- 目錄
第1篇 關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押貸款問題調(diào)研報告
一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀
至200_年底，全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同13155份，流轉(zhuǎn)面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個特點(diǎn)：
1、有償流轉(zhuǎn)租金不高。尤溪縣調(diào)查，家庭土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)以實(shí)物支付或以實(shí)物折價支付租金為主，以實(shí)物或?qū)嵨镎蹆r支付的占75%，以現(xiàn)金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數(shù)在100元以內(nèi)。
2、流轉(zhuǎn)以短期為主。據(jù)調(diào)查，全市土地流轉(zhuǎn)期限在1年以內(nèi)的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的短期及非穩(wěn)定性。
3、轉(zhuǎn)包和出租居多。全市轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租土地承包經(jīng)營權(quán)的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉(zhuǎn)總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉(zhuǎn)包和出租的占81.3%。說明農(nóng)民流轉(zhuǎn)的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>
4、農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)為主。從承包地流轉(zhuǎn)的過程看，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶之間進(jìn)行，但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營的比重正在提高。從尤溪縣調(diào)查來看，農(nóng)村中有90%土地流轉(zhuǎn)操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進(jìn)行，且流轉(zhuǎn)土地數(shù)量小，只有10%是成規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。
二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作成效與主要做法
去年我市在__、將樂縣開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸試點(diǎn)工作。至200_年底，__縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營權(quán)抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶，涉及土地流轉(zhuǎn)187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營權(quán)作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：
1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押條件和范圍。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)必須是合法流轉(zhuǎn)取得或通過招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料；二是土地承包經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、合法，村委會或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉(zhuǎn)”限制。承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策；三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內(nèi)，同時抵押人取得的土地承包經(jīng)營權(quán)期限應(yīng)為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押價值認(rèn)定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定的一般原則：土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+種養(yǎng)物價值。同時明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟(jì)組織備案，以方便農(nóng)村土地管理。
3、設(shè)計農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風(fēng)險防范措施。一是把好貸款用途關(guān)，防范信貸風(fēng)險和用地政策風(fēng)險。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及拋荒地復(fù)耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款金額不超過土地承包經(jīng)營權(quán)抵押認(rèn)定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔(dān)保機(jī)制，創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營權(quán)抵押”，即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物，同時企業(yè)負(fù)連帶責(zé)任；②“基金擔(dān)保+土地經(jīng)營權(quán)抵押”，即行業(yè)設(shè)立基金，由基金擔(dān)保和經(jīng)營戶的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押共同擔(dān)保以獲得貸款，擔(dān)保責(zé)任由基金和土地承包經(jīng)營權(quán)按約定比例分擔(dān)；③“土地承包經(jīng)營權(quán)作股權(quán)抵押”，即兩個以上經(jīng)營戶以擁有土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)成立聯(lián)營公司，把股權(quán)作抵押申請貸款；④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押取得貸款；⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。
4、政府支持，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供組織保障。_____縣政府下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實(shí)施意見》，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了規(guī)范，成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，在試點(diǎn)區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，以協(xié)助抵押權(quán)人對經(jīng)營權(quán)抵押的土地進(jìn)行管理和流轉(zhuǎn)，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作提供強(qiáng)有力的組織保障。
三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款利弊分析
（一）有利因素
1、增加農(nóng)村融資渠道，突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經(jīng)營戶認(rèn)識到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源，還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資，既可提高農(nóng)戶保護(hù)土地的意識，也可為在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。
2、促進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過流轉(zhuǎn)，改變了傳統(tǒng)簡單生產(chǎn)模式，農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展，有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約，銀行可以將經(jīng)營權(quán)及附著物一起進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場拍賣轉(zhuǎn)讓，土地資源的配置將更加合理。
3、推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的開辦，一方面促進(jìn)了土地的合理流轉(zhuǎn)和土地的適度規(guī)模經(jīng)營，推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。
4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔(dān)保難的問題。由于經(jīng)營大戶生產(chǎn)成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設(shè)定土地經(jīng)營權(quán)抵押信貸，可以支持其開展生產(chǎn)種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā)，提高土地利用率。
第2篇 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押貸款問題調(diào)研報告
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押貸款問題調(diào)研報告
一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀
至200_年底，全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同13155份，流轉(zhuǎn)面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個特點(diǎn)：
1、有償流轉(zhuǎn)租金不高。尤溪縣調(diào)查，家庭土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)以實(shí)物支付或以實(shí)物折價支付租金為主，以實(shí)物或?qū)嵨镎蹆r支付的占75%，以現(xiàn)金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數(shù)在100元以內(nèi)。
2、流轉(zhuǎn)以短期為主。據(jù)調(diào)查，全市土地流轉(zhuǎn)期限在1年以內(nèi)的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的短期及非穩(wěn)定性。
3、轉(zhuǎn)包和出租居多。全市轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租土地承包經(jīng)營權(quán)的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉(zhuǎn)總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉(zhuǎn)包和出租的占81.3%。說明農(nóng)民流轉(zhuǎn)的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>
4、農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)為主。從承包地流轉(zhuǎn)的過程看，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶之間進(jìn)行，但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營的比重正在提高。從尤溪縣調(diào)查來看，農(nóng)村中有90%土地流轉(zhuǎn)操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進(jìn)行，且流轉(zhuǎn)土地數(shù)量小，只有10%是成規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。
二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作成效與主要做法
去年我市在_____、將樂縣開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸試點(diǎn)工作。至200_年底，_____縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營權(quán)抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶，涉及土地流轉(zhuǎn)187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營權(quán)作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：
1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押條件和范圍。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)必須是合法流轉(zhuǎn)取得或通過招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料；二是土地承包經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、合法，村委會或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉(zhuǎn)”限制。承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策；三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內(nèi)，同時抵押人取得的土地承包經(jīng)營權(quán)期限應(yīng)為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押價值認(rèn)定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定的一般原則：土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+種養(yǎng)物價值。同時明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟(jì)組織備案，以方便農(nóng)村土地管理。
3、設(shè)計農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風(fēng)險防范措施。一是把好貸款用途關(guān)，防范信貸風(fēng)險和用地政策風(fēng)險。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及拋荒地復(fù)耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款金額不超過土地承包經(jīng)營權(quán)抵押認(rèn)定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔(dān)保機(jī)制，創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營權(quán)抵押”，即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物，同時企業(yè)負(fù)連帶責(zé)任；②“基金擔(dān)保+土地經(jīng)營權(quán)抵押”，即行業(yè)設(shè)立基金，由基金擔(dān)保和經(jīng)營戶的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押共同擔(dān)保以獲得貸款，擔(dān)保責(zé)任由基金和土地承包經(jīng)營權(quán)按約定比例分擔(dān)；③“土地承包經(jīng)營權(quán)作股權(quán)抵押”，即兩個以上經(jīng)營戶以擁有土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)成立聯(lián)營公司，把股權(quán)作抵押申請貸款；④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押取得貸款；⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。
4、政府支持，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供組織保障。_____縣政府下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實(shí)施意見》，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了規(guī)范，成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，在試點(diǎn)區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，以協(xié)助抵押權(quán)人對經(jīng)營權(quán)抵押的土地進(jìn)行管理和流轉(zhuǎn)，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作提供強(qiáng)有力的組織保障。
三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款利弊分析
（一）有利因素
1、增加農(nóng)村融資渠道，突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經(jīng)營戶認(rèn)識到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源，還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資，既可提高農(nóng)戶保護(hù)土地的意識，也可為在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。
2、促進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過流轉(zhuǎn)，改變了傳統(tǒng)簡單生產(chǎn)模式，農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā) 展，有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約，銀行可以將經(jīng)營權(quán)及附著物一起進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場拍賣轉(zhuǎn)讓，土地資源的配置將更加合理。
3、推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的開辦，一方面促進(jìn)了土地的合理流轉(zhuǎn)和土地的適度規(guī)模經(jīng)營，推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。
4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔(dān)保難的問題。由于經(jīng)營大戶生產(chǎn)成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設(shè)定土地經(jīng)營權(quán)抵押信貸，可以支持其開展生產(chǎn)種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā)，提高土地利用率。
（二）不利因素
1、金融風(fēng)險加大。農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的能力弱，農(nóng)業(yè)保險業(yè)務(wù)尚未全面展開，如遇到較大的自然災(zāi)害或市場因素影響，將給開展土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)帶來不可預(yù)知的風(fēng)險，影響了金融部門對這項(xiàng)業(yè)務(wù)的全面開展。
2、辦理農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風(fēng)險，設(shè)立了防范信貸風(fēng)險的有關(guān)措施，手續(xù)繁雜。加上評估機(jī)制不健全，農(nóng)民文化素質(zhì)偏低，農(nóng)戶要實(shí)現(xiàn)以農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，困難很多，部分農(nóng)戶寧愿以更高的利息通過商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農(nóng)戶參與的積極性。
四、土地流轉(zhuǎn)和抵押存在的主要問題
1、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。目前，在土地流轉(zhuǎn)過程中，主要以轉(zhuǎn)包為主，流轉(zhuǎn)形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關(guān)系較好的村民之間內(nèi)部、私下流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)規(guī)模較小，且當(dāng)事雙方?jīng)]有簽訂書面合同，也未向發(fā)包的村委會或村小組登記備案，或未經(jīng)發(fā)包方同意，合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同，也都是農(nóng)戶間的不規(guī)范合同，極易產(chǎn)生土地糾紛。
2、中介組織及流轉(zhuǎn)市場發(fā)育緩慢。由于農(nóng)民思想觀念守舊，嚴(yán)重制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織及流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育。如_____縣沙溪鄉(xiāng)于20__年組織到浙江等發(fā)達(dá)地區(qū)考察土地流轉(zhuǎn)工作后，成立了土地信托服務(wù)站，但至今都沒有正常運(yùn)作。尤溪縣反映，目前全縣15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒有建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)不健全，導(dǎo)致全縣絕大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，出現(xiàn)自發(fā)性無序流轉(zhuǎn)。
3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強(qiáng)制性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入，損害了農(nóng)民和集體利益。三元區(qū)反映，盡管國家規(guī)定第二輪土地承包期再延長30年，但個別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對承包土地進(jìn)行調(diào)整。有的地方不顧客觀實(shí)際，以產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營為由強(qiáng)行流轉(zhuǎn)，嚴(yán)重侵害了農(nóng)戶利益。
4、農(nóng)村保障機(jī)制不健全。當(dāng)前的農(nóng)村土地?fù)?dān)負(fù)產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)功能和農(nóng)民的社會保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營使用權(quán)長期地轉(zhuǎn)出去，而是把耕地轉(zhuǎn)包給兄弟姐妹和親戚；在轉(zhuǎn)包給“非自家人”時，一般寧愿把耕地轉(zhuǎn)包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農(nóng)戶。同時也造成想種地的沒地種，有地的不想種的粗放式經(jīng)營，降低耕地的利用率。
5、農(nóng)村土地抵押價值認(rèn)定不夠科學(xué)。農(nóng)村價值評估權(quán)威機(jī)構(gòu)尚未建立，對農(nóng)村土地抵押價值認(rèn)定不夠科學(xué)，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)這個抵押物的價值也相對比較困難。
五、對策與建議
1、穩(wěn)妥推進(jìn)，保障權(quán)益。要進(jìn)一步完善和落實(shí)黨的農(nóng)村土地政策，保障農(nóng)民的土地權(quán)益。在實(shí)施《農(nóng)村土地承包法》過程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內(nèi)，除非農(nóng)民主動放棄土地的承包權(quán)，否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農(nóng)民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農(nóng)民感到自己是土地的主人，才能真正使農(nóng)民在土地制度上形成長期穩(wěn)定的預(yù)期。要進(jìn)一步明確界定農(nóng)民的土地權(quán)利，讓農(nóng)戶真正享有占有、使用、收益和處置四權(quán)統(tǒng)一的承包經(jīng)營權(quán)，讓農(nóng)戶對承包的土地享有轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等權(quán)利。同時，要采取政府、村集體和個人合理負(fù)擔(dān)籌集保險費(fèi)的原則，積極探索“土地?fù)Q保障”的辦法，逐步建立失地農(nóng)民保障制度。對承包期內(nèi)將承包土地全部流轉(zhuǎn)進(jìn)城從事
二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村居民，享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇，參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇，并在進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對受讓經(jīng)營土地的外地經(jīng)營主體，在農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、戶口、子女就學(xué)等方面給予照顧。
2、建章立制，規(guī)范運(yùn)作。建議及時出臺農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)和制度，明確土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、范圍及操作程序，構(gòu)建適應(yīng)市場化及農(nóng)村實(shí)際的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度。要進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，體現(xiàn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中自愿原則。流轉(zhuǎn)時必須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，簽訂流轉(zhuǎn)合同，報村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉(zhuǎn)的期限應(yīng)由雙方協(xié)商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應(yīng)簽訂流轉(zhuǎn)的合同，以合同的形式將流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)固定下來，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)標(biāo)明雙方當(dāng)事人的姓名、住址、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)土地的用途、流轉(zhuǎn)價款以及違約責(zé)任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調(diào)處有據(jù)。
3、創(chuàng)新機(jī)制，培育市場。一是建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險保障金制度。土地流轉(zhuǎn)合同簽訂后，業(yè)主每年應(yīng)交納一定數(shù)量的風(fēng)險保證金，如合同到期無糾紛發(fā)生，風(fēng)險保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活經(jīng)營權(quán)”的原則，在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè)，以土地承包權(quán)入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點(diǎn)探索工作，在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上逐步推開。三是要積極培育農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。流轉(zhuǎn)市場的培育應(yīng)遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，確立集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民、農(nóng)戶作為流轉(zhuǎn)市場主體的地位。鄉(xiāng)村組織應(yīng)堅持土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)條件和自愿、有償原則，不應(yīng)強(qiáng)行集中土地。政府部門應(yīng)著重做好法律政策宣傳、制定流轉(zhuǎn)規(guī)則、發(fā)布流轉(zhuǎn)耕地供求及價格信息、監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)公開公正和保護(hù)正當(dāng)交易，不要輕易干預(yù)農(nóng)民的市場選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)。
4、宏觀調(diào)控，嚴(yán)禁包辦。一是政府要對土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。完善產(chǎn)權(quán)登記制度，建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評估體系，合理評價農(nóng)村土地價值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預(yù)的機(jī)制。準(zhǔn)確定位政府在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運(yùn)用行政手段去調(diào)整土地資源，與民爭利。三是加強(qiáng)宣傳力度，增加農(nóng)民對有關(guān)法規(guī)和政策的了解，使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺。
5、積極探索，推動抵押。要強(qiáng)化地方政府與金融部門互動作用，以農(nóng)村金融體系改革與創(chuàng)新為契機(jī)，加大試點(diǎn)力度。要抓緊研究制訂土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)相互分離、用土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的可操作性意見，讓更多的農(nóng)民在穩(wěn)定承包權(quán)30年不變的基礎(chǔ)上，以土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資的方式，使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動資金。要建立健全農(nóng)村土地價值評估制度。應(yīng)建立農(nóng)村土地價值評估機(jī)構(gòu)，可以委托有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)來承擔(dān)，使土地流轉(zhuǎn)、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦?、合理?/p>
6、加強(qiáng)引導(dǎo)，優(yōu)化服務(wù)。要把農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作擺上各級黨委和政府議事日程，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。要加強(qiáng)黨的農(nóng)村政策的學(xué)習(xí)和宣傳教育，認(rèn)真搞好調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)與解決新問題，總結(jié)新經(jīng)驗(yàn)，探索新路子，處理好各方面的利益關(guān)系。對
二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、就業(yè)門路較多、農(nóng)民收入比較穩(wěn)定、部分農(nóng)民不再以土地收入為主要來源的地方，要積極引導(dǎo)，做好工作，確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的順利進(jìn)行。要切實(shí)執(zhí)行黨的土地承包政策，為土地流轉(zhuǎn)及時提供法律、政策、信息服務(wù)和搞好協(xié)調(diào)服務(wù)，建立土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營。
第3篇 中小企業(yè)動產(chǎn)抵押擔(dān)保融資情況調(diào)研報告
中小企業(yè)動產(chǎn)抵押擔(dān)保融資情況調(diào)研報告
今年以來，由于受國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，我國中小企業(yè)的發(fā)展遇到了前所未有的困難，我市的中小企業(yè)也存在不同程度的問題。為認(rèn)真貫徹中央、省、市關(guān)于支持中小企業(yè)發(fā)展的一系列精神，切實(shí)摸清全市中小企業(yè)發(fā)展中的資金現(xiàn)狀，更好地發(fā)揮工商行政管理部門在動產(chǎn)抵押登記中的職能作用，破解中小企業(yè)“融資難”問題，推動中小企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，確保全市經(jīng)濟(jì)增長，今年9月中旬至10月中旬，_____市工商局就全市中小企業(yè)動產(chǎn)抵押擔(dān)保融資情況組織了一次大范圍的調(diào)查。
一、 調(diào)查的方式、范圍和內(nèi)容
此次調(diào)查是自1995年實(shí)施《擔(dān)保法》、20__年實(shí)施《物權(quán)法》、_____市工商局開展動產(chǎn)抵押登記工作以來第一次大范圍的調(diào)查。調(diào)查以分（市）局為單位，工商所參與。主要以發(fā)放問卷為主，同時各分（市）局召開了部分企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)參加的座談會，市局合同處會同分（市）局合同科、有關(guān)工商所對一些企業(yè)進(jìn)行了走訪。調(diào)查范圍覆蓋全市13個區(qū)（市）（含保稅區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中五市、城陽、嶗山占75%，市內(nèi)四區(qū)占25%。調(diào)查內(nèi)容包括企業(yè)基本情況、企業(yè)融資現(xiàn)狀、企業(yè)動產(chǎn)抵押擔(dān)保融資狀況、法律政策掌握情況和有關(guān)建議五個方面，共38個問題198個選項(xiàng)。其中有三分之二為單選，三分之一為多選。調(diào)查共發(fā)放問卷590 份,收回問卷491份,回收率83.2%,實(shí)際有效問卷400份。
二、調(diào)查的基本情況
（一） 企業(yè)的基本情況
被調(diào)查的400家企業(yè)中，從企業(yè)發(fā)展所處的階段看，屬成熟階段（10年以上）的63家，成長階段（6-10年）的248家，創(chuàng)業(yè)和起步階段（3-5年）的89家，分別占15.8%、62%、22.2%。從企業(yè)類型看，私營292家，國有13家，集體21家、混合所有制7家、外資56家、其他類型11家，分別占73%、3.3%、5.3%、1.8%、14%、2.7%。從企業(yè)規(guī)?？?，中型企業(yè)97家，小型企業(yè) 303家，分別占24.2％和75.8％。從所屬行業(yè)看，以工業(yè)（含制造業(yè)）為主303家，占75.8％，其次分別是批發(fā)零售業(yè)46家、建筑業(yè)28家，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)10家、其他13家，分別占總數(shù)的11.5％、7％、2.4%、3.3%。
20__年，銷售額在500萬元以下的152家，占38％；500-1000萬元的53家，占13.3%；1000-3000萬元的62家，占15.5%；3000萬-1.5億元的86家，占21.5%；1.5億-3億的47家，占 11.7%。
20__年，利稅在50萬元以下的230家，占57.5%；50-100萬元的56家，占14%；100-300萬元的47家，占11.8%；300-500萬元的30家，占7.5%；500-1000萬元的11家，占2.7%；1000萬元以上的26家，占6.5%。
（二） 企業(yè)融資狀況
企業(yè)資金的主要來源排在第一位的是內(nèi)部積累，約占85%，第二位是銀行、信用社貸款，第三位是民間或中介機(jī)構(gòu)借貸。96%的企業(yè)近年來資金缺口普遍較大，95%的企業(yè)有融資需求，其中需求在100萬元以下的151家，300-500萬元的家，500-1000萬元的63家，1000萬元以上的57家。這些資金需求的主要用途依次是：擴(kuò)大再生產(chǎn)、維持正常生產(chǎn)，技術(shù)研發(fā)和更新、將產(chǎn)品推向市場。除上述原因外，有少量企業(yè)既有維持正常生產(chǎn)的需要，也有償還銀行貸款和企業(yè)拖欠問題。
目前，企業(yè)選擇貸款銀行，市區(qū)主要是四大國有銀行，其次是招商、交通、華夏等股份制銀行，而四大國有銀行排序是農(nóng)行、建行、工行、中行。農(nóng)村主要是農(nóng)村信用社和少量地方股份制銀行，如深發(fā)、浦發(fā)、民生。有少數(shù)企業(yè)通過擔(dān)保公司貸款。被調(diào)查企業(yè)，近3年來獲得的銀行貸款分別是： 50萬元以下的113家， 50-100萬元的41家， 100-500萬元的55家， 500-1000萬元的42家， 1000萬元以上的82家。在這些企業(yè)中，以外資企業(yè)居多，其中貸款1000萬元以上的32家，占貸款在1000萬元以上82家的39%。貸款企業(yè)中， 能100%及時還貸的有298家，還貸率在90%以上的10家，80%以上的17家，70%以上的10家，有近60家企業(yè)還貸率只能達(dá)到50%。目前企業(yè)在向銀行貸款所遇到的問題依次是：抵押不足、貸款利率高、找不到擔(dān)保機(jī)構(gòu)或擔(dān)保人、企業(yè)規(guī)模小無銀行授信等級、抗風(fēng)險能力弱。由于擔(dān)保機(jī)構(gòu)費(fèi)用大，被調(diào)查企業(yè)中有84家是通過擔(dān)保機(jī)構(gòu)融資，占21%。當(dāng)前，造成企業(yè)融資難的主要原因依次是：金融機(jī)構(gòu)對中小企業(yè)的政策歧視、政府扶持不夠和企業(yè)自身原因。
（三） 動產(chǎn)抵押擔(dān)保融資狀況
對動產(chǎn)抵押這種擔(dān)保融資形式，有56%的企業(yè)完全不了解，29%的企業(yè)略知，只有15%的企業(yè)了解。近三年企業(yè)擔(dān) 保融資的形式依次是：不動產(chǎn)抵押、保證、動產(chǎn)抵押和少量動產(chǎn)質(zhì)押。抵押中使用最普遍的是土地、廠房；其次是設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品。對浮動抵押概念了解的企業(yè)僅占6%，50%的企業(yè)略知，45%的企業(yè)完全不知道。了解和學(xué)習(xí)過《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》的企業(yè)僅占四分之一，對《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》在動產(chǎn)抵押登記中的新變化，90%的企業(yè)不了解。
（四）政策建議情況
關(guān)于政府在企業(yè)融資中的作用，44%的企業(yè)認(rèn)為很大和比較大，認(rèn)為一般的占40%，認(rèn)為沒有作用的占14.7%。針對中小企業(yè)融資問題，企業(yè)對政府的建議依次是：建立和完善中小企業(yè)金融機(jī)構(gòu)體系、發(fā)展中小企業(yè)資本市場、放寬金融政策、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)向中小企業(yè)傾斜、搭建銀企合作平臺、發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資基金、設(shè)立更多的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)、規(guī)范民間借貸管理。對金融機(jī)構(gòu)的建議依次是：放款貸款條件、降低貸款利率及附加成本、簡化審批手續(xù)、擴(kuò)大抵押登記特別是動產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍、開展浮動抵押業(yè)務(wù)、改進(jìn)銀行管理與服務(wù)水平。針對中小企業(yè)遇到的問題，作為企業(yè)今后的努力方向依次是：提高效益、增加積累、擴(kuò)大規(guī)模、加強(qiáng)企業(yè)信用和財務(wù)管理、用好現(xiàn)有抵押品。
三、當(dāng)前中小企業(yè)融資中存在的問題及分析
從調(diào)查情況看，無論是問卷、座談會，還是對企業(yè)的走訪，當(dāng)前企業(yè)在融資方面存在的問題主要是：
1、資金需求量大。被調(diào)查企業(yè)多數(shù)屬成長階段的企業(yè)，具有一定的規(guī)模，購銷客戶、市場相對穩(wěn)定。由于流動資金在企業(yè)資產(chǎn)中占用的比例較大，因此，普遍存在資金短缺問題。有95%的企業(yè)急需融資，近70%的企業(yè)認(rèn)為“制約企業(yè)發(fā)展的首要因素”是資金，大大高于“人才、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、管理、技術(shù)”等。調(diào)查顯示，急需資金在100萬元的148家，100-500萬元的111家，500-1000萬元的64家，1000萬元以上的57家。經(jīng)初步匡算，400家中小企業(yè)資金缺口約在20-25個億。
2、融資渠道不暢。調(diào)查反映，85%的企業(yè)其資金來源首選是內(nèi)部積累，其次是銀行、信用社貸款，第三位是民間借貸。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營主要靠自有資金，很難保證企業(yè)正常發(fā)展的需要。如李滄區(qū)的中小企業(yè)產(chǎn)品多為大型裝備、汽車、化工、金屬等企業(yè)配套，而上游原材料的采購主要集中在鋼鐵、金屬、化工等大型企業(yè)，由于地位不平等，處于弱勢地位的中小企業(yè)在原料采購中需要及時付清貨款，而銷售時又受需方大企業(yè)的限制，無法及時收回貨款，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)期較長。由于無法籌措資金，企業(yè)只能采取限制產(chǎn)能等消極措施，客觀上抑制了企業(yè)的發(fā)展。
3、銀行貸款困難。調(diào)查中有占74%的企業(yè)認(rèn)為“當(dāng)前造成企業(yè)融資難的主要原因”是“金融機(jī)構(gòu)的原因”。其次是“企業(yè)自身原因”和“政府扶持力度不夠”。銀行、信用社對中小企業(yè)發(fā)放貸款的門檻較高、手續(xù)繁瑣，成為中小企業(yè)不滿意的主要因素。目前，銀行、信用社等金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行國家信貸政策中，對貸款人要求較高，一律按照國有大中型企業(yè)授信的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，而調(diào)查中，有45%的中小企業(yè)沒有金融機(jī)構(gòu)授信。銀行對中小企業(yè)一般不貸。即使放貸，利率也比較高，一般按基準(zhǔn)利率上浮20-30%。在抵押物方面，多數(shù)國有商業(yè)銀行只愿做不動產(chǎn)，即土地、房屋。不愿做動產(chǎn)，即設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)成品。這與南方一些省市及我省其他市、縣差異性較大。被調(diào)查企業(yè)中占93%的企業(yè)因動產(chǎn)不能抵押而貸不到款 。_____安安包裝印務(wù)有限公司年?duì)I業(yè)額700多萬元。由于企業(yè)規(guī)模小，沒有廠房，成立幾年來始終貸不到款。近期，因購置設(shè)備急需資金，不得已將自己的一臺進(jìn)口印刷設(shè)備賣給了杭州某租賃公司，取得資金后購買新設(shè)備，再以新設(shè)備作抵押給杭州租賃公司，然后再租賃其出售的舊設(shè)備繼續(xù)生產(chǎn)，可謂費(fèi)盡周折。目前，多數(shù)中小企業(yè)特別是處于成長階段的企業(yè)往往沒有屬于自己產(chǎn)權(quán)的土地、房屋，基本是靠租賃的形式解決廠房問題，這一點(diǎn)在市內(nèi)四區(qū)和五市城區(qū)特別突出，約占被調(diào)查企業(yè)的95%。在擔(dān)保人方面，由于企業(yè)規(guī)模小、資產(chǎn)少、抗風(fēng)險能力差等原因，一般企業(yè)、自然人也不愿意擔(dān)保。貸款手續(xù)繁瑣，一般中小企業(yè)對資金的需求具有“急、頻、少”的特點(diǎn)，即要得急、次數(shù)多、數(shù)額少，而金融部門出于防范風(fēng)險的考慮，履行程序手續(xù)多、時間長，許多商機(jī)往往“時過境遷”。各種評估、公證費(fèi)用通常都在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20-30%，無形中增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
在動產(chǎn)抵押中，銀行由于自身利益的緣故，對抵押人的抵押物價值大打折扣。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押物可以重復(fù)抵押，以期獲得更多的信貸利益，而且可以實(shí)行浮動抵押，即企業(yè)可將預(yù)期的產(chǎn)品進(jìn)行抵押。但是目前，除深圳發(fā)展銀行已在我市開展多筆浮動抵押業(yè)務(wù)外，建行剛剛開始做，其他金融機(jī)構(gòu)都尚未開展。在動產(chǎn)抵押方面，近年來不少銀行已將原來普遍實(shí)行的押2貸1，變成押3貸1，甚至變成押10貸1。_____邦源科技有限公司是一家生產(chǎn)無縫內(nèi)衣運(yùn)動裝面料的高新技術(shù)企業(yè)，其設(shè)備大多進(jìn)口，價值一個億，但兩家國有商業(yè)銀行在抵押中只按10%和30%貸款。_____吉爾利塑制織有限公司將價值1000多萬元的設(shè)備抵押，20__年獲得銀行貸款470萬，20__年僅貸到200萬元。出于自保和風(fēng)險考慮，銀行的謹(jǐn)慎貸款政策使企業(yè)的貸款更加困難，資金來源進(jìn)一步收縮。據(jù)統(tǒng)計，_____市工商局今年辦理的抵押登記企業(yè)中，除續(xù)押和還舊貸新外，新增企業(yè)不足三成。
4、擔(dān)保機(jī)構(gòu)費(fèi)用高。由于銀行貸款的困難，部分中小企業(yè)把目光投向了擔(dān)保公司，去年以來增加較多。但是，費(fèi)用高、程序多、周期長，也令企業(yè)十分頭痛。以貸款100萬元為例，剔除擔(dān)保利率、評估費(fèi)、公正費(fèi)、登記費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用外，企業(yè)實(shí)際得到的貸款只有80萬，且本應(yīng)由擔(dān)保公司向銀行繳納的20%的保證金，也要由企業(yè)承擔(dān)，這已變成擔(dān)保公司的行規(guī)。即使這樣，擔(dān)保公司對動產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)也興趣不大。
5、民間借貸成蔓延趨勢。調(diào)查顯示，民間借貸資金占貸款總額的36%。實(shí)際走訪企業(yè)了解的數(shù)字比這個要大，其中占85%的內(nèi)部積累中，有相當(dāng)一部分是靠企業(yè)內(nèi)部集資、向親朋好友借款、股東之間相互拆借、有的甚至用個人信用卡籌集。民間借貸程序相對簡單，但利率相對較高，無論短期或中長期一般都要高出國有商業(yè)銀行的4-8個點(diǎn)，一些中介機(jī)構(gòu)還要加收2%的中介費(fèi)。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，民間借貸對緩解中小企業(yè)融資難確實(shí)發(fā)揮了很大作用。但是，由于利率較高，企業(yè)負(fù)擔(dān)較重，如果數(shù)額較大，時間再長一點(diǎn)，無疑是個沉重的包袱。因此，調(diào)查中有的企業(yè)寧肯限產(chǎn)壓庫，甚至半停產(chǎn)也不搞民間借貸。由于法律法規(guī)對民間融資尚未放開，只是在部分地方進(jìn)行試點(diǎn)，長此以往，必定會使大量社會資金形成“體外循環(huán)”，干擾國家正常的儲蓄和信貸政策，同時也給經(jīng)濟(jì)秩序和社會穩(wěn)定帶來一些不安定的因素。
調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，目前農(nóng)村的中小企業(yè)貸款基本是通過農(nóng)村信用社，國有四大商業(yè)銀行基本沒有或很少，地方股份制銀行在城陽、膠州相對多一點(diǎn)。因此，農(nóng)村中小企業(yè)特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下企業(yè)貸款更為困難。隨著城市化發(fā)展進(jìn)程的加快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展，越來越多的中小企業(yè)將向下轉(zhuǎn)移，這個矛盾將愈加突出。最近，渣打銀行正在膠州等農(nóng)村開展保證型貸款業(yè)務(wù)的調(diào)查和推廣。
6、中小企業(yè)自身問題也是導(dǎo)致融資難的主要原因。其一，抵押能力不足。調(diào)查中近50%的企業(yè)缺乏土地、房屋等不動產(chǎn)，而有374家企業(yè)動產(chǎn)得不到抵押變現(xiàn)；其二，企業(yè)信用度低。多數(shù)中小企業(yè)成立時間不長，無論從規(guī)模還是管理都存在不同程度的問題，尤其是財務(wù)管理不規(guī)范，以單代帳、帳外經(jīng)營、現(xiàn)金交易的現(xiàn)象都普遍存在，短時間內(nèi)還很難達(dá)到國有大中型企業(yè)的管理水平，得不到相應(yīng)的信用認(rèn)定和授信等級；其三，產(chǎn)品技術(shù)含量低，市場競爭力不強(qiáng)。相當(dāng)一部分企業(yè)是為大企業(yè)配套，一旦遇到市場波動和外部環(huán)境變故，企業(yè)馬上就會出現(xiàn)經(jīng)營困難。其四，法律法規(guī)意識淡薄。調(diào)查中，接近90%的企業(yè)不了解或完全不了解《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》有關(guān)抵押內(nèi)容。有56%的企業(yè)完全不知道動產(chǎn)抵押擔(dān)保融資的形式，93%的企業(yè)不了解浮動抵押，400家企業(yè)中近三年有四分之三企業(yè)沒有做過動產(chǎn)抵押。這些問題的存在都給中小企業(yè)的發(fā)展特別是融資擔(dān)保帶來了不少困難。在客觀上陷入了了企業(yè)越是不了解和不會利用抵押融資，銀行就越不了解和掌握企業(yè)的信用狀況，因此在貸款中就越加謹(jǐn)慎的不良循環(huán)。這一點(diǎn)，外資企業(yè)要比內(nèi)資企業(yè)好的多。調(diào)查顯示，外資企業(yè)無論動產(chǎn)和不動產(chǎn)抵押做得都比較多。三年來，僅獲得1000萬元以上貸款的就達(dá)32家，占外資企業(yè)的57%。大大高于內(nèi)資企業(yè)14.5%的比例。
四、關(guān)于做好中小企業(yè)抵押融資工作的建議
作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，中小企業(yè)發(fā)揮了重要的作用，已成為改革開放發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)不可替代的重要力量。它不僅關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，還關(guān)系到勞動就業(yè)這個民生之本的穩(wěn)固。去年以來，由于受原材料上漲、勞動成本上升、人民幣升值，加之國家對銀行貸款準(zhǔn)備金的上調(diào)、出口退稅政策的調(diào)整，使中小企業(yè)的發(fā)展遇到了前所未有的困難，停產(chǎn)、半停產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)。調(diào)查了解到，我市某鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的某一行業(yè)企業(yè)已由前幾年的近30家減少為目前的4家。產(chǎn)能大幅度下降導(dǎo)致稅收由前兩年的六、七千萬降為目前的不到一半，地方財政受到嚴(yán)重影響。工廠倒閉、工人下崗，給社會穩(wěn)定帶來不小壓力。盡管中央、地方近期出臺了一系列政策，如銀行貸款準(zhǔn)備金率的下調(diào)、信貸規(guī)模的擴(kuò)大、出口退稅政策的調(diào)整等。但是目前許多還僅是原則規(guī)定，遠(yuǎn)未真正落實(shí)，尤其是廣大中小企業(yè)還遠(yuǎn)未感受到。日前，有媒體稱“此次出口退稅惠及山東企業(yè)8600多家……”。這對于數(shù)以百萬計的中小企業(yè)尤其是非出口企業(yè)來說無濟(jì)于事。當(dāng)前，對中小企業(yè)而言，首當(dāng)其沖的是資金缺乏，當(dāng)務(wù)之急是盡快給予“輸血”，幫助其渡過“危險期”，使其盡快“康復(fù)”。要從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度采取相應(yīng)政策，切實(shí)解決困擾中小企業(yè)發(fā)展中的融資難問題。
1、政府要優(yōu)化中小企業(yè)發(fā)展環(huán)境，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政等多種手段支持中小企業(yè)健康有序發(fā)展。要根據(jù)地方財政實(shí)力，適當(dāng)安排一定專項(xiàng)基金，對項(xiàng)目好、有發(fā)展、信譽(yù)好的中小企業(yè)給予資金支持。要參與和支持銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和有實(shí)力的國有大企業(yè)為中小企業(yè)搭建寬領(lǐng)域、多渠道、多形式的資金供需合作平臺。鼓勵和參與組建市、區(qū)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，完善中小企業(yè)擔(dān)保體系。在政策允許的情況下，向社會發(fā)放政府債券，吸收社會民間閑散資金，鼓勵經(jīng)濟(jì)效益好的企業(yè)入股。用政府、企業(yè)和社會的資金來解決中小企業(yè)貸款難問題，允許和放開企業(yè)間相互融資，放寬民間借貸的限制。對在支持中小企業(yè)發(fā)展中做出突出貢獻(xiàn)的銀行和擔(dān)保機(jī)構(gòu)給予政策支持和物質(zhì)獎勵。同時，鼓勵中小企業(yè)開展自救。鼓勵支持中小企業(yè)通過集合發(fā)債，私募基金、產(chǎn)權(quán)交易、民間借貸、風(fēng)險投資、典當(dāng)?shù)刃问蕉嘣⒍嗲廊谫Y。
2、銀行要向中小企業(yè)傾斜。國有商業(yè)銀行要從保增長、促發(fā)展的大局出發(fā)，創(chuàng)新中小企業(yè)信貸業(yè)務(wù)，增加服務(wù)項(xiàng)目，提高貸款額度。要延伸國有商業(yè)銀行服務(wù)機(jī)構(gòu)，增加服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，特別要加大對農(nóng)村網(wǎng)點(diǎn)的增設(shè)。建立適應(yīng)中小企業(yè)發(fā)展的融資體系。要放寬信貸標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)抵押融資的扶持力度。改變目前中小企業(yè)貸款門檻高、手續(xù)繁、成本大的現(xiàn)狀。要下放權(quán)限，改變貸款審批過于集中、程序復(fù)雜繁雜的運(yùn)行機(jī)制，降低中小企業(yè)信貸成本。通過增加中小企業(yè)抵押物品種，特別是對動產(chǎn)抵押擔(dān)保的開展，促使中小企業(yè)盤活包括設(shè)備、原料、半成品、產(chǎn)成品等資產(chǎn)。要盡快推廣開展浮動抵押業(yè)務(wù)，提高企業(yè)貸款能力。為防止動產(chǎn)抵押中的信用風(fēng)險，建議銀行在辦理動產(chǎn)抵押擔(dān)保時，可對企業(yè)產(chǎn)品的相關(guān)權(quán)利證書增設(shè)權(quán)利質(zhì)押，以提高銀行對企業(yè)產(chǎn)品的控制力。
3、加強(qiáng)抵押融資方面法律、法規(guī)的宣傳，擴(kuò)大中小企業(yè)對法律、法規(guī)的知曉度。針對調(diào)查中相當(dāng)一部分中小企業(yè)對動產(chǎn)抵押融資業(yè)務(wù)不熟悉的現(xiàn)狀，工商部門、銀行等金融機(jī)構(gòu)要加大動產(chǎn)抵押有關(guān)法律、法規(guī)的宣傳培訓(xùn)力度，廣泛宣傳新頒布的《物權(quán)法》、《動產(chǎn)抵押登記辦法》等相關(guān)內(nèi)容，積極引導(dǎo)企業(yè)依照法律、法規(guī)的規(guī)定開展抵押業(yè)務(wù)，鼓勵和支持企業(yè)與銀行、企業(yè)與擔(dān)保公司、企業(yè)與企業(yè)之間開展多種形式的動產(chǎn)抵押。加強(qiáng)抵押登記機(jī)關(guān)、銀行和中小企業(yè)之間的溝通與協(xié)調(diào)，形成互通信息、多位互動的“三位一體”的動產(chǎn)抵押登記服務(wù)體系，為中小企業(yè)提供更加快捷、便利、有效的服務(wù)。。
4、工商部門要加強(qiáng)對中小企業(yè)信用管理制度的指導(dǎo)和幫扶，促其提高信用意識，完善信用制度，規(guī)范信用管理。指導(dǎo)企業(yè)依法簽訂履行合同，保證企業(yè)合同、財務(wù)有關(guān)資料的真實(shí)、完整，以良好的信譽(yù)贏得銀行的信任和支持。同時要按照國家法律、法規(guī)及產(chǎn)業(yè)政策的有關(guān)規(guī)定，引導(dǎo)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部管理，增強(qiáng)其競爭力。通過結(jié)構(gòu)調(diào)整、節(jié)能降耗、拓寬經(jīng)營渠道、轉(zhuǎn)變發(fā)展和增長方式，加速資金流轉(zhuǎn)，強(qiáng)化應(yīng)收帳款管理等措施，減少和降低企業(yè)發(fā)展中對借貸資本的依賴，提高企業(yè)成長中的自我發(fā)展能力，促進(jìn)其持續(xù)健康發(fā)展。
第4篇 對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的調(diào)研分析調(diào)研報告
名詞解釋：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款是指以依法取得的土地承包經(jīng)營權(quán)附帶地上種養(yǎng)物作為抵押而發(fā)放的貸款。
__省__縣擁有“中國紅豆杉之鄉(xiāng)”的稱號。20__年開春，__縣__鎮(zhèn)農(nóng)民__承包土地準(zhǔn)備種植紅豆杉，但資金問題成了他的“攔路虎”，當(dāng)他獲知農(nóng)信社可辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)后，當(dāng)即以承包180畝土地作為抵押向農(nóng)信社提出了借款申請，當(dāng)?shù)剞r(nóng)信社經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，及時給他發(fā)放了40萬元貸款，成為鎮(zhèn)里最大的紅豆杉種植戶。得到貸款的他，感慨地說：“農(nóng)信社對農(nóng)民想得真周到，使農(nóng)民手中的‘死資產(chǎn)’變成‘活資金’，我一定要好好利用這筆資金，搞好生產(chǎn)，及時還款?！彼麑τ觅J款種起來的紅豆杉苗管護(hù)良好，現(xiàn)在長勢非常喜人，兩年后即可獲得豐收，預(yù)計可獲利54萬元。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)也能抵押辦理貸款？這個新生事物在當(dāng)?shù)夭簧俎r(nóng)民引起震動和反響，甚至有些人士稱之為推動“第三次土地革命”的助推器，但這只不過是__省三明市農(nóng)信社開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押業(yè)務(wù)的一個縮影。自20__年初試行以來，經(jīng)過實(shí)踐證明，該項(xiàng)業(yè)務(wù)較好適應(yīng)了農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的需求，有效滿足了當(dāng)前農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的實(shí)際，具有較高的實(shí)踐價值和廣闊的推廣空間。
新的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)催生新的“土地革命”
農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的愿望強(qiáng)烈。現(xiàn)在，隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的增多，不少農(nóng)民對土地的依賴度明顯減弱，農(nóng)村土地出現(xiàn)一定程度的拋荒現(xiàn)象，很多農(nóng)民都產(chǎn)生了流轉(zhuǎn)土地的愿望。以轄內(nèi)__縣為例，近幾年來，勞動力轉(zhuǎn)向非農(nóng)業(yè)累計達(dá)2.5萬人，占農(nóng)村總勞動力的50%以上，其中出國勞務(wù)經(jīng)商人員約九千多人。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加快趨勢明顯，據(jù)統(tǒng)計，20__年，全縣就有3196戶農(nóng)民進(jìn)行了土地流轉(zhuǎn)，占全縣農(nóng)戶總數(shù)的15%，土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)2.26萬畝，占全縣耕地總面積的 13.96%。
農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的資金需求強(qiáng)烈。隨著農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的出臺，農(nóng)民將通過依法方式取得農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)，并可以對土地進(jìn)行規(guī)?；_發(fā)，形成集約化管理和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。加上近年來國家出臺了系列強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策，持續(xù)加大對“三農(nóng)”投入與對農(nóng)民財政補(bǔ)貼力度，農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性不斷提高，對土地資金的需求更加強(qiáng)烈。以轄內(nèi)__縣為例，規(guī)模集中流轉(zhuǎn)的土地主要用于培育紅豆杉、煙葉、糧食、薯類、綠色蔬菜等五大生產(chǎn)基地，基地建設(shè)每年對資金需求達(dá)5000萬元以上。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押應(yīng)運(yùn)而生。20__年初，為能進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、提高土地利用率、促進(jìn)農(nóng)民增收和扭轉(zhuǎn)土地拋荒現(xiàn)象，滿足農(nóng)戶規(guī)?；?jīng)營的資金需求，三明市農(nóng)信社順勢探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。轄內(nèi)__縣聯(lián)社出臺了《__縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)辦法》，率先開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押業(yè)務(wù)試點(diǎn)，有效地解決了農(nóng)村融資擔(dān)保難的問題。至20__年7月末，全市農(nóng)信社累計發(fā)放此項(xiàng)貸款318.38萬元，貸款余額138.48萬元。
建立起適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的運(yùn)作模式
確貸款對象和條件。從事種養(yǎng)業(yè)的農(nóng)戶且持有符合以下條件的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)，方可申請此類貸款：具備持續(xù)生產(chǎn)能力的果場、茶園、養(yǎng)殖場、農(nóng)業(yè)種植基地及其他符合抵押條件的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)；土地經(jīng)營權(quán)合法取得，并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料（如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證、合法合規(guī)的承包經(jīng)營或租賃合同）；土地經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉(zhuǎn)原則，承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策；經(jīng)營土地沒有改變農(nóng)業(yè)用途。
抵押價值評估與登記。在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估中介機(jī)構(gòu)成立前，由貸款人對土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進(jìn)行評估。評估一般原則為土地經(jīng)營權(quán)抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+土地上種養(yǎng)物價值。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估中介機(jī)構(gòu)成立后，由該中介機(jī)構(gòu)對土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進(jìn)行評估。辦理抵押登記時，若土地經(jīng)營權(quán)屬當(dāng)?shù)卮逦瘯?，?jīng)村民代表表決同意后，由村委會出具同意抵押書面意見，若土地經(jīng)營權(quán)屬農(nóng)戶個人的，由農(nóng)戶在村委會同意抵押書面意見書上簽字確認(rèn)。而后憑抵押登記申請書、雙方簽訂的抵押合同和相關(guān)材料向縣農(nóng)業(yè)局申請辦理抵押登記，并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟(jì)組織備案。
風(fēng)險防范措施。把好貸款用途關(guān)，借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及拋荒地復(fù)耕；同時，合理確定貸款金額與期限。此項(xiàng)貸款金額一般不超過土地承包經(jīng)營權(quán)抵押評估價值的70%，貸款期限按承包期限和生產(chǎn)周期確定。
政府政策支持?？h級政府出臺《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實(shí)施意見》，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范，成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，在試點(diǎn)區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，以協(xié)助抵押權(quán)人對經(jīng)營權(quán)抵押的土地進(jìn)行管理和流轉(zhuǎn)。
扎扎實(shí)實(shí)的成效讓農(nóng)民得到“真金白銀”
適應(yīng)了農(nóng)民以土地進(jìn)行融資的需求。隨著改革的深入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了一些顯著變化，農(nóng)村勞動力人口轉(zhuǎn)移，大量農(nóng)民從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，土地不再僅僅被視為生存的手段。農(nóng)民希望將土地承包經(jīng)營權(quán)視作一種生產(chǎn)要素以進(jìn)入市場進(jìn)行融資，從而轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金，以滿足不斷增長的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金需求。自20__年開展試點(diǎn)來，__聯(lián)社通過公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營權(quán)抵押等各類形式累放此項(xiàng)貸款308.38萬元，為當(dāng)?shù)匾?guī)模種養(yǎng)農(nóng)戶及時提供了資金支持。
切實(shí)有效保護(hù)了農(nóng)村土地。近幾年來，農(nóng)村勞動力人口大量轉(zhuǎn)移，甚至一些農(nóng)戶舉家搬入城市，出現(xiàn)了人少地多土地拋荒現(xiàn)象?，F(xiàn)在，許多農(nóng)村將大量土地集中起來對外承包。由于農(nóng)村土地規(guī)模承包后，生產(chǎn)成本投入大，承包戶資金缺口較大，對融資要求迫切，通過開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，可以支持其開展規(guī)模生產(chǎn)，從而方便土地集中使用，也有效保護(hù)了土地。自20__年開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)試點(diǎn)來，轄內(nèi)__聯(lián)社涉及流轉(zhuǎn)土地4162畝，共有320畝拋荒地得到了復(fù)耕。
提高土地流轉(zhuǎn)和使用效率。通過土地規(guī)模流轉(zhuǎn)后，
土地集約和規(guī)模開發(fā)，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可進(jìn)一步加強(qiáng)，更好促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化運(yùn)用，提高農(nóng)產(chǎn)品附加值，促進(jìn)生產(chǎn)要素更加合理配置，使土地變成高標(biāo)準(zhǔn)、高科技含量的農(nóng)場，有效提高土地產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品率。同時有利于增加對土地的投入，使土地生產(chǎn)效率大幅提高。
加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐。通過推行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款新業(yè)務(wù)，為當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及時注入資金支持，促進(jìn)經(jīng)營戶發(fā)展上規(guī)模、上檔次。伴隨著產(chǎn)業(yè)化的加速發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)市場進(jìn)一步活躍，使當(dāng)?shù)剞r(nóng)村步入產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與土地流轉(zhuǎn)良性循環(huán)的軌道。如在__縣農(nóng)信社信貸資金的傾力支持下,目前該縣已發(fā)展成為種植紅豆杉3.5萬畝，藥材3萬畝，林竹7萬畝，煙草2.75 萬畝，木薯0.8萬畝的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化體系。
政策障礙和市場狹窄等仍不容忽視
價值評估不夠規(guī)范。由于目前全市尚無專門的土地經(jīng)營權(quán)價值評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)資質(zhì)評估人員，缺乏一個相對獨(dú)立的評估價值作參照，僅憑貸款人以土地租金及地上種養(yǎng)物的價值來確定抵押物的評估價值，主觀意愿成份較大，評估程序不符常規(guī)。
缺乏土地流轉(zhuǎn)要素市場。從目前貸款試點(diǎn)情況看，縣政府雖制定了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法，但尚無成立土地流轉(zhuǎn)要素市場，一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約，將使農(nóng)信社處置抵押物難度較大，土地經(jīng)營權(quán)難以變現(xiàn)，一定程度上影響了此項(xiàng)業(yè)務(wù)的推廣步伐。
貸款風(fēng)險難以掌控。因農(nóng)業(yè)屬于弱勢產(chǎn)業(yè)，抵御自然災(zāi)害或市場風(fēng)險的能力較弱，存在不可預(yù)知的風(fēng)險。若承包經(jīng)營戶遇到自然災(zāi)害，造成地上附著物重大損失；或因市場形勢變化導(dǎo)致地上附著物價值大幅降低，進(jìn)而影響土地流轉(zhuǎn)價值。這些因素貸款人難以有效掌控，也缺乏應(yīng)對措施，導(dǎo)致信貸風(fēng)險防范困難加大。
逐步建立和完善土地經(jīng)營權(quán)抵押運(yùn)行機(jī)制
規(guī)范農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估。建議政府出臺專門針對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估的管理辦法，引入相對獨(dú)立的第三方對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進(jìn)行評估。同時，建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評估體系，合理評價農(nóng)村土地價值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理體系。
迅速建立土地流轉(zhuǎn)要素市場。建議當(dāng)?shù)卣袑?shí)履行好以下職責(zé)：真正落實(shí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的發(fā)放及變更工作；按照農(nóng)業(yè)部制訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，積極引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂書面合同，作為流轉(zhuǎn)的唯一權(quán)屬證明資料，為此項(xiàng)信貸業(yè)務(wù)的開展奠定良好基礎(chǔ)；出臺有關(guān)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及抵押處置的有關(guān)規(guī)定，建立土地經(jīng)營權(quán)產(chǎn)生爭議的仲裁機(jī)制，消除金融機(jī)構(gòu)的法律風(fēng)險顧慮。
及時建立風(fēng)險防范機(jī)制。加快成立農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)和發(fā)展農(nóng)業(yè)保險，降低土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的信貸風(fēng)險。農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)在組建形式上，可采取由政府出資成立“農(nóng)業(yè)擔(dān)保基金”，同時業(yè)主交納一定數(shù)量的風(fēng)險保證金，委托中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理并開展農(nóng)業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)。同時要鼓勵和支持保險公司開辦農(nóng)業(yè)保險業(yè)務(wù)，由于農(nóng)業(yè)保險收費(fèi)低、風(fēng)險大，政府應(yīng)當(dāng)對農(nóng)業(yè)保險的虧損進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；農(nóng)信社積極探索多種擔(dān)保方式，對額度較大的此類貸款，推行“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押+公司擔(dān)保”、“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押+基金擔(dān)?！焙汀稗r(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押+經(jīng)營戶擔(dān)?！钡确绞?，進(jìn)一步防范信貸風(fēng)險。
