有哪些
物業(yè)項目管理規(guī)程
一、項目啟動與規(guī)劃
1. 項目定義：明確物業(yè)項目的性質(zhì)、目標、范圍及預期成果。
2. 組織架構：設立項目團隊，分配角色與職責，確保資源有效配置。
3. 制定計劃：制定詳細的項目進度、預算和質(zhì)量標準。
二、物業(yè)接管與驗收
1. 現(xiàn)場評估：對物業(yè)進行全面檢查，識別潛在問題。
2. 文件交接：接收開發(fā)商提供的物業(yè)相關資料，包括圖紙、設備清單等。
3. 驗收流程：執(zhí)行正式接管程序，確保符合法規(guī)要求。
三、日常運營管理
1. 服務提供：制定并執(zhí)行物業(yè)管理服務，如保潔、綠化、設施維護等。
2. 費用收?。汗芾順I(yè)主費用，確保及時、準確的賬單開具與收取。
3. 投訴處理：建立有效的投訴機制，及時響應業(yè)主需求，解決糾紛。
四、維修與保養(yǎng)
1. 設備維護：定期進行設施設備的檢查與保養(yǎng)，預防故障發(fā)生。
2. 工程改造：評估并執(zhí)行必要的設施升級或改造項目。
3. 應急處理：制定應急預案，應對突發(fā)事件，確保安全。
五、財務管理
1. 預算編制：制定年度財務預算，控制成本，確保收支平衡。
2. 財務報告：定期生成財務報表，供管理層決策參考。
3. 內(nèi)部審計：定期進行內(nèi)部財務審核，保證財務合規(guī)性。
六、業(yè)主關系管理
1. 溝通渠道：建立業(yè)主溝通平臺，定期發(fā)布項目動態(tài)，收集反饋。
2. 社區(qū)活動：組織社區(qū)活動，增強業(yè)主歸屬感，提升滿意度。
3. 法規(guī)遵守：確保物業(yè)管理活動符合相關法律法規(guī)，避免糾紛。
七、持續(xù)改進與創(chuàng)新
1. 服務質(zhì)量評估：定期評估物業(yè)服務水平，尋找改進點。
2. 技術應用：引入新技術，如智能化管理系統(tǒng)，提升效率。
3. 培訓與發(fā)展：為員工提供培訓機會，提升團隊專業(yè)能力。
模板
物業(yè)項目管理規(guī)程模板：
1. 項目階段
- 具體任務1
- 具體任務2
- 具體任務3
2. 管理領域
- 操作步驟1
- 操作步驟2
- 操作步驟3
3. 關鍵環(huán)節(jié)
- 實施細節(jié)1
- 實施細節(jié)2
- 實施細節(jié)3
標準
物業(yè)項目管理規(guī)程標準：
1. 規(guī)范性：規(guī)程應符合國家和地方的物業(yè)管理法規(guī)，確保合法合規(guī)。
2. 實效性：規(guī)程應具有實際操作性，能指導項目團隊有效執(zhí)行任務。
3. 完整性：涵蓋物業(yè)管理的各個重要環(huán)節(jié)，無遺漏。
4. 可持續(xù)性：規(guī)程應包含改進與創(chuàng)新機制，以適應變化的環(huán)境和需求。
5. 透明度：規(guī)程應清晰易懂，方便業(yè)主、員工理解和執(zhí)行。
6. 適應性：規(guī)程應具備一定的靈活性，以應對不同類型的物業(yè)項目。
物業(yè)項目管理規(guī)程范文
第1篇 物業(yè)項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息收集管理規(guī)程
物業(yè)項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計及信息收集管理規(guī)程
1.0目的
為規(guī)范統(tǒng)計行為,提高信息數(shù)據(jù)收集質(zhì)量,保證統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實性與可靠性。
2.0范圍
適用于公司管理處各部門。
3.0職責
客戶服務中心人員負責客戶信息的收集與分類。
客服主管負責信息的把關審核。
4.0程序
4.1信息收集的主要內(nèi)容。
4.1.1業(yè)主交房資料
4.1.2業(yè)主裝修資料
4.1.3業(yè)主入住資料
4.1.4業(yè)主報事報修情況
4.1.5相關費用繳納數(shù)據(jù)
4.2基本信息的收集
4.2.1基本信息收集和整理,是客服中心的一項重要工作。相關工作人員都有義務有責任向信息管理人員提供有關信息資料。
4.2.2客服人員應及時填寫有關各類記錄,收集有關資料。
4.2.3客服人員做好工作記錄,填寫相關記錄,為基本信息收集提供全面的原始依據(jù)。
4.3信息的整理
4.3.1基本信息由客服中心收集后,輸入電腦,并有專人負責管理。
4.3.2每月末對基本信息進行整理統(tǒng)計,及時填寫有關報表,并按時上報。
4.3.3基本信息收集整理后,按照相關要求,分類匯總,歸入工作檔案妥善保管。
5.0相關記錄
《業(yè)主入住登記表》
《交房登記表》
《裝修登記表》
《繳費情況表》
第2篇 物業(yè)項目監(jiān)控中心管理規(guī)程（2）
物業(yè)項目監(jiān)控中心管理規(guī)程(二)
1范圍
本標準規(guī)定了對中控室/監(jiān)控中心值班、應急處理的管理要求,適用于物管中心中控室/監(jiān)控中心的管理。
2編制依據(jù)/引用文件
2.1鑰匙管理規(guī)定
2.2客戶信息首接責任制
2.3應急防護手冊
3管理規(guī)程
3.1中控室/監(jiān)控中心主要任務是:
a)負責實行24小時值班監(jiān)控;
b)監(jiān)控樓宇重要部位的公共秩序安全;
c)接收、處理各類信息(全天或非標準時間);
d)通報、指揮、協(xié)調(diào)、處理各種異常情況;
e)管理公共區(qū)域鑰匙和備用鑰匙。
3.2交接班管理
3.2.1接班人員須提前10分鐘到崗,做好接班工作,有事提前一天請假。
3.2.2交接班時,交班人應主動通報當班工作情況、設備運行狀況、上級指示及通知,以及需要繼續(xù)重點監(jiān)控或錄像的內(nèi)容。接班人應主動查閱接班前的工作日志,了解工作重點,并檢查設備運行情況,雙方確認無誤后在上一班值班記錄上簽字,交班人員方可離崗下班。
3.2.3接班人遇情況不清或發(fā)現(xiàn)設備損壞時,應及時向本班組領班匯報,待問題解決或領導批準后方可接班。
3.2.4交班人在當班問題未交待清楚或接班人未到崗以及異常情況未處理完畢的情況下不得離崗下班。
3.3值班運行管理
3.3.1值班人員應堅守崗位,精神集中,認真履行職責,做好值班記錄,并按規(guī)定時間用餐,嚴禁吸煙、睡覺、擅自離崗、聊天、大聲喧嘩和做與工作無關的事情。
3.3.2值班人員應嚴格執(zhí)行設備操作規(guī)程,注意監(jiān)視設備運行狀態(tài),及時處理各類報警信息,使設備始終處于正常運行狀態(tài)。
3.3.3值班人員須熟練掌握設備的操作技術,能準確判斷各監(jiān)控、消防控制點、設防部位的異常跡象,發(fā)現(xiàn)后及時請示、匯報,嚴禁隱藏不報或擅自處理。情況緊急時,立即通知安管領班和臨近安管員到現(xiàn)場處置。
3.3.4未經(jīng)主管負責人同意,嚴禁修改系統(tǒng)參數(shù)、設備狀態(tài)或?qū)⒃O備挪作他用,不得無故操作設備開關按鈕。設備設施出現(xiàn)故障要及時報告,并通知工程維修人員,不得自行拆卸處理。
3.3.5電視監(jiān)視錄像設備開啟期間,必須保證有人在監(jiān)視器前進行屏幕的監(jiān)視和操作,發(fā)現(xiàn)問題填寫《中控室值班交接班記錄》(表380-4..4),同時時刻關注消防設備、門禁系統(tǒng)、通訊器材(對講機、電話等)等設備設施的使用狀態(tài)和運行情況。
3.3.6中控室/監(jiān)控中心作為指揮中心,夜間23:00-次日7:00,中控值班員需提示和督促當班各安管崗位人員,每小時報一次崗位值班情況。出現(xiàn)未按時報告的,中控值班員應立即通知安管領班到場確認、處理,并跟進處理結果,同時將夜間報崗情況記錄在《中控室值班交接班記錄》或《夜間點名記錄表》(表380-39)上。
3.4接收信息管理
3.4.1中控值班員負責接收、處理、傳遞各類信息,根據(jù)信息類型填寫相關記錄。緊急情況按既定的應急預案處理。
3.4.2中控室/監(jiān)控中心電話為值班專用電話,應隨時保持待機狀態(tài),嚴禁撥打私人電話或長時間占用。非標準工作時間負責接聽轉(zhuǎn)接的服務電話,根據(jù)對方提出的要求妥善處理,如超出處理權限,須及時上報,并填寫《中控值班交接班記錄》。
3.4.3值班員要保守機密,不得將部門布置的監(jiān)控工作或內(nèi)部信息泄漏給無關人員。
3.5設備設施與工作環(huán)境管理
3.5.1機房設備專人負責,保持設備、工具、儀器、儀表的清潔,做到工器具擺放整齊,設備表面光潔無塵。進入人員須使用防塵鞋套,不得隨意拆除擋鼠板。
3.5.2圖紙、資料、軟件及設備不得用于與工作無關之處。未經(jīng)批準禁止在值班電腦上編輯和打印其他文件、使用外來軟件,更不得隨意調(diào)整或更改運行軟件。
3.5.3中控室/監(jiān)控中心嚴禁外來人員進入,如因工作確需進入的,須經(jīng)上級批準,并填寫《來訪登記表》(表380-8)。
3.5.4值班人員不允許在機房內(nèi)接用臨時電器設備,不允許隨意挪用消防器材,未經(jīng)批準不允許進行電焊和氣焊等動火作業(yè)。
3.5.5中控室/監(jiān)控中心內(nèi)嚴禁吸煙,工作人員須保持室內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生,干燥通風,不允許存放個人物品或與工作無關的物品。
3.5.6每天交班前應清掃、整理工作環(huán)境,每周進行一次全面清掃,環(huán)境標準為:
a)地面無明顯積塵、煙頭、紙屑、果皮等雜物,無痰跡;門窗無積塵,墻面無腳印,天花無蜘蛛網(wǎng),掛鐘鏡面光亮無塵;
b)消防器材及應急物資擺放整齊,表面無積塵;
c)公共物品擺放整齊,無雜物。
3.6錄像資料管理
3.6.1安防監(jiān)控實施24小時監(jiān)控錄像,錄像帶滾動使用,更換錄像帶后,在5至10分鐘內(nèi)回放檢查錄像質(zhì)量,如有問題及時報告處理。如設備維修保養(yǎng)或其它特殊情況不能錄像時,應報告上級并在《中控室值班交接班記錄》中記錄未錄像的時間段和原因。
3.6.2錄像資料的保存期限按照內(nèi)容劃分為三個級別:
a)a級內(nèi)容:涉及重要領導人來訪,重大案件、事故的,須經(jīng)物管中心負責人認定,至少保存一年;
b)b級內(nèi)容:涉及一些重要案件、事故或異常情況的,須經(jīng)物管中心安管負責人認定,至少保存半年;
c)c級內(nèi)容:普通內(nèi)容,至少保存一周。
3.6.3a、b級內(nèi)容的錄像資料,交物管中心妥善保存,在外殼貼上重要事件的名稱和時段,注明保存期限、保管人員等信息,并對錄像帶采取防抹措施。必要時,應做好資料備份或記錄。
3.6.4更換錄像帶要做到錄像機編號和錄像帶編號一一對應,不錯不亂,便于查詢。
3.6.5錄像資料為保密資料,應加強對各種資料的嚴格管理和保密工作,未經(jīng)物管中心(處)負責人同意,任何人不能查閱、提取、剪輯、復制或私自銷毀錄像資料。中控值班員不得將錄像內(nèi)容泄露給任何無關人員。
3.6.6應建立錄像設備和資料臺帳,定期檢查,避免丟失、損壞,發(fā)現(xiàn)異常情況立即逐級報告。
第3篇 物業(yè)項目消監(jiān)控室管理操作規(guī)程
物業(yè)項目消、監(jiān)控室管理操作規(guī)程
一.消、監(jiān)控值班人員上崗前應自上而下整理著裝并經(jīng)領班檢查后方可上崗,應注意帽子應擺放在規(guī)定位置,離開消、監(jiān)控室應帽子正戴,領帶挺括,服裝干凈,儀表儀容達到規(guī)定要求。
二.交接崗:
1.保安隊員須在領班的帶領下列隊逐一換崗。
2.換崗時須列隊站立,互相敬禮。
3.交接人員交清當班的主要情況及完成事項,交接保安用品,接班人員要查閱上班工作記錄。
4.交接后無異議,互相敬禮,交接班完成。
三.工作內(nèi)容及要求:
1.值崗時要求必須精神狀態(tài)飽滿,密切注意設備的運行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時聯(lián)系相關部門。
2.消、監(jiān)控室內(nèi)嚴禁吸煙、吃零食、睡覺,嚴禁做與工作無關的事情。
3.發(fā)生任何報警應立即按有關應急預案執(zhí)行,及時通知相關責任人。
4.非消、監(jiān)控人員不得擅自入內(nèi),因工作需要必須進入者應征得領導同意或在有關人員的陪同下并做好相應的登記,方可進入。
5.保持消、監(jiān)控室內(nèi)良好的衛(wèi)生環(huán)境,室內(nèi)人員交班前應做好室內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。
6.認真撰寫值班工作中的各項記錄。
7.發(fā)現(xiàn)消、監(jiān)控室附近有車輛停放應及時勸其離開并做好解釋工作。
8.與各崗位保持有效聯(lián)系,及時將發(fā)現(xiàn)的情況通報各崗位,并為各崗位及時提供正確的信息。
9.熟練地掌握消、監(jiān)控室的各種設備的操作、工作原理、使用流程,發(fā)現(xiàn)異常情況通知相關部門。
10.在經(jīng)過總經(jīng)理室領導同意后方可將監(jiān)控錄像放給他人查看,注意對監(jiān)控內(nèi)容的保密。
11.保持與其他崗位的聯(lián)系。
第4篇 物業(yè)項目供電管理規(guī)程
物業(yè)項目供電管理規(guī)程(十七)
一、職責
1、管理處運行維修組負責所管供電設施的運行、維護、小修;
意外停電時的搶修及正常停電時通知相關部門。
2、管理處負責按月抄錄用戶電度表并依時上報供電部門,協(xié)助供電部門追收欠交電費,查處偷漏電及違章用電。
3、工程部負責對運行維修組提供技術指導,負責組織安排供電設施中修及改造工程。
4、工程部負責審批新裝及增加用電的申請,隨時掌握公司供電計量的情況,發(fā)現(xiàn)問題及時組織整改;
負責就供電業(yè)務問題與供電部門協(xié)調(diào)。
二、實施程序
1、用戶報裝接電的管理
1)管理處接受用戶的填好的《新裝及增加用電申請表》經(jīng)核查后,簽暑初步意見。
2)工程部負責審批用戶《新裝及增加用電申請表》。
3.)管理處按工程部審批意見,指定用戶接電地點,供電開關及計量裝置規(guī)格;
并對供電開關至用戶電源總開關之間的部分組織驗收。
驗收合格并辦好財務手續(xù)后方可供電。
(對用電容量30千瓦及以上的用戶,應有工程部人員參加并主持驗收)。
2、運行維護及正常供電管理處按《運行維修組崗位職責》,《水、電機械設備運行、維護、保養(yǎng)制度》,《設備運行維護值班記錄》,《企業(yè)電工安全規(guī)程》的要求,做好日常運行維護工作,保證對用戶的正常供電。
3、正常停電
1)管理處應及時發(fā)現(xiàn)各種傳媒上的停電公告(通知),或接到供電局停電通知后,立即將停電情況通知有關用戶,并做好記錄。
2)公司供電設備檢修計劃停電時,工程部應提前一天書面通知相關部門;
管理處在接到通知后立即通知相關用戶。
4、事故停電
1)供電局事故停電,管理處應及時與供電局調(diào)度所取得聯(lián)系,盡量了解恢復供電時間,報告公司工程部和通知相關部門。
2)公司供電設備在運行中因故障造成停電,管理處應盡量縮小停電范圍,報告公司領導和通知相關部門,并作好記錄。
5、發(fā)電機供電管理處在市電系統(tǒng)停電半小時內(nèi)恢復對事故照明、泵站、電梯及消防設備的供電,并作好記錄。
6、抄表和收費
1)各管理處在每月1~5日抄錄各用戶電度表,錄入抄表器,送電腦室,由電腦室統(tǒng)一送供電公司。
2)各管理處每月10日前將電量統(tǒng)計報表及內(nèi)部供電運行盈虧情況報工程部。
3.)財務部負責按管理處報送的外接電電量,依照公司規(guī)定電價收取用戶電費。
7、供電設備的維修
1)各管理處按《維修職責劃分及工作程序》做好故障設備的小修工作,管理處無法完成的維修工作,按程序報公司工程部,由工程部組織完成。
2)供電設備的大中修及改造,由工程部制定計劃報公司總經(jīng)理批準后,組織實施。
8、電工的管理公司值班和維修電工必須持有電工操作證方可上崗工作。
并應按員工考核程序規(guī)定進行定期鑒定和培訓,以確保供電操作人員具備必須的安全知識和專業(yè)技能。
第5篇 某物業(yè)項目已接管空置房管理規(guī)程
物業(yè)項目已接管空置房管理規(guī)程
1.0目的
規(guī)范空置房的管理工作,確?？罩梅抗芾淼馁|(zhì)量。
2.0適用范圍
適用于本公司轄區(qū)內(nèi)項目管理處已接管的空置房管理。
3.0職責
3.1事物組負責空置房管理組織、監(jiān)督工作。
3.2保安、保潔負責依據(jù)本規(guī)程實施空置房的日常管理工作。
4.0程序要點
4.1空置房的登記建檔與收費
4.1.1經(jīng)物業(yè)管理處接管的空置房由事物組主管安排進行登記造冊。
4.1.2事物組將空置房登記在《空置房登記表》內(nèi)。
4.1.3保安、保潔每星期向事物主管匯報空置房情況。
4.1.4空置房管理費用征收方法:
a)第一年按物業(yè)管理服務費收費標準的50%向開發(fā)商計征管理費。
b)第二年按物業(yè)管理服務費收費標準的70%向開發(fā)商計征管理費。
c)第三年按物業(yè)管理服務費收費標準的100%向開發(fā)商計征管理費。
4.2空置房維護計劃的制定
4.2.1事物組主管應每年12月31日前根據(jù)空置房的狀況制定空置房維護計劃,內(nèi)容應包括:
a)維護管理的項目。
b)維護管理的頻率。
c)維護管理的措施。
d)維護管理的費用預算。
4.2.2空置房維護計劃報項目經(jīng)理審核后,匯入管理處年度工作計劃中交由公司總經(jīng)理審批。
4.3空置房的維護
4.3.1空置房由事物組組織人員進行日常管理。
4.3.2管理員根據(jù)季節(jié)變化定時對空置房進行開窗通風、散熱。
4.3.3對于精裝修的房屋應在夏季到來之前對西曬房進行遮陽,防止木器干裂,在梅雨季節(jié)應注意放潮。
4.3.4保潔組應對空置房定期做清潔。
4.3.5保安應對空置房的防火、防盜工作做好管理
4.4物業(yè)管理處也可適當利用空置房,但必須征得開發(fā)商同意后,才可使用。
5.0記錄
5.1《空置房登記表》mps-yw2-16
第6篇 物業(yè)項目物品人員出入管理標準作業(yè)規(guī)程
物業(yè)項目物品、人員出入管理標準作業(yè)規(guī)程
1.0目的
為了控制閑雜人員進入封閉項目,規(guī)范物品出入管理,保障項目內(nèi)正常的生活和工作秩序,特制定本規(guī)程。
2.0適用范圍
本規(guī)程適用于物業(yè)管理公司各項目人員及物品的出入管理。
3.0職責
3.1安全部主管負責檢查執(zhí)行情況。
3.2安全部當班班長、安全員負責人員及物品出入管理。
4.0程序要點
4.1人員進出管理
4.1.1對熟悉的業(yè)主進入項目時;
a)當班安全員微笑示意,并主動問好;
4.2當陌生人時入項目時;
a)當班安全員立即敬禮,并說:您好!請問您去哪里
b)當來人說明是業(yè)主時,當班安全員應禮貌的要求對方說出姓名,房號,經(jīng)核對無誤(核對過程在30秒內(nèi)完成),并說:謝謝您的合作,請進!
c)當來人說明是來訪者,當班安全員應首先詢問其所訪業(yè)主的具體住址,哪一棟,哪一座,哪個單元,探訪誰:
--如來人能準確說出去向,應驗證后按《外來人員登記表》嚴格登記完畢后允許來人進入項目;
--如來人無法說出探訪人的姓名或單元號碼時,當班人員應說:對不起,請您與您的朋友聯(lián)系好后,再來探訪好嗎
--如來人不愿登記或說不出要探訪人的姓名及單元號碼且要強行進入項目時,當班人員應立即通知當班班長或安全部主管來協(xié)助處理;
d)當來人說明是施工人員,則需核對是否有轄區(qū)內(nèi)的出入證,如有,驗證后放行;如沒有出入證,則要求其辦理有效的施工證后方可進入。
4.1.3對公司領導或員工進入項目檢查或進行工作時,當班人員應主動問好,然后在值班記錄本上記錄姓名、部門、進入時間、離開時間等。
4.2物品出入管理。
4.2.1租客、來訪者及施工人員進入項目攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時,當班安全員應禮貌的拒絕物主將此類物品帶入項目內(nèi)。
4.2.2當班安全員應對施工人員帶入、帶出項目的施工用具、材料作好登記工作。
4.2.3租客、來訪人員及施工人員攜帶物品離開項目時,當班安全員禮貌檢查放行手續(xù):
a)如已經(jīng)辦理了有業(yè)主簽字的有效放行手續(xù)時,禮貌核查放行物品;
b)如沒有辦理有效的放行手續(xù),則要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行;
c)物品經(jīng)核對無誤放行后,當班安全員應及時在放行條上簽署姓名及日期。
4.2.4當班安全員應及時將物品的種類、數(shù)量等登記在《物品出門檢查放行》登記表上。
4.3當班安全員在具體工作中,言行舉止應嚴格依照《員工守則》的規(guī)定進行工作。
4.4每班下班前,當班安全員應收集所有放行條交班長,并由班長上交物業(yè)管理中心統(tǒng)一保管,《物品出門檢查放行》登記條保存期為三年。
5.0記錄
《外來人員登記表》
《物品出門檢查放行》
6.0相關支持文件
《安全部員工培訓實施標準作業(yè)規(guī)程》
第7篇 某物業(yè)項目消防系統(tǒng)運行管理規(guī)程
物業(yè)項目消防系統(tǒng)運行管理規(guī)程
為規(guī)范消防系統(tǒng)運行管理工作,確保消防系統(tǒng)隨時處于良好運行狀態(tài),特制定本規(guī)程。
(一)程序要點
1、運行監(jiān)控
(1)消防管理中心監(jiān)控員24小時對消防主機、消防聯(lián)動柜、動力配電箱、滅火顯示器、防火防盜閉路電視等設備進行監(jiān)控。
(2)運行監(jiān)控內(nèi)容:
a、消防主機顯示屏是否顯示系統(tǒng)正常
b、消防主機是否正常(正常時i=1.2a,u=25v);
c、運行和電源燈是否亮,不亮時查找線路接頭有無松動,如松動應緊固;
d、巡視噴淋泵和消防泵管網(wǎng)系統(tǒng),查看接口有無松動(松動時給予緊固),油漆是否脫落(脫落補刷油漆),水流指示器是否動作;
e、故障燈是否亮,燈亮時證明出現(xiàn)故障,立即到現(xiàn)場查明原因;
f、低水位信號燈是否亮,燈亮時立即通知技工查看水位加水;
g、破玻燈光信號是否亮,燈亮時到樓層查看破玻報警原因;
h、監(jiān)看閉路電視畫面是否清晰,出現(xiàn)故障時及時通知技工維修;
i、巡視固定式氣體滅火系統(tǒng)管網(wǎng)接口,緊急按鈕,發(fā)現(xiàn)重量減輕時應進行密封、緊固、更換充氣,消除防火區(qū)的一切雜物;
j、設備有無出現(xiàn)燒焦、異味、異常聲響;
(3)在運行監(jiān)控中發(fā)現(xiàn)有不正常情況,應進行登記,同時報告管理處,并進行整改。
(二)異常情況處置
1、當消防主機出現(xiàn)異常情況(如水浸入),應立即切斷供給消防主機的主電源和備用電源,以免引起相關聯(lián)動裝置啟動而造成消防主機部件燒毀。
2、當配電箱線路發(fā)生短路(過負荷)起火時,立即關掉相關設備電源,迅速用干粉滅火器撲滅。
(三)機房管理
1、無關人員不準進入室內(nèi)(巡查、檢修人員除外),若需進入,需經(jīng)工程部同意,并在當值監(jiān)控員允許的情況下方可進入,但時間不宜超過5分鐘。
2、當值監(jiān)控員每班打掃室內(nèi)衛(wèi)生,擦拭設施設備,始終保持地面、墻壁、設備無積塵、無油漬、無污物、無蜘蛛網(wǎng),光亮整潔。
3、室內(nèi)嚴禁存放一切與工作無關的物品,但應配備兩瓶干粉滅火器。
4、室內(nèi)嚴禁吸煙,嚴禁明火。
5、室內(nèi)應當通風良好,光線足夠,門窗開啟靈活。
6、室內(nèi)必須保持24小時監(jiān)視消防系統(tǒng),暫時離開時,需呼叫領班暫時替換,并交待值班注意事項,但不得超過10分鐘。
(四)交接班要求
1、交接班時應:
(1)進行外觀巡視各類系統(tǒng),查看各類系統(tǒng)是否處于正常運行狀態(tài);
(2)按操作鍵查看消防主機內(nèi)容有無改動,有無增刪操作員姓名,密碼是否改動、正確。
2、出現(xiàn)下列情況不接班:
(1)上一班運行情況未交待清楚;
(2)記錄不正規(guī)
(3)消防主機無法進入操作功能
(4)室內(nèi)存放與工作無關的物品;
(5)設備上積塵未除盡,有水杯、腐蝕品;
(6)地面不干凈、不整潔;
(7)檢查物品不齊全;
(8)故障正在處理中或未處理完畢,應由交班人負責處理,接班人協(xié)助(在監(jiān)控領班允許時,交班人方可下班)。
(五)資料保存與審核
1、監(jiān)控員應對每班次運行情況做好記錄。填寫《監(jiān)控室值班記錄》,交接班時檢查各系統(tǒng)均正常后,雙方在《監(jiān)控室值班記錄》上簽字確認。
2、安全部主管監(jiān)督填寫運行監(jiān)控的各類記錄,每月將用完的記錄本收到辦公室歸檔保存,保存期3年。
第8篇 物業(yè)項目監(jiān)控中心管理規(guī)程
物業(yè)項目監(jiān)控中心管理規(guī)程
(二)1范圍本標準規(guī)定了對中控室/監(jiān)控中心值班、應急處理的管理要求,適用于物管中心中控室/監(jiān)控中心的管理。
2編制依據(jù)/引用文件2.1鑰匙管理規(guī)定2.2客戶信息首接責任制2.3應急防護手冊3管理規(guī)程3.1中控室/監(jiān)控中心主要任務是:a)負責實行24小時值班監(jiān)控;
b)監(jiān)控樓宇重要部位的公共秩序安全;
c)接收、處理各類信息(全天或非標準時間);
d)通報、指揮、協(xié)調(diào)、處理各種異常情況;
e)管理公共區(qū)域鑰匙和備用鑰匙。
3. 2交接班管理
3.2.1 接班人員須提前10分鐘到崗,做好接班工作,有事提前一天請假。
3.2.2 交接班時,交班人應主動通報當班工作情況、設備運行狀況、上級指示及通知,以及需要繼續(xù)重點監(jiān)控或錄像的內(nèi)容。
接班人應主動查閱接班前的工作日志,了解工作重點,并檢查設備運行情況,雙方確認無誤后在上一班值班記錄上簽字,交班人員方可離崗下班。
3.2.3 接班人遇情況不清或發(fā)現(xiàn)設備損壞時,應及時向本班組領班匯報,待問題解決或領導批準后方可接班。
3.2.4 交班人在當班問題未交待清楚或接班人未到崗以及異常情況未處理完畢的情況下不得離崗下班。
3. 3值班運行管理
3.3.1 值班人員應堅守崗位,精神集中,認真履行職責,做好值班記錄,并按規(guī)定時間用餐,嚴禁吸煙、睡覺、擅自離崗、聊天、大聲喧嘩和做與工作無關的事情。
3.3.2 值班人員應嚴格執(zhí)行設備操作規(guī)程,注意監(jiān)視設備運行狀態(tài),及時處理各類報警信息,使設備始終處于正常運行狀態(tài)。
3.3.3 值班人員須熟練掌握設備的操作技術,能準確判斷各監(jiān)控、消防控制點、設防部位的異常跡象,發(fā)現(xiàn)后及時請示、匯報,嚴禁隱藏不報或擅自處理。
情況緊急時,立即通知安管領班和臨近安管員到現(xiàn)場處置。
3.3.4 未經(jīng)主管負責人同意,嚴禁修改系統(tǒng)參數(shù)、設備狀態(tài)或?qū)⒃O備挪作他用,不得無故操作設備開關按鈕。
設備設施出現(xiàn)故障要及時報告,并通知工程維修人員,不得自行拆卸處理。
3.3.5 電視監(jiān)視錄像設備開啟期間,必須保證有人在監(jiān)視器前進行屏幕的監(jiān)視和操作,發(fā)現(xiàn)問題填寫《中控室值班交接班記錄》(表380-4.4),同時時刻關注消防設備、門禁系統(tǒng)、通訊器材(對講機、電話等)等設備設施的使用狀態(tài)和運行情況。
3.3.6 中控室/監(jiān)控中心作為指揮中心,夜間23:00-次日7:00,中控值班員需提示和督促當班各安管崗位人員,每小時報一次崗位值班情況。
出現(xiàn)未按時報告的,中控值班員應立即通知安管領班到場確認、處理,并跟進處理結果,同時將夜間報崗情況記錄在《中控室值班交接班記錄》或《夜間點名記錄表》(表380-39)上。
3. 4接收信息管理
3.4.1 中控值班員負責接收、處理、傳遞各類信息,根據(jù)信息類型填寫相關記錄。
緊急情況按既定的應急預案處理。
3.4.2 中控室/監(jiān)控中心電話為值班專用電話,應隨時保持待機狀態(tài),嚴禁撥打私人電話或長時間占用。
非標準工作時間負責接聽轉(zhuǎn)接的服務電話,根據(jù)對方提出的要求妥善處理,如超出處理權限,須及時上報,并填寫《中控值班交接班記錄》。
3.4.3 值班員要保守機密,不得將部門布置的監(jiān)控工作或內(nèi)部信息泄漏給無關人員。
3. 5設備設施與工作環(huán)境管理
3.5.1 機房設備專人負責,保持設備、工具、儀器、儀表的清潔,做到工器具擺放整齊,設備表面光潔無塵。
進入人員須使用防塵鞋套,不得隨意拆除擋鼠板。
3.5.2 圖紙、資料、軟件及設備不得用于與工作無關之處。
未經(jīng)批準禁止在值班電腦上編輯和打印其他文件、使用外來軟件,更不得隨意調(diào)整或更改運行軟件。
3.5.3 中控室/監(jiān)控中心嚴禁外來人員進入,如因工作確需進入的,須經(jīng)上級批準,并填寫《來訪登記表》(表380-8)。
3.5.4 值班人員不允許在機房內(nèi)接用臨時電器設備,不允許隨意挪用消防器材,未經(jīng)批準不允許進行電焊和氣焊等動火作業(yè)。
3.5.5 中控室/監(jiān)控中心內(nèi)嚴禁吸煙,工作人員須保持室內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生,干燥通風,不允許存放個人物品或與工作無關的物品。
3.5.6 每天交班前應清掃、整理工作環(huán)境,每周進行一次全面清掃,環(huán)境標準為:a)地面無明顯積塵、煙頭、紙屑、果皮等雜物,無痰跡;
門窗無積塵,墻面無腳印,天花無蜘蛛網(wǎng),掛鐘鏡面光亮無塵;
b)消防器材及應急物資擺放整齊,表面無積塵;
c)公共物品擺放整齊,無雜物。
3. 6錄像資料管理
3.6.1 安防監(jiān)控實施24小時監(jiān)控錄像,錄像帶滾動使用,更換錄像帶后,在5至10分鐘內(nèi)回放檢查錄像質(zhì)量,如有問題及時報告處理。
如設備維修保養(yǎng)或其它特殊情況不能錄像時,應報告上級并在《中控室值班交接班記錄》中記錄未錄像的時間段和原因。
3.6.2 錄像資料的保存期限按照內(nèi)容劃分為三個級別:a)a級內(nèi)容:涉及重要領導人來訪,重大案件、事故的,須經(jīng)物管中心負責人認定,至少保存一年;
b)b級內(nèi)容:涉及一些重要案件、事故或異常情況的,須經(jīng)物管中心安管負責人認定,至少保存半年;
c)c級內(nèi)容:普通內(nèi)容,至少保存一周。
3.6.3 a、b級內(nèi)容的錄像資料,交物管中心妥善保存,在外殼貼上重要事件的名稱和時段,注明保存期限、保管人員等信息,并對錄像帶采取防抹措施。
必要時,應做好資料備份或記錄。
3.6.4 更換錄像帶要做到錄像機編號和錄像帶編號一一對應,不錯不亂,便于查詢。
3.6.5 錄像資料為保密資料,應加強對各種資料的嚴格管理和保密工作,未經(jīng)物管中心(處)負責人同意,任何人不能查閱、提取、剪輯、復制或私自銷毀錄像資料。
中控值班員不得將錄像內(nèi)容泄露給任何無關人員。
3.6.6 應建立錄像設備和資料臺帳,定期檢查,避免丟失、損壞,發(fā)現(xiàn)異常情況立即逐級報告。
第9篇 某物業(yè)項目中控室設備運行管理規(guī)程
質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導書
--物業(yè)項目中控室設備運行管理規(guī)程
1.0目的
確保中控室設備處于良好狀態(tài)保證用戶的人身和財產(chǎn)的安全。
2.0范圍
適用于公司所轄各管理處的中控室各類設備。
3.0職責
3.1 中控室安全員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
3.2 維修班長負責中控室設備的綜合管理和維修保養(yǎng)。
4.0 海天一色雅居中控室設備管理工作程序
4.1 消防中心設備運行管理
4.1.1消防中心值班人員負責中心設備24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。并將每班運行情況記錄于《消防中心交接班記錄表》上。
4.1.2 當報警系統(tǒng)顯示為報警信號或接到火情報告后,應立即通知相關人員前往火警現(xiàn)場觀察.
4.1.3 火情確認后,打119電話報警及向相關領導通報。
4.1.4 啟動相應的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)的設備(設施)。
4.1.5 打開消防電梯迫降開關,關閉所有客梯,同時通過消防廣播疏散用戶。
4.1.6 做好火警記錄。
4.1.7 當故障發(fā)生時,及時通知維修工進行維修。
4.2 設備操作
4.2.1火災報警控制器
a. 確認:當系統(tǒng)某點暫時中斷信號,主機顯示屏上顯示出該點位置,同時主機發(fā)出聲音,用鼠標左鍵在該顯示器框內(nèi)點一下即可確認該信號。
b. 靜止:當發(fā)生火警后,用鼠標左鍵點按一下即可將該火警鈴聲停止。
c. 重置:用鼠標左鍵在該框內(nèi)點按一下,即可將系統(tǒng)復位。
d. 監(jiān)察:用鼠標在該框內(nèi)點按一下,該框內(nèi)即變成記錄,用來查看以前的報警記錄,↑、↓表示查看向前、向后的報警記錄。再用鼠標點按一下即看向前、向手的報警記錄。再用鼠標點按一下即可回復到監(jiān)察功能。
4.2.2消火栓泵
a:自動啟動:消防泵控制柜處于自動位置,當火險時在樓層擊碎消火栓報警盒,聯(lián)動柜發(fā)出報警聲,同時,消防泵啟動。
b:手動啟動:在消防泵控制柜上把選擇自動/手動置于手動位上,按啟動按鈕可啟動消防水泵。
4.2.3噴淋泵
a:自動啟動:噴淋泵控制柜處于自動位置,當樓層發(fā)生火災時噴淋頭爆裂,水流掣動作聯(lián)動柜發(fā)出報警點,同時噴淋泵自動啟動。
b:手動啟動:在噴淋泵控制柜上把手動/自動選擇開頭置于手動位置上,按啟動鈕即可手動啟動噴淋泵。
4.2.4消防送風(排煙)機
a:自動啟動:當某一報警點發(fā)出報警信號時,該點風口打開,聯(lián)動柜發(fā)出報警聲,同時送風機啟動。
b:手動啟動:在聯(lián)動機上直接按啟動即可手動啟動風機運行。
4.2.5消防廣播
在消防控制柜上,按某樓層消防廣播開關,找開話筒開關,即可對該樓層廣播.
4.2.6消防電話
在樓層拿消防電話,消防中心主機收到聲響,即可與樓層對話。可按各樓層開關即可對話。
4.2.7閉路電視監(jiān)控
a:錄像:按vtr→放入錄像帶→按rec
b:放像:按vtr→放入錄像帶→按play
c:各攝像頭畫面切換:按下攝像頭的編號后,再按紅色cam鍵即可切換到該畫面。
4.2.8防盜對講系統(tǒng)
當需與樓層住戶通話時,按下相應的數(shù)字鍵后,主機發(fā)出嘟聲后,即可與住戶通話。
5.0__花園中控室設備管理工作程序
5.1 消防中心設備運行管理
5.1.1消防中心值班人員負責中心設備24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。并將每班運行情況記錄于《消防中心交接班記錄表》上。
5.1.2 當報警系統(tǒng)顯示為報警信號或接到火情報告后,應立即通知相關人員前往火警現(xiàn)場觀察.
5.1.3 火情確認后,打119電話報警及向相關領導通報。
5.1.4 啟動相應的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、加壓(排煙)系統(tǒng)的設備(設施)。
5.1.5 打開消防電梯迫降開關,關閉所有客梯、消防電梯于基站待命,同時疏散用戶。
5.1.6 做好火警記錄。
5.1.7 火情解除后,通知相關人員恢復所有設備(設施)。
5.1.8 當故障發(fā)生時,及時通知維修工進行維修。
5.2 設備操作
5.2.1主控屏
a. 復位:所有火警、探測區(qū)、顯示,技術報警都被取消并復位到正常狀態(tài)。
b. 警鈴消音,打開或隔離所連的警鈴設備。
c. 蜂鳴器消音:控制屏蜂鳴器消音(鍵盤上鎖后仍有效)。
d. 通用顯示概要:在通用顯示概要中,所有即時信息職火警、警告、故障及控制屏的其他狀態(tài)都按優(yōu)先級別順序顯示,如即時信息多于一屏,可用查閱箭頭鍵,瀏覽顯示,如要了解某一條概要信息的詳細狀況,先用箭頭鍵將游標指向該信息,然后按狀功能鍵。
5.2.2消火栓
a:自動啟動:消防泵控制柜和聯(lián)動機都處于自動位置,當火險時在樓層擊碎消火栓報警玻璃主機發(fā)出報警聲,同時消防泵啟動,警鈴響。
b:手動啟動:在消防泵控制柜或聯(lián)動機上把選擇自動/手動選擇開關置于手動位上,按啟動按鈕即可手動啟動消防水泵。
5.2.3噴淋泵
a:自動啟動:噴淋泵控制柜或聯(lián)動機都處于自動位置,當樓層發(fā)生火災時噴淋頭爆裂,水流掣動作主機報警,警鈴響,同時噴淋泵自動啟動。
b:手動啟動:在噴淋泵控制柜或聯(lián)動機上把手動/自動選擇開頭置于手動位置上,按啟動鈕即可手動啟動噴淋泵。
5.2.4消防加壓(排煙)風機
a:自動啟動:當某一報警點發(fā)出報警信號或風閥打開,主機報警,同時相應的排煙或加壓風機啟動。
b:手動啟動:在聯(lián)動柜或風機控制上直接按啟動即可手動啟動風機運行。
5.2.5防火卷簾門
a:自動啟動:當某一報警點發(fā)出報警信號時,相應的防炎卷簾門自動下降。
b:手動啟動:在聯(lián)動柜上用鑰匙扭至迫降處,防火卷簾門下降。
5.2.6消防電話
在樓層插上或拿起消防電話,消防中心收到聲響,用主機電話即可與樓層對話,或在中心按各樓層開頭即可對話。
5.2.7閉路電視監(jiān)控
a:錄像:開電源→放入錄像帶→按rec
b:放像:開電源→放入錄像帶→按play
c:各攝像頭畫面切換:按下攝像頭的編號后即可切換到該畫面。
5.2.8可視對講系統(tǒng)
第10篇 物業(yè)項目管理處應急情況處理規(guī)程
物業(yè)項目管理處應急情況的處理規(guī)程
1.0目的
為了維護客戶的利益,使客戶的生命、財產(chǎn)安全得到保障,轄區(qū)內(nèi)的公共設備、設施不受損壞,從而確?？蛻裟茉谑孢m的環(huán)境里生活。
2.0適用范圍
適用公司各物業(yè)項目遇到應急情況時需處理的工作程序的管理。
3.0引用文件
3.1《上海市消防管理規(guī)定》
3.2《上海市電梯及自動扶梯安全管理條例》
3.3《上海市燃氣管理條例》
4.0職責
4.1水管爆裂、高壓電器故障不能處理,由工程處專業(yè)人員負責請供水、供電公司維修,并參加驗收。
4.2公司各物業(yè)項目管理處經(jīng)理、物業(yè)事務主管負責對轄區(qū)內(nèi)應急情況的處理工作。
4.3物業(yè)項目管理處其他員工應配合做好應急事故處理,并做好事后的清場工作。
5.0程序要點
5.1當發(fā)生火災時
5.1.1當班管理員應速撥119,同時通知管理員領班并報告公司主管領導。
5.1.2水電工得知發(fā)生火災應火速關閉電力總閘,以免發(fā)生更大的危險。
5.1.3物業(yè)項目管理處全體人員除當班管理員之外,采取邊疏散人員,邊用現(xiàn)有的消防器材進行滅火。
5.1.4若火災發(fā)生在夜間,總值班應安排人員,喚醒沉睡的客戶,幫助他們快速離開火災現(xiàn)場。
5.1.5物業(yè)項目管理處工作人員應盡可能地搶救客戶及公共財產(chǎn),不使其受到損失。
5.1.6在救火過程中,當班管理員更應該提高警惕,嚴防犯罪分子乘虛而入。
5.1.7火撲滅之后,物業(yè)項目管理處經(jīng)理應積極配合公安人員調(diào)查火災發(fā)生原因,并詳細填寫《發(fā)生火災應急處理記錄表》,安排人員幫助客戶清理場地,并即時通知所屬保險公司作出理賠處理。
5.1.8物業(yè)項目管理處經(jīng)理對有突出表現(xiàn)的員工進行表揚,同時填寫《應急情況處理過程中員工突出表現(xiàn)申報表》,報運作部、公司領導審批。
5.2發(fā)生案件時
5.2.1當巡邏管理員聽到客戶呼救或發(fā)現(xiàn)有人作案時,留意作案人的面貌、身高,立即向當?shù)嘏沙鏊鶊蟀富驌芊司?10;同時通知管理員領班并報告物業(yè)項目管理處經(jīng)理。
5.2.2物業(yè)事務主管應組織人員發(fā)動客戶共同捉拿案犯,并封鎖該管理轄區(qū)所有的出口,當班門衛(wèi)這時應有高度的警惕性嚴守陣地,密切注視離開管理區(qū)域的可疑人員,嚴格檢查離場的車輛,防止案犯乘機逃跑,若抓到案犯后應馬上送當?shù)嘏沙鏊?/p>
5.2.3管理員領班應安排管理員,協(xié)助公安干警保護案發(fā)現(xiàn)場,并詳細介紹案件發(fā)生的經(jīng)過,以方便公安部門調(diào)查破案。并填寫《案件發(fā)生記錄表》。
5.2.4物業(yè)項目管理處經(jīng)理、管理員領班應及時安慰被盜被害的客戶,填寫《抓獲違法人員記錄表》,并填寫《應急處理過程中員工突出表現(xiàn)申請表》,報運作部、公司領導審批。如有第三者受損時即時通報所屬保險公司。
5.3當臺風來臨時
5.3.1物業(yè)項目管理處人員在臺風來臨時,要注意收聽、收看各新聞媒介發(fā)出的防風預告及措施,將有關防風注意事項通知客戶,做好防臺風前的準備工作。
5.3.2水電工檢查小區(qū)內(nèi)的溝渠、天面排水周圍、平臺排水孔是否有雜物阻塞,如不利于水流暢,則組織清潔工疏通所有的排水溝渠及管道,填寫《防風檢查登記表》報物業(yè)項目管理處經(jīng)理。
5.3.3水電工檢查配電房、水泵房、窗關閉情況,每棟樓宇大門是否鎖好。
5.3.4管理員巡邏時,要密切注意檢查客戶陽臺上的物品及物業(yè)項目管理處的標識有無固緊,并提醒客戶注意財物安全。
5.3.5園林綠化工應將小的喬木固定,以免風將樹刮倒。
5.3.6臺風過后,由物業(yè)項目管理處經(jīng)理組織人員對物業(yè)項目的受損情況進行檢查修繕,并填寫《臺風災害情況處理表》報公司運作部。
5.4水管爆裂時
5.4.1水電工應每天注意巡視轄區(qū)內(nèi)隱蔽水管有無爆裂。
5.4.2發(fā)現(xiàn)水管爆裂時,水電工立即關閉水閘,同時通知物業(yè)項目管理處經(jīng)理張貼通知給受影響的客戶,講明停水原因及停水大約時間,并為客戶提供方便用水的地方,由水電工填寫《突發(fā)事故維修驗收表》報物業(yè)項目管理處。
5.4.3物業(yè)項目管理處速請自來水公司維修隊進行搶修,修復后,由物業(yè)項目管理處水電工、工程處參與驗收,維修單位填寫《突發(fā)事故維修驗收表》報運作部。
5.5電力中斷時
5.5.1當電力系統(tǒng)中斷時,由水電工關電閘,發(fā)出通知給受影響的客戶并加以解釋,同時通知物業(yè)項目管理處經(jīng)理。
5.5.2水電工填寫《突發(fā)事故表》報物業(yè)項目管理處經(jīng)理,由物業(yè)項目管理處物業(yè)工程組派專業(yè)人員,以最快的速度進行修復,同時也可請求公司工程處經(jīng)理派人幫助處理,若屬于高壓部份,由物業(yè)項目管理處請供電公司前來處理,工程組專業(yè)人員負責協(xié)助。
5.6停電時,管理員應加強保衛(wèi)工作,以免犯罪分子乘機打劫。
5.6.1修復后,由工程處專業(yè)人員、物業(yè)項目管理處經(jīng)理、水電工參加驗收,維修單位填寫《突發(fā)事故維修驗收表》報公司運作部經(jīng)理。
5.7煤氣泄漏時
5.7.1由物業(yè)項目管理處人員通知客戶,如聯(lián)系不上時,應破門而入,打開客戶家所有門窗,關閉煤氣總閘,在客戶家里寫下留言條,并通知煤氣公司處理。
5.7.2物業(yè)項目管理處應配合煤氣公司,做好修檢工作,做好安全使用煤氣的宣傳工作,由水電工填寫《煤氣發(fā)生事故記錄表》報物業(yè)項目管理處。
6.0相關記錄
6.1《發(fā)生火災應急處理記錄表》mps-yw2-20
6.2《應急過程中員工突出表現(xiàn)申報表》mps-yw2-21
6.3《公司抓獲違法人員登記表》mps-yw2-22
6.4《防風檢查登記表》mps-yw2-23
6.5《臺風災害情況處理表》mps-yw2-24
6.6《突發(fā)事故表》mps-yw2-25
6.7《案件發(fā)生記錄表》mps-yw2-26
6.8《突發(fā)事故維修驗收表》mps-yg2-13
6.9《煤氣發(fā)生事故維修記錄表》mps-yg2-14
第11篇 某物業(yè)項目用戶檔案管理規(guī)程
物業(yè)項目用戶檔案管理規(guī)程
1目的
規(guī)范用戶檔案的保管與跟蹤工作。
2適用范圍
適用于管理中心用戶檔案的保管與跟蹤。
3職責
3.1物業(yè)助理負責監(jiān)控用戶檔案保管與跟蹤工作。
3.2物業(yè)管理員負責依照本規(guī)程具體實施用戶檔案的建立、保管與跟蹤。
4工作流程
4.1建立《用戶檔案》,其內(nèi)容包括:
4.1.1《入伙通知書》;
4.1.2購房合同;
4.1.3《用戶檔案資料表》(用戶營業(yè)執(zhí)照的復印件張貼于表后面);
4.1.4經(jīng)用戶簽署后的《委托物業(yè)管理服務協(xié)議》;
4.1.5經(jīng)用戶簽署后的《用戶公約》;
4.1.6經(jīng)用戶簽署后的《裝修管理責任書》;
4.1.7《房屋交付驗收表》;
4.1.8《裝修申報表》、相關圖紙及裝修單位資料;
4.1.9《委托銀行代收費協(xié)議書》;
4.1.10《違章處理通知書》及處理結果資料;
4.1.11各類申請電話、有線電視、管道燃氣等開通的申請書等其他應保存的資料。
4.2檔案盒的制作
4.2.1根據(jù)檔案盒的規(guī)格準備相應的檔案標貼紙。
4.2.2在檔案標簽貼紙上打印出不同字號的檔案類別名稱,其格式一般是由文檔名稱、組織機構、編號、棟號樓層號房號等幾部分組成,表達式如下:
×××-××-×××
以yk大廈為例:cpm-avic-001
cpm:__物業(yè)管理有限公司
avic:--園管理中心
001:編號001
標簽效果圖如右所示:
4.2.3將制作好的檔案標簽紙貼在檔案盒左側(cè)立面距頂部3cm位置上,并排列在檔案柜中。
4.3用戶檔案的建立
4.3.1準備適量的 26cm×34cm左右尺寸的檔案袋。
4.3.2將寫有棟號、樓層號、房號的標簽貼紙貼在檔案袋封面上。
4.3.3將用戶的有關資料存放在相應的檔案袋內(nèi)。
4.3.4將各用戶的檔案袋按棟號、樓層號、房間號的先后順序排列在檔案盒內(nèi)。
4.3.5按檔案盒內(nèi)的各用戶的檔案排列順序,將檔案有關內(nèi)容登記在《用戶檔案》內(nèi)。其內(nèi)容包括:序號、用戶姓名、棟號房號、聯(lián)系電話、檔案編號、入住時間、備注等欄目。
4.4用戶檔案的跟蹤
4.4.1當發(fā)生下列情況變化時,物業(yè)管理員應將變化情況記錄在《用戶檔案》中:
a.通訊電話聯(lián)絡方式發(fā)生變化時;
b.用戶產(chǎn)權發(fā)生更替時;
c.住房使用人發(fā)生變化時。
4.4.2《用戶檔案》跟蹤管理,由事務管理員每季度進行一次用戶情況的普查,對拖欠管理費、水電費和其他費用一個月以上的用戶,管理員應至少每隔15天跟蹤一次。
4.5《用戶檔案》屬絕密檔案,特殊情況如需查閱須報管理中心經(jīng)理批準,經(jīng)行政部資料檔案員辦理登記手續(xù)后方可查閱。
4.6《用戶檔案》應永久保存。
4.7將各用戶資料輸入電腦進行無紙化管理。
4.8本規(guī)程執(zhí)行情況作為行政部資料檔案員績效考評的依據(jù)之一。
5相關文件和質(zhì)量記錄表格
5.1《管理處文件、資料管理規(guī)程》
5.2《入伙登記冊》
第12篇 商業(yè)物業(yè)項目管理體制人員配備規(guī)程
商業(yè)物業(yè)項目管理體制和人員配備
1、管理架構
我們擬設m_y商業(yè)物業(yè)管理處為公司的外派機構,全面負責m_y商業(yè)物業(yè)的日常管理運作,統(tǒng)管整個大廈內(nèi)外事務。公司與管理處每年簽訂《管理目標經(jīng)濟指標責任合同》,管理處按綜合一體化管理七大服務即:房管、治安、車輛、清潔、綠化、維修、大廈文化,設管理部、機電部、護衛(wèi)隊、清潔、綠化隊,管理設監(jiān)控中心,實行二十四小時值班,管理機構見圖示:
管理處組織架構
2、人員配備
根據(jù)公司質(zhì)量管理標準和m_y商業(yè)物業(yè)綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度,科學、合理設置機構和人員,力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標的承諾和公司制定的管理目標,本著精干、高效、以崗定人的原則確定人員編制。管理處擬定設各類人員51人。
管理處經(jīng)理1名
經(jīng)理助理1名
管理員1名
文化員(兼客戶投訴)1名
出納(兼文員)1名
工程技術人員9名
監(jiān)控、消防中心控制人員4名
安全員21名
清潔、綠化11名
3、骨干人員的素質(zhì)要求
分類崗位職責現(xiàn)具備條件(擬招條件)備注
管理處經(jīng)理
全面負責m_y商業(yè)物業(yè)管理工作男、30歲以上,機電專業(yè),具多年物業(yè)管理經(jīng)驗,協(xié)調(diào)管理能力強,熟悉iso9002質(zhì)量體系管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理由公司內(nèi)部委派
助理經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理管理機電、維修、消防、車輛管理、治安、房管、綠化、清潔、社區(qū)文化七大服務項目男、本科文化,具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗,熟悉七大服務項目操作流程及檢驗標準,實踐經(jīng)驗豐富,熟悉iso9002質(zhì)量體系
房管部管理員
負責房管工作手冊規(guī)定的工作內(nèi)容,協(xié)助經(jīng)理做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務各項工作大專學歷,土建或工民建專業(yè),具有2年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗,綜合管理協(xié)調(diào)能力和技術專業(yè)能力均較強管理員、會計、出納、大廈文化員、機電工程技術人員,保安隊長、綠化隊長由公司從其它管理處調(diào)配
出納負責管理大廈財務收支工作,前期水電表抄送,統(tǒng)計工作財務專業(yè),大專文化,懂物業(yè)管理財務規(guī)定,3年物業(yè)管理財務工作經(jīng)驗
倉管員專職負責倉庫管理工作,負責進行物品分類,擬定物品采購計劃正派、廉潔、具多年倉庫管理經(jīng)驗
大廈文化員負責配合、開展、落實m_y商業(yè)物業(yè)文化生活。兼客戶投訴處理。具多年組織經(jīng)驗
機電部水電、空調(diào)、土建、電梯負責m_y商業(yè)物業(yè)供配電,中央空調(diào)、電梯、消防等設備設施的正常運行和養(yǎng)護助理工程師以上職稱,熟悉物業(yè)的各種配電、消防、空調(diào)、電梯、電腦網(wǎng)絡等的管理運作普通操作層員工,部分保安、技工、清潔、綠化人員通過招聘,經(jīng)考核、崗前培訓、在崗培訓,合格者予以錄用
中控員負責報警、監(jiān)控中心的值班和處理各類信息,讓監(jiān)控中心起到管理樞紐的作用初級以上技術職稱、工程、電子類專業(yè),懂消防知識
安全事務部隊長全面負責大廈的治安和車輛管理工作高中文化,退伍軍人,軍事素質(zhì)優(yōu)秀,具多年大廈治安管理經(jīng)驗
車輛管理員負責大廈車輛、車場管理工作熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運用
綠化隊綠化組長負責大廈綠化養(yǎng)護、整治工作技工、園藝專業(yè),從事多年小區(qū)綠化養(yǎng)護和管理工作經(jīng)驗
清潔組長負責大廈公共場地,用地清潔衛(wèi)生責任心強,具多年物業(yè)管理清潔工作經(jīng)驗
4、管理處職責
a、負責對m_y商業(yè)物業(yè)實施綜合一體化管理,在物業(yè)管理業(yè)務方面接受公司的指導和監(jiān)督。
b、貫徹執(zhí)行公司制定的物業(yè)管理質(zhì)量體系標準,按標準要求實施管理。
c、完成與公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標。
d、合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。
e、定期對房屋,公共配套設施進行維修養(yǎng)護。
f、負責開展豐富多彩的大廈文化活動。
g、負責擬定大廈月工作計劃。
h、積極參加創(chuàng)建安全文明大廈、省優(yōu)秀大廈的考評工作,提高管理服務水平。
i、負責m_y商業(yè)物業(yè)的安全、防火工作。
j、協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關部門的關系,有效開展工作。
第13篇 物業(yè)項目供電管理規(guī)程（17）
物業(yè)項目供電管理規(guī)程(十七)
一、職責
1、管理處運行維修組負責所管供電設施的運行、維護、小修;意外停電時的搶修及正常停電時通知相關部門。
2、管理處負責按月抄錄用戶電度表并依時上報供電部門,協(xié)助供電部門追收欠交電費,查處偷漏電及違章用電。
3、工程部負責對運行維修組提供技術指導,負責組織安排供電設施中修及改造工程。
4、工程部負責審批新裝及增加用電的申請,隨時掌握公司供電計量的情況,發(fā)現(xiàn)問題及時組織整改;負責就供電業(yè)務問題與供電部門協(xié)調(diào)。
二、實施程序
1、用戶報裝接電的管理
1)管理處接受用戶的填好的《新裝及增加用電申請表》經(jīng)核查后,簽暑初步意見。
2)工程部負責審批用戶《新裝及增加用電申請表》。
3)管理處按工程部審批意見,指定用戶接電地點,供電開關及計量裝置規(guī)格;并對供電開關至用戶電源總開關之間的部分組織驗收。驗收合格并辦好財務手續(xù)后方可供電。(對用電容量30千瓦及以上的用戶,應有工程部人員參加并主持驗收)。
2、運行維護及正常供電
管理處按《運行維修組崗位職責》,《水、電機械設備運行、維護、保養(yǎng)制度》,《設備運行維護值班記錄》,《企業(yè)電工安全規(guī)程》的要求,做好日常運行維護工作,保證對用戶的正常供電。
3、正常停電
1)管理處應及時發(fā)現(xiàn)各種傳媒上的停電公告(通知),或接到供電局停電通知后,立即將停電情況通知有關用戶,并做好記錄。
2)公司供電設備檢修計劃停電時,工程部應提前一天書面通知相關部門;管理處在接到通知后立即通知相關用戶。
4、事故停電
1)供電局事故停電,管理處應及時與供電局調(diào)度所取得聯(lián)系,盡量了解恢復供電時間,報告公司工程部和通知相關部門。
2)公司供電設備在運行中因故障造成停電,管理處應盡量縮小停電范圍,報告公司領導和通知相關部門,并作好記錄。
5、發(fā)電機供電
管理處在市電系統(tǒng)停電半小時內(nèi)恢復對事故照明、泵站、電梯及消防設備的供電,并作好記錄。
6、抄表和收費
1)各管理處在每月1~5日抄錄各用戶電度表,錄入抄表器,送電腦室,由電腦室統(tǒng)一送供電公司。
2)各管理處每月10日前將電量統(tǒng)計報表及內(nèi)部供電運行盈虧情況報工程部。
3)財務部負責按管理處報送的外接電電量,依照公司規(guī)定電價收取用戶電費。
7、供電設備的維修
1)各管理處按《維修職責劃分及工作程序》做好故障設備的小修工作,管理處無法完成的維修工作,按程序報公司工程部,由工程部組織完成。
2)供電設備的大中修及改造,由工程部制定計劃報公司總經(jīng)理批準后,組織實施。
8、電工的管理
公司值班和維修電工必須持有電工操作證方可上崗工作。并應按員工考核程序規(guī)定進行定期鑒定和培訓,以確保供電操作人員具備必須的安全知識和專業(yè)技能。
第14篇 物業(yè)項目鑰匙管理操作規(guī)程
物業(yè)項目鑰匙管理操作規(guī)程
1.0目的
加強鑰匙管理,消除安全隱患。
2.0適用范圍
適用于公司及各管理處。
3.0職責
3.1各鑰匙管理部門負責人應指定專人負責鑰匙的接收、標識、保管、領用和配制。
3.2綜合管理部負責公司各類辦公區(qū)域鑰匙和辦公區(qū)域各類文件柜鑰匙的管理(副總和財務部辦公室除外)。
3.3管理處客服中心負責空置房、空關房、客戶臨時委托保管鑰匙的管理;管理處內(nèi)勤
負責除業(yè)主鑰匙(空置房、空關房客戶臨時委托保管)之外的所有管理處備用鑰匙的管理。
鑰匙使用人負責領用鑰匙的管理。
4.0程序
4.1定義:
4.1.1公司鑰匙:辦公區(qū)域各類文件柜鑰匙、辦公區(qū)域的各類房間鑰匙。
4.1.2管理處的鑰匙主要包括四個層面:
4.1.2.1屬于業(yè)主的鑰匙:家政等服務需要客戶臨時委托代保管的鑰匙、空置房鑰匙。
4.1.2.2共用部位鑰匙:消防通道、單元門禁卡、電梯機坑、管道井、設備箱柜等鑰匙。
4.1.2.3物業(yè)管理用房鑰匙:管理用房(辦公室、庫房、休息室、工作間等)、設備房等。
4.1.2.4屬于可能開啟的個人持有辦公室活動柜與員工更衣柜的鑰匙。
4.2鑰匙的接管:
4.2.1公司和管理處內(nèi)勤、客戶服務人員(專人,客用鑰匙)為鑰匙的專職管理員,負責鑰匙的接管、分配、借用、發(fā)放、配置等管理工作。
4.2.2在房屋移交驗收時,管理處主任安排鑰匙管理員接受所有的鑰匙,并分類在《鑰匙清單》上登記。
4.2.3 鑰匙管理員負責將所有鑰匙分類加以標識,并確保標識的清晰及持久性。
4.2.4除保證工作順利進行分配到各鑰匙持有人外,其余鑰匙全部作為備用鑰匙進入鑰匙管理員的專庫進行管理。
4.3鑰匙的分配:
4.3.1鑰匙接管后,按4.3.3的標準進行鑰匙分配。
4.3.2鑰匙管理人應在《__鑰匙清單》上登記。
4.3.3鑰匙分配標準:
4.3.3.1由客服前臺持有一套,每日移交。文件柜鑰匙由內(nèi)勤持有一套。
4.3.3.2設備房鑰匙由設備管理人持有一把,隨班次交接進行移交。
4.3.3.3庫房鑰匙由內(nèi)勤持有一把,隨工作調(diào)動進行移交。
4.3.3.4維修、保潔、綠化的休息室、工具間、工作間鑰匙由當值員工或當日值班人持有一套,隨班次交接進行移交。
4.3.3.5設備箱柜、管道井等鑰匙由維修人員持有一套,隨班次交接進行移交。
4.3.3.6消防通道等鑰匙由監(jiān)控室人員持有一套,封閉入庫,隨班次交接進行移交。
4.3.3.7單元門禁管理卡由該區(qū)域巡邏人員持有一張,隨班次交接進行移交。
4.3.3.8空置房和空關房鑰匙、客戶臨時委托代保管的鑰匙由客服中心在鑰匙庫中進行保管,隨班次交接進行移交。
4.3.3.9員工辦公室活動柜和更衣柜鑰匙由本人持有一把,隨調(diào)動或離職移交。
4.4鑰匙的保管:
4.4.1其他人員因工作需要而借用鑰匙,須由部門主管授權在鑰匙持有人或備用鑰匙管理員處嚴格履行領用手續(xù)并填寫《鑰匙使用登記表》,不論當日工作是否完畢,所有鑰匙應于工作完成時或當日下班時歸還鑰匙,于第二日重新借用,當日鑰匙使用人發(fā)現(xiàn)鑰匙未歸還,應進行追索;監(jiān)控中心保管的鑰匙歸還時應在班長監(jiān)督下,由監(jiān)控室人員進行封存保管。
4.4.2鑰匙領用后必須隨身攜帶,不可將鑰匙隨意離身放置或轉(zhuǎn)借給他人,更不能讓他人代還鑰匙,嚴禁將鑰匙帶離小區(qū),嚴禁未經(jīng)部門負責人許可私配鑰匙。
4.4.3內(nèi)勤請假外出時需把庫房和文件柜鑰匙交給部門負責人指定的人員,并在《鑰匙使用登記表》上簽名確認。
4.4.4空置房和空關房鑰匙在整改過程中,不能直接交給承建單位,應由客服中心在確認整改事實并辦理手續(xù)(押證)后,指定管理處人員為承建單位開啟房門,并確認戶內(nèi)的設施設備狀況;整改完畢,承建單位關閉房門前,通知客服中心安排專人查驗整改和設施設備狀況后,辦理退證手續(xù)。整改過程中發(fā)生的設施設備損壞應由承建單位賠償。
4.4.5交接班時,應在交接班記錄上對鑰匙數(shù)量、借出人予以交接,有不明去向的鑰匙,接班人應不予接班并立即報告部門主管,同時在《鑰匙使用登記表》上進行登記。對外借的鑰匙接班人員要在當日追索回庫。
4.4.6返回的鑰匙如果發(fā)現(xiàn)異常,應立即核實鑰匙的真?zhèn)?、變形等情況,不能使用或不慎遺失,必須即刻報告部門負責人或鑰匙管理員,由部門負責人做出處理意見,鑰匙管理員《鑰匙清單》上予以登記備案。
4.4.7因工作需要必須開啟或公司清查屬于個人管理的文件柜和更衣柜時,應由所屬部門主管在《鑰匙使用登記表》上登記后,由鑰匙管理人陪同共同開啟、關閉、封存。
4.4.8如果員工調(diào)動、離職,鑰匙管理員負責收回其持有或借用鑰匙,并將變更情況在《鑰匙清單》上予以記錄。屬共同持有的,應由部門主管清理鑰匙是否齊全并簽署意見。
4.4.9鑰匙管理人應每月25--30日,對備用鑰匙庫中的鑰匙進行清理、盤點,并報告部門負責人,獲準同意后,對鑰匙予以更換、配置、報廢。
4.5鑰匙的更換、配制、報廢:
4.5.1鑰匙使用人或借用人,因工作需要或遺失需配制時,須由鑰匙管理員填寫《鑰匙管理表》,報部門負責人同意后方可配制。
4.5.2門鎖的鑰匙損壞或全部丟失需更換鎖芯時,應填寫《鑰匙管理表》報部門負責人審批后予以更換,重點部位門鎖應在24小時之內(nèi)更換完成(節(jié)假日時可口頭報部門負責人同意),所更換的鑰匙交鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記。
4.5.3因鎖芯更換等原因?qū)е略€匙已無使用和保留價值,鑰匙管理員應填寫《鑰匙管理表》報部門負責人審批后予以報廢處理。
4.5.4因鑰匙使用人和管理人造成的重要鑰匙遺失,如:空置房和空關房、通小區(qū)和客戶的消防通道鑰匙。應在遺失后4小時內(nèi)更換完成,更換鎖芯的費用由遺失人支付。
4.6客戶臨時委托鑰匙的管理
4.6.1如有客戶因返修、維修、家政、房屋出租等原因要求臨時委托代保管鑰匙,鑰
匙管理員應委婉提醒其風險發(fā)生的可能,如客戶仍堅持或有其他特殊原因需要代管鑰匙的,須經(jīng)部門負責人或其授權人同意后方可接收。
4.6.2鑰匙管理員受理客戶臨時委托鑰匙時,應要求客戶在《客戶委托代管物品登記表》上進行簽字登記。
4.6.3鑰匙管理員負責將客戶委托鑰匙加以標識,并確保標識的清晰及持久性。
4.6.4相關工作人員領、借用客戶臨時委托鑰匙時,須經(jīng)部門主管同意,并嚴格填寫《鑰匙使用登記表》。如需過夜借用客戶的鑰匙,必須經(jīng)過部門負責人同意后方可借用,并由鑰匙管理員負責追回,否則將追究鑰匙管理員責任;
4.6.5任何人不得復制客戶委托管理的鑰匙。
4.6.6客戶領回委托管理的鑰匙時,鑰匙管理員應要求客戶在《客戶委托代管物品登記表》上簽字確認,及時銷帳。
4.6.7如客戶委托管理的鑰匙發(fā)生丟失或損壞,鑰匙管理員應即時報告部門負責人,并向客戶及時通報相關情況,妥善地對客戶進行安撫、溝通解釋,積極協(xié)商解決辦法。
5.0相關記錄
《鑰匙借用登記表》
