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第1篇 城市廣場物業(yè)前期進駐管理方案
__城市廣場物業(yè)前期進駐管理方案
管理內容
1、了解園區(qū)的基本情況。
2、編制《物業(yè)接管驗收計劃》確定物業(yè)驗收標準、方法和日程安排。
3、依照接管驗收標準對園區(qū)現(xiàn)場進行初步驗收,并將驗收結果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上,對驗收情況及時匯總,并報送相關單位限期整改。
4、配合相關部門實施對共用設施設備整改的監(jiān)督,直至符合規(guī)定的要求和標準。
5、進行物業(yè)交接,并對驗收資料進行分類、歸檔。
管理措施
1、組建接管驗收小組,負責接管驗收工作。
2、依據新建物業(yè)接管驗收有關標準,制定接管驗收規(guī)程。
3、接管驗收小組各成員,熟練掌握物業(yè)驗收的標準和程序。
4、制定《物業(yè)接管驗收計劃》,明確接管驗收人員、時間安排等。
5、按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。
第2篇 某酒店技師管理部前期管理方案
酒店技師管理部前期管理方案
“兵馬未動,糧草先行”簽于我店實際情況,不能用原有成熟的模式操作,技師管理部現(xiàn)就我店開業(yè)前期各項籌備工作,制定以下操作方案,望各位領導審查指正:
一、技師部管理職責:
①嚴把質量關,建立實用有效的培訓管理體系,確保每一位技師上崗前均能達到或超過本行業(yè)標準。
②實行真正的“以人為本”的管理理念,制訂切實有效的技師管理方案,盡力做到來一個留一個,力爭組建自己的團隊核心親情人性的管理體系(這是我店技師隊伍能否成為本店特色招牌的基本保障)
二、開業(yè)前期運作程序:
1技師招聘渠道:民間專業(yè)招聘報刊的宣傳和本店內部潛力的挖掘。
①民間報刊宣傳做為技師來源的一項,有現(xiàn)實和長遠儲備人才之意義。略
②根據近幾日與各部門經理主管及員工的溝通摸底:凡以前在洗浴或專業(yè)足療做過服務或主管的人員基本都有幾個有把握“挖”過來的技師人選,經過溝通有些員工已經再聯(lián)系了,就目前面言,本渠道是我店開業(yè)之前技師來源的重要渠道,并且行之有效
③技師招聘標準:①技能水平②相貌③氣質內涵④溝通能力。
為了建造我店技師特色品牌無論是招聘或“挖人”,原則上均店遵循以下標準:即要達到以上4個標準中的2個標準,才能聘用,寧缺勿濫。
⒉技師培訓方案:
①技能培訓:根據每個服務項目的特點,從以下幾個內容入手:⒈按摩技法介紹⒉按摩的保健作用⒊按摩動作⒋按摩程序⒌按摩時間控制⒍按摩技巧等。
②服務語言規(guī)范:⒈服務用語⒉禮儀用語⒊專業(yè)用語⒋溝通技巧⒌賓客心理認知⒍禁忌語言等。
③日常行為規(guī)范:⒈坐姿⒉站姿⒊行姿⒋蹲姿⒌起立⒍手勢⒎儀容儀表⒏上下樓⒐取物⒑放物⒒顧客禮儀⒓鞠躬禮⒔職業(yè)道德⒕禮儀禁忌等。
⒊技師部項目申報列表:
⒈中醫(yī)部分:①足療②中醫(yī)按摩③刮痧④拔罐⑤花式按摩⑥修腳⑦捏腳⑧打眼⑨采耳
⒉花樣部分:①養(yǎng)生推油②保健養(yǎng)根③風情胸推。
⒊特服部分:①平活②全活③包夜(以上所有項目技師管理部均有能力自行培訓)
⒋技師部項目運作思路:
①中醫(yī)部分:洗浴行業(yè)中醫(yī)部分是不可或缺的一項,根據我店思路和技師管理部自職責,要把中醫(yī)部分打造成我店的招牌特色項目,這也是技師管理部設立的基礎思路。
③花樣部分:畢竟“人上一百,形形色色”應遵循客人的選擇權和消費滿意指數(shù),因此技師管理部應盡最大努力做到每一位客人都能“乘興而來,滿意而歸”。
④特服部分:⒈分析暫略⒉應把特服分成二個部分(在按摩區(qū)等候客人挑選,另一部分在休息大廳做為服務員給客人倒水或在休息大廳坐成一排等候客人挑選)
⒌技師管理方案:
①多能化:無論中醫(yī)或其它項目的技師均能高標準掌握本項目中2―3個服務內容,(這樣做的目地有2個:⒈無論我店生意好壞均能讓技師通過多能而達到高收入,從而留住人。⒉這樣做以使技師團隊不過于“龐大”而便于高效管理)
②嚴格化:技師行業(yè)是一個非常特殊的行業(yè),流動性大,參差不齊,盲目性強,因為在滿足高收入的前提下,嚴格按照培訓方案和日常管理制度進行管理,才能使技師有“正規(guī)軍”的感覺,不再是一個吃青春飯,盲目流動的打工者,而真正是一個名店的一員,有廣闊的發(fā)展空間,(我們可以從技師中選拔品學兼優(yōu)的人才充實到管理層,甚至可以做到技師管理部經理或本店副總,以便儲備人才為以后開新店做準備)
③人性化:除了保障高收入和嚴格化管理之外,運用人性化特點,把技師留住,使技師團隊穩(wěn)定有序,暫行措施:⒈過生日有禮品和加營養(yǎng)餐。⒉不定期舉行綜合多才多藝文藝節(jié)目。⒊不能對技師訓斥和使用藐視性語言。⒋除犯有重大過錯,原則上應遵循:除非技師自動離職,管理層不能以自己的喜好,性格,處世方式來隨意決定技師的生活方式或開除等問題。⒌除日常工作管理外,應與技師“打成一片”問寒問暖,盡最大能力解決技師在實際生活中遇到的個人難題。⒍在不影響我店正常運轉的情況下,不定期分批次組織技師到近郊旅游休閑放松。
⒍開業(yè)前期技師培訓所須物品,工具的申購列表及培訓場地的安排(暫略)
⒎技師部項目運作理念:
①打造大店名店風范:
現(xiàn)代洗浴在硬件,服務特色項目上的引進和利用,確實是豐富了洗浴文化的內涵,但同時也加劇了此行業(yè)的競爭,造成了幾家歡喜幾家愁,甚至大打價格戰(zhàn),降低行業(yè)利潤的混亂局面,因此企業(yè)只有做大做強,才能真正的長到的持續(xù)發(fā)展的目的,而要想長到這一目的,只有一條路可走,就是品牌建設,將精力放在扒管理,練內動以及如何以貨真價實的服務來贏得消費者認同和青睞。
僅就技師管理部而言通過以上的運行方案,基本可以達到以上目的,但仍需吸取各方面意見和意義,盡力提高技師管理部整體及個人管理水平。
“大店”意味著“信譽”“品牌”意味著“物超所值”。技師管理部的工作就是要把我店在技師這塊打造成“大店”“名店”在整個鄭州洗浴行業(yè)成為佼佼者。
②滿足客人多樣化休閑選擇
客人因性格,思想,素質,理念,經歷,消費能力等不同。必然會有多樣化的選擇,有喜歡中醫(yī)的,有喜歡花樣的,有喜歡特服的,不一而舉,這個實現(xiàn)在改變不了現(xiàn)實就應尊重現(xiàn)實,畢竟我們是為客人提供服務,客人的需要就是技師管理部工作標準和目地。
⒏技師管理部運作管理目標:
①為我店獲取最大利潤化:
企業(yè)的設施投入是一定的,那么如何的用既定的投入贏取最大的利潤化就成為我店經營的重中之重,應所周知,技師團隊在店里所創(chuàng)造的價值將占我店總收入很大的比重。因此組建我店一流的團隊的成與敗也將直接關系到我店投入比。產出率的比例,這就是組建技師團隊和技師的重要目標。
②讓客人用有最大的消費滿足感。
技師管理部另一個重大職責就是盡最能力滿足客人的消費滿意度,因此技師管理部制定的運行目標就是:項目全,價位合理,品質過硬,讓每一個到我店消費的客人都能深刻領會,“物超所值”的內涵。
⒐運行時間表:
8月10號―15號技師進場,并建立完善的人事制度。
8月9號―10號申購技師培訓所需物品,工具。
15號―30號進行各服務項目的培訓。
15號―30號建立完善的日?？己斯芾碇贫?。①建立技師員工人事?lián)醢涪诠ぷ鳘劷鸷硕ㄖ贫娶鄹＠鲋贫娶苄菁僦贫娶菝嬖嚳己酥贫娶藿⑼晟频男浇鸨Ｕ现贫鹊取?/p>
第3篇 前期管理人員安排管理監(jiān)督配合方案
前期管理人員安排、管理、監(jiān)督及配合方案
下列人員在項目中標后,組成前期管理工作小組,進行前期管理工作:管理處主任、現(xiàn)場主管、工程主管、主要工程技術人員、業(yè)主服務中心主要人員:保安人員進行培訓和前期管理工作。介入方案由管理處主任負責起草,工程主管負責實施。
(一)房屋前期物業(yè)管理工作主要從以下幾個方面展開:
1、就設計中一些不合理或遺漏情況提出改進意見和建議;出功能布局或材料使用問題的專業(yè)意見;監(jiān)控系統(tǒng)位置、其他設備安裝和能源分配等問題提出專業(yè)意見。
2、讓業(yè)主一跨進小區(qū)就感受到物業(yè)管理的氣氛。如:保安人員的形象和物業(yè)管理人員的言談舉止等。
3、設想建立'北城春色小區(qū)'的論壇,向業(yè)主介紹小區(qū)開發(fā)的工作進度、施工質量、材料選用、智能化的配套、景觀綠化的設計及物業(yè)管理的介入工作情況等。
4、參與房屋及公共設備設施的驗收和做好交房前期的安全保衛(wèi)工作。
5、完善管理方案及相關管理制度。
(二)竣工驗收配合及建認方案
1、熟悉房屋中的各種設備設施和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
2、做好接管驗收事項。驗收小組按照建設部《房屋接管驗收標準》規(guī)定,認真核對接管資料,查驗房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設備設施等內容。已驗收的,簽發(fā)驗收復函,對驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表,約定期限由施工單位負責整改,并商定時間復查。對符合驗收標準要求的房屋,由管理處接收鑰匙。
第4篇 住宅前期物業(yè)管理方案
住宅項目前期物業(yè)管理方案
一、成立項目物業(yè)管理處
新的物業(yè)管理處應于已定的入伙日期前三個月成立,并開始運作,根據實際需要,采取人員分步到位的辦法,到入伙時,按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。(詳細見物業(yè)管理架構圖)
1、管理處各類人員按以下程序,時間集結和分段進入驗收現(xiàn)場,但可根據現(xiàn)場條件和實際情況進行調整:
(1)入伙前100天,組成新的管理處籌建班子,并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質性準備工作。
(2)入伙前三個月,管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現(xiàn)場,與地盤的建設工作人員一起,參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作,主要是參與機電設備的安裝調試,了解整個樓宇內所裝備的設備設施,熟悉各類設備的構造,性能,產地,熟悉水,電,氣管道線路的位置及走向等,并提供各項合理建議和整改意見,為入伙后管理,維修養(yǎng)護打下基礎。并確保物業(yè)在交付時,遺留工程能減至最低,以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果,確保業(yè)主得到最好的服務。具體工作包括:對設備的容量評估、設備對周圍環(huán)境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。
(3)入伙前一個月管理員全部配齊,經培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度,將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》,《物業(yè)管理服務收費標準》等,懸掛于辦工室,管理工作人員應掛工作牌上崗,接受業(yè)主監(jiān)督。
(4)入伙前30天,護衛(wèi)隊經10天培訓后,負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。
(5)入伙前20天,環(huán)境管理部組建,開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔'開荒'工作。
(6)入伙前20天,工程維修部正式成立,人員配齊就位。
2、管理處進駐小區(qū)前的工作
(1)由公司為新管理處提供臨時辦公場所,管理處根據實際需要,擬制辦公用品,設施,工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃,報經公司審批后購置。
(2)在公司的指導下,編寫印制收樓,入伙所必須的文件資料和表格,如《客戶服務指南》,《臨時管理規(guī)約》;《收樓指南》,《房屋裝修申請表》,《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等。
(3)聯(lián)系電信局,有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。
(4)聯(lián)系燃氣公司對小區(qū)業(yè)主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協(xié)議和商議燃氣開通相關事宜。
(5)策劃,制作,安裝小區(qū)門牌,用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。
(6)協(xié)助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度,質量。
(7)在待接物業(yè)經市建委,消防等主管部門分項檢查驗收合格后,管理處及時進駐小區(qū),接管物業(yè)。
二、物業(yè)接管驗收工作
物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎上,以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。主要包括工程技術資料和公共部分,室內部分的接管驗收.具體可參照建設部《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。
1、工程技術資料:
(1)建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。
(2)建筑工程消防驗收合格證書。
(3)建筑工程驗收質量保證書。
(4)建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。(包括屋面避雷系統(tǒng)驗收)
(5)水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設備的安裝檢驗合格證書;供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。
(6)竣工圖--包括小區(qū)建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;(以備工程維修及小區(qū)達標使用)。
(7)電梯使用合格證。
(8)機電設備使用說明書。
2、公共部分接管驗收
公共部分接管驗收包括樓宇本體,公共配套設施,機電設備的接管驗收。
(1)、其項目和標準如下:樓宇本體;樓地面;內墻面、項棚抹灰面;門窗;樓梯扶手;公共照明;水表、電表、燃氣表;衛(wèi)生潔具;給水設施;排水管道;其他配電設施。
(2)、公共配套設施:散水坡;路燈、裝飾燈、燈柱;綠化符合設計、綠化水管;道路;消防系統(tǒng);樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱;保安崗亭、保安道閘;停車場地面;單車,摩托車棚;溝、暗溝排水;沉沙井、檢查井、化糞池排水;護坡,檔土墻;臺階;招牌,廣告牌。
(3)、機電設備:電梯;變配電設備;發(fā)電機、風機;消防監(jiān)控設備;保安監(jiān)控設備;同消防監(jiān)控設備;經對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業(yè)設施、設備臺帳。
(4)、室內部分接管驗收:入戶門;衛(wèi)生間;陽臺;各排水管;電源箱;電源線;有線電視、電話線、網絡、可視對講;室內衛(wèi)生間、廚房防水;燃氣管道、純凈水管;地腳線;預埋線;土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。
三、物業(yè)入伙時的工作
1、需向發(fā)展商收集的資料
(1)為了盡快了解用戶的基本情況,需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。
(2)參入建設該小區(qū)的設計,工程監(jiān)理及施工隊伍(含分包隊伍)等單位的名稱、負責人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單(對外包工程在接管時遺留問題的處理使用)。
2、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時,管理處應發(fā)給業(yè)主的資料:《客戶服務指南》;《房屋裝修申請表》;《臨時管理規(guī)約》;《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》;《房屋驗收交接單》;《房屋質量保證書》;《住宅使用說明書》;室內管線分布圖(含電、氣、給排水平面圖);
3、接管問題的處理
(1)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題;如資料不全、不真實等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》,并交發(fā)展商相關人員簽字確認。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊,必要時請公司總經理協(xié)助解決。
(2)對物業(yè)硬件設施,接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題;接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》,并交發(fā)展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一周內解決;中修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一個月內解決;大修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在兩個月內解決。必要時請公司總經理協(xié)助進行。
(3)對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題,管理處將根據《住宅質量保證書》規(guī)定的內容積極聯(lián)系返修。(對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修)。
(4)對于長期未能解決問題,勢必影響物業(yè)管理日常運作,物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案?；驅﹂L期未能按要求整改的問題,由物業(yè)管理公司按實際維修所產生的費用找發(fā)展商收取。(憑售樓處收樓
通知書)
4、入伙工作流程圖:檢查房屋質量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預收物業(yè)管理費3個月;文件存檔;房屋鑰匙交接;辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表;簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份,一份交管理處;簽訂業(yè)主公約一式兩份,一份交管理處;填寫業(yè)主資料交回管理處;辦理入伙手續(xù);
四、管理機制及人員架構
1、物業(yè)公司組織機構設置圖
考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過程,因此在設計物業(yè)公司組織架構上預留了發(fā)展空間,目前管理面積不大,所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則。基于對人員的成本考慮,目前啟用總體管理架構設想的管理架構比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。
(1)、物業(yè)公司總經理1名:監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作,完成公司下達的各項指標和任務。
(2)、物業(yè)公司副經理1名:協(xié)助總經理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作。
(3)、品質管理部設品管員1名。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質方面的問題,及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。
(4)、物業(yè)財務部設會計1名:監(jiān)督各職能部門完成的經濟指標,有效地控制公司財務預算,并向地產總公司財務負責。
(5)、行政人事部1名。主要負責宿舍及后勤管理,人員招聘、離職和入職培訓等相關事宜。
2、管理處組織架構
備注:1、除清潔對外分包以外,管理處共需服務人員30名。
2、清潔崗位暫設置為8人(含機動)。
(1)、主要工作職責:
(一)管理處經理(5500元-6500元)
(1)、負責管理處全面管理工作,含安全、清潔、綠化、維修、客服等內容;
(2)、負責管理中心財務監(jiān)督;
(3)、負責對外聯(lián)系,處理好與地方政府關系、發(fā)展商關系;
(4)、對上級部門負責,全面負責公寓式物業(yè)的服務與管理及運作;
(5)、協(xié)調屬下各部門的合作關系;
(6)、開元節(jié)流,控制經營中的管理、服務成本。
(二)客服行政主管(3000元-3500元)
(1)、負責服務中心的管理工作及考勤;
(2)、負責辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作;
(3)、負責接待客戶投訴問題的跟進;
(4)、負責行政人事工作的管理;
(5)、負責小區(qū)清潔、綠化肥廠服務質量的監(jiān)督,確保清潔、消殺服務工作達標;
(6)、協(xié)助管理處經理的工作。
(三)工程主管(3000元-3500元)
(1)、負責維修班的管理工作和維修技能培訓;
(2)、負責機電設備維修養(yǎng)護,機電設備保養(yǎng)計劃的制定;
(3)、負責住戶二次裝修裝飾審批和管理;
(4)、負責住戶維修和回訪工作;
(5)、負責與各建筑單位進行聯(lián)絡和溝通,做好房屋保修工作;
(6)、負責住戶室內維修的管理工作;
(7)、完成領導交辦的其它工作。
(四)安全主管(3000元-3500元)
(1)、負責護衛(wèi)班的管理工作;
(2)、負責安全護衛(wèi)培訓、考核工作;
(3)、負責停車場管理工作;
(4)、完成領導交辦的其它工作。
(五)事務助理
(1)、負責接待客戶來訪,為客戶提供常規(guī)服務和特約服務;
(2)、負責多種經營和物業(yè)管理特色服務的實施;
3、負責訂報、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購鮮花等免費服務項目;
4、負責辦理房地產中介服務項目,并按規(guī)定收取費用;
5、負責家政服務項目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保姆等有償服務內容的辦理;
6、負責商務中心如打字、復印、傳真、上網、電話等有償服務項目的辦理;
7、負責辦公物資采購、食堂管理、電腦文檔打印;
8、負責財務日常收費及財務報表制作等工作;
9、協(xié)助客服主管工作;
10、完成領導交辦的其它工作。
(七)綠化工
1、負責指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護管理。
2、每天巡查本崗位所有綠化植物及設施是否正常,及時解決發(fā)現(xiàn)的問題,不能處理的要及時上報綠化班長。
3、做好澆水、清理綠地內垃圾、補植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。
4、做好室內、室外庭園景點布置及換花工作。
5、負責定期保養(yǎng)各種園林機械設備,保證機械設備處于正常的工作狀態(tài)。
6、完成領導交代的其它任務。
(八)出納
1、嚴格執(zhí)行財會制度,遵守職業(yè)道德;
2、做好管理費催收工作;
3、制作管理費催收單,做好收支賬目;
4、定期進行現(xiàn)金盤點,進行賬實核對,發(fā)生差錯及時匯報。
(九)廚師
1、負責保障員工的用餐標準和用餐質量,烹制品種豐富、營養(yǎng)可口的菜食,合理配給食品數(shù)量,督導就餐人員珍惜糧食,杜絕浪費;
2、按管理處規(guī)定用餐時間開飯無特殊情況不得提前、推遲開飯時間。非規(guī)定用餐時間,不得擅自允許他人用餐,開餐后,分菜人須掌握用餐期間用餐人數(shù)量,定量分菜,保障后來的人有充足的菜量,外來就餐人員,若無特殊指示,須持管理處就餐票,否則不予用餐。
3、每日用餐結束后,須做好廚師房、餐廳及庫房的清潔衛(wèi)生工作,每周進行一次徹底清洗。不購買和接受腐爛變質的原料,剩余的食物須嚴密保存,防止老鼠、蟑螂等污染食物,確保食物干凈衛(wèi)生,確保整潔的用餐環(huán)境。
4、嚴格按公司的伙食標準購買食物,份量要足、花樣要多,并確保就餐人員的需要。多購買營養(yǎng)豐富的菜質,確保就餐人員的健康和成長。
5、主動了解市場菜價,了解就餐人員對伙食的意見和飲食習慣,在保證伙食費不超標的前提下,及時合理調整飲食口味。
6、做好消防工作,開火前認真檢查煤氣閥是否正常、下班時要認真檢查煤氣閥是否關好,杜絕意外事故發(fā)生。
下屬各部門員工各司其職,完成公司及領導安排的各項工作。
人員配置及簡要說明:
1、管理處設經理1名,目前可由物業(yè)經理兼任。
2、服務中心配客戶服務主任1名;
現(xiàn)場管理人員3名(包括輪休和前期裝修巡查);
文員1名(負責業(yè)主檔案和公司相關文件管理、負責管理處物品管理);
社區(qū)文化1名(負責管理通知的發(fā)放、商務接洽和社區(qū)活動策劃并協(xié)助文員工作);
前臺接待3名(包括輪休和值班至晚21點)。
客戶服務部共計9名。
3、工程維修部設主管1名;設備電工(高壓工)2名(主要負責各設備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具);低壓維修電工4名(包括24小時值班、輪休);電梯工1名;泥水工1名。工程維修部共計9名。
4、護衛(wèi)服務部設主管1名(按12小時工作制/班編制);下設班長2名;巡邏保安8名(其中樓層巡邏2名/班,外圍及商業(yè)廣場巡邏包括頂崗2名/班);固定崗保安16名(按一期五棟計算,每棟設大堂保安1名或叫門童)。監(jiān)控中心保安2名(24小時值班制度,晚21點后包括接聽客戶服務中心電話及智能報警);地下車庫車場保安6名暫無(出入口各1名,車場巡查加頂崗1名)。銷售中心門口禮儀崗1名。護衛(wèi)服務部共計36名。
5、環(huán)境部設主管1名;下設綠化工2名;清潔領班1名;清潔工樓層設5名(即每棟1名,按3000-6000平方建筑面積1人計);外圍加平臺花園、商業(yè)廣場設3名;機動加頂崗2名;環(huán)境部共計14名。
6、收款員1名(輪休時可由前臺接待代收,物業(yè)公司設會計一名并向總公司負責)。
7、樣板房按設置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負責引領客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。
會所因在建設中未列入此次人員配置內,因前期時業(yè)主在二次裝修中人員進出較雜,環(huán)境容易遭到破壞,所以在人員配置方面按其最大化的要求配置,護衛(wèi)服務部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。另:購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設拉閘門也會造成安全隱患,也需添加護衛(wèi)人員。再因田禾塞納河畔屬商住結合,在保安管理上只能采取半封閉式管理。
以上是我個人在現(xiàn)場大致了解后草擬的工作方案,如有不當之處請多給予賜教,實際到場人數(shù)可根據實際需要,采取人員分步到位的辦法實施。
五、iso9001:2008質量保證體系
小區(qū)接管之后,公司的管理運作和服務規(guī)范便按照iso9001:2008質量管理體系逐步建立、實施。最終將全面導入iso9001:2008質量管理體系。在今后的日常管理之中,利用iso9001:2008質量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務質量持之以恒,保障物業(yè)公司持續(xù)改進,規(guī)范發(fā)展。
5.2建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制:
日常管理運作模式;
服務質量過程控制機制;
檢查監(jiān)督機制;
管理處客戶信息反饋機制;
安全管理機制;
設備管理機制;
專業(yè)化運作模式
5.2.1管理運作控制模式如下:日常物業(yè)管理;計劃制定;設備管理;清潔管理;綠化管理;安全管理;裝修管理;消防管理;社區(qū)文化;
第5篇 _天花園前期物業(yè)管理方案
中天花園前期物業(yè)管理方案(前期顧問的內容、起始時間、價格)
1物業(yè)管理顧問計劃
在簽定本合同后,乙方派駐人員與甲方籌建處相關部門人員進行交流,在充分了解物業(yè)實際情況基礎上,擬訂并提交一份較詳盡的物業(yè)管理顧問工作計劃;以使將來工作可以順利開展及明確甲方日后對乙方之顧問服務之監(jiān)督標準。
2顧問服務具體事項策劃
交付使用前工程咨詢策劃服務(包括但不限于下列內容)
1、審閱甲方提供的設計圖紙,并從物業(yè)管理及用戶角度對物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分提出改進方案供甲方參考。
2、協(xié)助甲方監(jiān)管有關工程進度,列出物業(yè)開發(fā)遺漏內容,并提出改進建議供甲方參考;需要時出席甲方召開的工程例會及其他重要會議。
3、在設計、選型時對甲方選擇的機電設備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、物業(yè)照明設備及裝飾材料進行審議并提出意見和建議。
4、協(xié)助制定接管驗收標準及物業(yè)接收計劃,草擬工作日程并安排物業(yè)工程人員按工程進度及質量標準逐步進行驗收(包括但不限于下列內容)
協(xié)助甲方對物業(yè)總體進行檢查、驗收;
協(xié)助甲方對各功能區(qū)域進行檢查、驗收;
制定有關工程機電設備驗收測試方案,核對供應商提供的數(shù)據、資料,并單項參與主要機電設備的驗收及試運行;
協(xié)助甲方對裝飾、裝修進行檢查、驗收。
5、依照國家現(xiàn)有的法規(guī)及物業(yè)項目具體狀況專門訂立各項有償服務項目的收費標準。
6、制訂物業(yè)工程部的各種規(guī)章制度。
3交付使用前后物業(yè)籌備工作(包括但不限于下列內容)
1、制定《業(yè)主臨時公約》和《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》明確業(yè)主及物業(yè)管理公司的權利和義務。
2、做好交付前的安全、保潔、工程維護、綠化、設施設備的驗收交接工作,完整收集物業(yè)圖紙和相關資料;
3、制定物業(yè)交付流程和工作預案,協(xié)助甲方做好交房場地布置、人員配備,做好物業(yè)解釋工作,接管房屋鑰匙和相關配件,做好交房的前期準備工作;
4、做好物業(yè)拓荒保潔和綠化清理工作。
5、制定完成物業(yè)管理各項制度和設置相關指示標牌;
6、物業(yè)成品保護和公共設施設備的調試、運行試驗;
7、完成物業(yè)通水、通電、智能化設施的試運行工作;
8、完成物業(yè)交付時所使用各類文件及表格;
9、制訂物業(yè)交付和現(xiàn)場管理的緊急應變計劃;
10、制訂物業(yè)安全保衛(wèi)實施計劃,保安計劃,并對保安系統(tǒng)安排及所需設備提出詳細建議。
11、按照物業(yè)需要擬定物業(yè)管理公司員工總體架構及各級人員編制。
12、做好上崗員工的業(yè)務技能培訓:
1)物業(yè)管理基本概念
2)物業(yè)交付、裝修及搬遷流程
3)客戶投訴處理程序
4)突發(fā)事件處理程序
5)常用消防設備/器材介紹及火災應急程序
6)服務的概念及服務的幾大技巧
7)員工服務質量標準
8)保安員守則及保安巡邏注意事項
9)物業(yè)工程驗收處理程序
10)物業(yè)工程部相關制度介紹
11)設備巡檢及維修保養(yǎng)
12)緊急工程維修措施制訂及如何執(zhí)行
13)人事行政管理程序
14)清潔工作操作規(guī)范初期培訓
13、制定巡訪制度,加強與甲方的信息反饋處理和整改意見的處理工作。
14、物業(yè)交付使用前,制定好二次裝修管理程序。
15、交付現(xiàn)場外圍及物業(yè)內車輛進入交通路線通行方案及管理制度。
4顧問起始時間
自合同簽訂之日起至整個項目交付止,時間約20__年11月~20__年12月,26個月.
5顧問服務費:人民幣1萬元/月,簽定顧問合同至房屋交付之日止.
第6篇 某某前期介入服務與接管驗收入住管理方案
某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
一、 前期介入服務
將根據委托方物業(yè)施工進度的實際情況,對'××項目(---)'制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規(guī)劃設計階段
對于規(guī)劃設計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理,力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。
_監(jiān)控和消控中心的設置;
_小區(qū)人車分流的設計;
_公共照明開關設置位置;
_公共照明開關開閉形式;
_物業(yè)管理用房的位置設計;
_小區(qū)垃圾房的設置;
_公共洗手間的設置;
_信報箱的設立;
_公共告示欄的配置;
_家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;
2、建設施工階段
_提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
_分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
_審查有關工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
_提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見;
_提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見;
_幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
_提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
_檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);
_檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
_配合設備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質量;
_提出遺漏工程項目的建議;
_對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗收階段
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
_發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
_參與重大設備的調試和驗收;
_制訂物業(yè)驗收流程;
_指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
制定合理的物業(yè)管理收費標準,為物業(yè)銷售作好準備;
_售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規(guī)范服務,建立良好的物業(yè)形象;
_委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;
_對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作;
_提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
二、 項目的接管驗收
1)物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。
2)依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3)物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。
a.公司選派素質好、業(yè)務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;
b.既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應站在業(yè)戶的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)戶的合法權益;
c.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;
d.落實物業(yè)的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規(guī)定,由開發(fā)主體負責保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負責保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費用;
6)接管驗收的作用
a.明確交接雙方的責、權、利關系
b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)戶的利益
c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件:通過物業(yè)的接管驗收,一方面使工程質量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據接管有關物業(yè)的文件資料,可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點,預防管理中可能出現(xiàn)的問題,有利于計劃安排好各項管理,為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。
三、入住管理方案
_提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作
_為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,應程序順暢,手續(xù)完善,票據正規(guī)。
_即時完成入伙注記。
_受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質量。
1、業(yè)主入伙流程
1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
6)若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質量問題,經確認,填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后,請業(yè)主再次驗房。
7)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
8)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。
3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋,如發(fā)現(xiàn)有房屋質量問題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。
4)整改后或驗收房屋沒問題,業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單,并從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙。
5)交付押金和首期租金。
6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
3、 入伙作業(yè)標準
_入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。
_入伙各項資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)戶檔案。
_入伙各項收費正確,做到日結月清、帳表相符。
_特約服務手續(xù)
齊全,收費合理,守時守約,保證質量。
_內部手冊登記及時,即時完成注記。
_入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業(yè)規(guī)程
_由房產發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
_業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。
_業(yè)戶到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費用。
_由指定的業(yè)戶服務人員和維修技術人員陪同業(yè)戶驗房,抄錄水電表底數(shù)并共同確認。
_業(yè)戶驗房后若提出質量問題,填質量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質量問題的返修工作。
_如發(fā)展商或施工單位將工程質量問題委托物業(yè)管理公司返修時,雙方須簽字確認。
_業(yè)戶驗房確認后領取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。
5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證××項目(---)入伙工作正常有序,管理處經理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務質量。
1)集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,用書面通知相關人員整改,對確屬運作上的不完善處,經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。
第7篇 __家園物業(yè)日常管理方案：前期介入
盛世家園日常管理方案:前期介入
日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段可以分為介入期、入住期以及正常居住期。按專業(yè)又可以分為物業(yè)維修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節(jié)予以闡述,此處不再重復。本部分著重對前期介入、業(yè)主入住、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理等八個專題進行敘述。
第一章前期介入
前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工過程中,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。我們將著眼于以下幾方面的工作:
一、協(xié)助做好銷售工作,力爭物業(yè)管理成為樓盤銷售的賣點
盛世家園管理處將在前期介入期配合e盛世家園售樓部做好銷售工作。管理處將與售樓中心簽定物業(yè)管理服務的補充協(xié)議,并嚴格按照協(xié)議規(guī)定密切配合,提供物業(yè)管理的優(yōu)質服務。為此,從樓盤銷售開始,管理處人員將做好以下工作:
1.協(xié)調配合e盛世家園售樓中心工作人員做好售樓咨詢服務工作:
2.做好售樓中心、樣板房、車場和花園廣場的保潔及花花圃綠化的管理服務工作:
3.做好售樓中心、樣板房和花園廣場的安全護衛(wèi)工作,做好前來看樓買房客戶汽車的指揮疏導工作:
4.做好銷售中心、樣板房和花園廣場的維護管理工作。
二、開展業(yè)主服務需求凋查
在銷簋部門的幫助下,協(xié)調小組在入住前將進一步開展業(yè)主需求調查以了解居住區(qū)內業(yè)主的年齡結構、文化層漢、興趣愛好及各類服務需求,并臧調查結果進行統(tǒng)計、分析,使令后的物業(yè)管理工作更力□貼進業(yè)主。同時,與e地產集團共同舉辦準業(yè)主聯(lián)誼活動,集中了解業(yè)主反饋的信息。
三、進行物業(yè)交付前的實操性工作
在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的墨礎上,與e地產篥團攜手,做好以下
各項前期準備工作:
(-)協(xié)助e地產集團銷售工作,在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關問題;
(二)提供相關專業(yè)建議,協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設計方案;
(三)協(xié)助制訂居住區(qū)內交通管制方案及保安崗事設置方篥:
(四)收集工程圖紙資料,現(xiàn)場參與設備的安裝調試:
(五)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理,確保施工質量;
(六)建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系,開展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作:
(七)針對末來需要完醬的物業(yè)管理問題建立專項檔案。
四、按規(guī)范實施接管驗收
充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據,以及對物業(yè)的了解,本著'對業(yè)主負責,對e地產集團負責'的宗旨,對盛世家園居住區(qū)進行嚴格、細致、全面的接管驗收(詳見4e iso9001體系文件)。
五、承擔前期介入所需費用
按物業(yè)管理行業(yè)接管物業(yè)的慣例,物業(yè)管理前期介入所需費用應由房地產開發(fā)商承擔,但是,考慮到e地產(集團)公司對e物業(yè)的一貫支持,我司愿意承擔e盛世家園物業(yè)管理前期介入費用,金額為人民幣19.02萬元(詳見《e盛世家園前期介入費用測算表》)。
e盛世泉目前期介入費用測笫表項災項目名稱計 算 式支出金額(元)
員工工資項目經理1人5000元/人。月×1人×12月150000
3人1000元/人。用×3人×12月
護衛(wèi)員3人1500元/人,月×3人×12用
人員辦證費6人×400元/人2400
辦公費用(//b公消耗品、通訊、交通等)2000元/用×12用24000
四員工培訓7人×250元/人1750
五材料赍保潔材料費500元/用×12月6000
維修材料費500元/月×12月6000
臺計:19015元
第8篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（3）
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(3)
第二節(jié)、銷策劃階段介入
營銷策劃階段包括:
物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內容和簽定《前期物業(yè)服務合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。
物業(yè)管理模式研究:
通過對新物業(yè)管理項目的深入了解和調研分析,以及對目標客戶群的需求調研分析,獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應密切結合項目管理特色,可以管理服務概念為主提出,如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。
服務內容按照項目的特點及客戶群體,結合當?shù)鼐用裣M能力及服務成本測算,有針對性的提出服務內容,如家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購服務、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務及社區(qū)文體服務,并對以上服務內容進一步細化,重點展示改進、創(chuàng)新的服務內容。
完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產公司的批準,并與樓盤營銷相結合,必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進行推介和答疑。
編制《物業(yè)管理方案》:
在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務工作的全面策劃,同時也作為地產與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》重要依據。
1.編制程序
地產下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書,并提供詳細的項目資料。
物業(yè)對項目及周邊情況的考察和調研。
制訂編制計劃落實責任人,完成項目物業(yè)管理方案初稿。
召集專題會議,修改補充相關內容。
報相關領導審閱,并組織召開物業(yè)管理方案評審會。
在該項目物業(yè)管理方案評審會上,向地產領導及相關部門介紹方案主要內容,聽取評審意見。
根據地產評審意見,修改方案,定稿后經物業(yè)總經理和地產領導審批后,組織實施。
2.物業(yè)管理方案包含內容
物業(yè)管理方案中應包含管理模式、服務內容、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方式、資源要求及管理費測算等內容。
簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》
《物業(yè)管理方案》經地產確認后,據此與地產簽定《前期物業(yè)服務合同》,并在房屋銷售時協(xié)助地產購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。
銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理
1.人員籌備:依據營銷現(xiàn)場的要求配備相應工作人員; 并對工作人員進行禮儀、售樓知識、物業(yè)管理專業(yè)知識等崗前培訓工作;進行崗前考核,合格者上崗。
2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說明書,服務操作流程,使工作標準化、模板化如《售樓處服務操作規(guī)程》、《樣板房服務操作規(guī)程》等。
3.溝通:定期與營銷中心負責人進行溝通,了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時與營銷人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并及時進行整改;每月以簡報的形式向地產相關部門匯報當月的工作情況及下月的工作計劃。
4.日常管理:不定時檢查、督促員工做好現(xiàn)場接待、服務、秩序維護及物品等的管理工作;配合營銷做好樓盤推廣活動,落實相應工作;及時對客戶信息進行跟蹤、處理、回訪;
營銷策劃階段應注意事項:
物業(yè)應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容,根據地產需要提供物業(yè)推介資料,地產對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓,根據地產委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產進行銷售推廣,了解客戶情況,進行客戶調查,并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。
第三節(jié) 施工建設階段介入
物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。
施工建設介入程序與內容
1.成立工程介入小組,一般 2~3 人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業(yè)對接,及時回復物業(yè)的建議。
2.介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進,發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。
3.實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。
4.物業(yè)定期參加地產組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調會,及時溝通相關問題和進度。
5.物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導,并跟進問題整改落實情況。
物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點
1.了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關設計規(guī)劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.地下室工程
地下室因其結構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項:
a) 無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續(xù)澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工;養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控,此項是承建商經常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。
c) 采用水泥砂漿防水層,除按設計及規(guī)范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
3.回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。
4.樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。
a) 鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理,有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。
5.砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
6.裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵,應嚴格監(jiān)督。
b)內墻面及天花板:內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。
c) 地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應重點監(jiān)理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。
7.門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質的差別,經常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。
8.給排
水工程
a)給水工程:如供水管道埋設在墻內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第四節(jié) 驗收階段介入
接管驗收定義:
物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質量和滿足使用功能為主的驗收,內容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。
成立驗收小組制定驗收計劃:
1.由物業(yè)總經理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經過相關專業(yè)的教育或培訓。
2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經理審批,物業(yè)接管計劃應包括以下內容:
a) 物業(yè)接管驗收項目清單;
b) 小組人員分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程驗收等)。
3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗收。
圖紙資料的驗收
1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:
a) 全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);
b) 施工承包合同復印件;
c) 機電設備使用說明書;
d) 電梯使用許可證;
e) 隱蔽工程驗收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項目);
f) 供水、供電的指標批文;
g) 供氣系統(tǒng)驗收證明(含指標批文);
h) 智能化系統(tǒng)驗收證明;
i) 消防系統(tǒng)驗收證明;
j) 接地電陰檢測記錄;
k) 防雷引下線焊接記錄;
l) 地下管網竣工圖;
m) 設備供貨合同復印件;
n) 其他資料。
物業(yè)的驗收
1.房屋及分戶(層)設施的驗收
a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;
b) 供水、供電情況;
c) 水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規(guī)定);
d) 智能化設備情況;
e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。
2驗收要求
a) 房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。
b) 質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。
3.公共設施驗收
a) 給排水系統(tǒng);
b) 供電系統(tǒng);
c) 燃氣系統(tǒng);
d) 空調系統(tǒng);
e) 消防系統(tǒng);
f) 通訊系統(tǒng);
g) 安防系統(tǒng);
h) 電梯系統(tǒng);
i) 園林綠化系統(tǒng);
j) 道路、照明系統(tǒng);
k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。
4.驗收要求:
a) 公共設施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;
b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設施系統(tǒng)的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。
c) 對燃氣系統(tǒng),接管小組應索取有關專業(yè)公司驗收合格證明。
d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應索取有關專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。
e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。
f) 系統(tǒng)的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規(guī)定。
g) 園林綠化系統(tǒng)應符合綠化設計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。
5.物業(yè)接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業(yè)的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。
6.驗收責任人根據驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。
7.驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規(guī)定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。
8.驗收責任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。
9.接管小組組長根據物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。
物業(yè)預驗收
1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。
2.對物業(yè)進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區(qū)規(guī)劃、工程建設進度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。
物業(yè)的正式驗收接管
1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》,物業(yè)即正式接管。
2.對新建保修期內的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》應一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。
3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。
第9篇 某某商業(yè)廣場前期物業(yè)管理方案
某商業(yè)廣場前期物業(yè)管理方案
第一節(jié) 前期物業(yè)管理工作的意義
由于在建筑設計時對于物業(yè)的使用功能和后期管理很難全面預測,設計時會有不周之處;在施工階段會存在一些質量問題,對后期管理會造成隱患,這些問題往往是發(fā)展商和監(jiān)理公司容易忽視的。由于物業(yè)管理公司長年從事物業(yè)管理與服務,因此在這些方面具有較豐富的經驗,可以提出一些好的建議從而使該物業(yè)建設得更加完美。
在當今的房地產市場中,很少有物業(yè)建成再銷售的情況,在房屋銷售階段、購房者們對于工程進度、物業(yè)管理服務收費、物業(yè)管理服務內容將非常關心,常要銷售部門作大量的解釋工作。如果銷售人員對物業(yè)管理服務內容和規(guī)范了解不夠,如果物業(yè)管理費標準測算不準確,收費項目和標準有問題,將給樓宇銷售造成很_煩。物業(yè)公司籌備人員可以按政府文件和物業(yè)情況準確進行測算,給予業(yè)戶明白準確的答復,同時也可使業(yè)戶們對于物業(yè)管理有一個初步的了解,從而促進樓宇的銷售工作。
物業(yè)管理籌備處在前期管理中根據政府文件和物業(yè)情況編寫有關法律文件如《__廣場房屋使用管理維修公約書》、《__廣場前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《__廣場物業(yè)管理服務手冊》以及有關的協(xié)議書、操作文件等,為業(yè)主入住做好充分的準備。
第二節(jié) 前期物業(yè)管理工作內容
1、按物業(yè)管理和業(yè)戶的要求重新審核設計方案,對于使用和服務功能方面的不足提出修改意見,適時進行增補或修改,在不增加或少增加投資的前提下使物業(yè)建設得盡可能完美。
2、對建筑、裝修施工質量進行監(jiān)理,避免施工中留下隱患。監(jiān)理單位主要是對工程驗收負責,而物業(yè)管理籌備處要對使用過程中的長期質量負責。
3、物業(yè)管理籌備處將對物業(yè)運行成本進行精確測算,提出物業(yè)管理費及其它收費標準、編制法律文本、各種協(xié)議文本、各種管理規(guī)程和規(guī)章制度及其工作表格,為后期管理做好準備。這些文件的提供使業(yè)戶對于物業(yè)管理和服務有一個較為清晰的認識。
4、配合發(fā)展商做好業(yè)戶的宣傳解釋工作,盡可能化解一些由于工程延期、承諾不合適所造成的誤解,同時解答一些物業(yè)管理服務政策性問題,對于推動樓宇銷售、親善與業(yè)戶的關系都有積極意義。
5、在施工尚未結束而有些業(yè)戶要入住的情況下需要對裝修施工進行管理,這正是我籌備處職責范圍之內的工作。由于施工條件限制、施工隊伍的不規(guī)范,裝修階段非?；靵y,管理難度很大,如無有效管理將造成成品損壞、業(yè)戶不滿甚至造成事故。
6、現(xiàn)場秩序維護和物業(yè)成品保護。我司籌備處進駐后,將安排固定崗、流動崗經常巡視;對樓道和房間鑰匙統(tǒng)一管理、外來人員盤查、治安消防隱患的檢查與消除等,從而保證物業(yè)的絕對安全。
7、周邊社會關系的建立。我司籌備處的早期進駐將提前與公安、市容環(huán)衛(wèi)、供電、供水、街道等管理部門和單位建立聯(lián)系,求得其支持與幫助,聯(lián)合進行小區(qū)服務設計,有利于良好社區(qū)環(huán)境的營造。
第三節(jié) 前期物業(yè)管理工作的組織
1、在開發(fā)商與我司簽訂《物業(yè)管理委托合同》之后,雙方應就前期物業(yè)管理工作協(xié)商并簽訂協(xié)議,明確職責、酬金以及具體計劃安排。
2、組建物業(yè)管理籌備處,根據委托方要求確定人數(shù)和專業(yè),一般情況以工程技術專業(yè)人員為主。我司從開發(fā)商利益和要求出發(fā)盡可能提高前期物業(yè)管理服務水平并降低管理成本。在以往的前期物業(yè)管理中,籌備處班子中基本是高中級工程技術人員和管理人員,人數(shù)以5-10人為宜。
3、物業(yè)管理籌備處進駐后將與開發(fā)商籌建工程部、銷售部融為一體(最好聯(lián)合辦公),并與監(jiān)理公司和施工單位密切配合,共同推進工程建設。物業(yè)管理籌備處的工作以建議形式為主,扮演參謀和協(xié)調員的角色。
第四節(jié) 前期管理的工作方式
前期工作的方式需雙方協(xié)商確定,在我司以往的操作中,主要有以下方式:
1、派出常駐人員與開發(fā)企業(yè)聯(lián)合辦公,幫助貴司編撰管理文件,共同解決工作中遇到的問題。
2、我司可派出有經驗的高層管理人員不定期到現(xiàn)場工作,提供建議。
第10篇 商業(yè)廣場前期物業(yè)管理介入工作方案
商業(yè)廣場前期物業(yè)管理介入工作方案
物業(yè)管理工作是一項人為因素較大的社會性服務工作,它除了應具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外,還必須具有科學的工作方法,尤其是對一個新建項目的接管顯得更為重要。根據我們的觀察和分析,實施對'__商業(yè)廣場'全面管理分為5個階段,并根據不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構筑更高階段的基礎,為全面管理提供必要條件。''
一、不同時段的工作任務
(1)前期熟悉階段
中心工作
公司領導層對項目的基本情況作全面了解,研究物業(yè)本體(包括各類設備、實施)、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構成情況。
基礎工作
1.通過對項目的全面了解,作出新接物業(yè)的可行性報告、品牌戰(zhàn)略報告,并在公司辦公會議上評審通過;
2.初步形成對項目管理的實施方案,并通過專題會議的論證;
3.根據開發(fā)商的需要,參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作,從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎。
4.需開發(fā)商配合的主要工作
5.提供物業(yè)相關圖紙,為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便;
6.督促承建商,要求其保存所購房屋設備、設施的技術資料,以便日后順利移交;
7.協(xié)調承建、物業(yè)雙方,確定參與工程例會的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗證方法。
(2)培訓模擬階段
中心工作
抽調各工種人員進行培訓,通過考核進行篩選,組建管理服務中心管理班子,適時進行模擬操作。
基礎工作
1.培訓工作
2.人員組成
公司范圍內抽調或招聘適合本項目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護員等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當保姆意識、技術工種應具有相應資質),抽調或招聘管理處經理(選拔條件:身體健康,大專以上文化水平,有專業(yè)管理知識,有超前意識和前瞻眼光,有協(xié)調和溝通能力,有領導一班人的藝術水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣)。
3.培訓實施
集中學習iso國際質量標準以及公司貫標文件。
制定適合物業(yè)管理的各工種的服務質量控制程序以及各工種操作規(guī)程。
制定各崗位階段性工作目標,同時制定目標實現(xiàn)保證措施。
了解熟悉項目管理要求,針對性地進行專業(yè)技能考試,以保證滿足項目管理要求所需的技術支撐。
根據培訓以及考核情況,對參與培訓的人員進行篩選,選擇涉外物業(yè)作為模擬訓練基地,對各工種人員進行適應性模擬訓練,確定組成人員(差額)。
4.施工監(jiān)理介入
根據開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實施質量監(jiān)理。
建議采用的方法:
二周一次現(xiàn)場查勘(無陪同)。
每月一次工程例會(三方參加,如有分包則應請分包方一并參加)。
物業(yè)管理于每月第一周用書面形式根據工程進度及工程所涉及的內容報告監(jiān)理介入情況。
需開發(fā)商配合的工作
協(xié)調進入施工現(xiàn)場的方式或辦理工地出入證件。
根據物業(yè)員工崗位培訓工作進度,提供相關資料,如設備、設施使用說明書、售樓合同等。
(3)現(xiàn)場模擬階段
中心工作
通過現(xiàn)場模擬,達到臨戰(zhàn)狀態(tài)。
基礎工作
1.根據擬定的管理方案,對各工種人員進行入崗模擬,考察、測評其適應性。
2.通過現(xiàn)場模擬,驗證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當修正。
3.進行接管訓練,調整適應狀態(tài)。
4.現(xiàn)場考察關于居住物業(yè)禁止行為,并擬成文件交開發(fā)商審核,以備派發(fā)《入戶通知書》時一并發(fā)放。
5.對前期質量監(jiān)理中的合理化建議情況進行驗證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項,專題報告開發(fā)商并落實糾正預防措施。
6.與開發(fā)商研究二年保修責任以及保修費用支付方式問題。
7.確定物業(yè)接管驗收的方法、時間以及三方參與驗收人員名單,明確各自崗位要求及職責。
需開發(fā)商配合工作
8.進行入崗模擬提供進入現(xiàn)場方便。
9.請相關領導對參與入崗模擬培訓人員授課一次,課題:'如何使項目保值、增值'。
10.派發(fā)并要求業(yè)主簽收《居住物業(yè)禁止行為》,并將驗收清單作為相關資料一并移交物業(yè)公司。
11.監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質量監(jiān)理中報告的相關質量問題以及合理化建議。
(4)驗收和進戶階段
中心工作
組織對新接物業(yè)的全面驗收。
1.預驗
驗收小組依據驗收要求、計劃、清單和技術資料等按專項分別進行預驗收。在預驗收過程中未達到設計和使用要求的建筑、設備和設施等項目做好記錄并匯總成書面整改報告。
2.整改
整改報告經公司經理批準后送達開發(fā)商,由開發(fā)商督促承建商或其它方式進行整改,然后由驗收小組進行檢查驗收,直至符合驗收標準。
3.正式驗收
經整改符合要求后,由驗收小組進行正式驗收,最終確認物業(yè)建筑及設備、設施符合接受要求。
接納前期業(yè)主入住。
基礎工作
驗收工作基本內容見前期物業(yè)管理工作設想。
編制違章處理程序,制止各類違章行為。
派發(fā)、簽收各類資料。
物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料:
入住須知(明確業(yè)主及同住人、使用人的權利義務關系,明確居住物業(yè)各類禁止行為)。
物業(yè)管理規(guī)定(各崗位職責)。
物業(yè)管理收費批準文件。
房屋裝修協(xié)議書(明確業(yè)主在裝修中需承擔的義務)。
外來人員出入登記辦證制度(施工人員進出物業(yè)項目遵守的各類規(guī)定)。
停車占路協(xié)議書(明確車位及相應的權利義務)。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時隨帶資料:
房屋買賣合同。
開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書
業(yè)主身份證或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。
委托書及被委托人身份證。
房屋維修基金、管理費、裝修垃圾清運費。
> 其它資料。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時,同時提供相關服務(代請信譽較好的裝修公司;代請施工質量監(jiān)理人員;代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理;其它委托服務等)。
加大各類違章糾正力度,力保前期無違章。
推行iso國際質量體系。
需開發(fā)商配合的工作。
嚴格履行建筑施工質量驗收手續(xù),把好第一關。
派員定期參加建筑質量回訪會議并監(jiān)督承建商一同參與(每月一次)。
(5)正式實施
中心工作
1.迎接大批業(yè)主入住。
2.檢驗各工種操作要求及各項制度的適宜性,必要時作適當修改。
3.制定糾正和預防措施。
4.全面實施品牌戰(zhàn)略。
基礎工作
5.總結前階段的經驗教訓,為業(yè)主提供更直接更有效的服務。
6.檢查各工種的工作效果,征詢各方面的意見或建議,針對性的對相關工作要求及規(guī)章制度作修改補充,保證所提供的服務符合要求。
7.對可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析(包括:違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應的糾正和預防措施。
8.按即定方針,全面實施品牌戰(zhàn)略。
需開發(fā)商配合的工作
9.組織相關人員對物業(yè)管理工作進行檢查,及時反饋相關意見。
10.參與制定糾正和預防措施。
二、前期物業(yè)管理工作計劃
時間工作計劃工作要求
中標后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責。
簽訂物業(yè)管理合同一周內協(xié)調進入施工現(xiàn)場。物業(yè)管理前期介入(按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場進入手續(xù))。
簽訂物業(yè)管理合同后按前期介入要求實施物業(yè)管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(時間另定)。
每周二次巡視施工現(xiàn)場,對施工現(xiàn)場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。
時間工作計劃工作要求
項目施工階段開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙:
1、每幢樓層標準平面圖、底層、頂層平面圖。
2、水、電、煤、排污等管線走向圖。
3、智能化設施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。
承接查驗前一周召開協(xié)調會,說明有關技術資料的保存、移交事宜。請開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。
交樓前二個月管理服務中心籌建工作會議。1、邀請開發(fā)商派員參加會議。
2、會議確定管理服務中心組成人員的類型、要求。
交樓前二個月1、確定培訓計劃。
2、管理服務中心人員招聘工作計劃。
3、實施培訓工作。物業(yè)公司制定,開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對業(yè)主承諾文書樣本。
簽訂物業(yè)管理合同召開專題會議,檢查針對前期介入過程中合理化建議工作落實情況。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
交樓前二個月確定二年保修責任及保修費用事宜。討論、擬稿、確認。
交樓前二個月確定入崗模擬訓練方案。物業(yè)公司負責。
時間工作計劃工作要求
承接查驗前二周確定物業(yè)預驗收的方法及三方參與驗收人員名單,確定預驗日期。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
承接查驗前一周對培訓人員進行授課。開發(fā)商有關領導主講。
承接查驗前一周月底前實施培訓,制定招聘員工計劃。按本項目要求實施。
承接查驗前一周做好交接管驗收的準備工作。物業(yè)公司負責。
承接查驗前一周對物業(yè)進行預檢物業(yè)公司負責
承接查驗前一周對接受培訓人員進行入崗模擬訓練(走場)
承接查驗前一周對管理文件和各工種人員的適宜性進行考察論證物業(yè)公司負責,開發(fā)商指導
承接查驗前一周根據預驗情況編寫整改報告物業(yè)公司負責
承接查驗前一周召開三方會議,落實整改工作
交樓前一個月擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負責
銷售期間派發(fā)各類資料并要求購房者簽收開發(fā)商負責
承接查驗期移交整套圖紙及批準文件開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司
承接查驗期正式驗收三方參加
交收樓期迎接先期業(yè)主入住舉行入戶儀式
正常管理期首期業(yè)主入住滿二個月,召開業(yè)主回訪工作會議開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加
正常管理期檢查物業(yè)公司管理情況開發(fā)商
三、前期介入物業(yè)管理的內容
(一)、對整個物業(yè)從結構構造到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。
(二)、從實際出發(fā),對原設計中可能存在的缺項、漏項和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調的部分,提出補充建議和改進建議。
(三)、對項目的配套部分,包括客戶的進出通道和道閘等設置提出建議。
(四)、結合物業(yè)管理的實際經驗,對本項目所用的設施設備的型號、質量、性能等提出參考意見,并配合開發(fā)商進行驗收,包括檢驗其質量是否符合國家有關標準要求,有無質檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運轉是否正常,輔機和工具是否齊全等。
(五)、對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見和建議。
(六)、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修改性建議。
(七)、協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作,制定驗收表格,清點物品數(shù)量,檢查施工質量。
(八)、配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作
第11篇 新城前期進駐管理方案
新城國際前期進駐管理方案
(一)前期進駐服務
管理內容
1、了解園區(qū)的基本情況。
2、編制《物業(yè)接管驗收計劃》,確定物業(yè)驗收標準、方法和日程安排。
3、依照接管驗收標準,對園區(qū)現(xiàn)場進行初步驗收,并將驗收結果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上,對驗收情況及時匯總,并報送相關單位限期整改。
4、配合相關部門實施對共用設施設備整改的監(jiān)督,直至符合規(guī)定的要求和標準。
5、進行物業(yè)交接,并對驗收資料進行分類、歸檔。
管理措施
1、組建接管驗收小組,負責接管驗收工作。
2、依據新建物業(yè)接管驗收有關標準,制定接管驗收規(guī)程。
3、接管驗收小組各成員,熟練掌握物業(yè)驗收的標準和程序。
4、制定《物業(yè)接管驗收計劃》,明確接管驗收人員、時間安排等。
5、按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。
(二)前期進駐起始時間及進駐費用
前期物業(yè)管理進駐起始日期是物業(yè)交付前第三個月(2008年5月)。
前期進駐費用在物業(yè)交付前另行測算,費用由開發(fā)商按實承擔。
三、招聘人員
為了優(yōu)化人員結構,我司將以公司抽調和對外招聘相結合的方式配備【__新城國際】物業(yè)管理處員工。
(一)招聘方式
公司網站招聘;
登報招聘;
公司員工介紹等。
(二)錄用標準
品行兼優(yōu)、近五年內無違法違紀記錄;
儀表端正、身體健康,無任何遺傳或慢性疾病并經體檢合格;
從事簡單、重復勞動工作人員的錄用時一般須具備:受過高中或高中以上文化教育,年齡在十八周歲以上;
管理人員及工程等工作人員的錄用一般須具備:受過大專及以上文化教育或擁有相關專業(yè)證書,并有一定的同類工作經驗。
招聘工作流程示意圖
否 否
是 是
四、清潔開荒作業(yè)
(一)清潔開荒時間
在園區(qū)交付前一個月左右,我司將從公司保潔中心抽調專業(yè)人員,協(xié)助管理處做好園區(qū)'開荒'工作,為以后的日常保潔打下良好的基礎。
(二)清潔開荒范圍
1、小高層、高層住宅公寓、商鋪、辦分樓的室內保潔,其中包括:地面、陽臺、踢腳線、室內玻璃、門、窗、開關、燈具。
2、公共樓道保潔,其中包括:樓道玻璃、花崗巖地面、可視門禁、有線網柜、欄桿、扶手、電表箱、單元門、臺階。
3、地下車庫保潔,其中包括:地面、緩沖道、管線、集線盒、標識牌、消防栓、滅火器。
4、外圍道路、綠化帶(公共設施)保潔,其中包括:地磚道路、草坪燈、公共路燈、綠化帶垃圾、石塊收集。
5、外墻清洗:園區(qū)所有樓宇的外立面墻面、石材、玻璃幕面。
6、大堂地面的晶面處理及大堂玻璃的清潔。
(三)質量標準
1、樓道臺階、電梯門廳花崗巖地面無明顯灰塵與垃圾,地面上無水泥結渣,充分體現(xiàn)花崗巖應有石材質地。
2、門、窗目視無積塵、無污漬,玻璃干凈透明,門框、窗框內縫隙無明顯灰塵。
3、踢腳線、有線網柜、開關、消防箱、滅火器、可視門禁、欄桿、扶手、電表箱、標識牌、燈具目視無積塵、無污漬,干凈、清爽。
4、地下車庫地面、緩沖道沖洗干凈、無積沙、浮塵,管線目視無污漬、無積塵。
5、外圍道路地磚沖刷干凈無浮塵、無垃圾,地面能充分體現(xiàn)出地磚應有的光澤。
6、樓宇外立面墻面、石材、玻璃干凈、明亮、無污跡、無灰塵、整體均勻。
7、大堂石材地面做晶面后光亮,達到星級酒店相關標準,玻璃清洗后干凈、明亮、目視無污漬。
五、建筑成品保護
(一)成品保護范圍
大堂(包括地面、大理石墻面、柱子);走廊(包括地面、大理石墻面);消防樓梯(扶手);電梯(包括電梯廳門、電梯廳頂部、門套、電梯轎廂);電梯前廳(包括地面、大理石墻面等);住宅戶內(包括進戶門、地漏、下水道預留口)。
(二)成品保護具體措施
◎ 大堂
1、地面:先采用防潮紙做底層鋪墊,再鋪設地毯,中間可用雙面膠加以固定。各幢樓宇均只設一個出入口供人員進出,裝修施工人員原則上要求其從地下車庫出入,具體根據實際情況確定。
2、大理石墻面、柱子:采用防潮紙做好保護,具體保護部位可視具體情況決定。
◎ 走廊
1、地面:先采用防潮紙做底層鋪墊,再鋪設地毯,中間可用雙面膠加以固定。
2、大理石墻面:采用防潮紙做好保護,具體保護部位可視具體情況決定。
◎ 消防樓梯
扶手:采用雙層防潮紙包裝扶手木材部分,并用透明膠加以固定。
◎ 電梯
每單元為兩臺電梯,成品保護期間將安排一臺為貨梯,另一臺為客梯。所有裝修材料和垃圾要求只能從地下車庫通過貨梯運載。貨梯轎廂內各部位保護措施繼續(xù)沿用施工方已做好的保護措施。
客梯現(xiàn)暫不作保護。在裝修高峰期間,業(yè)主進出較少,因此采取關閉客梯的措施。根據具體情況,再開啟運行。同時配備相關提示標識牌。
◎ 電梯前廳
1、地面:先采用防潮紙做底層鋪墊,再鋪設地毯,中間可用雙面膠加以固定。
2、電梯門口轉角(大理石):由于此部位著力點難確定,且考慮到外觀美觀統(tǒng)一,暫不做保護,因此采取的保護措施為:
(1)事先向開發(fā)商索要該部位大理石材質的有關資料,包括分攤至每平方米的費用標準;
(2)裝修戶申請裝修時,向其說明該部位的損壞將由責任人按實賠償。
3、涂料墻面:由于墻面表層為涂料,較難做成品保護措施,因此采取保護措施為:
(1)事先向開發(fā)商索要該涂料的顏色配比標準、涂料品牌、廠家等具體資料等;
(2)在業(yè)主基本裝修完畢后,管理處按照上述涂料相關資料作統(tǒng)一粉刷。
◎ 業(yè)主戶內
要求業(yè)主自行采取保護措施,管理處提供具體保護措施相關做法,供其參考。
1、進戶門:采用防潮紙或包裝紙板將進戶門易損傷部位包裝起來,并用雙面膠加
以固定。
2、地漏:采用較寬的透明膠加以封閉。
3、下水道預留口:采用塑料袋或其他可利用材料將預留口捆綁密封。
六、后續(xù)工程管理
我們在【宋都新城國際】的管理中,將整合dd物業(yè)的工程管理資源,針對本物業(yè)有小高層、高層、商鋪和辦公樓的多種物業(yè)類型的情況下,詳細制定各類操作規(guī)程和程序,結合實際情況制定好工程管理隊伍的建設方案,如管理程序上墻,員工定期組織不同形式的培訓等。工程管理方式主要采取表單式管理,通過各物業(yè)類型和設施設備的種類制定不同工程管理、維護、維修表單及標準,對設施設備進行維護、檢查及監(jiān)督考核。設施設備工程管理的模式:以預前維護為主,維修為輔的管理模式。
七、搬遷入駐服務
管理內容
1、在業(yè)主領房前將所有資料準備齊全,布置業(yè)主入伙現(xiàn)場,為業(yè)主辦理領房手續(xù)提供一條龍服務。
2、憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明,發(fā)放交房資料。
3、收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格,收取業(yè)主應繳納的費用。
4、陪同業(yè)主驗房,辦理領房手續(xù)。在驗房過程中,發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題經業(yè)主確認后,填入《業(yè)主驗收交接表》。
5、對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題,協(xié)助開發(fā)商解決,做好與業(yè)主的信息反饋。
管理措施
1、制定《業(yè)主領房程序》;
2、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案;
3、按照業(yè)主領房程序,安排工作流程;
4、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。
八、二次裝修監(jiān)管方案
(一)裝修管理
管理內容
1、在交付時與業(yè)主簽定《裝修管理服務協(xié)議》,告知業(yè)主在裝修前需辦理的有關手續(xù)以及裝修注意事項。
2、業(yè)主填寫《裝修備案表》,詳細說明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設計及裝修施工單位等,管理處進行備案,并書面告知業(yè)主及裝修施工單位《宋都新城國際裝修管理辦法》。
3、按照業(yè)主裝修申請中填寫的裝修范圍、裝修設計對裝修現(xiàn)場進行不定期巡查,是否按《宋都新城國際裝修管理辦法》進行文明施工。
管理措施
1、制定《裝修管理辦法》以及相關《裝修管理服務協(xié)議》。
2、明確《裝修登記程序》,便于業(yè)主及裝修施工單位辦理相關手續(xù)。
3、做好裝修進場的備案以及裝修現(xiàn)場的管理工作。
4、對裝修的物業(yè)進行分區(qū)域管理,并確定區(qū)域負責人。
5、對違章施工的行為,采取停工、恢復原狀等方式進行處理。
(二)違章處理辦法及措施
管理內容
1、把好裝修備案關。嚴格根據裝修設計圖紙,結合房屋裝修范圍,在裝修手續(xù)辦理過程中盡杜絕違章裝修行為的出現(xiàn);
2、對裝修現(xiàn)場進行嚴格管理,做到每天有重點的巡查,避免違章裝修的出現(xiàn);
3、巡查中若發(fā)現(xiàn)違章裝修或亂搭亂建現(xiàn)象,立即予以制止,把違反規(guī)定現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。對不聽勸阻者,報政府主管部門處理。
管理措施
1、制定完善的《裝修管理辦法》;
2、與業(yè)主及裝修施工單位簽訂相關《裝修協(xié)議》,明確責、權、利;
第12篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（2）
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(2)
第二篇 前期介入的工作內容
1.前期介入的一般程序:由地產、物業(yè)雙方確定工作內容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。
2.前期介入的工作內容:前期介入主要分五個階段實現(xiàn):規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。
第一節(jié):規(guī)劃設計階段介入
規(guī)劃設計階段包括:
物業(yè)對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。
規(guī)劃設計評估的程序:
1.地產提前1 個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。
2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料);設計文件(規(guī)劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等)。
4.地產接到資料目錄后及時內向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
6.評估小組根據開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。
7.物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。
8.評估小組根據物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。
9.經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。
10.物業(yè)公司總經理簽發(fā)后,評估報告提交地產公司。
11.項目規(guī)劃設計總體評估要點:
住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調。
住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。
安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進,網絡資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設。
便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。
項目規(guī)劃設計分類評估要點:
1.安保布局
a) 便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b) 便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c) 人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。
d) 安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。
2.消防布局
a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b) 消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。
c) 消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。
3.交通布局
a) 各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c) 機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的 5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù) 1:1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調整),便于停放。
d) 有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。
4.生活配置
a) 根據小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。
b) 一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c) 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d) 如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
(指標供參考)
5.設備配套
a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b) 配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c) 溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。
d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e) 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
6.智能化配置
a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控
系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網。
b) 網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺系統(tǒng)。
c) 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網。
d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e) 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產品。
7.房屋單體
a) 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b) 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c) 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e) 住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f) 廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2―3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。
g) 衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j) 宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k) 底層地坪應充分考慮防潮措施。
l) 房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。
n) 陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內配置
a) 室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b) 室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。
c) 室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相
d) 鄰時,應采取安全隔離措施。
e) 空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
f) 室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g) 當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。
h) 如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。
i) 室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
j) 電視、信息(電話和數(shù)據)插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。
9.綠化配置
a) 綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。
b) 綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c) 綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d) 綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。
e) 綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f) 綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g) 主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a) 景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b) 采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。
c) 水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d) 不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e) 景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f) 泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a) 應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b) 宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c) 公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d) 綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。
e) 各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g) 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
12.生態(tài)環(huán)保
a) 住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。
b) 住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。
c) 住宅區(qū)內無各類污染源。
d) 周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f) 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g) 垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h) 宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。
13.管理用房
a) 物業(yè)管理處
管理中心功能:經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、
員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2(指標供參考)
位置:住宅區(qū)中央,底層。
b) 業(yè)委會、居委會(根據當?shù)卣?
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處
14.新材料、新技術
a) 應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b) 試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c) 采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d) 采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。
15.管理成本測算
a) 對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。
b) 管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協(xié)商,相應改進規(guī)劃、設計。
16.與相似典型項目的比較
a) 相似點
b) 差異點
c) 優(yōu)勢
d) 劣勢
第13篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（1）
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(1)
前言
物業(yè)管理作為一個獨立的、專門的企業(yè)行為,于20世紀80年代初首先在我國的深圳、廣州出現(xiàn)。其后,隨著我國國民經濟的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產產業(yè)的支柱性、先導性產業(yè)地位的確立,物業(yè)管理便成為一個新興行業(yè),并由南往北、由沿海向內地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞,高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。2003 年全國物業(yè)管理條例也在年內頒布。作為中國物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳,其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達到90%以上;物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心,不少人還自發(fā)地意識到“買物業(yè),就是買管理”,“要問物業(yè)價格,先問有無良好的物業(yè)管理”等?？傊?物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國服務性行業(yè)中的佼佼者,成為了一個熱門行業(yè),一個前程看好的朝陽行業(yè)。
然而,正像其它一切事物一樣,在其發(fā)展過程中尤其是初始階段的發(fā)展過程中總難免要出現(xiàn)或存在這樣或那樣的問題和困難。目前,物業(yè)管理投訴居高不下;
管理不規(guī)范;小區(qū)內設施設備不全,管理維修困難等問題,已經影響到物業(yè)管理的前進、發(fā)展,也影響到業(yè)主們的利益。這些問題固然有這方面或那方面等諸多原因,但如何做好物業(yè)管理的前期介入,對物業(yè)進行前期管理已經引起多數(shù)物業(yè)公司的高度重視。
第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用
物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產開發(fā)各個階段,包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等,就參與介入,從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見,以確保物業(yè)設計和建造質量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量,為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。隨著地產、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大,已經有不少的開發(fā)商意識到前期介入是保證產品、品牌的重要條件,是實施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實踐證明,前期介入具有以下作用:
1.有利于優(yōu)化設計,完善設計細節(jié)
物業(yè)管理公司在項目設計階段,從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經驗對所管理物業(yè)的設計進行審視,對不當之處提出修改方案,可優(yōu)化設計,完善設計中的細節(jié),避免一些在后期工作中難以解決的問題。例如:小區(qū)在設計車輛和人行出入口時候,物業(yè)公司會建議在保證車輛和行人正常出行的情況下,出入口要少,利于物業(yè)安排崗位,并節(jié)約人工成本。會所產權一般歸發(fā)展商所有,其運營費用是獨立于物業(yè)管理費。很顯然,那些純粹向小區(qū)內業(yè)主開放的會所,除非收費昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司為保證日后會所的良性運行提出可行方案,否則虧本經營,將使會所功能下降,甚至形同虛設,最終導致業(yè)主的物業(yè)水準大跌。
2.有利于提高房屋建造質量
由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料,對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題十分了解,通過參與物業(yè)施工建設階段監(jiān)理,強化了施工過程中的質量管理和監(jiān)控,并盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中,從而提高房屋的建造質量。另外在施工管理時候,開發(fā)商會派出工程師配合工程監(jiān)理對施工單位進行管理,但是由于人員少,而且工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網開一面,所以工程質量還會存在一定問題,但是物業(yè)公司維修人員介入施工現(xiàn)場管理,絕不會通融,會要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工,因為日后出現(xiàn)的任何建筑質量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司,所以可以提高房屋建筑質量。
3.有利于保證物業(yè)的使用功能
物業(yè)管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收,按有關標準嚴格驗收,能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加強對所管物業(yè)的全面了解
物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作,必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌,對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如;管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距, 如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄,在后期管理中,可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說,物業(yè)管理人員對土建結構部分了解得不用太深,而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握,便于后期管理。由于加強了對所管物業(yè)的全面了解,就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎,可提高驗收質量,縮短驗收時間,對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處,也比較清楚,容易交涉和協(xié)調。
5.前期介入有利于后期管理工作的進行
物業(yè)管理公司通過前期介入,保證了設計、建造質量和對物業(yè)的全面了解,對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利,既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施,又能保證維修質量,從而提高了工作效率和工作質量。同時,在前期管理中,經過一段時間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系,建立順暢的服務渠道,有利于后期管理工作的進行。
6.有利于樹立物業(yè)管理公司的形象
如果接管與入住同步進行,物業(yè)管理公司即使再努力,也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且容易忙中出錯,以致嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。
第14篇 住宅前期日常管理工作方案
住宅項目前期日常管理工作方案
一、入住前的管理
1、協(xié)助好建筑工地作好治安工作
隨著房屋建設接近后期,前來看房的業(yè)主增多,外來人員也趁機進入工地,我們擬派4名保安24小時門崗值班,為業(yè)主指路,對外來人員進行勸止,防止擾亂工地秩序,防止施工對業(yè)主人身構成危險。
2、協(xié)助監(jiān)督施工后期設備設施安裝、房屋裝飾和綠化種植等施工
隨著房屋建設接近后期,施工進度加快,電梯安裝、水泵安裝、電氣電線安裝、水管安裝和綠化中指等各專業(yè)施工隊幾乎同時施工,為配合開發(fā)單位對施工質量的監(jiān)督,加快施工進度,我們將擬派各類維修技術人員進駐現(xiàn)場,一方面協(xié)助開發(fā)公司對施工隊質量進行監(jiān)督,另一方面把我們在日常管理中容易發(fā)生的問題消除在安裝施工過程中。
3、協(xié)助作好開發(fā)公司的參謀
我們在日常管理中發(fā)現(xiàn),如綠化布局上為避免住戶繞近路而影響綠化,應在可能繞路處種一些較高的喬木,又如應統(tǒng)籌考慮各類管道的鋪設,在主要道路預留一些管道,防止今后對道路的損壞。
4、人員招聘及相關入職前的培訓和保安人員的軍訓工作。
二、入住管理
1、入住公約
為創(chuàng)造合適、整潔、安全的居住環(huán)境,希望共同遵守:
(1)熱愛祖國,熱愛人民,遵紀守法,自覺履行公民義務,遵守“八不一做到”,做文明市民。
(2)尊老愛幼,和睦相處,團結互助,爭當文明住戶。
(3)愛護園林綠化和公共設施。
(4)加強治安綜合治理,群防群治,勇于同不良行為做斗爭。
2、入住手續(xù)及相關工作程序
住戶提供入住資料:進住通知單,發(fā)放入住文件袋通知單加蓋“已領資料”章領取《業(yè)主公約》、填寫《家庭登記表》等資料憑入住交費收據發(fā)放鑰匙,在住戶手冊加蓋注名發(fā)放日期,業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》驗收簽字。
憑已簽字之進住通知單收費收回進住通知單進住通知單、業(yè)主公約,住戶手冊蓋章綜合管理部協(xié)助住戶驗收房屋抄水表、電表;填寫驗收交接表,雙方簽字各持一份;記錄業(yè)主維修要求,約定維修時間,業(yè)主在入住登記表簽字文件匯總、分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙、填寫入住情況表
3、便民服務措施
我公司本著服務至上的原則,切實為住戶著想,建立一整套從裝修到入住的便民措施。
(1)解決小區(qū)入住期間搬運量大、業(yè)主搬運難的問題,我們將組織便民搬運隊,為業(yè)主提供各類搬運服務。
(2)為維護樓梯內墻、踏步不受損壞,我們將為住戶提供吊裝工具。
(3)設立入住辦公室,提供24小時一條龍服務。入住辦公室內設咨詢崗、資料崗、收費崗、代辦業(yè)務崗、發(fā)配鑰匙和維修服務崗,合理安排入住程序,力爭20分鐘辦好住戶入住手續(xù)。
(4)我們將組織一批品質好、信譽好的裝修材料供應商,在管理處安排固定場所,為住戶提供優(yōu)質優(yōu)價廉裝修材料供應服務。
(5)住戶裝修時,管理處將設立快餐服務部,解決居民的臨時就餐問題。
(6)提供租車服務。住戶急需車時,管理處可提供雙排座車,為住戶提供應急服務,收取成本價。
(7)增設公用電話亭,我們將和電信公司積極聯(lián)系,在小區(qū)增設ic卡公用電話點,方便業(yè)主入住期間撥打電話,也可便于在緊急情況下作報警使用。
(8)設置臨時公廁,解決裝修期間作業(yè)人員上廁所難的問題。
4、管理服務收費標準公布上墻及宣傳工作
為提高物管收取的透明度,在房屋交付時將收費標準發(fā)放給每一業(yè)主,同時在宣傳窗、樓道告示牌處張貼收費標準及依據,同時小區(qū)在醒目處設置收費價目牌。在正常運作情況下,我們將定期將有關物管費的收支情況分別通過小區(qū)簡報、宣傳窗、小區(qū)局域網等多種宣傳載體公布于眾,主動接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。
5、裝修管理
(1)住宅房屋外觀方案
房屋外觀完整統(tǒng)一;統(tǒng)一雨蓬顏色和式樣;空調安裝定點定位;露臺不搭棚;不改變墻體色澤;外墻打洞統(tǒng)一管理;防盜窗安裝嚴格按形象工程的要求執(zhí)行。
(2)步行街及周邊店鋪的裝修管理
a、統(tǒng)一雨蓬規(guī)格式樣、大小,統(tǒng)一設置空調機位,對燈箱標牌實行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一材料。
b、實行夜間燈光布置,路燈高中低搭配。
(3)裝修管理措施
為維護___項目外觀形象的統(tǒng)一、美觀和物業(yè)安全,保障職能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞,著重抓住戶入住前的準備工作、裝修規(guī)定宣傳培訓、裝修審批、裝修跟蹤監(jiān)管、違章裝修及時處理、裝修驗收六個環(huán)節(jié)的工作。
(4)住戶入住前裝修管理準備工作
裝修前準備工作是為了更好地保證裝修管理的開展,主要準備為:裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準備,特別、是對住戶反映較大的不安裝雨蓬、不在上違章搭建及空調安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問題上,準備大量有說服力的材料。便民服務人員的落實,如查驗人員、搬運人員等。對所有審批裝修和查驗人員進行裝修管理規(guī)定培訓。
(5)裝修期間管理,確保無一例違章裝修
在住戶入住和辦理裝修手續(xù)時,我們要求廣大業(yè)主做到在小區(qū)內不違章搭建,不損壞或影響物業(yè)外觀統(tǒng)一、不損壞房屋承重結構,并與住戶簽訂裝修責任協(xié)議書。裝修審批,嚴格按照《建設部房屋裝修裝飾管理辦法》及事實細則執(zhí)行。辦理裝修審批時,審批人員到現(xiàn)場聽取住戶裝修方案,對違反裝修規(guī)定的內容要當場指出、制止,這樣既控制了違章裝修的產生,又避免給住戶造成損失。
(6)建立裝修跟蹤監(jiān)管體系
工程人員和保安人員每天巡視施工現(xiàn)場不少于2次,并把煤核施工進度上墻記錄,通過現(xiàn)場巡查及時與住戶溝通,了解施工方案變動,把違章裝修消滅在初始階段。
a違章處理手段
業(yè)主出現(xiàn)違章裝修,做到以理服人,以情感化業(yè)主,爭取業(yè)主的支持和理解。
b行政手段
在業(yè)主不愿整改的情況下,向上級機關及業(yè)主的所在單位反映情況,取得行政上的支持,通過行政壓力督促整改。
c經濟手段
根據《建設部房屋裝修裝飾管理辦法》有關規(guī)定,對嚴重違反小區(qū)有關規(guī)定的行為,提請房屋管理行政執(zhí)法部門處于相應的經濟賠償和規(guī)定的處罰,已維護其他業(yè)主的利益。
d法律手段
業(yè)主裝修申報手續(xù)中,管理處分別與業(yè)主和裝修單位簽訂具有法律效力的《裝修協(xié)議書》和《裝修責任書》,劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責、權,對小區(qū)裝修進行法制管理。
第15篇 某物業(yè)管理前期介入服務方案
前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
前期介入服務
要使今后的物業(yè)管理順利進行,物業(yè)管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業(yè)施工進度的實際情況,對'××廣場××號樓項目(---)'制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規(guī)劃設計階段
對于規(guī)劃設計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理,力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。
監(jiān)控和消控中心的設置;
小區(qū)人車分流的設計;
公共照明開關設置位置;
公共照明開關開閉形式;
物業(yè)管理用房的位置設計;
小區(qū)垃圾房的設置;
公共洗手間的設置;
信報箱的設立;
公共告示欄::的配置;
家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;
……。
2、建設施工階段
建設過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會經常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況,逐步對物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。
提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
配合設備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質量;
提出遺漏工程項目的建議;
對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗收階段
物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場,參與工程例會,及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質量的專業(yè)意見和建議,協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
參與重大設備的調試和驗收;
制訂物業(yè)驗收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此,物業(yè)管理前期介入人員將根據實際情況,協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。
制定合理的物業(yè)管理收費標準,為物業(yè)銷售作好準備;
售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規(guī)范服務,建立良好的物業(yè)形象;
委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;
對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作;
提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
5、項目的接管驗收
1)物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。
2)依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準
》對已物業(yè)進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3)物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。
a.公司選派素質好、業(yè)務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;
b.既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應站在業(yè)戶::的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)戶的合法權益;
c.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;
d.落實物業(yè)的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規(guī)定,由開發(fā)主體負責保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負責保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費用;
6)接管驗收的作用
a.明確交接雙方的責、權、利關系
b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)戶的利益
