有哪些
1. 設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程：包括日常維護、故障報修、定期檢查及更新升級等方面的規(guī)定。
2. 能源管理規(guī)程：涉及電力、水、氣等資源的合理使用和節(jié)約措施。
3. 環(huán)境衛(wèi)生規(guī)程：涵蓋公共區(qū)域清潔、垃圾處理、綠化養(yǎng)護等規(guī)定。
4. 安全管理規(guī)程：包括消防、安防、應(yīng)急預(yù)案等安全制度。
5. 工程施工管理規(guī)程：涉及施工審批、現(xiàn)場管理、質(zhì)量監(jiān)控等流程。
6. 用戶服務(wù)規(guī)程：規(guī)定與業(yè)主、租戶的溝通、投訴處理和服務(wù)質(zhì)量標準。
標準
1. 設(shè)施設(shè)備管理應(yīng)確保高效運行，故障響應(yīng)時間不超過24小時，維修完成率需達95%以上。
2. 能源管理需符合國家節(jié)能減排政策，年度能源消耗指標應(yīng)逐年下降。
3. 環(huán)境衛(wèi)生需保持整潔，每日清掃，每周消毒，綠化覆蓋率不低于30%。
4. 安全管理應(yīng)嚴格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)，消防設(shè)施完好率100%，安防系統(tǒng)24小時在線。
5. 工程施工管理須遵循國家建筑法規(guī)，確保施工安全，無重大安全事故。
6. 用戶服務(wù)需及時回應(yīng)業(yè)主需求，滿意度達到85%以上，投訴解決率90%以上。
是什么意思
物業(yè)工程規(guī)程是指物業(yè)管理公司為確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備的正常運行、優(yōu)化能源利用、保持環(huán)境衛(wèi)生、保障安全、規(guī)范施工和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)而制定的一系列規(guī)章制度。這些規(guī)程不僅明確了各項工作的標準和要求，還規(guī)定了操作流程和責任分配，旨在提升物業(yè)管理效率，保證服務(wù)質(zhì)量，同時也為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個安全、舒適、節(jié)能的生活或工作環(huán)境。執(zhí)行這些規(guī)程需要全體員工的配合和專業(yè)技能，通過持續(xù)改進和監(jiān)督，確保規(guī)程的有效實施。
物業(yè)工程規(guī)程范文
第1篇 物業(yè)工程部供配電設(shè)備運行維護管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部供配電設(shè)備運行維護管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定供電管理制度并實施,確保各物業(yè)管理配電設(shè)備正常運行供電。
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有配電設(shè)備設(shè)施。
3.0職責
3.1值班電工負責供電設(shè)備的運行監(jiān)控,輕微故障的維修,用電安裝;
3.2維修領(lǐng)班負責供電故障的維修、供電設(shè)施的保養(yǎng)
4.0程序內(nèi)容
4.1值班電工崗位管理規(guī)程
4.1.1值班電工的崗位責任制是搞好配電房工作的一項基本制度。它有利于增強人員的責任感,有利于每一個人做好本質(zhì)工作,便于檢查評比;
4.1.2值班電工必須熟悉電氣設(shè)備,并經(jīng)考核合格,取得值班電工合格證(或操作證),值班電工應(yīng)有一定的實際工作經(jīng)驗;
4.1.3值班電工在運行領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下,完成本職的設(shè)備巡視、倒閘操作、事故處理、監(jiān)視各種儀表和保護裝置、填寫運行記錄;
4.1.4單人值班不得單獨從事修理工作;
4.1.5接班人員應(yīng)提前到位做好接班準備工作。若接班人員因故未到,交班人員應(yīng)堅守崗位,并立即報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),做好安排;
4.1.6交班時,應(yīng)盡量避免倒閘操作。交接班過程中發(fā)生事故或異常情況,原則上應(yīng)由交班人員負責處理;
4.2值班巡視制度
4.1.1每日巡檢配電房配電設(shè)備的運行情況;
4.1.2每周巡檢電力計量表,如電流表、電壓表、功率表的指示情況和配線接觸情況;
4.1.3每月巡檢各組團的配電箱接觸情況;
4.1.4遇有大風、雨雪等天氣,應(yīng)巡檢電力線情況;
4.1.5巡視發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時檢修,當值人員巡視后應(yīng)將巡視結(jié)果記錄于運行表中。
4.3配電房的管理規(guī)程
4.3.1保持良好的室內(nèi)照明和通風,墻上配掛溫度計,室內(nèi)溫度控制在35。c以下。
4.3.2房內(nèi)禁止拉接臨時線路,供電線路嚴禁超載供電。
4.3.3嚴禁違章操作,操作或檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,絕緣鞋套等。
4.3.4保持配電房內(nèi)無雜物堆放,地面干凈,鋪設(shè)絕源橡膠墊層,設(shè)備外表清潔無塵。
4.3.5做好配電房的日常防水、防潮工作,堵塞漏洞,嚴防蛇、鼠等進入配電房,以防短路事故的發(fā)生。
4.3.6配電房內(nèi)設(shè)備及線路需改變,必報上級領(lǐng)導(dǎo)批準,請專業(yè)人員確認方可改變。
4.3.7每年對配電房內(nèi)全部機電設(shè)備大檢修一次。
4.3.8值班人員應(yīng)認真做好值班記錄,仔細填寫《配電房運行記錄表》,認真執(zhí)行交接班記錄制度。
4.4供配電設(shè)備運行管理規(guī)程
4.4.1每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備,包括(高、低壓室,變壓器室),并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。
4.4.2發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設(shè)備異常,應(yīng)馬上查找原因,并通知維修領(lǐng)班安排處理。
4.4.3用電高峰或潮濕天氣期間,應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。
4.4.4未經(jīng)領(lǐng)班師同意,不得私自更改設(shè)備線路和運行設(shè)置。特殊情況下,須經(jīng)領(lǐng)班批準并做記錄。
4.4.5嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。
4.4.6高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢,年檢合格標志貼在工具表面上。
4.4.7與系統(tǒng)有關(guān)的鑰匙集中放置在鑰匙箱中,交接班時清點數(shù)量,發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。
4.4.8外借鑰匙應(yīng)做好登記并按時追收。
4.5供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程
4.5.1嚴格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。
4.5.2維修領(lǐng)班每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。
4.5.3工作過程應(yīng)嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。
4.5.4根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點,重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。
4.5.5各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響物業(yè)服務(wù)正常營運為原則,特殊情況,須報告管理處主任,及時通知受影響的用戶。
4.5.6使用期中,每月重點檢查電器的各部件,注意可動部分是否有卡住,緊固件是否有松脫等現(xiàn)象。
4.5.7配電設(shè)備導(dǎo)電部分與接地電阻及其他部分的絕緣電阻,定期用搖表檢查絕緣接地電阻是否良好,一般應(yīng)大于10兆歐。
4.5.8接觸器的觸頭表面應(yīng)經(jīng)常保持清潔,不允許用金屬的工具摩擦觸頭。
4.5.9母線支架無污損、破裂,導(dǎo)體無松動,連接部分無過熱或變形現(xiàn)象。
4.5.10配電柜各相電壓、電流工作平衡,繼電器動作顯示正常,信號指示燈正常
4.5.11電壓互感器(pt)、電流互感器(ct)無異常的聲音、氣味、無放電痕跡,保險完好無損。
4.5.12補償電容器無漏電等異?，F(xiàn)象,無異常工作聲音及氣味,無溫度過熱現(xiàn)象,保護電容器的保險工作正常。
4.5.13對電器的轉(zhuǎn)動部分,如自動開關(guān)操作機構(gòu)等,每年添加潤滑油,以保持轉(zhuǎn)動靈活。
4.5.14高低壓開關(guān)的運行無異?，F(xiàn)象,絕緣電阻在正常范圍內(nèi),動力照明配電設(shè)備的配電分柜工作正常,無過熱異常現(xiàn)象。所有配電設(shè)備的金屬部分,均有可靠接地裝置。
4.5.15維修保養(yǎng)結(jié)束后,應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在高壓電房設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表或當值日志上。
4.5.16高壓設(shè)備發(fā)生接地時,在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi),在室外不得接近故障點8米以內(nèi),進入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套。
4.6變壓器保養(yǎng)操作規(guī)程
4.6.1前的準備與檢查
a)記錄保養(yǎng)前變壓器電流和油溫的指標。
b)按批準指令辦理停電手續(xù),斷開變壓器高壓閘主開關(guān)。
c)備好工具、器材和儀表。
d)檢查并確認變壓器高壓閘主開關(guān)已斷開,掛牌并上鎖。
e)放電并接好地線后方可工作。
4.6.2保養(yǎng)工作
a)清潔變壓器外殼、瓷瓶和瓷套管,發(fā)現(xiàn)有裂縫或損壞的予以更換。
b)檢修吸濕器和閥門。檢查油位,缺油須補充,有不合格須更換。
c)檢查并調(diào)整分接頭開關(guān),保證其切換動作正確。
d)檢查硅膠有無變色,變色須更換。
e)檢查變壓器中性線與變壓器外殼接地情況。
f)對變壓器的整體進行檢查,緊固所有螺絲,確認保養(yǎng)無誤后,清理現(xiàn)場。
4.6.3結(jié)尾工作
a)驗收合格后,按程序辦理送電手續(xù),拆除地線、撤鎖、撤牌、斷開變壓器低壓閘主開關(guān)及全部負荷開關(guān)。
b)按程序送電,拉合二次高壓閘主開關(guān),充電。一切正常后,正式合上高壓閘主開關(guān)。
c)合上低壓閘主開關(guān),在分別合上分開關(guān)。
d)測量各種參數(shù),確認工作程序無誤。
4.7電房倒閘操作制度
4.7.1倒閘操作必須根據(jù)領(lǐng)班指令,操作人確認無誤后執(zhí)行。發(fā)布指令應(yīng)準確、清晰,使用正規(guī)操作術(shù)語和設(shè)備雙重名稱(即設(shè)備名稱和編號)。
4.7.2停電拉閘操作必須按照開關(guān)+負荷側(cè)刀閘+母線側(cè)刀閘順序依次操作,送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時,應(yīng)先停低壓,后停高壓;送電時先送高壓,后送低壓。嚴防帶負荷拉合隔離開關(guān)(刀閘)。為防止誤操作,高壓電氣設(shè)備都應(yīng)加裝防止誤操作的閉鎖裝置。
4.7.3倒閘操作由操作人填寫操作票,每張操作票只能填寫一個操作任務(wù)。下列項目應(yīng)填入操作票內(nèi):
a)應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘。
b)檢查開關(guān)和刀閘的位置。
c)檢查接地線是否拆除。
d)檢查負荷分配。
e)裝拆接地線。
f)安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險器。
g)切換保護回路和檢驗是否確無電壓等。
4.7.4倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行,其中一人操作,一人監(jiān)護。
4.7.5操作中發(fā)生疑問時,不準擅自更改操作票,不準隨意解除閉鎖裝置,應(yīng)立即向領(lǐng)班報告,查明原因后再操作。
4.7.6電氣設(shè)備突然停電后,即使是事故停電,在末拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施以前,不得觸及設(shè)備或進入遮攔,以防突然來電。
4.7.7下列各項工作可以不用操作票:
a)事故處理。
b)拉合開關(guān)的單一操作。
c)拉開
接地刀閘或拆除全電房僅有的一組接地線。
4.8用電安裝審批制度
4.8.1業(yè)主提出用電安裝申請;
4.8.2管理員審閱業(yè)主提交的用電安裝申請,并在接申請后一個工作日內(nèi),根據(jù)物業(yè)原設(shè)計容量簽署意見,提交管理處主任;
4.8.3管理處主任在接表后一個工作日內(nèi)審批物業(yè)原設(shè)計容量內(nèi)的用電安裝申請;
4.8.4當值電工負責執(zhí)行經(jīng)批準的用電安裝任務(wù)。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《配電房運行記錄表》
6.2《供配電設(shè)備維保工作記錄表》
第2篇 小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓(xùn)管理規(guī)程與細節(jié)要求
小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓(xùn)管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范員工培訓(xùn)內(nèi)容及程序,員工培訓(xùn)系統(tǒng)化,科學(xué)化,確保員工具備工作所需的知識和技能.
2.0適用范圍
適用于管理處工程部員工的培訓(xùn)。
3.0職責
3.1工程部主管負責制定年度員工培訓(xùn)計劃與管理。
3.2工程領(lǐng)班負責協(xié)助主管進行專業(yè)知識和專業(yè)技能的培訓(xùn)實施。
4.0程序內(nèi)容
4.1員工培訓(xùn)計劃的制定
4.4.1工程部主管于每年12月15日前制定出下年度的員工培訓(xùn)計劃,并上報管理處審核.
4.4.2員工培訓(xùn)計劃的內(nèi)容包括:
a)不違反國家的相關(guān)的法律法規(guī).
b)有明確的培訓(xùn)內(nèi)容.
c)有考核標準.
d)有具體的培訓(xùn)時間.
e)有具體的費用預(yù)算.
4.2新入職員工的培訓(xùn).新入職員工上崗前要進行3天的培訓(xùn),并經(jīng)過考核合格.
4.2.1第一天上午由主管介紹公司的基本,講解公司的各種制度;本部門的工作性質(zhì),基本運作程序,講解個崗位的職責,安全作業(yè)的要求,著裝規(guī)定,禮節(jié)禮貌,文明用語.帶領(lǐng)新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境.
4.2.2第一天下午到第三天上午主管安排領(lǐng)班帶領(lǐng)新員工試上崗,熟悉本崗位的設(shè)備狀況和運作程序.
4.2.3第三天下午主管安排新員工進行思想方面的小結(jié)即技能方面的考核.
4.2.4新員工經(jīng)考核合格后安排上崗,不合格給予辭退處理.
4.3專業(yè)基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)
4.3.1專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)由工程部主管具體負責.
4.3.2專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)每月進行一次,每次不少于60分鐘.
4.3.3培訓(xùn)內(nèi)容:
a)電工類。
---進網(wǎng)作業(yè)電工培訓(xùn)教材
---電工作業(yè)安全規(guī)程
---維修電工技能培訓(xùn)教材
b)給排水類.如給排水設(shè)備設(shè)施的使用及維修保養(yǎng)技術(shù)。
c)制冷類.制冷設(shè)備原理及使用維修保養(yǎng)技術(shù)。
d)弱電類.如電子技術(shù)基礎(chǔ)。
e)基礎(chǔ)設(shè)施類.建筑與裝飾工程施工技術(shù)。
4.3.4培訓(xùn)方式:
分工種集中授課,分工種集中討論
4.3.5考試方式:
試卷考試,課堂提問。
4.4專業(yè)技能培訓(xùn)
4.4.1專業(yè)技能培訓(xùn)由工程部主管具體負責。
4.4.2專業(yè)技能培訓(xùn)每季度進行一次.每次不少于60分鐘。
4.4.3培訓(xùn)內(nèi)容:
a)電工類。
---供配電設(shè)備設(shè)施操作標準作業(yè)規(guī)程
---供配電設(shè)備設(shè)施運行管理標準作業(yè)規(guī)程
---供配電設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程
---住戶家庭安裝維修標準作業(yè)規(guī)程
b)給排水類。
---給排水設(shè)備設(shè)施操作標準作業(yè)規(guī)程
---給排水設(shè)備設(shè)施運行管理標準作業(yè)規(guī)程
---給排水設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程
c)弱電類。
---弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程
d)基礎(chǔ)設(shè)施類。
---建筑與裝飾工程施工作業(yè)規(guī)程
e)公共類。
---物料與工具管理規(guī)程
---設(shè)備綜合管理作業(yè)規(guī)程
f)其他相關(guān)規(guī)程
4.4.4培訓(xùn)方式:
分工種集中授課,分工種集中討論
4.4.5考試方式.
現(xiàn)場實際動手能力的評估
4.5服務(wù)培訓(xùn)
4.5.1服務(wù)培訓(xùn)由物業(yè)管理處安排專人培訓(xùn).
4.5.2服務(wù)培訓(xùn)每季度進行一次,每次不少于60分鐘.
4.5.3培訓(xùn)內(nèi)容:
a)文明用語
b)儀表儀容
c)禮節(jié)禮貌
d)服務(wù)意識
e)服務(wù)技能
f)服務(wù)要求
4.5.4培訓(xùn)方式為集中授課
4.5.5考試方式:試卷考試、課堂提問
4.6物業(yè)管理知識的培訓(xùn)
4.6.1物業(yè)管理知識的培訓(xùn)物業(yè)管理處安排專人培訓(xùn)。
4.6.2物業(yè)管理知識的培訓(xùn)每季度進行一次,每次不少于60分鐘。
4.6.3培訓(xùn)內(nèi)容
a)物業(yè)管理法律法規(guī);
b)iso9000質(zhì)量,iso14000環(huán)境體系。
4.6.4培訓(xùn)方式為集中授課
4.6.5考試方式:試卷考試、課堂提問
4.7安全培訓(xùn)
4.7.1安全培訓(xùn)由工程部主管具體負責。
4.7.2安全培訓(xùn)每季度進行一次.每次不少于60分鐘。
4.7.3安全培訓(xùn)內(nèi)容:
a)操作安全
b)日常生活安全
4.7.4培訓(xùn)方式為集中授課
4.7.5考試方式:課堂提問
4.8特種培訓(xùn)
對于工程部的特殊工種(電工,焊工,制冷等),應(yīng)有計劃的選派到相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)主管機構(gòu)系統(tǒng)培訓(xùn),取得相應(yīng)的操作證書。
5.0相關(guān)文件
《行政部員工培訓(xùn)管理規(guī)程》
6.0記錄
6.1《工程部年度培訓(xùn)計劃表》
6.2《工程部員工培訓(xùn)記錄表》
6.3《各類持證上崗人員培訓(xùn)申請表》
6.4《新員工培訓(xùn)記錄表》
第3篇 物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程（7）
物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程(七)
1.0目的
保持維修工具的有效、美觀、整潔
2.0適用范圍
工程部所有個人及公用工具。
3.0管理職責
3.1工作負責人:工程部主管
3.2維修人員負責個人工具的管理
4.0內(nèi)容
4.1工程部維修人員入職時統(tǒng)一領(lǐng)取個人日常維修用的工具及工具箱、工具包等,倉管員做好記錄并存檔,員工離職時交清所有工具。
4.2公用工具、儀器儀表的保管由倉管員負責,當值主管人員監(jiān)管,個人工具的保管由領(lǐng)用人自行負責。大型及貴重工具、儀器儀表的借用應(yīng)填寫借用單,使用完后及時歸還。
4.2維修工具使用后應(yīng)擦拭干凈,保持其美觀清潔,個人工具歸入指定地點存放,公用工具交倉管員統(tǒng)一保管。維修人員在戶內(nèi)面客區(qū)域維修時,不得使用外觀太臟的工具及工具包。
4.3公用工具在使用過程中如有損壞,應(yīng)及時報相關(guān)主管人員檢修,無法修復(fù)時,應(yīng)報部門負責人決定是否報損。個人工具使用過程中如有丟失,由領(lǐng)用人及時自行購買相同規(guī)格的替換品。
4.4個人工具或公用工具的報損應(yīng)報部門主管批準,填寫《報損申請單》經(jīng)財務(wù)核準后報損,并按原工具的規(guī)格、型號以舊換新。
第4篇 金融城物業(yè)工程維修工作規(guī)程
金融中心工程維修工作規(guī)程
l、目的
使工程維修工作能有序、高效地開展,確保公用機電設(shè)施、設(shè)備正常安全運行,并得到及時的維護和保養(yǎng)。
2、范圍
管理處的日常維修管理工作,以及設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)。
3、運作程序
3.l運行班組運作程序
3.1.1運行班組人員負責機電設(shè)施、設(shè)備的24小時操作、監(jiān)控、檢查、巡視、記錄,并處理一般性維修保養(yǎng)工作。
3.1.2值班人員必須嚴格安排班時間表上下班,不得擅離職守,并嚴格按交接班制度進行交接。
3.1.3運行班組每天向工程管理人員匯報前一天值班情況,如實反映設(shè)備運行狀態(tài)。
3.1.4值班期間發(fā)生緊急情況,應(yīng)采取臨時應(yīng)急措施,并及時向工程管理人員匯報。
3.1.5vrv空調(diào)運行人員在空調(diào)停用期間轉(zhuǎn)為維修班組成員,負責對空調(diào)系統(tǒng)進行維修和保養(yǎng)。
3.1.6運行人員負責配合并協(xié)助維修人員進行設(shè)施、設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作,如單獨操作時,應(yīng)填寫《設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
3.2維修班組運作程序
3.2.1對于運行班組不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)工程管理人員統(tǒng)籌安排后,由維修組負責實施,運行組配合,共同完成。
3.2.2維修班組負責按編制的維修保養(yǎng)計劃對設(shè)施、設(shè)備進行維修保養(yǎng),并負責填寫《設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
3.2.3維修人員按規(guī)定定期對各設(shè)備進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,處理不掉的應(yīng)立即向工程管理人員匯報。
3.2.4維修人員負責承擔日常報修(含急修)處理和業(yè)主特約維修工作.在發(fā)生突發(fā)性設(shè)備故障后,應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場,進行搶修。
3.2.5維修班組成員下班后向值班人員留下通訊聯(lián)系方式,以便緊急情況下能及時調(diào)度。
3.3工程值班運作程序
3.3.1工程值班室平時設(shè)在班組辦公室,夜間設(shè)在變配電房或中控室。
3.3.2工程值班室由管理處直接管理,工程管理人員兼職,保證二十四小時有人值守。
3.3.3負責接聽并記錄設(shè)備設(shè)施報修電話、設(shè)備運行狀況報告和業(yè)主意見,及時通知相關(guān)人員處理并向管理處領(lǐng)導(dǎo)報告。
3.3.4負責收集維修結(jié)果的反饋信息,向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報。
3.3.5負責記錄各運行班組上一天值班情況,并向管理處領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)報。
3.3.6在發(fā)生突發(fā)事件情況下根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的指示下達通知,調(diào)動人員、物資,保證事件能得到及時處理。
3.4管理處主任運作程序
3.4.1根據(jù)設(shè)施設(shè)備運行狀況、維修保養(yǎng)計劃和相應(yīng)材料需求,以及工器具計劃,組織設(shè)備運行和維修保養(yǎng)計劃的實施,并進行監(jiān)督檢查.超出權(quán)限范圍的報公司批準。
3.4.2根據(jù)值班室的報告,合理調(diào)配維修力量,進行設(shè)施設(shè)備的維修。
3.4.3發(fā)生重大、緊急情況時,及時向上級匯報并根據(jù)的指示,迅速組織人員、物資進行搶修、搶救工作。
3.4.4負責維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量檢查和員工的培訓(xùn)考核工作,每月組織工程管理人員和各班組長對機電設(shè)施、設(shè)備進行一次全面檢查。
3.4.5負責工程對外協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。
相關(guān)質(zhì)量記錄:
1.《設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》 zc-05/b03
第5篇 物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的機電處員工作。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。
3.0職責
3.1工程部主管負責檢查弱電系統(tǒng)機電處員工作的實施情況。
3.2組長負責弱電系統(tǒng)作的組織實施。
3.3弱電工負責弱電系統(tǒng)工作。
4.0程序要點
4.1弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程
4.1.1嚴格遵守系統(tǒng)各項運行制度、保證系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。
4.1.2領(lǐng)班每年12月制定下年度的保養(yǎng)計劃,并負責實施。
4.1.3在日常維修中作好防靜電工作。
4.1.4對撤除的部件與端子作好記錄和標貼,以防止混亂。
4.1.5對于一主一備的設(shè)備不可同時保養(yǎng),以先主后備的順序進行。
4.1.6對于紅外、激光、微波等發(fā)射裝置,不能用濕式清潔劑清洗,應(yīng)用吸塵器進行清潔。
4.1.7各設(shè)備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。
4.1.8系統(tǒng)維護結(jié)束以后,將系統(tǒng)調(diào)試運行正常,在觀察一段時間,將系統(tǒng)調(diào)試運行正常,填寫記錄表格。
4.2弱電系統(tǒng)維護注意事項
4.2.1應(yīng)熟悉維修設(shè)施的電路原理及功能方框圖。
4.2.2應(yīng)注意安全操作:
a)確保人身安全:維修時如需帶電作業(yè)(電壓高于36v時),應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施;
b)確保維修設(shè)施的安全:測量某焊點電壓切忌與相鄰焊點相碰;維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起;注意合理放置機電處員工作以免引起意外。
4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件,切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。
4.3基本維修方法
4.3.1觀察法:
a)有無虛焊、松脫、燒焦的元器件;
b)有無異常的聲音;
c)觀察圖象效果。
4.3.2靜態(tài)測量法:
a)短路電阻測量法;
b)電流測量判斷法;
c)電壓測量判斷法。
4.4小區(qū)組團對講機維修
4.4.1室內(nèi)聽不到鈴聲:
a)檢查主機按鈕開關(guān)是否接觸良好,否則應(yīng)更換按鈕開關(guān);
a)檢查室內(nèi)分機待機轉(zhuǎn)換開關(guān)是否接觸良好,如接觸不行則應(yīng)整修處理。
b)通過上述兩個部驟如仍不振鈴,則應(yīng)重點檢查振鈴放大電路,直至故障排除。
4.4.2不能對講:
a)檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接;
b)檢查室內(nèi)分機擴音器、揚聲器是否正常,如不正常則應(yīng)更換。
c)檢查室內(nèi)分機放大電路,重點檢查三極管直至故障排除。
4.4.3不能開樓下大閘門:
a)檢查鎖舌不見是否靈活,如阻滯則應(yīng)加潤滑油;
b)檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如時則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈;
d)開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件,如有問題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。
4.4.4主機無電源:
a)檢查轎式整流二極管有無損壞,如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管;
b)檢查電源變壓器是否燒壞,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。
4.5可視對講機維修
4.5.1無圖象、聲音,但開鎖正常:
a)調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵,如油光柵則應(yīng)檢查室內(nèi)機與門口機的圖象信號連接是否接牢,則應(yīng)重新接好(燙錫焊接);
b)如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵,此時應(yīng)檢查室內(nèi)急電路板,包括震蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查,直至故障排除。
4.5.2通話無聲音:
a)檢查聽筒與室內(nèi)機的界限是否牢固,否則應(yīng)重新接好(燙錫、焊接);
b)調(diào)節(jié)音量電位器,如揚聲器理有交流聲發(fā)出,則說明室內(nèi)機的放大電路有問題,室內(nèi)機放大電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防電路,此時應(yīng)逐級進行檢查直至故障排除。
4.6程控交換機維護管理規(guī)程
4.6.1程控交換機的有關(guān)維護包養(yǎng)工作由弱點技工負責。
4.6.2要保證交換機工作電源的供應(yīng)(ups),中央空調(diào)的開啟。
4.6.3值班人員巡檢交換機的運行情況,如發(fā)現(xiàn)異聲、異味、電壓不穩(wěn)定立即檢查維修。
4.6.4未經(jīng)同意,禁止修改交換機的運行參數(shù)。改動參數(shù)后,必須記錄在當班日志和保養(yǎng)記錄表上。
4.6.5配線架的配線改動后必須修改配線資料。
4.6.6維護終端平時運行是處于關(guān)閉狀態(tài),使用時再開啟。
4.6.7檢查或維修功能卡前必須先關(guān)閉交換機電源,帶上防靜電手套。
4.5.8保持機架、個功能卡、整流器、散熱柵的衛(wèi)生清潔工作,各連接端子連接可靠。
4.6.9當交換機發(fā)生故障而不能立即修復(fù)時,應(yīng)在最短的時間內(nèi)通知廠商到場維修恢復(fù)。
4.6.10所有的保養(yǎng)工作結(jié)束后,應(yīng)測試系統(tǒng)是否正常,并填寫設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表。
5.0記錄
5.1監(jiān)控中心設(shè)備檢查
6.0相關(guān)支持文件
6.1《監(jiān)控中心設(shè)備檢查表》
第6篇 物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標準與細節(jié)要求
物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標準及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)部對新接物業(yè)的接管驗收工作。
3.0職責
3.1地產(chǎn)公司總經(jīng)理負責組建接管驗收小組并同地產(chǎn)公司具體辦理物業(yè)的接管工作。
3.2接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質(zhì)量。
3.3物業(yè)工程部具體負責公共設(shè)施物業(yè)的接管驗收工作。
3.4地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負責接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理。
4.0程序內(nèi)容
4.1接管驗收的準備工作
4.1.1新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前,地產(chǎn)公司應(yīng)及時組建接管驗收小組,對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。
4.1.2成立物業(yè)接管小組
a)在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后,管理處各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求參與接管工作;
b)接管驗收小組應(yīng)當由公司以下部門人員組成:
---物業(yè)管理處管家部負責業(yè)主資料的驗收移交,以及協(xié)助房屋的驗收移交工作;
---物業(yè)管理處工程部具體負責公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。
c)地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負責接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理工作
4.1.3接管驗收前的準備:接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作:
a)與地產(chǎn)公司聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;
b)提前參與地產(chǎn)公司申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。數(shù);
c)準備好接管驗收記錄表格:
---《公共配套設(shè)施接管驗收表》;
---《機電設(shè)備接管驗收表》;
---《接管驗收問題整改表》。
4.2資料的接管驗收。地產(chǎn)公司委托物業(yè)管理時須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。
4.2.1綜合竣工驗收資料:
a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖);
b)建設(shè)工程竣工驗收證書;
c)建設(shè)消防驗收合格證;
d)公共配套設(shè)施綜合驗收合格書;
e)供水合同;
f)供電協(xié)議書、許可證;
g)供氣協(xié)議書、許可證;
4.2.2施工設(shè)計資料:
a)全套設(shè)計圖紙;
b)圖紙會審記錄;
c)設(shè)計變更通知單;
d)工程預(yù)決算報告書;
e)重要的施工會議紀要;
f)隱蔽工程驗收記錄;
g)沉降觀測記錄;
h)其他可能會影響將來管理的原始記錄。
4.2.3機電設(shè)備資料:
a)機電設(shè)備出廠合格證;
b)機電設(shè)備使用說明書(要求中文);
c)機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告;
d)設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。
4.2.4業(yè)主資料:
a)已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;
b)已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。
4.3物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別
4.3.1接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。
4.3.2接管驗收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。
4.4接管驗收標準和驗收方法
4.4.1驗收標準為建設(shè)部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。
4.4.2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。
4.5房屋本體硬件設(shè)施的具體驗收標準
4.5.1主體結(jié)構(gòu):
a)外墻不得滲水;
b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。
4.5.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。
4.5.3內(nèi)墻面:
a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;
b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷,色澤一致;對縫沙漿飽滿,線條順直。
4.5.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬。
4.5.5衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。
4.5.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。
4.5.7門、窗
a)門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;
b)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;
c)玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;
d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;
e)電子防盜門通話清晰,完好,無銹跡;
f)不銹鋼房門表面光亮,無刮花、變形;
g)高檔裝飾門裝飾完整。
4.5.8樓梯、扶手:
a)鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。
4.5.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。
4.5.10飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。
4.5.11油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現(xiàn)象。
4.5.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。
4.5.13光纖已開通,收視良好。
4.5.14開關(guān)安裝牢固,開關(guān)靈活,接觸良好。
4.5.15燈具安裝牢固,完好無損,反應(yīng)靈敏,發(fā)光正常。
4.5.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。
4.5.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞,排水通暢。
4.5.18給水設(shè)施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。
4.5.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢,完好無損。
4.5.20門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。
4.5.21其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號與設(shè)計相符,工作正常。
4.6公共配套設(shè)施接管驗收標準
4.6.1天臺:
a)天溝、落水口暢通完好;
b)隔熱層、防水層完好。
4.6.2散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離,坡度適宜、平整。
4.6.3屋面避雷設(shè)施連接牢固。
4.6.4路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損,工作正常;燈柱安裝牢固,油漆完好。
4.6.5道路:
a)路面平整,無水泥塊,無起砂、斷裂;
b)路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;
c)塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;
d)交通標識線、路牌清楚完好。
4.6.6室外消防栓:
a)消防箱標識清楚,玻璃完好;
b)消防設(shè)施配件齊全;
c)消防管安裝牢固,標識明顯,閥門完好,無滲漏水,水壓充足。
4.6.7樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固,標識清楚。
4.6.8垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整,油漆完好,使用方便。
4.6.9崗?fù)ぐ惭b牢固,配件齊全,標識清晰,完好無損。
4.6.10道閘安裝牢固,開啟靈活,標識清楚,完好無損。
4.6.11停車場地面平整,照明充足,標識清楚,安全設(shè)施良好,排水設(shè)施良好。
4.6.12自行車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標識清楚,安全防護和排水設(shè)施良好。
4.6.13明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。
4.6.14沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內(nèi)無雜物。
4.6.15護坡、擋土墻泄水通暢,砌筑牢固。
4.6.16臺階、踏步砌筑平實、牢固,無裂縫。
4.6.17水池、水箱衛(wèi)生清潔,無滲漏。
4.6.18信報箱安裝牢固,完好無損,標識清楚,表面平整光潔。
4.7機電設(shè)備的接管驗收
4.7.1變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護裝置齊全,標識清楚、機房配置齊全,通風、采光良好,設(shè)備表面油漆完好,無損傷。
4.7.2中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達到設(shè)計指標,配置齊全,標識清楚,機房通風、采光、降溫良好,設(shè)備表面油漆完好,無損傷。
4.7.3消防監(jiān)控設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設(shè)備表面完好無損,設(shè)備安裝牢固,機房干燥、通風、采光良好。
4.7.4給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設(shè)備表面油漆完好無損,安裝牢固,無滲漏現(xiàn)象,機房配置完整。
4.7.5安全監(jiān)控報警設(shè)備:同消防監(jiān)控設(shè)備。
4.8接管驗收遺留問題的處理
4.8.1遺留問題的登記確認:
a)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認;
b)對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請地產(chǎn)公司售后服務(wù)部相關(guān)人員簽字確認。
4.8.2對資料遺留的問題,接管驗收小組應(yīng)當積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補齊。
4.8.3對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般問題接管驗收小組應(yīng)當要求地產(chǎn)公司售后服務(wù)部在兩周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。
4.8.4對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)部應(yīng)當以備忘錄的形式將問題登記后交給地產(chǎn)公司進行備錄。
4.9《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交物業(yè)工程部歸檔長期保存。
5.0記錄
5.1《接管驗收資料遺留問題登記表》
5.2《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》
6.0相關(guān)支持文件
6.1《接管驗收資料遺留問題登記表》
6.2《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》
第7篇 z物業(yè)工程部文件交接管理規(guī)程
物業(yè)工程部文件交接管理規(guī)程
1.0目的:
保證工程部對外、對內(nèi)的信息準確及時的處理。
2.0范圍:
工程部與其它部門之間聯(lián)系文件。
3.0職責
3.1資料員負責文件接收與發(fā)放、存檔工作。
3.2接收文件時根據(jù)文件內(nèi)容,轉(zhuǎn)發(fā)至各相關(guān)人員,做好記錄,并存檔。
4.0支持性工具:
《資料交接表》
編制:審核:批準:日期:
第8篇 物業(yè)工程部空關(guān)房檢查管理作業(yè)規(guī)程標準及細節(jié)要求
物業(yè)工程部空關(guān)房檢查管理作業(yè)規(guī)程標準及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范空關(guān)房的管理工作,確保業(yè)主空關(guān)房的管理質(zhì)量
2.0適用范圍
適用于管理處所轄小區(qū)的所有業(yè)主的空關(guān)房。
3.0職責
3.1工程部負責小區(qū)業(yè)主的空關(guān)房監(jiān)督管理工作。
3.2工程領(lǐng)班具體負責小區(qū)空關(guān)房檢查工作的落實.
4.0程序內(nèi)容
4.1空關(guān)房的日常檢查
4.1.1根據(jù)季節(jié)的變化,制定空關(guān)房的日常檢查計劃。
4.1.2空關(guān)房的日常檢查內(nèi)容
a)屋頂是否有滲漏水現(xiàn)象
b)墻面是否有滲水現(xiàn)象
c)墻面、屋頂是否有霉變
d)窗框是否滲水
e)室內(nèi)電路、給排水系統(tǒng)
f)墻面、地面粉刷層是否有脫落、風化現(xiàn)象
g)室內(nèi)是否有自然破損,如玻璃等
h)智能化系統(tǒng)的測試,檢查智能化系統(tǒng)能否正常工作
i)門鎖、車庫能否正常工作
4.1.3根據(jù)日常檢查情況填寫《空關(guān)房檢查記錄表》
4.1.4如發(fā)現(xiàn)存在的問題,要及時解決處理,必要時及時通知業(yè)主。
4.2突發(fā)性及時檢查
4.2.1突遇連續(xù)性的暴雨,要立即組織工程部員工系統(tǒng)檢查。主要以滲漏水為主。
4.2.2夏季連續(xù)暴曬,或冬季連續(xù)干凍,檢查受溫度變化而破損的部位,如物頂玻璃天窗、陽光房、有露出的防水部位等。
4.3對檢查出空關(guān)房的問題,及時的給以維修處理,與業(yè)主隨時保持聯(lián)系,填寫《空關(guān)房維修記錄表》
5.0相關(guān)文件
客戶服務(wù)中心業(yè)主鑰匙管理作業(yè)規(guī)程及標準
6.0記錄
6.1《空關(guān)房檢查記錄表》
6.2《空關(guān)房維修記錄表》
第9篇 物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程
物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程
(七)
1.0目的保持維修工具的有效、美觀、整潔2.0適用范圍工程部所有個人及公用工具。
3. 0管理職責3.1工作負責人:工程部主管3.2維修人員負責個人工具的管理
4.0內(nèi)容
4.1工程部維修人員入職時統(tǒng)一領(lǐng)取個人日常維修用的工具及工具箱、工具包等,倉管員做好記錄并存檔,員工離職時交清所有工具。
4.2公用工具、儀器儀表的保管由倉管員負責,當值主管人員監(jiān)管,個人工具的保管由領(lǐng)用人自行負責。
大型及貴重工具、儀器儀表的借用應(yīng)填寫借用單,使用完后及時歸還。
4.2維修工具使用后應(yīng)擦拭干凈,保持其美觀清潔,個人工具歸入指定地點存放,公用工具交倉管員統(tǒng)一保管。
維修人員在戶內(nèi)面客區(qū)域維修時,不得使用外觀太臟的工具及工具包。
4.3公用工具在使用過程中如有損壞,應(yīng)及時報相關(guān)主管人員檢修,無法修復(fù)時,應(yīng)報部門負責人決定是否報損。
個人工具使用過程中如有丟失,由領(lǐng)用人及時自行購買相同規(guī)格的替換品。
4.4個人工具或公用工具的報損應(yīng)報部門主管批準,填寫《報損申請單》經(jīng)財務(wù)核準后報損,并按原工具的規(guī)格、型號以舊換新。
第10篇 物業(yè)工程部對業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細節(jié)要求
物業(yè)工程部對業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作,確保業(yè)主房屋的質(zhì)量。
2.0適用范圍
適用于所有新接管驗收的業(yè)主房屋。
3.0職責
3.1物業(yè)工程部指派專業(yè)人員協(xié)同業(yè)主進行房屋質(zhì)量接受驗收。
3.2地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負責業(yè)主房屋質(zhì)量問題的處理。
4.0程序內(nèi)容
4.1接管驗收的準備工作
按《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》的第4.1條進行接管驗收的準備工作。
4.2房屋硬件設(shè)施的具體驗收標準
4.2.1主體結(jié)構(gòu):
a)外墻不得滲水;
b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。
4.2.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。
4.2.3內(nèi)墻面:
a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;
b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷,色澤一致;對縫沙漿飽滿,線條順直。
4.2.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬。
4.2.5衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。
4.2.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。
4.2.7門、窗
a)門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;
b)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;
c)玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;
d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;
e)電子防盜門通話清晰,完好,無銹跡;
f)不銹鋼房門表面光亮,無刮花、變形;
g)高檔裝飾門裝飾完整。
4.2.8樓梯、扶手:
鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。
4.2.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。
4.2.10飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。
4.2.11油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現(xiàn)象。
4.2.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。
4.2.13光纖已開通,收視良好。
4.2.14開關(guān)安裝牢固,開關(guān)靈活,接觸良好。
4.2.15燈具安裝牢固,完好無損,反應(yīng)靈敏,發(fā)光正常。
4.2.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。
4.2.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞,排水通暢。
4.2.18給水設(shè)施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。
4.2.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢,完好無損。
4.2.20門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。
4.2.21防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固,焊接密實,面漆完好均勻,無脫皮、
4.2.22其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號與設(shè)計相符,工作正常。
4.3接管驗收遺留問題的處理
4.3.1遺留問題的登記確認:
a)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認;
b)對業(yè)主硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《業(yè)主房屋驗收單》中。
4.3.2對資料遺留的問題,接管驗收小組應(yīng)當積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補齊。
4.3.3對業(yè)主硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般問題接管驗收小組應(yīng)當要求地產(chǎn)公司在兩周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。
4.3.4對于長期解決不了,勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)部應(yīng)當以備忘錄的形式將問題登記后交給地產(chǎn)公司進行備錄。
5.0記錄
業(yè)主房屋驗收單
6.0相關(guān)支持文件
6.1《物業(yè)接管標準作業(yè)程序》
第11篇 小區(qū)物業(yè)工程部績效考評管理規(guī)程與細節(jié)要求
小區(qū)物業(yè)工程部績效考評管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范員工績效考評工作,確保公平、公正、公開考評員工的德、績、能、勤。
2.0適用范圍
適用于工程部員工的績效考評工作。
3.0職責
3.1工程部管理員負責依照本辦法進行維修工的檢查工作。
3.2工程部主管負責依照本辦法進行管理員及維修工的檢查工作。
3.3管理處經(jīng)理負責依照本辦法進行工程部主管、工程師、管理員和維修工的檢查工作。
4.0程序內(nèi)容
4.1工程部員工工作標準。
4.1.1工程部員工應(yīng)符合《業(yè)主家庭設(shè)施維修管理規(guī)程》、《房屋維修管理辦法》、《給水系統(tǒng)管理規(guī)程》、《供配電設(shè)備管理規(guī)程》、《弱電系統(tǒng)管理規(guī)程》、《公共設(shè)備設(shè)施維護管理規(guī)程》、《公共設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程》的要求進行工作。
4.1.2工程部工程師、管理員、維修工,必須參加物業(yè)管理處的培訓(xùn)和達到培訓(xùn)要求,培訓(xùn)合格后上崗。
4.1.3工程部工程師、管理員、維修技工,除應(yīng)嚴格按照本部門的標準作業(yè)進行工作外,還應(yīng)嚴格遵守物業(yè)管理處其他相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程的要求。
4.1.4工程部主管應(yīng)按上述各項標準作業(yè)規(guī)程履行自己的職責,符合標準作業(yè)規(guī)程的要求。
4.2績效考評評分結(jié)構(gòu)。
4.2.1績效考評中的周檢、月檢、抽檢均按百分制進行,各種檢查考評的要求詳見《工作、服務(wù)績效綜合考評辦法》。
4.2.2工程部管理員、維修技工的考評分值構(gòu)成如下:
a)執(zhí)行“操作規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。
b)執(zhí)行“運作管理標準作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。
c)執(zhí)行“維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。
d)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)。
e)合理使用工具質(zhì)量(滿分10分)。
f)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)。
g)值班質(zhì)量(滿分10分)。
h)進入住戶家庭維修質(zhì)量(滿分10分)。
i)執(zhí)行公司相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)。
j)其他質(zhì)量(滿分10分)
4.2.3工程部主管、工程師績效考評的周檢、月檢、抽檢分值構(gòu)成如下:
a)崗位標準作業(yè)規(guī)程執(zhí)行質(zhì)量(滿分10分)。
b)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)。
c)自身工作技能(滿分10分)。
d)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)。
e)工作效果(滿分10分)。
f)工作責任心(滿分10分)。
g)處事公正性(滿分10分)。
h)遵守公司其他相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)。
i)團結(jié)配合質(zhì)量(滿分10分)。
j)道德水平(滿分10分)。
4.3績效考評扣分細則
4.3.1工程部管理員、維修技工扣分細則:
a)工程部管理員、維修技工當值工作時,違反各類設(shè)備操作規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一
項輕微違規(guī),扣減對應(yīng)考評項目0.5-2.0分;嚴重違規(guī)扣3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰;
b)工程部管理員、維修技工當值工作時,違反各類運行管理規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一
項輕微違規(guī),扣減對應(yīng)考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰;
c)工程部管理員、維修技工當值工作時違反各類維修保養(yǎng)規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項
輕微違規(guī),扣減對應(yīng)考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰;
d)工程部管理員、維修技工當值工作時的儀容儀表、言談舉止不符合員工服務(wù)標準者,
每次檢查每發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī),扣減相應(yīng)考評項目0.5-1分;嚴重
違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
e)工程部管理員、維修技工當值工作使用工具時違反機電維修工具作業(yè)者,每次檢查每
發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī),扣減對應(yīng)考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》給予處罰;
f)工程部管理員、維修技工不按員工培訓(xùn)要求參加培訓(xùn)或達不到培訓(xùn)要求,每次檢查每
發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應(yīng)考評項目0.5-1分;嚴重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
g)引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
h)工程部管理員、維修技工進入住戶家庭進行安裝維修、違反維修安裝規(guī)程者,每次檢
查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應(yīng)考評項目1-3分;嚴重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,視情況按《行政處罰標準操作規(guī)程》進行處罰;
i)工程部管理員、維修技工不遵守公司其他相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一
般違規(guī),扣減對應(yīng)考評項目0.5-1分;嚴重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
j)管理員、維修技工考評時,如發(fā)出同時違反兩個以上考評項目的違規(guī)行為,應(yīng)在對應(yīng)
項目同時進行扣減。
4.3.2工程部主管、工程師績效考評扣分細則:
a)嚴格按工程部所有標準作業(yè)規(guī)程進行工作,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應(yīng)
考評項目1-2分;嚴重違規(guī)扣價對應(yīng)項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
b)工程部主管、工程師當值時儀容儀表、言談舉止達不到員工服務(wù)標準要求者,每次檢
查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應(yīng)考評項目1-2分;嚴重違規(guī)扣價對應(yīng)項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
c)工程部主管、工程師安排、組織、檢查不力,員工工作或本部門、本班組工作效果達
不到相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程要求的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應(yīng)考評項目1-2分;嚴重違規(guī)扣價對應(yīng)項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
d)工程部主管、工程師不遵守公司其他相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違
規(guī),扣減對應(yīng)考評項目1-2分
;嚴重違規(guī)扣價對應(yīng)項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
e)上述各項考評,發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象(行為)時,除應(yīng)在上述對應(yīng)考評項目內(nèi)進行扣分外,
還應(yīng)同時分析造成違規(guī)的原因,如屬因培訓(xùn)不夠、不合格造成的,應(yīng)同時在“培訓(xùn)”欄目內(nèi)扣分(一般扣1-2分,嚴重扣3-10分);如屬自身工作技能低、素質(zhì)差造成的,應(yīng)同時在“工作技能”欄目內(nèi)扣分(標準同上);如屬工作責任心不夠造成的,應(yīng)同時在“工作責任心”欄目內(nèi)扣分)(標準同上)‘如屬處事不公正造成的,應(yīng)同時在“公正處事”欄目內(nèi)扣分(標準同上)‘如屬團結(jié)不暢造成的,應(yīng)同時在“團結(jié)配合”欄目內(nèi)扣分(標準同上)’如屬道德水準不高造成的,應(yīng)同時在“道德水準”欄目內(nèi)扣分(標準同上);
f)考評時如發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為同時觸犯兩個以上的考評項目,則應(yīng)同時在對應(yīng)的考評項目
中同時扣分,直至扣完對應(yīng)欄目分數(shù)為止。
4.3.3一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的,因粗心大意引起的,或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經(jīng)確認),造成的程度輕微不合格。嚴重違規(guī)、嚴重程度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應(yīng),造成實際損害、惡劣影響或引起其他工作質(zhì)量受到連帶影響的結(jié)果。
4.3.4“其他”欄目是為本公司相關(guān)作業(yè)規(guī)程所未包括,或超本規(guī)程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所設(shè)置,如果未發(fā)生或未出現(xiàn),該欄目考評時應(yīng)當給出滿分10分。
4.3.5檢查、考評時,如出現(xiàn)《行政獎罰標準操作規(guī)程》中所列明的應(yīng)受嘉獎事件,則應(yīng)在視情節(jié)在正?？荚u完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應(yīng)超過100分),另依據(jù)《行政獎罰標準操作規(guī)程》對受考人進行獎勵。
4.3.6獎評時受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎罰標準操作規(guī)程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評檢查表相應(yīng)欄目內(nèi)扣完相應(yīng)的發(fā)分值外,另依據(jù)《行政獎罰標準操作規(guī)程》對受考人追加處罰。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《工程維修部管理員、技工考核表》
第12篇 小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程與細節(jié)要求
小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定工程部安全管理制度,確保物業(yè)管理工程日常作業(yè)安全保障。
2.0適用范圍
適用于管理處所有的工程作業(yè)項目。
3.0職責
3.1工程部主管負責日常作業(yè)的安全監(jiān)督與培訓(xùn)。
3.2工程領(lǐng)班負責日常作業(yè)的安全措施的落實與管理。
4.0程序內(nèi)容
4.1工程部安全管理總則
4.1.1保證小區(qū)設(shè)備設(shè)施的安全,正常的運行是工程部的首要任務(wù),工程部對小區(qū)設(shè)備設(shè)施的安全運行負有責任,工程部有權(quán)力制止一切可能危及設(shè)備設(shè)施安全運轉(zhuǎn)的違規(guī)行為。
4.1.2工程部對各部門的設(shè)備設(shè)施的正確使用,有安全操作培訓(xùn)的義務(wù),指導(dǎo)個部門正確使用設(shè)備,保證安全運行。
4.1.3工程部制定各機房的安全管理制度,保證安全保護裝置、設(shè)備齊全,正常運轉(zhuǎn)。
4.1.4根據(jù)各崗位具體情況,制定崗位操作規(guī)程和崗位責任制,由上至下,分級落實責任,嚴格執(zhí)行。
4.1.5對各項設(shè)備,根據(jù)不同的技術(shù)性能要求,制定保養(yǎng)、檢修和維護計劃,按計劃操作,避免緊急搶修。
4.1.6對有缺陷的又急需使用的設(shè)備,根據(jù)具體情況,制定相應(yīng)的使用規(guī)程和維護方案,在保證安全的基礎(chǔ)上方可運行。
4.1.7發(fā)現(xiàn)隱患,及時整改、報告。
4.1.8制定設(shè)備設(shè)施安全事故處理預(yù)案,以保證事故能夠得到及時、妥善處理,協(xié)調(diào)有序,減少損失。
4.2機房安全管理制度
4.2.1本制度機房指管理處所轄的配電房、監(jiān)控中心、水泵房等。
4.2.2各機房工作人員實行嚴格的交接班制度,未經(jīng)上級批準,任何人不得私自帶領(lǐng)外人參觀,無關(guān)人員不得進入,因工作需要事先通知。
4.2.3機房的各項操作,嚴格按照操作規(guī)程進行,確保操作安全。
4.2.4機房內(nèi)的臨時電氣設(shè)備的使用,必須制定使用方案,報領(lǐng)班批準,同時嚴格執(zhí)行臨時電氣安全管理制度。
4.2.5機房內(nèi)動用明火和焊接,必須由保安部、工程部共同制定施工方案后進行施工,并嚴格遵守動焊動火安全管理規(guī)定。
4.2.6嚴禁將易燃易爆的危險品帶入機房,如因工作需要,需寫出書面報告和防范措施,報工程領(lǐng)班批準,結(jié)束后立即帶出機房。
4.2.7發(fā)現(xiàn)機房系統(tǒng)運轉(zhuǎn)存在安全隱患,要及時果斷處理,必要時值班人員有權(quán)利緊急停機,事后寫出書面報告,從而保證機房設(shè)備的安全運行。
4.2.8機房內(nèi)安全消防設(shè)施要齊全,同時保證安全使用。
4.2.9機房內(nèi)嚴禁存放無關(guān)物品,保證機房內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好,各種器械擺放整齊有序。
4.2.10機房值班人員必須有高度的責任心,按規(guī)定時間巡查機房設(shè)備的運行情況,并根據(jù)要求做好記錄,填寫相關(guān)工作表格。
4.2.11機房值班人員不得擅自離崗,離開崗位需向領(lǐng)班請假,安排其他人員替崗,并做好交接方可離開。值班人員不得私自換班,如確實需換班報領(lǐng)班批準。
4.2.12值班值班人員必須認真填寫值班日志,說明本班次的設(shè)備運行情況和特殊事項,當班器械交接完畢后方可下班。
4.3安全檢查制度
4.3.1安全檢查是對物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全運行相關(guān)方面的檢查,是設(shè)備設(shè)施的安全運行的一項重要保證措施。
4.3.2安全檢查內(nèi)容:設(shè)備檢查檢修,檢查部門制度規(guī)程,檢查部門工作的管理。
4.3.3工程部有責任對部門設(shè)備設(shè)施的正確、安全使用進行培訓(xùn),工程部在檢查的基礎(chǔ)上,根據(jù)部門設(shè)備設(shè)施的實際使用情況,實施設(shè)備安全操作培訓(xùn)。
4.3.4工程主管與領(lǐng)班成立工程安全檢查小組,每周對重要機房進行重點檢查,每月對工程所轄設(shè)備實施安全檢查不少于兩次,全面細致,并填寫檢查報告。
4.3.5安全檢查分級管理,工程部作為牽頭部門執(zhí)行一級檢查,使用部門為輔助部門,展開自我檢查。
4.3.6對檢查出的隱患,要定人,定期限,定措施,定責任的及時解決,對重大事故隱患,可按“安全第一”的原則處理,事后立即匯報。
4.4高空作業(yè)安全管理制度
4.4.1高空作業(yè)班組領(lǐng)班填寫《高空作業(yè)審批表》,包括高空作業(yè)內(nèi)容、安全措施現(xiàn)場負責人等,交工程部審批。
4.4.2如存在下列情況之一,不得進行高空作業(yè):
a)患有心臟病、高血壓、嚴重貧血、關(guān)節(jié)病、恐高癥、嚴重視力障礙等疾病不易登高的人,不得進行高空作業(yè)。
b)沒有報批《高空作業(yè)審批表》的項目,不得進行高空作業(yè)。
c)惡劣天氣情況下,不得進行高空作業(yè)。
d)安全措施不到位或無安全器械,不得進行高空作業(yè)。
e)高空作業(yè)環(huán)境惡劣,無防護措施,不得進行高空作業(yè)。
4.4.3高空作業(yè)安全要求
a)遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程。
b)安全帽、安全帶佩帶齊全。
c)作業(yè)現(xiàn)場必須兩人以上。
d)高空作業(yè)上下方位不得有垂直同時作業(yè)。
4.5明火作業(yè)安全作業(yè)規(guī)程
4.5.1“明火作業(yè)”是工程部維修操作間以外的工程明火作業(yè)。
4.5.2明火作業(yè)人員經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)后,取得特殊工種操作證方可上崗。
4.5.3要求明火作業(yè)時,必須提前填寫《明火作業(yè)申請表》,如:作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)現(xiàn)場負責人、防護措施等項目,交工程負責人審核。
4.5.4將《明火作業(yè)申請表》提交保安部,經(jīng)保安部審核批準后,方可進行作業(yè)施工。
4.5.5協(xié)同保安部到施工現(xiàn)場進行實地勘察,提出安全防護措施和準備防護器材。
4.5.6作業(yè)施工時,保安部派人到現(xiàn)場監(jiān)護,密切注意各種情況,發(fā)現(xiàn)不安全因素立即停止作業(yè)施工。
4.5.7明火作業(yè)實行專人操作、專人管理、專人負責,其他部門和私人嚴禁在小區(qū)內(nèi)私自明火作業(yè)。
4.5.8大功率明火作業(yè)設(shè)備作業(yè)施工所需電源,必須經(jīng)配電專業(yè)人員審核批準。
4.6工程緊急事件處理預(yù)案
4.6.1發(fā)生漏水或爆閥處理預(yù)案
a)檢查漏水爆閥的準確位置及所屬區(qū)域的供水狀況,并在許可的能力下立即設(shè)法制止漏水,關(guān)閉該區(qū)域的主閥門并立即通知自來水公司。。
b)在自來水公司人員到達之前,必須盡量控制現(xiàn)場,防止受影響的范圍擴大,減少不必要的損失。
c)發(fā)生漏水或爆閥時觀察四周,是否有受影響的設(shè)備,如配電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等,應(yīng)做及時的保護處理`。
d)事故處理結(jié)束后記錄備案,注意后期的觀察。
4.6.2停電或電力故障處理預(yù)案
a)若電力公司預(yù)先通知小區(qū)所屬范圍內(nèi)停電,應(yīng)立即通知運行領(lǐng)班,及時通知相關(guān)部門和業(yè)主。
b)當恢復(fù)供電時,工程技術(shù)人員對重要設(shè)備運行進行檢查,是否能正常運行,如有損壞立即報告。
c)當電力故障時,應(yīng)立即切斷該區(qū)域的供電電源,防止事故的勢態(tài)擴大,在保證安全的狀況下修復(fù)處理,或通知電力公司搶修。
d)事故處理結(jié)束后記錄備案,注意后期的觀察。
4.6.3煤氣泄漏處理預(yù)案
a)當發(fā)現(xiàn)懷疑有煤氣泄漏時,立即通知工程主管(值班主管)3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,確定后立即報煤氣公司。
b)現(xiàn)場如果是人員活動較密集的區(qū)域,應(yīng)立即組織疏散人員撤離現(xiàn)場,保障安全。
c)嚴禁明火和開啟一切電器設(shè)備,關(guān)閉煤氣總閥,打開所有門窗。等待煤氣公司搶修。
d)事故處理結(jié)束后記錄備案,注意后期的觀察。
4.7設(shè)備缺陷管理制度
4.7.1設(shè)備缺陷劃分
a)危急。設(shè)備發(fā)生直接威脅安全的問題,需緊急進行處理的缺陷。
b)嚴重。設(shè)備發(fā)生的問題程度較重,不及時處理可導(dǎo)致安全事故的發(fā)生。
c)一般。設(shè)備問題較輕,暫時不處理對安全影響不大。
4.7.2設(shè)備缺陷管理辦法
a)設(shè)備缺陷無論是危急、嚴重、一般,都應(yīng)由值班人員進行記錄。
b)發(fā)現(xiàn)設(shè)備危急立即報告,現(xiàn)場采取措施解決,加強監(jiān)視。
c)發(fā)現(xiàn)嚴重設(shè)備缺陷,立即上報領(lǐng)班,待處理。
d)在設(shè)備缺陷沒有消除前,要重點加強監(jiān)視,并做記錄日志。
e)設(shè)備缺陷消除后,組織人員現(xiàn)場分析,總結(jié)積累。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1安全檢查記錄表
6.2高空作業(yè)審批表
6.3工程明火作業(yè)申請表
6.4工程緊急事件處理記錄表
第13篇 z物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程（5）
物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程(五)
一、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。
二、共區(qū)域的維修程序
10、首先做好消防安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。
11、做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。
12、維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動禮讓用戶。
13、維修結(jié)束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。
三、室內(nèi)有償維修程序
1、記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關(guān)節(jié)輕聲扣門。
2、用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內(nèi)容。
3、進入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。
4、如維修中會產(chǎn)生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
5、如維修中會產(chǎn)生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
6、維修時應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴禁高聲喧嘩、散漫。不準隨意動顧客的物品,不準在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。
7、維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進行驗收。
8、用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認。
9、用戶簽名確認后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關(guān)閉房間。
10、修結(jié)束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
四、相關(guān)記錄:《維修單》gd/e-qe-001-005-01
第14篇 物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定設(shè)備設(shè)施管理制度,確保物業(yè)管理設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。、
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有設(shè)備設(shè)施綜合管理。
3.0職責
3.1工程主管全面負責設(shè)備設(shè)施的綜合管理工作
3.2工程領(lǐng)班負責本區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的組織實施工作;
4.0程序內(nèi)容
凡價值在2000元(人民幣)以上的、連續(xù)使用一年以上、安全壽命周期內(nèi)都需要技術(shù)管理的固定資產(chǎn),都應(yīng)列入工程設(shè)備檔案管理。
4.1設(shè)備設(shè)施的檔案建立
4.1.1對工程部管轄設(shè)備建立《設(shè)備臺帳》。
4.1.2工程部對管轄設(shè)備進行設(shè)備標識和設(shè)備編號。
4.1.3所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功率系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。
4.1.4設(shè)備臺帳應(yīng)和設(shè)備現(xiàn)行的狀態(tài)保持一致。
4.1.5《設(shè)備臺帳》和設(shè)備出廠原件資料工程部統(tǒng)一保存,工程部留復(fù)印件。
4.2檔案資料管理規(guī)程
4.2.1有工程設(shè)備檔案由工程部負責管理,工程檔案管理人員應(yīng)嚴格遵守公司檔案管理制度和保密守則。
4.2.2各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類:強電、弱點、空調(diào)、機管等,統(tǒng)一存放檔按盒并貼上標簽。
4.2.3編制檔按目錄,內(nèi)容和檔案盒外標簽一致。
4.2.4外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收,并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)工程師核對實物,如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤,則有文員聯(lián)系交圖單位更正。
4.2.5檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù),應(yīng)妥善保存,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交工程師審閱確定用途。需銷毀的資料應(yīng)由總工程師及系統(tǒng)工程師組成鑒定小組研究后決定。
4.2.6借閱檔案須經(jīng)工程主管批準,文員登記并指定歸還日期,由文員按期追還,需續(xù)借的要重新登記。
4.3設(shè)備的購置管理
4.3.1設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。
4.3.2設(shè)備的購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需求的原則。
4.3.3設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。
4.3.4新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求。
4.3.5工程部對新購設(shè)備進行清點驗收、資料整理、協(xié)調(diào)安裝、調(diào)試和試運行。
4.3.6驗收符合要求的設(shè)備,按規(guī)定納入臺帳、設(shè)備卡片等日常管理。
4.4設(shè)備的封存停用
4.4.1連續(xù)停用6個月以上的設(shè)備,由使用部門就地封存,填寫《設(shè)備封存單》。
4.4.2封存的設(shè)備應(yīng)切斷電源,將設(shè)備擦拭保養(yǎng),做好防塵、放銹蝕處理。4.4.3表明封存設(shè)備的保管人,未經(jīng)允許任何人不得拆卸零配件,以保證其完好性。
4.5設(shè)備設(shè)施的大修改造
4.5.1現(xiàn)行設(shè)備的運行狀況、維修記錄、零配件的更換等。
4.5.2大修改造的方案的論證審批,填寫《設(shè)備大修改造審批單》,報物業(yè)管理處審批。
4.5.3設(shè)備大修改造竣工后,由管理處組織驗收,填寫《設(shè)備大修改造竣工報告單》,并觀察其運行狀況。
4.6設(shè)備報廢處理作業(yè)程序
設(shè)備使用達到一定年限,或科技進步,或不符合環(huán)保達標要求,或因為其他原因,對現(xiàn)行設(shè)備不得不做報廢處理。
4.6.1申請報廢
a)對具備報廢條件的設(shè)備提出報廢。
b)注明設(shè)備詳細資料,如購買日期、安裝日期、投入使用日期、使用中的狀況、維修記錄、配件好材記錄、維修成本狀況等。
c)提出報廢理由。
d)設(shè)備能耗過大,或環(huán)境污染嚴重,國家規(guī)定應(yīng)以淘汰的產(chǎn)品。
e)已超過設(shè)備規(guī)定使用年限,損壞嚴重,維修費用過高,大修以后設(shè)備使用性能仍不能滿足要求。
f)設(shè)備屢屢發(fā)生故障和事故,存在比較嚴重的不安全因素,且在經(jīng)濟投入上不宜大修和改造。
g)因自然災(zāi)害,事故損壞,修理費用接近或超過該設(shè)備的市場價值。
4.6.2鑒定
a)工程部按報廢設(shè)備的規(guī)定對設(shè)備進行技術(shù)鑒定。
b)財務(wù)部對設(shè)備報廢的經(jīng)濟合理性進行審核。
4.6.3審批
公司根據(jù)實際需求和工程部、財務(wù)部的鑒定審核意見批復(fù)。
4.6.4撤消臺帳
批準報廢的設(shè)備,工程部撤消設(shè)備臺帳。
4.6.5報廢處理
a)需新用設(shè)備替換的在用設(shè)備,待新設(shè)備投入使用后再進行報廢。
b)批準報廢的在用設(shè)備,在保證安全的前提下運行,不再進行大修。
c)可轉(zhuǎn)讓的設(shè)備作價轉(zhuǎn)讓。
d)不可轉(zhuǎn)讓的設(shè)備,將可利用的零部件拆下留用,其余部分做廢品處理。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《設(shè)備設(shè)施臺帳檔案表》
6.2《設(shè)備卡》
6.3《設(shè)備購置審批單》
6.4《設(shè)備封存單》
6.5《設(shè)備計劃大修保養(yǎng)審批表》
6.6《設(shè)備大修保養(yǎng)驗收表》
6.7《設(shè)備報廢申請表》
第15篇 新城物業(yè)工程部測量設(shè)備管理規(guī)程
物業(yè)工程部測量設(shè)備管理規(guī)程
為確保測量設(shè)備的能力滿足使用要求,特制訂本規(guī)程。
1.0程序要點:
1.1測量設(shè)備的范圍:
維護和檢修設(shè)備用的。
1.2測量設(shè)備配置的要求。
1.3數(shù)量滿足使用需要。
1.4最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。
2.0測量設(shè)備的采購
2.1工程部主管應(yīng)根據(jù)測量設(shè)備的現(xiàn)狀和需要,提出采購計劃或申請,經(jīng)管理處經(jīng)理審核,500元以上總經(jīng)理批準后按規(guī)定進行采購。
2.2采購計劃或申請應(yīng)詳列所需采購測量設(shè)備的下列資料:
a) 名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級;
b)數(shù)量、該產(chǎn)品的標準代號(盡可能做到)、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商名稱。
2.3行政人事部應(yīng)嚴格按采購資料進行采購,如有變動,應(yīng)事先征詢管理處經(jīng)理的意見。
2. 4測量設(shè)備采購進公司后,應(yīng)按公司相關(guān)規(guī)定辦理交接手續(xù)。工程部主管應(yīng)核對實物是否與所申報采購資料相符,并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。
3.0測量設(shè)備的管理
3.1工程部主管負責管理測量設(shè)備,其職責為:
a)建立測量設(shè)備臺帳,其內(nèi)容包括;出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數(shù)、精度等級、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標識和可追溯性資料,并隨測量設(shè)備的變化而保持臺帳的可用性和可追溯性;
b)對測量設(shè)備逐一進行編號標識,其要求為:
--采用符號和順序進行編號,示例如下:
ch - 01
該類測試設(shè)備的順序號,用阿拉伯整數(shù)
移動使用測量設(shè)備(裝置符號)
測量尺寸用(類型符號)
--符號規(guī)則如表一:
裝置符號h移動使用測量設(shè)備
g固定裝置上的測量設(shè)備
類型符號c測量尺寸的測量設(shè)備
d測量電參數(shù)(如電壓、電流、電阻、電功率)
z測量重量用測量設(shè)備
p測量壓力、真空度用測量設(shè)備
本表未作規(guī)定的,由專職管理人員依據(jù)上述原則予以規(guī)定;
--標識方法應(yīng)按方便、適用、可行、易于觀察的原則進行,一般采用色彩(如紅、黃色)的不干膠編號后粘貼于測量設(shè)備適宜部位的方法實施。
c)規(guī)定測量設(shè)備的校準周期。測量設(shè)備的校準周期根據(jù)其使用頻率及測量設(shè)備精度等級確定,如表二:
測量尺寸的校準周期為二年
測量電參數(shù)的校準周期為二年
測量重量的校準周期為二年
測量壓力的校準周期為一年
裝于設(shè)備上,但不能拆卸的測量設(shè)備隨設(shè)備大修時進行校準
法規(guī)或國家行政主管部門另有規(guī)定的測量設(shè)備
按法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定校準周期進行校準
d)按確定或規(guī)定的校準周期將測量設(shè)備委托國家授權(quán)的計量監(jiān)督檢測單位進行校準,并辦理相關(guān)委托手續(xù);
e)對測量設(shè)備的使用、停用、報廢及校準標識的保持進行檢查、監(jiān)督或辦理相關(guān)手續(xù)。
4.0測量設(shè)備的使用
4.1工程部主管應(yīng)確保測量設(shè)備(原安裝于機械、電氣設(shè)備上的除外)在使用前(含采購進入公司的)均經(jīng)過了校準,且校準結(jié)論滿足使用要求。
4.2使用人員應(yīng)熟悉測量設(shè)備的使用,正確、合理、按規(guī)定選擇和使用測量設(shè)備,并確保在校準的有效期內(nèi)使用。
4.3使用人員在調(diào)整測量設(shè)備時,應(yīng)防止由于調(diào)整不當,而使校準狀態(tài)失準。
4.4當發(fā)現(xiàn)測量設(shè)備失準時,應(yīng)對已測量或計量的結(jié)果進行復(fù)查,消除由于失準可能造成的影響。
4.5測量設(shè)備的保管防靜電環(huán)境應(yīng)適當,不應(yīng)與工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丟失、碰磕、損失、失準、銹蝕。
5.0測量設(shè)備的限制使用和報廢
測量設(shè)備經(jīng)校準后判定為不合格的區(qū)段或范圍,工程部主管應(yīng)限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內(nèi)使用,這種限制應(yīng)以適當?shù)男问酵ㄖ剿惺褂迷摐y量設(shè)備的人員,并在設(shè)備的適當部位或存放處或包裝物上明確予以標識。無法限定區(qū)段和范圍的,可送有關(guān)單位檢修,檢修后經(jīng)校準合格方允許使用,無檢修價值的予以報廢。報廢應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù),500元以下由工程部主管批準,500元以上報總經(jīng)理批準。
6.0校準的委托
6.1如公司無校準設(shè)備、標準物及專業(yè)人員,即無能力進行校準,凡需校準的測量設(shè)備一律委托國家授權(quán)校準單位進行校準。
6.2工程部主管在委托校準時,應(yīng)將送交校準設(shè)備的使用量值范圍列入委托中,并請校準單位在校準報告/記錄中列出所使用校準設(shè)備型號、環(huán)境溫度、校準判定依據(jù)的國家標準代號。
7.0工程部主管應(yīng)長期保存測量設(shè)備臺帳、校準記錄、限制使用或報廢測量設(shè)備的審批單。
