第1篇 物業(yè)管理練習(xí)題二
一、名詞解釋
1、物業(yè)管理協(xié)會
2、物業(yè)管理招標(biāo)
二、填空題
1,我國的物業(yè)管理實行三級管理體制,即 ,
和。其中
處于基礎(chǔ)地位、核心作用。
2,政府對物業(yè)管理的市場管理是通過 來實現(xiàn)的,即政府管理屬 ,其基本職能和作用是
其管理的首要任務(wù)和重要手段是。目前政府對物業(yè)管理的重點是 。
3,物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是指由 ,
等組成的民間行業(yè)組織。
4,物業(yè)管理的自我管理首先應(yīng)從 開始。
5,業(yè)主公約是一份由 承諾,并對均有約束力的有關(guān) 等方面 的行為準(zhǔn)則。
6,物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理,其首要環(huán)節(jié)是 。
7,物業(yè)管理的前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)即介入,從事物業(yè)形成前的階段性管理。
8,房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行的是 ,而物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行的是。
9,物業(yè)竣工是指該物業(yè)所屬的工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后達(dá)到了所規(guī)定的要求,具備了 的條件。
10,所謂'入伙'是指 。
24,物業(yè)管理的全過程的管理包括
。
11、物業(yè)管理招標(biāo)是由 制訂物業(yè)管理招標(biāo)文件,向社會公開招聘確定物業(yè)管理企業(yè)的過程。
12、物業(yè)管理招標(biāo)具有與其他招標(biāo)一些不同的特點,如 , 。
13,物業(yè)管理招標(biāo)必須貫徹' , , '的原則。
14,物業(yè)管理招標(biāo)文件一般包括 , ,。
三、判斷題
1,業(yè)務(wù)管理部門負(fù)責(zé)環(huán)衛(wèi)、園林、綠化,治安消防,車輛、水、電煤及業(yè)主投訴的管理及處理。 ( )
2,物業(yè)管理前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行交叉管理的方法。( )
3,對物業(yè)管理企業(yè)而言,首先應(yīng)參與市場競爭獲取物業(yè)管理權(quán)。( )
4,物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)要進(jìn)行可行性,可靠性分析。( )
5,物業(yè)通過竣工驗收,即表示物業(yè)管理企業(yè)由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入對物業(yè)的實體管理之中。( )
6,業(yè)主對物業(yè)的驗收是對物業(yè)給排水和門窗墻地面的驗收。( )
7,業(yè)主對物業(yè)擁有所有權(quán),所以業(yè)主可根據(jù)自己的要求隨意裝修,不需經(jīng)其他方面批準(zhǔn)。( )
8,物業(yè)管理企業(yè)一旦中標(biāo),就可以長期占有這一市場分額,直到所管物業(yè)的壽命結(jié)束。( )
9,對較大范圍、大規(guī)模的收益性物業(yè)的物業(yè)管理一般采用選標(biāo)方式,他可以減少招標(biāo)的工作量。( )
10,物業(yè)管理招標(biāo)的超前介入是指僅在規(guī)劃設(shè)計階段的參與。( )
四、選擇題
1,物業(yè)管理企業(yè)自律性的規(guī)章制度稱為( )
a,業(yè)主公約b,物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制
c,住戶手冊d,業(yè)主管理委員會章程
2,物業(yè)管理市場管理中,屬于宏觀管理的是( )
a,政府管理b,物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的管理
c,物業(yè)管理企業(yè)自我管理d,部門管理
3,物業(yè)的建設(shè)是否有保證,業(yè)主的資信條件是否較好,并能協(xié)作配合是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的( )分析。
a,可行性b,可靠性c,可盈利性
d,經(jīng)濟(jì)性
4,物業(yè)由建筑商向開發(fā)商移交的過程稱為物業(yè)的( )
a,竣工驗收 b,接管驗收c,用戶入住
d,收樓
5,為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序,使整個過程井然有序,所發(fā)給住戶的文書是( )
a,入伙通知書b,入伙手續(xù)書 c,收樓須知
d,住戶手冊
6,住戶的裝修管理由( )全權(quán)負(fù)責(zé)。
a,業(yè)主管理委員會b,房管唆 c,物業(yè)管理企業(yè)
d,所屬物業(yè)轄區(qū)的物業(yè)管理處
7,物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段就參與物業(yè)的建設(shè)中去體現(xiàn)了物業(yè)管理招標(biāo)的( )特點。
a,接段性b,超前介入c,時間性d,計劃性
五、簡述題
1、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對物業(yè)市場管理的實施途徑有哪些
2,物業(yè)前期管理的主要內(nèi)容有哪些
3,簡要敘述物業(yè)前期管理的必要性。
4,物業(yè)接管驗收和物業(yè)竣工驗收的區(qū)別何在
5,簡要敘述物業(yè)全過程管理的主要內(nèi)容及入伙階段的主要工作。
6,簡述物業(yè)管理招標(biāo)及投標(biāo)的程序。
第2篇 x物業(yè)公司管理員崗位目標(biāo)責(zé)任書
**物業(yè)公司管理員崗位目標(biāo)責(zé)任書
為充分調(diào)動員工之積極性,開展公平的勞動競賽,促進(jìn)工作,提高效率,完善花園管理員之責(zé)任制度,根據(jù)公司之實際管理要求和實踐經(jīng)驗,特對原《管理員崗位目標(biāo)責(zé)任書》進(jìn)行修訂,具體內(nèi)容如下:
一、 本責(zé)任書適用之職位范圍:
本責(zé)任書應(yīng)用管理處主任、管理員之任務(wù)。
二、 本責(zé)任書考評形式:
考評分自評、互評、住戶評議、上級鑒定四種,每月、每季、第年進(jìn)行一次,采用工資獎金相結(jié)合之考評形式。
三、 本責(zé)任書之考評項目:
責(zé)任區(qū)住宅樓及公共設(shè)施完好率;治安案件、火災(zāi)、刑事案件、小區(qū)秩序;保潔、清潔、綠化;住戶評議;工作作風(fēng)、紀(jì)律;工作日記及房屋管理檔案。
四、 崗位目標(biāo)責(zé)任書之內(nèi)容:
堅決服從公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理之法規(guī)及公司規(guī)章制度,并嚴(yán)格按章辦事,熱情服務(wù),做到業(yè)主、公司滿意,具體工作細(xì)則如下:
1、 要熟練掌握好物業(yè)管理之有關(guān)知識和公司之管理制度,樹立為住戶服務(wù)的思想。
2、 要切實熟練掌握好責(zé)任區(qū)內(nèi)之物業(yè)情況,合理安排責(zé)任區(qū)的所有員工之崗位(注:保安員之崗位應(yīng)與保安隊長協(xié)商后上報公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定,其余員工根據(jù)實際情況安排崗位上報公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定)。
3、 要熟練掌握好責(zé)任區(qū)內(nèi)之管理有關(guān)資料(其中包括收樓數(shù)據(jù)、鎖匙交收情況、維修情況、配套設(shè)施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數(shù)據(jù)、清潔衛(wèi)生情況等數(shù)據(jù)),且要有條理地進(jìn)行整理歸檔。
4、 統(tǒng)籌監(jiān)控好責(zé)任區(qū)內(nèi)之客戶服務(wù)、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作,嚴(yán)格按照公司之制度辦事,確保責(zé)任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生,治安秩序良好,業(yè)主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查,檢查結(jié)果按本辦法獎罰標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)
5、 要及時組織人員修復(fù)損壞之樓宇及設(shè)施。
6、 按公司之規(guī)定及時安排工作人員修復(fù)業(yè)主/住戶要求之維修。
7、 嚴(yán)格按照公司之規(guī)定組織人員做好責(zé)任區(qū)內(nèi)之裝修監(jiān)控,嚴(yán)防違章事件發(fā)生。
8、 嚴(yán)格按照公司之要求辦理裝修手續(xù),嚴(yán)禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。
9、 確保責(zé)任區(qū)內(nèi)正常之生活條件不受影響,嚴(yán)禁無緣無故停水電供應(yīng)及公共設(shè)施之正常使用。
10、 確保責(zé)任區(qū)內(nèi)工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。
11、 嚴(yán)格按照公司之制度公平及時地處理一切違紀(jì)事件。
12、 嚴(yán)格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。
13、 嚴(yán)格按照公司規(guī)定之工作程序接待業(yè)主/住戶,并作好有關(guān)記錄。
14、 有效、有禮及時處理業(yè)主之投訴(業(yè)主投訴的問題如能及時處理應(yīng)實時處理,如確不能及時處理的,應(yīng)要同業(yè)主另約時間到時安排人員跟進(jìn)投訴)。
15、 不準(zhǔn)與業(yè)主發(fā)生一切任何之私人經(jīng)濟(jì)來往,嚴(yán)禁以任何借口向業(yè)主索要什費及錢物。
16、 按公司之規(guī)定組織好員工之培訓(xùn)和考核工作,提高員工之積極性,做到人盡其才。
17、 按公司之規(guī)定按時、按質(zhì)組織好員工之巡查工作。
18、 積極做好本花園之宣傳工作,定時按質(zhì)整理告示箱及宣傳欄,堅持每月更換一次版面之要求。
19、 認(rèn)真積極地做好工作日記及周報表,按時按質(zhì)召開周務(wù)會。
20、 積極及時地處理突發(fā)事件,且要將此事件作好詳細(xì)記錄并要匯報公司(注:如發(fā)生重大事故除了組織人員處理外,還要第一時間報告公司按指示處理)。
21、 要保守公司之內(nèi)部秘密和業(yè)主/住戶資料(公安機(jī)關(guān)查案要求除外),不得假借公司名義或用職務(wù)之便做有損公司名譽(yù)或利益之行為。
22、 認(rèn)真審核水電工所抄之水電表,準(zhǔn)確率達(dá)100%,并按時上交公司。
23、 積極配合財務(wù)部做好管理費及其它費用之收取工作,努力使管理費收費率達(dá)到95%以上。
24、 認(rèn)真做好轄區(qū)內(nèi)之水電管理工作,確保水電損耗達(dá)到公司規(guī)定之要求。
25、 要積極主動管理好花園日常工作,按質(zhì)完成公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)之臨時任務(wù)。
26、 要服務(wù)公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,不準(zhǔn)有瞞騙、恐嚇公司領(lǐng)導(dǎo)之行為。
以上之二十六條工作細(xì)則是以每個花園作為一個考評單位,管理處之主任為主責(zé)任人,管理員作為付責(zé)任人按照考評形式根據(jù)以下獎懲標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評。
扣 罰 項 目
序號 考評項目 主責(zé)任人 付責(zé)任人
1 對公司之規(guī)章制度不熟悉(每月考評一次處理當(dāng)事人) 扣2分/月扣1分/月
2 對責(zé)任區(qū)情況不熟悉(每月考評一次處理當(dāng)事人) 扣2分/月扣1分/月
3 責(zé)任區(qū)之房管理檔案及鎖匙保管不全或保管不條理 扣1分/次扣1分/次
4 責(zé)任區(qū)內(nèi)清潔不干凈(滿3次扣分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次
5 住宅樓守破損或公共設(shè)施一般扣壞超不定期三天未修復(fù)(滿3處扣分) 扣1分/處 扣0.5分/處
6 大面積和嚴(yán)重破損或公用設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞(注:因沒有材料供應(yīng)及人手配合除外)十天未修復(fù) 扣2分/處 扣1分/處
7 住戶要求維修或合理投訴超過二天未答復(fù)(次) 扣2分/次扣1分/次
8 住戶要求維修超過三天未修復(fù)(大工程除外) 扣2分/次扣1分/次
9 住戶向公司合理投訴,輕微者責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)2次方扣分(屬當(dāng)事人加扣1分) 扣1分/次 扣1分/次
10 責(zé)任區(qū)內(nèi)之住戶/業(yè)主向公司提出合理投訴,屬管理處責(zé)任,情節(jié)嚴(yán)重者 扣5分/次 扣3分/次
(情節(jié)惡劣者辭退處理)
11 影響住戶生活(輕微滿3次扣分,引起住戶嚴(yán)重投訴辭退) 扣1分/次 扣0.5分/次
12 違章裝修未能及時發(fā)現(xiàn)處理,而造成投訴者 扣5分/次扣3分/次
13 違章裝修不達(dá)成限期整改(超3天扣分,超過一月未整改按不整改處理) 扣1分/3天 扣0.5分/3天
14 違章裝修不整改(除扣分外,還要消除負(fù)面影響) 扣10分/宗扣8分/宗
15 責(zé)任區(qū)內(nèi)亂拉、亂搭、亂挖、亂擺、亂放,輕微的(滿3次扣分) 扣1分/次 扣0.5分/次
16 責(zé)任區(qū)內(nèi)亂拉、亂搭、亂挖、亂擺、亂放嚴(yán)重者,(每次要扣分) 扣2分/次 扣1分/次
17 上班穿拖鞋或沒有配帶員工證、私離崗位、睡覺、看小說雜志等現(xiàn)象(自行處理除外,責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)此現(xiàn)象滿3次扣分)扣1分/次 扣0.5分/次
屬當(dāng)事人加扣2分/次
18 公報私仇,用個人恩怨處理工作事件(次) 辭退 辭退
19 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生事故,不能合理及時處理(不當(dāng)值時間也要作好協(xié)調(diào)安排后方可離開公司,否則也按此處理)輕微者 扣2分/次 扣1分/次
并要負(fù)責(zé)消除負(fù)面影響
20 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生事故,不能合理及時處理(嚴(yán)重,造成損失還要賠償損失) 移送政府部門處理且辭退
21 對違紀(jì)事件不能公平及時處理(一般違紀(jì)不超過3天,嚴(yán)重違紀(jì)事件5天內(nèi)處理完) 扣3分/次扣1分/次
22 單車、摩托車、汽車保管區(qū)臟、亂、差(違例3輛或以上開始處罰) 扣0.5分/次.輛 扣0.5分/次.輛
23 發(fā)生偷盜或其它治安案件,丟失或損失錢財物折合為3000元以下的 扣3分/宗 扣2分/宗
并要負(fù)責(zé)消除負(fù)面影響
序號 考評項目 主責(zé)任人 付責(zé)任人
24 發(fā)生偷盜或其它治安案件,丟失或損失錢財物折合為3000元(含3000元)以上或發(fā)生刑事案件的 扣10分/宗 扣8分/宗
并要負(fù)責(zé)消除負(fù)面影響
25 發(fā)生重大或特大案件(除政府追究其責(zé)任外,如是嚴(yán)重失職作辭退處理) 扣15分/宗 扣10分/宗
26 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故,嚴(yán)重交通堵塞(如是嚴(yán)重失職作辭退處理) 扣2分/宗 扣1分/宗
27 責(zé)任區(qū)內(nèi)小區(qū)秩序混亂,閑雜人員聚集(包括非管理處人員在管理處閑聊) 扣0.5分/次.人 扣0.5分/次.人
28 責(zé)任區(qū)內(nèi)所有登記本等數(shù)據(jù)在月內(nèi)檢查出現(xiàn)累積3次以上錯、漏、不準(zhǔn)確、不及時、丟失等現(xiàn)象者 扣1分/次 扣0.5分/次
29 (1) 以各種借口向業(yè)主/住戶收取小費或錢物(2) 私自承接或私自代人承接裝修工程(3) 私自代理業(yè)主/住戶租售業(yè)務(wù)(4) 私自為業(yè)主/住戶代收租金按照2002年1月1日發(fā)放之通知規(guī)定處理當(dāng)事人
30 沒有按照公司之規(guī)定巡查(處理當(dāng)事人) 扣2分/次扣1分/次
31 沒按公司要求做好宣傳欄及告示箱之換版及
保管工作(每月查1次) 扣2分/月 扣1分/月
32 下水井及排污井臟、堵或長期破損(滿3處扣分) 扣1分/處 扣0.5分/處
33 綠化整體生長不好,明顯缺水、缺肥、生蟲、死(每次考評發(fā)現(xiàn)) 扣1分/次 扣1分/次
34 綠化設(shè)施損壞、遺失,不能正常運作(正常損耗除外) 扣2分/宗扣1分/宗
35 草地被踩壞0.5-2平方米或樹木被人損壞一棵 扣2分 扣1分
36 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生員工與住戶無理爭吵、打罵(本人參與加扣3分) 扣2分/次 扣1分/次
37 散布謠言、搬弄是非鬧不團(tuán)結(jié),恐嚇領(lǐng)導(dǎo)者(處理當(dāng)事人,嚴(yán)重者辭退 扣5分/次 扣3分/次
38 引起新聞媒介,上級領(lǐng)導(dǎo)的批評(處理當(dāng)事人) 扣3分/次扣2分/次
39 責(zé)任區(qū)內(nèi)之常住戶管理費,水電費收繳率低于95%(每季度考評一次) 扣2分/季 扣1分/季
40 責(zé)任區(qū)內(nèi)之水電表每錯一處(因嚴(yán)重失誤引志業(yè)主投訴加扣2分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次
41 未嚴(yán)格按公司之工作流程處理事件(處理當(dāng)事人) 扣2分/件扣1分/件
42 周報表、工作日記不整潔、真實、完善及不按時繳交(當(dāng)事人) 扣1分/周 扣1分/周
43 出租房屋(鋪位)辦證率85%、常住戶辦理住戶證(臨時住戶證)率90%以下(暫時證率雖不在扣分之內(nèi),但不能低于60%) 扣2分/月 扣1分/月
44 年終住戶滿意率調(diào)查中,住戶對管理處滿意率在80%以下者 扣5分 扣3分
45 公司巡查發(fā)現(xiàn)的問題要求限期整改的而未能及時整改者 加倍處罰
46 如違反公司其它規(guī)章制度,將按公司之有關(guān)規(guī)定處理
加 分 項 目
序號 考評項目 主責(zé)任人 付責(zé)任人
1 責(zé)任區(qū)內(nèi)人受到書面表揚(屬當(dāng)事人另加計) 此類獎勵項目申請,由當(dāng)事人或部門主管將事件詳細(xì)書面說明,公司將根據(jù)事件的影響面大小和深遠(yuǎn)及實際意義,討論決定給當(dāng)事人,部門主管的獎勵標(biāo)準(zhǔn)。
2 責(zé)任區(qū)受到送錦旗或獎狀表揚(屬當(dāng)事人另加計)
3 責(zé)任區(qū)受到上級領(lǐng)導(dǎo)或新聞媒介通報表揚(屬當(dāng)事人另加)
4 在管理過程中能夠集中住戶的意見提出完善管理建議且被公司采納(當(dāng)事人,以書面形式提交公司)
5 為公司制造明顯的經(jīng)濟(jì)效益(承接裝修則按2%提成)
6 推出新穎實效的管理措施(以書面形式上呈公司審批方加分)
7 及時有效地處理特發(fā)事件,(突發(fā)事件是指發(fā)生火警、嚴(yán)重浸水、臺風(fēng)、暴雨、打架、搶劫、偷盜或為公司挽回經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣200元以上之事件等)消除消極影響(獎勵處理人,以書面形式上呈公司審批方加分)
8 責(zé)任區(qū)內(nèi)所有登記本等數(shù)據(jù)在月內(nèi)能按公司規(guī)定做到準(zhǔn)確、及時、無錯漏、無丟失等現(xiàn)象者 加0.5分/月 加0.5分/月
9 出租屋辦證率達(dá)98%,外來人辦暫時證達(dá)95%以上,常住戶辦住戶證(臨時住戶證)率達(dá)100%以上 加0.5分/月加0.5分/月
五、 獎罰標(biāo)準(zhǔn)(扣分為負(fù)分,加分為正分)
1、 月考評總計為-3分以上的為達(dá)標(biāo),可領(lǐng)取當(dāng)月全額效益工資 - 3(含- 3分)至-5分為基本達(dá)標(biāo),可領(lǐng)取當(dāng)月效益工資95%;-5.5分至-7分,可領(lǐng)取當(dāng)月效益工資的90%;-7.5分至-10分,可領(lǐng)取當(dāng)月效益工資的80%;-10.5分以下為差,可領(lǐng)取當(dāng)月效益工資的50%。
2、 試用期內(nèi)未扣過分,且考試考核(注:試用期過公司將對其進(jìn)行規(guī)章制度業(yè)務(wù)知識和花園內(nèi)熟悉情況考試)及格后方算試用合格。
3、 年內(nèi)有以下情況之一者,根據(jù)一時工作表現(xiàn)好壞,決定給予辭退;
(1) 連續(xù)兩月扣分在5分以上者,(2)半年扣分累計達(dá)15分以上者
(2) 一年扣分累各達(dá)20分以上者,(4)當(dāng)事人連續(xù)犯同樣問題三次以上
4、 月內(nèi)考評總計為+2~ +4分的,可領(lǐng)取當(dāng)月效益工資的110%;總計為+4.5以上的可領(lǐng)取效益工資的120%.
5、 年內(nèi)受過兩次警告、通報批評扣3分/兩次。
6、 年終根據(jù)年考評總分結(jié)合平時的工作表現(xiàn),決定給予適當(dāng)?shù)哪杲K獎。
第3篇 物業(yè)工程部日常管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)項目工程部日常管理作業(yè)指導(dǎo)書
(一)日常管理的主要工作內(nèi)容
1.0目的
加強(qiáng)工程部人員管理,提高管理和技能水平。
2.0范圍
適用工程部全體員工。
3.0內(nèi)容
3.1.1加強(qiáng)員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個方面入手,并適當(dāng)承擔(dān)其他工作,逐步實現(xiàn)一專多能,讓員工感到自已在各方面技能的較大提高,使員工產(chǎn)生榮譽(yù)感及自豪感。
3.1.2合理用人,要用員工所長,嚴(yán)格職能相符原則,將員工安排在合適崗位,使員工感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。
3.1.3管理人員要善于傾聽不同的意見,這樣可以從中得到很多有用的信息,知道自己的不足之處,以便提高管理水平。同時也能了解員工的真實想法,從而才能調(diào)動員工的工作積極性。
(二)設(shè)備運行管理
1.0目的
加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)工作,保證設(shè)備設(shè)施的安全運行,做好后勤保障工作。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項目。
3.0內(nèi)容
3.1.1嚴(yán)格按設(shè)備的操作規(guī)程對設(shè)備進(jìn)行正確操作。
3.1.2安排員工巡查,根據(jù)不同的設(shè)備及運行時間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查。
3.1.3及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題,及早解決。
(三)計劃性維修管理
1.0目的
加強(qiáng)工程部維修計劃性,提高設(shè)備設(shè)施完好率,延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項目。
3.0內(nèi)容
3.1.1制定設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計劃并實施。
3.1.2建立設(shè)備檔案資料卡。
3.1.3將德融物業(yè)所管轄的區(qū)域內(nèi)所有必須進(jìn)入維護(hù)計劃網(wǎng)的設(shè)備列出,參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容,建立設(shè)備臺帳登記卡。并按說明書中規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項目內(nèi)容。
3.1.4建立維護(hù)保養(yǎng)記錄表格。
3.1.5編制設(shè)備計劃維護(hù)總表。
3.1.6將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時間匯總到計劃維護(hù)總表中,并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃一覽表。
3.1.7檢查維護(hù)保養(yǎng)計劃的實行情況。
3.1.8維修工根據(jù)指令卡完成任務(wù)后必須在卡上填寫工作記錄,包括所用時間,檢查結(jié)果等,并簽字交回。技術(shù)主管及主管工程師要對維修工的工作進(jìn)行檢查或抽查,考核其工作質(zhì)量。
(四)設(shè)備巡視管理
1.0目的
加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的日常巡視工作,發(fā)現(xiàn)問題、及時處理,防患于未然。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項目。
3.0內(nèi)容
3.1.1巡視流程--------------------略
3.1.2
3.1.3巡視內(nèi)容:巡視所有設(shè)備設(shè)施運行情況,檢查外圍的燈具、照明器械,樣板樓的電氣運行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(五)節(jié)能運行管理
1.0目的
加強(qiáng)設(shè)備運行管理,最大限度的降低運行成本,節(jié)能增效。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項目。
3.0內(nèi)容
3.1.1使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機(jī)能和狀態(tài)。
3.1.2合理安排公共區(qū)域照明時間和照度,做到人走燈滅。
3.1.3確保冷凍水管、熱水管保溫層完好,防止冷、熱損耗。
3.1.4合理安排設(shè)備的運行時間。
3.1.5準(zhǔn)時抄表,監(jiān)視能源消耗。
3.1.6盡可能讓設(shè)備處于合理的運行狀態(tài)。
(六)設(shè)備資料建檔及管理
1.0目的
加強(qiáng)設(shè)備檔案資料管理,便于今后的維修保養(yǎng)工作。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項目。
3.0內(nèi)容
3.1.1建立設(shè)備臺帳并對管轄范圍內(nèi)的每一臺設(shè)備建立設(shè)備卡片。設(shè)備卡片應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號、型號、安裝地點、制造廠,供應(yīng)商、聯(lián)系電話、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù),其他數(shù)據(jù)、備件存放地點、維護(hù)保養(yǎng)要點,檢修時間及內(nèi)容、事故分析等項。
3.1.2建立所有工程技術(shù)資料、圖紙及設(shè)備使用說明書的臺帳并進(jìn)行分類保管。
3.1.3制定資料檔案的借閱制度,并認(rèn)真執(zhí)行。
(七)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)
1.0目的
統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn),提高驗收質(zhì)量。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項目。
3.0內(nèi)容
新建房屋的接管驗收標(biāo)準(zhǔn)
3.1主體結(jié)構(gòu)
3.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。
3.1.2鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫,不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。
3.1.3木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固,支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害,其構(gòu)件的自動檢索須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。
3.1.4磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫。
3.2外墻不得滲水
3.3屋面
3.3.1各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏。
3.3.2平屋面應(yīng)有隔熱措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。
3.3.3陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、溝、落水管應(yīng)牢固,接口嚴(yán)密,不滲漏。
3.4樓地面
3.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角。
3.4.2衛(wèi)生間、陽臺、浴洗間地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏。
3.4.3木樓地面應(yīng)理整牢固,接縫密合。
3.5裝修
3.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門窗縫隙
嚴(yán)密,木門窗縫隙適度。
3.5.2進(jìn)戶門不得使用膠合板制作,門銷應(yīng)安裝牢固,底上窗、樓梯公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。
3.5.3木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對縫嚴(yán)密,不露釘帽,必須釘牢。
3.5.4門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。
3.5.5抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。
3.5.6飾面磚應(yīng)表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線腳順直,無缺棱掉角。
3.5.7油漆、刷漿應(yīng)色澤一致,表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。
3.6電氣
3.6.1電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直,過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,鉛導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間的地絕緣電阻值不得小于1mω/kv。
3.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電器接地裝置。
3.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確。
3.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范的要求。
3.6.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運行,牽引機(jī)的噪聲和震動不得超過電器裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。
3.6.6對電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置電視共用天線。
3.6.7除上述要求外,同時應(yīng)符合地區(qū)性'低壓電氣裝置規(guī)程'的有關(guān)要求。
3.7水、消防
3.7.1管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。
3.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢驗口的應(yīng)設(shè)置便于檢修。
3.7.3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),出戶管長不宜超過8m,并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢。
3.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全,制動靈活。
3.7.5水泵安裝平穩(wěn),運行時無較大震動。
3.7.6消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。
3.8采暖
3.8.1采暖工程的驗收時間,必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。箱罐等壓力窗口應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷,安裝完畢后,必須具備有關(guān)部門的檢驗合格簽證。
3.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈活、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。
3.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支架、吊架應(yīng)牢固。
3.8.4設(shè)備、管理不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。
3.9附屬工程及其它
室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。
3.9.1化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物,進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過兩個彎。
3.9.2明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。
3.9.3房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。
3.9.4房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱,其規(guī)格、位置須符合規(guī)定。掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通,無阻塞物。
3.9.5單體工程必須做到完工料凈場地清,臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。
第4篇 物業(yè)外派管理人員面試提綱
外派管理人員面試提綱
動機(jī)
1、調(diào)查管理人員希望被公司考慮到的原因及其感興趣程度。
2、確認(rèn)管理人員赴海外工作的愿望何在,可以通過此人過去比較感興趣的問題--比如個人旅行、語言訓(xùn)練、閱讀以及結(jié)交外國雇員或?qū)W生等等--來進(jìn)行核實。
3、確定管理人員對于到國外工作和生活是否具有比較現(xiàn)實的理解。
4、確定管理人員的配偶對于其本人被派駐海外持一種怎樣的基本態(tài)度。
健康狀況
1、明確管理人員或其家庭成員有無任何會對其本人成功地完成外派工作帶來障礙的身體問題。
2、明確管理人員是否具有健康的生理和心理,并且沒有出現(xiàn)任何可能變化的前兆。
語言能力
1、確定管理人員學(xué)習(xí)新語言的能力。
2、確定管理人員過去是否學(xué)習(xí)過相關(guān)的語言或者具有相應(yīng)的口語能力(根據(jù)擬被派往國家所需要的語言來判斷)。
3、確定管理人員的配偶達(dá)到語言需求的能力。
家庭方面的考慮
1、管理人員有幾個孩子,年齡分別多大
2、管理人員的家庭團(tuán)結(jié)是否會因離婚和潛在的離婚以及家庭成員的去世而受到削弱
3、管理人員的所有孩子是否都將隨他們的父母遷移為什么是或者為什么不是
4、管理人員孩子的祖父母在居住地區(qū)、健康狀況以及生活安排方面的情況如何,管理人員通常每年安排多少次去看望他們的旅行
5、管理人員是否會遇到某些難以預(yù)料到的特殊問題需要做出調(diào)整
6、管理人員家庭中的每一位成員對于可能的遷移持何種態(tài)度
7、管理人員的家庭中存在某些特殊的教育問題嗎
足智多謀性和主動性
1、管理人員具有一定的獨立性嗎他或她能夠做出自己的決定和判斷并且能夠堅持下來嗎
2、他或她具有同時::處理多方面問題所需要的智力條件嗎
3、他或她是否能夠在無論出現(xiàn)何種制約條件或障礙的情況下,都能夠利用各種可能的個人或公司資源來達(dá)到目標(biāo)或工作結(jié)果
4、管理人員在外派工作中能夠在缺乏明確的責(zé)任和權(quán)力界定情況下從事工作嗎
5、管理人員會向當(dāng)?shù)氐墓芾砣藛T和員工解釋工作的目的和公司的管理哲學(xué)嗎
6、管理人員是否具有充分的自律精神以及克服各種困難或處理各種復(fù)雜問題的自信心
7、管理人員可以在沒有監(jiān)督的情況下工作嗎
8、在缺乏與總部的正常溝通以及總公司所提供的支持性服務(wù)的情況下,管理人員能否在國外的這種環(huán)境中有效地開展工作
適應(yīng)性
1、管理人員對其他人敏感嗎對其他人的意見能保持開放的心態(tài)嗎具有合作型、信守承諾嗎
2、管理人員對新環(huán)境的反應(yīng)是什么他或她對于環(huán)境的差異理解和接受的程度
3、他或她的文化敏感性、認(rèn)知性以及與新文化建立聯(lián)系的能力如何
4、管理人員清楚他或她自己的文化圈所推崇的價值觀嗎
5、管理人員對待批評的反應(yīng)是什么
6、他或她與自己在國外的同事是否能夠建立并保持聯(lián)系
7、他或她在處理問題時是否有耐心
8、他或她是否具有一定的反彈性,即在遭受挫折之后能夠很快重新振作起精神來
職業(yè)規(guī)劃
1、管理人員是否不是僅僅將外派工作當(dāng)成是一種臨時性的海外旅行
2、管理人員的外派要求是否與其個人的進(jìn)步以及公司為其所做的職業(yè)規(guī)劃相一致
3、管理人員的職業(yè)規(guī)劃現(xiàn)實嗎
4、管理人員對待公司的基本態(tài)度是怎樣的
5、管理人員在歷史上是否曾經(jīng)與自己的雇員之間產(chǎn)生人際關(guān)系問題或者有此跡象
經(jīng)濟(jì)問題
1、管理人員最近是否存在會影響其外派工作的經(jīng)濟(jì)或法律問題,比如購房、孩子上大學(xué)的費用、購車等等問題
2、管理人員經(jīng)濟(jì)方面的問題是否會對其外派工作產(chǎn)生負(fù)面影響,外派工作是否會對管理人員及其家庭帶來不適當(dāng)?shù)膲毫?/p>
第5篇 物業(yè)管理手冊之管理組織
物業(yè)管理手冊:管理組織
1組織層次
物業(yè)服務(wù)的決策和運營在管理層次上分為四級:
1)管理公司(物業(yè)管理部),負(fù)責(zé)管理公司范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)的總體經(jīng)營決策和業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督和評價。
2)項目所在公司對所屬物業(yè)分公司實施管理,接受管理公司物業(yè)管理決策、監(jiān)督和評價。
3)物業(yè)分公司,負(fù)責(zé)具體項目物業(yè)服務(wù)的策劃、組織、實施和控制,接受物業(yè)管理部的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
4)物業(yè)分公司管理處,負(fù)責(zé)具體項目的物業(yè)服務(wù)提供。
2組織機(jī)構(gòu)圖
集團(tuán)財務(wù)部
管理公司(經(jīng)營管理委員會)
管理公司財務(wù)部
物業(yè)管理部
項目所在公司
項目所在公司財務(wù)部
各地物業(yè)分公司
品質(zhì)部
管理處
工程部門
相關(guān)說明:
1)劃虛線部門可根據(jù)管理需要靈活設(shè)置,這些部門可歸物業(yè)分公司直接領(lǐng)導(dǎo),也可設(shè)置于管理處級別以下。
2)物業(yè)分公司各級組織架構(gòu)及崗位設(shè)置須經(jīng)管理公司經(jīng)營管理委員會審批
(見7.2節(jié)《物業(yè)分公司及管理處組建》)。
3)物業(yè)分公司總經(jīng)理為項目所在公司經(jīng)營委員會成員。
管理公司的物業(yè)管理職能(由物業(yè)管理部執(zhí)行)
1.策劃
1.1負(fù)責(zé)管理公司物業(yè)管理的總體策劃,組織擬定管理公司中長期物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃。
1.2負(fù)責(zé)策劃和建立管理公司物業(yè)管理體系,并組織、指導(dǎo)和監(jiān)督體系運行。
1.3確定《物業(yè)管理方案》的編寫原則,指導(dǎo)物業(yè)分公司(籌建處)制定物業(yè)管理方案。
1.4負(fù)責(zé)審核項目整體(分期)物業(yè)目標(biāo)管理責(zé)任書暨年度目標(biāo)管理責(zé)任書,并全程監(jiān)控。
2.監(jiān)督與指導(dǎo)
2.1監(jiān)督各項目所在公司嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)、au*地產(chǎn)物業(yè)管理制度。
2.2定期對項目所在公司在物業(yè)管理方面實行監(jiān)督審核、業(yè)績考評。
2.3負(fù)責(zé)組織第三方業(yè)主滿意度調(diào)查,提出年度業(yè)主滿意度分析報告。
2.4監(jiān)控各項目物業(yè)管理工作進(jìn)度。
2.5指導(dǎo)與項目開盤、入伙有關(guān)的物業(yè)管理工作。
2.6指導(dǎo)物業(yè)分公司開展物業(yè)管理日常工作。
3.成本控制
3.1協(xié)助財務(wù)部監(jiān)控物業(yè)分公司經(jīng)濟(jì)運行狀況,組織核算物業(yè)管理成本。
3.2負(fù)責(zé)與物業(yè)管理相關(guān)的大額采購的審核。
4.人事
4.1對物業(yè)分公司管理層的任命提出人事建議。
4.2審核物業(yè)分公司組織架構(gòu)、薪酬體系。
5.前期介入
5.1負(fù)責(zé)項目所在地同質(zhì)同類樓盤的調(diào)研工作,為項目公司提供當(dāng)?shù)赝|(zhì)同類樓盤物業(yè)管理關(guān)注點的調(diào)研報告。
5.2指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)分公司(籌建處)的前期介入工作。
6.培訓(xùn)
建立物業(yè)管理培訓(xùn)體系,確立培訓(xùn)基地,推動各物業(yè)分公司的分級培訓(xùn)。
7.品牌及業(yè)務(wù)拓展
7.1負(fù)責(zé)管理公司物業(yè)管理系統(tǒng)的品牌建設(shè),提升、推廣au*物業(yè)品牌形象。
7.2指導(dǎo)物業(yè)分公司參加國家有關(guān)物業(yè)管理方面的評比。
7.3指導(dǎo)物業(yè)分公司對外開展物業(yè)管理招投標(biāo)工作。
8.協(xié)調(diào)與溝通
8.1負(fù)責(zé)收集、研究物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)、市場動態(tài)、典型案例等信息,并及時傳達(dá)到相關(guān)方。
8.2負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理公司各職能部門、項目所在公司及物業(yè)分公司之間與物業(yè)管理有關(guān)的工作關(guān)系。
8.3負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理區(qū)域交流。
第6篇 物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理員工須知
項目物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理部員工須知
1、行為規(guī)范
1)遵守國家的憲法、法律、法規(guī)以及公司各項規(guī)章制度。
2)堅決執(zhí)行上級命令,執(zhí)勤禮貌待人,按時完成任務(wù)。
3)關(guān)心公司,熱愛本職工作,講究職業(yè)道德,做到文明服務(wù),維護(hù)廣場形象與聲譽(yù)。
4)對清潔工具及工作服等應(yīng)加以愛惜,不得任意毀壞。工作服、水鞋不得穿回家。
5)不違背公司服務(wù)宗旨,不泄露公司機(jī)密。
6)精誠團(tuán)結(jié),員工之間必須互助、互敬、互愛,嚴(yán)禁爭吵及排斥他人。
7)公私分明,不得假公濟(jì)私,不得借公司名義向外招搖撞騙。
8)依章辦事,清廉克已。
9)當(dāng)班前不得飲酒,吃異味食物。
10)樹團(tuán)隊精神敬業(yè)樂業(yè),文明值班,禮貌待客,嚴(yán)禁打人、罵人,粗言穢語。
11)對所屬的工作范圍及綱要,必須熟練掌握。大廈、地庫的一切公共設(shè)備要熟悉,如發(fā)現(xiàn)有任何不正?；蛱厥馇闆r,要立即向上級報告。
2、儀容儀表
1)員工必須保持服裝整齊、干凈,并按規(guī)定著裝,儀容儀表端莊、整潔,給人以精干、威嚴(yán)、友善的感覺。
2)男保潔員頭發(fā)不蓋過耳及后衣領(lǐng)為適度,不準(zhǔn)留胡子。女保潔員不得披頭散發(fā),不得濃妝艷抹。
3)每個員工必須保持頭發(fā)整潔,指甲清潔,必須注意個人衛(wèi)生。
4)正確配帶員工證。
5)統(tǒng)一穿著深色襪子,衣服要定期更換、無臭味。
6)不戴飾物,口袋內(nèi)不裝過多物品。
3、工作態(tài)度
1)樹立'客戶至上,服務(wù)第一'的宗旨,對待業(yè)戶、顧客要以和藹、禮貌、耐心、熱忱的服務(wù)態(tài)度,禁止有消極、怠慢的態(tài)度。
2)工作需盡職盡責(zé),絕不草率,對所負(fù)責(zé)清潔范圍認(rèn)真對待,應(yīng)力求敏捷、周到、妥善。若屬本職責(zé)范圍以外,自己不能處理的,可向上級匯報。
3)當(dāng)班時,應(yīng)全神貫注執(zhí)行職責(zé),認(rèn)真完成本職工作。
4)責(zé)任──盡職盡責(zé)。無論是常規(guī)的服務(wù)還是正常的清潔工作,一切務(wù)求給客人以高效快捷和良好服務(wù)的印象。嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度,如有疑難問題,應(yīng)及時向上級反映,將問題圓滿的解決。
5)忠實──忠誠老實是每個清潔員必須具有品德。有事必報,有錯必改,不得謊報假情況,陽奉陰違,誣陷他人。
6)效率──提供高效率的服務(wù),關(guān)注工作上的細(xì)節(jié)。急業(yè)戶、顧客所急,為他們排憂解難,以贏得大眾的滿意及本部的聲譽(yù)。
7)協(xié)作──各部門之間、員工之間應(yīng)互相配合,真誠合作,不得互相推搪,應(yīng)同心協(xié)力解決疑難問題,維護(hù)大廈的聲譽(yù)和秩序。
第7篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：竣工驗收期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:竣工驗收期間
(二)物業(yè)竣工驗收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1.參與竣工驗收
物業(yè)公司派專業(yè)人員參與政府質(zhì)檢部門組織的竣工驗收工作,協(xié)助發(fā)展商督促施工單位完成驗收資料的準(zhǔn)備,組織技術(shù)人現(xiàn)場勘察房屋及配套的設(shè)施設(shè)備是否具備驗收重要條件,從實用的角度出發(fā),向房地產(chǎn)發(fā)展商提出房屋安全及設(shè)備設(shè)施使用的合理化建議,要求施工單位按質(zhì)按量完成房地產(chǎn)開發(fā)商交給的施工任務(wù),協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對竣工驗收工作中提出問題的整改實施情況。
2.簽定物業(yè)管理服務(wù)合同
按照國家相關(guān)法規(guī)編制物業(yè)管理服務(wù)合同,同房地產(chǎn)發(fā)展商商討相關(guān)條款,在接管驗收前完成相關(guān)法律手續(xù)。
3.組織接管驗收
由物業(yè)公司牽頭,對小區(qū)工程的施工質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備的使用功能、技術(shù)資料、項目文件和業(yè)主資料等工作匯同已購房業(yè)主進(jìn)行接管驗收。
4.協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問題
5.(1)常見的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問題包括:
--屋面滲漏水;
--有防水要求的地面滲水;
--外墻面滲水;
--室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動;
--抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺;
--門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件;
--廁所、廚房、淋浴室、陽臺積水、倒泛水;
--供水管道堵塞,小區(qū)道路深陷;
--其他常見的問題。
(2)問題的處理程序
--在保修期發(fā)生保修范圍肉質(zhì)工程質(zhì)量問題建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。
--施工單位自接到通知之日起,應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。同時,建設(shè)單位、物業(yè)管理公司或業(yè)主應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告,即使采取安全防范措施,并由原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計單位提出整修方案,原施工單位實施,原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督,維修時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。
--施工單位非因特殊原因,未能在約定的時限到達(dá)維修現(xiàn)場,開發(fā)建設(shè)單位有義務(wù)再次通知施工單位限時維修,如施工單位再次違約,開發(fā)建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下,委托物業(yè)管理公司組織自行返修和委托其他單位維修,發(fā)生的費用由原施工單位承擔(dān)。
--保修完工后,建設(shè)單位、物業(yè)公司、房屋所有人組織驗收。
--因保修不及時造成的人身、財產(chǎn)損害,由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。
第8篇 物業(yè)環(huán)境污染控制管理手冊
物業(yè)公司質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊
--環(huán)境污染控制
1.0 總則
建立文件化程序,以便對于廢水、廢氣、噪聲及固體廢棄物對環(huán)境產(chǎn)生的污染進(jìn)行控制。
2.0 職責(zé)
管理部負(fù)責(zé)對各種污染物實行總的管理、控制,并負(fù)責(zé)定期檢查和監(jiān)測。
3.0 程序概況
3.1 公司將盡可能采取清潔生產(chǎn)技術(shù),使用無污染式少污染的原材料,減少廢棄物和產(chǎn)生,控制廢棄物質(zhì)的排放。
3.2 編制文件化的程序《污染控制程序》、《固體廢棄物污染控制程序》,以加強(qiáng)對于廢水、廢氣、噪聲、固體廢棄物和管理及光污染的控制。
3.3 對于新、改、擴(kuò)建等新項目的環(huán)境管理,制定《新、改、擴(kuò)建項目環(huán)境管理程序》,以便對其控制。
4.0 支持性文件
4.1《污染控制程序》(***-ep-03)
4.2《化學(xué)危險品管理程序》(***-ep-04)
4.3《對相關(guān)方環(huán)境施加影響程序》(***-ep-05)
4.4《環(huán)境/安全績效監(jiān)測控制程序》(***-ep-08)
4.5《固體廢棄物污染控制程序》(***-ep-09)
4.6《新、改、擴(kuò)建項目環(huán)境管理程序》(***-ep-10)
第9篇 物業(yè)管理人員崗位描述
物業(yè)管理處人員崗位描述
1、管理處主任
1)負(fù)責(zé)審核年度社區(qū)文化方案,審批客戶服務(wù)工作方案;
2)負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)客戶服務(wù)工作;
3)負(fù)責(zé)對客戶服務(wù)人員辭退及辭職的審批;
4)及時處理向公司反映業(yè)主重大的投訴意見;
5)合理調(diào)配人員,協(xié)調(diào)各崗位的分工與協(xié)作;
2、客戶服務(wù)主管
1)負(fù)責(zé)制定客戶服務(wù)工作方案;
2)負(fù)責(zé)編制年度社區(qū)文化方案,并組織實施及做好相關(guān)的活動記錄;
3)負(fù)責(zé)參觀單位、企業(yè)人員的接待工作;
4)協(xié)助管理處主任對各項便民服務(wù)的選定和策劃;
5)負(fù)責(zé)組織實施業(yè)戶回訪和走訪工作;
6)負(fù)責(zé)組織收集業(yè)戶意見,并對業(yè)戶的意見進(jìn)行匯總分析、任務(wù)分配、監(jiān)督、跟蹤、回訪;
7)負(fù)責(zé)處置突發(fā)事件以及顧客投訴;
8)負(fù)責(zé)crm系統(tǒng)的維護(hù)及運行;
9)負(fù)責(zé)崗位人員工作以及業(yè)務(wù)能力的培訓(xùn);
10)負(fù)責(zé)對客戶服務(wù)人員的考評工作;
11)制定、貫徹、落實本部門崗位責(zé)任制;
12)協(xié)助管理處主任協(xié)調(diào)與政府相關(guān)部門的關(guān)系;
13)確保質(zhì)量記錄的完整、準(zhǔn)確有效,并做好相應(yīng)的歸檔工作;
14)完成管理處主任交辦的其他工作;
3、前臺接待
1)負(fù)責(zé)對業(yè)主辦理收樓、裝修、出租登記、過戶登記等各種手續(xù),及時更新業(yè)戶資料,并第一時間傳達(dá)到各大堂;
2)負(fù)責(zé)接聽服務(wù)電話,及時反映給予相關(guān)部門;
3)負(fù)責(zé)前臺的內(nèi)務(wù)整理;
4)控制外來人員進(jìn)入辦公區(qū)域;
5)負(fù)責(zé)管理處的客服接待、辦公接待以及其他一些公務(wù)接待;
4、大堂助理班長
1)收集住戶意見及時反饋;
2)協(xié)助管理處做好費用催繳工作;
3)每月對大堂助理的值班進(jìn)行排班;
4)協(xié)助管理處對住戶的回訪工作;
5)協(xié)助客服主管對業(yè)戶的投訴受理工作;
6)安排客服人員的住宿,并不定期對大堂助理的宿舍進(jìn)行內(nèi)部檢查工作;
7)月底對部門的資料進(jìn)行收集并交管理處文員;
5、大堂助理
1)熟悉了解業(yè)戶(租戶)的基本信息;
2)收集住戶意見及時反饋;
3)協(xié)助管理處做好費用催繳工作;
4)協(xié)助管理處對住戶的回訪工作;
5)控制人員及物品出入;
6)及時處理和上報業(yè)主投訴及突發(fā)事件;
7)負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及公共物品的完好;
第10篇 某物業(yè)財務(wù)部票據(jù)管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)管理分公司質(zhì)量體系文件
物業(yè)財務(wù)部票據(jù)管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
規(guī)范票據(jù)購買、領(lǐng)用、退回、存檔手續(xù),確保票據(jù)的安全和完整。
2.0適用范圍
物業(yè)公司出具的所有票據(jù)
3.0管理內(nèi)容
3.1票據(jù)的購買
3.1.1物管公司會計在每月5日時,需查閱《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上各項票據(jù)的留存數(shù)量,若低于最低庫存量(10本),則需向稅務(wù)部門或分供方購買。
3.1.2物業(yè)公司會計持《發(fā)票領(lǐng)購簿》在龍溪地稅所專管員處簽字,確定所購票據(jù)的種類、面值、數(shù)量。
3.1.3稅務(wù)專管員的簽字手續(xù)完成后,持《發(fā)票領(lǐng)購簿》到龍溪地稅征收所發(fā)票領(lǐng)購處購買相應(yīng)票據(jù)。
3.1.4清點所購發(fā)票的數(shù)量、種類、面值是否與申購一致,同時確認(rèn)票據(jù)號碼,相符后,在地稅征收所的票據(jù)申購本上確認(rèn)簽字,并根據(jù)對方出具的工本費發(fā)票支付相應(yīng)的費用。
3.1.5持《發(fā)票領(lǐng)購簿》在地稅專管員處登記備案。
3.1.6會計人員將所購票據(jù)按順序在物業(yè)管理公司的《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上登記。
3.2票據(jù)的領(lǐng)用
3.2.1保安班長在領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(10份/本),可到財務(wù)部或管理處收費處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。
3.2.2保潔部洗車人員領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(10份/本),可到財務(wù)部或管理處收費員處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。
3.2.3各管理處收費員在收據(jù)或綜合發(fā)票低于最低限額時,可到財務(wù)部會計或出納處領(lǐng)取相應(yīng)票據(jù)。
3.2.4領(lǐng)用票據(jù)人員在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上簽字,確認(rèn)領(lǐng)用票據(jù)的面值、金額、發(fā)票編號等。
3.2.5財務(wù)人員在領(lǐng)用的票據(jù)上加蓋財務(wù)專用章。
3.3票據(jù)的退回
3.3.1保安部班長、保潔助理將已用完的票據(jù)存根交至各管理處收費員處,收費員核實應(yīng)收的相應(yīng)款項后,收取相應(yīng)費用。
3.3.2保安班長、保潔助理將發(fā)票存根交回財務(wù)部會計或出納處,財務(wù)人員核實其是否交費后,在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》確認(rèn)簽字。
3.3.3管理處收費員將收據(jù)或發(fā)票存根交至財務(wù)部會計或出納處,財務(wù)人員對所交的票據(jù)存根進(jìn)行核查,是否有未撕的票據(jù)記帳聯(lián)及作廢票據(jù)的情況,確認(rèn)無誤后,在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》簽字。
3.4票據(jù)的保存
3.4.1每半年對所有票據(jù)存根進(jìn)行一次歸檔,注明所歸檔票據(jù)的編號,并打包封存。
3.4.2存檔時間按照會計制度對票據(jù)管理存檔期執(zhí)行。
4.0相關(guān)記錄
4.1《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》
4.2《發(fā)票領(lǐng)購簿》(來自稅務(wù)機(jī)關(guān),以其提供為準(zhǔn))
編寫:張雪梅 審批:郝紅兵
第11篇 物業(yè)管理手冊－環(huán)境因素識別評價控制程序
物業(yè)管理手冊:環(huán)境因素識別與評價控制程序
1、目的
對本公司活動、產(chǎn)品和服務(wù)中能控制或可望施加影響的環(huán)境因素進(jìn)行識別、評價,確定公司的重要環(huán)境因素,實現(xiàn)對環(huán)境污染的預(yù)防和有效控制,確保環(huán)境管理體系的有效運行,制定本程序。
2、范圍
本程序適用于公司各部門在活動、產(chǎn)品和服務(wù)中能夠控制或可能對其施加影響的環(huán)境因素的識別、評價、更新。
3、職責(zé)
3.1管理者代表負(fù)責(zé)環(huán)境因素及重要環(huán)境因素的審批。
3.2品質(zhì)部
3.2.1負(fù)責(zé)組織公司各部門對環(huán)境因素識別與評價、更新。
3.2.2負(fù)責(zé)確定公司重要環(huán)境因素。
3.3公司各部門負(fù)責(zé)本部門環(huán)境因素識別。
4、程序
4.1環(huán)境因素識別
4.1.1公司主要通過現(xiàn)場調(diào)查和評議的方法對公司活動、產(chǎn)品和服務(wù)全過程及可能施加影響相關(guān)方的環(huán)境因素進(jìn)行識別。
4.1.2環(huán)境因素覆蓋范圍
4.1.2.1業(yè)主入住和裝修
4.1.2.2社區(qū)文化活動
4.1.2.3清潔服務(wù)
4.1.2.4綠化服務(wù)
4.1.2.5公共秩序管理
4.1.2.6維修服務(wù)
4.1.2.7辦公過程
4.1.2.8納入計劃的或新的開發(fā)、新的或修改的活動、產(chǎn)品和服務(wù)
4.1.2.9可施加影響的相關(guān)方(供貨方、承包方、業(yè)主)
4.1.3環(huán)境因素分類
4.1.3.1ⅰ類:水、氣、聲、渣污染物排放或產(chǎn)生。
4.1.3.2ⅱ類:能源、資源、原材料消耗。
4.1.3.3ⅲ類:對相關(guān)方可施加影響環(huán)境問題及要求;
4.1.3.4ⅳ類:其他。
4.1.4環(huán)境因素識別時應(yīng)考慮過去、現(xiàn)在、將來三種時態(tài)。
4.1.5環(huán)境因素識別時應(yīng)考慮正常、異常、緊急三種狀態(tài)。
4.1.6環(huán)境因素識別時應(yīng)考慮八種類型
a.向大氣的排放;
b.向水體的排放;
c.向土地的排放;
d.原材料和自然資源的使用;
e.能源使用;
f.能量釋放(如熱、輻射、振動等);
g.廢物和副產(chǎn)品;
h.物理屬性,如大小、形狀、顏色、外觀等。
4.1.7可施加影響的環(huán)境因素
不屬于本公司直接行為產(chǎn)生的環(huán)境問題,但可以通過對相關(guān)方施加影響促使其改善環(huán)境行為的應(yīng)予以識別。
4.1.8識別環(huán)境因素時應(yīng)進(jìn)行預(yù)見性分析,確保環(huán)境因素全面、系統(tǒng)。環(huán)境因素識別主要從廢水、煙塵、噪聲、固體廢棄物、能源和材料的浪費、急性中毒、潛在污染(異常情況、緊急情況)幾方面進(jìn)行。
4.1.9識別環(huán)境因素的依據(jù)
4.1.9.1客觀的能夠控制或能夠施加影響的。
4.1.9.2法律、法規(guī)與其他要求有明確規(guī)定的。
4.1.9.3相關(guān)方有要求的。
4.1.10各部門采取上述識別依據(jù)和方法,對本部門活動的全過程進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查,識別出本部門環(huán)境因素,填寫部門《環(huán)境因素識別表》上報品質(zhì)部,品質(zhì)部匯總審核后,編制公司《環(huán)境因素識別表》,報管理者代表審批。
4.2重要環(huán)境因素的評價
4.2.1環(huán)境因素評價流程
分析調(diào)查影響環(huán)境的因素→評價環(huán)境因素→確定重要環(huán)境因素
4.2.2重要環(huán)境因素評價依據(jù)
4.2.2.1有關(guān)的法律、法規(guī)和其他要求。
4.2.2.2環(huán)境影響的規(guī)模,嚴(yán)重程度和發(fā)生頻次。
4.2.2.3環(huán)境事故風(fēng)險概率和危害程度。
4.2.2.4本公司的實際控制情況。
4.2.2.5相關(guān)方要求和關(guān)注程度。
4.2.3評價重要環(huán)境因素的方法
4.2.3.1評價指標(biāo):
重要環(huán)境因素評價考慮以下5個指標(biāo):
a.遵守法律法規(guī)和污染物達(dá)標(biāo)狀況;
b.發(fā)生頻率(排放量);
c.控制狀況;
d.影響程度;
e.節(jié)能降耗增效。
4.2.3.2評價方法:
a.專家評定法;
b.綜合打分法。
計算e=b+c+d,a≥4或e≥10為重要環(huán)境因素;a:法律符合性,b:污染因素發(fā)生頻率;c:控制狀況;d:影響范圍;e:綜合值;詳見《環(huán)境因素評價表》。
4.2.4由品質(zhì)部組織,管理者代表主持各部門依據(jù)環(huán)境因素評價,結(jié)合本部門實際情況對已識別的環(huán)境因素進(jìn)行評價,填寫《環(huán)境因素評價表》,并由品質(zhì)部對評價出的重要環(huán)境因素填寫《重要環(huán)境因素清單》,報管理者代表審批。
4.3環(huán)境因素清單的發(fā)放
管理者代表批準(zhǔn)后的《環(huán)境因素識別表》、《環(huán)境因素評價表》和《重要環(huán)境因素清單》,由品質(zhì)部執(zhí)行《文件控制程序》發(fā)放辦法,發(fā)放到相關(guān)部門。
4.4品質(zhì)部應(yīng)監(jiān)督、協(xié)調(diào)各部門對評價出的重要環(huán)境因素進(jìn)行有效控制。對重要環(huán)境因素的控制采用以下方法:
4.4.1制定目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案執(zhí)行《目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案控制程序》;
河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司文件編號:jw/qem-019-2005標(biāo)題:環(huán)境因素識別與評價控制程序章節(jié)號5.4.3版本號0/b
4.4.2制定管理程序執(zhí)行相關(guān)運行控制程序;
4.4.3培訓(xùn)與教育;
4.4.4制定應(yīng)急預(yù)案;
4.4.5加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)督檢查;
4.4.6保持現(xiàn)有措施。
4.5環(huán)境因素的更新
4.5.1品質(zhì)部每年管理評審前應(yīng)組織一次環(huán)境因素的識別和評定工作。
4.5.2當(dāng)發(fā)生以下情況時,品質(zhì)部應(yīng)及時進(jìn)行環(huán)境因素的識別、評價和更新
4.5.2.1當(dāng)法律、法規(guī)及其他要求發(fā)生變更時。
4.5.2.2當(dāng)本組織活動、產(chǎn)品和服務(wù)發(fā)生變化時。
4.5.2.3當(dāng)相關(guān)方有合理抱怨時。
4.5.2.4當(dāng)公司環(huán)境方針有變化時。
4.5.3當(dāng)服務(wù)項目、活
動及材料發(fā)生重大變化時,相關(guān)部門應(yīng)重新識別環(huán)境因素,并反饋給品質(zhì)部,由品質(zhì)部確認(rèn)、評價、更新環(huán)境因素,相關(guān)部門根據(jù)更新意見修改《環(huán)境因素識別表》、《環(huán)境因素評價表》和《重要環(huán)境因素清單》。
4.6公司在制定目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案及運行控制、培訓(xùn)、信息交流、績效監(jiān)測等時,應(yīng)考慮重要環(huán)境因素的影響。
4.7本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《文件控制程序》
5.2《目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案控制程序》
5.3《記錄控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《環(huán)境因素識別表》jw/jl-5.4.3-001
6.2《環(huán)境因素評價表》jw/jl-5.4.3-002
第12篇 金碧花園物業(yè)管理總體目標(biāo)分項指標(biāo)
第三金碧花園物業(yè)管理總體目標(biāo)和分項指標(biāo)
(一)總體目標(biāo)
根據(jù)第三金碧花園集高層住宅、公館別墅、商場(鋪)和綜合服務(wù)樓為一體及規(guī)劃路交叉貫穿小區(qū)的住宅區(qū)特點,公司突破傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式,以滿足業(yè)主的居住生活要求,在管理上實行相對封閉的區(qū)域分區(qū)管理,實現(xiàn)'園中園'的分組管理模式;在功能上分生活區(qū)(各標(biāo)準(zhǔn)層區(qū)、別墅區(qū))、陶冶休閑區(qū)(花世界、森林世界、水世界)、健康區(qū)(會所、網(wǎng)球場、游泳池)、教育區(qū)(幼兒園、市五中);在服務(wù)上實行分質(zhì)、分級的服務(wù)方式,采用別墅、公寓物業(yè)管理的服務(wù)優(yōu)點,突出別墅個性化服務(wù),以此整合和提升物業(yè)公司的整體服務(wù)質(zhì)量和鮮明的分區(qū)(組團(tuán))管理特點。
在管理期內(nèi)把第三金碧花園建設(shè)成為'安全文明,和諧進(jìn)步'的全國一流文化小區(qū)。根據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn),在第三金碧花園小區(qū)物業(yè)基本交付使用后,達(dá)到廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理考核標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書;二年后達(dá)到省級或'全國優(yōu)秀住宅示范小區(qū)'管理考評標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書。
(二)分項指標(biāo)
1、房屋的完好率100%
2、房屋零修、急修及時率100%
3、維修質(zhì)量合格率100%
4、設(shè)施、設(shè)備完好率100%
5、消防設(shè)備完好率,消防水泵供水率達(dá)100%;
6、清潔保潔率95%以上
7、綠化完好率100%
8、道路完好率100%
9、管理公共區(qū)域的照明完好率100%
10、業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理滿意率98%以上,業(yè)戶投訴處理率100%
11、有效投訴低于1%
12、回訪、跟蹤率100%
13、物業(yè)管理費的收取率95%
14、重大治安事故或刑事案件發(fā)案率為0
15、停車場完好率100%
16、重大火災(zāi)發(fā)生率為0
17、物業(yè)資料管理完好率100%
18、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率:100%
第13篇 學(xué)校物業(yè)管理委托協(xié)議
甲方：_________
乙方：_________
甲方將學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)方面的工作委托乙方管理服務(wù)。乙方將通過嚴(yán)格科學(xué)的管理，熱情優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為學(xué)校的教學(xué)、科研和生活創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、舒適、安全、寧靜、便捷，及時、可靠的環(huán)境，為此雙方達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
1、對校園內(nèi)的一切公共設(shè)施及設(shè)備享有所有權(quán)，并有對國有資產(chǎn)的保護(hù)、使用和監(jiān)督權(quán)。
2、負(fù)責(zé)對乙方管理與服務(wù)進(jìn)行工作查詢與質(zhì)疑。
3、負(fù)責(zé)制定學(xué)校綠化、美化及設(shè)施的更新改造計劃。聽取和采納乙方對校園綠化等改造工作提出的合理化建議。
4、負(fù)責(zé)按規(guī)定向乙方支付物業(yè)經(jīng)費和運行費。
5、負(fù)責(zé)了解掌握乙方經(jīng)費運行情況，對違反財務(wù)規(guī)定的行為提出意見。
6、甲方可視完成物業(yè)管理的優(yōu)劣向乙方提出獎勵意見和處罰意見。
二、乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
1、按協(xié)議內(nèi)容保質(zhì)保量地完成物業(yè)管理與服務(wù)工作。按文明校園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)保持學(xué)校的花園式單位及文明校園的稱號。
2、對院內(nèi)的公共設(shè)施及地面不得擅自占用或改變其使用功能，如需要改變應(yīng)經(jīng)甲方同意后方可實施。
3、定期向甲方通報工作情況，對甲方提出的合理的整改意見有義務(wù)執(zhí)行。
4、未經(jīng)甲方同意不得將本物業(yè)管理內(nèi)容和責(zé)任轉(zhuǎn)移給第三方。
5、乙方應(yīng)建立并保存詳細(xì)的物業(yè)管理檔案資料。
三、委托管理主要內(nèi)容
1、全院的綠化、美化工作。
2、教室的衛(wèi)生保潔服務(wù)和管理工作(不含專用教室)。
3、公共環(huán)境、公共場所的保潔服務(wù)和管理工作。
4、公共設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)、運行和管理工作。
5、公共建筑部分的維修保養(yǎng)工作。
6、自管家屬樓的維修和保養(yǎng)工作。
7、水電暖的維修管理與服務(wù)工作。
8、院內(nèi)創(chuàng)收經(jīng)營水電費和供暖費的收支工作。
9、節(jié)能工作。
10、家屬水、電費的統(tǒng)計、收繳工作。
11、飲用水供應(yīng)和洗浴工作。
12、院領(lǐng)導(dǎo)辦公室的保潔和開水供應(yīng)工作。
13、家屬門衛(wèi)的管理工作。
14、校內(nèi)各商業(yè)網(wǎng)點的管理工作。
15、學(xué)校人防工程的管理工作。
16、其它甲方需要委托的工作。
四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
乙方應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)物業(yè)管理目標(biāo)。
(一)校園綠化美化工作
1、做到三季有花，四季常青。并承擔(dān)甲方大型活動及重大節(jié)日的花卉擺放工作。
2、按不同季節(jié)對花卉苗木的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并做到：樹灌木完整，長勢茂盛，無枯枝死杈，無病蟲害，樹木無釘槍捆綁;綠籬、綠地?zé)o雜草、雜物，無堆物料。完好率應(yīng)達(dá)到98%以上。
3、校園綠化面積應(yīng)達(dá)到應(yīng)綠化面積的95%以上。
4、綠地、各種樹木的種植和調(diào)整工作應(yīng)本著美觀合理的原則進(jìn)行規(guī)劃管理。對各種古樹應(yīng)重點保護(hù)，防止損傷和壞死。
5、院內(nèi)的建筑物能進(jìn)行立體綠化的，應(yīng)進(jìn)行立體綠化。
6、綠地微噴面積應(yīng)達(dá)到總面積的80%以上。樹木澆水應(yīng)有計量。
(二)環(huán)境衛(wèi)生工作
1、道路環(huán)境應(yīng)整潔。清掃要及時，做到無雜物、廢紙、煙頭、果皮、痰跡、積水等。
2、陰井、排水設(shè)施應(yīng)通暢，無污水外溢，排水口處無淤泥和雜物。各井口蓋完好，化糞池應(yīng)定期清理，無糞便外溢。
3、衛(wèi)生間應(yīng)保持干凈整潔，無異味、無蚊蠅、無糞便、無污水外溢。
4、垃圾樓應(yīng)保持無蛆、無蠅，四壁清潔，地面和周圍無堆放垃圾，應(yīng)封閉集裝箱上蓋。應(yīng)根據(jù)垃圾日產(chǎn)量及時調(diào)整集裝箱數(shù)量。垃圾樓吊裝設(shè)備應(yīng)及時檢修和保養(yǎng)，杜絕事故發(fā)生。
5、院內(nèi)垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，無暴露垃圾，無衛(wèi)生死角。垃圾箱及果皮箱應(yīng)完好清潔，周圍地面無雜物污漬。
6、建筑物內(nèi)外無亂寫、亂劃、亂粘貼，無殘標(biāo);公共設(shè)施、牌匾、路標(biāo)、雕塑、亭廊、石桌椅應(yīng)定期擦拭，保持清潔。
7、校園主要干道的地面衛(wèi)生應(yīng)在每日早7：30以前清掃完畢。公共場所應(yīng)定期清掃，保持清潔。上課期間不得有任何影響授課的清掃活動。
8、道路、地面不得直接攪拌水泥沙漿，建筑材料應(yīng)按指定地點擺放整齊。建筑垃圾應(yīng)按指定地點堆放并及時清運，對建筑垃圾影響道路通暢和環(huán)境衛(wèi)生的現(xiàn)象要及時管理和清運。
9、門前三包工作應(yīng)符合門前三包的標(biāo)準(zhǔn)和要求。
10、應(yīng)及時清理院內(nèi)主要干道的積雪，保證道路通暢和安全。如灑鹽水除雪，不得將積雪清掃堆放到綠籬和綠地內(nèi)。
11、根據(jù)節(jié)假日的要求及時掛收國旗、彩旗、燈籠;開關(guān)大門彩燈、射燈。
(三)教室衛(wèi)生工作
1、教室衛(wèi)生應(yīng)在每日晚自習(xí)后清掃完畢，鎖門。第二天早7：00應(yīng)將各教室門打開(特殊情況除外)。
2、應(yīng)保持教室地面清潔、四壁潔白、墻裙完好無污漬、黑板完好光亮、無粉筆痕跡、粉筆沫應(yīng)及時清除;門牌完好、裝訂美觀;門窗、玻璃、紗窗、窗簾、小五金齊全完好;桌椅完好、擺放整齊、桌內(nèi)外無雜物灰塵。
3、吊扇、黑板燈、照明燈、各種開關(guān)及各類設(shè)備應(yīng)完好無損。維修要及時，保持良好狀態(tài)。
4、粉筆(白色、彩色)板擦應(yīng)保證供給并擺放整齊。要保持講臺、講臺桌的完好整潔。
5、制定教室服務(wù)制度化、規(guī)范化、科學(xué)化的管理制度，確保教學(xué)需要。
以上要求的完好率應(yīng)在98%以上，各階梯教室和大教室的照明燈完好率應(yīng)在90%以上。
(四)公共場所維護(hù)工作
1、各樓道(包括家屬樓物業(yè)范圍)地面清潔、門窗、玻璃、紗窗、小五金齊全完好，墻裙、樓道燈的照明完好率及滿意率應(yīng)在98%以上。
2、電梯應(yīng)按規(guī)定做好年檢并取得合格證及運行證，兩證應(yīng)掛在電梯間內(nèi)。電梯應(yīng)定期維修保養(yǎng)，不允許帶病開梯，運行應(yīng)正點。電梯間應(yīng)干凈、整潔、明亮。電梯工要持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行電梯交接班制度，認(rèn)真做好運行記錄。嚴(yán)禁脫崗，確保安全。
3、要保證全院正常供水、供電、供暖工作。水、電、暖設(shè)備齊全，服務(wù)維修及時到位，設(shè)備完好率應(yīng)在98%以上。
4、水、電、暖維修應(yīng)24小時值班。要制定應(yīng)急處置方案。確保服務(wù)安全、到位。
5、節(jié)能措施得力，杜絕長明燈、長流水和跑、冒、滴漏現(xiàn)象。
6、按規(guī)定做好飲用水箱的衛(wèi)生防疫和日常管理工作，要定期進(jìn)行檢查、檢測，確保飲用水安全。
7、按要求供應(yīng)全院飲用水和洗浴。對茶浴爐房要制定衛(wèi)生安全工作制度，確保正常供水和安全。對浴室內(nèi)衛(wèi)生、各種設(shè)施應(yīng)及時檢修，杜絕發(fā)生事故。
8、按要求每年應(yīng)集中時間對外收取供暖費，并支付供暖費。
9、按要求努力回收學(xué)校創(chuàng)收水電費。
10、按要求統(tǒng)計、收繳、上報家屬住戶水電費。
11、按要求對院內(nèi)人防工程進(jìn)行檢查，防止發(fā)生意外事故。
五、違約責(zé)任
1、甲方違反合同規(guī)定，使乙方未能完成合同規(guī)定的服務(wù)和管理目標(biāo)，乙方有權(quán)視不同情況限期向甲方提出解決意見(雙方協(xié)商)。如逾期仍未解決，乙方有權(quán)中止合同，所造成乙方經(jīng)濟(jì)損失由甲方予以經(jīng)濟(jì)賠償。
2、乙方違反合同所規(guī)定的內(nèi)容或未達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，或師生員工反映強(qiáng)烈且不能及時解決的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正(雙方協(xié)商)，如逾期不改，甲方有權(quán)終止本合同。另行安排其它物業(yè)管理機(jī)構(gòu)替代。給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)給予賠償。
3、乙方違約擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)和降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)要求乙方改正并清退多收費用。
六、其它
1、本協(xié)議未盡事宜由雙方協(xié)商解決，并以書面協(xié)議簽定補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議有同等效力。本協(xié)議有效期為一年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
2、本協(xié)議之委托協(xié)議書均為本協(xié)議的有效組成部分，具有同等法律效力。
3、本協(xié)議共4份，甲、乙雙方各執(zhí)2份，具有同等法律效力。經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。
甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________
甲方代表(簽字)：_________ 乙方代表(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
第14篇 物業(yè)管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計控制程序
物業(yè)管理公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計控制程序
1.0 目的
確保體系的適宜性和有效性,判斷是否達(dá)到相關(guān)目標(biāo)和要求,并針對不足提出措施加以改進(jìn)。
2.0范圍
適用于公司服務(wù)過程中的各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計及分析活動。
3.0職責(zé)
3.1 質(zhì)管部負(fù)責(zé)公司內(nèi)審的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析。
3.2 質(zhì)管部負(fù)責(zé)每月和年度管理處工作完成情況的統(tǒng)計。
3.3 相關(guān)單位負(fù)責(zé)各自檢查范圍內(nèi)檢查結(jié)果的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析。
4.0程序
4.1確定對象及方法
4.1.1各單位根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和公司文件的規(guī)定,結(jié)合檢查的實際情況,對檢查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計,并針對結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)的分析。
4.1.2 質(zhì)管部應(yīng)完成管理處服務(wù)質(zhì)量、工作情況、內(nèi)審情況等的統(tǒng)計和分析。服務(wù)質(zhì)量的數(shù)據(jù)在每月月檢結(jié)束后的一周內(nèi)整理、分析完畢,隨同月檢通報發(fā)放;工作情況統(tǒng)計在每月初5個工作日內(nèi)收齊有關(guān)資料,2個工作日內(nèi)統(tǒng)計完成情況;內(nèi)審分析按《內(nèi)審控制程序》執(zhí)行。對月檢情況和工作統(tǒng)計情況在每年12月份進(jìn)行綜合統(tǒng)計,分析結(jié)果作為年底工作會議的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)之一。
4.1.3 工程部負(fù)責(zé)公司安全檢查、設(shè)備檢查及水電節(jié)約等的統(tǒng)計分析,分析時間按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
4.1.4 會計部應(yīng)完成管理處成本核算及經(jīng)營狀況的統(tǒng)計分析,按公司財務(wù)制度規(guī)定的時間進(jìn)行。
4.1.5 人力資源部負(fù)責(zé)公司人員數(shù)量、素質(zhì)的統(tǒng)計分析,每月更新數(shù)據(jù)一次,每年6月、12月份提供數(shù)據(jù)給相關(guān)單位(創(chuàng)建單位、年底工作會議備用)。
4.1.6 培訓(xùn)部、安保部等其他單位按公司規(guī)定對相關(guān)專業(yè)的檢查進(jìn)行統(tǒng)計分析。
4.2 實施統(tǒng)計分析
4.2.1各單位在進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計的收集及匯總時,均應(yīng)對數(shù)據(jù)的結(jié)果進(jìn)行分析,以明確以下幾方面的信息:
1)相關(guān)方的滿意程度及關(guān)注度;
2)服務(wù)過程的特性是否滿足;
3)是否符合行業(yè)和公司的有關(guān)規(guī)定。
4.2.2 各單位對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析時,應(yīng)達(dá)到直觀、準(zhǔn)確的效果,除按公司文件規(guī)定的統(tǒng)計方法外,可引入新型的統(tǒng)計技術(shù)作為輔助。
4.2.3 責(zé)任部門根據(jù)有關(guān)單位的檢查情況,將與供方有關(guān)的信息識別并根據(jù)合同或提供的標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)對其進(jìn)行提供的物品或服務(wù)進(jìn)行分析,該數(shù)據(jù)作為供方評選的依據(jù)之一。
4.2.4 對顧客意見征詢的處理情況參考《顧客滿意控制程序》執(zhí)行,對于投訴的處理按照文件進(jìn)行每件事項的分析和處理,每年至少應(yīng)統(tǒng)計一次,作為管理評審或體系改進(jìn)的分析數(shù)據(jù)之一。
4.3 改進(jìn)
各單位對上述數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計、分析后,均應(yīng)針對顧客的不滿意、產(chǎn)品服務(wù)的不合格(包括供方)、質(zhì)量目標(biāo)未達(dá)到要求等情況運用因果分析法找出問題的原因,按《糾正措施控制程序》及《預(yù)防措施控制程序》采取有效的糾正和預(yù)防措施,使某項服務(wù)過程乃至整個質(zhì)量管理體系得到持續(xù)改進(jìn)。
4.4 統(tǒng)計記錄的保存應(yīng)按《文件控制程序》執(zhí)行。
5.0 相關(guān)文件與記錄
cop 8.5.1《糾正措施控制程序》
cop 8.5.2《預(yù)防措施控制程序》
cop 4.2.3 《文件控制程序》
第15篇 小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理崗位責(zé)任
小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理崗位責(zé)任職位:管理處經(jīng)理工作大綱:統(tǒng)籌整個小區(qū)日常管理工作,包括:員工監(jiān)管、保安、清潔、維修與保養(yǎng),同時處理投訴問題、管理費訴訟及追討等事宜。
匯報職級:物業(yè)總公司崗位責(zé)任:1.制訂本部門工作規(guī)劃和物品購置預(yù)算,定期向物業(yè)總公司匯報,并出席項目組召集的部門會議。
2. 組織編制管理預(yù)算、年終結(jié)算,交物業(yè)總公司審核。
3. 制訂各項管理制度,下達(dá)于各級主管與保安主管,組織主持每周工作會議,聽取匯報,布置工作,解決工作難題。
4. 定期對小區(qū)的保安、維修、清潔進(jìn)行監(jiān)察協(xié)調(diào),并與承判商代表定期會議,以檢討及改善小區(qū)的管理水平。
5.定期提交小區(qū)管理報告。
6. 解決客人的投訴,幫助客人解決困難,改善服務(wù)質(zhì)量。
7. 遇有緊急事故,如水浸、火警等事故,全責(zé)處理善后工作,并及時通報物業(yè)總公司辦公室。
8. 協(xié)助聯(lián)絡(luò)業(yè)主,建立良好關(guān)系。
9.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)部門主任的工作,保證各方面工作的順利進(jìn)行。
10.負(fù)責(zé)本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃及實施,提出員工招聘、調(diào)職、晉升等意見。
11.關(guān)心員工生活、工作,協(xié)調(diào)員工之間所出現(xiàn)的工作矛盾,增強(qiáng)凝聚力。
12.負(fù)責(zé)簽署對外簽訂的合同、協(xié)議及報價的審核,簽批有關(guān)付款單據(jù)和員工聘用合同。
13.制定小區(qū)設(shè)備使用方法及守則。
14.負(fù)責(zé)擬任部門主任職稱以上職務(wù)人員的面試、錄用、辭退等工作。
15.負(fù)責(zé)公司重要的公關(guān)及重要接待工作。
16.監(jiān)管管理處員工超時工作及編制補(bǔ)薪表。
17.管理處員工制服安排、處理及監(jiān)視。
18.定期檢查所屬部門的固定資產(chǎn),并對有疑問者進(jìn)行審核。
29.發(fā)揮工作主動性,完成物業(yè)總公司交辦的其它任務(wù)。
第16篇 xx物業(yè)管理公司管理優(yōu)勢
**物業(yè)管理有限公司管理優(yōu)勢
1、人才技術(shù)優(yōu)勢:
公司秉承“管理是基礎(chǔ)、人才是根本”的企業(yè)理念,承攬?zhí)煜掠⒑谰凼紫蠕h。在先鋒你可以看到素質(zhì)優(yōu)良、經(jīng)驗豐富、專業(yè)齊全的精英團(tuán)隊。包括保潔、秩序管理、水電、暖維修、綠化和外墻清洗隊伍,他們個個都是功勛卓著,在各自的專業(yè)領(lǐng)域上相當(dāng)成就,為公司的長遠(yuǎn)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。
2、信息技術(shù)優(yōu)勢:
我公司初步建立信息管理系統(tǒng)、公司網(wǎng)站,也實現(xiàn)了部分物業(yè)管理的軟件操作,為我公司的遠(yuǎn)程管理和監(jiān)督提供技術(shù)保證。
3、資源優(yōu)勢:
公司設(shè)有四部一室,同時與其它相關(guān)的專業(yè)公司建立了長期的合作關(guān)系,并保持良好狀態(tài),為全套的管理與服務(wù)提供各項支持,從而達(dá)到了節(jié)約成本,資源共享的目的。
4、機(jī)械設(shè)備優(yōu)勢:
制備有國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備和工具:包括性能優(yōu)良的進(jìn)口高速打蠟機(jī)、洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、干洗機(jī)、烘干機(jī)、燙平機(jī)、掃地機(jī)、升降機(jī)、剪草機(jī)、灑水機(jī),操作靈活的高壓水槍,安全可靠的高空吊板以及專業(yè)進(jìn)口的花卉養(yǎng)護(hù)工具及其相關(guān)配套的附配件。
5、經(jīng)驗優(yōu)勢:
經(jīng)過幾年的物業(yè)管理操作實踐,公司在不斷發(fā)展壯大的同時,注重積累,總結(jié)經(jīng)驗,培養(yǎng)了一批擁有各類項目管理經(jīng)驗的優(yōu)秀人才,形成了一套卓有成效的物業(yè)管理模式,確保了各類物業(yè)的管理與服務(wù)工作。
