萬科地產(chǎn)工作制度3篇

制度包括哪些內(nèi)容

工作制度通常包括以下幾個核心部分：一是工作時間與休息規(guī)定，如工時制度、休假政策；二是崗位職責和權(quán)限劃分，明確每個職位的任務(wù)和責任；三是績效評估體系，設(shè)定合理的業(yè)績指標和考核流程；四是行為準則，規(guī)定員工應(yīng)遵守的職業(yè)道德和行為規(guī)范；五是獎懲制度，獎勵優(yōu)秀表現(xiàn)，處理違規(guī)行為。

注意事項

制定工作制度時，需注意以下幾點：一是廣泛征求員工意見，確保制度的接受度和實施效果；二是制度應(yīng)具有一定的靈活性，適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展變化；三是定期審查和更新，確保制度的時效性；四是要符合國家法律法規(guī)，不得侵犯員工的合法權(quán)益。

制度格式

工作制度的格式通常包含標題、正文和附件三部分。標題應(yīng)簡潔明了，反映制度的主題；正文分條列項，條理清晰，便于理解和執(zhí)行；附件可能包括相關(guān)表格、流程圖等輔助材料。每一條規(guī)定應(yīng)獨立成段，用編號區(qū)分，便于查找和引用。

在編寫工作制度時，我們要牢記，制度的目的是為了提升工作效率，促進團隊協(xié)作，而非束縛員工。因此，每一個細節(jié)都應(yīng)考慮實際操作的可行性，力求在規(guī)范與靈活性之間找到最佳平衡點。只有這樣，我們才能制定出既嚴謹又實用的工作制度，為企業(yè)的健康發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

萬科地產(chǎn)工作制度范文

第1篇 萬科地產(chǎn)新項目前置工作制度作業(yè)指引

1、目的

為落實集團及區(qū)域提高項目運營效率的戰(zhàn)略要求,保證前置工作質(zhì)量,控制投資風險,特制定本制度

2、范圍及流程

2.1本制度適用于上海區(qū)域內(nèi)所有新項目前置工作(包括總部決策、區(qū)域決策項目)

2.1上海區(qū)域新項目前置工作流程請見萬科上海區(qū)域新項目前置工作流程圖

3.解釋

3.1前置工作:指項目通過決策之前,應(yīng)完成的項目開發(fā)流程。其目的為加快項目運營效率,達到獲取土地后進入實質(zhì)開發(fā)操作的效果。前置工作具體包括:土地屬性分析,客戶定位,產(chǎn)品建議書,規(guī)劃方案設(shè)計、成本控制、經(jīng)濟測算等工作。

3.2 集團總部:指萬科企業(yè)股份有限公司

3.2區(qū)域:上海區(qū)域本部

3.4成員公司:指上海區(qū)域內(nèi)全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司。

3.5本文所致專業(yè)部門包括:區(qū)域企劃部、設(shè)計工程部、營銷管理部、綜合管理部、各成員公司項目發(fā)展部、市場營銷部、設(shè)計部、工程管理部、成本管理部、財務(wù)管理部等。

4、責任分工

4.1成員公司總經(jīng)理

在當?shù)仨椖啃畔@取后,負責決策是否跟進并展開前置工作。并確認項目的戰(zhàn)略要求,如:戰(zhàn)略意義、項目定位、客戶和產(chǎn)品方向,::并負責確定和批準前置工作計劃。

負責組織、監(jiān)督相關(guān)人員完成新項目前置工作,偏置項目立項及決策報告,并最終審核簽署,對其真實性及可行性負責。

結(jié)合公司實際現(xiàn)金運營狀況,審核新項目融資方案和現(xiàn)金流預測表,并對新項目經(jīng)營計劃負責。

如果新項目獲取后,項目經(jīng)營計劃、規(guī)劃方案等發(fā)生調(diào)整變化,則負責審核調(diào)整的可行性,并對調(diào)整后的經(jīng)營計劃、規(guī)劃方案負責。同時負責獲取集團,區(qū)域相關(guān)部門同意。

4.2成員公司項目發(fā)展部

負責新項目前置工作的總體管理和協(xié)調(diào)

負責土地屬性收集和分析

負責項目發(fā)展相關(guān)文件的匯總、編寫及報送,包括:七對眼睛表單、立項及可研報告等

負責發(fā)起新項目立項會、前置工作聽證會、決策會的申請

負責項目獲取工作

4.3成員公司市場營銷部

負責完成新項目的市場、客戶、產(chǎn)品定位分析工作

負責完成產(chǎn)品建議書

負責審核設(shè)計方案是否滿足客戶需求(產(chǎn)品建議深化)

負責確定項目銷售計劃及定價策略。

4.4成員公司設(shè)計部

負責新項目設(shè)計用地分析

負責確定項目系列歸屬,根據(jù)客戶需求確定是否采用成熟或標準化產(chǎn)品(如果采用創(chuàng)新產(chǎn)品,則需報集團確認),并確定單一產(chǎn)品方案。

負責完成用地強排,概念設(shè)計直至詳細規(guī)劃方案的前置設(shè)計工作。

4.5成員公司財務(wù)管理部

負責完成新項目的經(jīng)濟測算

負責完成新項目的運營計劃排定

4.6成員公司工程管理部

負責確定項目開發(fā)計劃,并對其實現(xiàn)負責;

4.7成員公司成本管理部

負責單一產(chǎn)品成本測算

負責確定新項目目標成本,并負責在前置工作中對各環(huán)節(jié)進行成本控制和管理,對最終項目目標成本實現(xiàn)和成本控制負責。

4.8該項目總經(jīng)理

負責在項目獲取后,正式規(guī)劃報建前10天內(nèi)組織項目產(chǎn)品決策會,確定規(guī)劃方案并對目標成本及經(jīng)營計劃進行檢討,形成產(chǎn)品決策會(如果項目經(jīng)營計劃發(fā)生變化,在公司總經(jīng)理決策后需報區(qū)域或集團同意)

備注

當進行區(qū)域新城市項目發(fā)展工作時,由區(qū)域管理層負責決策是否跟進并展開前置工作。

當進行區(qū)域新城市項目發(fā)展工作時,上述成員公司專業(yè)部門職能由區(qū)域本部相對應(yīng)的專業(yè)部門承擔。

5、新項目前置工作流程和要求

5.1前置工作流程

5.1.1前置工作標準周期及形式

新項目前作工作周期:決策會前周期為68天,決策會后工作周期為30天。具體各分項工作時間要求詳見萬科上海區(qū)域新項目前置工作流程圖

新項目前置工作總負責人為所在成員公司總經(jīng)理。總牽頭和責任部門為成員公司項目發(fā)展部。各項目發(fā)展部必須承擔其管理、協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門提高質(zhì)量完成前置工作的職責,并對前置工作的計劃管理負責。相關(guān)專業(yè)部門對各專業(yè)內(nèi)的前置工作成果負責,并配合項目發(fā)展部的前置計劃管理工作。

5.2新項目前期研究階段

5.2.1在項目發(fā)展部召集前期啟動務(wù)虛會后,公司總經(jīng)理負責召集管理層決策是否開展前置工作、并確認項目目標,包括:戰(zhàn)略類型。初步盈利目標,定位研究方向,前置工作計劃等。

5.2.2成員公司項目發(fā)展部

負責在獲取項目信息后向區(qū)域管理層、所在公司管理層、區(qū)域企劃部、區(qū)域及所在公司前置工作小組進行通報,提交意向信息通報表,具體報送辦法詳見上海區(qū)域新項目發(fā)展制度實施細則。

負責安排區(qū)域決策委員會現(xiàn)場看地:成員公司項目發(fā)展部提前5天向區(qū)域企劃部提交看地安排并負責組織工作,具體

看地時間由區(qū)域本部企劃部協(xié)調(diào)確認;

負責在意向信息通報表發(fā)送后5日內(nèi),完成項目土地屬性分析,包括但不限于土地的區(qū)位、四至、規(guī)劃指標、配套情況、::宗地現(xiàn)狀及拆遷交地計劃等內(nèi)容,供前置啟動務(wù)虛會,并監(jiān)督確認項目目標

負責在前置啟動務(wù)虛會結(jié)束后一個工作日內(nèi),根據(jù)會議決議確定新項目的前置工作計劃,并報送區(qū)域本部企劃部備案。區(qū)域本部企劃部將根據(jù)該計劃安排立項會,前置聽證、決策會等項目決策流程,并根據(jù)該計劃對各項目前置工作進行評估和監(jiān)督。原則上區(qū)域所有項目前置工作計劃都應(yīng)按照工作流程圖中確定的標準流程和工期執(zhí)行。如有不一致之處,應(yīng)在報企劃部的同時進行說明。經(jīng)區(qū)域確認后可執(zhí)行。

5.2.3成員公司市場營銷部

在收到項目意向信息通報表后,于5日內(nèi)完成項目初步市場分析,供前置啟動務(wù)虛會使用

在項目發(fā)展部提交土地屬性分析后,負責完成項目市場、客戶、產(chǎn)品定位分析,研究內(nèi)容包括:片區(qū)市場研究與分析,競爭項目研究、項目客戶定位,單一產(chǎn)品價格定位、產(chǎn)品組合方案及對應(yīng)銷售計劃等,具體內(nèi)容要求詳見萬科上海區(qū)域項目前置營銷工作指引。

負責在設(shè)計部提供單一產(chǎn)品方案、成本部提供單一產(chǎn)品成分測算結(jié)果之后,牽頭財務(wù)管理部進行多產(chǎn)品方案收益測算,并完成項目產(chǎn)品建議書。確定:目標客戶、產(chǎn)品類型及組合、定價策略、產(chǎn)品建議及要求等內(nèi)容。

項目產(chǎn)品建議書須經(jīng)所在公司總經(jīng)理確認后提交設(shè)計部,設(shè)計部按此進行產(chǎn)品強排方案設(shè)計。

5.2.4成員公司設(shè)計部

在項目發(fā)展中部完成項目土地屬性分析后,負責完成設(shè)計用地分析,包括:規(guī)劃條件、市政條件、交通組織、功能排布,用地價值分析、首期范圍、流線安排,具體內(nèi)容要求詳見萬科上海區(qū)域項目前置設(shè)計工作指引。

在市場營銷部完成項目產(chǎn)品初步定位后,負責確定單一產(chǎn)品方案,須明確是否采用成熟產(chǎn)品。

完成產(chǎn)品強排方案,具體內(nèi)容及要求詳見設(shè)計工作指引

5.2.5成員公司成本管理部

在設(shè)計部確定單一產(chǎn)品方案后,負責完成單一產(chǎn)品成本測算,為收益測算和產(chǎn)品建議書確定提供支持。

負責根據(jù)產(chǎn)品建議及定位擬定項目成本控制目標,指導產(chǎn)品強排設(shè)計工作。

5.2.6成員公司財務(wù)部

在成本部完成單一產(chǎn)品測算后,完成單一產(chǎn)品和多種產(chǎn)品組合方案收益測算,為營銷系統(tǒng)確定產(chǎn)品建議書提供支持。

5.3新項目立項及決策審批階段

5.3.1成員公司項目發(fā)展部

在產(chǎn)品建議書和用地強排方案完成后,負責完成立項報告編制,并申請召開立項會,具體編制方法詳見立項會編制指引,會議發(fā)起辦法詳見上海區(qū)域新項目發(fā)展制度實施細則。

負責匯總完成七對眼睛表單

在項目規(guī)劃方案初稿、銷售計劃初稿、開發(fā)計劃初稿、經(jīng)濟測算初稿完成之后,負責完成前置工作聽證會審議內(nèi)容填寫,并申請召開前置工作聽證會。具體填寫辦法詳見區(qū)域前置聽證會審議內(nèi)容。

負責根據(jù)確定的產(chǎn)品方案,銷售計劃,定價策略,開發(fā)計劃、測算結(jié)果等完成可研決策報告編制,編制方法詳見項目可性性研究報告編制指引,并申請召開決策會。

5.3.2成員公司市場營銷部

負責審核項目規(guī)劃方案是否滿足目標客戶需求(產(chǎn)品建議深化)

負責確定項目銷售計劃及銷售策略

負責根據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修改和確定項目銷售計劃及銷售策略

5.3.3成員公司設(shè)計部

負責完成設(shè)計任務(wù)書,并將目標襯布落實到設(shè)計任務(wù)書中,保證控制效果。具體內(nèi)容及要求詳見萬科上海區(qū)域項目前置設(shè)計工作指引。

負責完成概念設(shè)計方案,具體標準及內(nèi)容要求詳見科上海區(qū)域項目前置設(shè)計工作指引

5.3.4成員公司成本管理部

負責制定項目目標成本,并作為設(shè)計條件落實到規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書中

負責審核項目規(guī)劃方案是否滿足成本控制要求

負責根據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修訂目標成本

5.3.5成員公司工程管理部

負責根據(jù)銷售計劃、交地計劃等制定項目開發(fā)計劃初稿

負責根據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修訂項目開發(fā)計劃

5.3.6成員公司財務(wù)管理部

負責完成經(jīng)濟測算初稿,供前置聽證會審核核用,具體測算內(nèi)容詳見,可行性測算表

負責根據(jù)前置聽證會確定的產(chǎn)品方案,銷售計劃,定價策略,開發(fā)計劃等完成項目經(jīng)濟測算,包括,可行性測算表、經(jīng)營計劃表,區(qū)域已對上述兩表格的格式和內(nèi)容做了優(yōu)化和統(tǒng)一,并制定了相應(yīng)的填寫指引,具體請詳見可行性測算表,經(jīng)營計劃表

5.4新項目決策后階段

5.4.1成員公司項目發(fā)展部

如項目通過決策,決定參與獲取。則負責進行相關(guān)工作跟進,并根據(jù)集團授權(quán)額度進行項目獲取工作。

5.4.2成員公司設(shè)計部

如項目通過決策,決定參與獲取,則負責立即展開詳細規(guī)劃方案設(shè)計,并要求30

天之內(nèi)完成,以滿足當?shù)卣畧笈鬄闇省?/p>

5.4.3該項目總經(jīng)理

負責在項目規(guī)劃報建前10天內(nèi),負責組織項目產(chǎn)品決策會確認規(guī)劃方案并對目標襯布及經(jīng)營計劃進行檢討,形成產(chǎn)品決策。(如項目經(jīng)營計劃發(fā)生變化,在公司總經(jīng)理決策后需報集團或區(qū)域同意)

5.4.4項目前置工作小組

為落實集團及區(qū)域提高項目運營效率的戰(zhàn)略要求,保證前置工作質(zhì)量、強化項目前置工作專業(yè)能力,區(qū)域本部及各成員公司均成立了涵蓋相關(guān)專業(yè)人員的前置工作小組。

考慮專業(yè)性、保密性等因素,各成員公司的項目前置工作應(yīng)由前置工作小組負責,或其指導下進行。前置工作小組對所在公司的新項目前置工作質(zhì)量負責。

第2篇 萬科地產(chǎn)項目成本管理工作流程指引（成本部）

vk地產(chǎn)項目成本管理工作流程指引(成本部適用)

一、主要職責:

1. 工程結(jié)算管理;

2. 現(xiàn)場簽證管理;

3. 設(shè)計變更管理;

4. 產(chǎn)值、資金計劃審核,付款臺帳建立;

5. 投標報價,合同價格審核;

6. 成本動態(tài)管理;

7. 現(xiàn)場臨時任務(wù)。

二、基本原則

1. 工程造價確定原則(順序優(yōu)先)

■ 甲方限價

■ 合同價

■ 中標價(或三家比價最低價)

■ 合同規(guī)定確定方式

■ 市場詢價

2. 造價工程師行為準則

■ 成本責任優(yōu)先

3. 現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更事前辦理原則

三、操作流程

1.工程結(jié)算管理

(1) 工作內(nèi)容

■ 園區(qū)管網(wǎng)工程結(jié)算;

■ 綠化造園工程結(jié)算;

■ 裝飾工程結(jié)算;

■ 外委工程結(jié)算;

■ 零星工程結(jié)算;

■ 工程竣工結(jié)算;

■ 工程結(jié)算定案單填寫;

(2) 工作條件(前提)

■ 經(jīng)辦人出具工程結(jié)算工作交接單,非包死工程附兩份結(jié)算書,必要時應(yīng)附竣工圖;

(3) 工作流程

(4) 需注意檢查事項

■ 結(jié)算資料必須齊全--結(jié)算工作交接單、結(jié)算件2份、全部簽證變更及洽商原件、竣工圖(如需要);

工程結(jié)算工作交接單需注意事項

■ 工程結(jié)算工作交接單各項內(nèi)容須填寫完整;

■ 工程結(jié)算工作交接單中工程質(zhì)量必須達到合同規(guī)定內(nèi)容;

■ 存在合同外增減工程,需有項目部或設(shè)計部相關(guān)人員簽字,并至少有相應(yīng)部門經(jīng)理簽字,審批權(quán)限按現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更權(quán)限處理;

■ 提供工程結(jié)算工作交接單同時宜由工程組提供承包方聯(lián)系方式;

■ 以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

關(guān)于現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、竣工圖需注意事項

■ 現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更單順序號不連貫、公章及簽字不全,驗收欄中無施工后完成情況不得作為結(jié)算書附件參與結(jié)算;

■ 竣工圖須主辦工程師及項目總經(jīng)理或設(shè)計部經(jīng)理簽字、確認;

結(jié)算工作注意事項

■ 結(jié)算前必須認真閱讀合同不少于一遍;

■ 結(jié)算前必須向施工單位說明我公司的復審制度;

■ 結(jié)算前原則上造價工程師應(yīng)先核算工程量;

■ 與施工單位審核結(jié)算前須共同約定簡明工作計劃,且雙方簽字確認后附在結(jié)算件上;

填寫結(jié)算定案單需注意事項

■ 在結(jié)算定案后結(jié)算定案單經(jīng)辦人需留相關(guān)人員聯(lián)系方式;

■ 結(jié)算定案單公章必須與合同原件上的公章一致;

■ 工程結(jié)算定案單中建筑規(guī)模、單位造價必須填寫齊全;

■ 上報結(jié)算定案單后需附兩份按規(guī)定修改完畢的結(jié)算書,具體格式按后附表格規(guī)定;

(5) 權(quán)限

10萬元以下報項目總經(jīng)理簽字后送財務(wù)副總;

10萬元以上報項目總經(jīng)理簽字后報經(jīng)成本管理部經(jīng)理簽字,然后送財務(wù)副總;

(6) 參考文件

《預結(jié)算管理辦法》

《結(jié)算樣表》

2.現(xiàn)場簽證管理

(1) 工作內(nèi)容

1. 對以下內(nèi)容確定造價;

■ 施工過程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理;

■ 在施工過程中,由于施工條件變化、地下狀況(土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等)變化,導致工程量增減,材料代換或其他變更事項;

■ 發(fā)包單位在施工合同之外,委托承包單位施工的零星工程;

■ 施工過程中出現(xiàn)的獎勵和索賠問題;

2. 同施工單位共同確認簽證單;

3. 確定簽證原因及責任歸屬;

(2) 工作條件(前提)

■ 工程組或設(shè)計部提供現(xiàn)場簽證單;

(3) 工作流程

不合格

合格

(4) 現(xiàn)場簽證單需注意檢查事項

■ 各項內(nèi)容填寫完整;

■ 變更原因、內(nèi)容明確:作法標識明確,可以清晰計算工程量,增減工程表示清晰,可以清楚分清簽證最終變化結(jié)果是材料替代、建筑作法細化、設(shè)計缺陷彌補、增加零星工程。簽證內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨立確認工程量和變更工程單價為原則;

■ 提出部門及簽證原因必須明確;

■ 甲方主辦人必須簽字;

■ 現(xiàn)場工程量已由樓盤工程師及監(jiān)理復核完畢,成本組人員可對現(xiàn)場工程量進行抽查核對。

以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

■ 嚴禁后補現(xiàn)場簽證,如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場成本工程師應(yīng)知會項目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理;(后補指超過規(guī)定時限補辦現(xiàn)場簽證,特別是在竣工前集中補辦);

現(xiàn)場簽證單臺帳說明(具體格式見附表)

■ 匯總表按合同分類,同一合同對應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項工程分數(shù)量、金額匯總;現(xiàn)場簽證編號規(guī)則見<沈陽公司成本管理軟件管理規(guī)范>

■ 明細表按相關(guān)合同對應(yīng)的單體項目分類

(5) 權(quán)限

2萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;

2萬元以上必須報成本管理部部門經(jīng)理(簽字欄中注明報成本管理部);

(6) 常見問題解決辦法

■ 簽證內(nèi)容涉及市場定價材料或工藝;

解決辦法:1.若屬于甲控、甲供材料,則以相應(yīng)價格為準;

2.非甲控、甲供材料,且金額在五萬以下,由甲方經(jīng)辦人提供并由工程組確認三家以上且不少于需確定廠家或施工單位的數(shù)量一倍的供應(yīng)商名單(短名單),造價工程師主持同時報價并復核報價條件是否一致,若一致,選報價最低一家;否則退回經(jīng)辦人重新報價;金額在五萬元以上,由工程管理部招標確定廠家及價格;

■ 簽證內(nèi)容涉及質(zhì)量和效果如何確定;

解決辦法:工程組或其它部門提供的簽證單所涉及的質(zhì)量和效果,成本人員可視為公司其它部門認可,公司可以接受的質(zhì)量和效果;成本人員有權(quán)利對存在的質(zhì)量問題提出置疑;

(7) 參考文件

《設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法》

《簽證登記臺帳》

3.設(shè)計變更管理

(1) 工作內(nèi)容

■ 由于設(shè)計單位的施工圖出現(xiàn)錯、漏、碰、缺等情況,而導致做法變動、材料代換或其他變更事項;

■ 由于發(fā)包單位設(shè)計部改變建設(shè)標準、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容,而導致做法變動、材料代換或其他變更事項;

■ 由于工程管理部、項目經(jīng)理部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術(shù)措施等,而導致做法變動、材料代換或其他變更事項;

■ 由于銷售部、客戶服務(wù)中心、業(yè)主要求提出變更,而導致做法變更、材料代換或其他變更事項;

■ 確定變更原因及責任歸屬;

(2) 工作條件(前提)

■ 工程組或設(shè)計部提供設(shè)計變更單;

(3) 工作流程

不合格

合格

(4) 設(shè)計變更單需注意檢查事項

■ 接收設(shè)計變更后首先造價工程師應(yīng)對設(shè)計變更的合理性進行初步復核,并有責任提出修改意見;

■ 各項內(nèi)容填寫完整,特別需注意施工單位、變更范圍等,變更內(nèi)容做法標識明確,增減工程標識清晰。變更內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨立確認工程量和變更工程單價為原則;

■ 提出部門及變更原因須明確;

■ 甲方主辦人須簽字;會簽欄中各部門均確認完畢,無反對意見;

以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

■ 嚴禁由乙方起草變更單、后補變更單,如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場成本工程師知會項目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理;(后補指超過規(guī)定時限補辦現(xiàn)場簽證,特別是在竣工前集中補辦);

設(shè)計變更單臺帳說明(具體格式見附表)

■ 匯總表按合同分類,同一合同對應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項工程分數(shù)量、金額匯總;設(shè)計變更編號規(guī)則見<沈陽公司成本管理軟件管理規(guī)范>

■ 明細表按相關(guān)合同對應(yīng)的單體項目分類

(5) 權(quán)限

5萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;

5萬元以上必須報成本管理部、設(shè)計工程等相關(guān)職能部門。

(6) 常見問題解決辦法

■ 圖紙無甲方部門或人員確認;

解決辦法:返回經(jīng)辦人;

■ 變更內(nèi)容涉及市場定價材料或工藝;

解決辦法:同簽證相關(guān)內(nèi)容處理方式相同;

(6) 參考文件

《設(shè)計及變更簽證管理辦法》

《設(shè)計變更登記臺帳》

4. 產(chǎn)值、資金計劃審核

(1) 工作內(nèi)容

工程竣工結(jié)算付款審批表填寫內(nèi)容

■ 填寫施工單位原報預算造價(序號一);

■ 填寫結(jié)算造價(序號二);

■ 填寫保修款比例及金額(序號四.1);

工程進度付款申請表填寫內(nèi)容

■ 填寫<審定產(chǎn)值>欄內(nèi)全部內(nèi)容;

■ 注意審核<合同簽約總價款>及<調(diào)整后的合同總價款>;

■ 若存在甲方分包項目將該產(chǎn)值扣除;

資金計劃收集及編制(此職能歸屬最終以項目總經(jīng)理的安排為準)

■ 按咨詢單位提供的結(jié)算文件、樓盤工程師提供工程進度情況,復核各家的產(chǎn)值,按合同付款條件編制資金計劃;

■ 主體以外且樓盤工程師可簡單拆分造價的項目的資金計劃,由樓盤工程師提供項目及資金計劃,造價工程師收集各位樓盤工程師的資金計劃并匯總后編制總資金計劃;

■ 樓盤工程師無法簡單拆分造價的項目由造價工程師負責拆分進度產(chǎn)值,編制資金計劃;

■ 七 支付質(zhì)保金項目資金計劃由客務(wù)服務(wù)部提供;

■ 八 營銷推廣費、十 現(xiàn)金流入項目資金計劃由銷售部提供;

■ 九 售后服務(wù)費由客戶服務(wù)部提供;

(2) 工作條件(前提)

■ 經(jīng)辦人提供工程竣工結(jié)算付款審批表或工程付款審批表;

3) 工程付款流程(成本部內(nèi)部流程)

資金計劃收集及編制流程

(時限:每月25日報下月資金計劃)

(4) 需注意檢查事項

工程竣工結(jié)算付款審批表(成本部內(nèi)部流程)

■ 復核合同履行情況,與合同規(guī)定相應(yīng)的合同付款比例是否相同;

■ 項目經(jīng)理部內(nèi)容填寫完整,項目總經(jīng)理已經(jīng)簽字;

■ 復核現(xiàn)場實際工程進度;

■ 以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

工程付款審批表

■ 經(jīng)手人以上(含)填寫完整;

■ 合同履行情況與合同規(guī)定一致;

(5) 權(quán)限

工程竣工結(jié)算付款權(quán)限

5萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效;

5萬元以上必須報經(jīng)成本管理部;

(6) 常見問題及解決辦法

■ 工程進度付款審批表上月產(chǎn)值無法確定如何填寫

解決辦法:至少填寫累計完成產(chǎn)值合計一欄;

(7) 參考文件

《資金計劃表》

《工程付款審批表》

《工程竣工結(jié)算付款審批表》

5. 投標報價(含三家比價),合同價格審核;

(1) 工作內(nèi)容

■ 招標文件中造價條款的擬定,工程量清單招標中工程量清單的編制(外委咨詢公司的工程量清單負責核定);

■ 定標中造價條款的審定,并確定最低報價;

(2) 工作條件(前提)

■ 項目確定,圖紙基本完整;

(3) 工作流程

(4) 需注意事項

■ 圖紙是否有設(shè)計部、工程管理部經(jīng)理或以上人員簽字;

■ 圖紙細部尺寸是否足以核定造價;

■ 招投標及合同造價的確定宜首選總價包干形式,其次選用單價包干形式(或按現(xiàn)行的當?shù)囟~結(jié)算);

■ 工程量清單招標中造價條款一定要明確,投標方有按圖紙及現(xiàn)場情況復核工程量清單的義務(wù),并最終對工程量清單承擔風險;

■ 相關(guān)部門提供的廠商或施工單位的名單(短名單)不少于三家且不少于需確定廠家或施工單位的一倍;且在發(fā)標前要求主辦部門確認投標或比價單位的資質(zhì);

■ 定標中需復核各家投標條件是否一致;(投標條件包括:施工條件、工程量、產(chǎn)品規(guī)格、施工標準等);

■ 非特殊情況造價人員不再與廠家或施工單位協(xié)商造價,對報價不實的廠家或施工單位提出警告后,二次報價仍高于市場價格0.5倍或低于市場價格0.5倍,該次報價作廢,并通告各成本人員,取消該廠家對萬科投標報價的權(quán)利;

■ 最低報價確定原則:工程量清單報價中總價最低;單價包干報價中應(yīng)預估實際各分部分項工程比例統(tǒng)一虛擬工程量后,采用綜合報價最低的報價,采用單價包干形式應(yīng)特別注意預計增加材料用量最大的材料單價;

■ 甲控材料管理應(yīng)參照招投標管理規(guī)定執(zhí)行,并建立臺帳;

(5) 權(quán)限

5萬元以下項目部負責;

5萬元以上工程管理部負責;

(6) 參考文件

《集團工程招標管理辦法》

《網(wǎng)上采購管理辦法》

6. 成本動態(tài)管理

(1) 工作內(nèi)容

■ 以成本指導書內(nèi)容指導項目部有關(guān)造價工作;

■ 每周、月按規(guī)定格式報表;

■ 現(xiàn)場零星材料限價;

(2) 工作流程

(3) 注意事項

■ 當月發(fā)生簽證、變更單筆造價超過5萬元,應(yīng)于當周報成本管理部;

■ 材料限價應(yīng)建立臺帳;

■ 每月報表中簽證、變更應(yīng)按合同分類;

■ 重大變更應(yīng)說明原因;

■ 當需調(diào)整目標成本,要嚴格覆行目標調(diào)整審批流程。 范圍:與成本指導書的成本科目相比發(fā)生增減(不含簽證、變更的工程內(nèi)容、合同),非市場因素調(diào)整目標成本單價(調(diào)整材料選型、品牌、檔次,調(diào)整常規(guī)費率等);

(4) 參考文件

《項目成本月報表》

7. 現(xiàn)場臨時任務(wù)

(1) 工作內(nèi)容

■ 配合其它部門工作(成本咨詢);

(2) 注意事項

■ 現(xiàn)場成本工程師的臨時任務(wù)原則上應(yīng)以不超出現(xiàn)場成本工程師崗位職責說明書的范圍為標準,如確有偶然性超出也應(yīng)是以與成本相關(guān)為原則;

■ 現(xiàn)場臨時任務(wù)每周不宜超過二個工作日且每月累計不應(yīng)超過五個工作日,出現(xiàn)超過現(xiàn)象應(yīng)向項目部或人力資源部書面說明情況;

四、補充說明

(1) 本指引由成本管理部負責解釋、修訂;

(2) 本指引中所有參考文件均由成本管理部提供;

第3篇 萬科地產(chǎn)前后期配套工作制度

一、目的

為規(guī)范公司工程項目前期及后期配套工作行為及事務(wù)處理標準,使工作得以圓滿進行,特制定本管理制度。

二、適用范圍

本制度適用于本公司工程項目各階段所有前期及后期配套工作的進行。

三、前期、后期配套工作要求

1、工程部前、后期配套工作人員應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序,熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理體系的辦事程序。

2、了解開發(fā)項目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標,項目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費,是否九通一平,樓盤的地理位置,交通狀況以及規(guī)劃狀況,項目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟發(fā)展狀況、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設(shè)施、物業(yè)管理方式等。

3、以項目為基礎(chǔ)了解施工進度,從實際出發(fā)制定合理的工作計劃,實現(xiàn)與工程建設(shè)的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。

4、所有有關(guān)工程項目的政府批件、權(quán)證資料,一經(jīng)獲得將原件并復印件轉(zhuǎn)交資料員保管,做好交接記錄工作。

5、配套工作進行中,涉及費用支出的,填寫《簽呈》及《付款申請單》,由總裁、副總經(jīng)理、財務(wù)部、預算部簽字同意后領(lǐng)取,將相關(guān)票據(jù)交財務(wù)部。

6、工程結(jié)束后,::對工程期間工作做總結(jié)報告,交主管經(jīng)理審閱。

7、搜集政府有關(guān)建筑、能源等相關(guān)政策,提前完成項目前期配套的計劃工作,上報主管經(jīng)理進行相關(guān)決策。

8、應(yīng)定期上報工作進度計劃及相關(guān)政策法規(guī)研究報告。

四、工程部前期、后期配套工作職責

1、辦理從項目立項開始到申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。

2、辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。

3、辦理能源、占路、掘路、綠化、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。

4、協(xié)助組織工程竣工、檔案驗收工作,辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。

5、完成領(lǐng)導交辦的其它工作。

五、工作內(nèi)容

1、項目可行性研究階段:

(1)搜集市場相關(guān)信息,為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù),辦理土地準備工作,制定嚴密工作計劃,計劃包括征地(買地)、拆遷、補償?shù)确桨浮?/p>

責任部門:集團公司決策層(可行性研究報告、初步方案、項目論證資料等)

(2)測量隊測繪獲得現(xiàn)狀地形圖,填報《建設(shè)用地申請書》。

(3)辦理《建設(shè)用地選址意見書》。

(4)辦理《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》,環(huán)保局出具《環(huán)評證明書》。

2、項目前期階段:

(1)繳納土地轉(zhuǎn)讓金、土地契稅,獲得《土地使用權(quán)出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。

(2)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?？傻玫浇?jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知 。

(3)辦理《土地使用權(quán)證》。配合測量隊、地籍管理部門做指界工作,獲得土地地籍圖。

(4)辦理《設(shè)計階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。

(5)聯(lián)系各水、電、燃氣、熱力、市政等單位,了解能源和市政配套要求,配合設(shè)計單位找到能源配套接口。

(6)委托設(shè)計單位出設(shè)計方案,填報《規(guī)劃設(shè)計方案申報表》。

(7)測量隊定樁、放線,交納相關(guān)費用。

(8)辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預審》。

(9)辦理《內(nèi)資企業(yè)投資項目備案申請》。

(10)辦理建委報建工作。

(11)協(xié)助組織設(shè)計單位招標,辦理招標備案。

(12)各專業(yè)(水、電、燃氣、熱力、市政等)設(shè)計要點、方案證書,交納相關(guān)費用。

(13)辦理《建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書》,交納相關(guān)費用。

(14)辦理《建設(shè)工程人防設(shè)計審核意見書》,交納相關(guān)費用。

(15)辦理《 供熱證明書》,交納相關(guān)費用。

(16)辦理《綠化證明書》,如需辦理綠化遷移手續(xù),交納相關(guān)費用。

(17)辦理《防雷證明書》。

(18)辦理《大、小配套手續(xù)費》。

(19)辦理《擴初設(shè)計批復》,項目投資計劃,設(shè)計單位施工圖紙設(shè)計及各專業(yè)項目圖紙設(shè)計(根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設(shè)計),辦理《施工圖審查意見書》。

(20)辦理設(shè)計合同、勘察合同備案。

(21)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

3、工程招標階段:

(1)在取得《施工圖審查意見書》后,辦理《監(jiān)理、施工單位工程招標監(jiān)督管理》。

(2)監(jiān)理、施工單位招標及招標備案。

(3)辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報登記書》。

(4)交納墻改費、散裝水泥費、安全文明施工等相關(guān)費用。

(5)辦理《工程施工許可證》。

(6)辦理《售房許可證》。

4、工程施工準備階段:

(1)試樁前,進行臨時水、電的開

戶,協(xié)調(diào)關(guān)系,爭取充分享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

(2)向轄區(qū)綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、市政、交通管理等部門辦理相關(guān)手續(xù)、交納管理費,負責協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系。

5、工程施工階段:

(1)協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督站的關(guān)系,協(xié)助組織申報樁基、基礎(chǔ)、主體、竣工等各階段的驗收工作,做好現(xiàn)場資料的整理、歸檔工作。

(2)能源(水、電、燃氣、熱力、市政等)單位驗收組織,簽訂使用正式使用協(xié)議、合同。

6、工程竣工備案驗收階段:

(1)負責組織勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工及各專業(yè)局進行備案工作,獲得《勘察單位工作質(zhì)量合格證明書》、《設(shè)計單位工程質(zhì)量合格證明書》、《監(jiān)理單位竣工驗收評估報告》《施工單位質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量驗收證明書》、《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報告》、《工程竣工備案通知書》。

(2)組織各單位辦理工程檔案驗收,獲得《建設(shè)工程檔案移交清冊》、《工程檔案驗收合格證》。

(3)委托防雷、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測單位進行相關(guān)監(jiān)測。

(4)組織人防監(jiān)督站進行人防竣工驗收工作,獲得《人防合格證明書》

(5)組織消防單位進行消防驗收,獲得《消防驗收意見書》

(6)組織環(huán)保單位進行驗收,獲得《消防影響報告》。

(7)辦理《規(guī)劃驗線合格證》

(8)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》

(9)辦理《建筑面積核定書》,辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。

(10)經(jīng)營管理單位竣工驗收及資料交接工作。

六、在前、后期配套工作流程中,各職能部門應(yīng)按照部門職責完成本部門應(yīng)完成的工作。

七、本制度解釋權(quán)、修訂權(quán)屬集團工程部

八、本制度于2005年 7月 1日起執(zhí)行。

九、附圖表:1、前期配套流程圖

2、施工竣工流程圖

3、請款核銷流程圖