第1篇 物業(yè)管理費用收取工作程序
物業(yè)管理費用收取程序
1.目的
對費用收取實施控制,以保證及時、準(zhǔn)確地收取相關(guān)費用。
2.適用范圍
適用公司物業(yè)管理費用的收取。
3.引用文件
3.1質(zhì)量手冊第4.9章。
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)4.9章。
4.職責(zé)
4.1物管部及保安部負責(zé)管理費、停車費、維修費等費用的收取。
5.工作程序
5.1物業(yè)管理費用包括:管理費及裝修按金、住宅維修基金、代收水費、維修費、停車場費用等。
5.2物管部管理員負責(zé)各項費用的收繳工作。
5.2.1管理員每月10日向客戶發(fā)放繳費通知單。
5.2.2管理員向客戶收取管理費用,開具發(fā)票,交予客戶作為款項收妥的依據(jù)。
5.2.3管理員16日考盤報銀行,根據(jù)銀行劃帳結(jié)果,管理員向未交款客戶發(fā)放第一次催交款通知書,三天后仍不交費的,經(jīng)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后,向客戶發(fā)第二次催款通知。
5.2.4收費員按停車費標(biāo)準(zhǔn)向車主收取停車費,每天早班下班后收費員將所收取的停車費上交公司財務(wù)室。
6.支持文件及質(zhì)量記錄
6.1繳費通知單
6.2催交款通知書
6.3業(yè)主入伙費用收費標(biāo)準(zhǔn)
6.4停車場收費標(biāo)準(zhǔn)
第2篇 物業(yè)環(huán)境管理工作概述
物業(yè)環(huán)境管理工作概述
(一)清潔管理
現(xiàn)代清潔不但注重一般業(yè)務(wù)的'掃',更為注重專業(yè)的'保',防止建材的磨損、變色、生銹、發(fā)霉等。因此,我們的清潔作業(yè)更注重專業(yè)業(yè)務(wù)的含義是'保潔'。
清潔工作,選用適當(dāng)?shù)那鍧嵱闷?不但能保持建材的外觀整潔,而且能更進一步減少各種腐蝕;使用無污染清潔劑保持環(huán)境的清新,并采取保護措施,還可以提高建材使用中的抗磨損能力。
(二)綠化管理
在提高綠化植物的生長質(zhì)量、維護綠化植物優(yōu)美外型的同時,注重與園林藝術(shù)協(xié)調(diào)與融合。
(三)消殺管理
為有效控制'四害'密度,營造良好的工作和生活環(huán)境,將以'預(yù)防為主、全面達標(biāo)'為原則,根據(jù)季節(jié)的變化,制定相應(yīng)的消殺工作計劃,把滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂、滅白蟻工作做好。
消殺區(qū)域主要包括:大樓地下室、各樓梯通道、各辦公室及功能廳、各機房、廁所、沙井、化糞池、垃圾箱等室內(nèi)外公共區(qū)域及值班室和食堂。
在消殺工作過程中,將以不影響人員正常辦公、生活為前提,把有噪音和刺激性氣味的消殺施藥工作盡量安排在夜間或周末進行,在第二天工作日開始前做好通風(fēng)排氣。在消殺工作質(zhì)量控制方面,把周期性大區(qū)域普及消殺與重點區(qū)域強化管理相結(jié)合,嚴(yán)格控制蚊蠅滋生地和密集發(fā)生區(qū),控制鼠患,消滅白蟻危害。
(四)排污管理
服務(wù)中心對于項目的污水井、排污管、化糞池等將采取隱性化的管理,確保業(yè)戶或租戶有一個無污水、無廢氣、無臭氣的工作、生活環(huán)境。
(五)污染控制
服務(wù)中心對于各種可能的污染源如食堂排煙、風(fēng)機噪音、冷卻塔飄散水、機器設(shè)備震動、玻璃眩光等采取有效的控制。并積極推行垃圾分類收集處理和節(jié)約能源活動。
(六)倡導(dǎo)洗手間文化
通過對洗手間內(nèi)的精心布置,如綠化擺設(shè)、墻面布置等,倡導(dǎo)洗手間文化,為環(huán)境管理提供一個示范點,同時也是環(huán)境管理的一種升華,展示的不但是一種風(fēng)格,還是一種文化,還是一種讓人感慨萬千的感想。
第3篇 物業(yè)管理招標(biāo)工作程序范本
一、招標(biāo)準(zhǔn)備階段
招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。根據(jù)國際慣例,這一階段的主要工作有:成立招標(biāo)機構(gòu);編制招標(biāo)文件;確定標(biāo)底。
(一)成立招標(biāo)機構(gòu)
任何一項物業(yè)管理招標(biāo),無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會,都需要成立一個專門的招標(biāo)機構(gòu),并由該機構(gòu)全權(quán)負責(zé)整個招標(biāo)活動。招標(biāo)機構(gòu)的主要職責(zé)是:擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件;組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo);組織簽訂合同?？梢娬袠?biāo)機構(gòu)一旦成立,其職責(zé)將貫穿整個招標(biāo)投標(biāo)過程。
成立招標(biāo)機構(gòu)主要有兩種途徑。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機構(gòu),自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作;另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)。兩種途徑都符合我國《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定,并各有特點。
對于開發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招標(biāo)機構(gòu),我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的,可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”?？紤]到招標(biāo)是一項較為復(fù)雜和繁瑣的工作,其中在編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)方面有較強的專業(yè)性,對招標(biāo)人能力的要求也較高,因此,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實際情況,量力而行。如招標(biāo)人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構(gòu),有能力從物業(yè)的設(shè)計、施工監(jiān)理到驗收,整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機構(gòu),包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作,這時該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機構(gòu)來完成。再如,對于采用小范圍邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目,由于招標(biāo)工作量不大,專業(yè)性不強,開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo),這時,招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機構(gòu)招標(biāo)也較為適宜。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標(biāo)工作委員會”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機構(gòu)。其具體的組織機構(gòu)設(shè)置本書第1章已作詳細介紹,在此不再贅述。
對于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo),我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機構(gòu),委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機構(gòu)”。采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點在于招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對稱,使得在招標(biāo)項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下,招標(biāo)得以順利完成。要做到這一點,開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機構(gòu)時應(yīng)注意以下問題:
首先,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機構(gòu),任何個人和單位都無權(quán)強行指定招標(biāo)代理機構(gòu)給招標(biāo)人。而且,招標(biāo)代理機構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系,招標(biāo)代理機構(gòu)無權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強加于招標(biāo)人,招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。特別是國有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)時,應(yīng)避免選擇與自己有上級關(guān)系的招標(biāo)代理機構(gòu)。
其次,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小,選擇不同等級的招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)代理機構(gòu)的資格和等級劃分,主要依據(jù)招標(biāo)代理機構(gòu)所具備的兩個條件:一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達到一定的年限,且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達到一定等級;二是編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量,也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機構(gòu),在委托價格合理的情況下,應(yīng)選取具有較高等級的代理機構(gòu)進行招標(biāo)。
招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大范圍邀請招標(biāo)。事實上,對于一些大型的項目,開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機構(gòu)包攬該項目所有的招標(biāo)工作;另外,業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標(biāo)時,通常也采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的方式。
(二)編制招標(biāo)文件
編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。招標(biāo)文件是招標(biāo)機構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進行招標(biāo)工作所必需的文件。招標(biāo)文件的作用在于:告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序;闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況;告知投標(biāo)評定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù),又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的基礎(chǔ),因此它是對招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人雙方,以及招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作,并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到,內(nèi)容明確,合理合法。
物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要而有所不同,但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例,物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分:
1.投標(biāo)人須知
投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分,它是業(yè)主或招標(biāo)機構(gòu)對投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件,其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。
(1)投標(biāo)的條件
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(2)對投標(biāo)文件的要求
如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對投標(biāo)人的要求,則該部分側(cè)重于對投標(biāo)文件的要求。由于招標(biāo)機構(gòu)在接受投標(biāo)書時,通常會檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序,招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對投標(biāo)文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定,以便于開標(biāo)和評標(biāo)工作。
(3)對招標(biāo)程序的說明
由于整個招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則,而要體現(xiàn)公平、公正原則,重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化,以增加招標(biāo)活動的透明度。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開,從而體現(xiàn)了整個招標(biāo)工作的公正透明。
2.合同條款
合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化,這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成,對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性,通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成;后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。按照個性包括共性的道理,在合同條款中,特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款,在兩者發(fā)生不一致時,合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。
3.技術(shù)規(guī)范
技術(shù)規(guī)范是詳細說明招標(biāo)項目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件,當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進行說明,另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計算標(biāo)價時的依據(jù)。
考慮到招標(biāo)文件的編制對整個招標(biāo)活動的影響舉足輕重,下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進行詳細介紹,在此不再贅述。
最后談一談制定招標(biāo)文件的時間。何時制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的,我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。然而,隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高,物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮。“超前招標(biāo)”在我國即為在項目立項階段,用地申請得到批準(zhǔn)后即可進行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件。超前實行物業(yè)管理招標(biāo)確實有其優(yōu)點,然而過早地制定招標(biāo)文件,加之此時存在大量的不確定因素會使得招標(biāo)文件編制難度加大,可靠性降低。因此,應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時間,使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確,又不失前瞻性。
(三)制定標(biāo)底
制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項重要的準(zhǔn)備工作。按照國際慣例,在正式招標(biāo)前,招標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目制定出標(biāo)底。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格,即一種預(yù)算價格,它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報價、評標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此,標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料,不能向任何無關(guān)人員泄露。特別是我國國內(nèi)大部分項目招標(biāo)評標(biāo)時,均以標(biāo)底上下的一個區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件,標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。
由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報價競爭力的一把尺子,標(biāo)底制定的好壞,直接影響到招標(biāo)工作的有效性。標(biāo)底定的過高,進入合格范圍內(nèi)的投標(biāo)人數(shù)量太多,就會使評價的工作量和難度大大增加;標(biāo)底定得過低,又容易使所有的投標(biāo)人都落空,從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗。因此,標(biāo)底制定得好,可以說是招標(biāo)工作成功的一半,而編制一個先進、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認真細致,實事求是。首先,標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對項目工作量的說明是否正確,因此招標(biāo)文件對項目的工作量進行說明時應(yīng)盡量減少漏項,同時將工作量盡可能算準(zhǔn)確,力爭將招標(biāo)文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5%以內(nèi)。其次,標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上,這樣編制出的標(biāo)底才切合實際。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo),則可參照相關(guān)物業(yè)近年來國內(nèi)外先進的物業(yè)管理方法,或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)制定標(biāo)底。
二、招標(biāo)實施階段
招標(biāo)實施階段是整個招標(biāo)過程的實質(zhì)性階段。招標(biāo)的實施主要包括以下幾個具體步驟:發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書;組織資格預(yù)審;召開標(biāo)前會議;開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。
(一)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書
我國《招標(biāo)投標(biāo)法》和國際慣例都規(guī)定,招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)的,應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告;招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。無論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請書,其目的是一致的,都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機會,讓其了解招標(biāo)項目的情況,并對是否參加該項目投標(biāo)進行考慮和有所準(zhǔn)備。兩者的區(qū)別在于對公開招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。以下對發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進行詳細介紹。
1.發(fā)布招標(biāo)公告的渠道
發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項目的性質(zhì)和自身特點選擇適當(dāng)?shù)那馈H慣例中常見的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有:指定的招標(biāo)公報、官方公報、本國報紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。
一般來說,一些必須招標(biāo)的大型項目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。如實行國際競爭招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的《發(fā)展商務(wù)報》(developmentbusiness);必須實行國內(nèi)公開招標(biāo)的項目的招
標(biāo)公告指定必須在我國出版的《中國招標(biāo)》期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外,此類項目還可以在官方公報上刊登招標(biāo)公告,使投標(biāo)具有廣泛性,如在我國還主要刊登在《人民日報》、《中國日報》上。
對于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目,其招標(biāo)公告一般選擇在國內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。如果是實行地方性公開招標(biāo)的項目,其招標(biāo)公告應(yīng)選擇在本地的官方公報或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。另外,還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登,如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。
實際上,除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項目外,國際慣例對招標(biāo)公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下,一項招標(biāo)項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告,而不拘泥于某一種渠道,比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。
2.發(fā)布招標(biāo)公告的時間安排
為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對招標(biāo)項目是否投標(biāo)進行考慮和有所準(zhǔn)備,招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時,在時間安排上應(yīng)考慮兩個因素:
(1)刊登招標(biāo)公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間,如果沒有充分地考慮,招標(biāo)公告可能會在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來。另外,如果要通過幾個渠道發(fā)布招標(biāo)公告,要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長),以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時間刊登出來。
(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時間。這一時間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計發(fā)布日期開始計算。投標(biāo)人申請投標(biāo)→得到招標(biāo)文件→準(zhǔn)備投標(biāo)→遞交投標(biāo)書需要有足夠的時間。按照國際慣例,從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起,應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天(通常有60~90天)來準(zhǔn)備投標(biāo)和遞交標(biāo)書。
3.招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式
招標(biāo)公告應(yīng)以簡短、明了和完整為宗旨。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容:
①招標(biāo)單位(業(yè)主或開發(fā)商)名稱;
②項目名稱;
③項目地點;
④項目資金來源(物業(yè)管理資金來源,如業(yè)主分攤或開發(fā)商預(yù)付等);
⑤招標(biāo)目的(邀請資格預(yù)審還是邀請投標(biāo));
⑥項目要求概述(項目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求);
⑦購買招標(biāo)文件的時間、地點和價格;
⑧接受標(biāo)書的最后日期和地點;
⑨開標(biāo)日期、時間和地點;
⑩如果需要,規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn),以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語言;
第4篇 物業(yè)管理員工作細則
物業(yè)管理員的工作細則
●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線;
●隨時保持最佳工作狀態(tài),處理意外時必須保持鎮(zhèn)定;
●絕對服從合理的工作指示:
●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍,如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處,立即按工作指示處理,并通知值勤主管;
●盡量避免使用武力,有需要時應(yīng)召喚其他值勤人士支援;
●下班時如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時到達,不可離開崗位,并通知主管代安排接班。
第5篇 某物業(yè)管理公司財務(wù)會計工作程序
物業(yè)管理公司財務(wù)會計工作程序
1.0目的
為公司及時提供真實可靠的財務(wù)信息,提高公司經(jīng)濟效益。
2.0適用范圍
對帳單憑據(jù)、原始憑據(jù)、記帳憑證、會計帳薄、會計帳薄的稽查及財務(wù)成本計劃的審核、編制。
3.0程序要點
3.1對營業(yè)收入有關(guān)單據(jù)的審核。主要審核公司每月營業(yè)收入的有關(guān)帳單、憑據(jù)及報表。3.2原始憑證的審核
3.2.1填制憑證單位的名稱、日期及填制人員的簽章,其中從外單位取得的原始憑證須蓋有單位的公章。
3.2.2經(jīng)濟業(yè)務(wù)的內(nèi)容是否合法、真實。
3.2.3數(shù)量、單價和大小寫金額是否相符。
3.2.4報銷手續(xù)是否完備。
3.2.5自制原始憑證須有經(jīng)辦部門負責(zé)人簽章,對外開出的原始憑證,必須加蓋本單位的人公章。 3.3記帳憑證的審核
3.3.1審核經(jīng)濟業(yè)務(wù)的摘要是否簡明扼要。
3.3.2會計科目使用是否準(zhǔn)確。
3.3.3填列的金額是否準(zhǔn)確,與原始憑證是否相符。
3.3.4所附原始憑證是否完整,未附原始憑證的除按規(guī)定可無原始憑證的外,是否注明原始憑證的存放處。
3.3.5制證日期是否填制,制證人員(現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳)是否蓋章或簽字。 3.4填制及審核會計帳薄
3.4.1填寫會計帳薄
3.4.2檢查會計帳簿是否及時記帳,是否符合規(guī)定。
3.4.3帳帳(總帳與明細帳)、帳表(明細帳與有關(guān)報表)的金額是否相符。
3.5填制會計報表
3.5.1核算會計報表是否平衡,帳表金額是否相符
3.5.2會計報表各表之間的相互關(guān)系是否正確。 3.6制定財務(wù)成本、預(yù)算計劃。3.7應(yīng)遵守執(zhí)行有關(guān)財政制度和財經(jīng)紀(jì)律,堅決對違反制度和紀(jì)律的收支業(yè)務(wù)應(yīng)予抵制,并做好說明教育工作。
第6篇 萬科物業(yè)-樓面管理高端商寫工作職責(zé)與職位要求
職位描述：
工作職責(zé)：
1. 定期對寫字樓內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施做好巡檢；
2. 寫字樓內(nèi)的溫馨提示等宣傳資源投放工作的開展及協(xié)助；
3. 各類活動物資的需求提報、場地布置等活動支持；
4. 協(xié)助行政類費用結(jié)算， 審核費用明細，按內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)及財務(wù)制度要求等，核算審核到位；
5. 日常環(huán)境監(jiān)督、綠植監(jiān)督， 監(jiān)管辦公區(qū)綠植品相，及時記錄并反饋給甲方及綠植供應(yīng)商；
6. 協(xié)調(diào)各端口保障樓內(nèi)良好辦公環(huán)境，推動各端口流程提升和優(yōu)化，做好能源節(jié)約等措施。
職位要求：
1. 大專及以上學(xué)歷；
2. 連續(xù)3年以上本專業(yè)的物業(yè)工作經(jīng)驗或2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗；
3. 熟練操作計算機常用辦公軟件，有較強的執(zhí)行和學(xué)習(xí)能力；
4. 具有優(yōu)秀的協(xié)調(diào)、溝通能力。
第7篇 某物業(yè)管理公司會計工作守則
物業(yè)管理公司會計工作守則
1.按照國家會計制度的規(guī)定記帳、算帳、報帳,做到手續(xù)完備,內(nèi)容真實,數(shù)字準(zhǔn)確,帳目清楚。按時報出有關(guān)各種報表,內(nèi)容完整、及時、準(zhǔn)確。
2.按照經(jīng)濟核算原則,定期分析財務(wù)計劃,預(yù)算執(zhí)行情況,考核資金使用結(jié)果,做到合理利用資金。
3.對于會計資料及有關(guān)附屬資料要保存完整,不得遺失、損毀。
4.對客戶提出的各種問題及時解答、合理解釋,嚴(yán)禁推諉、拖延、造成不良后果,不得向客戶漏露其它客戶的各種情況。
5.對重大、疑難問題及早上報部門領(lǐng)導(dǎo),做好跟進工作,直到問題得以解決。
6.負責(zé)完成公司的各項上繳任務(wù),遵守一切財務(wù)規(guī)章制度,把好財務(wù)關(guān)。
7.保證工作質(zhì)量,及時向公司領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。
8.遵守會計保密制度。
第8篇 物業(yè)合同管理工作程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
--合同管理程序
1.目的
為合同的訂立、履行、保管提供指引,降低法律風(fēng)險,規(guī)范公司及各部門的合同管理。
2.范圍
適用于公司或公司某部門作為一方當(dāng)事人的所有合同和合同管理的各個階段。
3.職責(zé)
3.1總經(jīng)理辦公室是公司的合同管理部門。
3.2以公司名義簽訂的合同由總經(jīng)理辦公室負責(zé)管理。
3.3以部門名義簽訂的合同由本部門負責(zé)管理。
4.方法和過程控制
4.1合同的訂立
4.1.1合同的訂立應(yīng)遵循以下原則:
4.1.1.1事前簽訂原則
所有合同或協(xié)議應(yīng)在依照本程序完成訂立、審核、簽署、生效后才予以履行,不應(yīng)未簽合同即先行履行。
4.1.1.2合同審核原則
所有合同或協(xié)議需依照本程序相關(guān)條款所規(guī)定的程序報批,不得在合同內(nèi)容未經(jīng)審核的情況下即擅自簽訂或者直接報簽。采用合同標(biāo)準(zhǔn)文本或者政府有關(guān)部門制定的合同文本,且合同當(dāng)事人對合同條款沒有提出增加或者刪減的合同,可作為本原則的例外。增加補充條款的,視為對合同條款的增加或者刪減。
4.1.2合同內(nèi)容
4.1.2.1合同內(nèi)容一般應(yīng)包括但不限于以下條款:
a.當(dāng)事人的名稱或者姓名、住所、電話;
b.標(biāo)的;
c.數(shù)量;
d.質(zhì)量;
e.價款或者報酬;
f.履行期限、地點和方式:買賣合同以及其他涉及標(biāo)的轉(zhuǎn)讓(所有權(quán)、使用權(quán)或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓)的合同,應(yīng)以公司或項目所在地為合同履行地;在公司為付款方時,應(yīng)將付款時間與對方當(dāng)事人履行義務(wù)的時間相結(jié)合,若對方履行義務(wù)時間較長,應(yīng)盡量選擇分期付款的方式。采購、工程、勞務(wù)類合同合同期不得超過1年,以利于定期對其進行評估。
g.違約責(zé)任:包括構(gòu)成違約的條件、不構(gòu)成違約的除外條件、承擔(dān)違約責(zé)任的方式等;
h.解決爭議的方法。
4.1.2.2根據(jù)合同性質(zhì)與客觀需要,合同內(nèi)容還可以有保修、保密、驗收、風(fēng)險、權(quán)利歸屬等條款:
a.工程合同、買賣合同等,在公司為付款方時,應(yīng)有保修條款;
b.涉及知識產(chǎn)權(quán)(包括商業(yè)秘密)的合同,應(yīng)有保密條款和權(quán)利歸屬的條款;
c.涉及標(biāo)的轉(zhuǎn)讓(所有權(quán)、使用權(quán)或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓)或成果移交的合同,應(yīng)有驗收條款和風(fēng)險承擔(dān)或轉(zhuǎn)移條款。
4.1.2.3合同內(nèi)容應(yīng)具體、確定,能明確界定各方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù);客觀情況在簽約時確實無法明確規(guī)定的,應(yīng)規(guī)定能明確權(quán)利、義務(wù)的依據(jù)。
4.1.3合同的草擬
4.1.3.1合同由經(jīng)辦人員負責(zé)草擬,公司已制訂并實施合同標(biāo)準(zhǔn)文本的,應(yīng)采用標(biāo)準(zhǔn)文本。
4.1.3.2采用合同標(biāo)準(zhǔn)文本的,經(jīng)雙方協(xié)商,可以對標(biāo)準(zhǔn)條款進行修改,也可增加補充條款,但必須履行合同報批手續(xù)。
4.1.3.3政府有關(guān)部門有強制性規(guī)定的,可采用所要求的合同文本;公司尚未制定或不宜采用合同標(biāo)準(zhǔn)文本的業(yè)務(wù),應(yīng)參照以往的合同或最相類似的合同標(biāo)準(zhǔn)文本或合同示范文本另行擬定合同。
4.1.4合同的報批
4.1.4.1合同報批前,經(jīng)辦部門須對對方的主體資格、履約能力、資信情況、恪守合同的信譽狀況及背景等進行審查,并保存加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和相關(guān)資格證明。
4.1.4.2經(jīng)辦人員應(yīng)將草擬好的合同分別報部門經(jīng)理及公司相關(guān)部門審批,各審批部門應(yīng)在各自職權(quán)范圍內(nèi)對合同提出書面修改意見,經(jīng)辦人員根據(jù)修改意見整理出最終的合同文本。
4.1.4.3不同性質(zhì)、類別和內(nèi)容的合同,審批程序可以有差異,但在合同范本有修改的情況下或公司沒有形成范本的、涉及總金額在5000元以上的合同,
必須經(jīng)過法律人員審核。并且將法律人員審核過的合同作為同類合同的范本,由總經(jīng)理辦公室存入'合同范本庫'。所有涉及款項收付的合同均須有財務(wù)人員審核。
4.1.4.4各管理處可以根據(jù)實際需要,對b類合同的范本動議更改,填寫《文件更改申請表》由部門經(jīng)理簽署意見后報品質(zhì)部和法律人員審核,總經(jīng)理辦公室審批并備案。然后由申請部門在本部門范圍內(nèi)使用。
4.1.5合同的簽署
4.1.5.1 物業(yè)委托管理合同、公司與其它方簽訂的保險及法律合同、公司統(tǒng)一結(jié)算的a類物資及其它采購合同、電梯維護保養(yǎng)合同、小區(qū)改造施工合同、出租公司的物業(yè)或公司租賃其它物業(yè)的租賃合同、新管理處成立前管理處有關(guān)業(yè)務(wù)合同及其它由公司職能部門經(jīng)手簽訂的合同,均以公司名義簽訂,加蓋公司印章。其他合同以業(yè)務(wù)部門名義簽訂,加蓋業(yè)務(wù)部門公章。
4.1.5.2對于以公司名義簽定,對方須由法人代表或經(jīng)法人書面授權(quán)的業(yè)務(wù)負責(zé)人親自簽約,法人授權(quán)書須與合同一同由總經(jīng)理辦公室保存。
4.1.5.3各審核部門在合同審批表上均簽字同意后,經(jīng)辦人員負責(zé)辦理合同簽章手續(xù)。合同規(guī)定由雙方代表簽字并蓋章生效的,應(yīng)先由公司代表(法定代表人或者法定代表人委托的代理人)簽字,然后報公司總經(jīng)理辦公室蓋章,未明確加蓋公章的,應(yīng)盡量蓋合同專用章。
4.1.5.4公司合同專用章由公司總經(jīng)理辦公室主任負責(zé)保管,除非公司法定代表人或者總經(jīng)理簽字同意,否則不得向任何人出借。合同內(nèi)容在一頁以上的,應(yīng)在每頁加蓋騎縫章。條件允許的,每件合同應(yīng)保證公司擁有兩份原件。
4.1.5.5部門對外簽訂合同必須由部門經(jīng)理簽約,如經(jīng)理出差、假休原因應(yīng)委托分管總經(jīng)理助理簽約,不允許向下授權(quán)。
4.1.5.6體系文件中格式化協(xié)議或合同、顧客委托租賃協(xié)議,可以長期授權(quán)形式(書面授權(quán)書)指定專人負責(zé)簽約。
4.1.5.7合同一般應(yīng)由雙方同時簽字蓋章;不能同時簽字蓋章的,應(yīng)避免我方先行簽字蓋章;對方簽字蓋章應(yīng)在我方報批審核程序結(jié)束之后進行。
4.2合同的履行
4.2.1合同訂立之后,經(jīng)辦部門與經(jīng)辦人員負責(zé)對合同的履行進行跟蹤;財務(wù)部負責(zé)對合同的收、付款內(nèi)容進行監(jiān)督;公司其他相關(guān)部門應(yīng)對合同的履行給予必要的協(xié)助。
4.2.2經(jīng)辦人員應(yīng)密切關(guān)注合同的履行情況,按照合同規(guī)定及時行使我方的權(quán)利,全面履行我方的義務(wù),特別是對應(yīng)收、應(yīng)付款須及時報批結(jié)算,不得擅自延期履行。
4.2.3合同訂立后,因客觀條件發(fā)生變化需變更合同內(nèi)容,或者對方提出變更要求的,經(jīng)辦人員應(yīng)及時向部門經(jīng)理請示,依照合同訂立的有關(guān)程序辦理報批,另行簽
訂合同或補充合同。
4.2.4合同訂立后,對方當(dāng)事人提出把合同的全部或者部分義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人的,或者我方需要將合同的全部或者部分權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人的,需由經(jīng)辦人員按照合同訂立的有關(guān)程序辦理報批,另行簽訂合同或補充合同。
4.2.5在合同當(dāng)事人發(fā)生或可能發(fā)生違約時,或者發(fā)生與合同有關(guān)的爭議時,經(jīng)辦人員須及時向部門經(jīng)理報告并知會公司相關(guān)部門,由公司相關(guān)部門協(xié)商并請示公司領(lǐng)導(dǎo)決定依法采取何種措施。
4.2.6合同的解除
4.2.6.1合同當(dāng)事人提出解除合同或因客觀條件發(fā)生變化(如不可抗力)需要解除合同的,參照合同訂立的有關(guān)程序辦理審批手續(xù),合同當(dāng)事雙方須就合同解除另行簽訂合同或補充合同。4.2.6.2合同一方當(dāng)事人提出合同約定的解除合同條件成就,據(jù)此要求或通知或以其他方式解除合同的,經(jīng)辦人員應(yīng)立即報部門經(jīng)理并知會公司相關(guān)部門,以決定解約條件是否成就或解約方式是否有效。
4.3合同的保管
4.3.1合同保管應(yīng)遵循下列原則
4.3.1.1及時歸檔原則;
4.3.1.2完整保存原件原則;
4.3.1.4便于查找原則。
4.3.2合同保管的范圍應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容:
4.3.2.1合同(包括附件);
4.3.2.2合同評審的相關(guān)記錄;
4.3.2.3合同訂立與履行過程中的所有書面材料。
4.3.3合同保管部門
4.3.3.1公司業(yè)務(wù)部門在職權(quán)范圍內(nèi),對以本部門名義簽訂的合同原件進行保管。
4.3.3.2公司總經(jīng)理辦公室負責(zé)以公司名義簽訂的合同的保管工作。因履行合同進行款項結(jié)算而發(fā)生的單據(jù)由公司財務(wù)部負責(zé)保管。
4.3.3.3公司各業(yè)務(wù)部門以本公司名義對外簽訂合同時應(yīng)當(dāng)一式兩份(含一式兩份)以上,公司總經(jīng)理辦公室備份一份合同原件,業(yè)務(wù)部門保留一份影印件存檔,其他由合同其他當(dāng)事人和政府部門持有(具體份數(shù)根據(jù)合同當(dāng)事人和需要報批部門數(shù)目確定)。
4.3.3.4財務(wù)部可保存有付款內(nèi)容的合同影印件;其它部門因業(yè)務(wù)需要,可經(jīng)公司總經(jīng)理辦公室主任批準(zhǔn)保存有關(guān)合同復(fù)印件。
4.3.4合同的歸檔
4.3.4.1經(jīng)辦人員對合同履行過程中的各種材料,除款項結(jié)算與收、付款等原因而必須提交合同其他當(dāng)事人或者公司其他部門的材料外,所有材料應(yīng)在合同履行過程中作為合同附件及時妥善歸檔;并在發(fā)生糾紛需要法律人員協(xié)助解決時,按要求將有關(guān)材料提交公司總經(jīng)理辦公室。
4.3.4.2與履行合同有關(guān)的材料必須提交給其他當(dāng)事人且公司沒有備份的,經(jīng)辦人員應(yīng)保留影印件并按4.3.4.1的規(guī)定處理。
4.3.4.3各部門合同管理員負責(zé)保管應(yīng)由本部門保存的所有合同,并依照《合同登記表》進行分類、編號、登記、存檔,保證存檔的合同內(nèi)容完整,便于管理。
4.3.4.4所有合同均應(yīng)永久保存。
4.3.5合同的使用登記
4.3.5.1合同在歸檔之后,公司各部門調(diào)閱、復(fù)印合同須向總經(jīng)理辦公室申請,并在《借閱登記表》中進行登記。;絕密級合同的調(diào)閱,須經(jīng)總經(jīng)理辦公室主任與調(diào)閱者所在部門經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。
4.3.5.2歸還被調(diào)閱的合同時,合同管理員應(yīng)當(dāng)場檢查合同是否有損壞、涂改或缺失,并予登記,由調(diào)閱者簽字確認;如合同有被損壞、涂改或缺失的情況,合同管理員應(yīng)及時登記并向總經(jīng)理辦公室主任及調(diào)閱者所在部門經(jīng)理做出書面匯報。
4.3.6合同的保管形式
4.3.6.1合同檔案保存形式為文本原件。
4.3.6.2為研究和借鑒需要,絕密級以外的合同可在保存文本原件的同時,由總經(jīng)理辦公室負責(zé)以電子文檔形式存放,并設(shè)定訪問權(quán)限。
4.3.7合同的保密
4.3.7.1各部門應(yīng)根據(jù)合同的重要性,將不同性質(zhì)和內(nèi)容的合同劃分適當(dāng)?shù)拿芗墶?/p>
4.3.7.2合同密級一般分為絕密、機密和保密三級。絕密級合同僅限公司高層領(lǐng)導(dǎo)和為正常經(jīng)營管理而必須知悉合同內(nèi)容的人員知悉;機密級合同僅限公司中層領(lǐng)導(dǎo)以上人員和為正常經(jīng)營管理而必須知悉合同內(nèi)容的人員知悉;其他合同為保密級,除為正常開展業(yè)務(wù)所需外,不得對外傳播(集團內(nèi)各公司之間的交流除外)。
4.3.7.3合同經(jīng)辦人員、合同管理員對合同的保密負責(zé);所有有條件知悉合同內(nèi)容的人員都應(yīng)按密級要求對合同內(nèi)容予以保密。
4.3.7.4經(jīng)辦部門須在合同扉頁上注明本合同的密級。
4.4.公司總經(jīng)理辦公室可根據(jù)公司合同管理的需要,會同相關(guān)職能部門就公司某類合同管理制定具體實施辦法。
5.質(zhì)量記錄表格
**wy7.2.2-z02-f1《合同登記表》
第9篇 物管師復(fù)習(xí)資料--物業(yè)管理工作移交
2022物管師復(fù)習(xí)資料--物業(yè)管理工作的移交
物業(yè)管理工作的移交既涉及國家政策法規(guī),又涉及物業(yè)管理各方的權(quán)益,還直接影響到物業(yè)管理活動能否正常進行,因此,物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的移交必須在完成承接查驗的前提下,在不同的主體之間進行。移交工作分為三種情況:一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后,由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項目的同時,由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。
一、新建物業(yè)的移交
(一)移交雙方
在新建物業(yè)的移交過程中,移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位,承接方為物業(yè)管理企業(yè)。雙方應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定的要求,及時完整地提供物業(yè)有關(guān)資料并做好移交工作;物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴(yán)肅認真地做好承接工作。
(二)移交內(nèi)容
移交的物業(yè)資料包括:產(chǎn)權(quán)資料,竣工驗收資料,設(shè)計、施工資料,機電設(shè)備資料。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料,業(yè)主資料。移交的對象包括:物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單(如房屋建筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套設(shè)施清單等)。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。
二、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交
物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同的終止,將導(dǎo)致提供物業(yè)管理服務(wù)的主體發(fā)生變化,物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭,與此同時,在相關(guān)方之間會發(fā)生物業(yè)管理的移交行為。
(一)移交雙方
物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交包括:原有物業(yè)管理機構(gòu)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交;業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機構(gòu),承接方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位;后者的移交方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位,承接方為新的物業(yè)管理企業(yè)。
(二)移交內(nèi)容
1.物業(yè)資料
(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料等。
(2)業(yè)主資料包括:
1)業(yè)主入住資料,包括入住通知書、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片;
2)房屋裝修資料,包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等。
(3)管理資料包括:各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗報告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。
(4)財務(wù)資料包括:固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業(yè)服務(wù)費收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。
(5)合同協(xié)議書,指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。
(6)人事檔案資料,指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。
(7)其他需要移交的資料。
資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄,根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符完好,移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。
2.物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接
(1)房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備,包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機電設(shè)備及附屬配件,共用部位的門窗,各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等;
(2)共用配套設(shè)施,包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施(垃圾桶、箱、車等)、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施(值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等)、文娛活動設(shè)施(會所、游泳池、各類球場等);
(3)物業(yè)管理用房,包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂(包括設(shè)施)、倉庫等。
停車場、會所等需要經(jīng)營許可證和資質(zhì)的,移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。
3.人、財、物的移交或交接
(1)人員。在進行物業(yè)管理移交時,有可能會有原物業(yè)管理機構(gòu)在本項目任職人員的移交或交接,承接物業(yè)的管理企業(yè)應(yīng)與移交方進行友好協(xié)商,雙方達成共識。
(2)財務(wù)。移交雙方應(yīng)做好賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應(yīng)付款項、債務(wù)等。
(3)物資財產(chǎn)。物資財產(chǎn)包括建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費購置的物資財產(chǎn)等,主要有辦公設(shè)備、交通工具、通信器材、維修設(shè)備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護工具、物業(yè)管理軟件、財務(wù)軟件等。
(三)辦理交接手續(xù)
同新建物業(yè)的物業(yè)管理移交一樣,原物業(yè)管理企業(yè)退出后的物業(yè)管理移交也應(yīng)該辦理交接手續(xù)。交接手續(xù)涉及建設(shè)單位、原物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、行業(yè)主管部門、新進入的物業(yè)管理企業(yè)等。在辦理交接手續(xù)時應(yīng)注意以下幾個主要方面:
(1)對物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評價,真實客觀地反映房屋的完好程度;
(2)各類管理資產(chǎn)和各項費用應(yīng)辦理移交,對未結(jié)清的費用(如業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費)應(yīng)明確收取、支付方式;
(3)確認原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單;
(4)提出遺留問題的處理方案。
(四)注意事項
(1)明確交接主體和次序。此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后,再由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備接管的物業(yè)管理企業(yè),而不是原物業(yè)管理機構(gòu)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。雖然在具體移交工作中可合并進行,但要分清楚移交的主體及責(zé)任。
(2)各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點,承接單位應(yīng)盡量分析全面,考慮周全,以利交接和今后工作的開展。
(3)如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi),承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議,明確具體的保修項目、負責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況,并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。
(4)在物業(yè)管理移交工作中,對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn),難免存在遺漏,因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)注意做出相關(guān)安排,便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。
第10篇 物業(yè)管理協(xié)會辦公室工作職責(zé)
1、負責(zé)貫徹落實《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定。
2、負責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)對雙確認制度、維修資金制度、招投標(biāo)制度、物業(yè)撤出雙向選擇制度、物業(yè)合同備案制度的落實。
3、負責(zé)推動轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目達標(biāo)考核和創(chuàng)優(yōu)項目的初審和上報工作。
4、負責(zé)物業(yè)管理信訪接待工作。處理信訪投訴,受理業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)的投訴、人大政協(xié)提案,及時到現(xiàn)場調(diào)查核實情況,并根據(jù)實際情況積極協(xié)調(diào)處理。
5、定時走訪各物業(yè)管理企業(yè)及項目,上門服務(wù),調(diào)查了解基本情況,協(xié)助做好業(yè)主會組建的指導(dǎo)推動和業(yè)主會備案、日常監(jiān)管工作,指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督業(yè)主委員會的活動;
6、負責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅維修資金的歸集和專項維修資金使用的備案工作。
7、負責(zé)轄區(qū)內(nèi)舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的指導(dǎo)和推動工作。
8、認真做好日常走訪,做好檢查工作記錄和信訪投訴工作記錄。
9、負責(zé)搞好物業(yè)管理項目檔案、業(yè)主會檔案的建立整理工作以及項目動態(tài)管理網(wǎng)的更新與維護工作。
10、負責(zé)本辦公室各類數(shù)據(jù)資料收集、季度報表、年度報表、信息統(tǒng)計、匯總、上報工作。
11、負責(zé)搞好有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策、文件的宣傳及培訓(xùn)工作。
12、負責(zé)普通住宅規(guī)模5萬建筑平方米以下的協(xié)議選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的備案工作。
13、負責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批工作。
14、建立物業(yè)企業(yè)信用信息系統(tǒng)檔案和日常監(jiān)管。
15、辦理新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證的發(fā)放工作。
16、對房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)進行預(yù)審。
第11篇 某某小區(qū)物業(yè)檔案管理工作
某小區(qū)物業(yè)檔案管理工作
'資料的收集
設(shè)立檔案室,采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進手段,聘專職檔案員,直接隸屬辦公室。建立相應(yīng)的規(guī)章制度,對所有檔案進行嚴(yán)格管理。
資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則,根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容,在實際工作中從需要出發(fā),擴大信息資料的來源渠道,從時間上講是從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工作技術(shù)維修資料;從空間上講是物業(yè)構(gòu)成的方方面面,大到房屋本體、公共設(shè)施,小到一樹一木都有詳細的資料收集。
'資料分類整理
收集后的所有信息,統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點是去偽存真,根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、住處的表現(xiàn)形式等特點進行細分,做到條理清晰、分類合理。
'資料歸檔管理
歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存。根據(jù)實際需要,'zz'的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式,便于原始檔案的保存,如膠卷、照片等。檔案組卷按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯并分柜保存,運用計算機等先進的管理手段,盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存,便于查找和調(diào)用。
檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定。出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出;入室時,須由專人進行檢查,如有破損,立即修復(fù),并追究相關(guān)人員的責(zé)任,檔案管理資料員需及時收回在外文件,嚴(yán)防文件的流失。
檔案的管理環(huán)境必須做到'三防',即防火、防潮、防霉變。
'檔案的運用
采用先進的檢索軟件,建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價值。
外部網(wǎng):與廣大業(yè)主、住宅局主管處室進行聯(lián)網(wǎng),所有管理資料如住戶資料、裝修資料、財務(wù)狀況等,隨時可以查閱調(diào)用,便于工作監(jiān)督和檢查。
內(nèi)部網(wǎng):管理服務(wù)中心內(nèi)部室聯(lián)網(wǎng),運用現(xiàn)代化辦公手段和設(shè)施,對文件進行分級管理、分層使用。
表7-1檔案資料的分類
名稱資料內(nèi)容
工程建筑
產(chǎn)權(quán)資料a:規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文
b:建筑許可證、投資許可證、開工許可證
c:拆遷安置資料
工程技術(shù)資料a:紅線圖、總平面圖
b:地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告
c:工程合同、工程預(yù)決算
d:工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算章
e:竣工圖:①單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖
②消防、燃氣、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖
f:房屋消防、燃氣竣工驗收證明書
g:鋼材、水泥等主材的質(zhì)量保證書
h:新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書
i:供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗合格證書,供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)資料
j:砂漿、混凝土試塊、試壓報告
k:綠化工程竣工圖
l:其他技術(shù)資料
事務(wù)管理資料住戶資料a:住戶入住資料(購房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修早班、驗房表、費用托收協(xié)議等)
b:住戶家庭人員檔案
c:住戶家庭維修檔案
事務(wù)資料a:事務(wù)值班表
b:事務(wù)交接記錄表
c:物品搬出(入)物品登記表
d:日常事務(wù)巡視記錄
e:事務(wù)回訪登記表
裝修資料a:裝修申請表(附圖紙)b:裝修工程隊安全責(zé)任書
c:臨時施工人員登記表d:施工單位營業(yè)執(zhí)照
維修資料a:維修申請單b:維修服務(wù)派工單
c:維修回訪記錄本d:公共設(shè)施維修記錄
治安交通管理資料a:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄
b:查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶
c:物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄
d:車輛管理記錄、車輛詳細資料、車位使用協(xié)議
事務(wù)管理資料設(shè)備管理資料a:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄
b:各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄
c:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄
d:設(shè)備檢查記錄
社區(qū)文化資料a:活動計劃實施方案、總結(jié)記錄
b:社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄
c:傳媒報導(dǎo)
d:老人活動室等設(shè)施使用情況
續(xù)表7-1檔案資料的分類
員工管理資料a:員工個人資料、聘用表
b:員工業(yè)績考核及獎罰記錄
c:員工培訓(xùn)計劃及實施記錄
d:員工培訓(xùn)考核記錄
e:員工外出考評及參加演練記錄
f:員工住戶及內(nèi)務(wù)管理記錄表
業(yè)主反饋資料a:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表
b:業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄
c:業(yè)主投訴及處理記錄表
行政文件資料a:管理服務(wù)中心部長值班及督察記錄
b:政府部門文件
c:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件
d:管理服務(wù)中心規(guī)章制度、通知、通報等文件
e:管理服務(wù)中心榮譽一覽表
f:管理服務(wù)中心接待來訪參觀記錄表
業(yè)主管委會資料a:籌備成立文件
b:成立后運行文件
第12篇 s物業(yè)管理公司保安部工作職責(zé)
安全是公司各種服務(wù)活動的基礎(chǔ),只有在安全的環(huán)境內(nèi),各種服務(wù)活動才能得以開展,并確保其質(zhì)量。從法律角度來說,公司的經(jīng)營者有義務(wù)制定出能保證客人安全的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),提供能保證客人安全的服務(wù)設(shè)施。
為保護公司正常的經(jīng)營活動和維護良好的秩序,在公司里應(yīng)建立起健全的安全保衛(wèi)機構(gòu)和安全工作網(wǎng)絡(luò),制定切實可行的飯店安全計劃。
公司保安部是公司經(jīng)營者管理公司安全工作的職能部門。它代表公司經(jīng)營者來督察及保證公司安全計劃的實施,協(xié)調(diào)公司內(nèi)各部門的安全工作,總體上保證公司賓客人身及財物的安全、公司員工人身及財物的安全和公司財產(chǎn)的安全,其主要職責(zé)為:
(1)協(xié)助公司經(jīng)營者制定、實施和管理本公司的安全計劃。根據(jù)實施中所發(fā)現(xiàn)的問題或各種變化的因素,向公司管理層提出修改或完善有關(guān)公司安全的政策、程序等方面的建議。在得到公司經(jīng)營者認可后,負責(zé)對公司安全計劃的修訂。
(2)指導(dǎo)并協(xié)助公司內(nèi)各部門的安全工作,使安全工作與各工作部門及各工作崗位的職責(zé)、任務(wù)有機地結(jié)合起來,從而在整體上保證公司安全計劃的實施。
(3)對公司員工開展安全教育,進行安全工作程序及技術(shù)的訓(xùn)練。不僅使每個員工認識安全工作的重要性,了解并掌握與各自工作崗位有關(guān)的安全工作程序與技術(shù),還要使全體員工都懂得如何應(yīng)付可能出現(xiàn)的緊急事故。如水災(zāi)、停電等,明了在當(dāng)時當(dāng)?shù)刈约核鶓?yīng)起的作用及應(yīng)采取的措施,并學(xué)會使用各種安全設(shè)備的方法及技術(shù)。
(4)保證公司的各種安全設(shè)備及機具始終處于良好的使用狀態(tài)。通過定期或經(jīng)常的檢查,及時提出修理、更換或添置的要求。
(5)執(zhí)行日常的安全任務(wù),對公司的各部位、工作區(qū)域及周圍地區(qū)進行巡邏及保持監(jiān)視。發(fā)現(xiàn)有不安全情況,及時向有關(guān)部門通報聯(lián)系,以求解決。負責(zé)調(diào)查和處理客人及員工報告的各種及安全問題的事件。
(6)保存有關(guān)公司安全工作的完整記錄和檔案。這包括日常的安全工作記錄、涉及公司安全的事故及事件的調(diào)查處理報告、安全設(shè)備及設(shè)施的使用、維修及更換的記錄、對各部門安全工作及整個公司安全工作的定期分析報告等。
(7)與當(dāng)?shù)氐墓病⑾啦块T及其他執(zhí)法機關(guān)保持良好的效的工作關(guān)系,以取得他們對本公司安全工作的協(xié)助。
簽署人:
e物業(yè)管理有限公司
第13篇 物業(yè)小區(qū)秩序維護管理工作方案-2
例:
1、管理目標(biāo)
(1)確保項目內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護好項目內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進入。
(3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在項目設(shè)立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。
(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任管理處秩序維護指導(dǎo)員,定期與管理處秩序維護員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時,管理處迅速調(diào)集巡邏秩序維護員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進行。
(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
第14篇 某物業(yè)園區(qū)安全管理部工作服務(wù)承諾
物業(yè)園區(qū)安全管理部工作服務(wù)承諾
本部門對外工作承諾
1、日常意外突發(fā)事件,接到通知后5分鐘內(nèi)保安隊長/保安領(lǐng)班及保安員到達事發(fā)現(xiàn)場,并根據(jù)事件情況通知相關(guān)跟進部門。
2、在不違背公司規(guī)章制度及公司利益相沖突的情況下滿足業(yè)主等提出的要求。
3、對待各種投訴自己不能給對方滿意答復(fù)時,立即上報當(dāng)值保安隊長/保安領(lǐng)班,保安隊長/保安領(lǐng)班無法作出答復(fù)時立即上報有關(guān)部門跟進。
4、負責(zé)大廈范圍內(nèi)24小時安全保衛(wèi)工作。
5、負責(zé)大廈各消防系統(tǒng)正常運作。
6、嚴(yán)格按裝修規(guī)定管理大廈范圍各種裝修工程。
7、在10分鐘內(nèi)完成住宅樓各類門、氣、水等開關(guān)工作。
8、在接到任何業(yè)主的投訴,如自己不能作出處理的,馬上通知保安隊長/保安領(lǐng)班,由保安隊長/保安領(lǐng)班在2分鐘之內(nèi)通知到相關(guān)的跟進部門。
9、在人手可調(diào)動的情況下,完成各部門所需公差人員。
10、在指定日期內(nèi)完成行政通告內(nèi)的所有內(nèi)容。
11、在不影響工作程序情況下完成客服部下達的一切工作指令
12、保障各種推廣活動,維持秩序工作、人手安排到位。
第15篇 小區(qū)物業(yè)安全管理工作手冊總則
總則
一、為了規(guī)范zz灣安管部安管隊伍的日常管理,達到'政治合格、素質(zhì)過硬、紀(jì)律嚴(yán)明、服務(wù)規(guī)范'的安管隊伍管理總要求,不斷加強隊伍的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),按照半軍事化管理的要求,制定本手冊。
二、本手冊適用于zz灣物管中心安管主管、安管(班)長、安管隊員。
三、本手冊為zz灣安管隊伍的日常管理標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)各自崗位的要求,制定安管隊伍崗位職責(zé)、工作程序及各類應(yīng)急處理預(yù)案,以利于工作開展。
四、物管中心必須嚴(yán)格執(zhí)行本手冊的規(guī)定。安全管理部對貫徹執(zhí)行本手冊負有直接責(zé)任,必須嚴(yán)格要求,檢查、監(jiān)督所屬人員認真貫徹落實。
五、物業(yè)管理公司督查小組定期檢查本手冊在管理中心的落實情況,本手冊作為對安管部的月度考核標(biāo)準(zhǔn)之一。
第16篇 a物業(yè)管理公司員工接聽電話工作規(guī)范
執(zhí)行部門
文件編號
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為維護物業(yè)管理公司的良好形象,全體員工在接聽電話時,必須統(tǒng)一使用如下規(guī)范用語,并一律用普通話應(yīng)答,做到態(tài)度和藹、親切,語言、語速適當(dāng),語言簡潔明了。
一、當(dāng)接聽外線來電時,使用:
'您好!××物業(yè)公司,請問有什么可以幫忙'
二、當(dāng)外線來電者需找某人時,使用:
'請稍候,我轉(zhuǎn)給他(她)'或'請稍候,我去叫他(她)'。
三、如來電者需找的人不在時,使用:
'對不起!他(她)不在,您是否需要留言或傳話(視情況可告訴bp機號碼)'
四、如不認識來電者需要找的人時,使用:
'對不起!您能說出他(她)是哪個部門的嗎'或'對不起,請稍候,我?guī)湍鷨栆幌隆?
五、如來電者詢問怎樣來商場時,使用:
'商場位于××路××號,在××路××路之間……坐××路車在××站下車。'
印發(fā)日期: 簽發(fā)單位(公章):
