第1篇 物業(yè)管理手冊自定義術語
《物業(yè)管理手冊》自定義術語
1 管理制度
本手冊沿用管理公司《經(jīng)營管理制度》中對“管理制度”的定義和解釋,并將“管理制度”與iso9000標準中的“文件”定義統(tǒng)一起來。
2 備案、核準與審批
本手冊沿用管理公司《經(jīng)營管理制度》中對“備案”、“核準”、“審批”的定義和解釋,并嚴格區(qū)分管理公司、項目所在公司、物業(yè)分公司的相關權限。
3 物業(yè)管理(物業(yè)服務)
“物業(yè)管理”的定義完全采用國家《物業(yè)管理條例》中的規(guī)定,“是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！睘橥怀霰竟驹谖飿I(yè)管理活動中的服務定位,強化服務提供者的角色,本手冊及其支持文件中均將“物業(yè)管理”稱為“物業(yè)服務”?！拔飿I(yè)服務”、“物業(yè)管理”、“物業(yè)管理服務”在本手冊及其支持文件中具有相同的含義。
4 顧客
“顧客”是指物業(yè)服務的接受者,具體包括業(yè)主、租賃住戶,以及配套商業(yè)網(wǎng)點的經(jīng)營商戶或其他物業(yè)使用人。
5 前期介入
“前期介入”是指物業(yè)管理企業(yè)在正式驗收、接管物業(yè)項目前,依據(jù)開發(fā)商要求或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)咨詢服務合同的約定,有償參與項目開發(fā)過程中涉及有關物業(yè)管理領域的活動。
項目對外承接物業(yè)項目時,前期介入工作的階段和內容按服務合同約定執(zhí)行。管理公司范圍內開發(fā)項目的前期介入階段和內容,各級物業(yè)管理部門(公司)必須按本手冊及其支持文件的規(guī)定和開發(fā)業(yè)務部門(公司)的具體要求執(zhí)行。
6 專責人員
“專責”是指對某一項工作的結果負完全責任,或主要責任。但“專責”并不意味著專職,也可以是兼職。
7 授權人員(部門)
“授權人”或“授權人員”是指公司規(guī)定具有某項決策、執(zhí)行或監(jiān)督檢查權力的人員,授權方式可以是在管理制度中明確規(guī)定,也可以是上級領導根據(jù)實際工作需要,在其職權范圍內做出的臨時授權。
臨時授權工作的責任一般仍由上級權力授予人承擔,除非該項授權得到了更高一級管理人員的書面批準。
第2篇 物業(yè)管理處勞動紀律督查作業(yè)指導書
管理處勞動紀律督查作業(yè)指導書
1.0目的
為了規(guī)范管理,使各項工作正常運作。
2.0范圍
適用于zz廣場管理處勞動紀律督查作業(yè)。
3.0職責
管理處綜合主管負責督查工作;
管理處各組負責人負責協(xié)助督查工作;
4.0內容
檢查方式
由綜合主管每月不少于4次對管理處勞動紀律督查,并將檢查結果記錄在《檢查記錄表》中,由綜合主管將處理意見登記在《員工改進通報》中,由相關組負責人交員工簽認并呈報管理處主任批準后,交由綜合主管按《文件傳遞作業(yè)指導書》執(zhí)行。
檢查內容
根據(jù)公司制定的《員工手冊》、《管理制度》及管理處各組制定的行為規(guī)范、操作規(guī)程。
5.0 記錄
《檢查記錄表》
《員工改進通報》
第3篇 崗位責任制：物業(yè)管理員
作為一名制度職責大全物業(yè)管理員,其崗位職責包括哪幾個方面的內容以下是一則物業(yè)管理員崗位責任制,僅供各位參考。
1、遵循企業(yè)規(guī)章制度,完好無缺地管好物資,適時適量地儲備物資,把好成品入庫、出庫關,對企業(yè)負責。
2、樹立素質適崗,合理儲備、倉庫核算、信息反饋、團結協(xié)作的思想。做到懂得物資名稱、規(guī)格、性能、用途。懂得管理常識、業(yè)務流程和消耗規(guī)律。
3、做好倉庫保管的日常管理工作,按照相關規(guī)章制度,定期檢查倉庫儲備情況。
4、做好倉庫物料進出登記報表。當月消耗、庫存必須當月清。
5、成品發(fā)放,及時掌握產(chǎn)品交貨時間、地點、單位,做好核對工作。實行校外客戶送貨單、校內客戶工序單制度,安排人員及時送貨,并督促檢查送貨人員的單據(jù)回收工作,防止發(fā)生送貨單、工序單遺失,而給企業(yè)帶來損失。
6、做好清倉盤點工作。 檢查物資的帳面數(shù)與實存數(shù)是否相符; 檢查物資收發(fā)有無錯誤;檢查各種物資有無缺貨、積壓、損壞、變質;檢查成品收、發(fā)、存情況是否一致。
7、嚴防火種入庫,易燃物品必須妥善保管,以防發(fā)生意外。
8、做好安全保衛(wèi)、保密工作,做好值班記錄。
9、完成領導交給的其它工作任務。
第4篇 物業(yè)轄區(qū)設備管理控制程序5
物業(yè)轄區(qū)設備管理控制程序(五)
一、目的
通過對物業(yè)公共設備的管理,使所有公共設備在使用保證完好狀態(tài),滿足服務的要求。
二、適用范圍
適用于公司物業(yè)管理權限內的公共設備。
三、職責
1、小區(qū)主要配套設備由開發(fā)商負責訂貨安裝,物業(yè)管理公司及管理處有關人員負責移交使用時的驗收。
2、機電主管負責設備運行維修管理和技術資料、檔案的收集、保管,機電人員負責零星配件、運行材料的采購計劃的編制。
3、管理處機電人員對各自負責任區(qū)內的設備進行維修、保養(yǎng)及運行操作,并做好標識及記錄。
四、工作程序
1、接管設備的驗收
(1)設備的接管與驗證(收),由公司領導組織相關工程技術人員與開發(fā)商輸設備交接驗收及資料移交手續(xù)。
(2)設備接管時按照設備出廠說明書及有關國家規(guī)范、標準進行驗收。如驗收不合格,則應在驗收單中說明實際情況及原因,并提出整改建議,限期由承建商負責整改。
2、設備的標識、建賬和資料管理
(1)設備的標識
所有設備實現(xiàn)單機懸掛《設備卡》,標識該機的編號、技術資料、責任人、運行狀況等。
(2)設備的建賬
(a)各管理處機電人員(機電組長)負責建立《機電設備臺賬》,臺賬內容包括:設備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生產(chǎn)廠家、技術資料、保養(yǎng)人等。
(b)機電主管不定期審查各小區(qū)各種機電記錄,如《設備檢查保養(yǎng)計劃表》、《設備維修保養(yǎng)記錄表》、《設備運行記錄表》等。
(c)機電人員對重大的、主要的設備建立單機檔案(以機組為單位,大型附件對應主機另立檔案,小型附件歸入主機一體建檔)。
(d)重大設備資料原件由公司辦公室統(tǒng)一建檔保管,管理處持復印件。
(3)設備資料的歸檔
(a)機電人員建立《機電設備臺賬》。
(b)每臺設備資料依次編入:每臺設備所涉及的設備檢查保養(yǎng)計劃表、設備檢查保養(yǎng)表、機電設備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。
(c)機電人員集中保存近期《設備對外委托維修單》、《機電設備檢查保養(yǎng)計劃表》、《運行日志》等相關記錄。
(4)設備資料的管理
(a)所有的資料案卷,集中存放于工程部并標識清楚。
(b)工程部對所有資料的記錄、立卷進行指導檢查,保證資料記錄和使用的有效性。
(5)設備的編號:
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第5篇 物業(yè)管理公司治安防范逐級責任制
(一)主管安全工作的副總經(jīng)理責任
1.主管安全工作的副總經(jīng)理,對公司治安防范工作進行總體規(guī)劃。在公司下達各項任務、布置各項工作時,負責審查安全防范的可靠性,以保證各項工作的順利進行。
2.主持公司安全領導小組的工作,定期召開安全領導小組會議,聽取各部門工作匯報,確定一個時期安全防范工作的重點,審核、批準各項安全防范制度、措施的實施。
3.在定期召開的部門經(jīng)理工作會上,對安全防范工作不利或存在重大隱患的部門,提出限期整改意見,檢查落實情況,對因玩忽職守、工作失職給公司造成重大事故的部門或個人,提出處罰意見。
4.對各部門經(jīng)過努力仍無法解決的治安隱患,向公司提出書面報告后,負責及時協(xié)調,責成有關部門采取安全防范措施,并提交保安部監(jiān)督實施。
5.定期組織職工安全防范教育,把安全防范工作與公司的工作、生產(chǎn)、經(jīng)營、服務、同計劃、同布置、同落實、同檢查、同總結、同評比。
(二)部門經(jīng)理責任
1、理范圍的人、財、物負安全責任,要建立、建全本部門各崗位、各工種的安全責任制,分級實行目標管理,把安全責任逐級落實到人、落實到位。
2、全面掌握本部門人、財、物安全防范狀況和易發(fā)案部位。定期組織部門有關人員進行安全檢查,做好文字記錄,發(fā)現(xiàn)漏洞立即采取措施。
3、組織部門職工進行經(jīng)常性的安全教育、法治教育、紀律教育,貫徹落實公司各項安全制度,在布置各部門工作、生產(chǎn)、經(jīng)營、服務過程中,要做到與安全工作同布置、同落實、同檢查、同總結、同評比,并有文字記錄。
4、了解本部門重點防范部們及要害部門防范措施的可靠性和安全管理制度的可行性,掌握本部門工作人員的素質,經(jīng)常檢查各項制度的落實情況,做到防范嚴密、人員可靠。
5、管理好本部門的設備、工具、儀器、儀表、原材料及各類物資,要指定專人建帳、定期檢查、核實,做到帳物相符、有手續(xù)、有記錄。存放的貴重器材和材料的位置要安全可靠,有防范措施。
6、各部門凡不符合存放現(xiàn)金、支票及有價證券安全要求的不準存放過夜,部門經(jīng)理要過問、把關。
7、本部門使用的辦公室和負責管理的設備、設施、控制室、房屋、倉庫、必須指定專人負責,堅持每天檢查門窗的安全可靠程度,出現(xiàn)損壞、失靈,要立即組織維修。
8、管理好本部門使用和保管的各部位鑰匙,指定專人管理,建全領用手續(xù)和記錄,存放位置要安全可靠。
9、職工向部門經(jīng)理提出存在的不安全隱患時,要及時組織力量解決,本部門經(jīng)努力仍無法解決的隱患,要書面向公司主管安全的副總經(jīng)理報告,同時,采取應急措施,不得延誤時間,以免造成事故。
10、接受保安部的監(jiān)督、檢查,對保安部發(fā)出的隱患通知書負責簽字,并按期限整改。
11、及時了解部門職工的思想情況,妥善處理職工的思想問題,不得激化矛盾,對勞動紀律差、安全意識不強、易在崗位上造成事故的職工,要及時采取措施,不得任其發(fā)展,不準包庇。
12、公司和保安部傳達的有關安全會議精神,提出的安全防范要求,要及時向本部門貫徹、落實,并做好記錄。
13、部門經(jīng)理在離任時要向新任經(jīng)理或負責人辦好本部門人、財、物的交接手續(xù),保證安全防范工作的連續(xù)性。新任部門經(jīng)理或負責人,自交接之日起,對本部門安全負全部責任。
(三)職工責任
1、職工在本崗位上,必須牢記各項安全管理制度,在盡職盡責做好本職工作的同時,對本崗位的安全負責,切實管好本崗位的設備、工具、鑰匙和其它責任范圍的物品。在工作崗位無人的情況下,最后離崗職工負有隨手關窗、鎖門的責任。
2、了解本崗位的安全防范重點和易發(fā)案部位,認真交接并做好記錄,夜間不準睡覺值班的崗位,要嚴格遵守紀律,不準離崗。需要離開崗位時,必須有人替班,在離崗時間該部位的安全由替班人負責。
3、職工要遵紀守法,自覺維護社會治安和公司的安全,在一切活動中,發(fā)現(xiàn)任何部位有不利于公司安全的問題,有責任立即向保安部報告,有權利立即制止,不準視而不見,知情不報。
4、職工在為小區(qū)居住住戶服務或接觸時,一切言行必須維護公司利益,不準與住戶建立私人關系,不準私人交往,不準將公司的文件及內部情況私自轉交、轉告給住戶。在接受住戶的委托或要求時必須事先請示部門經(jīng)理,經(jīng)同意后再辦理。
5、在與居住住戶接觸中,不準私拿、借用、收受住戶的任何財物,不準搭乘住戶汽車辦理私事,不準在住戶家居住。
6、指定職工專人保管和使用的器材、設備、工具、材料,要存放在安全可靠的部位,未經(jīng)批準,不得外借、轉讓或拿出公司。在調離崗位時,要辦理交接手續(xù)。
7、職工個人的現(xiàn)金、貴重物品,不準在崗位上存放過夜,不準攜帶進入浴室。
8、在要害部位工作的職工,不準在崗位上接待來客,不準從事與本崗位工作無關的活動,前來參觀訪問必須經(jīng)領導批準,專人陪同。
9、職工不準私自留客在公司住宿過夜,需留宿的要事先經(jīng)公司主管經(jīng)理批準,并在保安部備案。
10、職工不準私自將外單位或個人資料拿到公司復印、打印,不準私自將公司內部資料復制、轉交給外單位和個人。
11、職工在收到境外傳真、信件、刊物時,發(fā)現(xiàn)有違法內容,必須立即交保安部,不準擴散、傳播或私人留存。
12、負責使用計算機、傳真機、復印機的職工,要對過機資料負有保密的責任。作廢資料不準亂扔、亂放,應粉碎處理。
13、嚴防計算機病毒,任何人不準將外單位軟盤在計算機上使用,不準將計算機作為游戲機使用。
14、在職工之間發(fā)生矛盾、職工與各級領導或部門發(fā)生矛盾時,應妥善解決,不準采取不正當手斷尋釁滋事,不準干擾正常辦公秩序。
第6篇 居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費來源測算
居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源與測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對居住小區(qū)內的房屋及其設備、專用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費行為,維護正常收費秩序,促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設部1996年2月9日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此,居住小區(qū)物業(yè)管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟利益問題。因此,制定合理的收費標準,確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物業(yè)管理經(jīng)費來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務費;
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務費。經(jīng)物價部門批準,物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務費。
物業(yè)管理服務費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中,物業(yè)管理服務收費應是物業(yè)管理經(jīng)費的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應設立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標準由當?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費,然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15%)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè)主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預算,報業(yè)主委員會批準;在使用過程中,接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全,必須由業(yè)主委員會負責該基金的使用,做到專款專用,防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應在保證安全的基礎上,爭取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟負擔情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟實體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟效益,以業(yè)養(yǎng)業(yè),補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足。如組建工程隊,完善住宅小區(qū)配套建設,建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟實體既為小區(qū)內住用人服務,也向社會承接業(yè)務,用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補管理經(jīng)費的不足,實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經(jīng)濟承受能力的實際出發(fā),而提出的在一定時期內帶有較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關的政策和給予一定的資金支持,包括:
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電
梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設維護費用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的維護管理,以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔。如北京市規(guī)定,小區(qū)內道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設在道路下的市政排水設施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區(qū)內供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規(guī)定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費用。
5.開發(fā)建設單位給予一定的支持。開發(fā)建設單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設單位將規(guī)劃建設的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點用房開展方便住宅小區(qū)內居民生活的各項服務,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經(jīng)濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發(fā)建設單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發(fā)建設單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當物業(yè)管理服務收費應當遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費應當根據(jù)所提供服務的性質、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導價和經(jīng)營者定價。
1.實行政府定價、政府指導價。為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質的服務實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費統(tǒng)收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅小區(qū)提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。
實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準,由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導價格規(guī)定幅度內確定具體收費標準。
2.實行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外,服務收費實行經(jīng)營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學等。
實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。
特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費的費用構成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費的費用構成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務收費的費用構成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
2.公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛(wèi)生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質損耗補償和其它費用開支。
物業(yè)管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。
此外,對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應包括投保財產(chǎn)保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務收費標準測算原則
居住小區(qū)公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第7篇 s物業(yè)小區(qū)日常應急管理程序
物業(yè)小區(qū)日常應急管理程序
1總則
1.1日常物業(yè)服務過程中,為切實保障顧客權益,維護小區(qū)生活和工作運行秩序,各物業(yè)分公司管理層應重視建立和完善應急管理機制。應急管理機制應遵循以預防為主的原則,充分識別潛在風險,在現(xiàn)有資源條件予以消除和控制,并確保及時、有效地做出響應和處置的能力。
1.2根據(jù)潛在風險影響的范圍和嚴重程度,物業(yè)分公司應急管理機制可分為兩個層面的內容:日常突發(fā)事件、企業(yè)經(jīng)營危機。日常突發(fā)事件的控制和處置必須按本手冊規(guī)定執(zhí)行,企業(yè)經(jīng)營危機的控制和處置按管理公司《經(jīng)營管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。
2相關職責界定
2.1物業(yè)分公司(管理處)負責突發(fā)事件及經(jīng)營危機的識別、控制,以及日常突發(fā)事件的處置。
2.2項目所在公司負責審查確認所屬物業(yè)分公司對企業(yè)經(jīng)營危機的識別、預防和控制方案,并負責組織處理物業(yè)分公司發(fā)生的危機事件。
2.3管理公司物業(yè)管理部負責指導各物業(yè)分公司的應急管理工作,對突發(fā)事件、經(jīng)營危機的預防、控制和處置方案進行備案審查。
3日常突發(fā)事件管理
3.1日常突發(fā)事件是指在日常物業(yè)服務過程中,可能造成物業(yè)服務中止或嚴重影響服務質量,以及物業(yè)管理人責任范圍內應加以預防、控制及做出緊急處置的事件。日常突發(fā)事件包括但不限于:
a)顧客需求的突然變化導致的服務提供不能滿足要求,如:小區(qū)車輛進出長時間擁堵、集中出現(xiàn)大量的維修服務請求等;
b)突發(fā)的顧客救助,如:顧客急病、受傷、小區(qū)內交通事故等;
c)突發(fā)的設施設備故障導致物業(yè)服務中止,如:電梯故障、供電、供水設施設備故障等;
d)突發(fā)的設施設備故障導致人員傷害及財務損失:如:電梯困人(或沖頂、墜地)、電壓過高等;
e)自然災害(臺風、水浸)及火警、火災;
f)大規(guī)模流行性疾病爆發(fā);
g)小區(qū)人為事件,如:各類小區(qū)治安事件、鄰里沖突、車輛丟失或損壞;
h)服務過程中的人為事件:服務人員與顧客間的爭執(zhí)、顧客拒絕配合(車輛不繳費)、消殺引起的中毒、水箱泳池消毒導致的中毒等、社區(qū)文化活動中的大量人群聚集導致的擁擠踩踏;
i)其它,包括物業(yè)經(jīng)營項目中潛在突發(fā)事件等。
3.2各物業(yè)分公司總經(jīng)理應組織各部門(管理處)對日常物業(yè)服務過程中可能發(fā)生的突發(fā)事件進行識別和分析,建立突發(fā)事件處置控制一覽表,明確緊急處置責任、響應(處置)預案等,并報項目所在公司備案。
3.3潛在突發(fā)事件的識別應系統(tǒng)地進行,應從各個區(qū)域、各類活動過程,以及過去已經(jīng)發(fā)生(本公司或其他物業(yè)公司)的事件等不同角度考慮,收集、分析潛在的突發(fā)事件,確保識別工作充分、完整。
3.4已按iso14001、ohsas18001建立環(huán)境/職業(yè)健康安全管理體系的物業(yè)分公司,應將相關的環(huán)境/職業(yè)健康安全體系中識別的應急事件及其響應預案納入本手冊規(guī)定的應急管理機制中,形成本公司統(tǒng)一的應急管理機制。
3.5針對已經(jīng)識別出的潛在突發(fā)事件,各物業(yè)分公司應具體分析目前的管理體系中是否已經(jīng)進行了必要的預防控制,在現(xiàn)有資源條件下是否已經(jīng)將潛在突發(fā)事件發(fā)生的可能性降到最低,否則應進一步制訂或修訂完善控制措施。
3.6物業(yè)分公司必須保證每種突發(fā)事件均有相應的處置預案,突發(fā)事件處置預案的制訂必須完整、充分,其內容必須至少包括:報告途徑、處置責任(應急組織)、處置步驟和要求、必需的應急備品備件(器材準備),以及預案演練要求等。各項突發(fā)事件的處置預案應報項目所在公司備案。
3.7物業(yè)分公司應合理安排時間,組織突發(fā)事件處置預案的演練,并作為一項培訓活動按本手冊第5.2節(jié)的規(guī)定形成相應的演練記錄。其中,消防演練計劃和演練記錄(報告)必須報項目所在公司。
3.8各物業(yè)分公司應建立應急管理程序,按上述各條的規(guī)定要求,具體明確本公司
潛在突發(fā)事件識別、預防、處置預案制訂和演練的責任、方法和控制要求,確保在突發(fā)事件發(fā)生時,相關責任人員能夠按預案規(guī)定進行及時有效的處置,并如實記錄突發(fā)事件及其處置過程和結果。
3.9突發(fā)事件演練或實際發(fā)生突發(fā)事件處置完畢后,物業(yè)分公司應對處置預案的適用性進行評估,不斷修訂完善處置預案。
4企業(yè)經(jīng)營危機管理
4.1凡在本公司業(yè)務運作過程中,發(fā)生或即將發(fā)生對公司業(yè)務發(fā)展、企業(yè)形象、人員、財產(chǎn)和服務造成嚴重損害,并將直接影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的事件,視為危機。物業(yè)分公司經(jīng)營危機事件包括,但不限于:
a)因日常突發(fā)事件處置不當造成的顧客信任危機,面臨或可能面臨顧客的巨額索賠、中上或拒絕續(xù)簽物業(yè)服務合同;
b)公司經(jīng)營運行環(huán)境的急劇變化導致的危機事件,如:經(jīng)營決策、相關法律法規(guī)的重大變更導致物業(yè)分公司發(fā)展方向、經(jīng)濟效益等方面受到嚴重影響;
c)公司名譽受到損害品牌受到侵權:因外界媒體、競爭對手、不法群體等對本公司服務質量、經(jīng)營管理等方面進行負面宣傳或出現(xiàn)打擊報復的行為,造成本公司在業(yè)主、其他民眾、甚至整個地區(qū)物管行業(yè)中或更大范圍領域中名譽、品牌等方面受到嚴重影響;
d)突發(fā)重大疾病事件:在全國或地區(qū)較廣泛流傳的對人體健康、心理等多方面造成嚴重影響的突發(fā)重大傳染性疾病事件。
4.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負責定期組織部門經(jīng)理以上級別人員對潛在的危機風險進行識別和評估,參照管理公司指引文件分析可能來自于內外環(huán)境因素造成的潛在危機,確定危機等級,提出危機預防和控制措施的建議,形成危機預防與控制方案,并報項目所在公司批準。
4.3所有未能經(jīng)回避、轉移方式消除的危機風險,必須制訂危機響應預案。物業(yè)分公司總經(jīng)理負責組織各部門制訂與本部門業(yè)務有關的危機響應預案。危機響應預案的內容應包括:危機風險級別、報告時間、報告途徑、危機處理負責人(機構)、危機處理、恢復措施和資源需求、危機恢復時間、通報范圍等。
4.4危機響應預案的規(guī)定應與可能發(fā)生的危機規(guī)模、危機處理及恢復的難度相適應,避免將簡單問題復雜化,或對復雜問題估計不足。每一項危機響應預案均必須報項目所在公司批準、管理公司物業(yè)管理部備案。
4.5物業(yè)分公司各級管理人員收到、發(fā)現(xiàn)危機發(fā)生或即將發(fā)生的情況后,應立即向本公司總經(jīng)理報告?？偨?jīng)理對危機事件進行核實后立即報告項目所在公司處理。當物業(yè)分公司認為項目所在公司對危機報告的響應不及時、或不符合預案的規(guī)定、或不足以應對危機事件時,物業(yè)分公司總經(jīng)理必須立即越級報告管理公司。
4.6在危機處理、危機恢復及恢復后的危機管理評價過程中,物業(yè)分公司均有責任積極配合危機管理部門(項目所在公司、管理公司、集團公
第8篇 物業(yè)管理員招聘試題答案60分鐘
物業(yè)管理員招聘試題及答案(60分鐘)
一、 填空(20*2分)
1、 根據(jù)物業(yè)管理條例,物業(yè)管理活動的主體是: 。
2、 專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的中修、、、。專項維修資金歸 所有;
3、 《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、、 、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
4、 《物業(yè)管理條例》第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。
物業(yè)管理企業(yè),導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
5、 正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期:屋面防水年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 年;管道堵塞
個月;供熱、供冷系統(tǒng)和設備 個采暖期或供冷期。
6、 一般的民用建筑是由 、 、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。
7、 一套完整的施工圖,除了要有圖紙目錄和設計說明書以外,還應包括以下專業(yè)圖紙:
①圖 ② 圖 ③ 圖 ④ 圖
8、 物業(yè)管理綜合服務一般分為: 服務和 服務。
二、 問答題(2*10分)
1、 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交哪些資料
2、 物業(yè)管理員在物業(yè)管理活動中的主要職責是什么
三、論述題(2*20分)
1、 根據(jù)您以往的經(jīng)驗,您認為物業(yè)管理工作中最棘手的問題是什么您是怎么處理的
2、 談談您對物業(yè)管理市場或者物業(yè)管理企業(yè)的認識。(比如:一個好的物業(yè)公司應該有怎樣的組織機構或管理模式怎樣的服務理念當前市場的物業(yè)管理企業(yè)主要存在哪些優(yōu)勢或弊端請不拘形式隨意發(fā)揮,可以談一個問題,也可以談多個問題)
答案:
填空
1、業(yè)主2、大修、更新、改造3、服務質量或服務標準、服務費用
4、違反合同約定或違約或未按合同約定提供服務或未提供約定的服務
5、 5年 1年 2個月 2個 6、基礎 墻體
7、建筑施工結構施工設備施工電氣施工 8、常規(guī)性特約
簡答
1、第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
(一) 竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二) 設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三) 物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四) 物業(yè)管理所必需的其他資料。
2、
1) 配套設施的完善問題;
2) 水電供應容量的問題;
3) 安全保衛(wèi)系統(tǒng);
4) 垃圾的處理方式;
5) 高層建筑物外觀的清潔問題;
6) 消防設施問題;
7) 物業(yè)管理所需設備問題;
8) 對建筑材料的意見;
9) 其他問題。
第9篇 物業(yè)管理標識牌內容
物業(yè)管理標識牌的內容
1)公司辦公區(qū)
公司牌總經(jīng)理副總經(jīng)理辦公室計財部物業(yè)部策劃部
資料室會議室值班室倉庫茶水房
2)管理處辦公區(qū)
物業(yè)管理人管理處牌管理處室外招牌主任室副主任室
會計室資料室收款處值班室業(yè)主管委會房管部
維修部保安隊治安辦倉庫衛(wèi)生間制度鏡框
3)員工生活區(qū)
員工食堂衛(wèi)生間(含男女衛(wèi)生間)員工宿舍(含男女宿舍)
員工活動室儲藏室
4)文娛、服務區(qū)
商務中心保健中心文化娛樂中心老年活動中心
美容室音樂室棋牌室卡拉ok室英語俱樂部
乒乓球室桌球室教室辦公室售票處值班室
義工站商務中心
倉庫電腦室
5)設施、設備區(qū)
高壓配電室低壓配電室發(fā)電機房電梯機房變壓器室
配電房空調機房水泵房風機房地下室值班室
消防中心設備房水池水箱
6)體育場地
游泳池網(wǎng)球場羽毛球場兒童娛樂場以上'各入場須知'等
7)停車場所、通道
機動車停車場非機動車停車場地下車庫自行車庫(棚)
摩托車庫(棚)值班室停車場收費表人行道通道
機動車通道(含單行)非機動車通道殘廢人通道貨物通道
工作人員通道緊急疏散通道
8)公共設施
小區(qū)村牌小區(qū)大門宣傳欄閱報欄通告欄意見箱信報箱
衣物晾曬處水池煤氣總閥煤氣分閥供水總閥供水分閥
消防總閥消防分閥生活水泵消防水泵噴淋泵冷卻水泵
冷凍水泵強電井弱電井電纜井供水管井空調管井
消防管井崗亭掛衣亭果皮箱垃圾桶(箱)垃圾車
9)平面及指示圖
小區(qū)總平面圖大廈總平面圖消防疏散圖
管理處位置指向停車場指向業(yè)主公約樓座牌單元號牌樓層指示牌
10)倉庫
綠化類清潔類電器類水暖類建筑類設備類
工具類消防類保安類化學品易燃類綜合類
辦公用品待檢類不合格品牌勞保用品
11)電梯
乘梯須知消防電梯貨梯電梯序號
12)辦公及桌面指示
人員去向板來訪請登記請出示證件工作人員名牌
13)公開電話
轄區(qū)派出所轄區(qū)局委會管理處值班電話醫(yī)院急救煤氣搶修
供電搶修供水搶修消防值班匪警110火警119
14)消防用語
請愛護消防設施嚴禁占用消防通道消防通道嚴禁停車
嚴禁煙火禁止吸煙消防用水,嚴禁他用消防器材,嚴禁挪用
大廈內嚴禁使用瓶裝煤氣噴淋接合器消防栓接合器
15)設施設備的警告用語
機房重地,非請莫入高壓危險,請勿靠近小心觸電小心滑倒
小心墜物高空作業(yè),請您繞行設備檢修,暫停使用
有人作業(yè),嚴禁合閘
16)環(huán)衛(wèi)宣傳、警告用語
正在打掃,請稍候!正在清潔,請繞行!請勿亂扔果皮紙屑!
請將垃圾放入池內愛護樹木,勿掛衣物愛護綠化,請勿跨越
青青綠草,請勿踐踏春意在腳下,草地請勿踐踏足下留情
請勿在草坪上坐臥愛護花木,請勿攀枝愛護家園,美化環(huán)境
創(chuàng)溫馨環(huán)境,樹美好心靈齊建文明大廈,共筑美好家園
各種樹木、雕塑名牌或簡介足下留情,家園常春
植物茂,家園美美化家園,從我做起生命常綠,需要用愛灌溉
樹環(huán)保意識,愛護小區(qū)環(huán)境花木共賞,人人呵護
17)車輛管理方面
專用車位標識收費一覽表請出示證件注意安全,小心駕駛
小心車輛禁止停車禁止鳴笛單行道,限速××公里
限高××米停車場進口停車場出口禁止駛入
寧靜致遠,一'鳴'驚人
18)游泳池方面
售票處小賣部入場須知男更衣室女更衣室男士請進
女士請進體檢室衛(wèi)生間倉庫衣物保管處開放時間表
水深××米先淋浴后下池小心滑倒請憑健康證購票入場
請您出示票證請勿跳水、打鬧'深'不可測,請勿冒險
第10篇 某公司物業(yè)管理模式
科信物業(yè)管理模式
本小區(qū)前期物業(yè)管理由科信物業(yè)管理公司承擔。聘請**物業(yè)管理有限公司做為物業(yè)管理顧問,全面指導本小區(qū)的物業(yè)管理工作。
科信物業(yè)在'嚴格苛求、精益求精'的管理理念之下,在2006年獲得了iso9000質量保證體系,并在此基礎上創(chuàng)新、完善,形成了特有的科信物業(yè)管理模式:
(一)自我約束機制
科信物業(yè)的管理精神與服務質量精神的深入宣傳貫徹,已在廣大員工中普遍形成了'自覺自律'的意識,'嚴格苛求、精益求精'是科信物業(yè)優(yōu)質服務的重要前提。
(二)檢查監(jiān)督體系
嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系是確保優(yōu)質服務的基本保證?？菩盼飿I(yè)在幾年的不斷摸索中,已經(jīng)形成了一套獨具特色、卓有成效的檢查監(jiān)督體系。
(三)標準化管理模式
科信物業(yè)的管理運作和服務嚴格遵循iso9001:2000國際質量管理體系的要求,并得到了有效的實施,從人員素質、服務質量、效率、提供手段、細致程度、完整性等六個方面保證了科信物業(yè)服務質量的高標準。
(四)專業(yè)化運作模式
對于項目的專業(yè)性和技術性較強的管理服務,都由科信物業(yè)結合社會力量提供專業(yè)服務和專業(yè)合作,以降低成本,提高效率,確保服務質量。
(五)考核激勵機制
大力推行考核激勵機制,努力形成了一個'千斤重擔大家挑,人人肩上有指標'的工作局面,真正體現(xiàn)在什么崗拿什么錢,以貢獻的大小來確定報酬的高低,真正實現(xiàn)了'風險共擔,利益共享'的考核激勵目標。
(六)信息反饋機制
科信物業(yè)在標準化管理運作的基礎上建立了信息反饋制度,以持續(xù)提高管理質量和服務水平。
第11篇 物業(yè)公司行政管理員工建議及意見
物業(yè)公司行政管理之員工建議及意見
員工建議及意見的管理制度
為了進一步調動員工的能動性和積極性,發(fā)揮員工的創(chuàng)造意識,以及讓上級領導及時并清晰地了解下面一些不正之風及管理者的水平和處事能力,鼓勵員工多提合理化建議和意見,增強公司的凝聚力,特制訂本制度。
1.范圍
1.1 凡對公司各方面發(fā)展有利的建議和意見均在可提之列。
1.2 對各職能部門的不正之風及對上級領導的意見和建議。
2.遞交形式
以書面形式將有關事項寫清楚、詳盡,然后遞入'員工建議及意見箱'。為了各項事務的及時溝通、交流及相關驗證,一般請簽署姓名。
3.處理程序
3.1 提議人將書面建議或意見遞入'員工建議及意見箱'。
3.2 由公司經(jīng)理親自打開意見箱(逢周三、周五早上九點),取出建議及意見書。
3.3 由公司經(jīng)理親自審閱建議及意見。
3.4 經(jīng)理對有關建議及意見進行登記、整理,并制訂相應處理函,遞交相關領導,各相關領導進行審閱,并在處理函上簽署處理辦法。
3.5 專管人員根據(jù)領導批示跟蹤辦理。
3.6 將建議或意見的處理結果回復提議者本人,然后整理歸檔。
4.處理時間規(guī)定
4.1 應在收到建議或意見一個工作日內完成整理工作,并遞交相關人員辦理。
4.2 各相關人員應在二個工作日內完成審閱及處理辦法。
4.3 人事行政部接到批示后,應在5個工作日內完成跟蹤辦理工作。
4.4 人事行政部應在10個工作日內將建議的處理結果反饋給提議人。
5.對未署名建議及意見的處理
在收到未署名建議或意見時,應立即作有關調查并核實,然后按以上程序處理,處理結果以適當方式公布。
6.對有效建議的獎勵
6.1 對有效建議由人事行政部按規(guī)定提請獎勵。
6.2 所有有效建議都作為績效考核的參考及晉升的依據(jù)。
第12篇 物業(yè)危險辨識評價方法指引管理體系
物業(yè)質量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導書
--危險辨識與評價方法指引
危害辯識過程是公司建立職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系的基礎。在危害危險因素辯識的基礎上,根據(jù)法律/法規(guī)及行業(yè)標準進行分析預測,評估其危害危險程度就是危險評價的過程。
1.0 危險評價方法選擇的原則
危險評價的方法有多種,根據(jù)本公司危害危險因素的范圍、性質和特點確定,選擇《作業(yè)條件危險性評價法》。
2.0 危險評價的實施
作業(yè)條件危險性評價法是一種半定量評價方法,它是用三種因素指標值之積來評價系統(tǒng)人員傷亡風險大小的。三種因素是:
l:發(fā)生事故的可能性大小
e:人體暴露在這種危險環(huán)境中的頻繁程度
c:一旦發(fā)生事故會造成的損失后果
取三種因素指標值之積,即危險性分值d=l×e×c,來評價危險性大小。
3.0 l/e/c/d值的確定
3.1發(fā)生事故的可能性大小l,主要根據(jù)以下因素確定:
分數(shù)值事故發(fā)生的可能性
10完全可以預料
6相當可能
3可能但不經(jīng)常
1可能性小,完全意外
0.5很不可能,可以設想
0.2極不可能
0.1實際不可能
3.2人體暴露在危險環(huán)境中的頻繁程度e,主要根據(jù)以下因素確定:
分數(shù)值危險程度
10連續(xù)暴露
6每天工作時間暴露
3每周一次
2每月一次
1每年一次或幾次
0.5非常罕見的
3.3 一旦發(fā)生事故會造成的損失后果,主要根據(jù)以下因素確定:
分數(shù)值危險程度
100大災難,許多人死亡
40災難,數(shù)人死亡
15非常嚴重,一人死亡
7嚴重,重傷
3重大,致殘
1引人注目,需要救護
3.4 風險評估的最終危險性分值,依據(jù)以下數(shù)值確定:
分數(shù)值危險程度
d>320極其危險,不能繼續(xù)作業(yè)
160
70
20≤d≤70一般危險,需要注意
d<20稍有危險,可以接受
4.0 重大危險因素
極其危險、高度危險、顯著危險歸結為重大危險因素。對于確定為重大危險因素的物業(yè)管理工作項目(場所、設備),應建立職業(yè)安全衛(wèi)生目標,并參照相關法律/法規(guī),規(guī)定指標值,并編制職業(yè)安全衛(wèi)生管理方案,采取消除、限制、處理、轉移等措施進行風險控制。(見《目標制訂與評價程序》/《職業(yè)安全衛(wèi)生方案管理程序》及《危險作業(yè)控制程序》)
第13篇 三級文件：物業(yè)業(yè)務投訴及建議管理作業(yè)指導書
物業(yè)三級文件:業(yè)務投訴及建議管理作業(yè)指導書
1、目的
規(guī)范顧客投訴問題的處理程序,以保證業(yè)主的投訴能及時、準確、滿意地得到解決,并以此改進和提高服務質量。
2、適用范圍
適用于各部門受理業(yè)主各種服務項目的有效投訴。
3、職責
3.1管理者代表負責對各部門匯報上來的未能處理的顧客投訴提出處理意見,親自或委托企業(yè)管理部處理業(yè)主直接向本公司上級或政府有關部門的投訴。
3.2企業(yè)管理部是公司所發(fā)生投訴的歸口管理部門,負責督導部門負責人對投訴處理結果進行回訪,并負責所有投訴記錄的歸檔。
3.3部門負責人處理部門業(yè)務范圍內的所有投訴。
3.4管理處及俱樂部前臺負責對用戶投訴的接待、記錄、聯(lián)系處理與上報工作。
3.5所有員工都有向上級及時匯報業(yè)主投訴的責任。
4、方法與過程控制
4.1投訴分類
4.1.1一類投訴:由于我公司自身管理或服務不到位而產(chǎn)生的投訴;
4.1.2二類投訴:由于房屋質量方面的問題而導致的投訴;
4.1.3三類投訴:由于規(guī)劃紅線外問題而產(chǎn)生的投訴。
4.2操作流程
4.2.1對于業(yè)主在工作現(xiàn)場或管理處的當面投訴,當事人需先向業(yè)主致歉,對業(yè)主的意見表示感謝,當場可以解決的須當場處理,并向上級匯報,不能當場處理的,兩小時內通知上級領導,由上級領導給出處理意見進行處理。
4.2.2處理完畢后處理的具體過程、結果、分析及時報客戶接待員,當天記錄在《業(yè)主投訴/建議處理記錄表》中。
4.2.3對于業(yè)主通過信件、電話、電子郵件等途徑提出的投訴,獲得信息的人須在1小時內將投訴內容告知客戶接待員,由接待員將內容記錄在《業(yè)主投訴/建議處理記錄表》上,并根據(jù)投訴內容進行分類傳達,向相關責任人下發(fā)《工作聯(lián)系單》,相關責任人接到《工作聯(lián)系單》后要在規(guī)定的時間內給予處理并回復相關意見到客戶接待員(一類投訴4小時內處理,二類投訴當天處理,三類投訴三天內處理)。
4.2.4凡接到《工作聯(lián)系單》的投訴處理負責人在規(guī)定的時間內沒有處理完畢的,客戶接待員將此信息上報上級領導;若投訴在兩天內仍沒有回復,客戶接待員可直接上報高層領導。
4.2.5對于處理難度較大的,或直接到公司、集團或政府有關部門等的投訴必須立即上報
部門第一負責人,有部門第一負責人提出處理意見,再報公司分管領導,處理完畢后統(tǒng)一匯總到管理處客戶接待員處記錄歸檔。
4.2.6一類投訴處理完畢后要形成案例分析,各部門進行學習培訓;二類投訴按《質量缺陷責任期內工程維修流程》進行處理,影響較大的問題則由保修辦以書面形式呈報上級領導,并跟進處理反饋結果;對于三類投訴由客戶接待員向業(yè)主進行相應的解釋,視投訴問題的具體情況、困難程度設法予以解決,對于無法解決的問題可與有關部門協(xié)商共同解決,無法解決的投訴應向業(yè)主做出有關解釋和說明并得到業(yè)主的理解。
4.2.7接受投訴的責任部門在《業(yè)主投訴/建議處理記錄表》上提出處理意見,并由各區(qū)域客戶服務人員簽名確認后報上級領導,每條信息后面都應有相關人員的簽名和日期。
4.2.8投訴處理的完成情況,須在《業(yè)主投訴/建議處理記錄表》中予以體現(xiàn),客戶接待員保存《工作聯(lián)系單》原件,責任部門保存附件。
4.2.9管理處負責投訴的分析和總結,有關的分析和總結作為管理評審的輸入信息。
4.3處理后的回訪
對業(yè)主的投訴處理后,由部門第一負責人或其委托人在3天之內以電話或上門的形式進行回訪,并在《業(yè)主投訴記錄表》上做好記錄。回訪工作的主要內容是:
4.3.1征詢業(yè)主對投訴的處理意見,檢查處理的效果。
4.3.2征詢業(yè)主對于以后防止出現(xiàn)類似問題的預防措施。
5、引用文件
**wy7.5.4-s01-01《質量缺陷責任期內工程維修流程》
6、支持記錄表格
**wy8.3-z01-f1《業(yè)主投訴記錄表》
《工作聯(lián)系單》
第14篇 金太陽物業(yè)管理公司企業(yè)文化
金太陽物業(yè)管理有限公司的企業(yè)文化
金太陽未來――打造中國樓宇物管的領航者
*品牌目標
通過資源整合,成為全國最優(yōu)秀的公眾物業(yè)管理樣板、公眾物業(yè)服務的代言人。
*市場目標
成為知名公眾物業(yè)項目擁有量馬鞍山第一。
*創(chuàng)新目標
建立以公眾物業(yè)管理為核心的標準化體系,并率先建立行業(yè)標準;提供成熟的大型活動保障服務、vip接待服務等特色服務產(chǎn)品,并建立行業(yè)標準;
*企業(yè)精神
團結敬業(yè) 開拓創(chuàng)新
*經(jīng)營理念
以人為本高效和諧
*指導思想
以創(chuàng)新為宗旨,以服務為手段,以品牌為目的
*服務準則
想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所急,竭誠為業(yè)主服務
*經(jīng)營目標
以高效的管理、高水平的服務,達到良好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益
*質量方針
規(guī)范管理,務實高效?！鞍踩?、文明、整潔、有序”
*質量目標
1、提高管理水平,導入iso9001國際質量管理體系,力求項目在接管的二至三年內達優(yōu);
2、提高人員素質,中層以上管理人員應逐步取得中級以上技術職稱,并持證上崗,注重開展多種形式的員工培訓工作;
3、業(yè)主滿意率達95%以上。
第15篇 物業(yè)管理公司概況范文
物業(yè)管理有限公司概況范文(十三)
河南**物業(yè)管理有限公司成立于1994年6月,是**住宅集團(中國)有限公司控股經(jīng)營的獨立法人企業(yè),是國家一級物業(yè)管理資質企業(yè),現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位。
公司位于鄭州市緯四路東段**廣場1層,現(xiàn)有職工300多名。主營業(yè)務有:**金水花園小區(qū)、城市花園小區(qū)、新天地桂園小區(qū)、森林半島小區(qū)、聯(lián)盟新城小區(qū)、各地市項目、**商務中心,管理面積150多萬平方米。物業(yè)類型有多層、高層、小高層住宅、別墅、多功能商務中心及商鋪等。
公司秉承“追求卓越、堅忍圖成”的企業(yè)精神,堅持“物業(yè)管理,盡善盡美”的質量方針和“預防污染,關愛環(huán)境;誠信守法,持續(xù)改進”的環(huán)境方針,上下一心,勵精圖治,積極致力于河南省的物業(yè)管理開發(fā)業(yè)務,并對河南省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展進行了積極的探索和有益的嘗試。經(jīng)過全體員工的共同努力,我公司管理的金水花園住宅小區(qū)、**城市花園住宅區(qū)和建苑小區(qū)住宅區(qū)先后獲得“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“河南省物業(yè)管理示范住宅大廈”、“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、“鄭州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的稱號。
為提高本公司的服務質量、管理水平,實現(xiàn)“決策科學化、管理規(guī)范化、經(jīng)營專業(yè)化”的企業(yè)發(fā)展道路,創(chuàng)造環(huán)保型的社區(qū)環(huán)境,使公司物業(yè)管理水平再上新臺階,公司決定全面貫徹iso9001:2000標準、iso14001:2004標準,建立本管理體系。
《管理手冊》是管理體系的基本文件,也是業(yè)主或第三方認證機構對公司管理體系進行審核的主要依據(jù)。
《管理手冊》經(jīng)批準頒布后,公司每年針對其適用性、先進性及實際運行情況進行評審,并修訂補充,以適應本公司管理體系不斷深化和發(fā)展的要求。
本公司通信地址:河南省鄭州市緯四路東段**廣場1層
郵政編碼:z
網(wǎng)址:wz
電話:z
傳真:z
第16篇 物業(yè)管理手冊發(fā)布令
《物業(yè)管理手冊》發(fā)布令
管理公司及下屬各公司全體員工:
我們務必牢記“質量是立身之本”、“服務關注細節(jié)”、“制度就是嚴格”的基本理念,并以此為己任,在物業(yè)服務中關注質量、關注細節(jié),嚴格執(zhí)行各項管理制度,以質取勝,至誠服務。
管理公司在《經(jīng)營管理制度》的基礎上,根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點和公司的實際情況進一步深化和完善了物業(yè)服務領域的管理制度,系統(tǒng)地形成本手冊及其支持文件。
本手冊作為管理公司在物業(yè)服務領域的綱領性文件,是所有與物業(yè)服務有關的管理和作業(yè)人員的工作準則,各級員工必須切實遵守本手冊的各項規(guī)定,為“國際**、百年企業(yè)”的宏偉愿景做出新的貢獻。
本手冊經(jīng)管理公司經(jīng)營管理委員會討論通過,于二○**年一月一日發(fā)布,自發(fā)布之日起實施。
此令。
