第1篇 物業(yè)管理公司董事會職權(quán)
物業(yè)管理有限公司董事會職權(quán)
(l)議定本公司的長遠規(guī)劃和經(jīng)營方針。并報上級公司審定。
(2)依據(jù)公司的長遠規(guī)劃與經(jīng)營范圍,討論和決定本公司的機構(gòu)設置、人員編制和職責范圍,并報上級公司備案。
(3)討論和通過公司的年度工作計劃和財務預算。
(4) 定和通過公司的年度工作報告與財務決算。
(5)提出公司董事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理以上管理人員的任免和獎懲的建議,報上級公司審定,討論和決定各部、室和管理處正副職人員的任免和獎懲。
(6)依據(jù)上級公司制定的工資政策和標準對本公司的工資標準進行制定和修定。
(7)討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設、思想建設等重大問題。
(8)討論和審核有關(guān)購買房屋、汽車、開工建設等以及在*萬以上的非生產(chǎn)性設備、物品及開支,并報上級公司批準。
(9)根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問題。
第2篇 某廣場物業(yè)管理處人員培訓計劃
**廣場物業(yè)管理處人員培訓計劃
培訓的意義:
l對員工進行不同階段的培訓,是圓滿完成委托管理目標的保證。
培訓的目標:
l培訓目標是在意識、知識、技能三方面加強和提高,改進員工的行為和表現(xiàn),培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。
通過系統(tǒng)的培訓,加強員工對管理服務的認識,改進工作態(tài)度,做到'服務第一,質(zhì)量取勝'。要求每個員工都做到'團結(jié)、奉獻、盡責、高效'。
培訓的方式:
l**廣場管理處員工培訓分三步進行,管理處將根據(jù)不同時期,不同情況,制定有針對性地培訓計劃。
第一步:崗前培訓
物業(yè)入伙前,管理處組織擬派員工并安排培訓課程,以便在最短的時間內(nèi)熟悉**廣場,同時樹立正確的服務意識。。
第二步:在職培訓
完成崗前培訓課程后,安排各級員工進入物業(yè)內(nèi)進行實地訓練,并配合物業(yè)入伙,令物業(yè)管理工作能夠全面開展,為業(yè)主及時提供高水準的服務。
第三步:提高培訓
在物業(yè)入伙后每三個月安排更新培訓,提高員工綜合素質(zhì)和服務技能,以適應物業(yè)行業(yè)發(fā)展。
培訓課程:
l管理處專業(yè)培訓:確保管理處正常及有效的運作。
(1)基本物業(yè)管理概況
(2)管理處的具體運作
l客戶服務培訓:掌握與客戶溝通的技巧、水平,達到星級酒店服務標準。
(1)客戶服務準則
(2)電話用語、禮貌培訓
(3)客戶接待禮儀
(4)客戶投訴
(5)客戶管理
l工程培訓:根據(jù)**廣場實際情況、安排具有針對性的培訓,確保設備運行正常。
(1)物業(yè)接管驗收
(2)二次裝修程序控制
(3)設備保養(yǎng)和維修
l保安培訓:針對寫字樓、商場、酒店式公寓等高層樓宇的特性,加強物業(yè)保安服務意識。
(1)保安準則及工作綱要
(2)保安儀表、行為及紀律
(3)處理投訴及對客戶的禮貌和態(tài)度
(4)保安消防裝備使用
(5)保安消防智能化系統(tǒng)的使用及維護
(6)緊急情況的處理辦法
(7)火災事故的處理辦法
(8)車輛、人員出入控制
(9)事故紀錄
(10)法律、法規(guī)
(11)隊列操練
l清潔綠化培訓:掌握清潔綠化標準和檢查方法
(1)清潔流程和標準
(2)清潔、綠化器材和物料
(3)檢查標準
(4)綠化管理
第3篇 物業(yè)管理處經(jīng)理助理崗位責任制
管理處經(jīng)理助理是在管理處經(jīng)理的直接領導下,協(xié)助經(jīng)理按照《條例》、《委托管理合同》等有關(guān)文件要求及根據(jù)管理處的實際情況完成各項工作,其職責如下:
一、堅持高質(zhì)量、高標準,嚴格按照公司iso9002質(zhì)量體系要求,制定本住宅區(qū)各類工作人員的作業(yè)程序及考核評分標準和獎懲措施,經(jīng)管理處主任批準后組織實施。
二、協(xié)助管理處經(jīng)理制定和完善管理規(guī)章制度,監(jiān)督、檢查各項工作質(zhì)量,確保按公司iso9002質(zhì)量體系要求落實各項工作。
三、負責對分管業(yè)務工作的安排、實施及檢查工作,及時向經(jīng)理匯報工作的質(zhì)量和進度。
四、根據(jù)員工和管理工作的需要,修訂員工崗位職責和作業(yè)標準。督導實施員工的教育培訓計劃,使全體員工達到隊伍技能過硬、作風過硬、思想品德過硬和工作紀律過硬,提高實際工作能力。
五、負責組織市、省及國家級優(yōu)秀管理住宅小區(qū)的評選申報工作和組織實施工作,切實提高住宅區(qū)的管理服務水平。
六、切實抓好住宅區(qū)宣傳教育和社區(qū)文化工作,提高業(yè)主住戶的文化修養(yǎng)和道德水準。
七、協(xié)助開展與住戶溝通工作,接待住戶來訪,處理住戶投訴,并做好相關(guān)記錄。
八、定期組織員工開展業(yè)余文體活動,抓好員工后勤生活,倡導在平凡的工作崗位上,做出不平凡的事跡。
九、協(xié)助經(jīng)理做好員工的工作效績的考核工作。
十、負責保潔班的業(yè)務指導工作。
十一、負責監(jiān)督管理處文件資料的收集、分類及歸檔工作,檢查各類質(zhì)量記錄。
十二、負責監(jiān)督倉庫管理工作,審批《物資領借用單》,嚴格控制管理處物資的出庫程序。
十三、協(xié)助經(jīng)理安排每月夜間查崗人員,并將查崗結(jié)果記錄在案,在一周內(nèi)上報品質(zhì)部備案,同時對查崗情況進行通報。
十四、每半年發(fā)放并收集《住戶意見調(diào)查表》,將住戶反饋信息統(tǒng)計匯總給部門經(jīng)理,以改進服務質(zhì)量。
十五、完成管理處經(jīng)理交辦的其他任務。
第4篇 萬科物業(yè)儲備隊管理紀律要求
vk物業(yè)儲備隊管理紀律要求
一、目的:
建立、培養(yǎng)一支有紀律的安全管理員隊伍,規(guī)范安全員言行舉止,明確管理要求。
二、范圍:
適合人力資源部儲備隊
三、方法和控制:
到崗安全員必須明確管理要求,并嚴格遵守儲備基地管理紀律要求。
由儲備基地負責人監(jiān)督執(zhí)行。
3、1服從命令,聽從指揮;嚴守紀律,嚴格要求;
3、2團結(jié)一致,維護榮譽;團結(jié)同事,互幫互助;
3、3物品統(tǒng)一,擺放整齊;儀容儀表,整齊干凈;
3、4維護公共衛(wèi)生,保持宿舍干凈嚴禁破壞清潔;
4、5愛護集體物品,嚴禁破壞物品損壞照價賠償;
4、6做到勤儉節(jié)約,人走燈滅嚴禁長明燈長流水;
3、7遵守軍訓紀律,認真糾正動作做到令行禁止;
3、8遵守培訓紀律,認真聽講勤于思考做好筆記;
3、9遵守請假銷假,必須按時歸隊嚴禁不假外出;
3、10 離職手續(xù)辦理,當日清理宿舍物品不得過夜;
第5篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系
物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理體系
1總要求
公司按照iso9001:2000標準的要求,結(jié)合物業(yè)管理業(yè)務特點,建立質(zhì)量管理體系,通過對質(zhì)量管理體系的實施保持和持續(xù)改進,滿足顧客需求,為社會提供優(yōu)質(zhì)服務。
為滿足顧客不斷增長的需求和期望,確保質(zhì)量管理體系的充分性、適宜性和有效性,公司按照iso9001:2000的要求,對與質(zhì)量管理有關(guān)的過程及內(nèi)容以及這些過程之間相互聯(lián)系、相互作用的關(guān)系進行識別和確定,建立相應的辦法予以管理和控制。
1.1公司通過對物業(yè)管理業(yè)務的了解、服務內(nèi)容的確認以及服務提供的設定,對從服務提供標準的建立及服務提供所需的全過程和影響服務質(zhì)量的活動包括管理、策劃、資源提供、產(chǎn)品提供、測量等每一個內(nèi)部活動進行識別,確定質(zhì)量管理體系中所需的每一過程。
1.2通過對各相關(guān)過程之間的相互作用和相互聯(lián)系進行分析,明確彼此間的關(guān)系,建立'質(zhì)量手冊'、'程序文件'、'作業(yè)指導書'、'工作流程圖'和其他內(nèi)部管理規(guī)章制度等質(zhì)量體系文件對各過程以及過程之間的順序、相互聯(lián)系和相互作用的關(guān)系進行管理。
1.3為確保質(zhì)量體系各過程的有效運行和受控,根據(jù)顧客需求、有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定以及行業(yè)的標準和要求,對質(zhì)量體系的每一個過程建立相應的過程運行控制辦法及檢驗和驗收的準則,通過制定相應的程序、作業(yè)指導書和規(guī)章制度等書面化的文件將這些過程控制的辦法、服務檢驗和驗收的準則予以明確并確保得以落實和實施,根據(jù)實際情況的變化及時調(diào)整和更新,以確保有關(guān)方法和準則的有效性。
1.4通過對質(zhì)量體系中各個過程的運行狀況和運行結(jié)果的測量、分析和評估,明確各過程有效運行和控制過程運行所需的有關(guān)資源和信息,通過完善的招聘培訓體系和后勤服務系統(tǒng)確保公司各個部門和崗位都配備有適宜的工作人員和過程運行所需要的設備設施及工作環(huán)境等必備資源;建立信息的流通傳遞和內(nèi)部溝通制度,確保信息傳遞的及時、準確,支持過程的有效運行。
1.5通過內(nèi)部質(zhì)量審核和管理評審等活動對公司質(zhì)量管理體系的運作進行評估,針對服務行業(yè)的特點,公司建立對服務人員、服務規(guī)范和服務過程,包括對供方人員、方法和服務提供過程進行測評和控制的有關(guān)程序、作業(yè)指導書和各類規(guī)章制度,對質(zhì)量體系的各個過程進行測量、分析和監(jiān)控。
顧客的滿意是公司測量質(zhì)量體系各個過程有效運行的重要尺度,公司通過定期對顧客滿意度的測評,圍繞實現(xiàn)顧客滿意對質(zhì)量體系的各個過程進行分析改進,以確保體系實施的保持和有效運行。
1.6公司建立書面化的程序?qū)Ω鬟^程策劃結(jié)果的執(zhí)行、糾正預防措施的實施和持續(xù)改進進行管理和控制,確保以上各個過程得以實施,保證質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進。
2文件要求
2.1總則
公司質(zhì)量管理體系文件包括:
a)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標;(詳見本手冊)
b)質(zhì)量手冊;
c)iso9001:2000標準要求的程序文件;
d)公司為保證質(zhì)量管理活動有效運行,保證所有過程得以有效策劃、運作和控制所需的各類程序文件、通用作業(yè)指導書、各類管理規(guī)章制度、工作標準(崗位責任和任職要求等)以及各部門作業(yè)指導書和部門運作管理所需的各類規(guī)章制度和、其他針對特定產(chǎn)品、項目或合同編制的質(zhì)量。
e)計劃等文件。
f)iso9001:2000標準要求的質(zhì)量記錄;公司為確保質(zhì)量管理活動有效運行和為采取糾正預防措施以及為保持和改進質(zhì)量管理體系提供信息而規(guī)定的各類質(zhì)量記錄等;
2.2質(zhì)量手冊
公司按照iso9001:2000標準的要求建立和保持本質(zhì)量手冊,質(zhì)量手冊是公司質(zhì)量管理體系文件的最高層文件。手冊規(guī)定了公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標,描述了公司組織架構(gòu),明確了組織內(nèi)有關(guān)的職責和權(quán)限,界定了質(zhì)量管理體系的范圍。手冊還明確了質(zhì)量管理體系中各個過程的順序、相互的作用和關(guān)系,規(guī)定了過程運作的要求、管理和監(jiān)控的方法準則,以及所引用的程序文件、作業(yè)指導書和外來的標準、規(guī)定等相關(guān)的文件。
2.3文件控制
公司建立程序?qū)|(zhì)量體系過程所需文件的編制、批準、發(fā)放、使用、更改及修訂、作廢回收和標識等過程予以管理和控制。
a)所有質(zhì)量管理體系所需的文件,包括質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導書、公司管理規(guī)定及部門管理規(guī)定等在發(fā)布前,必須確保規(guī)定的充分性和適宜性。
b)文件規(guī)定應與實際運作保持一致,當有嚴重的不適應或不合格發(fā) 生,質(zhì)量體系有變化或質(zhì)量方針、質(zhì)量目標發(fā)生變化,服務對象有所改變或有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)的標準和規(guī)定發(fā)生變化時,需對相關(guān)文件進行評審和更新,并經(jīng)再次的審核和批準后才能發(fā)布使用。
c)建立程序,規(guī)定適當?shù)姆绞綄|(zhì)量管理體系運行過程所需的所有文件的修改和現(xiàn)行修訂狀態(tài)進行標識和指示。
d)對文件的發(fā)放進行管理和控制,確保所有文件使用場所可獲得適用文件的有效版本。
e)建立有關(guān)文件編制和編號的管理規(guī)定,確保所有文件清晰可辨,易于識別。
f)對于所有外來文件,包括國家及行業(yè)的標準和規(guī)定,有關(guān)法律法規(guī)以及發(fā)展商/業(yè)主提供的有關(guān)物業(yè)的各類圖紙、資料等,建立相應規(guī)定進行識別、管理和控制,在有關(guān)資料發(fā)生變化(包括作廢)時應及時對存檔資料進行更新。對于這一類外來文件的發(fā)放,直
g)接使用或間接引用,需經(jīng)有關(guān)人員認可和確認。
h)對作廢文件的處理辦法予以明確規(guī)定,包括及時從文件使用場所將作廢文件收回、防止作廢文件遺留在外和對需要保留的作廢文件采取適當?shù)姆绞竭M行標識和隔離等規(guī)定,確保作廢文件不會在非預期的情況下進行使用。
2.4質(zhì)量記錄的控制
為提供公司質(zhì)量體系符合要求和有效運行的證據(jù),公司建立和保持質(zhì)量記錄,通過對質(zhì)量記錄的標識、貯存、保護、檢索、保存期限和處置制定相應的規(guī)定,確保質(zhì)量管理體系過程有關(guān)的記錄保持清晰,易于識別和檢索。
各崗位人員認真、清楚地做好各類記錄并予以妥善保管;需歸檔保存的內(nèi)容,由各部門文件管理員統(tǒng)一收集、歸檔保存;來自分承
包方的質(zhì)量記錄也成為這些資料的組成部分。
本公司質(zhì)量記錄包括以下幾類:
a)組織架構(gòu)
b)服務策劃的記錄
c)服務提供過程的記錄
d)對過程監(jiān)視測量和評審的記錄
e)批準的合格供應商名單
f)合同評審的記錄
g)內(nèi)部質(zhì)量審核情況記錄
h)顧客滿意度調(diào)查和測評的結(jié)果
i)管理評審報告
j)顧客投訴/建議記錄
k)各類緊急事件記錄
l)培訓記錄
m)不合格處理的記錄
n)采取的糾正和預防措施的記錄
2.5支持性文件
jsnhwy0-01 《文件控制程序》
jsnhwy0-02 《質(zhì)量記錄控制程序》
第6篇 新城物業(yè)管理整體設想及策劃
新城國際物業(yè)管理整體設想及策劃
一、物業(yè)管理的定位
【**新城國際】由杭州****地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設,位于杭州市錢江新城內(nèi),東至富春江路,南臨慶春東路,西與錢江路,北依錢潮路。物業(yè)類型由高層住宅、商鋪、商場綜合辦公樓組成,總用地面積59152平方米,總建筑面積184972.27平方米,總戶數(shù)736戶。
在今后的物業(yè)管理中,我們將倡導以人為本的服務理念,融入星級酒店的服務方式,努力將酒店式服務體現(xiàn)在物業(yè)管理服務的各個區(qū)域、各個時段和各個環(huán)節(jié),貫穿于物業(yè)管理服務的全過程。我們將利用園區(qū)的一切資源和能力向業(yè)主提供力所能及的服務。除物業(yè)管理一般的活動外,充分考慮物業(yè)的情況,以豐富的布置、多彩的主題活動、繽紛的氛圍,組織一些不同主題的沙龍、晚會,是業(yè)主與業(yè)主之間溝通交流的新天地。同時,始終遵循'可持續(xù)發(fā)展'與'人與自然和諧相處'的生態(tài)價值觀,倡導綠色、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的生活方式,倡導環(huán)保裝修、實行垃圾分類處理并輔以節(jié)水、節(jié)能及社區(qū)綠化等措施,營造一個安全、文明的健康園區(qū)。
我們要使園區(qū)內(nèi)的各項硬件配套設施充分利用,同時加強園區(qū)軟環(huán)境的建設,務求通過我們的管理與服務,使業(yè)主的需求都能得到滿足,并使園區(qū)的各項配套設施都能做到'物盡其用',不使開發(fā)商的投資有絲毫的浪費。
二、管理目標
一年內(nèi)達到杭州市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務達標考核標準。
兩年內(nèi)達到杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈標準。
三年內(nèi)達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈標準。
業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務的綜合滿意率達到95%以上。
三、管理模式
在【**新城國際】的管理中,我們擬采用事業(yè)部的管理模式,實行經(jīng)理負責制。由物業(yè)經(jīng)理總體負責管理處各項日常事務和對外協(xié)調(diào)、聯(lián)絡工作。下設綜合管理部、客戶服務中心、工程部、保安部,根據(jù)不同物業(yè)類型開展有針對性的服務工作。
四、管理特色
人員管理
1、一站式服務--業(yè)主只需將他的需求告訴綠城物業(yè)【宋都新城國際】物業(yè)管理處的任何一位員工,都將迅速進入一套嚴密、高效的處理程序,以期為業(yè)主提供最為便捷之服務。
2、零打擾服務--綠城物業(yè)員工各項工作的開展,以盡可能不打擾業(yè)主正常工作與休息為基礎,努力實現(xiàn)零打擾。
氛圍管理
針對本物業(yè)的特點,綠城物業(yè)擬從外圍著手,由外及里,開展'氛圍營造'工程。突出高檔、簡潔的氛圍;保安形象和禮貌禮儀的高標準要求,借以提升外部形象;有序的車輛行駛、停放管理;到位、凸顯文化氣息和綠化點綴并不斷更新等等。
設立客戶服務中心
結(jié)合【**新城國際】的物業(yè)實際情況,設置客戶服務中心,提供12小時服務,做到業(yè)主需求、意見和建議的收集、處理、反饋、回訪渠道暢通,使客服中心真正成為物業(yè)管理服務的窗口。
物業(yè)交付特色
【**新城國際】總建筑面積為184972.27平方米,總戶數(shù)為736戶,物業(yè)為一次性集中交付,只有在大量的人力和物力的支持下,交付的各項工作才能順利完成。結(jié)合我司春江花月、上海綠城等大型樓盤交付的經(jīng)驗,在物業(yè)交付前做好充分準備,編制詳細的交付方案,并將得到公司的大力支持。在【**新城國際】交付時公司將抽調(diào)大批工作人員協(xié)助交付,這將是【**新城國際】交付順利完成的重要保證。
五、管理措施
我司通過對【**新城國際】的實地踏勘以及對該園區(qū)基礎資料的掌握、周邊基礎配套與地理環(huán)境的分析,結(jié)合園區(qū)不同物業(yè)類型的特色,認為在今后【**新城國際】的物業(yè)管理服務中,尤其要抓好以下幾個重點工作。
強調(diào)安全第一和預防為主的原則。
(一)安全管理是住宅及辦公樓物業(yè)管理工作的重中之重。園區(qū)的安全保衛(wèi)工作,不僅涉及業(yè)主的財產(chǎn)及人生安全,還涉及客戶的商業(yè)機密。由于本物業(yè)的物業(yè)類型豐富,我們將對不同類型物業(yè)采取不同的保安模式。
(二)園區(qū)的安全管理主要包括三個方面,一是消防安全,二是治安防范,三是及時處理各類突發(fā)事件。
1、在消防安全方面,強調(diào)預防為主,防大于治,不斷消除和整治各種消防隱患。
2、在治安防范方面,根據(jù)園區(qū)特點,從全面布防、全員防范的觀點出發(fā),利用技防硬件,走'人防、技防'相結(jié)合的路線,將可能出現(xiàn)的治安問題杜絕在萌芽狀態(tài)。
3、在應急事件處理方面,做到有預見性、有方案、有組織、有演練,做到處事不驚、處驚不亂、應對有方,通過突發(fā)事件和異常情況處理方案的編制,防患于未來。
維護住宅的私密性,保障辦公樓的機密性。
(一)周密策劃,充分利用我司接管多種物業(yè)的管理經(jīng)驗,參照國內(nèi)外先進的管理模式,拓展思路,制訂出適合本園區(qū)特點的管理制度和方案。
(二)在加強員工職業(yè)素質(zhì)訓練的基礎上,加強思想教育,樹立員工的保密意識、維護寫字樓業(yè)主形象意識和為業(yè)主服務的意識,提升高檔物業(yè)的形象。
(三)加強園區(qū)管理,創(chuàng)造有序的住宅生活環(huán)境,營造親切、嚴謹、開放、通達的辦公氛圍。
做好設施設備的日常維修養(yǎng)護,確保正常運行。
(一)建立一支穩(wěn)定的高素質(zhì)的工程技術(shù)人員隊伍。擬采取公司內(nèi)部選派和外部招聘相結(jié)合的方式,由專業(yè)人員組成工程部,做好設施設備的日常維修養(yǎng)護服務和有償維修服務。
(二)建立技術(shù)設備資料檔案庫,完善接管驗收程序,收集必要的圖紙資料,為后期工作奠定基礎。此外,通過工程技術(shù)人員早期介入的形式,提前熟悉設施設備與管線。
(三)充分利用公司工程技術(shù)力量。經(jīng)過多年的運作,我司已經(jīng)成立了工程技術(shù)部和維修中心,并已和多家專業(yè)公司建立了長期合作的關(guān)系。在寫字樓的日常管理中,我司將充分利用公司的工程技術(shù)力量和外部資源,進一步降低日常維修養(yǎng)護的成本。
專業(yè)保潔,創(chuàng)建整潔的環(huán)境
(一)當今社會,人們?nèi)找孀⒅乜諝赓|(zhì)量與環(huán)境指標。因此,保潔工作是園區(qū)形象的重要體現(xiàn),關(guān)乎園區(qū)的外在形象,直接影響業(yè)主的生活與工作狀態(tài)。整潔的環(huán)境不僅是健康的需要,還能使人賞心悅目,提高工作效率。
(二)做好前期'開荒'。在園區(qū)交付前一個月左右,我司將從公司保潔中心抽調(diào)專業(yè)人員,協(xié)助管理處做好園區(qū)'開荒'工作,為以后的日常保潔打下良好的基礎。
(三)嚴格執(zhí)行服務計劃,落實各項檢查制度。我們將根據(jù)園區(qū)具體情況,制訂詳盡的作業(yè)計劃,詳細規(guī)定保潔標準和頻次。
兼顧局部與全體、動態(tài)與靜態(tài)的管理與服務
(一)由于本園區(qū)物業(yè)類型的特殊性,我們在為辦公樓業(yè)主提供完善服務的同時,也要為住宅業(yè)主提供溫馨、舒
適、安全的生活環(huán)境。
(二)針對住宅、辦公樓的功能不同,進行服務上的合理分割,設立住宅與辦公樓服務區(qū),保持相對獨立。保證住宅區(qū)域的舒適、安靜和辦公樓區(qū)域的專業(yè)、高效。
(三)在對園區(qū)配套設施的利用上,也要根據(jù)物業(yè)區(qū)域的不同,有效利用、合理使用。
完善配套服務,強化服務質(zhì)量。
(一)為增強辦公樓的服務功能,滿足住宅區(qū)域業(yè)主的需要,在今后的管理中,我司除充分利用園區(qū)原有配套外,還將不斷完善各種配套服務,給園區(qū)業(yè)主提供便利。
(二)拓寬服務內(nèi)容,滿足各類業(yè)主的需求。為業(yè)主解決日常生活問題,我司還將提供委托代辦服務,如:代訂機票、車票,代理房屋租賃與轉(zhuǎn)讓,個人行李托運,出租車預約服務,代訂報刊雜志、鐘點工、洗衣服務等。
第7篇 a物業(yè)公司管理者代表任命書
e物業(yè)公司管理者代表任命書
為了貫徹執(zhí)行iso9001∶2000《質(zhì)量管理體系-----要求》,加強對質(zhì)量管理體系運作的領導,特任命 ******為我公司的管理者代表。
管理者代表的職責是:
1、確保質(zhì)量管理體系所需的過程得到建立、實施和保持;
2、向總經(jīng)理報告質(zhì)量管理體系的業(yè)績和任何改進的需求;
3、確保在整個公司內(nèi)形成滿足業(yè)主要求的意識;
4、就質(zhì)量管理體系有關(guān)事宜進行內(nèi)外部聯(lián)絡;
5、組織、指揮、監(jiān)督、協(xié)調(diào)各部門體系的運作。
總經(jīng)理:zz
20**年11月*日
第8篇 物業(yè)管理投標申請人資格預審文件
1、招標邀請書
2、投標意向書
3、企業(yè)簡介(1000字以上)
4、營業(yè)執(zhí)照(復印件)
5、資質(zhì)證書(復印件)
6、管理業(yè)績( 管理項目、物業(yè)類型、面積、獲獎證書情況)
7、法定代表人簡介、從業(yè)資格證書
8、擬定管理處負責人簡介、從業(yè)資格證書
9、投標聯(lián)系人、電話
請投標單位務必于**年**月**日前將上述資料按順序裝訂成冊并送交***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(*路7號)客服部。
第9篇 達能物業(yè)管理公司企業(yè)文化闡述
企業(yè)理念:創(chuàng)新決定未來,思路決定出路。
觀念決定進退,細節(jié)決定成敗。
服務宗旨:規(guī)范管理、親情服務、創(chuàng)建和諧社區(qū)。
經(jīng)營理念:專業(yè)、專注、社會和經(jīng)濟效益并重。
團隊精神:愛崗敬業(yè)、團結(jié)協(xié)作、勇于拼搏、開拓創(chuàng)新。
管理目標:管理制度化、工作程序化、服務規(guī)范化、質(zhì)量標準化、培訓考核系統(tǒng)化。
企業(yè)口號:讓我們的心、我們和業(yè)主的心貼的更近。
角色三定位
做事業(yè):將公司作為自已人生的歸宿。
這一類人講奉獻、講業(yè)績、講學識,與公司同成長,共命運,為自已贏得一生的事業(yè)。
找職業(yè):將公司作為自已發(fā)展的平臺。
這一類人具備專業(yè)水準,講創(chuàng)新、講執(zhí)行、為公司建功立業(yè),為自已贏得財富。
找工作:將公司作為自已生存的依靠。
這一類人不能完全溶入公司文化,徘徊在團隊的邊緣,在這一階段,不進則退,不入則出。
五講:
講創(chuàng)新:創(chuàng)新分為管理創(chuàng)新與技術(shù)創(chuàng)新,創(chuàng)新的體現(xiàn)是提高效率和節(jié)約成本。
創(chuàng)新的人是公司的開拓性人才,只有創(chuàng)新的人才能在公司得到超常的發(fā)展和回報。
創(chuàng)新就是競爭力,只有創(chuàng)新的人才能達到人生的高度,達到事業(yè)的頂峰。
講創(chuàng)新就是講自已在工作中改進策略、改進方法、改進流程,提高效率的事跡。
講業(yè)績:業(yè)績是指創(chuàng)造有形經(jīng)濟利潤或無形價值,業(yè)績的體現(xiàn)是使公司獲利或獲益。
創(chuàng)造業(yè)績的人是公司的支柱性人才,只有創(chuàng)造業(yè)績的人才能在公司得到歸宿和厚報。
業(yè)績是個人能力的直接體現(xiàn)和最終證明,有能力的人永不會淘汰。
第10篇 物業(yè)綠化管理程序
物業(yè)綠化管理控制程序
1.0目的
加強綠化植物養(yǎng)護,確保綠化植物正常生長,為業(yè)主和住戶提供空氣清新、優(yōu)美的園林環(huán)境。
2.0范圍
適用于公司物業(yè)管理轄區(qū)的綠化養(yǎng)護服務。
3.0職責
3.1 綠化員負責管轄范圍內(nèi)綠化養(yǎng)護工作的具體實施。
3.2 綠化班長負責綠化工作的安排和現(xiàn)場巡視。
3.3 環(huán)潔部主管負責編制綠化植物年度養(yǎng)護計劃,并組織實施;每周對綠化工作檢查一次,并填寫《綠化巡檢記錄表》。
3.4 管理處主任負責審批綠化植物年度養(yǎng)護計劃;每月對綠化工作檢查一次,并填寫《綠化巡檢記錄表》。
3.5 品質(zhì)督導負責每月對綠化工作進行抽查,并將檢查結(jié)果填寫到《管理服務檢查情況匯總表》。
3.6 綜合部負責綠化植物的標識。
4.0定義
4.1 喬木:指有明顯主干,生長高度能超過2米以上的樹木,如:行道樹、孤植樹等。
4.2 灌木:指無明顯主干,生長高度在2米以下的樹木。
4.3 地被植物:指貼地或匍匐生長的植物,包括草坪、藤本植物等其它草本植物。
4.4 種植:指將被移栽的植物按要求栽種于新地的操作。
4.5 移植:指在種植成活后的植株還需移動到其它位置以達到綠化、設計效果的栽植操作。
5.0工作程序
5.1 綠化工作是物業(yè)服務質(zhì)量的重要窗口,是關(guān)鍵服務工作之一。環(huán)潔部主管根據(jù)本物業(yè)小區(qū)的地形、地貌特點,編制綠化工作方案、綠化工作應做到:
a) 小區(qū)公共綠地庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布,花壇、樹木、建筑小品配置得當;
b) 新建小區(qū)公共綠地達到人均1平方米以上,歸區(qū)改造的小區(qū)人均綠地不低于0.5平方
米;
c) 綠地管理及養(yǎng)護措施落實,無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。
5.2 環(huán)潔部主管組織相關(guān)人員編制綠化喬木、灌木、草坪的種植、整形、修剪、補種、施肥、
除草、病蟲防治的作業(yè)指導書,包括各環(huán)節(jié)的服務規(guī)范、服務提供規(guī)范、各種設備機具的使用操作規(guī)程及綠化檢驗標準檢驗方法,經(jīng)管理者代表批準后執(zhí)行。各綠化人員嚴格有關(guān)作業(yè)文件操作服務。
5.3 綠化人員要求,應編制《綠化服務人員任職要求和崗位職責》對綠化各崗位人員的年齡、身體狀況、文化、工作經(jīng)歷、技能做出規(guī)定,經(jīng)管理者代表批準后執(zhí)行綠化作業(yè)技能較強屬關(guān)鍵過程,每年對綠化人員進行定期技能培訓,技能鑒定合格才能上崗。
5.4 每日綠化作業(yè)結(jié)束操作人員應填寫《環(huán)潔部工作日志》記錄作業(yè)內(nèi)容和具體數(shù)據(jù),對各種花草樹木的種植管理做到對其質(zhì)量可追溯性。
5.5 綠化的消殺(病蟲防治)參照《環(huán)境消殺控制程序》執(zhí)行,噴灑農(nóng)藥的濃度劑量符合有關(guān)標準,農(nóng)藥空瓶按規(guī)定集中送有資格部門無害化處理。
5.6綠化修剪:注意一觀察二修剪三處理;草坪高度不得高于15cm,修剪后的草坪高度為5-10cm,并遵守1/3原則。
5.7綠化澆灌:不干不澆,澆則澆透;夏秋季澆灌水的時間一般是早晨,春冬季澆水時間一般為午后。
5.8綠化施肥:勤施薄施。
5.9 外包綠化的管理,綠化負責人對外包綠化服務加強監(jiān)督檢查,確保外包服務也應按公司有關(guān)作業(yè)文件操作,其綠化質(zhì)量達到要求才能驗收,否則重新種植修剪等服務。
5.10 綠化植物的標識按《服務提供控制程序》規(guī)定實施。
6.0支持/相關(guān)文件
《服務提供控制程序》
《環(huán)境消殺控制程序》
《環(huán)潔部工作手冊》
《城市綠化工程施工及驗收規(guī)范》cjj/t82-99
綠化植物花草種植修剪養(yǎng)護管理消殺作業(yè)指導書
7.0記錄
《環(huán)潔部工作日志》
《消殺工作記錄表》
《綠化巡檢記錄表》
第11篇 國際星河物業(yè)管理處管理組織機構(gòu)
星河國際物業(yè)管理處管理組織機構(gòu)
1.織機構(gòu)的設置原則:
內(nèi)外分工、職責分明、相互協(xié)調(diào)、有效監(jiān)督。
1.1針對星河國際的特點和為業(yè)主提供高水準'星級'服務的需要,將管理分為樓宇內(nèi)部、外部管理兩大部分,推行'客戶助理'負責制,實行責任到人、分棟包干。即:每幢大樓內(nèi)部所有問題由'客戶助理'全面負責;大樓外部管理及大樓安全、消防、車輛管理由保安部負責。(便于以后實行保安外包工作)
1.2清潔、綠化工作外請專業(yè)公司,客戶部負責監(jiān)督。
1.3客戶的日常維修可用電話報修到客戶服務中心或本幢大樓的'客戶助理',經(jīng)過客戶服務中心統(tǒng)一用電腦編出維修單,由維修服務中心打印維修單后安排技工在規(guī)定的時間內(nèi)完成;用戶室內(nèi)的由用戶驗收,公共區(qū)域的由'客戶助理'負責監(jiān)督和驗收。
每項工作做到:有安排--落實--監(jiān)督的循環(huán)過程。
2.各部門職責及人員配備
良好的組織機構(gòu)是實行一流管理的基礎,管理隊伍應實現(xiàn)人員精煉,辦事高效,既要避免職責不分、相互推諉,又要避免部門過多浪費人力資源。
管理處架構(gòu)配備人員:
2.1管理處:2人設正、副經(jīng)理,
2.2辦公室:6人
2.2.1辦公室主任(管理處副經(jīng)理兼)0人,
2.2.2財務,出納(3人):
2.2.3人事,內(nèi)務(3人):
2.3客務部:32人
2.3.1客戶部主管1人,
a.監(jiān)督、檢查、指導服務中心工作,定期進行考核。
b.辦理用戶搬入、遷出、公司水牌制作及室內(nèi)裝修報批、驗收等手續(xù)。
c.監(jiān)督、檢查、指導服務中心工作,定期進行培訓和考核。
d.處理用戶投訴,定期將收集的用戶意見和建議反饋至職能部門改進工作,對服務工作質(zhì)量進行跟蹤回訪。
e.檢查公共設施運行狀況,監(jiān)督工程維修單的完成情況。
f.監(jiān)管綠化承包商的綠化養(yǎng)護工作;月末對綠化承包商的工作做綜合評估。
j.監(jiān)管清潔公司清潔衛(wèi)生工作;月末對清潔公司的工作進行綜合評估。
2.3.2客戶服務中心4人,
a.負責服務中心的日常內(nèi)務,文件的收發(fā)、存檔、打印工作。
b.受理用戶投訴,做好投訴記錄,并及時報告主管。
c.負責處理公共設施和用戶室內(nèi)報修工作,及時將工程維修內(nèi)容輸入電腦,并通知維修中心跟進。
d.每日檢查工程維修單的完成情況,監(jiān)督客戶助理的工程驗收工作。
e.負責服務中心各類鑰匙的保管工作。
f.定期校對小區(qū)用戶的聯(lián)系資料。
g.為用戶提供有關(guān)小區(qū)管理的咨詢服務。
h.負責辦理所有《放行條》的有關(guān)手續(xù)。
2.3.3客戶助理27人,
a.負責大樓的巡查工作。
b.檢查、監(jiān)督管轄區(qū)域內(nèi)清潔公司清潔工作。
c.檢查監(jiān)督管轄區(qū)域各設備、設施運行情況。
d.檢查監(jiān)督用戶室內(nèi)裝修,處理違規(guī)裝修。
e.負責同用戶的溝通工作,接待用戶投訴,受理用戶的服務要求,為用戶提供有關(guān)管理的咨詢服務。
f.負責物品出入的管理工作,按《物品放行規(guī)定》管理用戶物品放行。
g.協(xié)助主管處理突發(fā)事件和保安部的治安消防工作。
h.負責各項開源節(jié)流措施的落實工作。
2.4工程部:21人
2.4.1工程主管1人,
a.負責組織開展小區(qū)工程設備的維修、養(yǎng)護、運行、管理。
b.負責制定工程管理制度和設備操作程序。
c.負責洽談、評詁、監(jiān)督工程外判項目,組織對外判工程的質(zhì)量驗收。
d.負責審核用戶的室內(nèi)裝修。
e.制定備倉計劃,協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件
f.負責各類圖紙和資料的收集、分類。
2.4.2維修領班2人,
a.安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。
b.負責跟進工程單的作業(yè)情況。
c.做好技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。
d.負責監(jiān)督、跟進相關(guān)外判工程的進展情況。
e.及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況.
2.4.3維修技工18人,
a.具體執(zhí)行工程設備設施的運行、保養(yǎng)、維修。
b.按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進行下列工作:
(1)對設備實行常規(guī)保養(yǎng)和維修。
(2)監(jiān)管設備的運行。
(3)為用戶提供維修、安裝服務。
(4)填寫好各種原始記錄。
2.5保安部:43人
2.5.1保安主管1人,
a.負責小區(qū)的安全、消防工作。
b.負責制定小區(qū)治安消防工作計劃,組織實施各項安全防范措施。
c.組織處理在小區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大治安案件和事故。
d.組織消防檢查、訓練、演習,處理重大消防事故。
2.5.2保安領班4人
a.負責安排本班各項具體工作。
b.監(jiān)督本班員工執(zhí)行上級各項工作指令及公司規(guī)章制度。
c.檢查本班各崗工作情況,及時糾正工作偏差。
d.做好保安器材的交接和保管工作。
e.處理一般治安消防事故,及時將重大消防問題報告保安主管。
f.負責記錄本部各班每日工作情況,并及時向主管匯報。
2.5.3停車場收費崗6人,
a.負責收費室電視屏幕的監(jiān)視工作。
b.負責按照電腦收費程序?qū)ν７跑囕v收費。
c.協(xié)助帶車崗保安員維護車場的治安消防秩序。
d.做好當值期間的各項情況記錄。
2.5.4安全監(jiān)控中心8人,
a.負責監(jiān)控中心電視屏幕及消防監(jiān)測設備的監(jiān)視工作。
b.發(fā)現(xiàn)異常情況和可疑人員及時報告,并通知巡邏保安員到現(xiàn)場查看。
c.負責監(jiān)控錄像帶的管理工作。
d.發(fā)現(xiàn)火警立即報告并按報警程序處理。
2.5.51/f外圍崗6人×3=18人
,
a.負責維持廣場行人秩序,保證各出入口暢通。
b.負責禁止機動車在廣場范圍內(nèi)行駛或停泊。
c.負責控制衣冠不整或攜帶危險品者進入小區(qū)。
d.協(xié)助指引貨物出入搬運。
e.協(xié)助指引車輛進入停車場。
2.5.6停車場帶車崗保安員6人
a.負責指揮引導進出車輛,安排進入的車輛停放在指定車位。
b.負責巡查車輛及車場設施情況,做好車況記錄,對有損傷車輛請司機簽名確認。
c.負責檢查車場消防器材,保持消防通道的暢通。
d.負責車場的安全管理,維持車場秩序,嚴禁閑雜人員進場。
2.6會所:17人
2.6.1會所主管(1)人,
2.6.2商務會計(5)人,
2.6.3休閑會所(5)人,
2.6.4泳池(6)人,
第12篇 物管培訓:物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)
一、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設置的要求
物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的設置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標服務,它的設置應滿足以下四個基本要求:
(一)具備服務性的功能
物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務的服務性企業(yè),它的組織機構(gòu)的設置必須保證具備這些功能,并有助于實現(xiàn)企業(yè)的服務宗旨。
(二)充分發(fā)揮公司員工潛能
物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營和服務活動都是依靠每一個人來實現(xiàn)的。因此,組織機構(gòu)的設置要求每一位職員都能人盡其才,充分發(fā)揮個人智慧。
(三)關(guān)系協(xié)調(diào)
公司是一個有機整體,是由人、財、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng),這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能,有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此,組織機構(gòu)的設置必須保證公司內(nèi)部各種關(guān)系的相互協(xié)調(diào)。
(四)效率與效益
物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的設置要求從實際出發(fā),以低成本的投入達到最好的工作效率、經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益。
物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟實體,而是開放的組織系統(tǒng)。要設計一個功能齊全、結(jié)構(gòu)合理的組織機構(gòu),首先必須明確每一個組織機構(gòu)的功能作用和具體目標,其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。組織機構(gòu)設置的目的性和科學性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運作的關(guān)鍵。
二、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設置的原則
為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的整體功能,實現(xiàn)公司的總目標,根據(jù)上述四個基本要求,組織機構(gòu)的設置應遵循以下原則:
(一)目標原則
公司有自己的經(jīng)營發(fā)展目標,組織機構(gòu)的設置必須以公司的總體目標為依據(jù)。從某種意義上講,組織機構(gòu)的設置是實現(xiàn)公司總目標的一種管理手段。因目標設置機構(gòu),因機構(gòu)設職設人,這是組織機構(gòu)設置的目標原則。
(二)統(tǒng)一領導與層次管理原則
物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應集中在高層領導手中,而日常工作的管理與經(jīng)營權(quán)力則逐級授權(quán),實行層次化管理。統(tǒng)一領導是各項工作協(xié)調(diào)進行和實現(xiàn)總目標的決策保證,分級層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機制保障。如果公司的高層領導整日忙于事務性工作而很少花精力去考慮重大決策問題,則不僅會影響各層次管理人員的積極性,而且會使企業(yè)逐漸失去長遠的戰(zhàn)略目標,甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下,高層領導尤應注意的層次化管理問題。
(三)分工協(xié)作原則
分工協(xié)作是社會發(fā)展進步的標志,它不僅能提高勞動生產(chǎn)率,而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益,取決于組織機構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總的目標如能分層次落實到各個部門,使之各司其職,相互協(xié)作,目標也就不難實現(xiàn)了。
(四)責權(quán)對應原則
整個公司的責任和權(quán)力是對等的,委以責任的同時也必須委以自主完成任務所必需的權(quán)力。有責無權(quán),不僅不能調(diào)動管理人員的積極性,而且使責任形同烏有,最終無法保證公司任務的完成;有權(quán)無責,必然助長官僚主義,導致權(quán)力濫用。
(五)有效管理幅度原則
在處理管理幅度與管理層級的關(guān)系時,一般情況下應盡量減少管理層級,盡可能地擴大管理幅度;否則,管理層級多了,人員和費用也多了,會影響公司的經(jīng)營效率。但是,有效的管理幅度必須考慮到機構(gòu)特性、管理內(nèi)容、人員能力以及組織機構(gòu)的健全程度等因素,管理幅度過大同樣也會影響公司的經(jīng)營效率。
三、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的類型
物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產(chǎn)區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前,我國物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)主要采用以下幾種形式:
(一)直線制
直線制是企業(yè)管理機構(gòu)最早的一種組織形式。采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以作業(yè)性工作為主,如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設專門的作業(yè)組,由經(jīng)理直接指揮。
直線制的
特點是企業(yè)的各級組織機構(gòu)從上到下實行垂直領導,各級主管人員對所屬單位的一切問題負責,不設專門職能機構(gòu),只設職能人員協(xié)助主管人員工作。
直線制的優(yōu)點是責權(quán)統(tǒng)一,行動效率高;缺點是對領導者的要求比較高,要通曉多種專門知識,親自處理許多具體業(yè)務。
(二)直線職能制
直線職能制是在直線制的基礎上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負責人外,還相應地設置了職能機構(gòu)。這些職能機構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務范圍內(nèi)從事各項專業(yè)管理活動。
目前,一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)基本上即屬于這種類型。公司總部設有物業(yè)管理部、計劃開發(fā)部、財務部,下設經(jīng)營部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等,江南、江北和天河等管理部下設業(yè)務部門、職能部門,如天河管理部下設土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊、管理處、資料、預算等業(yè)務部門和職能部門。
直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點,既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點,又具有職能分工的長處,它將機構(gòu)形式分為兩個層次,一是管理層,一是作業(yè)層,這對減輕主管領導的負擔,提高決策質(zhì)量和工作效率起到了非常重要的作用。
直線職能制的組織形式也有不足之處,它的下級往往缺乏必要的自主權(quán),各個職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾,信息反饋的速度以及對環(huán)境的敏感度比較差,等等。因此,采用此種類型的組織機構(gòu),應特別注意克服它的弱點。
(三)現(xiàn)行常見的組織機構(gòu)
物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)雖然可以有多種類型,但無論是哪種類型,都必須從實際需要出發(fā),根據(jù)自己公司的特點進行設置。目前,一般物業(yè)管理公司的機構(gòu)設置大都采用經(jīng)理室管理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個層級的組織形式。
四、物業(yè)管理公司的集團化選擇
物業(yè)管理公司的集團化選擇,是指多家物業(yè)管理企業(yè)(法人)以實力雄厚的大企業(yè)為核心,按一定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多,也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團。物業(yè)管理公司選擇集團化經(jīng)營的發(fā)展道路,實際上是市場競爭的必然結(jié)果,它對改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點:
1.有利于資源共享,節(jié)省管理成本
現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護保養(yǎng)設備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務量不夠而不敢購置或不能發(fā)揮這些設備的作用,從而造成許多浪費。集團化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力,降低人力成本,提高設備利用率,從而大大提高市場競爭能力。
2.有利于實施品牌管理
集團化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟下,使每個物業(yè)項目在管理理念、服務宗旨、運作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范甚至制服徽標等方面都能體現(xiàn)品牌的特色,這對推行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務、樹立企業(yè)形象都是十分有益的。
3.有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益
集團化管理通過對每個物業(yè)項目的管理取得合理利潤,雖單個項目利潤有限,但集中各個項目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟效益。
4.有利于實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化
集團化的物業(yè)管理使管理權(quán)分散的物業(yè)相對集中到一批有品牌的、有實力的集團公司麾下,這對打破“誰建設,誰管理”的物業(yè)管理格局是有促進作用的。
第13篇 物業(yè)檔案文件管理培訓內(nèi)容
物業(yè)檔案文件管理培訓
1、發(fā)文格式中,函、通告、通知、報告、請示等文件如何使用
(1)函:與不相隸屬機關(guān)或本系統(tǒng)單位之間互相商洽和聯(lián)系工作,詢問和答復問題等用'函'。
(2)通告:在工作中可能出現(xiàn)或已經(jīng)出現(xiàn)了問題,或者是有些工作或其他事項需要外界配合等用'通告'。
(3)通知:是'發(fā)現(xiàn)行政法規(guī)和規(guī)章,轉(zhuǎn)發(fā)上級機關(guān)、同級機關(guān)和不相隸屬機關(guān)的公文批轉(zhuǎn)所屬單位,要求屬下單位輸或需要周知和共同執(zhí)行事項時所使用的下行文種'。常用的有'指示性通知'、'批示性通知'、'周知性通知'、'會議通知'、'任免通知'。
(4)報告:向上級機關(guān)匯報工作,反映情況,提出建議,答復上級機關(guān)的詢問等用'報告'。
(5)請示:請求上級機關(guān)對某項重要工作作出指示,答復和批準事項時用'請示'。
2、如何收集物業(yè)管理的重要文件、法規(guī)及信息
(1)可從上級公司傳閱的文件、資料中收集;
(2)從政府相關(guān)部門下發(fā)的文件資料中整理收集;
(3)從物業(yè)管理協(xié)會會刊中收集;
(4)征訂有關(guān)物業(yè)管理的專業(yè)信息、刊物及法規(guī)匯編等資料;
(5)經(jīng)常了解物業(yè)管理專業(yè)書籍的出版情況;
(6)保持與物業(yè)管理各政府業(yè)務主管部門的聯(lián)系,從中獲得物業(yè)管理的有關(guān)文件法規(guī);
(7)可從報刊、雜志等資料中收集。
3、檔案材料的收集和清理的具體要求是什么
(1)嚴格檔案材料的收、發(fā)制度和借閱制度;
(2)及時做好催還、清退工作,檔案材料不得個人保管;
(3)除做好日常材料的收集和清理工作外,每年要集中時間整理前一年的檔案材料;
(4)檔案工作應統(tǒng)一領導,分級管理。公司辦公室負責公司的主體檔案,對各職能部門的檔案管理工作進行指導和檢查,各職能部門分層管理本部門的檔案工作;
(5)檔案材料的收集和清理要便于公司及各部門的利用;
(6)必須按檔案分類項目進行檔案的整理和歸檔;
a、檔案材料的分類方法主要有:部門分類法、問題分類法、材料性質(zhì)分類法、人物分類法和時間分類法。各部門應根據(jù)自己的工作性質(zhì)和涉及范圍確定分類方法。
b、檔案分類項目一旦確定,要執(zhí)行到底,不因易人而變更。
c、正式歸檔材料一般指已經(jīng)處理完畢的材料。對歸類界限不明確的材料,可根據(jù)材料與類目的密切程度進行歸類。
(7)檔案材料的卷宗的處理:
a、對無主題的材料應擬定確切的標題;
b、所有歸檔材料均須編號,并按序號進行先后排列;
c、填寫材料目錄表,其主要內(nèi)容有:順序號、發(fā)文部門、標題、文號和日期;
(8)確定檔案材料的保管年限。一般檔案分為永久保管、長期保管(15年以上)、中期保管(5-15年)、短期保管(5年以下)等。
(9)檔案材料的保管。檔案材料應集中指定地點保存,并按類上架進柜,注意防盜、防火、防潮、防蟲、防泄密等事件的發(fā)生,要經(jīng)常對檔案材料進行檢查。
4、物業(yè)管理應保存的基本材料有哪些
物業(yè)管理公司應保存的基本材料有:會議記錄;上下行文;政府文件;工作計劃、總結(jié)、報告;規(guī)章制度;調(diào)查分析;重大事件和投訴;工作檢查、評比記錄;物業(yè)管理委托合同;物業(yè)管理各項分承包合同、協(xié)議;公司人事材料;治安事件記錄、處理材料;各工程竣工圖紙、驗收合格證明材料;技術(shù)圖紙、工程檔案;客戶/業(yè)主檔案;固定資產(chǎn)清單;財務憑證、帳冊、報表;財產(chǎn)和物資單據(jù);各類經(jīng)營證明、證件等。
第14篇 物業(yè)管理手冊－監(jiān)督與改進
物業(yè)管理手冊:監(jiān)督與改進
1總則
1.1為不斷提高各物業(yè)分公司管理水平,持續(xù)改善服務質(zhì)量,發(fā)展提升ee物業(yè)服務品牌,必須系統(tǒng)地建立管理公司物業(yè)服務領域的監(jiān)督與改進機制。
1.2各物業(yè)分公司應遵循本手冊規(guī)定全面策劃、建立、運行和完善監(jiān)督與改進體系,通過不同層次、不同角度的檢查、評價和審核,及時發(fā)現(xiàn)服務質(zhì)量和體系運行中的不足之處,并采取切實可靠的措施加以糾正。
1.3物業(yè)分公司應重視各類管理信息(質(zhì)量、成本、效率、效益等)的收集整理、分析和利用,遵循基于事實決策的科學方法,確保各項改進行動有的放矢、取得實效。
2監(jiān)督與改進的內(nèi)涵
管理公司在物業(yè)服務領域建立的監(jiān)督與改進機制的內(nèi)涵包括,但不限于:
a)不合格控制及糾正和預防措施等。
b)物業(yè)服務檢查;
c)顧客(業(yè)戶)滿意測量;
d)顧客投訴處理;
e)內(nèi)部審核;
f)管理評審;
g)監(jiān)督審核。
3監(jiān)督與改進機制的運行
各物業(yè)分公司必須按照管理公司要求,嚴格執(zhí)行《顧客滿意測量》,建立以顧客需求為核心的質(zhì)量控制機制,根據(jù)《不合格控制和糾正、預防措施》《物業(yè)服務檢查》《體系內(nèi)部審核》《管理評審》《監(jiān)督審核》的要求,建立監(jiān)督與改進機制,并在管理公司制度規(guī)定的基礎上,結(jié)合本公司實際情況進一步深化。
管理公司對物業(yè)分公司相關(guān)監(jiān)督與改進的管理制度進行審批,指導各物業(yè)分公司逐步完善內(nèi)部監(jiān)督與改進機制。
第15篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊：質(zhì)量管理體系
物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊:質(zhì)量管理體系
4.1總要求
公司按gb/t19001-2000-iso9001:2000標準的要求建立質(zhì)量管理體系,形成文件,加以實施和保持,并予以持續(xù)改進。
為了實施質(zhì)量管理體系,公司按標準的要求對質(zhì)量管理的全過程進行有效的管理。
4.1.1公司服務的實現(xiàn)過程包括:識別顧客需求--策劃服務過程--服務提供--過程或最終檢驗--階段性意見測評--分析和改進--標準化。
4.1.2按標準的要求編制相應的程序文件、質(zhì)量計劃、作業(yè)指導文件及質(zhì)量記錄表格,作為有效控制服務過程的準則和方法,以確保服務過程的有效運作。
4.1.3 為判斷服務過程的有效運作,建立獲取信息的渠道,以便能及時獲得必要和充分的信息,并通過對信息的判定來實現(xiàn)對全過程的監(jiān)視。
4.1.4 通過對過程信息的測量和對測量結(jié)果的分析,以及針對分析結(jié)果實施必要的措施,以實現(xiàn)策劃的結(jié)果和持續(xù)改進。
4.1.5本公司對任何影響服務質(zhì)量的外包過程進行有效的控制。
4.2文件要求
4.2.1總則
為確定質(zhì)量管理體系運行的依據(jù),達到溝通意圖和統(tǒng)一行動的目的,公司編制質(zhì)量管理體系文件,包括:
a.質(zhì)量方針和質(zhì)量目標
b.質(zhì)量手冊
c.質(zhì)量計劃
d.程序文件
e.作業(yè)指導文件
f.質(zhì)量記錄表格
4.2.2質(zhì)量手冊
公司按照gb/t19001-2000-iso9001:2000標準要求編制質(zhì)量手冊,并予以實施和保持。
質(zhì)量手冊覆蓋公司質(zhì)量管理體系所有內(nèi)容,為質(zhì)量管理體系的綱領性文件,對質(zhì)量管理體系過程間的相互關(guān)系、作用進行總體描述,同時在章節(jié)'1范圍'中對質(zhì)量管理體系的范圍作了說明。
4.2.3文件控制
a.品質(zhì)管理部是體系文件和資料的管理部門,由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行。
b.各部門負責本部門文件的管理。
c.質(zhì)量管理體系文件都必須得到批準才能發(fā)布,蓋有受控章的是有效版本,蓋有作廢章的則為非有效版本。并必須確保對質(zhì)量管理體系有效運行起重要作用的各個場所都能得到相應文件的有效版本。如文件有內(nèi)容變更,需在新文件上進行標注,具體控制方法按《體系文件控制程序》執(zhí)行。
d.對國家及國際標準、政府有關(guān)政策法規(guī)、物業(yè)資料、工程檔案、客戶檔案及公司、部門日常管理文件,按《文件資料管理程序》的規(guī)定執(zhí)行。
e.不參加第三方認證的公司其他管理部門或業(yè)務部門仍需按公司質(zhì)量管理體系文件的要求執(zhí)行。
* 支持性文件
vkwy4.2.3-z01《體系文件控制程序》
vkwy4.2.3-z02《文件資料管理程序》
4.2.4質(zhì)量記錄的控制
a.質(zhì)量記錄包含表格、錄像帶、磁帶、光盤、照片、磁盤、各類憑據(jù)等。
b.各崗位人員按《質(zhì)量記錄控制程序》的要求字跡清楚地做好記錄,并予妥善保管,需歸檔保存的內(nèi)容,交由各部門文件管理員統(tǒng)一歸檔保存。來自供方的相關(guān)記錄也是公司質(zhì)量記錄的組成部分。
c.各部門經(jīng)理負責監(jiān)督質(zhì)量記錄的真實性及歸檔保存。
d.合同有要求時,在合同期內(nèi)質(zhì)量記錄可提供給顧客或其代表評價時查閱。
* 支持性文件
vkwy4.2.4-z01 《質(zhì)量記錄控制程序》
第16篇 鄰里小區(qū)前期介入物業(yè)管理
左鄰右里小區(qū)前期介入物業(yè)管理
物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段,從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務,是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應的一種管理形式,它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此,在管理中將建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式,在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求,考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提高的需要,從項目規(guī)劃設計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益,其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。
一、前期介入的主要內(nèi)容
(一)對物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議,對所管物業(yè)進行全面了解
根據(jù)人性化、人體工程學、大量的人文習慣以及微觀使用效率等,針對物業(yè)設計注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個方面的質(zhì)量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟,以便充分發(fā)揮物業(yè)價值。如在規(guī)劃設計一項上,針對配套設施的合理設置、水電供應容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見,提請設計單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設施建設、設備安裝等物業(yè)的情況進行了解,達到了如指掌,對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見,并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄,更好地為業(yè)主服務。
(二)察看工程建設現(xiàn)場
1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空調(diào)設備及電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法。
3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄,圖紙更改要點記錄。
4.參與工程驗收,進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查,并按整改計劃督促整改。
(三)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡關(guān)系
1.聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。
2.了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。
3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。
(四)為后期管理做好準備
物業(yè)管理是一項綜合管理工程,通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體,并理順關(guān)系,建立通暢的服務渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外,在對物業(yè)實體實施管理之前,還應設計物業(yè)管理模式,制定相應的規(guī)章制度,并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度,籌備成立業(yè)主管理委員會,印制各種證件,以及進行機構(gòu)設置、人員聘用、培訓等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒,以使物業(yè)一旦正式交付驗收,便能有序地對物業(yè)實體進行管理。
二、人員安排
按進度陸續(xù)入現(xiàn)場,參與前期的物業(yè)規(guī)劃,具體內(nèi)容如下:參與有關(guān)設備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作,掌握小區(qū)設備設施的合理布局等基本情況,提出建議;參與房屋的竣工驗收和房屋設施的預驗工作;配合房產(chǎn)公司做好綜合驗收相關(guān)工作;投入入住前的各項工作。
1、小區(qū)綜合驗收通過后,交付前7天,部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓合格后,先期到位,負責對將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。
2、小區(qū)綜合驗收前,按照小區(qū)條例規(guī)定,做好物業(yè)的接管驗收工作,包括用房、資金、資料、房屋設備設施等內(nèi)容。
3、業(yè)主入住前7天,管理處掛牌辦公,交付前5天所有員工經(jīng)培訓合格后上崗,共同迎接業(yè)主入住。
三、前期管理及監(jiān)督
管理處成立后,管理處主任編寫入住工作方案,配備管理處工作人員,制定開辦采購計劃;
治安方面:熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設施,明確人員排班及各崗位工作職責;
車輛管理:設計安裝小區(qū)道路標志,建立完善車輛管理制度;
垃圾清運:確定臨時裝修垃圾堆放處。
四、配合工作
與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。
