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第1篇 小區(qū)物業(yè)管理服務人員培訓方案
小區(qū)項目物業(yè)管理服務人員的培訓方案
一、培訓工作的指導思想
無論從事何種行業(yè),工作最終是由人去落實完成。所以,我們始終高度重視入力資源的開發(fā),尤其強調(diào)企業(yè)對員工的內(nèi)部潛能開發(fā)――培訓。因此,我們把培訓工作提升到物業(yè)管理公司是否能按照既定目標實現(xiàn)物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務的戰(zhàn)略高度來對待。我們相信,一個好的物業(yè)管理服務模式必定包含一個良好的培訓機制。我們認為:培訓是企業(yè)壯大的催化劑,是員工職業(yè)生涯的加油站,是企業(yè)給員工最實惠的福利。
我們在人員培訓工作上擬采取如下措施:
_結合我管理公司在物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務方面的經(jīng)驗,并根據(jù)物業(yè)管理市場及行業(yè)動態(tài)的最新變化,隨時調(diào)整培訓策略,不斷更新培訓內(nèi)容,保證培訓的效果。
_樹立“管理者就是培訓者”的觀念。每一位管理人員都應該擔負起培訓下屬員工的職責。我們尤其強調(diào)培養(yǎng)員工實際工作中的能力,要求員工通過培訓結合自己的工作實踐來不斷提高自己的工作能力,掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。
_培訓考核績效化。我們將把管理處每次培訓考核的結果與個入的績效考核掛鉤,目的就是落實培訓,量化培訓,避免管理處培訓流于形式。
_結合實際不斷持續(xù)改進培訓課程的內(nèi)容。我們將不斷總結實際工作中的良好經(jīng)驗,并用以指導員工,防止員工在機械循環(huán)的培訓中喪失學習動力。采用先進科學的方式(例如拓展訓練、感受性訓練、游戲等),使培訓形式多樣化,增加不斷培訓的效果。
_采用目前國際企業(yè)管理培訓行業(yè)中流行的“kas”培訓方法,即集知(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一體的培訓方法。具體方法如:講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對抗辯論法、專題討論會、參觀學習、現(xiàn)場實習和職務輪換等。
_培訓工作制度化,保證員工有足夠的培訓時間。通過分級考核及末位淘汰制度,制遣員工的緊迫感和壓力感,將傳統(tǒng)的被動性接受培訓,變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動參與。
二、培訓系統(tǒng)的實施運作
1、培訓系統(tǒng)圖
系統(tǒng)圖說明:
_針對__.鳳凰城的管理特點來設置培訓目標并擬定實施計修正。
_有效運用多種培訓形式和方法,確保培訓達到預期效果。
_通過對員工進行考核,了解培訓的有效性及員工的接受程度。
_根據(jù)對考核結果的評估和反饋,及時調(diào)整培訓思路并確定未來培訓重點。強調(diào)將理論應用到實踐工作中。
2、培訓的組織方式
_培訓職責
_管理處經(jīng)理助理負責員工日常培訓的計劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。
_主管級以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓計劃進行逐級培訓,并對培訓實施評估,并及時將培訓效果和情況反饋給上級培訓人員。
_培訓實施流程
我們對員工的培訓分為三個階段:入職培訓――崗位轉(zhuǎn)正培訓――日常管理培訓。每位新入職員工必須接受為期7天的入職培訓,內(nèi)容詳見新員工公共培訓科目;三個月試用期滿后,員工將接受為期一周的轉(zhuǎn)正培訓,考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的日常管理培訓,內(nèi)容詳見各工種培訓科目表。
3、培訓時間
_為實現(xiàn)“加油站”式培訓,我們對各工種員工亦制訂了具體的培訓時間要求,完成培訓后登錄積分,詳見下表:
職務(崗位)部門經(jīng)理以上項目主管管理員(班組長)作業(yè)服務員工
每年培訓時間不少于140h不少于100h不少于80h不少于60h
_根據(jù)脫產(chǎn)情況培訓亦可分為三種,即:全脫產(chǎn)培訓、半脫產(chǎn)培訓、在職培訓。我們堅持以“在職培訓為主.脫產(chǎn)培訓為輔”,并對非關鍵培訓采取“以考代訓”的方式。
4、員工培訓常用方法
序號 培訓類別 培訓方式、方法 培訓對象 培訓目的及適用環(huán)境
1綜合類
1.參加拓展訓練管理人員促進相互的信任、支持與合作
2.參加軍事訓練全體人員增強員工的組織紀律性和自律性
3.“5s”培訓管理、工程技術人員提高員工職業(yè)素養(yǎng)
4.投影、錄象、電腦演示等視聽教育全體人員增加感性認識
2研討類
1.頭腦風暴法管理人員提高創(chuàng)造力,培養(yǎng)創(chuàng)造性思維
2.專題討論法管理人員提高管理水平
3.典型案例、個案剖析、情景模擬等案例分析法全體人員提高綜合分析解決問題的能力
3演練類
1.模擬角色法全體人員熟悉公司情況及各類業(yè)務工作
2.對抗辯論法管理人員提高員工協(xié)調(diào)溝通能力
3.游戲訓練法全體人員激勵員工工作積極性
4學習類
1.檢查表法管理人員提高創(chuàng)造力及觀察問題的能力
2.快速閱讀法管理、工程技術人員培養(yǎng)快速閱讀能力
5講課類1.逆向思維法管理人員培養(yǎng)換位思考的逆向思維
三、培訓內(nèi)容及目標
1、新員工公共培訓科目
序號培訓科目培訓內(nèi)容課時
1軍訓軍事訓練和體能訓練5天
2禮儀知識常用禮儀知識6課時
形體訓練 員工行為語言規(guī)范
3服務意識職業(yè)道德教育3課時
客戶溝通協(xié)調(diào)技巧
受理及處理客戶投訴
4企業(yè)文化企業(yè)基本情況介紹3課時
企業(yè)理念與宗旨
員工手冊與勞動人事規(guī)章制度
5物業(yè)管理知識物業(yè)管理基礎知識6課時
物業(yè)管理的行業(yè)法律、法規(guī)6課時
入伙與二次裝修管理服務要求與技巧3課時
典型物業(yè)管理案例6課時
6質(zhì)量管理質(zhì)量管理體系與品質(zhì)控制6課時
7安全防范知識消防知識6課時
治安防范知識與技巧
8小區(qū)情況小區(qū)與業(yè)主基本情況介紹3課時
9帶班實習7天
2、護衛(wèi)員及車輛管理員培訓科目
序號培訓內(nèi)容培訓頻率培訓目標
1工作例會每周一次提高政治思想覺悟,開展批評自我批評
2內(nèi)務管理與考核檢查每周一次保持宿舍干凈整潔
1.單兵隊列動作;
2.三大步法;
3.體能訓練
;周一至周五每天1小時培養(yǎng)組織紀律性,訓練扎實基本功
1.擒拿格斗基本功;
2.捕俘拳;
3.防衛(wèi)術;周六、周日每天3小時熟悉掌握擒敵及防衛(wèi)技能
5安全服務工作手冊每月一次熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準
6法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉并掌握相關法律、法規(guī)以及規(guī)章制度
7消防知識每月一次熟悉消防救火職責
8消防訓練每周一次掌握基本消防操作技能
9突發(fā)應急事件處理每季一次提高突發(fā)事件處理能力,掌握處理技巧
3、保潔員培訓科目
序號培訓內(nèi)容培訓頻率培訓目標
1工作例會每周一次提高思想覺悟,開展批評自我批評
2保潔方法與清潔劑使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
3保潔設備操作保養(yǎng)知識每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
4保潔服務工作手冊每月一次熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準
5病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
6保潔規(guī)章制度每月一次熟悉掌握規(guī)章制度
7消防知識及訓練每季一次熟悉消防救火職責及掌握基本操作
8突發(fā)應急事件處理每季一次提高突發(fā)事件處理能力
4、維修技工培訓科目
序號培訓內(nèi)容培訓頻率培訓目標
1工作例會每周一次提高政治思想覺悟,開展批評自我批評
2物業(yè)管理基本常識每月一次熟悉專業(yè)知識,培養(yǎng)專業(yè)素質(zhì)
3建筑與設施維修每月一次熟悉建筑結構與設備設施原理及維修
4工程維修工作手冊每月一次熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準
5法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉并掌握相關法律、法規(guī)以及規(guī)章制度
6小區(qū)設施概況每月一次切實掌握了解小區(qū)設施設備概況
7消防知識每月一次熟悉消防救火職責
8突發(fā)應急事件處理每季一次提高突發(fā)事件處理能力,掌握處理技巧
四、管理人員培訓計劃
針對__.鳳凰城項目的實際情況,我們制訂了如下管理處主要管理人員在入伙前后一年時間內(nèi)的培訓與進修計劃,著力提高管理人員的專業(yè)素質(zhì)、服務意識和技巧、管理能力等,為項目的物業(yè)管理服務打造高素質(zhì)的管理團隊。
時間培訓內(nèi)容備注
入伙前一個月新員工入職培訓詳見公共培訓科目
入伙后第一月物業(yè)管理理論聘請專家授課
入伙第二個月行業(yè)動態(tài)與創(chuàng)新及發(fā)展趨勢聘請專家授課
入伙第三個月國外物業(yè)管理聘請專家授課
入伙第四個月法律常識學習與案例分析內(nèi)培
入伙第五個月領導技巧與職責聘請專家授課
入伙第六個月心理學與服務技巧聘請專家授課
入伙第七個月智能住宅管理與服務聘請專家授課
入伙第八個月iso質(zhì)量管理體系聘請專家授課
入伙第九個月成本控制與財務管理內(nèi)培
入伙第十個月優(yōu)秀項目參觀考察到南京等城市優(yōu)秀項目考察
入伙第十一個月星級酒店服務參觀學習到星級酒店學習考察
第2篇 _物業(yè)小區(qū)公共設施設備管理工作方案
物業(yè)小區(qū)公共設施設備管理工作方案
1、管理目標
保證設備運行正常,無重大管理責任事故。
2、管理措施
(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,設備管理和維修人員持證上崗。
(3)設備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設施齊全,完好無損,確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災安全隱患。
(9)給排水設備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象。建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務設施維護周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,項目范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
第3篇 小區(qū)管理處環(huán)境管理方案
小區(qū)管理處年度環(huán)境管理方案
(1)定期安排具有消殺許可證、消殺人員上崗證及消殺藥品清單(每月26-28日)對小區(qū)環(huán)境進行'四害'消殺;
(2) 作業(yè)方消殺前一天上報物業(yè)管理處要求在小區(qū)明顯位置張貼消殺通知,并注明藥物名稱、消殺范圍、投放方式對小孩和寵物等易拿到的位置,應設置明顯安全提示標識;
(3)消殺作業(yè)人員嚴格按照藥品使用法規(guī),使用低毒高效藥物,合理濃度配比,穿戴防護衣褲口罩,作業(yè)后及時用肥皂清洗暴露部分;
(4)及時清除被殺死的害蟲尸體,以免造成再次污染。
第4篇 物業(yè)小區(qū)車輛管理工作方案-8
物業(yè)小區(qū)車輛管理工作方案8
1、小區(qū)停車場實行日夜24小時值班制度,由小區(qū)秩序維護員負責管理,車輛可以隨時進出、停放。
2、本小區(qū)停車場實行有償使用,車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。
3、車輛進入:車輛進入停車場應一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進入。
4、車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周圍車輛保持適當距離,不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場,不得在他人車輛旁停留。管理員應指揮車輛停放,查看車輛有無上鎖,有無外部破損,應通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。
5、駛離:車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對牌號相符,收回停車牌、收取停車費后方可駛離。
6、管理員值班期間應認真負責,熱情服務,不得會客、喝酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場,嚴格核對駛離車輛的牌號,對車主的合理要求應給予滿足。管理員交接班時應辦理交接手續(xù),核實停車場車輛內(nèi)登記記錄相符,并列簽字交接。
7、停車場內(nèi)不得試剎車、練習車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
第5篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：清潔綠化管理
華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:清潔綠化管理
7.清潔、綠化管理方案
清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲,是小區(qū)不可缺少的部分,關系到整個小區(qū)的形象,也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要標志,故制訂以下管理方案:
(1)管理內(nèi)容
a.綠化養(yǎng)護:綠化工應做到管理日?；?、養(yǎng)護科學化。
根據(jù)氣候,給花木適量澆水
根據(jù)花木長勢,給花木適量施肥,適量松土;
及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗;
制訂預防措施,防治病蟲害;
做好惡劣天氣花草樹木的保護工作;
定期(每年8月、11月)修剪草坪,使其生長旺盛,平整美觀。
b.清潔衛(wèi)生
綠化及公共道路:每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物,清潔小區(qū)所有設施(含各種標識標牌),隨時清除各類污漬,清掃積水,每周對垃圾桶進行清潔、消毒;每月對照明設施進行擦拭。
垃圾房:每天收集一次各樓層的垃圾,清運到垃圾房,并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面;天花及管道外除塵。
樓層:各樓層道每天保潔一次,電表箱蓋、煤表箱蓋、水表箱、樓梯扶手、欄桿、臺階(含踢腳線)每天保潔一次,樓梯燈開關、樓道感應燈燈罩每周保潔一次。
各功能房:半月拖抹、清掃水泵房、安全監(jiān)控中心、配電房等地面(日常保潔由各功能房工作人員負責)。
會館洗手間:每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等,清理并清潔垃圾箱。每月擦拭清潔照明燈等。
(2)管理措施
a.建立綠化保潔制度,狠抓落實;
b.按操作程序進行規(guī)范操作;
c.加強綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務培訓,提高員工素質(zhì),增強專業(yè)技能;
d.以'三查'形式對綠化保潔工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查('三查'指:綠化、保潔工自查、管理主管巡查、服務中心主任抽查);
e.抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理,要求服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。
清潔管理工作流程與質(zhì)量標準
保潔領班工作流程與質(zhì)量標準
工作項目對各層面保潔員工作質(zhì)量進行巡查
工作范圍負責管理區(qū)域所有公共場所衛(wèi)生評測
工作標準按照保潔員工作流程與質(zhì)量標準,制訂各層面員工的工作標準并進行測評記錄,記錄清晰、完整,符合現(xiàn)實并督促員工工作,保持各點衛(wèi)生保潔率99%以上。
工作程序與時間8:00~8:30向服務中心經(jīng)理匯報前日工作。
8:30~11:00巡視檢查保潔員的工作和轄區(qū)衛(wèi)生狀況。
13:00~16:30巡視保潔員的工作和轄區(qū)衛(wèi)生狀況。
質(zhì)量考評每周五向服務中心經(jīng)理匯報工作情況,每月評出優(yōu)秀保潔員,經(jīng)理每月按旬復核抽查考評。
保潔員工作流程與質(zhì)量標準
項目清潔內(nèi)容作業(yè)方法作業(yè)頻率作業(yè)時間質(zhì)量標準
垃圾清運二次/天上午6:30~7:30
中午12:30~1:30日產(chǎn)日清
大堂墻面清擦一次/月
一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干凈無塵、無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、墻面明亮
地面清掃四次/天隨時保持清潔,痰跡、煙頭、紙屑、果皮、雜物等
頂燈清擦一次/月無蜘蛛網(wǎng)、照明燈明亮
垃圾桶清擦一次/天干凈無污跡及時清運垃圾
玻璃門窗清擦一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干凈明亮
花池清擦一次/天干凈無雜物煙頭
電梯地面清擦二次/天上午7:30~10:00
下午1:30~5:00保持干凈
頂面清擦周次/天無污跡蜘蛛網(wǎng)
箱體鋼油擦洗一次/周無污跡保持不銹鋼金屬光澤
樓道玻璃窗清擦一次/月上午7:30~10:00
下午1:30~5:00無廣告、污跡、明亮
扶手清擦一次/月無塵、蜘蛛網(wǎng)
墻面清掃一次/月無廣告、污跡
指示燈清擦一次/月無廣告、污跡、明亮
地面清掃一次/天
保潔一次無廣告、污跡
地下車庫地面洗擦一次/月無雜物、干凈
果皮箱清理一次/天煙灰缸干凈整潔
地面清掃一次/天上午9:30~10:00
下午3:30~5:00干凈無雜物煙頭
墻面清掃一次/月無污跡蜘蛛網(wǎng)
頂棚清掃一次/月無蜘蛛網(wǎng)照明明亮
消火箱栓清擦一次/月干凈玻璃門明亮
外圍道路清掃循環(huán)上午6:30~7:30
下午2:00~3:00
集中打掃,清運垃圾
上午7:30~15:00
輪流打掃、保潔隨時保持干凈無紙屑、煙頭、果皮、雜物、積水
標牌清擦一次/月干凈無廣告
垃圾箱桶清擦一次/天干凈無廣告
外立面清洗二/年干凈無明顯印痕
具體的工作流程與質(zhì)量標準根據(jù)小區(qū)不同物業(yè)(如商場)需要進行調(diào)整,以滿足不同業(yè)主的需求。
工作質(zhì)量考核文件
《員工行為準則》
《崗位職責》
《巡視檢查記錄》
《月工作質(zhì)量評估表》
綠化工工作流程與質(zhì)量標準
園林綠化管理
我們將結合【匯景華庭】綠化具體分布,設計室內(nèi)與室外綠化區(qū)分,并且花卉品種不同,我們將根據(jù)實際情況對物業(yè)綠化實施專業(yè)、規(guī)范的管理。
綠化工工作流程與質(zhì)量標準
工作項目作業(yè)頻度質(zhì)量標準工作流程督導方式
整形造型春、夏、秋、冬各一次喬木剪下重枝內(nèi)生枝灌木造型地被草保持4~8公分澆水、除雜草、整形造型、殺蟲、補缺、施肥和保潔。領班每天巡視、檢測,每月公司檢查一次,通報,扣分。
施肥春夏秋各一次無重無漏
澆水春夏秋早或晚各一次冬春季二天一次均勻適量不損壞花木滲透地表5公分
除雜草一次/月基本無雜草
補缺一次/月綠化覆蓋99%以上
病蟲害防
治一次/季,發(fā)現(xiàn)蟲害時連續(xù)多次至消滅為止用藥正確衛(wèi)生安全不污染環(huán)境長勢優(yōu)良
保潔8小時/天保潔率99%以上
防風臺風季前和臺風季后風前設立支柱疏剪枝葉,風后清理斷枝扶正苗木
工作質(zhì)量考核文件
《員工行為準則》
《崗位職責》
《巡視檢查記錄》
《月工作質(zhì)量評估表》
第6篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：安全防范
華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:安全防范
5.安全防范管理方案
在小區(qū)管理中,應當運用現(xiàn)有的科學技術手段與管理手段,依靠各種先進的設備、工具和人的主觀能動性,維護小區(qū)物業(yè)和業(yè)主(物業(yè)使用人)的安全,這是一項很重要的工作,最為廣大住戶所關注,特制訂常規(guī)防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。
(1)管理內(nèi)容
a.常規(guī)防范:采用站崗值勤與巡邏值勤相結合的方式,協(xié)助公安機關維護小區(qū)公共秩序,防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主、(物業(yè)使用人)安全的行為。
門崗的任務
a.禮儀服務(向業(yè)主行舉手禮或注目禮);
b.維護出入口的交通秩序
c.制止身份不明人員、衣冠不整者和小商販進入小區(qū);
d.嚴禁攜帶任何危險品進入小區(qū);
e.遇有外來人員將大件物品帶出小區(qū),即與物主核實,并作登記。
f.為業(yè)主提供便利性服務
巡邏崗的任務
a.按規(guī)定路線巡視檢查,不留死角;
b.巡查車輛停放情況,維護道路暢通,做好安全防范工作;
c.對小區(qū)內(nèi)的嫌疑人進行檢查防范;
d.小區(qū)樓宇安全檢查;
e.住戶裝修的安全檢查;
f.防范和處理各類治安案件;
g.防范和制止各類違反小區(qū)管理制度行為。
b.技術防范:運用小區(qū)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng),對小區(qū)內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控,確保小區(qū)安全。
對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施,并及時通知值班保安就地處理。
值班保安接到治安報警,迅速趕到現(xiàn)場酌情處理,并把情況反饋到監(jiān)控中心,監(jiān)控員作詳細記錄,留檔備查。
(2)管理措施
實施半軍事化管理,制訂各項保安管理制度和獎懲措施,并嚴格付諸實施,以增強保安人員的工作責任心。
強化保安人員的內(nèi)務管理,開展系統(tǒng)軍事化素質(zhì)培訓,提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務技能,每年組織不少于4次會操。
加強保安人員的行為規(guī)范教育,要求服裝統(tǒng)一,佩證上崗,言語文明,舉止得當。
保安嚴格執(zhí)行巡更到點制度,確保巡邏質(zhì)量。
監(jiān)控中心設備每天檢查、保養(yǎng),監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。
保安管理工作流程與質(zhì)量標準
保安管理運作
保安領班工作流程與質(zhì)量標準
工作內(nèi)容質(zhì)量標準工作頻度
定崗檢查檢查車管員;非機動車輛發(fā)牌率100%;無可疑人物進出;業(yè)主、住戶、商戶郵件不過夜。8小時
流動巡查大樓安全全年無消防事故發(fā)生。盜竊案件發(fā)案率1%以下當班時間內(nèi),二~三小時一次,突發(fā)事件隨叫隨到。
裝修監(jiān)督二次裝修發(fā)證率100%,無違章施工,無亂搭亂建現(xiàn)象發(fā)生。
車輛停放保管無可疑,閑雜人員接近車輛,無未關鎖門窗之車輛,有遺忘物品及時通知,重點守護
質(zhì)量檢查環(huán)境保護無破壞綠化,無亂扔、亂倒、亂吐、亂燒現(xiàn)象,無各種噪聲擾民
突發(fā)事件一般突發(fā)事件負責現(xiàn)場處理,重大事件應在現(xiàn)場維護局面,并迅速報有關部門3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場
法規(guī)學習帶領全體保安人員、車管員學習各項法律法規(guī)及政策條例等知識每周一次
思想教育帶頭遵紀守法,模范執(zhí)法,學雷鋒做好事,嚴明車管紀律每周一次
技能培訓健身、擒拿格斗、隊列行走、跑步敬禮、消防訓練每周一次
保安工作流程與質(zhì)量標準
工作內(nèi)容質(zhì)量標準工作頻度
定崗檢查無可疑人物進出,外來人員應做好登記24小時
流動巡查小區(qū)安全被盜刑事治安案件年發(fā)率1%以下,全年無消防事故;業(yè)主、住戶、商戶郵件不過夜24小時巡邏
違法事件
裝修監(jiān)督檢查裝修施工單,違章率年1%以下
車輛停放保管無可疑、閑雜人員接近車輛,無未鎖門、窗車輛,遺忘物品及時通知,重點守護
環(huán)境保護無破壞綠化、無亂扔、亂倒、亂吐、亂燒現(xiàn)象,無各種噪聲擾民
突發(fā)事件一般突發(fā)事件負責現(xiàn)場處理,重大事件應在現(xiàn)場維護局面,并迅速報有關部門5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場
法規(guī)學習帶領全體保安人員、車管員學習各項法律法規(guī)及政策條例等知識每周一次
思想教育帶頭遵紀守法、模范執(zhí)法、學雷鋒做好事、嚴明車管紀律每周一次
技能培訓健身、擒拿格斗、隊列行走、跑步敬禮、消防訓練每周一次
工作質(zhì)量考核文件
《員工行為準則》
《崗位職責》
《巡視檢查記錄》
《月工作質(zhì)量評估表》
《獎懲制度》
第7篇 物業(yè)小區(qū)車輛管理工作方案
物業(yè)小區(qū)車輛管理工作方案
1、小區(qū)停車場實行日夜24小時值班制度,由小區(qū)秩序維護員負責管理,車輛可以隨時進出、停放。
2、本小區(qū)停車場實行有償使用,車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。
3、車輛進入:車輛進入停車場應一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進入。
4、車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周圍車輛保持適當距離,不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場,不得在他人車輛旁停留。
管理員應指揮車輛停放,查看車輛有無上鎖,有無外部破損,應通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。
停車場車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。
5、駛離:車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對牌號相符,收回停車牌、收取停車費后方可駛離。
6、管理員值班期間應認真負責,熱情服務,不得會客、喝酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場,嚴格核對駛離車輛的牌號,對車主的合理要求應給予滿足。
管理員交接班時應辦理交接手續(xù),核實停車場車輛內(nèi)登記記錄相符,并列簽字交接。
7、停車場內(nèi)不得試剎車、練習車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
第8篇 _小區(qū)消防系統(tǒng)管理方案（5）
花園小區(qū)消防系統(tǒng)管理方案(五)
1運行監(jiān)控
消防管理中心執(zhí)勤人員24小時對消防主機、消防聯(lián)動柜、動力配電箱、滅火顯示器、防火防盜閉路電視等設備進行監(jiān)控。在運行監(jiān)控中發(fā)現(xiàn)有不正常情況,應進行登記、匯報、整改。運行監(jiān)控內(nèi)容:
_消防主機顯示屏是否顯示。
_消防主機是否正常。
_“運作”和“電源”燈是否亮。
_巡視噴淋泵而后消防泵管網(wǎng)系統(tǒng),接口有無松動,油漆是否脫落,水流指示器是否運作。
_“故障”燈是否亮,如亮立即到現(xiàn)場查明原因。
_“低水位”信號燈是否亮,如亮立即通知維修工的并查看水位情況。
_“破玻燈光”信號燈是否亮,如亮應即時到樓層查看破玻報警原因。
_監(jiān)看閉路電視畫面是否清晰。
_巡視固定手提式滅火器管網(wǎng)接口,緊急按鈕,讀出壓力表指針數(shù)據(jù)。
_設備有無出現(xiàn)燒焦、異味、異常情況。
_測試“試燈”鍵,試燈1~2秒鐘,發(fā)現(xiàn)有信號燈不亮,應查明原因給予更換。
2異常情況處置
_當消防主機出現(xiàn)異常情況(如水浸入),應立即切斷供給消防主機的主電源和備用電源,以免引起相關聯(lián)動裝置啟動造成消防主機部件燒毀。
_當配電箱線路發(fā)生短路(過負荷)起火時,立即關掉相關設備的電源,迅速用“干粉”滅火器撲滅。
3機房管理
_非值班人員不準進入室內(nèi)。
_當值人員每班打掃室內(nèi)衛(wèi)生,擦拭設備、設施。
_室內(nèi)嚴禁存放一切與工作無關的物品,但應配備“干粉”滅火器。
_室內(nèi)禁止吸煙。
_保持消防監(jiān)控系統(tǒng)24小時不脫崗。
4交接班要求
_交接班時,應進行外觀巡視各類系統(tǒng),查看各類系統(tǒng)是否處于正常運行狀態(tài)。按操作鍵查看消防主機內(nèi)容有無改動。
_當值人員應對每班次運行情況做好記錄,交接時檢查各系統(tǒng)均正常后,雙方在《交接班記錄表》上簽字確認。
5維修保養(yǎng)
_對消防系統(tǒng)設備的外部清潔及部分附件的維修保養(yǎng)由消防管理主管指導完成,每班值日員應對消防設備外部清潔一次,用壓縮空氣進行吹污、吹塵,再用干的干凈的抹布擦試,保持設備光潔。
_消防系統(tǒng)設備故障的維修一般不超過8小時,在8小時內(nèi)無法解決的應速急成聯(lián)系安裝廠家并匯報項目處經(jīng)理。
_消防系統(tǒng)的檢查、維修、保養(yǎng)均應有完整的記錄,分檔管理,保存期5年。
第9篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：房屋、設施設備管理
華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:房屋、設施設備管理
9.房屋、設施設備管理方案
房屋特別是公共設備設施的管理,直接影響到物業(yè)的形象、客戶的生活質(zhì)量和物業(yè)的使用年限,其重要性是不言而喻的。故制訂以下管理方案。
(1)管理內(nèi)容
a.房屋公共部位維護管理:根據(jù)交房進度,公寓內(nèi)房屋可分為業(yè)主(物業(yè)使用人)已領房和空關房。
業(yè)主已領房:
房屋交付使用時,服務中心協(xié)助開發(fā)商應及時與業(yè)主(物業(yè)使用人)簽訂物業(yè)管理臨時公約,書面告知裝修管理規(guī)定,督促用戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù),并建立業(yè)主檔案。對違章裝修或搭建的和由于裝修而造成的房屋外立面改變或破損的,須及時予以制止,并提請有關行政管理部門依法處理,未經(jīng)同意屋頂不得安裝任何設施設備。督促業(yè)主和裝修隊在裝修時保護好樓道墻面、地面、扶手。施工時保護好智能化系統(tǒng)的預埋管線及各類公共管線,如需加裝防盜窗應統(tǒng)一裝在室內(nèi)。垃圾實行袋裝化管理,統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一清運,嚴禁高空拋物。裝修結束后,應注重公共部位的養(yǎng)護和修繕。
商鋪:裝修期間按商鋪裝修管理規(guī)定操作,重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工,商鋪開張后,重點放在公共部位墻面、地面和外立面的管理,發(fā)現(xiàn)破損,及時維修。
空關房:(含業(yè)主托管房)空關房移交后,服務中心每月通風打掃一次,并對房屋和設施全面檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表),對發(fā)現(xiàn)的問題,或盡快處理,或及時報告開發(fā)商,并督促其予以解決。
b.設備設施維護
物業(yè)內(nèi)的公共水電設備設施應經(jīng)常進行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修,要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護;
公共衛(wèi)生設施每天檢查一次;
消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護;
配電房設備每天巡查一次,每周檢查一次;
安全監(jiān)控和火災報警系統(tǒng)設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護;
客戶自用水電設施的維修,應按規(guī)定填寫《報修派工單》,確保維修及時率與合格率。
(2)管理措施
a.制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規(guī)程;
b.維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時;
c.抓好維修人員技術培訓,提高業(yè)務素質(zhì);
d.建立維修人員值班制,確保維修及時率與合格率;
e.加強裝修管理,督促做好裝修前期申報工作,并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時制止;
f.加強共用設備設施的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
房屋室內(nèi)維修
公共設施維修養(yǎng)護
房屋本體日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項目維修類別計劃方案標準實施效果
1房屋承重及抗震結構部分
1.局部受損。
2.施工質(zhì)量原因造成的機構問題。平均每月巡查一次,但在入住裝修階段需每天巡視,發(fā)現(xiàn)問題,立即處理或維修。
1.由于使用不當造成結構受損較輕,由工程部按房屋修繕規(guī)定進行維修;如受損較重,應請專家'會診',提出方案,委托專業(yè)公司實施。
2.如因施工質(zhì)量原因造成結構問題,應提請開發(fā)商請建設單位處理。
1.有關房屋修繕標準。
2.有關工程施工技術規(guī)范。
1.安全,使用正常。
2.功2.功能完好
2外墻面
1.外墻瓷磚脫落。
2.外墻面局部滲漏。
3.外墻面大面積滲漏。每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。
1.保修期內(nèi)提請開發(fā)商處理。
2.由工程部按有關修繕規(guī)程實施。
1.有關房屋修繕標準。
2.外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無脫、無滲水,整潔統(tǒng)一。
3公共屋面1.隔熱層破損。
2.防水層破損造成屋面滲漏。
3.避雷設施脫焊斷裂積水。每半年檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。由工程部按相關作業(yè)規(guī)程實施。
1.有關房屋修繕標準。
2.相關修繕作業(yè)規(guī)程。
1.無積水、無滲漏。
2.隔熱層完好無損。
3.避雷效果良好。
4公共樓道、門廳、樓梯間、門窗。
1.公共墻面、地面的維修改造。
2.公共樓道、門廳的墻、天花維護。
3.樓梯間墻面、扶手、窗戶、踏步的維護。每周對區(qū)域檢查一次,每半年補換損壞地磚或墻面。日常維修由工程部負責。
1.相應部分修繕技術規(guī)程。
2.房屋修繕標準。
1.整潔無缺損。
2.表面完好無變形,窗戶無滲水。
3.扶手完好無張貼痕跡。
5上下水管道
1.接口及砂眼漏水。
2.管道堵塞、破裂。
3.固定碼松脫。
1.每年雨季前檢查一次雨水口,更換不合格部分。
2.每年檢修一次,并緊固管道固定碼由工程部按有關規(guī)程實施。給排水維護修繕標準。房屋修繕標準。
1.美觀完好
2.上下水管道暢通。
3.無滲漏。
6水池、水箱水池水箱的維修養(yǎng)護每半年委托水池水箱專業(yè)公司清洗委托具有相關資質(zhì)企業(yè)進行維護、清理。水池水箱清理相關標準
1使用正常
2.二次污染
7設備、營業(yè)用房
1.用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。
2.不能滿足正常使用。
3.各項設施設備缺損。
1.每半年檢查一次電氣線路。
2.每三年粉刷用房。由工程部按相關保養(yǎng)規(guī)程實施相應維修保養(yǎng)規(guī)程
1.正常安全使用。
2.各項設施設備完好。
3.整潔、安全。
1共用設備設施日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
1.防盜門系統(tǒng)
2.郵政信箱1.系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。
2.線路的檢修
3.門的維護養(yǎng)護
4.郵政信箱的維修養(yǎng)護每周檢查一次,每月對系統(tǒng)維護檢修
> 每周對信箱的整體外觀檢查一次由工程部實施維修
防盜門系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程
郵政信箱維修作業(yè)程序1.防盜設施完好,線路無搭接
2.信箱設施完好、無破損。
2消火栓室內(nèi)外消火栓維護每月檢查一次由管理部組織實施消防設施維護管理規(guī)定完好、無缺、無破損
3區(qū)內(nèi)道路、停車場1、地面破損、積水。
2.其他污染1.裝修期間杜絕在路面拌制水泥
2.每周檢查一次、發(fā)現(xiàn)問題及時處理加強對裝修期的檢查,工程部組織維修。大廈道路、房屋修繕標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損。
4井、溝井蓋破損、堵塞。污水井、溝及時清理由工程布實施房屋維修標準1.井內(nèi)無積物井蓋正常使用、無堵塞
5綠化園林1、綠化帶黃土裸露
2.樹木病蟲害、枯死。
3.建筑小品破損。每周對綠化、建筑小品進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由綠化保潔部負責實施。綠化工作標準1.美觀、無病蟲害、無枯死。
2.建筑小品完整清潔。
6公共標識標牌設施設施污染、破損。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。每月清潔保養(yǎng)一次由清潔、工程部負責實施住宅區(qū)標識制作、安裝及管理規(guī)定1.標識清潔美觀、無破損。
2.安裝穩(wěn)固
智能化系統(tǒng)維修保養(yǎng)方案表
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
1供配電系統(tǒng)1.機電設備的維護保養(yǎng)
2.日常機電設備的零部件易耗品維修、更換。每天巡查,每半個月進行一次保養(yǎng)。每季檢查開關靈敏度及開關緊固件完好情況由工程部按供配電系統(tǒng)檢查維護保養(yǎng)程序?qū)嵤┚S修各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程1.無故障,
2.保障安全運行。
1.變壓器、高配柜、低壓柜電纜頭、電容器、母排、儀表維護保養(yǎng)
2.巡回檢查、維保1.巡查,每一個月進行每天一次保養(yǎng)。
2.每班巡回檢查一次
3.每月對配電柜、配電屏清潔高配設備維修保養(yǎng)規(guī)程
低配設備維修保養(yǎng)規(guī)程1.無故障,
2.保障安全運行。
3.保證電氣設備安全運行
清潔衛(wèi)生、保養(yǎng)1.每班按要求檢查
2.二年安排清潔保養(yǎng)。
3.每二年由電力部門做一次預防性試驗高配設備維修保養(yǎng)規(guī)程1.無故障,
2.保障安全運行。
2.防盜報警系統(tǒng)主服務器、備用服務器1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.接插件及聯(lián)線聯(lián)接:月檢、年檢、臨檢。
3.雙機切換性能:日檢、季檢、年檢。
4.運行狀態(tài):日檢、月檢、年檢、臨檢。由工程部按防盜報警系統(tǒng)等檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。1.清潔、完整、有序、無破損
2.牢固、無松脫
3.順利無斷點
3.正常、無死機、過熱等現(xiàn)象1.無故障,
2.保障安全運行。
緊急按鈕紅外探頭智能主機1.外觀:季檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)接:季檢、臨檢。
3.感應性能:季檢、年檢、臨檢。
4.信號發(fā)送:季檢、年檢、臨檢。1.清潔、完整、有序、無破損
2.安裝牢固、聯(lián)接可靠
3.靈敏度高,響應特性正常
4.完整、無缺漏1.無故障,
2.保障安全運行。
周界紅外線探測防范系統(tǒng)1.外觀:月檢、季檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)接:月檢、季檢、臨檢。
3.感應速度:日檢、月檢、年檢、臨檢。
4.安裝緊固件:月檢、臨檢。1.清潔、完整、無破損、防水浸
2.牢固、無接觸不良
3.能達到設計參數(shù)
4.牢固、無松脫、無氧化1.無故障,
2.保障安全運行。
3火災自動報警滅火系統(tǒng)控制器巡檢:日檢、臨檢由工程部按智能化火警報警系統(tǒng)檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。各項功能檢測正常1.無故障,
2.保障安全運行。
探測器除塵、外觀:月檢、臨檢無損壞、脫落、遮擋
報警系統(tǒng)功能試驗報警功能:年檢、臨檢報警、動作、燈光、水流指示器、備用電源等工作正常
防排煙設備及風道外觀、運轉(zhuǎn):年檢、臨檢。清潔無塵、運轉(zhuǎn)正常、無雜音。
序號項目維修類別劃分計劃方案標準效果
3火災自動報警滅火系統(tǒng)自動噴水、應急照明等運轉(zhuǎn)、啟動應急照明:季檢、臨檢。由工程部按智能化火警報警系統(tǒng)等檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。運行正常、照明、正常1.無故障,
2.保障安全運行。
室內(nèi)外消火栓沖放水:月檢、年檢、臨檢正常
電腦主機
打印機
顯示器1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.接插件及聯(lián)線聯(lián)接:日檢、季檢、臨檢。
3.運行狀態(tài):日檢、月檢、年檢、臨檢。1.清潔、完整、有序、無破損
2.牢固、無松脫
3.正常、無死機過熱等不良現(xiàn)象
4通訊等綜合布線系統(tǒng)視屏線、控制線、電源線、有線電視網(wǎng)1.外觀:月檢、年檢、臨檢。
2.聯(lián)接:月檢、年檢、臨檢。
3.傳輸性能:日檢、季檢、臨檢。由工程部按通訊等檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。1.清潔、完整、有序、無破損。
2.牢固、無接觸不良現(xiàn)象。
3.正常、無異常衰減。1.無故障,
2.保障安全運行。
各系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)1.運行狀況:日檢、季檢、臨檢。
2.數(shù)據(jù):日檢、月檢、年檢、臨檢。1.無死機等不良現(xiàn)象,無病毒感染
2.完整、準確、保存完好1.無故障,
2.保障安全運行。
運行環(huán)境狀況溫度、濕度、潔凈度、防火、防磁、防震、防雷等情況正常
5背景音響及消防緊急廣播系統(tǒng)音響系統(tǒng)1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.性能:日檢、月檢、年檢、臨檢。
3.控制系統(tǒng):日檢、月檢、年檢、臨檢。由工程部按音響、廣播檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。1.清潔
2.符合標準
3.靈敏
1.無故障,
2.保障安全運行。
緊急切換系統(tǒng)1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.性能切換:季檢、臨檢。1.清潔
2.順利無斷點
音箱1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.性能:月檢、年檢、臨檢。
3.接插件及聯(lián)線聯(lián)接1.清潔
2.符合標準
3.牢固、無接觸不良
6停車場管理系統(tǒng)出入口控制機1.外觀:日檢、月檢、臨檢。
2.安裝與連接:月檢、臨檢。
3.性能:月檢、臨檢。由工程部按智能車庫管理系統(tǒng)檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。1.整潔、整齊
2.牢固可靠
3.靈敏正確
欄桿系統(tǒng)1.外觀:日檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)動:日檢、臨檢。
3.控制狀態(tài):日檢、年檢、臨檢。1.清潔
2.牢固
3.動作靈敏
自動識別系統(tǒng)及計算機管理站1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)動:日檢、季檢、臨檢。
3.運行狀況:日檢、季檢、臨檢。1.清潔
2.聯(lián)接可靠
3.正常、無不良現(xiàn)象
機械停車位
(是否有)1.外觀:日檢、月檢、臨檢。
2.升降與潤滑:日檢、月檢、臨檢。
3.運行狀況:日檢、月檢、臨檢。
4.電氣控制:日檢、周檢、月檢、年檢、臨檢。1.清潔
2.升降自如、可靠、潤滑正常。
3.聯(lián)動運轉(zhuǎn)正常,無異常聲音。
4.線路接頭良好,空氣開關等電器動作正常
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
7公共照明系統(tǒng)1.路燈、走道燈、安全出口、燈庭院燈及開關及面板電器自控部分
2.照明設施破損、線路老化情況。
3.亮燈率低于99%。1.每天檢查燈泡完好情況。
2.每周檢查設施。
由工程部按電氣作業(yè)安全操作程序?qū)嵤?發(fā)現(xiàn)問題立即處理完好率95%以上燈泡、燈罩、燈桿、燈座完好。
8給排水系統(tǒng)1.管道外觀、連接件
2.管件(閥門、水表、管架)
3.保溫層
4.排水管道的養(yǎng)護
5.衛(wèi)生潔具外觀、沖洗功能、滲漏等每月檢查
6個月
由工程部按給排水作業(yè)操作程序?qū)嵤?發(fā)現(xiàn)問題立即處理1.符合管道、管件安裝質(zhì)量
2.無損壞
3.無堵塞排水暢
4.不變形、不滲漏1.完好率95%以上
2.使用正常
水泵的維修養(yǎng)護:1.外觀:日檢
2.水泵的軸承溫度:日檢、月檢、年檢、臨檢。
3..電機的軸承溫度:日檢、月檢、年檢、臨檢。
4.密封性能:日檢、月檢、年檢、臨檢。
5.閥門:日檢、月檢、年檢、臨檢。
6.出口壓力表:日檢、月檢、年檢、臨檢。1.干凈整潔
2.溫度值內(nèi)
3.溫度值內(nèi)
4.良好
5.開啟靈活
6.讀數(shù)正常1.完好率95%以上
2.使用正常
水箱的養(yǎng)護
1.箱體內(nèi)外側(cè):季檢。
2.人孔:季檢。
3.溢水、泄水管:季檢。
4.水位計:月檢、臨檢。
5.液位傳感器:月檢、臨檢。
6.浮球閥、閥門:月檢、臨檢。
7.清洗:每年兩次1.光滑
2.密封
3.無堵塞
4.顯示正常
5.正常
6.開啟靈活
第10篇 某小區(qū)智能化管理解決方案
一. 智能化小區(qū)解決方案
一、前言
近年來中國大步跨入了信息化社會,人們的工作生活與通信、信息的關系日益緊密, 信息化社會在改變我們生活方式與工作習慣的同時,也對傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)。人們對居住環(huán)境要求不斷提高,希望有一個安全、舒適、便捷的家,智能小區(qū)于是在中國各地蓬勃發(fā)展起來,并已成為21世紀建筑業(yè)的發(fā)展主流。
智能小區(qū)是在智能大廈的基本含義中擴展和延伸出來的,它通過對小區(qū)建筑群四個基本要素(結構、系統(tǒng)、服務、管理以及它們之間的內(nèi)在關聯(lián))的優(yōu)化考慮,提供一個投資合理,又擁有高效率、舒適、溫馨、便利以及安全的居住環(huán)境。
二、總體設計
前面說過,智能小區(qū)是在智能大廈的基本含義中擴展和延伸出來的。智能大廈的構成一般公認包括以下三項基本內(nèi)容:辦公自動化(oa)、通信自動化(ca)和建筑自動化(ba)。智能大廈的各種自動化系統(tǒng)的基本構造模式都是采用集散式系統(tǒng)。當智能大廈的內(nèi)容擴展、延伸到智能小區(qū)時,我們針對小區(qū)的特殊情況,把智能大廈的3a在智能小區(qū)的應用就演化成5a,即oa(智能小區(qū)綜合管理平臺),ba(公共設備自動化),ca(通信資訊自動化),sa(安全防范自動化),ha(家居智能化)。
oa: 智能小區(qū)綜合管理平臺
ca: 綜合布線系統(tǒng),有線電視系統(tǒng),計算機網(wǎng)絡系統(tǒng),電話通訊系統(tǒng),網(wǎng)絡增值服務系統(tǒng);電子公告牌系統(tǒng)
ba:樓宇設備自控系統(tǒng),消防報警系統(tǒng),公共廣播系統(tǒng),小區(qū)管線系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng)
sa:一卡通系統(tǒng),閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對講系統(tǒng),電子巡更系統(tǒng),周邊防范系統(tǒng)
ha:三表自動收費,家庭防盜報警,家電遠程控制,智能燈光控制
2.1 總體結構圖
2.2 設計要點
1. 采用系統(tǒng)集成的方法,把各子系統(tǒng)集成到統(tǒng)一的中央管理平臺上,包括網(wǎng)絡系統(tǒng)集成、應用系統(tǒng)集成、網(wǎng)絡與應用系統(tǒng)的綜合集成,以及數(shù)據(jù)集成。
2. 以數(shù)據(jù)集成為整個系統(tǒng)的核心。只有實現(xiàn)數(shù)據(jù)集成才能做到各子系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享和互操作。
3. 系統(tǒng)劃分為管理層、自動化層、現(xiàn)場層三個層次分明的體系結構。
4. 統(tǒng)一的數(shù)據(jù)傳輸平臺和數(shù)據(jù)傳輸協(xié)議。
5. 模塊化式設計。
三、智能小區(qū)綜合管理平臺
沒有高質(zhì)量的住宅小區(qū)智能化管理,就不可能充分發(fā)揮住宅小區(qū)智能化的功能效果?？茖W高效的管理是智能化的真正內(nèi)涵,簡單的子系統(tǒng)堆砌對于智能小區(qū)的實際應用是缺少實際意義的?？梢哉f,沒有智能化管理,就沒有真正意義上的智能化小區(qū)。
根據(jù)我們的調(diào)查研究,國內(nèi)大多數(shù)的智能小區(qū)都不能將各個子系統(tǒng)的管理集成在一起,各個子系統(tǒng)之間的信息還處于孤立狀態(tài),操作和管理人員需要熟悉和掌握各個不同系統(tǒng)及對象的技術。
鑒于以上的種種問題,廣州城市信息研究所有限公司獨家推出了'wingsung智能小區(qū)綜合管理平臺'。她是一個一體化的集成平臺,將各個子系統(tǒng)有機地集成起來,各個子系統(tǒng)實現(xiàn)資源共享。中心提供公共信息資源,所有的子系統(tǒng)既可獨立運行,又可以在計算機網(wǎng)絡的基礎上實現(xiàn)集中管理。
這個平臺是完全基于小區(qū)物內(nèi)部網(wǎng)intranet之上,通過網(wǎng)絡集成、數(shù)據(jù)集成、界面集成、通信集成等多種技術,實現(xiàn)整個網(wǎng)絡上的信息交互、綜合和共享,實現(xiàn)統(tǒng)一的人機界面和跨平臺的數(shù)據(jù)庫訪問。真正做到局域和遠程信息的實時監(jiān)控,數(shù)據(jù)資源的綜合共享,以及全局事件快速的處理和一體化的科學管理。
智能小區(qū)綜合管理平臺具體實現(xiàn)的功能如下:
采用國際標準opc技術提供一個標準的軟硬件接口,能夠很好地適應各種硬件系統(tǒng)和各種通信控制協(xié)議,并為第三方系統(tǒng)提供樓宇設備的綜合性管理信息。
平臺軟件實現(xiàn)模塊化結構,用戶根據(jù)自己的情況選擇組合不同的模塊,搭建不同智能小區(qū)管理平臺。
滿足系統(tǒng)所選用的技術和設備的協(xié)同運行能力、系統(tǒng)投資的長期效應以及系統(tǒng)功能不斷擴展的需求。
基于子系統(tǒng)和基于管理的系統(tǒng)集成,更好的體現(xiàn)'管理'的功能。
實現(xiàn)分散控制和集中管理。
能夠全面掌握小區(qū)的各方面信息。收集各個子系統(tǒng)的歷史和當前狀態(tài)信息,提供相關報告或報表、趨勢圖等;
實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、信息和資源共享。
系統(tǒng)內(nèi)優(yōu)化和聯(lián)動控制。
預留與社區(qū)信息化服務系統(tǒng)的接口。
四、通信自動化
4.1 計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)
小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)在整個智能小區(qū)系統(tǒng)中,無疑是處在核心地位。小區(qū)物業(yè)管理中心對智能小區(qū)的各個子系統(tǒng)的監(jiān)視、控制、查詢,小區(qū)的各項收費、通知,小區(qū)住戶的電子商務、internet漫游等等都得通過網(wǎng)絡系統(tǒng)來實現(xiàn)。小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)就好比是智能小區(qū)的大腦。
通過分析現(xiàn)狀和需求, 結合當前網(wǎng)絡技術發(fā)展水平, 初步?jīng)Q定以光纖千兆網(wǎng)技術實現(xiàn)網(wǎng)絡主干線。這是當前應用最廣泛、性價比最高、最成熟之干線網(wǎng), 是一個符合osi的標準化網(wǎng)絡。網(wǎng)絡10m入戶,住戶獨享10m帶寬。10m的帶寬能夠滿足住戶所有的需求了,包括視頻點播、ip電話等。
4.2 綜合布線系統(tǒng)
智能小區(qū)布線系統(tǒng)作為各種功能應用的傳輸?shù)幕A媒介,同時也是將各功能子系統(tǒng)進行綜合維護,統(tǒng)一管理的媒介及中心。智能小區(qū)綜合布線為小區(qū)網(wǎng)絡及布線管理中心,樓宇自控系統(tǒng)(bas)、保安監(jiān)控及巡更系統(tǒng)(sas)、門禁及消費一卡通系統(tǒng),停車場自動管理系統(tǒng)、internet、isdn電話、ip電話、數(shù)字傳真等通訊系統(tǒng)(cas)提供一個性能優(yōu)良的統(tǒng)一平臺。
在此,我們將通過與用戶的溝通和磋商,根據(jù)小區(qū)的實際應用情況,并從充分保障投資者的利益的角度考慮,向小區(qū)提供一份支持高速計算機網(wǎng)絡、電話、有線電視、可視門禁系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等典型應用的布線方案。我們將對系統(tǒng)進行統(tǒng)一設計、統(tǒng)一安裝、統(tǒng)一施工、集中管理與維護,從而為投資者用一次的投資建立一個靈活、可靠、開放、先進的結構化布線系統(tǒng)。
4.3 電子公告牌
大屏幕電子公告牌,每天可以向居民發(fā)布天氣預報、報刊新聞、社區(qū)公告等,該電子公告可取代目前使用的公告黑板,具有很好的社會效益,十分方便物業(yè)管理。大屏幕顯示的內(nèi)容由中心計算機控制,通過一套專用軟件,可方便修改電子公告牌顯示的內(nèi)容。其主流技術以單色或三色led式為主。
五、安防自動化
隨著城市環(huán)境的美化,文明程度的提高,傳統(tǒng)的住宅圍墻和防盜柵欄已逐步要求取消,但社會治安形勢依然嚴峻,因此要求有新型的安全防范體系來防止罪案的發(fā)生。在富力城信的智能小區(qū)解決方案中,建立了一個多層次、全方位、立體化、科學的安全防范和服務系統(tǒng),具體分為幾個層次:
1. 小區(qū)內(nèi)設置保安監(jiān)控中心,監(jiān)控監(jiān)視小區(qū)內(nèi)所有的保安事件,使得小區(qū)內(nèi)發(fā)生的保安事件都能得到及時、迅速的處理。
2. 家庭安全防范在室內(nèi)安裝各種自動探測器,可通過'集中控制器'與小區(qū)的物業(yè)管理中心聯(lián)系,保證任何突發(fā)事件能得到迅速處理。
3. 門禁系統(tǒng)在樓門設置了門禁系統(tǒng),住戶可使用ic卡進入,外來人員可以通過樓門口的可視對講與住戶通話后,經(jīng)住戶許可后方可進入。可將閑雜人員拒之樓門外。
4. 巡更系統(tǒng)巡更系統(tǒng)可保證巡邏保安按規(guī)定的路線及時間進行巡查,保證保安人員可及時發(fā)現(xiàn)和處理各類緊急事件。
5. 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)的各主要出入口、車庫、電梯和室外路口安裝了攝像機,全天候,全方位地監(jiān)視小區(qū)的動態(tài),所有攝像機均通過小區(qū)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡連到監(jiān)控中心。
5.1 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)
閉路監(jiān)控系統(tǒng)是為保安中心提供實時視頻圖像的一套最直接的安防系統(tǒng)?？稍诔鋈肟?車站等公共場所觀察人員的流動情況,可以監(jiān)控記錄各種工作、生產(chǎn)、生活等情況。在智能小區(qū)中,閉路監(jiān)控系統(tǒng)使管理人員在控制室內(nèi)能觀察到小區(qū)內(nèi)所有重要場所的現(xiàn)場情況,為保安系統(tǒng)提供了遠程視覺效果,為小區(qū)的各種人員的活動提供了監(jiān)控的途徑。
閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)的主要通道、重要公建及周界設置攝像機,將圖像傳送到管理中心。由管理中心對整個小區(qū)進行實時監(jiān)控和記錄,使中心管理員充分了解小區(qū)的動態(tài)。
5.2 周邊防范系統(tǒng)
現(xiàn)代小區(qū)的占地面積很大,它的四周邊界總長在一公里以上。傳統(tǒng)上對小區(qū)周邊的防范,就是起高墻,勤加巡邏。但由于小區(qū)邊界太長,加上氣候、地形等環(huán)境因素影響,難免百密一疏,很容易形成安防死角。周邊防范系統(tǒng)運用主動紅外對射技術,在小區(qū)邊界形
成一道電子幕墻,可以全天候,全方位、二十四小時地監(jiān)測小區(qū)的周邊情況,做到萬無一失。而且它隱蔽性強,不容易被入侵者發(fā)現(xiàn)。
周邊防范系統(tǒng)的紅外對射報警器接到小區(qū)保安中心的報警接收機上。當有人非法跨越時,將切斷紅外線路,即會觸發(fā)報警。周邊防范系統(tǒng)可以和gis結合,當周邊防范系統(tǒng)產(chǎn)生報警信號時,可以在地圖上顯示出報警的位置、和報警原因,同時發(fā)出報警聲音。如果和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結合,系統(tǒng)還應該可以馬上自動把畫面切換到報警的位置,同時自動錄像。
5.3 可視對講系統(tǒng)
可視對講系統(tǒng)是一套為住戶與訪客間提供圖像及語音交流的現(xiàn)代化樓宇控制系統(tǒng)。來訪者在門口主機上輸入房號,呼叫住戶,住戶聽到鈴聲后,可在屏幕上看到來訪者的容貌,并可與之通話。住戶可選擇按開鎖鍵開門,讓來訪者進入;也可選擇不理睬來訪者或報警求助。
小區(qū)內(nèi)的門口主機可與小區(qū)管理中心的管理主機聯(lián)網(wǎng),管理人員可看到及聽到各門口主機的圖像及通話。住戶如遇緊急情況(如火情、急救、警情等),亦可呼叫管理中心,管理人員同樣也可呼叫分機與住戶聯(lián)系。
5.4 電子巡更系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)是一套管理保安隊伍的智能管理系統(tǒng)。系統(tǒng)在巡更線路上設立簽到點,保安人員經(jīng)過時定點簽到。巡更班次、時間間隔、巡更線路等均由電腦軟件編排,由電腦存取簽到記錄,排除了許多人為因素,有效地管理巡更員巡視活動,加強了保安防范措施。記錄信息傳送到智能化管理中心。管理人員可調(diào)閱打印各保安巡更人員的工作情況,加強保安人員的管理,從而實現(xiàn)人防和技防的結合。功能如下:
(1) 實現(xiàn)巡更路線的設定、修改;
(2) 實現(xiàn)巡更時間的設定、修改;
(3) 在小區(qū)重要部位及巡更路線上安裝巡更站點;
(4) 中心可查閱、打印各巡更人員的到位時間及工作,情況;
(5) 巡更違規(guī)記錄提示。
5.5 一卡通系統(tǒng)
ic卡作為一種信息的存貯和傳遞媒體,在現(xiàn)代社會中正得到越來越廣泛的運用。在wingsung智能小區(qū)解決方案中,采用ic卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個人證件和現(xiàn)金支付手段,真正在小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)了一卡通。ic卡在小區(qū)內(nèi)可作為:
可以使用ic卡來對居室智能管理系統(tǒng)進行撤防和布防
ic卡作為門禁系統(tǒng)的鑰匙,并且這種鑰匙不能被偽造
ic卡作為停車場管理系統(tǒng)的繳費憑證
ic卡可以作為物業(yè)管理人員的工作證、餐廳就餐卡、考勤卡
持卡進出小區(qū)大門,ic卡作為住戶的身份憑證
持卡進出小區(qū)娛樂場所和商店,所有的消費均可以通過ic卡來實現(xiàn)
ic卡可以作為存折或錢包使用,可以儲蓄、取款和支付
系統(tǒng)由感應式ic卡、ic卡感應器和各種終端設備通過電腦連接組成,將小區(qū)的管理和服務設施全面納入計算機綜合管理系統(tǒng)中,
一卡通系統(tǒng)根據(jù)不同的用戶要求,靈活組合,可隨時增加、刪除不同的子功能。
六. 公共設備管理自動化
6.1 樓宇設備自控系統(tǒng)
當今世界,節(jié)能和環(huán)保是世界發(fā)展的普遍趨勢。在富力城信的智能小區(qū)解決方案,我們對小區(qū)的采暖熱交換系統(tǒng)、生活熱交換系統(tǒng)、生活/消防水箱的液位、照明、變配電系統(tǒng)等均進行了信息采集和自動控制,所有信息采集和自動控制均由公用設備管理系統(tǒng)依靠計算機自動完成,起到了集中管理、分散控制、節(jié)能降耗的作用。小區(qū)的所有機電設備的工作狀況均可以在小區(qū)中央控制室監(jiān)測,出現(xiàn)任何異常情況均可以迅速發(fā)現(xiàn),迅速得以解決,確保設備始終運行在最佳狀態(tài),提高了設備的使用率及壽命。同時,還可以大大減少運行維護人員,降低了物業(yè)管理的人力成本。
樓宇設備自控系統(tǒng)的基本功能有:
通過小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)接口與小區(qū)綜合管理平臺相連,為管理平臺服務。
供配電監(jiān)控
給排水監(jiān)控
公共照明監(jiān)控,包括小區(qū)公共場所照明及泛光照明和樓道照明(聲控/紅外感應/時間表/照度)的控制
電梯運行監(jiān)測
6.2 消防報警系統(tǒng)
消防報警系統(tǒng)象一張龐大的保護網(wǎng),時刻監(jiān)視建筑物內(nèi)的消防動態(tài),為火災的早期發(fā)現(xiàn)和突發(fā)火災后的緊急處理,提供了有效可靠的手段。整個系統(tǒng)從功能上來看,可分成四個子系統(tǒng),即:
火險探測系統(tǒng) 探測周圍環(huán)境的火險情況
中央控制系統(tǒng) 集中監(jiān)控,統(tǒng)一調(diào)度
火災報警系統(tǒng) 報告火災發(fā)生的地點,及時進行人員疏散
滅火聯(lián)動系統(tǒng) 啟動滅火設備,迅速撲滅火災
6.3 公共廣播系統(tǒng)
本系統(tǒng)在正常情況下,可按程序設定的時間自動播放有線廣播、背景音樂,廣播員可隨時插播講話、通知等其他重要內(nèi)容,在控制中心可手動或自動開啟和關閉小區(qū)內(nèi)的部分廣播設備而形成區(qū)域性或間隔廣播。在事故情況下,廣播系統(tǒng)接到不同的事故背景信號而轉(zhuǎn)入事先錄制好的事故自動廣播或人工事故廣播。
6.4 小區(qū)管線系統(tǒng)
地下管線是小區(qū)的重要基礎設施,它的準確、完整與否,直接影響著小區(qū)的規(guī)劃、建設維護和管理。以前小區(qū)地下管線由于資料不全、偏差過大、管理手段陳舊而導致維護和管理的滯后。建立科學、準確、完整、動態(tài)的綜合性地下管線信息系統(tǒng),實現(xiàn)了住宅小區(qū)各類管線的數(shù)字化,為小區(qū)物業(yè)管理和系統(tǒng)維護創(chuàng)造了有利條件,
小區(qū)管線系統(tǒng)是以我公司獨立自主開發(fā)和具有知識版權的管線信息技術開發(fā)的。它是以地理信息系統(tǒng)(gis)技術為核心、實現(xiàn)與計算機輔助技術(cad)和辦公自動化(oa)相集成,具有空間決策支持和專家系統(tǒng)綜合分析能力的綜合性管線信息系統(tǒng)。
6.5 停車場管理系統(tǒng)
機動車是現(xiàn)代社會的重要交通工具,隨著人們生活水平的提高,私人擁有車輛在現(xiàn)代住宅已是很普遍的,因此停車管理越來越迫切地成為一個擺在小區(qū)管理者面前的課題。本系統(tǒng)能解決這個問題。它能將小區(qū)車輛按時間、順序、內(nèi)外單位、價格等不同因素分門別類管理,給停車戶提供停車方便,車輛安全,也使小區(qū)車輛管理更加完善規(guī)范。系統(tǒng)由出入讀卡器、自動開門機,探測器、控制器等設備組成。
現(xiàn)代智能小區(qū)一般是一個包含商場、娛樂及其他配套設施的綜合性現(xiàn)代化住宅小區(qū),其停車場慣例系統(tǒng)設一個收費亭,并與控制中心聯(lián)網(wǎng),所有前端設備都通過電纜先接線至收費廳,集中進行控制和操作。在收費亭,配置一臺專用的系統(tǒng)監(jiān)控計算機和配套的數(shù)據(jù)打印機。
七. 家庭智能化
很多已建或新建小區(qū)家庭中已安裝了三表遠傳系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)等,這些系統(tǒng)無疑提高了居室的安全及舒適程度。但也存在一些問題,由于系統(tǒng)繁多,給使用和維護帶來很_煩,并且室外布線的數(shù)量很多,安裝成本及設備成本較高,對于住戶是不小的經(jīng)濟負擔。
在wingsung智能小區(qū)解決方案中,采用了在每戶設置'家庭智能控制器'的方式,實現(xiàn)了住戶的家庭智能化管理。
系統(tǒng)的核心設備是家庭控制器,它可以處理各種傳感器的信號,做出相應的處理,并具有聯(lián)網(wǎng)能力。住戶內(nèi)安裝的傳感器有門磁感應開關、紅外移動探測器、煤氣泄漏探測器、煙感、溫感及其它安全傳感器。家庭控制器通過網(wǎng)絡聯(lián)接到小區(qū)管理中心,實現(xiàn)小區(qū)管理中心對每一住戶的安全監(jiān)控。
八. 結束語
第11篇 __苑小區(qū)管理處員工培訓和考核方案
某苑小區(qū)管理處員工培訓和考核方案
不斷地對各級員工進行不同階段的在職培訓,是完成各項管理目標的重要保證。按照培訓和總體要求,結合'__苑'的實際情況,培訓出的專業(yè)高級管理人員和具有專業(yè)技能的作業(yè)人員,將使得'__苑'在短期內(nèi)達到城市物業(yè)管理優(yōu)秀標準,建立科學嚴密的iso9001:2000質(zhì)量體系,要求進行系統(tǒng)培訓,實現(xiàn)'__苑'物業(yè)保值增值的目的。
1、培訓目標
培訓的目標是針對管理的目標而言,其目的是在態(tài)度、知識、技能三個方面改變,加強或改進員工的意識和行為,提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平。就我公司而言,培訓的目標就是要使崗位職責和業(yè)務技能通過各級管理與作業(yè)人員的現(xiàn)場操作展現(xiàn)出來,為廣大業(yè)主提供盡善盡美的服務。
2、培訓方式
培訓方式主要分為兩種:公司內(nèi)部培訓(崗前培訓、在職培訓)和公司外送培訓。其中公司內(nèi)部培訓由公司辦公室負責統(tǒng)籌安排。
3、培訓方法及內(nèi)容
遵循由感性到理性的認識提高原則,根據(jù)公司的實際情況,堅持理論與實踐相結合的教學原則,把面授、直觀示范、實際操作有機結合起來。具體方式:1、講授2、操作示范3、實際指導(包括參觀管轄__苑,分組討論等)。
具體培訓內(nèi)容如下:
a、物業(yè)管理公司組織架構、企業(yè)宗旨;iso9000:2000質(zhì)量體系、過程方法、5s管理、三全管理;
b、物業(yè)管理的基本概念、專業(yè)知識及國家/省/市物業(yè)管理法規(guī)、法令政策;
c、公司企業(yè)文化,工作手冊、規(guī)章制度、崗位職責、操作規(guī)范;
d、儀表內(nèi)容、禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德、行為規(guī)范;
e、安全知識,包括治安安全、消防安全、交通安全、設備安全等方面的知識;
f、突發(fā)事件的處理和應急程序;
g、節(jié)能降耗的重要性及對員工的具體要求。
4、培訓期限
入職培訓是針對新入職的員工進行,培訓期為一個至二個月。在職培訓原則上三個月。
5、課時安排
全部培訓內(nèi)容分為上午為理論課,下午為實操課。
6、培訓考核
考核方式:理論考試、實操演練與日常工作現(xiàn)場抽查等幾方面。
a、考核時間:培訓期滿后,進行考核;
b、考核標準:理論考試以考試成績85分為合格,實操以熟練'上手'及日常無違規(guī)現(xiàn)象為合格:不合格者再進行補考或重新開展針對性的再培訓工作,補考不合格者,予以降職、降薪、調(diào)整崗位或辭退處理。
針對'__苑'的特殊情況,我公司對'__苑'人員的入職培訓在上述培訓程序的基礎上,作如下調(diào)整,具體流程如下:
1)主要管理人員從公司管轄區(qū)內(nèi)調(diào)進。
2)人員招聘:根據(jù)業(yè)務性質(zhì)、崗位素質(zhì)要求、知識層次、技術等級等實行分級招聘;
3)初試合格人員到公司脫產(chǎn)培訓、實習,經(jīng)考核合格正式錄用;
4)合格者派往上崗。
不合格合格
7、錄用與考核:
(1)錄用:依據(jù)勞動用工制度的有關規(guī)定,按照公司招聘員工的辦法,通過面試和筆試后擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)公司管理處進行上崗培訓和業(yè)務考核,試用1-3個月,以勞動合同的形式與員工確定勞動關系和合同期限。
(2)考核:考核是檢驗工作成效、業(yè)績和培訓效果,公正客觀考察管理層人員和員工的重要手段。公司十分重視對員工的考核,通過制定了一系列的考核制度和實施辦法,形成了一個完整的績效考核體系。具體考核項目如下:
a)公司每年與管理處簽訂管理目標責任書,考核整體目標完成情況。
b)每年對員工進行兩次崗位考核,根據(jù)業(yè)績實施獎懲?？己寺?00%,淘汰率2%,崗位輪換率10%。
c)對新員工在錄用前進行一次全面的技能考核和面試,經(jīng)培訓后進行考核,考核率達100%。
d)培訓項目結束后,對參加人員進行一次全面考核,培訓考核率達100%。
e)對管理處主要負責人每年進行兩次民主評議,根據(jù)評議及考核結果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。
8、淘汰機制
在實施'__苑'物業(yè)管理過程中,__苑管理處將按照制定員工崗位的行為考核體系進行運作,有效利用淘汰機制,使'__苑'管理水平和員工隊伍始終保持在最佳狀態(tài)中。
1)在貫徹淘汰機制過程中,'__苑'管理處將根據(jù)每年一次'德、能、勤、績'的考核和崗位民主評議、業(yè)戶意見調(diào)查、走訪業(yè)戶及日常工作投訴情況、對員工進行綜合評價。
2)實施措施:嚴格按照人員考核、錄用及淘汰流程規(guī)定執(zhí)行,實行末位淘汰制和崗位輪換制。使員工隊伍綜合素質(zhì)保持最佳狀態(tài),從而達到淘汰比率控制在2%、崗位輪換比率在15%這個目標。(圖表略)
第12篇 某花園小區(qū)物業(yè)檔案管理方案
花園小區(qū)物業(yè)檔案管理方案
檔案資料的管理是物業(yè)服務工作的一個重要組成部分,科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公用設施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務。在__的物業(yè)檔案管理中,我們將從以下幾方面著手:
一、檔案的建立與分類
1、小區(qū)管理檔案分類:
1)業(yè)委會工作資料;
2)委托管理合同及小區(qū)管理涉及的其它合同文本;
3)住戶管理:主要包括住戶資料(住房登記表、住戶證件等)、住戶特殊要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等;
4)社區(qū)文化資料;
5)清潔衛(wèi)生管理記錄及資料;
6)綠化管理記錄及資料;
7)車場(車棚)管理記錄及資料;
8)文化娛樂場所(會所)管理資料;
9)消防、治安管理記錄及資料。
2、工程技術、設備管理檔案分類:
1)小區(qū)建設竣工資料;
2)公司接管小區(qū)的有關資料和協(xié)議;
3)小區(qū)改造變更資料(含裝修管理資料);
4)房屋及公共設施維修(維護)資料;
5)設備資料主要包括設備技術資料、設備運行資料、設備維修保養(yǎng)記錄及資料;
6)科技圖書及資料。
3、內(nèi)務管理檔案分類:
1)經(jīng)營財務:主要包括經(jīng)營管理資料、合同管理資料、財務管理資料;
2)人事勞資:主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓、考核資料;
3)規(guī)章制度及往來文件;
4)管理及運作規(guī)章制度;
5)政府、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)文件;
6)上級公司文件;
7)其它外來文件;
8)服務中心發(fā)出的通知、公告、報告、信函等公文;
9)質(zhì)量管理文件及相應的資料、記錄。
4、其它文件
二、檔案管理
1、管理思路
1)依照規(guī)定程序收集的各項工作的檔案資料,按科學方法檢索使用,機密文件加密,專人管理。
2)檔案管理除詳細記錄管理過程外,一個重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足,改進管理工作,原始資料除收集、整理,編入檔案時初步分析外,應形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統(tǒng)計、歸納,反映管理漏洞,提出報告和可行性整改意見。
2、檔案管理的基本模式
1)采用多種形式的信息貯存方式,有計算機磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等,分別采用相應的保管貯存方法。
2)采用科學檢查及多媒體查詢系統(tǒng),文件目錄條理清晰,方便檔案使用、查詢。
3)嚴格內(nèi)部文件資料的保密制度,需保密文件及區(qū)域必須加密,專人負責保管,確保文件的安全。
4)加強檔案的安全管理,配置消防器材和防盜門,檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮濕的要求。
5)堅持對檔案管理工作檢查指導。分公司各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況,督促檔案管理人員及時將工作記錄文件歸入檔案;分公司副總經(jīng)理每季對檔案管理工作進行一次全面的檢查,檢查文件管理是否規(guī)范,有無遺漏,指出工作不足,以便更好地提高檔案管理工作。
第13篇 （大廈小區(qū)）車輛管理工作方案
小區(qū)(大廈)車輛管理工作方案
1.小區(qū)停車場實行日夜24小時值班制度,由小區(qū)安全管理員負責管理,車輛可以隨時進出、停放。
2.本小區(qū)停車場實行有償使用,車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。
3.車輛進入:車輛進入停車場應一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進入。
4.車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周圍車輛保持適當距離,不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場,不得在他人車輛旁停留。管理員應指揮車輛停放,查看車輛有無上鎖,有無外部破損,應通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。
5.駛離:車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對牌號相符,收回停車牌、收取停車費后方可駛離。
6.管理員值班期間應認真負責,熱情服務,不得會客、喝酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場,嚴格核對駛離車輛的牌號,對車主的合理要求應給予滿足。管理員交接班時應辦理交接手續(xù),核實停車場車輛內(nèi)登記記錄相符,并列簽字交接。
7.停車場內(nèi)不得試剎車、練習車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
第14篇 園小區(qū)客戶管理服務方案
荔園小區(qū)客戶管理服務方案
一、建立住戶檔案住戶檔案的內(nèi)容包括:《入伙會簽單》、《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《入伙交費單》、《接管驗收記錄》、《住戶成員情況登記表》、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修開工申請表》、《裝修人員登記表》、《裝修承諾書》、《裝修繳費通知單》、《防火責任書》、業(yè)主身份證復印證、房屋結構圖等。住戶檔案應按棟按單元號,每一套房建立一個檔案,以便查閱、更新,并建議采取'雙檔案'存檔。
二、 投訴接待
1.全體管理處人員均可接受客戶投訴,并及時通知相關責任人,詳見'首接責任制'。
2. 第一接待人接到客戶的建議時,應及時將客戶的建議反饋到辦公室,由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方,為客戶提供相應的服務,這一過程不能超過三分鐘。詳見'三分鐘服務原則'。
3．服務中心接待員是接待客戶投訴的主要人員,接待員按工作要求做好接待準備工作。
4. 當看見客戶進入服務中心時,在距離工作臺3米時起身接待。一般一名工作人員負責接待同一人(群體)的到來,其他未起身工作人員應專注工作或微笑致意。一般起身接待順序為左
2、 右
2、 左
1、 右
1. (有工作任務的不必起身接待)
5. 客戶走到誰的工作臺前,就由誰來負責接待該客戶,要主動問詢有何服務需求,若是自己的分工范圍內(nèi),按服務程序和規(guī)定辦理。
6. 若客戶的需求不在自己的工作分工內(nèi),應禮貌的介紹給負責此項工作的同事;而該同事應馬上起立問好,接待客戶,并按服務程序和規(guī)定辦理。
7. 客戶的投訴或需求應第一時間登記在《客戶溝通登記表》上,并重復一遍讓客戶確認,若能當場解決的問題應馬上給予解決,若當場解決不了則應向客戶做好解釋工作,并承諾服務時間。
8. 當服務完畢,客戶要離去時,負責接待該業(yè)主的接待員要起立鞠躬,禮貌道別,在該客戶走出服務中心大門后方可坐下。
三、 投訴處理
1.接待員將客戶的投訴交相關人員處理,并在《客戶溝通登記表》做好記錄。
2. 相關人員接到投訴后,及時處理好客戶的投訴,需要時間處理的,必須承諾處理時間。
3．嚴格按照服務禮儀標準,做好上門服務工作。
4. 處理投訴的過程必須及時在《客戶溝通登記表》上做好記錄,以便查閱。
四、 投訴回訪
1.對于客戶投訴的問題一定要事事有處理,件件有記錄。
2. 從客戶投訴中抽取10%做投訴回訪工作。其中至少有30%是上門回訪,并有客戶的簽字。
3．上門回訪必須嚴格按照服務禮儀標準進行。
五、 搬入、搬出物品登記制度為確?？蛻糌敭a(chǎn)安全,維護小區(qū)良好的生活秩序,特對小區(qū)業(yè)主、住戶搬出搬入家私作如下規(guī)定:
(一) 入住登記手續(xù):
1.凡屬本小區(qū)客戶購樓入戶,應持房產(chǎn)證、身份證、本人及同住人員一寸相片2張,到管理處辦公室登記造冊,填寫《住戶成員登記表》,建立居住證,大堂值班護衛(wèi)憑居住證方可放入。
2. 小區(qū)租住人員持租住人員身份證及一寸相片2張到管理處辦公室登記造冊,填寫《住戶成員登記表》,建立居住證,大堂值班護衛(wèi)憑居住證方可放入。
3．以客戶親戚名義辦理入住的,須持有能夠證明親戚關系的公證書及客戶同意入住的書面證明,需交身份證復印件及相片2張到管理處辦理搬入手續(xù),填寫《住戶成員登記表》,建立居住證,值班護衛(wèi)憑居住證方可放入。
(二) 搬出物品的規(guī)定:
1.業(yè)主搬出家私及家電等貴重物品,應提前到管理處辦公室申請辦理手續(xù),如全部搬出,應結清管理費及水電費,方能搬出;客戶須持本人身份證,若業(yè)主委托他人搬遷,受委托人應持本人身份證及附有客戶身份證復印件的委托書,方可辦理;
2. 借住、租住戶搬遷應與客戶同來管理處或持客戶身份證復印件和客戶同意租(借)住戶搬出物品的書面證明,并經(jīng)客戶簽字,注明客戶聯(lián)系電話號碼,如系退租,應結清管理費及水電費,方可辦理搬遷手續(xù);
3．客戶搬出物品應注明是全部或是部分物品,并列出主要物品清單;
4. 護衛(wèi)員憑辦公室放行單,經(jīng)核對無誤后,方可放行。對搬出小區(qū)后不再在本小區(qū)居住的人員,管理處應及時進行注銷登記。
(三) 搬出物品注意事項
1.不得影響鄰里生活;
2. 不得損壞小區(qū)電梯、墻面、地面等公設施、機電設備;
3．對搬家過程中不按規(guī)定,損壞小區(qū)公共設施、機電設備,影響鄰里生活的行為,管理處有權予以批評教育指正,責令其整改并根據(jù)情況予以處罰;
第15篇 新城小區(qū)二次裝修管理服務方案
新星城小區(qū)二次裝修管理服務方案
為了保證物業(yè)的結構安全,維護居住區(qū)的統(tǒng)一、美觀,我們將以房屋結構、外觀.防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點,嚴格進行裝修管理。
1、加強宣傳,正確引導
針對新星城的特點,制訂詳細的《裝修管理指南》,在入伙辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主,同時管理處為業(yè)主提供必要的房屋結構圖紙,指導業(yè)主合理進行二次裝修。
2、嚴格審批,加強巡查
根據(jù)二次裝修管理的經(jīng)驗,我們在裝修管理中注重子以下步驟:
(1)在二次裝修的審批過程中,建立管理處相關主管初審,管理處經(jīng)理審批的二級審批貢任制,強化審批責任。
(2)加強對施工隊伍的管理,實施'二證一書'制度,要求裝修施工單位辦理'裝修許可證'和'施工人員出入證',并簽訂'二次裝修貢任書'。
(3)加強裝修過程的監(jiān)督,實施'全員管理'。要求各專業(yè)的管理服務人員必須掌握二次裝修管理的基本知識及管理要點,并在入伙前著重給予培訓。
(4)在裝修期間,成立以客服、工程及安保為成員的二次裝修聯(lián)合管理組以保證對裝修過行更有效的管理和監(jiān)控,并強調(diào)下列監(jiān)管重點:
a、為防止房屋結構、外觀受損及違章搭建,我們在實際工作中,除要求項目主管的例行巡查外,管理處護安保、渚潔等各崗位也對二災裝修進行仝方位監(jiān)督,消除管理畜點,形成立體交又式的裝修監(jiān)督網(wǎng)紹,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。
b、為防止房屋裝慘后經(jīng)常出現(xiàn)滲潯水鬮題,我們將要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認后方可繼續(xù)施工。
c、為維持居住區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強對施工隊的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動火作業(yè):實施對外來入員準入制度,嚴格管制各區(qū)出入□,對搬出、入物品一律登記后放行;嚴格控制施工的時間及裝修垃圾的傾倒,消除囟裝修而帶來的噪音和垃圾污染。
3、依法管理,以理服人
對違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主,勸其整改。對整改不良的我們將以裝修責任書為依據(jù),要求其限期整改,必要時寓意罰款。對極個別懵節(jié)嚴重且不服從管理的業(yè)主,將考慮采取法律途徑予以解決,確保居住區(qū)房屋本體及公共設施的完好。
4、謹慎驗收,不留隱患
我們將著重驗收房屋結構、外覿及上下水、供暖管道、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量,對隱蔽工程耍求施工單位完成后必須事先向管理處申報。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)標準嚴格驗收,同時要求施工單位提供齊全的施工圖紙存檔以備查驗。同時,建立裝修回訪制度,在裝修完畢后的二個月內(nèi),我們將再次上門復查,對復查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅決消除。
