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第1篇 農村貸款擔保方式創(chuàng)新的探討調研報告
為加快__縣城鄉(xiāng)經濟社會統(tǒng)籌發(fā)展、全面實現小康社會，__縣委十一屆四次全體（擴大）會議提出了在全縣農村推進“五化”（農業(yè)企業(yè)化、資產股份化、社會保障化、就業(yè)非農化、居住__化）建設的要求。其中，推進農業(yè)企業(yè)化，將有利于__農業(yè)產業(yè)層次的快速提升，實現“精農業(yè)”的戰(zhàn)略目標。當前在發(fā)展農業(yè)企業(yè)化過程中，由于__縣一大批發(fā)展前景看好的農業(yè)企業(yè)資金需求旺盛、投資意愿強，但卻很難從正常的融資渠道獲得更多資金，尤其是在當前國家決定再次適度緊縮銀根的情況下，解決農業(yè)企業(yè)貸款難問題顯得十分迫切而重要。為此，我們開展了農業(yè)種養(yǎng)企業(yè)、農民專業(yè)合作社資金需求情況和現有擔保公司農業(yè)貸款擔保情況調查，召開了農村信用社主任座談會等活動。現就如何深化農村貸款擔保、信用體系建設，促進農業(yè)企業(yè)化發(fā)展提出一些看法與建議，供參考。
一、__縣農業(yè)企業(yè)化進程與資金需求現狀
近年來，__縣緊緊圍繞縣委、縣政府提出的“精農業(yè)”這個重點，努力培育上規(guī)模、上等級的農業(yè)企業(yè)，農業(yè)企業(yè)化步伐得到加快，出現了農業(yè)種養(yǎng)大戶由自然人向法人轉變，農業(yè)小規(guī)模兼業(yè)化經營向中、大規(guī)模及其專業(yè)化經營轉變，千家萬戶獨自生產經營向合作化生產經營轉變，農產品加工企業(yè)不僅數量迅速增加，而且規(guī)模檔次不斷提升的良好發(fā)展態(tài)勢，企業(yè)化進程在湖州市乃至浙江省都處在前列。據有關部門統(tǒng)計：２００３年，__縣農產品加工企業(yè)產值已達到５６．６８億元，利潤為３．５億元，其中年銷售收入百萬元以上的農產品加工企業(yè)９２家，銷售收入億元以上的８家。到２００３年底，全縣各類農業(yè)龍頭企業(yè)已發(fā)展到２４家，其中國家級１家，省級５家，市級４家，農產品專業(yè)市場１３家，農產品營銷企業(yè)２７家，農業(yè)種植、養(yǎng)殖企業(yè)９７家，建立各類農民專業(yè)合作經濟組織２６家（專業(yè)協會１０家、專業(yè)合作社１６家）。目前，清溪花鱉專業(yè)合作社[:請記住我站域名/]和山伢兒早園筍專業(yè)合作社被列為省級示范性合作社。另外，由縣鄉(xiāng)兩級農技部門興辦的農業(yè)服務企業(yè)有２３個。
對于農業(yè)企業(yè)發(fā)展過程中的資金需求情況，我們僅對部分農業(yè)種養(yǎng)企業(yè)和專業(yè)合作社作了調查，共調查了１３家種養(yǎng)企業(yè)、６個專業(yè)合作社，共有注冊資本金１６１５萬元，資產總額１２７２４萬元，其中流動資金４１６５．５萬元，２００３年實現銷售收入７１６８．９萬元，獲得利潤６５８．４萬元。從調查的情況看，農業(yè)種養(yǎng)企業(yè)和專業(yè)合作社的資金缺口較大、貸款需求十分旺盛。所調查的１３家農業(yè)種養(yǎng)企業(yè)已得到貸款９５１萬元、平均每家貸款１０５．７萬元，目前還有１１家企業(yè)尚缺資金１２５５萬元，平均每家尚需資金（貸款）萬元。所調查的６個專業(yè)合作社已發(fā)生貸款１９０４萬元、平均每家３１７．３萬元，目前還有１家合作社尚需資金（貸款）１５０萬元。由此可見，隨著__縣農業(yè)企業(yè)化進程的不斷加快，農產品加工、營銷企業(yè)、農業(yè)種、養(yǎng)企業(yè)、農民專業(yè)合作經濟組織等農業(yè)企業(yè)的資金缺口會越來越大，而且貸款需求量將不斷攀升。
二、__縣農村貸款擔保、信用體系建設現狀
據了解，__縣農村貸款擔保、信用體系正在建設之中，一塊是以農村“四信”工程為主要內容的農村貸款信用體系建設，另一塊是以組建貸款擔保公司為主要內容的農村貸款擔保體系建設。
目前，以農村“四信”工程為主要內容的農村貸款信用體系建設日趨完整，作用突出，但難于解決農業(yè)企業(yè)較高層次的資金需求問題。幾年來，__縣信用聯社、農村信用社為了打造農村信用環(huán)境，強化農村信貸管理制度改革，支持發(fā)展農村經濟，促進農民收入增長，積極實施了農村信用工程創(chuàng)建活動。具體做法是在農村開展評定信用戶、信用村、信用企業(yè)和信用鄉(xiāng)鎮(zhèn)活動。到２００３年底，全縣已評出信用戶１８７１０戶，信用企業(yè)４４家，(來源：）信用村４９個，信用鄉(xiāng)鎮(zhèn)２個。對評出的信用戶，發(fā)放信用貸款證，授予１—５萬元的信用貸款額度。農戶需要用款，憑貸款證到當地信用社貸款。貸款手續(xù)方便，不需擔保和抵押。通過創(chuàng)建，已經建立了比較完整的農村信用體系，既有力地推進了農村信用環(huán)境建設，又促進了“三農”貸款和農戶小額信用貸款的發(fā)放；既方便了農民群眾，又促進了農村經濟的發(fā)展，深受廣大農民群眾的歡迎。２００３年農村信用社全年對“三農”貸款的投入創(chuàng)了歷史記錄，全縣新增農業(yè)貸款３８１９４萬元，比年初增長７０．８％，全年累放農戶貸款９４５５４萬元，分別比上年增加了２４２２戶和１９７７７萬元，農戶貸款發(fā)放面達到了２６．４％，比上年提高了７．４個百分點，當年發(fā)放小額農戶信用貸款４２５２萬元，農戶數達４８０５戶，戶均０．８８萬元。
農村貸款信用體系建設，尤其是“四信工程”創(chuàng)建，有力地緩解了農村貸款難、擔保難的問題，特別是較好地解決了農戶小額貸款的需求。但由于創(chuàng)建活動只有短短的幾年時間，而且這套體系設計的主要目的是解決農戶小額貸款的問題，因而還存在著信用戶、信用企業(yè)、信用村的評定面不夠多，鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間發(fā)展不夠平衡，授信貸款額度偏低，難于滿足__縣廣大種養(yǎng)大戶在向農業(yè)企業(yè)轉化過程中的較高層次的資金需求，或者說，難于解決貸款額度在十萬元、數十萬元、甚至上百萬元的農業(yè)企業(yè)貸款需求的問題。
當前，以組建貸款擔保公司為主要內容的農村貸款擔保體系建設開始起步，但涉農擔保數額不大，比例不高。據調查，全縣現有擔保公司３家，１９９９年９月組建了__縣民興擔保有限公司，２００３年７月組建了__萬生創(chuàng)業(yè)投資擔保有限公司，同年１１月組建了__縣科技擔保投資有限公司。三家公司的總股本金達到了３１２０萬元，擔保總額２４９６０萬元（股本金的８倍），到目前為止，已為中小企業(yè)、個私業(yè)主擔保４６３筆、１９０３０萬元。這三家擔保公司的運作較好地解決了部分中小企業(yè)、個私業(yè)主擔保貸款難的問題，促進了__縣中小企業(yè)和個私經營發(fā)展，為地方經濟發(fā)展起到了積極的助推作用。但由于擔保公司實行企業(yè)化運作和防范經營風險的需要，在為企業(yè)擔保的同時實現反擔保操作，農業(yè)企業(yè)尤其是農業(yè)種養(yǎng)企業(yè)由于存在土地租用的較多，實際可用于反擔保的資產少等因素，這三家擔保公司為農業(yè)企業(yè)提供的擔保僅僅是４４筆、６５７萬元，分別占總擔保筆數和擔保額的９．５％和３．５％，其中為農業(yè)種養(yǎng)企業(yè)提供擔保非常之少，只有２９０萬元。我們認為：由于擔保公司數量上的不足和操作辦法上采取反擔保方式，因而難于從較大程度上解決當前__縣農業(yè)企業(yè)化進程中的貸款擔保難的問題。
三、深化農村貸款擔保、信用體系建設的對策與建議
中共中央國務院《關于促進農民增加收入若干政策的意見》中明確指出：“探索實行多種擔保形式和設立農業(yè)擔保機構等多種途徑，切實解決農戶和農村中小企業(yè)貸款擔保難的問題”為我們指明了方向。針對__縣農業(yè)企業(yè)化快速發(fā)展、資金需求旺盛而農村貸款擔保信用體系建設相對滯后、農業(yè)企業(yè)擔保貸款難的問題，我們建議采取以下五個方面的措施。
（一）逐步建立以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位的農業(yè)貸款擔保公司
逐步建立鄉(xiāng)鎮(zhèn)農業(yè)貸款擔保公司，是為了在農業(yè)企業(yè)與銀行間開辟一條快車道，是為了引導更多的資金流入“農門”，從而為農業(yè)企業(yè)上規(guī)模、上臺階、上水平提供發(fā)展平臺。
目前__縣經過新一輪的行政區(qū)域調整，鄉(xiāng)鎮(zhèn)個數合理，大小適中，而且經過這幾年的農業(yè)結構調整，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)形成了各具特色的主導產業(yè)，且有自己的品牌，在社會上有一定的知名度，如武康的早元筍、三合的青蝦、雷甸的瓜果、乾元的龜鱉、生豬、莫干山的茶葉、水果、新市的湖羊、鐘管的特種水產、禹越的黑魚等等，為此，成立一個以一鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）一品為主打產品的擔保公司就相當必要，條件具備。而且以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為區(qū)域范圍組建擔保公司有利于加強領導和管理，便于農村信用社與擔保公司間協作，對轄區(qū)內的農業(yè)企業(yè)和農民情況相對掌握和了解，操作實施相對可以簡便。
成立后的農業(yè)貸款擔保公司的主要業(yè)務是專為其公司內的股東或者轄區(qū)內的農業(yè)企業(yè)和農民提供貸款擔保。具體做法是對從事相關產業(yè)的農業(yè)企業(yè)和農戶的品德、信用、生產規(guī)模、經營管理狀況、實力等主要方面進行評估審核，評定等級，確定擔保額度，提供擔保。對于農業(yè)企業(yè)中大額度貸款擔保實現委托評估制，先委托有關資信評估機構根據農業(yè)企業(yè)的產業(yè)投資、規(guī)模水平、信用品德、經營管理能力、風險權重等方面進行調查評估，在此基礎上作出客觀公正的評價，為農業(yè)擔保公司在擔保決策時作為參考和依據。擔保公司實行企業(yè)化運作、民主化管理。公司股本金應多方籌措，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、基層信用社主動出資、占大股，并引導當地種養(yǎng)、農產品加工、營銷企業(yè)、專業(yè)合作社和其它企業(yè)及自然人積極參股。為了保障公司的正常運作和降低運作成本及化解風險，可以對其所擔保的農業(yè)企業(yè)和農戶按擔保額度收取適當比例的手續(xù)費，公司法定代表由出資比例高的擔任，公司經理最好由基層信用社的業(yè)務人員兼任。
（二）建立廣泛的農戶聯保組織
農戶聯保組織就是把一定規(guī)模的從事農業(yè)項目的農戶，在自愿基礎上聯保成一個小組，一般由５—１０戶農戶自愿組成，交納一定的聯保保證金，訂立聯保協議書，銀行根據聯保協議，在有效期限內對聯保小組成員提供貸款，由聯保小組擔保，即由小組成員共同承擔擔保連帶責任，擔保手續(xù)方面快捷。農戶聯保組織不受行業(yè)的限制，不受人員多少的限制，靈活方便，組員之間相互監(jiān)督制約，相互幫助發(fā)展，相互承擔責任。因此建立農戶聯保組織，操作簡單，適應農戶的分散性，體現農戶的互助性，不失為解決農戶貸款擔保難的一種有效手段，值得推廣。
（三）加快推進農村信用工程建設
在新形勢新政策下，農村信用社應緊緊抓住深化改革試點契機，繼續(xù)做好“三農”資金的投放工作，加大對“三農”的信貸支持力度，在增加小額信貸的同時，調整信貸結構，重點支持農業(yè)企業(yè)化發(fā)展，尤其要扶持農業(yè)種養(yǎng)企業(yè)和農民專業(yè)合作經濟組織發(fā)展。深化農村信用工程建設，積極擴大農戶評定范圍，開展信用農業(yè)專業(yè)協會和農民專業(yè)合作社評定，提高授信額度，從現有的最高授信額度５萬元調整到１０萬元，并實行貸款優(yōu)先、利率優(yōu)惠，從而讓更多的農戶和農業(yè)企業(yè)得到實惠。
（四）扶持農村貸款擔保、信用體系建設
縣鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級政府和有關部門應高度重視農村貸款擔保、信用體系建設，在公司組建、人員落實、股本金籌措等方面切實加強領導和工作指導?？h政府應建立農業(yè)貸款擔保公司風險準備金制度，每年按擔保公司股本金５—１０％的數額從縣農業(yè)風險基金中列支，作為風險準備金注入農業(yè)擔保公司，主要用于沖抵擔保經營過程中發(fā)生的經營虧損、代位補償支出、彌補擔保呆帳損失和擴大股本金。對現有科技、民興、萬生等三家貸款擔保公司應根據其為農業(yè)企業(yè)貸款擔保數額的大小和作出的成績注入一定的風險準備金以資鼓勵。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應在農業(yè)擔保公司組建中注入不少于３０％的股本金。
第2篇 對農村宅基地制度改革創(chuàng)新的調研報告
我國現行的農村宅基地制度，是以農民的生存保障為基礎，以社會公平的價值理念為目標，不是以市場交易為目標而設計的。具有供給對象的特定性、保障性，土地提供的無償性或低價政策性，期限的不確定性，以及地隨房走的從屬性等諸多特征。農村宅基地既是農民的居住消費場所，又是農戶家庭經濟的組成部分，承載著農民生產、生活、生態(tài)、經濟、社會、文化等多種功能，這是它與城市房基地最根本的區(qū)別所在。
一、農村宅基地制度改革的必然性
過去很長的一段時期里，農村宅基地制度雖對農村經濟的發(fā)展和社會穩(wěn)定起到了很重要的作用，并且目前在許多農村仍然適用，但隨著城市化、工業(yè)化、市場化進程的加快，現行的農村宅基地制度已不能適應經濟社會快速發(fā)展的變化，它的欠缺和弊端也正在逐漸顯現：
（一）現行的宅基地制度與節(jié)約集約用地的基本國策不相適應。 法律規(guī)定農村村民符合條件可申請戶均120至130平方米地宅基地。農民向集體申請宅基地可以無償取得，由此造成宅基地供應上的“大鍋飯”。由于缺乏約束機制，使廣大農民群眾產生了“不要白不要”的心理，致使宅基地占地面積不斷擴大，大量占用農用地。致使一些經濟發(fā)達的地區(qū)寸土寸金的耕地資源無法承受按規(guī)定審批新宅基地，許多地方早在5年前（有的甚至10年前）對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內農村居民停止審批新的宅基地了。按現有人口增長率，其它不少地方今后也將同樣面臨無地可供的窘境。還有，多數地方長期來缺乏村莊布局規(guī)劃和控制性詳規(guī)，宅基地建房土地指標少，農村建房基本處于見縫插針，無序發(fā)展狀態(tài)。這期間許多農民家庭孩子長大了，要結婚，人口增加了住房成了大問題，建房沒地，買市場價的商品房經濟上難以承受。農村住房保障的缺失，將成為農村社會不穩(wěn)定的一個因素。
（二）現行的宅基地制度與現在農民的生產生活方式已不相適應。傳統(tǒng)的農村宅基地制度是適應以農耕為主就業(yè)結構的社會形態(tài)，經過改革開放30年的發(fā)展，農村的經濟結構和社會結構正在發(fā)生重大變化，其中發(fā)達地區(qū)農民的就業(yè)結構和收入結構已發(fā)生了根本性變化。__總體來講八成以上農村勞動力在已二三產業(yè)就業(yè)，農民收入85%左右是來自二三產業(yè)，近半數的承包農田已流轉實行了規(guī)模化經營。生產方式決定了生活方式，生產方式的改變直接影響著生活方式的改變。隨著農民向二三產業(yè)轉移就業(yè)，在城鎮(zhèn)居住成為一種趨勢，特別是年青一代，多數人的工作、生活、讀書已完全市民化。但雖在城鎮(zhèn)居住，又不愿放棄農村宅基地房子，至使農村“老齡化”、“空心化”問題日趨嚴重。而現行的宅基地制度又在一定程度上制約了農村人口向城鎮(zhèn)轉移，固化了城鄉(xiāng)二元結構，擴大了城鄉(xiāng)差別。
（三）農村宅基地市場流轉面臨體制性障礙。與較為完備的城市房地產管理相比，農村宅基地的管理與立法滯后，不僅存在大量的法律真空，而且內容比較粗淺，這加大了農村宅基地管理的難度。而事實上目前不少地方宅基地和房屋的流轉已十分活躍，形成了自發(fā)的宅基地隱形市場。據慈溪市調查通過地產所交易的農村住宅僅占實際交易量的一半。由于缺乏法律法規(guī)規(guī)范，一方面宅基地私下流轉，擾亂了土地市場的正常秩序，加劇了土地權屬混亂和產權糾紛；另一方面由于大量外來人口的涌入，房租收入成為近郊農民收入重要來源，近郊農村農戶房屋出租普遍，有些村幾乎家家戶戶都有房屋出租，租房客超過了本村人，豐厚的經濟利益，反過來助長農村違章搭建，使農村無證經營增加，加重治安、消防隱患。
（四）農村宅基地制度改革滯后影響農民財產性收入增長、農村宅基地制度改革滯后，直接阻礙著了農民住房財產進入市場流通的進程。目前，城市房地產早已實現了“一戶兩證”，被金融信貸認同，可以進入市場自由買賣。而農村宅基地屬集體所有，房屋歸農戶私有，房屋不能單獨作為完整的房地產產權進入市場交易。農民住宅產權的不完整性，使農民家家都有擁有的最大財富不能作為資本來運作，這不僅影響了金融資本進入農村，在被扭曲的市場（尤其是隱型地下市場）交易中，農民住房很難保證交易公平和保值增值。
二、我市農村宅基地制度改革的探索
進入新世紀以來，我市城鎮(zhèn)近郊為主的經濟發(fā)達地區(qū)在穩(wěn)定現有農村宅基地政策的同時，為破解農民住房難，對傳統(tǒng)的農村宅基地制度的改革創(chuàng)新作了積極的探索。
（一）涌現了一批以集中居住、多層住宅為主的社區(qū)式農民居住區(qū)。__農村居民以多層為主集聚式農村居民公寓式住宅小區(qū)建設于20__年開始起步。鄞州區(qū)以村莊改造新家園工程為載體，至20__年底，有126個村開展農民集中居住小區(qū)建設，已拆除農村舊房子368萬平方米，已竣工447萬平方米，為農戶提供了5萬余套新居。余姚市已經建成以農民為居住主體的多層公寓住宅小區(qū)13個，在建多層公寓住宅小區(qū)6個，建筑面積近150萬平方米可為農戶提供1.5萬套新居。江北區(qū)也建成了慈湖人家、姚江花園等農民居住小區(qū)近100萬平方米。慈溪市開展效益型集中居住小區(qū)建設，已規(guī)劃實施36個農民集聚建房項目。北侖區(qū)、奉化市等也相繼建成了一批多層為主的農民集中居住小區(qū)。
（二）形成了集體農民自籌為主、各方讓利、政府支持的建房籌資機制。農民集中居住區(qū)建設資金籌集，集體農民自籌為主，主要是指利用村舊宅基地、集體其它閑雜地等土地的級差優(yōu)勢，充分運用市場機制進行置換，實施拆舊建新。農民一般以自己宅基地和舊房折價置換新房，或以成本價購買。政府則在外部的基礎設施配套和規(guī)費收取方面給予讓利，大大降低了建房成本，使農民以較低的成本價購買農村居民公寓房。
（三）探索了對“新人”和“新房”實行新的宅基地供給模式。各地對符合申請建房條件的“新人”和建“新房”的指標，探索試行不再按傳統(tǒng)供地模式批給宅基地，停止單家獨院式住宅審批，集中建房指標，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設。農民建房標準由原來的以戶為標準向以人為標準相結合；農民建房審批標準由原單純以批建筑占地面積為主向建筑占地和建筑面積雙控相結合；農民建房供地以集體土地為主向國有（國有行政劃撥或國有出讓）和集體用地相結合。以國有劃撥性質供地的農村居民公寓，在農民補交土地出讓金后，取得土地證和房產證可以上市交易。
（四）宅基地使用制度改革創(chuàng)新成效明顯。一是盤活了農村的存量建設用地，提高了土地集約利用的水平。原農宅戶均一般占地在0.3畝至0.4畝左右，采用新模式安置農戶后，比原占地節(jié)約20至40％。
并且退宅還地后盤活了存量土地，緩解了工業(yè)用地緊缺的矛盾，既節(jié)省了砂地面積，又增加了農民的財產性收入。二是改善了農村的生活環(huán)境，提高了生活質量。近幾年新的農村公寓式住宅小區(qū)都有是參照城市居住小區(qū)標準建設的,基礎設施和公共服務配套齊全,大大提高了農民的生活品質。三是培育了農村新社區(qū)，促進了社會主義新農村建設。采用新的宅基地置換模式形成了一批新型農民居住社區(qū)，在改變了千百年以來農民單家獨戶、封閉的、以農耕社會為基本特征生活方式同時，大量新增的生活公共設施為農民開展文體活動、享受休閑娛樂提供場所，這為構建農村社區(qū)良好和諧的人際關系創(chuàng)造了很好的條件。
面向農村、農民以集中居住為主的宅基地制度，在改革中存在的主要問題是:一是建設資金收支平衡難度大，建造成本與拆遷安置價、以入與住房困難戶之間的購置價，存在較大差價；二是農民的傳統(tǒng)居住觀念影響制約；三是住宅建設用地安排困難；四老房和宅基地退出機制不完善。
二、推進農村宅基地制度創(chuàng)新的思路與對策
農村宅基地制度改革是整個農村土地制度改革的重要組成部分，進行農村宅基地制度創(chuàng)新的探索，著力解決農民住房難和土地資源緊張的矛盾，促進農民由就業(yè)型轉移向居住型轉移，從制度層面推進城鄉(xiāng)融合和新農村建設具有積極意義。
（一）加強宅基地規(guī)劃管理，有計劃有步驟有重點地逐步推進農宅集聚化建設。一是按照城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃一體化的要求，加緊制定并實施縣域范圍的城鎮(zhèn)和村莊空間和農民集中居住區(qū)布點規(guī)劃，以其為基礎強化城鄉(xiāng)空間聯系，優(yōu)化城鄉(xiāng)空間結構，切實有效地解決鎮(zhèn)村聚落分散、人口集聚度低的問題。二是以城鎮(zhèn)和村莊空間布點規(guī)劃為依據合理確定政府投資農村公共性基礎設施的重點區(qū)域，力避低效或無效投資，從基礎設施的改善方面把新農村建設與城市化發(fā)展融合為一個有機整體。三是發(fā)揮村莊規(guī)劃的控制和引導作用，統(tǒng)籌規(guī)劃各街道（鎮(zhèn)）農民公寓式住宅小區(qū)建設的選址及范圍、規(guī)模。實行分類指導，引導農民居住向新型社區(qū)集中，對地處工業(yè)規(guī)劃區(qū)、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的農村，要加快村莊改造步伐，鼓勵建設與城鎮(zhèn)建筑風格相融合的多層住宅為主新型農村居住社區(qū)。對于地處農業(yè)發(fā)展區(qū)和生態(tài)保護區(qū)的農戶，應控制單家獨院式建設，在規(guī)劃居民點內支持建設公共設施比較完善的戶均占地集約型的聯戶聯排式農宅。積極引導分散居住農戶、新建翻建農戶以及已向非農產業(yè)轉移的農戶向城鎮(zhèn)及其周邊地區(qū)的新社區(qū)集中居住，提高城鎮(zhèn)人口集聚水平和資源利用效率。
（二）加大政策扶持，加快農村住房制度改革推進力度。一是要加大政策引導力度。市政府已出臺了《積極穩(wěn)妥推進農村住房制度改革試點的實施意見》，目前余姚、慈溪、鎮(zhèn)海和鄞州等10余個試點已開始啟動。各地應根據市政府意見精神，結合當地實際，進一步制定和細化相應的配套政策和實施細則，增強政策措施的可操作性；同時要做好政策的宣傳，引導農民積極參與農村住房制度改革。二是要落實好農民建房的各項規(guī)費收取優(yōu)惠政策，切實降低農村居民公寓建設成本。各縣（市、區(qū)）要本著讓利于民的精神，核定建設項目和優(yōu)惠標準，原則上除上繳國家、省部分外，市及以下的行政性規(guī)費、城建配套費等全額免收。三是落實好用地政策，對農民集中居住區(qū)建設優(yōu)先安排用地指標，對于在舊村落翻建多層公寓中產生的復墾指標，不能原地開發(fā)建設的由政府以市場價予以收購，以補充農村公寓式住宅建設的資金平衡問題。
（三）積極開展農村宅基地整理，探索城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)籌高效利用。一是調整完善農村宅基地整理政策，通過提高復墾指標收購價、補助復墾經費,提高各地開展農村宅基地整理的積極性；要將土地整理工作的重心由農地整理向宅基地整理轉變，__要爭取列入城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點。二是通過經濟手段調節(jié)解決土地占補平衡與建設資金問題，耕地后備資源匱乏的地區(qū)，城鎮(zhèn)新增建設用地收益掛鉤支付用于農村土地綜合整治與新農村建設，解決新農村建設和農村建設用地整理的資金渠道。三是改革和完善宅基地審批制度，重點加強對新增宅基地的行政審批，根據農村居民點布局要求，原則上對“新人”采取集中建房，對新建房實行以多層為主的辦法。對存量宅基地的原址翻建改建，也應遵循上述原則。農民建房供地方式以集體為主向國有（行政劃撥或國有出讓）和集體用地相結合轉變。對農村宅基地占用農用地年度計劃指標實行單獨核定、單獨下達，避免城鎮(zhèn)建設擠占農村宅基地用地指標。
（四）建立農村宅基地退出和流轉機制，探索級差化管理農村宅基地使用的辦法。一是建立農村宅基地退出補償機制，鼓勵有條件的農戶放棄宅基地進城落戶，為農村廢棄宅基地復墾整理創(chuàng)造條件。凡已在城鎮(zhèn)購置商品房定居或愿意進城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居的農民，只要自愿退宅還耕且以后不再申請新宅基地，政府按退出的宅基地面積給予一定的經濟獎勵；在符合規(guī)劃的前提下，將原宅基地和房屋有償調劑給有條件申請宅基地的本村村民，可視作放棄宅基地享受經濟獎勵。農村宅基地退出補償資金來源為耕地開墾費、土地出讓金、新增建設用地有償使用費。獎勵方式為一次性貨幣或養(yǎng)老生活補助。農民放棄宅基地后，將不影響其農村集體土地承包權益，不影響其原作為農民身份。農村宅基地退出補償機制可在農村宅基地占地面積相對較大、經濟條件相對較好的區(qū)域逐步推行。二是建立農村宅基地有償使用制度。宅基地有償使用制度可以打破傳統(tǒng)的宅基地使用的行政區(qū)域界限，推動農村村民住宅建設逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中?？紤]到各地農村經濟發(fā)展和農民承受能力差異性，農村宅基地的有償使用制度宜循序漸進地推進，可先在發(fā)達地區(qū)推行，待條件成熟時，再逐步擴大。三是建立農民宅基地使用權流轉制度。參照土地承包權的改革方向，調整農村宅基地的產權設置。確定每一塊現狀宅基地的長期使用者并依據規(guī)劃新增或者縮并宅基地面積。允許農村宅基地在試點區(qū)域有序流轉，探索建立與農村宅基地合法流轉相配套的財稅體制和集體土地產權制度等。建立集體與農戶合理的宅基地流轉收益分配機制。
第3篇 商業(yè)銀行中間業(yè)務創(chuàng)新的現狀與存在問題調研報告
隨著我國對外開放和金融體制改革的不斷深入，國內各家商業(yè)銀行都在積極加快發(fā)展中間業(yè)務，中間業(yè)務無論從品種上、規(guī)模上都有了較大的發(fā)展。在為社會提供快捷、方便的金融服務的同時，也為銀行帶來了可觀的經濟效益。但是由于中間業(yè)務起步較晚，加上分業(yè)經營模式和重視程度不夠等因素，目前中間業(yè)務的發(fā)展還是存在很多不足之處。
1、對中間業(yè)務認識不到位，不能樹立正確觀念
目前，國內商業(yè)銀行由于受傳統(tǒng)銀行經營理論影響較深，在經營觀念上仍存在一定偏差，沒有對商業(yè)銀行中間業(yè)務進行準確定位。經營重點一直都放在負債，資產規(guī)模的擴張及資產質量的提高上，中間業(yè)務在我國銀行商業(yè)經營中長期處于從屬地位，從經營戰(zhàn)略上沒有把中間業(yè)務作為銀行三大支柱之一進行大力發(fā)展。現今各行為追求短期經營業(yè)績，普遍把中間業(yè)務作為吸收存款和爭攬客戶的一種手段，許多中間業(yè)務諸如代發(fā)工資、信息咨詢、上門收款、零殘幣兌換等業(yè)務成為多數銀行的無償服務。
2、中間業(yè)務品種少，規(guī)模小，產品層次低，創(chuàng)新能力不足
我國的金融業(yè)實行嚴格的分業(yè)經營，商業(yè)銀行的業(yè)務被限制在一個相當狹窄的范圍內，使銀行難以設計開發(fā)出跨領域、綜合性、多方位的中間業(yè)務產品，難以提高業(yè)務的集約水平和檔次，業(yè)務品種趨向同質性，層次較低，主要集中在日常操作簡單的結算，代理類等勞動密集型產品上，高科技，高收益的品種較少。初步統(tǒng)計，目前我國銀行的中間業(yè)務僅260余種，從開辦得較成功的品種來看，僅有信用卡業(yè)務。代收代付業(yè)務和票據貼現業(yè)務近年來發(fā)展較快，而保管箱服務、網上銀行、財務顧問、個人理財業(yè)務等的影響還比較有限，新型金融工具如貨幣利率互換、金融期貨與期權合約、遠期利率協議、外匯等在國內的發(fā)展更是受到了限制。而在利用其經濟金融信息、技術和人才等軟件因素為客戶提供高質量和高層次的服務方面還比較欠缺。
而西方商業(yè)銀行中間業(yè)務范圍廣泛，種類繁多，尤其是實行混業(yè)經營以來，為滿足客戶各種需求，中間業(yè)務產品日新月異，層出不窮，憑借其在人才，技術，產品等優(yōu)勢給客戶提供高技術含量，高附加值系列的金融產品，據統(tǒng)計，外資銀行所使用過的中間業(yè)務品種已達2萬種，使現代商業(yè)銀行成為名副其實的“金融百貨公司”。
從規(guī)模上看，近年國內銀行中間業(yè)務雖然發(fā)展較快，但由于沒有作為一項主業(yè)務來經營，中間業(yè)務在銀行的整個業(yè)務規(guī)模中占比例小，難以形成相應的規(guī)模效應。20__年上半年，中國銀行集團中間業(yè)務凈收入為75.33億元，中間業(yè)務收入占比重為19%，同期中國工商銀行的中間業(yè)務收入為50.5億元，中間業(yè)務收入占比重為12.6%，中國建設銀行的中間業(yè)務收入為42.52億元，中間業(yè)務收入占比為14%。而西方商業(yè)銀行以中間業(yè)務收入為代表的非利息收入一般占總收入的25%以上，各大銀行甚至已超過了50%,如德國商業(yè)銀行60%以上的收入來自中間業(yè)務，美國各大銀行中間業(yè)務收入比重均在50%至80%之間，且呈上升趨勢。
3、運作不規(guī)范，缺乏完整系統(tǒng)的科學管理
目前，國內大多數商業(yè)銀行沒有專門機構對中間業(yè)務的開發(fā)，運作進行系統(tǒng)管理，缺乏長遠規(guī)劃，協調與配合。在運作中，大部分商業(yè)銀行僅限于下達中間業(yè)務完成計劃，而對如何加強中間業(yè)務發(fā)展的組織，提高發(fā)展水平，還沒有一套完善的管理辦法和切實可行的操作程序，在人力、物力、財力上投入不足，使基層銀行在中間業(yè)務市場開拓中被動性強，難度大。
4、分業(yè)經營金融政策的制約
由于我國現階段實行的是分業(yè)經營的金融政策和體制，銀行、證券、保險這幾個行業(yè)，都是嚴格分開經營的，業(yè)務不能交叉，三個市場處于相對分隔狀態(tài)，三者都只能在各自行業(yè)內為各自的客戶理財，而無法利用其他兩個市場實現增值。因此商業(yè)銀行提供的個人理財服務，還只能停留在咨詢、建議或者方案設計方面，不能真正代理客戶進行組合投資，銀行理財服務中的核心業(yè)務即增值業(yè)務大都無法辦理，所以，國內商業(yè)銀行的個人理財業(yè)務呈現“叫好不叫座”的局面。
5、高素質的專業(yè)人才欠缺，技術水平落后
商業(yè)銀行中間業(yè)務是集人才、技術、機構網絡、信息、資金和信譽于一體的知識密集型業(yè)務，中間業(yè)務的開拓和發(fā)展需要一大批知識面廣、業(yè)務能力強，實踐經驗豐富，勇于開拓、懂技術、會管理的復合型人才，尤其需要具備金融、法律、財會、稅收等專業(yè)知識的中高級人才，如理財顧問，要求對銀行、保險、證券、房地產、外匯、國內外經濟形勢都能比較全面的掌握，這些具有理論知識和操作技能的專業(yè)人才在我國金融界非常稀缺，從一定意義上講這已成為商業(yè)銀行拓展中間業(yè)務的“瓶頸”。另外，中間業(yè)務是一項集科學技術、電子智能和服務質量為一體的現代化金融服務業(yè)務，它的發(fā)展必須要有相應的“軟硬件”為依托，而我國商業(yè)銀行的中間業(yè)務技術服務手段則顯得比較落后，科技化程度低。盡管也建立了電子聯行、電子清算中心等支付結算系統(tǒng)，但系統(tǒng)覆蓋面有限，速度也有待提高。相比之下，西方商業(yè)銀行中間業(yè)務的服務手段科技化程度很高，軟硬件設備、支付應用系統(tǒng)及管理信息系統(tǒng)先進，網絡技術普及、發(fā)達，家庭銀行、手機銀行、電話銀行、自助銀行、網上銀行等服務應有盡有，大大降低了成本，改變了傳統(tǒng)銀行的經營方式。
6、法規(guī)與制度不完善
我國商業(yè)銀行中間業(yè)務起步于20世紀90年代中期，只到20__年7月才出現第一個規(guī)范銀行中間業(yè)務的法規(guī)《商業(yè)銀行中間業(yè)務暫行規(guī)定》。法律法規(guī)上的滯后或空缺導致相關部門在很長時間內無法對中間業(yè)務進行有效的管理和監(jiān)督，各家商業(yè)銀行拓展中間業(yè)務過
程中缺乏十分詳細的、可遵循的行為和操作依據。
相關法律法規(guī)的不健全還突出表現在中間業(yè)務收費管理方面缺乏統(tǒng)一的標準。一方面，由于部分中間業(yè)務收費標準過低，導致銀行成本與收益倒掛，削弱了其盈利能力，甚至出現虧損，經濟效益不明顯顯然難以調動商業(yè)銀行中間業(yè)務創(chuàng)新的積極性；另一方面，由于無明確、統(tǒng)一的收費標準，部分商業(yè)銀行不計成本，免費甚至代客戶支付業(yè)務費用，進行無序競爭，影響了商業(yè)銀行中間業(yè)務的健康、快速和協調發(fā)展。
銀行自身制度建設滯后。直到現在，我國許多商業(yè)銀行還沒有建立專門從事中間業(yè)務管理的職能部門，創(chuàng)新中間業(yè)務發(fā)展的制度建設相對滯后，銀行自身制度上的滯后嚴重阻礙了中間業(yè)務的發(fā)展。由于國有商業(yè)銀行普遍沒有建立金融產品創(chuàng)新制度，導致銀行對市場的響應速度達不到市場的要求。同時，銀行自主性產品創(chuàng)新能力弱，產品創(chuàng)新多以模仿外資銀行或國內同業(yè)為主。、
