第1篇 物業(yè)管理檔案建立與管理
物業(yè)管理檔案的建立與管理
1.資料收集
資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則,根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容,在實際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā),擴大信息的收集來源,從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料,從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部,大到房屋本體公共設(shè)施,小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。
2.資料分類整理
(1)分辨真?zhèn)巍?/p>
(2)分類排序。
(3)組編檔號。
(4)裝訂精美。
3.檔案資料管理
(1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。
(2)采用多種形式的文檔儲存方法,便于原始檔案的管理(如:采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。
(3)建議盡可能的采用電腦儲存,便于查找調(diào)用,以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。
(4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定,檔案管理必須專人負(fù)責(zé),應(yīng)做到保管、保密,工作細(xì)致;如有破損,應(yīng)及時修補。
(5)檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。
第2篇 居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費來源測算
居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源與測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費行為,維護正常收費秩序,促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設(shè)部1996年2月9日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細(xì)則》和具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準(zhǔn)備不足。因此,居住小區(qū)物業(yè)管理收費,是一個政策性很強,又十分復(fù)雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟利益問題。因此,制定合理的收費標(biāo)準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物業(yè)管理經(jīng)費來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費;
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費。經(jīng)物價部門批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費。
物業(yè)管理服務(wù)費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。
在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費無法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費,然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15%)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須專款專用,只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè)主委員會未成立前,可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預(yù)算,報業(yè)主委員會批準(zhǔn);在使用過程中,接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全,必須由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟實體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟效益,以業(yè)養(yǎng)業(yè),補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足。如組建工程隊,完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟實體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補管理經(jīng)費的不足,實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測算和預(yù)計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經(jīng)濟承受能力的實際出發(fā),而提出的在一定時期內(nèi)帶有較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費完全由住戶負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括:
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費方法和標(biāo)準(zhǔn),加強對收費的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電
梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設(shè)維護費用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護管理,以減輕小區(qū)日常管理費用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護、管理責(zé)任和費用。
5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經(jīng)濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。
1.實行政府定價、政府指導(dǎo)價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費,實行政府定價或政府指導(dǎo)價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費統(tǒng)收服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)提供的公眾代辦性服務(wù)實行政府指導(dǎo)價。
實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。
2.實行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù),除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學(xué)等。
實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。
特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費用的收取應(yīng)該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費標(biāo)準(zhǔn)相對較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費的費用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛(wèi)生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質(zhì)損耗補償和其它費用開支。
物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。
此外,對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財產(chǎn)保險(如火險、災(zāi)害險等)及各種責(zé)任保險的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)測算原則
居住小區(qū)公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其收費標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第3篇 物業(yè)管理處遺失物品招領(lǐng)程序
1、員工在工作期間或非工作期間發(fā)現(xiàn)遺失的任何物品,都應(yīng)主動交到管理處,由前臺人員負(fù)責(zé)管理。
2、前臺人員接到送來的遺失物品后,要立冊登記和備案,逐項登記核對,貴重物品必須存放在安全的位置。
3、根據(jù)遺失物品的位置、時間查尋找失主,或者通過管理處在各樓的通知欄張貼招領(lǐng)啟事。
4、如果有失主前來認(rèn)領(lǐng)時,前臺人員要仔細(xì)詢問失主的相關(guān)情況,判斷與丟失的物品是否相符。確認(rèn)無誤后,失主需在值班記錄本上簽名。
5、根據(jù)有關(guān)規(guī)定,遺失物的保存期為貴重物品保存期限三個月,一般物品一個月,食品三天。
6、遺失物品逾期無人認(rèn)領(lǐng),可經(jīng)管理處主任簽字同意,上交公司。
第4篇 z花園物業(yè)管理投標(biāo)須知
為了使本次投標(biāo)活動能順利、公平地進行及完滿結(jié)束,特制定以下條款,請各投標(biāo)單位遵守。
一、投標(biāo)單位須知
1、本次投標(biāo)活動采取選標(biāo)方式進行,投標(biāo)文件應(yīng)注意保密。
2、參加投標(biāo)的單位應(yīng)根據(jù)本文及其附件的規(guī)定和要求編制標(biāo)書。
3、本次投標(biāo)活動不以物業(yè)管理費最低者作為選聘企業(yè)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
4、須于2023年1月28日12:00前將投標(biāo)文件壹份用文件袋密封后送交天河區(qū)林和中路 號五樓經(jīng)營發(fā)展部鴻倫花園物業(yè)管理項目招標(biāo)小組。逾期按棄權(quán)處理。
5、本公司招標(biāo)小組將于2023年2月1日10:00統(tǒng)一啟封標(biāo)書,對各單位提交的投標(biāo)文件進行現(xiàn)場審議及無記名評分。投標(biāo)文件得分占總評分的50%。
6、本公司招標(biāo)小組將在2023年2月2日至2月10日對受邀單位所管理物業(yè)項目進行現(xiàn)場考察。現(xiàn)場考察得分占總評分的50%。
7、本公司招標(biāo)小組將以各單位投標(biāo)文件及現(xiàn)場考察得分相加作為總評分,并由總分最高者中標(biāo),于2023年2月15日公布評選結(jié)果及書面通知各受邀單位。
二、物業(yè)管理招標(biāo)書
1、標(biāo)的
鴻倫花園物業(yè)管理項目
2、投標(biāo)書應(yīng)具備內(nèi)容
(1)總體管理設(shè)想,包括:內(nèi)部管理架構(gòu)、運作機制等。
(2)物質(zhì)裝備計劃,包括:管理用房、器械工具、辦公電器等。
(3)管理人員配備計劃。
(4)管理人員的培訓(xùn)制度。
(5)經(jīng)費收支預(yù)算,并列明增收節(jié)支措施。
(6)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和將達到的標(biāo)準(zhǔn)。
(7)受邀單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證的復(fù)印件、公司物業(yè)管理情況簡介等。
3、物業(yè)管理服務(wù)的范圍
中標(biāo)單位在鴻倫花園提供的物業(yè)管理服務(wù)須包含但不僅限于以下各項:
(1)房屋的使用、::維修、維護。
(2)公共設(shè)施、設(shè)備及場所(地)的使用、維修、養(yǎng)護和管理。
(3)清潔衛(wèi)生的管理。
(4)維護公共安全和生活秩序。
(5)大廈停場車場行駛及停泊的管理。
(6)組織和開展社區(qū)文化活動。
(7)大廈檔案資料管理。
4、物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)
(1)鴻倫花園的物業(yè)管理服務(wù)將執(zhí)行廣州市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)管理服務(wù)委托合同的有關(guān)規(guī)定。
三、其它事項
1、中標(biāo)單位須和我司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》(見附件一),并按照合同的要求對鴻倫花園實行統(tǒng)一管理,提供綜合服務(wù),自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧。
2、物業(yè)管理服務(wù)委托合同的期限為三年。
3、在定標(biāo)后30天內(nèi)由中標(biāo)單位開始接管鴻倫花園的物業(yè)管理工作。
4、大廈物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物價局相關(guān)規(guī)定。
5、中標(biāo)單位可按大廈每月管理成本的10%提取物業(yè)管理酬金。
6、在投標(biāo)過程中違反招標(biāo)文件規(guī)定,或以任何方式采取不正當(dāng)競爭手段的,一經(jīng)查實,由招標(biāo)小組按規(guī)定給予查處。已經(jīng)中標(biāo)的終止委托管理合同,一切后果及損失由責(zé)任者自負(fù)。
廣州建居房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理計劃成本預(yù)算
住宅小區(qū)物業(yè)管理計劃成本預(yù)算
在物業(yè)管理費用的收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。
收入方面:堅決按招標(biāo)書確定的參考價格及嘉興市房地局、物價局等政府部門的定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行
支出方面:以服從業(yè)主利益為前提,堅持'事前預(yù)算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低管理成本,提高服務(wù)質(zhì)量的同時,確保資金的合理使用,實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下高效運營。
(一)年物業(yè)管理費收支預(yù)算
1、物業(yè)管理費收入
高層:1元/平方米(包含公共能耗0.6元/平方米)
汽車位:30元/月個
自行車庫:15元/月間
年物業(yè)管理費收入為:2154048元/年
2、物業(yè)管理費用支出預(yù)算
(1)人員工資及福利:91666元
(2)公共能耗、電梯維修、低值易耗品、固定資產(chǎn)折舊等共計:
支出項目費用(萬元)
辦公費1
郵電通訊費1
差旅費1.5
低值易耗攤銷費2.8
折舊費1
業(yè)務(wù)招待費1
業(yè)務(wù)宣傳費1
業(yè)主委員會1
水費6
公共電費8.5
電梯電費66.2
電梯維修費25.4
垃圾清運費5
公共設(shè)施/設(shè)備維護保養(yǎng)費15
維修工具0.15
公共衛(wèi)生清潔費1.5
清潔用品消耗費0.3
清潔用具購置0.1
綠化維護費1.5
保安用具0.2
直接工資2
共計142.15
共計支出:2154048盈余:640882元
(3)實際入住率的高低、小區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境的好壞、國家稅收政策的優(yōu)惠程度、社會平均工資的增加幅度和社會保障基金扣繳比例、水電費價格的變動將影響到測算結(jié)果的準(zhǔn)確性。
3、年度收支分析
(1)據(jù)測算,收支相抵,扣除我公司管理酬金以外,每年能盈余2.6萬元左右,利潤率在法規(guī)許可的范圍內(nèi)。
(2)本次預(yù)算根據(jù)常年進行各項收支測算,在實際管理中前一二年會因設(shè)備維保期等原因而降低成本。
(3)業(yè)主所購的空置房收費按浙江省物業(yè)管理條例及收費辦法執(zhí)行。
(4)本次預(yù)算已考慮工資水平逐年攀高、勞動保障更趨健全等因素。
(5)本次預(yù)算會存在一定誤差,在實際管理中我們將貫穿科學(xué)、節(jié)約的思路開展管理服務(wù)工作。
(二)增收節(jié)支計劃
1、充分利用物業(yè)經(jīng)營用房、路面臨時停車等合法收益活動,在合法、不影響業(yè)主正常生活的前提下利用小區(qū)各種公共設(shè)施創(chuàng)造收益;注重管理服務(wù)質(zhì)量,以提高小區(qū)的入住率和管理費收繳率;通過多種有償服務(wù)項目增加收入來源。
2、與公司其他管理處密切合作,優(yōu)勢互補,資源共享,降低管理成本,提高管理水平。
3、在入住的半年內(nèi),采取積極有效的措施,與有關(guān)部門協(xié)作,盡快完善小區(qū)的配套設(shè)施,迅速提高管理水平,營造良好的居住環(huán)境,消除未入住業(yè)主的后顧之憂,迅速提高入住率,增加管理收入。
4、我們專門成立經(jīng)營部,加強經(jīng)營服務(wù),進一步全方位為住戶提供多項便民有償服務(wù),方便住戶,同時提高經(jīng)濟效益。
5、增收的同時,努力降低成本,如充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用,利用公司現(xiàn)有管理人員和技術(shù)人員,在各小區(qū)合理統(tǒng)籌安排,減少費用比例高的人員經(jīng)費開支。反對鋪張浪費,從小處著眼,集水成流,我們將制定奉公廉潔制度,加強物流控制,提高利用率,采取有效節(jié)能措施,實施科學(xué)管理,走可持續(xù)發(fā)展之路。
6、我們的管理將十分重視公共能耗和工程設(shè)施設(shè)備。我們有一整套降低能耗、延長公共設(shè)備設(shè)施使用年限、節(jié)約日常物料的具體辦法,當(dāng)然是在不降低服務(wù)質(zhì)量的前提下。具體如下:形成規(guī)模管理、降低管理成本;充分利用好每一個人,我們的用人原則是精干高效;進行科學(xué)地能源管理,降低公共水電費的支出;加強設(shè)施設(shè)備的管理,杜絕跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象,延長設(shè)備設(shè)施使用年限;嚴(yán)格控制辦公成本、節(jié)約經(jīng)費和辦公費用開支;科學(xué)嚴(yán)格的管理,減少和杜絕工作失誤的發(fā)生。
第6篇 對物業(yè)分承包商管理控制程序
公司程序文件
--對物業(yè)分承包商管理的控制程序
1.目的:
強化管理,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量,熱誠地為住戶提供周到滿意的服務(wù)。
2.適用范圍:
適用于本公司對物業(yè)分承包商的管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.6、4.10、4.13章
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6、4.10、4.13章
4.職責(zé):
4.1由工程維修部、保安服務(wù)部共同負(fù)責(zé)物業(yè)分承包商的篩選,并由副總經(jīng)理審核。
4.1.1經(jīng)副總經(jīng)理審核后報總經(jīng)理審批,工程維修部履行合同的簽定、工程驗收交付等職責(zé)。
4.2由工程維修部負(fù)責(zé)道路、綠化、日常維修、供暖、建筑、給排水、電梯維護等分承包項目分承包商選擇、評估及日常管理監(jiān)督、竣工驗收。
4.3保安服務(wù)部負(fù)責(zé)保潔項目分承包商的選擇、控制及日常的監(jiān)督。
5.工作程序:
5.1選擇分承包商的要求:
5.1.1具備承擔(dān)分承包業(yè)務(wù)的資質(zhì)。
5.1.2與分承包業(yè)務(wù)專業(yè)對口,且有一定的實踐年限。
5.1.3對所分承包的業(yè)務(wù),能達到質(zhì)量要求與行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
5.1.4對所承擔(dān)的分承包業(yè)務(wù),質(zhì)量達不到要求或技術(shù)水平達不到標(biāo)準(zhǔn),要承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任。
5.1.5工程維修部(或保安服務(wù)部)對分承包商進行選擇、評估,并填寫《分承包商評審報告》,報副總經(jīng)理審批后,列入《合格分承包商名單》。
5.2項目分承包前,由工程維修部或保安服務(wù)部對分承包項目按合同文本規(guī)定的工作目標(biāo)報副總經(jīng)理審核后,報總經(jīng)理審批同意后,工程維修部或保安服務(wù)部從合格分承包商中選擇專業(yè)對口的單位簽約。
5.3對分承包業(yè)務(wù)的控制:
5.3.1對所要分承包的業(yè)務(wù),必須與分承包商簽訂分承包合同,分承包合同應(yīng)清楚地明確雙方的權(quán)利與義務(wù),分承包的范圍、工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求、應(yīng)負(fù)的責(zé)任,有特殊要求的應(yīng)注明。
5.3.2分承包合同中,應(yīng)明確對分承包商不能履行合同條款或分承包質(zhì)量達不到要求時處罰條例,乃至解除合同的條款。
5.3.3各類分承包業(yè)務(wù),必須按一定比例分期付款,待檢查驗收符合質(zhì)量技術(shù)要求后予以支付。
5.3.4對各類大型裝修、道路、綠化、建筑物、給排水分承包業(yè)務(wù)的分承包商開工前,要求分承包商提供施工方案、工程預(yù)算,經(jīng)過工程維修部審核符合要求,領(lǐng)取施工許可證后,方可施工。施工中必須按工程維修部合同要求及各項物業(yè)管理規(guī)定進行施工,公司保安服務(wù)部應(yīng)向分承包商的每個施工人員統(tǒng)一發(fā)放施工卡。
5.3.5整個分承包過程由工程維修部、保安服務(wù)部進行監(jiān)督,對于違反施工操作要求及影響整個物業(yè)范圍內(nèi)物業(yè)狀況的,由工程維修部責(zé)令其停工,進行整改,發(fā)出《整改通知書》,并吊銷其《施工許可證》,整頓后方可開工。
5.3.6對承擔(dān)公司所管轄區(qū)內(nèi)住戶日常維修、保潔項目的分承包商的日常工作由工程維修部和保安服務(wù)部進行監(jiān)督、檢查,并形成記錄(參見各相關(guān)程序),對日常工作中影響公司企業(yè)形象的情況,有權(quán)對分包承商提出改進措施,并監(jiān)督其實施,確保服務(wù)質(zhì)量的提高。
5.4對不合格分承包商的控制:
5.4.1在執(zhí)行分承包合同中,對不能履行合同條款或達不到合同要求的及影響小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的分承包商發(fā)出《整改通知書》,或者提出改進措施,并按實際情況從應(yīng)付款中扣除一部分資金,情節(jié)嚴(yán)重的按合同有關(guān)規(guī)定予以解除,并從《合格分承包商名單》中剔除。
5.4.2每年年底工程維修部和保安服務(wù)部組織對提供分承包服務(wù)的分承包商進行一次年度復(fù)審,復(fù)審內(nèi)容包括:服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、技術(shù)水平等,填寫《分承包商年度復(fù)審報告》,作出是否繼續(xù)保留其合格分承包商資格的建議,交副總經(jīng)理批準(zhǔn),不合格者取消分承包商資格。
5.5對于iso9002質(zhì)量體系運行前已承接分承包業(yè)務(wù)并正在進行工作的分包商,工程維修部填寫《分承包商年度復(fù)審報告》,經(jīng)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后直接列入《合格分承包商名單》。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《整改通知書》ej-qr-qp4.9-05
6.2《分承包商評審報告》ej-qr-qp5.3-01
6.3《合格分承包商名單》ej-qr-qp5.3-02
6.4《分承包商年度復(fù)審報告》ej-qr-qp5.3-03
6.5《施工卡》ej-qr-qp5.3-04
6.6《施工許可證》ej-qr-qp5.3-05
第7篇 永安物業(yè)管理公司經(jīng)營理念內(nèi)容
永安物業(yè)管理公司經(jīng)營理念:
中等收費、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù):公司承諾在整個行業(yè)中保持中等收費標(biāo)準(zhǔn),絕不低價的惡性競爭,也不追求高標(biāo)準(zhǔn)收費,保持合理的收費標(biāo)準(zhǔn);把更多的實惠讓給客戶,讓客戶物有所值;為客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù),讓客戶滿意是我們的追求。
以質(zhì)量立足市場:以高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量服務(wù)立足市場,并不斷的超越市場服務(wù),使九洲物業(yè)獲得市場的認(rèn)同。
以品牌延續(xù)市場:要做就要做好,要做就要做精,并樹立良好的市場口碑和“一諾千金”的社會信譽。
企業(yè)管理理念:
用人理念:人盡其材,職以能分。
市場理念:市場就是我們的立足點,沒有市場,其他一切都無從談起。
品位理念:品牌是客戶用心托起來的。
崗位理念:
對自己工作目標(biāo)要求的高低與自己對企業(yè)的忠誠度成正比。
“想干與不想干”是“德”的問題;“會干與不會干”是“才”的問題;“能干與不能干”是“創(chuàng)新”的問題。
面對業(yè)主的一線員工表現(xiàn)如何,決定了企業(yè)在市場中的成敗。
服務(wù)理念:
親情服務(wù):物業(yè)管理不是無所不能,但要竭盡所能;
到位服務(wù):想業(yè)主未想之前,做業(yè)主未做之前;
細(xì)微服務(wù):物業(yè)管理無小事;
員工座右銘:
將小事做成精品。
將細(xì)節(jié)做到極至。
將投訴做成驚喜。
時刻提醒:
天天做小事,件件非小事。
干部不引導(dǎo),員工無目標(biāo)。
投入業(yè)主的需求,才產(chǎn)出業(yè)。
第8篇 萬科物業(yè)顧問項目管理程序
vk物業(yè)顧問項目管理程序
1.目的
指導(dǎo)顧問項目開展工作,規(guī)范顧問項目運作流程。
2.范圍
適用于公司物業(yè)管理顧問項目運作管理。
3.職責(zé)
部門/崗位工作內(nèi)容
顧問經(jīng)營部負(fù)責(zé)拓展物業(yè)管理顧問業(yè)務(wù)、項目運作管理及按合同約定組織實施物業(yè)管理顧問服務(wù)。
負(fù)責(zé)組織編制常駐期前的顧問書、建議函。
顧問項目經(jīng)理負(fù)責(zé)編制《常駐期顧問書提交計劃表》。
顧問現(xiàn)場項目組負(fù)責(zé)常駐期顧問書、建議函的編制工作。
顧問項目現(xiàn)場操作。
相關(guān)部門負(fù)責(zé)顧問項目各顧問書、建議函的審批。
品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織顧問監(jiān)察期的工作實施。
根據(jù)合同要求定期進行顧問服務(wù)質(zhì)量調(diào)查。
4.方法和過程控制
4.1顧問業(yè)務(wù)拓展
4.1.1顧問經(jīng)營部負(fù)責(zé)開展公司顧問業(yè)務(wù)的拓展工作,包括業(yè)務(wù)接洽、項目考察、簽約組織等。
4.1.2顧問經(jīng)營部應(yīng)組織對意向合作單位及項目進行考察,對其企業(yè)資信、項目開發(fā)建設(shè)合法性、項目物業(yè)類型、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進度、周邊環(huán)境、顧問服務(wù)需求及所在地物業(yè)管理市場情況等進行調(diào)查,由委托方填寫《物業(yè)管理顧問項目信息記錄表》。
4.2顧問合同簽訂
4.2.1與客戶確定合作意向后,顧問經(jīng)營部負(fù)責(zé)填寫《策劃方案/合同評審記錄表》,和《物業(yè)管理顧問項目信息記錄表》一起提交相關(guān)部門,按《合同管理程序》組織合同評審。
4.2.2 顧問合同簽訂按《合同管理程序》規(guī)定執(zhí)行。
4.3常駐顧問期開始前工作
4.3.1合同簽訂后15個工作日內(nèi),由顧問經(jīng)營部負(fù)責(zé)向合作方提交常駐顧問期前的顧問服務(wù)工作計劃,并負(fù)責(zé)組織實施。需要公司其他部門配合的,顧問經(jīng)營部填寫《顧問工作配合需求表》發(fā)送至相關(guān)部門審核。
4.3.2顧問經(jīng)營部應(yīng)至少提前三個月,將合同規(guī)定的項目進駐時間知會人力資源部,由人力資源部組織進行項目經(jīng)理及項目助理的甄選工作。并至少提前一個月,將最終確切的項目組進駐現(xiàn)場時間知會人力資源部,由人力資源部確定項目人選,并于進駐現(xiàn)場前七個工作日完成項目組人員崗前培訓(xùn)。
4.3.3顧問經(jīng)營部于項目組進駐現(xiàn)場前,與相關(guān)部門對接,準(zhǔn)備好進駐所需的文件資料與辦公物品。
4.3.4項目組進駐現(xiàn)場,須由公司總經(jīng)理助理以上領(lǐng)導(dǎo)(含總經(jīng)理助理)帶領(lǐng)前往,并于正式進駐當(dāng)日舉行現(xiàn)場顧問服務(wù)說明會。
4.4提供常駐期顧問服務(wù)
4.4.1顧問服務(wù)提供過程中,現(xiàn)場項目組視工作需要可申請公司專業(yè)人士赴項目現(xiàn)場配合開展工作。由現(xiàn)場項目組填寫《顧問工作配合需求表》,經(jīng)顧問經(jīng)營部經(jīng)理審核后,報相關(guān)部門審核。
4.4.2常駐顧問期內(nèi),品質(zhì)管理部每二個月應(yīng)向合作方進行一次顧問服務(wù)滿意度調(diào)查,調(diào)查結(jié)果發(fā)送品質(zhì)管理部備案,并將調(diào)查結(jié)果知會顧問經(jīng)營部。
4.4.3常駐顧問期結(jié)束時,須由公司總經(jīng)理助理以上領(lǐng)導(dǎo)(含總經(jīng)理助理)前往項目現(xiàn)場,召開項目現(xiàn)場服務(wù)結(jié)束說明會。
4.4.4常駐顧問期結(jié)束后三個工作日內(nèi),顧問經(jīng)營部將顧問合同約定的顧問監(jiān)察頻次及時間安排知會品質(zhì)管理部,由品質(zhì)管理部組織實施顧問監(jiān)察服務(wù)。
4.4.5常駐顧問期內(nèi),如存在拖欠顧問款,顧問組應(yīng)每月報送部門經(jīng)理、分管理領(lǐng)導(dǎo)及財務(wù)部。
4.5合作方人員赴公司培訓(xùn)
4.5.1合作方人員赴公司培訓(xùn)前,由顧問經(jīng)營部提前15個工作日將培訓(xùn)時間、人員資料等信息知會人力資源部。
4.5.2人力資源部統(tǒng)籌安排培訓(xùn)事項,顧問經(jīng)營部及公司其他部門協(xié)助人力資源部開展該項工作。
4.5.3人力資源部應(yīng)于培訓(xùn)開始前提前七天完成對學(xué)員的培訓(xùn)需求調(diào)查,并根據(jù)調(diào)查結(jié)果安排、調(diào)整課程及講師。
4.5.4人力資源部應(yīng)對培訓(xùn)效果進行調(diào)查與評估,并向合作方提供評估結(jié)果及培訓(xùn)學(xué)員的能力評估資料。
4.6提供監(jiān)察期顧問服務(wù)
4.6.1在完成監(jiān)察期現(xiàn)場審核后,現(xiàn)場審核人應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成監(jiān)察報告,經(jīng)品質(zhì)管理部批準(zhǔn)后,由顧問經(jīng)營部提交至合作方。
4.7顧問書及建議函審批管理
4.7.1常駐顧問期顧問書及建議函編制、審核方法
4.7.1.1項目組經(jīng)理在項目進駐七個工作日前,編制《常駐期顧問書提交計劃表》,經(jīng)顧問經(jīng)營部經(jīng)理審核后,交由分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
4.7.1.2每冊顧問書提交前,須提前八個工作日呈專業(yè)審核人審批。
4.7.1.3專業(yè)審核人可組織相關(guān)人員進行專業(yè)審議,并于收到顧問書之日起五個工作日內(nèi)簽署審批意見,發(fā)送至項目經(jīng)理,抄送顧問經(jīng)營部文檔管理負(fù)責(zé)人。
4.7.1.4項目經(jīng)理根據(jù)項目實際情況,即時編制建議函,發(fā)送至專業(yè)審核人,審核人于三個工作日內(nèi)簽署審批意見,發(fā)送至項目經(jīng)理,抄送顧問經(jīng)營部文檔管理負(fù)責(zé)人。
4.7.1.5項目經(jīng)理簽署經(jīng)過審批的顧問書、建議函,提交至合作方。提交人及合
作方接收人須于《顧問書簽收表》、《建議函簽收表》上簽字確認(rèn)。
4.7.2《常駐期顧問書提交計劃表》更改、審核方法
4.7.2.1如需對顧問書提交計劃進行調(diào)整,由項目經(jīng)理填寫《顧問書提交計劃調(diào)整表》。
4.7.2.2項目經(jīng)理將《顧問書提交計劃調(diào)整表》發(fā)送至顧問經(jīng)營部經(jīng)理審批,顧問經(jīng)營部經(jīng)理應(yīng)于二個工作日內(nèi)簽署審批意見。由顧問經(jīng)營部經(jīng)理將調(diào)整情況知會相關(guān)部門。
4.7.3常駐顧問期前顧問書、建議函編制、審核方法
4.7.3.1顧問經(jīng)營部按顧問服務(wù)工作計劃組織編制常駐顧問期前的顧問書與建議函,審核方法參照常駐顧問期顧問書及建議函編制、審核方法執(zhí)行。
4.7.3.2顧問經(jīng)營部將經(jīng)過審批的顧問書、建議函,以傳真、郵件等方式交至合作方。提交人及合作方接收人須以傳真方式于《顧問書簽收表》、《建議函簽收表》上簽字確認(rèn)。
5.相關(guān)文件
vkwy7.2.2-z01 《合同管理程序》
6.記錄表格
vkwy7.5.1-j04-f1《物業(yè)管理顧問項目信息記錄表》
vkwy7.5.1-j04-f2《常駐期顧問書提交計劃表》
vkwy7.5.1-j04-f3《顧問書提交計劃調(diào)整表》
vkwy7.5.1-j04-f4《顧問工作配合需求表》
vkwy7.5.1-j04-f5《顧問書簽收表》
vkwy7.5.1-j04-f6《建議函簽收表》
第9篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量監(jiān)控體系要求
1總則
公司參照iso9000:2000的要求建立質(zhì)量監(jiān)控體系,包含了物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理全過程的控制。通過形成文件、實施、維持并且不斷改進質(zhì)量管理體系,逐步提高本公司的管理水平,滿足業(yè)主不斷提高的管理服務(wù)要求,通過對物業(yè)管理全過程的嚴(yán)格控制實現(xiàn)公司逐步發(fā)展。
1.1本體系所包含物業(yè)管理的過程
業(yè)管理公司的整體拓展策劃
發(fā)展商或業(yè)主委員會的招標(biāo)、委托
服務(wù)策劃、擬訂初步的管理方案經(jīng)評審后參與投標(biāo)
解決不一致后簽訂管理合同
具體物業(yè)管理方案的編制
向業(yè)主提供日常物業(yè)管理服務(wù)(注)
物業(yè)管理工作的評審和評價
注:日常的物業(yè)管理包括以下內(nèi)容:
1、物業(yè)的驗收與接管。
2、業(yè)主入伙的管理。
3、樓宇結(jié)構(gòu)及其設(shè)備、設(shè)施的維修和定期的保養(yǎng)。其中包含公共設(shè)施、給排水、電梯、消防、空調(diào)、樓宇結(jié)構(gòu)等。
4、住戶管理。
5、安全防范消防工作。
6、清潔衛(wèi)生、綠化、環(huán)境保護工作。
7、業(yè)主、住戶的裝修管理。
8、為住戶提供的設(shè)備和設(shè)施的維修服務(wù)。
9、業(yè)主的投訴處理。
10、組織社區(qū)文化活動。
2質(zhì)量監(jiān)控體系文件的要求
2.1目的:
質(zhì)量監(jiān)控體系文件是以書面文件形式對質(zhì)量體系的具體描述,是質(zhì)量監(jiān)控體系運行和審核的依據(jù),以最好最實際的方式來指導(dǎo)公司和工作人員實現(xiàn)各項管理目標(biāo)。
2.2范圍:
1)質(zhì)量監(jiān)控體系是組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源的集合體,公司與物業(yè)管理有關(guān)的各部室及所有人員均應(yīng)以建立的質(zhì)量體系為依據(jù)來實施質(zhì)量管理。
2)質(zhì)量監(jiān)控體系文件參照iso9000:2000標(biāo)準(zhǔn)要求編制能覆蓋公司與物業(yè)管理有關(guān)的所有部門和崗位及其工作程序和操作規(guī)范。本公司質(zhì)量體系文件分三個層次,至上而下依次為:
a.質(zhì)量手冊(控制程序)
b.工作手冊(含工作程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn))
c.記錄文件(含質(zhì)量記錄、表格)
2.3職責(zé):
1)總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布質(zhì)量手冊,并保證其有效運行。
2)管理者代表負(fù)責(zé)建立、實施和保持質(zhì)量體系;批準(zhǔn)和發(fā)布程序文件;保證質(zhì)量手冊等體系文件的準(zhǔn)確性、完整性和連續(xù)性,使之處于有效控制中。
3)工作手冊由公司各基礎(chǔ)事務(wù)科負(fù)責(zé)人審核執(zhí)行。
4)公司全體員工均應(yīng)理解與實施體系文件相應(yīng)職責(zé)內(nèi)容,保證質(zhì)量體系有效運行。
2.4要點:
1)為保證質(zhì)量文件的準(zhǔn)確性、完整性和連續(xù)性,從各部室、管理處抽調(diào)骨干人員進行本次質(zhì)量監(jiān)控體系有關(guān)知識培訓(xùn)后,組成實施質(zhì)量監(jiān)控的工作辦公室,在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)體系文件的編寫及協(xié)調(diào)工作。
2)質(zhì)量手冊:
質(zhì)量手冊是公司從事質(zhì)量管理和質(zhì)量保證必須長期遵守的綱領(lǐng)性文件,質(zhì)量手冊的作用對內(nèi)是進行管理的依據(jù),衡量服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn),對外是向顧客展示服務(wù)水平和提供有效的服務(wù)承諾。
3)工作程序:
公司所有質(zhì)量活動都制定可操作性標(biāo)準(zhǔn)程序,規(guī)定其責(zé)任人(責(zé)任部門)、目的、范圍、職責(zé)、和基本工作程序及完成時間,需要什么材料、設(shè)備和文件,如何進行控制和記錄。是為保證每項具體工作的質(zhì)量而制定的程序及規(guī)章制度,它涉及到工作細(xì)節(jié)的要點、規(guī)范和評價標(biāo)準(zhǔn)等;
4)記錄文件:
記錄文件是詳細(xì)的工作文件,是工作程序的支持文件,包括質(zhì)量記錄和表格。是通過記錄、表格等形式對質(zhì)量活動的真實記載,對質(zhì)量記錄制定有標(biāo)識、收集、編目、歸檔、存貯、保管和處理控制程序,質(zhì)量記錄控制重點是記錄表格樣式的控制,要求做到格式標(biāo)準(zhǔn)化、內(nèi)容完整有效且實用,符合管理需要。
質(zhì)量體系文件為受控文件,按《文件和資料控制程序》和《質(zhì)量記錄控制程序》實施管理。
2.5支持文件:
a《物業(yè)管理方案編制程序》
b《文件和資料控制程序》
c《質(zhì)量記錄控制程序》
第10篇 z物業(yè)管理有限公司企業(yè)文化
服務(wù)宗旨:為人民服務(wù)
經(jīng)營理念:大眾事業(yè)、大眾參與、大眾成就、大眾分享
質(zhì)量方針:以客為尊、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、以人為本、和諧發(fā)展、博愛包容、務(wù)實創(chuàng)新
同仁共勉十條:
團體以和睦為興盛
精進以持恒為準(zhǔn)則
健康以慎食為良藥
諍議以寬恕為旨要
長幼以慈愛為敬德
學(xué)問以勤習(xí)為入門
待人以至誠為基石
處眾以謙恭為有理
凡事以預(yù)立而不勞
接物以謹(jǐn)慎為根本
第11篇 物業(yè)管理公司不合格品控制程序-13
物業(yè)管理公司不合格品控制程序(13)
1.0目的:
通過對不合格服務(wù)進行有效控制,確保工作的效率和服務(wù)的質(zhì)量。
2.0適用范圍:
適用于整個服務(wù)過程中不合格項的處理。
3.0職責(zé):
3.1各部門負(fù)責(zé)對各自范圍內(nèi)的不合格服務(wù)進行記錄并糾正。
3.2綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)驗證單項檢查、監(jiān)督檢查、管理評審及內(nèi)、外審中發(fā)現(xiàn)的不合格項目,并予以關(guān)閉。
4.0程序:
4.1各級檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格服務(wù)由各檢查人根據(jù)實際情況,判斷不合格程度。
4.2對服務(wù)整體管理體系影響不大或?qū)w系造成不明顯的不合格為輕微不合格,檢查發(fā)現(xiàn)時應(yīng)立即予以整改并關(guān)閉,并做記錄,時間不超過當(dāng)天。
4.3因系統(tǒng)性原因造成或明顯造成同樣問題連續(xù)有效發(fā)生(投訴)或連續(xù)發(fā)生造成不良影響的不合格為嚴(yán)重不合格。自檢中發(fā)生的不合格由部門處理,監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格,由部門采取糾正措施,綜合事務(wù)部進行跟蹤驗證,直至不合格關(guān)閉為止。
4.4特殊情況下(如天氣惡劣或材料不能及時購買等)發(fā)生的不合格服務(wù),應(yīng)作好記錄以便追溯。
4.5不合格控制流程
各級檢查中發(fā)現(xiàn)
判定不合格程度,開過失通知單或糾正通知單
責(zé)任部門整改或采取糾正措施
開單部門驗證整改結(jié)果或糾正措施驗證有效性
5.0支持性工具
《整改通知單》
《糾正通知單》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第12篇 物業(yè)管理費催繳宣傳標(biāo)語范例
1.物業(yè)管理業(yè)主當(dāng)家,小區(qū)建設(shè)依靠大家!
2.知榮辱,樹新風(fēng),加強業(yè)主自治自律!
3.拖欠物業(yè)管理費是對交費業(yè)主的侵權(quán)和對全體業(yè)主的損害!
4.樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費行為!
5.物業(yè)管理有償服務(wù)需要業(yè)主按約繳費來支持!
6.欠費影響物業(yè)公司經(jīng)營,損害最大的是廣大業(yè)主的利益!
7.加強物業(yè)管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!
8.拖欠物業(yè)管理費是違約違規(guī)損人害已的錯誤行為!
9.樹立正確的物業(yè)管理消費觀念,克服丑惡的賴賬消費行為!
10.共建和諧樹新風(fēng),八榮八恥記心中!
11.維護業(yè)主合法權(quán)益,做好物業(yè)管理費清收清欠工作!
12.加強物業(yè)管理服務(wù),提高物業(yè)管理品質(zhì)!
13.辛勤勞動無尚光榮,物業(yè)管理功德無量!
14.依法依規(guī)從事物業(yè)管理,切實提供質(zhì)價相符的服務(wù)!
15.改善物業(yè)環(huán)境,加大清欠力度,解決歷史積欠!
16.揚榮棄恥,不做痞子/賴子和渣滓!
17.尊重勞動、尊重知識、尊重人才、尊重創(chuàng)造!
18.加強民主,依法治國,構(gòu)建和諧社會!
19.樹立科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧平安社區(qū)!
20.實現(xiàn)社會和諧,建設(shè)美好家園!
第13篇 物業(yè)公司存貨管理控制程序
1、檢查殘次商品,其處理需經(jīng)批準(zhǔn);
2、貨物收發(fā)需登記并與相關(guān)憑證相一致;
3、所有的存貨賬目需與總賬核對一致,不一致處應(yīng)查清原因;
4、存貨數(shù)量應(yīng)由負(fù)責(zé)倉庫以外的人定期根據(jù)記錄來檢查,不一致處應(yīng)查清原因;
5、沒有保存連續(xù)記錄的倉庫應(yīng)進行一次全面的清點;
6、最高和最低記錄應(yīng)作預(yù)先設(shè)定并評審;
7、再訂貨點應(yīng)預(yù)先設(shè)定并評審;
8、各類商品的存放地點應(yīng)標(biāo)識;
9、商品應(yīng)存放于安全之處,以防止損失;
10、所有商品應(yīng)標(biāo)識相應(yīng)信息并按類存放于各處;
11、進入倉庫應(yīng)受到限制。
第14篇 某物業(yè)機動車管理規(guī)則條約
物業(yè)機動車管理規(guī)則條約
1、新大地奧林花園b區(qū)為業(yè)戶提供的地下停車場,由物業(yè)服務(wù)中心秩序維護人員進行24小時定時巡邏。
2、地下停車場憑卡進入,整齊停放,無證車輛一律不得入內(nèi)。已購車位的業(yè)戶,須到物業(yè)服務(wù)中心交納泊車費,并辦理領(lǐng)取出入卡;如有可租用地下車庫停車位情況下,業(yè)戶有需求請到物業(yè)服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù),領(lǐng)取出入卡。
3、業(yè)戶若停止租用地下停車庫,請及時到物業(yè)服務(wù)中心辦理注銷手續(xù),交回出入卡.若卡丟失,應(yīng)及時到物業(yè)服務(wù)中心補辦.
4、外來車輛出入小區(qū),請服從秩序維護員人員的疏導(dǎo),合理停放.
5、停泊車輛不得占用路口、消防通道(黃線以內(nèi))及人行道等.
6、 車輛停放后,貴重物品請勿放置在車內(nèi).物業(yè)服務(wù)中心特別提醒您隨車物品請隨身攜帶,以免丟失,物業(yè)服務(wù)中心不承擔(dān)保管責(zé)任。
7、為共同維護停車場的環(huán)境衛(wèi)生,確保停車場的安全使用,請不要在停車場范圍內(nèi)洗車/修車或清理雜物,漏油車輛請勿進入停車場.
8、為杜絕意外事故發(fā)生,入場位的車輛嚴(yán)禁攜帶易燃易爆、劇毒物品.停車場內(nèi)嚴(yán)禁吸煙.
9、進入停車場的車輛需遵守車場內(nèi)交通規(guī)則、標(biāo)志和服從車場內(nèi)車輛管理人員的指揮,如損壞路面或公共設(shè)施,應(yīng)按原價賠償或恢復(fù)原狀.
第15篇 物業(yè)管理中常見火災(zāi)的撲救對策
在物業(yè)管理過程中，由于管理不當(dāng)或其他一些意外的原因而引發(fā)火災(zāi)，給物業(yè)公司和住用人帶來巨大的經(jīng)濟損失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至關(guān)重要，本節(jié)主要介紹一些火災(zāi)發(fā)生時人員的救助和疏散方法，以及物資保護的方法。
一、居民住宅火災(zāi)撲救對策
1.煤氣和燃化石油氣器具火災(zāi)
煤氣和液化石油器具起火時，應(yīng)先用浸濕的麻袋、棉被等覆蓋起火的器具，使火窒息；然后關(guān)閉氣門斷絕氣源；再用水撲滅燃燒物或起火部位的火。滅火后打開門窗通風(fēng)。如切斷氣源不能實現(xiàn)，則應(yīng)立即將液化石油氣罐移至安全場所，并劃出不得用明火的警戒范圍。
2.廚房油鍋起火
油鍋起火時不要慌，將鍋蓋蓋上即可滅火。不可將起火的油倒入其他器皿中或倒在地上。
3.電器用具火災(zāi)
當(dāng)電器用具起火時，首先斷開電源，然后用干粉滅火器將線路上的火滅掉。確定電路無電時，才可用水撲救。
4.兒童玩火引起火災(zāi)
兒童玩火引起的火災(zāi)起火部位多在廚房、床下等位置，在滅火的同時應(yīng)將液化氣罐迅速搬走，避免高溫作用使氣罐爆炸擴大火勢，然后用水滅火。
撲救居民住宅火宅時應(yīng)注意：
1.發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時，切忌打開門窗，以免氣體對流，使火勢擴大蔓延。滅火后，需打開門窗，將未燃盡的氣體或煙氣排除，防止復(fù)燃。
2.嗅到煤氣或液化氣罐漏氣或異常氣味，切忌用明火檢查，夜間禁忌開電燈，防止打火造成可燃?xì)怏w爆炸或發(fā)生火災(zāi)。應(yīng)關(guān)緊閥門斷絕氣源，并應(yīng)立即打開門窗排除可燃?xì)怏w。
3.發(fā)現(xiàn)起火后，除自救外，夜間要喊醒鄰居，絕不可只顧搶救自己的財物，而不滅火，使火災(zāi)擴大蔓延，造成人員傷亡。
二、人員密集場所火災(zāi)撲救對策
商貿(mào)樓宇、住宅區(qū)，都有一些方便工作、生活的配套設(shè)施，如醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、商店、俱樂部、餐廳等，而這些地方往往又是人員比較集中的場所，發(fā)生火災(zāi)后若不能及時搶救，容易造成較大的人員傷亡和財產(chǎn)損失。所以掌握一些救火知識是非常必要的。
1.人員集中場所起火后，首先應(yīng)切斷電源，關(guān)閉通風(fēng)設(shè)施；打開所有出入口，盡快疏散人員；啟動滅火設(shè)備及時滅火。
2.醫(yī)院、學(xué)?；炇液驮囼炇矣玫娜俭w、氣體起火，應(yīng)及時撤離出未燃物質(zhì)，同時用浸濕的織物覆蓋窒熄，或用二氧化碳干粉滅火器或水撲救，并用沙土圍堵地面流淌的液體。滅火后，打開門窗排除可燃?xì)怏w。
3.電器設(shè)備、電路起火，要切斷電源，用干粉滅火器或水撲救。
4.當(dāng)火勢威脅到病員、學(xué)生時，要盡快疏散或搶救，并將他們安頓到安全地帶。
5.幼兒園、托兒所起火，迅速搶救出孩子，并關(guān)閉著火房間。大班的孩子由教師引導(dǎo)疏散，小班的孩子應(yīng)由教師用被褥裹身，抱、背、抬出燃燒地點。火大來不及疏散，要將孩子轉(zhuǎn)移到安全房間，等待消防隊來搶救，千萬不可亂動。
6.在滅火的同時，要把起火點的未燃物資搬走或隔離，防止擴大燃燒。
撲救人員集中場所火災(zāi)時應(yīng)注意：
(1)當(dāng)有化學(xué)、塑料類物質(zhì)燃燒時，要注意防毒氣和煙霧中毒。
(2)利用廣播形式宣傳、引導(dǎo)和穩(wěn)定人們的情緒，做到循序地按疏散計劃撤出被困人員，防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故。
(3)滅火時要沿墻根行動，防止燃燒點上部墜落，落下東西傷人。
三、高層建筑火災(zāi)撲救對策
高層建筑具有樓高層多、人員密度大、出口相對較小等特點，給火災(zāi)的營救工作帶來一定困難。為此，我們應(yīng)掌握一些針對高層建筑火災(zāi)的救助方法。
撲救高層建筑火災(zāi)、搶救和疏散人員是一項重要而巨大的任務(wù)，消防人員要針對不同情況采取不同方法，及時進行疏散搶救，避免和減少人員傷亡及財產(chǎn)損失。
首先盡量利用建筑物內(nèi)已有的設(shè)施進行安全疏散，這是爭取疏散時間，提高疏散效率的重要方法。利用消防電梯進行疏散；利用室內(nèi)的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進行疏散；利用室內(nèi)的疏散陽臺、疏散通廊、室內(nèi)設(shè)置的緩降器、救生袋等進行疏散；利用擦窗工作機疏散。
其次對于不同部位。不同條件采取不同的人員疏散方法：
1.當(dāng)高層建筑發(fā)生火災(zāi)，樓內(nèi)住有不同民族、不同國籍，使用不同語言的人員時，應(yīng)用相應(yīng)的語言廣播，告訴大家哪一層樓的哪一個部位著火，以及安全疏散的路線、方法等。播音員在廣播時，語調(diào)要鎮(zhèn)靜，充滿信心，內(nèi)容簡明扼要，以安定樓內(nèi)人員心理，防止驚慌錯亂或跳樓事故的發(fā)生。
2.當(dāng)某一樓層某一部位起火，且燃燒范圍不大時，應(yīng)先通知著火樓層及其上一層和下一層的人員疏散。若火勢已經(jīng)開始發(fā)展，則應(yīng)適時地用廣播通知著火層以上各樓層。不應(yīng)一有火警就通知全樓，以防造成樓內(nèi)人員驚慌混亂，對撞擁擠，影響疏散。
3.當(dāng)某一房間內(nèi)起火，而門已被封住，使室內(nèi)人員不能走出時，若該房間有陽臺或有室外走廊，則房內(nèi)人員可從陽臺或室外走廊轉(zhuǎn)移到相鄰未起火的房間，再繞道到疏散樓梯間疏散。
4.當(dāng)某一防火分區(qū)著火，著火樓層的大火已將樓梯間封住，致使著火層以上樓層的人員無法從樓梯間向下疏散時，可先將人員疏散到屋頂，從相鄰未著火樓梯間往地面疏散。
5.當(dāng)建筑物內(nèi)設(shè)有避難層時，人員可向避難層疏散，特別是老人、幼童等應(yīng)優(yōu)先散到避難層。應(yīng)重點護送老人、幼童等到可以脫險的部位，再轉(zhuǎn)移到安全地點。
6.當(dāng)被困人員較多時，應(yīng)調(diào)集民用或軍用直升飛機營救。直升飛機在沒有停機坪的建筑物上可以通過施放軟梯營救屋頂被困人員，或?qū)⑾廊藛T用軟梯運送到屋頂，或?qū)⒗K索、救生袋、緩降器、防護裝具等運送到屋頂搶救被困人員。
火場上除了搶救人員，疏散和保護物資也是一項急迫的工作。搶救物資要據(jù)輕重緩急和具體情況采取有針對性的措施。
第16篇 寫字樓物業(yè)管理處簡介
寫字樓項目物業(yè)管理處簡介
物業(yè)管理處于二0**年*月成立于**sj物業(yè)發(fā)展有限公司,公司系外商合資商業(yè)企業(yè)-長沙sj堂實業(yè)有限公司的子公司,為物業(yè)管理行業(yè)二級資質(zhì)和房地產(chǎn)四級資質(zhì)企業(yè)。
物業(yè)管理處現(xiàn)有20人,員工平均年齡41歲;本科學(xué)歷2人,大專以上學(xué)歷4人;中專學(xué)歷2人;高中學(xué)歷11人;黨員2人;取得物業(yè)企業(yè)管理經(jīng)理資格證1人;物業(yè)管理師資格證5人;保安經(jīng)過嚴(yán)格政審、培訓(xùn),并取得保安資格證,全體隊員兼任義務(wù)消防隊員。
物業(yè)管理處在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下,具體對寫字樓關(guān)聯(lián)的租售樓、保安、停車場收費、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)管理,對部門工作的全面計劃、管理、教育培訓(xùn)、考核等具體工作。其日常工作對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。始終把物管服務(wù)中安全管理擺在重要位置,以為業(yè)主客戶創(chuàng)造舒適、安全的辦公環(huán)境為工作的起點和落腳點。
為使企業(yè)創(chuàng)造最好的經(jīng)濟效益和社會效益而服務(wù)。
