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房地產項目管理制度是一套規(guī)范化的管理流程，旨在確保房地產開發(fā)過程的高效、合規(guī)和有序進行。它涵蓋了從項目啟動到竣工驗收的各個階段，包括但不限于項目規(guī)劃、設計管理、施工管理、成本控制、質量監(jiān)督、風險防控以及后期的銷售與售后服務。
包括哪些方面
1. 項目策劃與立項：明確項目目標，進行市場調研，制定項目可行性研究報告，完成立項審批。
2. 規(guī)劃設計：與設計團隊合作，確定項目設計方案，辦理相關規(guī)劃審批手續(xù)。
3. 招標采購：選擇合適的承包商和供應商，進行合同談判與簽訂。
4. 施工管理：監(jiān)督施工進度，確保工程質量和安全，處理施工過程中遇到的問題。
5. 成本控制：編制預算，監(jiān)控項目成本，防止超支。
6. 風險管理：識別潛在風險，制定應對策略，進行風險評估與監(jiān)控。
7. 營銷與銷售：制定營銷策略，組織銷售活動，處理客戶關系。
8. 售后服務：提供保修服務，解決業(yè)主投訴，維護公司聲譽。
重要性
房地產項目管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個方面：
1. 保障合規(guī)性：確保項目符合國家法律法規(guī)，避免因違規(guī)操作導致的法律風險。
2. 提高效率：通過標準化流程，減少決策延誤，加快項目進度。
3. 保證質量：嚴格的質量控制體系能提升建筑品質，增強市場競爭力。
4. 控制成本：有效的成本管理有助于保持項目的經濟效益。
5. 降低風險：提前預防和應對潛在問題，降低項目失敗的可能性。
6. 維護客戶滿意度：良好的售后服務可以提升品牌形象，促進口碑傳播。
方案
為建立完善的房地產項目管理制度，我們可以采取以下措施：
1. 制定詳細規(guī)章制度：編寫詳細的管理手冊，明確各崗位職責，規(guī)定工作流程。
2. 強化培訓：定期對員工進行制度培訓，確保全員理解和執(zhí)行。
3. 實施信息化管理：利用項目管理軟件，實現(xiàn)信息共享，提高工作效率。
4. 設立審計機制：設立內部審計部門，定期檢查制度執(zhí)行情況，提出改進意見。
5. 激勵與考核：將制度執(zhí)行情況納入員工績效考核，激發(fā)積極性。
6. 持續(xù)優(yōu)化：根據項目實施反饋，不斷調整和完善管理制度，以適應市場變化。
通過上述方案，我們能夠建立起一套科學、高效的房地產項目管理制度，從而推動公司的穩(wěn)健發(fā)展。
房地產項目管理制度范文
第1篇 房地產項目食堂膳材管理規(guī)定
房地產公司項目食堂膳材管理規(guī)定
編號_-_-004
版本ver1.0
日期2022/3/28
批準審核編訂行政辦
1、目的:依據總公司員工食堂管理制度的經營管理及運作規(guī)定,為了加強食堂膳材的管理與控制,保證膳材質量,降低膳材成本,提高采購作業(yè)及管理的透明度,特針對本項目員工食堂膳食材料的采購、收發(fā)料管理等制定本規(guī)定。
2、適用范圍:__項目員工食堂之膳材管理。
3、管理職責:
3.1行政辦:負責員工食堂所用膳材購入與管理控制,保證膳材質量,降低膳材成本,提升伙食水準,并持續(xù)改善。
3.2財務部:負責員工食堂膳食材料的驗收監(jiān)督與膳食材料費用的賬務處理及管理控制等。
3.3膳食委員會:負責監(jiān)督員工食堂膳材管理及運行,并及時向行政辦提供合理的改善建議或改善方案。
4、內容:
4.1膳食材料供應商的甄選與確定
4.1.1本項目員工食堂所用的每一類膳食材料,以市場公平競爭為原則,須甄選3家或以上的供應商,擇優(yōu)錄用。
4.1.2供應商可由其同行推薦,或由食堂管理員到市場上甄選,對供應商的基本要求:有營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生經營許可證,有良好的商業(yè)信譽、行業(yè)道德。
4.1.3所甄選的供應商,應先填寫供應商資格審查表(見附表1),詳盡列出供應商姓名、商鋪名稱、商鋪地點、家庭住址、經營范圍、供貨品種、曾經所供應的廠商、服務承諾等內容,并提供營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生經營許可證原件審查及影印件備存。
4.1.4行政辦依市場膳材價格制定價目表(蔬菜類除外),所選供應商之報價應低于或等于本項目制定的價位,行政辦并根據各供應商所提供的資料進行實地考察了解,綜合上述分析后簽署甄選意見,呈報上級副總核準確認。
4.1.5所確定的供應商,應與行政辦簽定膳材供應價格協(xié)議、膳材供應質量協(xié)議,明確員工食堂所需各類膳材的價格與品質要求及對供應商的約束條款等。
4.1.6行政辦所甄選確認的供應商提供的供應商資格審批表、膳材供應質量協(xié)議、膳材供應價格協(xié)議、營業(yè)執(zhí)照和衛(wèi)生經營許可證的影印件、報價單等資料建立供應商檔案體系。
4.2膳食材料供應商的管理與評核
4.2.1 行政辦食堂管理人員每周至少有二次的市場膳材價格調查,并詳細地做好記錄,為本項目膳食材料制定價格提供依據,如供應商的膳材供應價格高于市場批發(fā)價格時,應及時的對供應商做出調整,并呈報上級核準。
4.2.2供應商必須每兩周(15天)對其所供應的膳食材料進行一次報價,供應商在本報價期內,應以確認的價格供應膳食材料,不可中途提價,若某類膳材價格波動特別大時,必須由雙方協(xié)商做出價格調整。若供應商連續(xù)三次私自提高價格者,應取消其膳材供應資格并及時對供應商做出調整,并呈報上級核準。
4.2.3供應商所送膳材,驗收時發(fā)現(xiàn)質量不合格的則退貨、數(shù)量不足的則補貨、多出來的則不接收,若供應商連續(xù)三次所送膳材不合格者,應及時對供應商做出調整,并呈報上級核準。
4.2.4行政辦后勤管理人員應每天對膳材驗收的異常狀況做好記錄,填寫在膳材驗收記錄評估表上,每月對供應商的供貨狀況進行評估,主要包括膳材的質量合格率、價格、信譽、服務態(tài)度、供貨是否及時等。
4.3食堂膳食材料采購計劃的確定
4.3.1根據本項目現(xiàn)有實際情況,食堂管理人員每天要統(tǒng)計出實際就餐人數(shù),此數(shù)據用來分析預算未來一段時期內的用餐人數(shù),以作為膳食材料采購計劃的重要依據。
4.3.2行政辦食堂管理員與廚師,應于每周五負責擬訂下周的周菜食譜,遞交行政辦主管或主任核準確認,下星期一公布。每周的菜食譜必須考慮膳食營養(yǎng)的均衡調配、菜色品種的搭配、時令季節(jié)膳材價格的變化等因素。
4.3.3行政辦食堂管理員同廚師依據周菜食普,按要求于每周五負責擬訂下周的膳材采購計劃單,呈報行政辦主管或主任核準確認;每周的膳材采購計劃必須考慮膳食營養(yǎng)的均衡調配、菜色品種的搭配、時令季節(jié)膳材價格的變化、膳食成本的控制等因素。
4.3.4行政辦管理員于每周六將下周的膳材采購計劃單分別交給各膳材供應商,供應商則依此采購計劃單給予供貨,若有采購變動食堂管理員應提前通知供應商給予相應變更供貨。
4.4食堂膳食材料收、發(fā)的管理控制
4.4.1凡屬同本項目簽署經營協(xié)定的供應商,每天均應按規(guī)定時間要求送貨到指定地點:早餐時間定為6:00,午晚餐定為8:00,地點定為綜合樓員工飯?zhí)脙燃皶鶈T工食堂內。
4.4.2每日早餐膳食材料(面包、蛋糕、粉面、油條等),必須經由一執(zhí)勤保安及值班廚工的質檢、過磅、簽單確認,再由行政后勤食堂管理員簽名審核后遞交行政辦主管或主任審批。
4.4.3每日午、晚餐膳食材料(米、油、疏菜、肉類食品、干貨、水果、其它調配料等),必須經由行政辦食堂管理員、財務倉庫管理員、主管廚師3人的質檢、過磅、簽單確認,再由行政辦主管或主任審批確認。
4.4.4行政辦食堂管理員、財務倉庫管理員、主管廚師在質檢、過磅收貨過程中,對供應商的膳食材料有異常情況時要及時上報處理,并同時要如實做好記錄。
4.4.5所有膳材驗收合格后,除早點、肉類、蔬菜類部分,其他食品如米、油、干料、副食品、五味等應入庫儲存,做到分類標識、先進先出,盡可能減少庫存、甚至做到零庫存。
4.5食堂膳食費用控制及帳目管理
4.5.1行政辦食堂管理員要統(tǒng)計當天的就餐人數(shù)和上報膳材采購日報表,并于每月3日前統(tǒng)計上月食堂所用電費、水費、煤氣費、柴油費及人工費等相應數(shù)據。
4.5.2各部門于每月3日前將本部門上月使用的飯卡集中回收后交于行政辦總務文員,總務文員于每月5日前詳實的統(tǒng)計上月飯卡之就餐人數(shù)與就餐量,并計算用餐員工的餐費報送財務部。
4.5.3行政辦將每次的膳材供應價格協(xié)議送交財務部一份備案,食堂管理員每隔10天,將供應商所簽認的膳食材料領料單匯總核實、財務部門復核、行政辦主管或主任審核、副總審批后,送交財務部門帳務結算處理。
4.5.4行政辦食堂管理人員應依據以上數(shù)據,于每月10日前對上月食堂經營狀況的收支分析、員工人均每天實際伙食費用與人均標準伙食費用比較分析等,填報食堂經營分析表。
4.5.5行政辦于每月初向公司及員工公布上個月食堂資金費用的使用情況,同時組織召開膳食委員會議,依據食堂經營分析狀況,提出相應的改善建議或方案。
4.6行政辦后勤工作人員的
素質要求
4.6.1驗收膳材的工作人員如發(fā)現(xiàn)供應商提供的膳食材料在質量、重量、品種、價格等存在問題時,應堅持原則拒收或做好詳盡登記,并將具體情況上報行政辦主管或主任。
4.6.2驗收膳材的工作人員必須廉潔奉公、堅持原則,不得串通供應商一起營私舞弊,如發(fā)現(xiàn)有收紅包、撈好處的任何違規(guī)行為,公司將給予嚴肅的行政處分直至解雇。
5、參考文件及使用表單
5.1膳材供應質量協(xié)議書
5.2膳材供應價格協(xié)議
5.3供應商資格審查表
5.4膳材驗收記錄評估表
5.5膳材采購計劃表
5.6食堂經營分析表
5.7膳材采購日報表
6、膳食材料管理流程圖:
第2篇 房地產項目營銷中心管理制度
地產項目營銷中心管理制度
一、考勤/值班制度
1、日常工作時間為:8:30-14:30 13:30-20:30 ,公司原則上不再另行安排固定休息日。
2、值班:
3、員工如因病假、補休、休假、公差等原因未能上班,應向所在部門經理書面報告,并交辦公室核實后,方可執(zhí)行,否則按相關制度進行處理。并及時在考勤表當天欄內注明事由,并根據公司具體情況做相應處理。
4、遲到、早退者,每次扣10元;遲到、早退15-60分鐘,計扣半天工資;遲到、早退超過一小時,計扣一天工資。
5、員工請事假一天,不核發(fā)當日工資,連續(xù)事假三天算曠工處理,員工一個月累計曠工2次者予以開除處理。
二、勞動紀律
1、聽從上級指揮、服從上級安排,員工除正式上訴外,不得越級報告,不得頂撞、侮辱、誹謗上司及同事,不得拉幫結派。
2、遵紀守法,不得攜帶兇器,不得參與賭博、打架、盜竊等違法犯罪活動。
3、保守公司機密(機密包括信息、業(yè)務情況、制度等),愛護公物,不得有損害項目、開發(fā)商以及公司利益和形象的言行。
4、工作時間內在銷售現(xiàn)場不得吸煙、吃零食。不得在銷售及辦公場合奔跑、喧嘩、擅入其他部門,擅自翻拿他人物件。
5、工作時間內不得談與公事無關的事情,不得在售樓部閱報,讀與業(yè)務無關的書籍,寫私人信件、聽收音機、有睡態(tài)、醉態(tài)、擅離職守。
6、廉潔奉公,不得私下交易,私收顧客小費、好處費。
7、工作時間內銷售人員不得與客戶私下吃飯。
以上情況,如有違者將視情節(jié)輕重分別給予通報、警告、記過、除名、等處分。
三、例會制度
1、經理應實行例會制,并于每周一上交上周工作總結(上周目標、完成情況、業(yè)務員工作情況、不足及改進辦法和項目營銷建議)及本周工作計劃(工作目標、具體實施計劃),同時結合主管銷售總監(jiān)的建議、指導,開展工作。
2、日例會:每天早上9:00-9:30為例會時間;
周例會:每周日召開全體銷售人員工作會議,由主管經理主持召開;
月例會:每月30日為例會時間。(如果30日為休息日則提前)。
3、周會及重要日會必須設專人作會議紀要。
四、請假制度
1、員工請病假一天以內的須由部門經理批準并報辦公室核準且不扣工資。一天以上(含二天)的請假,事先須經部門經理同意后報公司辦公室批準后方可離崗,否則按日工資三倍予以處罰直至開除處理。
2、員工因病不能提前請假,應先請示部門經理征得同意方可休假,并出具市級以上醫(yī)院的病假證明,上班第一天內到辦公室補辦請假手續(xù),逾期作曠工處理。
3、無故曠工者,公司將予以除名處理。
五、離辭制度
員工自動離職,置業(yè)顧問應提前10天,銷售主管應提前20天,銷售經理應提前1個月向公司提出書面申請。自動離職或由公司辭退,必須辦好所有交接手續(xù),包括售樓部的文件、文件夾、項目資料、客戶登記本、工作服、工作牌等;所交資料、文件等必須完好無損,否則按實際情況在工資或提成中予以扣除。
六、售樓部管理細則
為達到并保持工作高效率和優(yōu)質服務,除銷售人員守則外,特針對售樓部的具體情況,另行特定銷售人員行為準則如下:
(一)、作息時間
早上8:30~下午8:30
(二)、考勤
1、遲到早退或委托他人及代他人簽到(扣10分)
2、午膳進餐時間定為30分鐘
超過5分鐘(扣5分)
超出15分鐘(扣8分)
如無特殊情況或事前未經主管領導批準超出30分鐘當曠工一天;
3、違反請假制度的(扣2分)
(三)、紀律
1.不服從上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)
2.對上司不尊重,故意與上司作對;(扣10分或開除)
3.有影響公司聲譽之言行;(扣10分或開除,并追究法律責任)
4.損壞公司財物;(扣10分或賠償)
5.泄露、出賣公司機密;(開除)
6.偽造文件意圖行騙;(開除)
7.與客人爭吵及對客人不禮貌;(扣10分或開除)
8.向客人或發(fā)展商索取金錢或其他報酬;(開除)
9.不按工作程序做事;(扣5分)
10.搬弄事非捏造事實誹謗他人,影響團結;(扣10分或開除)
11.逃避工作,推卸責任;(扣10分)
12.工作馬虎;(扣5分)
13.儀容不整;(扣2分)
14.在售樓部不穿工衣;(扣2分)
15.在售樓部前臺化妝;(扣2分)
16.上班沒有佩戴員工證(扣8分,并扣50元)
17.在售樓部內吃零食;(扣2分)
18.在售樓部內吸煙;(扣2分)
19.有客人在場時,在售樓部內閱讀報章刊物;(扣8分)
20.有客人在場時閑談;(扣2分)
21.當值時間打瞌睡;(扣8分)
22.保持售樓部整潔,每天早上未對柜臺上雜物進行清理;(扣3分)
23.當值時擅自職守,干私人事情;(扣10分)
24.站或坐姿不規(guī)范;(扣1分)
25.毆打他人或互相打斗;(扣10分并開除)
26.挪用公司錢銀;(退款及開除并追究法律責任)
27.隱瞞包庇同事錯誤;(扣10分)
28.當值時講粗言穢語及行為不檢;(扣5分)
29.不參加每天售樓部例會的;(扣5分)
30.未經許可,打私人電話;(扣5分)
31.當值時出崗、閑游或干擾他人工作;(扣10分)
32.未到下班時間擅自更衣、簽名;(扣5分)
33.未做當天工作記錄;(扣8分)
34.不按規(guī)定填寫客戶登記本者;(扣10分或開除)
35.如無正當理由三天內沒有聯(lián)系到過公司的客戶;(扣10分)
36.展銷期間不到場者;(扣5分)
37.未經許可私自收取客戶訂金;(扣10分或開除)
38.未經許可擅自對客戶做出超權限的承諾;(扣10分或開除)
39.違反公司其他規(guī)定的視乎情節(jié)做出處理。
40.私自對接開發(fā)商;(扣10分或開除)
如員工一個月內違規(guī)次數(shù)超過兩次或扣分超過10分,則由公司發(fā)出警告信,一個月內違規(guī)次數(shù)超過四次或扣分超過18分,則可考慮開除。任何人當年內接獲兩封警告信者,則降職處分或即時開除。
本制度由銷售經理負責執(zhí)行并記錄各人之扣分情況,每月上報營銷總監(jiān)及行政經理備案處理。銷售經理及銷售人員應自覺遵守以上考勤及紀律制度,如發(fā)現(xiàn)互相包庇隱瞞的,則包庇者也視同違反同一規(guī)定并受同等處分,如縱容或包庇屬下人員違規(guī)而不做出即時處理的,則視為失職,將受同等處分或視乎情節(jié)處以降職或開除處理。
附:員工綜合考評表
第3篇 房地產項目負責制管理規(guī)定
一、現(xiàn)場銷售主管的產生
每上一個新項目之前,每一位銷售員可就本項目的定位、策劃、銷售方式、銷售員的管理提出自已的意見和建議,公司就提出的意見和建議擇優(yōu)選取項目主管。項目主管非終身制,并且實行考核制度,充分體現(xiàn)竟爭、平等。
二、現(xiàn)場銷售主管待遇
每一位項目確定了現(xiàn)場銷售主管后,其基本工資可由原來的銷售員工資調升到部門業(yè)務主管,享受現(xiàn)場主管津貼,另可享受銷售提成。
三、項目主管獎懲
1、若在考核期內未能達到銷售經理和本人既定的目標,銷售經理有權撤銷該現(xiàn)場主管并另外選取主管。
2、項目封盤以后,若完成公司制訂的總銷售任務,則以該項目總銷售額的萬分之二獎勵現(xiàn)場主管。
3、項目銷售提前完成,將會作為下一個項目現(xiàn)場主管或銷售經理的優(yōu)先候選人。
4、項目結束后,現(xiàn)場主管的一切權力即告終止,其工資待遇即降為銷售員同級(優(yōu)秀項目主管除外)。
5、在項目進行過程中,如現(xiàn)場主管違反公司規(guī)章制度,視其情節(jié)輕重,可給予警告、降級、停職、開除等處分,如給公司造成名譽及經濟損失,應承擔相應的法律及經濟責任。
6、一個月本現(xiàn)場銷售部銷售人員違紀事件超過三次(以處罰單為準),給予該現(xiàn)場主管銷售部內部通報批評,并處以100元罰款,一個月內本銷售組銷售人員違紀事件超過六件,全公司通報批評。自動解除現(xiàn)場主管職務,并處以300元處罰。
7、銷售部如未完成當月銷售任務,銷售部當月銷售提成中項目系數(shù)降一檔以示處罰。
四、現(xiàn)場銷售主管職責
1、嚴格遵守公司的規(guī)章制度,檢查銷售員每天的工作情況,
組織現(xiàn)場銷售工作,發(fā)現(xiàn)糾正銷售過程中存在的不足,激發(fā)銷售員銷
售激情,保證銷售員以飽滿的熱情投入工作,對現(xiàn)場銷售工作的組織、人員的管理負有責任。
2、實行目標管理制,每一位現(xiàn)場銷售主管上崗前需向銷售經理提交一份項目銷售方案及管理草案,銷售經理以此并根據項目實際情況制定出本項目的銷售目標,并經公司批準,作為本次對現(xiàn)場銷售主管的考核標準(如因公司原因調整銷售計劃,按調整后的銷售計劃執(zhí)行考核)。
3、現(xiàn)場銷售主管可根據銷售經理的安排參加項目前期的準備工作,包括項目定位、項目命名、項目市調、銷售政策、銷售口徑、銷售價格等和銷售過程中與廣告、策劃中心銜接工作。
4、現(xiàn)場銷售主管要根據公司的管理制度對銷售員進行嚴格的管理,擁有對違反公司規(guī)章制度的銷售員提出處罰建議的權力。
5、妥善處理好現(xiàn)場的日常事務,不能處理的及時上報。
6、將每天的銷售情況(客戶訪談記錄、電話接聽記錄,回訪客戶記錄)總結后上報銷售經理。并完成每天的銷售日記。
7、安排銷售員輪流值班和輪休,每周一報表報銷售經理,如有變動,應提前一天通知銷售經理。
8、掌握銷售進度,提出銷售策略。
9、現(xiàn)場銷售主管絕不允許將本公司的業(yè)務轉給其他公司,若確實因特殊原因需和其他公司合作,可向銷售經理上報,由銷售經理上報公司并由公司負責簽訂相關合同。
10、維持售房處的正常銷售秩序,維護售房處的整潔,接受銷售經理的監(jiān)督與管理。
第4篇 房地產項目工程質量管理
房地產公司項目工程質量管理
1、各施工單位應當認真貫徹國務院《建設工程質量管理條例》和《工程建設標準強制性條文》,建立質量管理機構,設置專職質檢員,建立質量責任制,強化工程質量管理,對各自施工工程范圍的施工質量負責。
2、施工單位應按照新修訂的建筑工程施工質量驗收系列規(guī)范的標準,控制工程質量,按照驗評分離、強化驗收、完善手段、過程控制的指導思想,采取有效的手段,加強施工過程中的質量控制。施工單位項目經理為質量的第一責任人。
3、業(yè)主要求總承包單位按照本工程的總體質量目標參與全部工程質量管理,總承包單位應按照總體質量目標,針對充分滿足使用功能、設計效果和觀感質量,全面提高工程質量整體水平的目的,提出合理化建議,各分包施工單位應給予配合執(zhí)行。
總承包單位配合監(jiān)理單位加強施工單位自身質量管理能力,充分強化和調動各施工單位的質量意識和積極性,實現(xiàn)全員、全過程的質量管理。
4、為了確保工程質量達到優(yōu)質標準,每周至少定期一次由監(jiān)理組織,業(yè)主、總包單位和各分包單位責任人參加質量檢查,對各施工單位本周完成的工程質量進行評定,對不合格工程或質量隱患下達整改指令,并將評定結果在監(jiān)理例會上通報。
5、各分包施工單位應服從總包單位質檢員的各項口頭或書面的整改要求,對不服從管理的施工單位,總包單位應報業(yè)主和監(jiān)理,經批準后可采取強制措施。
6、各分包單位必須編制分項工程作業(yè)設計或施工方案,由總包單位報業(yè)主和監(jiān)理單位審核后實施,方案必須符合工程總體質量目標要求。
7、各分項分部工程所用原材料、成品、半成品必須符合國家相關質量檢驗標準、設計和相關合同文件要求,材料進場時,提供產品合格證和有效質量證明文件,按照規(guī)定需要復檢的材料,必須有施工單位和監(jiān)理方見證取樣,并送具有檢測資質的單位檢驗。
8、對施工單位私自更換工序做法及材料、成品、半成品的品牌或自行更換具有同樣效能的材料的行為,一經發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位將給予嚴厲處罰,并對已施工的部位予以返工處理。
9、施工過程中的上一道工序未經驗收,不得進入下道工序的施工,監(jiān)理單位組織施工單位責任人對分項工程的工序節(jié)點和成品驗收,驗收時必須先向監(jiān)理報驗,并提前24小時向監(jiān)理單位送報驗材料。
10、工程施工技術資料是施工質量可追溯的依據,各單位應該與工程同步,及時有效的整理,要求項目齊全,內容具體,手續(xù)完備,真實、準確、可靠。
工程資料的填寫按照國家標準《建設工程文件歸檔整理規(guī)范》和《新疆維吾爾自治區(qū)建筑工程施工統(tǒng)一用表》的規(guī)定整理填寫。
11、工程竣工時,施工單位必須交業(yè)主一套完整的竣工資料(包括音像資料),必須是原件,復印件必須字跡清晰,有關簽字完整有效。
第5篇 健升房地產項目發(fā)展管理辦法
地產項目投資具有資金密度大、風險高的特點。地產項目定案之前,須在詳細的調查和研究的基礎上,做好周密的可行性分析,逐級報請公司領導審定,積極慎重做好項目規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)租售階段的經營管理,力爭減少風險,取得較好收益。
1.1 地產投資管理
地產項目投資決策分立項、論證、報批和簽約四步驟進行。
a、地產發(fā)展項目的立項
⑴ 地產部或公司其他人員接觸土地項目后,指定地產部專人與土地介紹人聯(lián)系,查詢項目的情況,并做初步調查,對所得信息歸納整理歸檔。
⑵ 對接觸到的項目,根據初步調查及有關資料先做簡要的經濟測算,向部門經理匯報后,進行部門內部分析討論,把有價值的項目報送公司總經理和主管地產的副總經理審批。
b、地產項目的投資論證
經公司總經理、主管地產副總經理審定后,地產部組織力量對有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖窟M行詳細調查。調查內容如下:
⑴項目產權及有關法律文件(包括《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設用地通知書》、《紅線圖》、《征地許可證》、::《規(guī)劃設計要點》、《國有土地出讓金合同》、轉讓公司股權情況、地塊有無抵押等有關資料)。
⑵現(xiàn)場情況(現(xiàn)有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等)。
⑶項目周邊情況(周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠景等)。
⑷項目所在區(qū)域內的物業(yè)情況(包括用地面積、建筑面積、租/售價格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標準、入伙時間、租售比例、戶型及戶型比例等)。
⑸項目所在區(qū)域內我公司接觸過或有了解的其他地塊的可比資料。
⑹合營/轉讓單位資訊實力報告(財力、人力、經營操作等情況)及介紹人情況。
⑺合營/轉讓單位的期望要求。
c、地產投資項目的報批
在上述調查的基礎上,由地產部牽頭,財務部、工程部聯(lián)合撰寫項目可行性報告,逐級報送公司主管地產副總、總經理審批。
d、地產投資項目的簽約
項目一經總經理批準后,由公司總經理/主管地產副總經理出面與土地出讓/轉讓方洽商合同有關事宜,同時委托公司法律顧問起草或修改土地出讓/轉讓合同等有關法律文件,報主管地產副總、總經理審定后正式對外簽約。
e、項目正式簽約后應建立完整的項目檔案。
f、由地產部牽頭,財務部、工程部協(xié)助擬定詳細的發(fā)展計劃,進入項目發(fā)展階段。
1.2征地管理
在做好項目投資決策的基礎上,地產部指定專人負責辦理項目的征地手續(xù)。征地程序如下:
a、與地方洽商有關征地補償及有關工作等事宜。
b、辦理《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設用地通知書》。
c、申請《規(guī)劃設計要點》。
d、辦理拆遷有關手續(xù)。
e、向區(qū)和市國土局辦理用地結案手續(xù)。
f、向市房地局辦理土地估價,簽定《土地出讓合同》。
g、向市房地局辦理《建設用地批準書》。
1.3項目實施前管理
項目實施前期階段分為項目規(guī)劃設計、項目報建兩部分。
a、項目規(guī)劃設計管理
規(guī)劃設計是項目實施階段的首要工作,建設工程技術是否先進,經濟上是否合理,設計將起著決定性的作用,設計文件則是安排建設計劃和組織施工的主要依據。
⑴設計單位的選定,一般通過招標來確定。
⑵項目規(guī)劃設計的招標與評選:
①根據公司的發(fā)展計劃,由地產部編寫設計任務書及設計招標文件,報公司總經理和主管副總經理審批。
②地產部擬定合適的設計公司參加設計方案的招投標。
③召開設計方案的評審會,選中方案及設計單位,經公司總經理及主管副總經理審批。
⑶項目規(guī)劃設計方案的確定
①地產部就入選方案征求各方面意見,指導設計公司修改方案,直至符合公司對該項目的發(fā)展設想,并通過政府有關部門的審批。
②督促設計單位按發(fā)展計劃完成擴初方案及施工圖設計,直至獲得政府規(guī)劃部門及其它專業(yè)部門的批準。
③地產部經理需全面了解項目特性、規(guī)劃局批復的設計要點,分別在方案設計、擴初設計、施工圖設計三個階段,召集有關部門及專家對圖紙進行詳細會審,會審紀要報總經理和主管副總。
④按照發(fā)展計劃,對設計進行必要的修改,重大修改須經主管副總及總經理審批,所有修改通知單需由修改人、審核人聯(lián)名簽署。
⑤上述方案設計、初步設計、施工圖設計階段的設計深度均應按建設部頒布的《建筑工程設計文件編制的深度規(guī)定》執(zhí)行,并嚴格遵守國家有關設計規(guī)范及《廣州市城市規(guī)劃條例》與《廣州市城市規(guī)劃條例實施細則》等有關文件。
⑷ 內外裝修與設備選型
根據公司制定的項目發(fā)展計劃,從使用功能及建筑美觀的角度,參與內外裝飾材料及有關設備的選擇。
①裝修標準的制定。地產部編制的項目裝修標準應報公司總經理及主管副總批準。
②裝修材料及設備配置的選用。在保證質量與裝修效果的前提下,首先考慮選用國產與合資產品,不能滿足要求時再選用進口產品,并做到貨比三家,主要裝飾材料的選用、變更必須報主管副總審定后方能生效。
⑸ 樣板房的設計、施工管理
通過樣板房的設計、施工的管理,為今后大面積的項目開展,提供必要的保證,減少不必要的浪費,應遵循下列準則:
① 地產部根據售樓的對象需求編制裝修標準,報公司總經理及主管副總經理審批。
② 聯(lián)系有實力的裝修公司參加室內設計投標,在確定設計中標單位后,完成室內裝修施工圖設計。
③ 在樣板房施工過程中進行全面跟蹤。土建施工期間,樣板房的施工管理由地盤負責,地產部確定所有的裝修標準、::材料及顏色等。
④ 會同工程部對樣板房的造價進行結算。
⑤ 樣板房的驗收應由工程部牽頭,地產部、物資部、地盤參加,以上部門聯(lián)合發(fā)出整改意見供地盤參考。
b、項目報建管理
在做好項目投資決策、規(guī)劃設計的基礎上,地產部指定專人負責辦理項目報建手續(xù)。報建程序如下:
⑴向市、區(qū)計委辦理投資計劃任務書、項目的計劃及轉正手續(xù),取得省、市委對擬建項目的批文。
⑵辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。
⑶申請規(guī)劃設計要點。
⑷送審總平面方案。
⑸送審四圖一書(道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說明書)。
⑹送審單體建筑設計方案。
⑺送審初步設計方案。
⑻各專業(yè)部門報建(包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等)。
⑼施工圖報建。
⑽辦理市政配套設施費、檔案合同、報建費。
⑾辦理《建設工程報建審核書》。
⑿辦理《放線冊》、《余泥排放證》。
⒀辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。
1.4 市場調查管理
a、地產部應成立市場調研小組,多渠道、廣泛地收集有關房地產市場信息,特別是廣州市的。在科學統(tǒng)計基礎上,準確分析廣州市房地產市場行情、消費取向,建立地產信息數(shù)據庫,為項目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計劃及銷售策劃提供信息支持。
b、市場調研的主要方式及內容
通過各種調研方式,對房地產市場進行日常調查,如土地的批租量、房地產市場中各類物業(yè)的存量、空置率等,并對已調查項目進行跟蹤對比研究。
⑴收集大眾傳播媒介的各種房地產市場信息。調研小組每日翻閱《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方日報》、《南方都市報》等報刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產專版,收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產評論、有關政策法規(guī)在內的房地產信息,以及對房地產市場有影響的各類統(tǒng)計數(shù)據。
⑵采用上門實地調查或參加展銷會的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產市場的的第一手資料。積極參加房地產展銷會,力求全面了解樓盤信息,包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設備及裝修標準、入伙時間、租售價格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預售時間、租售情況等,并對該物業(yè)做出綜合評價。
⑶對于特定的任務進行專題調查研究或針對某一物業(yè)進行專門的調查研究。
c、市場調研信息的處理
⑴對于接觸過的每一個地塊項目要做詳細記錄,并整理歸檔,建立廣州市地價信息庫。以此為基礎,分析相鄰地塊的經濟收益。
⑵對于收集到的資料、信息進行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔,建立各類物業(yè)的信息庫。在科學的統(tǒng)計基礎上,分析房地產市場中各類物業(yè)的走勢及消費者的市場取向。
第6篇 房地產項目負責制管理規(guī)范
一、現(xiàn)場銷售主管的產生
每上一個新項目之前,每一位銷售員可就本項目的定位、策劃、銷售方式、銷售員的管理提出自已的意見和建議,公司就提出的意見和建議擇優(yōu)選取項目主管。項目主管非終身制,并且實行考核制度,充分體現(xiàn)竟爭、平等。
二、現(xiàn)場銷售主管待遇
每一位項目確定了現(xiàn)場銷售主管后,其基本工資可由原來的銷售員工資調升到部門業(yè)務主管,享受現(xiàn)場主管津貼,另可享受銷售提成。
三、現(xiàn)場銷售主管職責
1、嚴格遵守公司的規(guī)章制度,檢查銷售員每天的工作情況,
組織現(xiàn)場銷售工作,發(fā)現(xiàn)糾正銷售過程中存在的不足,激發(fā)銷售員銷
售激情,保證銷售員以飽滿的熱情投入工作,對現(xiàn)場銷售工作的組織、
人員的管理負有責任。
2、實行目標管理制,每一位現(xiàn)場銷售主管上崗前需向銷售經理提交一份項目銷售方案及管理草案,銷售經理以此并根據項目實際情況制定出本項目的銷售目標,并經公司批準,作為本次對現(xiàn)場銷售主管的考核標準(如因公司原因調整銷售計劃,按調整后的銷售計劃執(zhí)行考核)。
3、現(xiàn)場銷售主管可根據銷售經理的安排參加項目前期的準備工作,包括項目定位、項目命名、項目市調、銷售政策、銷售口徑、銷售價格等和銷售過程中與廣告、策劃中心銜接工作。
4、現(xiàn)場銷售主管要根據公司的管理制度對銷售員進行嚴格的管理,擁有對違反公司規(guī)章制度的銷售員提出處罰建議的權力。
5、妥善處理好現(xiàn)場的日常事務,不能處理的及時上報。
6、將每天的銷售情況(客戶訪談記錄、電話接聽記錄,回訪客戶記錄)總結后上報銷售經理。并完成每天的銷售日記。
7、安排銷售員輪流值班和輪休,每周一報表報銷售經理,如有變動,應提前一天通知銷售經理。
8、掌握銷售進度,提出銷售策略。
9、現(xiàn)場銷售主管絕不允許將本公司的業(yè)務轉給其他公司,若確實因特殊原因需和其他公司合作,可向銷售經理上報,由銷售經理上報公司并由公司負責簽訂相關合同。
10、維持售房處的正常銷售秩序,維護售房處的整潔,接受銷售經理的監(jiān)督與管理。
四、項目主管獎懲
1、若在考核期內未能達到銷售經理和本人既定的目標,銷售經理有權撤銷該現(xiàn)場主管并另外選取主管。
2、項目封盤以后,若完成公司制訂的總銷售任務,則以該項目總銷售額的萬分之二獎勵現(xiàn)場主管。
3、項目銷售提前完成,將會作為下一個項目現(xiàn)場主管或銷售經理的優(yōu)先候選人。
4、項目結束后,現(xiàn)場主管的一切權力即告終止,其工資待遇即降為銷售員同級(優(yōu)秀項目主管除外)。
5、在項目進行過程中,如現(xiàn)場主管違反公司規(guī)章制度,視其情節(jié)輕重,可給予警告、降級、停職、開除等處分,如給公司造成名譽及經濟損失,應承擔相應的法律及經濟責任。
6、一個月本現(xiàn)場銷售部銷售人員違紀事件超過三次(以處罰單為準),給予該現(xiàn)場主管銷售部內部通報批評,并處以100元罰款,一個月內本銷售組銷售人員違紀事件超過六件,全公司通報批評。自動解除現(xiàn)場主管職務,并處以300元處罰。
7、銷售部如未完成當月銷售任務,銷售部當月銷售提成中項目系數(shù)降一檔以示處罰。
第7篇 房地產項目工程質量安全文明管理
1工程質量與安全管理目標
1.1工程質量管理目標
(注:--應以量化指標說明,如有效投訴率等)
1.2安全文明施工管理目標
1.3 質量與安全管理獎罰措施
例,僅供參考
1)質量目標獎罰措施
2棟多層住宅需達到區(qū)優(yōu)質結構標準,否則罰款10萬元;單體工程質量達到市優(yōu)質結構標準,則獎勵5萬元;單體工程被評為金牛獎,則獎勵10萬元。
2)文明施工的目標處罰措施
工程必須獲得區(qū)文明工地稱號,否則罰款10萬元;工程若獲得市級文明工地的稱號,則獎勵10萬元。工程施工過程中,業(yè)主和監(jiān)理每周對總包進行綜合評分。周得分低于70分,罰1000元。月平均得分低于70分,罰10000元。月平均得分高于90分,每月獎勵10000元。
2質量與安全管理指導思想
2.1優(yōu)選隊伍,杜絕多層轉包
1)選擇承包方時,要考察承包方的成本構成、管理組織架構是否適應我們的成本控制目標是有必要的。
2)杜絕層層轉包是我們選擇承包商的重要指標。優(yōu)選選擇高效、重信譽、管理組織扁平化、管理成本低的工程公司。
3)提高自身管理能力。在一個項目按專業(yè)分工、適當拆分分包,增加甲供比例,廣泛進行社會資源的整合。
4)每次投標的投標方應有足夠合格的數(shù)量,保證每次投標的競爭性是很有必要的。
2.2強化過程監(jiān)督
1)承建商的質量保證體系、管理模式、管理水平、上級公司的支持等對工程質量影響很大。
2)強調過程監(jiān)管,加強對監(jiān)理公司的管理,通過監(jiān)理公司實施對承建商嚴格質量控制。
3)重點監(jiān)管工程承包商的管理體系是否足夠并有效運作,協(xié)調各方的關系,關注承建商的成本控制,評價供方的表現(xiàn)。
2.3利用監(jiān)理的力量,強化質量及安全控制
1)監(jiān)理單位是現(xiàn)場質量、進度、安全文明管理和施工單位間協(xié)調的主要責任單位,并協(xié)助項目部進行成本控制,項目部依據監(jiān)理合同(包括招標文件、投標書)、經批準的監(jiān)理規(guī)劃、現(xiàn)行的法規(guī)和規(guī)范,對監(jiān)理單位進行有效管理和監(jiān)控是一項特別重要的工作,是保證項目管理正常進行的重要保證。
2)現(xiàn)場工程師要經常與監(jiān)理人員進行有效溝通,使其了解公司的管理思路、工作方式,盡快與項目部合拍。
3)現(xiàn)場工程師要樹立監(jiān)理單位的威信,充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用,為監(jiān)理單位開展工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
2.4溝通與支持
1)溝通活動:與主要承建商,特別是其領導層建立正確的關系,工程應獲得其公司層面的支持。
2)管理與技術支持:
_設計交底;
_施工節(jié)點與細部交底;
_技術標準交底;
_施工工藝交底;
_施工組織與配合交底;
_質量控制點交底;
_樣板驗收交底。
3)財務支持:目前,工程承包方的注冊資金都很少,通常的承包模式都是:工程先干后付款,工程承包方的資金壓力是很大的,同時妨礙工程承包方組織優(yōu)秀的社會資源。我們應按合同(同時合同支付條款也不要太苛刻)及時支付。
3工程質量管理措施
3.1 圖紙審查制度
施工圖出圖前,由設計部組織,項目部配合,對施工圖紙進行詳細的審查,重點檢查其與設計指導書、設計任務書的符合性,施工做法的合理性,銷售承諾的落實,對圖紙上出現(xiàn)的問題,形成審查文件,轉設計院修改后重新出圖。
開工前,由項目部組織,總承包商、設計院、監(jiān)理公司參加,進行設計交底和圖紙會審,并形成圖紙會審紀要。對設計圖紙中容易忽略、容易出現(xiàn)錯誤的地方進行專項審查。
3.1.1 建筑專業(yè)施工圖紙核查要點
1)房屋的開間、進深、層高、平面布局等是否滿足《設計任務書》的要求。
2)建筑說明和裝修材料表是否有錯漏或交待不清。
3)平面圖中分尺寸與總尺寸是否吻合,各隔間尺寸的標注及每間平面的布局,平面相互交叉關系尺寸是否交待清楚;注意軸線與柱子、墻體的關系尺寸;核查立面圖中每層標高、門窗位置與平面圖是否相符;注意核查剖面圖中各層標高,特別是交叉層的標高以及交叉層的處理;立面圖中應標明門窗的標高;結構梁、柱、板的表示等。
4)校對上電梯機房和上屋面的標高尺寸;上屋面處的平臺標高要略高于屋面最上層面層標高,防止雨水倒泛;標準層以上電梯機房或屋面注意橫梁是否碰頭,標高要核準。
5)樓梯踏步的高寬、平臺寬度不宜小于梯段寬度;封閉式剪刀樓梯兩面開門;如利用剪刀樓梯間作為排煙時,必須有對外的窗戶等。
6)屋面上防水、隔熱、泛水等設計是否符合規(guī)范或《設計任務書》的要求要求。
7)配合設備專業(yè),必須在建筑圖上表示的開洞和預埋件是否有遺漏。尤其注意對空調留洞及冷凝水管的處理。
8)門窗表中的數(shù)量、尺寸、型號必須與平面圖核對,有否遺漏或差錯。
9)如有地下車庫,需注意汽車入庫道與自行車入庫道的不同,同時要設有避免雨水進庫的集水坑。
10)外陽臺和衛(wèi)生間的地坪比室內要低。
11)屋頂避雷裝置的設計是否符合規(guī)范。
12)圖紙必須交待的節(jié)點有無遺漏。
13)圖紙中采用的標準圖集,一律要注明標準圖集的型號。
14)建筑節(jié)點作法是否與《現(xiàn)行建筑施工規(guī)范》中的規(guī)定有沖突。
3.1.2結構專業(yè)施工圖紙核查要點
1)結構總說明(核對地質勘察報告),校對基礎部分的設計。
2)復核各類結構的尺寸是否齊全,用料設計是否符合設計規(guī)范和抗震要求。
3)校核所有平面中各項分尺寸和外包總尺寸以及每層結構平面的標高。
4)校對所有結構構件的設計鋼筋和構造鋼筋以及洞口加固鋼筋,主次梁交接處須加箍或吊筋,柱與墻、扶手與墻的聯(lián)接筋等是否表示完整。
5)如有懸挑構件,懸挑構件的主筋應設置在上部;懸挑構件的端頭如有集中力時,懸挑主筋應下彎鉤住集中力作用構件的鋼筋。
6)電梯井內埋件、牛腿、緩沖器及機房的喪計是否符合制造廠提供的電梯資料。
7)各設備專業(yè)所提出的洞孔、埋件、埋管、吊鉤、平臺等是否表示無誤。
8)樓面和梁面有高低差時,要注意高低差的尺寸與鋼筋的搭接。
9)所有必須繪制的構件詳圖,節(jié)點詳圖以及特殊結構的詳圖有否遺漏。
10)防潮層的設置,女兒墻的壓頂,磚砌陽臺欄桿轉角的小柱與壓頂?shù)仁欠裨O計完善。
11)構件尺寸、鋼筋用料、混凝土強度等級比計算需要值超過太多時,要提出合理化建議;反之用料不足的要提出增補。
12)凡選用的標準構件,必須注明標準圖集的型號。
13)避雷接地的設計是否符合構造及規(guī)范要求。
3.1.3給排水專業(yè)施工圖紙核查要點
1)校對設計說明和材料明細表,是否有錯、漏。
2)校對用戶提供的數(shù)據和設計供水總量是否符合規(guī)范。
3)進水管的直徑應按最大用水量和揚程的高度進行設計,但要考慮人員的增多以及其他的特殊情況。
4)核對水泵房的大小以及水泵的臺數(shù)是否符合工藝和規(guī)范的要求。
5)檢查各層平面布置圖,是否有遺漏,如衛(wèi)生間和盥洗的龍頭除三件套外,應加設計洗衣機和淋浴器二個頭子。而廚房龍頭除了生活、污水外再加過濾水的頭子。
6)校對所有系統(tǒng)圖的管徑尺寸和標高。
7)校對泵房間的設計和水箱的設計是否符合規(guī)范要求。
8)排水管的直徑按照排放量而定。校對排水管的直徑、尺寸、標高及坡度;排進市政集水井的坡度不小于0.3%。
9)校對各層平面圖和排水系統(tǒng)圖,特別是位置、數(shù)量、管徑、標高是否符合規(guī)范。須設置地漏的地面是否做坡度。
10)凡有穿孔及預埋套管處都須在圖中表明。
11)屋面排水斗的設計和排水量是否符合規(guī)范要求。
12)注意變壓器室下面,是否須要設置隔油池。
13)化糞池的型號和數(shù)量按排放量定。
3.1.4 煤氣專業(yè)施工圖紙核查要點
1)煤氣設計量與實際使用及煤氣公司的供量三者之間是否符合要求。
2)煤氣管道是否設計到廚房及浴室。
3)校對煤氣管道的平面圖和系統(tǒng)圖。
4)對煤氣管道特殊要求的說明是否遺漏。
5)設計應考慮煤氣加熱器的排氣管。
3.1.5 強電專業(yè)施工圖紙核查要點
1)校對說明書與材料表,是否有遺漏或須補充。
2)校對用戶總耗電量和設計總電量是否符合,并須所在區(qū)供電局批準。
3)進戶線的方位應該離供電局距離最短的方向,節(jié)省用戶的電線、電纜。
4)根據總的用電量是否要設配電間還是變電所應按規(guī)范進行設計。
5)檢查每層分項的電表或配電箱的設計有否。
6)動力與照明線路必須分開。
7)校對每戶需用電氣設備的布局(如照明、空調、電視)以及高標準裝修所提出的要求是否都有設計。
8)校對所有平面圖的設計。
9)校對高壓及低壓的配電系統(tǒng)圖。
10)電纜溝的設計是否符合規(guī)范。
11)防雷系統(tǒng)的設計是否遺漏。
12)對建筑所須開洞、預埋的都須在圖中交待清楚,并要注明標高和尺寸。
3.1.6弱電專業(yè)施工圖紙核查要點
1)是否設總機房,根據電話門數(shù)而定?？倷C房必須木地板。
2)進每戶的電話線除特殊要求外,每戶進一路線,設二~三個分線盒。
3)衛(wèi)生間應設置一電話分線盒。
4)校對消防系統(tǒng)圖、電話系統(tǒng)圖、安防系統(tǒng)圖、有線電視共用天線系統(tǒng)圖。
3.2 施工單位質量保證體系
總承包商在開工前,根據項目工程特點和合同規(guī)定的質量目標,編制《項目質量計劃》,并上報項目部和監(jiān)理公司。項目部協(xié)助監(jiān)理公司審查其質量保證體系、質量保證措施、主要工程施工方案選擇的合理性和有效性,并將意見以書面形式反饋給總承包商進行修改。
3.3 設備材料進場驗收制度
對于工程中甲供材料、甲定乙購材料,施工前,項目部必須進行實地考察,考察其規(guī)格、型號、施工工藝、節(jié)點處理、成品保護方式,并由相關部門進行封樣。
不論是甲供材料設備、還是承包商供應的材料設備,進場時,都由總包按照國家規(guī)范、合同要求和樣板進行檢驗,影響結構和使用功能的,還要按照要求進行見證取樣試驗。
未經檢驗合格,任何材料不得使用在工程上。
對檢驗不合格者,應將該設備材料做上標志,進行隔離,并盡快作退場處理。
3.4 戰(zhàn)前培訓制度
3.4.1戰(zhàn)前培訓對象
戰(zhàn)前培訓是指在重要的分部分項工程施工之前,由項目部工程組內部組織的關于該項工程施工管理要點的培訓、學習制度。培訓由項目部的工程經理負責組織,整個項目的工程管理人員必須全體參加。
需進行培訓的分部分項工程包括:土方工程、擋土支護工程、樁基基礎工程、鋼筋混凝工程、砌體工程、建筑裝飾工程、屋面及防水工程、樓地面工程、門窗工程、電氣工程、給排水工程、通風與空調工程、電梯工程、樣板房及精裝修工程、室外環(huán)境及綠化工程、驗樓及入伙,以及其他有必要進行培訓的工程。
3.4.2培訓時間
培訓時間為各分部分項工程開始實施前一周。
3.4.3培訓制度要求
1)項目工程經理在培訓開始前三天知會負責講評的工程師做好講評的準備工作。該工程師必須認真熟悉圖紙,針對該分部分項工程的施工流程,質量控制要點難點進行詳細的準備,以保證培訓工作能夠順利完成;
2)培訓時首先由負責此次講評的現(xiàn)場工程師進行講評,講評的重點主要是該分項工程的施工流程和質量控制要點,難點,以及作為甲方的工程管理人員必須嚴格把握的事項。還可以結合自己的工作經驗講一下在該分部分項工程施工或質量控制中的一些優(yōu)秀做法和寶貴心得;
3)講評結束后,所有參會人員針對自己不懂的地方進行提問,負責講評的工程師應該給予詳細的解釋,務求使每位參會人員都能很好的理解該分部分項工程的施工流程和控制要點。特別是要讓負責其他分項的工程師也很好的理解該分項工程,使他們能夠更好的配合該分部分項工程工作的開展。對于該分項工程質量控制中的難點問題大家一起進行討論,最后拿出一個有效的控制手段;
4)會議結束后整理成會議紀要(格式附后),由項目工程主管副總簽發(fā);
5)會議紀要每位參會的工程師都應仔細閱讀,務求在該分部分項工程實施之前消化吸收。
3.5 樣板驗收制度
3.1樣板驗收對象
應作施工樣板的施工項目包括:支護錨桿、樁基工程(試樁)、鋼筋工程、砌體工程、抹灰工程、飾面磚粘貼工程、鋁合金窗安裝、木門安裝、欄桿工程、防水工程、保溫工程、電梯大堂裝修工程、油漆工程、轉換層施工,以及其他有必要作施工樣板的工程。
對于新材料,新設備、新工藝等,也要先做樣板,報監(jiān)理公司及項目部,通過試驗和鑒定后,才可應用的工程上。
3.2樣板驗收時間要求
樣板驗收應在該項工程大面積施工前15天組織進行(特殊項目根據工程實際情況提前),最遲提前一周完成。
3.3樣板驗收工作程序
1)項目工程經理負責項目各項樣板驗收組織工作,甲方工程管理人員、監(jiān)理機構、承建單位協(xié)同實施。
2)各分部分項工程開始施工前15天,由項目工程經理組織甲方工程管理人員、監(jiān)理機構、施工單位,討論確定該項工程施工作業(yè)方法和施工工藝,明確質量要求,由施工單位組織作施工樣板。
3)施工樣板完成后,由監(jiān)理組織進行樣板驗收,甲方項目工程經理、工程師、監(jiān)理機構項目總監(jiān)及專業(yè)工程師、施工單位項目經理、技術負責人、專業(yè)施工員、施工班組長參加。驗收首先由施工單位施工班組長和施工員介紹該樣板工程作業(yè)方法和施工工藝,施工單位技術負責人或項目經理總結表述,然后參與驗收各方分析該樣板工程質量情況,并由甲方工程管理人員和監(jiān)理工程師進一步講述該項工程施工工藝和質量控制要點,明確施工質量要求,同時闡述該項工程管理流程,最后由工程經理進行驗收總結。
4)樣板驗收應形成驗收紀要,詳細記錄驗收過程,清晰表述該項工程施工工藝、控制要點、質量要求,驗收紀要由項目主管工程副總簽發(fā),項目分管工程師應跟蹤保證紀要分發(fā)至施工班組,并跟蹤參與施工班組交底會議。
3.6項目質量管理要點
根據本工程項目的設計特點,結合工程管理要求,擬將以下項目部位作為本工程的管理要點,施工中應加強管理:
例,僅供參考
1)定位放線
2)樁基施工
3)鋁合金門窗安裝
4)單元門、入戶門安裝
5)欄桿扶手安裝
6)地下室、屋面防水施工
7)衛(wèi)生間防水涂膜施工
8)水暖電管線預留預埋
9)配電箱、配電柜安裝
10)室外配套工程
11)會所鋼結構、玻璃幕墻工程
12)會所泳池設備安裝工程
13)會所中央空調安裝工程
14)會所電梯安裝工程
15)外墻裝飾工程
16)外墻外保溫體系施工;
17)內街鋪貼工程
18)精裝修工程
3.7技術方案先行制度
總承包商和各分包商在施工前,應編制各分項工程施工技術方案,并報監(jiān)理公司和項目部審批,審批通過后,才能進行施工。未報施工方案的,一律不得施工。
項目中擬審批的施工方案包括:(例,僅供參考,可作相應的補充或調整)
1)施工組織設計
2)測量方案
3)雨季施工方案
4)冬季施工方案
5)樁基施工方案
6)基坑支護施工方案
7)地下防水施工方案
8)混凝土施工方案
9)鋼筋施工方案
10)模板施工方案
11)砌筑施工方案
12)腳手架施工方案
13)屋面工程施工方案
14)裝修施工組織設計
15)成品保護施工方案
16)外墻外保溫施工方案
17)設備專業(yè)施工組織設計
18)會所鋼結構施工方案
19)會所玻璃幕墻施工方案
3.8質量通病處理
針對經常出現(xiàn)、易引起業(yè)主投訴的墻面開裂、廚廁間漏水、窗臺滲漏水、出頂間外墻墻面開裂,以及防水設計不合理、空調洞倒水、門窗質量問題、結構施工洞和施工縫留設不合理、以及在施工中暴露出的管理問題,由項目部組織、設計院、監(jiān)理公司、承包商參加,召開專門的技術討論會,制定有效的措施,有條件的可以作樣板,以提高工程質量。
3.9日常質量管理
項目部協(xié)助監(jiān)理公司,對承包商的日常施工進行管理,嚴格施工工藝和工作流程,對重要的部位和工藝進行旁站。
每周監(jiān)理例會,總承包商負責將上周的工程質量實施情況作總結匯報,就工程中出現(xiàn)的質量問題,監(jiān)理公司協(xié)助總承包商分析原因,制定糾正措施和預防措施,杜絕在后續(xù)工程在類似問題重復出現(xiàn)。
3.10設計協(xié)調問題
對于在設計中應注意的問題,項目部配合設計部,以設計指導書的形式向有關設計單位提出要求,明確設計要求和節(jié)點做法,確保設計圖紙的深度和質量。
3.11質量事故處理
對嚴重的質量事故,由總承包商提出技術處理方案,并經監(jiān)理公司和項目部認可后,進行處理。對經處理的部位,應重新檢查驗收。
對于一般的質量事故,由總承包商按技術處理方案處理后,重新檢查驗收。
3.12分戶驗收――把握竣工驗收最后防線
工程完工驗收、分戶竣工驗收是最后防線,嚴格驗收,不放行任何不合格的產品,將從政府的抽樣驗收提高到100%的驗收。
3.13入住前質量檢查和維修
根據完工后內部檢查的流程和方法,項目部與物業(yè)公司一起,對主體空間尺寸、觀感質量、門窗質量等進行詳盡的檢查,并對廚房和衛(wèi)生間做滲水試驗,對發(fā)現(xiàn)的問題及時要求總承包商進行維修,確保業(yè)主入住交接的順利進行。
3.13成品保護措施
1)鋁合金門窗:
運輸時應妥善捆扎,幢與幢之間用非金屬軟質材料隔墊開,吊裝時選擇牢靠固定的著力點,防止窗體互相磨損、擠壓、扭曲變形、損壞附件。
進入施工現(xiàn)場后應在室內豎直排放,產品不能接觸地面,底部用枕木墊高10厘米,室內保持清潔、干燥、通風。
禁止人員踩踏,不得在其上面安放腳手架,懸掛重物。
在清潔時,保護膠紙要妥善剝離,注意不得劃傷,刮花表面。
門窗在安裝過程中及驗收前,采取可靠的保護措施不得污損。已安裝的門窗框洞口不得作為運料通道。
嚴禁在門窗框上、扇上安裝腳手架、懸掛重物。外腳手架不得壓在門窗框上,并嚴禁瞪踩窗框、窗扇或窗撐。應防止利器劃傷門窗表面;防止電、焊花燒傷或燙傷面層。
門窗框的上檻及兩側用膠帶紙、薄膜保護好,下檻用九夾板制成馬蹄形蓋板保護。
在玻璃安裝后,應在玻璃上貼上保護膜,并貼上明顯提醒標志。
2)入戶門:
運輸時應放在托架上,并妥善捆扎,起吊時不得將抬杠插入框內抬運。
進入施工現(xiàn)場后應進專門倉庫保存,豎直排放,產品不能接觸地面,底部用枕木墊高10厘米,室內保持清潔、干燥、通風。
進入現(xiàn)場后安裝前應測量其對角線的長度和平平整度,并采用可靠的保護措施。
對選用門洞口作運輸材料的出入口或進出頻繁的門洞口,應在門框邊加設防護板,以防碰傷撞壞框體;如果長期作上料口時應采取預留門洞開的方法,作后塞口。
施工中嚴禁在門框上搭設腳手扳和懸掛重物。應防止利器劃傷門窗表面;防止電、焊花燒傷或燙傷面層。
3)防水層
基層砂漿必須進行養(yǎng)護,可用蓄水養(yǎng)護或用草包、紙袋覆蓋后澆水養(yǎng)護。養(yǎng)護期間必須保持覆蓋層材料濕潤并禁止閑人上層面踏踩火災說明繼續(xù)施工。合理安排施工流向,避免過早上人走動。
已鋪貼的防水層,應及時采取措施保護,操作人員不得穿戴釘鞋作業(yè)。
穿過地面、墻面等處的管道根部、地漏等不得碰損、變形,以免鋪好后更換。
地漏、排水、變形縫等處應保持暢通,施工中應采取保護措施,防止基層積水或污染而影響防水層的施工質量。
4)涂料與油漆
在涂刷涂料前,預先清理基層表面;涂料干燥前,應防止塵土污染和熱空氣的侵蝕。
將門窗用風鉤或用木鍥固定,防止扇框粘結涂層,影響質量和美觀,同時防止門窗玻璃損壞。
涂料施工完畢,尚未干燥前,設置標志牌,防止觸摸。
5)地坪
安裝施工有鐵爬梯或有鋼管等鐵制品等接觸地坪時,必須事先墊好麻袋或夾板,以防劃傷地面
粉刷施工手推車運輸材料時,不得隨意碰磕地坪,同時粉刷時應在墻面附近的地坪上墊好夾板或麻袋,防止砂漿污染地坪。
6)地磚
急促砂漿尚未達到強度前,其他各種不得進入同一施工區(qū)操作。
不得使用鐵制爬梯,以防破壞地磚
其他各種施工時,應盡量避免尖利物品直接作用于瓷磚表面。
施工時,人員應穿軟包底鞋,并不準其他人員走入;鋪設完畢以后,要做好圍檔,禁止人行;待砂漿達到設計強度后,上面覆蓋紙板后,方可允許人員行走,但仍需防止后道工序施工時有重物壓砸、拖拉。
7)電梯
電梯安裝完畢后內部及門框用夾板包裹,防止污染及損壞。
調試運行后一般不作施工運輸用除特別需要征得同意后方可使用。
電梯在使用過程中派有證書的專人開啟,并定期進行保養(yǎng)。
4安全文明施工管理
4.1安全文明施工控制要點
1)在工程施工前,項目部應組織學習國家安全法律和規(guī)章制度及地方性安全法律法規(guī),對施工圖紙中影響施工安全的因素提出改進建議,以及對施工場地環(huán)境安全隱患提出糾正措施,并審查施工總平面圖中辦公室、宿舍、食堂、倉庫等臨時設施的布置及施工現(xiàn)場場地、道路、排污、排水、防火措施是否符合有關安全技術標準和文明施工要求。
2)項目部應對勘察、設計、施工、監(jiān)理、工程機械設備供應單位進行安全資質審查,審查各相關單位執(zhí)行《建設工程安全生產管理條例》的情況。
3)項目部要督促施工單位完善健全現(xiàn)場安全管理制度和安全保證體系,要求施工單位必須配備足夠的安全檢查人員。檢查項目經理、工長、安全檢查人員、特種作業(yè)人員配備及安全資格培訓持證上崗情況。
4)項目部要審查承包商提供的施工組織設計中的安全技術措施和專項施工方案是否符合工程建設強制性標準,是否符合工程所在地的安全文明施工要求。并應對臺風、雷暴、高溫、雨期等季節(jié)性施工方案中的安全技術措施進行審查。
5)在施工過程中項目部專業(yè)工程師要監(jiān)督施工單位實施安全技術措施的情況,每周組織監(jiān)理單位、施工單位對現(xiàn)場安全進行檢查,并形成安全檢查記錄表。
6)項目部專業(yè)工程師要對基坑支護與降水工程、土方開挖工程、模板工程、起重吊裝工程、腳手架工程、拆除工程、爆破工程等進行專項工程安全控制技術措施審查,并對該專項工程的安全工作進行旁站監(jiān)督檢查,做好記錄。
7)項目部應每月檢查施工單位項目經理、專職安全生產管理員安全生產考核、培訓記錄。
8)監(jiān)督承包單位按審定后的安全技術措施規(guī)定搭設安全防護設施、起重機械和施工電梯等。
9)項目部應要求施工單位建立各種作業(yè)機械設備的操作規(guī)程并定期檢查施工單位施行情況。
10)項目部應督促施工單位對紅線區(qū)地下管網(水、電、氣)及紅線圍墻周界作好安全防護措施
11)項目部專業(yè)工程師每月檢查承包單位三寶、四口、臨邊防護、安全用電情況,督促總包單位及時整理現(xiàn)場安全管理資料。
12)項目部應督促施工單位建立施工現(xiàn)場安全用電及防火管理制度,并設置符合消防要求的消防設施。
13)項目部應要求施工單位在新結構、新材料、新工藝的使用前必須編制安全技術措施并報審。施工時應按審定后的安全技術措施進行安全控制。。
14)項目部應督促施工單位在開盤前加強營銷售樓通道的安全管理、并于開盤前兩周對營銷人員進行安全培訓,形成《看樓人員安全注意事項》發(fā)給營銷部。
15)項目部應督促施工單位建立施工現(xiàn)場安全保衛(wèi)制度及出入證管理制度。
16)項目部在現(xiàn)場發(fā)生安全事故后要立即向主管領導匯報,并積極跟蹤事故的處理結果。弄清事故發(fā)生的原因,并督促施工單位制定相應的防范措施。
4.2安全文明施工檢查制度
4.2.1安全文明巡檢及周檢制度
監(jiān)理公司負責施工現(xiàn)場的日常巡視工作,檢查承包商現(xiàn)場各種材料是否按規(guī)定分類堆放整齊、臨時道路是否暢通清潔、各種設備標識是否完整準備、現(xiàn)場垃圾是否分類存于固定的垃圾站、基坑邊是否按規(guī)定作了安全防護、腳手架安全防護措施是否得力、現(xiàn)場夜間照明是否足夠、易燃易爆品是否存放于專門的庫房內。對于發(fā)現(xiàn)的問題,要求承包商在規(guī)定期限內整改,整改后報監(jiān)理公司進行復查。
監(jiān)理公司對場地安全文明施工的檢查,以周報形式報送項目部;每月底組織一次對進場施工單位的檢查、評比工作。
4.2.2安區(qū)文明月檢制度
項目安全文明施工狀況每月例行大檢查一次,由監(jiān)理單位組織,項目部及各施工單位參加。
_檢查依據包括:
(1)國家、地方相關文明施工和安全檢查的規(guī)范、規(guī)定;
(2)施工單位申報的安全文明施工措施;
(3)工程設計文件。
_檢查內容包括:
(1)現(xiàn)場文明施工和安全情況;
(2)施工單位安全自檢記錄和文件資料管理情況;
(3)工地文明施工和安全技術交底和會議紀要;
(4)上月檢查整改意見落實情況。
_檢查方法:
(1)現(xiàn)場實物檢查;
(2)相關資料抽查。
_檢查結論
(1)檢查結果現(xiàn)場開會講評;
(2)存在問題提出整改意見,項目部負責監(jiān)督監(jiān)理、施工單位落實;
(3)形成檢查記錄表(統(tǒng)一采用監(jiān)理規(guī)范表格)及會議紀要備案。
第8篇 房地產項目銷售中心現(xiàn)場管理守則
地產項目銷售中心現(xiàn)場管理守則
1.考勤管理
1)工作時間
a.銷售人員工作時間為:9:00-18:00,上班前十五分鐘到場做各項準備工作,下班時間以顧客全部離開銷售中心為原則;冬季、展銷會、節(jié)假日等特殊情況的上下班時間另行通知;
b.代理公司銷售現(xiàn)場主管與代理公司銷售現(xiàn)場代理主管的休息日需交錯執(zhí)行,確保日常事務的順利進行。
2)考勤制度
a.嚴格執(zhí)行班表安排(每周班表排好后,提交一份至開發(fā)商現(xiàn)場經理處備案),月底將根據現(xiàn)場考勤記錄進行核對;
b.如因特殊情況需要調休或補休,須征得代理公司當值主管以上同意并簽字,并提前一天提出申請;每月限定為一次,無法調休者做事假(或病假)處理,超過兩次做一日未到場(曠工)處理;
c.必須按時到崗,不得遲到早退,遲到或早退15分鐘以上做當日未到場(曠工)處理;因特殊情況不能到達銷售中心的,應于上班前通知所屬公司現(xiàn)場主管,如未能與所屬主管取得聯(lián)系取得同意簽字,則需向上一級人員提出申請,直至有上級人員批準后方可延遲到崗;
d.工作時間不得擅離崗位,禁止打瞌睡、睡覺或從事其它與工作無關的事情;若需外出應說明地點、事由和所需時間,并經所屬代理公司銷售經理同意,否則視情節(jié)輕重以事假或當日未到場(曠工)處理;所有培訓必須準時參加,請假做事假處理,無故缺席做當日未到場(曠工)處理;
e.銷售中心召開會議,全體人員必須提前5分鐘到達;
f.未經所屬代理公司銷售經理及上一級人員同意,不得擅自更改考勤表。
2.銷售人員行為規(guī)范
1)儀容、儀表要求
a.所有銷售人員在售樓現(xiàn)場必須穿著統(tǒng)一制工作裝、黑色皮鞋、上崗證明及工作卡;
b.所有銷售人員必須衣著整齊干凈、無污跡和明顯皺褶,衣領袖口要干凈?？酆眉~扣、結正領帶,不可將袖口疊起,衣袋中不要有過多物品;衣服應熨平整,褲子應熨出褲線;皮鞋要保持干凈、光亮;
c.女員工切忌濃妝艷抹,可以化淡妝,使人感到自然、美麗、精神好;女員工不得涂有色指甲油,不得佩帶除手表、戒指之外的飾物;忌用過多的香水或使用刺激性氣味強的香水;穿傳統(tǒng)黑色有跟皮鞋,不可穿反皮或涼鞋等,皮鞋應保持光亮適度;不能穿黑色或白色襪子;
d.上班前不得吃異味食物,保持口氣清新;
e.要勤洗手,勤剪指甲,指甲邊縫不得藏有贓物;
f.必須保持儀容整潔,避免身體有異味、頭屑等現(xiàn)象;
g.不可染較明顯夸張顏色的頭發(fā),要干凈得體;
h.在為客戶服務時,不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情,要友好、熱情、精神飽滿和風度優(yōu)雅地為客戶服務。
2)售樓人員的工作態(tài)度
a.基本原則
a)服從上司:切實服從上司的工作安排和調配,按時完成任務,不得拖延、拒絕或終止工作;
b)嚴于職守:銷售人員必須按時上下班,不得遲到、早退或曠工,必須按編排表當值,不得擅離職守,個人調離、調換更值時需先征得主管同意;
c)正直誠實:必須如實向上級匯報工作,堅決杜絕偷盜、欺騙或陽奉陰違等不道德的行為;
d)勤勉負責:必須發(fā)揮高效率和勤勉精神,對自己從事的工作認真負責、精益求精。
b.售樓人員的服務態(tài)度
a)友善,以微笑來迎接客人、與同事和睦相處;
b)禮貌,任何時刻均應使用禮貌用語;
c)熱情,工作中應主動為客戶著想;
d)耐心,對客人的要求應認真、耐心聆聽,并耐心的介紹、解釋。
c.售樓人員的舉止
a)站姿:軀干站直,頭部端正,面露微笑,目視前方,兩臂自然下垂。
b)坐姿:輕輕落座,避免扭臂尋座或動作太大引起椅子亂動發(fā)出響聲;接待客人時,落座在座椅的1/3到2/3之間,不得靠依椅背;落座時,應用兩手將裙子向前輕攏,以免坐皺或顯出不雅;聽客人講話時,上身微微前傾,不可東張西望或顯得心不在焉;兩手平放腿上,不要插入兩腿間,也不要托腿或玩弄任何物品;兩腿自然平放,不得蹺二郎腿,應兩腿并攏;工作時不得照鏡子,涂口紅等;不得將任何物件夾于腋下;不得隨地吐痰及亂丟雜物。
c)交談:與人交談時,必須保持衣著整潔;交談時,用柔和的目光注視對方,面帶微笑,并通過輕輕點頭表示理解客人談話的主題或內容;與人交談時,不可整理衣著、頭發(fā)、看表等;在售樓部內不得大聲說笑或手舞足蹈;講話時,請、您、謝謝、對不起等禮貌用語要經常使用,不講粗言穢語或使用蔑視性和侮辱性的語言;不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人;稱呼客人時,要用某先生或某小姐或女士,不知姓氏時要用這位先生或這位小姐或女士;任何時候招呼他人均不能用喂。
d.行為規(guī)范
a)對待客人態(tài)度要自然大方、熱情、穩(wěn)重、有禮、不以膚色種族、信仰、 服飾取人;
b)在與客人談話時應注意站立姿勢端正,講究禮貌,用心聆聽,不搶話,爭辯;講話聲音適度,有分寸,語氣溫和、文雅,不大聲喧嘩,聽到客人的意見或批評時不應辯解,應冷靜對待,及時上報銷售經理;
c)對待客人的詢問,做到有問必答,不得以生硬、冷淡的態(tài)度待客;如果遇到特別重要的問題或困難,及時向銷售經理請示解決,切記不可向客戶傳達不正確的樓盤信息;
d)如遇到客戶有特別要求,不得隨便承諾,例如:改變房屋結構、推遲交款,要求特別折扣及物業(yè)管理方面等超出銷售人員范圍的問題,一定要向經理申請,如因銷售人員的原因造成的影響,由銷售人員負責;
e)銷售人員必須在每天上班時核對銷控表,了解成交情況,向客戶推介時要先核實單位;
f)銷售人員不能在售樓部外任何地方接待客戶或遞卡片,不能與客戶在售樓部以外的任何地方面談或者找其他銷售人員幫該客戶介紹;凡在售樓部外咨詢樓盤情況的新舊客戶(如咨詢會所、停車場、樣板房、小區(qū)內等),銷售人員只能指引客戶自行到售樓部咨詢;或者盡量解答,但不能直接接待客人、遞卡片或者找指定銷售人員幫客戶介紹;
g)不得在工作場所化妝、照鏡,做不雅觀的動作;
h)工作時間不得喧嘩、吵鬧及追逐,不能當著客人談及與工作無關的事情,不能在公眾區(qū)域搭肩、挽手;發(fā)生爭客事件,不得在現(xiàn)場爭論,不能協(xié)商的可向銷售經理報告,由銷售經理協(xié)商解決,進行處理;
i)銷售人員應時刻保持良好的精神狀態(tài),注意坐姿端正,不可東倒西歪,無精打采;
j)銷售人員必須服從代理公司現(xiàn)場經理的工作安排
,經理分配的工作必須按時完成;銷售人員對經理所安排的工作有任何異議,對同事有任何意見,都不可當著客人的面爭論;
k)每日須由銷售人員輪流在銷售大廳門口站崗,站崗時要保持良好形象,不允許打電話,發(fā)信息、聊天;如有特殊情況,須交接好崗位后再離開;
l)售樓部內行走應注意姿勢自然大方,在門口處注意慢行,在通道、門口談話時,盡量靠邊,不妨礙他人通行,嚴禁在門口處成群結隊,阻塞通道;
m)電話應先問好,隨后報出樓盤名稱(如:您好!__花園),接聽電話一定要注意禮貌,如遇到不會解答的問題,應找熟悉的同事解答;
n)上班時間不能用售樓部電話談私事,如因特殊情況需請示經理,經同意后時間不得超過3分鐘;
o)銷售人員在工作時間應確保手機開機并隨身攜帶,銷售經理全天不得關機;
p)不得隨意向外泄露發(fā)展商和銷售同事的聯(lián)絡電話;
q)早餐就餐時間為9:00之前,午餐時間為中午11:30至13:00,就餐地點為辦公室,就餐完畢,快餐盒等全部擲入戶外垃圾桶,不得放于辦公室內。午餐時間應分批安排并做好登記,平日一般在30分鐘內,展銷會或節(jié)假日等客流多的特殊時期,盡量控制在15分鐘內完成,用餐后要及時整理好儀容才可上崗;
r)嚴禁在工作臺前翻閱報紙,雜志,工作臺上只能擺放銷售資料、電話、電腦等工作物品,其他物品如水杯、報紙、雜物只可放在抽屜里,用完的物品應放回原處,離開座位應將椅子擺放好,保持工作場所整潔;
s)每天下班前各崗位必須整理好工作資料。
t)每次會后或接待完客戶后須及時將桌椅復位、收拾好水杯和工作資料;
u)每半月輪流由各組負責整理前臺和更衣室衛(wèi)生,并監(jiān)督其他組的組員做好保潔;
v)應積極主動承擔各類公益事務,并服從相關負責人及主管的安排和指示;
w)銷售前臺的衛(wèi)生由全體銷售人員負責,保持臺面的整潔。
違反以上規(guī)定程序者,經發(fā)展商現(xiàn)場主管確認,視情況給予罰款50-100元。
3.聯(lián)合代理相關制度
1)接電
a.各代理公司分別負責一組電話,隔日輪換;
b.做好電話文本登記,作為來訪客戶歸屬查詢依據;
c.每日及時錄入明源系統(tǒng)
2)詢客與接待
a.有客戶走進售樓部,站在第一位的銷售員首先要有禮貌地詢問客戶您好,請問是第一次來訪嗎如客戶表示未聯(lián)系過,則由站第一位的銷售人員負責跟進。如客戶表示曾經聯(lián)系過則繼續(xù)詢問客戶:請問是與哪位銷售人員聯(lián)系的如客戶能清楚講出此前聯(lián)系過的銷售人員姓名,則由該銷售人員跟進。如客戶不能清楚講出此前是哪位銷售人員聯(lián)系過,即視為新客戶處理,由站在第一位的銷售人員跟進;
b.在a銷售人員接待到訪新客后,如該客戶并未坐下在洽談桌進行洽談或未離開售樓部進行參觀時,此時該客戶與之前曾跟進或曾相識的b銷售人員相認,b銷售人員則可無條件取回該客戶的權屬,而a銷售人員應無條件讓出該客戶,a銷售人員可站回頭位重新輪后接待;
c.當a銷售人員已經和客戶在洽談桌洽談或已經離開售樓部進行參觀后,此時客戶與之前曾跟進的或曾相識的b銷售人員相認(包括直系親屬),b銷售人員必須出示3天以內有效的聯(lián)系記錄(明源系統(tǒng))且該客戶也承認是該人員聯(lián)系過。經現(xiàn)場銷售經理確認后,在3日內(含3日)則可由原b銷售人員跟進,成交后業(yè)績及傭金歸原b銷售人員所有。如公共客戶接聽,接待聯(lián)系薄顯示在3日外,則由a銷售人員跟進;
d.客戶成交后在3日內發(fā)現(xiàn)該業(yè)主及與其有夫妻及父子和母子關系之相同客戶,且客戶登記3日內有效(含3日),成交后業(yè)績雙方公司對半。若成交超過3日才發(fā)現(xiàn)的,任何關系傭金均不作分成;
e.售樓部門口是客戶接待的起始點,在場外遇到新的客戶,應該引導來訪客戶到售樓部咨詢(在競爭樓盤周邊截客另當別論)。任何在售樓部外地方接待客戶、遞名片,或找其它銷售人員幫該客戶介紹的行為都被視為違規(guī)。一經發(fā)現(xiàn)并查實,將此客戶交予另一方代理公司銷售主管指定人員跟進;
f.如一位銷售人員正在與客戶洽談成交過程中,而另一位銷售人員此時發(fā)現(xiàn)該客戶是他的舊客戶,該銷售人員只能與客戶正常打招呼,但不得以任何理由或借口通過與該客戶交談,通電話,或者其它任何形式阻礙成交;
g.若因銷售人員服務態(tài)度不好造成客人投訴,同時如該客戶要求指定其它銷售人員進行跟進的,則該客戶的權屬轉交給指定銷售人員并由該銷售人員跟進。如果客戶未指定銷售人員,則由該代理公司銷售經理指定銷售人員為其服務;
h.當接待參觀團客戶時,站第一位的銷售員位置不變,交由所屬代理公司經理負責安排或親自接待;
i.雙方公司銷售人員均不能以任何方式私下聯(lián)絡對方的已接待客戶,一經發(fā)現(xiàn)查實后,直接清除出場;
有關客戶的歸屬是現(xiàn)場的關鍵,出現(xiàn)糾紛在所難免,在客戶面前的爭吵是現(xiàn)場大忌,一旦出現(xiàn)造成不良影響者將直接清除出場。違反以上規(guī)定程序者,經發(fā)展商現(xiàn)場主管確認,情節(jié)嚴重者直接清除出場,視情況給予罰款500-1000元。
3)舊業(yè)主或舊客戶介紹新客戶到場按以下幾種情況處理
a.當日業(yè)主或舊客戶介紹新客戶共同進入售樓部指定找某位銷售人員,則該兩類客戶均由該銷售人員跟進;
b.當日業(yè)主或舊客戶與新客戶共同進場,但業(yè)主或舊客戶并無指定銷售人員的情況下,則由站第一位的銷售人員接待;
c.當新客戶獨立進場,在指定銷售人員的情況下,由該銷售人員或代理公司指定銷售人員跟進;
d.當新客戶獨立進場,在無指名情況下,由站第一位的銷售人員接待;
e.當新客戶到場,無指定找哪一位銷售人員,則由站在第一位的銷售人員跟進。當已進入介紹過程中,并開始坐在洽談桌進行洽談或已離開售樓部到樣板間參觀,則無論舊業(yè)主或舊客戶到場后是否指定銷售人員跟進均由站在第一位的銷售人員跟進,但在介紹時尚未坐在洽談桌進行洽談或未離開售樓部到樣板間參觀,而業(yè)主或舊客戶到場,指定由某銷售人員跟進,則由該指定銷售人員跟進,原站第一位的銷售人員重新站回頭位。
4)辭退員工處理
對于雙方代理公司在所代理項目自動離職或被辭退的員工,對方公司于該代理項目不得再錄用此員工。
5)銷售控制登記本
銷售現(xiàn)場只能使用一本銷售控制登記本,由當天總值代理公司負責登記當天銷控,各代理公司不得自行設立銷售控制登記本,一經發(fā)現(xiàn)將按違規(guī)責任嚴肅處理。
6)關于保密
a.做好資料保密工作,銷售人員未經開發(fā)商同意,不得隨意進入開發(fā)商辦公室,不得私自翻閱柜臺資料,不得私
自索取銷控資料、認購書資料、客戶資料、報表等;
b.銷售人員未經對方公司同意,不得隨意進入對方辦公室,不得私自翻閱柜臺資料;
c.各銷售公司對己方明源系統(tǒng)的賬號與密碼嚴格保密;
d.銷售人員對來訪客戶資料、認購書資料必須妥善保管,嚴禁外泄;
e.嚴禁超權限承諾客戶,嚴格執(zhí)行公司簽發(fā)的統(tǒng)一口徑,不可超出此范圍允諾客戶,不知為不知;
f.公司內部資料不得給客戶翻閱;
g.各類申請報告是公司的內部文件,上級的批復意見不得給客戶查看。
以上處罰的同時,現(xiàn)場主管可以要求相關人員做出相關檢查和說明。
7)權屬與傭金分配
a.此條例只處理涉及兩家不同代理公司分傭的情況,而同一代理公司內問題由代理公司內自行協(xié)調解決;
b.只有認定為共同跟進和共同成交的情況,可以在成交后傭金各占50%;
c.客戶的定義以認購書或合同上所列認購人或購房人之姓名為準認購書與合同有差異的,以合同為準;
d.所有成交客戶從成交日起3日后,不接受拆傭申請;
e.共同跟進的確認依據上文中詢客與接待相關條款處理;
f.共同成交以認購書上確認的姓名為主,是認購書中認購方(之一)且客戶登記是在3天內的,經客戶及雙方主管確認后傭金各占50%;
g.如對客戶歸屬產生糾紛,不得在客戶面前出現(xiàn)任何爭吵及糾紛,待客戶離場/認購/簽約后可先與對方現(xiàn)場經理協(xié)商解決,如協(xié)商不成則向現(xiàn)場開發(fā)商經理提交書面申請要求審議,并提交相關客戶接待證據,開發(fā)商現(xiàn)場經理經審議完畢后出具處理意見,若仍有爭議,則此客戶成交單位傭金沒收,算作開發(fā)商客戶。
4.處罰條例
1)初級處罰條例(首次口頭警告,二次罰款50元,三次加倍)
a.在公司或售樓部不按公司要求坐、立、行、走,如上班時間雙手插衣服口袋站立等;
b.未按要求及時填寫并上交開發(fā)商所要求的各種表格;
c.上班時間及銷售中心內及周邊都嚴禁吸煙;
d.賣場談客區(qū)內嚼口香糖;
e.在工作期間不按規(guī)定穿著工裝;
f.不使用問候語言,不主動問候;
g.工作時間內吵鬧,開玩笑、玩耍、鉤肩搭背、閱讀與工作無關的資料、書籍、報刊等;
h.上班時間說粗口,或聚集閑聊與工作無關的事;
i.前臺責任人擅自離開;
j.在銷售開放區(qū)域吃午飯;
k.每日未能收好前臺各類銷售資料;
l.于樣板房內閑坐或使用房內擺設;
m.填寫認購書錯誤的;
n.明源錄入數(shù)據有誤。
2)中級處罰條例(首次罰款100元,二次罰款加倍并由做書面檢討)
a.工作時間內吃早餐、零食及未批準中午外出用餐;
b.工作時間內利用銷售熱線撥打私人電話或電話閑談;
c.電話無人接聽。
d.違反操作規(guī)程造成不良影響;
e.工作期間,在銷售開放區(qū)域發(fā)生爭吵;
f.在填寫銷售性文書的過程出現(xiàn)錯寫、漏寫等情況,未發(fā)生嚴重后果的。
g.非特殊情況,銷售中心大堂出現(xiàn)無銷售人員站位的。
h.認購書當日未及時錄入明源的。
i.明源錄入數(shù)據有誤的,錯誤處在3處以上的。
3)高級處罰條例(首次罰款200元并做檢討,二次罰款加倍并由經理做書面檢討)
a.在銷售開放區(qū)域睡覺者;
b.因服務態(tài)度被客戶投訴者,情況屬實的;
c.將項目的各項非公開數(shù)據對外界發(fā)布的;
d.在填寫銷售性文書的過程出現(xiàn)錯寫、漏寫等情況,導致嚴重后果的;
e.銷售人員內部之間相互搶客,導致客戶不滿的;
f.擅自帶客戶到非開放區(qū)域參觀的。
4)終極處罰條例(書面向代理公司、地產公司通報并罰款1000元,代理公司經理做書面檢查,相關銷售人員離場觀察)
a.利用工作之便進行炒樓行為(如賣籌、賣位、賣折扣等),或利用工作之便進行二手樓交易,以及采用不正當方式獲取其他非法收入;
b.在員工中制造消極情緒,四處散布謠言,組織員工聚眾鬧事,或打架斗毆,嚴重影響工作秩序和社會治安;
c.在銷售過程未經開發(fā)商同意承諾擅自承諾客戶,并造成嚴重后果的;
d.擅自出售未推房源或出售因換房、退房、撻定、保留而未通知可從新推售的房源;
e.擅自出售未經發(fā)展商調價的房源,新價格與實際成交價格的差額從代理費中扣除;
f.在銷售開放區(qū)域打架斗毆,影響工作秩序和社會秩序的;
g.在銷售過程中未經公司同意擅自承諾客戶,未造成嚴重后果的。
5)處罰執(zhí)行流程
a.開發(fā)商現(xiàn)場主管確認處罰事項,并在處罰登記表上列明處罰時間、處罰事項、處罰金額等;
b.經查實需要進行處罰的,代理公司現(xiàn)場主管在處罰登記表上進行確認。代理公司現(xiàn)場主管拒絕簽字確認的,由發(fā)展商營銷部主管人員進行確認,罰款金額雙倍計算,代理公司主管三次拒絕簽字確認的該主管作退場處理;
c.每月對處罰登記表進行匯總統(tǒng)計,交公司財務部一份存檔;
d.每次的銷售提成結算,將在上一次提成及本次提成時間段期間的處罰金額在代理費中扣除。
5.獎勵規(guī)定
1)服務之星(獎金300元)
本獎項視各銷售中心具體情況每月評選一次一名,參評者須符合以下條件:在工作中沒有出現(xiàn)過遲到早退現(xiàn)象;接電規(guī)范,客戶信息填寫完整;工作認真按時完成;對待客戶真誠熱情,沒有被客戶投訴過。
2)銷售之星(第一名獎金500元,第二名獎金300元)
本獎項視各銷售中心具體情況每月評選一次,參評者須符合以下條件:在工作中無遲到早退現(xiàn)象;無客戶投訴;銷售業(yè)績排名其所屬銷售中心的第一、二位;銷售業(yè)績排名以當月商品房買賣合同簽約金額為準。
3)進步之星(獎金100-500元)
本獎項在和理化建議被采納實施并出現(xiàn)效果后即予以獎勵,參評者須符合以下條件:在工作中善于思考,發(fā)現(xiàn)問題并提出合理化建議,經實踐證明對于提高工作效率和工作質量具有明顯的效果;
4)附則
a.評獎程序:由代理公司銷售經理根據銷售人員
的工作情況,依據獎項規(guī)定的要求,進行申報,并提交相關材料;開發(fā)商現(xiàn)場經理收集齊各項資料后,簽署個人意見,匯集到開發(fā)商營銷部;開發(fā)商營銷部依據提交上來的材料,結合平日掌握的工作情況,并經現(xiàn)場考核,初步確定獲獎者名單,并進行張榜公布;
b.在對初定名單進行張榜公布時,如有異議,可以向開發(fā)商營銷部提出,并提交相應的證據,經調查情況屬實者,應予以修改;
c.所有獎項在無合適的人選時,均允許空缺;
第9篇 房地產項目水電配套管理工作內容
房地產開發(fā)項目水電配套管理工作內容
一、前期準備
立項同時,供電問題要作前期規(guī)劃。作為建設單位的電氣專業(yè)人員,應作好以下工作:_根據建設項目的建筑面積,估算供電負荷:按50w/m2建筑面積指標估算。見《北京市區(qū)民用建筑近期市政能源規(guī)劃指標》。
再根據所需供電負荷量,估算供電方案:建筑面積40萬m2需要由供電局的區(qū)域變電站用2根3×300mm2高壓電纜供電到建設方開發(fā)區(qū)的開閉站,再由開閉站分別向小區(qū)各配電室供電。(2根3×150mm2電纜)
建筑面積4萬m2時)要設小區(qū)變配電室一座,其上一級10kv高壓電源由開發(fā)區(qū)的開閉站
第10篇 房地產項目銷售案場管理制度
房地產項目銷售案場管理制度(簽署版)
一、接待客戶制度
1、接待客戶必須嚴格遵守項目組制定的a、b位排位順序接待制度,在接客戶時候a、b位不能隨意走動,無故離開視為自動放棄,a位須把資料準備好。如果因為要吃飯或者是上洗手間要離開時必須找順位代替。否則也視為自動放棄接待,一周內無故自動放棄接待客戶超過三次以上的銷售人員,立即停止接待客戶一周,并罰款20元扣10分。客戶進入銷售大廳后a位同事還沒有上前迎接接待的,a位同事罰款10元,并扣分5分。
2、如在接待客戶過程中,如同事之間發(fā)生沖突,須馬上報以現(xiàn)場項目經理或主管妥善解決,不允許在銷售現(xiàn)場吵鬧、指責對方。如違反,罰款50元扣20分并上報公司行政部作除名處理。
3、銷售人員在客戶登記本上登記好后不得擅自進行涂改,一切私自的修改都視為無效處理,如確實需要修改的地方須要先報項目經理或主管簽字確認后才有效。
4、如銷售人員的客戶登記發(fā)生沖突的,以先登記的為準。但特別說明如客戶登記時姓名不完整的一定要求客戶登記全名,否則以后發(fā)生重復登記時只認可全名登記并電話正確的記錄為準。
5、如接待的客戶是以夫妻、父母、子女或準未婚夫妻的姓名重復登記的親屬視為同一客戶處理,以先登記的為準。
6、當遇到老客戶回訪或者老客戶帶新客戶來訪時,首先由原接待銷售人員優(yōu)先接待。如原銷售人員暫時沒有在現(xiàn)場(如:吃飯、樣板房、洗手間),則不管是老客戶還是老客戶帶新客戶都由a位同事先代其接待,等原銷售人員回到現(xiàn)場后交由其自己接待,a位同事則繼續(xù)補a位。但如原銷售人員沒有在現(xiàn)場上班,則由a位同事全程接待(現(xiàn)場同事有特殊委托的除外),當天成交后如果是老客戶則業(yè)績分半,如果是新客戶則算a位接待同事業(yè)績.接待同事接完后算接待名次,不予補位.
7、銷售人員在接待客戶時,客戶主動表明身份是同行、裝修、推銷、記者等非購房目的的客戶由a位接待后補a位,(客戶表明身份時要讓其他同事聽到),其他情況一律計a位接待名次。
二、現(xiàn)場銷售管理
1、工作時間嚴格執(zhí)行公司考勤制度,如違反遲到10分鐘以內罰款10元扣5分;遲到10到20分鐘以內罰款20元扣10分;遲到20到30分鐘以內罰款30元扣15分;如果遲到30分鐘以上則按曠工處理,并罰款50元扣20分。
2、換工作服時間不得超過10分鐘。銷售中心9:10分前必須換好工作服裝坐在前臺,外賣場10:10前必須換好工作服裝到前臺就位。如超過時間,每次罰款10元扣5分。
3、上班時間不能私自外出,有特殊情況必須得到項目經理許可方可外出,中午吃飯時間為半個小時(接待客戶例外),如有違反罰款50元扣20分;沒到下班時間,不得提前換下工作服,如有違反,每次罰款10元扣5分。
4、在案場前臺,不得高聲喧嘩、嬉笑打鬧。發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。
5、如在接待客戶過程中,如同事之間發(fā)生沖突,須馬上報以項目經理或主管妥善解決,不允許在銷售現(xiàn)場吵鬧、指責對方。如違反,罰款50元扣20分并上報公司行政部作除名處理。
6、每個銷售人員按照劃分的責任田進行負責,如責任管理不到位,每次罰款10元扣5分。
7、銷售人員在接待客戶光臨時必須說:“你好,歡迎光臨”。客戶離開時,必須把客戶送至門口說:“請慢走,如有什么不清楚的地方請隨時致電給我”。并且不得在客戶未離開時,討論客戶。如沒做到,每次罰款5元。
10、不準在銷售中心前臺吃零食、看報、抽煙。違者罰款10元,扣5分。
11、銷售人員要認真做好每一位客戶的來訪登記工作,且必須客觀真實有效。如有漏填,每一空罰款2元。
12、每天做報表的銷售人員要認真做好每天以及每周的來訪、來電統(tǒng)計報表工作,并在下班之前知會項目經理當天的成交情況,如果發(fā)現(xiàn)報表統(tǒng)計錯誤的每次罰款10元扣5分;如果當值人員沒有做報表或下班前沒有知會項目經理的罰款20元扣10分。
13、銷售人員必須按照正規(guī)禮儀接待和銷講,如有違者首次進行口頭警告,再犯進行書面檢查,屢教不改者停止樓盤銷售工作,罰款50元扣20分;并學習禮儀接待和銷講,直到考核合格為止。
14、銷售人員不得在前臺電腦上打游戲以及瀏覽一些不健康的網站,如有違反者罰款50元扣10分。如發(fā)現(xiàn)3次以上屢教不改者,立即停止接待客戶一周,并回公司行政部學習合格為止。
15、銷售人員須嚴格按照銷講資料統(tǒng)一說詞,不得添改。如果發(fā)現(xiàn)有問題,及時以書面形式交給銷售主管,主管及時匯總后交給銷售經理。提交甲方,促使甲方盡快回復,然后一周再匯總一次,甲方回復須簽字確認方可執(zhí)行。如果發(fā)現(xiàn)銷售人員私自給客戶進行亂承諾、亂銷講的,一經發(fā)現(xiàn)立即停止樓盤銷售工作一周,并回公司行政部學習,等待公司處罰決定。
16、每天下班前須把自己的相關資料收回抽屜里保管好,如:客戶登記本、銷講資料、自己的辦公用具等,如發(fā)現(xiàn)下班后把自己東西隨意仍在前臺就離開現(xiàn)場的每次罰款5元扣5分。
17、每周例會不能隨意請假,開會時手機調為振動,如接聽緊急電話時須向項目經理請準后外出接聽;不準在會議期間隨意走動,交頭接耳,喧嘩,搞小動作,散會后各自負責將座椅歸位,桌面物品清走,違者罰款10元扣5分;會議書記員做好每一次的會議記錄,會議記錄做好后須經理簽閱,復印給每一位銷售人員,公司各種規(guī)章制度、通知須經理簽字后復印給每位銷售人員,簽字確認并留存?zhèn)浞菀环?便于查閱。
18、上級交代的任務必須如期完成,逾期者每超過一天罰款5元。(以此累加)。
19、銷售人員每天在下班之前必須將當天接待的客戶資料錄入公司銷售系統(tǒng)內,如有特殊情況無法當日錄入必須填[延后錄入申請表],經部門領導批準后方可延后錄入;開盤后銷售人員要隨時跟進自己的有效客戶,一個月為有效期限,如在有效期內沒做任何跟進,則自動失效并隨時成為他人客戶。銷售人員每跟進客戶一次都要做好自己的記錄,并錄入到公司的售樓系統(tǒng)里,項目經理會隨時登陸系統(tǒng)檢查跟進情況,如超過5組客戶未跟進則罰款20元扣10分。
20、銷售人員在上班時間用坐機打私人電話不得超過三分鐘,并且不得在前臺看與工作無關的書籍,發(fā)現(xiàn)一次罰款5元扣5分。
21、銷售人員不得在客戶面前討論公司傭金及管理制度等問題;不得把一些關于公司公司的工資待遇及管理制度等機密的事宜告訴客戶。如有違反者每發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。
22、銷售人員的手機在早上09:00----晚上10:00之間不能關機,其他時間可以關機,便于應付突發(fā)事件的發(fā)生。如發(fā)現(xiàn)在規(guī)定時間內沒有開機的,發(fā)現(xiàn)一次罰款5元。
23、銷售人員在正常情況下不得遞自己
名片給其他銷售人員的客戶,除非得到原銷售人員的許可,如有違反發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。如發(fā)現(xiàn)3次以上屢教不改者,立即停止樓盤銷售接待工作一周,并回公司行政部學習合格為止。
24、銷售人員在銷售期間無權直接找開發(fā)商打折,必須通過項目經理或主管進行交流,違者罰款50元扣20分。
25、每位銷售人員有義務為客戶解答任何問題,并做好記錄登記。
26、銷售人員在工作期間如違反管理制度遭到開發(fā)商投訴的,每一次罰款50元扣20分。如遭到客戶投訴的,在項目經理或者主管認定后,確實是因為銷售人員錯誤造成投訴的,每一次罰款50元扣20分。
27、罰款收繳工作必須在規(guī)定時間內完成,不得延誤。如果超過時間不上繳,每超過一天罰款金額增加1倍,以此類推。
28、進行手簽合同時,要對領用合同進行登記。如沒有特殊原因,無故浪費合同的,每份合同按5元賠償。
29、中午飯后,銷售人員要對就餐現(xiàn)場進行清潔,并把垃圾放在一樓衛(wèi)生間的垃圾捅里。如沒有做到,發(fā)現(xiàn)一次罰款10元。
30、銷售人員在客戶購房后要承擔起提醒客戶及時付款,按時辦理按揭手續(xù),配合銀行準備好相關資料等完善購房手續(xù)的責任。如因銷售人員沒有及時通知客戶造成時間延遲的,公司將對其該套房屋的成交傭金做延后發(fā)放的處理。
31、銷售人員在簽定合同后一定要自己先進行檢查,檢查完以后要統(tǒng)一交項目經理處進行復核后方可交到開發(fā)商處理。如果沒有執(zhí)行以上規(guī)定流程,而發(fā)現(xiàn)合同簽定有錯誤的,發(fā)現(xiàn)一次罰款10元,扣5分。
32、當項目經理沒有在銷售現(xiàn)場時,銷售主管和高級置業(yè)顧問要承擔起現(xiàn)場的管理和監(jiān)督工作,保證客戶個開發(fā)商提出的相關問題能及時解決。
33、銷售人員上班必須著工作服,如有違反罰款50元,扣10分處理。換下的便裝和鞋子統(tǒng)一安排擺放在一樓辦公室衣柜里,如果發(fā)現(xiàn)亂擺亂放的罰款20元,扣5分處理。
34、中午12:00―13:00為銷售人員輪換吃飯和休息時間,午休是分兩組進行輪休,每組半小時;休息時間的看報、看雜志等事宜全部安排在休息室內進行。銷售主管或高級置業(yè)顧問至少要保證有一個人在前臺,以便對現(xiàn)場工作的監(jiān)督,并且還有權根據現(xiàn)場客戶的接待量,對休息人員做出靈活的安排和調整;絕對杜絕在前臺發(fā)現(xiàn)以上行為,否則罰款20元,扣10分處理。
每月考核成績直接決定著銷售同事升職以及上崗安排,請各位同事切記認真對待。每月考核結束后未達到70分的同事為不及格,有兩次以上不及格同事,將直接報送公司行政部做除名處理。
第11篇 房地產項目銷售部管理制度
房地產項目銷售部管理制度
1、項目體所有員工遲到/早退、20/次,如未與上級領導請假懲罰翻倍,經理及以上50/次
2、請假需與銷售經理說明,得到同意后告之銷管客服部,如有一方不告之者,按礦工處理。200元/次
3、銷售人員出現(xiàn)換班換休,請通知銷管客服部,如未告之、20/次
4、在銷售現(xiàn)場時未穿著統(tǒng)一服裝、未佩戴工牌、未佩戴上崗證、20/次
5、銷售夾未按規(guī)定地點擺放、20/次
6、前臺桌椅、桌面未按規(guī)定擺放整齊、20/次
7、當天接訪銷售在未接待客戶的情況下,應在前臺坐齊,不在者、20/次
8、門前站崗人員缺崗,、當天同組人員每人50/次
9、前臺接訪無人、50/次
10、將來電來訪表擅自帶離制定位置、100/次
11、在銷售大廳內有來訪客戶的情況下隨意談論客戶及談論內部工作事宜、50/次
12、在未進場、臨時辦公區(qū)及進現(xiàn)場內閱讀與銷售無光的報刊雜志、書籍及網絡、20/次
13、手機在早8點到晚10點之間不暢通者、100/次
14、挑客戶、搶客戶、100/次
15、與內部員工發(fā)生爭吵與廝打、200/次
16、與客戶爭吵與廝打、勒令離職
17、在客戶面前發(fā)生爭執(zhí)、停電訪兩周,,并罰款500元
18、冷落客戶、100/次
19、泄露客戶信息、兜售客服資料、勒令離職,并罰款500元
20、私自復印重要銷售資料(由北京萬科蓋章的)、100/次
21、丟失重要銷售資料(由北京萬科蓋章的)、500/份
22、未向客戶介紹__會及相關積分計劃、100/次
23、銷售口徑滯后或錯誤、一處錯誤50元,以此類推,第二次犯同樣的錯誤予以辭退
24、在值班期間未保持熱線暢通、50/次
25、利用銷售電話長時間打私人電話、50/次
26、客戶有效投訴、500/次
27、投訴轉由北京萬科處理時未提交書面的投訴經過說明、200/次
28、crm當天錄入不及時,簽約后不及時更新,銷管客服部查處錯誤從中提取50%的金額獎勵、20/處、該項罰款中的50%
29、crm查處錯誤,銷管客服部查處錯誤從中提取50%的金額獎勵、20/處,見crm罰款細則、該項罰款中的50%
30、銷售人員在填寫認購單,會簽單等各銷售單據時出現(xiàn)錯誤,銷管客服部查出錯誤從中提取50%的金額獎勵、20/處、該項罰款中的50%
31、crm被公司查出錯誤罰款者、處以公司2倍的罰款
32、認購書未按規(guī)定簽字蓋章,銷管客服部查出錯誤從中提取50%的金額獎勵、100/次、該項罰款中的50%
33、未經萬科現(xiàn)場銷售助理同意,隨意變更付款方式,付款折扣和付款期限、200/次
34、未經萬科現(xiàn)場銷售助理同意,隨意變更合同條款、500/次
35、私自向客戶承諾額外折扣,且客戶確定可享受額外折扣后才確定購房、該折扣的這讓金額由銷售本人承擔,再處以500/次的罰款
36、私自向客戶承諾退換房、更名、延期付款、200/次
37、經核實未提醒客戶房款繳納時間及金額、50/次
38、經核實未提醒客戶按揭應提交資料、50/次
39、簽約各資料提交不齊全者,銷管客服部查出錯誤從中提取50%的金額獎勵、20/樣、該項罰款中的50%
40、業(yè)主臨時公約填寫不完整,提交不及時,銷管客服部查出錯誤從中提取50%的金額獎勵、50/次、該項罰款中的50%
41、合同審理完畢后交于客服部,出現(xiàn)錯誤如漏簽日期,裝訂順序等,視情節(jié)輕重給予處罰,銷管客服部查出錯誤從中提取50%作為獎勵、20/處、該項罰款中的50%
42、報表未按時提交(甲方與公司)、50/次
43、未按時提交工作總結、50/次
44、報表/工作總結未按照萬科要求的格式、內容撰寫、50/次
45、數(shù)據統(tǒng)計清晰、準確、出現(xiàn)數(shù)據錯誤、50/次
46、與甲方溝通即時通暢,如有不及時反應、100/次
47、合同資料齊全,如出現(xiàn)遺落和丟失、100-500/次
48、客戶檔案建立完善、及時,如出現(xiàn)遺漏或丟失、50-200/次
49、與各接口單位的良好溝通,如出現(xiàn)問題、50/次
50、妥善處理客戶投訴,如出現(xiàn)未調節(jié)完整、100/次
51、各部門文檔歸檔完整,出現(xiàn)問題、50/次
52、及時進行對賬,如延誤、50/次
53、網上認購,網上簽約如出現(xiàn)錯誤、100-500/次
54、出色解決突發(fā)事件,視情節(jié)給予獎勵、50-100/次
55、甲方予以表揚、100/次
56、以上錯誤各部門經理知情不報、處以兩倍的罰款
57、營銷總監(jiān)與項目總監(jiān)有隨時制定獎懲條例的權限
第12篇 房地產項目銷售主管負責制管理規(guī)范
房產項目銷售主管負責制管理規(guī)范
一、現(xiàn)場銷售主管的產生
每上一個新項目之前,每一位銷售員可就本項目的定位、策劃、銷售方式、銷售員的管理提出自已的意見和建議,公司就提出的意見和建議擇優(yōu)選取項目主管。項目主管非終身制,并且實行考核制度,充分體現(xiàn)竟爭、平等。
二、現(xiàn)場銷售主管待遇
每一位項目確定了現(xiàn)場銷售主管后,其基本工資可由原來的銷售員工資調升到部門業(yè)務主管,享受現(xiàn)場主管津貼,另可享受銷售提成。
三、現(xiàn)場銷售主管職責
1、嚴格遵守公司的規(guī)章制度,檢查銷售員每天的工作情況,組織現(xiàn)場銷售工作,發(fā)現(xiàn)糾正銷售過程中存在的不足,激發(fā)銷售員銷售激情,保證銷售員以飽滿的熱情投入工作,對現(xiàn)場銷售工作的組織、人員的管理負有責任。
2、實行目標管理制,每一位現(xiàn)場銷售主管上崗前需向銷售經理提交一份項目銷售方案及管理草案,銷售經理以此并根據項目實際情況制定出本項目的銷售目標,并經公司批準,作為本次對現(xiàn)場銷售主管的考核標準(如因公司原因調整銷售計劃,按調整后的銷售計劃執(zhí)行考核)。
3、現(xiàn)場銷售主管可根據銷售經理的安排參加項目前期的準備工作,包括項目定位、項目命名、項目市調、銷售政策、銷售口徑、銷售價格等和銷售過程中與廣告、策劃中心銜接工作。
4、現(xiàn)場銷售主管要根據公司的管理制度對銷售員進行嚴格的管理,擁有對違反公司規(guī)章制度的銷售員提出處罰建議的權力。
5、妥善處理好現(xiàn)場的日常事務,不能處理的及時上報。
6、將每天的銷售情況(客戶訪談記錄、電話接聽記錄,回訪客戶記錄)總結后上報銷售經理。并完成每天的銷售日記。
7、安排銷售員輪流值班和輪休,每周一報表報銷售經理,如有變動,應提前一天通知銷售經理。
8、掌握銷售進度,提出銷售策略。
9、現(xiàn)場銷售主管絕不允許將本公司的業(yè)務轉給其他公司,若確實因特殊原因需和其他公司合作,可向銷售經理上報,由銷售經理上報公司并由公司負責簽訂相關合同。
10、維持售房處的正常銷售秩序,維護售房處的整潔,接受銷售經理的監(jiān)督與管理。
四、項目主管獎懲
1、若在考核期內未能達到銷售經理和本人既定的目標,銷售經理有權撤銷該現(xiàn)場主管并另外選取主管。
2、項目封盤以后,若完成公司制訂的總銷售任務,則以該項目總銷售額的萬分之二獎勵現(xiàn)場主管。
3、項目銷售提前完成,將會作為下一個項目現(xiàn)場主管或銷售經理的優(yōu)先候選人。
4、項目結束后,現(xiàn)場主管的一切權力即告終止,其工資待遇即降為銷售員同級(優(yōu)秀項目主管除外)。
5、在項目進行過程中,如現(xiàn)場主管違反公司規(guī)章制度,視其情節(jié)輕重,可給予警告、降級、停職、開除等處分,如給公司造成名譽及經濟損失,應承擔相應的法律及經濟責任。
6、一個月本現(xiàn)場銷售部銷售人員違紀事件超過三次(以處罰單為準),給予該現(xiàn)場主管銷售部內部通報批評,并處以100元罰款,一個月內本銷售組銷售人員違紀事件超過六件,全公司通報批評。自動解除現(xiàn)場主管職務,并處以300元處罰。
7、銷售部如未完成當月銷售任務,銷售部當月銷售提成中項目系數(shù)降一檔以示處罰。
第13篇 某某房地產項目中介管理制度
某房地產項目中介管理制度
1.目的:為規(guī)范集團項目儲備運作和管理,為集團戰(zhàn)略發(fā)展提供項目儲備的支撐,拓寬項目信息獲取渠道,規(guī)范總部及各公司項目拓展部門與項目中介溝通過程中的工作,特制定本制度。
2.范圍:
2.1適用范圍:總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門
2.2發(fā)布范圍:總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門
3.名詞解釋:項目儲備包括土地儲備和在建房地產項目儲備。
3.1項目中介是指擁有房地產項目信息資源,能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調和溝通的個人或單位。
3.3項目所有方是指土地使用權人、房地產在建項目中土地使用權人和房屋所有權人形成的共同體。
3.4項目拓展部門是指總部發(fā)展中心項目拓展部及各項目公司負責項目拓展的部門或項目公司下屬項目部負責項目拓展的工作人員。
3.5項目責任人是指獲取中介項目信息的第一人、拓展項目小組的牽頭人。
3.6項目備案是指各項目公司拓展項目達到備案標準后,向總部發(fā)展中心進行項目信息、項目資料及項目初步分析報告的備案,并留存項目資料。
4.職責:
4.1總部發(fā)展中心:
4.1.1負責督促各項目公司項目拓展部門對拓展項目及項目中介信息進行備案;
4.1.2審定中介服務協(xié)議的內容;
4.1.3負責已簽訂中介服務協(xié)議的備案工作。
4.2項目公司主管領導/發(fā)展中心拓展部經理:
4.2.1負責督促拓展部門項目責任人及時進行項目備案;
4.2.2協(xié)助拓展部門項目責任人進行項目的溝通和談判。
4.2項目公司拓展部門項目責任人/發(fā)展中心拓展項目責任人:
4.2.1負責厘清項目關系,認定所拓展項目的中介;
4.2.2負責向總部發(fā)展中心及時進行項目備案及中介信息的備案;
4.2.3及時通報項目中介變更或變動的信息;
4.2.4負責解釋與項目中介有關的信息和情況;
4.2.5依制度中的中介服務協(xié)議范本,草擬中介服務協(xié)議書。
5.作業(yè)內容:
5.1項目中介的分類:
5.1.1一類項目中介是指擁有房地產項目信息資源,能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調和溝通的,且對拓展項目合作能夠起關鍵性作用(能根據我方要求,對項目進行全程溝通)的個人或單位。
5.1.2二類項目中介是指擁有房地產項目信息資源,能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調和溝通,且對拓展項目合作能夠起輔助性作用的個人或單位。
5.1.3三類項目中介是指擁有房地產項目信息資源,但不具備溝通和協(xié)調能力及資源的個人或單位。
5.2項目中介的認定:
5.2.1可提供土地或在建房地產項目信息,并提供項目基礎資料及相關法律文件,達到總部發(fā)展中心項目備案標準的,即可認定其為該項目的中介;
5.2.2不能提供項目所有方信息并進行切實溝通和協(xié)調的,不能認定其為該項目的中介;
5.2.3提供項目信息不完整或有明顯不真實的不能認定其為該項目的中介;
5.2.4項目中介以項目為單位,就同一項目而言,項目中介只有一個;中介為多人或多級時,視為一個中介團體;
5.2.5拓展項目在總部發(fā)展中心進行項目備案時,信息來源屬項目中介的,須同時對該項目中介備案,項目中介信息由該拓展項目實際負責人負責核實并解釋。
5.2.6項目責任人要保留項目中介在項目談判過程中起到中介服務作用的憑證,要在談判大綱、談判紀要等談判過程記錄文件中體現(xiàn),作為最終確定該項目中介認定結果的重要依據。
5.2.7若同一項目出現(xiàn)多個中介時,可視如下不同情況進行選擇:
5.2.7.1同一項目拓展部門內,若針對同一項目出現(xiàn)多個中介,且多個中介互無關系時,選擇能夠提供較詳盡資料和信息的,溝通和協(xié)調能力強的;
5.2.7.2同一項目拓展部門內,若針對同一項目出現(xiàn)多個中介,且多個中介同屬一個服務機構時,視其為一個中介團體;
5.2.7.3不同項目拓展部門間,針對同一項目出現(xiàn)不同多個中介,以項目備案時間先后為準,確定項目歸屬及項目中介,或以上級領導意見確定為準。5.3項目備案標準:
5.3.1項目簡介清楚明確,應包含如下內容:項目座落、四至范圍、占地面積、規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率、各類建設產品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項目所有方的基本情況及意向轉讓價格。
5.3.2項目法律文件,應有以下法律文件中的一個或多個:立項批復、土地使用權證或土地出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等;
5.3.3項目中介信息的備案內容包括聯(lián)系人姓名、聯(lián)絡方式及通訊地址等基本信息。
5.4項目中介接洽過程的工作原則:
5.4.1尊重第三方及其工作成果,承認項目中介方的信息提供、溝通協(xié)調的服務功能和作用;
5.4.2注重接洽工作時的個人儀表,樹立良好的公司形象,詳細內容參見《員工手冊》及《拓展項目談判管理制度》;
5.4.3在我方與項目所有方進行溝通前,要求項目中介提供公開的項目資料,原則上項目拓展工作人員不應以任何名義簽訂保密協(xié)議。若確有必要簽訂保密協(xié)議的,須經集團領導同意并授權執(zhí)行人,方可執(zhí)行;
5.5.項目拓展人員不應向中介方承諾給付中介費用的額度;中介費用額度的最終審定權歸集于集團副總級別以上人員;
5.5.1與項目中介接洽過程中,要注意保守公司機密,不得泄露公司機密。中介服務報酬及費用:中介服務報酬的給付以項目中介提供中介服務,使我方與項目所有方的合作達成,且合作協(xié)議正式生效為前提;
5.5.2若項目成交總額款項是分期給付的,則相應的,項目中介服務報酬也同比例分期給付;
5.5.3三類項目中介的信息服務報酬付費區(qū)間為:1――10萬元人民幣;二類項目中介的中介服務報酬按市場標準以項目成交合同額的1-3‰(含稅)累時比例額度給付,該中介服務報酬須中介費出具正規(guī)發(fā)票;
5.5.4項目中介付費標準項目成交總價10億元以上8―10億元5―8億元2―5億元5.5.5付費標準0.10%0.15%0.20%0.25%2億元以下0.30%一類項目中介的中介服務報酬參照二類項目中介的付費標準,上浮30―50%,或視項目具體情況,由雙方協(xié)商另行商定,經集團領導批準后確定;
5.5.6中介服務報酬額度中已包含項目中介應繳納的各項稅費,我方不負責代繳任何稅費;
5.5.7無論項目合作達成與否,項目中介在服務期間內所發(fā)生的費用自行承擔,我方不予負擔;
5.5.8若項目中介方發(fā)生如下情形,視情節(jié)輕重,予以核減中介費給付額:5.5.8.1在合作過程中溝通協(xié)調不利的;
5.5.8.2在合作過程中有弄虛作假情節(jié)的;
5.5.8.3在合作過程中發(fā)現(xiàn)有意向我方工作人員進行賄賂的;
5.5.8.4在合作過程中泄露我方公司機密的。
5.6從項目中介渠道獲取項目信息的操作流程:前期接洽中介認定獲取項目信息資料及法律文件項目中介完成初步分析報告初步可行獲取詳細資料項目中介中介備案項目備案溝通協(xié)調與項目所有方接觸、溝通、談判項目中介簽訂合作協(xié)議簽訂中介服務協(xié)議
5.7中介服務協(xié)議:
5.7.1中介服務協(xié)議的簽訂以我方與項目所有方簽訂合作協(xié)議為前提;
5.7.2中介服務協(xié)議的簽訂須經由集團審批方生效,任何以個人名義簽訂的中介服務協(xié)議均屬無效。
5.7.3中介服務協(xié)議內容參照本制度附件之中介服務協(xié)議范本執(zhí)行;
6.獎懲條例:
6.1對于引薦項目中介并達成項目協(xié)議的公司拓展人員的獎勵辦法,相關內容詳見《土地儲備獎勵制度》;
6.2與中介接洽過程中不得接受他方人員的賄賂或回扣,否則將按公司相關制度給予懲處;
6.3無
7.與中介接洽過程中泄露公司機密的,按公司相關制度給予懲處。
第14篇 某某房地產項目談判管理制度
某房地產總部項目談判管理制度
1.目的:
項目談判是房地產開發(fā)建設中非常重要的一環(huán),談判活動貫穿于整個開發(fā)過程。為了規(guī)范集團談判工作,特制定此制度。
2.范圍:
2.1適用范圍:__總部發(fā)展中心
2.2發(fā)布范圍:__總部發(fā)展中心
3.名詞解釋:
3.1談判工作小組
3.1.1項目談判必須成立談判小組,談判小組應由二名及以上成員組成,其中至少一人為經理或副經理級別及以上人員。
3.1.2每次談判應由談判工作小組中至少2名工作人員共同前往。
3.1.3談判工作小組是代表公司對外談判的唯一代表,我方所有談判信息必須經過項目談判小組向對方傳遞,其他任何人不得私自向對方泄露談判信息。3.1.4談判工作小組應本著高效談判的原則,將談判進展及時反饋給相關領導。
5.職責:
總部發(fā)展中心負責該制度的制定及修改
5.1作業(yè)內容:
5.1.1談判禮儀
談判代表要有良好的綜合素質,談判前應整理好自己的儀容儀表,穿著要整潔正式、莊重。具體按《員工手冊》相關規(guī)定執(zhí)行。
5.2談判要求談判前要確定談判人員,與對方談判代表的身份、職務要相當。
5.2.1談判前應制定談判大綱,談判大綱應規(guī)范化,成為談判完成的考評標準和獎懲標準。
5.2.2談判大綱包括但不限于:
5.2.2.1合作方式
5.2.2.2合作條件
5.2.2.3項目操作方案
5.2.2.4雙方決策程序及時間
5.3談判后一定要做談判紀要,并報相關人員備案。談判結果應及時反饋給上一級領導,得到領導指示后進行下一階段工作。
5.3.1經總部發(fā)展中心立項審批的項目,方可進行深入談判。談判工作程序初選階段
5.3.1.1項目初選階段談判工作主要內容是調查項目:規(guī)劃情況、現(xiàn)狀、市政配套、政府批準的有效文件、稅收優(yōu)惠政策等情況,并取回相關紙版及電子版資料。
5.3.1.2該階段招待飯店原則上安排在
5.3.2立項、可研階段星級,招待費用控制在元/餐。
5.3.2.1談判小組出具《項目建議書》,報總部發(fā)展中心立項審批后,談判小組提出立項項目工作計劃,并組織相關領導及部門召開立項項目工作會議,匯報立項項目工作計劃及項目的談判要點,并按會議精神與對方進行談判。
5.3.2.2當與合作方談判達成一致后,談判小組應及時完成《項目可研報告》,可研報告要盡量詳盡對項目前期、法律、經濟、合作方式、合作條件、項目運作方案的可行性進行判斷。
5.3.2.3該階段該階段應簽訂合作意向,由法律部配合完成。
5.3.2.4招待飯店原則上安排在
5.3.3決策階段
星級,招待費用控制在元/餐。
5.3.3.1項目可研報告報決策委員會,審核通過后,安排談判對等人員出面,落實決策委員會決議。
5.3.3.2該階段由法律部配合審計合作方財務等狀況并出具書面法律意見。
5.3.3.3該階段應簽訂合作協(xié)議,由法律部配合完成。
5.3.3.4該階段飯店原則上安排在
6.獎懲條例:星級,招待費用控制在元/餐。
6.1談判中要注意廉潔奉公、遵紀守法,不得接受對方人員或其他人員的賄賂或回扣,按公司相關制度給予獎懲。
7.注意事項:
7.1談判中要注意保守機密,不得將公司機密私自泄露給對方或無關人員,按照公司員工手冊相關規(guī)定執(zhí)行。
第15篇 房地產項目投資成本基礎指標管理制度
房地產總部項目投資成本基礎指標管理制度
__總部項目投資成本基礎指標管理制度總部項目投資成本基礎指標
1.目的:目的:為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認真貫徹,建立良好的項目風險控制體系和審計指標體系,特制定本辦法。
2.范圍:
2.1適用范圍:__房地產公司總部下屬各個項目公司
2.2發(fā)布范圍:__房地產公司總部下屬各個項目公司
3.名詞解釋:
3.1[項目投資成本基礎指標]:指項目在前期可行性研究階段,以投資估算為依據的,基礎數(shù)據指標。
3.2[項目]:本制度所指的項目是公司總部和各項目公司2007年后新獲取并簽訂了項目合作或開發(fā)協(xié)議,可進行操作的項目。
[項目公司]:指獲取新項目后負責操作該項目的公司。
4.職責:
總部發(fā)展中心風險控制部人員:負責編制指標的依據,項目投資測算和可行性研究報告;負責制定項目投資成本基礎指標;負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目投資成本基礎指標;
項目運行期間負責跟蹤和審計項目土地及大配套費用指標;積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員對項目成本基礎指標的審計
總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員:配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎指標;配合發(fā)展中心下達投資成本基礎指標;
項目運行期間管理中心主要跟蹤和審計項目直接成本合計指標、管理費用指標和總成本合計指標;
項目運行期間成本中心應跟蹤和審計項目的各項成本指標;項目運行期間財務中心主要跟蹤和審計項目財務費用指標和不可預見費用指標;
項目運行期間總工辦主要跟蹤和審計項目建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標;
項目運行期間營銷中心主要跟蹤和審計項目銷售費用指標;各項目公司相關負責部門和人員:負責本項目的成本控制和風險預警;按要求填報項目投資成本指標審核表;及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要,及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況,需調整指標,及時上報發(fā)展中心或總部其他相關中心部門;
各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員:負責自身項目的成本控制和風險預警;按要求填報項目投資成本指標審核表;及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要,及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況,需調整指標,及時上報個項目公司或發(fā)展中心及總部其他相關中心部門;
5.作業(yè)內容:
5.1項目投資成本基礎指標構成如下:(祥見附件《投資成本基礎指標分解構成表》)項目投資成本基礎指標成本指標總額單方成本責任部門責任人備注
土地及大配套費前期費用建安工程費用市政基礎設施費公用配套費不可預見費直接成本合計財務費用管理費用銷售費用總成本合計
5.1.1土地及大配套費指標:土地費用主要包含土地出讓金、拆遷補償費、土地轉讓費、契稅、市政基礎設施費、征地費用、土地使用費和其他費用;大配套費用主要包含紅線外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設費用。
5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級人防出讓金等;
5.1.1.2拆遷補償費用一般指地上物的拆遷物的補償,如房屋、廠房和其他設施等,主要以拆遷協(xié)議為主要依據;
5.1.1.3土地轉讓費,主要是根據土地獲取方式的不同和談判條件來制定的;5.1.1.4契稅,按合同金額繳納;
5.1.1.5市政基礎設施費,按北京市政府規(guī)定繳納;
5.1.1.6征地費用,主要是項目用地如果是集體土地或一級開發(fā)項目涉及集體用地的項目要按北京市規(guī)定繳納征地各項費用,主要有復墾費、青苗補償費用等;
5.1.1.7土地使用費按北京市政府規(guī)定繳納;
5.1.1.8土地其他費用,包括各項因獲取土地而需要花費地支出,如中介費用等;
5.1.1.9紅線外供電費用、給水費用、排水費用按項目相關規(guī)定繳納;5.1.1.10代征綠化用地建設費用,根據項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進行評估測算;
5.1.1.11代征道路用地建設費用,根據項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進行評估測算;
5.1.1.12代征市政用地建設費用,根據項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進行評估測算;
5.1.2前期費用指標:主要包含三通一平費用、各種設計費用、招投標費用、勘測費、審圖費用、各項手續(xù)費用和其他費用
5.1.2.1三通一平費用主要指項目場地平整,通水,通電。通路的費用;5.1.2.2各種設計費用,主要包含規(guī)劃設計費、施工圖設計費、綜合網管設計費、景觀設計費、人防設計費等;
5.1.2.3招投標費用主要用于工程的招標工作,如招投標代理、標底制作等費用;
5.1.2.4勘測費是對項目地塊的測繪等費用,主要用于拿地、設計前的勘測;
5.1.2.5審圖費用主要是施工圖審查費用;
5.1.3建安工程費用指標該費用是項目建設成本的核心,主要包含土建工程費、安裝工程費、監(jiān)理費和工程預算編制費用等;
5.1.3.1.土建工程費、安裝工程費在制定指標時,主要以北京市定額為依據,制定估算的指標;
5.1.3.1.監(jiān)理費用按行業(yè)常規(guī)制定指標,最終以和監(jiān)理單位的合同為準;5.1.3.1.工程預算編制費用等,是在工程前后必須作的預算和決算費用。5.1.4市政基礎設施費指標主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃氣、綠化等各項項目必須的市政條件建設費用;
5.1.5公用配套費指標主要指項目相應的公用配套建設費用,如小區(qū)配套的學校、會所等等;
5.1.6不可預見費指標指項目實施操作過程中不可估計風險存在,可能產生一些費用;該費用高低直接和項目管理水平相關聯(lián),一般為項目扣除此項后直接成本的1.5%
5.1.7直接成本合計指標直接成本是項目操作過程中必須和直接發(fā)生在項目上的費用;直接成本合計指標指的就是土地及大配套費指標、前期費用指標、建安工程費用、市政基礎設施費、公用配套費指標、不可預見費指標之和;
5.1.9財務費用指標主要是就項目融資而發(fā)生的各項利息支出;管理費用指標主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出,一般在前期測算階段按直接成本的2%估算;
5.1.10銷售費用指標是為了項目
銷售,所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用;一般住宅為計劃銷售額的2%,而別墅和商業(yè)就要略高;但是由于項目具體定位和銷售手法的不同,要根據具體項目具體制定該指標;
5.1.11總成本合計指標是項目各項指標之和,反映了整個項目措作的全部成本費用支出,也體現(xiàn)的項目操作和投資成本風險控制的整體能力。
5.2指標的制定和下達
5.2.1由發(fā)展中心風險控制部根據項目實際情況和可行性研究報告,在項目操作前期制定項目投資成本基礎指標。
5.2.2.土地及大配套費指標由發(fā)展中心同項目公司或負責獲取項目的人員核實后下達;
5.2.3.前期費用指標由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負責前期的人員核實后下達;
5.2.4.建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負責工程的人員核實后下達;
5.2.5.不可預見費用指標、財務費用指標由發(fā)展中心同總部財務中心及項目公司負責項目財務的人員核實后下達;
5.2.6.直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由發(fā)展中心同總部管理中心及項目公司負責項目管理的人員核實后下達;
5.2.7.銷售費用指標由發(fā)展中心同總部營銷中心及項目公司負責項目銷售的人員核實后下達;
5.3指標的執(zhí)行
5.3.1項目公司相應部門和人員應積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作,應按各中心具體要求定期上報各項費用的情況或提交指標控制措施。
5.3.2項目操作期間項目公司負責前期土地手續(xù)的部門及人員應將土地獲取成本嚴格控制在土地成本指標范圍內;
5.3.3項目操作期間項目公司負責前期設計及報批手續(xù)的部門或人員應將前期費用成本嚴格控制在前期費用成本指標范圍內;
5.3.4項目操作期間項目公司負責工程的部門及人員應將上述各項工程費用成本嚴格控制在建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標范圍內;
5.3.5項目操作期間項目公司負責財務的部門及人員應將財務費用和不可預見成本嚴格控制在不可預見成本指標范圍內;
5.3.6項目操作期間項目公司負責項目管理的部門及人員應將直接成本、管理費用和總成本嚴格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標范圍內;5.3.7項目操作期間項目公司負責項目銷售的部門及人員應將銷售費用嚴格控制在成本指標范圍內;
5.4指標的審計
5.4.1負責審計部門:該指標主要下達項目公司相應部門或人員負責填寫本制度5.1條的指標表中負責部門及負責人,并由總部相關部門負責審計。
土地及大配套費指標由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負責審計。前期費用指標由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負責審計。建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負責審計;
5.4.1.5不可預見費用指標、財務費用指標由總部發(fā)展中心配合總部財務中心、成本中心負責審計;
5.4.1.6直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負責審計。
5.4.1.7銷售費用指標由總部發(fā)展中心配合總部營銷中心、成本中心負責審計。
5.4.25.4.2.1審計方式總部各中心制訂審計計劃;
5.4.2.25.4.3各項目公司配合總部各中心工作,填報各總審計考核報表等;審計周期一般以項目操作周期為準,根據項目公司上報的計劃,由審計負責部門制定。6.獎懲條例:
超額完成指標獎勵辦法獎勵標準
6.1.1.1總指標超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎指標范圍內,并成本總額節(jié)約超過20%以上;
6.1.1.2單項指標超額完成出色的將單項成本費用控制在成本基礎指標范圍內,單項成本指標節(jié)約超過20%以上;
6.1.1.3總額和單項指標都超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎指標范圍內,成本總額和一些單項成本指標節(jié)約都超過20%以上。
6.1.2獎勵金額
6.1.2.1對于符合本制度
6.1.1.2,6.1.1.2條規(guī)定的,公司給于相應部門或個人獎金激勵,獎金額的相當于節(jié)約成本0.3%;
6.1.2.2對于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的,公司給于相應部門或個人獎金激勵,獎金額的相當于節(jié)約的總成本的0.5%;單項節(jié)約部分不再重復獎勵。
6.1.3獎勵申請
6.1.3.1達到獎勵標準的部門或人員,應由部門負責人或員工提交書面的獎勵申請書,經項目公司領導通過簽字后,上報集團管理中心;
6.1.3.1管理中心咨詢各項指標的主要審計部門或中心該獎勵是否達到獎勵標準,審核通過的,由管理中心上報總經理辦公會審議;
6.1.46.1.4.1獎勵審核獎勵審核負責部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標的審計負責部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心;
6.1.4.2負責審核的部門要根據書面的獎勵申請書內容,進行詳細的審核和調查,確實達到獎勵標準的,應通知管理中心上報總經理辦公會審議;6.1.4.3獎勵申請經總經理辦公會審議通過,并批準具體的獎勵金額和方式,由管理中心向被獎勵部門下達獎勵執(zhí)行的通知書。
6.1.5獎勵的兌現(xiàn)
6.1.5.1獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的,由集團財務部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號;
6.1.5.2團隊獲得的獎,金可以由團隊負責人進行分配和安排,但應將分配或資金使用安排上報管理中心;
6.1.5.3個人獲得獎金,應按國家有關規(guī)定繳納個人所得稅。未完成指標懲罰辦法懲罰標準
6.2.1.1總指標未完成未能將各項成本費用控制在成本基礎指標范圍內,并成本總額超出總成本合計指標20%以上;
6.2.1.2單項指標未完成未能將單項成本費用控制在成本基礎指標范圍內,單項成本超出指標20%以上;
6.2.2懲罰金額
6.2.2.1對于符合本制度成罰標準的規(guī)定的,公司給于相應部門或個人進行資金懲罰,金額的相當于超出成本0.3%;
6.2.3懲罰審核
6.2.3.1懲罰審核負責部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標的審計負責部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心;
6.2.3.2負責審核
的部門要根據各項指標的審計內容,進行詳細的審核和調查,確實達到懲罰標準的,應形成書面懲罰通知單,通知管理中心上報總經理辦公會審議;
6.2.3.3懲罰通知單經總經理辦公會審議通過,并批準具體的懲罰金額和方式,由管理中心向被懲罰部門下達懲罰執(zhí)行的通知書。
6.2.4懲罰的兌現(xiàn)
6.2.4.1懲罰通知下達的當月,從被懲罰人員工資中直接扣除相當于懲罰金額的工資;
6.2.4.2如果是懲罰相關部門,部門負責人承擔50%懲罰金額,其他部門員工平均承擔50%懲罰金額;
6.2.4.3如果金額較大,可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰,連續(xù)扣除部分工資幾個月,直至扣除工資總額達到懲罰金額。
7.2注意事項:注意事項:此制度各項指標為標準開發(fā)指標,各開發(fā)項目如出現(xiàn)特殊情況,可根據實際情況隨時調整審核指標。
7.3本制度自發(fā)布之日起生效,由發(fā)展中心負責解釋。
8.附件:
