第1篇 建筑房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的調研報告
為全面了解我縣建筑房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀，有針對性地做好建筑房產(chǎn)企業(yè)入庫統(tǒng)計工作，縣統(tǒng)計局組織專人對接縣住建、規(guī)劃、國土等部門，深入建筑房產(chǎn)企業(yè)及項目建設一線開展專題調研，現(xiàn)將相關情況報告如下。
一、企業(yè)基本情況。
（一）已納入統(tǒng)計名錄庫企業(yè)。
1、建筑企業(yè)。
截至20__年__月（下同），我縣納入統(tǒng)計名錄庫的資質以上建筑企業(yè)11家、建筑勞務企業(yè)1家，其中，二級資質的7家，三級資質的4家，20__年實現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值44億元，20__年前三季度實現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值4__億元。
2、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
我縣納入統(tǒng)計名錄庫的資質以上房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)19家（20__年新入庫4家），其中，二級資質的3家，三級資質的12家，暫定級4家，20__年完成投資__億元，2023年前三季度完成投資__億元。
（二）未納入統(tǒng)計名錄庫企業(yè)。
1、建筑企業(yè)。
在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營活動但未納入我縣統(tǒng)計名錄庫的建筑企業(yè)有16家，其中本地4家，外地12家，據(jù)推算全年可實現(xiàn)產(chǎn)值約20億元）
2、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
在我縣從事生產(chǎn)經(jīng)營活動但未納入我縣統(tǒng)計名錄庫的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有12家，其中本地2家，外地12家，據(jù)統(tǒng)計已開發(fā)項目計劃總投資約45億元。
（三）退出統(tǒng)計名錄庫企業(yè)。
因我縣2家建筑企業(yè)、1家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質未年審，被省住建廳注銷資質等級證書先后退出統(tǒng)計名錄庫。
二、外來企業(yè)入庫制約因素。
按照《國家統(tǒng)計局關于印發(fā)統(tǒng)計單位劃分及具體處理辦法的通知》中第十條規(guī)定，外來法人單位下屬跨省的分支機構，并具備一定條件的，經(jīng)與分支機構上級法人單位協(xié)商一致，并經(jīng)國家統(tǒng)計局認可，可視同法人單位處理，納入生產(chǎn)經(jīng)營地統(tǒng)計。為摸清我縣外來企業(yè)從事的生產(chǎn)經(jīng)營活動情況，今年4月，我們進行了專題調研，結果表明若要具體實施還存在著一些制約因素。
（一）堅持本地注冊對外來企業(yè)沒有強制約束力。
外來企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，只受業(yè)務范圍和項目規(guī)模約束，不受地理區(qū)域限制。住建部《關于推進建筑業(yè)發(fā)展和改革的若干意見》規(guī)定：建立統(tǒng)一開放的市場體系，規(guī)范備案管理，不得排斥、限制外地企業(yè)進入本地區(qū)的準入條件，不得強制外地企業(yè)參加培訓或在當?shù)爻闪⒆庸镜?。這對堅持本地注冊帶來了政策制約。
（二）堅持本地注冊導致企業(yè)資質受限。
外來企業(yè)在注冊、入庫，需更名申報，這將與該企業(yè)在參與我縣招商、投標活動中使用的原名稱不符，且企業(yè)資質亦與項目招標要件不符，自動失去競標資格。
（三）堅持本地注冊影響后期監(jiān)督管理。
外來注冊企業(yè)具有流動性，工程竣工后若再無項目，則會轉向異地發(fā)展。若該企業(yè)破產(chǎn)或資質被注銷，其開發(fā)建設的項目一旦出現(xiàn)建設質量或配套設施問題，追責難以找到責任主體，可能會帶來諸多信訪矛盾和遺留問題。
（四）堅持本地注冊帶給外來企業(yè)管理成本增加。在建筑房產(chǎn)開發(fā)市場競爭中，三級及以下資質企業(yè)的利潤空間越來越薄弱，外來企業(yè)因工程量少、不持續(xù)而不愿注冊。即使走資質升級增項途徑，至少需要2至4年時間，且在注冊資本、經(jīng)營業(yè)績、專業(yè)人才等方面要求更高，制約企業(yè)發(fā)展壯大。
（五）堅持本地注冊易受原注冊地干擾。
按照統(tǒng)計制度，建筑業(yè)產(chǎn)值和房產(chǎn)投資納入注冊地統(tǒng)計。在我縣的外地企業(yè)除建筑業(yè)國稅、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅上繳注冊地外，其余稅費均上繳我縣。若外來企業(yè)在申請注冊，原注冊地出于地方保護角度，既會在承辦相關手續(xù)中設置障礙，也會通過約談當?shù)仄髽I(yè)等方式干擾企業(yè)在異地注冊。
三、企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
（一）生機旺盛型。
此類企業(yè)抓住了機遇，盤活了資源，通過升級增項不斷發(fā)展壯大，制定了明晰的中長期發(fā)展規(guī)劃，步入了可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。如新南國房產(chǎn)計劃3年內組建集團公司，5年內進入市五強，二十年內實現(xiàn)產(chǎn)值200億元，進入省20強；發(fā)響建司計劃在今年12月將資質升為總承包一級，力爭年產(chǎn)值2。5億元以上，上交稅費900萬元以上。
（二）維持現(xiàn)狀型。
此類企業(yè)受困于自身現(xiàn)狀，資質遲遲未能升級，占有市場份額不多，實施項目規(guī)模不大，且依賴掛靠項目，缺乏發(fā)展后勁，業(yè)績近幾年無大的提升。；三建司承建項目大多集中在區(qū)鄉(xiāng)，規(guī)模小，種類雜。
（三）轉向發(fā)展型。
此類企業(yè)發(fā)展到一定水平后，主營業(yè)務活動的收入和利潤大幅下降，生產(chǎn)經(jīng)營受到影響和制約。市場前景不明朗，不樂觀，生產(chǎn)經(jīng)營活動已開始向其他領域轉移。如明悅房產(chǎn)建龍熙國際酒店，經(jīng)營活動開始向酒店服務業(yè)和社區(qū)物業(yè)管理轉移，以解決公司員工的社會保障問題。
（四）萎縮低迷型。
此類企業(yè)一般是先有項目再相機成立，在經(jīng)營完項目后便陷入困頓，無強力經(jīng)費支撐，無人才技術保障，無后續(xù)項目實施，有日趨名存實亡的危險。如江州房產(chǎn)資質三級，工程技術人員僅3人，2023年無工程項目，市場生存力弱；高品房產(chǎn)在開發(fā)完伴山風景項目后，目前沒有新項目開發(fā)。
四、困難和問題。
（一）資金壓力大，本地企業(yè)運轉困難。
一是墊資情況普遍。建筑市場急劇膨脹，使一些項目單位在工程發(fā)包時，將能否墊資作為考察企業(yè)實力和簽訂合同的重要條件，有些工程項目墊資高達90%，而政府bt項目多是全墊資。
二是工程款項拖欠。項目在建時，企業(yè)難按工程進度收到相應資金，竣工后也被長期拖欠，使預期效益受損，即使再有項目也無力承接。
三是企業(yè)融資困難。在國家對建筑、房產(chǎn)開發(fā)業(yè)緊縮銀根的大環(huán)境下，企業(yè)貸難、貸貴，走民間融資途徑則利率更高；四是稅費收取較高。除基本稅費外，另有殘保金、工會經(jīng)費、資源費等，大約占到了資金總額的十分之一；五是銷售有價無市。房產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，很長時間內供過于求，形成住房高空置率，造成資金回籠緩慢。這些問題纏繞交織，影響企業(yè)自身造血功能和企業(yè)發(fā)展壯大。
（二）資質升級難，本地企業(yè)發(fā)展受限。
一是缺乏人才支撐。企業(yè)資質等級越高，人才要求越嚴格，高級職稱人員、中級職稱、基本技術人員等有明確的數(shù)量限制和資歷限制，現(xiàn)實中符合條件的人才嚴重不足。
二是缺乏業(yè)績支撐。企業(yè)以前礙于實力，做的業(yè)績較難符合要求，比如申報建筑企業(yè)一級資質，必須提供近5年工作業(yè)績，且工程規(guī)模至少滿足“修建25層以上的房屋建筑工程”等4項必備條件。
三是缺乏資金支撐。不同等級有不同的注冊資金約束，比如申報房產(chǎn)開發(fā)一級資質，企業(yè)注冊注冊資本不低于5000萬元，實際情況讓人望而卻步；四是缺乏設備支撐。企業(yè)升級必須要具有與資質等級相適應的施工機械和質量檢測設備，原先的設備設施已然不夠，補充購置無形中會加大資金壓力。企業(yè)長期不能升級，發(fā)展停滯便不可避免。
（三）市場競爭烈，本地企業(yè)利潤薄弱。
一是項目招標僧多粥少。隨著城鄉(xiāng)建設高速發(fā)展，外來企業(yè)越來越多，有的建立了項目部和分公司，同一個項目十數(shù)家企業(yè)競爭已屢見不鮮，“搶食”現(xiàn)象不僅比拼實力，更比拼忍耐，繼而引發(fā)殘酷的價格戰(zhàn)。
二是承攬工程有心無力。我縣無一家一級、特級資質企業(yè)，承攬范圍受到限制，在重大項目的招投標中，與外來企業(yè)實力懸殊，幾乎沒什么機會，只能被迫向鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，尋找剩余機會，甚至有時依賴掛靠項目支撐。一些外來企業(yè)中標后，將項目分解賣給本地企業(yè)做，既轉嫁了風險，又坐收差價之利。
三是“三違”沖擊雪上加霜。集中表現(xiàn)在一些中小規(guī)模的項目，為追求“短平快”，常被發(fā)包給無承攬資質的個體施工隊、服務隊。在暴利的誘惑驅使下，房產(chǎn)開發(fā)領域“三違”（違法用地、違法建設、違法銷售）現(xiàn)象突出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權房屢禁不止，嚴重沖擊著縣域房產(chǎn)市場。
四是成本抬高無可奈何。一些建材業(yè)主壟斷建材市場，以種種理由惡意哄抬砂石、水利、鋼材等價格，嚴重擾亂了正常的市場秩序，增加了生產(chǎn)經(jīng)營成本，極大壓縮了企業(yè)利潤空間。
（四）預測預警弱，本地企業(yè)風險難料。
一是宏觀政策預警弱。國家調整宏觀經(jīng)濟政策，必然會影響到建筑房產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展，而研究國家政策及投向一直是本地企業(yè)軟肋。
二是安全評估預警弱。在競標選擇項目上，企業(yè)往往注重的是規(guī)模和效益，而忽略從項目與企業(yè)實際進行嚴格的安全評估，項目到手后勉為其難，以致安全風險難控、合同履行艱難，企業(yè)形象受損。
三是融資投資預警弱。行業(yè)特點決定了建筑、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金運轉，投入規(guī)模增速快，而企業(yè)承接項目更多依靠銀行貸和民間融資，資產(chǎn)負債率始終處于高位，一旦資金鏈斷裂，后果難以想象；四是市場前景預警弱。基于房價上漲預期，一些投機性購房營造繁榮假象，助推房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急功近利，不把握市場環(huán)境變化，不遵循經(jīng)濟規(guī)律盲目上馬開發(fā)，導致銷售市場疲軟。
五、工作建議。
（一）造血幫扶，解決企業(yè)資金瓶頸。
一是減少墊資比例。充分考慮企業(yè)的資本實力，政府性項目資金安排及渠道在原則范圍內適當減少企業(yè)墊資部分，為企業(yè)運轉留有余地。
二是及時支付工程款。財政撥款的工程項目支付進度款時，應多從企業(yè)的角度考慮，簡化手續(xù)和撥款審批環(huán)節(jié)，按施工合同約定及時支付，減輕施工單位的壓力。
三是解決融資難題。支持以建筑材料、工程設備、在建工程和應收賬款等作為抵質押的反擔保形式，鼓勵金融機構從資金投入、信貸規(guī)模、擔保費率等方面扶持企業(yè)發(fā)展；四是適當降低費稅。清理規(guī)范企業(yè)上繳費稅種類，在營業(yè)稅、項目建設保證金、安全生產(chǎn)保證金、工會經(jīng)費、資源費等方面能減則減，盡可能減少企業(yè)上繳費稅總額。
（二）轉型升級，促進企業(yè)科學發(fā)展。
一是夯實人才隊伍。構建多渠道、多層次人才引進和培育機制，充實緊缺崗位專業(yè)人才。對業(yè)績突出的優(yōu)秀人員，破格評定技術資格。
二是培育旗艦企業(yè)。有效整合本地資源，通過兼并或重組方式，培育一兩家具有較強競爭力的知名企業(yè)、品牌企業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)上下兩端鏈條，穩(wěn)妥推行咨詢、設計、采購、施工、管理、服務一體化。
三是引導多元發(fā)展。鼓勵企業(yè)順應市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，堅持“主業(yè)突出、多元經(jīng)營”的思路，承攬范圍向交通、水利、市政、安裝、環(huán)保、防水、綠化、消防等領域拓展，向“高、精、專”發(fā)展；四是實施優(yōu)惠政策。對晉升資質、主營業(yè)務收入大幅增長、承攬縣外工程項目或提供縣外建筑勞務、優(yōu)質工程獲獎、取得科技創(chuàng)新專利的企業(yè)，分別給予獎勵。企業(yè)購置設備設施，給予貸貼息政策。
（三）依法整治，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營秩序。
一是嚴格市場準入清出。堅決執(zhí)行建筑房產(chǎn)業(yè)有關規(guī)定，嚴格審查外來企業(yè)的資質等級及信用信譽情況，對不符合條件的禁止進入。同時，強化已進入企業(yè)的監(jiān)督管理，對有違規(guī)違法行為且造成惡劣影響的堅決清出市場。
二是加強招投標管理。嚴明招投標紀律，規(guī)范招投標程序，體現(xiàn)公開公平公正原則，完善綜合評標和合理低價評標辦法，提倡優(yōu)質優(yōu)價、優(yōu)質優(yōu)先，堅決遏制和打擊圍標串標、轉包、掛靠和低于成本價報價等違法違規(guī)行為。
三是實施項目兼顧平衡。當前建設固然離不開外來企業(yè)，但在吸引外來企業(yè)來平投資的同時，也要關注本地企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，一些工程項目鼓勵可以通過“抱團取暖”的方式參與，使之既能通過適當?shù)氖袌龈偁帍耐鈦砥髽I(yè)那里汲取經(jīng)驗，又不至于在劃分蛋糕時面對過于直接殘酷的競爭而餓死。
四是強力整頓市場秩序。繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，嚴厲打擊建筑、房產(chǎn)開發(fā)領域違法用地、違法建設、違法銷售、無資質承包等擾亂市場秩序行為，嚴格整治建材市場，對囤積居奇、哄抬物價、串通漲價等人、事，發(fā)現(xiàn)一起曝光一起，從嚴從快從重處理。
（四）強化監(jiān)測，增強企業(yè)御險能力。
一是政府開展綜合監(jiān)測預警。出臺相應政策和措施，建立完善經(jīng)濟預警系統(tǒng)，深入研究建筑、房產(chǎn)開發(fā)活動的波動及其規(guī)律。住建、規(guī)劃、房管、統(tǒng)計等部門要開展經(jīng)常性的業(yè)務合作，加強對全縣建筑、房地開發(fā)市場各個環(huán)節(jié)進行跟蹤監(jiān)測，根據(jù)掌握的信息，全面評估潛在風險，作出科學分析和預測預警。
二是企業(yè)加強自身風險防范。防范法律風險，避免“合同陷阱”、“招投標陷阱”，及時維權；防范決策風險，重大的經(jīng)營決策應經(jīng)過企業(yè)班子集體研究決定，總經(jīng)理要對本單位的經(jīng)營風險負責；防范資金風險，嚴格控制成本，控制貸和擔保規(guī)模，完善資金籌集管理；防范質量安全風險，大力開展標準化作業(yè)，實行質量安全全過程監(jiān)督；防范市場前景風險，應適時研究分析宏觀形勢，及時調整經(jīng)營思路及目標任務，牢牢把握自身發(fā)展主動權。
（五）強化入庫，真實反映發(fā)展成果。
住建、統(tǒng)計部門加強指導，凡符合條件的一律及時申報入庫，比如，具備條件的勞務企業(yè)等?？蓜?chuàng)造條件的實行企業(yè)主管單位負責制，比如，縣水電建筑安裝工程公司、通興建筑工程公司分別由縣電力集團、縣交運局負責完善相關手續(xù)重新入庫。同時，進一步夯實各在庫建筑房產(chǎn)企業(yè)直報平臺的統(tǒng)計基礎工作，確?！皵?shù)出有據(jù)”。
第2篇 房產(chǎn)局住房公積金管理調研報告
住房公積金管理得好與壞，直接關系到廣大干部職工的切身利益，也是最受人們關注的社會熱點和焦點問題。為此，我們組織部分縣政協(xié)委員對我縣住房公積金的管理情況及干部職工反映最強烈的問題進行了調研?，F(xiàn)將調研情況報告如下：
一、全縣住房公積金繳存情況
我縣自19_年參加住房公積金以來，截止20_年月6月30日止，全縣共有184個單位，8209人參加繳存住房公積金，共歸集住房公積金：5087萬元，其中，累計個人住房公積金提取額：1261萬元，定期存款：2450萬元，活期存款：523萬元，貸款余額：853萬元，（自參加住房公積金以來，發(fā)放貸款348筆共1185萬元），現(xiàn)有住房公積金：3826萬元，歷年住房公積金增值收益72萬元。繳存比例：①縣財政供養(yǎng)人員：按工資收入的5%繳交；②企業(yè)繳存比例皆超過5%，個別甚至達到20%。住房公積金繳存人數(shù)從19_年開始逐年增加，繳存的住房公積金也逐年上升。
二、管理運作情況
__年來，縣房產(chǎn)管理部門對住房公積金的管理，從總體上來看還是好的。一是能夠認真貫徹落實國務院350號令精神，遵循“住房委員會決策，住房公積金中心運作，銀行專戶存儲，財政監(jiān)督”的原則，逐步建立和完善各種管理規(guī)章制度，特別是建立了公積金貸款會議審批制，為貸款安全提供了制度保障。二是在住房公積金提取和使用方面，也能按照全省統(tǒng)一的操作流程實施管理，對歷年公積金增值收益的72萬元的使用，除提取20萬元作為貸款風險準備金外，其余用于管理費和建設廉租住房的補充資金，至今沒有發(fā)現(xiàn)違規(guī)管理使用住房公積金的問題?？偠灾?，我縣在機構設置、繳存、提取和使用、接受監(jiān)督等方面的工作都日趨完善，特別是在縣房產(chǎn)管理局的不懈努力下，參繳住房公積金人員的住房環(huán)境得到了不斷改善，全縣住房公積金工作取得了一定的成績，并且走在了全省各縣市的前列，受到了省主管部門的表揚。
三、存在問題
（一）沒有給部分繳存戶發(fā)放實名制儲蓄卡，個人知情權得不到充分體現(xiàn)。我縣的住房公積金在建設銀行和工商銀行_支行開設了專戶，工商銀行已給其負責的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和教育醫(yī)療及企業(yè)單位繳存?zhèn)€人發(fā)放了儲蓄卡，繳存戶隨時可以查詢繳存情況。但建設銀行_支行至今尚未發(fā)放個人儲蓄卡，造成其負責的機關事業(yè)單位繳存戶無法曉知個人繳存數(shù)額和財政配套數(shù)額的詳情，繳存戶要求建設銀行盡快發(fā)放個人儲蓄卡。
（二）房改收入資金使用不夠透明。全縣收入的房改資金有多少，用于建設文明小區(qū)的資金有多少，現(xiàn)在還剩余多少，這些情況審計、紀檢、公安、檢察等部門都已審核過，但沒有在一定范圍內進行通報。
（三）規(guī)章制度和辦事程序沒有及時上墻，給服務對象帶來不便。縣房產(chǎn)局雖然建起了新的營業(yè)大廳，改善了服務環(huán)境，但是沒有及時把住房公積金的各種規(guī)章制度和有關事項的辦理程序張貼在墻上，不利于繳存戶辦理有關公積金的各項事宜。
四、幾點建議
（一）縣住房公積金主管部門要督促建設銀行盡快發(fā)放實名制儲蓄卡，還住房公積金繳存戶的知情權。據(jù)了解建設銀行已計劃發(fā)卡，希望抓緊做好此項工作，因為現(xiàn)在計算機網(wǎng)絡技術十分發(fā)達，發(fā)卡并非難事，如果再拖是沒有理由的。
（二）要建立和實施好基礎性工作制度。一是各繳存單位要認真審核上報“住房公積金繳存名冊”；二是縣房產(chǎn)管理局要向繳存單位發(fā)放《住房公積金手冊》，由單位發(fā)放到繳存戶個人手中；三是年終各單位要將“住房公積金職工個人情況核對表”公布，讓單位的繳存人員核對《住房公積金手冊》的繳存情況，看是否相符。
（三）縣房產(chǎn)管理局每年應該向社會公布全縣住房公積金的增值收益和使用情況。公開的內容包括：按規(guī)定提取的貸款風險準備金，提取的管理費和用于廉租房的補充資金等，以便繳存戶監(jiān)督。
（四）要提高我縣住房公積金的繳存比例。按政策規(guī)定，財政供養(yǎng)人員的繳存比例不得低于5%，不能超過12%。據(jù)了解，省直機關的繳存比例已提高到8%。_市去年7月份起也按8%的標準繳存，而我縣的繳存比例仍處在最低的底線。因此希望縣委、縣政府能夠把我縣的住房公積金繳存比例提高到8%。根據(jù)地方財政收入狀況，逐年提高繳交比例，讓廣大干部職工享受到更高更好的住房公積金待遇。
（五）建議按國務院頒布實施的《住房公積金管理條例》的有關規(guī)定和全省的統(tǒng)一做法，把我縣現(xiàn)在實行的“一月一定”的住房公積金繳存標準核算時間改為“一年一定”，以便簡化財政、房產(chǎn)和銀行等部門的操作程序。
（六）縣房產(chǎn)管理局要加大住房公積金的宣傳力度，讓更多的人懂得參加繳存住房公積金給個人帶來的益處。如參加住房公積金繳存可以申請公積金貸款購房，每筆貸款可高達30萬元，年限長達30年等。只有廣泛深入的做好宣傳工作，才能促進住房公積金的不斷發(fā)展。
第3篇 房產(chǎn)調研報告
目前城市住房的種類繁多，有一般商品房、房改房、經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、承租公房等不同性質的房產(chǎn)。根據(jù)統(tǒng)計，__年至__年上半年，北京市第一中級人民法院以判決方式共審結離婚糾紛案件815件，其中涉房產(chǎn)問題案件約690件，占比85%左右。而城市房產(chǎn)因種類繁多，約有450件，占涉房案件65%。其中涉一般商品房約190件、經(jīng)濟適用房約100件、承租公房70件、房改房45件、央產(chǎn)房25件、軍產(chǎn)房20件。這些房產(chǎn)自身的特性加之與物權法、合同法及國家政策存在的協(xié)調統(tǒng)一問題，使之成為了審判實務中疑難問題多發(fā)的領域。如婚前按揭商品房的權屬及增值利益如何認定分割、房改房中工齡優(yōu)惠是何性質、軍產(chǎn)房分割時非軍人一方居住權如何保障等。
在相關法律和司法解釋無法窮盡裁判規(guī)范、理論研究亦存在不足的情形下，實務中對于這些問題的處理方式不盡相同，甚至有矛盾沖突。如何在這些案件中區(qū)分情形，進而正確適用法律、統(tǒng)一裁判標準成為亟需解決的問題。本課題以房產(chǎn)性質為區(qū)分標準，對城市中涉及的各類房產(chǎn)在實務中反映出的典型問題進行系統(tǒng)梳理，力求在現(xiàn)有法律框架基礎上，總結歸納出具有指導意義的裁判規(guī)范。
一、婚前按揭商品房的權屬認定及分割
(一)存在的問題：權屬認定不一，分割標準混同
當前離婚訴訟中，婚前按揭房屋成為當事人爭議的焦點之一，爭議的內容主要在于此類房屋權屬如何認定，以及如何確定相應的增值利益歸屬和分割標準。法院在處理此類案件時，尺度并不統(tǒng)一。對于權屬認定為是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)存在分歧，標準不一，甚至采取了回避的態(tài)度，而在此基礎上對于房屋增值利益的處理，也存在著按照出資比例作為夫妻共同財產(chǎn)分割、一方給予另外一方補償、不予考慮以及平均分割等多種情形。
關于房屋的權屬爭議，具體分為以下情形：如有判決認為，訴爭房屋的所有權登記及房屋所有權證書雖然于婚后辦理取得，但是房屋買賣合同的簽訂、購房首付款及相關稅費的交納均發(fā)生于婚前，故房屋應當為當事人婚前購買，屬于婚前個人財產(chǎn);另有判決認為，房屋雖系一方于婚前簽訂購房合同，并支付購房首付款及部分按揭貸款，但婚后亦以夫妻共同財產(chǎn)支付了部分按揭貸款，且于婚姻關系存續(xù)期間取得房屋所有權證，故該房屋應認定為夫妻共同財產(chǎn)。而在更多的判決中，法院對房屋是屬于夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)并不加以表述。此外，即使在認定為個人財產(chǎn)的判決中，對于認定標準的表述也并不一致。如有判決表述為：訴爭房屋系一方婚前購買，屬其個人財產(chǎn);另有判決表述為：訴爭房屋系一方婚前合同簽訂、支付首付款并辦理貸款，認定為一方個人財產(chǎn)。由此產(chǎn)生的問題是，認定為是一方個人財產(chǎn)的具體標準是什么?是需要簽訂合同、支付首付款、貸款辦理這些程序部分具備即可還是全部兼?zhèn)?，并不明確。
實務中，各地法院對此出臺的指導性意見也存在較大差異。如上海市高院就是以房屋產(chǎn)權登記為判斷標準，并不考慮是否在婚姻關系存續(xù)期間取得，只要房屋產(chǎn)權登記在一方名下，原則上都認定為一方的個人財產(chǎn)。即便另一方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資的，也仍然以登記為標準，登記在一方名下的都是個人財產(chǎn);江蘇省高院采取的標準是將房屋產(chǎn)權取得時間與婚姻關系締結相聯(lián)系。房屋產(chǎn)權婚后取得的，該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，婚前取得的，則為登記一方的個人財產(chǎn)。
在房屋權屬認定不統(tǒng)一的情形下，關于房屋的增值利益，也存在很多問題：第一，關于房屋增值利益的法律性質：司法實踐中有判決將增值利益認定為夫妻共同財產(chǎn)、有判決認定為一方的個人財產(chǎn)、還有判決沒有確認其法律性質;第二，關于房屋增值利益處理：在認定訴爭房屋屬于個人財產(chǎn)的情形下，在有的案件中，法院認定在雙方夫妻關系存續(xù)期間共同償還的貸款及其相應增值的部分應為夫妻共同財產(chǎn)，予以分割;在有的案件中，法院認定雙方婚后共同還貸支付的款項，應由一方對另一方進行補償;還有的案件中，對于共同還貸部分，只判決歸還本金，對于對應增值利益的主張，未予支持。在認定訴爭房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)的情形下，有判決考慮共同還貸支付的款項及對應財產(chǎn)增值，根據(jù)照顧子女和女方權益原則判決一方給另外一方補償;另有判決則對于房屋的增值利益平均分割，未考慮當事人的具體出資情況。
(二)問題的分析
1、立法層面原因
婚前按揭房屋的權屬性質目前在我國目前法律層面上尚屬空白。我國婚姻法第十七條和十八條雖然對夫妻共同財產(chǎn)和一方個人財產(chǎn)進行了區(qū)分，但限于立法技術，均采取列舉加概括的方式予以規(guī)定。第十七條規(guī)定夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸夫妻共同所有。“所得”針對簡單商品社會下的財物而言，容易操作。但是，按揭房屋作為新型商品，顯然不在婚姻法頒布之初所能預料的范疇。由于婚前按揭房屋涉及房屋買賣合同的簽訂、首付款的支付、按揭貸款辦理、房屋產(chǎn)權證書取得等多個環(huán)節(jié)，購房的款項中有一方個人出資還有夫妻共同還貸，相關法律關系橫跨婚前婚后，整個環(huán)節(jié)涉及多種行為，首付款的交款行為是所得的根據(jù)，還是入住是所得的根據(jù)，還是取得房產(chǎn)證是所得的根據(jù)，沒有明確的規(guī)定。婚姻法解釋三第十條主要針對此類房屋，但對于房屋權屬這一基礎性問題卻采取了回避的態(tài)度，沒有從根本上解決問題。按照該條規(guī)定，婚前按揭房屋在離婚時由雙方協(xié)議處理。無法達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償。該規(guī)定雖然提供了一個分割房屋時的原則，為解決執(zhí)法統(tǒng)一起到積極作用。但是，由于該條對房屋權屬認定沒有涉及，且婚后雙方共同還貸的部分一旦超過個人首付部分，適用婚姻法解釋三第十條產(chǎn)生的不公平與法官良心發(fā)生沖突時，法官會本能回避該條的適用，進而司法不統(tǒng)一的問題依然存在。
2、司法理論層面原因
法律上的不明確導致司法理論上對此類房屋權屬認定有較大分歧。概括起來，目前主要有個人財產(chǎn)說、共同財產(chǎn)說以及混合說三種理論。
根據(jù)個人財產(chǎn)說，房屋屬于登記一方的個人財產(chǎn)，離婚時尚未歸還的貸款為購房一方的個人債務。主要的理由是離婚訴訟中按揭房屋的分割只在夫妻之間進行，并不存在與善意第三人的利益沖突。一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部的購房款，買賣房屋的合同義務已經(jīng)履行完畢，一方在婚前就取得了房產(chǎn)的全部債權，婚后獲得房產(chǎn)的物權只是財產(chǎn)權利的自然轉化，故離婚時將按揭房屋認定為一方的個人財產(chǎn)相對比較公平。
根據(jù)共同財產(chǎn)說，我國《物權法》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。所以，不管購房人簽訂購房合同或按揭貸款的時間如何，房屋的產(chǎn)權只能以房屋登記簿和取得的時間為準來進行判斷，而不應考慮其他的因素，否則房產(chǎn)登記就會失去其物權公示的意義。另外，財產(chǎn)所有權的取得如果都要以引起其變動的原因來判斷的話，那么在婚后取得的財產(chǎn)中(比如工資、獎金、知識產(chǎn)權等)有相當一部分都是由婚前一方的個人勞動所引起，這些財產(chǎn)是否也是一方的個人財產(chǎn)?答案顯然是否定的。
根據(jù)混合說，此類房屋實際上是婚前個人財產(chǎn)(婚前個人支付首付及還貸部分)與婚后共同財產(chǎn)(婚后雙方共同還貸部分)的混合體，完全認定為夫妻共同財產(chǎn)或者一方的個人財產(chǎn)都不太公平。一方用婚前財產(chǎn)支付了首付款或者償還了部分銀行貸款，這部分財產(chǎn)屬于婚前財產(chǎn)，并不因婚姻關系的締結而消滅，也不因婚姻關系的締結而轉化為夫妻共同財產(chǎn)，按照婚姻法關于婚前財產(chǎn)歸個人的規(guī)定，應該予以確認和保護?；楹笕〉玫姆课菟袡嗟膬r值中，含有按揭貸款一方的婚前財產(chǎn)。另一方面，買受人婚前支付的首付款或者償還的銀行貸款，只是房屋所有權價值的一部分，而婚后夫妻用共同財產(chǎn)償還的銀行貸款，也凝結在房屋所有權的原始價值之中，從而構成了房屋所有權價值的另一方面[8]。
以上三種理論中，個人財產(chǎn)說認為應當注重對個人財產(chǎn)的保護，并從債權自然轉化的角度進行了闡述，具有一定的合理性，但物權設立登記制度在此不予適用的正當性難以讓人信服。同時，雖然離婚訴訟只是夫妻雙方之間的爭議，但對房屋權屬定性的結論卻可能涉及到第三方的利益，僅將研究局限在夫妻之間過于理想化。共同財產(chǎn)說將物權法上的物權登記適用到婚姻法中夫妻共同財產(chǎn)所得認定上，實現(xiàn)了婚姻法和物權法之間的銜接，避免了二者適用上的沖突，但容易引發(fā)的爭議在于放大了不動產(chǎn)權利證書的取得時間對于房屋權屬的影響，易發(fā)生顯失公平的現(xiàn)象，特別是對于產(chǎn)權登記一方的利益保護不夠?；旌险f從房屋資金來源的角度將個人財產(chǎn)與夫妻共同財產(chǎn)嚴格區(qū)分，對于權屬分析具有積極的意義，但是混合體并不是一個法律上的概念，在現(xiàn)行法律框架內，對其本身如何準確界定即是一個問題。
由于房屋權屬界定上存在著較大的分歧，在關于此類房屋增值利益的性質認定及分割問題上，司法理論上也存在個人財產(chǎn)說、共同財產(chǎn)說及合理補償說三種觀點。個人財產(chǎn)說認為，在婚前按揭房屋屬于夫妻一方個人財產(chǎn)時，房屋的增值部分屬于夫妻個人財產(chǎn)，離婚時不應參與分割，應當歸房屋所有人個人所有。因為房屋增值分為主動增值和被動增值，主動增值屬于夫妻共同財產(chǎn)應當予以分割，被動增值屬于夫妻個人財產(chǎn)不予分割。按揭房屋的增值是由于市場變化所致并不存在共同經(jīng)營共同努力的情況所以應當屬于被動增值不予分割。
共同財產(chǎn)說認為，增值利益應當屬于夫妻共同財產(chǎn)，由夫妻雙方享有并予以分割。該觀點認為，根據(jù)婚姻法解釋二規(guī)定，“一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益”屬于“其他應當歸共同所有的財產(chǎn)”，由于房屋本身的特點使其往往具有投資和消費的雙重屬性，二者一般難以區(qū)分，所以將購買抵押貸款房屋的行為視為一種投資行為，將投資性房產(chǎn)的增值部分認定為夫妻共同財產(chǎn)應當予以平均分割。這符合公平正義理念，也符合另外一方在締結婚姻和共同還貸時對信賴利益的期待。
合理補償說在基于房屋屬于夫妻一方婚前個人財產(chǎn)的基礎上認為，房屋的增值不是孳息也不屬于投資性收益，是由于市場變化，國家宏觀調控等政策性原因造成的，應當屬于夫妻一方的個人財產(chǎn)由房屋所有權人享有。但是在婚后另一方參與了共同還貸對房屋的增值保值作出了一定的貢獻，因此夫妻婚姻關系解除時，對于房屋的增值部分應當由房屋所有權人對另一方配偶予以合理補償。
個人財產(chǎn)說與合理補償說在界定房屋的權屬性質為個人財產(chǎn)的基礎上，結合增值利益的產(chǎn)生原因對分割原則進行了闡述，二者的區(qū)別在于個人財產(chǎn)說不考慮共同還貸的增值，合理補償說則從平衡夫妻雙方利益的角度予以了考慮，就此而言，個人財產(chǎn)說過于僵化，合理補償說更加符合情理，在實務中更具可操作性。共同財產(chǎn)說認為應當秉持公平正義保護配偶一方利益予以分配值得肯定，但是其認為增值利益屬于投資性收益并不準確，而且完全平均分割漠視了一方婚前個人出資的增值，也并不是真正意義上的公平。
(三)問題的解決
婚前按揭房屋及其增值利益的權屬認定、分割原則等所涉問題應當在邏輯統(tǒng)一的基礎上，綜合予以分析。房屋權屬的確定是前提，直接關系到房屋增值利益的歸屬等問題判斷，必須首先對權屬作出清晰的界定，并以此為基礎，合理進行分割。房屋權屬認定應當把握的原則：一是具有法律上的依據(jù)，二是便于實務中的操作。以此為指導，我們認為，以房屋物權取得時間和購房財產(chǎn)來源為標準，將婚前按揭購買，婚后共同還貸，產(chǎn)權婚后登記在婚前購買一方名下的房產(chǎn)認定為夫妻共同財產(chǎn)更加合理。
我國物權法規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)?；榍鞍唇曳课葑鳛椴粍赢a(chǎn)，其物權設立應當遵循物權法的規(guī)定，只有完成了不動產(chǎn)登記，權利人才由債權實現(xiàn)了物權，取得了真正物權上的權利，而這是確定權屬性質的前提。在此基礎上，才能進一步確定是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)。一般認為，我國婚姻法確立的是婚后所得財產(chǎn)共同制，即只要是婚姻關系締結后取得的財產(chǎn)，推定為屬于夫妻共同財產(chǎn)。對于婚后進行產(chǎn)權登記取得物權的房屋(實務中往往以取得產(chǎn)權證為準)，屬于夫妻共同財產(chǎn)。一方無需通過變更登記，即成為另一方婚后取得的房屋的共有權人，這是婚姻法適用效力的體現(xiàn)。婚姻法第18條規(guī)定婚后所得歸夫妻共同所有隱含的內容是夫妻雙方基于身份關系的締結，在共同生活中取得的財產(chǎn)凝結了雙方共同的勞動和努力，即使勞動和創(chuàng)造的方式不同。婚前按揭房屋在婚后由夫妻雙方用共同財產(chǎn)還貸，體現(xiàn)了夫妻雙方的協(xié)力，另外一方對房屋的取得做出了貢獻，因此將房產(chǎn)認定為夫妻共同財產(chǎn)在實質上亦是合理的。房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)是基于婚后取得權屬證明以及房屋中凝結了夫妻共同勞動。至于一方勞動或夫妻共同勞動在其中所占的比重則不是權屬認定時考慮的問題，而應在分割時予以考慮。
權屬認定是基礎，但問題的核心卻是分割。最高人民法院《關于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第8條規(guī)定：夫妻共同財產(chǎn)，原則上均等分割。根據(jù)生產(chǎn)、生活的實際需要和財產(chǎn)的來源等情況，具體處理時也可以有所差別。對于此類婚前按揭房屋，應當照顧出資比例予以分割。夫妻共同財產(chǎn)均等分割的原則是建立在夫妻所得財產(chǎn)全部凝結了雙方共同勞動基礎之上的，在無法具體區(qū)分的情形下，均等分割保護了雙方當事人的利益。而婚前按揭房屋的特點在于其出資中有一部分明確的一方婚前個人財產(chǎn)，這就涉及到一方個人財產(chǎn)婚后轉化的問題。我國婚姻法解釋一第19條明確規(guī)定：“婚姻法第18條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產(chǎn)。但當事人另有約定的除外”。也就是說，婚前購房時一方的個人出資仍然屬于一方個人財產(chǎn)，該部分出資應視為一方對共同財產(chǎn)的貢獻，分割時應當考慮該部分份額，而不應當作為共同財產(chǎn)予以分割。夫妻共有財產(chǎn)的性質不排斥共有關系終止時根據(jù)貢獻大小按份分割。因此，在分割時，應當區(qū)分一方個人財產(chǎn)和夫妻共同財產(chǎn)的份額，這是對個人財產(chǎn)的尊重和保護，也是公平公正的體現(xiàn)。
在確定了分割的基本原則后，具體操作時重點是把握增值利益的分割。首先應區(qū)分增值利益與孳息、投資收益;其次應當區(qū)分一方個人財產(chǎn)的增值利益與共同財產(chǎn)的增值利益。增值利益不是孳息，也不是投資收益，較二者而言是獨立的概念。孳息是從原物本體中產(chǎn)生的物，可以分為天然孳息和法定孳息。增值利益則是受市場規(guī)律及國家政策的影響產(chǎn)生的，孳息可以與原物分離，而增值利益是房屋價值的一部分，無法與其分離。投資收益一般是指以盈利目的，通過花費時間、精力經(jīng)營取得的利益，凝結了人的勞動在其中。而增值利益則是被動產(chǎn)生的，一般不包含人為的因素。關于三者的歸屬，根據(jù)婚姻法解釋二的規(guī)定，一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益，屬于夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)婚姻法解釋(三)的規(guī)定，夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產(chǎn)。因此，對于婚前按揭房產(chǎn)中一方個人婚前出資產(chǎn)生的增值利益，應當歸一方所有不予分割。對于婚后共同出資還貸產(chǎn)生的增值利益，歸雙方所有予以分割。關于分割的具體計算方式，目前實踐中也做法不一，主要包括兩種，一種是用婚后共同還貸的部分/房屋的總成本(包括購房的首付、貸款及利息)_房屋的現(xiàn)值/2。另外一種是婚后共同還貸的部分/房屋的總成本(包括購房的首付、貸款及利息)_(房屋的現(xiàn)值-未償還完貸款)/2。對于兩種計算方式，比較而言，我們認為第一種計算方式相對公平，給予了雙方當事人利益上的綜合考慮。而第二種公式將房屋未償還完貸款從現(xiàn)值中予以減去并不合理，這對未分得房屋的一方是不公平的。因為其應當享有的利益應當是其付出的成本占總成本的比例所對應的現(xiàn)值價值，對于未償還完貸款部分，其將無法享受相應的增值利益，從權利義務平衡的角度出發(fā)，其不應當承擔未償還貸款。但需要指出是，第一種公式亦存在缺陷，即其并沒有考慮夫妻雙方關系締結時的房屋價值。在目前房價高漲的情形下，如果僅以解除婚姻關系時的房屋現(xiàn)值為依據(jù)對購房一方并不公平，應當考慮婚前已經(jīng)增值利益的歸屬。我們認為，較為合理的方式是對締結婚姻關系時、解除婚姻關系時的房屋價值分別作出評估，用房屋的現(xiàn)值減去締結婚姻時房屋的價值后作為夫妻關系存續(xù)期間增值利益進行分割，得出的公式應當是一方獲得的款項=婚后共同還貸的部分/房屋的總成本(包括購房的首付、貸款及利息)_(房屋的現(xiàn)值-婚前增值)/2+婚后共同還貸的部分/2。當然，這一公式只是嚴格按照出資額計算了一個基準，具體分割時，還應當結合照顧女方和子女的原則綜合考慮。
通過以上的分析，我們認為，對于婚前按揭房屋的權屬，雖然有不同的觀點，但以物權登記時間和凝結夫妻協(xié)力的為標準認定為夫妻共同財產(chǎn)是合理的，也便于實務中的操作。如果房屋屬于一方個人財產(chǎn)，本身不應當分割，即使可以給予補償，但將房屋判歸非登記一方則過于牽強。只有在將房屋界定為夫妻共同財產(chǎn)的情形下，在具體分割房屋時，才可以考慮雙方的經(jīng)濟能力、離婚后生活需要等因素，將房屋判決給非登記一方。在確定房屋歸屬后，在計算房屋折價款時，要考慮一方婚前出資，對于一方婚前出資及對應的增值利益，一般不予分割，主要應就夫妻雙方婚后共同還貸及其增值部分進行分割。
二、婚后購房父母出資的房屋權屬認定以及分割
(一)存在的問題
關于婚后父母出資購房問題，審判實踐中存在的主要問題是對父母出資性質和贈與對象認定把握不一致。
關于父母出資性質方面的認定，如在有的案件中，原告起訴主張分割婚后購買、登記在被告名下的房屋，法院認為，案件審理過程中，被告母親向法院申請，以訴爭房屋是自己出資購買，贈與給被告為由主張權利，故本案不作處理，財產(chǎn)權利人之間應另行解決。而在有的案件中，原被告雙方婚后購買房屋，登記在被告名下，原告主張訴爭房屋首付款中20萬元由其父母出資，被告認為該款項是原告父母的資助。一審法院審理后認定，原告父母出資的20萬元，應屬共同債務由原被告負擔，雙方各承擔50%的份額。被告主張是原告父母的資助但未向法庭提供相應證據(jù)予以佐證，法院不予采信。被告不服提起上訴，二審法院認為，關于原告父母在雙方購置房屋時的20萬元出資問題，原告主張該款項系借款，但其提供的相應證據(jù)不足以證明借貸關系，法院不予采信。一審法院在此問題上，將舉證責任分配給被告屬于舉證責任分配錯誤，不符合法律規(guī)定。該款項應當視為贈與。
在出資對象認定上，如有判決認為，當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。本案中，原被告在雙方締結婚姻關系后數(shù)月內即購買了涉訴房屋，購買房屋的首付款及貸款系被告本人及其父母實際支付，被告父母未明確表示贈與被告?zhèn)€人，故應認定被告父母的出資是對原被告夫妻的贈與。而在另外判決中，原被告雙方婚后購買房屋，登記在原告名下。法院審理后認為，原告父母的出資，亦是原告對房屋的貢獻，考慮該因素，原告在分割房屋時分得的比例應當在原審判決基礎上提高，實際上認定的是對登記子女一方的贈與。
(二)問題的分析
1、立法層面原因
關于父母出資為婚后子女購房，婚姻法解釋二和解釋三均予以了規(guī)定?；橐龇ń忉尪诙l第二款規(guī)定：當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。從司法解釋二第二十二條的規(guī)定可以看出，對于婚后父母出資的性質，是作為對子女的贈與來予以認定的。但是適用這一條的前提是沒有證據(jù)證明在父母出資時有其他明確的意思表示，如借款或者共同購房等。司法實務中，即使當事人在訴訟時出具借條、父母書寫的說明等證明父母出資實際上是借貸、共同購房的情形較多，但是如果不能證明雙方均知曉，按照該條規(guī)定推定是對雙方的贈與。但是，隨著婚姻法解釋三第七條規(guī)定的出臺，情況發(fā)生了變化?；橐龇ń忉屓谄邨l第一款規(guī)定：一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。從文表述上看，解釋三第七條第一款將父母婚后贈與對象限定為登記子女一方，與解釋二第二十二條中贈與雙方的規(guī)定產(chǎn)生了沖突。根據(jù)解讀，婚姻法解釋三第七條第一款中“婚后由一方父母出資為子女購買”是對后面“不動產(chǎn)”的修飾，強調的是不動產(chǎn)，贈與標的物是不動產(chǎn)而非出資，并沒有“婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸”或“婚后用夫妻共同財產(chǎn)部分出資”的用語。最高法院司法解釋起草人在不同場合對該條的適用進行了限制，即：其一，一方父母全額出資且產(chǎn)權登記在出資人子女名下的;其二，購買不動產(chǎn)的目的是“為子女”，而非為父母本身。也就是說，解釋三第七條有嚴格的適用條件，與解釋二第二十二條不同。但解釋三第七條確定的將“產(chǎn)權登記”與“確定贈與一方”進行了銜接作為判斷父母出資購房真實意圖依據(jù)的標準，能否適用在婚姻法解釋二第二十二條第二款中，不能得出完全否定的結論。并且，當父母出資雖然不是全額，是絕大部分如99%的情況下，對父母出資意圖判斷的根據(jù)截然不同，難以有正當性的解釋。
2、司法理論層面的分析
關于父母為子女購房出資的性質，目前理論界主要有贈與說、借貸說、共同購買說三種。贈與說認為，父母為子女購房出資是基于雙方之間的血緣親情，一般并不期待子女支付相應的對價，因此本質上是以親情為基礎的贈與。借貸說認為，在當今的高房價和高離婚率并存的情勢下，父母通常不愿子女在離婚時讓子女配偶分走其出資部分，而且現(xiàn)實生活中存在大量沒有書面證據(jù)的借貸關系，將出資推定為贈與并不利于保護父母的合法權益，故而應將出資視為借貸關系。共同購買說認為婚姻法解釋二第二十二條僅是對贈與對象的推定，有關父母出資的性質認定還需父母有明確的贈與意思表示，否則若父母和離婚當事人共同生活即認定歸父母和離婚當事人的家庭共有。
就上述三種觀點而言，借貸說認為應予考慮父母的利益值得肯定，但是將否定借貸關系存在的舉證責任分配給離婚時的另外一方顯失公平，造成事實上舉證不能。共同購買說考慮了出資主體的多樣性，但其將條件限定為父母應當明示，這不符合我國的國情，且容易將問題復雜化。“贈與說”主張如果沒有明確的證據(jù)如借款合同等用以證明父母出資是集資共同購房或借貸，則推定父母的出資性質為贈與。但是，當婚姻關系存續(xù)時間較短的情況下，按照此說的觀點處理，公平性又會受到質疑。
關于婚姻法解釋二第二十二條能否適用登記與確定贈與銜接的標準，即如何確定部分出資贈與對象時，有觀點認為，如果父母只是支付了房屋價款的一部分，其余款項由夫妻雙方共同支付，則出資父母并不能取得房屋的所有權，也就無法決定將房屋贈與自己子女并將房屋登記在自己子女名下。父母部分出資時一般只能決定其出資份額贈與何方，在欠缺出資時而非離婚訴訟時確定贈與一方的有關證據(jù)情況下，按照婚姻法婚后所得贈與歸夫妻雙方共有的原則，將父母出資部分認定為向夫妻雙方的贈與更加合理合法。而另有觀點認為，在父母部分出資的情形下，鑒于房屋產(chǎn)權登記在出資方自己子女名下，將父母出資部分認定為只向自己子女的贈與更加合理合法。
(三)問題的解決
我們認為，對于父母出資為子女購買房屋的情形，如無特別約定或相反證據(jù)，應當認定為是父母對子女的贈與。對于一方提出出資系其他性質時，要從嚴掌握，應從書面材料形成的時間、資金的流轉、當事人陳述等多方面綜合予以認定。至于贈與的對象，婚姻法解釋三第7條第1款確定的理念是將登記作為確定贈與一方的標準，因為司法解釋三出臺在后，在目前對婚姻法解釋二第二十二條第二款關于判斷父母明確意思表示有爭議的情況下，按照婚姻法解釋三確立的標準予以解釋是合理的，可以使得婚姻法解釋二第二十二條的規(guī)定與婚姻法解釋三第7條規(guī)定之間有很好的銜接。即父母婚后部分出資，房屋登記在己方子女名下的，該出資視為僅對自己子女的贈與。在分割利益時，該部分出資作為子女個人財產(chǎn)予以考慮。
三、離婚協(xié)議中涉對子女房屋贈與問題
(一)存在的問題
實踐中的一部分離婚協(xié)議里，涉及對子女的房屋贈與問題，認識上存在爭議，爭議的焦點主要集中于夫妻離婚時協(xié)議將共同所有的房產(chǎn)贈給子女，但沒有辦理房產(chǎn)變更登記手續(xù)，離婚后反悔要求撤銷離婚協(xié)議中的贈與房產(chǎn)條款，如何處理?這里存在著同案不同判的情況。如有的觀點認為：贈與的房屋權利尚未轉移，而且該贈與也不具有社會公益、道德義務性質，因而判定贈與人享有任意撤銷權。而有的觀點認為不能撤銷，但是理由不同。有的觀點認定贈與的房屋權利尚未轉移，但男方主張撤銷離婚協(xié)議中房屋贈與條款的理由，不符合《合同法》第一百九十二條規(guī)定;有的觀點認為：離婚協(xié)議書系雙方以離婚為條件而達成，男方作為提出離婚一方，為達離婚之目的對雙方財產(chǎn)的處理及安排所做承諾，均有其自身利益之考慮。至于離婚協(xié)議內容是否公平、等價之判斷，因涉及身份關系皆由個人不同感受而有不同，他人無從評價。男方亦未證明離婚協(xié)議存在欺詐、脅迫等情形。現(xiàn)雙方婚姻關系已解除，男方在本案中將離婚協(xié)議中涉及的財產(chǎn)部分單獨提出進行評價，進而以協(xié)議內容顯失公平且其無履行贈與能力為由，主張要求撤銷部分條款的請求不能成立。還有的案件雖然是法院調解離婚協(xié)議中的“夫妻共同房產(chǎn)贈與其子”的條款，以相關房產(chǎn)產(chǎn)權未轉移，自己離婚后患重病、經(jīng)濟困難為由請求撤銷，法院以離婚后，以身患疾病需要救治為由不同意履行對訴爭房屋的處理約定，并要求分割訴爭房屋，法律依據(jù)不足，亦有違誠信為由駁回訴訟請求?？梢姡陔x婚糾紛中，針對離婚協(xié)議中涉及的贈與子女房產(chǎn)條款能否撤銷，司法實踐存在分歧。
(二)問題的分析
離婚協(xié)議，是以夫妻雙方解除婚姻關系為前提，所達成的關于財產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)與探視等內容的書面協(xié)議。可見，其具有人身和財產(chǎn)雙重性質的合意，是復合型協(xié)議，不同于一般意義上的合同。
婚姻法解釋二第八條和第九條的規(guī)定實際上已經(jīng)將離婚協(xié)議中的身份關系部分與財產(chǎn)關系部分加以區(qū)分，僅僅將財產(chǎn)分割部分明確為在符合規(guī)定的情況下可能被撤銷或變更。而婚姻法解釋三第六條的規(guī)定，即賦予了夫妻一方就贈與合意，但在財產(chǎn)權利轉移前的可撤銷權。也就是說，《合同法》第186條，除了經(jīng)過公證的贈與合同，或者具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同不可撤銷，一般的贈與合同在標的物權利轉移之前是可以撤銷的，同樣適用于夫妻之間的贈與協(xié)議。于是，理論上就有觀點認為，在涉對子女房屋贈與問題上，應當類推適用婚姻法解釋三第六條的規(guī)定，即使夫妻離婚時就夫妻共同財產(chǎn)贈與子女已達成合意，但在財產(chǎn)權利轉移前，任何一方均可撤銷贈與。因為離婚協(xié)議中涉對子女房屋贈與問題不屬于該條款規(guī)定的除外情形，贈與人可以行使任意撤銷權。
由于離婚協(xié)議的特殊性，對于離婚協(xié)議是否應當適用合同法法律及司法解釋沒有明確規(guī)定。離婚協(xié)議是因當事人之間身份關系的變化而引起，具有明顯的人身屬性，所以，關于離婚協(xié)議的財產(chǎn)內容在什么條件下才能適用合同法的規(guī)定，解釋三第六條并未明確，關于離婚協(xié)議中對子女房屋贈與問題也并未涉及。
(三)問題的解決
我們認為，婚姻法解釋三第六條規(guī)定并沒有將雙方達成離婚或者其它事項合意作為適用條件，只是單一的涉夫妻間房產(chǎn)贈與行為。而且根據(jù)理解，該條中約定的“一方所有的房產(chǎn)”應當嚴格限制在一方享有完全所有權的房產(chǎn)，不包括一方在夫妻共同房產(chǎn)中的份額。這些情形與離婚協(xié)議中贈與子女房產(chǎn)的情形并不一樣。而且婚姻法解釋二第八條和第九條，就離婚協(xié)議中財產(chǎn)分割糾紛的可訴性以及離婚后的撤銷、變更條件已經(jīng)做了明確規(guī)定，無類推適用解釋三第六條之余地。
離婚協(xié)議中對子女房屋贈與條款之所以不能任意撤銷權，主要還是源于協(xié)議的復合性特征。就財產(chǎn)分割協(xié)議所涉及的贈與條款，與解除婚姻關系密不可分，不能簡單的認為離婚協(xié)議中涉及的人身問題適用婚姻法的規(guī)定，財產(chǎn)部分適用合同法的規(guī)定。夫妻雙方以離婚為目的，經(jīng)過慎重考慮、反復協(xié)商，最終形成了包括：解除婚姻關系、共同房產(chǎn)贈與子女的約定、子女撫養(yǎng)、共同財產(chǎn)分割、離婚損害賠償?shù)葍热莸?ldquo;一攬子”協(xié)議，協(xié)議達成的過程往往包含了夫妻雙方的各種利益考量、博弈和讓步。如果在雙方離婚后允許就對子女房屋贈與條款這個協(xié)議的重要組成部分任意撤銷權，無疑將改變離婚協(xié)議的整體性和確定性。還“會為惡意一方實現(xiàn)既離婚又占有財產(chǎn)的不法目的提供法律借口，這不僅會給其未成年子女造成傷害，也與法律精神相悖。”婚姻法解釋三第十四條規(guī)定：“當事人達成的以登記離婚或者到人民法院協(xié)議離婚為條件的財產(chǎn)分割協(xié)議，如果雙方協(xié)議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應當認定該財產(chǎn)分割協(xié)議沒有生效，并根據(jù)實際情況依法對夫妻共同財產(chǎn)進行分割”，同樣是基于離婚協(xié)議的復合性特征，對于“協(xié)議離婚”這個目的未成就時，認定離婚協(xié)議未生效。
基于以上分析，夫妻離婚時協(xié)議將共同所有的房產(chǎn)贈給子女，但沒有辦理房產(chǎn)變更登記手續(xù)，離婚后反悔要求撤銷離婚協(xié)議中的贈與房產(chǎn)條款的，一般不予支持。
上述觀點一判定原告有任意撤銷權，屬于適用法律不當;觀點二中，一審法院依據(jù)《合同法》第192條的法定撤銷權條款駁回原告訴訟請求，其判決結果正確，但法律依據(jù)欠準確，有顧左右而言他之嫌。二審法院觀點正確并且論理較為透徹，準確的把握了離婚協(xié)議的本質，值得肯定;案例三屬于贈與人主張在贈與后患重病，經(jīng)濟狀況顯著惡化，請求撤銷贈與。法院最終是以誠信原則為依據(jù)，駁回了原告請求撤銷贈與的請求。就該問題，能否適用《合同法》第195條贈與人的“窮困抗辯權”條款，免除贈與義務，婚姻法及司法解釋并未給出明確答案，值得理論和實務界研究。對此，有學者認為，使用“法律約束力”條款，從樸素的感情來說，對于贈與人過于苛刻，主張傾向于免除贈與人的贈與義務。我們同意上述觀點，如果贈與人確實發(fā)生了在訂立離婚協(xié)議時無法預料的突發(fā)變化，如因生產(chǎn)經(jīng)營變故、投資風險、突患重病等造成經(jīng)濟狀況顯著惡化，自身生活陷入困境，再履行贈與義務將雪上加霜，則可以免除贈與義務。因為，此情況下，贈與人已喪失當初訂立協(xié)議時的贈與能力和基礎，再強求其履行贈與義務，不僅有違公平，甚至有違人道，在法院能夠認定上述情形時，應當判定免除贈與義務。當然，法院對此應當嚴格把握標準，避免撤銷權行使的隨意性。
四、涉房改房疑難問題
(一)存在的問題
離婚訴訟中，對于房改房的處理，核心問題是權屬的認定及分割。在司法實踐中，在相關問題的認識和處理上還存在分歧。如有的觀點認為：涉案房改房系折合雙方工齡所購買的福利房，認為工齡系福利政策，不能視為財產(chǎn)性權利，不能改變涉訴房屋系夫妻共同財產(chǎn)的性質。原告主張應當考慮夫妻雙方折算工齡長短的因素自己應多享有份額的意見，法院不予采納。有的觀點認為，一審法院認為折扣工齡后分得的房屋在折扣工齡方已經(jīng)死亡的情況下，不認定為共有財產(chǎn)，“丈夫王某去世后，妻子與有關單位簽訂了公有房屋買賣契約，購買103號房屋使用了王某的工齡。但工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權益。故103號房屋應屬于妻子個人所有的財產(chǎn)，而非夫妻共同財產(chǎn)”。二審判決則推翻了一審法院對訴爭房屋產(chǎn)權歸屬的認定，認為“爭議的房屋，系王某承租其單位的公產(chǎn)房，該房屋由單位出售給妻子時，計算了夫婦二人的工齡。且王某死亡后，對其遺產(chǎn)并未進行析產(chǎn)繼承。因此，雙方當事人所爭議的房屋應當認定為王某夫婦的共有房產(chǎn)，一審法院將房屋認定為妻子的個人房產(chǎn)，不符合繼承法的規(guī)定。”二審判決認定屬于夫妻共同財產(chǎn)的理由是因為王某死亡后，未進行析產(chǎn)，使用了夫妻的共同財產(chǎn)。但是，一個“且”，意味著將工齡優(yōu)惠作為財產(chǎn)或者財產(chǎn)性權利進行定性。
另外，由于房改房以公房承租為前提，所以關于承租資格是否構成多分財產(chǎn)的因素，觀點不一。有的觀點認為：女方于婚前簽訂公有住房買賣合同并交納的部分房款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)交納剩余房款，法院認定該房為夫妻共同財產(chǎn)，判決房屋歸女方所有，法院按照婚后共同財產(chǎn)交納房款在全部購房款中比例的一半，再依據(jù)房屋現(xiàn)值，確定女方支付對方的房屋補償款。還有的觀點認為，夫妻一方婚前取得公房承租權，婚后上述房屋拆遷，法院認定拆遷利益是夫妻共同財產(chǎn)，但認定婚前取得公房承租權一方對共同財產(chǎn)的貢獻較大而分得大部分拆遷利益。
通過以上案例可以看出，工齡優(yōu)惠應當定性為“財產(chǎn)性權利”還是“政策性補貼”在實務中存在較大分歧，進而可能對房屋權屬性質及分割得出不同的結論。此外，涉及承租公房房改的情況下，承租資格是否構成導致分割考慮的因素，掌握不一。即均是夫妻一方婚前承租公房，婚后取得房屋產(chǎn)權或者拆遷利益，一種觀點確定雙方份額時嚴格按照個人財產(chǎn)及共同出資比例確定房屋份額及補償款，未考慮婚前取得承租權一方的貢獻因素;另一種觀點則在分配房屋拆遷利益時，考慮婚前取得公房承租權一方的貢獻更大進而使其獲得較多份額。
(二)問題的分析
1、相關法律規(guī)定不明確
目前，對于房改房的離婚分割問題，法律及相關司法解釋鮮有涉及?；橐龇ń忉尪谑艞l規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產(chǎn)。”該條款應該適用于房改房的處理，但是據(jù)此認定為共同財產(chǎn)后，是原則上均等分割，還是應考慮承租方的貢獻較大等因素而多分沒有規(guī)定。解釋三第十二條，也只是規(guī)定夫妻用共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權登記在一方父母名下，離婚時對該出資的性質按照債務處理。而1996年頒布的《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租問題的解答》，則主要是關于離婚中公房使用、承租的問題，房改房的相關問題能否參照適用，沒有統(tǒng)一意見。關于工齡優(yōu)惠的性質，最高人民法院《關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復函》(簡稱《復函》)中有相應表述，但一來該《復函》內容適用范圍的理解上即關于“工齡優(yōu)惠只是一種政策性補貼”的表述是否適用于所有房改房爭議的處理在實踐中爭議較大;二來該《復函》已于__年2月廢止，最高法院給出的廢止理由是“與現(xiàn)行房改政策不一致”，并未做詳細解釋。因此，對于工齡優(yōu)惠的定性問題，目前也沒有任何直接的法律依據(jù)。
另外，房改房政策的多樣性和復雜性，導致法律適用與政策的銜接存在難度。全國各地關于房改房的各種地方性法規(guī)及規(guī)章等規(guī)范性文件繁多，多帶有濃重的行政色彩，且規(guī)定不一、具有極強的地域性。這就造成法院在處理相關案件時，法官在適用法律的同時，更要熟悉相關的政策，無疑對法官提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。對于政策的熟悉、理解程度以及與法律一般規(guī)定銜接能力的差異，會造成案件的判決尺度不一。比如，最高人民法院的《復函》，主要是解決在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠所購公房的性質認定，進而處理所購公房是否有已死亡配偶遺產(chǎn)份額的問題?！稄秃放袛嗨徆渴欠駷榉蚱薰餐敭a(chǎn)的核心依據(jù)，在于購房款是購房人的個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)。因此，《復函》中“工齡優(yōu)惠是一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)性權益”的表述有其特定的適用范圍，必須結合購房款是購房人的個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)。拋開上述前提，孤立的得出“工齡優(yōu)惠是一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)性權益”的結論，實際上是斷章取義。
2、相關理論研究有待深入
由于房改房的離婚分割，涉及到公房承租權取得時點的差異、承租權與房改房利益轉化的厘清、婚姻存續(xù)期間取得產(chǎn)權的房改房的財產(chǎn)性質界定等諸多理論問題，因此需要較為豐富的理論研究作為案件審理的基礎。但是，由于目前理論界對相關問題的研究還不夠重視，理論成果較少，近年來研究房改房離婚分割的學術成果少之又少。這主要是因為，相關法律規(guī)定較少，學者和法官可供研究、梳理的法條較少;相比于離婚訴訟中涉及的大量一般商品房的糾紛，涉及房改房的案例數(shù)量較少，可供研究的素材不多;房改的大潮已經(jīng)逐漸過去，已經(jīng)不是社會的熱點問題，引起的關注不夠等等。
但是，房改房的離婚分割關系到每一個涉案當事人的切身利益，而且還會不斷有一定數(shù)量的案件進入法院。因此，應當對相關案件和法律問題加強研究，促進個案的公平判決。
(三)問題的解決
從一般意義上來分，我國住房從產(chǎn)權上大體可以分為公有產(chǎn)權住房和私有產(chǎn)權住房，公有產(chǎn)權住房又可以分為未購公房和已購公房。作為私有產(chǎn)權房和公房的過渡，已購公房統(tǒng)稱為房改房。
房改房是改革開放背景下城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是住房的商品化和社會化。1994 年國務院下發(fā)《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，這樣“房改房”概念就第一次誕生，穩(wěn)步出售公有住房(俗稱“房改房”)，成為城鎮(zhèn)住房制度改革的一項重要任務。1998 年國務院下發(fā)了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》決定自當年起停止住房實物分配(即公房分配)，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的房改新體制。住房分配貨幣化是指在市場經(jīng)濟體制下，國家或單位將住房以實物分配形式改為以貨幣分配形式分給職工，由職工到市場上購買住房獲得房屋所有權，國家將以前的“暗貼”轉為“明貼”的一種制度。房改房一般會折算夫妻雙方的工齡，房改政策規(guī)定夫妻雙方只能享有購買一處公房的權利，其房價工齡折扣是以夫妻雙方的工齡來計算的。房改后，購房人可以取得公房已承租公房部分或全部產(chǎn)權。
認為“工齡優(yōu)惠是一種政策性補貼，不宜作為財產(chǎn)或財產(chǎn)性權益”這一觀點的，主要是對于最高人民法院《復函》中的答復精神的片面理解。而且由于該批復已經(jīng)廢止，所以我們認為工齡優(yōu)惠是一種財產(chǎn)或財產(chǎn)權益當無疑義，其完全符合財產(chǎn)或財產(chǎn)權益的本質屬性?，F(xiàn)代意義的財產(chǎn)，既包括房屋、土地、現(xiàn)金等有形財產(chǎn)，也包括以電子等方式存儲或交付的存款、股票等以虛擬形式存在的財產(chǎn)。因為在現(xiàn)代社會，隨著市場交易、社會管理、信息科技等日新月異的發(fā)展，財產(chǎn)的內涵和外延在不斷的深化和擴展，財產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到了非常復雜和精細化的程度。只要具有人們認可的經(jīng)濟價值，并且能被具體量化就應該視為財產(chǎn)或財產(chǎn)性權益。工齡優(yōu)惠具備人們認可的經(jīng)濟價值，又可通過相應計算確定具體的數(shù)額及在整個購房款中的比例，因此可以認為其屬于財產(chǎn)性利益，完全符合財產(chǎn)或財產(chǎn)權益的本質屬性。
婚姻法解釋二第十九條規(guī)定，由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房改房，應當認定為夫妻共同財產(chǎn)。之所以這樣規(guī)定是因為我國以夫妻財產(chǎn)共有制為基礎，在夫妻存續(xù)期間，夫妻間的工齡折算是夫妻間特有的權益。但是，涉及一方死亡后進行過析產(chǎn)，再使用工齡折算房款，僅僅是債權關系了。
還有注意在離婚分割時并非都是均分份額。而是應當在遵守法律一般原則，綜合考慮承租權取得時間、房屋來源、出資情況、折算的工齡是婚前還是婚后工齡、雙方的貢獻大小等因素，公平進行分割。
公房承租權雖然具有婚姻法里“財產(chǎn)性權益”的性質，但其畢竟有區(qū)別于一般意義上的財產(chǎn)的特性。夫妻一方婚前取得公房承租權，不能直接根據(jù)《婚姻法》第十八條的規(guī)定，認定為該方的婚前個人財產(chǎn)。因為，承租公房作為我國一定歷史時期的主要住房形式，肩負的不僅僅是保障承租人一個人的居住利益，同時也往往兼具保障承租人未來配偶等家庭成員居住利益的功能。
由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產(chǎn)。但是，在離婚分割上述房屋時應當適當考慮該房的來源以及婚前承租一方貢獻較大的因素，一般情況下，婚前取得公房承租權一方應當適當多分，同時還可以適當考慮折算雙方各自婚前、婚后工齡長短等情況綜合判斷份額的比例;而在特殊情況下，仍然可以判決雙方平均分割份額，對此可比照有關公房承租的規(guī)定進行判斷。也就是說，房改前，如果符合上述關于雙方離婚后均可承租公房的規(guī)定情形，相對應的房改房分割時，夫妻雙方享有的權利和份額也可以是均等的。
而對于一方婚前承租、婚后用個人財產(chǎn)購買的房屋，房屋權屬證書登記在該方名下的情況如何處理，法律及司法解釋沒有規(guī)定。我們認為，一般情況下，如果購房時折算了配偶的工齡，由于工齡屬于財產(chǎn)性權利，因此所購房屋依然屬于共同財產(chǎn)，法院可以判決房屋歸產(chǎn)權登記一方所有，再根據(jù)折算配偶工齡所享受的優(yōu)惠在房屋購買價中的比例，對配偶進行補償;如果未折算配偶的工齡，則房屋屬于產(chǎn)權登記一方的個人財產(chǎn)。特殊情況下，房改前的公房承租權如果符合《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租問題的解答》關于雙方離婚后均可承租公房的規(guī)定情形，則房改房屬于夫妻共有，關于個人出資的處理，可根據(jù)雙方舉證情況依法認定。
最高法院在__年2月17日發(fā)布的《關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復函》內容如下：“司法部律師公證工作指導司：你司《關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函》收悉。經(jīng)研究認為，夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應視為個人財產(chǎn)，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權益。夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)沒有分割，應予查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn);如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應視為夫妻共同財產(chǎn)。”
五、涉經(jīng)濟適用房疑難問題
(一)存在的問題
根據(jù)中國建設部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的相關規(guī)定，所謂經(jīng)濟適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質一的政策性住房。經(jīng)濟適用房這一現(xiàn)象主要是由于在某些大城市商品房價格過高，政府保障中等及低收入的住房而出臺的政策，經(jīng)濟適用房的購買人所持有的產(chǎn)權是有限產(chǎn)權，并且經(jīng)濟適用房的流轉也有諸多限制，加之各地實施政策不同。因此，經(jīng)濟適用房的分割有別于普通商品房。
結合司法實踐，涉及經(jīng)濟適用房的權屬認定和分割問題非常不統(tǒng)一：有的觀點認定以一方名義購得的經(jīng)濟適用房，隱瞞了實際收入情況。離婚分割時，以實際價值分割，不以購房價格分割。有的觀點認為，婚內以夫妻雙方名義購買的經(jīng)適房，離婚時判決雙方共同使用為宜。還有的觀點認為“房屋所有權證取得于雙方婚姻關系存續(xù)期間，故該房屋應認定為雙方的夫妻共同財產(chǎn)。但因該房屋系經(jīng)濟適用住房，目前尚不具備上市交易的條件，故本案不宜對該房屋進行分割，雙方可在相關條件成就后就房屋分割問題另行處理”。還有的觀點認為是身份決定了房屋的所有權，即“關于訴爭房屋，系虞某某因政策上的特殊身份向其單位總參購買，房屋性質屬于經(jīng)濟適用房，故虞某某為房屋所有權人”。
(二)問題的分析
1、立法缺失和混亂
根據(jù)北京的經(jīng)濟適用房政策《北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法(試行)》的有關規(guī)定，北京市已購經(jīng)濟適用房的購買人擁有有限產(chǎn)權，只能自住，不得出租、出借或從事居住以外的任何活動。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年的，不得上市交易，特殊情況下，可向購買人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按照原價格并考慮折舊的物價水平等因素確定。經(jīng)濟適用房年份超過5年，購房人可轉讓經(jīng)濟適用房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府繳納土地收益等價款，具體繳納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人向政府繳納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權。如果離婚時購買的經(jīng)濟適用房年份未超5年，此時的經(jīng)濟適用房在離婚時，是按原價值分割，還是按現(xiàn)行市場價值分割，并未規(guī)定。
2、理論研究不足
司法是維護社會公平正義的最后一道防線，作為國家審判機關的法院又將如何行使好這一人民賦予的權力和職責，如何做好這一防線呢?其實法院系統(tǒng)也在不斷的探索這一問題，并力爭將審判實踐中遇到的難題妥善加以處理。我們認為，在此現(xiàn)實情況下，完善立法是首要的，也是必須的。隨著社會的發(fā)展，房屋類型日益多樣化，這就出現(xiàn)了滯后的法律規(guī)定無法滿足新型房屋的權屬認定，因此，針對不斷變化的現(xiàn)實情形，應該及時出臺相關司法解釋，對離婚訴訟中出現(xiàn)的新型房屋分割制定詳細的操作規(guī)范，從而在司法實踐中減少同案不同判的情形，統(tǒng)一審判尺度，樹立法律的權威。
(三)問題的解決
經(jīng)濟適用房的權屬認定問題產(chǎn)生的背景是因為經(jīng)濟適用房的申請、經(jīng)濟適用房購房合同的簽訂以及購房款的支付、房產(chǎn)證的取得是一個較為長期的過程，在這一過程中，實踐中常常出現(xiàn)夫妻離婚的情形。在這種情況下，以哪一個時間點界定離婚前以夫妻名義申請的經(jīng)濟適用房的權屬將成為亟待解決的問題。考慮以經(jīng)濟適用房的申請時間作為界定夫妻共同財產(chǎn)的時間點。因為在婚姻存續(xù)期間經(jīng)濟適用房的申請是以家庭為單位，一方雖可能未在以后房產(chǎn)證的權利人欄有所體現(xiàn)，但已為該房的取得做出了自己的貢獻，且其已因該次經(jīng)濟適用房的申請喪失了再次申請該類房屋的資格，因此以經(jīng)濟適用房的申請時間作為界定夫妻共同財產(chǎn)的時間點似更為公允。
經(jīng)濟適用房在分割時價格估值問題產(chǎn)生的背景在于經(jīng)濟適用住房是以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房，其價格與同等地段的普通商品房價格相比具有很大的差價。因此，為避免出現(xiàn)違背經(jīng)濟適用房“保障性質的政策性商品住房”的初衷，通過變賣經(jīng)濟適用房獲取暴利的道德風險，政府一般規(guī)定購房者住滿五年方能上市交易，并在出售房屋時應當按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益。因此，在離婚訴訟中，經(jīng)濟適用房的價格，應該在充分考慮房地產(chǎn)市場行情、居住時間、政策規(guī)定等條件下綜合評估，確定房屋的價值。
由于經(jīng)濟適用房限制上市交易，房價不能參照市場價給予對方補償，而且此時經(jīng)濟適用房是有限產(chǎn)權房，即所有權有限制的房屋，屬于婚姻法解釋二第二十一條規(guī)定:“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議而協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可另行向人民法院提起訴訟。”成為適用司法解釋對房屋未取得所有權情形的處理，裁判房屋歸一方使用，待5年期滿后再實體分割房屋的根據(jù)。
六、軍產(chǎn)房疑難問題
(一)存在的問題
軍產(chǎn)房其所有權屬于軍隊，使用權屬于承租的個人，其使用權與所有權的剝離是造成司法實踐中處理離婚訴訟涉軍產(chǎn)房難點的根源。軍產(chǎn)房原則上只有軍人一方對于軍產(chǎn)房具有使用權，這就意味著非軍人配偶無權要求分割軍產(chǎn)房的使用權，在離婚訴訟種，如果一方為軍人，配偶為非軍人，如何保障非軍人一方的居住權成為涉軍產(chǎn)房離婚案件的難點。實踐中，涉軍產(chǎn)房離婚案件案件中，對軍產(chǎn)房使用權的處理并不一致，處理結果基本上可以總結為三類：1、軍產(chǎn)房使用權判歸軍人一方所有。楊某訴段某離婚糾紛案，法院以訴爭軍產(chǎn)房系段某單位分配的公寓房，且其單位聲明該單位房產(chǎn)系軍隊產(chǎn)權房產(chǎn)，只能由該單位職工承租，其他人不能承租為由，判決訴爭軍產(chǎn)房判歸軍人段某一人使用。2、軍產(chǎn)房使用權判歸軍人一人所有，給予另一方一定的補償。王某訴孫某離婚糾紛案，法院以訴爭房屋系王某所在部隊分給其承租的軍產(chǎn)房，其單位出函說明該房屋產(chǎn)權歸軍隊所有，個人只有居住使用權，而沒有分配處分權;但結合孫某在京無住房的情形，王某應給付孫某適當?shù)淖》拷?jīng)濟補償款為由，判決訴爭軍產(chǎn)房歸軍人王某使用，王某給付孫某經(jīng)濟補償款三萬元。3、軍產(chǎn)房使用權判決夫妻共同居住使用。楊某訴哈某離婚糾紛案，法院以離婚案件中，要照顧女方權益，考慮到哈某離婚后并無其他住處，而涉訴房屋目前亦具備離婚后雙方當事人分室而居的條件為由，判決訴爭軍產(chǎn)房雙方具有居住使用權。
可以看出，在司法實踐中對于離婚涉軍產(chǎn)房的處理并不一致，類似的案情可能會有不同的結果。這就導致了涉軍產(chǎn)房離婚案件中非軍人一方的居住權問題。當然，這樣的問題不僅存在于軍產(chǎn)房中，在央產(chǎn)房，承租公房等政策性住房中都存在此類的問題，我們可以將其歸納為婚姻住宅上非產(chǎn)權方配偶的居住權。
(二)問題的分析
1、房產(chǎn)特殊性導致
根據(jù)相關法律規(guī)定，軍隊房屋產(chǎn)權屬軍委、總部，所有權性質屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權單位”填總后勤部。其營房變更登記委托住用單位(即產(chǎn)權管理單位)全權辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》規(guī)定的房地產(chǎn)轉移、變更批準權限，持有總后勤部或各軍區(qū)、軍兵種、國防科工委等大單位的批件。不符合上述規(guī)定的，產(chǎn)權轉移無效，并不得進行營房變更登記。《軍隊房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行條例》第十五條的規(guī)定：利用軍隊房地產(chǎn)開發(fā)，不論數(shù)量多少，一律報總后勤部審批。出售軍隊現(xiàn)有住房，必須經(jīng)軍區(qū)級單位審查并報總后勤部批準，由售房單位組織實施。軍產(chǎn)房的產(chǎn)權單位是總后勤部，軍隊產(chǎn)權房屋向地方轉讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權轉讓，轉讓無效?？梢钥闯觯?guī)范軍產(chǎn)房的相關法律很多時候涉及到產(chǎn)權方的利益，在審理案件過程中需要考慮他們的意見。特別是由于政策的限制[3]，，導致房屋房屋使用權很難轉移給非軍人一方，致使非軍人一方的居住權很難得到保障，從而使得法院案件處理困難。
2、理論上探討不足
即使在部分案件中，判決了非軍人一方的居住權，但是其仍然存在理論上的障礙。1、從物權的角度而言，由于軍產(chǎn)房所有權與使用權分離，而離婚的雙方當事人均無所有權，從這個角度講法院對離婚雙方爭議的房產(chǎn)處理是超越權限的，也就是對雙方當事人均無所有權的房屋進行處置，理論上存在著法院處理雙方爭議房產(chǎn)是對房產(chǎn)所有權人的合法權益進行侵犯。2、從婚姻法的精神來說，離婚訴訟中人身關系是首要的，軍產(chǎn)房居住權的爭議是解除夫妻人身關系的牽連之訴。夫妻人身關系的解除，主要標志是分開居住，這也是離婚訴訟中判斷感情破裂與否的重要依據(jù)。因此，夫妻雙方婚姻關系的解除，當然應該處理離婚雙方分開居住的問題，而不能繼續(xù)讓他們維持合居一室的局面。所以，作為判斷夫妻感情破裂最終導致離婚結果之依據(jù)的夫妻分居，在離婚訴訟中反而需要判決雙方共居一室以解決雙方之居住權問題，這在邏輯上就存在矛盾之處。
(三)問題的解決
軍產(chǎn)房涉及軍隊和夫妻雙方的利益關系，鑒于目前關于軍產(chǎn)房的買賣的法律適用及合同效力的認定缺乏明確的法律規(guī)定，使得離婚訴訟中涉及軍產(chǎn)房的案件的難度和不確定性加大，尚無明確依據(jù)，實務中應當根據(jù)具體情況具體處理。總體來說，當事人對于軍產(chǎn)房只有居住權，無其他權利，既不能購買，也不能置換或上市交易，若婚姻關系解除，基于軍人配偶身份共同居住的當事人無權主張居住權，但可以根據(jù)《婚姻法》第42條規(guī)定，要求對方給予經(jīng)濟幫助，以最大限度維護自身合法權益。
房產(chǎn)局住房公積金管理調研報告
住房公積金管理得好與壞，直接關系到廣大干部職工的切身利益，也是最受人們關注的社會熱點和焦點問題。為此，我們組織部分縣政協(xié)委員對我縣住房公積金的管理情況及干部職工反映最強烈的問題進行了調研。現(xiàn)將調研情況報告如下：
一、全縣住房公積金繳存情況
我縣自19_年參加住房公積金以來，截止20_年月6月30日止，全縣共有184個單位，8209人參加繳存住房公積金，共歸集住房公積金：5087萬元，其中，累計個人住房公積金提取額：1261萬元，定期存款：2450萬元，活期存款：523萬元，貸款余額：853萬元，（自參加住房公積金以來，發(fā)放貸款348筆共1185萬元），現(xiàn)有住房公積金：3826萬元，歷年住房公積金增值收益72萬元。繳存比例：①縣財政供養(yǎng)人員：按工資收入的5%繳交；②企業(yè)繳存比例皆超過5%，個別甚至達到20%。住房公積金繳存人數(shù)從19_年開始逐年增加，繳存的住房公積金也逐年上升。
二、管理運作情況
__年來，縣房產(chǎn)管理部門對住房公積金的管理，從總體上來看還是好的。一是能夠認真貫徹落實國務院350號令精神，遵循“住房委員會決策，住房公積金中心運作，銀行專戶存儲，財政監(jiān)督”的原則，逐步建立和完善各種管理規(guī)章制度，特別是建立了公積金貸款會議審批制，為貸款安全提供了制度保障。二是在住房公積金提取和使用方面，也能按照全省統(tǒng)一的操作流程實施管理，對歷年公積金增值收益的72萬元的使用，除提取20萬元作為貸款風險準備金外，其余用于管理費和建設廉租住房的補充資金，至今沒有發(fā)現(xiàn)違規(guī)管理使用住房公積金的問題?？偠灾铱h在機構設置、繳存、提取和使用、接受監(jiān)督等方面的工作都日趨完善，特別是在縣房產(chǎn)管理局的不懈努力下，參繳住房公積金人員的住房環(huán)境得到了不斷改善，全縣住房公積金工作取得了一定的成績，并且走在了全省各縣市的前列，受到了省主管部門的表揚。
三、存在問題
（一）沒有給部分繳存戶發(fā)放實名制儲蓄卡，個人知情權得不到充分體現(xiàn)。我縣的住房公積金在建設銀行和工商銀行_支行開設了專戶，工商銀行已給其負責的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和教育醫(yī)療及企業(yè)單位繳存?zhèn)€人發(fā)放了儲蓄卡，繳存戶隨時可以查詢繳存情況。但建設銀行_支行至今尚未發(fā)放個人儲蓄卡，造成其負責的機關事業(yè)單位繳存戶無法曉知個人繳存數(shù)額和財政配套數(shù)額的詳情，繳存戶要求建設銀行盡快發(fā)放個人儲蓄卡。
（二）房改收入資金使用不夠透明。全縣收入的房改資金有多少，用于建設文明小區(qū)的資金有多少，現(xiàn)在還剩余多少，這些情況審計、紀檢、公安、檢察等部門都已審核過，但沒有在一定范圍內進行通報。
（三）規(guī)章制度和辦事程序沒有及時上墻，給服務對象帶來不便。縣房產(chǎn)局雖然建起了新的營業(yè)大廳，改善了服務環(huán)境，但是沒有及時把住房公積金的各種規(guī)章制度和有關事項的辦理程序張貼在墻上，不利于繳存戶辦理有關公積金的各項事宜。
四、幾點建議
（一）縣住房公積金主管部門要督促建設銀行盡快發(fā)放實名制儲蓄卡，還住房公積金繳存戶的知情權。據(jù)了解建設銀行已計劃發(fā)卡，希望抓緊做好此項工作，因為現(xiàn)在計算機網(wǎng)絡技術十分發(fā)達，發(fā)卡并非難事，如果再拖是沒有理由的。
（二）要建立和實施好基礎性工作制度。一是各繳存單位要認真審核上報“住房公積金繳存名冊”；二是縣房產(chǎn)管理局要向繳存單位發(fā)放《住房公積金手冊》，由單位發(fā)放到繳存戶個人手中；三是年終各單位要將“住房公積金職工個人情況核對表”公布，讓單位的繳存人員核對《住房公積金手冊》的繳存情況，看是否相符。
（三）縣房產(chǎn)管理局每年應該向社會公布全縣住房公積金的增值收益和使用情況。公開的內容包括：按規(guī)定提取的貸款風險準備金，提取的管理費和用于廉租房的補充資金等，以便繳存戶監(jiān)督。
（四）要提高我縣住房公積金的繳存比例。按政策規(guī)定，財政供養(yǎng)人員的繳存比例不得低于5%，不能超過12%。據(jù)了解，省直機關的繳存比例已提高到8%。_市去年7月份起也按8%的標準繳存，而我縣的繳存比例仍處在最低的底線。因此希望縣委、縣政府能夠把我縣的住房公積金繳存比例提高到8%。根據(jù)地方財政收入狀況，逐年提高繳交比例，讓廣大干部職工享受到更高更好的住房公積金待遇。
（五）建議按國務院頒布實施的《住房公積金管理條例》的有關規(guī)定和全省的統(tǒng)一做法，把我縣現(xiàn)在實行的“一月一定”的住房公積金繳存標準核算時間改為“一年一定”，以便簡化財政、房產(chǎn)和銀行等部門的操作程序。
（六）縣房產(chǎn)管理局要加大住房公積金的宣傳力度，讓更多的人懂得參加繳存住房公積金給個人帶來的益處。如參加住房公積金繳存可以申請公積金貸款購房，每筆貸款可高達30萬元，年限長達30年等。只有廣泛深入的做好宣傳工作，才能促進住房公積金的不斷發(fā)展。
