制度包括哪些內容
工作制度通常涵蓋以下幾個核心部分：
1. 組織架構：描述公司的部門設置和職能分工。
2. 崗位職責：明確每個職位的職責和任務要求。
3. 工作時間與休息：規(guī)定正常工作時間、加班政策和休假制度。
4. 薪酬福利：闡述薪資結構、獎金、福利等。
5. 行為規(guī)范：設定員工的行為準則和道德標準。
6. 績效管理：設立考核標準和晉升機制。
7. 培訓與發(fā)展：描述員工的職業(yè)發(fā)展路徑和培訓機會。
8. 溝通與反饋：規(guī)定內部溝通方式和反饋渠道。
注意事項
1. 合法性：確保所有制度符合國家法律法規(guī)。
2. 公平性：制度應公正對待所有員工，避免歧視。
3. 可執(zhí)行性：制度需實際可行，避免過于理想化。
4. 透明度：公開制度，讓員工充分了解并遵守。
5. 定期評估：定期審查和更新制度，以適應企業(yè)變化。
制度格式
工作制度的格式一般包括以下部分：
1. 封面：包含制度名稱、發(fā)布日期和企業(yè)標識。
2. 目錄：列出各章節(jié)標題，方便查閱。
3. 正文：詳細闡述各項規(guī)定。
4. 附錄：可能包括相關表格、政策文件等。
5. 簽發(fā)頁：由高層管理人員簽名確認，表示批準實施。
在撰寫工作制度時，要注重條理性和邏輯性，使讀者能夠輕松理解并遵循。制度的語言應簡潔明了，避免使用專業(yè)術語過多，確保所有員工都能理解。
通過以上步驟，我們可以構建出一套完整且實用的工作制度，為物業(yè)管理工作的順利進行提供堅實的框架。然而，制度的生命力在于執(zhí)行，只有當全體員工共同遵守并不斷優(yōu)化，才能真正發(fā)揮其作用，促進物業(yè)管理的高效運作。
某物業(yè)管理拓展工作流程范文
第1篇 某物業(yè)管理拓展工作流程
一、獲取信息:
1、定期做市場調查;
2、客戶主動聯系;
3、經人推介。
二、甄選信息,確定目標客戶:
1、面積少于20000平方米項目不接;
2、項目投入使用時間超過兩年的不接;
3、業(yè)主委員會非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項目不接(限于成熟小區(qū));
4、維修基金不足或不到位的項目不接(限于成熟小區(qū));
5、物業(yè)管理配套設施不全,后續(xù)管理需要投入大量資金的項目不接;(以上各條主要針對全委項目而言)
6、檔次過低的項目不接;
7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負面爆光、在業(yè)內造成不良影響的開發(fā)商的項目不接;
8、開發(fā)商或大產權主超過二家的項目不接;
9、公司資源配置達不到客戶滿意要求的項目不接;
三、談判要素
1、先人后事,與對方相關聯系人的關系極為重要,否則很有可能為他人作嫁衣;
2、要從多方面盡可能掌握對方信息,了解對方實力和主要目的,這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎;
3、知己知彼,盡量了解競爭對手的強項弱勢,取長補短;
4、要以內部了解和外部公關的方式,以方案的制作質量為基礎,小事多作讓步,大事讓情不讓理,以退為進;
5、簽定顧問合同時應同時正確引導對方,明確顧問內容及條款(尤其是我方的義務、費用標準);
6、如對方提出的顧問項目或要求與法律相?；蛭曳阶陨砟芰υ蚨荒芙邮軙r,應直接提出,以免日后發(fā)生爭議,不能委曲求全,使自己陷入被動;
7、在開發(fā)商不能確定應采用哪種管理模式時,應正確分析、引導并向其解釋采取某種模式的原因,盡量注重實效。
四、根據開發(fā)商的主要需求確定公司所提供的方式,包括:全委托管理、駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項培訓。報價標準主要依據項目類型、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求而采取不同的價格策略。
五、具體步聚(全委和顧問管理,專項培訓暫略)
1、明確意向性目標后,由公司總經理或部門經理組織相關人員考察物業(yè)現場,為管理方案的構想奠定基礎。
2、財務人員根據擬承接的項目管理服務范圍、類型、檔次、標準進行初步的成本核算,與拓展人員及其他相關人員對項目的可行性和發(fā)展性進行分析并報批總經理,確定承接方式和報價金額。
3、制定方案。方案內容包括:
(1)本企業(yè)情況:位置、規(guī)模、資質等級、現轄物業(yè)類型、名稱、管理面積、績效、成果等;
(2)擬承接的項目簡介:周邊情況、配套設施、建筑形式、居民結構等;
(3)根據開發(fā)商的需求擬定服務方式和管理目標;
(4)擬定管理服務內容,包括:
開發(fā)建設期間將提供的管理服務內容、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務內容、住戶入住及裝修期間的管理服務內容、實質運作期間的管理服務內容。重點是實質運作的管理服務內容,大體分為為房屋管理、保安、清結、維修、綠化、社區(qū)文化活動等七大服務。
(5)物質裝備計劃;
本著合理配置、保障利用的原則,列出員工住房、管理辦公用房、營業(yè)用房的多少、面積大小以及所需的各類物品清單。
(6)管理人員配備;
根據物業(yè)實際需求設置人員,力求精簡、一專多能并能崗位互換。對各崗位人員制訂出相應的崗位職責和入職條件。
(7)管理規(guī)章制度;包括:
結合實際制定員工內部制度和約束各方的公共契約,應具有合法性、實用性、可操作性和約束性。
(8)經費收支預算;
根據開發(fā)商提供的資料、實地考察以及財務初步做出的成本核算得到的數據進行大致測算,制定收支預算表。
(9)相關費用;
(10)提出經營、管理、服務的新思路
為提高管理水平,可在創(chuàng)建安全文明單位、實施科學化、規(guī)范化管理、開展開源節(jié)流、服務承諾等方面提出既務實又能體現創(chuàng)新的思路,以確保管理目標的實現。
(以上僅是方案的基本內容,至于詳略取舍可依據實情而定。)
4、與開發(fā)商作進一步溝通,細化方案內容;全面核算管理成本并在確保公司利潤的前提下確定相關費用、管理期限,為最終簽訂合作協議做準備。
5、與開發(fā)商簽訂合作協議,明確雙方的權利及義務。
6、協議簽定根據開發(fā)商要求,確定人員進場時間。
第2篇 物業(yè)顧問工作定期檢查制度
物業(yè)項目顧問工作定期檢查制度
為保證顧問工作的適用性、有效性,使顧問項目的物業(yè)管理嚴格按照物業(yè)管理策劃與設計書的標準來進行運作,完成階段工作目標。公司咨詢部和駐場經理需對顧問項目的物業(yè)管理工作、顧問效果進行定期檢查。
一、駐場經理對項目管理情況、物業(yè)硬件情況及顧問顧問工作效果進行周檢,并記錄在工作日志上。
二、駐場經理應組織人員對項目進行月檢,并形成書面記錄向公司總部和發(fā)展商匯報。已入伙的項目按我司《程序文件》qr-040-01《物業(yè)狀態(tài)評估表》、qr-040-02《管理狀態(tài)評估表》定期進行檢查。
三、公司顧問團每次現場工作,除完成本次工作內容向發(fā)展商提交顧問考察報告外,需對以往工作成效、駐場經理工作情況及項目管理狀況進行檢查評定。應與發(fā)展商充分溝通,取得其反饋意見。由此確定階段工作內容是否完成、工作目標是否達到。若產生偏差,應采取預防/糾正措施。
四、每年或合同期末,由顧問團、駐場顧問、發(fā)展商、物業(yè)管理商組成聯合檢查組,進行一次綜合檢查,并對項目狀況與顧問效果進行全面評價并形成書面文件。
第3篇 z物業(yè)公司項目管理處工作流程
物業(yè)公司項目管理處工作流程
根據各崗位職責和各項職責的工作要求,對管理處的工作規(guī)范如下:
●每天工作。
一、組織晨會,跟進上一天事務,安排當天工作。
二、至少巡視轄區(qū)一遍,巡視內容為:
1、檢查轄區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違規(guī)裝修、墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告、亂擺攤販)。
2、轄區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現嚴重破損,消防通道是否被堵,室外輸電是否完好、有無亂拉亂搭,住宅區(qū)有無可疑人員活動)。
3、轄區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準(樹木花草有無損壞,房前屋后、公共場所有無亂倒垃圾,垃圾桶是否倒清,有無亂停放車輛、亂晾曬衣物,有無影響正常休息的噪聲源)。
4、基礎設施是否完整,道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,出入口道閘是否完好,娛樂設施有無損壞。
5、檢查設備的運行是否正常。
以上內容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現問題,能處理的應立即處理,重大問題和不能處理的問題應及時向管理處主任匯報。
三、收繳水、電費、管理費和各項規(guī)定費用,并做好現金日記帳。
四、受理客戶裝修申請,辦理裝修許可證。
五、接待客戶來信、來訪和處理有關物業(yè)管理的投訴并做好記錄。
六、解答客戶提出的有關物業(yè)管理業(yè)務咨詢。
七、安排房屋保養(yǎng)、維修任務,驗收修繕質量。
八、做好工作日記(內容為:記錄每天完成的工作、發(fā)現和處理問題,上級領導的指示,亟待解決的事務,客戶投訴等)。
九、整理內務(包括打掃辦公室、整理文件、資料、圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
●一周工作。
一、走訪客戶(內容:與客戶交換轄區(qū)管理意見;掌握客戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位和住家電話,家庭人口以及人口結構,掌握客戶產權歸屬和變更或租戶的變更,住房的戶型、結構、質量、保養(yǎng)和維修狀況)。
二、檢查每棟樓宇的公共設施是否完好(內容包括:電梯運行是否正常;樓宇對講門有無損壞;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好;配電箱、水表設備是否有破損;住宅樓內信報箱是否有破損),發(fā)現問題應及時報管理處主任和有關部門,并協助處理。
三、檢查垃圾桶是否按規(guī)定清洗,各住宅樓內公共部位是否清潔。
四、檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉租戶。
●一月工作。
一、編制下月工作、維修保養(yǎng)計劃。
二、統計物業(yè)管理費和各項相關款費收繳情況,并編制財務報表。
三、對月維修項目進行一次回訪,聽取客戶意見。
四、抄記水、電等計量表及入帳工作。
五、對轄區(qū)的環(huán)境、綠化等進行一次全面自檢。
六、按規(guī)定對轄區(qū)公共設施、設備進行一次全面檢查,養(yǎng)護。
七、整理房屋管理資料、檔案,對發(fā)生變動的(包括:房屋產權變動、承租戶變動、租金變動、管理費變動)作出修改。
八、與有關單位聯系,交換情況一次(包括:社區(qū)、派出所、業(yè)主委員會等),如有重要情況須書面報告和反映。
九、辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
●一季度工作。
一、組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇的消防設施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設備、太平門等)是否完好無缺,能否正常使用,發(fā)現問題及時報告有關部門處理。
二、檢查各化糞池、井蓋有無損壞,檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現問題及時組織有關人員處理。
三、核對房租、管理費和各項相關款費收繳情況,清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠房租、管理費和物業(yè)管理相關款費的客戶進行追收。
四、編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表。
五、向內部物業(yè)?？陡?宣傳表揚轄區(qū)內的好人好事和新風尚及物業(yè)管理心得,增強員工管理服務意識。
●一年工作。
一、對本轄區(qū)內的客戶全部走訪一遍。
二、組織清理一次化糞池。
三、編制年度財務收支報表,向全體業(yè)主公布相關的物業(yè)管理費用收支情況。
四、編制下年度維修保養(yǎng)計劃。
五、整理物業(yè)管理檔案資料,對發(fā)生變動的資料進行修改,保持檔案資料與實際資料一致。
六、組織一次客戶座談會,聽取客戶對物業(yè)管理的意見和建議,提高客戶參與管理的積極性。
七、總結年度工作,寫出書面報告。
八、制定下年度工作計劃。
第4篇 物業(yè)公司管理工作制度
為提高物業(yè)管理人員時間觀念,加強組織紀律性,提高工作效率,也為了企業(yè)更好、更長久的發(fā)展,樹立良好的工作形象,特制定本制度,望共同遵守。辦公室人員管理制度與作息時間
一、作息時間:早7:30------11:00 下午13:30------17:00,工作人員必須按時上下班,不準遲到、早退、曠工。
二、 各個部門要各盡其責,不許發(fā)生空崗行為,有事可以向部門領導請假,自身脫崗視為早退。
三、 辦公室人員上班后利用10分鐘時間主動清理辦公室內的衛(wèi)生。
四、 工作期間不準擅自離開自己的工作崗位,更不允許干其它私活。
六、 與同事一道相互團結,緊密合作,共同遵守公司的規(guī)章制度。
保潔人員工作制度
一、作息時間:早6:30――10:30 ,下午13:00――16:30
二、 保潔工作人員必須保持小區(qū)干凈整潔,各個場所旮旯不得有垃圾,廢塑料袋等雜物。
二、 保潔人員必須在上午8:00前把自己負責的區(qū)域外圍清掃完畢,10:00之前完成負責區(qū)域內的樓道衛(wèi)生,堅持做到每天一小掃,三天一大掃。
三、 保潔人員必須經常保持小區(qū)潔、凈、美,并負責督促拉垃圾人員勤拉,不堆積。雨天負責清掃道路積水,雪天主動配合其他人員清掃積雪。
四、 嚴格執(zhí)行物業(yè)制訂的衛(wèi)生保潔程序,按時完成季節(jié)性、突擊性衛(wèi)生清理任務。
五、 認真巡查,保持環(huán)境衛(wèi)生,制止破壞環(huán)境的行為。
六、 認真使用和保管所有保潔工具,如有丟失或損壞要照價賠償。
七、 嚴格遵守物業(yè)制定的其他有關規(guī)章制度,如有違犯,輕者警告,重者辭退。
維護員工作崗位制度為了保證小區(qū)住戶的安全,杜絕各種事故的發(fā)生,保證小區(qū)工作正常運轉,特制訂本制度。
一、作息時間:早7:00――11:00下午13:30――晚19:00換崗休息,保持崗內有人,
二、 保持服裝整潔,著裝要規(guī)范,行為要得體,言語要和善,嚴格遵守《保安人員儀容儀表》
三、 忠于職守,堅守崗位,盡職盡責,對小區(qū)內進出車輛進行登記,嚴盤細問,可疑人員和車輛未經批準,禁止入區(qū)。
四、 加強晝夜值班巡查制度,發(fā)現不安全因素要果斷處理,自己處理不了的要立即向110報警,并向上級報告,保護事發(fā)現場。
五、 遇到突發(fā)緊急情況要及時處理并上報相關領導,如遇火警或120救護,要積極配合,及時打開緊急通道確保車輛順利進入,禁止私自給住戶和其它人員配發(fā)消防通道和緊急通道鑰匙。
六、 嚴禁曠工、遲到早退,有事假需提前向部門領導請示,經批準后方可請假。
七、 負責區(qū)域內的公共設施、設備、共用設施設備的看管工作,防止丟失現象發(fā)生,屬于責任問題依照內部管理辦法進行處理。
八、 實行倒班制,做到晝夜24小時不斷人。
九、 嚴禁與外來閑雜人員在門崗或門衛(wèi)室聊天閑談,除領導臨時指定替換,不準門衛(wèi)人員私自用任何人頂替值班。
十、 嚴格交接班制度,交班前交班人員一定要把當天值班情況認真記錄清楚,雙方簽名,注明日期。
十一、負責門崗大門口到公路衛(wèi)生區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生,門崗周圍不得堆積雜物和垃圾,必須經常打掃,保持干凈、整潔。大門口禁止住戶停放車輛,外來車輛一律停在大門外,禁止小商販入內。
十二、 雨天掃凈門口內積水,雪天全部上崗打掃轄區(qū)內積雪,如雪天無故不到,按處罰辦法處理。
十三、 做好安全預防事故宣傳教育工作,與其他同志一道,相互團結,密切配合,服從領導,共同把小區(qū)的安全保衛(wèi)工作做好。
十四、 完成領導臨時安排的其它工作。
第5篇 某物業(yè)消防中心員工消防工作制度
物業(yè)消防中心員工消防工作制度
1. 熟悉使用滅火設備,如有疑問,可詢問公安消防有關部門;
2.經常檢查防火設備,如有損壞或失效者,應即時修理;
3.設法使住戶明了如何使用防火設備,可利用通告、標貼等;
4.每日上班時檢查天臺、前后樓梯、走廊等走火通道,千萬不允許有阻塞情況;
5.制止兒童在公眾地方玩火;
6.留意公用電線,如有隱患,應立即派人修理;
7.注意擅自將住宅改為工場的單位,尤其是原料或制品容易釀火者,或發(fā)現住戶藏有大量易燃物品,皆應盡速向上級報告;
8.勸告拜神的住戶小心燃點香燭,并盡可能制止住戶在走廊燃燒元寶紙等;
9.如發(fā)現某戶有濃煙冒出或火燒濃味,而又無人開門,應即電119報案,切勿擅自破門而入;
10.若發(fā)現火警,即電119報案,同時按動警報通知住戶疏散,在安全情況下使用滅火筒或水喉設法施救;
11.報案時必須清楚說明現場地址、報案人姓名及管理處電話;
12.所有消防裝置應由認可的消防處最少每年檢查維修一次。
第6篇 _物業(yè)月檢工作制度
1.0目的
通過對管轄大樓的全面檢查和評價,驗證其所提供的服務和內部管理質量是否滿足規(guī)定要求。
2.0適用范圍
適用于公司進行的樓檢。
3.0職責
3.1公司設備部經理組織,總經理參加,安全護衛(wèi)部、總經辦、相關部門等參加。
3.2被檢部門、班組班長以上人員全體參加。
3.3被檢部門負責人負責對檢查中發(fā)現的不合格項目及時制訂整改或糾正措施,并報設備部。
3.4設備部在檢查完成一周內組織講評。
4.0檢查的方式方法
4.1時間安排:
每月25日以后的星期三整天,因故可提前或滯后一天。樓檢可與以安全為主要內容的安檢結合,亦可分別進行,因特殊原因,經總經理批準后樓檢周期可以適當延長(如每2個月一次)。
4.2檢查人員的檢查組織形式:
采用集中檢查,分組匯總,統一總結,逐一整改,專題講評的方式。
4.3檢查方法:
實行巡查和抽查相結合,以巡查為主,檢查面必須覆蓋5.0項內容,并至少側重其中二項加深檢查深度。
5.0檢查項目及抽檢內容
5.1房屋管理
檢查正在施工裝修的二至三家業(yè)主,商場的三個層面,抽查3-5份投訴處理,抽查回訪記錄,巡視記錄和來訪登記等記錄,巡檢辦公室、倉庫、天臺陽臺、平臺、地下室等地。
5.2保安工作
分4個區(qū)抽查簽到單,巡查2-3個固定崗,抽查培訓記錄,巡檢保安員儀容儀表,抽查3-5人對工作流程的掌握,著重檢查中控室人員對異常情況下的反應及設備操作的掌握程度。
5.3車輛管理
檢查停車場(庫)和道口崗亭,觀察現場運作5分鐘,抽查3份崗位記錄,巡查車輛停放及車庫管理。
5.4清潔工作
室內抽查5套空房(門、窗、頂、墻、地、全套衛(wèi)生潔具、房內管井衛(wèi)生)抽查10個樓層的電梯廳及走道衛(wèi)生、樓道衛(wèi)生、檢查天臺衛(wèi)生、室外抽查二道雨水截流溝,檢查道路、水池,雨蓬衛(wèi)生狀況,巡檢消殺工作(消毒殺菌、滅鼠、滅蚊、滅蠅)。
5.5綠化工作
檢查綠地拔除雜草是否及時,樹木有無病蟲害。
5.6維修工作
抽查20%樓道門,10%的路燈,10%的樓道走廊燈,抽查5份維修單,抽查5層強、弱電井,各類水井內部設施的維護情況。
5.7運行工作
檢查所有設備機房、值班室,全面了解供水、供電、空調供冷、電梯運行、排污處理設備完好率、機房衛(wèi)生、設備日常維保等工作。
5.8檢查上月不合格項目的處理情況
6.0處理結果
對不合格服務及時填寫不合格單,出具糾正(預防)措施報告。
7.0檢查記錄
采用邊檢查,邊記錄的形式,記錄由各班長負責,檢查后匯總,統一編制樓檢問題整改通知單。報設備部審批,設備部一周內出具樓檢工作報告并進行講評。
第7篇 某物業(yè)小區(qū)服務工作制度
物業(yè)小區(qū)服務工作制度
為提高辦事效能,完善和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,特制訂本制度。
一、安全制度:
1、住宅小區(qū)實行全方位安全監(jiān)管,二十四小時巡崗值班;
2、保安管理人員持證上崗,儀態(tài)端莊,舉止文明;
3、保安管理人員責任心強,作風嚴謹,工作規(guī)范,確保小區(qū)失竊率為零;
4、努力消除安全隱患,保持小區(qū)路道暢通。
二、綠化制度
1、做好管養(yǎng)工作,確保綠化完整率達100%;
2、根據各小區(qū)級別,力爭綠化面積逐步達標。
三、環(huán)境管理制度
1、設立專職清潔人員,維護小區(qū)清潔,公共場所每天至少打掃一次;
2、及時清通公共下水道、沙井、化糞池;
3、經常對公共照明設備進行維修養(yǎng)護。
四、社區(qū)文化制度
1、設立時事宣傳欄;
2、訂購報刊、讀物;
3、設立小區(qū)文娛活動室,適當開展社區(qū)文體活動;
五、財務制度
1、小區(qū)收費標準嚴格按省、市物價部門的有關規(guī)定收取管理費;
2、小區(qū)收支明細按月、季或年上墻公布。
六、投訴制度
1、設置意見箱;
2、設立投訴電話;
3、答復投訴人的投訴問題時間為1-3天。
第8篇 物業(yè)環(huán)境服務部工作禮儀制度
物業(yè)環(huán)境服務部工作禮儀
員工行為準則
1.自覺遵守公司員工守則。
2.不遲到、不早退、遇風雨天氣,提前半小時到崗。
3.到任何公司入室清潔不得私自傳帶文件。
4.愛護工具節(jié)約使用物料,不私自使用藏客用品。
5.服從安排,不得擅自離崗。
6.上班不準吸煙、酗酒、會客、到業(yè)主戶內聊天。
7.對撿拾物品,按規(guī)定上交,不得私分占用。
8.工服整齊、不吃異味食品、不用有怪味的化妝品。
9.有禮貌,熱情幫助需要幫助的客戶,但不要過份熱情。
10.對大廈內部地形、管理方式、客戶電話、名稱不要外傳。
11.遇突發(fā)事件,不慌不亂、注意安全、保證自身安全和客戶安全后按程序處理。
12.精神振作、舉止端正,工作態(tài)度不卑不亢。
13.不倚墻靠物,不袖手、背手、插手。
儀表儀容
1.頭發(fā)要整潔,不留長頭發(fā),頭飾不許過大,過多。
2.服裝襯衫要常換,保持干凈,整潔。
3.不準紋身,不留胡須,不留指甲,不染指甲
4.皮鞋干凈光亮,常上油
5.不準帶bp機、手機上崗(管理人員除外)
6.不準備帶多余手飾(結婚戒指除外)
7.不準留怪發(fā)式、染黑色以外的頭發(fā)。
8.不準在上崗時間吃任何有異味食品,噴怪味香水。
著裝
1.清潔員上崗必須按規(guī)定著工裝上崗,保持整齊
2.上衣扣子扣好,不挽袖,內衣帶不外露,胸牌端正。
3.腳穿黑色布鞋或皮鞋,穿白襪或肉色絲襪。
4.外圍員工統一著裝,不得穿著自己服裝。
5.在環(huán)境較差的場所工作,不許裸露(男不許光背,女不許裸露四肢)
禮貌用語
1.您好、請、對不起謝謝先生女士小姐沒關系不客氣打擾了
2.與人交談先說您好
3.要求對方時應先說請結束問話時說謝謝失誤時一定說對不起
4.給對方添麻煩時說對不起
5.對本公司領導在每天第一次見面稱您早前面加上___經理或___主任
6.遇到總經理、副經理時身邊有客人不要招呼,停留原地等領導過去后,再干自己的工作。
工作中的五個一樣
1.上崗與下崗一樣
2.平時與假日一樣
3.檢查與不檢查一樣
4.白班與夜班一樣
5.領導在與不在一樣
第9篇 和園物業(yè)安全管理工作重大事項報告制度
正家物業(yè)安全管理工作重大事項報告制度
1.0為進一步加強安全管理工作信息反饋,搞好安全管理工作,提高管理處、公司在緊急狀態(tài)下的應急反應能力,確保管理小區(qū)的安全,特制定本制度。
1.1報告范圍
1.1.1凡在責任區(qū)內發(fā)生的,并與安全管理工作相關聯,造成的社會影響或經濟損失較大的事項,均屬報告的范圍。
1.1.2責任區(qū)內發(fā)生的打架、斗毆、流氓滋事等嚴重影響顧客、管理處正常生活、工作秩序的治安案件。
1.1.3責任區(qū)內發(fā)生(現)的火災、重大事故隱患、顧客非正常死亡情況等。
1.1.4責任區(qū)內發(fā)生(現)的兇殺、強奸,顧客被綁架、敲詐,家庭財產(車輛)和公共財物被盜(搶)等惡性刑事案件以及重大案件線索。
1.2報告內容
1.2.1案(事)件發(fā)生的時間、地點,當事人和涉及人的姓名、性別、年齡、身份,以及過程、結果等等。
1.2.2案(事)件處理的方法與進度,下一步的計劃,需要提請公司協助解決的具體問題等等。
1.3報告程序
1.3.1正常情況下的報告程序應該是逐級上報,只有在緊急情況下才可以越級直接向公司主要領導報告。
1.3.2管理處內部的一般報告程序是護衛(wèi)員向班長報告,班長向護衛(wèi)主管報告,再由護衛(wèi)主管向管理處主任匯報。
1.3.3管理處向公司報告重大事項的一般程序是,由管理處主任、護衛(wèi)主管向物業(yè)管理部報告后,再由物業(yè)管理部向公司主管領導報告。
1.4報告時限
1.4.1凡接到發(fā)生重大事項的報告,無論哪一級都必須全力以赴,爭分奪秒,按規(guī)定予以正確處置,同時要迅速采取果斷措施,防止事態(tài)擴展,務必將社會影響和經濟損失降至最低限度。
1.4.2一般的治安案件發(fā)生后,在兩小時內必須向公司物業(yè)管理部或公司主管領導報告。
1.4.3一般的刑事案件發(fā)生后,在一小時內必須向公司物業(yè)管理部或公司主管領導報告。
1.4.4火災或重大刑事案件發(fā)生后,須及時向物業(yè)管理部或公司主管領導報告。
1.4.5事件發(fā)生后填寫《安全管理工作重大事項處理記錄表》存檔,并于事件發(fā)生后的第一個工作日填寫《安全管理工作重大事項報告表》交物業(yè)管理部。
2.0相關文件與記錄
__-001aq《安全管理工作重大事項報告表》
__-005aq《緊急特殊事件處理記錄表》
第10篇 物業(yè)區(qū)域中控室工作規(guī)制度
物業(yè)區(qū)域中控室工作規(guī)程
一、工作制度
1、中控室實行每日24小時專人值班、監(jiān)控,嚴格執(zhí)行交接班制度并填好《中控室交接班記錄》。
2、值班員必須能夠熟練的操作中控室內所有設備。
3、非值班人員嚴禁操作。
4、每班值班員都要檢查各控制柜、各監(jiān)護儀器顯示屏的信號燈和指示表、各類操作按鈕手柄應在規(guī)定位置,如有異常要立即查清原因并作記錄。
5、中控室出現報警信號后,必須立即核實。屬誤報,應消除信號并做好記錄;屬火災報警,應迅速給予處理。
6、值班員要及時向維修負責人或外包方反映維修事項,消防設施設備故障按急維修處理。
7、室內要保持干凈衛(wèi)生,設備無灰塵,不準堆放雜物。
8、消防器材應齊備良好,室內禁止吸煙。
9、常備應急手電筒或充電式應急照明設施。
二、火災的應急處理
1、值班室內應張貼轄區(qū)內廠家、商場消防值班電話,及消防設施示意圖。
2、熟悉本管轄區(qū)域消防設施環(huán)境,能熟練操作消防設備。
3、須懂得防火、滅火基本知識,會使用滅火器材,對初起火災能做到及時撲救和處理。
4、遇有應急情況(火災、盜、匪)等當班者必須堅守崗位,配合主任負責內外聯絡,負責盜、匪報案的錄象,火災時要啟動有關消防設備。
第11篇 物業(yè)財務會計工作交接管理制度
物業(yè)財務管理制度之會計工作交接
1、會計人員工作調動或離職,必須將所經管的會計工作移交給接替人員,沒有辦理移交手續(xù)的不得辦理調動或離職結算。
2、會計人員辦理移交前應處理完成有關業(yè)務,并對未了事項寫出書面材料。
3、編制移交清冊時應逐項列明移交材料,包括會計憑證、帳冊、報表、印章、證券、發(fā)票收據、支票、文件、軟件、磁盤等實物資料。
4、一般會計人員辦理移交手續(xù)由財務部經理或會計主管人員負責監(jiān)交,按移交清冊逐項登記點交,發(fā)現問題要限期清查。財務負責人移交時應由上一級財務負責人監(jiān)交,移交人應對會計工作、重大收支、重要事項、遺留問題寫出書面材料。
5、接交完畢后,交接雙方和監(jiān)交人要在移交清單上簽字,一式三份,每人各執(zhí)一份。
6、接替人員應繼續(xù)使用移交帳簿,不得另立新帳,以保持會計記錄的連續(xù)性。
7、單位撤消、分立、合并時,相關工作比照上述手續(xù)辦理。
第12篇 _物業(yè)轄區(qū)綠化工作制度
物業(yè)轄區(qū)綠化工作制度
綠化工作是保持生態(tài)平衡、美化環(huán)境的一項重要工作,關系到轄區(qū)的環(huán)境和形象,直接反映了物業(yè)公司的管理水平,綠化養(yǎng)護隊應高度重視這一工作,嚴格遵守以下制度:
(一)確保區(qū)內綠化率達到30%以上,綠化覆蓋率35%以上,綠化完好率98%以上,服務中心以此指標考核綠化隊工作。
(二)認真養(yǎng)護各種花卉苗木,滿足區(qū)內綠地的補植、更新,不斷學習、研究新技術,積極引進和培育品種。
(三)根據季節(jié)、天氣和花卉品種確定澆水量,選用不同淋水工具,種植幼苗用細孔花壺、中苗用粗孔壺、大的或草坪用膠管套水龍頭。花木、草坪每周淋透土水1次,草坪土壤濕度不小于5厘米。
(四)除草及時,保持草坪、花圃清潔。結合除草進行松土、施肥;施肥應貫徹勤施、薄施的原則,避免肥料濃度過高造成肥害。
(1)花木每季度除草、松土1次,并結合施肥,視植株大小每株穴施復合肥2-4兩,施后覆土淋水。
(2)草坪經常修剪,草高控制在5厘米以下,每季度施肥1次,每畝施復合肥5-10公斤,施后淋水或雨后施用。
(3)綠籬在春、秋每季度修剪1次,剪后淋水施肥,折合每畝施復合肥5-10公斤。
(五)發(fā)現病蟲害要及時防治,不要讓其蔓延擴大。噴藥時,農藥要妥善保管,要按防治對象配置藥劑,按規(guī)章做好防范工作,保證人畜花木安全。在沒有掌握適度的藥劑濃度之前,要先行小量噴施實驗后,再大量施用,既做到除病蟲害又保證花木正常生長。
(六)綠化養(yǎng)護隊要培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,養(yǎng)成嚴格按操作規(guī)程施工的作風,加強業(yè)務培訓,使員工成為一專多能的骨干力量。
(七)愛護各種機械器具,使用時按操作規(guī)程,使用完后妥善保管,不經服務中心經理同意不得外借。
第13篇 物業(yè)行政采購管理規(guī)定工作制度
物業(yè)行政工作制度:采購管理規(guī)定
9采購管理規(guī)定
9.1目的
規(guī)范物管公司各管理處物品采購,物品入倉、出倉的程序,確保采購物品符合規(guī)定要求。
9.2適用范圍
適用于物管公司各管理處有形產品采購工作,供應商管理及倉庫管理等。
9.3職責
9.3.1各管理處行政助理負責編制管理處的月資金使用計劃及采購清單,并負責倉庫管理
作及貨款報銷、采購資料存檔管理工作。
9.3.2各管理處主任負責審核本管理處的月資金使用計劃及采購清單。
9.3.3公司資源部負責收集有關供應商信息及資料,負責審核各管理處的月資金使用計劃及采購清單,并匯總編制物管公司的月資金使用計劃,報總經理審批,負責落實供應商的評審管理工作。
9.3.4財務部負責資金審核及調撥。
9.3.5總經理負責審批各管理處及物管公司的月資金使用計劃及采購清單。
9.3.6倉管員負責物品的驗收、領用,庫存物品的管理。
9.4采購制度要點
9.4.1維修物料的采購原則:實行補倉制,由各管理處行政助理與倉管員核準倉庫最高庫存量及最低庫存量。每月保持物品庫存量在倉庫最高庫存量及最低庫存量之間。倉存金額最高限額在10,000元內,零星或補儲備倉的采購每月的次數不超過(含)三次。
9.4.2采購行為分類
9.4.2.1固定資產類
指單位價值在1000元以上(含1000元)且使用期不少于2年的、在廣州zz物業(yè)管理有限公司及轄下各管理處內使用的資產。包括電腦網絡設備、辦公家具、辦公設備、車輛、工程設備、電機等物品。
9.4.2.2非固定資產物品/費用類
指單位價值在1000元以下(物品的使用期不限)的物品/費用。包括低值易耗品、工程零星耗材物料、辦公設備的維修費、辦公室綠化費、公務交通費、飲用水費、郵遞費及其它雜項品。
9.4.3采購方式
9.4.3.1長期協議范圍:
員工宿舍租賃、辦公設備的維護、保養(yǎng)(協議期限一般為一年)等。
9.4.3.2固定供應商范圍:
文具/辦公用品、工程物料、制服洗滌、對講機購置維保、電腦設備購置及維保、消防保安用品、制服制作、飲用水供應商等。
9.4.3.3一般供應商
經市場調查,固定供應商無法供應的、或在同等條件下固定供應商的價格高時,臨時尋找的供應商,采購品單價在300元(含)以上,或總價值在1,000元(含),要求有3家或3家以上供應商來進行比較、核價。
9.4.4采購審批權限按《廣州zz物業(yè)管理有限公司財務審批權限》執(zhí)行。
9.5其他采購要求:
9.5.1盡量要求按時送貨,如需外出采購,行政助理應安排集中物品采購。
9.5.2采購物品均要求供應商提供正式的商品銷售發(fā)票。
9.5.3對于批量貨品或大宗物品,均要求供應商送貨上門。
9.6采購程序一般分請購、詢/比/議價、呈核訂購、驗收、報銷及存檔跟蹤管理六個階段。
9.6.1請購
9.6.1.1倉管員于每月月底編制好倉庫存量報表,以便審核各部門提交的請購計劃,并于每月25日前匯總本管理處下月的資金使用計劃(附請購清單),依權限逐級報批。
9.6.1.2資源部匯總審核各管理處的資金使用計劃,并交總經理批準。
9.6.1.3急需及臨時需采購的小件物品價值在人民幣五百元以下,由申請部門填寫《請購表》交行政助理審核,經管理處主任批準后交行政助理統籌采購,價值在人民幣五百元以上,一律報公司資源部及總經理批準。
9.6.1.4大件貴重物品除按照資金使用程序報批外,仍需由使用管理處擬寫書面詳細申請報告報總經理批準。
9.6.1.5固定資產(1000元以上)采購需填寫《固定資產采購申請表》。
9.6.2詢價、比價、議價
9.6.2.1行政助理按月資金使用計劃中的采購清單或《請購表》的緩急,參考市場行情及過去采購記錄進行詢價作業(yè),若因特殊情況(獨家制造或代理等原因)應于《請購單》上注明并填報《獨家特約委托方/供應商審批表》外,原則上應精選三家以上的供應商辦理比價,或經分析后議價。
9.6.2.2行政助理應獲取正式書面的報價資料,內容須詳細、真實,除包括產品的必要信息外(如貨號、規(guī)格、產地、價格、貨期等),還須顯示供應商的詳細資料,必要時要有蓋章確認,并附上公司簡介、產品樣板、技術參數資料、質檢證明等。
9.6.3呈核、訂購
9.6.3.1行政助理須將經議價后的報價資料匯總,歸納整理報價分析,并將擬選定的產品、最終價格及供應商資料填制于《請購單》上,依權限逐級報批。
9.6.3.2于議價后商定的貨品規(guī)格與采購清單上載明的有出入或屬代用品,行政助理應在《請購單》上注明并附上詳細資料,一同呈報使用部門核準后,再依權限逐級報批。
9.6.3.3采購材料較專業(yè)復雜時,行政助理需密切聯系使用部門,并先把《請購單》交使用部門確認無誤后,才依權限逐級報批。
9.6.3.4《請購單》經核準后,如數量、金額發(fā)生變更尤其增加時,行政助理應重新依權限報批。
9.6.3.5行政助理接到核準后的《請購單》后,應密切跟進交貨事宜,并及早做好相關的收貨準備工作。
9.6.4驗收
9.6.4.1驗收原則上應有行政助理和倉管員會同使用部門人員共同檢驗,專業(yè)產品還需要專業(yè)人員陪同驗收,驗收合格后驗貨人需在《送貨單》上簽名確認收貨,如不合格,由驗貨人填寫《不合格產品驗收表》要求供貨商簽名,交人事資源部存檔備案,月底總結,如《不合格產品驗收單》超過一定數量,取消供貨資格,另換其它供貨商。
9.6.4.2倉管員須及時做好貨品的入倉進帳紀錄,對退換及分批交貨產品需及時反饋使用部門,并作出跟進。
9.6.4.3行政助理持手續(xù)完備的《請購表》、《入倉單》、相關申請報告及發(fā)票到財務部報銷。
9.6.5存檔跟蹤管理
9.6.5.1購項目應設立檔案,便于查閱,以及做好跟蹤管理工作。
9.6.5.2貨品的保修、使用說明等相關資料,須由行政助理統一管理。
9.6.5.3行政助理應定期整理資料,做好歸類、數據統計工作,隨時為管理處提供準確的記錄信息
。
9.6.5.4采購記錄及規(guī)程須接受各部門、財務人員、總經理及業(yè)主的定期稽核監(jiān)督。
9.7倉庫管理
9.7.1.物品出倉
9.7.1.1各部門出倉物品范圍:《請購單》中申購的物品;必需的辦公用品。
9.7.1.2各部門根據出倉物品范圍憑《工作任務單》向行政助理辦理材料出倉手續(xù)。
9.7.1.3行政助理將每天出倉的物品數量登記在《庫存物品盤點表》上。
9.7.2物品盤點
9.7.2.1每月25日前,人事行政助理對倉庫內物品進行逐一清點。由財務部復核。
9.7.2.2根據清點結果,填寫《庫存物品盤點表》。
9.7.2.3將庫存物品明細賬的庫存物品額和盤點表上的實物余額進行核對。
9.7.2.4在次月1日前將前月《庫存物品盤點表》、《入倉單》、《出倉單》交人事資源部主任審核。
9.7.3倉庫管理
9.7.3.1倉庫物品應擺放整齊,由大到小、由重到輕、從上到下的順序依次擺放;
9.7.3.2物品應分名別類,在物品前掛上物品標簽卡;
9.7.3.3倉庫除倉管員外,無特殊情況其他人員不準入內;
9.7.3.4倉庫應通風良好,做好防鼠、防潮等措施,定期投放鼠藥,對易腐爛、發(fā)霉的物品應定期晾曬;
9.7.3.5倉庫內的機械設備應定期保養(yǎng)上油;
9.7.3.6倉庫內應擺放足夠的滅火器;
9.7.3.7倉庫內應做好安全用電管理,不準在倉庫內進行加工、烹調等作業(yè),必須做到人走燈關;
9.7.3.8倉庫內應做好防范措施,門、窗、鎖保持完好;
9.7.3.9倉管員休息或不在崗位時,應將倉庫房間鑰匙及鑰匙箱鑰匙以封條形式交于最高當值主管,在此期間如需領用物品須有兩人同往,并做好登記記錄。
9.8物品供應商評審管理
9.8.1評審范圍
9.8.1.1長期供貨合作的供應商/委托方;
9.8.1.2成交標的大額的供應商/委托方
9.9行政助理應當對合格供應商及時建檔,包括以下內容:
9.9.1供應商/委托方的名稱、注冊地址
9.9.2營業(yè)執(zhí)照復印件
9.9.3資質等級證書
9.9.4評審結果和記錄
9.9.5其他證明材料
9.10物管公司資源部每半年至少應當對各管理處所管理的合格供應商狀況全面組織跟蹤、評審一次,并編制成一覽表報總經理閱示。具體要求:
9.10.1掌握委托方/供應商內部管理的狀況
9.10.2委托方/供應商產品價格的變化
9.10.3社會信譽的變化
9.10.4同本管理處合作的情況跟蹤
9.10.5其他應當跟蹤管理的要素
9.11跟蹤評審結果的處置
9.11.1資源部應當依據每半年的跟蹤評審結果將委托方/供應商分為優(yōu)等、良好、合格、不合格四等。
9.11.2委托方/供應商將作為管理處對外采購的優(yōu)先合作對象,可在合作時享受付款方式、評審條件、貨品驗收方面的優(yōu)惠和方便。
9.12物品采購流程
采購流程
預算內預算外
第14篇 大廈物業(yè)管理中心工作檢查流程
物業(yè)管理中心工作檢查流程
1目的
通過對管理處工作的督查,提高質量管理水平。
2范圍
本手冊規(guī)定了中心對各管理處的工作檢查。
3職責
3.1中心經理每月組織中心職能部門對管理處進行檢查。
3.2中心經理安排職能部門對中心進行夜查。
3.3中心職能部門不定期對各管理處進行檢查。
4中心檢查流程
4.1中心月檢
4.1.1中心綜合管理部于年初擬定中心月檢計劃報中心經理批準后實施。
4.1.2原則上對__大廈、__商城、公共區(qū)域等管理面積較大的管理處每月進行一次中心月檢。
4.1.3按照中心月檢計劃進行中心月檢,如遇特殊情況,檢查時間可順延。
4.1.4由中心經理確定每月的檢查時間,組織各職能部門組成檢查小組,并通知各受檢管理處做好檢查配合準備工作。
4.1.5中心檢查小組到各管理處,各管理處做好檢查的配合工作,各職能部門按照職能分工依據公司項目管理、檢查考評表和年度品質考核指標等對管理處工作進行對口檢查,并將檢查到的問題記錄于《工作檢查記錄表 》。
4.1.6檢查后,各職能部門將檢查結果匯總到綜合管理部,綜合管理部進行匯總整理后,由中心經理審核后下發(fā)各管理處。
4.1.7各管理處根據檢查情況,對查出的問題擬定出整改計劃,并上報中心綜合管理部,限期進行整改,綜合管理部和對口職能部門將在下次月檢中重點檢查整改情況。
4.1.8中心也可定期以中心內審方式開展中心月檢工作。
4.2中心夜檢
4.2.1每月由中心經理安排至少進行一次中心夜檢活動,對中心下屬各管理處夜間工作進行檢查。
4.2.2檢查人可由中心經理、經理助理、中心各職能部門負責人和指定人員組成。
4.2.3在檢查前知道將進行檢查的人員不得通報接受檢查的管理處;在管理處接受檢查后,接受檢查人員不得將檢查信息向其他中心管理處通報,如發(fā)現有通報現象,將嚴肅處理。
4.2.4檢查人對管理處夜班崗位進行檢查,檢查其是否按照工作職責和工作標準履行了其職責。
4.2.5對夜間檢查發(fā)現的問題,由綜合管理部進行匯總下發(fā),各管理處對檢查出的問題要及時進行處理,并上報整改方案。
4.3中心職能部門檢查
4.3.1中心職能部門需不定期組織人員對各管理處進行工作檢查,對相關職能范圍內的工作進行監(jiān)督、指導,幫助提升管理處服務管理質量,記錄填寫于《服務質量檢查考評表》。
相關質量記錄
1.《工作檢查記錄表》gg-jr-02/b04
2.《夜間工作檢查表》gg-jr-02/b05
第15篇 南灣物業(yè)值班工作制度
藍灣物業(yè)值班工作制度
一、值班時間為:中午11:55-下午上班;晚間為下午下班后至次日8:00;
二、值班人員應提前五分鐘到崗,認真辦理交接班手續(xù),做到交接清楚,責任明確。
三、接待住戶要起立,面帶笑容,禮貌熱情,微笑服務。
四、值班人員在第三次電話鈴響之前必須接聽電話,講話語氣要和藹,答話內容要清晰。
五、重要的電話(119、110、秩序部)值班人員要做到熟練記憶,必要時做文字記錄。
六、嚴禁非工作人員使用值班外線電話。
七、值班人員要認真填寫值班記錄,并及時處理各種問題。
八、帶班人員要以身作則,忠于職守,妥善并正確處理突發(fā)事件,必要時立即向上級領導請示匯報。
九、值班人員嚴禁替崗、代崗,如遇特殊情況需經上級領導批準,否則按曠工處理,發(fā)生問題后果由責任者自負。
十、晚間值班人員在0:00后方可休息,但有電話須立即接聽。
十一、值班人員注意保持床鋪衛(wèi)生整潔,應著裝休息。
第16篇 物業(yè)公司項目保安工作管理程序制度5
物業(yè)公司項目保安工作管理程序(五)
1.目的
建立一支訓練有素的保安隊伍、加強所轄區(qū)域的保安管理。
2.范圍
適用于公司各管理處
3.職責
3.1部門經理保安工作的全面指導、檢查、監(jiān)督和考核。
3.2保安主管負責保安管理工作的具體組織、落實、建議和培訓。
3.3保安班長負責保安工作的具體實施。
4.方法和過程控制
4.1來訪人員的管理
4.1.1任何來訪人員進入小區(qū)(大廈)、須在來訪登記處進行登記。
4.1.2來訪人員必須服從小區(qū)(大廈)管理人員的合理管理、不得無理取鬧、發(fā)生爭執(zhí)由管理處協調解決。
4.1.3凡來訪人員不可攜帶易燃、易爆、劇毒等物品進入小區(qū)(大廈)。
4.1.4執(zhí)行公務的部隊、公安、政府公務員等人員、因公進入小區(qū)(大廈)、也應出示證件并登記入冊。
4.1.5無明確探訪對象的人員、在未明來意之前、不得進入小區(qū)(大廈)。
4.1.6來訪人員進入小區(qū)(大廈)內應愛護公共設施、維護環(huán)境衛(wèi)生。
4.1.7小區(qū)(大廈)內所有設施、游樂場地等、只為住戶開放、來訪人員未經管理處同意不得使用。
4.1.8所有推銷、收破爛等閑雜人員、未經管理處允許、不得進入小區(qū)(大廈)。
4.1.9外來參觀人員如事先未與小區(qū)管理處取得聯系、應請其辦妥手續(xù)后再進入小區(qū)(大廈)。
4.2進場施工人員的管理
4.2.1所有施工人員憑管理處簽發(fā)的《臨時出入證》進入小區(qū)(大廈)。
4.2.2保安員在檢查《臨時出入證》時、應核對相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。
4.2.3若出入證丟失、施工人員應到管理處補辦證件后方可通行。
4.3內部員工管理
4.3.1內部員工應自覺服從保安人員的治安管理、主動提供配合。
4.3.2內部員工須使用指定的員工通道和專用電梯。
4.3.3內部員工離開轄區(qū)時、如有必要、應自覺接受安全檢查。
4.3.4內部員工在轄區(qū)內各項活動要嚴格遵守各項規(guī)章制度、保安員在各自工作崗位范圍有權指出員工各種違章違紀現象。
4.4要害部門(位)的管理
4.4.1凡能影響全面安全的部門(位)均為要害部門(位)、包括:高低壓配電房、發(fā)電機房、消防中心、財務部、文件資料室和總經理室等、要害部門(位)要有明顯標識。
4.4.2其它人員因工作需要進入要害部門(位)、需經值班人員批準方可進入。
4.4.3凡在要害部門(位)工作的人員要忠于職守、具有強烈的責任心、認真學習崗位技術、消防知識、熟悉并嚴格遵守操作規(guī)程。
4.4.4一切要害部門(位)、嚴禁攜帶易燃、易爆等危險物品進入。
4.4.5消防設施、器材要加強管理、經常檢查、保持完好、嚴禁移動或挪作它用。
4.4.6機械設備、線路管道、儀表、閥門、開關等要建立定期維修保養(yǎng)制度。
4.4.7主管需定期對要害部門(位)的安全落實情況進行檢查。
4.5對拾遺物品的管理
4.5.1員工在小區(qū)(大廈)內撿獲任何物品都必須及時交到管理處。
4.5.2管理處當值人員在接到物品時、必須將所撿物品進行詳細記錄。
4.5.3所拾物品均由質檢員負責保管并張貼拾遺物品啟示通知顧客。
4.5.4貴重物品保留一年無人認領時、由部門經理上報公司另行處理、一般物品保留三個月無人認領時、由部門經理做出處理決定并報公司備案。
4.5.5顧客認領失物時、須說明失物的內容、失物地點和出示其他有效證明后方可簽字認領。
4.6控制中心的管理
4.6.1控制中心是整個大廈的控制樞紐、負責對接收到的信息進行處理、及時調度、安排有關人員執(zhí)行。
4.6.2控制中心人員必須熟悉大廈各類管理人員的職責范圍和特長、熟悉大廈基本結構、設備、器材布置及其控制范圍。
4.6.3了解各類人員每天工作安排及行動去向。
4.6.4通過各類通訊設施、及時通知有關人員處理有關事宜及與公司的工作聯系。
4.6.5受理顧客投訴、及時調配人員處理并做好記錄。
4.6.6密切監(jiān)視、熟練操作消防控制主機、及時處理火警、故障信號、并做好記錄。
4.6.7檢查消防控制主機回路、分區(qū)、隔離點、故障狀態(tài)及原因、檢查消防聯動柜監(jiān)控性能及信號燈狀況。
4.6.8通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入大廈人員情況、發(fā)現可疑問及時通知附近有關人員注意和處理、并記錄在案。
4.6.9做好大廈公用房、設備房鑰匙的管理。
4.6.10指揮處理任何緊急情況、下達作戰(zhàn)方案、必要時通知有關領導或向社會機構求援、并做好詳細記錄。
4.6.11協調好保安、保潔管理工作。
4.6.12每天7:00收聽新聞及天氣預報、8:00~22:00按規(guī)定音量播放背景音樂、檢查控制中心各設備是否處與正常位置。
4.6.13做好交接班記錄。
4.6.14顧客裝修或專業(yè)技術人員需暫時隔離某報警點時、應積極配合、及時恢復并做好記錄。
4.6.15嚴格遵守設備保養(yǎng)計劃。
4.7對停車場的管理
4.7.1小區(qū)(大廈)內停車場屬于私家停車場、原則上外來車輛不得進入。
4.7.2顧客可根據需要向管理處申請租用車位。
4.7.3顧客申請經管理處經理審批后、簽訂《停車場車位租用協議書》。
4.7.4停車場保安憑管理處簽發(fā)的《車輛出入證》對車輛進行檢查、《車輛出入證》上須有車主及其車輛的相片、姓名及車牌號碼、車位號碼、車主房間號碼等資料、若資料有所變動、應及時知會管理處重新辦理。
4.7.5經同意進入小區(qū)(大廈)停車場的外來車輛、須服從車場保安的調度指揮、不得亂停亂放、擾亂車場秩序、若出現不服從管理者、保安員應立即通知部門主管以上人員進行處理。
4.7.6外來車輛停放時間超過半小時應按收費標準收費。
4.7.7出租車接送顧客進入后應馬上離開如需等候、應?？吭谥付ㄎ恢谩⑺緳C不得下車離開停車場或在小區(qū)范圍內走動。
4.7.8進入車場的所有車輛都必需經車場保安員進行車輛外觀檢查、并做好記錄。
4.7.9車場內車輛如發(fā)生交通事故、保安員應立即保護現場、通知部門主管以上人員到現場處理、必要時須請交通部門進行處理。
4.7.10車場內車輛若發(fā)生故障、小型維修可在車場內進行、維修完后應清理周圍環(huán)境、其它維修禁止在車場內進行。
4.7.11車場內車輛如出現漏、滴油情況、車場保安員應立即通知車主進行檢查并處理、若通知不到車主須將情況上報部門主管、并按排保潔員進行清理。
4.7.12車場內嚴禁試剎車、駕駛練習。
4.7.13因車主原因造成車場內公共設施、設備損壞時、要追究車主責任、并賠償一切損失。
4.7.14因保安員原因造成車場內車輛損傷、追究保安員責任、情況嚴重時將追究刑事責任。
4.7.15違章處理方法采用警告、鎖車、罰款等形式。
4.8對參觀游覽客人的管理
4.8.1進入小區(qū)(大廈)的參觀游覽客人應衣冠整齊、注重禮儀、愛護小區(qū)(大廈)環(huán)境。
4.8.2參觀時應在指定范圍內活動、按指定路線行走。
4.8.3參觀游覽客人不得在小區(qū)(大廈)內高聲喧嘩、不得成群結隊、堵塞交通。
4.8.4損壞公物、照價賠償。
4.9突發(fā)事件的管理
4.9.1保安當值期間發(fā)現可疑情況或發(fā)現糾紛事件應及時與當值主管及其他同事聯系。 4.9.2對于正在發(fā)生的刑事案件或可疑情況應及時制止并由當值主管組織人員對可疑人員進行查問。
4.9.3保安員對刑事犯罪現場進行保護、并征得部門經理同意后將可疑人物交公安部門處理。
4.9.4對糾紛事件、保安員應穩(wěn)定事態(tài)的發(fā)展、并對當事人雙方進行勸阻、以制止事態(tài)的擴大。
4.9.5如糾紛是由顧客與我方意見不和而產生、我方當事人應禮貌地進行解說并等待上級領導到場處理。
4.9.6保安員因隊友處理糾紛事件到場協助、首先應了解事情的原因、發(fā)生經過、當事人的身份及申訴的理由、再行協助處理。
4.9.7當值主管到場后應了解情況、組織人員維護現場秩序、控制事態(tài)發(fā)展、對糾紛雙方進行勸解、以緩和事態(tài)、如事態(tài)不得以解決、應將糾紛雙方請到管理處、以將事情控制在最小范圍內。
4.9.8部門經理對糾紛雙方進行處理、調解、如若不能得以解決、將當事人雙方交有關部門處理。
4.9.9如若出現傷亡現象、部門經理組織人員保護好現場并將傷者送到醫(yī)院、并向公安機關報案。
4.10物資放行的管理
4.10.1由顧客到管理處辦理物資搬運申請手續(xù)、管理處當值人員需詳細填寫搬運物資名稱及搬運顧客資料、若非顧客本人辦理、須有顧客在《物資搬運放行條》上的簽名或委托書、當值人員除查驗申辦人的身份證外、還需與顧客本人聯系確認。
4.10.2由質檢員核對、追收尚未交繳的各項費用、并簽字認可。
4.10.3由保安員隨申請人到現場核實所搬貨物與申請內容是否相符、保安員登記搬運車輛車牌號、司機證號、身份證號、手續(xù)完善后、予以放行。
4.11夜間查崗的管理
4.11.1夜間查崗工作是保安管理的一項主要內容、目的在于檢查高管理處的保安員夜間工作狀況、保證夜間的保安工作質量。
4.11.2夜間查崗按照計劃制定和人員配置情況分為“a級檢查”、“b級檢查”和“c級檢查”三種、a、b級檢查事先必須制定年度檢查計劃、為保證查崗情況的真實性、須對制定的檢查計劃設立相應的保密范圍。
a.“a級檢查”系全公司范圍內的檢查、計劃由品質管理部運每年12月出31日前制定完成、報管理者代表審批、由部門經理級以上人員擔任查崗人員、計劃保密范圍至總經理、管理者代表及品質管理部、由品質管理部于計劃實施前段時間24小時內通知查崗人員、由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行、“a級檢查”必須保證每年至少六次。
b.“b級檢查”是以各部門為單位的內部檢查、計劃由各部門經理于每年12月出31日前制定完成、報品質管理部審批、由主管級以上人員擔任查崗人員、計劃保密范圍至總經理、管理者代表、品質管理部及部門經理、由部門經理于計劃調節(jié)24小時內通知查崗人員、由品質管理部監(jiān)督執(zhí)行?！癰級檢查”每月進行一次。
c.“c級檢查”系無計劃不定時的臨時性突擊檢查、通常在特殊情況下進行、由品質管理部或各部門經理臨時決定檢查范圍、查崗人員和查崗時間的組織安排。
4.11.3若檢查計劃在實施過程中因人員變動或其他原因需改變時、由原計劃編制部門負責調度、安排。
4.11.4夜間查崗必須包括以下內容
a. 保安員夜間工作狀況
b. 通信設備使用情況
c. 保安員準備配戴情況
d. 交接班記錄
4.11.5查崗人員須據實填寫《夜間查崗情況登記表》、并由接受檢查的當值人員簽字確認、查崗人員需將填好的表格于檢查后的第一個工作日交還發(fā)表部門(人)。
4.11.6檢查結果的處理
a. 品質管理部須對a級檢查的結果進行全公司范圍內的通報、并負責監(jiān)督有關部門采取預防和糾正措施。
b. 各部門經理須對b級檢查的結果進行部門內部通報、并監(jiān)督糾正預防措施的實施情況、并將檢查結果于檢查后一周內提交品質管理部備案、品質管理部根據b級檢查的情況決定是否進行全公司通報。
c. 由品質管理部組織的c級檢查結果處理方式同a級檢查、由部門經理組織的c級檢查結果處理方式同b級檢查。
5.監(jiān)督執(zhí)行
由管理者代表對保安工作管理的落實情況進行監(jiān)督。
6.支持性文件
《保安崗位管理辦法》
第17篇 _大廈物業(yè)工程部工作計劃管理制度
大廈物業(yè)工程部工作計劃管理制度
1、工程部應根據管理目標制定工作計劃,并嚴格按計劃執(zhí)行,使工作井井有條。
2、根據大廈存在的功能缺陷和大廈的發(fā)展方向,制定十年發(fā)展規(guī)劃;每年應制定年度設備維護和更新改造計劃;每季、每月、每周、每日都應有具體實施計劃。
3、規(guī)劃和年度計劃由工程部提出,由物業(yè)管理中心行政部審核,項目報請物業(yè)管理中心主任。季、月、周、日計劃由工程部自行制訂。
4、各階段計劃必須與總體計劃相符合。
5、在日常工作中必須認真落實計劃內容,做到時間、人力、物力保障,保證計劃按期完成。若因客觀原因計劃無法按期完成時,應事先向領導說明。
6、各級領導要經常檢查計劃執(zhí)行情況,發(fā)現問題及時處理。若在執(zhí)行過程中發(fā)現計劃不符合實際情況時可予以修正。
第18篇 z商城物業(yè)管理部工作管理制度
商城物業(yè)管理部工作管理制度
1、每天上班必須穿工衣、戴工牌,男士系領帶(維修工及經批準的員工除外),穿著必須整潔,頭發(fā)必須梳理整齊,男士不得留長發(fā),女士應化淡妝。
2、辦公區(qū)必須保持整齊、干凈,不得在桌面上亂堆亂放雜物。
3、每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本,了解各種情況及業(yè)主意見,及時安排處理或上門尋訪。
4、上班期間全體人員必須精神飽滿,積極主動,熱情地投入工作,不得精神不振,上班打磕睡、偷懶。
5、全體人員必須紀律嚴明,不得遲到、早退、無故曠工,有事須請假,獲準后方能離開。
6、全體人員必須具有高度的責任心,巡視、查樓必須認真負責,注意發(fā)現問題,詳細記錄。及時匯報并跟蹤解決。
7、接待業(yè)主要態(tài)度和藹,溫文爾雅,落落大方;不管發(fā)生什么事,絕對不能與業(yè)主吵架;要態(tài)度誠懇,仔細傾聽業(yè)主意見,能及時解決的問題馬上派單解決;一時無法安排也要給業(yè)主講清楚,并告訴解決的時間。
8、接受業(yè)主電話投訴,態(tài)度要熱情耐心,言語要規(guī)范友好。首先說:您好,我是物管部___,有什么需要我?guī)椭?如遇業(yè)主發(fā)火、吵鬧,要語氣輕柔地問明原因,盡快幫助解決。
9、管理員派單后,一定要跟蹤落實,并負責檢查涉及水、電問題,要求12小時內解決,其他修理項目一般24小時內解決,最遲不能超過72小時內解決。
10、對接受的投訴要認真做好記錄,并到現場查看、了解情況,認真記載處理的時間和處理人員及業(yè)主對處理的意見。
11、協助財務人員做好各種費用的派單和催交工作,派單要派到各戶,催交要態(tài)度友好。
12、認真管理管好業(yè)主檔案和業(yè)主托管的其他事宜。
13、不準在上班的時間看書、閑聊、做私事,不準在辦公室內高聲喧嘩。
14、下班后要將抽屜鎖好,將自己保管的資料或物品放好,將辦公室收拾干凈,辦公桌收拾整齊。
15、休息時間如發(fā)生重大事故,或碰到問題要立即投入解決,不得推脫或視而不見,不予理睬。
16、物管部的工作原則是:服務第一;工作標準是:業(yè)主滿意;工作態(tài)度是:認真負責。
第19篇 物業(yè)安全工作管理制度：事故的管理
物業(yè)公司安全工作管理制度:事故的管理
1、事故的分類
a按事故造成的后果分
按事故造成的后果分為未遂事故和已遂事故。凡通過檢查所發(fā)現的問題,經自行解決處理,未造成經濟損失,均屬未遂事故。凡造成經濟損失及不良后果者,則構成已遂事故。
b按事故產生的原因分
a指導責任事故
b操作責任事故
c設備事故
d交通事故
e火災事故
f自然事故
c按事故的性質分
a一般事故:一人輕傷,設備損壞,修復費用一般設備在500-10000元,關鍵設備在1000-30000元;或因設備事故造成供電中斷10-30分鐘為一般事故。
b重大事故:一人重傷,多人輕傷,設備損壞,修復費用一般設備達10000元以上,關鍵設備達30000元以上;因設備事故而使電力中斷30分鐘以上為重大事故。
c特大事故:人員死亡,設備損壞,修復費用達50萬元以上,或由于設備事故造成停電一周以上。
2、事故報告
a事故發(fā)生后,當事人或現場有關人員應立即報本單位負責人和安委會辦公室,管理處/專業(yè)公司負責人應立即赴現場組織處理。
b發(fā)生事故后,事故單位應寫出書面材料,報公司安委會辦公室,辦公室組織有關專家進行調查,寫出調查報告,報安委會主任。
3、事故調查
a事故發(fā)生后,公司安委會辦公室,辦公室組織有關專家進行調查。
b事故調查的內容:查明事故原因、事故經過、人員傷亡、經濟損失,確定事故責任人,提出處理意見及防范措施建議,寫出事故調查報告。
c任何部門和個人不得阻礙、干預調查組的正常工作。
4、事故分析
a事故分析分傷害分析、事故原因分析、事故的責任分析。
b事故傷害分析的內容為:受傷部位,受傷性質,起因物,致害物,傷害方式,不安全狀態(tài),不安全行為。
c事故原因的分析分直接原因分析和間接原因分析。
d事故的直接原因是直接導致事故發(fā)生的原因,包括物的不安全狀態(tài)和人的不安全行為兩個方面。
a物的不安全狀態(tài)主要有以下4種情況:
⑴防護、保險、信號等裝置缺乏或缺陷;
⑵設備、設施、工具、附件有缺陷;
⑶個人防護用品缺少或缺陷;
⑷作業(yè)場地環(huán)境不良。
b人的不安全行為主要有以下幾種情況:
⑴操作錯誤,忽視安全,忽視警告;
⑵造成安全裝置失效;
⑶使用不安全設備;
⑷手工代替工具操作;
⑸物體存放不當;
⑹冒險進入危險場所;
⑺攀、坐不安全位置;
⑻在起重物下作業(yè)、停留;
⑼機器、設備運轉運行時加油、修理、檢查、調整、焊接、清掃工作;
⑽有分散注意力行為;
⑾在必須使用個人防護用品、用具的作業(yè)或場合中,忽視其使用;
⑿不安全裝束;
⒀對易燃、易爆等危險品處理錯誤;
人的不安全行為是人的生理和心理特點的反映,主要表現在身體缺陷、錯誤行為和違紀違章等三方面。
身體缺陷:指疾病、職業(yè)病、精神失常、智商過低(呆滯、接受能力差、判斷能力差等)、緊張、煩躁、疲勞、易沖動、易興奮、運動精神遲鈍、對自然條件和環(huán)境過敏、不適應復雜和快速工作、應變能力差等。
錯誤行為:指嗜酒、吸毒、吸煙、打賭、玩耍、嬉笑、追逐、錯視、錯聽、錯嗅、誤觸、誤動作、誤判斷、突然受阻、無意相碰、意外滑倒、誤入危險區(qū)域等。
違紀違章:指粗心大意、漫不經心、注意力不集中、不懂裝懂、無知而又不虛心、不履行安全措施、安全檢查不認真、隨意亂放東西、任意使用規(guī)定外的機械裝置、不按規(guī)定使用防護用品、碰運氣、圖省事、玩忽職守、有意違章、只顧自己不顧他人等。
e事故間接原因是指直接原因賴以產生和存在的原因,有以下幾種:
a技術和設計上有缺陷;
b教育培訓不夠;
c勞動組織不合理;
d對現場工作缺乏檢查操作或指導錯誤;
e沒有安全操作規(guī)程或規(guī)程內容不具體、不可行;
f沒有或不認真實施事故防范措施,對事故隱患整改不力。
f事故責任分析是根據調查確定的事實,通過對直接原因和間接原因的分析結論,從而確定事故中直接責任者,領導責任者和主要責任者。
直接責任者是指其行為與事故的發(fā)生有直接關系的人,領導責任者是指對事故的發(fā)生負有領導責任的人,主要責任者是指在直接責任者和領導責任者中,對事故的發(fā)生起主要作用的人。
事故責任分析的目的,在于分清造成設故的責任,以便作出處理,使事故責任者受到教育,同時使領導和員工從中吸取教訓,改進工作,提高安全工作水平。
5、事故處理
a事故處理應嚴格遵循三不放過(即事故原因分析不清不放過,事故責任者和群眾沒有受到教育不放過,沒有防范措施不放過)的原則。
b發(fā)生重大事故應保護好現場,并迅速采取必要措施,搶救人員和財產,防止事故擴大。
c公司的事故由企業(yè)領導負責,分類事故根據有關業(yè)務分工,分別對事故進行調查,處理上報。
d管理處/子公司的事故,由單位領導負責,對事故調查上報。
e事故調查組提出的處理意見和防范措施建議,由發(fā)生事故單位的負責人組織實施。
f因忽視安全生產、違章指揮、違章作業(yè)、玩忽職守或發(fā)現事故隱患、危害情況而不采取有效措施以致造成傷亡事故,由公司安全委員會按國家有關規(guī)定,對事故單位負責人和直接責任人給予行政處分,構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
g在傷亡事故發(fā)生后隱瞞不報,謊報,故意延遲上報,故意破壞現場,或者無正當理由,拒絕接受調查以及拒絕提供有關情況和資料的,由公司安全委員會按國家有關規(guī)定,對事故單位負責人和直接責任人給予行政處分,構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
6、事故檔案資料管理
a凡發(fā)生傷亡事故、爆炸事故、火災事故、重大未遂事故,都應建立事故檔案資料。
b事故檔案管理是一項日常性的工作,發(fā)生一件事故,就建立一個檔案。
>
d事故調查處理過程的勘察記錄、圖紙、錄象帶、照片、詢問記錄等原始資料,應逐年積累,長期保存。
第20篇 物業(yè)維修安全工作制度2
物業(yè)維修安全工作制度(二)
1.為保證安全工作,各員工必須熟知本安全制度,并認真執(zhí)行。
2.各特殊工種技工必須持證上崗,必須切實遵守本工種《安全操作規(guī)程》。3.各安全用品必須按規(guī)定進行擺放,每次使用前后必須認真進行檢查,發(fā)現問題或不可靠因素,應立即停止使用,將其單獨放置并向部門主管報告。
4.高空作業(yè)時,必須配戴好安全帶和安全帽,并有專人負責監(jiān)護。
5.使用汽油、天那水等易燃易爆物時,首先必須確定,現場無任何火源、火種(包括潛在的、可能產生的火種)后方可使用,使用過程中嚴禁吸煙,嚴禁一切可能產生火種的操作。
6.使用電焊、切割機等設備時,必須清除完現場的易燃物后方可使用。
7.原則上不帶電作業(yè),如必須,則應做好絕緣措施,且必須有專人監(jiān)護。
8.對不具備安全施工條件,而必須馬上施工的,必須有專人在場監(jiān)護,且施工前必須備好應急方案,做好應急措施,如在現場備齊滅火器,找好水源等。
