物業(yè)管理知識(shí)題庫二【16篇】

更新時(shí)間：2024-11-20 查看人數(shù)：74

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物業(yè)管理知識(shí)題庫二

第1篇物業(yè)管理知識(shí)題庫二

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共30小題,每小題1分,共30分)

在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。

1.我國物業(yè)管理中最主要、最直接、最高效力的行政法規(guī)是(a )

a.《物業(yè)管理?xiàng)l例》 b.《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》

c.《城市房地產(chǎn)管理法》d.《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》

2.立法機(jī)關(guān)頒布的物業(yè)管理方面的專門法律或法規(guī),稱為( b )

a.狹義的物業(yè)管理法 b.廣義的物業(yè)管理法

c.物業(yè)管理法規(guī) d.物業(yè)管理行政規(guī)范

3.以下說法正確的是( c )

a.共同共有人按照份額行使權(quán)利

b.共同共有的財(cái)產(chǎn)劃分份額

c.共同共有以一定的共同關(guān)系的存在為前提

d.共同共有人必須三個(gè)或三個(gè)以上

4.建筑物區(qū)分所有權(quán)是指( d )

a.對專有部分的專有權(quán)b.對共有部分的共有權(quán)

c.成員權(quán)d.包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的集合

5.以下屬于房屋所有權(quán)繼受取得的是( c )

a.新建 b.沒收

c.贈(zèng)與 d.添附

6.新建的房屋,申請人向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的( b )

a.一個(gè)月內(nèi)b.三個(gè)月內(nèi)

c.六個(gè)月內(nèi)d.一年內(nèi)

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第2篇 xx景區(qū)物業(yè)管理經(jīng)理職位描述

景區(qū)物業(yè)管理經(jīng)理職位描述

崗位職責(zé):

1、負(fù)責(zé)景區(qū)全面物業(yè)管理工作;

2、組建物業(yè)管理團(tuán)隊(duì),并對團(tuán)隊(duì)進(jìn)行嚴(yán)格的考核和提升;

3、對景區(qū)的物業(yè)管理有獨(dú)到的認(rèn)識(shí)和見解,制定景區(qū)的物業(yè)管理方針與政策;

4、建立、實(shí)施景區(qū)各項(xiàng)工作的制度、流程和標(biāo)準(zhǔn),并不斷完善;

5、與景區(qū)的商業(yè)和酒店緊密配合,同步提升服務(wù)品質(zhì),并能與對接團(tuán)隊(duì)提出合理化建議;

6、配合落實(shí)旅游景區(qū)線上線下媒體與信息平臺(tái)的建設(shè)、推廣;

任職條件:(本科;5年以上管理經(jīng)驗(yàn))

1、本科及以上學(xué)歷,35歲以下,旅游/酒店管理、企業(yè)管理、市場營銷等相關(guān)專業(yè);

2、5年以上高層管理經(jīng)驗(yàn),3年以上景區(qū)或高端物業(yè)管理經(jīng)歷;

3、管理實(shí)操、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、實(shí)操開拓、流程梳理經(jīng)驗(yàn),能做不同層次的團(tuán)隊(duì)培訓(xùn);

4、懂戰(zhàn)略、善組織,具備優(yōu)秀的管理、溝通協(xié)調(diào)、計(jì)劃制定與推進(jìn)能力;

5、抗壓能力強(qiáng),有激情與正能量。

第3篇醫(yī)院職工宿舍區(qū)物業(yè)管理總體思路

醫(yī)院職工宿舍區(qū)物業(yè)管理的總體思路

(一)實(shí)施住宅區(qū)人性化管理

我們把人性化物業(yè)管理理念確定為:尊重每一位業(yè)主、住戶,尊重每一位管理員工,在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊重,又有明確的行為規(guī)則的這樣一種和諧、有序的環(huán)境和氛圍,從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮,人們對工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。我們堅(jiān)持做到:每一套物業(yè)方案的實(shí)施要得到業(yè)主、住戶的充分認(rèn)可,公司的經(jīng)營管理理念要得到管理員工的普遍認(rèn)同,在物業(yè)管理的各處細(xì)節(jié),體現(xiàn)對人的珍愛與關(guān)懷。

(二)充分依靠單位組織,發(fā)揮業(yè)主的自治、自律功能

成熟的住宅區(qū)物業(yè)管理決不是管理公司的單向推動(dòng),而應(yīng)該得廣大業(yè)主的真誠回應(yīng),變單向推動(dòng)為雙向共管。只有啟發(fā)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理,增強(qiáng)業(yè)主自治、自律功能,使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合,同時(shí)充分依靠zz醫(yī)院的行政領(lǐng)導(dǎo),才能使zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)的物業(yè)管理真正得到升華。為此,我們將緊緊依靠三醫(yī)院(尤其是后勤部門)的行政領(lǐng)導(dǎo),發(fā)揮zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)廣大業(yè)主的作用。

(三)確保zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)優(yōu)美的生活環(huán)境

物業(yè)管理的目標(biāo)應(yīng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的全面發(fā)展,對zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)來講,我們將通過總體規(guī)劃設(shè)計(jì),進(jìn)一步完善管理體系的軟、硬件設(shè)施,同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況及物業(yè)管理的要求,提出改善環(huán)境、改造設(shè)備設(shè)施等方面的合理化建議,確保zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)優(yōu)美的生活環(huán)境。

(四)建立家政服務(wù)中心

家政服務(wù)中心為業(yè)主提供保姆、家教、鐘點(diǎn)工、特別護(hù)理、代訂牛奶等多方面的服務(wù),讓業(yè)主享受高質(zhì)量的生活。

1、保姆服務(wù):為有需要24小時(shí)照顧的老人、兒童或病員的業(yè)主提供全天候居家保姆服務(wù),保姆在業(yè)主家居住,和業(yè)主共同生活,每周向管理處家政部提交一份由業(yè)主簽名的《保姆服務(wù)工作評(píng)估表》,作為對保姆服務(wù)質(zhì)量的考核依據(jù)。為注重私密生活的業(yè)主提供透明人居家保姆服務(wù),保姆由管理處集中安排食宿,盡量選擇業(yè)主上班或其他不在家的時(shí)間為業(yè)主提供保姆服務(wù),盡量減少保姆對業(yè)主生活的影響。

2、家教服務(wù):代業(yè)主聘請家庭教師,建立家庭教師教學(xué)輔導(dǎo)質(zhì)量檔案,向有需要的業(yè)主推薦優(yōu)秀的家庭教師。

第4篇物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系

物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理體系

1總要求

公司按照iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)的要求,結(jié)合物業(yè)管理業(yè)務(wù)特點(diǎn),建立質(zhì)量管理體系,通過對質(zhì)量管理體系的實(shí)施保持和持續(xù)改進(jìn),滿足顧客需求,為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

為滿足顧客不斷增長的需求和期望,確保質(zhì)量管理體系的充分性、適宜性和有效性,公司按照iso9001:2000的要求,對與質(zhì)量管理有關(guān)的過程及內(nèi)容以及這些過程之間相互聯(lián)系、相互作用的關(guān)系進(jìn)行識(shí)別和確定,建立相應(yīng)的辦法予以管理和控制。

1.1公司通過對物業(yè)管理業(yè)務(wù)的了解、服務(wù)內(nèi)容的確認(rèn)以及服務(wù)提供的設(shè)定,對從服務(wù)提供標(biāo)準(zhǔn)的建立及服務(wù)提供所需的全過程和影響服務(wù)質(zhì)量的活動(dòng)包括管理、策劃、資源提供、產(chǎn)品提供、測量等每一個(gè)內(nèi)部活動(dòng)進(jìn)行識(shí)別,確定質(zhì)量管理體系中所需的每一過程。

1.2通過對各相關(guān)過程之間的相互作用和相互聯(lián)系進(jìn)行分析,明確彼此間的關(guān)系,建立'質(zhì)量手冊'、'程序文件'、'作業(yè)指導(dǎo)書'、'工作流程圖'和其他內(nèi)部管理規(guī)章制度等質(zhì)量體系文件對各過程以及過程之間的順序、相互聯(lián)系和相互作用的關(guān)系進(jìn)行管理。

1.3為確保質(zhì)量體系各過程的有效運(yùn)行和受控,根據(jù)顧客需求、有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定以及行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和要求,對質(zhì)量體系的每一個(gè)過程建立相應(yīng)的過程運(yùn)行控制辦法及檢驗(yàn)和驗(yàn)收的準(zhǔn)則,通過制定相應(yīng)的程序、作業(yè)指導(dǎo)書和規(guī)章制度等書面化的文件將這些過程控制的辦法、服務(wù)檢驗(yàn)和驗(yàn)收的準(zhǔn)則予以明確并確保得以落實(shí)和實(shí)施,根據(jù)實(shí)際情況的變化及時(shí)調(diào)整和更新,以確保有關(guān)方法和準(zhǔn)則的有效性。

1.4通過對質(zhì)量體系中各個(gè)過程的運(yùn)行狀況和運(yùn)行結(jié)果的測量、分析和評(píng)估,明確各過程有效運(yùn)行和控制過程運(yùn)行所需的有關(guān)資源和信息,通過完善的招聘培訓(xùn)體系和后勤服務(wù)系統(tǒng)確保公司各個(gè)部門和崗位都配備有適宜的工作人員和過程運(yùn)行所需要的設(shè)備設(shè)施及工作環(huán)境等必備資源;建立信息的流通傳遞和內(nèi)部溝通制度,確保信息傳遞的及時(shí)、準(zhǔn)確,支持過程的有效運(yùn)行。

1.5通過內(nèi)部質(zhì)量審核和管理評(píng)審等活動(dòng)對公司質(zhì)量管理體系的運(yùn)作進(jìn)行評(píng)估,針對服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn),公司建立對服務(wù)人員、服務(wù)規(guī)范和服務(wù)過程,包括對供方人員、方法和服務(wù)提供過程進(jìn)行測評(píng)和控制的有關(guān)程序、作業(yè)指導(dǎo)書和各類規(guī)章制度,對質(zhì)量體系的各個(gè)過程進(jìn)行測量、分析和監(jiān)控。

顧客的滿意是公司測量質(zhì)量體系各個(gè)過程有效運(yùn)行的重要尺度,公司通過定期對顧客滿意度的測評(píng),圍繞實(shí)現(xiàn)顧客滿意對質(zhì)量體系的各個(gè)過程進(jìn)行分析改進(jìn),以確保體系實(shí)施的保持和有效運(yùn)行。

1.6公司建立書面化的程序?qū)Ω鬟^程策劃結(jié)果的執(zhí)行、糾正預(yù)防措施的實(shí)施和持續(xù)改進(jìn)進(jìn)行管理和控制,確保以上各個(gè)過程得以實(shí)施,保證質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進(jìn)。

2文件要求

2.1總則

公司質(zhì)量管理體系文件包括:

a)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo);(詳見本手冊)

b)質(zhì)量手冊;

c)iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)要求的程序文件;

d)公司為保證質(zhì)量管理活動(dòng)有效運(yùn)行,保證所有過程得以有效策劃、運(yùn)作和控制所需的各類程序文件、通用作業(yè)指導(dǎo)書、各類管理規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)(崗位責(zé)任和任職要求等)以及各部門作業(yè)指導(dǎo)書和部門運(yùn)作管理所需的各類規(guī)章制度和、其他針對特定產(chǎn)品、項(xiàng)目或合同編制的質(zhì)量。

e)計(jì)劃等文件。

f)iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)要求的質(zhì)量記錄;公司為確保質(zhì)量管理活動(dòng)有效運(yùn)行和為采取糾正預(yù)防措施以及為保持和改進(jìn)質(zhì)量管理體系提供信息而規(guī)定的各類質(zhì)量記錄等;

2.2質(zhì)量手冊

公司按照iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)的要求建立和保持本質(zhì)量手冊,質(zhì)量手冊是公司質(zhì)量管理體系文件的最高層文件。手冊規(guī)定了公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo),描述了公司組織架構(gòu),明確了組織內(nèi)有關(guān)的職責(zé)和權(quán)限,界定了質(zhì)量管理體系的范圍。手冊還明確了質(zhì)量管理體系中各個(gè)過程的順序、相互的作用和關(guān)系,規(guī)定了過程運(yùn)作的要求、管理和監(jiān)控的方法準(zhǔn)則,以及所引用的程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書和外來的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定等相關(guān)的文件。

2.3文件控制

公司建立程序?qū)|(zhì)量體系過程所需文件的編制、批準(zhǔn)、發(fā)放、使用、更改及修訂、作廢回收和標(biāo)識(shí)等過程予以管理和控制。

a)所有質(zhì)量管理體系所需的文件,包括質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書、公司管理規(guī)定及部門管理規(guī)定等在發(fā)布前,必須確保規(guī)定的充分性和適宜性。

b)文件規(guī)定應(yīng)與實(shí)際運(yùn)作保持一致,當(dāng)有嚴(yán)重的不適應(yīng)或不合格發(fā) 生,質(zhì)量體系有變化或質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)發(fā)生變化,服務(wù)對象有所改變或有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定發(fā)生變化時(shí),需對相關(guān)文件進(jìn)行評(píng)審和更新,并經(jīng)再次的審核和批準(zhǔn)后才能發(fā)布使用。

c)建立程序,規(guī)定適當(dāng)?shù)姆绞綄|(zhì)量管理體系運(yùn)行過程所需的所有文件的修改和現(xiàn)行修訂狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)和指示。

d)對文件的發(fā)放進(jìn)行管理和控制,確保所有文件使用場所可獲得適用文件的有效版本。

e)建立有關(guān)文件編制和編號(hào)的管理規(guī)定,確保所有文件清晰可辨,易于識(shí)別。

f)對于所有外來文件,包括國家及行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定,有關(guān)法律法規(guī)以及發(fā)展商/業(yè)主提供的有關(guān)物業(yè)的各類圖紙、資料等,建立相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行識(shí)別、管理和控制,在有關(guān)資料發(fā)生變化(包括作廢)時(shí)應(yīng)及時(shí)對存檔資料進(jìn)行更新。對于這一類外來文件的發(fā)放,直

g)接使用或間接引用,需經(jīng)有關(guān)人員認(rèn)可和確認(rèn)。

h)對作廢文件的處理辦法予以明確規(guī)定,包括及時(shí)從文件使用場所將作廢文件收回、防止作廢文件遺留在外和對需要保留的作廢文件采取適當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行標(biāo)識(shí)和隔離等規(guī)定,確保作廢文件不會(huì)在非預(yù)期的情況下進(jìn)行使用。

2.4質(zhì)量記錄的控制

為提供公司質(zhì)量體系符合要求和有效運(yùn)行的證據(jù),公司建立和保持質(zhì)量記錄,通過對質(zhì)量記錄的標(biāo)識(shí)、貯存、保護(hù)、檢索、保存期限和處置制定相應(yīng)的規(guī)定,確保質(zhì)量管理體系過程有關(guān)的記錄保持清晰,易于識(shí)別和檢索。

各崗位人員認(rèn)真、清楚地做好各類記錄并予以妥善保管;需歸檔保存的內(nèi)容,由各部門文件管理員統(tǒng)一收集、歸檔保存;來自分承

包方的質(zhì)量記錄也成為這些資料的組成部分。

本公司質(zhì)量記錄包括以下幾類:

a)組織架構(gòu)

b)服務(wù)策劃的記錄

c)服務(wù)提供過程的記錄

d)對過程監(jiān)視測量和評(píng)審的記錄

e)批準(zhǔn)的合格供應(yīng)商名單

f)合同評(píng)審的記錄

g)內(nèi)部質(zhì)量審核情況記錄

h)顧客滿意度調(diào)查和測評(píng)的結(jié)果

i)管理評(píng)審報(bào)告

j)顧客投訴/建議記錄

k)各類緊急事件記錄

l)培訓(xùn)記錄

m)不合格處理的記錄

n)采取的糾正和預(yù)防措施的記錄

2.5支持性文件

jsnhwy0-01 《文件控制程序》

jsnhwy0-02 《質(zhì)量記錄控制程序》

第5篇小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)構(gòu)成測算

一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源

居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)行為,維護(hù)正常收費(fèi)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計(jì)委、建設(shè)部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實(shí)施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被動(dòng)居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費(fèi)用,特別是我國長期實(shí)行住宅福利制度,一些居民對收取多項(xiàng)的管理費(fèi)用,心理準(zhǔn)備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi),是一個(gè)政策性很強(qiáng),又十分復(fù)雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟(jì)利益問題。因此,制定合理的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。

要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源主要有:

1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金;

3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;

4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;

5.開發(fā)單位給予一定的支持。

現(xiàn)簡單分述為下:

1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的主要來源。

2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費(fèi)無法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項(xiàng)基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)維修基金。

維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:

(1)公有住房出售后維修基金的收取

公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。

①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。

②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時(shí)一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。

(2)商品房出售后維修基金的收取

商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。

①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價(jià)提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。

②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時(shí)一次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購房款的1%或建筑成本價(jià)的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計(jì)入物業(yè)管理費(fèi),然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。

不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時(shí) ,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究決定,還可臨時(shí)向業(yè)主籌集。

(3)維修基金的使用與管理

維修基金必須專款專用,只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。因此,必須加強(qiáng)對維修基金使用的管理。

維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用。在業(yè) 主委員會(huì)未成立前,可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃與預(yù)算,報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn);在使用過程中, 接受業(yè)主

委員會(huì)和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項(xiàng)基金,因?yàn)檫@筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會(huì)委托在一定時(shí)間內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項(xiàng)基金的安全,必須由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。

維修基金的突出特點(diǎn)就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。

3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊(duì),完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場等。組建裝修隊(duì)對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會(huì)承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。

物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時(shí),其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測算和預(yù)計(jì)。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,從推動(dòng)物業(yè)管理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實(shí)際出發(fā),而提出的在一定時(shí)期內(nèi)帶有較強(qiáng)過渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實(shí)際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。

目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括 :

1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對收費(fèi)的管理。

2.規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。

3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。

4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費(fèi) 用。

5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:

按成本價(jià)出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,按建筑成本價(jià)出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。

6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。

隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟(jì)體制下,由于住宅帶有社會(huì)保障性的特點(diǎn),對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會(huì)給予必要的支持。

二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則

《暫行辦法》特別對收費(fèi)原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時(shí)抽出,國家鼓勵(lì)物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況,分別實(shí)行政府一定價(jià)、政府指導(dǎo) 價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)。

1.實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。

其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實(shí)行政府定價(jià)。如北京市規(guī)定對水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對高級(jí)公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況,向物價(jià)部門申報(bào),由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行

政主管部門意見后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2.實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù),除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。

實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。

特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。

三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測算方法

(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:

1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);

2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);

3.綠化管理費(fèi);

4.清潔衛(wèi)生費(fèi);

5.保安費(fèi);

6.辦公費(fèi);

7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

8.法定稅費(fèi);

其中第2項(xiàng)至第6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開支。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí) 際情況確定。

此外,對實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。

(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則

居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價(jià)不同,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價(jià)、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實(shí)施工作。

第6篇物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)過程策劃程序

物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)過程的策劃程序

1 目的

對特定產(chǎn)品、項(xiàng)目或合同規(guī)定專門的質(zhì)量措施、資源和活動(dòng)順序,以確保滿足規(guī)定要求。

2 適用范圍

適用于與特定產(chǎn)品、項(xiàng)目及合同有關(guān)的質(zhì)量策劃的控制及相應(yīng)的質(zhì)量計(jì)劃的編制、實(shí)施和控制。

實(shí)現(xiàn)過程的策劃程序是致力于指定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過程和相關(guān)

3 職責(zé)

3.1管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)有關(guān)部門編制的質(zhì)量計(jì)劃。

3.2物業(yè)部負(fù)責(zé)對各部門質(zhì)量策劃的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

3.3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門相關(guān)的質(zhì)量策劃及編制、實(shí)施相應(yīng)的質(zhì)量計(jì)劃。

4 程序

4.1對特定的項(xiàng)目和合同應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量策劃。策劃的結(jié)果應(yīng)以適于組織運(yùn)作的方式形成文件,《物業(yè)管理方案》。

4.2進(jìn)行質(zhì)量策劃的時(shí)機(jī)

公司在下列情況下應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量策劃:

a)對承接新的住宅小區(qū)或物業(yè)管理項(xiàng)目;

b)現(xiàn)有體系文件未能涵蓋的特殊事項(xiàng);

c)對剛承接的物業(yè)管理項(xiàng)目的實(shí)施過程進(jìn)行策劃。

4.3物業(yè)管理方案的內(nèi)容

1目的和范圍;2物業(yè)概況和特點(diǎn);3管理方式;4組織和資源;5物業(yè)管理的總體目標(biāo)及分項(xiàng)目標(biāo);6管理文件;7服務(wù)承諾和質(zhì)量措施;8法規(guī)要求;9開辦費(fèi)用預(yù)算;10管理費(fèi)預(yù)算;11效益預(yù)測;12進(jìn)度安排;13物業(yè)管理方案的編制、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放和更改。

4.4 在編制物業(yè)管理方案時(shí)應(yīng)根據(jù)以下要求編制:

a)針對特定項(xiàng)目或合同確定的質(zhì)量目標(biāo);

b)針對特定項(xiàng)目或合同所需建立的過程和子過程,應(yīng)識(shí)別關(guān)鍵的過程和活動(dòng);對過程或涉及的活動(dòng)規(guī)定途徑,并對這些途徑進(jìn)行評(píng)審和形成文件;

c)識(shí)別并提供上述過程所需的資源配置、運(yùn)作階段的劃分、人員的職責(zé)權(quán)限和相互關(guān)系;

d)確定過程涉及的驗(yàn)證和確認(rèn)活動(dòng)及驗(yàn)收準(zhǔn)則;對過程和產(chǎn)品的重要或關(guān)鍵特性,應(yīng)安排測量和監(jiān)控活動(dòng);對其中某些特殊過程的輸出應(yīng)按輸入的要求進(jìn)行驗(yàn)證并確認(rèn);

e)確定為過程和產(chǎn)品的符合性提供證據(jù)的質(zhì)量記錄。

4.5 編制原則為:

a)應(yīng)參照質(zhì)量手冊的有關(guān)內(nèi)容,應(yīng)符合質(zhì)量方針、目標(biāo),并與質(zhì)量體系文件中的內(nèi)容協(xié)調(diào)一致;

b)可引用已有的質(zhì)量文件中的相關(guān)內(nèi)容,并根據(jù)特殊的要求編制新的內(nèi)容;

c)物業(yè)管理方案可以作為獨(dú)立的文件,也可以根據(jù)需要作為其他文件(如項(xiàng)目計(jì)劃等)的一部分。

d)編制的文件或物業(yè)管理方案應(yīng)具有可操作性、適宜性。

4.5物業(yè)管理方案的編制、審批和發(fā)放

4.5.1物業(yè)管理方案由物業(yè)部負(fù)責(zé)人組織編制,經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由物業(yè)部以受控文件形式發(fā)放到使用和相關(guān)部門(顧客有要求時(shí),可發(fā)放給顧客),同時(shí)做好文件發(fā)放登記。

4.6物業(yè)管理方案的實(shí)施、監(jiān)督和修改

4.6.1各部門在執(zhí)行中應(yīng)按照物業(yè)管理方案的規(guī)定要求進(jìn)行控制,并將物業(yè)管理方案的執(zhí)行情況及時(shí)反饋到物業(yè)部。

4.6.2物業(yè)部負(fù)責(zé)監(jiān)督各部門物業(yè)管理方案的實(shí)施,根據(jù)要求協(xié)調(diào)相應(yīng)部門之間的接口和資源配置,填寫《質(zhì)量策劃實(shí)施情況檢查表》以進(jìn)行總體控制,并及時(shí)報(bào)告總經(jīng)理。

4.6.3物業(yè)管理方案的修改

當(dāng)物業(yè)管理方案需要修改時(shí),由修改部門填寫《文件更改申請》,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行修改,按《文件控制程序》執(zhí)行。

4.7物業(yè)管理方案完成后,物業(yè)管理方案有關(guān)文件由物業(yè)部負(fù)責(zé)存檔保存。

5 相關(guān)文件

《文件控制程序》、《物業(yè)管理方案》。

6 質(zhì)量記錄

6.1《質(zhì)量策劃實(shí)施情況檢查表》。

6.2《文件更改申請》。

第7篇物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)人員須具備專業(yè)素質(zhì)

一、良好的溝通、協(xié)調(diào)能力

溝通工作在物業(yè)管理日常工作中無時(shí)、無處不在,溝通工作主要包括:與業(yè)主(客戶)的溝通、與上下級(jí)的溝通,與相關(guān)單位的溝通等等,對內(nèi)通過有效的溝通,加強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)成員的相互理解,避免產(chǎn)生不必要的誤會(huì)、矛盾及摩擦,員工內(nèi)部間不會(huì)有壓抑的感覺,工作就容易出成績出效率;對外通過有效溝通,達(dá)到業(yè)主理解物業(yè)管理企業(yè)的管理舉措,讓業(yè)主配合并支持企業(yè)的目的;對外溝通還反映在其它方面,如與政府相關(guān)職能部門、供電、供水、電信、相關(guān)合作單位等等。物業(yè)管理師,是物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)頭人,在實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的過程中出現(xiàn)問題必須及時(shí)解決,必然要善于利用各種機(jī)會(huì)進(jìn)行溝通,然后根據(jù)了解的情況做出正確的判斷和選擇,完成物業(yè)管理企業(yè)所定的經(jīng)營管理目標(biāo)。

二、務(wù)實(shí)、敬業(yè)的精神

物業(yè)管理涉及社會(huì)的方方面面,行業(yè)內(nèi)有句話:“物業(yè)管理是籮筐、什么東西都可往里裝”,有事找“物業(yè)”。物業(yè)管理人從事的是一件繁雜瑣碎的工作,不抱著務(wù)實(shí)、敬業(yè)的精神就很難成為稱職的員工,更不能成為合適的物業(yè)管理師,其務(wù)實(shí)、敬業(yè)精神主要表現(xiàn)在以下兩方面:

(一)對職業(yè)是否充滿信心

物業(yè)管理在我國經(jīng)過20多年的發(fā)展,但相應(yīng)的物業(yè)管理法律法規(guī)尚在健全之中,受中國傳統(tǒng)文化的影響,不少人認(rèn)為物業(yè)管理技術(shù)含金量低、任何人都可以操作。由于當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)造成整個(gè)社會(huì)對于物業(yè)管理行業(yè)的評(píng)價(jià)不夠客觀和公正。可以說,物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)在是受委屈的事多,理解的事少,贊賞的事更少,在這種情況下,作為一名物業(yè)管理師,能否端正心態(tài),務(wù)實(shí)、敬業(yè)地做好物業(yè)管理活動(dòng)過程中的每項(xiàng)工作,能否對這一職業(yè)持續(xù)保持信心充分去認(rèn)識(shí)到隨著人們思想觀念的不斷轉(zhuǎn)變,市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入,必將會(huì)讓國人對物業(yè)管理這行業(yè)有新的認(rèn)識(shí)――物業(yè)管理不僅只是最終為客戶固定資產(chǎn)投資的保值和增值,還有更多可延伸的增值服務(wù)。對行業(yè)的信心是務(wù)實(shí)、敬業(yè)精神最基本的表現(xiàn)。

(二)對薪酬的理解態(tài)度

物業(yè)管理是靠收取業(yè)主的物業(yè)費(fèi)來維持運(yùn)作,物業(yè)費(fèi)收入是有限的,費(fèi)用支出是年年遞增的,員工不可能有過高的薪酬待遇。在現(xiàn)實(shí)中,由于受薪酬多與少的影響為理由,物業(yè)人對本職工作表現(xiàn)出不積極,甚至推卸、應(yīng)付了事的比比皆是,而作為一名物業(yè)管理師可以不滿足于現(xiàn)有的薪酬待遇,但是一旦接受了這項(xiàng)工作和薪酬,就應(yīng)不計(jì)個(gè)人得失,全力以赴地按照物業(yè)管理企業(yè)所定的經(jīng)營管理目標(biāo),按質(zhì)按量地完成。薪酬的理解態(tài)度是務(wù)實(shí)、敬業(yè)精神的重要具體表現(xiàn)。

第8篇物業(yè)公司管理評(píng)審程序7

物業(yè)公司管理評(píng)審程序(七)

1.0目的

通過定期地對質(zhì)量體系的評(píng)審,保證本公司質(zhì)量體系持續(xù)有效地滿足gb/t19002-1994--iso9002;1994標(biāo)準(zhǔn)及本公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的要求。

2.0適用范圍

本程序適用于對公司質(zhì)量體系的適宜性和有效性進(jìn)行的評(píng)審。

3.0職責(zé)

3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織管理評(píng)審活動(dòng),并批準(zhǔn)《管理評(píng)審計(jì)劃》和《管理評(píng)審報(bào)告》。

3.2管理者代表負(fù)責(zé)安排管理評(píng)審前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,包括評(píng)審中所需的文件和資料的收集、《管理評(píng)審計(jì)劃》的編制和審核,并協(xié)助總經(jīng)理組織評(píng)審活動(dòng)以及編寫《管理評(píng)審報(bào)告》。

3.3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)評(píng)審中提出的糾正和預(yù)防措施的實(shí)施工作。

3.4質(zhì)管部負(fù)責(zé)對各部門的糾正和預(yù)防措施實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督,并及時(shí)向管理者代表匯報(bào)執(zhí)行情況。

4.0工作程序

4.1評(píng)審的依據(jù)

a用戶的期望和社會(huì)要求;

b前期評(píng)審的重要質(zhì)量記錄;

c質(zhì)量體系發(fā)生重大變化時(shí);

d市場情況發(fā)生重大變化時(shí);

e出現(xiàn)重大質(zhì)量事故或連續(xù)被顧客投訴時(shí);

f其他認(rèn)為有評(píng)審需要時(shí)。

4.2評(píng)審的計(jì)劃

a管理者代表負(fù)責(zé)組織編制《管理評(píng)審計(jì)劃》,并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn);

b管理評(píng)審活動(dòng)每年舉行一次,一般安排在內(nèi)部質(zhì)量審核完成之后;

c根據(jù)4.1項(xiàng)視情況的需要,可適時(shí)安排管理評(píng)審。

4.3評(píng)審的內(nèi)容

評(píng)審一般包括以下內(nèi)容:

a質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)貫徹和實(shí)施情況;

b組織架構(gòu)(包括人員配置和資源利用等)是否合理;

c質(zhì)量改進(jìn)和服務(wù)績效分析,如經(jīng)常發(fā)生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋信息的分析等;

d是否發(fā)生重大安全、質(zhì)量事故;

e審批重大的糾正和預(yù)防措施;

f其他需評(píng)審的內(nèi)容。

4.4管理評(píng)審前的準(zhǔn)備

4.4.1管理者代表在組織編寫的《管理評(píng)審計(jì)劃》中必須明確:

a本次管理評(píng)審的目的、范圍、依據(jù);

b評(píng)審組成員名單;

c評(píng)審時(shí)間;

d評(píng)審議程安排;

e評(píng)審工作要求;

f所需的工作文件,包括上一次的管理評(píng)審報(bào)告、內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告、不合格報(bào)告等。

4.4.2質(zhì)管部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備管理評(píng)審所需的文件和資料,包括以下內(nèi)容:

a上次的《管理評(píng)審報(bào)告》

b上一次管理評(píng)審會(huì)議提出的各項(xiàng)糾正和預(yù)防措施落實(shí)情況的分析報(bào)告;

c最近一次內(nèi)部質(zhì)量審核或外部質(zhì)量審核報(bào)告;

d客戶投訴和各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)情況分析報(bào)告;

e重大預(yù)防措施建議報(bào)告等。

4.5評(píng)審的實(shí)施

4.5.1評(píng)審會(huì)議由總經(jīng)理或由其授權(quán)委托的人員主持。

4.5.2評(píng)審項(xiàng)目責(zé)任部門陳述被評(píng)審項(xiàng)目(活動(dòng))的現(xiàn)狀。

4.5.3與會(huì)人員對評(píng)審項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)審,做好詳細(xì)的記錄并形成完整的評(píng)審報(bào)告。

4.6評(píng)審記錄和報(bào)告

4.6.1質(zhì)管部負(fù)責(zé)做會(huì)議記錄。

4.6.2管理者代表根據(jù)會(huì)議記錄進(jìn)行整理、編寫《管理評(píng)審報(bào)告》,負(fù)責(zé)對質(zhì)量體系的現(xiàn)關(guān)注和適用性作出評(píng)價(jià),經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后分發(fā)給各部門。

4.6.3《管理評(píng)審報(bào)告》、《管理評(píng)審計(jì)劃》由質(zhì)管部歸檔保存,并負(fù)責(zé)下發(fā)。

4.7糾正和預(yù)防措施

對管理評(píng)審中提出的不合格項(xiàng),各相關(guān)部門依據(jù)《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。由管理者代表負(fù)責(zé)跟蹤驗(yàn)證。

5.0相關(guān)文件

5.1《質(zhì)理手冊》

5.2《糾正和預(yù)防措施控制程序》

5.3《管理評(píng)審計(jì)劃》

5.4《管理評(píng)審報(bào)告》

5.5《內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告》

5.6《會(huì)議記錄》

第9篇港式物業(yè)管理專題介紹3

三、管理費(fèi)的理定

在物業(yè)管理中,管理費(fèi)是業(yè)主最關(guān)心的問題之一。很多時(shí)候業(yè)主都想知道管理費(fèi)都包括哪些費(fèi)用管理公司是怎么理定管理費(fèi)的為什么有時(shí)候管理費(fèi)會(huì)增加等下面從幾個(gè)方面為大家介紹管理費(fèi):

(一)管理費(fèi)開支包括的內(nèi)容

1.公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng),如電梯、水泵、消防系統(tǒng)等;

2.公共地方清潔服務(wù);

3.保安服務(wù);

4.公共地方水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、采暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等;

5.管理公司員工薪金及福利;

6.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及第三者責(zé)任保險(xiǎn);

7.大型維修改善儲(chǔ)備基金;

8.管理公司酬金;

9.行政支出,包括法律及專業(yè)費(fèi)用、核銷費(fèi)用、管理處的支出一切雜項(xiàng)等。

以上開支,管理公司必須備有詳細(xì)準(zhǔn)確的帳目,如業(yè)主有要求,應(yīng)隨時(shí)提供給業(yè)主查詢,管理公司亦要將每年管理收支帳目及資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)核數(shù)師核對,交予業(yè)主代表審閱及張貼在樓宇大堂顯眼的地方。

(二)管理費(fèi)的增加

管理費(fèi)理定之后,并非一成不變,因各種因素的影響在新的一年度開始,往往管理費(fèi)需要調(diào)整,通常下列因素會(huì)直接影響管理費(fèi)的水平。

1.通貨膨脹因素;

2.發(fā)展商為增加樓宇的銷售能力及吸引租戶,故意將管理費(fèi)壓低而導(dǎo)致巨大管理開支赤字;

3.管理公司財(cái)務(wù)管理不善及其他不可預(yù)見的因素。

物業(yè)管理公司要增加管理費(fèi),必須通過一定的程序進(jìn)行,不可以擅自做主。簡言之,須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主法團(tuán)同意方可。如果業(yè)主法團(tuán)開會(huì)決議否定了新的收支預(yù)算案,經(jīng)理人應(yīng)視該年度預(yù)算管理費(fèi)總額與上一年度的相同,然后另外增加不得超過此數(shù)的10%,直至新的收支預(yù)算給業(yè)主法團(tuán)接納為止。如果經(jīng)理人在新的財(cái)政年度開始沒有按其大廈公契的規(guī)定的程序制備收支預(yù)算案,則管理費(fèi)不可以有任何增加。

雖然增加管理費(fèi)是解決大廈管理赤字的一個(gè)方法,但如果赤字額巨大,僅僅靠合理地增加管理費(fèi)并不能解決問題,有時(shí)會(huì)需要大廈全體業(yè)主集款一次性填補(bǔ)赤字,或暫挪用管理費(fèi)押金或儲(chǔ)備基金,以應(yīng)付當(dāng)前的需要,待管理帳戶有盈余時(shí)再撥回填補(bǔ)。

(三)管理費(fèi)的分擔(dān)

有了管理費(fèi)支出總額,那么管理公司是怎么將這筆費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€(gè)小業(yè)主頭上的呢按現(xiàn)時(shí)的大廈公契計(jì)算及分?jǐn)偣芾碣M(fèi)有三種常見的方法:

1.以該單元的建筑面積;

2.以不可分割權(quán)份數(shù);

3.以管理份額。

無論以哪一種方法計(jì)算分?jǐn)?其每個(gè)單元應(yīng)支付的管理費(fèi)份數(shù)必須在大廈公契附表中列出,下一次將為大家介紹管理公司如何追討欠繳的管理費(fèi)。

第10篇物業(yè)管理公司簡介網(wǎng)站宣傳材料

物業(yè)管理有限公司簡介(公司網(wǎng)站宣傳)

公司簡介

武漢東木物業(yè)管理有限公司成立于二oo三年,源于廈門頂尖科技集團(tuán)武漢公司。注冊資本300萬元,是一家擁有國家二級(jí)資質(zhì)并通過iso9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司。公司現(xiàn)有員工1100余人,其中獲得崗位專業(yè)證書的有80多人,各類管理人員和專業(yè)技術(shù)人員種類齊全。今日,本公司已躍居為漢陽最具規(guī)模和極負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)公司之一,專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務(wù):保安服務(wù)、清潔服務(wù)、工程服務(wù)、綠化服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、特約服務(wù)等。通過多年的實(shí)踐,我們在湖北市場上取得了一席之位,為社會(huì)樹立了健康完善的物業(yè)服務(wù)形象,創(chuàng)立了具有特色的物業(yè)管理模式,這主要是公司管理層的正確領(lǐng)導(dǎo),不斷追求一流的進(jìn)取精神和全體員工勤奮工作的成果。

公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù),合理的價(jià)格在湖北物業(yè)市場中占有相當(dāng)?shù)姆蓊~,管理面積超過一百伍拾萬平方米,管理類型豐富,有寫字樓、商場、住宅、工業(yè)園、4s店、醫(yī)院、大專院校、體育場館等。東木物業(yè)在充分借鑒深圳物業(yè)管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí),以“快速反應(yīng),精致服務(wù)”的發(fā)展理念,以優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)信譽(yù),以規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)效益的經(jīng)營方針,逐步在專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化和規(guī)?；县S富與完善,并形成了一整套特色的物業(yè)管理模式。公司從客戶和市場的需求出發(fā),不斷改進(jìn)和完善管理服務(wù)體系,寓管理于服務(wù)之中,全心全意為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),自覺回報(bào)客戶、奉獻(xiàn)社會(huì)。

企業(yè)文化

企業(yè)使命:締造經(jīng)典物業(yè)品牌,幫助發(fā)展商建立持久的競爭優(yōu)勢。

企業(yè)宗旨:經(jīng)典物業(yè)品牌的締造者高尚生活空間的創(chuàng)造者未來生活方式的倡導(dǎo)者合作伙伴信譽(yù)的延續(xù)者質(zhì)量方針,以顧客為中心,持續(xù)改進(jìn)我們的服務(wù)。

企業(yè)目標(biāo):創(chuàng)可持續(xù)發(fā)展的全國一流的物業(yè)管理企業(yè)精神:以人為本,服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值,溝通創(chuàng)造滿意企業(yè)道德:誠實(shí)做人,誠實(shí)做事企業(yè)信念:一份耕耘,一份收獲。

◇追求管理、服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)化、人性化

◇致力于建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系和“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化

◇強(qiáng)調(diào)“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合

◇強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合

◇確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化

◇確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美

◇致力于培養(yǎng)職員的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí)

◇致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境

超前、創(chuàng)新意識(shí)

一流的服務(wù),不只是被動(dòng)地滿足顧客的暫時(shí)需求,還要以超前的意識(shí)去引導(dǎo)消費(fèi),滿足顧客的潛在需求;以創(chuàng)新的的精神去推陳出新,滿足顧客變化的需求。

售后意識(shí)

始終把每一個(gè)合作發(fā)展商作為自己最重要的服務(wù)對象,把物業(yè)管理企業(yè)作為發(fā)展商的“售后服務(wù)部門”,傾心為發(fā)展商提供前期介入、銷售促進(jìn)及信譽(yù)延續(xù)等服務(wù)?！案?以高素質(zhì)的專業(yè)人才,利用高科技手段,去實(shí)施高質(zhì)量的管理。當(dāng)今的物業(yè)管理,對智能化、園藝、社區(qū)文化、配套服務(wù)等要求越來越高,因此,我們把高素質(zhì)專業(yè)人才作為高質(zhì)量服務(wù)的基礎(chǔ),一直致力于提高員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能,對招聘、培訓(xùn)、激勵(lì)、考核嚴(yán)格把關(guān),造就了大批優(yōu)秀專業(yè)人才。

低成本運(yùn)作

一直堅(jiān)持“為業(yè)主用好每一分錢”的原則,嚴(yán)格、科學(xué)地進(jìn)行成本管理,為業(yè)主提供最佳性價(jià)比的服務(wù),從而使業(yè)主、租戶、發(fā)展商、物管企業(yè)全面受益。

精良的管理團(tuán)隊(duì)

一支深諳物業(yè)管理精髓的精英團(tuán)隊(duì)。我們致力于建設(shè)中國最好的物業(yè)管理者隊(duì)伍,公司的發(fā)展也因之有了綿綿不絕、用之不竭的動(dòng)力源泉。

關(guān)注細(xì)節(jié)

實(shí)施人性化管理,創(chuàng)導(dǎo)和睦的鄰里關(guān)系。我們在管理中強(qiáng)調(diào)溝通、理解與接納傾訴,關(guān)注生活細(xì)節(jié)。在日常工作中,工作人員是顧客傾訴的對象,傾心聆聽,還開通了24小時(shí)服務(wù)的綠色熱線電話和網(wǎng)上物管服務(wù)。同時(shí),管理人員也作為顧客理性的使者,為其出謀劃策,排憂解難,還可以作為顧客產(chǎn)生共鳴的朋友等。我們?yōu)轭櫩蛣?chuàng)造了文明、健康、和睦的鄰里關(guān)系,在顧客中產(chǎn)生了巨大的向心力和凝聚力。

簡化內(nèi)部管理事務(wù)

我們堅(jiān)持“做精、做強(qiáng)”戰(zhàn)略,在精細(xì)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化與人性化“四化”上下功夫,而不是簡單“克隆”、盲目“做大”。我們苦練內(nèi)功、厚積薄發(fā)的市場戰(zhàn)略充分保證了所接管的每個(gè)物業(yè)都能成為服務(wù)精品。

服務(wù)項(xiàng)目多,配套齊全

充分利用現(xiàn)有資源以及適當(dāng)引入外部資源,為顧客各項(xiàng)合法的共性化及個(gè)性化需求提供服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容以菜單的方式通過網(wǎng)絡(luò)、公告等形式向顧客公開,全天候?yàn)轭櫩吞峁┤轿粌?yōu)質(zhì)服務(wù)。在我們所服務(wù)的許多社區(qū)里,顧客只需要一部電話,或者一臺(tái)電腦,就可做到足不出戶享受購物、訂餐、維修、家政等各項(xiàng)服務(wù)。

管理優(yōu)勢

*人才儲(chǔ)備

第11篇基大物業(yè)管理公司簡介材料

基大物業(yè)管理公司簡介

**市基大物業(yè)管理有限公司是隸屬于**市zz房地產(chǎn)開發(fā)公司的專業(yè)從事物業(yè)管理的現(xiàn)代企業(yè)。在由代表中國物業(yè)管理行業(yè)領(lǐng)先水平的廣州**房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司提供全程物業(yè)管理顧問的指導(dǎo)與培訓(xùn)下,經(jīng)過不斷的努力和探索,已建立起規(guī)范的物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)體系和現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制,具有完善的管理運(yùn)作制度與業(yè)務(wù)操作流程。公司現(xiàn)擁有各類管理服務(wù)人員60余人,均接受過顧問公司正規(guī)、系統(tǒng)的職業(yè)培訓(xùn),公司全體管理人員持證上崗,其中部門經(jīng)理以上人員持有國家建設(shè)部頒發(fā)的崗位證書。

為了更快、更好地提升zz花園的管理服務(wù)質(zhì)量水平,趕超先進(jìn),納入規(guī)范專業(yè)化運(yùn)作的軌道,我們聘請了具有長期深、港、穗物業(yè)管理資歷與經(jīng)驗(yàn)的廣州**房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司作為我們'zz花園'的物業(yè)管理顧問。我們有理由相信,通過雙方精誠合作,定能把'zz花園'打造成為一流的安全文明社區(qū)和溫馨高尚家園。

基大物業(yè)管理公司在**顧問公司的指導(dǎo)下,依照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》對zz花園實(shí)施全方位的管理、服務(wù)和經(jīng)營工作。安保實(shí)行二十四小時(shí)值班制,提供富有人情味的優(yōu)質(zhì)、滿意服務(wù)。公司的服務(wù)宗旨是'依法管理、業(yè)戶至上、服務(wù)第一'。我們將以竭誠的服務(wù)精神,嚴(yán)格的質(zhì)量管理,高效的時(shí)間追求,為業(yè)戶提供一流的服務(wù)。

'zz花園'管理處下設(shè):客戶服務(wù)中心、工程維修部、安保部、環(huán)境維護(hù)部。各部門人員堅(jiān)持'最優(yōu)'原則配置。管理人員均為經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),具有較高學(xué)歷的專業(yè)人士,并經(jīng)多年實(shí)際工作的磨練,具有較為豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。操作層員工經(jīng)嚴(yán)格培訓(xùn),全員持證上崗,按崗分工,遵照管理處指令工作。

員工若有不努力工作、不稱職、不廉潔等行為,請您盡可能記錄其工作證編號(hào)或姓名,向公司領(lǐng)導(dǎo)投訴。您如有任何疑問,請直接致電或前往管理處查詢;或以書面方式投訴至'經(jīng)理信箱',以使本小區(qū)的管理服務(wù)質(zhì)量達(dá)到更高標(biāo)準(zhǔn)。

相信在全體同仁的努力下,通過誠摯的服務(wù)、科學(xué)的管理、不斷的創(chuàng)新,將為您營造出優(yōu)雅、舒適、安全、和諧的生活環(huán)境。

愿幸福、溫馨永遠(yuǎn)伴隨您!

附:'zz花園'地理位置圖(插入地圖)

第12篇德納物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃

納德物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃

第一條加強(qiáng)計(jì)劃管理是為了使資金運(yùn)作更加規(guī)范,加速資金周轉(zhuǎn),控制費(fèi)用支出,不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。

第二條財(cái)務(wù)計(jì)劃主要有預(yù)算報(bào)告,包括營業(yè)收入計(jì)劃、營業(yè)成本計(jì)劃、資金收支計(jì)劃、投資及收益計(jì)劃、經(jīng)營管理費(fèi)用計(jì)劃、貸款和還貸計(jì)劃、財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃、利潤及利潤分配計(jì)劃、員工分配計(jì)劃等,財(cái)務(wù)計(jì)劃須按月度和年度分別編制并納入預(yù)算報(bào)告。

第三條月度財(cái)務(wù)計(jì)劃

1、營業(yè)收入計(jì)劃、營業(yè)成本計(jì)劃、資金收支計(jì)劃、投資及收益計(jì)劃、經(jīng)營管理費(fèi)用計(jì)劃、財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃由各相關(guān)部門在每月20日前提出下月計(jì)劃報(bào)財(cái)務(wù)部,經(jīng)財(cái)務(wù)部平衡后匯編入月度預(yù)算。

2、月度利潤計(jì)劃,根據(jù)董事會(huì)確定的經(jīng)營目標(biāo)和上述相關(guān)計(jì)劃編制,財(cái)務(wù)部對月度執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)測、檢查、分析。

3、按年初制定的年度員工分配計(jì)劃,編入月度計(jì)劃分月發(fā)放。

4、固定資產(chǎn)購建計(jì)劃由使用部門提出,根據(jù)制度規(guī)定程序進(jìn)行審批后,由財(cái)務(wù)部匯編入月度預(yù)算。

5、月度預(yù)算報(bào)告由財(cái)務(wù)部編制,報(bào)主營公司審批執(zhí)行。

第四條年度財(cái)務(wù)計(jì)劃的要求

1、對公司內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行預(yù)測分析;

2、提供上年度經(jīng)營概況和本年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案的說明;

3、應(yīng)提供經(jīng)營指標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性分析(包括技術(shù)上、營銷上、資金上、管理上的支持);

4、對各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)進(jìn)行按月分解,并確定責(zé)任人,以利于考核。

5、應(yīng)提供符合要求的報(bào)表,對各項(xiàng)指標(biāo)的構(gòu)成與編制依據(jù)解釋說明;

6、應(yīng)注意保密性。

第五條年度財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容和編制程序

1、確定年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案;

2、編制年度營業(yè)收入計(jì)劃、營業(yè)成本計(jì)劃、固定資產(chǎn)投資計(jì)劃、對外投資計(jì)劃、員工分配方案;

3、根據(jù)年度投資政策、投資計(jì)劃、經(jīng)營工作計(jì)劃及費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)編制經(jīng)營管理費(fèi)用計(jì)劃;

4、編制貸款計(jì)劃、償貸及財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃;

5、根據(jù)投資計(jì)劃及預(yù)期收益率編制投資收益計(jì)劃;

6、根據(jù)營業(yè)收入、營業(yè)成本、費(fèi)用計(jì)劃編制利潤計(jì)劃;

7、根據(jù)稅收法規(guī)及政策編制稅收計(jì)劃;

8、根據(jù)利潤分配政策編制利潤分配計(jì)劃;

9、編制資產(chǎn)運(yùn)營計(jì)劃及現(xiàn)金流計(jì)劃;

10、編制現(xiàn)金收支預(yù)算及預(yù)期資產(chǎn)負(fù)債表;

11、編制當(dāng)期財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告。

第六條年度財(cái)務(wù)計(jì)劃的批準(zhǔn)

1、年度預(yù)算報(bào)告由財(cái)務(wù)部編制,經(jīng)董事會(huì)審核;

2、根據(jù)董事會(huì)的審核意見,對年度預(yù)算修訂后再上報(bào)股東會(huì)審定;

3、董事會(huì)在每年12月底前召集股東大會(huì)審議年度預(yù)算,(如未通過,則根據(jù)股東大會(huì)意見修訂再次提交股東大會(huì)審議);

4、已獲批準(zhǔn)的年度預(yù)算報(bào)告報(bào)送執(zhí)行董事(或董事長)和監(jiān)事長。

第13篇物業(yè)管理手冊－采購控制程序

物業(yè)管理手冊:采購控制程序

1、目的

對采購過程和供方進(jìn)行控制,確保所采購的產(chǎn)品和供方提供的服務(wù)符合規(guī)定要求。

2、適用范圍

適用于對服務(wù)所需的物資采購和對供方的選擇、評(píng)價(jià)和控制。

3、職責(zé)

3.1各部門負(fù)責(zé)本部門所需采購計(jì)劃的編制及對供方提供的產(chǎn)品進(jìn)行監(jiān)督、反饋。

3.2管理部負(fù)責(zé)采購計(jì)劃的審核、落實(shí),采購物資的驗(yàn)證、管理及供方的評(píng)價(jià),建立供方檔案。

3.3工程部負(fù)責(zé)服務(wù)設(shè)施、設(shè)備采購計(jì)劃的審核工作。

3.4總經(jīng)理負(fù)責(zé)采購計(jì)劃的審批工作。

4、程序

4.1評(píng)價(jià)范圍

4.1.1對價(jià)值高、用量多、對服務(wù)質(zhì)量影響大的維修配件、物資的供方需進(jìn)行評(píng)價(jià)。

4.1.2對服務(wù)質(zhì)量有較大影響的零星維修配件、物資,如:水暖管件、衛(wèi)生潔具、電料等的供方需進(jìn)行評(píng)價(jià)。

4.1.3對服務(wù)質(zhì)量影響極小的零星維修配件、物資,如:掃帚、拖把等的供方可進(jìn)行現(xiàn)場、簡單的驗(yàn)證。

4.1.4對公司分包出去的綠化服務(wù)供方需進(jìn)行評(píng)價(jià)。

4.2評(píng)價(jià)方式

4.2.1對產(chǎn)品資料的獲取

4.2.1.1生產(chǎn)廠家不在本地的,由管理部采取信函的方式或到本地的批發(fā)商店、專賣店,調(diào)查物資的生產(chǎn)廠家、營業(yè)執(zhí)照、規(guī)格型號(hào)、合格證、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及認(rèn)證情況等。

4.2.1.2生產(chǎn)廠家在本地的,可直接到廠家所在地收集資料,內(nèi)容同上。

4.2.1.3對分包出去的綠化服務(wù)供方的質(zhì)量按合同要求進(jìn)行控制。

4.2.2對供方的評(píng)價(jià)方法

4.2.2.1對服務(wù)質(zhì)量有較大影響的零星維修配件、物資,由管理部調(diào)查供方的營業(yè)執(zhí)照、

產(chǎn)品認(rèn)證、供貨能力、產(chǎn)品規(guī)格型號(hào)等,對其供方進(jìn)行評(píng)價(jià),填寫《供方質(zhì)量、環(huán)境保證能力調(diào)查記錄》。

4.2.2.2對分包出去的“服務(wù)產(chǎn)品”的供方由管理部調(diào)查其營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)簡介、信譽(yù)等級(jí)及質(zhì)量保證能力等進(jìn)行評(píng)價(jià)。

4.2.3對服務(wù)質(zhì)量影響極小的零星維修配件、物資,可由使用部門、采購人員在采購現(xiàn)場對質(zhì)量、價(jià)格進(jìn)行目測、比較等方法進(jìn)行評(píng)價(jià)。

4.2.4對評(píng)價(jià)合格的產(chǎn)品和供方,報(bào)總經(jīng)理審批同意后,可列入《采購物資一覽表》、《合格供方名錄》。

4.3對于屬4.1.1、4.1.2范圍,而又未列入《采購物資一覽表》的維修配料、物資由管理部根據(jù)使用情況進(jìn)行評(píng)審。

4.3.1此類物資的采購應(yīng)根據(jù)實(shí)際使用量進(jìn)行最小采購,發(fā)生質(zhì)量問題隨時(shí)退貨、退款。

4.3.2管理部根據(jù)此類物資的使用特性確定其試用期(1-3個(gè)月),試用期內(nèi)各使用部門根據(jù)使用批次填寫《物資質(zhì)量使用情況反饋單》報(bào)管理部。

4.3.3試用期結(jié)束后,管理部依據(jù)《物資質(zhì)量使用情況反饋單》,對符合使用要求的物資按4.2中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審合格,由總經(jīng)理簽署意見,列入《采購物資一覽表》。

4.4管理部負(fù)責(zé)合格供方的業(yè)績考核,其依據(jù)為雙方的供貨協(xié)議及國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。考核方法為:物資使用部門,對物資質(zhì)量情況隨時(shí)填寫《物資質(zhì)量使用情況反饋單》報(bào)管理部,管理部對其匯總評(píng)價(jià)?？己藰?biāo)準(zhǔn)為:對同一類物資連續(xù)兩次發(fā)生質(zhì)量問題的,由管理部報(bào)總經(jīng)理審批取消供方資格。

4.5采購計(jì)劃的編制、審批與落實(shí)

4.5.1各部門于每月26日前編制下月采購計(jì)劃,通過辦公平臺(tái)以公文形式上報(bào)給管理部。

4.5.2管理部依據(jù)《合格供方名錄》和《采購物資一覽表》及上月的《倉庫盤點(diǎn)表》在三天內(nèi)分別完成對辦公用品、電料、水暖、工具及其他類的數(shù)量和價(jià)格審核,報(bào)總經(jīng)理審批。

4.5.3審批完畢,管理部根據(jù)總經(jīng)理批示,通過辦公平臺(tái)以公文形式發(fā)至財(cái)務(wù)部。

4.5.4管理部負(fù)責(zé)在每月7日之前完成對采購計(jì)劃的落實(shí)工作,并通報(bào)采購情況。

4.6管理部應(yīng)保存有關(guān)采購產(chǎn)品的規(guī)格、型號(hào)、等級(jí)及相應(yīng)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或企

業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等資料。各部門在編制采購計(jì)劃時(shí),應(yīng)列出采購產(chǎn)品的規(guī)格、型號(hào)、技術(shù)參數(shù)。管理部負(fù)責(zé)有關(guān)資料的收集,對采購中發(fā)生的合同,在采購結(jié)束后,由管理部統(tǒng)一保存。

4.7采購產(chǎn)品的驗(yàn)證

4.7.1零星維修配件的采購由采購人員按照管理部指定的品牌、廠家、型號(hào)等要求購買,在購買時(shí)目測質(zhì)量情況。

4.7.2對需要在貨源處驗(yàn)證的,則由采購人員在現(xiàn)場進(jìn)行驗(yàn)證;如不需要,則在產(chǎn)品使用過程中由使用部門進(jìn)行驗(yàn)證。

4.7.3分包出去的綠化、垃圾清運(yùn)工作,品質(zhì)部、物業(yè)服務(wù)中心按照委托合同的約定進(jìn)行監(jiān)督、考核。

5、相關(guān)文件

5.1《相關(guān)記錄控制程序》

5.2《綠化服務(wù)委托合同》

5.3《垃圾清運(yùn)服務(wù)合同》

6、相關(guān)記錄

6.1《合格供方名錄》jw/jl-7.4-001

6.2《采購物資一覽表》jw/jl-7.4-002

6.3《采購計(jì)劃》jw/jl-7.4-003

6.4《供方質(zhì)量、環(huán)境保證能力調(diào)查記錄》jw/jl-7.4-004

6.5《物資質(zhì)量使用情況反饋單》jw/jl-7.4-005

6.6《倉庫盤點(diǎn)表》jw/jl-7.4-006

第14篇物業(yè)iso9000信件收發(fā)管理程序

公司程序文件版號(hào): a

修改號(hào): 0

ej -qp4.15信件收發(fā)管理頁碼: 1/2

1.目的:

為了及時(shí)、準(zhǔn)確地把住戶的信件、報(bào)刊送到住戶手中,特制定本程序。

2.適用范圍:

適用于本小區(qū)住戶來往的信件傳遞和代住戶訂閱報(bào)刊服務(wù)。

3.引用文件:

3.1 質(zhì)量手冊第4.9、4.13章

3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.9、4.13章

4.職責(zé):

收發(fā)員負(fù)責(zé)每日信件、報(bào)刊的收發(fā),確保不丟失。

5.工作程序

5.1郵遞員送來的信件,要檢查有無開封信件,如有開封信件,由收發(fā)員填寫《報(bào)刊、信件缺損登記表》,讓郵遞員簽字證明。

5.2送到的報(bào)刊要檢查有無損壞,如有缺損,由收發(fā)員填寫《報(bào)刊、信件缺損登記表》讓郵遞員簽字證明。事后打電話告之郵局報(bào)刊缺損情況,請求補(bǔ)給。

5.3快件、專遞件及重要的郵件要填寫《住戶信件、報(bào)刊發(fā)放登記表》親自送到住戶手中,由住戶簽收。

5.4普通信件、報(bào)刊分發(fā)后將信件、報(bào)刊放入報(bào)刊存放柜中或根據(jù)住戶要求送到其樓門信箱。

5.4.1未訂報(bào)紙住戶的信件,工作人員負(fù)責(zé)通知住戶領(lǐng)取。

5.4.2如遇地址不詳、地址不清(含外文地址)或收件人不清楚的信件。收發(fā)員應(yīng)及時(shí)送到經(jīng)營管理部,由物業(yè)管理員確認(rèn)后再傳遞;若物業(yè)管理員也無法確認(rèn),應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)交經(jīng)營管理部主任確認(rèn)后傳送給住戶。

5.4.3若屬地址錯(cuò)寫非本小區(qū)住戶的信件,經(jīng)營管理部主任確認(rèn)后,收發(fā)員應(yīng)及時(shí)退還郵局。

5.4.4若住戶的信件、報(bào)刊一日內(nèi)無人來取,收發(fā)員應(yīng)及時(shí)與住戶取得聯(lián)系,讓住戶或其聯(lián)絡(luò)人知曉;二日內(nèi)必須取走。

5.4.5若住戶出差,已與收發(fā)員打招呼,住戶的信件、報(bào)刊收發(fā)員應(yīng)妥善收存,待住戶回來后,一并交于住戶。

5.5報(bào)刊、信件發(fā)放過程中,發(fā)生丟失情況時(shí),收發(fā)員應(yīng)主動(dòng)向收件人賠禮道歉,積極尋找,由于失職造成的經(jīng)濟(jì)損失,由副總經(jīng)理決定賠償事宜。

5.6住戶訂閱報(bào)刊時(shí),由住戶填寫《代住戶訂閱單》,并交納費(fèi)用,收

發(fā)員將第二聯(lián)交給住戶,收發(fā)員及時(shí)到郵局為住戶訂閱。

5.7收發(fā)員訂閱報(bào)刊后,要及時(shí)填寫《代住戶訂閱登記表》對郵局開回的票據(jù)、找錢,必須由住戶在《代住戶訂閱單》存根上簽收。

5.8在收發(fā)服務(wù)過程中執(zhí)行《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》和《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》。

6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

6.1《代住戶訂閱登記表》 ej-qr-qp4.15-01

6.2《代住戶訂閱單》二聯(lián) ej-qr-qp4.15-02

6.3《住戶信件、報(bào)刊發(fā)放登記表》 ej-qr-qp4.15-03

6.4《報(bào)刊信件缺損登記表》 ej-qr-qp4.15-04

6.5《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》 ej-wi-qp8.1-02

6.6《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》 ej-wi-qp8.1-01

第15篇大學(xué)物業(yè)管理投標(biāo)授權(quán)委托書

我 (姓名)系 (投標(biāo)單位)的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 (姓名)為我公司代理人，以本公司的名義參加的項(xiàng)目的投標(biāo)活動(dòng)。代理人在投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，均視為本公司的行為，對本公司具有法律約束力。

代理人無權(quán)轉(zhuǎn)委托，特此委托!

代理人：性別：年齡：

單位：部門：職務(wù)：

代理人身份證

(復(fù)印件)粘貼處

投標(biāo)單位(公章)：

法定代表人(簽章)：

日期：

第16篇物業(yè)管理師考試題操作技能

2005年5月勞動(dòng)和社會(huì)保障部

國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定

職業(yè):物業(yè)管理員

等級(jí):國家職業(yè)資格二級(jí)

卷冊二:操作技能

注意事項(xiàng):1、請按要求在試卷的標(biāo)封處填寫您的姓名、考號(hào)和所考等級(jí)。

2、請仔細(xì)閱讀各種題目的回答要求,并在規(guī)定的位置填寫您的答案。

3、請保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關(guān)的記號(hào),也不得在標(biāo)封區(qū)填寫無關(guān)的內(nèi)容。

一、情景題(1―5題,每題8分,共40分)

1、世達(dá)物業(yè)管理公司近期遇到了資金短缺的問題,為了度過難關(guān),請你為該公司制定一份資金籌措計(jì)劃,盡可能多地為公司提供資金來源渠道。

2、豐聯(lián)物業(yè)管理公司將其負(fù)責(zé)管理的某住宅小區(qū)3號(hào)樓房屋的大修工程外包給了某專業(yè)維修公司。工程完工后,豐聯(lián)物業(yè)管理公司接到了工程驗(yàn)收通知。請問豐聯(lián)物業(yè)管理公司應(yīng)如何組織3號(hào)樓房屋大修工程的驗(yàn)收工作

3、某職業(yè)技術(shù)學(xué)校需要將原來的一座辦公樓改建為機(jī)房,聘請了博泰建筑公司承擔(dān)該項(xiàng)工程。這座樓為2層樓,總建筑面積534平方米。其暖通工程定額直接費(fèi)為a,其定額工資為m,其它直接費(fèi)為b,現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)為c。請計(jì)算該裝修工程中暖通工程的直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金和工程造價(jià)。說明:計(jì)算過程中涉及到的相應(yīng)費(fèi)率可以采用定額中規(guī)定的相應(yīng)費(fèi)率,也可以用符號(hào)代替。

4、已經(jīng)入住2年多的某townhouse(聯(lián)排別墅)項(xiàng)目,現(xiàn)有300多戶居民,其中白領(lǐng)人士較多,但是該項(xiàng)目位于郊外,缺乏附屬配套設(shè)施。假設(shè)你是該項(xiàng)目的物業(yè)管理經(jīng)理,請針對上述情況,完成以下工作:(1)為該物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)4種合適的綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目。說明;只寫出服務(wù)項(xiàng)目名稱即可。(2)如果全部綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目都不是物業(yè)管理公司自己經(jīng)營,而是對外承包,那么物業(yè)管理公司應(yīng)如何監(jiān)控服務(wù)質(zhì)量

5、小周是某物業(yè)管理公司人力資源部的經(jīng)理,該公司在6月份需要進(jìn)行年中績效考評(píng)工作。請問小周應(yīng)按照怎樣的工作流程實(shí)施員工績效考評(píng)方案

二、案例分析題(6――7題,每題15分,共30分)

6、李經(jīng)理是某物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門的負(fù)責(zé)人,為了更好地控制公司的財(cái)務(wù)預(yù)算,他打算對公司的高層管理人員進(jìn)行一次財(cái)務(wù)預(yù)算控制工作內(nèi)容的培訓(xùn),請幫他列出控制企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的具體工作內(nèi)容清單和控制財(cái)務(wù)預(yù)算的步驟。

7、居住在青云小區(qū)1號(hào)樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了金屬護(hù)欄,原因是小區(qū)內(nèi)一層住戶窗戶均裝有護(hù)欄,致使3號(hào)樓和6號(hào)樓二層的三家住戶最近發(fā)生被盜事件,這5戶居民認(rèn)為應(yīng)增加必要的安全防范設(shè)施。該小區(qū)的物業(yè)管理公司得知后立刻要求這5戶居民自行拆除,理由是青云小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與該物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》,合同中規(guī)定,居民不得擅自改變房屋建筑及設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途、功能布局等。該5戶居民承認(rèn)安裝護(hù)欄的事實(shí),但是拒不拆除護(hù)欄。請問:物業(yè)管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問題

三、方案策劃題(8――9題,請從中選作一題,滿分30分,如果8、9兩題均答,則只計(jì)算第8題的分值)

8、海成物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理的物業(yè)項(xiàng)目主要是寫字樓和高檔住宅。該公司現(xiàn)有員工450名,其中管理干部75名,專業(yè)技術(shù)人員40名。公司今年準(zhǔn)備從二級(jí)資質(zhì)晉升到一級(jí)資質(zhì),正在籌備修改公司的內(nèi)部管理制度。請根據(jù)該物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度的框架體系,內(nèi)容具體到每一項(xiàng)制度名稱,并寫出財(cái)務(wù)部經(jīng)理的崗位職責(zé)。

9、興海物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理的科興小區(qū)是已經(jīng)投入使用10年的住宅區(qū),建筑面積50萬平方米,以高層建筑為主。目前,該小區(qū)的停車位嚴(yán)重不足,根據(jù)實(shí)際需要,應(yīng)該進(jìn)行規(guī)模較大的停車場擴(kuò)建增建工程,停車場擴(kuò)建增建的提案獲得了科興小區(qū)全體業(yè)主的同意,停車場擴(kuò)建增建用地也獲得了主管部門的批準(zhǔn)?？婆d小區(qū)停車場擴(kuò)建增建工程規(guī)模很大,興海物業(yè)管理公司準(zhǔn)備采取招標(biāo)方式委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。請寫出(1)興海物業(yè)管理公司選聘專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位應(yīng)遵循的招標(biāo)工作程序。(2)科興小區(qū)停車場擴(kuò)建增建方案的主要內(nèi)容。

物業(yè)管理師技能試題

作者:佚名文章來源:轉(zhuǎn)載點(diǎn)擊數(shù): 706 更新時(shí)間:2007-5-28 11:34:55文章主題詞:物業(yè)管理師

1、物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求227

物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,不僅是從物業(yè)交付使用后便于管理的角度考慮,更要從業(yè)主和使用人的角度考慮。具體要求有:

1)、物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用、美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。

2)、建筑質(zhì)量要好減少使用成本。

3)、設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。

4)環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

5)、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

2、物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備包括那些方面的工作228

1)、人員準(zhǔn)備,綜合素質(zhì)高。

2)、資料準(zhǔn)備,對方的資料和法規(guī)。

3)、設(shè)備準(zhǔn)備,車輛、器材。

4)、資金準(zhǔn)備。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作應(yīng)該注意反映那些問題232

1)、配套設(shè)施的完善問題。

2)、水電供應(yīng)容量問題。

3)、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。

4)、垃圾處理方式。

5)、高層建筑物外觀的清潔問題。

6)、消防設(shè)施問題。

7)、物業(yè)管理需要的設(shè)備問題。

8)、對建筑材料得意見。

9)、其他問題。

4、物業(yè)建設(shè)階段的工作應(yīng)從哪些方面對工程進(jìn)行監(jiān)督232

1) 監(jiān)督工程質(zhì)量,漏水、滲水問題,水電管線的布置。

2) 監(jiān)督建設(shè)工程,是否按圖紙施工,建筑材料的規(guī)格質(zhì)量。

3) 監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)過程。

4) 監(jiān)督特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程。

5、擬管項(xiàng)目全面情況調(diào)查研究的主要內(nèi)容232

) 項(xiàng)目的位置。

2) 項(xiàng)目的面積。

3) 項(xiàng)目建筑情況。

4) 配套交通狀況。

5) 消防、安保、清潔等設(shè)施狀況。

6) 項(xiàng)目性質(zhì)及特色。

7) 政府的支持、扶持和介入程度。

8) 開發(fā)商的背景。

9) 周邊環(huán)境狀況。

6、竟標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查的主要內(nèi)容,從什么渠道得到信息236

1) 派人實(shí)地考察。

2) 從新聞媒介收集信息。

3) 向政府有關(guān)部門了解。

4) 其他途徑。

7、怎樣對住區(qū)人員自然狀況進(jìn)行分析236

1) 總?cè)藬?shù),它決定需求的總體規(guī)模。

2) 性別,不同性別具有需求的差異性。

3) 年齡,不同年齡段有需求的特殊性。

4) 職業(yè)和學(xué)歷,這決定了需求的種類和檔次。

5) 民族,不同民族的生活習(xí)慣各異。

6) 經(jīng)濟(jì)收入,收入水平直接決定需求水平。

8、我們應(yīng)該按什么思路對住區(qū)人員需求進(jìn)行分析236

1) 按需求的對象分為物質(zhì)需求和精神需求。

2) 按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設(shè)施是必須的,滿足彈性大的公共設(shè)施應(yīng)從實(shí)際出發(fā),注意提高其效益。

3) 按需求的條件分為現(xiàn)實(shí)的需求和潛在的需求。

4) 馬斯洛的需求層次劃分法:生理、安全、社會(huì)、尊重、自我實(shí)現(xiàn)需求。

5) 人的需求是由低級(jí)向高級(jí)不斷發(fā)展。

6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對性。

9、怎樣分析用戶需求特性237

1) 對象性,人的需求總是指向某種物品和事物的,管區(qū)的各種設(shè)施越能滿足人們的需求,就越能激發(fā)人的需求。

2) 條件性,人的需求是在一定條件下產(chǎn)生的,最主要的條件是購買能力。

3) 欲求性,需求一旦產(chǎn)生就會(huì)形成一種欲望,進(jìn)而產(chǎn)生消費(fèi)動(dòng)機(jī)。

4) 關(guān)連性,前一種需求得到滿足,后一種需求就會(huì)產(chǎn)生。

5) 反復(fù)性,有些需求會(huì)產(chǎn)生周而復(fù)始的現(xiàn)象。

6) 選擇性,對品種或地點(diǎn)的選擇。

10、如何進(jìn)行對競爭對手企業(yè)情況的調(diào)查237

1) 競爭對手總體情況調(diào)查,對手有多少,分布如何,具體競爭對手是誰

2) 競爭對手能力調(diào)查,資金、規(guī)模、業(yè)績、技術(shù)水平和經(jīng)營水平。

3) 競爭者成功的奧妙。

4) 本企業(yè)與之競爭成功的機(jī)會(huì)有多大。

11、擬定物業(yè)管理方案前企業(yè)應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備工作

1) 組建工作班子。

2) 對人員進(jìn)行培訓(xùn)。

3) 準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)。

4) 準(zhǔn)備設(shè)備。

5) 準(zhǔn)備相關(guān)資料。

12、物業(yè)管理方案包括哪些內(nèi)容240

1) 物業(yè)管理檔次,物業(yè)的類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定是制定物業(yè)管理方案的基礎(chǔ),管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。

2) 物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)的類型、功能、和檔次決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

3) 物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算,物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理,物業(yè)管理方案的核心是物業(yè)管理檔次決定管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

13、物業(yè)管理方案的基本結(jié)構(gòu)241

1) 項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃。

2) 管理模式,包括:運(yùn)作模式、工作流程、組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制。

3) 人力資源管理,人員的配備、培訓(xùn)、管理。

4) 規(guī)章制度建設(shè),規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化管理。

5) 經(jīng)營管理指標(biāo),經(jīng)營、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。

6) 社區(qū)文化建設(shè)與社會(huì)服務(wù)。

7) 財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測算。

8) 日常管理。

9) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施。

14、制定物業(yè)管理方案的主要步驟

1) 成立機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)人員。

2) 準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料。

3) 項(xiàng)目、使用人需求、競爭對手調(diào)查。

4) 研究分析調(diào)查資料。

5) 確立管理檔次、管理目標(biāo)。

6) 確立主要措施和服務(wù)管理項(xiàng)目。

7) 經(jīng)費(fèi)預(yù)算。

8) 草擬方案文本。

9) 向?qū)＜翌檰栕稍儭?/p>

10) 送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。

11) 修改、研討、可行性研究。

12) 定稿、實(shí)施、反饋。

15、制定物業(yè)管理方案的主要方法242

1) 經(jīng)理意見法。經(jīng)理意見為主,征求意見為基礎(chǔ)。

2) 內(nèi)部征詢法。廣泛征求意見,綜合歸納后制訂。

3) 學(xué)習(xí)借鑒法。借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路。

4) 專家意見法。在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請專家協(xié)助制訂。

5) 綜合制定法。綜合運(yùn)用以上四種方法制定。

16、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度的建立主要有哪些內(nèi)容245

1) 員工管理?xiàng)l例:勞動(dòng)用工制度,員工行為規(guī)范,員工福利制度,企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。

2) 各部門的職責(zé)范圍:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部門、服務(wù)部門。

3) 員工崗位責(zé)任制:經(jīng)理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責(zé)。

17、建立物業(yè)管理企業(yè)外部制度,應(yīng)該從哪些方面著手建立251

1) 物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定。

2) 樓宇入住規(guī)定:入住通知單書,收樓須知,入住手續(xù)書,入住合約。

3) 物業(yè)管理合約:明確業(yè)主、開發(fā)商、管理者的權(quán)利與責(zé)任,明確對物業(yè)公共部位及公共設(shè)施的管理,對物業(yè)損壞無法正常使用的規(guī)定,管理費(fèi)用的規(guī)定,法律責(zé)任和其他事項(xiàng)。

4) 住戶手冊:居住區(qū)概況與管理,業(yè)主須知,日常管理與維修,物業(yè)管理?xiàng)l理,綜合服務(wù)和有關(guān)部門電話號(hào)碼。

5) 住宅區(qū)房屋及設(shè)施接代管制度:對接管范圍、標(biāo)準(zhǔn)程序的規(guī)定,對房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。

6) 房屋管理服務(wù)制度:房屋維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定,房屋裝修管理規(guī)定。

7) 住宅區(qū)管理規(guī)定:治安消防車輛,衛(wèi)生綠化,樓宇市場管理,禁止違章。

8) 業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程。

18、制定物業(yè)管理制度的程序

1) 研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。

2) 研究業(yè)主及使用人的全面情況。

3) 正確評(píng)價(jià)本企業(yè)現(xiàn)狀。

4) 學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī),借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

5) 形成規(guī)章制度條目及思路。

6) 分頭草擬,征求意見,討論修改。

7) 定稿-批準(zhǔn)-執(zhí)行。

19、業(yè)主公約其法律依據(jù)

1)《民法通則》規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)的相林各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理藏水、排水、通行、通風(fēng)、采光等相臨關(guān)系。

2)建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》:所有人和使用人對公用的部位和設(shè)施,應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

20、業(yè)主公約的特點(diǎn)261

1) 公約的主體是全體業(yè)主。

2) 公約的客體是物業(yè)使用、維修和管理等方面的行為。

3) 公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用維修管理方面的權(quán)利和義務(wù),既有法律規(guī)范又有社會(huì)公德的內(nèi)容。

4) 公約經(jīng)業(yè)主簽約,大會(huì)審議通過,對全體業(yè)主和使用人都具有約束力。

5) 公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。

21、業(yè)主公約的主要內(nèi)容262

業(yè)主公約一般由政府行政管理部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會(huì)可根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)通過后,上報(bào)行政主管部門備案。業(yè)主公約應(yīng)包括的內(nèi)容有:

1) 物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)。

2) 公共場所及公共設(shè)施狀況。

3) 業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定重大事項(xiàng)的方式。

4) 業(yè)主使用公共場所及公共設(shè)施的權(quán)益。

5) 業(yè)主參與管理和監(jiān)督的權(quán)利。

6) 各項(xiàng)維修,養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)的交納。

7) 業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則。

8) 違約責(zé)任及其他有關(guān)事項(xiàng)。

22、業(yè)主公約訂立的原則262

1) 合法性原則。符合有關(guān)政策法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定。

2) 集體性原則。以全體業(yè)主的集體利益為目標(biāo)。

3) 民主性原則。通過業(yè)主大會(huì)的形式訂立,反應(yīng)全體業(yè)主的利益和要求。

23、首次制訂業(yè)主公約一般按什么程序進(jìn)行

1) 組織人員學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī),研究“示范文本”。

2) 結(jié)合實(shí)際情況,依照“示范文本”制定公約草案。

3) 公約草案提交業(yè)主大會(huì)討論修改。

4) 業(yè)主大會(huì)通過。

5) 業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效。

24、《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》有什么區(qū)別265

二者約束的主體不一樣。

在物業(yè)管理中,用來約束主體行為的公約有《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》?！稑I(yè)主公約》的主體是全體業(yè)主,《物業(yè)管理公約》的主體是業(yè)主、使用人、物業(yè)管理經(jīng)營者。因此,違反《公約》行為一般分為三種:

1) 業(yè)主違反《公約》。

2) 使用人違反《公約》。

3) 物業(yè)管理公司違反《公約》。

25、裝修時(shí)違反《公約》的行為界定265

裝修時(shí)違反公約的行為有:

6) 隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu),拆出承重墻,改變水電氣管線走向。

7) 外墻任意添裝防護(hù)欄和晾衣架。

8) 裝修時(shí)違章使用或損壞公共設(shè)施設(shè)備。

9) 拒絕交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。

26、搬遷時(shí)違反《公約》的行為如何界定

搬遷時(shí)違反公約的行為有:

1) 占用或損壞公共部位和設(shè)施設(shè)備,違章使用電梯等設(shè)備。

2) 不按規(guī)定時(shí)間搬遷,妨礙滋擾他人。

3) 用超長超重易污染物品損壞公物或傷害他人。

27、日常違反《公約》的行為怎樣界定265

日常違反公約的行為有:

1) 違規(guī)轉(zhuǎn)租房屋。

2) 不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議。

3) 拒絕交納管理費(fèi)和毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。

4) 任意搭建放置自用設(shè)施。

5) 違章使用水電氣和電梯設(shè)備。

6) 占用或損壞公共部位和公共設(shè)施。

7) 隨意堆放雜物,丟棄垃圾和高空拋物。

8) 違規(guī)存放易燃易爆等危險(xiǎn)品。

9) 踐踏占用綠化用地。

10) 亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌。

11) 隨意停車,噪聲擾民。

12) 違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽。

28、做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違章行為應(yīng)該注意哪些方面266

1) 物管人員要加強(qiáng)責(zé)任心,認(rèn)真履行崗位職責(zé)。

2) 各部門負(fù)責(zé)人經(jīng)常檢查員工是否到位,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理業(yè)主或使用人的違約行為。

3) 提高業(yè)主和使用人自覺遵守公約的意識(shí),建立有效的監(jiān)督機(jī)制,認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。

29、公約與物業(yè)管理制度有哪些共性和個(gè)性違反了公約或管理制度應(yīng)如何正確處理267

1) 公約與管理制度的共性有:1目的相同,都是為了維護(hù)物業(yè)的完好及正常使用。2實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近,都是規(guī)范主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。

2) 公約與管理制度的個(gè)性有:1制訂者不同,管理制度由物業(yè)管理企業(yè)制訂;公約由業(yè)主委員會(huì)制訂。2承諾人與制約人不同,管理制度由物業(yè)管理公司承諾,制約業(yè)主和使用人;公約由全體業(yè)主或業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司共同承諾,相互制約。3性質(zhì)不同:制度是管理性,屬于硬性約束;公約是承諾制約性,具有軟約束的特點(diǎn)。4對違反者處理方式不同,違反管理制度輕者批評(píng)教育,嚴(yán)重者給予民事或刑事處理;違反公約只能按公約約定的方式處理。

3) 正確處理違反公約行為的方法有:1規(guī)勸。2制止。3批評(píng)。4警告。5按管理制度處理。6提起民事訴訟。

30、有關(guān)裝修管理規(guī)定(裝修的流程)268

1) 住戶

裝修申報(bào):1業(yè)主裝修前必須向工程部提出申請。2工程部對業(yè)主的資格進(jìn)行確認(rèn)并提供有關(guān)資料。3業(yè)主盡快請?jiān)O(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)并選擇合格的裝修單位。4業(yè)主15天內(nèi)將裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部。

2) 物業(yè)管理公司審批:1業(yè)主遞交裝修方案一周后,工程部會(huì)同安保部對方案進(jìn)行審核。2裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。3方案批準(zhǔn)后按規(guī)定簽協(xié)議,領(lǐng)取裝修許可證。

3) 裝修施工單位:1與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》,領(lǐng)取施工許可證。2按批準(zhǔn)的方案進(jìn)行施工,不得有任何更改。3在施工期間嚴(yán)格遵守管理規(guī)定。4嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。

4) 物業(yè)公司驗(yàn)收:1裝修完工后由業(yè)主通知有關(guān)部門驗(yàn)收。2隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。3驗(yàn)收合格后由工程部向業(yè)主出具竣工驗(yàn)收單。4業(yè)主貧驗(yàn)收單到管理部和安保部辦理必要的手續(xù)。

31、物業(yè)管理資金的概念、物業(yè)資金管理的概念270

1) 物業(yè)管理資金是:為保持物業(yè)及附屬設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮物業(yè)的各項(xiàng)功能以滿足業(yè)主需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段不同,分為物業(yè)管理啟動(dòng)資金和日常物業(yè)管理資金。

2) 物業(yè)資金的管理是:物業(yè)管理企業(yè)對管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過程。管理對象是物業(yè)管理資金,管理目的是有計(jì)劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運(yùn)用效率。

32、物業(yè)管理啟動(dòng)資金的來源270

物業(yè)管理啟動(dòng)資金是物業(yè)管理企業(yè)開展工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的資金,以及物業(yè)公共設(shè)施專用維修基金。其中包括兩部分:

1) 管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金。來源-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位組織及個(gè)人出資入股形式。用于-企業(yè)的注冊資本、辦公場所、辦公用品、職工工資等。

2) 物業(yè)公共設(shè)施維修基金。來源-從三方面收取:國家、集體、個(gè)人。用于-物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)。

33、物業(yè)公共設(shè)施維修基金如何進(jìn)行管理271

1) 物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)帳存入銀行專戶。

2) 使用時(shí)?？顚Ｓ?由管委會(huì)監(jiān)察批準(zhǔn)。

3) 不宜由管理企業(yè)掌管,防止短期行為。

4) 近期不用時(shí)應(yīng)在確保安全的基礎(chǔ)上,爭取合理運(yùn)作使其增值。

34、日常物業(yè)管理資金的來源與管理271

1) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。由管委會(huì)、管理企業(yè)和政府物價(jià)部門幾方面考慮,共同協(xié)商制定。

2) 物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營收入。

3) 其他收入。政府政策性撥款、單位個(gè)人捐贈(zèng)、物業(yè)升值、投機(jī)性收入。

日常物業(yè)管理資金的管理主要有兩個(gè)方面:

1) 收取使用管理。及時(shí)有效地收取各種費(fèi)用,有計(jì)劃地使用、量收支出、?？顚Ｓ?。

2) 財(cái)務(wù)方面管理。加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立和監(jiān)督力度;杜絕內(nèi)部財(cái)務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事故;防止貪污冒領(lǐng)等現(xiàn)象發(fā)生;加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作。

35、物業(yè)管理資金的性質(zhì)273

1) 根據(jù)物業(yè)管理所有者不同可分為國有資金、集體所有資金、私有資金、多產(chǎn)權(quán)所有資金。

2) 根據(jù)物業(yè)管理的對象和目的分為經(jīng)營性資金和消費(fèi)資金。

3) 物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同,決定了經(jīng)營者對物業(yè)管理資金的管理與使用方式不同。

36、物業(yè)管理資金的使用要實(shí)行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計(jì)劃,又要保證一定的靈活性,具體包括哪些方面274

1) 成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi),包括勞動(dòng)對象如原材料、勞動(dòng)手段如設(shè)備、勞動(dòng)力工資福利。必須支出無資金回收,是管理企業(yè)必須保障的資金。

2) 公益性資金支出與使用。物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出,包括各種捐資、贊助,做公益性廣告。必須支出無資金回收,有利于樹立企業(yè)形象。

3) 投資性資金支出與使用。為了籌集發(fā)展使用的資金,把暫時(shí)不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報(bào)。四注意:選好投資的方向,資金的安全性,資金的回收周期,占整體資金的比例。

37、物業(yè)管理資金使用責(zé)任制276

1) 管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任,使用人員負(fù)使用責(zé)任。

2) 領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令與計(jì)劃,財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)把資金撥給使用人使用。

3) 領(lǐng)導(dǎo)與財(cái)務(wù)人員及資金使用人之間互相監(jiān)督,各負(fù)其責(zé)。

4) 責(zé)任到人,層層負(fù)責(zé),互相監(jiān)督,使資金安全準(zhǔn)確地使用到位。

38、物業(yè)管理資金的預(yù)算及其所必須的前提條件277

物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn),以財(cái)務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。物業(yè)管理資金的預(yù)算及管理要達(dá)到目標(biāo)必須具備的條件是:

1、扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作。

2、完善的制度體系。

3、好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體。

4、充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。

39、物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則278

資金預(yù)算的編制程序有:

1) 資金預(yù)算的編制由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé)。

2) 根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測今年物業(yè)管理的發(fā)展。

3) 根據(jù)現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃。

4) 領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。

5) 較大的管理企業(yè)應(yīng)分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證。

6) 資金預(yù)算的編制可以自上而下、自下而上,或上下結(jié)合論證。

資金預(yù)算的編制原則有:

1) 目標(biāo)性原則。預(yù)算的編制應(yīng)圍繞管理經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行。

2) 全面性原則。做到全面、系統(tǒng)、平衡、完整。

3) 范圍與周期性原則。確定預(yù)算單位范圍和預(yù)算周期。

4) 人本原則。預(yù)算應(yīng)成為激勵(lì)人,使人看到希望,適合人完成。

40、房屋修繕定額都包括哪些內(nèi)容如何選用修繕定額324

1) 總說明。綜合說明修繕定額的編制原則、

指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用,同時(shí)還要說明編制定額時(shí)已考慮和沒有考慮的因素。

2) 分部工程說明。說明本分部工程定額的編制依據(jù),項(xiàng)目劃分原則,施工方法的確定,定額的主要內(nèi)容及換算方法,選用材料的規(guī)格和各種材料的損耗率的確定。

3) 分部工程量計(jì)算原則。計(jì)算方法、計(jì)量單位、尺寸起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分、計(jì)算附表。工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的實(shí)物量。工程量是修繕預(yù)算的基本數(shù)據(jù),工程量的準(zhǔn)確性直接影響到修繕預(yù)算的準(zhǔn)確性。

4) 定額項(xiàng)目表。規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的人工、材料消耗用量指標(biāo),還列有人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格及匯總的基價(jià)。項(xiàng)目表上方為該分項(xiàng)工程的工作內(nèi)容和計(jì)量單位。

5) 附錄。包括各種混凝土沙漿配比表,建筑材料名稱及規(guī)格表。

選用修繕定額時(shí)應(yīng)注意:

1) 應(yīng)選用當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的修繕定額。

2) 利用附近地區(qū)的修繕定額。

3) 利用工程預(yù)算定額。注意增加工料消耗數(shù)量,舊料回收利用。

41、房屋修繕預(yù)算的編制步驟包括哪些325

1) 熟悉施工圖紙,收集預(yù)算材料。

2) 計(jì)算工程量。

3) 選用修繕預(yù)算單價(jià)。

4) 編制修繕工程預(yù)算表。

5) 編制主要材料用量表。

6) 編制主要材料調(diào)價(jià)計(jì)算表。