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篇一 上半年南京房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
XX年上半年南京房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
今年以來,我市堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策,堅(jiān)持和落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀,緊緊圍繞國務(wù)院18號文件明確的各項(xiàng)任務(wù),采取有力措施,努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理,房價(jià)基本穩(wěn)定的調(diào)控目標(biāo)。目前我市房地產(chǎn)市場供銷兩旺,商品房空置面積不斷下降,房價(jià)基本穩(wěn)定,房地產(chǎn)業(yè)成為了我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),為城市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有力的支持。
一、近階段市場調(diào)控工作的進(jìn)展情況
1、進(jìn)一步改善供應(yīng)狀況,優(yōu)化市場供應(yīng)結(jié)構(gòu),促進(jìn)總量和結(jié)構(gòu)的平衡。全市上半年新批商品房上市面積 440.83萬平方米,同比增長了83.48%,改變了去年全市供不應(yīng)求的矛盾,基本可以滿足居民的購房需求。在全市總體供需走向平衡的同時,我市采取措施,繼續(xù)優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),首先是落實(shí)國家政策,控制拆遷規(guī)模,并實(shí)行拆遷補(bǔ)償市場化。上半年全市共完成新老拆遷項(xiàng)目28個,拆遷居民4149戶。其次加快中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度,在年初確定的今年完成120萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房竣工任務(wù)的基礎(chǔ)上,南京市政府決定再追加30萬平方米,年底確保150萬平方米經(jīng)適房竣工、交付。
2、限制期房轉(zhuǎn)讓工作。針對投資性購房比例增長過快,存在一定量的短期炒作情況,南京于4月1日正式實(shí)施《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施細(xì)則》。其中,購房實(shí)名制、期房限轉(zhuǎn)、信息公示這3條內(nèi)容被認(rèn)作是直指期房投機(jī)者的三道“逐客令”。這一做法杜絕了利用退房注銷再登記的方式進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓的行為,在不影響中長期房地產(chǎn)投資者利益的情況下,有效地遏制了期房投機(jī)炒作。
3、建立健全多層次的住房保障體系,保證居民居者有其屋的目標(biāo)。首先是針對最低收入家庭制定的廉租房計(jì)劃。今年我市要購、建儲備1000套廉租住房,提供給市區(qū)的貧困無房家庭。其次是針對低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃。我市經(jīng)濟(jì)適用房共規(guī)劃九個地塊,面積共6157畝,可建住宅41300套,計(jì)劃到今年年底將竣工經(jīng)濟(jì)適用住房150萬平方米。針對中低收入家庭以及被拆遷的困難家庭我市還制定了中低價(jià)商品房計(jì)劃,計(jì)劃XX年竣工90萬平方米。
二、XX年上半年南京房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)
總體上看,上半年南京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量增價(jià)平,漲幅趨緩”的平穩(wěn)態(tài)勢,房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特點(diǎn)如下:
1、商品房供基本平衡、供略大于銷:今年上半年全市商品房上市面積440.83萬㎡,同比增長83.48%,預(yù)售面積381.8萬㎡,同比增長0.7%,供銷比為1.15;其中商品住宅上市面積390.56萬㎡,預(yù)售面積345.76萬㎡,與去年年均水平相比增長4.46%,交易量仍保持穩(wěn)中有升,供銷比為1.13。房地產(chǎn)總體市場供給基本可以滿足居民的購房需求。
2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理,普通商品房供應(yīng)明顯增加:區(qū)域供給結(jié)構(gòu)基本合理,據(jù)南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì),上市量最大的三個板塊是江寧、河西、江北,也是預(yù)售量最高的三個板塊。在上半年江南八區(qū)商品住宅預(yù)售面積段中,每平方米4000以下的占24.23%(包括經(jīng)濟(jì)適用房),4000~5000元的占32.26%,5000~6000元的占25.34%,6000元以上的占18.17%。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理,但與5000元以下的商品房需求相比,供應(yīng)稍顯不足。
3、市場體系逐步完善、二三級市場體系聯(lián)動,良性發(fā)展:上半年全市存量房交易212.05萬㎡,交易2.73萬套,與去年年均水平相比基本持平;其中江南八區(qū)存量房交易157.76萬㎡,交易2.24萬套。二手房在去年交易總量增幅較大的基礎(chǔ)上,仍有小幅上升,租賃市場也水漲船高,租賃價(jià)格在去年平穩(wěn)的狀況下有了小幅提高。
4、商品房預(yù)售價(jià)格增幅得到平抑:據(jù)南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì),商品住宅預(yù)售價(jià)格每月環(huán)比上漲分別為1.21%,-4.0%,4.36%,5.61%,7.49%,-1.99%,累計(jì)上漲11.48%。月均上漲不足2%,與全國35個大中城市房價(jià)平均漲幅基本持平。
5、公積金和商業(yè)銀行貸款成為實(shí)現(xiàn)市民置業(yè)的主要支柱。據(jù)人行南京分行統(tǒng)計(jì),今年受宏觀調(diào)控影響,南京房地產(chǎn)開發(fā)貸款自4月份以來有所下降,上半年南京房地產(chǎn)國內(nèi)貸款累計(jì)61.3億元,同比增長49.2%,比四月份增幅下降了18.06個百分點(diǎn)。個人住房貸款仍保持穩(wěn)定增長,個人住房貸款占個人消費(fèi)貸款的7成,上半年新增貸款48億元,增長21%,其中公積金貸款余額達(dá)到13.3億元,同比增長69.85%。個人住房貸款成為支持房地產(chǎn)需求不斷增長的一個重要因素。
三、XX年下半年南京房地產(chǎn)市場走勢的基本判斷
隨著南京市房地產(chǎn)市場調(diào)控措施和中央宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的繼續(xù)影響,預(yù)計(jì)下半年南京房地產(chǎn)市場的基本走勢為:
1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長
今年上半年南京市房地產(chǎn)投資增幅為34.07%,去年全年投資增幅為34.0%。從下半年發(fā)展趨勢看,由于受到今年國家宏觀調(diào)控政策的影響,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增幅不會在上半年的基礎(chǔ)上出現(xiàn)較為強(qiáng)勁的反彈。但同時房地產(chǎn)投資的增幅也不會下降很多,首先是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,居民收入增長較快,為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境;其次我市各項(xiàng)城市建設(shè)速度將繼續(xù)加快,僅僅下半年河西就將投入建設(shè)資金40億元,從而推動房地產(chǎn)開發(fā);再次,一些有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看好南京房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展,紛紛進(jìn)入,把南京作為重點(diǎn)優(yōu)先發(fā)展的市場。綜合以上因素,我們預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資仍會保持30%左右的增幅。
2、房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)供需兩旺的局面,呈現(xiàn)供略大于求態(tài)勢
供應(yīng)將穩(wěn)步增加:今年上半年全市商品住宅上市量為390.56萬㎡,預(yù)計(jì)下半年的上市量肯定會超過上半年的上市量。主要原因在于XX年上半年的房地產(chǎn)投資增幅達(dá)到34.07%,出讓的614公頃土地一部分將在下半年進(jìn)入市場,去年全年新開工面積達(dá)到了739.28㎡,經(jīng)過半年左右的建設(shè)基本可以上市銷售,因此保守估計(jì)今年上市量將會達(dá)到800~900萬㎡。
需求仍保持旺盛勢頭:下半年房地產(chǎn)市場需求在去年基礎(chǔ)上,仍會繼續(xù)上升。從主動需求方面看,隨著我市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展,今年我市人均可支配收入也會持續(xù)增長,1-6月我市居民可支配收入增長13.7%,隨著經(jīng)濟(jì)收入的增長居民改善居住的需求量相應(yīng)不斷增加。從被動需求看,由于今年上半年拆遷工作的減緩,下半年伴隨城市建設(shè)的加速我市將加速拆遷的進(jìn)度,與上半年相比,被動需求將有較快的增長。另外,我市城市化水平在穩(wěn)步提高,城市規(guī)模穩(wěn)定的擴(kuò)張,由此帶來的自動型需求會穩(wěn)定小幅增長。下半年央行關(guān)于利率調(diào)整的可能性較小,因此投資性購房需求仍會保持相當(dāng)?shù)某潭?,消費(fèi)信心將會恢復(fù)。綜上所述,維持我市需求增長的因素有利于需求的增長,今年下半年我市的商品房需求增幅將高于上半年。下半年的預(yù)售量初步估計(jì)為月均65萬㎡之上,總計(jì)約400㎡左右。
3、總體供求矛盾將繼續(xù)緩解,結(jié)構(gòu)性矛盾仍將存在
XX年全市共招拍掛出讓614公頃土地,比XX年增加了3.3倍,今年國土部門還將供應(yīng)土地1000公頃。去年的開工面積、施工面積都大幅增長,因此今年的供應(yīng)量將有大的增長,總體供需矛盾會得到進(jìn)一步緩解。供需比仍將有一定程度的增大,商品房銷售也會有正常的銷售期,這是房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志。
區(qū)域結(jié)構(gòu)、價(jià)格結(jié)構(gòu)矛盾仍將存在。城中板塊自去年以來一直供不應(yīng)求,由于土地資 源稀缺,下半年上市量不會增長太快,而河西、江北板塊上市速度很快,下半年上市量仍比較大,但銷售增長卻比較平穩(wěn),因此這兩個板塊的供需形勢不容樂觀。由于近年來商品住宅市場供不應(yīng)求,因此利潤較低的普通住宅一直供應(yīng)不足。由于今年土地平均成交價(jià)格增長56%,從而帶動商品房價(jià)格的上升。為了消化不斷上升的成本,商品房的價(jià)格也將上升,因此利潤空間較小的中低價(jià)位的商品房供應(yīng)仍將不足。需要政府提供土地和政策鼓勵開發(fā)商建設(shè)中低價(jià)位商品房,使商品房的供應(yīng)價(jià)格達(dá)到基本合理。
4、價(jià)格仍將保持穩(wěn)定
今年下半年商品房的價(jià)格將比較平穩(wěn)并有小幅上升
,不會出現(xiàn)太大的波動。一方面,今年我市供求形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn),市場總體供略大于求,將抑制價(jià)格的大幅上升。并且今年宏觀調(diào)控措施成效明顯,原材料價(jià)格大幅上漲的局面得到控制,現(xiàn)在主要的建筑材料價(jià)格穩(wěn)定。另一方面,供求沒有失衡,仍然在合理的正常區(qū)間,各方利好因素仍在支持開發(fā)企業(yè)的信心,不會出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象。此外開發(fā)商拿地成本以及商品房品質(zhì)的提升將會維持商品房價(jià)格的穩(wěn)定。因此總體上半年商品房的價(jià)格將會保持一定程度的穩(wěn)定,少數(shù)板塊供需比例較大,存在一定程度的供過于求,這些板塊的價(jià)格將很難維持上半年一路上漲的情形,可能出現(xiàn)一定程度的盤整。二手房價(jià)格在連續(xù)多月上漲之后,已經(jīng)接近新建商品房價(jià)格,質(zhì)價(jià)出現(xiàn)偏離,上漲空間已經(jīng)很小,下半年將趨于平衡。
篇二 河南信陽房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
河南信陽房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
據(jù)悉,在如今的社會中,買房問題一直都是困擾著朋友們的事情,房地產(chǎn)市場的前景空前壯大,人們居住的環(huán)境也是越來越好。不同地區(qū)和不同的.房源差距有很大,下面為大家推薦信陽房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告,朋友們可以關(guān)注本文。
一級市場:
20xx年6月,信陽共成交4宗土地,居住類、商業(yè)類和綜合類分別為2宗、1宗和1宗,建設(shè)用地面積22.38萬平米,規(guī)劃建筑面積40.84萬平米,環(huán)比和同比升幅都超過180%,成交金額37.27億元,環(huán)比和同比升幅都超過400%。
20xx年1-6月,信陽共成交38宗土地,同比下降57%,居住類、商業(yè)類、工業(yè)類、綜合類和其他分別為15宗、9宗、5宗、8宗和1宗,建設(shè)用地面積232.1萬平米,同比下降62%,規(guī)劃建筑面積543.41萬平米,同比下降50%,成交金額685.49億元,同比下降39%,樓面地價(jià)12615元/平米,同比上升23%。
20xx年1-6月,信陽共供應(yīng)土地33宗,同比下降50%,居住類、商業(yè)類、工業(yè)類、綜合類和其他分別為14宗、7宗、5宗、6宗和1宗,建設(shè)用地面積206.89萬平米,同比下降58%,土地規(guī)劃建筑面積438.65萬平米,同比下降47%。
二級市場:
20xx年6月,信陽新增商品住宅供應(yīng)量環(huán)比同比均上升。本月住宅批售套數(shù)13862套,環(huán)比上升94%,同比上升61%,批售面積135.68萬平米,環(huán)比上升82%,同比上升44%。
20xx年1-6月,信陽新增商品住宅供應(yīng)量同比下降。住宅批售套數(shù)39041套,同比下降33%,批售面積384.92萬平米,同比下降40%。
20xx年6月,商品住宅市場成交環(huán)比同比均量價(jià)齊升。20xx年1-6月,商品住宅市場成交同比量價(jià)齊升。成交9010套,環(huán)比上升29%,同比上升102%;成交面積103.93萬平米,環(huán)比上升31%,同比上升120%;成交均價(jià)為27987元/平米,環(huán)比上升3%,同比上升6%;成交金額290.87億元,環(huán)比上升34%,同比上升134%。從成交區(qū)域來看,主力成交的幾個區(qū)域是通州、大興、房山和朝陽,此4個區(qū)域成交量在920套以上。 2015年1-6月,商品住宅成交同比量價(jià)齊升,成交39304套,同比上升28%;成交面積426.7萬平米,同比上升31%;成交均價(jià)為26776元/平米,同比上升4%;成交金額1142.53億元,同比上升36%。
存量方面,選取全市一手房市場2015年7月-20xx年6月月均銷售速度來計(jì)算,全市存量套數(shù)約需要16個月可消化完成,存量面積約需要18個月的消化時間,從近幾個月的整體去化時間來看,信陽商品住宅市場平均消化速度加快,但新增供應(yīng)上升,本月庫存量上升,達(dá)到118942套,較5月上升6.54%,消化周期小幅縮短。
三級市場:
20xx年6月,信陽二手房市場成交量環(huán)比同比均上升。二手房(住宅)成交套數(shù)為18576套,環(huán)比上升12%,同比上升187%;成交面積168.61萬平米,環(huán)比上升14%,同比上升187%。
20xx年1-6月,信陽二手房市場成交量同比上升。二手房(住宅)成交套數(shù)為85051套,同比上升93%;成交面積764.64萬平米,同比上升89%。
總的來講:
6月信陽土地市場供應(yīng)和成交均有所恢復(fù),供應(yīng)有限的情況下,房企拿地競爭激烈。商品住宅方面,新增供應(yīng)量環(huán)比同比均上升,成交環(huán)比同比均量價(jià)齊升,存量上升,消化周期小幅縮短。本月為半年度最后一個月,市場沖刺明顯,供應(yīng)和成交雙雙環(huán)比上升,且幅度較大。上半年整體來看,土地供應(yīng)和成交均同比下降,商品住宅新增供應(yīng)量同比下降,成交則同比量價(jià)齊升。6月底央行再次降息,信貸政策寬松程度進(jìn)一步加大,對下半年成交量有一定刺激作用。
篇三 房地產(chǎn)市場分析及投資報(bào)告
一 市場調(diào)查及分析
房屋永遠(yuǎn)是人類生活居住必不可少的產(chǎn)品.自從中國改革開放,有了商品房這個概念.全國各地都在大量的圈地建房.房地產(chǎn)市場迅速的繁榮起來.人們對居住條件和居住環(huán)境的要求也越來越高.而人口多,土地少所造成的供不應(yīng)求現(xiàn)象是每個城市所面臨的難題.人均居住面積仍然比較少.市場對自住型、改善型的剛性需求依然強(qiáng)烈。我從多方面了解到,相對于周邊同級別城市的房價(jià)而言,每平米價(jià)格大概要低200------500元左右。根據(jù)在市房屋交易中心觀察9天時間中所調(diào)查情況看:每天上午在中心辦理業(yè)務(wù)的平均量為10—15套,下午相對較少,但平均量也能達(dá)到10套左右,證明二手房具備一定規(guī)模的市場。且經(jīng)觀察,業(yè)務(wù)辦理總量中有近60%由中介公司在負(fù)責(zé)過戶、抵押等事務(wù),仍有較大份額的中介市場空缺。現(xiàn)階段本地房產(chǎn)中介公司現(xiàn)狀分析,在成交的房屋當(dāng)中,房改房是成交熱點(diǎn),超過半數(shù)都是此類房源成交。根據(jù)我在網(wǎng)上出售信息中了解到,此類房源售價(jià)大多在15----25萬之間。應(yīng)為二手房交易中的主力產(chǎn)品。而且購買方多為年輕人,應(yīng)為自住型或改善性的需求。而更多的外來人口涌入,投資型和過度型的客戶也將成為讓市場更加活躍的重要因素。所以,在對市場的短時間觀察和分析后,我對二手房市場相當(dāng)?shù)目春茫A(yù)計(jì)房價(jià)還有大量的上升空間。
二 經(jīng)營模式
采用注冊公司,地鋪經(jīng)營的模式。主要從事新房代理銷售、二手房買賣、租賃、房產(chǎn)評估、房產(chǎn)置換的業(yè)務(wù)。在公司業(yè)務(wù)開展到一定量的時候,在時機(jī)合適的時候進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)(寫字間、商鋪)的買賣、租賃業(yè)務(wù)。
三 投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告
在經(jīng)過對市場的市場調(diào)查中,在充分肯定這個行業(yè)的發(fā)展前景的前提下。我總結(jié)出以下幾點(diǎn)需要重視的、對公司的經(jīng)營和發(fā)展會造成極大危險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)情況并做出我們的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的欲案。
1:市民對中介行業(yè)較為抵觸。
主要原因有以下兩點(diǎn):
a:二手房市場發(fā)展較晚,人們對中介行業(yè)的認(rèn)可度不夠。而且在二手房市場發(fā)展的初期,各家中介服務(wù)公司經(jīng)營模式相當(dāng)混亂。都單純以收取看房費(fèi)為營業(yè)目的,而根本不談服務(wù)。這種情況造成了很長時間內(nèi),市民對中介行業(yè)的看法都是負(fù)面的。
b:在去年中天、創(chuàng)輝兩家中國大型中介服務(wù)商關(guān)門事件。不可否認(rèn),這兩次事件的發(fā)生,對于國人對于中介服務(wù)行業(yè)所產(chǎn)生的印象是負(fù)面的。也是現(xiàn)在大量的房東和客戶對中介抱有不信任的看法的主要因素。而且,中國自有了中介這個行業(yè)以來,這種不信任是始終伴隨著這個行業(yè)的發(fā)展的。但此次事件也從另一方面來說,是加快對行業(yè)的洗牌速度,正規(guī)化和制度化的改革將加大步伐。對整個行業(yè)來說,未嘗不是件好事。
以上兩點(diǎn)是市民對中介行業(yè)有抵觸情緒的最主要的原因。但是,經(jīng)過我和現(xiàn)在正在經(jīng)營中的一些人士的交流中了解到。房管局已在XX年年年底下發(fā)文件,并召集中介行業(yè)、房產(chǎn)網(wǎng)站、評估公司的經(jīng)營者開了幾次行業(yè)會議。要求中介服務(wù)行業(yè)在2010年年底前必須實(shí)行公司化,在行業(yè)內(nèi)需推行國家有關(guān)部門所規(guī)定的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),推進(jìn)二手房中介行業(yè)正規(guī)化,提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。相信在這些標(biāo)準(zhǔn)的制訂后,會有大量的不正規(guī)的、以收取看房費(fèi)為營業(yè)目的的小作坊關(guān)門。也會轉(zhuǎn)變老百姓對中介服務(wù)行業(yè)的認(rèn)識。從去年開始,有多家中介公司,如眾信、陽光置業(yè)、富房置業(yè)等公司在自供二手房中介行業(yè)有一定影響力的公司實(shí)行國家規(guī)定成交后收取2%服務(wù)傭金的收費(fèi)方式,而不再收取諸如看房費(fèi)、代辦過戶、代辦貸款等費(fèi)用。在經(jīng)營過程中也沒有遇到阻力。證明市民也有買房只要中介公司服務(wù)到位了就該付傭金的意識。而且,我在陽光置業(yè)代理有限公司工作過程中,發(fā)現(xiàn)該公司和其他多家以收取傭金為服務(wù)費(fèi)用的公司中,經(jīng)營狀況都較良好,單套住房成交后收益能達(dá)到傭金外還有一部分房屋差價(jià)的現(xiàn)象存在。這不是獨(dú)有的情況,而是在很多城市都曾經(jīng)存在或現(xiàn)仍然存在的現(xiàn)象。所以這也是公司提高業(yè)績的一種途徑,并且能在公司前期的經(jīng)營過程中降低生存風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。作為新進(jìn)入市場的一家新公司,前期的市場認(rèn)可度是制約公司發(fā)展的一個難題。我們準(zhǔn)備以公司注冊,地鋪經(jīng)營的模式。門店地點(diǎn)定在人流量大、車流量大并且門店外能停車的區(qū)域。門店裝修要簡單而又有特色,在外觀上要有一定的吸引力,對客戶造成良好的感官認(rèn)識。派出公司員工(著正裝)在各小區(qū)門口派發(fā)正面印有公司簡介、背面印有公司房源信息的dm單。希望在短期內(nèi)促成公司在二手房市場有一定的知名度。在經(jīng)營過程中,要求員工在工作過程中推行公司的服務(wù)理念。使新老客戶在公司服務(wù)的過程中潛移默化的認(rèn)可公司,并爭取口碑相傳,擴(kuò)大公司的影響力。整個流程中以服務(wù)作為本公司區(qū)別與現(xiàn)有公司的標(biāo)志。在經(jīng)營過程中,控制經(jīng)營成本,結(jié)合大型城市和本地中介服務(wù)公司的操作模式,爭取單套成交利潤最大化。在啟動資金較少的情況下,嚴(yán)格控制前期投入成本,欲留足夠的流動資金。以至于能更長時間的立足于市場,在生存下來的前提下努力發(fā)展。
2:中介服務(wù)行業(yè)是勞動力密集的銷售行業(yè)。核心競爭力是信息的多少,而信息的來源主要靠門店、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙廣告、掃街、人際網(wǎng)絡(luò)等手段來獲取。置業(yè)顧問是公司發(fā)展的關(guān)鍵,因?yàn)樾畔⒌膩碓春涂蛻舻木S護(hù)乃至最后的成交、售后服務(wù)都需置業(yè)顧問一直跟進(jìn)。雖然中介行業(yè)需要的是量,只是一種銷售行為??稍趶男畔⒌氖占⑿畔⒌奶幚淼胶竺娴膸Э?、議價(jià)、談判、成交、過戶等一切的行為都涉及許多的技巧和包括法律法規(guī)、稅收、裝修、甚至還需要風(fēng)水學(xué)等相關(guān)知識。所以,要成為一名優(yōu)秀的二手房經(jīng)紀(jì)人并不是一件簡單的事,而且,在公司前期是經(jīng)營狀況最脆弱的階段,任何的差錯就能導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)大問題。建立完善的培訓(xùn)機(jī)制是必須要的。我已和公司的注冊經(jīng)紀(jì)師、會計(jì)師協(xié)商過,由他們對員工進(jìn)行二手房交易過程中的法律、稅收、財(cái)務(wù)、二手房基礎(chǔ)知識的培訓(xùn),我對員工進(jìn)行商務(wù)禮儀、信息的開發(fā)、銷售技巧等方面培訓(xùn)。而且會在實(shí)際操作中鼓勵他們獨(dú)立操作,爭取盡快熟悉業(yè)務(wù)流程及相關(guān)的業(yè)務(wù)知識。
公司能不能在市場站穩(wěn)腳,靠的是業(yè)績和誠信經(jīng)營。業(yè)績是公司能否存活的關(guān)鍵,公司不是養(yǎng)閑人的地方。優(yōu)勝劣汰也是市場生存的法則。所以,我在經(jīng)營過程中將采取績效考核的制度。單月業(yè)績不達(dá)公司要求的最低業(yè)績者將記過一次,并罰款50元;連續(xù)兩個月未達(dá)標(biāo)者將自動離職,年度累計(jì)三次未達(dá)標(biāo)者公司將勸其離職;而單月業(yè)績第一名,公司將有物質(zhì)獎勵;連續(xù)3個月業(yè)績第一名將晉升為高級置業(yè)顧問,底薪將從600元升為900元,提成不變;連續(xù)半年業(yè)績第一名者,將晉升為營業(yè)主任,底薪1200元,提成不變;或年度累計(jì)4次業(yè)績第一名,將提升為高級置業(yè)顧問;年度累計(jì)8次者,將提升為營業(yè)主任。
信息資源是中介行業(yè)的核心。我將在公司實(shí)行公盤制度,將房源共享,要求員工多與房東進(jìn)行溝通,從而拿到房東的底價(jià),提高公司的競爭力。為了避免客戶的流失,公司的客戶資源也將進(jìn)行優(yōu)化配置。如小張接待的客戶,在三天之內(nèi)不能形成帶看的,須將客戶轉(zhuǎn)給經(jīng)理,由經(jīng)理分配給其他人員。爭取不浪費(fèi)每一個客戶。
中介行業(yè)是人員流動相對較大的行業(yè),剛培訓(xùn)出一個能夠獨(dú)擋一面的置業(yè)顧問就辭職的事情在每家中介公司都時有發(fā)生,而骨干的過快流失也將影響公司的發(fā)展。所以公司在經(jīng)營過程中會以人為本。將在日常工作和培訓(xùn)中,加強(qiáng)員工對公司的忠誠度的培養(yǎng),對各方面能力突出的員工給予一定的精神、物質(zhì)獎勵,增強(qiáng)員工對公司的認(rèn)可。
3:和中介服務(wù)行業(yè)相關(guān)的部門很多,包括工商、稅務(wù)、房管局、銀行、評估公司等。和任何一個部門關(guān)系不好,都會影響公司的經(jīng)營。在經(jīng)營過程中,要做好和同行之間的交流,同房產(chǎn)網(wǎng)站和本地發(fā)行量較大的報(bào)業(yè)也要有良好的關(guān)系。搭建一個正常的、高效的平臺是一個重要的工作。
4:政策對于任何一個行業(yè)都起到相當(dāng)?shù)挠绊?,中介行業(yè)也不可能例外。從XX年開始,中央出臺了大量的調(diào)控政策來限制炒房和盲目投資。包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅和去年多次的銀行加息,這些政策也確實(shí)起到了很好的作用。有關(guān)部門也多次講話,要求抑制房價(jià)過快增長,要求各地方政府加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的開發(fā)力度。但我們需要相信一個事實(shí),中國土地政策不改變,中國的房地產(chǎn)開發(fā)商就拿不到便宜的地,房價(jià)也就不會跌。試想一下,在土地價(jià)格在漲,鋼材在漲,水泥在漲,各種造房原材料都在漲的情況下,而房價(jià)在跌。這是多么不可思議的一件事。國家在任何時候都沒說過一句房價(jià)會跌的言論,無論是總理的政府工作報(bào)告,還是各地方政府下達(dá)的各種文件,都只說抑制房價(jià)過快增長。所以,我敢斷言,中國房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)還沒有來到,房地產(chǎn)市場的冬天離現(xiàn)在還很遙遠(yuǎn)。新房價(jià)格不降,二手房的價(jià)格就更不會降。持房觀望的房東是不會比持幣觀望的客戶急的。要買房的人始終要買房,而要賣房的人則不一定要賣房。而自一直以來都是賣方市場,房東方始終占據(jù)主動。所以,我看好二手房市場的發(fā)展前景,前面也說到過,相關(guān)部門已經(jīng)要求中介服務(wù)行業(yè)在2010年底之前達(dá)到公司化、正規(guī)化、制度化,市場的服務(wù)機(jī)制完善了,客戶也就會認(rèn)同我們所做的工作。所以,二手房市場會越來越好。
篇四 房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
房地產(chǎn)市場分析報(bào)告:
房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析工作的最終成果,是房地產(chǎn)市場分析報(bào)告。房地產(chǎn)市場分析報(bào)告應(yīng)該結(jié)合市場分析的目的與用途,有針對性、有重點(diǎn)的撰寫。市場分析報(bào)告通常由以下幾部分內(nèi)容組成。
(1)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。該部分主要研究地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,通常分為兩個部分:一是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢分析;二是地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。
(2)區(qū)位分析。該部分是開發(fā)地點(diǎn)多種用途比較分析,是為一塊土地選擇用途,即該地點(diǎn)的用途分析。
(3)市場概況分析。該部分是對地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況的分析,預(yù)測本地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢,并把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)中,考察它們的地位和狀況,分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目。
(4)市場供求分析。市場供求分析需要進(jìn)行兩個方面的分析,一是分析市場中各子市場的供需關(guān)系,求出各子市場的供需缺口;二是將供需缺口的子市場確定為目標(biāo)子市場,具體求出目標(biāo)子市場供需缺口量(即未滿足的需求量)。
(5)項(xiàng)目競爭分析。該部分內(nèi)容主要是將目標(biāo)項(xiàng)目與其競爭項(xiàng)目進(jìn)行對比分析,估計(jì)其市場占有率(市場份額)。
(6)營銷建議。該部分是在競爭分析的基礎(chǔ)上,通過swot分析,找出目標(biāo)項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢,提出強(qiáng)化目標(biāo)項(xiàng)目競爭優(yōu)勢、弱化其劣勢的措施,進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位。
(7)售價(jià)和租金預(yù)測。
(8)吸納量計(jì)劃預(yù)測。
(9)回報(bào)率預(yù)測。市場研究報(bào)告中也需要對目標(biāo)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)特性進(jìn)行簡要分析判斷。
(10)敏感性分析。該部分要測定關(guān)鍵參數(shù)的敏感性,確定分析結(jié)果適用的范圍,反映市場分析面對的不確定性。