物業(yè)消防安全管理7篇

第1篇 物業(yè)消防安全管理規(guī)定

第一章 總 則

第一條為了加強和規(guī)范本公司及物業(yè)的消防安全管理,預防火災和減少火災危害,根據(jù)行政強制性規(guī)定及行業(yè)規(guī)范,結合本公司行業(yè)特點和實際情況,特制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定適用于公司內(nèi)部及公司管理物業(yè)區(qū)域的消防安全工作。

第三條公司全體員工應當認真遵守消防法律、法規(guī)、規(guī)章(以下統(tǒng)稱消防法規(guī)),嚴格貫徹預防為主、防消結合的消防工作方針,切實履行消防職責,確實保障公司消防安全及管理區(qū)域的公共消防工作。

第二章消防組織與安全責任

第四條公司建立以各物業(yè)項目骨干為主,其他員工為輔助的消防隊伍。

公司全體員工為消防工作的義務消防員,公司各管理處班組長以上安保人員及維修人員為公司的兼職消防員。

第五條公司總經(jīng)理是消防安全責任人,對消防安全工作全面負責。公司總經(jīng)理以下的副總經(jīng)理及各部門主任/主管為消防安全管理責任人。消防安全管理人對公司的消防安全責任人負責,實施和組織落實消防安全管理工作。

第六條公司總經(jīng)理以下各部/處及崗位員工落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制。

第七條各物業(yè)區(qū)域的公司項目管理處主任為消防安全管理第一責任人,其他責任區(qū)域應當根據(jù)情況確定消防安全管理第一責任人。消防安全管理第一責任人對責任區(qū)域的公共消防安全工作負全面管理責任。

第八條消防安全責任人應當履行下列消防安全職責:

1、貫徹執(zhí)行消防法規(guī),保障本公司及管理區(qū)域消防安全符合規(guī)定,掌握本單位的消防安全情況。

2、將消防工作與本公司的經(jīng)營管理活動統(tǒng)籌安排,批準實施年度消防計劃。

3、為本公司的消防安全提供必要的經(jīng)費和組織保障。

4、確定逐級消防安全責任,批準實施消防安全制度和保障消防安全的操作規(guī)程。

5、組織防火檢查,督促落實火災隱患整改,及時處理涉及消防安全的重大問題。

6、根據(jù)消防法規(guī)的規(guī)定建立兼職消防隊、義務消防隊。

7、組織制定符合本本公司及物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H的滅火和應急疏散預案、并實施演練。

第九條 消防安全管理人應當實施和組織落實下列消防安全管理工作:

1、擬定年度消防工作計劃,組織實施日常消防安全管理工作。

2、組織制定消防安全制度和保障消防安全的操作規(guī)程并檢查督促其落實。

3、擬定消防安全工作的資金投入和組織保障方案。

4、組織實施防火檢查和火災隱患整改工作。

5、組織實施對物業(yè)區(qū)域的消防設施、滅火器材和消防安全標志 維護保養(yǎng)、確保其完好有效、確保疏散通道和安全出口暢通。

6、組織管理專職或義務消防隊。

7、在員工中組織開展消防知識、技能的宣傳教育和培訓、組織滅火和應急疏散預案的實施和演練。

8、公司消防安全責任人委托的其他消防管理工作。

第十條 消防安全管理人應當定期向消防責任人報告消防安全情況,及時報告涉及消防安全的重大問題。

第三章 消防安全管理

第十一條 公司施行職能部門對口監(jiān)督管理的消防管理模式

1、安全管理部負責對物業(yè)區(qū)域的公共消防工作實施監(jiān)督管理。

2、工程中心負責對物業(yè)區(qū)域機電設備、施工與裝修消防工作實施監(jiān)督管理。

3、客戶服務部負責對物業(yè)區(qū)域的消防宣傳工作實施監(jiān)督管理。

4、辦公室負責消防經(jīng)費、物資裝備的保障工作、消防安全制度的組織評議及備檔工作。

第十二條 公司依據(jù)職能對口的管理模式,各監(jiān)督管理部門應當依據(jù)職能與專業(yè)建立健全各項防火安全制度和保障消防安全的操作規(guī)程,通過組織評議后發(fā)布實施。

消防安全規(guī)章制度主要包括以下內(nèi)容:兼職或義務消防隊伍的組織管理、消防安全教育與培訓,防火巡查與檢查,安全疏散設施管理,消防器材設施管理,火災隱患整改,易燃易爆危險物品和場所防火防爆,滅火和應急疏散預案演練,用電與用電安全管理,機電燃氣設備檢查和管理(包括防雷、防靜電),裝飾裝修防火及動用明火管理,警示標識管理,消防安全工作考評和獎懲,其他必要的消防安全內(nèi)容。

第十三條 公司實行消防安全預防管理制度

(一)建立由總經(jīng)理任組長的消防安全領導小組,對公司及物業(yè)區(qū)域消防工作全面負責,規(guī)劃安全管理片區(qū),責任落實到責任人,實行分片管理。

(二)要害部位要標明“嚴禁煙火”或“危險區(qū)域”,標志要醒目,無關人員不得入內(nèi),特殊情況必須經(jīng)領導批準方可入內(nèi)并做好記錄。

(三)組織季度和重大節(jié)日(如五一、國慶節(jié)、春節(jié))前的消防安全檢查,督促有關安全問題的整改。

第十四條 公司選拔建立的骨干消防隊伍要熟練消防器材的分布情況和滅火作戰(zhàn)方案,做好防火、滅火工作、每月定期進行消防設備器材的配備與維護保養(yǎng),消防隊伍要服從指揮、紀律嚴明、愛崗敬業(yè)、遵紀守法。

第十五條 商業(yè)租賃房屋的消防安全工作按照“誰承租、誰負責”的原則實施,出租人應當確保出租房屋符合消防安全規(guī)定,并在訂立房屋租賃合同中明確各方的消防安全責任。

第四章 消防安全檢查

第十六條 各級消防管理人應當定期進行防火巡查,并確定巡查的人員、內(nèi)容、部位和頻次。巡查內(nèi)容應包括:

1、用火用電有無違章情況。

2、消防設施、器材(滅火器、水帶、扳手)是否在位、完整。

3、 安全出口、消防通道(樓梯間、小區(qū)消防)是否暢通。

4、主要機電設備的安全情況。

5、業(yè)主家裝及施工否嚴格按照動火用電管理規(guī)范。

6、其他消防安全情況。

防火巡查人員應當及時糾正違章行為、妥善處理火災危險、無法當場處理時、應立即報告、發(fā)現(xiàn)初期火災應立即報警并及時補救。防火巡查應當填寫巡查記錄、巡查人員及其主管人員應當在巡查記錄上簽名。

第十七條 公司應當至少每月進行一次防火檢查,檢查的內(nèi)容應包括:

1、用電用火有無違章情況。

2、消防通道暢通情況,室內(nèi)外消防栓、消防水源充足情況。

3、安全疏散通道、安全出口情況。

4、消防安全設施消火栓、滅火器材等布局、配置的合理性及完好情況。

5、火災隱患的整改情況以及防范措施的落實情況。

6、消防安全重點部位的管理情況。

7、消防培訓和防火規(guī)章制度的建立和執(zhí)行情況。

8、防火巡查情況。

其他需要檢查的情況,防火檢查應當簽寫檢查記錄、檢查人員和被檢查部門負責人應當在檢查記錄上簽名。

第十八條 公司應當建立以物業(yè)項目為單位的下列消防管理檔案

1、物業(yè)項目消防規(guī)劃審批及驗收資料(復印件)。

2、物業(yè)項目消防設施、設備、器材的配置(圖)情況。

3、消防設施器材的管理、維護、保養(yǎng)情況。

4、日常和定期的巡查檢查記錄。

5、消防組織及消防安全制度。

6、消防培訓記錄

第十九條 各管理處須指定維修工對消防設施設備、器材進行維護和保養(yǎng),維護、保養(yǎng)應當符合《消防設施管理、維護、保養(yǎng)標準要求》(見附件)。

第二十條 消防設施的維修、更新、添置應按物業(yè)共用部位共用設施設備維修基金的有關規(guī)定執(zhí)行,對于亟待維修、更新、添置的消防設施,可先告知業(yè)委會后由公司墊付,再通過維修基金的行政規(guī)定和程序。

第五章 火災隱患整改

第二十一條 對存在的火災隱患,應當及時予以整改消除,整改分當場整改和限期整改。

第二十二條 不能當場改正的火災隱患,消防管理人員應當及時將存在的火

災隱患向公司的消防安全管理人或者消防安全責任人報告,提出整改方案。

第二十三條 在火災隱患未消除之前,責任人應落實防范措施,保障消防安

全。不能確保消防安全,隨時可能火災或者一旦發(fā)生火災將嚴重危及人身

安全的,應當將危險部位停止使用整頓。

第二十四條 火災隱患整改完畢,負責整改的部門或者人員應當將整改記錄報送消防安全責任人或者消防安全管理人簽字確認后存檔備查。

第二十五條 對公安消防機構責令限期整改的火災隱患,由對口監(jiān)管部門在規(guī)定的期限內(nèi)改正并寫出火災隱患整改復函,報送公安消防機構。

第六章 消防安全宣傳教育和培訓

第二十六條 各管理處應通過多種形式開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育。公司每年由客服部與安保部聯(lián)合開展不底于兩次集中宣傳活動。

第二十七條 新員工上崗前須進行消防知識安全教育,公司員工每月至少進行一次消防安全培訓,具體內(nèi)容應該包括:

1、有關消防法規(guī)、消防安全制度和保障消防安全的操作規(guī)程。

2、消防科普知識

3、本公司、本部門、本崗位的火災危險性和防火措施。

4、 有關消防設施的性能、滅火器材的使用辦法。

5、 報火警、撲救初期火災以及疏散或自救逃生的知識和技能。

6、火災案例培訓。

第二十八條 建立消防演練制度,各管理處每月組織進行不少于一次的模擬消防演練,公司安保部每年負責組織不底于三次的實戰(zhàn)消防演練。

第七章 住宅裝飾裝修消防管理

第二十九條 從裝修審查與審批上加強對裝修施工單位的消防管理,在裝修管理服務合同上明確權利和義務,嚴格用火用電審批規(guī)定、易燃易爆物品管理、消防滅火器配置、人員安全行為規(guī)范等。

第三十條 加強裝修期間的管理,門崗嚴格審查易燃易爆裝飾材料的進場,房屋管理員每天進行,發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象,及時給予停頓整改。巡查的主要內(nèi)容如下:

1、擅自動用明火作業(yè)和進行焊接作業(yè)等違規(guī)用火用電行為。

2、是否配置消防滅火器。

3、不得影響原有的防火分隔。

4、不得損壞或者擅自拆除、挪用、停用消防設施或者器材。

5、不得遮擋消防設施和疏散指示標志。

6、不得占用、堵塞安全出口及疏散通道。

7、裝飾油漆等易燃液體是否使用、乘放規(guī)范。

8、施工作業(yè)人員行為是否規(guī)范。

具體的住宅裝飾裝修消防管理由相關監(jiān)督管理部門另行規(guī)定。

第八章 電氣及機電設備防火管理

第三十一條 加強各物業(yè)項目主要電氣及機電設備的防火管理,例如:變壓器、配電盤、配電箱、電動機等(特別是充油電器)及燃氣轉供站,須落實專人進行檢查、維護、管理。具體的電氣及機電設備防火管理由相關監(jiān)督管理部門另行規(guī)定。

第九章 火災處理

第三十二條 火災發(fā)生后,第一發(fā)現(xiàn)人首先要向本區(qū)域第一消防管理人報警,對于火勢明顯可直接撥打“119”向公安消防站報警,報警后,消防管理人須派人到路口接應。報警的主要內(nèi)容是:

1、發(fā)生火災的單位及地址

2、起火物

3、火勢情況

4、報警人姓名及所用電話

第三十三條 火災的發(fā)生后,在保障個人安全并在消防管理人的組織下,遵循“救人第一、集中兵力”,“先控制、后消滅”,“先重點、后一般”的原則實施疏散和撲救。

第三十四條 在火災周圍組織現(xiàn)場安全警戒,維持人員交通秩序,防止人為破壞現(xiàn)場,防止爆炸傷人、中毒傷人、建筑構件物下墜傷人,保障撤除物資的安全。

第三十五條 當公安消防指揮員到現(xiàn)場后,現(xiàn)場的指揮權移交消防指揮員,公司全員應當全力配合消防撲救工作,火災過后,配合公安機關的火災事故調(diào)查工作。

第三十六條 在發(fā)現(xiàn)火災后,為了使公共利益、他人或本人的人身、財產(chǎn)權利免受正在發(fā)生的危險,可采取緊急避險,例如破窗門,使用業(yè)主的物品等,但必須具備下列條件:

1、火災危險正在發(fā)生;

2、公共利益、人身、財產(chǎn)面臨現(xiàn)實危險;

3、出于不得已而損害另一合法權益;

4、具有避險意識;

5、沒有超過必要限度造成不應有的損害;

第十章 獎懲

第三十七條 公司將消防安全工作納入內(nèi)部檢查、考核、評比內(nèi)容,對消防安全實行“一項否決”制,對消防安全工作中取得突出成績的部門和個人,給予表彰獎勵。

第三十八條 對未嚴格履行消防安全職責、或者違反公司消防安全規(guī)定制度的行為,對相關責任人給予行政處分和經(jīng)濟處罰,情況嚴重的予以辭退直至送交司法部門處理。

第三十九條消防設施因人為因素損壞的,其維修、更新費用由行為人承擔,并給予一倍等值罰款。

第十一章 附則

第四十條 本規(guī)定自頒布之日起實施。

附件:消防設施管理、維護、保養(yǎng)要求

一、消防設施是指用于防火和滅火的器材、設施和設備,包括水帶、水槍、水喉、水泵接合器、滅火器、防火門、自救逃生器、逃生繩、應急照明、疏散指示標志、消防電梯、消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)(含簡易噴水滅火系統(tǒng))、火災自動報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等。

二、 維護管理人員應當熟悉消防設施的原理、性能和操作規(guī)程,并建立值班記錄和設施運行、檢查記錄。

三、 消防設施發(fā)生故障,需停水、停電進行修理前,應當取得公司總經(jīng)理的同意,并臨場監(jiān)督,加強防范措施后方可施工。修理結束后,應及時恢復供水、供電。

四、滅火器的管理與維護

(一)日常管理。

滅火器種類放置環(huán)境要求日常管理內(nèi)容

泡沫滅火器 環(huán)境溫度為4~45℃1、 每次使用后應及時打開筒蓋,將筒體和瓶膽清洗干凈,并充裝新的滅火藥液; 2、 使用2年后,應進行水壓試驗,并在試驗后標明試驗日期。

二氧化碳滅 火器環(huán)境溫度≯55℃不能接近火源1、 每年用稱重法檢查一次重量,泄露量不大于充裝量的5%。否則,重新灌裝。 2、 每5年進行一次水壓試驗,并標明試驗日期。

干粉 滅火器1、 環(huán)境溫度為-10~55℃; 2、 通風、干燥1、 定期檢查干粉是否結塊和動力氣體壓力是否不足; 2、 一經(jīng)打開使用,不論是否用完,都必須進行再充裝。充裝時不得變換品種。 3、 動力氣瓶充裝二氧化碳氣體前,應進行水壓試驗,并標明試驗日期。

(二)滅火器的外觀檢查:

1、檢查滅火器的鉛封是否完好。滅火器一經(jīng)開啟即使噴射不多,也必須按規(guī)定要求再充裝,充裝后應作密封試驗,并重新鉛封。

2、檢查可見部位防腐層的完好程度。

3、檢查滅火器可見零部位是否完整,有無松動、變形、銹蝕損壞、裝配是否合理。

4、檢查貯存式滅火器的壓力表指針是否在綠色區(qū)域,如指針在紅色區(qū)域,應查明原因,檢修后重新灌裝。

5、檢查滅火器的噴嘴是否暢通,如有堵塞應及時疏通,檢查干粉滅火器噴嘴的防潮堵是否完好,噴槍零件是否完備。

(三)檢修、滅火劑再充裝:

滅火器的檢修以及再充裝應由經(jīng)過培訓的專人進行。滅火器經(jīng)檢修后,其性能要求符合有關標準的規(guī)定,并在滅火器的明顯部位貼上(或附上)不易脫落的標記,標明維修或再充裝的日期、維修單位名稱和地址。

(四)滅火器的存放位置:位置固定,有存放箱的許上鎖,未經(jīng)直接管理責任人審批,不得私自挪動或挪作他用,存放的高度不得過1.5米,一個存放點視情況存放2~5個,覆蓋半徑15~25米。

五、消防栓的管理與維護

(一)室內(nèi)消防栓的維護保養(yǎng)要求

室內(nèi)消防栓是建筑物內(nèi)的一種固定滅火供水設備,它包括消火栓、消火栓箱、箱內(nèi)水帶、水槍等。室內(nèi)消火栓應加強平時保養(yǎng)維護,確保隨時好用,具體要求是:

1、定期檢查消火栓是否完好,有無生銹、漏水現(xiàn)象,接口墊圈是否完整無缺,并進行放水試驗,試驗后及時擦干,在消火栓閥桿上加潤滑油。

2、定期檢查消火栓箱門、卷盤、水帶、水槍是否損壞,門鎖開啟是否靈活,拉環(huán)鉛封、水帶轉盤框架是否完好,發(fā)現(xiàn)問題及時更換和修理。

3、定期檢查消防泵供水系統(tǒng)是否處于自動控制狀態(tài),可采取撳動消火栓箱內(nèi)的按鈕,看泵是否啟動的辦法檢查,但消防泵房內(nèi)必須有人,并保持上下聯(lián)絡,防止設備損壞。

(二)室外消火栓的維護保養(yǎng)要求:

室外消火栓主要有地上消火栓和地下消火栓兩種。其中最常用的是地上消火栓,它由彎座(直接安裝于供水管網(wǎng)上)、閥座、排水閥、法蘭接管、啟動桿、本體和大小出水口等組成。地上消火栓易損壞,因此要加強平時的保養(yǎng)和維護,具體要求是:

1、每月或重大節(jié)日前,應進行一次全面檢查。

2、檢查時要放盡管道內(nèi)銹水,吸干本體內(nèi)余水或疏通放水閥,排除積水,清除消火栓上沉積的灰塵和污漬,在消火栓軸心上加上潤滑油,大小出口上加上牛油,并根據(jù)外表保護需要進行油漆。

3、消火栓周圍30m內(nèi)嚴禁堆物,15m內(nèi)嚴禁停車,嚴禁設欄、設廣告而圍堵消火栓,不能影響消火栓正常使用,不得擅自挪作他用。

4、消火栓安裝必須符合有關規(guī)定,其間距不得大于120m,60m寬的馬路必須雙向設置;消火栓大出口必須朝向馬路,其本體離馬路邊則石一般為0.5-1m;因基礎設施改造需要搬遷、拆除的應報請有關消防機構審批。

5、消火栓上所有部件必須保持良好,平時應做到無漏水、無銹蝕、開啟方便、操作靈活。

(三)消火栓箱管理:

1、消火栓箱用玻璃門時,須采取加鎖措施,防止水帶、水槍被盜。

2、消火栓箱不得隨意開啟,水帶、水槍除了演練和實戰(zhàn)使用時,任何人無權審批借用或挪用。

六、消防設施的時間檢查規(guī)范。

(一)對以下消防設施,應當每日進行檢查:

1、檢查火災報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞;

2、檢查消防泵房內(nèi)的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常;

3、檢查疏散通道、安全出口的防火門是否完好,常閉防火門是否處于正常 狀態(tài)。

(二)對以下消防設施,應當每月進行一次檢查或試驗:

1、進行消防水泵啟動運轉,當消防水泵為自動控制時,應進行模擬自動控 制的條件啟動運轉,檢查其運轉是否正常;

2、檢查消防水泵接合器的接口及附件是否完好,有無滲漏、悶蓋是否齊全;

3、檢查屋頂供水水箱的儲水水位和保證消防用水不作他用;

4、檢查消防泵房間的防火門是否完好。

(三)對以下消防設施,應當每季度進行一次檢查或試驗:

1、檢查火災警報裝置聲光顯示、消防控制設備的控制顯示功能、應急照明、 疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)。對主、備電源進行自動轉換試驗;

2、進行消防電梯強制停于首層試驗;

3、對水流指示器進行功能試驗,利用末端試水裝置排水,水流指示器應動 作,消防控制室應有信號顯示,水力警鈴應發(fā)出報警聲,并應啟動消防水泵。對報警閥旁的放水試驗閥進行供水試驗,驗證系統(tǒng)的供水能力;

4、檢查噴頭外觀,發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應及時更換,當噴頭上有異物時應及時清除;

5、檢查室外閥門井中進水閥、屋頂水箱水閥門和管道中的閥門,核實其是否處于正常狀態(tài);

6、檢查與火災報警系統(tǒng)有聯(lián)動功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯(lián)動, 檢查設施、設備間的防火門是否完好;

7、檢查防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。

(四)對以下消防設施,應當每半年進行一次檢查或試驗:

1、檢查室內(nèi)消火栓內(nèi)的設備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好,有無故障、生銹、漏水,接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺,是否能正常開啟;

2、檢查安裝在公共部位的自救逃生器、逃生繩是否正常、是否有效、是否破損;

3、檢查滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用。

(五)對安裝的探測器,應當每年進行一次試驗,并對全部報警控制裝置進行一次試驗;火災探測器投入運行2年后,應每隔3年全部清洗一次,不合格的應當調(diào)換。

第2篇 某物業(yè)消防安全管理規(guī)定

物業(yè)消防安全管理規(guī)定

一、消防規(guī)劃與設計

消防規(guī)劃的內(nèi)容

1.安全布局。

2.消防給水。

計設與劃規(guī)防消

3.消防通道。

4.消防通信。

5.消防設備。

6.消防站點。

7.職責:實行嚴格管理,放置防火標志,制作防火檔案,確立消防安全重點部位;嚴格履行每日防火巡查;對物業(yè)消防人員進行消防安全培訓,對業(yè)主宣傳消防安全知識;確定滅火和應急疏散方案。

消防設計須知

1.布局設計注意消防安全的防火間距、消防通道、消防水源等。

2.考慮建筑的耐火等級及火災危險性類別。

3.注意建筑防火防煙分區(qū)和建筑構造。

4.設置消防電梯和安全疏散路徑。

5.完備消防給水和自動滅火系統(tǒng)。

6.注意消防電源及其配電裝置。

7.設置應急廣播和緊急指示標志。

8.設置火災自動報警系統(tǒng)、應急照明燈。

9.注意建筑內(nèi)部的防火設計。

10.配備建筑滅火器裝置,建立并完善消防控制系統(tǒng)。

二、消防設備的管理

1.保安員每天巡邏查看消防設備,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)象,馬上向直屬上級報告。

2.保安部定期檢查消火栓和消防器械,并組織相關技術人員定期對消防設備設施進行保養(yǎng)。

3.保安部每季度組織人員對消防設施進行全面檢查,記錄和保存檢查結果,并將結果進行總結報告。

4.消控員也要對消防設備設施作嚴格的檢查,發(fā)現(xiàn)問題立即匯報物業(yè)部予以解決。

5.消控員巡查時發(fā)現(xiàn)消防設備設施出現(xiàn)非正?，F(xiàn)象,要填寫“消防設備設施巡查表”,并及時進行匯報處理,或通知物業(yè)部。

6.消控員在對消防設施設備進行保養(yǎng)的基礎上要愛護所有設備,保持設備的清潔度。

7.消防設施設備由消控專業(yè)人員操作使用,特殊情況外,其他人員不得隨意動用。

8.保安員與消控員在日常的工作中,要及時發(fā)現(xiàn)隱患,并及時通知物業(yè)部進行處理或維修。

6.5.3不同物業(yè)的消防管理

住宅物業(yè)

1.確認機電設備、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電信系統(tǒng)、公用設施等處于良好的使用和工作狀態(tài)中,經(jīng)常進行維修和保養(yǎng)。

2.認真做好物業(yè)范圍內(nèi)的安全、警戒、消防等工作,建立完善和執(zhí)行消防責任制度,加強消防隊伍的管理等。

3.消控人員要熟悉掌握消防設備設施的方位和性能,經(jīng)常檢查和測試各種消防用具及報警系統(tǒng)。

4.適時檢查消防應急通道是否暢通無阻。

5.對業(yè)主或使用人進行消防知識宣傳和教育,指導使其掌握消防器材的使用方法。

6.對于存放易燃、易爆材料的區(qū)域,要特別設置防火標識,配置消防器具。

7.建立物業(yè)消防管理檔案,隨時掌握消防狀況,維護住宅物業(yè)的消防安全。

商業(yè)物業(yè)

1.配置完備的消防器材、消防水源。

2.在重點地帶設置安全疏散指示、事故照明設備和消防標志等。

3.疏通消防通道、樓梯出口或其他安全應急通道,確保暢通無阻。

4.告誡商戶勿把煙頭及其他帶火物品投向戶外,或投入垃圾箱內(nèi)。

5.提示商戶不要在物業(yè)范圍內(nèi)貯存爆竹、炸藥、雷管等各類易燃、易爆、不耐高溫物品。

6.提醒商戶不要超負荷使用電器,隨時關閉電源。

7.杜絕商戶未經(jīng)審批進行室內(nèi)裝修,裝修戶須適當配備滅火器。

8.提醒商戶不要擅自更改、連接用電線路,增設電器線路必須符合安全規(guī)定,禁止亂拉、亂接電器。

9.領導商戶熟悉消防器材存放位置及消火栓位置,熟悉使用消火栓等消防器材。

10.建立完備的消防控制系統(tǒng),如安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等,的業(yè)理防物管消同不實時監(jiān)控或指揮消防作業(yè)。

11.發(fā)生火災時,必須迅速匯報物業(yè)公司或報火警,配合消防機關施展工作。

第3篇 某物業(yè)消防安全管理案例培訓

華信花園電房起火 清潔工誤用水滅火險觸電身亡

6日清晨,高橋支路華信花園電房突然冒煙躥出火苗,缺乏滅火常識的幾名清潔工對著電房潑水,險些造成險情。

6日清晨7時許,居住在華信花園一座居民樓八樓的老林正在家中吃早餐,突然從窗外飄來一股焦臭味。她走到窗戶探頭一看,小區(qū)內(nèi)的電房正在不斷冒出黑煙?！盁熀艽?很多居民跑到室外,大家很著急。”老林說。

冒煙的電房位于小區(qū)后門附近,電房的門虛掩著,居民透過黑煙,隱約可見火苗。見火不大,居民們決定自行滅火,幾名上早班的清潔工也加入到滅火隊伍。

可是,這幾名清潔工竟然直接將水潑進冒煙的電房,里面設備被淋濕。居民們急忙將她們攔住,幸好此時火已經(jīng)滅了,且電房已經(jīng)斷電,才未造成觸電后果。

消防人員介紹說,遇到帶電設備起火,應該立即將有關設備的電源切斷,滅火時不能使用泡沫滅火器也不要潑水,應使用干式滅火器、二氧化碳滅火器等。如果是注油設備起火,則可使用泡沫滅火器或干燥的沙子進行滅火。

第4篇 物業(yè)消防安全管理存在的問題及解決對策

物業(yè)管理是一種和現(xiàn)代化房產(chǎn)開發(fā)方式相配套的綜合管理，它和社會主義市場經(jīng)濟體制相適應。確保管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項基本內(nèi)容和工作，而消防安全管理在生命財產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。物業(yè)管理中消防安全管理的目的，就在于預防火災的發(fā)生，最大限度上減少火災損失，為業(yè)主和住戶的工作、生活提供安全環(huán)境。物業(yè)管理對于改善人居環(huán)境質(zhì)量，提高城市管理水平，維護社區(qū)和諧穩(wěn)定起到積極的作用。

一、當前物業(yè)消防安全管理中存在的問題

物業(yè)管理是上世紀80年代引入我國的，至今已有二十多年的發(fā)展歷程，但總體上我國的物業(yè)管理水平仍處于發(fā)展階段，在消防管理這方面積累的經(jīng)驗還不豐富，存在著許多亟待解決的問題。

（一）消防管理經(jīng)費的不落實，造成物業(yè)管理及消防管理不落實。消防安全管理經(jīng)費涉及消防設施設備的維護保養(yǎng)和日常消防安全管理費，管理經(jīng)費主要來自兩個渠道：一是開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金，二是物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。但有些開發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒有法定主管部門監(jiān)督提留，全部由業(yè)主和用戶來承擔，這樣就造成物業(yè)管理收取費用過高，維修資金難以落實的問題；而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，物業(yè)管理資金使用、管理的不規(guī)范，使繳納者產(chǎn)生誤解，因而消防管理費用難以收取。

（二）物業(yè)管理的職業(yè)隊伍未形成，消防管理不規(guī)范。物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊伍尚未形成，作為專業(yè)技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業(yè)管理中設置的現(xiàn)代消防設施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。

（三）物業(yè)消防安全管理責任不明，物業(yè)與業(yè)主矛盾多。物業(yè)管理是建立在契約之上的民事商務行為，它涉及許多行業(yè)和廣泛的經(jīng)營管理內(nèi)容。物業(yè)消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業(yè)區(qū)用戶日常消防管理等無形管理，而物業(yè)服務企業(yè)應當履行的工作范圍和法律責任往往界定不明，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生大量矛盾糾紛。

（四）開發(fā)商建管脫節(jié)，留下火災隱患。目前一些房地產(chǎn)開發(fā)建設與物業(yè)管理存在明顯的脫節(jié)，開發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程出發(fā)來設計、施工和監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。

二、物業(yè)消防安全管理的必要性

現(xiàn)代物業(yè)的規(guī)模大、配套設施設備功能齊全，這也就意味著消防安全是物業(yè)管理的重頭戲。消防安全不發(fā)生則已、一旦發(fā)生火災后果不堪設想，所造成的損失可能是毀滅性的乃至災難性的破壞。隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，大型商業(yè)樓宇和住宅區(qū)如雨后春筍，出現(xiàn)了一個住宅區(qū)、一幢大廈的物業(yè)產(chǎn)權多元化且多家占有使用的多重化、分散化管理的復雜狀況。而一個住宅區(qū)域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設施設備配套性，都要求有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理企業(yè)來實行消防安全管理。其次，隨著現(xiàn)代化進程的加快和土地資源的緊缺，城市建筑開始不斷向高空和地下延伸，高層、超高層建筑層出不窮。與此同時，建筑物的使用功能也日趨多樣化和復雜化，消防設施設備越來越多，功能越來越復雜，客觀上也要求消防安全管理具有專業(yè)性和技術性。

三、解決物業(yè)消防管理問題的對策

物業(yè)管理是一個發(fā)展前景廣闊的新興行業(yè)，其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作是一項長期任務。

（一）明確物業(yè)管理人員職責，使從業(yè)者知道要干什么，怎么干。物業(yè)服務企業(yè)的職責是對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。物業(yè)管理公司的全體員工都應具有相應的消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設施和器材；負責消防控制室的日常值班；嚴格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實各項防火安全制度和措施；管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種消防設備、設施和器具，定期進行檢查、維護、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。新修訂的《中華人民共和國消防法》中第十八條對物業(yè)服務企業(yè)的職責進行了明確規(guī)定。物業(yè)服務企業(yè)如違反上述規(guī)定的，消防部門可責令其限期改正；逾期不改正的，對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分或者給予警告處罰。

（二）建立完善的消防安全制度，做到有章可循。結合新《中華人民共和國消防法》的實施，物業(yè)服務企業(yè)應進一步明確其自身消防安全管理的責任，建立完善的消防安全制度和規(guī)范的消防安全臺賬。物業(yè)服務企業(yè)應制定消防控制室值班制度。消防控制室是火警預報、信息通訊中心，值班人員必須樹立高度責任感，認真做好消防控制中心的值班監(jiān)視工作，并做好消防設施每天運行情況記錄。物業(yè)服務企業(yè)應落實每日防火巡查制度，定期開展消防安全檢查。要保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；確保消火栓配件完全完好；報警系統(tǒng)準確無誤。備用發(fā)動機、消防水泵、消防電梯應能應急使用。定期組織消防安全檢查，做到發(fā)現(xiàn)隱患立即消除，不能后患。物業(yè)服務企業(yè)應建立逐級防火崗位責任制，建立健全防火制度和安全操作制度。物業(yè)公司要建立防火檔案，對火險隱患、消防設備運行狀況、重點消防部位、防火檢查記錄、設備檢測記錄等存檔在案；制定滅火和應急疏散預案；定期進行有針對性的防火演練。

（三）建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊伍。物業(yè)服務企業(yè)的專（兼）職消防管理人員應具備一定的防災滅火知識，熟悉《中華人民共和國消防法》和相應法律法規(guī)。消防控制室的操作人員則必須經(jīng)消防部門的教育培訓后持證上崗，具有現(xiàn)代消防技術方面的知識、熟練掌握消防設施的運行情況和操作方法。

（四）公安機關消防機構應加強對物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導工作。首先，公安機關消防機構應嚴格把好建筑設計審核和驗收關，不留先天性的火災隱患。其次，公安機關消防機構應加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督和指導，定期實施防火監(jiān)督檢查，為物業(yè)服務企業(yè)提供法律法規(guī)、消防技術方面的支持和服務，促進物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理水平不斷提升。同時，對物業(yè)消防安全管理人員進行專業(yè)的防火和滅火消防培訓，幫助物業(yè)服務企業(yè)切實提高消防安全管理素質(zhì)。

綜上所述，物業(yè)服務企業(yè)要提高物業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、舒適的工作生活環(huán)境，就要在消防安全上加強管理，逐漸形成專業(yè)化、社會化、規(guī)范化和法制化的管理體制。

第5篇 淺談小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在問題及對策

隨著老城改造進度加快和房地產(chǎn)業(yè)的日益繁榮，越來越多的群眾住進了封閉式小區(qū)，承接居民小區(qū)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理公司也日益增多，這些物業(yè)管理公司的消防安全管理水平，很大程度上決定了居民社區(qū)的消防安全形勢。

一、存在問題

1、消防安全管理責任落實不到位。各物業(yè)管理公司沒有統(tǒng)一的消防安全管理制度，消防安全管理水平參差不齊。部分物業(yè)管理公司僅僅停留在看大門、搞清潔、維護治安上，不涉及消防安全管理，導致消防隱患整改責任落實困難。

2、物業(yè)管理公司的日常消防安全管理不規(guī)范。一是居民小區(qū)內(nèi)私家車占用消防車道處處可見，對此，卻只有少數(shù)小區(qū)在入口處設置路樁、柵欄；部分物業(yè)公司卻以入住率不滿60%為由，對夜間私家車占用消防車道不予管理，加之小區(qū)業(yè)主無序停車，存在很大的消防隱患。二是部分物業(yè)管理公司對小區(qū)地下室住人、私拉電線、使用明火的情況視而不見。

3、物業(yè)公司管理人員消防素質(zhì)不達標。小區(qū)內(nèi)的消防控制室工作人員，沒有達到100%持證上崗，物業(yè)管理公司員工沒有全員接受消防安全培訓，管理人員不會檢查小區(qū)消防設施，高層居民住宅樓常常出現(xiàn)消防設施損壞、擅自停用、滅火器材缺乏保養(yǎng)等問題，而且物業(yè)管理人員撲救初起火災、組織居民疏散的能力較弱。

二、解決辦法

針對上述問題，我認為應該從統(tǒng)一行業(yè)規(guī)范、加強監(jiān)管力度、開展星級評定等多方面入手，逐步提高物業(yè)管理公司的消防安全管理水平。

1、統(tǒng)一行業(yè)規(guī)范。制定符合地方實際需求的物業(yè)公司消防安全管理規(guī)定，落實消防安全管理責任，將消防安全管理逐條細化，納入星級評定范圍。此外，還要建立消防值班、巡查、消防設施定期檢查、保養(yǎng)等制度，明確消防崗位職責。

2、加強監(jiān)管力度。消防部門要積極調(diào)動公安、居委會、房管部門等多股力量，加強對居民小區(qū)的消防安全檢查，使物業(yè)管理公司充分認識消防安全的重要性，做到消防安全管理與衛(wèi)生、治安工作齊抓共進。

3、加強對物業(yè)管理人員的消防素質(zhì)培養(yǎng)。定期組織承接有消防控制室的小區(qū)物業(yè)公司管理人員進行消防安全培訓，確保物業(yè)公司能定期對小區(qū)內(nèi)的各類消防設施進行檢查、維護保養(yǎng)等；另外可以利用物業(yè)公司管理人員貼近居民的資源優(yōu)勢，積極開展消防入戶宣傳，組織、協(xié)助開展消防疏散演練，不斷提高自身和居民的消防素質(zhì)。

第6篇 興泰酒店物業(yè)消防安全管理辦法

酒店物業(yè)消防安全管理辦法

1.0目的

為了預防火災的發(fā)生,最大限度地減少火災損失,為業(yè)主/住戶提供安全環(huán)境,保障住戶生命及財產(chǎn)安全。

2.0適用范圍

__酒店物業(yè)項目安全管理。

3.0職責

3.1公司禮賓部經(jīng)理負責消防安全檢查機構的建立和消防工作的組織及安排。

3.2項目經(jīng)理負責督促落實各項安全措施。

3.3項目禮賓部主管制定管理區(qū)域內(nèi)消防安全方案并組織演練。

3.4禮賓部領班負責組織對管理區(qū)域內(nèi)消防安全設備、設施的日常檢查、及時發(fā)現(xiàn)和排查消防隱患。

4.0方法和過控制

4.1安全宣傳

4.1.1收集有關法律、法規(guī)、條例、案例,找出轄區(qū)安全防范弱點和存在的問題。

4.1.2結合轄區(qū)安全防范實際,編擬宣傳材料。

4.1.3每季度印發(fā)一次《安全簡報》,在轄區(qū)告示欄及樓棟門口告示欄張貼。

4.1.4如屬具體針對性的材料,應分發(fā)到戶。

4.1.5具有典型意義的案件材料,應分發(fā)到戶。

4.1.6關于小區(qū)安全防范管理的規(guī)章制度、管理規(guī)定,應分發(fā)到戶。

4.2安全檢查

4.8.1每月末對內(nèi)公共區(qū)域、公共設施進行安全檢查,填寫《消防設施檢查錄》。

4.8.2節(jié)日前或有重大活動的前一天,對公共區(qū)域、公共設施進行安全檢查。

4.8.3檢查工作由項目消防安全負責人組織,各部門主管以上人員參與。

4.8.4檢查項目所有消防滅火器材、消防栓設施是否齊全、有效。檢查配電房、風機房、電梯機房等設施設備是否符合安全規(guī)定,門鎖是否完好。

4.8.5檢查各層走廊、電梯廳、樓梯是否暢通,煙感探測器、指示燈是否正常。

4.8.6檢查設備層所有消防設施是否完好。

4.8.7檢查各機房、電房設備是否運轉正常。

4.8.8檢查防火通道是否暢通,疏散指示燈及報警系統(tǒng)是否正常。

4.8.9檢查是否有違反消防安全條例的事項。

4.8.10檢查防火卷簾門能否正常使用。

4.8.11消防標識是否清晰完好。

4.8.12檢查中發(fā)現(xiàn)設施設備有異常,或其他違反消防安全規(guī)定的問題,要立即查明原因,及時處理。

4.3消防栓的檢查

4.3.1消防栓每周檢查一次,檢查是否有水,壓力是否正常。

4.3.2栓體情況:消火栓是否被埋壓、圈占、消火栓是否漏水,消火栓帽是否遺失。

4.3.3開關情況:消火栓是否能快速打開,正常輸水。

4.3.4標識牌:是否遺失、干凈。

4.3.5消火栓點水壓能否達到要求,遠距離控制能否在要求的時間達到所要求的壓力。

4.3.6栓外檢查:檢查栓門關閉是否良好,鎖、玻璃有無損壞,栓門封條是否完好。

4.3.7隨機抽取滅火栓總數(shù)的10%測試,按消火栓報警按鈕,監(jiān)控中心應有正確報警顯示。

4.3.8檢查箱內(nèi)元件是否良好,有無脫落,栓內(nèi)水龍頭有無滲漏。

4.3.9開栓門取出水帶,仔細檢查有無破損,如有應立即修補或替換。

4.3.10檢查水帶有無發(fā)黑、發(fā)霉,如有,應取出刷凈、晾干。

4.3.11將水帶交換摺邊或翻動一次。

4.3.12檢查水槍、水帶接頭聯(lián)接是否方便牢固、有無缺損,如有,立即修復,然后擦凈在栓內(nèi)放好。

4.3.13檢查接口墊圈是否完好無缺,替換閥門老化的皮墊。

4.3.14檢查修整全部支架,掉漆部位應重新補刷。

4.3.15將箱內(nèi)清掃干凈,部件存放整齊后,鎖上栓門,貼上封條。

4.4滅火器的檢查

4.4.1擺放位置是否擺放在陰涼、干燥便于取用的位置,不得受到烈日的暴曬,不得接近熱源或受劇烈震動。

4.4.2滅火器器材周圍2米內(nèi)不得堆放雜物。

4.4.3檢查滅火器的瓶體、保險銷是否完好無損,器材是否擦拭干凈,滅火器藥液是否減少、被動用過。

4.4.4噴筒是否暢通(如堵塞要及時疏通)。

4.4.5壓力表指針是否在綠色區(qū)域(如在紅色區(qū)域要檢查原因,檢查后要重新灌裝)。

4.4.6零部件是否完整(有無松動、變形、銹蝕、損壞)。

4.4.7可見部位防腐層是否完好(輕度脫落要及時補好,明顯腐蝕應送專業(yè)部門維修及進行耐壓試驗)。

4.4.8鉛封是否完好(一經(jīng)開啟,必須按規(guī)定再行充裝,并作密封試驗,重新鉛封)。

4.4.9按時進行定期檢查、保養(yǎng):每月檢查一次噴嘴和噴射管是否堵塞、腐蝕損壞。

4.5消防裝備檢查

4.5.1水帶、水槍、分水器等設備是否完好,水帶接口、設備是否正常。

4.5.2消防二節(jié)拉梯:拉梯牢固程度如何,拉繩是否完好,是否能正常使用。

4.5.3防火服、消防斧、消防繩是否完好。

4.6裝修現(xiàn)場的檢查

4.6.1有沒有配置足量、適用的滅火器材。

4.6.2有沒有違章使用電爐,用銅絲、鐵絲、鋁絲代替保險絲的行為。

4.6.3有沒有亂拉電線和電源接頭用裸絲代替插頭的行為。

4.6.4裝修用電器機具和臨時照明燈具,有沒有按照要求采用橡皮電纜線路。

4.6.5有沒有違反規(guī)定使用易受損壞的花線以及典鎢燈等高溫照明燈具。

4.6.6有沒有違反規(guī)定,在施工現(xiàn)場生火、焚燒、抽煙等。

4.6.7有沒有未經(jīng)許可,動用氧、電焊以及其它明火作業(yè)行為,有沒有足夠的防火措施等。

4.7安全通道的檢查

4.7.1通道是否暢通、有無雜物堆放、車輛堵塞,是否有易燃易爆等危險物品。

4.7.2疏散標志是否完好。處于明顯處、便于確認處;應急照明燈是否完好、被遮擋、損壞、緊急情況下能否照明等。

4.7.3通道照明是否完好正常照明。

4.7.4發(fā)現(xiàn)裝修中有安全隱患存在,須向裝修戶/施工隊開具《安全隱患整改通知單》。

4.8消防演練

4.8.1演練頻次

項目所轄區(qū)域的消防演

練每半年至少一次,特殊情況下經(jīng)防火總負責人批準可增加演習次數(shù)。

4.8.2參加消防演練的成員

分管領導、公司禮賓部經(jīng)理、項目經(jīng)理、項目禮賓部及其他要求或邀請參加人員。

4.8.3演練的組織

4.3.1項目所轄區(qū)域的消防演練計劃由禮賓隊主管負責組織制定,并將《消防演習方案》報公司分管領導批準。

4.3.2消防禮賓主管應現(xiàn)場指導,使所有參加人員能熟練掌握各種器材的性能和使用方法。

4.3.3確定演練方案、演練日期和時間后,提前一周由禮賓隊主管通知各參加部門及小區(qū)業(yè)主。

4.5消防演習過程

4.5.1后勤保障

由保潔綠化部員工負責消防后勤保障,主要負責演練結束后的場地清掃工作。

4.5.2人員疏散

由服務中心員工負責對人員的疏散以及做好業(yè)主的解釋工作。

4.5.3組織滅火、安全警戒

由禮賓主管負責組織滅火,并做好現(xiàn)場安全警戒工作。

4.5.4物資搶救

由工程部負責斷電、供水并負責火災現(xiàn)場的物資搶救工作。

4.6總結消防演習的效果

每次消防演習結束后,項目禮賓主管/公司禮賓部應總結演習效果和經(jīng)驗教訓;同時收集各方面對演習的反饋意見;將以上兩份匯總后,填寫《消防演習報告》并以書面形式呈報防火總負責人審閱后存檔。

5.0表格

5.1 __wy/wi/7.5.1-aq-09-f1《消防設施檢查表》

5.2 __wy/wi/7.5.1-aq-09-f2《消防演習報告》

第7篇 物業(yè)消防安全管理存在的問題及思考

物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)對城市中各類住宅物業(yè)及其配套的共用設施、設備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、消防、環(huán)境等統(tǒng)籌進行維護修繕、整治等管理服務的活動。確保管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項基本內(nèi)容和工作，而消防安全管理在生命財產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我國的物業(yè)消防安全管理還存在著許多亟待解決的問題，因此要進一步推進物業(yè)消防安全管理，必須盡快建立健全物業(yè)管理服務體制和運作規(guī)范體系，形成與目前蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟和住宅商品化、社會化相適應的新型物業(yè)管理模式。

一、當前物業(yè)消防安全管理存在的問題

物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營化的物業(yè)管理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業(yè)管理的一項重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題。

首先，物業(yè)管理是建立在契約之上的民事商務行為，它涉及許多行業(yè)和廣泛的經(jīng)營管理內(nèi)容。盡管這些年出臺了一系列規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但現(xiàn)有的法規(guī)、政策對物業(yè)消防安全管理的法律地位、管理責任、管理維護經(jīng)費，以及法律責任未作明確的規(guī)定，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關對日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時解決，例如消防設施設備管理維護責任不明確、維護費用不落實，發(fā)生火災后消防設施成為火災的殉葬品，火災責任和賠償責任等都難以明斷。

其次，由于目前一些房地產(chǎn)開發(fā)建設與物業(yè)管理上明顯存在著脫節(jié)現(xiàn)象，未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程出發(fā)來設計、施工和監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。

第三，物業(yè)消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業(yè)區(qū)用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準確界定物業(yè)管理作為企業(yè)行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內(nèi)容。

第四，消防安全管理經(jīng)費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經(jīng)費主要來自兩個渠道：開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。但這又引出以下問題：一是開發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒有法定主管部門監(jiān)督提留，開發(fā)商成了“只生孩子、不養(yǎng)孩子”，全部由業(yè)主和用戶來承擔造成物業(yè)管理收取費用過高，維修資金難以落實；二是業(yè)主和用戶受傳統(tǒng)住房消費觀念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無償服務或低償服務。加之物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收取；三是物業(yè)管理資金籌措、使用、管理不統(tǒng)一、不規(guī)范，使繳納者產(chǎn)生誤解、拒繳或拖延。

由于消防管理經(jīng)費的不落實，造成物業(yè)管理及消防管理不落實，物業(yè)運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。

第五，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊伍尚未形成，作為專業(yè)技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業(yè)管理中設置的現(xiàn)代消防設施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。

二、物業(yè)消防安全管理的必要性

首先，隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住宅商品化、市場化以及住房制度改革的推行，出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設投資和營銷渠道的多元化，一個住宅區(qū)域、一幢大樓物業(yè)產(chǎn)權多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的復雜狀況。而一個住宅區(qū)域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設施設備配套性，以及消防安全管理，這都要求有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理企業(yè)來實行消防安全管理。

其次，隨著城市現(xiàn)代化進程的加快，城市建筑物向高空和地下不斷延伸，建筑物的使用功能日趨多樣化和復雜化，消防設施設備愈來愈多，功能也愈來愈復雜化、智能化，客觀上要求消防安全管理具有專業(yè)性和技術性。

三、關于物業(yè)消防安全管理的思考

物業(yè)管理是一個發(fā)展前景廣闊且有待于開拓的新興行業(yè)。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作不僅是當前，更是今后長期的工作。筆者認為要做好物業(yè)消防安全管理工作，需處理好以下幾種關系：

（一）理順物業(yè)消防安全管理的各種關系，建立市場經(jīng)濟體制下的物業(yè)消防管理體系構架。以法律的形式確定物業(yè)消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權利義務關系。業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司之間的關系是平等的民事主體關系，是委托與被委托的經(jīng)濟合同關系。業(yè)主或物業(yè)使用人享有在管理中的決策權和監(jiān)督權，負有服從物業(yè)整體消防安全的管理、合理利用物業(yè)項目、確保消防安全、承擔相應費用的消防安全管理義務，物業(yè)公司必須按照法律法規(guī)、行為規(guī)范標準及業(yè)主委托合同的約定，實施消防安全管理，確保物業(yè)消防安全管理工作接受公安消防部門、業(yè)主及物業(yè)使用人的監(jiān)督。

（二）建立完整、系統(tǒng)的物業(yè)消防安全管理法律規(guī)范體系，規(guī)范其運作。制定物業(yè)消防安全管理基本法律、法規(guī)及實施細則，以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)公司及業(yè)主或物業(yè)使用人的行為，協(xié)調(diào)其相互間的各種關系，將物業(yè)消防管理納入法制化和規(guī)范化的軌道，同時制定統(tǒng)一的物業(yè)消防安全管理行業(yè)標準和規(guī)范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業(yè)消防安全檢查規(guī)定，消防設施維修資金標準及實施方案規(guī)定，消防安全管理費收支規(guī)定，維修養(yǎng)護消防設施規(guī)定等。

（三）建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度。房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費是一個連續(xù)的過程，在物業(yè)的規(guī)劃設計、開發(fā)建設階段就應明確聽取物業(yè)管理企業(yè)的合理意見，對隱蔽的消防設備應實施專業(yè)化物業(yè)消防安全管理監(jiān)督和認可制度，并且嚴格把好驗收、交接關。這種建管結合方式，能提高物業(yè)的有效價值。

（四）建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊伍。在物業(yè)管理中應確定專(兼)職消防管理員，具備一定的防災滅火知識和消防管理知識，經(jīng)消防部門培訓后持證上崗。對消防控制室操作人員，必須具有現(xiàn)代消防技術方面的知識、熟練掌握消防系統(tǒng)的情況。對現(xiàn)代消防設施設備應委托專業(yè)化的消防設施維護保修公司來承擔。

（五）公安消防機構應加強對物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導。公安消防機構應嚴格把好物業(yè)建筑設計審核關，不留先天隱患。對物業(yè)消防安全管理要加強宏觀指導，定期實施防火監(jiān)督檢查。對物業(yè)消防安全管理要給予法律支持。對物業(yè)消防安全管理人員進行消防培訓，幫助提高消防安全管理素質(zhì)。

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)要不斷提高物業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供一個安全、舒適的工作生活環(huán)境，就要加強物業(yè)消防安全管理，要逐漸形成“政府宏觀指導，物業(yè)公司具體管理，業(yè)主自我防范，消防機構實施監(jiān)督”的專業(yè)化、社會化、規(guī)范化和法制化的管理體制。