- 目錄
第1篇 物業(yè)設施設備交接驗收管理標準
物業(yè)項目設施設備交接驗收管理標準
一、公共設施設備交接驗收工作流程
項目應提供的移交資料
1、設施設備移交清單;2、設施設備圖紙及
設備資料;3、設施設備移交日程計劃表
物業(yè)對移交資料的核對檢查
1、物業(yè)核對設施設備資料移交清單;
2、凡缺必須提供的資料,物業(yè)發(fā)文協(xié)調。
驗收移交方式流程約定
1、項目提供系統(tǒng)資料、設備培訓安排
2、確定移交方/接管方人員及聯(lián)系方式
現(xiàn)場實物清點檢驗
1、設施設備現(xiàn)場實物檢查初驗
2、設施設備現(xiàn)場實物清點核驗
具備驗收條件有問題需時間改缺陷多需先代管不具驗收條件
項目督促限物業(yè)無責代管安全及功能性
期整改消項項目督促整改缺陷,不驗接
合格或基本合格復驗不合格
二、竣工驗收與物業(yè)交接驗收的區(qū)別
正確認識和區(qū)分竣工驗收和物業(yè)驗收的區(qū)別,有助于物業(yè)服務中心配合開發(fā)商做好物業(yè)驗收接管工作。
1.0驗收的目的不同
1.1竣工驗收是檢驗建設工程是否達到國家相關規(guī)范要求、是否符合國家有關建設工程法規(guī)標準與合同約定的設計標準要求。
1.2物業(yè)驗收是在政府有關職能部門和監(jiān)理公司竣工驗收合格的基礎上,以物業(yè)設施安全運行和滿足使用功能為主要內容的接管再驗收。
2.0驗收的要求不同
2.1竣工驗收是以施工單位通過自檢、監(jiān)理公司、開發(fā)商及其政府建設工程管理部門的技術規(guī)范性檢測驗收為主,含概建設工程各個階段、隱蔽工程、中間和最終的竣工驗收。
2.2物業(yè)驗收由于受技術手段、測試工具等多種原因所限,物業(yè)無法對工程內部結構、隱蔽工程定量技術參數(shù)等進行檢查和測試,是以使用功能性和外觀性的驗收為主。
3.0驗收交接的條件不同
3.1竣工驗收交接的首要條件是工程按設計和合同要求全部施工安裝完畢,經監(jiān)理公司、政府相關職能管理部門的技術規(guī)范性檢測驗收,達到國家規(guī)定的工程質量標準。
3.2物業(yè)驗收交接的條件是在竣工驗收合格,試運行正常,所有供電、暖通及通排風、消防、給排水、等設施設備均能正常運作,房屋門牌編號等已經正式確定后的接管再驗收交接。
4.0驗收交接的對象不同
4.1竣工驗收交接是由施工單位向開發(fā)商移交完成竣工驗收的物業(yè)。
4.2物業(yè)驗收交接是由開發(fā)商向物業(yè)服務公司移交竣工驗收合格后的物業(yè)。
5.0驗收交接的意義不同
5.1竣工驗收的通過,標志著建設工程的施工安裝/調試/檢測/驗收全面合格完成。
5.2物業(yè)驗收的通過,標志著物業(yè)服務公司正式接管整個物業(yè),進入物業(yè)管理實務
運作的開始。
三、工程竣工驗收國家相關標準規(guī)范
序號國家標準規(guī)范名稱國標代碼
1建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準gb50300-2001
2屋面工程質量驗收規(guī)范gb50207-2002
3地下防水工程質量驗收規(guī)范gb50208-2002
4建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范gb50209-2002
5建筑裝飾裝修工程施工及驗收規(guī)范gb50210-2001
6建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范gb50242-2002
7通風與空調工程施工質量驗收規(guī)范gb50243-2002
8建筑電氣安裝工程施工質量驗收規(guī)范gb50303-2002
9建筑電梯工程施工質量驗收規(guī)范gb50310-2002
10消防和火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范gbj303/gb50166
11供配電系統(tǒng)設計規(guī)范gb50052-95
12電力裝置的繼電保護和自動裝置設計規(guī)范gb50062-92
13建筑物防雷設計規(guī)范gb50057-94
【注】物業(yè)驗收交接時還應注意復核:項目的建設工程合同的交付約定條款
四、物業(yè)驗收接管應要求提供的資料
在物業(yè)驗收接管前,項目開發(fā)公司應提供物業(yè)的各種技術資料和竣工圖,合同與協(xié)議中的技術指標和維保條款等給物業(yè)服務公司。若驗收時尚未完成竣工圖,應提供最終的施工圖,并附詳細的設計修改說明,竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內提供。
物業(yè)服務公司需依據所提供的技術資料,對物業(yè)的公共設施設備進行驗收接管和操作、維保管理,按常規(guī)工程項目情況,項目開發(fā)公司應提供以下技術資料,但不限于此:
1.0建筑、結構、裝修方面的資料
1.1總平面圖、建筑和結構圖。
1.2裝修圖(包括所有天花、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表)
1.3質監(jiān)、規(guī)劃、消防、環(huán)保及園林管理等政府職能部門的驗收報告。
1.4土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料。
1.5房屋面積測量報告
1.6房屋沉降測試報告
1.7防水工程的及盛水試驗報告
1.8隱蔽工程驗收鑒證單
1.9其他國家建設工程規(guī)定交接的資料。
2.0弱電系統(tǒng)方面的資料
2.1各弱電系統(tǒng)的操作和維護保養(yǎng)手冊(包括屋宇自動控制系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等);
2.2各弱電系統(tǒng)圖、平面圖;
2.3弱電系統(tǒng)設備明細表、承包商資料及產品合格證;
2.4消防局、技防辦、有線電視臺等政府職能部門的驗收合格證明;
2.5設備原理圖、電腦軟件程序和說明等。
3.0電氣系統(tǒng)方面的資料
3.1高低壓變配電設備操作和維護保養(yǎng)手冊
3.2電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。
3.3電氣設備明細表、承包商資料及產品合格證。
3.4各種用電設備調試、測試驗收報告。
3.5避雷裝置系統(tǒng)圖、測試報告、防雷辦驗收報告。
4.0給排水方面的資料
4.1噴淋、消火栓水系統(tǒng)設備操作和維護保養(yǎng)手冊。
4.2消防水、給水、排水系統(tǒng)圖
、平面圖及電氣控制圖。
4.3消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設備明細表。
4.4消防驗收批文,衛(wèi)生防疫、排水檢測和質驗站等政府職能部門驗收報告。
4.5消防水系統(tǒng)試壓、調試及驗測報告,產品合格證及承包商資料。
4.6污水處理系統(tǒng)竣工圖紙,衛(wèi)生防疫站驗收批文。
4.7蓄水池、水箱的水質檢測報告。
5.0空調系統(tǒng)方面的資料
5.1空調系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊。
5.2空調及送排風系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。
5.3空調設備系統(tǒng)的試壓、調試、試運行報告。
5.4空調機組、新風機組、風機盤管等設備明細表、產品合格證及承包商資料。
6.0動力設備方面的資料
6.1鍋爐、應急發(fā)電機等設備操作和維護保養(yǎng)手冊。
6.2鍋爐房、應急發(fā)電機房平面圖,煤氣調壓站、煤氣管道系統(tǒng)圖。
6.3鍋爐、應急發(fā)電機、電梯等設備的調試檢測報告、產品合格證書。
7.0工程合同/協(xié)議(物業(yè)服務公司需要明確掌握:合同/協(xié)議中的技術指標和維保范圍、維保期限、維保責任等條款)
8.0其他項目開發(fā)公司、工程承包商,物業(yè)服務公司認為需要提供的資料。
五、物業(yè)正式驗收交接程序
根據項目的施工進度和業(yè)主入住的情況不同,房產開發(fā)商一般要求物業(yè)公司對其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設備和系統(tǒng)進行驗收接管,但物業(yè)項目的最終移交應在通過政府有關職能部門和房產開發(fā)商的竣工驗收基礎上,以物業(yè)公司驗收通過為準。
1.0物業(yè)正式驗收交接的條件
1.1提供被驗收物業(yè)的竣工圖(若尚未完成峻工圖,應提供最終的施工圖,并附詳細的設計修改說明)。
1.2提供被驗收的設備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關資料。
1.3提供或出示政府有關職能部門驗收證明。
1.4提供必要的專業(yè)技術介紹和操作維護培訓;
1.5提供所有測試、檢驗和分析報告。
1.6提供與承包商(或供應商)簽署承包(供應)合同中有關技術和維保條款。
1.7提供承包商、供應商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料。
2.0不具備物業(yè)驗收交接的情況
2.1嚴重違反國家有關法規(guī)。
2.2未能通過有關政府職能部門的合格驗收。
2.4設備機房不能完全獨立封閉。
2.5其他可能危及設備正常運行和人身安全的。
3.0缺陷整改
對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項、工程缺陷或由于成品未能有效保護導致的受損等情況,物業(yè)服務公司應做好詳細的缺陷記錄,供房產開發(fā)商督促承包商(或供應商)進行整改,對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題較嚴重的,則向開發(fā)商建議暫緩驗收交接,待整改完成后重新驗收。
4.0系統(tǒng)設備的試運行
若部分設備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收,但由于業(yè)主入住需要必須開啟運行某些系統(tǒng)設備,物業(yè)服務公司一般僅做實物驗收,并嚴格按房產開發(fā)商的書面要求進行管理和操作,在此期間,技術上仍由承包商(供應商)負責把關,若發(fā)生任何問題或意外,除物業(yè)服務公司的人為原因外,責任由房產開發(fā)商督促承包商負責,對于重要系統(tǒng)設備必要時可簽定臨時試運行代管協(xié)議,明確相關各方的責任界面。
5.0驗收通過
被驗收物業(yè)設施完好,系統(tǒng)設備運行情況正常,所有技術指標均達到國家相關規(guī)范標準或合同約定的要求,經有關各方書面確認驗收通過,由房產開發(fā)商督促承包商(或供應商)移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具等,正式交由物業(yè)管理服務公司接收管理。
6.0保修期的確定
按正常情況,物業(yè)整體驗收結束,正式進入保修期。但物業(yè)的正式驗收交接往往是一段相當長的過程,在此期間,有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保修期,故需要房產開發(fā)商與其承包商、供應商協(xié)議約定整個項目的保修期的起止日期,書面通知物業(yè)服務公司,而在此之前進入保修期的部分設備和系統(tǒng),若需要簽續(xù)保合同,房產開發(fā)商應酌情予以補償。
六、物業(yè)交接驗收隱蔽工程的檢查要點
1.0建筑結構部分
1.1墻、柱、地坪各類建筑裂縫、空鼓。
1.7通氣管的堵塞、開裂、破損。
1.8空調用的平臺/支架、穿墻管、冷凝水管(外機位尺寸是否滿足空調功率需求)。
1.9門洞/窗洞的方正;陽角/陰角處的方正。
1.10預埋件的防腐,如:臺盒架、預埋鐵、接地樁等。
1.11地坪與地板擱柵的平整、松動。
2.0電氣部分
2.1各類預埋管、線、箱、盒的絕緣與接地。
2.2漏電開關安裝規(guī)范。
2.3穿線管口(入箱平齊、毛刺、亂絲脫扣、護圈、納子)。
2.4穿線管的容量、彎頭數(shù)量、壓扁、凹陷、開裂、彎曲半徑、金屬管焊接與防腐。
2.5穿線管內的積水、砂漿、雜物。
2.7電器箱/盒與配線管的位置(頂/側/底)。
2.8配電箱、開關/插座盒的安裝牢度、位置、銹蝕。
2.10電器安裝的牢度、整齊和維修方便度。
2.11吊頂內軟管長度、過路盒、吊/支架和檢修口(封吊頂前檢查)。
3.0管道部分
3.1管道的抗?jié)B漏情況,有無裂紋、砂眼、接口不良(參見水壓試驗)。
3.2管道的堵塞(沖洗、通球試驗)。
3.3管道的保溫(防凍、防結露)。
3.4管道/支架的防腐,重點是煨彎處、電焊縫絞、絲口等處。
3.5下水管道的坡度。
3.6透氣管及配件。
3.7各類閥門、儀表。
3.8支墩/吊攀的位置、數(shù)量和間隔。
3.9地漏周邊的密封及內部的水封。
3.10檢修孔的位置、封堵、齊全。
七、物業(yè)接管時的設備操作培訓要求
物業(yè)系統(tǒng)設備在交由物業(yè)服務公司正式接管前,為使物業(yè)相關工作人員盡快了解已通過驗收的系統(tǒng)設備技術參數(shù)和設備特性,掌握系統(tǒng)設備的正確操作和維護方法,業(yè)服務公司可請開發(fā)公司督促承包單位提供系統(tǒng)設備相關的專業(yè)操作和基本維護培訓。
1.0物業(yè)服務公司應要求承包單位預先提供
培訓計劃,培訓項目的名稱內容、培訓具體的日程計劃安排。
2.0為使培訓工作有效進行,承包單位應提供正確的系統(tǒng)設備圖紙及設備操作和維護手冊等培訓資料,以及其它各種需要的培訓教材,所有培訓教材資料須以中文版本為準。
3.0培訓內容通常應包括:設備系統(tǒng)的設計說明,設備系統(tǒng)圖、設備技術參數(shù)和設備特性;設備操作程序、日常運作注意事項,例行維修保養(yǎng);常見故障判別、故障應急處理、故障檢修要領和報修方式,以及承包單位需要說明和解釋的其它事項。
4.0為保證培訓效果,設備專業(yè)培訓課程應請承包單位委派資深技術人員講授。
5.0系統(tǒng)設備的專業(yè)性培訓方式,應由承包單位委派資深代表,結合現(xiàn)場實物進行演示指導培訓,填寫培訓記錄及必要時的培訓考核記錄。
6.0設備系統(tǒng)培訓課程完成后,相關設備培訓整套教材,應交由物業(yè)服務公司保管。
八、相關記錄
1、物業(yè)驗收接管要求提供的圖紙資料
2、工程圖紙接管簽收單
3、設施設備資料交接簽收單
4、竣工圖紙及設備資料接管匯總登記表
5、設施設備總體驗收交接簽證單
6、公共設施設備自查單
7、設備機房驗收記錄單
8、消防設備驗收記錄單
9、電氣工程驗收記錄單
10、空調設備驗收記錄單
11、給排水設備驗收記錄單
12、公區(qū)設施驗收記錄單
13、設備驗收交接記錄表
14、交接驗收維保整改單
第2篇 大學樓宇物業(yè)設施設備管理技術服務內容標準規(guī)范
大學樓宇物業(yè)(設施設備管理)技術服務內容標準
(設施設備管理)技術服務:
(一)服務內容:
物業(yè)服務范圍內的基本水電設備、暖通空調、運輸電梯、消防系統(tǒng)、交通設施、監(jiān)控系統(tǒng)、網絡系統(tǒng)、燃氣設施、通訊設施、景觀燈、公共即熱式開水爐、多媒體設施設備、高壓變電所、一級供水供電基礎設施設備由委托方相關業(yè)務主管部門確定專業(yè)維保單位進行維修保養(yǎng),物業(yè)服務方做好日常檢查管理,保證運行正常,發(fā)現(xiàn)異常情況通知維保單位進行檢修處理。
(二)服務標準:
1、水電設備房內要保持整潔,設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物,油漆完好、整潔光亮;室內嚴禁存放有毒、有害物品。水電設施設備房鑰匙由服務方專人保管,給水設施設備每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備由機電人員負責清潔及定時進行巡回檢查,了解設備的運轉情況,及時發(fā)現(xiàn)故障苗頭并及時處理,認真做好記錄,解決不了的問題報告委托方有關職能主管部門,爭取早日解決。
(2)水泵房內機電設備由機電人員負責,無關人員不得進入水泵房。
(3)消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關位置與自動位置,操作標志都應簡單明確。
(4)保證供水泵的正常運轉,完成年檢任務,定期檢查泵的運轉情況做好記錄。雨季前的專項檢查并做好記錄。
(5)水泵房衛(wèi)生每周打掃一次,泵及管道每半月清洗一次。
(6)不定期對泵房、管道進行除銹、油漆保養(yǎng)工作。(7)檢修、保養(yǎng)、保潔等管理均有規(guī)范的記錄。
3、保持樓面落水管落水口等正常完好。每月清掃1次以上排水明溝;每2個月對地下管井清理1次,每季度對地下管井疏通1次,保證通道清潔,排水暢通。
4、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查,發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即向委托方報修,做好日常維護管理。檢查維護結果及處理措施報委托方物業(yè)主管部門備案。
5、電梯運行與管理。
(1)配備規(guī)定的有特種設備上崗證的服務人員管理服務。
(2)每日監(jiān)督電梯運行狀況,加強日常管理,配合專業(yè)維保單位的維保服務,做好相關記錄。
(3)按維保服務合同督促維保單位實施電梯及其安全設施檢查每月不少于2次。確保電梯及安全設施完好、齊全,通風、照明等附屬設施完好。
(4)在電梯維修時應配合做好臨時警示管理。
(5)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號應盡快設法解救乘客,同時迅速通知維保單位派人排除設備故障。
(6)有關空調專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關服務資料有物業(yè)服務單位收取保管,全部維保、維修工作由物業(yè)公司參與并組織驗收,對其維保工作作出服務評價。
(7)配合完成每年電梯年檢工作。
6、空調設備維護管理。
(1)配合完成專業(yè)維保公司一年不少于2次定期維修保養(yǎng)工作,在巡查中發(fā)現(xiàn)問題或受理用戶報修項目后應及時與空調的維保單位聯(lián)系,保證空調的正常使用。
(2)對空調專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關服務資料物業(yè)服務方需妥善保管。對維修完成后的驗收維保、維修并做好記錄。
(3)做好節(jié)能減排相關工作,嚴格按委托方有關空調使用規(guī)定執(zhí)行,杜絕浪費。
第3篇 z商務樓設施設備管理服務內容和標準
商務樓設施設備管理服務內容和標準
一、設施設備管理的技術分析
對工程設備進行深入、準確的綜合分析,是做好工程設備管理的前提和基礎,只有做到對設備知根知底,方能在工作是胸有成竹。為此,嘉佳物業(yè)精心組織了各專業(yè)工程人員對'重慶__商務樓'項目的設施設備系統(tǒng)進行了專業(yè)的調研,全面、詳盡的技術分析。
二、設施設備的管理模式和管理措施
(一)設施設備的管理模式
1、'重慶__商務樓'項目設施設備齊全、數(shù)量繁多、分布各區(qū)的特點,我公司以'點陣統(tǒng)一,重點控制'的工程設備管理模式。
重點控制:就是對重點設備重點部位,制定專門的措施和制度,有目的的去重點控制,從而保證設施設備的正常運行。
序號系統(tǒng)管理重點管理措施要點
1電梯系統(tǒng)安全運行日常巡檢記錄、委外維保、按時年檢
2消防系統(tǒng)可靠運行、隨時可啟動定期試驗、巡查
3供配電系統(tǒng)安全可靠運行加強日常的維護檢查,發(fā)電機定期試驗、檢修
4給排水系統(tǒng)水質良好,排水正常水箱定期消毒、換水,水質定期檢驗,排水系統(tǒng)定期清理、疏通
5公共照明系統(tǒng)使用正常日常巡檢、測試
2、模式管理要點
該管理模式的管理要點在于電梯、消防設施、給排水系統(tǒng)實行24小時運行值班的管理辦法,對集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實行24小時集中值班運行,通過嚴密的工作計劃,嚴謹?shù)墓ぷ髁鞒?嚴格的質量管理和完善的應急處理預案,對日常維修保養(yǎng)、客戶報修、緊急情況處理等實行統(tǒng)一控制,從而達到統(tǒng)一質量,統(tǒng)一監(jiān)管的效果。
(一)管理措施
根據'點陣統(tǒng)一、重點控制'的管理模式,針對設備管理的關鍵點,我們提出與之配套的管理措施,對設施設備實行專案管理。
1、設備交接管理
設備的驗收和接管是搞好設備管理工作的首要環(huán)節(jié),這一環(huán)節(jié)若能把好關,將非常有利于今后的日常管理。
設備的接管可分為崗位交接和責任交接。在交接前期,由于存在種種不完善的地方,設備可能交接不清,在此情況下,管理中心可以先行實施崗位交接,對暫交付條件暫不完善,但急需先行使用的設施設備可心先予以代管,不承擔維護責任(此時維護的維護責任在施工安裝公司方),條件成熟后,雙方進行責任移交。
在接管過程中,管理處按重慶第二建筑公司所移交設備清單、規(guī)格型號、容量大小、設計要求等進行驗收,對設備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖逐項驗收。在驗收過程中還有以下幾點值得注意:
(1)設計圖紙的規(guī)格型號、數(shù)量符合;
(2)主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合;
(3)設備與連接整個系統(tǒng)的技術性能,應與設計要求符合;
(4)驗收完畢,應填寫驗收和移交的記錄,報告并歸檔。
2、設備檔案資料管理
(1)設備原始資料檔案管理
將設備的原始資料歸檔,資料內容主要包括:驗收記錄、測試記錄、產品的合格證、訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結構圖、使用維護說明,遺留問題處理協(xié)議和會議記要等。另外要制作設施設備卡,記錄有關設備的各項明細資料。
(2)重要設備維修資料檔案管理
一是維修單管理:每一次維修都要填寫維修單,每月統(tǒng)計一次,每季度裝訂一次,由工程組負責保管以備查驗。
二是設備巡查記錄表:值班人員填寫的設備巡查記錄表每月一冊,每月統(tǒng)計一次,每年裝訂一次,由管理處保管以備存查。
三是技術革新資料:設備運行的改進、設備革新、技術改進措施等資料,由工程組匯總存查。
3、人員管理
(1)人員素質的管理:包括人員的上崗證、特殊工程作業(yè)證、技能證書的管理;人員的崗位培訓、技術培訓的管理。
(2)設備責任人管理:根據設施設備的狀況,實行設施設備分管責任制,明確分工,責任到人,建立設備臺賬制度,掌握并記錄設備運行情況。
更應明確責任人的崗位職責(見下表):
名稱負責人主要工作職責
專業(yè)設備
及日常維護維修技工根據設備臺賬編制有關維修計劃,負責公共設施的維護,制定保養(yǎng)計劃。
專業(yè)保養(yǎng)專業(yè)維修公司電梯等智能化高的設備,由專業(yè)公司制定維修保養(yǎng)。
第4篇 某物業(yè)轄區(qū)設施設備管理質量標準
物業(yè)轄區(qū)設施設備管理質量標準
(一)空調
1.定期對設備進行維修、保養(yǎng)、并有記錄。
2.有機組、設備操作規(guī)程,有運行值班工作日志、崗位責任制、崗位工作流程及標準等規(guī)章制度。
3.機組、水泵、冷卻塔、熱交等設備運行正常。無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。
4.風機盤管無嚴重噪音,無滴水;溫控開關完好正常。
5.空調機房保持整潔,無積灰、雜物等。
(二)供電(主要指變配電)
1.配有專業(yè)工程技術人員,變配電操作維護人員均需持有高壓進網許可證。
2.有變配電值班工作日志、交接班制度、巡視記錄、人員進出登記等嚴格的規(guī)章制度。
3.定期維修、保養(yǎng),并由供電局作電氣試驗,有記錄報告。
4.變配電設備運行正常,各開關,儀表、指示燈完好,工作場地整潔。
5.變配電室內應掛有單線一次系統(tǒng)圖。
(三)電梯
1.所有電梯必須具有技術監(jiān)督局頒發(fā)的電梯安全使用證和電梯安全檢驗報告。
2.電梯保證運行正常,轎廂內干凈,通風、照明良好,設施信號正常。
4.電梯由專業(yè)隊伍保養(yǎng)、維修,運行修理有記錄。
5.電梯發(fā)生故障,修理人員應及時趕到現(xiàn)場組織搶修,電梯運行修理應做好記錄,備用電梯隨時能開。
6.電梯二十四小時服務,監(jiān)控室要加強監(jiān)視管理并認真填寫監(jiān)控記錄和交接班記錄。
(四)供水、排水
1.供水系統(tǒng)有專人負責,定期清洗水箱;無二次污染發(fā)生,衛(wèi)生部門檢查符合標準,有工作記錄。
2.飲用水過濾、消毒,定期保養(yǎng),并作記錄。
3.水泵運行正常,定期保養(yǎng),無漏水、漏油,有檢修記錄。
4.用水有計劃,按時抄錄水表讀數(shù)。
5.各種排污管道無堵、無漏,排污符合環(huán)保要求。
(五)房屋的管理與維修養(yǎng)護
1.外觀完好、整潔、美觀,無妨礙市容和觀瞻的裝修和搭建;頂端無違章廣告牌和其他裝置。
2.大廳或各樓層門廳有統(tǒng)一制作的入駐單位標志牌,有明顯的引路標志或示意標志;大廳、門廳等公共部位管理有序,無亂貼、亂掛、亂堆現(xiàn)象。
3.房屋的完好率達到98%以上。
4.房屋修理有報修、回訪記錄;零星小修、急修的及時率達95%以上,返修率不高于2%,并有回訪記錄。
5.房屋檔案齊全,包括產權清冊、房屋維修養(yǎng)護記錄等檔案動態(tài)。
第5篇 物業(yè)公司公共設施設備管理標準
在物業(yè)管理的全部內容中，設備管理標準是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業(yè)本身的價值體現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對物業(yè)管理的服務水平的保障起到了不可替代的作用。
物業(yè)管理的主要對象是建筑物，對于高層建而言，其設計壽命可長達70-100年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設備設施系統(tǒng)，因此對設備設施的管理效果如何，直接關系到建筑物的壽命，也由此關系到業(yè)主的資產能否保值增值。
同時我們還應該注意到，對同一棟物業(yè)來說，必然是幾代人的管理，物業(yè)設備管理標準具有的長期的連續(xù)性，必然要求第一代的管理者，要有強烈的歷史責任感，把物業(yè)設備管理標準的各項基礎工作做好。
在物業(yè)管理的全部內容中，設備管理標準是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業(yè)本身的價值體現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對物業(yè)管理的服務水平的保障起到了不可替代的作用。
當今，高層建筑的設備系統(tǒng)基本上集中了世界上各個領域中先進的科學技術在應用技術方面的成果。
每一個設備系統(tǒng)都具有其非常鮮明的專業(yè)特點，有著它內在的、獨特的運行規(guī)律。
設備管理標準工作就是要遵循這些客觀規(guī)律來進行規(guī)范的管理，才能達到物業(yè)管理的目的。
我們在這里奉獻給廣大物業(yè)管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業(yè)管理的普及讀物，它是我們在物業(yè)管理的設備管理標準制定過程中探索出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經驗，它不但對在管物業(yè)有很強的指導作用，還對物業(yè)管理的前期顧問工作有很大的幫助。
希望能對推動行業(yè)的整體水平，盡一些微薄的力量。
1.設備管理標準目標
保證設備運行正常，無重大管理責任事故。
2. 設備管理標準措施
(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設備管理標準和維修人員持證上崗。
(3)設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。
按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。
(9)給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。
二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單等證齊全。
水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。
水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。
排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。
遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。
建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務設施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。
道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內的道路暢通，路面平坦。
第6篇 高校會議場館物業(yè)設施設備管理技術服務內容及技術標準規(guī)范
高校會議場館物業(yè)(設施設備管理)技術服務內容及技術標準
(設施設備管理)技術服務:
(一)服務內容:物業(yè)服務范圍內的基本水電設備、暖通空調、運輸電梯、消防系統(tǒng)、交通設施、監(jiān)控系統(tǒng)、燃氣設施、通訊設施、景觀燈、公共即熱式開水爐、會議多媒體設施設備、會議網絡系統(tǒng)(學校會務系統(tǒng))會議音響系統(tǒng)的日常管理,由管理方委托相關專業(yè)維保單位進行維修保養(yǎng)的外,物業(yè)服務方做好日常檢查管理,保證運行正常,發(fā)現(xiàn)異常情況通知維保單位進行檢修處理。
(二)技術服務(設施設備管理)的具體標準:
保證設施設備完好,正常運轉。
1、水電設備房內要保持整潔,室內嚴禁存放有毒、有害物品。水電設施設備房鑰匙由服務方專人保管,給水設施設備、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備由機電人員定時進行巡回檢查,了解設備的運轉情況,及時發(fā)現(xiàn)故障苗頭并及時處理,認真做好記錄,解決不了的問題報告委托方有關職能主管部門或相關維保單位,爭取早日解決。
(2)水泵房無關人員不得進入水泵房。特別是生活水泵房、箱須上鎖并有專人管理;有二次供水的生活水箱需每年對其進行清洗、消毒并有國家相關部門的檢測報告。
(3)消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關位置與自動位置,操作標志都應簡單明確。
(4)保證供水泵的正常運轉,定期檢查泵的運轉情況做好記錄。雨季前的專項檢查并做好記錄。
(5)做好水泵房衛(wèi)生清潔。
(6)定期對泵房、管道進行除銹、油漆保養(yǎng)工作。
(7)檢修、保養(yǎng)、保潔等管理均有規(guī)范的記錄(除消防水泵,有專業(yè)維保單位負責維保、維修)。
3、保持樓面落水管落水口等正常完好。每月清掃1次以上排水明溝;每2個月對地下管井清理1次,每季度對地下管井疏通1次,做好相關記錄,保證通道清潔,排水暢通。
4、熟悉大樓主要水電表、井、閥、管道等的位置、走向、型號、功率、數(shù)量等相關參數(shù),并做好統(tǒng)計和相關記錄。
5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查,發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即向委托方報修,做好日常維護管理。檢查維護結果及處理措施報委托方物業(yè)主管部門備案。
6、電梯運行與管理。
(1)每日監(jiān)督電梯運行狀況,加強日常管理,配合專業(yè)維保單位的維保服務,做好相關記錄。
(2)按維保服務合同督促維保單位實施電梯及其安全設施檢查(標準按學校與維保單位合同規(guī)定辦)。確保電梯及安全設施完好、齊全,通風、照明等附屬設施完好。
(3)在電梯維修時應配合做好臨時警示管理。
(4)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號應盡快設法解救乘客,同時迅速通知維保單位派人排除設備故障。
(5)專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修,應提供工作聯(lián)系單及相關服務資料,這些材料有物業(yè)單位收取保管,全部維保、維修工作由物業(yè)公司參與并組織驗收,對其維保工作作出服務評價。
(6)配合完成每年電梯年檢工作。
7、空調設備維護管理。
(1)配合完成專業(yè)維保公司一年不少于2次定期維修保養(yǎng)工作,在巡查中發(fā)現(xiàn)問題或受理用戶報修項目后應及時與空調的維保單位聯(lián)系,保證空調的正常使用。
(2)對空調專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關服務資料物業(yè)方需妥善保管。對定期難保、維修完成后進行驗,并對維保單位的工作情況作出客觀的評價。
(3)做好節(jié)能減排相關工作,嚴格按委托方有關空調使用規(guī)定執(zhí)行,杜絕浪費。
8、會議音響及會議網絡、多媒體設備的管理。
(1)須有專人對會場內的設施設備進行日常維護、檢查。
(2)會議前期對所需用的設施設備進行檢查,會中應對突發(fā)的設施設備故障進行排除,會后對設施設備進行保養(yǎng)維護。
(3)檢查多媒體電腦、投影儀是否可正常使用,需保證操作系統(tǒng)安全可靠,應用軟件安裝到位,無病毒木馬等,做好殺毒防護工作。
(4)對設施設備出現(xiàn)的損壞,應及進報告并分析原因,人為損壞應照價賠償。
(5)對上述相應工作好記錄,對設施設備數(shù)量進行登記。
第7篇 大學館藏類物業(yè)設施設備管理技術服務內容及技術標準規(guī)范
大學館藏類物業(yè)(設施設備管理)技術服務內容及技術標準
(設施設備管理)技術服務:
(一)服務內容:
物業(yè)服務范圍內的基本水電設備、暖通空調、運輸電梯、消防系統(tǒng)、交通設施、監(jiān)控系統(tǒng)、網絡系統(tǒng)、燃氣設施、通訊設施、景觀燈、公共即熱式開水爐、多媒體設施設備、會場、講堂、報告廳音響設施設備、高壓變電所、一級供水供電基礎設施設備由委托方相關業(yè)務主管部門確定專業(yè)維保單位進行維修保養(yǎng),物業(yè)服務方做好日常檢查管理,保證運行正常,發(fā)現(xiàn)異常情況通知維保單位進行檢修處理。
(二)技術服務(設施設備管理)的具體標準:
總體標準:保證設施設備完好,正常運轉。
1、水電設備房內要保持整潔,室內嚴禁存放有毒、有害物品。水電設施設備房鑰匙由專人保管,給水設施設備、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備由機電人員及定時進行巡回檢查,了解設備的運轉情況,及時發(fā)現(xiàn)故障苗頭并及時處理,認真做好記錄,解決不了的問題報告委托方有關職能主管部門或相關維保單位,爭取早日解決。
(2)水泵房無關人員不得進入水泵房。特別是生活水泵房、箱須上鎖并有專人管理;有二次供水的生活水箱需每年對其進行清洗、消毒并有國家相關部門的檢測報告。
(3)消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關位置與自動位置,操作標志都應簡單明確。
(4)保證供水泵的正常運轉,定期檢查泵的運轉情況做好記錄。雨季前的專項檢查并做好記錄。
(5)做好水泵房衛(wèi)生清潔。
(6)定期對泵房、管道進行除銹、油漆保養(yǎng)工作。
(7)檢修、保養(yǎng)、保潔等管理均有規(guī)范的記錄(除消防水泵,有專業(yè)維保單位負責維保、維修)。
3、保持樓面落水管落水口等正常完好。每月清掃1次以上排水明溝;每2個月對地下管井清理1次,每季度對地下管井疏通1次,做好相關記錄,保證通道清潔,排水暢通。
4、熟悉大樓主要水電表、井、閥、管道等的位置、走向、型號、功率、數(shù)量等相關參數(shù),并做好統(tǒng)計和相關記錄。
5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查,發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即向委托方報修,做好日常維護管理。檢查維護結果及處理措施報委托方物業(yè)主管部門備案。
6、多媒體設備、會場、講堂、報告廳音響設施設備。
(1)檢查多媒體教室電腦、投影儀是否可正常使用,需保證操作系統(tǒng)安全可靠,應用軟件安裝到位,無病毒木馬等,做好殺毒防護,殺毒軟件升級維護工作;
(2)保證會場、講堂、報告廳音響設施設備的正常使用,會議期間有專人服務。
(3)定期檢查設施設備的完好,做好相關記錄,如有問題及時與相關部門進行聯(lián)系。
7、電梯運行與管理 。
(1)每日監(jiān)督電梯運行狀況,加強日常管理,配合專業(yè)維保單位的維保服務,做好相關記錄。
(2)按維保服務合同督促維保單位實施電梯及其安全設施檢查(標準按學校與維保單位合同規(guī)定辦)。確保電梯及安全設施完好、齊全,通風、照明等附屬設施完好。
(3)在電梯維修時應配合做好臨時警示管理。
(4)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號應盡快設法解救乘客,同時迅速通知維保單位派人排除設備故障。
(5)專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修,應提供工作聯(lián)系單及相關服務資料,這些材料有物業(yè)單位收取保管,全部維保、維修工作由物業(yè)公司參與并組織驗收,對其維保工作作出服務評價。
(6)配合完成每年電梯年檢工作。
8、空調設備維護管理。
(1)配合完成專業(yè)維保公司一年不少于2次定期維修保養(yǎng)工作,在巡查中發(fā)現(xiàn)問題或受理用戶報修項目后應及時與空調的維保單位聯(lián)系,保證空調的正常使用。
(2)對空調專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關服務資料物業(yè)方需妥善保管。對定期難保、維修完成后進行驗,并對維保單位的工作情況作出客觀的評價。
(3)做好節(jié)能減排相關工作,嚴格按委托方有關空調使用規(guī)定執(zhí)行,杜絕浪費。
