，確保制度執(zhí)行到位。
6. 提升財務(wù)人員素質(zhì)：通過培訓(xùn)和激勵機制，提升財務(wù)團隊的專業(yè)能力和服務(wù)意識。
總結(jié)而言，理財管理制度是企業(yè)財務(wù)管理的靈魂，只有建立健全的制度，才能確保企業(yè)在復(fù)雜的市場環(huán)境中穩(wěn)健前行。
理財管理制度范文
第1篇 燃料管理財務(wù)人員安全責(zé)任制
1 范圍
1.1 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了__發(fā)電有限公司燃料管理部核算、收款員在安全工作中應(yīng)負(fù)的責(zé)任與要求,檢查與考核。
1.2 本標(biāo)準(zhǔn)適用于__發(fā)電有限公司燃料管理部核算、收款員的安全工作。
2 引用標(biāo)準(zhǔn)
《中華人民共和國國安全生產(chǎn)法》中華人民共和國國主席令(第七十號)2002.06.29
《中國__集團公司系統(tǒng)安全生產(chǎn)責(zé)任制管理辦法》__集團制(2005)41號
《中國__集團公司安全生產(chǎn)工作規(guī)定》__集團制(2010)17號
《電力企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)人員安全生產(chǎn)職責(zé)規(guī)定》電安生[1996]640號
《__股份有限公司發(fā)電企業(yè)主要生產(chǎn)管理崗位安全生產(chǎn)職責(zé)》[2006]95號
3 安全工作應(yīng)負(fù)的責(zé)任與要求
3.1 燃料管理部核算、收款員在燃料公司正、副主任的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)燃料管理部核算、收款員工作范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)。
3.2 嚴(yán)格遵守安全規(guī)程、燃料的各種管理標(biāo)準(zhǔn)和管理制度,做到不違章作業(yè)。有權(quán)制止他人違章作業(yè)。及時糾正燃料管理部在核算、收款工作中的失職和違章行為。
3.3 參加燃料管理部正、副主任召開的生產(chǎn)會,服從領(lǐng)導(dǎo),聽從指揮,保質(zhì)保量安全地完成任務(wù),保證做到“三不傷害”。發(fā)生異常、未遂、事故時,應(yīng)及時向燃料管理部正、副主任匯報,并保護好現(xiàn)場,不隱瞞事故真相。
3.4 認(rèn)真參加公司安全活動和安全培訓(xùn),認(rèn)真學(xué)習(xí)緊急救護法,能進行現(xiàn)場搶救;認(rèn)真學(xué)習(xí)事故通報,吸取教訓(xùn),防止事故。崗位技能達到“三熟”、“三能”。
3.5 履行職責(zé),對各項燃料經(jīng)濟指標(biāo)的統(tǒng)計、考核工作的安全性、正確性負(fù)責(zé)。
3.6 負(fù)責(zé)各項經(jīng)濟小指標(biāo)分析,發(fā)現(xiàn)對安全生產(chǎn)有影響的問題,應(yīng)及時查明原因,匯報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),采取防范措施,確保設(shè)備安全運行。
3.7 妥善保管好各種統(tǒng)計數(shù)據(jù),以便有關(guān)部門查找數(shù)據(jù)進行技術(shù)、安全分析,未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可,不得任意銷毀。
3.8 負(fù)責(zé)本公司與經(jīng)營相關(guān)數(shù)據(jù)的安全保密工作,嚴(yán)禁失密、泄密。
4 檢查與考核
4.1 本標(biāo)準(zhǔn)由__發(fā)電有限公司安全監(jiān)察部和燃料管理部主任進行檢查與考核。
4.2 本標(biāo)準(zhǔn)與《__發(fā)電有限公司經(jīng)濟責(zé)任制》、《__發(fā)電有限公司工作標(biāo)準(zhǔn)》、《__發(fā)電有限公司安全工作獎懲標(biāo)準(zhǔn)》一并考核。
5 附加說明
本標(biāo)準(zhǔn)由燃料管理部、安全監(jiān)察部起草
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第2篇 酒店管理財務(wù)總監(jiān)崗位職責(zé)
酒店管理公司財務(wù)總監(jiān)的崗位職責(zé)
1、執(zhí)行管理公司董事會的各項決議和指令,在總經(jīng)理的指導(dǎo)下,抓好各酒店的財務(wù)管理工作。
2、輔導(dǎo)下屬酒店財務(wù)總監(jiān)編寫財務(wù)預(yù)算及實施預(yù)算的計劃。
3、掌握酒店財務(wù)運作規(guī)律,深入下屬酒店財務(wù)部了解財務(wù)運作情況,組織交流,總結(jié)經(jīng)驗,并及時推廣。
4、發(fā)揮指導(dǎo)作用,制定各種財務(wù)管理制度,加強對下屬酒店資金管理、財產(chǎn)管理、財務(wù)資料管理、電腦管理。
5、發(fā)揮其監(jiān)察作用,定期檢查下屬酒店財務(wù)制度執(zhí)行情況,嚴(yán)肅財務(wù)紀(jì)律。防止套匯、挪用、貪污、盜竊行為;嚴(yán)格控制采購物料和費用支出,發(fā)現(xiàn)問題,及時堵塞漏洞。
6、認(rèn)真研究國家稅法稅規(guī),正確指導(dǎo)下屬酒店財務(wù)總監(jiān)依法納稅,合法避稅。
7、認(rèn)真研究酒店財務(wù)運作與管理,不斷積累酒店財務(wù)管理經(jīng)驗,進行資料記錄,主持編寫《jky酒店管理》財務(wù)管理篇章部分。
第3篇 酒店投保信貸外匯管理財務(wù)管理制度
酒店財務(wù)管理制度之投保、信貸、外匯管理
一、投保管理
1、酒店投保的險種包括車輛險、財產(chǎn)險及其它險種(不含員工個人相關(guān)保險);
2、酒店上述險種的投保業(yè)務(wù)由集團公司財務(wù)部統(tǒng)一代理,所需資料由酒店財務(wù)部協(xié)助提供;
3、酒店投保險種的索賠手續(xù)由集團公司財務(wù)部代理。發(fā)生意外事故時,相關(guān)的事故部門或事故責(zé)任人必須按照國家《保險條例》規(guī)定時限及時通知酒店財務(wù)部,后者會同事故部門協(xié)助集團公司財務(wù)部辦理索賠手續(xù)。
二、信貸管理
1、酒店信貸業(yè)務(wù)由集團公司財務(wù)部統(tǒng)一代理;
2、酒店財務(wù)部為集團公司財務(wù)部提供信貸業(yè)務(wù)所需資料并協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。
三、外匯管理
1、收銀部每班收銀員須對營業(yè)收入中的外幣、現(xiàn)匯、人民幣分別詳細(xì)記錄于營業(yè)收入投款表中,并將投款表、現(xiàn)鈔及現(xiàn)匯裝入投款袋后投入酒店指定的投款箱,嚴(yán)禁私自兌換;
2、財務(wù)部收到外匯轉(zhuǎn)帳票據(jù)后,于第二個工作日內(nèi)及時委托銀行轉(zhuǎn)帳;
3、客人辦理外匯兌換業(yè)務(wù),收銀部收銀員一律按銀行與本酒店確定的當(dāng)日匯率折算,嚴(yán)禁擅自變動匯率;
4、財務(wù)部根據(jù)酒店資金使用情況,填寫《外匯兌換申請單》(見附件十四)經(jīng)總經(jīng)辦審批后按審批意見辦理外匯兌換。
第4篇 酒店票據(jù)管理財務(wù)管理制度
酒店財務(wù)管理制度之票據(jù)管理
一、票據(jù)包括財務(wù)票據(jù)和經(jīng)營用票據(jù)。其中,財務(wù)票據(jù)包括收據(jù)、發(fā)票、定額票據(jù)、支票、信用證等;經(jīng)營用票據(jù)包括機幣、機幣券、消費券、代用券、贈券、出品單、月卡等。
二、發(fā)票、定額票據(jù)、支票、信用證由財務(wù)部根據(jù)業(yè)務(wù)需要,到相關(guān)單位或主管部門申請領(lǐng)用。
三、收據(jù)與經(jīng)營用票據(jù)的購買、印刷或制作,由財務(wù)部根據(jù)業(yè)務(wù)需要,提交書面申請報告報總經(jīng)辦審批。
1、不需改板制作的,經(jīng)審批同意后,按酒店《物資采購管理制度》執(zhí)行;
2、需定板或改板制作的,經(jīng)審批同意后,財務(wù)部聯(lián)系營銷部設(shè)計樣稿,經(jīng)雙方簽認(rèn)再報總經(jīng)辦審批,批準(zhǔn)后按酒店《物資采購管理制度》執(zhí)行。
四、財務(wù)票據(jù)和經(jīng)營用票據(jù)的保管、領(lǐng)用等工作事項分別按酒店《財務(wù)票據(jù)管理規(guī)定》和《營業(yè)票據(jù)管理規(guī)定》執(zhí)行。
五、需淘汰的機幣、未經(jīng)使用的收據(jù)與經(jīng)營用票據(jù)廢止時,財務(wù)部須提交書面申請報告報總經(jīng)辦審批后,按批復(fù)意見執(zhí)行。
六、經(jīng)批準(zhǔn)廢止的收據(jù)或經(jīng)營用票據(jù)需銷毀時,財務(wù)部須提交書面的銷毀報告及銷毀清單報總經(jīng)辦批準(zhǔn)后執(zhí)行。銷毀時,總經(jīng)辦視情況派人與財務(wù)部共同銷毀,并在銷毀清單上簽名。
第5篇 酒店財務(wù)會計檔案管理財務(wù)管理制度
酒店財務(wù)管理制度之財務(wù)會計檔案管理
一、酒店財務(wù)會計檔案包括會計憑證、會計帳簿、會計報表、會計文件和其他有保存價值的資料;
二、會計經(jīng)理每年對酒店財務(wù)會計檔案按種類、分年度裝訂成冊,并在封面上記載檔案內(nèi)容、時間、頁數(shù)、編號予以歸檔;
三、財務(wù)會計檔案須按國家《會計檔案管理制度》的規(guī)定時間進行保管。
四、財務(wù)會計檔案未經(jīng)總經(jīng)辦批準(zhǔn)不得外借,內(nèi)部借閱須經(jīng)財務(wù)總監(jiān)批準(zhǔn)并辦理相關(guān)借閱登記手續(xù)。
五、財務(wù)部的管理人員因工作變動,需辦理檔案移交手續(xù),監(jiān)交人、移交人和接收人須在移交清單(冊)上簽認(rèn)。
六、財務(wù)會計檔案保管期滿需銷毀時,會計經(jīng)理須提交書面銷毀意見及需銷毀的會計檔案清冊,經(jīng)財務(wù)總監(jiān)審核,呈報總經(jīng)辦批準(zhǔn)后執(zhí)行。銷毀時,由會計經(jīng)理與總經(jīng)辦指定人員共同銷毀,并在銷毀清冊上簽名及加蓋公章。
第6篇 酒店款項支付管理財務(wù)管理制度
酒店財務(wù)管理制度之款項支付管理
一、酒店各種款項支付程序:
1、員工工資的支付:按酒店《工資發(fā)放管理規(guī)定》執(zhí)行;
2、銀行代扣代繳費用(銀行貸款利息、水電費、稅金、社保費、通訊費用等)的支付:財務(wù)部出納員根據(jù)酒店與相關(guān)銀行簽定的《委托代扣代繳協(xié)議(合同)》或經(jīng)相關(guān)部門審核的費用繳付通知單,在扣款期前安排足額款項存入相應(yīng)銀行帳號;
3、工程款的支付:酒店工程部行政秘書根據(jù)合同或工程進度填寫《工程付款審批表》(見附件九)--工程部相關(guān)主管簽署意見--工程總監(jiān)確認(rèn)--財務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--主管會計填寫《付款憑證》(見附件十)--出納員受理票據(jù)予以付款;
4、固定供應(yīng)商貨款的支付:主管會計根據(jù)合同填寫《付款憑證》--采購總監(jiān)確認(rèn)--財務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員憑《付款憑證》予以付款;
5、非采購、工程合同款的支付:主管會計根據(jù)合同填寫《付款憑證》--相關(guān)部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)--財務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員憑《付款憑證》予以付款;
6、報銷及日常費用的支付:需報銷費用的員工將費用報銷單據(jù)粘貼在《費用報銷單》上并簽名--部門負(fù)責(zé)人審核--主管會計填寫《付款憑證》--財務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員憑《付款憑證》予以付款--報銷員工簽收;
7、暫借款的支付:酒店員工因公外出或辦理業(yè)務(wù)及其他原因需要借款時,由借款人填寫借款單--部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)--財務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員付款。
8、采購借款支付:
1)采購部采購員日借款金額在1萬元(含1萬元)以下,由借款人填寫借款單--采購總監(jiān)確認(rèn)--財務(wù)總監(jiān)審批--出納員付款;
2)采購員日借款金額在1萬元以上10萬元(含10萬元)以下的,須憑有效采購申請單填寫借款單--采購總監(jiān)確認(rèn)--財務(wù)總監(jiān)審批--出納員付款;
3)采購員日借款金額在10萬元以上的,須憑有效采購申請單填寫借款單--采購總監(jiān)確認(rèn)--財務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員付款。
9、備用金的支付:由需要使用備用金的部門提出書面申請-- 總經(jīng)辦審批--申請部門填寫借款單--財務(wù)總監(jiān)審批--出納員付款。
10、保證金的支付:
1)合同保質(zhì)(修)金的支付:保質(zhì)(修)期滿后,酒店相關(guān)部門提交保質(zhì)(修)金支付報告--總經(jīng)辦審批--主管會計填寫《付款憑證》--相關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽認(rèn)--財務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員憑《付款憑證》付款;
2)員工、住客、掛帳協(xié)議客戶的押金支付:押金交付人將本酒店開具的收據(jù)或書面證明及相關(guān)資料交主管會計填寫《付款憑證》--財務(wù)總監(jiān)審核--總經(jīng)理審批--出納員付款--收款人簽收。
二、除本章第一條第6、7、8、9款的款項隨時發(fā)生隨時支付外,其他款項的支付由財務(wù)部根據(jù)各部門每周五17:00前提交的下周《部門資金使用計劃表》(見附件十一)編制《周付款計劃表》(見附件十二),于次周一上午報總經(jīng)辦審批。出納員根據(jù)經(jīng)審批同意的《周付款計劃表》按上述程序辦理支付手續(xù)。遇特殊情況,未列入《周付款計劃表》但必須支付的款項須報總經(jīng)辦審批。
三、每周一至周五14:00至17:00為財務(wù)部出納員向受款人支付款項的時間。
四、財務(wù)部出納員不準(zhǔn)白條抵庫,跨月借款必須及時入帳,特殊情況須報總經(jīng)辦審批。
五、員工借款須嚴(yán)格按申請用途使用,業(yè)務(wù)完畢后,借款人須及時辦理報銷或還款手續(xù),還款期限不得超過一個月。遇特殊情況,不能按時報銷或還款的,借款人須提前填寫《借款異常情況說明表》(見附件十三)送財務(wù)總監(jiān)審核后報總經(jīng)辦審批。否則,財務(wù)部將從借款人工資中予以抵扣。
第7篇 酒店收入成本和費用管理財務(wù)管理制度
酒店財務(wù)管理制度之收入、成本和費用管理
一、酒店每年對經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、經(jīng)營管理費用實行計劃管理。
1、營銷部于每年十月底前編制酒店下一年度的《銷售預(yù)測分析報告》報總經(jīng)辦審批;
2、總經(jīng)辦于五個工作日內(nèi)將批準(zhǔn)的《銷售預(yù)測分析報告》下發(fā)財務(wù)部與各營業(yè)部門;
3、酒店各部門于每年十一月十五日前制訂本部門下一年度經(jīng)營管理計劃報送財務(wù)部。其中,營業(yè)部門根據(jù)《銷售預(yù)測分析報告》及本部門對下一年度經(jīng)營管理情況的預(yù)測編制計劃(見附件三),管理部門根據(jù)本部門上年同期管理數(shù)據(jù)及同行業(yè)相關(guān)管理狀況編制計劃(見附件四);
4、財務(wù)部根據(jù)各部門報送的經(jīng)營管理計劃,在歸納分析和綜合平?的基礎(chǔ)上制訂下一年度酒店經(jīng)營管理計劃(見附件五)、經(jīng)調(diào)整后的部門經(jīng)營管理計劃及《酒店經(jīng)營管理考核方案》報總經(jīng)辦審批;
5、財務(wù)部將經(jīng)審批同意的部門經(jīng)營管理計劃分別下發(fā)相應(yīng)部門執(zhí)行。
二、酒店經(jīng)營收入分為營業(yè)收入和營業(yè)外收入。其中營業(yè)收入由收銀部收銀員按酒店《收銀操作規(guī)定》執(zhí)行,營業(yè)外收入由相關(guān)部門按酒店《營業(yè)外收入管理規(guī)定》執(zhí)行。
三、營業(yè)部門根據(jù)總經(jīng)辦審定的成本率或經(jīng)營情況制訂銷售項目收費標(biāo)準(zhǔn),并填寫《營業(yè)項目收費標(biāo)準(zhǔn)(調(diào)整)表》(見附件六 )經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽認(rèn)--財務(wù)部成本經(jīng)理審核--財務(wù)總監(jiān)審批后執(zhí)行(財務(wù)部成本經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)須二個工作日內(nèi)審批)。
四、酒店對生產(chǎn)經(jīng)營過程實行成本控制和經(jīng)營管理考核。
1、成本部按酒店《物資市場調(diào)查規(guī)定》定期或不定期進行市場調(diào)查,并于每季度末編寫《物資市場調(diào)查分析報告》報總經(jīng)辦審批;
2、成本部收到采購部報送的固定供應(yīng)商《固定采購價格定價表》和《直接采購參考價格表》或《直接采購參考價格調(diào)價表》后,于兩個工作日內(nèi)進行市場調(diào)查及價格審核確認(rèn),并返回采購部;
3、成本部每月按總經(jīng)辦批準(zhǔn)營業(yè)部門的成本率與經(jīng)營費用和管理部門的管理費用進行監(jiān)督檢查,并于次月十日前編寫《成本、費用數(shù)理分析報告》,呈報總經(jīng)辦;
4、收銀部收銀員按總經(jīng)辦批準(zhǔn)的營業(yè)部門價格折扣率、優(yōu)惠權(quán)限對營業(yè)部門各級管理人員上述權(quán)限的使用進行監(jiān)督,成本部夜間核算員須每日逐單審核并編制營業(yè)收入日報表交日間核算員復(fù)審。
5、成本部成本核算人員按酒店《付款單證審核規(guī)定》執(zhí)行成本審核工作。
五、酒店收入、成本和費用按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則準(zhǔn)確、完整地進行核算。
六、財務(wù)部根據(jù)酒店和部門上月經(jīng)營管理收支狀況,結(jié)合已審批的酒店及各部門經(jīng)營管理計劃于每月九日前編制《酒店經(jīng)營與計劃考核對照表》(見附件七)與《部門經(jīng)營(管理)與計劃考核對照表》(見附件八),上報總經(jīng)辦及送給各相應(yīng)部門。
第8篇 酒店資產(chǎn)管理財務(wù)管理制度
酒店財務(wù)管理制度之資產(chǎn)管理
一、酒店資產(chǎn)管理的重點為貨幣資產(chǎn)(庫存現(xiàn)金、銀行存款)、債權(quán)資產(chǎn)(各種應(yīng)收帳款和預(yù)付帳款)、存量資產(chǎn)(存貨和固定資產(chǎn))等。
二、貨幣資產(chǎn)管理:
1、酒店現(xiàn)金結(jié)算限額(采購借款除外)為人民幣5,000.00元。凡超出國家《現(xiàn)金管理條例》規(guī)定的現(xiàn)金支付范圍或現(xiàn)金結(jié)算限額的均不得支付現(xiàn)金,特殊情況下須報總經(jīng)辦審批;
2、酒店現(xiàn)金收入應(yīng)于次日送存銀行,不得坐支現(xiàn)金。確因業(yè)務(wù)需要坐支時,須經(jīng)財務(wù)總監(jiān)審核簽認(rèn)后報總經(jīng)辦審批;
3、酒店收到現(xiàn)金(含銀行支票),必須開具票據(jù),嚴(yán)禁無憑據(jù)收款。
4、酒店銀行帳戶只供酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)收支結(jié)算使用,嚴(yán)禁外借或為他人套取銀行現(xiàn)金,特殊情況下須報總經(jīng)辦審批;
5、酒店對其在銀行留存印鑒的印章實行分管,出納員負(fù)責(zé)財務(wù)專用章的保管,會計經(jīng)理負(fù)責(zé)酒店法定代表人私章的保管。相關(guān)保管人對所蓋印章的票據(jù)用途和金額負(fù)責(zé)。
三、債權(quán)資產(chǎn)管理:
1、為加快資金回收,防止發(fā)生壞帳,加強酒店各種應(yīng)收帳款的管理,每年年末或根據(jù)實際需要,財務(wù)部須核對應(yīng)收款,向欠款單位發(fā)出《欠款確認(rèn)函》(見附件二),經(jīng)對方簽名蓋章確認(rèn)后予以存檔并按《欠款確認(rèn)函》的規(guī)定時間催收;
2、對確實無法按時收回或無法收回的債權(quán),由財務(wù)部提出處理建議,報總經(jīng)辦審批。
四、存量資產(chǎn)管理:
1、酒店固定資產(chǎn)分七類,折舊年限具體為:
1)房屋建筑物20年
2)機器設(shè)備10年
3)運輸工具5年
4)通訊設(shè)備5年
5)電子、電器設(shè)備5年
6)辦公家私5年
7)其他固定資產(chǎn)5年
2、固定資產(chǎn)預(yù)計凈殘值為10%;
3、酒店固定資產(chǎn)管理按照酒店《固定資產(chǎn)管理制度》執(zhí)行;
4、酒店存貨分為低值易耗品和倉庫庫存物資,其中低值易耗品的管理按照酒店《低值易耗品管理制度》執(zhí)行。庫存物資的管理按照酒店《倉庫管理制度》執(zhí)行;
5、酒店特設(shè)閑置資產(chǎn)倉,由財務(wù)部資產(chǎn)管理員對酒店備用、閑置、報廢、報損的固定資產(chǎn)、低值易耗品進行專門管理,以達到提高資產(chǎn)使用價值的目的。閑置資產(chǎn)(含報廢、報損)的管理按酒店《閑置資產(chǎn)倉管理規(guī)定》執(zhí)行。
第9篇 幼兒園財務(wù)管理財產(chǎn)保管制度
幼兒園財務(wù)管理、財產(chǎn)保管制度
1、各班組財產(chǎn)一律要登記造冊,全體人員要愛護室內(nèi)財產(chǎn),相互監(jiān)督,相互提醒。自然損壞報總務(wù)部門及時修理,個人無意損壞要賠償,故意損壞加重罰款,無人承擔(dān)者,由該班集體賠償。
2、各班固定財產(chǎn)一律不得隨意增減,不得擅自挪至其他室。需要時,必須通過園領(lǐng)導(dǎo)審批。
3、各班要保管好本班的財產(chǎn),學(xué)期末驗收一次。
4、園內(nèi)財產(chǎn)教職工不得私自外借,必要是時要經(jīng)過學(xué)校主管領(lǐng)導(dǎo)同意才能辦理。
5、各班教師要隨時對幼兒進行愛護公物的教育,輕拿輕放物品,管理好班內(nèi)財物。
6、全體教職工都要樹立愛護公物的意識,做到愛校如家。
7、凡需領(lǐng)取辦公用品教學(xué)用品時,要認(rèn)真履行簽字手續(xù),提倡節(jié)約精神。
第10篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理財務(wù)分析
任何管理工作都涉及分析現(xiàn)在、預(yù)測并規(guī)劃未來,物業(yè)管理公司理財亦不例外。物業(yè)管理公司財務(wù)分析是了解其經(jīng)營成果和財務(wù)狀況的重要途徑,同時也為預(yù)測和規(guī)劃未來提供了基礎(chǔ)。因而,物業(yè)管理公司的財務(wù)分析與效益評價是其財務(wù)管理活動的重要組成部分。
一、財務(wù)分析概述
財務(wù)分析的過程是對財務(wù)會計信息進行加工利用的過程。信息的使用者不同,其財務(wù)分析的目的、重點和運用的方法就不相同。在探討財務(wù)分析的具體方法之前,有必要了解財務(wù)分析的目的、要求和類型等。
(一)財務(wù)分析的目的
物業(yè)管理財務(wù)分析是以物業(yè)管理公司的財務(wù)報表等相關(guān)資料為基礎(chǔ),運用特定方法,對物業(yè)管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行研究、評價和預(yù)測,從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關(guān)利益團體的經(jīng)濟決策提供決策信息的一種管理活動。
盡管財務(wù)分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,然而,只有物業(yè)管理公司進行的財務(wù)分析較全面、深入。外部各利益團體由于經(jīng)濟決策的具體目的不同,財務(wù)信息的需求不大一樣,因而其財務(wù)分析的目的各有不同。如債權(quán)人重點分析物業(yè)管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力,而業(yè)主則側(cè)重評估物業(yè)管理公司的管理服務(wù)素質(zhì)和質(zhì)量等。物業(yè)管理公司管理層受投資者委托,全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理,其財務(wù)分析不僅要包括物業(yè)管理公司償債能力、獲利能力及其發(fā)展趨勢分析,還涉及對管理效率等能力的評價。此外,外部各利益團體的財務(wù)分析以物業(yè)管理公司提供的財務(wù)報表為基礎(chǔ),為了滿足信息需求者的不同信息需求,按照我國會計準(zhǔn)則及有關(guān)法規(guī)編制的財務(wù)報告僅提供各方共同需要的信息。物業(yè)管理公司進行財務(wù)分析時,除利用財務(wù)報表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經(jīng)營資料進行更深入的分析。可見,盡管財務(wù)分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,但由于他們在物業(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟利益,從而導(dǎo)致財務(wù)分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來,財務(wù)分析的具體目的可歸納為:
1.評價公司的財務(wù)狀況
就公司管理層、業(yè)主和債權(quán)人而言,分析公司的財務(wù)狀況,可以了解公司在一定時日資產(chǎn)的水平、構(gòu)成狀況及其流動性,負(fù)債的水平、構(gòu)成狀況及其與資產(chǎn)的比例關(guān)系,從而對公司的經(jīng)營風(fēng)險和償債能力作出正確的判斷。
2.評估公司的管理效率
管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數(shù)負(fù)債一經(jīng)確定,就具有相對的固定性,同時,公司的生產(chǎn)經(jīng)營過程就是運用資產(chǎn)賺取收益的過程,負(fù)債融資僅是公司為增加所控制的經(jīng)濟資源而作出的經(jīng)濟決策,因此,管理效率的高低主要表現(xiàn)在資產(chǎn)的管理效率上。分析公司的資產(chǎn)管理效率,有助于評價公司的資金營運狀況、經(jīng)營管理水平乃至公司的整體素質(zhì)。
3.評價公司的獲利能力
物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)有多種,盡管其基本業(yè)務(wù)――物業(yè)管理服務(wù)是一種盈利不多的業(yè)務(wù),但毋庸置疑,作為一經(jīng)營性組織,盈利是其主要經(jīng)營目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關(guān)重要,而且對債權(quán)人,特別是長期債權(quán)人也十分重要;因為公司償付長期債務(wù)能力的強弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業(yè)管理服務(wù)合約的前提下,獲利能力的信息對業(yè)主也有一定價值,它至少反映了公司經(jīng)營素質(zhì)、特別是管理素質(zhì)的高低。
綜上所述,財務(wù)分析的一般目的在于,通過對公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行分析、評價,為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團體的相關(guān)經(jīng)濟決策提供依據(jù)。
(二)財務(wù)分析的要求
財務(wù)分析所提供的信息恰當(dāng)與否,對經(jīng)濟決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進行財務(wù)分析時需謹(jǐn)慎從事,并按以下要求進行:
1.分析依據(jù)的公允性和充分性
由于財務(wù)報表是財務(wù)分析的基本依據(jù),財務(wù)報表是否公允,直接影響著財務(wù)分析結(jié)論的正確性。判斷公司財務(wù)報表是否公允的標(biāo)準(zhǔn)為:①在報表的所有重要項目上,財務(wù)報表揭示的信息是否可靠、公允;②會計處理方法,包括會計核算方法和報表編制方法,是否前后期一致。如會計處理方法前后期發(fā)生變動,宜在財務(wù)分析之前進行必要的調(diào)整,以消除其對分析結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。
進行財務(wù)分析,除利用公司財務(wù)報表反映的財務(wù)信息外,還需收集其他相關(guān)資料,主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、國家制訂的有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數(shù)公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果等,所有這些信息都是進行物業(yè)管理財務(wù)分析所必需的。
2.分析方法的恰當(dāng)性和綜合性
財務(wù)分析方法的選擇,取決于財務(wù)分析的目的?，F(xiàn)實中,財務(wù)分析的具體目的不盡相同,財務(wù)分析的方法也必然會有所差別。依據(jù)分析目的恰當(dāng)?shù)剡x擇分析方法,是形成正確分析結(jié)論的前提之一。例如,
業(yè)主最關(guān)心物業(yè)管理公司的管理素質(zhì),分析時應(yīng)選擇相應(yīng)的方法,側(cè)重評估公司管理效率和經(jīng)營管理水平的高低;公司管理層為提高經(jīng)濟效益,十分關(guān)注經(jīng)營管理中存在的問題,其選擇的分析方法常常會涉及對償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的評價。與此同時,值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結(jié)論的正確性,就一分析目的而言,有時要綜合運用多種不同的分析方法。
3.分析判斷的準(zhǔn)確性
財務(wù)分析過程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財務(wù)狀況、經(jīng)營成果的因素時,應(yīng)進行深入的調(diào)查研究,重點區(qū)分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結(jié)論。
(三)財務(wù)分析的種類
物業(yè)管理公司的財務(wù)分析多種多樣,按不同的標(biāo)志可作不同的分類。
1.按分析對象分類
按照分析對象的不同,可分為資產(chǎn)負(fù)債表分析、損益表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。
(1)資產(chǎn)負(fù)債表分析,是指基于資產(chǎn)負(fù)債表而進行的財務(wù)分析。資產(chǎn)負(fù)債表反映了公司在特定時點的財務(wù)狀況,是公司的經(jīng)營管理活動結(jié)果的集中體現(xiàn)。通過分析公司的資產(chǎn)負(fù)債表,能夠揭示出公司償還短期債務(wù)的能力,公司經(jīng)營穩(wěn)健與否或經(jīng)營風(fēng)險的大小,以及公司經(jīng)營管理總體水平的高低等。
(2)損益表分析,是指以損益表為對象進行的財務(wù)分析。損益表反映了公司在一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果,解釋了公司財務(wù)狀況發(fā)生變動的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過收入、成本費用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業(yè)主而言,它有助于分析公司管理收費的合理性及其使用效益。
(3)現(xiàn)金流量表分析,是以現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)進行的財務(wù)分析。現(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會計年度源于經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的現(xiàn)金流入流出信息,反映了公司現(xiàn)金狀況變動的原因和結(jié)果。對現(xiàn)金流量表進行分析,有助于評價公司獲取現(xiàn)金及其等價物的能力,了解公司償債能力及公司未來經(jīng)營業(yè)績可能發(fā)生變化的方向,從而加深對公司財務(wù)狀況的認(rèn)識。
值得注意的是:現(xiàn)實中,純粹的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多。評價公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理水平時,通常需同時以資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表為對象進行財務(wù)分析。
2.按分析方法分類
按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。
(1)橫向分析,又稱比較分析,是將同期財務(wù)報表中的兩個或多個項目進行比較,以反映它們之間的相互關(guān)系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構(gòu)成分析兩種。
(2)縱向分析,又稱趨勢分析,是通過對物業(yè)管理公司連續(xù)數(shù)期(年)的財務(wù)報表或財務(wù)比率進行對比,借以反映物業(yè)管理公司財務(wù)狀況變動趨勢的分析方法,它又具體分為指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種。
(3)財務(wù)分析過程中,分析人員除重視比較分析和趨勢分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況及其變化動態(tài)的信息,但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營的總體狀況,并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。
物業(yè)管理公司進行財務(wù)分析,研究、評價物業(yè)管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果,必須以物業(yè)管理公司的財務(wù)報表為基礎(chǔ)。財務(wù)報表是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。目前,依據(jù)我國頒布實施的會計制度和公司法,物業(yè)管理公司提供的財務(wù)報表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財務(wù)情況說明書。其中,進行財務(wù)分析主要運用資產(chǎn)負(fù)債表和損益表兩大基本報表。
二、橫向財務(wù)分析
現(xiàn)實財務(wù)分析中,橫向財務(wù)分析是運用最多的分析方法,主要包括比率分析和構(gòu)成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側(cè)面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等方面的信息。
(一)比率分析
比率分析是財務(wù)分析中常用的分析方法,其分析過程就是計算和解釋財務(wù)比率的過程。財務(wù)比率繁多,涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的各個方面,我們將其分為流動性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務(wù)比率四類(1995年,財政部公布了一套不同于國際慣例的評價指標(biāo)體系,包括10個指標(biāo):收入利潤率=利潤總額÷產(chǎn)品營業(yè)凈額;總資產(chǎn)報酬率=〔利潤+利息支出〕÷平均資產(chǎn)總額;資本收益率=凈利潤÷實收資本;資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額;流動比率〔或速動比率〕;應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)凈額÷應(yīng)收賬款平均余額;存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額÷期初所有者權(quán)益總額;社會貢獻率=企業(yè)社會貢獻總額÷平均資產(chǎn)總額;社會積
累率=納稅總額÷企業(yè)社會貢獻總額)。
1.流動性比率
在正常經(jīng)營條件下,物業(yè)管理公司的流動負(fù)債需以其流動資產(chǎn)所產(chǎn)生的貨幣資金來償付。流動性比率亦稱變現(xiàn)能力比率,是用來反映償還短期債務(wù)能力的指標(biāo)。該類指標(biāo)主要有流動比率、速動比率。
(1)流動比率。流動比率是物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)總額除以流動負(fù)債總額的比值,其計算公式為:
流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負(fù)債
從表2-3-1求得天龍物業(yè)管理公司的流動比率為:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般認(rèn)為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強,短期負(fù)債得到償還的保障越大;但比率過高,則意味著物業(yè)管理公司在流動資產(chǎn)上投資過多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計算結(jié)果表明:天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強,且1999年又進一步升高。有經(jīng)驗的分析人員都知道,該比率的恰當(dāng)水平會因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同。
(2)速動比率(酸性測試比率)。速動比率指速動資產(chǎn)和流動負(fù)債總額之比,計算公式為:
速動比率=速動資產(chǎn)÷流動負(fù)債
公式中,速動資產(chǎn)指扣除存貨后的流動資產(chǎn),包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款等項目。
在評價短期償債能力上,流動比率存在一定的局限性。流動資產(chǎn)中,各項目的變現(xiàn)能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應(yīng)收票據(jù)和應(yīng)收賬款均比存貨的流動性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后,才能轉(zhuǎn)換為貨幣資金。如果存貨由于質(zhì)量、價格等原因而無法使用,其流動性會大打折扣。因此,在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上,速動比率比流動比率更具有意義。
天龍物業(yè)管理公司的速動比率為:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。習(xí)慣上,速動比率以1為宜。由計算結(jié)果可知,天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強,1999年更趨向合理。盡管還應(yīng)結(jié)合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進一步分析,但速動比率數(shù)字顯示,天龍物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)的管理很可能存在問題。
2.管理效率比率
管理效率比率又稱運營效率比率,是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財務(wù)指標(biāo),主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其中,前兩個指標(biāo)反映了物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)經(jīng)營管理水平的高低,直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力。
(1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù),應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財務(wù)比率。
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷應(yīng)收賬款
應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期=應(yīng)收賬款÷(營業(yè)收入/360)=360÷應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率
從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:2795÷515=5.43(次),平均收現(xiàn)期為:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:3117÷543=5.74(次),平均收現(xiàn)期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龍物業(yè)管理公司1999年應(yīng)收賬款的管理水平有明顯提高;其速動比率的趨向合理,部分地同應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關(guān)。一般而言,各物業(yè)管理公司通常會結(jié)合自身狀況和行業(yè)習(xí)慣制定應(yīng)收賬款政策(即處理應(yīng)收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門催收和采取強硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。對這一比率分析時,應(yīng)重點同物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進行比較。
(2)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動性的財務(wù)指標(biāo),反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計算公式分別為:
存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷存貨
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨÷(營業(yè)成本/360)
利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2140÷1004=2.13(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2426÷1172=2.07(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低?？梢?天龍物業(yè)管理公司流動比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉(zhuǎn)速度過慢有關(guān)。同樣,分析存貨管理效率時,應(yīng)結(jié)合其具體情況,通過與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較,作出理性的判斷。
(3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固
定資產(chǎn)的利用效率,計算公式為:
固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷固定資產(chǎn)凈值
以天龍物業(yè)管理公司為例,1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷885=3.16(次),1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降,其原因很可能同當(dāng)年購置的固定資產(chǎn)投入服務(wù)的時間較遲有關(guān)。
(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營業(yè)收入的比值,計算公式為:
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷資產(chǎn)總額
利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計算出:1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷3612=0.77(次),1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標(biāo)是否合理,需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進行比較。近兩年,一些物業(yè)管理公司運用其資產(chǎn)獲取的營業(yè)收入低于資產(chǎn)數(shù)額,部分原因在于正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)數(shù)額較大,但這些用于擴大服務(wù)能力的在建項目完工后,將有助于未來總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高。可見,評價時還應(yīng)充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點。
3.獲利能力比率
近年來,無論是物業(yè)管理公司的外部利益團體還是管理層,都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財產(chǎn)增值,實現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關(guān)。長期債權(quán)人的權(quán)益能否得到保障,除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務(wù)人的長期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評價其受托代理責(zé)任的履行情況時,獲利能力是最主要的指標(biāo)。此外,業(yè)主們也同樣關(guān)心這一能力,因為在正確處理盈利和服務(wù)關(guān)系的前提下,物業(yè)管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務(wù)質(zhì)量的好壞。獲利能力指標(biāo)包括收入(銷售)利潤率、資產(chǎn)報酬率、權(quán)益報酬率等。
(1)營業(yè)毛利率。營業(yè)毛利率是毛利占營業(yè)收入的百分比,計算方法如下:
營業(yè)毛利率=(營業(yè)收入-營業(yè)成本)÷營業(yè)收入=毛利÷營業(yè)收入
從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2個百分點。這說明1999年的營業(yè)成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。
(2)收入(銷售)利潤率。收入(銷售)利潤率是凈利潤和營業(yè)收入之比。一般認(rèn)為,該比率是反映獲利能力的基本指標(biāo),它表明了一元營業(yè)收入中可用于形成稅后利潤的比重。在公司主營業(yè)務(wù)――物業(yè)管理突出的前提下,收入利潤率和營業(yè)毛利率結(jié)合在一起,可從整體上把握其經(jīng)營狀況。
收入利潤率=凈利潤÷營業(yè)收入
從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤率為:456÷2795=16.31%,1999年為:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65個百分點。假定行業(yè)平均水平為14%,則天龍物業(yè)管理公司的營業(yè)獲利能力明顯較強。從計算結(jié)果知,營業(yè)毛利率和收入利潤率揭示的信息相同――1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營業(yè)成本的增長速度大于成本費用的下降速度(有關(guān)分析見構(gòu)成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進行分析。
(3)資產(chǎn)報酬率。資產(chǎn)報酬率又稱投資報酬率(roi),是物業(yè)管理公司凈利潤和資產(chǎn)總額之比,表明了資產(chǎn)的綜合利用效果。
資產(chǎn)報酬率=凈利潤÷資產(chǎn)總額
從表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報酬率為:456÷3612=12.62%,1999年為:488÷3998=12.21%。資產(chǎn)報酬率等于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘以收入利潤率,它體現(xiàn)的資產(chǎn)利用效果更全面。計算結(jié)果表明:1999年,由于收入利潤率的降低,該比率略有下降。
(4)權(quán)益報酬率。權(quán)益報酬率或凈值報酬率,是凈利潤與所有者權(quán)益之比,其中,所有者權(quán)益是總資產(chǎn)扣除負(fù)債后的剩余權(quán)益。
權(quán)益報酬率=凈利潤÷所有者權(quán)益=凈利潤÷(總資產(chǎn)-負(fù)債)
從表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的權(quán)益報酬率為:456÷2222=20.52%,1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進一步確定(有關(guān)分析見杜邦體系部分)。
4.債務(wù)比率
債務(wù)比率利用負(fù)債與資產(chǎn)、權(quán)益之間的關(guān)系,反映物業(yè)管理公司償付長期債務(wù)能力的高低以及物業(yè)管理公司財務(wù)風(fēng)險的大小。對此,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體都十分關(guān)心。一般認(rèn)為,這類比率主要包括:資產(chǎn)負(fù)債比率、負(fù)債權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)等指標(biāo)。
(1)資產(chǎn)負(fù)
債比率。資產(chǎn)負(fù)債比率是負(fù)債占總資產(chǎn)的百分比,直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產(chǎn)依賴負(fù)債融通的比重,反映了物業(yè)管理公司的財務(wù)風(fēng)險。此外,由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來保障,這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度。
資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額
據(jù)表2-3-1中資料可知:1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債比率為:1390÷3612=38.48%,1999年為:1394÷3998=34.87%,負(fù)債融資的比重有所降低。
評價資產(chǎn)負(fù)債比率時,以行業(yè)平均水平作為判斷標(biāo)準(zhǔn)很重要。比重過高,投資者面臨的財務(wù)風(fēng)險就會很高,債權(quán)人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業(yè)管理公司的資金成本也會大幅升高,如我國國有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率在70%~80%之間,這是造成國有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過多的重要原因;比率過低,物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負(fù)債經(jīng)營的利益。國際上,一般認(rèn)為該比率為50%比較合適。由此看來,天龍物業(yè)管理公司的負(fù)債比重較低,經(jīng)營比較保守。
(2)負(fù)債權(quán)益比率。負(fù)債權(quán)益比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權(quán)益為債權(quán)人提供的保障程度,比值越小,債權(quán)人的利益越有保障。
負(fù)債權(quán)益比率=負(fù)債總額÷所有者權(quán)益總額
從表2-3-1求得:1998年該公司的負(fù)債權(quán)益比率為:1390÷2222=62.56%,1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認(rèn)為,負(fù)債權(quán)益比率以100%為宜。這一比率同資產(chǎn)負(fù)債比率反映的信息相同。
(3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營業(yè)利潤與利息費用的比率,用于反映物業(yè)管理公司支付債務(wù)利息的能力,計算方法為:
利息保障倍數(shù)=息稅前利潤÷利息費用=(利潤總額+利息費用)÷利息費用
經(jīng)計算可知:1998年該公司的利息保障倍數(shù)為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤總額的增大,天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標(biāo)準(zhǔn)為1倍,恰當(dāng)?shù)母断⒛芰λ綉?yīng)結(jié)合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。
5.比率分析的基準(zhǔn)
為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體的分析人員需計算許多比率,并按照一定標(biāo)準(zhǔn)對計算結(jié)果進行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中,常用的評價判斷標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進水平這兩個基準(zhǔn)。
就縱向判斷而言,無論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團體,都易于取得制定該標(biāo)準(zhǔn)所需要的資料,進而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結(jié)出有助于改善經(jīng)營管理的經(jīng)驗教訓(xùn)。
比率分析的主要優(yōu)點在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性,便于進行同行業(yè)間的比較分析――橫向分析。在橫向分析過程中,物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營業(yè)績選擇評價基準(zhǔn)。盡管最常用的基準(zhǔn)是行業(yè)平均值,但績優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進水平為基準(zhǔn)。因為行業(yè)平均值是高比率和低比率的簡單平均,以其為基準(zhǔn)不利于績優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營管理水平。
目前,我國尚未有專門機構(gòu)或報刊定期公布分行業(yè)的平均財務(wù)比率,增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國證券報》披露,財政部計劃定期公布分行業(yè)的財務(wù)比率標(biāo)準(zhǔn),各項準(zhǔn)備工作已在進行之中。
6.比率分析的局限性
比率分析方法簡明扼要、通俗易懂,為財務(wù)分析人士廣泛使用。但是,在實際運用中值得注意的問題是:
(1)會計政策和程序的可比性。按照我國會計準(zhǔn)則和會計制度的規(guī)定,部分事項的會計處理多種方法并存,如存貨的計價方法等,物業(yè)管理公司可結(jié)合自身的實際情況進行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會計處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會選擇不同的處理方法,造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會計報表在一定程度上不可比,使物業(yè)管理公司間財務(wù)比率的對比分析難度增大。
(2)分析的綜合性。每一個財務(wù)比率分別從一個角度提供著物業(yè)管理公司的財務(wù)信息,但單一的財務(wù)比率意義并不大,難以進行客觀的評價。例如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,一方面意味著資產(chǎn)利用效率好,另一方面,也可能表明物業(yè)管理公司無力購置資產(chǎn)、資產(chǎn)偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應(yīng)將各種比率反映的信息進行綜合,才能作出正確的判斷。
(3)經(jīng)營方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營方式各不相同,如有些物業(yè)管理公司自己購置固定資產(chǎn),而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得;即使是同一物業(yè)管理公司,在不同時期也可能會采用不同的經(jīng)營方式。會計報表反映的是資金運動的過程和結(jié)果,必然會體現(xiàn)出這種差異,從而也會給比率分析帶來不可比性。
(4)多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略。目前,越來越多的物業(yè)管理公司進行跨行業(yè)
的多種或多元化經(jīng)營,有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營甚至涉及多個行業(yè),而且這一趨勢正在進一步增強。在多元化經(jīng)營下,除非物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)突出,如天龍物業(yè)管理公司是一個以物業(yè)管理為主營業(yè)務(wù)的物業(yè)管理集團公司,經(jīng)營領(lǐng)域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個行業(yè),否則,比率分析時無法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè),難以進行橫向比較。當(dāng)然,在多元化物業(yè)管理公司內(nèi),各部門的經(jīng)營相對單一,管理層可按各部門所屬行業(yè)進行分析,但外部各利益團體很難取得分部門的財務(wù)報表,其分析的難度可想而知。
(5)季節(jié)性經(jīng)營的影響。在多元化經(jīng)營方式下,就帶有季節(jié)性的業(yè)務(wù)而言,月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財務(wù)比率在淡季可能較低,而在旺季又會較高,難以通過對比分析判斷其變化情況。此時,理性的方法是采用全年平均數(shù),將季節(jié)性波動的影響降低至最小程度。
(6)會計數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運用的會計資料是歷史數(shù)據(jù),是按照歷史成本原則編制的,未考慮通貨膨脹的影響,因此,以其為基礎(chǔ)計算的財務(wù)比率僅對預(yù)測未來有一定的參考價值,不能代表未來;如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營外部環(huán)境發(fā)生重大變化,會計信息的歷史性會誤導(dǎo)分析的方向。
此外,比較分析中還應(yīng)注意行業(yè)基準(zhǔn)的選擇問題(前面已作分析),績優(yōu)物業(yè)管理公司不宜用行業(yè)平均值作為判斷的基礎(chǔ)。
(二)構(gòu)成分析
構(gòu)成分析又稱百分比財務(wù)報表分析,是以報表的特定項目為基礎(chǔ),將絕對數(shù)財務(wù)報表轉(zhuǎn)化為相對數(shù)(構(gòu)成百分比)財務(wù)報表,通過分析各項目在不同時期的百分比變化,借以揭示物業(yè)管理公司的資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)變化狀況的一種比較分析方法。其中,百分比資產(chǎn)負(fù)債表一般以資產(chǎn)總額為基礎(chǔ)(即100%),百分比損益表常以營業(yè)收入為基礎(chǔ)。
某一項目所占百分比=(該項目金額÷資產(chǎn)總額或營業(yè)收入)×100%
表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產(chǎn)負(fù)債表和百分比損益表。實際工作中,需用多年的報表加以綜合分析。為方便起見,在此只用兩年的報表來說明。
由于構(gòu)成分析側(cè)重于揭示財務(wù)狀況變動的原因,在實際運用時,應(yīng)以比率分析為主、構(gòu)成分析為輔,兩種分析相互補充。此外,構(gòu)成分析不僅可用于同一物業(yè)管理公司不同時期的財務(wù)狀況的比較,還可用于分析物業(yè)管理公司之間或與同行業(yè)平均數(shù)之間的差異及其原因。
構(gòu)成分析中,重點應(yīng)放在比重較大、波動較大的項目以及影響重要財務(wù)比率的相關(guān)項目上。例如比率分析中的收入利潤率,從表2-3-4知,營業(yè)成本的比重升高了1.26個百分點,這是造成1999年收入利潤率降低0.65個百分點的根本原因。
表2-3-3中,流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過高,達60%以上,這就導(dǎo)致了高流動比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過慢;應(yīng)收賬款的比重降低(0.46個百分點),解釋了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度加快的原因;短期借款減少5.2個百分點,實收資本增加3.3個百分點,兩者是造成資產(chǎn)負(fù)債比率降低3.6個百分點的主要因素等。
從表2-3-4看,1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動原因在于:營業(yè)成本上升了1.26個百分點,而同期期間費用降低了0.48個百分點。因此,盡管營業(yè)成本的變動不大,但它是造成收入利潤率下降的惟一因素,值得特別予以關(guān)注,并進一步具體分析其升高的原因。
三、縱向分析與綜合分析
盡管橫向財務(wù)分析很有價值,但它僅能提供某一時期物業(yè)管理的財務(wù)信息。為了解動態(tài)狀況,有必要進行縱向分析。縱向分析又稱趨勢分析,主要有指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種方法?？v向分析和橫向財務(wù)分析的結(jié)合,即綜合分析實現(xiàn)了兩者優(yōu)勢的互補,是物業(yè)管理財務(wù)分析中不可或缺的方法。
(一)指數(shù)分析
指數(shù)分析又稱定基百分比報表分析,是以基期財務(wù)報表中的各項目為基礎(chǔ),揭示各報告期財務(wù)報表中各項目與基期報表中同一項目之間比例關(guān)系的一種縱向財務(wù)分析方法。
某一項目指數(shù)=(報告期金額÷基期金額)×100%
表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數(shù)資產(chǎn)負(fù)債表和指數(shù)損益表。分析時,重點應(yīng)放在波動幅度較大的項目、波動不大但很重要的項目上。對于異常波動項目,如其絕對數(shù)較小時可不視為分析的重點。例如表2-3-5中,遞延資產(chǎn)增長高達133.33%,其絕對數(shù)僅增加4萬元。
如表2-3-5所示,從資產(chǎn)方看,存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負(fù)債方看,短期借款的減幅突出,達21.94%;盈余公積的升幅也達26.56%。如表2-3-6所示,營業(yè)費用和財務(wù)費用分別降低了約8%,從而使期間費用下降,這就進一步解釋了為何收入利潤率的降幅低于營業(yè)成本的升幅?？梢?指數(shù)分析與構(gòu)成分析提供了大體相同的信息。
值得注意的是:指數(shù)分析和構(gòu)成分析的側(cè)重點不同,構(gòu)成分析側(cè)重于反映物業(yè)管理公司資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)的短
期變化,指數(shù)分析的側(cè)重點在于反映物業(yè)管理公司財務(wù)報表中各項目的長期變動趨勢,但指數(shù)分析對構(gòu)成分析揭示的信息也有明確的反映?？傊?指數(shù)分析和構(gòu)成分析能揭示比率分析無法提供的信息,特別是較長時期內(nèi)物業(yè)管理公司資金的籌措和運用信息。三種分析方法結(jié)合起來,有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。
四、比率趨勢分析
比率趨勢分析,即將物業(yè)管理公司若干年的財務(wù)比率依時間先后順序予以排列,并作出比較,以加深對物業(yè)管理公司財務(wù)狀況及其變動趨勢的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趨勢分析,比率分析只能判定物業(yè)管理公司目前的財務(wù)狀況是好是壞,而比率趨勢分析有助于外界和管理層判斷目前的財務(wù)狀況是暫時的還是持續(xù)的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財務(wù)比率。
從表2-3-7可以看出:①流動性比率方面。1995~1999年間,天龍物業(yè)管理公司的兩大比率都過高,其中,流動比率較穩(wěn)定,速動比率有降低趨勢,物業(yè)管理公司的短期償債能力較強。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉(zhuǎn)速度逐步下降,但由于應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度不斷加快,固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度有回升趨勢,因而,總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度波動不大。③獲利能力比率方面。營業(yè)毛利率明顯下滑,收入利潤率向下波動,資產(chǎn)報酬率趨向穩(wěn)定,權(quán)益報酬率起伏較大?？傮w而言,天龍物業(yè)管理公司的獲利能力略有降低。④債務(wù)比率方面。物業(yè)管理公司的負(fù)債比率有升高傾向,但仍維持在較低水平,物業(yè)管理公司的長期償債能力并未受到影響。可見,天龍物業(yè)管理公司的總體財務(wù)狀況惡化趨勢不明顯,基本上保持了穩(wěn)定。
五、綜合分析:杜邦財務(wù)分析體系
物業(yè)管理公司財務(wù)分析中,僅僅觀察財務(wù)報表無法洞察物業(yè)管理公司財務(wù)狀況的全貌,同時僅觀察單一的財務(wù)比率,也難以了解物業(yè)管理公司財務(wù)狀況的全面情況。為此,需要把各種財務(wù)比率結(jié)合起來,其方法就是杜邦財務(wù)分析體系。作為一種綜合分析方法,杜邦財務(wù)分析體系為物業(yè)管理公司改善內(nèi)部經(jīng)營管理提供了有益的分析框架。
杜邦財務(wù)分析體系是借助于幾個主要財務(wù)比率之間存在的既定關(guān)系,評判物業(yè)管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國杜邦(dupont)公司的財務(wù)經(jīng)理最先提出并運用了這一方法,故稱為杜邦財務(wù)分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中,主要財務(wù)比率之間的關(guān)系為
權(quán)益報酬率18.74%=資產(chǎn)報酬率12.21%×權(quán)益乘數(shù)1.535
資產(chǎn)報酬率12.21%=總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.78×收入利潤率15.66%
其中,
權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額÷所有者權(quán)益=1÷(1-資產(chǎn)負(fù)債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535
權(quán)益報酬率是一個高度綜合性指標(biāo),投資者對其極為重視。從杜邦圖中可以看出,該比率是資產(chǎn)報酬率、收入利潤率和資產(chǎn)負(fù)債比率三大比率的綜合體。這一關(guān)系解釋了三大比率如何相互影響,并進而吸納其他財務(wù)比率共同決定權(quán)益報酬率的高低,同時,也為物業(yè)管理公司管理層指明了改善權(quán)益報酬率的途徑(若在該圖中加入同行業(yè)平均值,其價值會更大)。例如,經(jīng)與同行業(yè)比較,天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現(xiàn):權(quán)益報酬率低是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢造成的,但物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)水平,固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與同行業(yè)相當(dāng),問題在于物業(yè)管理公司存貨過多,影響了資產(chǎn)的總體周轉(zhuǎn)速度。因此,天龍物業(yè)管理公司可采取的策略主要有:①加強存貨管理,減少存貨積壓,實現(xiàn)資產(chǎn)加速周轉(zhuǎn)。②在存貨周轉(zhuǎn)近期難有較大改善的前提下,通過降低營業(yè)成本,實現(xiàn)收入利潤率的攀升。③舉債經(jīng)營,提高資產(chǎn)負(fù)債比率,利用權(quán)益乘數(shù)的倍增作用,改善權(quán)益報酬率等。實際工作中,天龍物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的具體情況,選擇其中一個策略加以運用或綜合運用多個策略。
六、物業(yè)管理的效益評價
在當(dāng)前整個國民經(jīng)濟從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下,物業(yè)管理公司如何結(jié)合自身實際情況,合理利用有限資源,為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、適宜的服務(wù),提高資源的使用效益,這是物業(yè)管理公司財務(wù)管理工作中亟需解決的重大實踐問題。為此,物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開展效益評價工作。
(一)效益評價及意義
物業(yè)管理公司的效益評價是指用各種評價方法對公司的要素投入和產(chǎn)出效果進行比較分析,并給出評價結(jié)論的管理活動。物業(yè)管理公司進行效益評價具有重要的意義。
(1)物業(yè)管理公司是獨立的法人經(jīng)濟實體,以盈利為目的,其經(jīng)營活動是以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益為導(dǎo)向的,因此,評價公司經(jīng)濟效益的好壞就顯得十分重要。
(2)物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理為主的公司,作為獨立經(jīng)濟實體,它以盈利為目的,但是,公司所從事的物業(yè)管理活動又具有其特殊性,即物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容之一,同時,物業(yè)管理為業(yè)主和使用權(quán)人服務(wù)。因此,物業(yè)管理工作的好壞,直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業(yè)管理,能夠創(chuàng)
造優(yōu)美的市容市貌,為城市居民創(chuàng)造一個安全、舒適、祥和、高雅的工作環(huán)境和生活環(huán)境。從這個意義上說,物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動牽涉到千家萬戶的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質(zhì)量。所以,對服務(wù)質(zhì)量的評價也非常重要和非常必要。
(3)隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,物業(yè)管理公司之間的競爭必然加劇,因此,物業(yè)管理公司要求生存,謀發(fā)展,就必須采取發(fā)展外延與改造內(nèi)涵相結(jié)合的方針,通過深化改革,完善管理,提高現(xiàn)有資源使用的效益,減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴(yán)重浪費的現(xiàn)象。物業(yè)管理公司只有加強效益評價工作,提高財務(wù)管理水平,實現(xiàn)資源的最佳組合和最優(yōu)利用,才能在市場競爭中立于不敗之地。
(4)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益是指用最少的資源消耗,提供更多、有效、優(yōu)質(zhì)、適合業(yè)主需要的物業(yè)管理服務(wù),是投入和產(chǎn)出的比例關(guān)系。過去,大多數(shù)物業(yè)管理公司都未開展效益評價工作,因而對自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作應(yīng)達到什么水準(zhǔn)的效益等問題難以說清。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要,物業(yè)管理公司必須進一步強化財務(wù)管理職能,積極開展效益評價工作。只有這樣才能真實反映和客觀評價物業(yè)管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業(yè)務(wù)經(jīng)濟活動的效益優(yōu)劣,從而根據(jù)評價過程和結(jié)果的分析、論證,找出效益高的運行機制、管理經(jīng)驗和效益低的問題及原因,建立和形成日趨合理的經(jīng)營機制和管理模式,為制定財務(wù)計劃、經(jīng)營決策和指導(dǎo)工作提供科學(xué)依據(jù)。因此,開展效益評價工作是提高資源使用綜合效益,強化財務(wù)管理的基礎(chǔ)。
(二)效益評價工作的開展
1.應(yīng)將效益評價工作提到公司的重要議事日程上
效益評價工作涉及全公司的方方面面,關(guān)系公司發(fā)展的全局,做好效益評價工作的關(guān)鍵是公司領(lǐng)導(dǎo)的重視。因此,物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)要統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識,高度重視,不僅要深刻理解效益評價工作的作用及意義,而且要了解效益評價工作的基本內(nèi)容,并作為自己的重要職責(zé)提到議事日程卜。公司應(yīng)有一位總經(jīng)理分管此項工作,定期研究重大問題,組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門的工作。
2.調(diào)配力量,落實人員
物業(yè)管理公司的財務(wù)管理部門應(yīng)是開展效益評價的工作機構(gòu),應(yīng)在財務(wù)管理部門內(nèi)指定專人專職負(fù)責(zé)開展和協(xié)調(diào)效益評價工作。效益評價工作比較復(fù)雜,涉及面廣,技術(shù)性強,需要公司各部門的通力協(xié)作和密切配合。因此,為保證此項工作的落實,公司應(yīng)為財務(wù)管理部門調(diào)配得力、精干的人員,專職從事效益評價工作,公司其他部門也應(yīng)大力支持和密切配合,并為開展效益評價工作提供多方面的必要條件。
3.選擇評價領(lǐng)域
物業(yè)管理公司發(fā)展中涉及資源使用效益方面的問題很多。目前,根據(jù)市場競爭和深化改革中迫切需要解決的問題,效益評價應(yīng)從以下四個方面開展相關(guān)工作:
(1)機構(gòu)設(shè)置、資源配置、設(shè)施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯(lián)系等問題;
(2)項目評價、投資效益、技術(shù)裝備合理性、設(shè)備配置與使用效益,以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;
(3)公司各部門、機構(gòu)的效益評價;
(4)物業(yè)管理綜合效益評價。
(三)開展效益評價工作應(yīng)注意的幾個問題
1.評價指標(biāo)的確立
開展效益評價工作憑借的重要手段是科學(xué)、客觀的反映效益水平的評價指標(biāo)體系。但建立評價指標(biāo)體系難度很大,需要多方面的研究、探討,需要一定的時間和繁瑣的篩選過程。在未確立規(guī)范化評價指標(biāo)體系前,財務(wù)管理部門可先優(yōu)選數(shù)個指標(biāo),如反映工作效率、服務(wù)質(zhì)量、投入與產(chǎn)出比等方面的指標(biāo)開展評價工作。
通過探討、比較,初步確立公司效益評價指標(biāo)體系。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評價指標(biāo)主要有綜合效益指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)兩類:
(1)綜合效益指標(biāo)
①人均利潤。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。用公式表示為:
人均利潤=凈利潤÷職工總數(shù)
②權(quán)益報酬率。它是衡量所有者權(quán)益獲利水平高低的指標(biāo)。權(quán)益報酬率越高,則說明公司運用資金的效果越好。權(quán)益報酬率可用下式來計算:
權(quán)益報酬率=(凈利潤÷所有者權(quán)益總額)×100%
③成本費用利潤率。它是反映公司所花代價的水平的指標(biāo)。成本費用利潤率越高,說明花同樣代價所獲得的利潤越高。其計算公式為:
成本費用利潤率=(凈利潤÷成本費用總額)×100%
④營業(yè)收入利潤率。它反映了公司所創(chuàng)造的利潤與經(jīng)營收入的比例關(guān)系。營業(yè)收入利潤率越高,則表明相同營業(yè)收入所創(chuàng)造的利潤越多。計算公式如下:
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bsp; 營業(yè)收入利潤率=(凈利潤÷營業(yè)收入總額)×100%
⑤資產(chǎn)報酬率。它是反映公司利用資產(chǎn)創(chuàng)利效果的指標(biāo)。資產(chǎn)報酬率越高,說明公司的資產(chǎn)利用效果好。計算公式如下:
資產(chǎn)報酬率=(凈利潤÷資產(chǎn)總額)×100%
⑥每股利潤,又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標(biāo),可用以下公式來計算:
普通股每股利潤=(凈利潤-優(yōu)先股股利)÷普通股流通股數(shù)
⑦股利報酬率。它是普通股每股股利與每股市場價格的比率,反映股票投資在股利方面所獲得的報酬。其計算公式為:
股利報酬率=每股股利÷每股市價
⑧市盈率,又稱價格盈余率或價格與收益比率,是普通股每股市價與每股利潤之比,可用公式表示:
市盈率=普通股每股市場價格÷普通股每股利潤
(2)服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)
物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)通常難以確定和量化?，F(xiàn)實中常用的指標(biāo)有:
①物業(yè)完好率。它是衡量物業(yè)管理好壞的一個重要指標(biāo),具體又可分為房屋完好率、附屬設(shè)備完好率和配套設(shè)施完好率。完好率越高,則說明物業(yè)維修、保養(yǎng)越好。
②維修及時率。它是反映房屋、附屬設(shè)備及配套設(shè)施維修效率的指標(biāo),維修及時率越高,則說明公司的服務(wù)效率越高。
③維修合格率。這是反映維修質(zhì)量的指標(biāo),維修合格率越高,則說明公司服務(wù)質(zhì)量高。
④火災(zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率。這是反映保安質(zhì)量好壞的指標(biāo)。火災(zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率越低,則說明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。
⑤物業(yè)保值增值率。它也是反映物業(yè)管理好壞的綜合性指標(biāo)。其計算公式如下:
物業(yè)保值增值率=(期末物業(yè)總價值÷期初物業(yè)總價值)×100%
⑥環(huán)境綠化率與綠化完好率。環(huán)境綠化率(人均環(huán)境綠化面積與標(biāo)準(zhǔn)人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高,則說明公司的綠化與養(yǎng)護工作做得越好。
⑦衛(wèi)生保潔程度。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標(biāo)。保潔程度越高,反映衛(wèi)生保潔工作做得越好。
⑧物業(yè)檔案資料完備率。它是反映對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理好壞的指標(biāo)。檔案資料齊備,管理有序,容易查找,則說明對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理得越好。
⑨環(huán)境綜合效益指標(biāo)。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標(biāo)。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀,無違章亂搭、亂建、亂設(shè)攤子、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫,無違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物,車輛停放有序,路面完好、暢通,無三廢污染源和噪音污染源等,則環(huán)境綜合效益好;反之,環(huán)境綜合效益就差。
⑩居民滿意率。居民是物業(yè)管理的直接受益者,居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個重要指標(biāo)。一般地,居民滿意率通過居民的調(diào)查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個綜合性的動態(tài)指標(biāo)。隨著居民生活水平的提高,衡量居民滿意程度的標(biāo)準(zhǔn)也在提高,因而居民滿意率會發(fā)生變化。
在評價過程中,財務(wù)管理部門要逐步摸索出本公司各評價指標(biāo)的平均值,并進而研究最佳值,以便據(jù)此對公司各部門進行比較,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物業(yè)管理水平。
2.評價手段的運用
根據(jù)物業(yè)管理活動的實施進程,物業(yè)管理公司可進行定期或不定期的效益評價,并通過與其他同類型的物業(yè)管理公司進行橫向比較,找出實際效益水平上的優(yōu)劣差異,以加強管理,提高經(jīng)濟效益。公司各部門也可進行定期或不定期的自我評價,通過自身動態(tài)變化的縱向比較,以及公司所做的橫向比較,發(fā)現(xiàn)問題,總結(jié)經(jīng)驗,及時調(diào)整對策,強化管理力度。
公司進行效益評價可采用的評價方法有很多,歸結(jié)起來有兩大類,即定性評價方法和定量評價方法。定性評價方法是對公司的經(jīng)濟效益進行定性描述,而定量評價方法則是用定量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進行效益評價的方法。一般地,進行效益評價時,應(yīng)把定性方法和定量方法結(jié)合起來進行綜合分析。
3.評價工作的實施步驟
第11篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算
在物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理過程中,財務(wù)預(yù)算居于十分重要的地位。任何管理活動都涉及了解過去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來,物業(yè)管理財務(wù)也不例外。財務(wù)預(yù)算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動結(jié)果的集中體現(xiàn),又是保證公司的規(guī)劃目標(biāo)或財務(wù)管理目標(biāo)得以實現(xiàn)的管理控制工具。
一、財務(wù)預(yù)算的含義及其要求
財務(wù)預(yù)算是現(xiàn)代公司理財?shù)闹匾侄?通過對公司資金運動規(guī)律的認(rèn)識,以及充分調(diào)動公司員工參與財務(wù)預(yù)算編制和實施的積極性,它實現(xiàn)了科學(xué)管理和民主管理的結(jié)合。
(一)財務(wù)預(yù)算及其作用
理論上,財務(wù)預(yù)算有廣義和狹義之分。廣義的財務(wù)預(yù)算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營方針,在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測未來的基礎(chǔ)上,對公司未來資金運動的過程和結(jié)果(包括資金來源、資金運用和資金結(jié)構(gòu)等)進行事先安排的一種財務(wù)管理活動。具體而言,了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營成果及其財務(wù)狀況;預(yù)測未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上,對未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對公司資金運動的影響進行科學(xué)的推斷;而財務(wù)安排則是指為達成未來的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果,針對相關(guān)影響因素而進行的各種財務(wù)決策活動。狹義的財務(wù)預(yù)算則是各種財務(wù)安排的系統(tǒng)化和具體化,即財務(wù)決策結(jié)果的匯總?？梢?財務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財活動的重要環(huán)節(jié),它提供了物業(yè)管理公司未來資金運動的信息,為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評估物業(yè)管理公司未來的現(xiàn)金流量和經(jīng)營業(yè)績提供了基礎(chǔ)。
財務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財活動的起點。廣義財務(wù)預(yù)算過程中,基于對公司資金運動的分析和預(yù)測,管理層對物業(yè)管理公司未來財務(wù)狀況進行了各種安排,財務(wù)預(yù)算就是這些安排的匯總。就本質(zhì)而言,廣義財務(wù)預(yù)算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財?shù)姆较蚝筒呗?因而,作為集中體現(xiàn)其結(jié)果的載體――財務(wù)預(yù)算,指明了物業(yè)管理公司理財?shù)木唧w目標(biāo),提供了對物業(yè)管理公司日常資金運動進行控制的依據(jù),并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營業(yè)績的考評標(biāo)準(zhǔn)。
(二)財務(wù)預(yù)算的要求
財務(wù)預(yù)算的編制過程,是對公司未來經(jīng)營活動和經(jīng)營結(jié)果的安排過程。為此,為了保證財務(wù)預(yù)算的有效性,編制財務(wù)預(yù)算時,必須遵循以下原則或要求:
1.加強調(diào)查研究,認(rèn)識資金運動規(guī)律
與其他企業(yè)的資金運動相比,物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)――物業(yè)管理服務(wù)的資金運動相對較為簡單,主要涉及收取管理費和費用支出兩個環(huán)節(jié)。盡管如此,為提高財務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性和可操作性,仍需在編制財務(wù)預(yù)算之前,了解其資金運動的特點,特別是設(shè)備維修保養(yǎng)等費用支出項目的規(guī)律性。
2.實行參與管理,調(diào)動員工積極性
財務(wù)預(yù)算是一種財務(wù)管理手段,其目的是對未來的資金運動進行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執(zhí)行得以實現(xiàn)。實質(zhì)上,財務(wù)預(yù)算的編制過程,就是財務(wù)管理目標(biāo)的設(shè)置過程。現(xiàn)代管理研究表明:員工參與其目標(biāo)的確定過程,能有效地增強對其目標(biāo)的認(rèn)同,從而提高達成目標(biāo)的可能性。由于公司全體員工都將參與財務(wù)預(yù)算的執(zhí)行,因此,應(yīng)盡可能讓員工參與財務(wù)預(yù)算的編制過程。
3.符合實際,適當(dāng)留有余地
預(yù)算作為一種控制目標(biāo),其水平的高低既應(yīng)該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性,同時也應(yīng)是可實現(xiàn)的,不應(yīng)是高不可攀的,否則,財務(wù)預(yù)算難以起到應(yīng)有的作用。具體而言,編制的財務(wù)預(yù)算既應(yīng)符合公司的實際情況,不宜過低,同時也不宜過高,通過全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。
4.全面權(quán)衡,提高資金使用效益
現(xiàn)代管理研究證明:計劃帶來的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務(wù)中,管理收費有既定標(biāo)準(zhǔn),如何提高管理收費的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關(guān)心的主題。為此,不僅要求嚴(yán)格控制費用支出,更重要的是在財務(wù)預(yù)算過程中,應(yīng)充分考慮各費用支出的必要性及其經(jīng)濟價值,防止預(yù)算中包含不應(yīng)發(fā)生的費用項目。
(三)財務(wù)預(yù)算編制方法
財務(wù)預(yù)算有多種不同的編制方法。理論研究表明,財務(wù)預(yù)算的編制方法不同,其效益性和實現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)實中,物業(yè)管理公司編制財務(wù)預(yù)算的常用方法為固定預(yù)算和零基預(yù)算兩種。
1.固定預(yù)算
固定預(yù)算,是指以過去的實際費用支出為基礎(chǔ),考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動及其影響,在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制方法也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。
固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法,在現(xiàn)實生活中得到了廣泛應(yīng)用。其優(yōu)點集中表現(xiàn)為:編制簡單,預(yù)算的編制成本較低;此外,由于固定預(yù)算以過去的費用支出為基礎(chǔ),費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為:沒有結(jié)合預(yù)算期的情況,重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證,難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化;同時,由于采用該方法編制的預(yù)
算缺乏挑戰(zhàn)性,因而,也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。
2.零基預(yù)算
零基預(yù)算是指一切從零開始,通過重新考慮費用預(yù)算的必要性和各項支出的經(jīng)濟效益而編制的預(yù)算。該方法是美國學(xué)者p.德魯克等于20世紀(jì)60年代首先提出的,它很快就受到美國政府和工商界的重視。1976年,美國總統(tǒng)卡特將零基預(yù)算引入政府的預(yù)算管理,取得了較好的成效。在我國,零基預(yù)算作為成本費用預(yù)算的一種編制方法,越來越多地應(yīng)用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。
零基預(yù)算不受以往實際費用支出水平的限制,完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動的需要和各項業(yè)務(wù)的輕重緩急,對各支出項目進行逐個分析和計量,從而制定出費用預(yù)算。具體而言,零基預(yù)算的編制程序為:①由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費用項目及費用額,而不考慮這些費用項目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;②將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類;③對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進行排序;④將預(yù)算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟資源在各費用支出項目之間進行分配。分配時,首先滿足必須保證支出的費用項目,然后再按成本效益率的高低,將經(jīng)濟資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進行優(yōu)化分配。
對物業(yè)管理公司而言,零基預(yù)算有著重要價值。在既定的管理收費標(biāo)準(zhǔn)下,它有助于提高管理收費的使用效益,改善公司與業(yè)主之間的關(guān)系,從而增強物業(yè)管理公司的市場競爭能力。但值得注意的是,零基預(yù)算也有一定的不足,主要表現(xiàn)為:編制預(yù)算的工作量相對較大,各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。
二、物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容
物業(yè)管理的財務(wù)預(yù)算,是對物業(yè)管理中資金運動過程和結(jié)果的全面反映,它涉及到公司經(jīng)營活動的方方面面,內(nèi)容十分豐富。為此,有必要對其具體內(nèi)容作一認(rèn)識。
(一)編制財務(wù)預(yù)算的假定
現(xiàn)實中,物業(yè)管理公司的未來資金運動面臨著較高的不確定性。編制財務(wù)預(yù)算時,首先應(yīng)明確編制預(yù)算的前提條件,即為公司財務(wù)預(yù)算的編制作出必要的、合理的假定。
1.持續(xù)經(jīng)營假定
持續(xù)經(jīng)營假定與持續(xù)經(jīng)營會計假定相同,是指在可預(yù)見的將來,物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務(wù)。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對物業(yè)進行管理,除雙方或單方違約情形外,這一假定是合理的。
2.單一業(yè)務(wù)假定
單一業(yè)務(wù)假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務(wù),不從事多種經(jīng)營?，F(xiàn)實中,許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營,但由于其非物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的預(yù)算與一般公司的預(yù)算并無差別,而物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算需經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn),因此,有必要確立該假定,以簡化財務(wù)預(yù)算的編制。
3.現(xiàn)金收支假定
現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財務(wù)管理制度,包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫存量(上、下限)制度等。
4.存貨假定
存貨假定是指假定公司的存貨按經(jīng)濟批量(經(jīng)濟批量是確定存貨采購量的一種方式,在該方式下,預(yù)算期內(nèi)存貨的采購費用和存儲費用之和最小)訂購,且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務(wù)所需存貨多可在本地購買,因此,公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時之需。
5.營運資金假定
營運資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營活動所必需。營運資金假定是指假定公司的營運資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實意義在于,物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務(wù)進行外部融資。
(二)財務(wù)預(yù)算的內(nèi)容
各物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動是在財務(wù)預(yù)算的指導(dǎo)下展開的,財務(wù)預(yù)算綜合反映了公司預(yù)算期內(nèi)的資金運動。一般而言,物業(yè)管理公司的財務(wù)預(yù)算包括收入預(yù)算、營業(yè)成本預(yù)算、管理費用預(yù)算、財務(wù)費用預(yù)算、資本預(yù)算、預(yù)計損益表、現(xiàn)金預(yù)算和預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表等多項內(nèi)容。
財務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)容,主要包括八部分:
1.收入預(yù)算
物業(yè)管理公司的收入來自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營(多種經(jīng)營部分的預(yù)算應(yīng)單獨編制預(yù)算,在此僅探討物業(yè)管理服務(wù)部分)兩個方面。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)收入,這一主營業(yè)務(wù)收入又可進一步分為管理收入(包括公共服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營收入和大修收入等。
2.營業(yè)成本預(yù)算
營業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出,其預(yù)算包括直接人工費和直接材料費預(yù)算兩部分。其中,直
接人工費預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預(yù)計支出,而直接材料費預(yù)算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計支出。
3.管理費用預(yù)算
管理費用預(yù)算是財務(wù)預(yù)算的主要組成部分之一,是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費用的預(yù)算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。
4.財務(wù)費用預(yù)算
財務(wù)費用預(yù)算是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預(yù)算,其構(gòu)成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費和其他財務(wù)費用等。
5.資本預(yù)算
資本預(yù)算也稱設(shè)備維修更新計劃,是物業(yè)管理公司為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,根據(jù)設(shè)備的運行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預(yù)算。
6.現(xiàn)金預(yù)算
現(xiàn)金預(yù)算亦稱現(xiàn)金流量表,是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。在此,現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔,而是指公司的貨幣資金。該預(yù)算是物業(yè)管理公司進行貨幣資金日常管理的基本手段。
7.預(yù)計損益表
預(yù)計損益表又稱年度利潤計劃,是在經(jīng)營決策(包括財務(wù)決策)基礎(chǔ)上,綜合反映物業(yè)管理公司預(yù)算期(通常為一年,下同)內(nèi)收入、成本費用和凈利潤的預(yù)算。
8.預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表
預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表或稱預(yù)計財務(wù)狀況表,是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。
(三)現(xiàn)金預(yù)算和現(xiàn)金持有量的確定
現(xiàn)金預(yù)算是財務(wù)預(yù)算中居于中心地位的預(yù)算,它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運用四部分組成。由于現(xiàn)金是無收益或收益較低的資產(chǎn),編制現(xiàn)金預(yù)算時,確定現(xiàn)金持有量是一項十分重要的財務(wù)決策。
1.現(xiàn)金預(yù)算
現(xiàn)金預(yù)算集中反映了物業(yè)管理公司預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況,為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù),因而,在物業(yè)管理公司理財中,對這一工具應(yīng)予以足夠的重視。
通常,現(xiàn)金預(yù)算由四部分內(nèi)容組成:
(1)現(xiàn)金收入
現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務(wù)取得的現(xiàn)金收入?，F(xiàn)金收入不同于營業(yè)收入,營業(yè)收入是一個會計概念,其確認(rèn)基礎(chǔ)是權(quán)責(zé)發(fā)生制,無論款項是否收到,只要取得了收取款項的權(quán)利,即可確認(rèn)為收入;現(xiàn)金收入是一個財務(wù)概念,其確認(rèn)以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ),即只有收到現(xiàn)金后才確認(rèn)為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應(yīng)收款項上。
(2)現(xiàn)金支出
現(xiàn)金支出的內(nèi)容很多,分為營業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營業(yè)現(xiàn)金支出是預(yù)算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務(wù)有關(guān)的現(xiàn)金支出,包括采購材料、員工工資、營業(yè)費用和管理費用(不含折舊)等成本費用中的付現(xiàn)部分;其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出。
(3)現(xiàn)金余缺
現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù),說明現(xiàn)金有多余;差額為負(fù)數(shù),表明物業(yè)管理公司入不敷出,現(xiàn)金短缺。
(4)余缺的運用或籌措
持有現(xiàn)金,收益很低;現(xiàn)金短缺,則公司的正常運作難以為繼。為此,在保證現(xiàn)金最低余額的前提下,可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資;現(xiàn)金短缺部分,應(yīng)考慮利用各種融資方式,如向銀行借款、調(diào)整物業(yè)管理收費等加以解決。
2.現(xiàn)金持有量的確定
物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機不同,其現(xiàn)金持有量各不相同。合理確定現(xiàn)金持有量的方法很多,較為常用的有鮑摩爾模式等。
(1)持有現(xiàn)金的動機
現(xiàn)金持有量的確定,與公司持有現(xiàn)金的動機有密切關(guān)系。理論上,物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機主要表現(xiàn)為:
①交易性動機。交易性動機是指企業(yè)為了滿足日常營業(yè)的需要而持有現(xiàn)金。在任何企業(yè),現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出都不可能完全同步、同金額發(fā)生,為此,必須持有一定數(shù)量的現(xiàn)金,以滿足支出大于收入時的現(xiàn)金需求。對物業(yè)管理公司而言,由于其現(xiàn)金收入主要來自物業(yè)管理服務(wù)收費,在時間上相對集中,而支出發(fā)生的時間又相對分散,出于交
易性動機而持有現(xiàn)金顯得尤為必要。
②預(yù)防性動機。預(yù)防性動機是指企業(yè)為了應(yīng)付意外情況而持有現(xiàn)金。構(gòu)成現(xiàn)金預(yù)算的現(xiàn)金收入和支出,都來源于公司對未來的預(yù)測。由于未來存在不確定性,任何預(yù)測都難以百分之百準(zhǔn)確,出現(xiàn)意外情況在所難免。為了滿足出現(xiàn)意外情況下的現(xiàn)金需求,有必要持有一定數(shù)量的現(xiàn)金作緩沖之用。如物業(yè)管理公司預(yù)計的公眾代辦性或特約服務(wù)收費未能及時取得,或物業(yè)的供水(電)系統(tǒng)的維修支出大大超出計劃等,這些情況都要求公司有一定的、超出正常營業(yè)需要的現(xiàn)金儲備。
③投機性動機。投機性動機是指企業(yè)為了利用可能出現(xiàn)的有利機會而持有現(xiàn)金。如預(yù)期存貨價格可能會發(fā)生暫時性大幅波動時,物業(yè)管理公司若計劃利用這一可能機會,則必須持有與之相應(yīng)的現(xiàn)金?，F(xiàn)實中,僅有極少數(shù)公司出于此動機而持有現(xiàn)金。
一般而言,公司持有現(xiàn)金的數(shù)量取決于上述三項動機,但值得注意的是,若出現(xiàn)現(xiàn)金需求時,公司能從銀行等外部渠道取得資金,則公司持有現(xiàn)金的數(shù)量可相應(yīng)地減少。
(2)現(xiàn)金持有量的確定
現(xiàn)金是一項無直接收益或收益甚低的資產(chǎn),為此,公司持有現(xiàn)金數(shù)量越少越好;但另一方面,持有現(xiàn)金不足,又會給公司帶來嚴(yán)重后果?？梢?合理確定公司的現(xiàn)金持有量十分重要。最佳現(xiàn)金持有量的確定方法有多種,物業(yè)管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。
鮑摩爾模式中,假定公司將多余的現(xiàn)金投資于國庫券等有價證券。需要現(xiàn)金時,則出售有價證券。現(xiàn)金支出相對穩(wěn)定:即在0~t1或ti~ti+1期間內(nèi),公司的現(xiàn)金持有量n隨支出穩(wěn)步減少至0(見圖2-3-4)。最佳現(xiàn)金持有量是總成本最低時的持有量,它取決于兩個因素:持有現(xiàn)金的機會成本。即一筆資金既以現(xiàn)金形式持有,就無法同時以有價證券形式持有,此時,因持有現(xiàn)金而損失的有價證券投資收益,稱為持有現(xiàn)金的機會成本。一般而言,持有現(xiàn)金的機會成本是一項變動成本,即與現(xiàn)金持有量成正比例變化;有價證券轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的成本。轉(zhuǎn)換成本是指出售有價證券所必須支付的費用,如通訊費、稅金和手續(xù)費等。轉(zhuǎn)換成本是一項固定成本,即僅與轉(zhuǎn)換次數(shù)有關(guān)系,而與每次的轉(zhuǎn)換金額無關(guān)(注:即使轉(zhuǎn)換成本中存在變動成本,鮑摩爾模式仍然成立)。
三、物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算的編制
不同的物業(yè)管理公司,編制預(yù)算的方式和程序各不相同。一般而言,為調(diào)動廣大員工的積極性,在全面預(yù)算的編制過程中,應(yīng)盡可能讓物業(yè)管理公司的各個部門和所有員工共同參與,并由物業(yè)管理公司財務(wù)部門負(fù)責(zé)編制財務(wù)預(yù)算。
(一)財務(wù)預(yù)算的編制程序
財務(wù)預(yù)算的編制涉及公司的各個部門,編制預(yù)算時,需對財務(wù)預(yù)算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規(guī)定?，F(xiàn)實中,財務(wù)預(yù)算的編制方式和程序為:
1.編制方式
各物業(yè)管理公司常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理公司管理層首先將財務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計損益表分部門下達,作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo)(一下);各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求,結(jié)合自身的實際情況,編制出分季度的預(yù)算草案,并上報物業(yè)管理公司財務(wù)部門(一上);財務(wù)部門對各部門的預(yù)算草案進行匯總和綜合平衡,編制出正式的財務(wù)預(yù)算,并報物業(yè)管理公司管理層,然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準(zhǔn)后,正式下達給各部門執(zhí)行(二下)。
2.財務(wù)預(yù)算的編制程序
財務(wù)預(yù)算是經(jīng)營預(yù)算中其他預(yù)算的匯總,編制財務(wù)預(yù)算應(yīng)以其他預(yù)算為基礎(chǔ)。具體編制程序為:①根據(jù)相關(guān)法規(guī)和管理服務(wù)合同的要求(特別是物業(yè)管理的內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)等),編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算;②以收入預(yù)算為基礎(chǔ),制訂營業(yè)成本預(yù)算,即直接材料費和直接人工費預(yù)算;③依據(jù)收入預(yù)算,編制管理費用預(yù)算;④根據(jù)收入預(yù)算、營業(yè)成本和管理費用預(yù)算等,并進而結(jié)合物業(yè)管理公司的收付款政策和資本預(yù)算,編制現(xiàn)金預(yù)算;⑤最后,綜合所有各項預(yù)算,編制利潤預(yù)算(預(yù)計損益表)和預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表。值得注意的是,利潤預(yù)算與財務(wù)規(guī)劃中的預(yù)計損益表并無不同。因為,預(yù)計損益表作為物業(yè)管理公司的控制目標(biāo)下達給各部門,然后再由各部門按照以上程序編制相應(yīng)的預(yù)算。這一編制過程,一方面使預(yù)計損益表得以分解,具備了實現(xiàn)的可能;另一方面,為物業(yè)管理公司理財提供了所需的新信息,如現(xiàn)金預(yù)算等。
(二)財務(wù)預(yù)算的編制過程
財務(wù)預(yù)算的編制過程十分復(fù)雜,現(xiàn)以天馬物業(yè)管理公司為例,具體揭示財務(wù)預(yù)算的編制過程。
天馬物業(yè)管理公司僅負(fù)責(zé)一高層住宅小區(qū)――簡稱“閑逸小區(qū)”的物業(yè)管理服務(wù)。1999年10月,天馬物業(yè)管理公司管理層進行調(diào)查研究后決定:2000年的財務(wù)預(yù)算按靜態(tài)預(yù)算進行編制。此后,天馬物業(yè)管理公司財務(wù)部將預(yù)計損益表(表5.5)按部門進行了分解,并下達給各部門。各部門根據(jù)下達的控制目標(biāo),結(jié)合自身的實際情況,編制了預(yù)算草案,其編制過程為:
1.收入預(yù)算
天馬公司的物業(yè)管理收入相對簡單,僅包括公共服務(wù)收入、公眾代辦
性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入三部分。根據(jù)管理服務(wù)合同,公共服務(wù)的收費執(zhí)行微利原則,并盡可能與政府指導(dǎo)定價相一致;公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)的收費執(zhí)行政府指導(dǎo)價。原則上,各項收費都應(yīng)按時收取,但據(jù)以往經(jīng)驗知,本季度的管理公共服務(wù)收入中,80%于當(dāng)季收到款項,其余20%于下季度收到;其他服務(wù)收費基本上都于當(dāng)季收取。
另外,按照我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)就其營業(yè)收入繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加和防洪工程維護費等流轉(zhuǎn)稅。由于其流轉(zhuǎn)稅的征稅對象為營業(yè)收入,為簡便起見,將付現(xiàn)支出――營業(yè)稅金列入了營業(yè)收入預(yù)算。
2.營業(yè)成本預(yù)算
營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費用,包括直接材料和直接人工費。因此,編制營業(yè)成本預(yù)算,應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ),分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。其中,公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)直接成本的確定較為容易,可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務(wù)的直接人工費,據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務(wù)人員的人數(shù)和當(dāng)?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費)確定,其材料成本可以上年度實際發(fā)生的成本為基礎(chǔ),增減一定百分比(通常為物價指數(shù))來確定。由于直接材料多定點采購,公司的付款政策為:本季度采購額或成本的70%于當(dāng)季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料費的現(xiàn)金支出=70%×本季度直接材料費+30%×上季度直接材料費。
3.管理費用預(yù)算
管理費用預(yù)算是財務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業(yè)管理公司在提供服務(wù)過程中發(fā)生的所有間接費用,包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)的折舊、保險費等。編制管理費用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算,但為了簡便起見,天馬公司采用的仍然是固定預(yù)算。
4.現(xiàn)金預(yù)算
現(xiàn)金預(yù)算的編制,如上所述,以收入預(yù)算和成本費用預(yù)算為依據(jù)。天馬物業(yè)管理公司所需營運資金由管理費押金提供,最低的現(xiàn)金余額為10萬元,多余資金用于償還借款或購買國庫券(年利率平均為7%);1999年度,物業(yè)管理公司無借款,也無投資。按物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司每季度收取經(jīng)理人酬金10萬元,預(yù)計所得稅為30萬元。
5.預(yù)計損益表
預(yù)計損益表是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)經(jīng)營成果的匯總反映。
由于缺少1999年度天馬物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債表,在此省略其預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表的編制。天馬物業(yè)管理公司的財務(wù)預(yù)算經(jīng)“閑逸小區(qū)”業(yè)主大會通過后,于2000年1月正式下達執(zhí)行。
四、物業(yè)管理的財務(wù)預(yù)算控制
財務(wù)預(yù)算,就其本質(zhì)而言,是一種控制手段。在物業(yè)管理公司,財務(wù)預(yù)算的實施就是借助于財務(wù)預(yù)算,對物業(yè)管理公司的資金運動過程進行控制,即財務(wù)預(yù)算控制。為了保證財務(wù)預(yù)算能真正落到實處,公司財務(wù)管理部門應(yīng)搞好物業(yè)管理財務(wù)的預(yù)算控制工作。
(一)財務(wù)預(yù)算控制的目的
財務(wù)管理部門進行財務(wù)預(yù)算控制的目的主要有:
(1)落實財務(wù)預(yù)算或財務(wù)計劃。財務(wù)預(yù)算能否有效地實施,很大程度上取決于財務(wù)預(yù)算控制是否有效。如果財務(wù)預(yù)算編制得好,但財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)失效,則很難保證公司目標(biāo)的順利實現(xiàn)。
(2)及時糾正偏差。由于不可預(yù)見因素的存在,財務(wù)預(yù)算在實施過程中難免會出現(xiàn)偏差,因而需要通過財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng),及早發(fā)現(xiàn)問題,找出產(chǎn)生偏差的原因,然后提出修改和補救辦法進行糾正,保證財務(wù)預(yù)算任務(wù)的完成。
(3)提供決策依據(jù)。財務(wù)預(yù)算控制是對財務(wù)預(yù)算在實施過程中所進行的定期性考核與檢查,因而在財務(wù)預(yù)算控制的過程中會形成各種反饋信息,這些反饋信息又將成為公司管理層決策時的重要參考依據(jù)。
財務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容很廣泛,主要有成本費用控制、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)控制、應(yīng)收票據(jù)控制、存貨控制、流動負(fù)債控制、長期負(fù)債控制和利潤分配控制等。
(二)財務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容
財務(wù)預(yù)算控制主要應(yīng)做好以下幾項工作:
(1)將財務(wù)計劃的各項預(yù)算指標(biāo)分配落實到公司各部門。
(2)通過會計核算反映和監(jiān)督公司各部門有關(guān)指標(biāo)的實際完成情況。
(3)定期(按年或月)把實際完成情況同財務(wù)預(yù)算指標(biāo)進行對比分析,找出存在的偏差,并分析產(chǎn)生偏差的原因,提出降低成本費用的途徑,制定糾偏的有效措施。
(4)對責(zé)任部門和責(zé)任人進行評價和考核。
(5)根據(jù)考核結(jié)果和獎懲辦法進行獎勵和處罰。
(6)調(diào)整預(yù)算。在財務(wù)
預(yù)算執(zhí)行過程中會發(fā)生一些不可預(yù)見的因素,造成財務(wù)預(yù)算執(zhí)行發(fā)生偏差,為了做到考核合理,獎罰分明,一般在每年第三季度對財務(wù)預(yù)算指標(biāo)進行有依據(jù)的必要調(diào)整,保證預(yù)算的合理性和可行性。
(三)財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素
為保證財務(wù)預(yù)算的貫徹落實,物業(yè)管理公司應(yīng)建立有效的財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。一般來說,財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)由組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核和獎懲制度等組成。
(1)組織系統(tǒng)
組織系統(tǒng)對財務(wù)預(yù)算控制機構(gòu)及其各自工作職責(zé)作了規(guī)定。實施財務(wù)預(yù)算控制的基本要求是實行責(zé)任中心制,即在公司內(nèi)部劃小預(yù)算單位,各預(yù)算單位(公司內(nèi)部有特定責(zé)任的單位或部門)成為責(zé)任中心,每個責(zé)任中心都有明確的責(zé)任和控制范圍。根據(jù)所負(fù)責(zé)任和控制范圍的不同,責(zé)任中心又可分為成本中心、費用中心,利潤中心和投資中心。一般地,物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)部門(如保安隊、綠化隊、維修隊等)和各職能科室成為成本中心,該成本中心負(fù)責(zé)將人工、原材料和機器設(shè)備等投入轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理服務(wù)。利潤中心是獲取最大凈利潤為經(jīng)營目標(biāo)的組織單位。對一般物業(yè)管理公司或物業(yè)管理企業(yè)集團來說,投資中心和利潤中心應(yīng)分開,母公司或集團公司是投資中心,而緊密層、松散層和各子公司則是利潤中心,母公司或集團公司對子公司實行投資控股關(guān)系,集團公司內(nèi)部的各分公司和具體業(yè)務(wù)部門則是成本中心。
(2)信息系統(tǒng)
信息系統(tǒng)是財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的重要組成部分。財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的信息分為公司內(nèi)部信息和外部信息。內(nèi)部信息包括財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)和實際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)可從財務(wù)計劃(或財務(wù)預(yù)算)和會計信息系統(tǒng)中取得。而外部信息如市場預(yù)測、市場行情、政策法規(guī)變動等一般較難取得。在編制財務(wù)計劃預(yù)算時,預(yù)算人員必須熟悉公司內(nèi)部和外部信息,計劃(預(yù)算)信息和現(xiàn)實信息。
(3)考核制度
考核是財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)發(fā)揮其作用的重要因素?？己说囊话阕龇ㄊ?根據(jù)財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù),找出實際發(fā)生的結(jié)果與財務(wù)計劃(或財務(wù)預(yù)算)要求之間的差異,分析產(chǎn)生這種差異的原因,落實責(zé)任人,并提出補救辦法,最后形成財務(wù)報告,并作為公司決策和采取行動的依據(jù)。
(4)獎懲制度
獎懲是根據(jù)業(yè)績考核結(jié)果,對業(yè)績突出者給予獎勵,對造成嚴(yán)重?fù)p失的責(zé)任者給予處罰的行為。考核的結(jié)果必須與獎懲掛鉤,否則,財務(wù)預(yù)算控制就如同紙上談兵,財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)也就形同虛設(shè)。
(四)財務(wù)預(yù)算控制的步驟
財務(wù)管理部門實施財務(wù)預(yù)算控制,一般應(yīng)遵循以下幾個步驟:
(1)建立財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。建立財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)包括建立財務(wù)預(yù)算控制的組織系統(tǒng)和信息系統(tǒng),建立考核制度和獎懲制度。財務(wù)預(yù)算控制組織系統(tǒng)是財務(wù)預(yù)算控制的組織保證,包括專門機構(gòu)的設(shè)立、人員的配置、崗位責(zé)任的確立和責(zé)任中心、利潤中心與投資中心的建立。信息系統(tǒng)包括建立各種量化的控制標(biāo)準(zhǔn)(指標(biāo)),它是實施財務(wù)預(yù)算控制的依據(jù)。信息系統(tǒng)還應(yīng)包括信息反饋系統(tǒng),以保證各種信息能及時傳遞和反饋,保證控制措施的及時落實?？己酥贫群酮剟钪贫仁菍嵤┛刂埔约皩己私Y(jié)果進行處理的有關(guān)規(guī)定。它們在制度上保證了財務(wù)預(yù)算控制的有效實施及財務(wù)預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。
(2)檢查監(jiān)督。根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標(biāo)準(zhǔn),實行監(jiān)督、檢查,比較實際執(zhí)行結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)之間的差異。
(3)分析原因。實際執(zhí)行結(jié)果與財務(wù)預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)之間必然會產(chǎn)生偏差,那么,到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差,責(zé)任者是誰,應(yīng)該予以明確。
(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對策,并組織實施,盡最大努力減少損失。
第12篇 寫字樓大廈物業(yè)管理財務(wù)核算
寫字樓、大廈物業(yè)管理財務(wù)核算
財務(wù)核算是企業(yè)經(jīng)濟核算的重要內(nèi)容。它是反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動消耗、物資消耗和資金占用及其經(jīng)濟效果的方法。財務(wù)核算是根據(jù)審核后的原始憑證,運用會計科目,填制記帳憑證,登記會計帳簿,以貨幣為計算尺度,連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計算各核算項目的經(jīng)濟活動過程。
1)主要作用如下:
a)為考核和評定企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位經(jīng)營管理成果提供西、完整的資料。
b)通過財務(wù)核算程序?qū)ζ髽I(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動消耗、物資消耗和資金占用實施有效的監(jiān)督。
2)會計核算
a)核算時間月度從上月26日至本月25日為當(dāng)月核算期,年度從上月12日26日至本年12月25日為年度核算期。
b)會計帳務(wù)以人民幣為記帳單位,有外幣計算的經(jīng)濟業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)折合人民幣記帳,同時登記外國貨幣金額和折合率,規(guī)定以季初一日的匯率作為記帳率。當(dāng)季末掉正其發(fā)生的差額作為外幣兌換損益處理。
c)公司采用借貸復(fù)式記帳法。
d)會計科目使用和核算以財政廳制定的《企業(yè)會計制度》為主,結(jié)合公司的實際,設(shè)置總帳、銀行現(xiàn)金日記帳,各類債權(quán)債務(wù)往來和費用的二級科目明細(xì)帳等,進行會計核算。
e)原始憑證是記帳的依據(jù),要求一切原始憑證具有手續(xù)完備、完整、合法、內(nèi)容真實、數(shù)字準(zhǔn)確、清楚、日期和印章齊全,大、小寫相符等的法定憑證,不得用白條子報帳。
3)會計憑證和會計帳冊
a)公司的會計憑證、帳冊、報表等會計記錄資料,必須根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行登記,做到手續(xù)齊全、內(nèi)容真實,準(zhǔn)確完整、及時完善,并符合會計制度的規(guī)定。
b)財務(wù)會計人員必須認(rèn)真審核各種原始憑證,遇有偽造或涂改情況,虛報冒領(lǐng)款等行為,應(yīng)拒絕受理,并及時向主管領(lǐng)導(dǎo)報告,對內(nèi)容不全、手續(xù)不齊、數(shù)字有差錯的憑證,應(yīng)予退回、補填或更正,一切原始憑證經(jīng)審核無誤后,方能填寫記帳憑證以記帳。
c)收款憑證、付款憑證,必須按照發(fā)生事項內(nèi)容填制清楚,并經(jīng)出納人員簽章后方能生效。轉(zhuǎn)帳憑證要經(jīng)管會計填制,并健全會計核算,一切記帳憑證必須經(jīng)指定的審核人員審定簽章后,方可記帳。
d)公司及其下屬的主管會計,應(yīng)對一切原始憑證記帳帳冊負(fù)責(zé),指定專人列冊登記,妥善保管,絕不丟失。有關(guān)會計報表帳冊和會計憑證的保存年限,均按上級規(guī)定辦理。
e)一切未使用的重要空白憑證,如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)應(yīng)指定專人保管,啟用時由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)取手續(xù),每年終了后的第一個月內(nèi)由主管會計清查、核實,上報有關(guān)部門。
f)工程部、綜合部所承接的工程項目必須按正常的手續(xù)程序辦理工程預(yù)付款,進度款和結(jié)算。
第13篇 酬金制物業(yè)管理財務(wù)監(jiān)管程序文件
酬金制物業(yè)管理財務(wù)監(jiān)管程序文件
1.0目的:
根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)委托合同的規(guī)定,為了明確酬金制物業(yè)管理運作模式下與委托物業(yè)管理企業(yè)的雙方權(quán)利義務(wù),有效監(jiān)管委托物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)經(jīng)營狀況,維護公司經(jīng)濟利益。
2.0范圍
適用于酬金制物業(yè)管理運作模式下,__集團對委托物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)監(jiān)管工作。
3.0職責(zé)
3.1項目委托的物業(yè)管理公司(以下簡稱物業(yè)公司)負(fù)責(zé)項目物業(yè)管理具體經(jīng)營、財務(wù)管理、資產(chǎn)管理的實際工作,以及經(jīng)營收入管理和成本控制工作;
3.2置業(yè)公司客戶服務(wù)中心(以下簡稱客戶服務(wù)中心)負(fù)責(zé)與物業(yè)公司對接工作,以及費用結(jié)算、成本審核、物資采購初審、財務(wù)核查協(xié)助、資產(chǎn)管理監(jiān)督工作;
3.3置業(yè)公司財務(wù)部(以下簡稱地產(chǎn)財務(wù)部)負(fù)責(zé)對物業(yè)公司財務(wù)管理、資產(chǎn)管理的監(jiān)管和審核工作;
3.4集團資產(chǎn)運營部負(fù)責(zé)上述工作的監(jiān)督與指導(dǎo)工作。
4.0程序
4.1物業(yè)管理經(jīng)營收入監(jiān)管
4.1.1物業(yè)管理經(jīng)營收入定義與范圍
4.1.1.1物業(yè)管理經(jīng)營收入是指物業(yè)公司在本項目上所有業(yè)務(wù)經(jīng)營收入款項,包括主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入;
4.1.1.2主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入包括為物業(yè)管理服務(wù)費和停車服務(wù)費;
4.1.1.3其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入包括為裝修管理費、垃圾清運費、場租費、業(yè)務(wù)分成、維修服務(wù)費、有償服務(wù)費等其他業(yè)務(wù)收入;
4.1.1.4所有主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入必須入帳,錄入財務(wù)軟件、開具地產(chǎn)財務(wù)部指定的統(tǒng)一票據(jù),列入監(jiān)管范圍。
4.1.2財務(wù)票據(jù)監(jiān)控
4.1.2.1物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營收入款項(包括主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入),都必須向客戶開具地產(chǎn)財務(wù)部指定統(tǒng)一的《__大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》(以下簡稱物業(yè)管理財務(wù)收據(jù)),物業(yè)管理財務(wù)票據(jù)一式三聯(lián),一聯(lián)給客戶、一聯(lián)物業(yè)公司存檔、一聯(lián)地產(chǎn)財務(wù)部存檔;
4.1.2.2物業(yè)管理財務(wù)收據(jù)由地產(chǎn)財務(wù)部負(fù)責(zé)設(shè)計、印刷和管理;
4.1.2.3物業(yè)公司財務(wù)會計在每月3日前到地產(chǎn)財務(wù)部核銷上月的物業(yè)管理財務(wù)收據(jù),和領(lǐng)取本月物業(yè)管理財務(wù)收據(jù)。
4.1.2.4物業(yè)公司在領(lǐng)取本月物業(yè)管理財務(wù)收據(jù),需要在地產(chǎn)財務(wù)部登記物業(yè)管理財務(wù)收據(jù)的起始編號;
4.1.2.5物業(yè)公司在核銷物業(yè)管理財務(wù)收據(jù)時,需向地產(chǎn)財務(wù)部提交《__大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》,和當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根?？蛻舴?wù)中心根據(jù)月份報表和財務(wù)收存根進行審核物業(yè)公司當(dāng)月經(jīng)營收入數(shù)據(jù)的真實性,客戶服務(wù)中心審核無誤后提交地產(chǎn)財務(wù)部復(fù)核;
4.1.2.6物業(yè)公司在使用《__大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》,必須按順序和規(guī)范填寫,如填寫錯誤必須收回客戶聯(lián),三聯(lián)一起核銷;不得有跳頁、涂改、開空白頁。自制和偽造財務(wù)票據(jù)、以及收款不開票據(jù)的行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將根據(jù)《__大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》的約定,每發(fā)生一次將給物業(yè)公司處于人民幣1萬元的罰款;
4.1.3物業(yè)管理軟件監(jiān)控
4.1.3.1為便于財務(wù)數(shù)據(jù)的及時監(jiān)控,將安裝物業(yè)管理軟件,在地產(chǎn)財務(wù)部、客戶服務(wù)中心、物業(yè)公司各設(shè)置一個管理登陸平臺;
4.1.3.2物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營收入款項(包括主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入),必須及時將財務(wù)數(shù)據(jù)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中;
4.1.3.3客戶服務(wù)中心在每月4日前將根據(jù)物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,匯總和統(tǒng)計物業(yè)公司上月度的經(jīng)營收入數(shù)據(jù),并打印一份《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。
4.1.3.4客戶服務(wù)中心根據(jù)《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿),對照物業(yè)公司提交的《__大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》,和當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根,審核無誤后提交地產(chǎn)財務(wù)部復(fù)核;
4.1.3.5物業(yè)公司必須保證所有物業(yè)管理經(jīng)營收入款項數(shù)據(jù)原則上在48小時內(nèi)(停電、電腦或系統(tǒng)故障原因除外)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中。如月度審核中發(fā)現(xiàn)收費不錄入軟件的行為,根據(jù)《__大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》的約定將每次處于物業(yè)公司人民幣1萬元罰款。
4.1.4物業(yè)管理經(jīng)營收入數(shù)據(jù)確認(rèn):地產(chǎn)財務(wù)部根據(jù)客戶服務(wù)中心提交審核過的《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)、《__大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》、當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根,進行復(fù)核,復(fù)核無誤后,在《__大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》簽字確認(rèn),確認(rèn)后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終經(jīng)營收入數(shù)據(jù)。
4.2物業(yè)管理經(jīng)營成本監(jiān)管
4.2.1物業(yè)管理經(jīng)營成本定義與范圍
4.2.1.1物業(yè)管理成本包括人員物業(yè)管理人工成本和物業(yè)管理物料成本;
4.2.1.2物業(yè)管理人工成本包括:工資、福利、加班費、社會保險;
4.2.1.3物業(yè)管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規(guī)規(guī)定內(nèi)的成本支出;
4.2.1.4單價在500元以上的物資作為資產(chǎn)范圍,按照資產(chǎn)管理監(jiān)控程序處理;
4.2.2物業(yè)管理人工成本監(jiān)控
4.2.2.1物業(yè)公司必須在每月3日前提交上月的《__月份考勤匯總表》和《__月份人工成本報表》(報表中必須有工資、福利、加班費以及社會保險金額);
4.2.2.2客戶服務(wù)中心對上述報表和項目實際人員狀況進行核實和審核,審核無誤后將提交地產(chǎn)財務(wù)部進行復(fù)核;
4.2.2.3物業(yè)公司的人員編制、工資、福利和社會保險標(biāo)準(zhǔn)必須按照萬廈居業(yè)的《__大湖之都物業(yè)管理投標(biāo)文件》中的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,超出此標(biāo)準(zhǔn)的部分將不予以確認(rèn),超編制部分人員需提前報批;
4.2.2.4地產(chǎn)財務(wù)部和客戶服務(wù)中心在審核物業(yè)公司的人工成本時,如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報人員考勤、工資、福利和社會保險的行為,將有權(quán)拒絕支付物業(yè)公司當(dāng)月虧損補貼和酬金,并追究物業(yè)公司的違約責(zé)任和扣罰酬金;
4.2.2.5物業(yè)管理人工成本數(shù)據(jù)確認(rèn):地產(chǎn)財務(wù)部對客戶服務(wù)中心提交的審核合格的《__月份人工成本報表》進行復(fù)核,復(fù)核無誤后在報表上簽字確認(rèn),確認(rèn)后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終人工成本數(shù)據(jù);
4.2.3物業(yè)管理物料成本監(jiān)控
4.2.3.1物業(yè)公司在每月28日前向客戶服務(wù)中心提交下月的《__月份物資采購報表》(報表中必須注明采購物資名稱、規(guī)
格、數(shù)量、用途、單價、總計金額)進行審核?？蛻舴?wù)中心根據(jù)項目實際情況審核所采購物資的合理性、必要性和真實性;
4.2.3.2物業(yè)公司需每個季度向客戶服務(wù)中心和地產(chǎn)財務(wù)部提交一份《__大湖之都季度常用物資采購價格明細(xì)表》,以供價格參考?？蛻舴?wù)中心和地產(chǎn)財務(wù)部有權(quán)對價格表中的價格進行市場調(diào)查,如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報價格的行為,將有權(quán)拒絕支付該項費用,并追究物業(yè)公司的違約責(zé)任和扣罰酬金;
4.2.3.3客戶服務(wù)中心審核過程中如發(fā)現(xiàn),如發(fā)現(xiàn)《__月份物資采購報表》的物資單價,超過《__大湖之都季度常用物資采購價格明細(xì)表》單價的10%以上,將要求物業(yè)公司進行合理解釋,否則將拒絕確認(rèn)?？蛻舴?wù)中心審核合格后的《__月份物資采購報表》,報一份給地產(chǎn)財務(wù)部復(fù)核;
4.2.3.4物業(yè)管理物料成本數(shù)據(jù)確認(rèn):地產(chǎn)財務(wù)部根據(jù)客戶服務(wù)中心審核后的《__月份物資采購報表》,對照《__大湖之都季度常用物資采購價格明細(xì)表》復(fù)核無誤后,在《__月份物資采購報表》簽字確認(rèn),確認(rèn)的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終物料成本數(shù)據(jù);
4.2.3.5物業(yè)公司根據(jù)審核合格后的《__月份物資采購報表》實施采購。
4.3酬金和虧損補貼支付
4.3.1物業(yè)公司酬金提取標(biāo)準(zhǔn)按照《__大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提取計算;
4.3.2客戶服務(wù)中心根據(jù)地產(chǎn)財務(wù)部簽字確認(rèn)后的《__月份人工成本報表》和《__月份物資采購報表》,計算當(dāng)月管理酬金和虧損補貼,并簽發(fā)《__月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》,報地產(chǎn)財務(wù)部和公司總經(jīng)理審批,審批后在每月8日前憑物業(yè)公司開具的正式發(fā)票向物業(yè)公司指定帳號劃撥補貼款項,;
4.4資產(chǎn)管理監(jiān)控
4.4.1資產(chǎn)的定義和范圍:是指單價在500元以上的物資;
4.4.2資產(chǎn)購置申請:物業(yè)公司需要購置資產(chǎn),需要提前7個工作日向客戶服務(wù)中心提交《__資產(chǎn)購置申請表》進行審批,客戶服務(wù)中心審批后報地產(chǎn)財務(wù)部和公司總經(jīng)理審批;
4.4.3資產(chǎn)購置費用報銷:物業(yè)公司憑審批合格后的《__資產(chǎn)購置申請表》實施采購。報銷時需要提交發(fā)票、入庫單和《__資產(chǎn)購置申請表》進行報銷,屬于前期開辦費范圍以內(nèi)的資產(chǎn)購置報銷由地產(chǎn)公司報銷,前期開辦費范圍以外的資產(chǎn)購置報銷由物業(yè)公司報銷;
4.4.4資產(chǎn)管理統(tǒng)計和監(jiān)督:物業(yè)公司需要在每月8日前向客戶服務(wù)中心提交《__月份資產(chǎn)統(tǒng)計報表》,客戶服務(wù)中心進行監(jiān)督和核查,同時將此報表報地產(chǎn)綜合部備案。
4.4.5緊急采購和特殊情況采購:按照《__大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》規(guī)定執(zhí)行。
4.5集團監(jiān)督:集團資產(chǎn)運營部對上述工作不定期進行檢查和審核,發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)和虛假行為,為集團內(nèi)部員工責(zé)任的將按照集團行政管理制度進行處罰,為物業(yè)公司責(zé)任的將按照合同規(guī)定追究合同違約責(zé)任。
5.0支持性文件及質(zhì)量記錄
5.1《__前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》
5.2《__物業(yè)管理收款收據(jù)》(地產(chǎn)財務(wù)部印制格式)
5.3《zz月份物業(yè)管理收入報表》zr-kf-wy-01
5.4《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)
5.5《__月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02
5.6《__月份人工成本報表》zr-kf-wy-03
5.7《__月份物資采購報表》zr-kf-wy-04
5.8《__大湖之都季度常用物資采購價格明細(xì)表》zr-kf-wy-05
5.9《__月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》zr-kf-wy-06
5.10《__資產(chǎn)購置申請表》zr-kf-wy-07
第14篇 物業(yè)管理財務(wù)報告范本
物業(yè)管理公司財務(wù)報告
各種財務(wù)報告是財務(wù)部與公司領(lǐng)導(dǎo)進行溝通的重要工具,也是財務(wù)工作的重要成果。財務(wù)部應(yīng)定期向公司領(lǐng)導(dǎo)遞交相關(guān)報告及報表,具體時間與報表內(nèi)容可能有差異,但總體應(yīng)包含以下報表:
1.資金周報表。向公司領(lǐng)導(dǎo)提供公司最新的資金收支余情況,以便更好地使用或調(diào)度資金。
2.應(yīng)收款明細(xì)表。應(yīng)收款管理是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的一個行業(yè)性的難點,財務(wù)部應(yīng)按金額大小及拖欠時間長短等指標(biāo)將各主要拖欠款客戶進行列表,將本期應(yīng)收款管理情況及時報告公司領(lǐng)導(dǎo)。
3.各部門收支情況表。各部門的收支狀況及盈虧狀況反映了公司整體財務(wù)計劃的執(zhí)行情況,公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對這些予以關(guān)注,這些報表內(nèi)容是公司領(lǐng)導(dǎo)對業(yè)務(wù)部門加強財務(wù)管理所必要的信息。
4.行政部門費用明細(xì)表。因行政部門不創(chuàng)造利潤,控制行政費用是實現(xiàn)收支控制的重點之一。公司為控制行政費用,管理層必須對行政費用的明細(xì)有所了解,才能有的放矢。
5.公司基本財務(wù)報表。包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表及其他附表。
6.財務(wù)分析。財務(wù)分析應(yīng)定期將以上財務(wù)報表以文字形式形成報告,對詳細(xì)的財務(wù)收支狀況,收支結(jié)構(gòu),收支的變化的原因、與預(yù)算差異的分析、資金的管理狀況、應(yīng)收款的管理狀況進行分析,提出應(yīng)予以關(guān)注的因素與改善建議,并對下一期的財務(wù)狀況進行預(yù)計。最后使報告的閱讀者對公司整體財務(wù)狀況形成清晰的理解,明確財務(wù)管理的重點及方向。
財務(wù)分析是財務(wù)工作重要的階段性總結(jié)報告,財務(wù)部門應(yīng)定期向公司領(lǐng)導(dǎo)提交財務(wù)分析,分析公司的財務(wù)狀況及應(yīng)進行改善的措施。
財務(wù)分析的一般性原則:
a)分析要全面。主、客觀因素分析,成功及不足的分析,經(jīng)濟因素與技術(shù)因素的分析,內(nèi)外部因素的分析。
b)事物的聯(lián)系。要注意局部與全局聯(lián)系,報酬與風(fēng)險的聯(lián)系、過去現(xiàn)在將來的聯(lián)系。
c)實事求是,不能結(jié)論先行。
d)深入淺出,分析問題深入核心,表述問題淺顯易懂。多用圖表,如柱狀圖,餅式圖等。
e)多種分析方法綜合運用。如比較分析、因素分析等。
f)對于過于復(fù)雜、過于專業(yè)的方法慎用,以提高報告的可閱讀性。
g)行文保持結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn),證據(jù)充分,邏輯嚴(yán)密。
h)定性與定量相結(jié)合,證據(jù)與結(jié)論相一致。
第15篇 物業(yè)管理財務(wù)部主管崗位職責(zé)
物業(yè)管理公司財務(wù)部主管崗位職責(zé)(七)
1.財務(wù)部主管在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下,積極參與企業(yè)經(jīng)營管理,負(fù)責(zé)公司的財務(wù)管理、會計核算、物資管理等工作。
2.認(rèn)真貫徹《會計法》,執(zhí)行國家財經(jīng)政策、法令、遵守各項資金收入制度,嚴(yán)格執(zhí)行費用開支范圍的標(biāo)準(zhǔn)。
3.正確、及時地核算和監(jiān)督公司的財務(wù)狀況,經(jīng)營活動和經(jīng)營成果,為領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確可靠的財務(wù)會計信息。
4.加強計劃(預(yù)算)管理,認(rèn)真編制財務(wù)計劃(預(yù)算)。
5.加強經(jīng)濟核算,認(rèn)真做好各項控制工作,節(jié)約費用,降低成本,多創(chuàng)利潤,加強財務(wù)分析,考核各項經(jīng)濟指標(biāo)的執(zhí)行情況,及時反映經(jīng)營管理狀況,總結(jié)經(jīng)驗,發(fā)現(xiàn)問題,促進公司改善經(jīng)營管理。
6.按照會計制度規(guī)定,切實做好記賬、報賬工作,做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚,日清月結(jié),按期報帳,在規(guī)定時間內(nèi)報送各種會計報表。
7.按銀行有關(guān)制度規(guī)定,作好現(xiàn)金帳目和支票的管理工作。遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算紀(jì)律,加強現(xiàn)金管理做好結(jié)算工作,對下屬經(jīng)費的收支情況經(jīng)常進行檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)。
8.根據(jù)國家財會制度精神,結(jié)合本公司實際,協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)制定有關(guān)財務(wù)管理、經(jīng)濟核算、費用開支等具體辦法,并監(jiān)督各部門實行。
9.妥善保存會計檔案資料,接受財稅機關(guān)、上級主管部門和公司領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查、及時提供財務(wù)資料,如實反映情況。
10.每月為公司領(lǐng)導(dǎo)提供企業(yè)財務(wù)狀況,為企業(yè)搞好經(jīng)濟運作,增加經(jīng)濟效益,當(dāng)好參謀。
11.充分發(fā)揮財務(wù)部在公司管理中的預(yù)測、計劃、控制、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的作用,促使公司不斷提高經(jīng)濟效益和經(jīng)營管理水平。
12.每月認(rèn)真審查物業(yè)租賃租金、物業(yè)管理費、水電費、代收代管的煤氣費以及清潔等費用的收交情況,發(fā)現(xiàn)欠交,負(fù)責(zé)組織催收工作。
13完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
