規(guī)劃設計管理制度是指一套系統(tǒng)性的規(guī)則和程序，旨在確保企業(yè)規(guī)劃與設計活動的有效進行，包括項目啟動、方案制定、執(zhí)行監(jiān)控、反饋調整等多個環(huán)節(jié)。它涵蓋了項目管理、資源分配、決策流程、質量控制等方面，旨在提升規(guī)劃和設計的效率與質量。
包括哪些方面
1. 項目立項：明確項目目標、范圍和預期成果，設定合理的項目時間表。
2. 資源配置：合理分配人力、物力和財力，確保項目順利進行。
3. 設計流程：規(guī)定從概念設計到詳細設計的各個階段，以及各階段的審批標準。
4. 決策機制：設立決策層級和審批流程，確保決策的及時性和有效性。
5. 質量控制：設定質量標準和檢查節(jié)點，保證設計質量。
6. 溝通協(xié)調：建立內部和外部溝通機制，確保信息流通暢通。
7. 變更管理：規(guī)定變更申請、審批和實施的程序，減少負面影響。
8. 性能評估：定期評估規(guī)劃設計的績效，為改進提供依據(jù)。
重要性
規(guī)劃設計管理制度的重要性不言而喻。一方面，它能夠規(guī)范企業(yè)規(guī)劃和設計行為，降低因無序操作導致的風險和損失。另一方面，通過制度化管理，可以提高工作效率，確保項目的按時完成。此外，良好的規(guī)劃設計管理制度還有助于培養(yǎng)團隊協(xié)作精神，提升企業(yè)的創(chuàng)新能力和競爭力。
方案
1. 制定詳細的操作手冊：編寫涵蓋所有方面的規(guī)劃設計管理制度手冊，供員工參考執(zhí)行。
2. 培訓與教育：定期組織培訓，使員工充分理解和掌握制度內容，提高執(zhí)行能力。
3. 實施監(jiān)督：設立專門的監(jiān)督部門或人員，確保制度得到執(zhí)行，對違規(guī)行為進行糾正。
4. 反饋與修訂：收集執(zhí)行過程中的問題和建議，定期對制度進行修訂和完善。
5. 評估與激勵：建立績效評估體系，將制度執(zhí)行情況納入員工考核，激勵員工遵守制度。
6. 案例分享：分享成功或失敗的案例，以實例強化制度的理解和應用。
通過以上方案，我們可以逐步構建起一套完善的規(guī)劃設計管理制度，為企業(yè)的發(fā)展提供堅實的支撐。在實際操作中，需要不斷調整和完善，以適應企業(yè)內外部環(huán)境的變化，確保制度的持續(xù)有效性和適應性。
規(guī)劃設計管理制度范文
第1篇 前期物業(yè)管理規(guī)劃設計階段介入工作指引
項目前期物業(yè)管理規(guī)劃設計階段介入工作指引
1規(guī)劃設計評估準備
1.1規(guī)劃設計評估需要獲得的資料。
1.1.1報批報建文件
《可行性研究報告》及批復、《詳規(guī)》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。
1.1.2企劃文件
市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。
1.1.3設計文件
總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙(平面圖、立面圖、___圖)〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。
1.2地產需組織項目說明會,會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。
1.3物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤,周邊配套狀況,進行實地考察。
2項目評估細則。
2.1總體評估。
2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調。
2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
2.1.3建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。
2.1.4生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
2.1.5設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
2.1.6注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。
2.1.7安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
2.1.8智能化配置先進,網絡資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設。
2.1.9便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。
2.2分類評估
2.2.1安保布局
a)便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c)人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。
d)安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速(詳見2.2.6智能化設備)。
2.2.2消防布局
a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。
c)消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。
2.2.3交通布局
a)各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1:1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5),便于停放。
d)有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。
2.2.4生活配置
a)根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。
b)一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c)如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d)如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
2.2.5設備配套
a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c)溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。
d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
2.2.6智能化配置
a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網。
b)網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。
c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網。
d)中央控制中心位置宜設于管理部內,或與管理部相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產品。
2.2.7房屋單體
a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e)住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2-3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜
避開窗口設置。
g)衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k)底層地坪應充分考慮防潮措施。
l)房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。
n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
2.2.8室內配置
a)室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。
c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相鄰時,應采取安全隔離措施。
d)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
e)室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
f)當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。
g)如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。
h)室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
i)電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。
2.2.9綠化配置
a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。
b)綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c)綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d)綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。
e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
2.2.10景觀配置
a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。
c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d)不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e)景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
2.2.11公共空間
a)應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b)宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d)綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。
e)各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。
i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
2.2.12生態(tài)環(huán)保
a)住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。
b)住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。
c)住宅區(qū)內無各類污染源。
d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h)宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。
2.2.13管理用房
a)物業(yè)管理處
管理中心功能:經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2
位置:住宅區(qū)中央,底層,管理本部及各作業(yè)面相對集中。
b)業(yè)委會、居委會(根據(jù)當?shù)卣?
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據(jù)具體情況而定
位置:和管理部相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處
2.2.14新材料、新技術
a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b)試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。
2.2.15管理成本測算
a)對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。
b)管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協(xié)商,相應改進規(guī)劃、設計。
2.2.16與相似典型項目的比較
a)相似點
b)差異點
c)優(yōu)勢
d
)劣勢
e)改進建議
3規(guī)劃設計評估的程序:
3.1地產提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。
3.2物業(yè)接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.3地產接到資料目錄后3日內向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
3.5評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。
3.6物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。
3.7評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。
3.8經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。
3.9物業(yè)公司總經理簽發(fā)后,評估報告提交地產公司。
