第1篇 物業(yè)管理手冊之物業(yè)分公司職能
物業(yè)管理手冊:物業(yè)分公司職能
1.執(zhí)行法律法規(guī)及管理公司、項目所在公司的物業(yè)管理制度、文件及指令
1.1 遵照法律法規(guī)要求開展物業(yè)管理業(yè)務。
1.2 接受項目所在公司的領導,與項目所在公司簽訂物業(yè)管理目標責任書,并 確保實現(xiàn)。
1.3 執(zhí)行管理公司頒布的物業(yè)管理制度及管理公司物業(yè)管理部下發(fā)的關于業(yè)務 要求的文件;為物業(yè)管理部提供物業(yè)管理工作的信息;接受物業(yè)管理部的 業(yè)務決策和指導。
2.內部建設
2.1 依照管理公司物業(yè)管理制度、項目所在公司在物業(yè)管理方面的要求制定適 合的物業(yè)管理體系文件,作為整體物業(yè)管理系統(tǒng)文件的延伸,并持續(xù)審核 與改進,不斷優(yōu)化作業(yè)流程與組織架構。
2.2 負責本公司內設部門的組建,制定各崗位職責,組織人員招聘,決定中層 以下(含)級別人員錄用。
2.3 執(zhí)行集團、管理公司的培訓制度,對員工的培訓效果負責。
2.4 將目標責任書中的目標分解并下達到部門、崗位,建立計劃管理體系加以 落實。
3.成本控制
3.1 負責本公司范圍的經(jīng)濟測算及收支控制。
3.2 負責開展多種經(jīng)營,提高經(jīng)濟效益。
3.3 通過合理節(jié)能、優(yōu)化管理等手段降低管理成本。
4.項目開發(fā)配合
4.1 負責項目所在公司開發(fā)項目的物業(yè)前期介入工作,包括方案設計、施工圖設計、工程施工、營銷及銷售過程的參與和配合;配合項目所在公司對相 關配套設施進行招商和管理、參與監(jiān)管施工質量、配合銷售開盤等。
4.2 負責物業(yè)項目保修期限內的保修協(xié)調和跟蹤。
4.3 協(xié)助項目所在公司處理緊急情況。
4.4 在管理公司、項目所在公司委托的情況下,負責代理發(fā)展商產(chǎn)權物業(yè)的管理、控制、經(jīng)營和服務。
4.5 向項目所在公司提供開發(fā)過程中發(fā)現(xiàn)的與產(chǎn)品質量相關的各種信息。
5.前期物業(yè)服務
5.1 負責編制物業(yè)管理方案,并負責物業(yè)管理項目的承接與物業(yè)服務合同簽訂。
5.2 負責擬定物業(yè)項目接管驗收工作計劃,并負責組織實施。
5.3 負責擬定新物業(yè)項目的入伙工作計劃,并配合項目所在公司實施。
6.日常服務提供
6.1 全面負責項目的物業(yè)管理日常工作。
6.2 按管理公司物業(yè)管理制度要求落實日常服務三級檢查制度,建立質量統(tǒng)計 分析機制。
7.品牌推廣及市場開拓
7.1 在物業(yè)管理部的指導下,參加國家有關物業(yè)管理方面的評比。
7.2 結合項目要求,推廣萬品牌。
7.3 在項目所在公司批準、物業(yè)管理部指導下,開拓物業(yè)管理市場。
8.溝通與協(xié)調
8.1 協(xié)助召開首屆業(yè)主大會,協(xié)調與業(yè)主委員會的關系。
8.2 定期組織顧客滿意度調查,協(xié)助物業(yè)管理部組織的第三方顧客滿意調查。建立并落實回訪制度。
8.3 加強與當?shù)卣畽C關、項目所在公司、物業(yè)管理部的信息交流,傳遞法律法規(guī)、市場動態(tài)、典型案例、重大事件、日常工作狀況、經(jīng)營情況等信息。
第2篇 物業(yè)管理處人員編制任職條件
物業(yè)管理處人員編制及任職條件
崗位 主要崗位職責 任職條件 人數(shù)
管理處主任 對商務樓工作的各過程進行策劃,并監(jiān)視、控制和進行持續(xù)改進。負責對業(yè)主的服務工作,領導管理處日常工作。大學大專以上學歷,中級專業(yè)職稱以上,持全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證。三年以上獨立管理商務樓經(jīng)驗,45以下,性別不限。 1
保安班長對固定崗、巡邏崗、車輛管理員實施管理;負責火災初期(消防部隊未達到前)現(xiàn)場的指揮的調度;對固定崗、巡邏崗、實施隨機抽檢,并作好記錄負責一般治安案件/火災與刑事案件發(fā)生率的統(tǒng)計。對固定崗、巡邏崗、義消隊員、實施管理并指導其工作。中專以上文化程度,復轉軍人,持物業(yè)管理上崗證,具有三年以上保安管理工作經(jīng)驗,40歲以下,男性。1
保安員對出入商務樓的人員、財物進行登記、驗證。負責商務樓公共設施、消防/治安設施設備、治安狀況、二次裝修現(xiàn)場、車庫和露天停車場的巡視檢查。高中以上文化程度,復轉軍人,具有1年以上保安工作經(jīng)驗,35歲以下,身高1.75米及以上,身體健壯的男性。4
維修工根據(jù)用戶要求和公司相關部門傳遞的要求,負責對所管轄區(qū)域的業(yè)主/租賃戶按物業(yè)管理委托合同或者特約維修服務的簡單水電類項目維修。對商務樓內機電設備實施維護保養(yǎng)并作好設備維修/保養(yǎng)記錄。負責建議對所轄商務樓內機電設備進行標識,對標識進行維護保養(yǎng)。高中以上文化程度,具有三年以上相關工作經(jīng)驗;或者中專以上文化程度,具有三年以上相關工作經(jīng)驗,持相關操作證35歲以下,責任心強的男性為宜。1
清潔、綠化工
負責所分配區(qū)域的清潔/保潔具體工作。
負責所轄商務樓的環(huán)境綠化/美化具體工作。初中以上文化程度,45歲以下。下崗職工優(yōu)先。3
第3篇 商業(yè)中心物業(yè)管理內容
商業(yè)中心物業(yè)管理內容
一、kh商業(yè)中心房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯房、設備機房等)的維修、養(yǎng)護和管理。
二、kh商業(yè)中心建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、供配電、消防、安保、自動化系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機等)的維修、養(yǎng)護和管理。
三、該物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、車場、棚、庫等)的維修、養(yǎng)護和管理。
四、該物業(yè)規(guī)劃紅線內屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。
五、公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑共用部位)的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集,清運。
六、kh商業(yè)中心內交通、車輛行駛和停放管理。
七、配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控、巡視、消防、保安防范工作。
八、物業(yè)管理檔案、資料及物業(yè)的使用管理。
九、多種經(jīng)營,有償服務、商務管理。
第4篇 物業(yè)公司人力資源管理控制程序
1.0 目的
1.1為開發(fā)員工的專業(yè)潛能,提升員工的綜合素質與崗位技能,強化員工的質量服務意識,培養(yǎng)一批適合公司發(fā)展的中層干部、業(yè)務骨干和專業(yè)技術人員,提高公司的整體經(jīng)營管理水平,滿足公司可持續(xù)經(jīng)營健康發(fā)展的需要。
2.0 適用范圍
2.1本程序適用于公司各職能部和各管理處。
3.0 職責
3.1公司行政人事部是公司人力資源培訓的歸口管理部門,主要職責:
a)負責公司人力資源開發(fā)和培訓體系的建立和維護。
b)負責公司年度培訓計劃的規(guī)劃和整體培訓方案的設計。
c)重點負責公司中層干部、業(yè)務骨干和專業(yè)技術綜合素質提升的培訓項目。
d)銜接集團和房地產(chǎn)事業(yè)部組織開展的相關培訓,對各職能部和各管理處組織和實施的相關培訓給予指導、協(xié)助、監(jiān)督和考核。
e)負責公司一級培訓效果的評估,對公司二、三級培訓考核給予指導和督促。
f)對公司的整體培訓質量負責。
3.2公司各職能部是公司專業(yè)性培訓的管理部門,主要職責:
a)負責二級培訓項目或課程的組織實施和考核。
b)協(xié)助和配合行政人事部組織的相關培訓,對各管理處組織的相關培訓給予專業(yè)性的指導和配合。
c)對本職能部歸口管理的專業(yè)技術、操作技能和專業(yè)服務質量提高負責。
3.3公司各管理處是公司服務知識和必備技能的培訓管理部門,主要職責:
a)負責三級培訓項目或課程的組織實施和考核。
b)協(xié)助和配合各職能部組織的相關培訓。
c)對本管理處的入職引導培訓、崗位培訓、必備操作技能和個性服務質量負責。
4.0程序要點和實施
4.1原則
a)從實際需要出發(fā),學用一致原則。
b)專業(yè)知識培訓和服務知識兼顧原則。
c)全員培訓和重點提高原則。
d)嚴格考核和激勵原則。
4.2培訓項目
a)新入職員工崗前培訓。目的是使員工了解公司的基本情況,主要包括:z集團企業(yè)文化、公司發(fā)展史、公司宗旨、公司精神、公司組織體系和公司發(fā)展遠景,熟悉掌握公司的通用規(guī)章制度、人事制度、基本的服務知識、物業(yè)基本相關法律法規(guī)和專業(yè)性的相關制度等。
b)綜合性管理知識培訓。
c)物業(yè)專業(yè)相關法律、法規(guī)知識培訓。
d)專業(yè)性知識和技能培訓。
e)房地產(chǎn)和物業(yè)相關知訓培訓。
4.3培訓體系
4.3.1由公司行政人事部負責組織實施的各類培訓為一級培訓,主要包括綜合性管理培訓、新進員工的崗前培訓、派出培訓等。
4.3.2 由各職能部負責組織實施的專業(yè)性培訓為二級培訓,主要包括專業(yè)技術、操作技能和專業(yè)服務要求知識等培訓。
4.3.3 由各管理處負責組織實施的相關培訓為三級培訓,主要指入職崗前、崗位培訓和必備技能的操作培訓等。
4.4培訓基本流程
4.5 培訓需求
4.5.1確定培訓需求的依據(jù)
a)根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標。
b)根據(jù)公司職位說明中的任職資格和培訓需求要求。
c)根據(jù)員工崗位績效考核和員工個人培訓需求。
4.5.2確定培訓需求的方式
a)分析的方式。
b)座談的方式。
c)調查的方式。
4.6 培訓項目的確定
培訓項目的確定是制定培訓計劃前的一關鍵性環(huán)節(jié),它要對每一個培訓需求進行必要性、可行性和有效性分析。依據(jù)培訓職責的劃分。相關部門對相關培訓項目要進行嚴格審核。
4.7制定培訓計劃
4.7.1年度培訓計劃
a) 公司各職能部必須在每年的12月10日前向公司行政人事部提交下 一年度的二級培訓需求計劃,審批流程是:
制表人部門負責人審核 行政人事部審批
b) 行政人事部根據(jù)各職能部的年度培訓需求計劃,綜合公司的實際情況負責組織制定公司的一級、二級年度培訓計劃,于每年12月底報集團人事行政部。公司的一級、二級年度培訓計劃審批流程:
人事主管 行政人事部負責人公司總經(jīng)理
c) 各管理處的三級年度培訓計劃自行制定,經(jīng)部門主管領導審批后,但必須于12月15日前報行政人事部備案。
4.7.2月度培訓計劃
a)行政人事部將根據(jù)公司的一級、二級年度培訓計劃及臨時培訓需求,于每月的月底負責組織制定公司一級、二級年度培訓計劃,經(jīng)公司總經(jīng)理審批后予以下發(fā)。
b)各管理處根據(jù)三級年度培訓計劃自行制定三級月度培訓計劃,經(jīng)部門主管領導審批后,于每月月底前報行政人事部備案。
4.8 培訓計劃組織實施
4.8.1公司組織的內部培訓
a)行政人事部和各職能部培訓負責人根據(jù)公司《月度培訓計劃表》負責其培訓職責范圍內具體培訓項目的實施,相關部門予以協(xié)助和配合。
b)各管理處根據(jù)自己制定的月度培訓計劃給予組織實施,相關部門予以協(xié)助和配合。
4.8.2公司組織的外出培訓
4.8.2.1 公司員工需要參加外出培訓必須填寫《外出培訓申請表》,
審批流程:
申請人部門負責人行政人事部總經(jīng)理
4.8.2.2公司所有員工參加外出培訓,憑審批后的《處出培訓申請表》到財務部申請借款。
4.8.2.3培訓結束后在一周內,培訓參加者必須填寫外出培訓報告書,報行政人事部。
4.8.2.4外出培訓費包括:課程培訓費、交通費、住宿費、出差補助費等。在費用報銷前,必須與公司簽訂《培訓協(xié)議書》。
4.8.3培訓實施形式
a)課堂授課形式。
b)實踐操作形式。
c)讀書會形式。
d)崗位輪換形式。
e)戶外拓展形式。
f)模擬形式。
4.9培訓考核
4.9.1培訓考核方式
a)書面考試。適用于組織的記憶性和理倫性培訓課程內容。
b)實施操作考試。適用于技能性的培訓課程。
c)采取綜合評估的方式。適用于綜合管理運用相關知識培訓。
4.10培訓激勵規(guī)定
4.10.1員工培訓的課時和培訓考核結果將作為員工晉升和崗位輪換的重要參考依據(jù)。
4.10.2公司專業(yè)人員的專業(yè)服務質量將作為對公司職能部年度績效考核的重要指標之一。
4.11 培訓費用
4.11.1培訓費用是公司人力資源開發(fā)投資成本,每年度年底單獨作費用預算,培訓費用?？顚Ｓ?其它費用支出不得占用此專項費用。
4.11.2公司一級、二培訓經(jīng)費的使用和報銷必須報行政人事部統(tǒng)一審核。財務部核查,總經(jīng)理審批后方可報銷。
4.11.3公司下屬單位組織的三級培訓經(jīng)費由各管理處年度費用開支中列支。
4.12 培訓紀律
a)公司員工必須按時參加公司組織的各項培訓和考核。
b)如因工作原因確實不能按時參加者,必須在組織培訓的前一天寫請假條,經(jīng)部門負責人簽字同意后報負責培訓組織部門。
c)無故遲到者每次予以負激勵50元,無故曠課者每次予以負激勵100元。
d)培訓時,參加員工必須將通訊工具調到震動狀態(tài)或關機。如有違犯者,每響一次予以負激勵20元。
4.13 培訓檔案
a)行政人事部負責一、二級培訓的員工檔案資料建檔歸口管理,各管理處負責三級培訓的員工檔案資料建檔管理。
b)建檔資料包括:年度培訓計劃和總結、月度培訓計劃、培訓教材、培訓考核、培訓記錄表、年度培訓效果評估和《培訓協(xié)議書》等。
4.14內部講師管理
4.14.1內部講師級別分類:公司部門中層干部以上(含)人員經(jīng)考核合格后兼任公司的二級培訓講師,公司主管級以上人員經(jīng)考核合格后兼任公司三級培訓講師,公司其它員工學有專長可以授課的可申請兼任公司三級培訓講師。
4.14.2內部講師進級申請方法:公司已聘任的內部講師在每年度授課課時累計超過10個課時的可以申請上一級培訓講師,經(jīng)行政人事部審核,報總經(jīng)理批準后予以正式聘任。
4.15其它規(guī)定
a) 崗前培訓考試必須培訓合格,如不合格者,僅給一次補考機會。如補考仍不合格者在試用期的公司將終止試用。
c)公司所有特種作業(yè)人員必須持有效資格證上崗位。
4.16說明
4.16.1本程序由行政人事部組織制訂并解釋。本程序參照集團的公司相關人事管理制度制定,如有與本程序抵觸的以本程序為準。
4.16.2 本程序自下發(fā)之日起執(zhí)行,原《員工培訓教育管理制度》自動作廢。
5.0引用文件和記錄表格
5.1《培訓協(xié)議書》
第5篇 科信物業(yè)小區(qū)設備管理說明
(1)設備前期管理
a、前期介入
組織對有關物業(yè)考察,關于設備選型、安裝要求等建議由工程維修中心審核,并向開發(fā)商提出。政府有關部門的驗收,管理處應參與。
b、設備的接管驗收
設備的接管驗收由工程維修中心代表公司,組織專家及管理處相關技術人員組成驗收組,會同開發(fā)商、施工單位進行,依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。
(2)設備的建帳
a、管理處給所管物業(yè)的全部設備編號。
b、管理處對所管理的所有設備設施都應建帳。
(3)設備標識管理
a、未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。
b、設備的顏色一律按附表《設備顏色規(guī)定》的要求顏色進行刷漆。
c、重要危險設備的工作狀態(tài)須標識(如配電柜掛'禁止合閘'等),報廢、封存的設備須標識。
d、設備標識牌統(tǒng)一設計。
(4)設備使用管理
a、物業(yè)公共設備的操作使用權歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,如需停電、停電梯、停水、操作設備須征得管理處同意。
b、管理處維修人員必須對本管理處的設備進行正確操作使用,確保顧客滿意。管理處須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄。
c、管理處工程維修中心主管應定期分析各種設備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常,及時予以控制調整,并作經(jīng)濟性分析,整確保設備工作在節(jié)能狀態(tài),。
(5)設備維修保養(yǎng)管理
a、維修保養(yǎng)計劃
a、供方應將委托范圍內的設備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,管理處審核、調整后,與管理處保養(yǎng)范圍內的計劃匯總,形成下年度保養(yǎng)計劃。
b、設備中修、大修、更新改造計劃由工程維修中心制定,并審查確定方案,編制或審查預算。
b、設備檢定
a、電梯檢定計劃由工程維修中心制定,每年進行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關部門檢定。
b、計量器具檢定計劃由工程維修中心制定。萬用表、鉗形電流計由工程維修中心檢定,絕緣搖表、場強儀、轉速計等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送工程維修中心存檔。
c、有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
(6)實施
a、管理處維修班及供方維修人員須按國家標準、規(guī)范、有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)維修。
b、發(fā)現(xiàn)設備故障(不屬于維修班負責維修范圍內),維修班應用《設備故障問題轉呈單》立即通知供方,供方接到轉呈單后,須在半個工作日內給管理處答復,確定維修時間,關鍵設備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主/用戶生活及工作(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。
c、設備中修,大修、更新改造工程由綜合部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續(xù),并由管理處工程維修中心組織有關人員(相關技術人員、工程師或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。
(7)維修保養(yǎng)檢查
a、維修班人員日常對設備進行巡視時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題用《設備故障問題轉呈單》提交專業(yè)公司解決。1、2、3級設備'日常維護保養(yǎng)計劃'執(zhí)行情況由管理處維修班班長檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄;1、2級設備的'一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)'計劃執(zhí)行情況由管理處機電設備主管檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄。
b、設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定,屬于1、2級設備由綜合部組織檢定并備案;屬3級設備由管理處機電主管檢定,所有設備檢定記錄管理處都應備案。
c、質量管理部每月對保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況、設備技術狀態(tài)、記錄資料,進行一次檢查、評定,并做相關月檢記錄。
d、設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由工程部組織。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處、綜合部在單上簽字。不合格則由施工單位整改,進行復驗。復驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結算工程款。
(8)設備完好率
每年年底由管理處工程維修中心主管組織管理處有關人員對所管設備進行一次檢查,于12月15日之前將設備完好率報管理處,管理處按10%抽樣核查。
(9)設備安全管理
a、持證上崗與安全檢查
特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工等),須持證上崗。
b、事故處理程序
當管理處發(fā)生設備安全事故后,須立即通知公司綜合部。在調查人員未趕到現(xiàn)場之前,應盡可能地保護現(xiàn)場,拍照或錄像。工程維修中心須組織人員搶修,保證對顧客的服務。事后管理處須向公司提交設備安全事故報告,工程維修中心根據(jù)管理處的報告及調查結果,事故處理須堅持'三不放過'的原則。
(10)對供方的控制
a、供方的選取原則是其應通過iso9000認證。
b、公司綜合部每年(或一個合同期)對供方進行一次評價并做記錄,對于不符合要求的供方,不予續(xù)簽合同。
c、當發(fā)生嚴重投訴或事故時,綜合部須組織人員對供方的質量體系進行審核。
d、管理處按本規(guī)程要求進行日常監(jiān)督檢查,按合同約定對供方是否按設備保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)、按約定進行維修予以確認,在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(簽字)不免除供方對不合格保養(yǎng)、維修進行返工、返修的責任。
(11)設備技術檔案管理
a、設備技術資料
設備技術資料由專人負責管理,資料的借閱必須辦理相關手續(xù)。
b、質量記錄
a、所有質量記錄均須采用標準表格。
b、設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設備,由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)維修的設備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。
c、機電設備月檢記錄由質量管理部保管。
d、工程部保存ⅰ、ⅱ級設備維修記錄、設備診斷記錄、設備完好率評定統(tǒng)計記錄。
(13)設備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
a、申請
根據(jù)樓宇正常工
作或維修需要,由工程維修中心申請,填寫《設備(機具)購置申請表》。購置總價在貳千元以下的,由管理處主任批準購買;購置總價在貳千元以上的,經(jīng)管理處主任同意后,報綜合部經(jīng)理審核并轉交有關工程師提出滿足使用要求的設備技術指標,然后呈報主管副總經(jīng)理批準購置。
b、采購
采購人員應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
c、驗證
對伍千元以下的設備(機具)購進后,在合同規(guī)定期內,由管理處主管機電設備主管會同有關技術人員驗證,填寫《設備(機具)驗證單》;五仟元以上的,由工程部委派有關工程師根據(jù)設備的說明書或合同規(guī)定的技術條件進行驗證,驗證后的設備(機具),管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。
第6篇 物業(yè)管理公司的員工培訓計劃
這個培訓計劃是開放性的,房地產(chǎn)公司的每一個成員都有必要接受一定程度的物業(yè)管理培訓。該講提出了一套簡明的培訓系統(tǒng),有助于我們建立基于全局策略物業(yè)管理動作機制
第1操作環(huán)節(jié):制定一個實戰(zhàn)型的培訓計劃
物業(yè)管理的員工培訓是要結合招聘計劃來進行,通常是分三步到位,即高級管理員、高級技術員、技術骨干和普通員工。
高級管理員包括正副總經(jīng)理、行政秘書(或經(jīng)理助理)、工程部經(jīng)理、電腦工程師、機電工程師、財務主管。這批人通常應于交付使用前六個月到位。他們的前期工作是負責組建管理公司,參與設備安裝及試運行,制定管理計劃和對下屬員工進行招聘和培訓。
技術骨干包括部門經(jīng)理、水電技術員、電腦操作員、業(yè)務員和出納,應該于交付使用前兩個月到位,他們的前期任務是熟悉公司運作程序和部門分工,熟悉設備操作。
普通員工包括保安員、清潔工、園丁,應該于交付使用前三周到位,他們的前期任務是熟悉物業(yè)情況,熟悉本職工作和實戰(zhàn)演習。
要點a:高級管理員培訓內容
物業(yè)管理理念
管理公司組織架構和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關常識
要點b:技術骨干培訓內容
責任感,榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
公關知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
維修具使用及保養(yǎng)
住戶投訴處理能力
要點c:普通員工培訓內容
責任感榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構和運作程序
物業(yè)及設備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關法律常識
管理規(guī)則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
為使物業(yè)管理工作能夠一開始就正常運作并且盡旱趨于成熟在對員工進行了全面的專業(yè)培訓后,還應該在專家的指導下進行多次實戰(zhàn)演習,以便及時糾正錯誤。
第2操作環(huán)節(jié):物業(yè)管理培訓的籌備工作
要點a:培訓目的:
迅速認識物業(yè)管理建立起正確的管理意 服務意識直接運用所學開展實際工作。
要點b:培訓對象:
物業(yè)管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務人員
要點c:培訓方式:
集中授課、角色扮演實際操作交流研討跟班實習收看幻燈錄像及現(xiàn)場參觀等方式。
第3操作環(huán)節(jié):培訓的具體內容
具體內容a:入伙前相關課程 、
第1課:物業(yè)管理概述
物業(yè)管理起源于中國古代的皇宮管理,我們的祖先早早就認識到牧業(yè)管理的重要性。然而,當今世界性的物業(yè)管理會議每二年召開一次,我國卻從未參加過?？v觀物業(yè)管理發(fā)展趨勢,住宅管理和商業(yè)大廈管理將成為物業(yè)管理的兩大流派,中國必將成為住宅管理高手,能否成為商業(yè)大廈管理行家呢
物業(yè)管理除了管理物業(yè)外還能做什么物業(yè)管理的最高境界是什么創(chuàng)新、進取,總是和別人不一樣,又總是走在別人前面。
第2課:房屋建筑及管理基礎常識
您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎您會計算房屋面積嗎您會看建筑圖紙嗎您了解多少房地產(chǎn)各級市場基本常識您知道房屋主權70年到期后歸誰所有嗎如果住戶向您問起這些問題,回答不出來可就失職了。
第3課:不同類型物業(yè)的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服務之中;工業(yè)廠房管理要把安全放在首位;寫字樓管理要抓住它的生命線即機電設備管理;商場管理范圍最大,專業(yè)程度最高。但是,掌握了管理的基本功,什么樣的物業(yè)管理都難不倒您。
第4課:物業(yè)管理法規(guī)
有人說,中國的物業(yè)管理大難搞,因為法規(guī)不健全,果真如此嗎如果5年以后才健全怎么辦工作不做了嗎不然,怎樣熟知現(xiàn)有潔規(guī)并利用有關法規(guī),物業(yè)管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的'大籠子'策略,讓我們剖析一下。
第5課:物業(yè)管理機構的設置
多數(shù)物業(yè)管理公司都設有保安部、工程部、財務部、經(jīng)營部等,我們不這樣設,為什么
一個總經(jīng)理,一、二個副總經(jīng)理,這樣設置合適嗎
一個人必須同時干三件事,否則不稱職!怎么于
第6課:房屋的接管驗收及其注意事項
認真仔細驗收,是為了方便今后的維護工作,驗收不認真,麻煩事在后面等著您。
怎樣把好驗收關驗收查出不合格怎么交涉以保護物業(yè)公司利益機電設備安裝調試要全程跟蹤、記錄、建立機器檔案,如同醫(yī)生治人建病歷一樣。調試中曾出現(xiàn)過的問題,可令您在接管后的維護工作胸有成竹,'藥'到'病'除。
具體內容b:入伙初期相關課程
第1課:入伙程序及相關事務
辦理入伙手續(xù),是接觸住戶的第一課,上好這一課,可以為今后的雙方關系打下良好基礎,該說什么話,該做哪些事,想得越全面越周到,今后工作越順利。
第2課:顧客投訴心態(tài)分析及處理技巧
求發(fā)泄、求尊重、求補償,是顧客投訴的三種心態(tài),聽其言、觀其色,針對不同的心態(tài)靈活處理,這里面有策略。
一個不在意,電視報紙曝你光,聯(lián)名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢這里面有技巧。
第3課:裝修管理
裝修管理不善,可引來住戶投訴,造成危險隱患,發(fā)生治安案件等。管理手法不當,雙方矛盾形成,還可能影響到住戶的關系。矛盾激化,你在明處,他在暗處,令你十分被動,怎么辦建立裝修巡查制度,讓我們用案例告訴你有效的管理手段。
第4課:房屋機電設備管
理技巧
制度化,是機電設備管理的有效方法,周一做什么,周二做什么,定好制度,照辦就行了,管理人員怎么流動,制度始終不變。
有人說:機器不過是一堆通上電就會動作的鋼鐵。我們說:機器也是有感知的,你好好照顧它,它就為你認真工作,你不善對它,那它就會對你不客氣!
第5課:綠化養(yǎng)護與管理
招個綠化工程師就可以保證樹常青、草常綠嗎不一定,綠化管理并不那么簡單,但也不很復雜,這里面有檔次、有文化。
玉蘭路上玉蘭花香,玫瑰路上玫瑰斗艷,由路認花、由花尋路,這不是檔次、這不是文化嗎
第6課:緊急突發(fā)及特殊事件的處理和防范
火警、匪警等,大家都知道怎么處理。電梯困人、老人犯病、煤氣泄漏、住戶鑰匙忘在屋內進不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾獲財物、恐嚇電話、派出所檢查、孩子深夜未歸、接待參觀檢查、天氣突變氣候惡劣、停電停水、停煤氣、家用電器突然故障、碰傷摔壞、街道辦居委會上門公于,政府職能上級主管單位拉贊助亂攤派,特殊車輛及人員不服從管理等等,什么事都可能面對,別怕,我們讓你在聽故事中學習處理技巧。
具體內容c:進入正常階段的日常管理相關課程
第1課:有效培訓與考核
人員培訓是企業(yè)內部管理的重要一課,一般的培訓,老師講了100%,學生聽進去的80%,理解消化了60%,記住的40%,而能夠運用的只有20%,真正起到作用的,可能還不到10% ,這樣的效果如何改變呢
考核很難,因為考核標準不易制定,制定出一個好的標準,考核的工作就完成了一半。另一個原因是因為人情觀念作怪。
我們追求的考核,是完全客觀化的,一個固定標準套在誰身上,就可以考核誰,任何一位考官拿到這個標準都可以實施考核,同時無法摻人個人主觀影響。這個標準,就像當年蘇聯(lián)'老大哥'逼我們還債一樣苛刻,我們抵債的革果,他們用一個圈來套,大了不行,小了不要!
第2課:物業(yè)管理中的財務管理
講理論,老師累,學主煩。給你一張資產(chǎn)負債表,從頭到尾就講這張表,原來看懂它挺容易,從此,你再不用怕面對阿拉伯數(shù)字了!
第3課:業(yè)委會的作用及其組建
業(yè)委會向往戶倡議重新選擇物業(yè)管理公司說明了什么問題不容置疑,說明了管理公司失誤。怎樣讓業(yè)委會為我所用怎樣處理和擺準雙方關系和位置我們的經(jīng)驗一定對你有用。
第4課:海外物業(yè)管理簡介
海外物業(yè)管理公司做什么我們在做什么幫你比較一下,分析各自特點取長補短。
不用親身出去,看看照片,若有心,你自己也能得到啟發(fā)。
聽聽教員在香港三年物業(yè)管理工作的經(jīng)歷,現(xiàn)身說法最生動。
第5課: 1s09002導入
1s09002簡稱'埃嗦九千',有人戲稱之為'嚕嗦九千',分析一下,為什么讓你感到嚕嗦質量是永恒的競爭法寶,但日本人說,未來競爭取勝的不再是質量,而是……,你怎么看搞9002,是為了圖名,還是確有大用
第6課:初級電腦
中層以上干部必須掌握簡單英語、掌握汽車駕駛,掌握電腦運用,這是現(xiàn)代人基本的工作和謀生本領。
第7篇 永金物業(yè)管理有限公司簡介材料
蘇州工業(yè)園區(qū)永金物業(yè)管理有限公司的簡介
蘇州工業(yè)園區(qū)永金物業(yè)管理有限公司成立于2001年10月,并由中國物業(yè)管理協(xié)會副會長單位、北京第一家涉外物業(yè)管理公司――天鴻集團燕僑物業(yè)加盟管理。經(jīng)過多年的實踐與摸索,在借鑒天鴻集團先進管理模式的基礎上,結合自身實際不斷修正強化,從而在公司內部管理和對外服務兩方面逐步形成了一套較為成熟的、并符合蘇州地區(qū)物業(yè)管理實際情況的管理模式。
十幾年來,我公司在社會各界的關心和支持下,由創(chuàng)業(yè)初期的總計30余人發(fā)展到今天的注冊資金五百萬元,中高層管理人員25名(其中包括高級工程師2名、注冊會計師1名、注冊物業(yè)管理師1名,工程師3名、助理經(jīng)濟師18名),獲得物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證書、物業(yè)管理員上崗資格證書及其他各類相關專業(yè)上崗證書人員40名,一線工作人員300余人,總管理面積達120萬平方米以上的中型物業(yè)管理企業(yè)。
我公司所管理的物業(yè)類型眾多,包括豪華別墅、普通小區(qū)、老新村、寫字樓、商業(yè)大夏、度假區(qū)、大型停車場、學校、廠房及政府機關等,并為其竭誠提供保安、保潔、綠化、客服及工程維修等各項專業(yè)服務。
我公司的組織架構設為二室二部一處,分別為:總經(jīng)理室、綜合辦公室、客戶服務部、物業(yè)管理部與各小區(qū)物業(yè)管理處。近年來,我公司進行了大刀闊斧的內部機構調整,更進一步明確了各相關崗位職責和工作實施流程,大大提升了工作效率及工作質量,并按照管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理組織網(wǎng)絡化、管理手段現(xiàn)代化的要求,逐步建立和健全了一整套極具特色且高度切合實際的物業(yè)管理體系,由此向著更高、更廣、更遠的目標穩(wěn)步前進!
第8篇 小區(qū)物業(yè)質量管理方針目標管理方式
小區(qū)物業(yè)質量管理方針、目標及管理方式
(一)、質量管理方針、目標
本公司質量管理的方針:
以一流的服務和一流的質量面向顧客;以現(xiàn)代化的管理和良好的社會信譽面向國內及國外市場。
質量管理的總體目標:
物業(yè)服務項目做到'家政勞動社會化;安全管理、秩序維護系統(tǒng)化、文化娛樂活動社區(qū)化、綜合服務能力專業(yè)化。
按照量化管理的要求,對照'國家級示范小區(qū)'項目標準,保證在合同期內按以下質量管理具體目標進行工作:
1.全年不發(fā)生重大安全責任事故
注:'重大安全事故'是指
--因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的公司管理重要財產(chǎn)報廢、損毀事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的火災事故;
--困失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶重傷、死亡事件;
2.所轄物業(yè)設施設備的使用完好率達到98%以上;
3.員工培訓合格再上崗率達到100%;
4.員工對企業(yè)的滿意率達到90%以上;
5.住戶對管理、服務工作的滿意率95%以上;
6.全年支出控制在預算范圍內;
7.業(yè)主違章有效處理率100%;
8.房屋完好率100%;
9.住戶維修及時率,合格率100%;
10.住戶有效投訴率3起/萬.平方米,有效投訴的處理合格率(以回訪結果為準)100%;
11.住戶求助處理率,滿意率100%;
12.有效回訪率達到100%;
13.培訓計劃完成率100%;
14.員工績效考評有效率98%;
15.服務規(guī)范的出錯率(以檢查、投訴記錄為準)3%;
16.物業(yè)服務標準作業(yè)規(guī)程的內審嚴重不合格為零,輕微不合格3項以下,觀察項10項以下;
17.物業(yè)服務標準作業(yè)規(guī)程抽檢合格率95%以上;
18.社區(qū)文化活動有效完成率100%;
19.業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務工作的滿意率98%;
20.住戶對小區(qū)管理公司服務工作滿意率98%;
21.消防設施、設備的使用完好率100%;
22.普通治安案件的發(fā)生率0.1起/萬.平方米,有效處理率100%;
23.其他各類突發(fā)事件的有效處理率100%;
24.滅火預案演習達標率100%;
25.治安預案演習達標率100%;
26.訓練考核達標率100%;
27.車輛違章停放率5%;
28.住戶對秩序維護、消防工作的滿意率100%;
29.設備計劃保養(yǎng)完好率100%;
30.設備開機完好率100%;
31.設施、設備大、中、小修計劃完成率100%;
32.設備運行成本降到行業(yè)標準最低;
33.設備臨時故障排除的及時率95%;
34.員工工傷事故發(fā)生率0;
35.值班記錄準確合格率98%;
36.機房衛(wèi)生達標率100%;
37.住戶對維修保養(yǎng)工作的滿意率100%;
38.住戶對保潔工作的滿意率100%。
(二)采用的管理方式
1、在總體管理方式上擬采取'標準化'管理模式。
該管理模式特點有三:一是強調工作的'一次成功率'。物業(yè)管理行業(yè)是一個'100-1=0'的服務行業(yè),一項工作如果不能在一次性把做其做好會使業(yè)主滿意率大幅度降低;二是強調服務質量的'穩(wěn)定性'。物業(yè)管理工作重復性高、單調、乏味,突出問題是被動工作及疲憊工作。制度、規(guī)程在執(zhí)行中'雷聲大,雨點小',建立制度時轟轟烈烈,不久就行同虛設,標準化管理很有效的解決了長期、穩(wěn)定的保持工作質量的問題。三是強調'時效性',對不同的工作有不同的時效要求,能夠在業(yè)主的心理承受范圍之內解決業(yè)主的問題(詳見服務作業(yè)標準)。
正因如此,本公司擬采取全方位的標準化管理模式,其基本原理是將預期發(fā)生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標準,全體人員必須嚴格執(zhí)行,不得私自更改。通俗的講就是把人員當作'量具模塊'來約束(通過對比不難體現(xiàn),其好處是大大降低了工作的失誤,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作質量的穩(wěn)定性。變'人治'為'法制',本公司要求所有員工做到每一句話、每一個動作都是標準的,可大大提高服務水平和能力。
2、在安全管理上,擬采取全封閉的安全預案制。
由于本物業(yè)小區(qū)規(guī)模較大,人員成分復雜,安全死角多,加之安全問題是業(yè)主永遠最關心的問題,故本公司擬采取安全預案制管理。其原理是:公司先詳細了解安全死角(如讓秩序維護人員尋找周界圍墻的突破口),將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來,制訂有針對性的預案措施,將預案作為員工訓練的依據(jù),成為習慣性動作后,將大大提高安全管理的實際水平。對人員、物品進出擬進行分類控制。對業(yè)主采用'記憶+規(guī)范'的方法,,對住戶采用憑住戶證出入,對于散客采取登記有效證件監(jiān)控出入。在區(qū)域巡邏上擬采用多種方式,如'交叉巡邏出入法'、'循環(huán)式巡邏法'、'往返式巡邏法'等,結合監(jiān)控中心定位系統(tǒng),建立遠紅外線及電子巡更網(wǎng)絡,實行立體化管理。
3、在服務方式上,擬采取本公司的特色服務與個性化服務。
(1)'時效工作制':
本公司對業(yè)主關心的事項員工都要求按規(guī)定的時間完成方為有效,否則就是無效勞動。將各工作時效公示給業(yè)主監(jiān)督,對于無效工作均依照業(yè)主的投訴按《投訴管理標準作業(yè)規(guī)程》進行處理,對責任人和責任部門實施處罰,這樣才能讓業(yè)主對我們的服務效率感到滿意。比如:住戶投訴必須在當日內處理完畢?；卦L工作必須一周內進行。入伙手續(xù)辦理工作實行一站式服務,全程完成時間必須控制在15分鐘內(不包含業(yè)主驗收房屋),秩序維護人員收發(fā)卡必須在45秒內完成規(guī)定動作等等。
(2)'不均衡管理制'
該項制度是本公司獨有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據(jù)業(yè)主的生活特點和生活規(guī)律來編排工作。員工不是按部就班的上班,而是根據(jù)以上規(guī)律實施'靜音管理'、'無人化管理'和'零干擾服務'。比如:減少業(yè)主在活動時進行清潔帶來的尷尬。電梯的維修保養(yǎng)安排在夜晚10點后進行,以
免影響業(yè)主使用等等,讓業(yè)主真正感到體貼入微的服務。
(3)'唱喏制':
'唱'是指用動聽的語言將有關事項告之業(yè)主,讓業(yè)主成為'知情人',避免產(chǎn)生不必要的認識分歧和提高服務技巧;'諾'是指服務工作要'一諾千金',答應業(yè)主的事情必須按承諾完成。比如:業(yè)主進行裝修時,將業(yè)主在裝修中可能遇到的常見問題列出清單,站在業(yè)主的角度提醒業(yè)主,業(yè)主感到的是'溫馨';管理人員在進行收費的時候,要'唱':您家的面積是…收您…找您…請收好…請慢走…,業(yè)主感到的是'認真'。按法規(guī)要求,定期將財務報表公示給業(yè)主,讓業(yè)主'明明白白的消費。
(4)'三米微笑制':
為住戶提供服務時,應主動向業(yè)主展示周到的微笑,不能等到業(yè)主到了面前也不理會,雖然是點點滴滴的服務,但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對業(yè)主時應面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時,應聚精會神、注意傾聽,給人以受尊重感;應坦誠待人,不卑不亢,給人以真誠感;應神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感;應沉著穩(wěn)重,給人以鎮(zhèn)定感。
(5)'首問責任制':
第9篇 物業(yè)公司供方環(huán)境因素管理作業(yè)指導書
1.0適用范圍:
適用于公司各供方或相關方提供服務過程中環(huán)境因素的管理。
2.0供方分類:
物料供應商、服務提供方、外委工程承包商和其它相關方。
3.0物料供方環(huán)境因素的管理
3.1由公司物料管理部門將物料的環(huán)保要求通報給供方,供方按要求提供物料。
3.2物料使用部門需采購物料時,應在《采購申請單》中注明環(huán)保的要求,經(jīng)審批后提交物料采購部門進行采購。
3.3物料使用部門對采購物料進行驗收,檢驗物料是否符合公司環(huán)保的要求,并要求供方提供符合規(guī)定的產(chǎn)品,如不符合則按相應程序處理。
3.4公司物料采購管理部門將物料驗收不合格情況反饋給物料供方,并要求物料供方整改,確保物料供方提供符合公司環(huán)保要求的合格產(chǎn)品。
4.0服務供方環(huán)境因素的管理
4.1相關部門負責人根據(jù)文件要求識別服務供方在公司范圍內活動產(chǎn)生的環(huán)境因素,如公司已對其制定了相關管理方案,則要求服務供方按照方案實施活動,如未制定,則與服務供方共同制定相關管理方案。
4.2相關部門負責人對服務供方環(huán)境活動進行日常檢查,填寫相關檢查記錄,對不符合公司環(huán)境體系或法規(guī)要求的服務供方開具《糾正通知單》,限其及時糾正,并對整改情況進行驗證。
5.0外委供方環(huán)境因素的管理
5.1工程技術部立項時,在《外委工程項目立項申請表》上注明可能的環(huán)境因素影響的防范要求。
5.2公司管理者代表組織審查外委工程項目環(huán)境因素控制措施。
5.3工程技術部負責人將相應環(huán)境管理方案及公司的相關要求,提交外委工程承包商,可將內容寫入合同中,并嚴格按管理方案內容監(jiān)督外委供方執(zhí)行。
5.4工程技術部負責人或其指定的責任人隨時監(jiān)督外委供方在公司范圍內的活動,以確保其活動符合公司環(huán)境管理的要求。
6.0其它相關方(裝修、電話、煤氣施工等)
6.1其它相關方需在公司所管范圍內進行活動中,相關部門負責人應將公司相關的環(huán)境管理要求通報給相關方,并要求其按規(guī)定執(zhí)行;
6.2相關部門負責人在責任范圍內隨時對相關方的活動進行檢查,預防出現(xiàn)不合格。
7.0支持性工具
《環(huán)境因素調查評價表》
《重大環(huán)境因素表》
《重大環(huán)境因素管理方案》
《糾正通知單》
編制:審核:批準:日期:
第10篇 物業(yè)鑰匙委托管理作業(yè)手冊
物業(yè)鑰匙委托管理標準作業(yè)手冊
為了規(guī)范項目內特定情況下業(yè)主委托保管的鑰匙及空置房鑰匙的管理工作,確保妥善保管好托管的鑰匙
01、物業(yè)管理處鑰匙保管的范圍
發(fā)展商交樓后,業(yè)主未入住時由發(fā)展商托管的鑰匙
特定情況下業(yè)主托管的鑰匙。特定情況是指:業(yè)主確有委托要求或實際的生活、工作困難確需托管鑰匙,又不至于給物業(yè)管理處工作帶來額外事端的情況
未售出房屋
02、客服中心接管過來的鑰匙由檔案資料員清楚標明鑰匙單位編碼并整齊有序的放置在鑰匙柜中
03、鑰匙的發(fā)放工作按照入住流程操作
04、業(yè)主在特定情況下的鑰匙管理
業(yè)主委托保管鑰匙時,管理員應按《業(yè)主留鑰匙登記表》的要求填寫相關項目
管理員應特別向業(yè)主說明本物業(yè)管理處不承擔為業(yè)主保管家庭財產(chǎn)的責任,業(yè)主同意后,請業(yè)主在《業(yè)主留鑰匙登記表》的'業(yè)主簽名'欄簽名確認
05、托管鑰匙的管理
物業(yè)管理處有維修或空置房管理需要使用托管的鑰匙時,由物業(yè)管理處管理員在借用人辦理鑰匙借用手續(xù)后,將鑰匙交給借用人。鑰匙借用手續(xù)的辦理程序為:借用人在《鑰匙借用登記表》中如實填寫借用日期、數(shù)量、借鑰匙原因、借用人聯(lián)系電話等內容,然后簽名確認
辦理鑰匙退還手續(xù)時,管理員應在核對鑰匙數(shù)量后,在《鑰匙借用登記表》中標注鑰匙退還日期,并在'接收人'一欄簽名確認
客服主管應安排管理員根據(jù)各類登記表的記錄檢查鑰匙的借還情況,發(fā)現(xiàn)借期超過三天不還鑰匙者,應致電借鑰匙部門或個人催還
當接到丟失或損壞鑰匙報告時,管理員應征求業(yè)主同意后,要求損壞或丟失方重新?lián)Q鎖,保證房屋安全。并將處理結果記錄在《業(yè)主留鑰匙登記表》上形成備忘錄,入業(yè)主檔案袋中
06、所有與鑰匙管理有關的記錄應由客服中心歸檔、保存。
第11篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解5
物業(yè)管理的勞動人事管理技巧及范例精解(5)
第五節(jié) 物業(yè)管理獎懲的管理技巧
一、總 則
獎勵先進,嚴明紀律,懲罰違章違紀是激發(fā)員工努力工作,忠于職守,提高服務質量和工作水平的重要措施。為保護員工的正當權益,促使每位員工自覺遵守規(guī)章制度,充分發(fā)揮自己的聰明才智,使干得好的員工精神上和物質上都得到鼓勵。
二、獎勵辦法
獎勵一般分部門獎勵和單位獎勵。
(一)部門獎勵
凡符合下列條件之一者,由部門經(jīng)理從掌握的獎金中實施獎勵。
1.微笑服務,體現(xiàn)程序、效率、溫暖、主動,服務效果好;
2.1個月之內多次受到客人和上級表揚;
3.工作勤奮認真、自覺奉獻,績效顯著;
4.對提高管理水平有明顯貢獻;
5.合理化建議被采納,收效明顯;
6.增收節(jié)支,控制成本成效顯著;
7.積極擴大營銷,開拓市場,獲明顯經(jīng)濟效益;
8.積極宣傳企業(yè)形象、特色,擴大社會影響,獲得明顯社會效益;
9.維護規(guī)章制度,敢于和不良傾向作斗爭,技術和業(yè)務考核及在行業(yè)競賽中獲得優(yōu)秀成績;
10.品德高尚,拾金不昧;
11.伸張正義,見義勇為;
12.發(fā)現(xiàn)事故苗頭及隱患,采取積極措施,避免事故發(fā)生;
13.工作創(chuàng)新,使質量和水平有明顯提高;
14.有其他明顯成績者。
(二)公司獎勵
1.成績突出者,由部門上報總經(jīng)理給予通報嘉獎。
2.授予“優(yōu)秀員工”稱號。
對于表現(xiàn)突出的員工授予“優(yōu)秀員工”稱號,每月評選一次,由各部門提出候選人,經(jīng)質檢督導辦公室進行橫向比較,領導批準。授予榮譽稱號,同時發(fā)給一次性獎金,并記入本人檔案。
優(yōu)秀員工評選標準:
1.熱愛本職工作,敬業(yè)精神好,集體觀念強,工作滿1年以上。
2.有高度責任心,工作熱情主動,任務完成出色,成績顯著。
3.服務態(tài)度好,工作效率高。
4.遵守規(guī)章制度,無違章違紀現(xiàn)象。
成績特別突出者,總經(jīng)理可給予晉職晉級獎勵和一次性獎金鼓勵。
三、處罰辦法
對違章違紀行為的處罰分為輕度過失、警告、記小過、記大過、撤職和降級、辭退和除名。
(一)輕度過失
有下列行為之一者,質檢辦及部門經(jīng)理有權給予扣除10%~50%浮動工資的處罰:
1.遲到或早退超過5分鐘,每月達2次;
2.上班時間看書、閱報、吃食物、喝飲料、打瞌睡;
3.隨地吐痰,亂丟紙屑、雜物;
4.不按規(guī)定時間到員工餐廳就餐,不遵守員工餐廳就餐規(guī)定;
5.私自搭乘非員工使用的電梯;
6.不走員工通道,穿行大堂,著便裝進入工作崗位;
7.在考勤卡上亂涂亂畫,無故缺打考勤卡1月2次以內;
8.進出員工通道口拒絕警員查驗拎包;
9.不按規(guī)定時間洗澡,違反倒班宿舍各項規(guī)章制度;
10.在規(guī)定的禁煙區(qū)吸煙;
11.當班時間聽錄音機、看電視;
12.上班時間打私人電話或用電話聊天;
13.上班時間私自外出購物、吃早點、著工裝下班;
14.工作時間擅離崗位,串崗或扎堆聊天;
15.下班后無故在廈內逗留;
16.不經(jīng)請示擅自帶廈外人員進入大廈;
17.更衣柜內存放不應存放的物品;
18.對上級分派的工作遲緩、拖延;
19.被客人投訴一次情節(jié)較輕者;
20.工作責任心不強,粗心大意,造成工作差錯;
21.在工作場所剔牙、挖耳、抓癢、摳鼻孔、照鏡子、化妝、打響指、吹口哨、手插口袋、雙手叉腰等有失職業(yè)風度的舉動;
22.在辦公室和公眾場所儀容不整,不按規(guī)定著裝,長發(fā)過肩,不佩戴工牌等;
23.服務不主動、不熱情,不用敬語和禮貌用語,不積極解決客人提出的力所能及的要求和問題,引起客人不愉快。
24.員工有違章違紀行為,在場的管理人員不糾正、不制止,不履行管理責任,情節(jié)較輕者;
25.違反有關規(guī)章制度和部門規(guī)定,情節(jié)不足警告者。
(二)警告
有下列行為之一者,質檢辦及部門經(jīng)理有權提出并經(jīng)公司批準給予警告處分并扣罰當月全部浮動工資:
1.1個月之內有2次輕度過失者;
2.沒有完成領導交給的工作任務,或有意怠工;
3.服務效果差,被客人投訴2次;
4.言語粗俗,對客人不禮貌,與客人爭辯,不經(jīng)同意擅自闖入客人或上級辦公室;
5.當班時間睡覺;
6.代人打卡或托人打卡、弄虛作假,虛報考勤。1月內無故缺打考勤卡2次以上,遲到或早退2次以上;
7.工作中搬弄是非,誹謗他人,散布不利于團結的言論;工作上缺乏協(xié)調合作精神,致使工作受到影響;
8.違反部門制定的安全守則、工作程序、操作規(guī)范和各項規(guī)章制度;
9.曠工1天以內;
10.警員不履行督查責任,發(fā)現(xiàn)問題不制止、不匯報;
11.對下屬不管理,發(fā)現(xiàn)違紀不制止、不批評、不按規(guī)章處罰;
12.由于工作責任心不強造成經(jīng)濟損失500元以下(除按原價賠償外);
13.員工更衣柜內被查獲財物,情節(jié)較輕者;
14.私自使用客用品和客用設施;
15.所犯錯誤比輕微過失稍重者;
16.所犯錯誤不足記小過者。
(三)記小過
有下列行為之一者,領導有權給予記小過處分,并連續(xù)扣除3個月全部浮動工資:
1.兩個月之內受到2次警告處分;
2.一個月之內連續(xù)2次受到客人投訴;
3.上班時飲酒或帶有醉態(tài);
4.私自接受客人小費或物品;
5.工作時間高聲喧嘩或干擾客人休息;
6.由于個人工作失誤及責任而影響賓客工作;
7.違反各部、室所制定的工作程序和規(guī)章制度以致造成隱患;
8.由于工作責任心不強,單位造成經(jīng)濟損失500元以上至2000元以下(除按原價賠償外);
9.用不適當手段干擾他人工作;
10.未經(jīng)批準私自使用單位的設備,如:車輛、餐廳、餐具、洗衣房設備等;
11.明知財物受損失或丟失,而不管不問不匯報;
12.提供不真實的報告、材料;
13.泄露機密;遺失大廈鑰匙、單據(jù)等重要物品;
14.曠工1天以上,2天以下;
15.所犯錯誤不足記大過者。
(四)記大過
違反下列規(guī)定者,部門經(jīng)理有權提請人事部及質檢辦并報主管領導批準,給予記大過處分,連續(xù)扣除6個月全部浮動工資:
1.半年內受到2次記小過處分;
2.2個月之內3次受賓客投訴;
3.工作時擅離崗位或玩忽職守,造成一定惡劣影響;
4.曠工2天,不足3天;
5.領導分配工作不接受;
6.造成停電、停水、停機等重大事故的責任者;
7.責任損失在2000元以上;
8.違反外事紀律;
9.違反規(guī)章,不足辭退和除名。
(五)撤職或降級
凡有下列行為者,人事部按任免權限或提請總經(jīng)理,給予撤職或降級處分。
1.所轄部門工作長期無起色;
2.有嚴重瀆職行為;
3.所犯錯誤喪失領導資格;
4.犯有嚴重錯誤。
(六)辭退、除名或開除
有下列行為之一者,根據(jù)部門經(jīng)理提議,人事部提請總經(jīng)理批準,解除勞動合同,給予辭退或除名,錯誤嚴重者作開除處理:
1.試用不符合錄用條件;
2.嚴重失職、營私舞弊,造成重大損失;
3.被公安部門依法追究刑事責任;
4.不能勝任工作,經(jīng)過培訓或者調整崗位仍不能勝任工作;
5.患病或非因工負傷,醫(yī)療期滿后不能從事原工作也不能從事另
行安排的工作;
6.連續(xù)曠工3天或累計曠工15天以上;
7.2個月之內4次受賓客投訴;
8.盜竊或私拿大廈物品;
9.侮辱、誹謗、毆打、恐嚇、威脅、危害同事和上級或打架斗毆;
10.酗酒、賭博;
11.其他違反法律或治安條例的行為;
12.不服從上級指揮,拒絕上級指派的工作,經(jīng)教育無效;
13.故意損壞公物;
14.貪污、挪用公款;
15.利用職務和工作之便,接受賄賂,或利用不正當手段中飽私囊;
16.擅自對外界發(fā)表有關公司的誣蔑性言論,發(fā)表有損公司聲譽的言論;
17.書寫匿名誣告信;
18.嚴重損壞單位形象;
19.記一次大過或兩次小過或4次警告或一次小過兩次警告處分仍無明顯悔改表現(xiàn)。
20.其他嚴重違紀違章行為。
(七)取消處分
受警告以上處分一律填過失單裝入檔案。受處分后,本人認真吸取教訓,積極努力工作,做出顯著成績者,可以撤銷處分。一旦撤銷處分,即可從檔案撤出處分卡片。撤銷處分按處分權限執(zhí)行。撤銷處分的最早時間:警告處分不少于1個月,記小過處分不少于3個月,記大過處分不少于6個月。有特別突出表現(xiàn)者,經(jīng)總經(jīng)理批準撤銷處分的時間可以提前。
(八)處分作用期限
凡受過警告以上處分者,當年獎金不能全額享受。凡上半年受一個警告處分者,半年獎金享受30%,受記小過以上處分者獎金全免。年內受一個警告處分者,年終獎金享受70%,受記小過處分者,年終獎金享受30%,受記大過處分者,年終獎金全免。凡因改正錯誤表現(xiàn)突出而被撤銷處分者,從撤銷之日起的獎金發(fā)放不受影響。
四、員工的申訴權
第12篇 物管師物業(yè)管理實務輔導物業(yè)管理企業(yè)概述
物管師《物業(yè)管理實務》輔導之物業(yè)管理企業(yè)概述
一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征
物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位,依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。其特征可以歸納為以下三點:
第一,是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴格遵循法定程序建立,擁有一定的資金、設備、人員和經(jīng)營場所;擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程,具備相應的物業(yè)管理資質;獨立核算,自負盈虧,以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任;所提供的服務是有償?shù)暮陀缘摹?/p>
第二,屬于服務性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務,確保物業(yè)正常使用,為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產(chǎn)品,它主要是通過常規(guī)性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務等項目,盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此,物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務,與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟組織是有區(qū)別的。
第三,具有一定的公共管理性質的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務的同時,還承擔著物業(yè)區(qū)域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等,其內容帶有公共管理的性質。
二、物業(yè)管理企業(yè)的分類
物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種,本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。
(一)按照投資主體的經(jīng)濟成分來劃分
1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)
全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來,以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎,由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負責組建。這類企業(yè)在剛成立時,往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位,管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的,具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入,這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。
2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)
集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機構為基礎,由街道或其他機構負責組建,管理街道區(qū)域內的物業(yè)或其他物業(yè)。此外,這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負責組建,主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。
3.民營物業(yè)管理企業(yè)
民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質的物業(yè)管理企業(yè)。
4.外資物業(yè)管理企業(yè)
外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進行運作的物業(yè)管理企業(yè)。
5.其他物業(yè)管理企業(yè)
其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。
(二)按股東出資形式來劃分
1.物業(yè)管理有限責任公司
物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限,對公司承擔有限責任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任。
2.物業(yè)管理股份有限公司
物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份,股東以其所持股份為限對公司承擔責任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任。
3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)
股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程,按其股份享有權利和義務,企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務承擔責任。
三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式
(一)房地產(chǎn)建設單位的附屬子公司或部門
房地產(chǎn)建設單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外,也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內部設立專門部門(不屬于企業(yè)),承擔售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是:房地產(chǎn)建設單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目,但近年來隨著市場化進程不斷推進,除了管理上級建設單位開發(fā)的項目以外,也通過市場獲取物業(yè)管理項目。
(二)獨立的物業(yè)管理企業(yè)
獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設單位和其他單位,獨立注冊、自主經(jīng)營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。
(三)物業(yè)管理集團公司
物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成。集團總公司是宏觀控制機構,集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責,總公司機關中設若干業(yè)務處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設置,也可按專業(yè)服務內容劃分,如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業(yè)管理公司等。
第13篇 物業(yè)管理手冊自定義術語
《物業(yè)管理手冊》自定義術語
1 管理制度
本手冊沿用管理公司《經(jīng)營管理制度》中對“管理制度”的定義和解釋,并將“管理制度”與iso9000標準中的“文件”定義統(tǒng)一起來。
2 備案、核準與審批
本手冊沿用管理公司《經(jīng)營管理制度》中對“備案”、“核準”、“審批”的定義和解釋,并嚴格區(qū)分管理公司、項目所在公司、物業(yè)分公司的相關權限。
3 物業(yè)管理(物業(yè)服務)
“物業(yè)管理”的定義完全采用國家《物業(yè)管理條例》中的規(guī)定,“是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！睘橥怀霰竟驹谖飿I(yè)管理活動中的服務定位,強化服務提供者的角色,本手冊及其支持文件中均將“物業(yè)管理”稱為“物業(yè)服務”?！拔飿I(yè)服務”、“物業(yè)管理”、“物業(yè)管理服務”在本手冊及其支持文件中具有相同的含義。
4 顧客
“顧客”是指物業(yè)服務的接受者,具體包括業(yè)主、租賃住戶,以及配套商業(yè)網(wǎng)點的經(jīng)營商戶或其他物業(yè)使用人。
5 前期介入
“前期介入”是指物業(yè)管理企業(yè)在正式驗收、接管物業(yè)項目前,依據(jù)開發(fā)商要求或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)咨詢服務合同的約定,有償參與項目開發(fā)過程中涉及有關物業(yè)管理領域的活動。
項目對外承接物業(yè)項目時,前期介入工作的階段和內容按服務合同約定執(zhí)行。管理公司范圍內開發(fā)項目的前期介入階段和內容,各級物業(yè)管理部門(公司)必須按本手冊及其支持文件的規(guī)定和開發(fā)業(yè)務部門(公司)的具體要求執(zhí)行。
6 專責人員
“專責”是指對某一項工作的結果負完全責任,或主要責任。但“專責”并不意味著專職,也可以是兼職。
7 授權人員(部門)
“授權人”或“授權人員”是指公司規(guī)定具有某項決策、執(zhí)行或監(jiān)督檢查權力的人員,授權方式可以是在管理制度中明確規(guī)定,也可以是上級領導根據(jù)實際工作需要,在其職權范圍內做出的臨時授權。
臨時授權工作的責任一般仍由上級權力授予人承擔,除非該項授權得到了更高一級管理人員的書面批準。
第14篇 大市場物業(yè)管理總則
大市場項目物業(yè)管理總則
搞好****大市場三期的物業(yè)管理對于大市場的穩(wěn)定、繁榮、發(fā)展、及房產(chǎn)的保值、增值具有特別重要的作用和意義?；谝陨险J識,為把大市場建設成為繁榮活躍、經(jīng)營規(guī)范、健康有序、秩序井然、環(huán)境優(yōu)美、安全文明的華東最大的商貿物流批發(fā)基地、商品集散批發(fā)基地,同時為了不斷提高各商戶的經(jīng)營效益、切實維護各商戶、顧客的合法權益,根據(jù)有關法律法規(guī)之規(guī)定,就商戶經(jīng)營暨物業(yè)管理有關事項制定如下條 款,以資業(yè)主/經(jīng)營戶等所有在市場參與經(jīng)營活動者共同遵守。
第一條 總則
業(yè)主/經(jīng)營戶自愿將所購/承租大市場內的商鋪及其共用部位、有權使用的共用設施設備委托給****大市場物業(yè)管理有限公司(以下簡稱物業(yè)公司)進行管理,并且接受****大市場物業(yè)管理有限公司對自己在大市場內的經(jīng)營行為所進行的管理及所提供的服務。
第二條 商戶經(jīng)營管理內容
1、物業(yè)公司將采取有力措施宣傳、推廣和完善大市場的商業(yè)形象,以不斷促進**大市場的活躍、成熟和繁榮。為此,物業(yè)公司會進行廣告宣傳、招商工作,并根據(jù)市場情況對專業(yè)市場及商戶的經(jīng)營范圍、經(jīng)營品種、經(jīng)營方式、營業(yè)時間進行調整及采取認為適當?shù)拇黉N活動、促銷措施或其它商業(yè)手段,業(yè)主/經(jīng)營戶同意無條 件予以積極配合。
2、市場經(jīng)營的指導、服務和管理
(1)做好大市場的宣傳,提升大市場的品牌和知名度,引進國內外知名商家進駐大市場;
(2)協(xié)調與政府各職能部門的關系,防止有關部門對大市場的不合理干預及對商戶的不合理收費;
(3)協(xié)調商戶間的紛爭;
(4)制止及協(xié)助有關部門處理大市場內的違法違規(guī)活動;
(5)及時提供商品信息、價格信息、供求信息、物流信息;
(6)根據(jù)需要,在市場時機成熟時可提供物流配送等服務;
(7)規(guī)范經(jīng)營、維護市場秩序,預防、制止、查處違規(guī)行為。
3、為提高商業(yè)信譽,維護****大市場三期的良好形象,業(yè)主/經(jīng)營戶承諾所出售商品來源合法且貨真價實、物美價廉,嚴禁擺放、出售不符合衛(wèi)生標準或環(huán)境污染控制標準或內容不健康或國家禁止流通的商品。
4、商戶必須合法經(jīng)營、文明經(jīng)商、禮貌待客、明碼標價,嚴禁摻雜使假、短斤少兩、欺行霸市、強賣騙賣、哄抬物價。
5、為維護大市場整體形象,經(jīng)營戶須規(guī)定擺放證照、商品及其他物品。
6、按政府規(guī)定繳交各種稅費。
第三條 物業(yè)管理內容
1、負責商鋪外觀及大市場整體形象的維護和完善,商鋪共用部位、共用設施設備的維護和管理,并嚴格按照建設部標準保養(yǎng)、維護設備,保障各類設備正常運行。共用部位指商鋪公共屋頂、戶外墻面、戶外場地、設備機房和共用設施設備使用的房屋等;共用設施設備指共用的上下水管道、落水管、天線、通訊線路、照明、鍋爐、消防設施、公廁、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、廣場、公益性文體設施等。
2、環(huán)境衛(wèi)生
負責公共場地、建筑物共同部位的清潔衛(wèi)生和垃圾的收集、清運,以確保公共場所干凈整潔。加強綠化,保證綠化帶無明顯黃土裸露;及時修剪、施肥、補種并及時防治病蟲害。
3、治安
協(xié)助公安部門維護大市場區(qū)域的公共秩序和治安防范,對大市場區(qū)域內實行二十四小時巡查。
4、交通秩序
(1)維持大市場區(qū)域內的道路暢通;
(2)指導車輛的行駛、停放,使車輛擺放有序。
(3)提供車位租用服務。
5、商鋪裝飾裝修管理與服務
(1)經(jīng)營戶室內裝修的審批、審核及驗收;
(2)裝修施工單位的監(jiān)督與管理;
(3)廣告、宣傳經(jīng)營活動的管理。
6、消防
(1)協(xié)助公安消防部門對大市場經(jīng)營戶消防安全知識的宣傳工作;
(2)協(xié)助公安消防部門對大市場內的消防隱患進行檢查、整改;
(3)組建義務消防隊,并與業(yè)主/經(jīng)營戶安全工作小組長保持聯(lián)系,達到群防群治;
(4)檢查消防設施,配備相應的消防器材。
7、商鋪共用部位、共用設施維修
(1)小修:小修小問題立即答復并積極處理;小修較大問題當天答復并積極處理;
(2)急修:急修小問題立即派人積極處理;急修大問題立即組織足夠人力積極處理。
第四條 業(yè)主/經(jīng)營戶權利和義務
1、依法享有對自己所擁有物業(yè)的各項權利。
2、有權按有關規(guī)定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造。
3、有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線以及其它設施進行合法維修養(yǎng)護。
4、有權要求物業(yè)公司對市場內各種違章建筑、違章裝修以及違反物業(yè)管理規(guī)定的其他行為予以制止、糾正。
5、有權參加業(yè)主大會,并對大市場的各項管理決策擁有表決權。
6、就大市場和物業(yè)管理的有關問題向物業(yè)公司提出意見和建議。
7、遵守國家法律法規(guī)、政策及物業(yè)公司對大市場的有關管理規(guī)定、公約。
8、依據(jù)合同、約定和有關標準按時足額向物業(yè)公司交納市場和物業(yè)管理費及有償服務費用。
9、不得占用、損壞商鋪的共用部位、共有設施設備或改變其使用功能及破壞墻體外觀、主體結構等。
10、因搬遷、裝飾裝修等原因需合理使用共有部位、共有設施設備的,應事先通知物業(yè)公司,使用完畢后在物業(yè)公司限定的期限內恢復原狀,造成損失的,要給予相關權利人賠償。
11、業(yè)主/經(jīng)營戶、商鋪其他使用人及訪客等違反本規(guī)定的行為造成損失的,由業(yè)主/經(jīng)營戶承擔或連帶承擔賠償責任。
12、業(yè)主/經(jīng)營戶、商鋪其他使用人在大市場公共范圍內經(jīng)營活動須有謹慎和自我保護之義務,如不幸發(fā)生摔跤、打架斗毆、財物丟失或被盜、被侵害事件等,自行處理善后事宜并承擔一切后果。
13、業(yè)主/經(jīng)營戶、商鋪其他使用人對其所監(jiān)護的限制民事行為能力或無民事行為能力人(如未成年人、精神病人等)在市場內的行為和活動有完全監(jiān)管責任,發(fā)生侵害或被侵害事件,自行承擔一切后果。
14、業(yè)主/經(jīng)營戶、商鋪其他使用人對商鋪上擱置物、懸掛物負有安全維護之責任,如因擱置物、懸掛物脫落、墜落對他人造成損害的按國家規(guī)定承擔完全民事責任。
15、按照維護大市場整體利益、方便生活、團結互助、公平合理原則,正確處理商鋪的給排水、通風、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關系;給相鄰方造成妨礙或損失的,應當停止侵害、排
除妨礙、賠償損失。
16、為保持大市場的整體形象,業(yè)主/經(jīng)營戶不得改變商鋪的結構、用途、外貌,業(yè)主/經(jīng)營戶如因經(jīng)營需要需對商鋪進行裝修、維修,必須將裝修、維修的設計圖樣、尺寸、施工單位及施工方案呈報物業(yè)公司,經(jīng)物業(yè)公司書面同意后方可施工,并應在物業(yè)公司規(guī)定的合理時間內施工、完工。完工后應向物業(yè)公司申請驗收,驗收合格后方可開業(yè),且施工單位和業(yè)主/經(jīng)營戶須交納一定的管理費及保證金。嚴禁對承重墻進行挖、改、拆。
17、業(yè)主經(jīng)營戶不得對窗戶、陽臺、屋面、外墻做任何改變。如需搭建戶外雨棚、遮陽棚或安裝空調、防盜網(wǎng)或進行其他加建、改建的商戶,須申報物業(yè)公司審核批準后方可進行,除此以外,業(yè)主/經(jīng)營戶不得進行有對商鋪存在任何損毀、潛在損毀以及對商鋪外貌、形象有任何改變的裝修、維修、改建、加建、搭建。
18、未經(jīng)物業(yè)公司的書面同意,業(yè)主/經(jīng)營戶不得改變商鋪的用途及經(jīng)營范圍、類別或品種,更不得擅自停業(yè)、歇業(yè)或將商鋪長期閑置;如業(yè)主/經(jīng)營戶須出租或轉讓所購商鋪,應提前一個月通知物業(yè)公司,并應確保其承租人、受讓遵守物業(yè)公司關于大市場管理的相關規(guī)定。業(yè)主/經(jīng)營戶承諾物業(yè)公司享有該轉讓或出租商鋪的優(yōu)先受讓、承租權。
19、遵守物業(yè)公司依法律法規(guī)及本手冊規(guī)定所進行的管理,不得阻礙、干擾物業(yè)公司履行管理職責。
20、業(yè)主/經(jīng)營戶必須在營業(yè)執(zhí)照核準的經(jīng)營范圍內持照、亮照經(jīng)營且只能經(jīng)營物業(yè)管理合同約定范圍內的商品,國家有特殊規(guī)定的,還必須持有關部門核發(fā)的經(jīng)營許可證照,做到資質合格、證照合法齊全。如果市場發(fā)生變化,業(yè)主/經(jīng)營戶可根據(jù)市場需求適當調整經(jīng)營范圍,但其經(jīng)營范圍不能與大市場商業(yè)規(guī)劃相違背,并須事先經(jīng)物業(yè)公司書面同意并辦妥有關工商登記手續(xù)。
21、業(yè)主/經(jīng)營戶應按物業(yè)公司確定的開業(yè)時間準時開業(yè),否則按照《****大市場三期商戶經(jīng)營暨物業(yè)管理合同》規(guī)定處理。
第五條 市場經(jīng)營和物業(yè)管理費用
1、市場經(jīng)營和物業(yè)管理費用收費標準按建筑面積計算,暫定為人民幣0.50元/平方米/月。業(yè)主/經(jīng)營戶同意物業(yè)公司享有對以上收費標準在大市場正式開業(yè)后根據(jù)管理實際需要以保持收支平衡和正常運轉為目的的調整權利。該收費標準的調整經(jīng)雙方協(xié)議或**市物價局批準后,由物業(yè)公司以大市場管理公告的形式在市場公告欄內公布視為送達業(yè)主/經(jīng)營戶。
2、業(yè)主/經(jīng)營戶應按物業(yè)公司入市通知書中載明的日期和項目、數(shù)額向甲方業(yè)主/經(jīng)營戶交納首期市場經(jīng)營和物業(yè)管理費及其他相關費用。
3、業(yè)主/經(jīng)營戶應于每月五日前向物業(yè)公司交納本月市場經(jīng)營和物業(yè)管理費;于每月五號前向物業(yè)公司交納上月所實際發(fā)生的水電費及其他費用;繳交方式可以為現(xiàn)金、支票或轉帳。
4、業(yè)主出租其商鋪,市場經(jīng)營和物業(yè)管理費用由業(yè)主交納。
5、業(yè)主經(jīng)營戶轉讓其所有的商鋪,須交清轉讓之前的市場經(jīng)營和物業(yè)管理費及其他相關費用。
6、上述費用均不包括商鋪共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用。
7、公用照明、公用動力及水電線網(wǎng)損耗按所占有的商鋪建筑面積的比例分攤,每月由物業(yè)公司向業(yè)主/經(jīng)營戶收取。
第六條 其他有償服務費用
1、車位及其他管理費按雙方協(xié)議或物價部門的有關規(guī)定執(zhí)行。
2、物業(yè)公司可根據(jù)大市場實際情況,開展各項有償服務和多種經(jīng)營活動。
第七條 物業(yè)維修基金的管理與使用
1、物業(yè)維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃,經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。
2、維修基金不敷使用時,經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準,由物業(yè)公司向業(yè)主按其所占有的商鋪建筑面積的比例續(xù)籌。
3、業(yè)主轉讓商鋪時,結余基金不退還,隨商鋪同時過戶。
第八條 環(huán)境衛(wèi)生與秩序維護
1、商戶應自備垃圾袋,將垃圾置于指定的地點,不得飼養(yǎng)家畜禽及寵物,負責'門前三包'即包衛(wèi)生、包秩序、包綠化。
2、在市場內,禁止擺放、張貼、發(fā)送內容不健康的書報刊、宣傳單或播放內容不健康的音像制品;不得濫張濫貼、高聲吆喝、高分貝播放音像;不得打罵鬧事。
第九條 保險
商鋪及其范圍內的財產(chǎn)與人身安全的保險由業(yè)主/經(jīng)營戶自行辦理并承擔相應費用。
第十條 廣告
1、大市場區(qū)域內的所有廣告(包括但不限于霓虹燈、廣告牌、橫幅、條 幅、宣傳單等形式)發(fā)布權屬于物業(yè)公司,業(yè)主/經(jīng)營戶如需發(fā)布廣告,須將廣告內容、設計圖樣、尺寸、色彩效果、廣告形式、發(fā)布位置等,送物業(yè)公司審核,由物業(yè)公司統(tǒng)一管理、委托專業(yè)廣告公司制作,在報經(jīng)有關廣告管理部門審批并交納一定的廣告費后,方可在物業(yè)公司確認或指定的方式、位置、期限內發(fā)布。
2、凡違反本規(guī)定發(fā)布廣告的,物業(yè)公司有權制止并責令其消除影響,并處以一定數(shù)額的違約金。
3、物業(yè)公司在大市場內的所有屋頂及外墻面上均可制作、發(fā)布廣告,但業(yè)主/經(jīng)營戶所發(fā)布的廣告內容應有利于宣傳和促進大市場的繁榮與發(fā)展。
第十一條 其他
1、具體規(guī)定詳見細則。
第15篇 醫(yī)院物業(yè)管理投標書編制說明
1、aa市第一人民醫(yī)院后勤服務管理項目,按行業(yè)劃分應屬物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營范疇,本方案主要以物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)、標準等為依據(jù)。
2、考慮項目所在地aa市物業(yè)管理法規(guī)的具體情況,對其沒有規(guī)定或雖有規(guī)定操作性較難把握或標準與醫(yī)院的特殊要求距離較大的內容,編制時參考了國家、廣東省aa市、深圳市和zz物業(yè)zz物業(yè)的相關法規(guī)和標準以及zz物業(yè)zz物業(yè)目前正在管理服務且規(guī)模相近的其它物業(yè)的相關數(shù)據(jù)。
3、本方案的主要編制依據(jù)如下:
a、政府有關物業(yè)管理、醫(yī)療行業(yè)政策法規(guī);
b、aa市中心醫(yī)院現(xiàn)狀;
c、調研資料;
d、zz物業(yè)zz物業(yè)醫(yī)院后勤服務多年管理經(jīng)驗;
(一)、aa市第一人民醫(yī)院后勤服務管理項目,其主項服務內容既有與物業(yè)管理行業(yè)相似的常規(guī)性;其專項服務內容又與醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)有關的特殊性,故本方案主要以物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)、標準等為依據(jù),又充分考慮醫(yī)院客戶的菜單式服務的協(xié)議約定。
(二)、本方案編制時參考了國家、廣東省、aa市的相關法規(guī)和標準以及依照zz物業(yè)目前正在管理服務且規(guī)模相近的其它物業(yè)的相關規(guī)定和數(shù)據(jù)。
(三)、本方案的主要編制依據(jù)如下:
1、《廣東省物業(yè)管理條例》;
2、《aa市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及實施細則;
3、深圳市關于《1996-1997年度全市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)(住宅組團)優(yōu)秀大廈、優(yōu)秀工業(yè)區(qū)考評的通知》;
4、深圳市《關于下達我市物業(yè)管理服務收費指導標準的通知》;
5、醫(yī)療行業(yè)標準;
6、《zz物業(yè)管理手冊》。
(四)、考慮醫(yī)院目前已有裝修、改造等計劃,方案編制時在目前實際情況的基礎上,適當考慮了裝修、改建后的相關情況。
(五)、由于醫(yī)院提供的相關資料有限,本方案僅為初步方案,疏漏之外,在所難免,請醫(yī)院領導專家指正。
第16篇 物業(yè)公共管理樓宇及修繕管理
物業(yè)公共管理之樓宇及修繕管理
2.樓宇及修繕管理規(guī)定
為保持樓宇的完好美觀,使業(yè)戶享有寧靜舒適的生活環(huán)境,特訂立本規(guī)定。
2.1 房屋自交付使用時起(以竣工驗收日為準),根據(jù)有關規(guī)定,保修期內凡因施工原因引起的質量問題(不包括人為損壞),由發(fā)展商負責,物業(yè)管理公司可代為住戶進行聯(lián)系。
2.2 由于屬自然災害、自然損耗或住戶使用不當所致的質量問題需要維修,不在保修范圍內,物業(yè)管理公司將盡力為住戶提供有償服務。
2.3 保修期之后的日常房屋維修,住戶室內部分費用由住戶負責,公用部分費用根據(jù)維修資金使用等相關規(guī)定以及實際情況界定,由物業(yè)管理公司或相應業(yè)主負責。
2.4 房屋公共部位凡屬人為損壞的,由損壞者負責修復,并承擔有關費用。
2.5 住戶對其購、租的樓宇擁有使用權,物業(yè)管理公司受開發(fā)商或業(yè)主委托,對樓宇的所有主要結構、公共場所及設施,行使管理權。
2.6 任何住戶均不得私自改變物業(yè)的用途, 物業(yè)外觀應完好、整潔、不得妨礙市容和觀瞻,不允許封閉空中花園和外陽臺住戶不得自行封閉,允許封閉的內陽臺應統(tǒng)一有序。
2.7 住戶如對室內進行裝修,應嚴格遵守裝修管理的一切規(guī)定。
2.8 小區(qū)之任何地方均不得涂畫或張貼廣告,違者應負擔清洗、粉刷費用。如屬小孩所為,應由家長負責。
2.9 樓宇內公共地方,不得擺放家具、貨物或其他物品。
2.10 嚴禁往樓下傾倒污水、拋棄垃圾、雜物,以免傷及他人或影響衛(wèi)生,教育小孩在共公場所不得隨地大小便。否則,按規(guī)定處理。
2.11 切莫把垃圾等雜物投入廁所或下水道。如因使用不當而導致堵塞或損壞,住戶應負全部修理費用。
2.12 嚴禁飼養(yǎng)犬類、家畜、家禽和在戶門外燒香拜神,懸掛迷信物品。違者按規(guī)定處理。
2.13 樓宇內嚴禁收藏或擁有任何危險品(如槍支、彈藥、汽油及有害液體或氣體等),以保護全體住戶的安全。
2.14 為使本小區(qū)經(jīng)常保持整潔衛(wèi)生,嚴禁所有人員隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮以及瓜殼,違者按規(guī)定處理。
2.15 住戶須按期繳交各項管理費和水、電、氣的使用費用。
