物業(yè)管理實施管理制度主要涵蓋了物業(yè)公司的日常運營、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員管理、財務(wù)管理、設(shè)施維護、業(yè)主溝通、應(yīng)急處理等多個方面，旨在確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護小區(qū)環(huán)境，保障業(yè)主權(quán)益，提升物業(yè)管理效率。
包括哪些方面
1. 日常運營：制定工作流程、服務(wù)規(guī)范，明確各部門職責(zé)，確保物業(yè)日常工作的有序進行。
2. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)定服務(wù)等級和標(biāo)準(zhǔn)，包括清潔、綠化、安全、維修等方面，保證服務(wù)質(zhì)量。
3. 人員管理：包括員工招聘、培訓(xùn)、考核、激勵機制，提升員工專業(yè)技能和服務(wù)意識。
4. 財務(wù)管理：規(guī)范財務(wù)操作，制定預(yù)算，控制成本，確保資金合理使用。
5. 設(shè)施維護：建立設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度，定期檢查，預(yù)防故障，延長設(shè)施使用壽命。
6. 業(yè)主溝通：建立業(yè)主反饋機制，定期開展業(yè)主滿意度調(diào)查，及時處理業(yè)主訴求。
7. 應(yīng)急處理：制定應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)對突發(fā)事件，如火災(zāi)、水災(zāi)、停電等，確保小區(qū)安全。
重要性
物業(yè)管理實施管理制度的重要性不言而喻。一方面，它為物業(yè)公司提供了清晰的操作指南，確保服務(wù)質(zhì)量和效率；另一方面，通過規(guī)范化的管理，能有效降低運營風(fēng)險，增強業(yè)主信任，提升物業(yè)公司的品牌形象。此外，良好的管理制度還能促進內(nèi)部團隊建設(shè)，提高員工滿意度，從而間接提升服務(wù)質(zhì)量。
方案
1. 制定詳細(xì)操作手冊：編寫涵蓋各方面的操作手冊，明確每個環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)和流程。
2. 定期培訓(xùn)與評估：定期對員工進行專業(yè)技能培訓(xùn)和考核，確保其掌握服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)急處理能力。
3. 優(yōu)化溝通渠道：建立線上反饋平臺，定期舉行業(yè)主大會，增進業(yè)主與物業(yè)間的溝通。
4. 強化財務(wù)管理：實行預(yù)算管理和成本控制，定期審計，確保財務(wù)透明。
5. 設(shè)立質(zhì)量監(jiān)控：設(shè)置內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)控部門，定期檢查服務(wù)質(zhì)量，及時糾正問題。
6. 完善應(yīng)急預(yù)案：定期更新應(yīng)急預(yù)案，組織演練，確保在緊急情況下能迅速響應(yīng)。
通過上述方案的執(zhí)行，物業(yè)管理實施管理制度將更加完善，為物業(yè)公司和業(yè)主創(chuàng)造一個和諧、安全、高效的生活環(huán)境。
物業(yè)管理實施管理制度范文
第1篇 項目物業(yè)管理實施細(xì)則品質(zhì)保障措施
項目物業(yè)管理實施細(xì)則及品質(zhì)保障措施
__物業(yè)管理公司將首先組建____項目管理小組,配備各部門專業(yè)工作人員,全面負(fù)責(zé)完成____的前期物業(yè)管理工作,打造一個具有____自身特點的物業(yè)管理模式:
1、保安管理
在南都物業(yè)日常管理工作中,人防+技防始終是保安工作的重中之重。根據(jù)開發(fā)商提供的資料顯示,____具備一定的技防設(shè)備設(shè)施,這為今后確保小區(qū)安全提供了技術(shù)保險。但物業(yè)管理商仍需建立更為嚴(yán)格的人防安全防范程序,制訂出各種防范突發(fā)事件的應(yīng)急措施,包括對小區(qū)的外圍管理、樓道管理、消防管理、道路車輛管理、電梯管理、地下車位管理以及突發(fā)事件的處置方法等,將責(zé)任落實到每一位工作人員,確保治安事件發(fā)生率為零。
根據(jù)____分期建設(shè)、分批交付的特點,a、b、c三區(qū)同時有入庫群體、裝修群體與工程建設(shè)群體的存在,這給安全防范工作帶來了一定的難度。__物業(yè)管理公司考慮采取內(nèi)緊外松的安全管理模式,警衛(wèi)門崗做好小區(qū)外圍安保工作的同時,內(nèi)部保安特別注意對重要部位及安全死角做好安全防范工作,盡力把安全隱患降低到最低程度。
2、裝修管理
____簡約通透的空間造型充分體現(xiàn)了設(shè)計者所追求的建筑風(fēng)格,其淺色外墻、明亮通透的落地窗構(gòu)成了別具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整潔,將成為____前期物業(yè)管理中的難點。對此,我們將根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗:
(1)在介入前期物業(yè)管理之時,根據(jù)樓盤的特點和開發(fā)商的要求,制訂相應(yīng)的可操作性的裝修管理文本,在與業(yè)主、裝飾公司三方進行交流和溝通的基礎(chǔ)上,最大限度地保持小區(qū)整體環(huán)境的美觀,保證房屋的結(jié)構(gòu)不受破壞。
(2)與市、區(qū)房管局房屋裝修監(jiān)察部門建立經(jīng)常性聯(lián)系,依靠政府職能部門的力量,按照《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及《長沙市城市房屋裝飾裝修管理條例》來規(guī)范業(yè)主的房屋裝修行為,對違反《裝修管理辦法》的行為及時作出處理。
(3)在業(yè)主裝修登記之時,即與之簽訂裝修管理協(xié)議,使其明確裝修范圍和裝修責(zé)任。
(4)由裝修專管員、維修工和保安人員組成三級管理小組,對裝修戶進行巡查,及時了解裝修進度,發(fā)現(xiàn)聲音及時控制,迅速整改,把違章裝修的影響控制在最小范圍。
__物業(yè)管理公司將嚴(yán)格遵循有章可循、違章必糾的裝修管理辦法,靈活各種管理手段,與業(yè)主講情、講理、講法,做耐心細(xì)致的思想工作確保____的建筑整體美觀,符合原設(shè)計要求。
3、智能化設(shè)施管理
____是智能化程度相對比較高的小區(qū),涉及監(jiān)(消)控、綜合布線、背景音樂、緊急呼叫、可視對講、戶外抄表等系統(tǒng)。這些設(shè)施一方面提高了業(yè)主的生活質(zhì)量,另一方面也要求物業(yè)管理商不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)水準(zhǔn)。南都物業(yè)對各類物業(yè)的機電設(shè)備設(shè)施和智能化系統(tǒng)維護,如:電梯、空調(diào)、高層樓宇消防系統(tǒng)、大型物業(yè)安保系統(tǒng)、停車場(庫)管理系統(tǒng)積累了豐富的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗。針對____智能化設(shè)施的功能,__物業(yè)管理公司將制定出科學(xué)規(guī)范的運行計劃、養(yǎng)護和維修計劃以及功能開發(fā)計劃。
4、開展____物業(yè)管理的六項品質(zhì)保證措施
(1)運用現(xiàn)代化科學(xué)手段,三防結(jié)合,確保小區(qū)安全。
雖然____智能化程度比較高,安保設(shè)施設(shè)備的功能比較齊全,但人防、物防、技防相結(jié)合仍然是我們治安管理的基礎(chǔ)。人防由__物業(yè)管理公司保安部統(tǒng)一指揮調(diào)度,強調(diào)多種結(jié)合,即流動崗與固定崗結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合、工裝與便裝相結(jié)合,在小區(qū)周邊圍墻上,設(shè)置紅外對射裝置以提高預(yù)警防范能力;充分利用技防的優(yōu)勢,運用____已有的智能化保安設(shè)施,如緊急呼叫系統(tǒng)、監(jiān)(消)控系統(tǒng)、警衛(wèi)和游動哨等,結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速高度,確保治安防范萬無一換。
(2)裝修管理上經(jīng)濟、行政、法律、情理四法并用。
為了確保____無違章裝修,__物業(yè)管理公司將針對房屋墻體內(nèi)綜合布線多和戶型多的特點,以預(yù)防為主,有錯必糾,對住戶、裝修單位員工大力宣傳、解答裝修管理條例,在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān),并明確雙方的契約關(guān)系,加強追蹤監(jiān)管,將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修,首先曉之以理、動之以情,運用情理關(guān)系手段解決。解決不了的,通過行政執(zhí)法部門予以處罰,保證各種矛盾就地解決。
(3)加強園區(qū)環(huán)境保潔工作和環(huán)保文化建設(shè)。
針對____的綠化布局和環(huán)保要求,__物業(yè)管理公司將由公司管家部、綠化管理中心牽頭,制定各項環(huán)保、清潔、園林養(yǎng)護等工作細(xì)則,并對小區(qū)噪音、水質(zhì)、空氣等要素進行監(jiān)測,全面加強小區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)。還將在此基礎(chǔ)上做好以下各項工作。
①維護好已有的園林綠化,實施由地面向空中延展的立體式綠化工程,加強對小區(qū)環(huán)保意識的宣傳力度,讓每位住戶都自覺成為小區(qū)環(huán)保工作的模范執(zhí)行者和宣傳者;
②開展垃圾分類收集,建立廢電池回收系統(tǒng),保護生態(tài)環(huán)境,實施藍(lán)天碧山工程,進一步提升居住品質(zhì);
③注重小區(qū)環(huán)境形象(ei),開展小區(qū)環(huán)境文化建設(shè),統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)的各種自然景觀和人文景觀。__物業(yè)管理公司將制定vi識別手冊,環(huán)境手冊,制定全面的環(huán)境管理方案。
④成立智能化設(shè)施管理小組:__物業(yè)管理公司工程管理中心擁有多名賓館工程管理的資深人士主電梯、空調(diào)、強電、弱電等方面的專業(yè)技術(shù)人員,公司擬抽調(diào)部門人員組成智能化設(shè)備管理小組,在充分掌握____智能化系統(tǒng)運用基礎(chǔ)上,制定出詳細(xì)的智能化詳細(xì)運行、維護方案。公司強調(diào)三個到位,既專業(yè)技術(shù)人員操作到位,管理人員培訓(xùn)到位,住戶設(shè)備使用到位(住戶能否使用智能化設(shè)備是降低小區(qū)管理難度、提高管理效率的關(guān)鍵)。__物業(yè)管理公司將根據(jù)____的智能化設(shè)施,編制《____智能化使用手冊》,讓業(yè)主感受到智能化設(shè)施給生活帶來的方便、安全和快捷。
針對不同居住類型住戶的特點,__物業(yè)管理公司將制定發(fā)展____智能化系統(tǒng)的3年規(guī)劃,提倡網(wǎng)上遠(yuǎn)程服務(wù),在條件成熟時建立小區(qū)局域網(wǎng),讓小區(qū)的業(yè)主在網(wǎng)上交流溝通,享受服務(wù),享受智能化給居家生活帶來的無窮樂趣。
(4)開展豐富多彩的社會文化活動,創(chuàng)造良好的社會效益和健康的社會氛圍。__物業(yè)管理公司注重物業(yè)管理工作中的社會文化工作,并把此項工作內(nèi)容列入每年各小區(qū)的年度考核目標(biāo)。為了卓有成效地開展社會文化活動,公司主辦了《南都生活》雜志、社區(qū)報刊、社區(qū)網(wǎng)站,舉辦一系列豐富多彩的社區(qū)文藝、體育活動,在業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管之間建立起一種新型而融洽的工作關(guān)系,增加了彼此間的了解,同時也提高了業(yè)主門的居住樂趣;__物業(yè)管理公司將適時地在____舉行一些形式多樣、寓教于樂的社會文化活動,例如節(jié)假日的業(yè)主聯(lián)歡、暑期的兒童游泳、書法培訓(xùn)、社會實踐等活動以及老年人的休身養(yǎng)心、醫(yī)療咨詢、旅游觀光等活動以及重大節(jié)日的特殊活動,建立一種健康向上的環(huán)境文化、網(wǎng)絡(luò)文化和精神文化。
(5)實現(xiàn)人力、制度、技術(shù)的全面保證
各項制度的充分保證,是確保____物業(yè)管理工作正常運行的基礎(chǔ)。__物業(yè)管理公司在長期的管理工作中,培養(yǎng)和引進了一大批知識結(jié)構(gòu)全面、業(yè)務(wù)技能精湛、具有奉獻精神的各類專業(yè)管理技術(shù)人才,積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗,建立了一套科學(xué)、規(guī)范的管理制度、各工種的培訓(xùn)制度、品質(zhì)管理制度和各專業(yè)的管理制度。2003年初,公司通過了is09001:2000版國際質(zhì)量管理體系的第三方認(rèn)證,使物業(yè)管理工作在人力、制度、技術(shù)以及日常管理服務(wù)等各方面,得到了科學(xué)有效的全方位品質(zhì)保證。
(6)增強成本意識,做好開源節(jié)流、增收節(jié)支工作。
①對員工進行勵行節(jié)約,勤儉辦企業(yè)的教育,增強成本意識。在日常管理服務(wù)中,自覺地從節(jié)約一滴水、一度電做起努力降低管理成本。
②隨著____開發(fā)建設(shè)交付使用的進展和業(yè)主入庫率的提高,從小區(qū)客觀條件和有利于提高居民生活質(zhì)量出發(fā),大力開展多種經(jīng)營(如汽車美容店、家用電器安裝維修,24小時便利店,植物配送及各類代辦服務(wù)等),以增加收入,彌補管理經(jīng)理的不足;
③加強管理成本控制,在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下,引進現(xiàn)代化的管理設(shè)備和手段,減少人力投入,減少人工開支;
④加強各類消耗物料的管理和控制做到計劃采購,專人保管,合理領(lǐng)用,杜絕積壓、流失和浪費;
⑤嚴(yán)格控制費用支取出,____的每一項費用支出實行一支筆審批制;
第2篇 物業(yè)管理實施iso9002標(biāo)準(zhǔn)全過程
物業(yè)服務(wù)管理在我國目前還屬于一個新興行業(yè),就其本身來講,是一個及其復(fù)雜的綜合性行業(yè),如何使其盡快達(dá)到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理,是每個物業(yè)管理公司力求達(dá)標(biāo)的目的。物業(yè)管理企業(yè)在建立 iso 9000質(zhì)量保證模式標(biāo)準(zhǔn)中,選用 iso 9002生產(chǎn)、安裝和服務(wù)的質(zhì)量保證模式標(biāo)準(zhǔn)是比較適宜的。
物業(yè)管理企業(yè)實施 iso 9002質(zhì)量保證模式標(biāo)準(zhǔn)主要有以下四個階段:
第一節(jié) 前期準(zhǔn)備階段
一、前期培訓(xùn)
物業(yè)管理企業(yè)在準(zhǔn)備實施 iso 9002質(zhì)量保證模式標(biāo)準(zhǔn)時,應(yīng)對全體員工至少是公司中層以上領(lǐng)導(dǎo)進行 iso 9000族標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容要求及實施 iso 9000族的意義的培訓(xùn)。培訓(xùn)可聘請咨詢機構(gòu),公司內(nèi)部受過 iso 9000族系統(tǒng)培訓(xùn)的人員及其他適宜的人員講解。
二、確定認(rèn)證的服務(wù)范圍,選擇質(zhì)量保證模式
物業(yè)管理企業(yè)在了解什么是 iso 9000族標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理實施 iso 9000族的意義后,如果決定在公司內(nèi)推行 iso 9000族,一般選擇 iso 9002建立質(zhì)量體系。如果一個物業(yè)管理企業(yè)有多項物業(yè)管理業(yè)務(wù),應(yīng)確定哪些物業(yè)管理服務(wù)需要認(rèn)證。
三、制定實施計劃
根據(jù)選定的質(zhì)量保證模式,制定詳細(xì)實施計劃,以控制進度,確保標(biāo)準(zhǔn)的實施。如果企業(yè)的年初工作安排中有本企業(yè)到年底必須完成質(zhì)量認(rèn)證的通過工作,那么該企業(yè)就應(yīng)該制定一個科學(xué)的時間安排進度表,并且要嚴(yán)格按照進度表去組織實施,一般正常情況下,從編制文件到拿到證書,8―10個月是比較合理的,最少也得 6個月,因為文件編寫好必須運行三個月以后,才能申請認(rèn)證。
第二節(jié) 組織實施階段
一、任命管理者代表
iso 9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求執(zhí)行職責(zé)的供方管理者,應(yīng)在自己的管理層中指定一名成員為管理者代表,不論其在其他方面職責(zé)如何,應(yīng)明確權(quán)限,以便確保按本標(biāo)準(zhǔn)要求建立、實施和保持質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn);向供方管理者報告質(zhì)量體系的運行情況,以供評審和作為質(zhì)量體系改進的基礎(chǔ),還可就供方質(zhì)量體系有關(guān)事宜與外部各方進行聯(lián)絡(luò)。
二、成立領(lǐng)導(dǎo)小組,制定質(zhì)量方針和目標(biāo)
組長由最高管理者擔(dān)任,副組長可由管理者代表擔(dān)任,主要領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與體系建設(shè)的總體規(guī)劃、制定質(zhì)量方針和目標(biāo)、按職能部門進行質(zhì)量職能分解。企業(yè)成立專門工作組,解決資源及其他重大問題。專門工作組由管理者代表擔(dān)任組長,各有關(guān)部門都要有人員參與,并有一定的專職人員和骨干力量。專門工作組負(fù)責(zé)實施 iso 9002 的組織協(xié)調(diào)、文件編寫及具體推動工作,作為質(zhì)量體系建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組的執(zhí)行機構(gòu)。制定的質(zhì)量方針和目標(biāo)應(yīng)做到方向明確、政策有力、先進合理與企業(yè)總方針相協(xié)調(diào),結(jié)合物業(yè)的特點,確保各級人員都能理解并執(zhí)行。
三、檢驗體系
檢驗的依據(jù)包括所選擇的質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理合同、公司的基本制度、規(guī)定和規(guī)程、物業(yè)管理條例及其他有關(guān)法規(guī)、規(guī)章等;實施檢驗的人員可以是公司聘請的咨詢?nèi)藛T,也可以是公司內(nèi)部的人員 (如內(nèi)部質(zhì)量審核員);檢驗的目的在于找出現(xiàn)有質(zhì)量體系與標(biāo)準(zhǔn)之間的差距、分析形成這些差距的原因等。
四、設(shè)計體系
分析、識別物業(yè)管理服務(wù)過程。物業(yè)管理是通過各種活動過程來完成的,一般應(yīng)包括如下活動過程:
1 前期簽訂物業(yè)管理合同、物業(yè)驗收接管;
2 入住及裝修控制;
3 各項收費管理;
4 日常各項專業(yè)管理 (如綠化管理、道路管理、清潔衛(wèi)生管理、治安管理、 消防管理、停車管理、電梯管理等);
5 維修管理;
6 訪客管理;
7 處理各類事件等。
調(diào)整組織結(jié)構(gòu),配備人員,劃清各職能部門、各崗位職責(zé)和權(quán)限,按系統(tǒng)性、科學(xué)性、經(jīng)濟性的要求確定質(zhì)量體系文件結(jié)構(gòu),列出需新編寫的文件目錄,根據(jù)設(shè)計的質(zhì)量體系制定計劃,以控制進程,確保重點。
第三節(jié) 內(nèi)部運行階段
一、質(zhì)量體系文件編寫
對參加人員 (如領(lǐng)導(dǎo)小組、專門工作組和文件編寫的人員)進行文件內(nèi)容 (如質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書、質(zhì)量記錄表格)及編寫要求和技巧的培訓(xùn),以利文件的編寫。
二、質(zhì)量體系的運行
質(zhì)量體系文件編制完成后,應(yīng)立即宣布體系進入運行階段。通過運行,檢驗質(zhì)量體系文件的有效性和協(xié)調(diào)性,并對暴露出的問題,采取改進和糾正措施修改質(zhì)量體系文件,同
時需要注意運行中的問題 (如實記錄運行中的結(jié)果,并妥善保存這些記錄,以提供審核證據(jù),及時修改文件中的不合適之處)。
三、制定與實施內(nèi)審計劃
應(yīng)對內(nèi)部審核人員進行培訓(xùn)。參加人員一般為公司主管質(zhì)量工作的領(lǐng)導(dǎo)、專職的質(zhì)量管理工作人員及公司的內(nèi)審員,培訓(xùn)途徑可選擇咨詢機構(gòu)的人員講授或送外培訓(xùn)。通過培訓(xùn)后可掌握內(nèi)部質(zhì)量審核的程序、方法及技巧。
內(nèi)審計劃一般由內(nèi)審組長負(fù)責(zé)制定,計劃應(yīng)包括審核依據(jù)、審核范圍、審核時間、審核組長及成員。內(nèi)審應(yīng)按計劃實施,并保存相應(yīng)的審核記錄及審核報告,及時跟蹤審核中發(fā)現(xiàn)不合格的糾正,在管理評審前至少應(yīng)對質(zhì)量體系進行一次全面的內(nèi)審。
四、管理評審
在體系正式的認(rèn)證審核前,管理者代表應(yīng)協(xié)助最高管理者至少進行一次管理評審,評審應(yīng)按體系文件的規(guī)定進行,并注意評審活動記錄的妥善保存。
第四節(jié) 認(rèn)證審核階段
一、申請認(rèn)證
在選擇認(rèn)證機構(gòu)時,一般應(yīng)考慮認(rèn)證機構(gòu)的認(rèn)證范圍和證書的有效性,原則上就近就便、減少費用。
二、模擬審核或預(yù)審
為了減少認(rèn)證的風(fēng)險 (可能存在一次認(rèn)證不能通過的問題),在由第三方認(rèn)證機構(gòu)正式審核之前,可以根據(jù)需要,由內(nèi)審組或咨詢機構(gòu)對質(zhì)量體系進行一次模擬審核或向選定的認(rèn)證機構(gòu)申請進行預(yù)審。
三、正式審核
正式審核一般由認(rèn)證機構(gòu)擬定審核計劃并經(jīng)申請單位確認(rèn)后進行。正式審核通過后,一般在四至八周內(nèi)認(rèn)證機構(gòu)會頒發(fā)認(rèn)證證書。
四、監(jiān)督審核
在證書有效期內(nèi),認(rèn)證機構(gòu)的監(jiān)督審核,一般是一年一次,每次監(jiān)督審核的范圍一般是質(zhì)量體系的某些要素而非全部。
第3篇 _局機關(guān)大院物業(yè)管理實施細(xì)則
___局機關(guān)大院物業(yè)管理實施細(xì)則
___局機關(guān)大院物業(yè)管理實施細(xì)則
為創(chuàng)建文明庭院,加強院內(nèi)管理,建立長效的物業(yè)管理機制,努力把我局院內(nèi)創(chuàng)建成一個文明、衛(wèi)生、花園庭院,根據(jù)市有關(guān)要求,結(jié)合院內(nèi)實際情況,按照標(biāo)本兼治、齊抓共管、規(guī)范管理的原則,特制定本實施細(xì)則。
一、物業(yè)管理的范圍
凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。
二、成立機構(gòu)
為促進物業(yè)管理規(guī)范運行,設(shè)立___局物業(yè)管理辦公室,辦公室設(shè)主任1名(兼),工作人員3名,義務(wù)監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設(shè)保潔員1,保衛(wèi)人員1名,水電維修工1名,其人員由本人申請,經(jīng)考察試用合格后聘用;義務(wù)監(jiān)督員每棟樓1名,由本棟樓居民推選產(chǎn)生。
物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導(dǎo)下的公益事業(yè)機構(gòu),在業(yè)務(wù)上受市物業(yè)管理服務(wù)公司指導(dǎo),實行自我管理,自負(fù)盈虧,搞好服務(wù)。局不另行撥給專項經(jīng)費。
三、物業(yè)管理辦公室主要職責(zé)
1、負(fù)責(zé)對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實及違規(guī)處罰。
3、根據(jù)市物價部門的規(guī)定,確定物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)。
4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費,按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放工作人員工資。
5、按要求管理好財務(wù)收支帳目。
四、相關(guān)工作人員職責(zé)
1、保潔員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)院內(nèi)_―_棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理,以及每棟樓房周圍的清掃,每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理,處理不了時,報物業(yè)管理辦公室。
2、保衛(wèi)人員工作職責(zé)
嚴(yán)格把好大門人員進出關(guān),維護院內(nèi)安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查,對院內(nèi)進行經(jīng)常性巡查,發(fā)現(xiàn)情況,及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)機關(guān)院內(nèi)水電故障的檢查維修,發(fā)現(xiàn)故障,做到隨叫隨到,負(fù)責(zé)院內(nèi)電線的布設(shè)調(diào)整和水管的架設(shè),保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務(wù)監(jiān)督員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責(zé)做好工作,發(fā)現(xiàn)機關(guān)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業(yè)管理辦公室報告并監(jiān)督處理。
五、福利待遇及有關(guān)要求
1、福利待遇
物業(yè)管理辦公室主任及義務(wù)監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實行合同聘用制,確立月基本工資,并按工作情況好壞給予相應(yīng)獎罰,不享受其他勞保福利待遇。
2、有關(guān)要求
物業(yè)管理辦公室人員應(yīng)按照各自分工認(rèn)真履行自己的職責(zé),將各項管理工作執(zhí)行到位。各工作人員應(yīng)安全謹(jǐn)慎工作,在工作中所發(fā)生的一切安全事故及其他突事件概由本人負(fù)責(zé),本局及物業(yè)管理辦公室不承擔(dān)任何責(zé)任。
___局物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組
二00五年十四月十八日
第4篇 某縣物業(yè)管理實施細(xì)則
縣物業(yè)管理實施細(xì)則內(nèi)容有哪些下面是小編帶來的縣物業(yè)管理實施細(xì)則,歡迎閱讀!
縣物業(yè)管理實施細(xì)則【1】
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門。
縣級以上地方人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
1、 業(yè)主:已經(jīng)與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的,應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主的權(quán)利;業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主。
共有權(quán)人和即將取得共用權(quán)的人。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:
2、 業(yè)主權(quán)利:在物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同約定時,有權(quán)拒絕支付物業(yè)管理費用,并有權(quán)提出賠償請求;
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán); (五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán); (六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同; (八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
3、 物業(yè)管理區(qū)域:物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分,業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域有不同意見的,可以要求區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理機關(guān)來確認(rèn)。
4、 物業(yè)管理區(qū)域劃分原則:便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行服務(wù),便于業(yè)主召開業(yè)主大會,業(yè)主可以意思自治來決定物業(yè)管理區(qū)域。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行
業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
5、 首次業(yè)主大會投票權(quán):每建筑平方米一個投票權(quán)(鄒律師:建議還是每套一個投票),但是無論如何,一名自然人業(yè)主的投票權(quán)最高不得超過全部投票權(quán)10%;對于業(yè)主是公司或者其他法人的,如果法人之間存有關(guān)聯(lián)關(guān)系,則全部具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權(quán)之和不得超過15%。
(胡律師:此事可以由業(yè)主大會來決定;鄒律師:業(yè)主大會自身如何無法達(dá)成一致性意見怎么辦)
6、 發(fā)起:30戶業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會,發(fā)起人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會章程、業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則、財務(wù)管理規(guī)則、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門進行備案,如果房地產(chǎn)行政主管部門對備案內(nèi)容提出修改建議,發(fā)起人應(yīng)當(dāng)根據(jù)修改建議進行補充更正,但此等修改建議僅限一次。
7、 業(yè)主委員會:業(yè)主委員會成員只能是業(yè)主,對于夫妻雙方共同擁有房屋的,(房屋共有的情形不限于夫妻,還包括與父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有權(quán)證書只寫明夫妻一方的,另外一方也可以加入業(yè)主委員會,但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會。
物業(yè)管理區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會,但不得成為業(yè)主委員會主任。
8、 銀行開戶:發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后,應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則、財務(wù)管理規(guī)則到當(dāng)?shù)劂y行辦理銀行開戶手續(xù)。
9、 主體地位及法律責(zé)任:業(yè)主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟或仲裁,業(yè)主委員會所有的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行登記備案,并以其登記所有的財產(chǎn)獨立承擔(dān)民事責(zé)任;業(yè)主委員會無法獨立承擔(dān)的,由全體業(yè)主按照投票權(quán)的份額承擔(dān)各自賠償責(zé)任(但業(yè)主已經(jīng)就某一事項明確與權(quán)利方約定了違約或賠償責(zé)任的除外)。
(陳律師:去民政部門辦理社團法人進行登記)(鄒律師:法院不是法人)
第十一條 業(yè)主大會履行下列職責(zé):
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施; (五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。
業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
10、 投票日:業(yè)主有權(quán)在投票日通過投票方式選擇業(yè)委會成員;如果業(yè)主有約定的,投票日從其約定;沒有約定的,則以每年11月1日為投票日。
(鄒律師:選舉日沒有發(fā)票規(guī)定,應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主大會在什么條件下怎么召開,非常不現(xiàn)實)
11、 選舉公告:各地房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的選舉委員會,應(yīng)當(dāng)在選舉前十日張貼選舉公告,選舉公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:業(yè)主登記及資格、候選人登記及資格、投票日、投票地點。
12、 候選人介紹:各候選人可以向業(yè)主介紹自己的情況,包括個人基本信息、當(dāng)選后的工作目標(biāo)與施實過程、無法完成目標(biāo)時可以承擔(dān)的責(zé)任,以使業(yè)主能夠?qū)蜻x人情況有所知情。
13、 行為責(zé)任:侵害業(yè)主對候選人知情權(quán)和對業(yè)委會成員選舉權(quán)的行為系違法行為,房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)受到行政機關(guān)的處分,權(quán)利受侵害的業(yè)主有權(quán)到人民法院主張選舉無效,并有權(quán)向房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)及負(fù)責(zé)主張民事賠償,賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以每個投票權(quán)5000元。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
14、 定期業(yè)主大會:第一次業(yè)主大會的召開時間由各地房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的臨時選舉委員會的決定,每年三月、六月、九月第三個周六九點為業(yè)主大會的召開時間。
15、 臨時業(yè)主大會的召開:由20%或不少于三十名業(yè)主聯(lián)名,可以召開臨時業(yè)主大會,臨時業(yè)主大會的費用由聯(lián)名的業(yè)主承擔(dān),如果經(jīng)過表決,可以全體業(yè)主分?jǐn)倳h費用(列為業(yè)主委員會的支出項目)。
16、 臨時業(yè)主大會的議題:社區(qū)內(nèi)的突出性事件,針對業(yè)委會的某些工作或者決定提出質(zhì)疑,對物業(yè)管理企業(yè)的可能給業(yè)主利益造成損害的行為(包括已經(jīng)造成損害或者即將產(chǎn)生損害)。
第十四條 召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
17、 業(yè)委會備案:區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門對于收到的備案申請應(yīng)當(dāng)做出同意備案或者不同意備案的決定,業(yè)主委員會發(fā)起人如果在發(fā)出郵件后三十天內(nèi)沒有收到不同意備案決定的,應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)同意備案。
18、 法律責(zé)任:對于不同意備案的決定,區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)或者規(guī)章的要求,作出相應(yīng)的說明;沒有規(guī)定不同意備案的,區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門及負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,其標(biāo)準(zhǔn)不低于業(yè)主購買貸款的利息(如規(guī)定,應(yīng)明確計算辦法)。
(鄒:主體資格的設(shè)立財產(chǎn)權(quán)、銀行開戶)
第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
19、 業(yè)主公約:業(yè)主公約是業(yè)主之間簽訂的集體合同,其內(nèi)容不得違反法律的要求,業(yè)主認(rèn)為業(yè)主公約侵害自己利益的,可以請求法院撤銷或者變更相關(guān)條款,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)參與訴訟。
(該條與業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)矛盾,業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則)
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會,并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
20、 基本原則:建設(shè)單位不得選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司,所謂關(guān)聯(lián)公司是指物業(yè)公司與建設(shè)單位有利害關(guān)系,是否具有利害關(guān)系,可以由業(yè)主向法院提出確認(rèn)之訴。
建設(shè)單位選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司,業(yè)主可以提出撤銷物業(yè)服務(wù)合同(該條之規(guī)定沒有法律依據(jù),不符合實際情況,建議刪除)。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
21、 臨時公約:業(yè)主或者買受人對臨時公約有不同建議的,有權(quán)要求建設(shè)單位增加、修改、刪除相應(yīng)的條款,人民法院應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主的請求(最后一句話刪除)。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
22、 明示責(zé)任:建設(shè)單位在物業(yè)銷售前沒有明示業(yè)主臨時公約,或者明示后未經(jīng)業(yè)主同意又進行修改的,(其修改部分無效),并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任,最低賠償金為每套內(nèi)使用面積平方米1000元。
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
23、 民事責(zé)任:因為合同終止造成的損失,由建設(shè)單位與前期物業(yè)管理公司協(xié)商承擔(dān),但是不得損害業(yè)主利益,損害業(yè)主利益的,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元,由建設(shè)單位和前期物業(yè)管理公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。
24、 責(zé)任認(rèn)定:建設(shè)單位處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),如果沒有業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的書面認(rèn)可,即為擅自處分。
25、 民事責(zé)任:建設(shè)單位擅自處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),應(yīng)當(dāng)將其收益的兩倍支付給業(yè)主作為賠償金,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。
26、 責(zé)任認(rèn)定:物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,沒有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗記錄的,視為可以正常使用。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
27、 民事責(zé)任:物業(yè)管理企業(yè)沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會的,應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配
第5篇 某某住宅項目物業(yè)管理實施方案
某住宅項目物業(yè)管理實施方案
一、項目分析
根據(jù)所提示數(shù)字,管理面積約為14.5萬平方米,其中,高層建筑約占總數(shù)的50%,其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設(shè)備,其設(shè)備數(shù)量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。
二、主要管理方案內(nèi)容
根據(jù)上述數(shù)字顯示,做出對該項目的物業(yè)管理方案如下:
1、管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置
根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點,本著以人為本、服務(wù)至上、精干高效、以崗定人的原則建立物業(yè)管理機構(gòu),管理實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。該項目設(shè)項目經(jīng)理1人和客戶服務(wù)部(以下簡稱客服部)、維修部、安防部、環(huán)境部等四個職能部門,共需配置約39人。每個部室分別設(shè)立一個主管,協(xié)助項目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項服務(wù)工作。并制定個部門主管及員工的崗位責(zé)任書(附后),在公司檢查時,可依照崗位責(zé)任書內(nèi)容進行對員工的bi行為規(guī)范和工作質(zhì)量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。
至于服務(wù)人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求,如客服部的維修處理及時率、回訪率,維修部的維修及時率、設(shè)備設(shè)施完好率,安防部對項目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區(qū)的打掃頻次和標(biāo)準(zhǔn),則依照公司所提供的服務(wù)等級為準(zhǔn)。
1.1客服部
根據(jù)管理面積和國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),客服部安排5名管理人員。其中包括:
客服主管一名,主要負(fù)責(zé)項目客服部的日常管理工作,檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況,處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓(xùn),并參與小區(qū)各項費用的收取工作。
接待員1名,負(fù)責(zé)項目部服務(wù)電話的接聽、記錄、維修任務(wù)傳達(dá)和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。
收費員(財務(wù))1名,負(fù)責(zé)項目物業(yè)費、水電費的收取,并控制有償服務(wù)費的收繳和管理工作,對所收取款項應(yīng)在當(dāng)日做好相關(guān)記錄后,交總公司財務(wù)室保管。并負(fù)責(zé)相關(guān)票據(jù)和收費臺賬的管理工作。(如有水電表查抄工作,可委托維修部門協(xié)助完成)
庫房管理員1名,負(fù)責(zé)項目所需物資的采購報表,出入庫管理和辦公設(shè)備的管理工作。
行政文員1名,負(fù)責(zé)項目日常文件的打印、申報以及對外相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作。
四名員工相輔相成,協(xié)作溝通,在完成本職工作的前提下,分別分配相應(yīng)的收費任務(wù),以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產(chǎn)日清、及時記錄、及時回訪,并生成電子文檔,以便日后查找。
1.2維修部
根據(jù)本項目實際情況和按照國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),維修部共設(shè)維修人員6-8名(如有高壓配電室則設(shè)值班人員2名,24小時輪流值班,并負(fù)責(zé)項目大型電力設(shè)施的維修保養(yǎng)工作),其中設(shè):
主管1名,主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設(shè)備巡檢、維護保養(yǎng)和下屬員工的培訓(xùn)及績效評定工作。
其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名(如電梯維保由專業(yè)維修公司分包,則可省去該職務(wù)人員),分別負(fù)責(zé)項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務(wù)范圍,分別對5名維修人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)的其他技能,例如單元對講系統(tǒng)維修、土建維修、門窗維修等,使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績效考核制制定,以激勵員工的工作積極性。每天設(shè)一名維修人員夜間值班,負(fù)責(zé)項目夜間報修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作,做好值班記錄。
負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)大型設(shè)備設(shè)施的春秋季檢修工作,每年的4月和10月對小區(qū)內(nèi)的大型公共設(shè)施(如:配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等)進行常規(guī)性檢查,確保設(shè)備設(shè)施的完好運行(春秋季設(shè)備設(shè)施維保計劃需根據(jù)實際另行擬定)。
負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間,社區(qū)文化活動的協(xié)助實施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。
1.3安防部
根據(jù)項目實際情況,安防部設(shè)安防人員13名,以8小時三班倒的制度負(fù)責(zé)項目24小時安全防范工作。其中包擴:
安防部主管1名,主要負(fù)責(zé)管理本部門員工,處理本部門日常事務(wù),并負(fù)責(zé)對下屬員工的bi行為規(guī)范和工作的檢查,下屬員工的培訓(xùn)及績效評定工作。
門崗3名,主要負(fù)責(zé)小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作,對出入小區(qū)的車輛進行檢查登記,如有物品出入時,應(yīng)在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。
巡邏崗6名,分別負(fù)責(zé)高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導(dǎo)工作。
電子監(jiān)控室3人,以8小時3班倒制度負(fù)責(zé)24小時電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視,協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作,力爭在第一時間發(fā)現(xiàn)安全隱患,以便及時排除。并負(fù)責(zé)項目部各部門員工的工作監(jiān)督。
1.4環(huán)境部
根據(jù)項目的實際情況,環(huán)境部設(shè)服務(wù)人員12名,負(fù)責(zé)項目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作,其中包括:
環(huán)境主管1名,主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查、培訓(xùn)及績效評定工作。
室內(nèi)保潔員5名,9棟高層安排3名,6棟多層安排2名,負(fù)責(zé)項目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。
室外保潔員3名,負(fù)責(zé)項目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作,包括項目水系的衛(wèi)生維護工作。
綠化工3名,負(fù)責(zé)項目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護、修補、澆水、防寒等工作。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)項目物業(yè)服務(wù)等級而定。
三、其他管理方案
1、常見突發(fā)事件的處理
1.1火災(zāi)突發(fā)事件處理
1.2水浸突發(fā)事件處理
1.3電梯困人突發(fā)事件處理
1.4未知停電事件處理
1.5暴力突發(fā)事件處理
1.6盜竊以及其他犯罪活動處理
以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實際情況制定詳細(xì)的突發(fā)事件處理流程,防范于未然,確保項目的公共安全。
2、社區(qū)文化的開展
服務(wù)中心結(jié)合項目的實際情況,以健康、求知、情趣、文娛、公益為導(dǎo)向,開展豐富多彩的社區(qū)文化活動,營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳,有必要的情況下可開展相應(yīng)的公益娛樂活動,例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會、組織社區(qū)老年或兒童出行等,以增進物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系,促進物業(yè)公司的發(fā)展。
3、增值服務(wù)的開展
例如:附表:
序號服務(wù)項目服務(wù)說明是否收費
1電動車充電在合適的場所設(shè)置收費充電設(shè)施,方便車輛充電。是
2代收包裹郵件為業(yè)主代收郵件、郵包等。否
3代發(fā)郵件聯(lián)系快遞公司為業(yè)主代發(fā)郵件。是
4訂購服務(wù)代業(yè)主訂購車票、機票或鮮花禮品、報紙、蛋糕等。是
5家政服務(wù)為業(yè)主聯(lián)系指定家政公司上門服務(wù)?？墒杖〖艺举M用
6衣物送洗代辦服務(wù)聯(lián)絡(luò)合作洗衣店為住戶提供服務(wù)可收取洗衣店返點
7生日問候可在業(yè)主生日當(dāng)天發(fā)送祝福短信,增進與業(yè)主的友好關(guān)系。否
8復(fù)印、傳真服務(wù)如有條件,可代業(yè)主復(fù)印和收發(fā)傳真是
9其他增值服務(wù)可根據(jù)實際情況增設(shè)
四、主要服務(wù)人員崗位職責(zé)(略)
第6篇 某某小區(qū)物業(yè)管理實施計劃
某小區(qū)物業(yè)管理實施計劃
1、全面推行酒店式物業(yè)管理模式,一方面強調(diào)對物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修管理,另一方面為業(yè)戶提供細(xì)致完善的個性化服務(wù),樹立e高尚商住小區(qū)的物業(yè)形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎(chǔ)上,有更多更新的創(chuàng)新,以人為本、以管理服務(wù)為中心、以住(用)戶滿意為目標(biāo),做到業(yè)戶理解--接受--支持我們的管理及收費工作。
3、堅持以人為本,抓好員工隊伍的教育和培訓(xùn),員工持證上崗,牢固樹立業(yè)主至上,服務(wù)第一的思想。在服務(wù)中加強管理,寓管理于服務(wù)的中,做到以情感人、以理服人、以自己的實際行動去教育業(yè)戶。
4、按照iso9002質(zhì)量體系規(guī)范運作,建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作規(guī)范;實施誘導(dǎo)式的培訓(xùn)機制、情感式的激勵機制、自我約束量化評制、目標(biāo)管理業(yè)績考評制,提高員工的集體榮譽感、自豪感,激勵員工愛崗敬業(yè),體現(xiàn)人生價值和成就感。
5、以專業(yè)及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呐嘤?xùn)計劃,訓(xùn)練管理人員及保安隊伍,使e的員工達(dá)至:人員精干、專業(yè)性強、業(yè)務(wù)熟練、素質(zhì)較高、彬彬有禮。以令各業(yè)戶能享受到高水平的物業(yè)管理服務(wù),以致更安心及舒適地享用e提供的各項設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù);
6、根據(jù)開發(fā)商對e物業(yè)形象的定位,按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),對小區(qū)的路牌、標(biāo)識、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一制作cis系統(tǒng)進行安裝,使住(用)戶進入小區(qū)方向明確、目標(biāo)清楚、行有規(guī)范、動有準(zhǔn)則,同時也擴大e物業(yè)管理的知名度。
7、提供公共區(qū)域的清潔服務(wù),每年更進行清洗外墻作業(yè),務(wù)求令e保持其豪華瑰麗及清新的形象;
8、倡導(dǎo)家居清潔及環(huán)保概念,采取適當(dāng)?shù)拇胧?設(shè)置垃圾分類箱,向業(yè)戶發(fā)放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
9、從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā),采用多種形式,積極進行環(huán)保的宣傳教育,創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。
10、采用車輛交通科學(xué)化管理方案,實施人車分流在車行入口,設(shè)置指導(dǎo)崗;在車行道路上,設(shè)置警示牌、減速駁等設(shè)施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對小區(qū)的干擾和污染。為停車場提供專業(yè)管理服務(wù),令各業(yè)戶的座架能安全停放于場內(nèi),無后顧的憂。
11、提供物業(yè)公共設(shè)備的維修及保養(yǎng),令e的各項公共設(shè)施能更有效發(fā)揮其功能;
12、提供公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護,令e具有園林特色,居于其中,更能表現(xiàn)其個人風(fēng)格及品味;
13、提供優(yōu)悠家居服務(wù),如代訂各類報紙雜志、代訂牛奶、代寄速遞、代請鐘點傭工及業(yè)戶室內(nèi)的小量維修服務(wù)等,從而令各業(yè)戶于一日忙碌工作后,無需為日常生活鎖事而煩憂,有更多私人空間,享受優(yōu)悠生活樂趣;
14、協(xié)助各業(yè)戶有關(guān)各項公共事務(wù)的申請手續(xù),如水、電、煤氣、電話及有線電視等,省卻業(yè)主不必要的麻煩;
15、籌辦各類慶祝聯(lián)誼及社區(qū)活動,如安排節(jié)日裝飾布置及舉辦各類文娛康樂活動,務(wù)求增添節(jié)日氣氛及豐富住戶余暇生活;
16、創(chuàng)辦《盛和園》等內(nèi)部通訊刊物,以加強管理處及住戶間的溝通及交流;
17、開創(chuàng)全天候的二十四小時優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù),務(wù)求令各住戶隨時隨地得到親切的酒店式服務(wù)。
18、加強裝修管理,嚴(yán)格按照裝修管理規(guī)定,規(guī)范住(用)戶二次裝修。
①住(用)戶裝修申報制度、裝修施工隊伍登記制、管理處審批制。
②保證安全網(wǎng)、空調(diào)機的安裝、施工動火、材料搬運、人員出入等裝修管理規(guī)定落實到位。
③嚴(yán)格裝修施工的巡查、監(jiān)管,落實管理員、工程人員、保安員三重多頻次的巡查,切實杜絕違章裝修。
19、治安保衛(wèi)消防
①實行24小時保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結(jié)合,動態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施,控制治安案件發(fā)案率。入住期,以人防為主;正常期,以技防為主。
②采用先進的閉路電視監(jiān)控防范系統(tǒng),對小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場所等進行中央監(jiān)控管理,構(gòu)成小區(qū)技防網(wǎng)絡(luò)。
③定期進行消防演練及消防宣傳,做到以防為主、防消結(jié)合,確保小區(qū)無火災(zāi)發(fā)生。
④嚴(yán)格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程,實行保安員軍事化管理。
⑤保安員是保一方平安的關(guān)鍵,是住用戶滿意的主要因素,嚴(yán)格保安員的選聘、錄用、培訓(xùn)、考核,從退伍軍警中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬。
第7篇 物業(yè)管理實施標(biāo)準(zhǔn)
一、物業(yè)管理的范圍
凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。
相關(guān)專題:
二、成立機構(gòu)
為促進物業(yè)管理規(guī)范運行,設(shè)立___局物業(yè)管理辦公室,辦公室設(shè)主任1名(兼),工作人員3名,義務(wù)監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設(shè)保潔員1,保衛(wèi)人員1名,水電維修工1名,其人員由本人申請,經(jīng)考察試用合格后聘用;義務(wù)監(jiān)督員每棟樓1名,由本棟樓居民推選產(chǎn)生。
物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導(dǎo)下的公益事業(yè)機構(gòu),在業(yè)務(wù)上受市物業(yè)管理服務(wù)公司指導(dǎo),實行自我管理,自負(fù)盈虧,搞好服務(wù)。局不另行撥給專項經(jīng)費。
三、物業(yè)管理辦公室主要職責(zé)
1、負(fù)責(zé)對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實及違規(guī)處罰。
3、根據(jù)市物價部門的規(guī)定,確定物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)。
4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費,按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放工作人員工資。
5、按要求管理好財務(wù)收支帳目。
四、相關(guān)工作人員職責(zé)
1、保潔員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)院內(nèi)_—_棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理,以及每棟樓房周圍的清掃,每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理,處理不了時,報物業(yè)管理辦公室。
2、保衛(wèi)人員工作職責(zé)
嚴(yán)格把好大門人員進出關(guān),維護院內(nèi)安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查,對院內(nèi)進行經(jīng)常性巡查,發(fā)現(xiàn)情況,及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)機關(guān)院內(nèi)水電故障的檢查維修,發(fā)現(xiàn)故障,做到隨叫隨到,負(fù)責(zé)院內(nèi)電線的布設(shè)調(diào)整和水管的架設(shè),保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務(wù)監(jiān)督員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責(zé)做好工作,發(fā)現(xiàn)機關(guān)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業(yè)管理辦公室報告并監(jiān)督處理。
五、福利待遇及有關(guān)要求
1、福利待遇
物業(yè)管理辦公室主任及義務(wù)監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實行合同聘用制,確立月基本工資,并按工作情況好壞給予相應(yīng)獎罰,不享受其他勞保福利待遇。
2、有關(guān)要求
物業(yè)管理辦公室人員應(yīng)按照各自分工認(rèn)真履行自己的職責(zé),將各項管理工作執(zhí)行到位。各工作人員應(yīng)安全謹(jǐn)慎工作,在工作中所發(fā)生的一切安全事故及其他突事件概由本人負(fù)責(zé),本局及物業(yè)管理辦公室不承擔(dān)任何責(zé)任。
第8篇 辦公樓物業(yè)管理實施整體設(shè)想策劃方案
辦公樓物業(yè)管理實施的整體設(shè)想與策劃方案
一、辦公樓構(gòu)建三化四定五制的管理模式:
本公司對辦公樓的管理模式是一個系統(tǒng)化整體的管理體系,其核心機制是三化、四定、五制。
1、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化三化模式
對員工隊伍配置的服務(wù)工作,堅持三化的管理標(biāo)準(zhǔn),據(jù)此形成管理機制。包括對服務(wù)隊伍的配備和服務(wù)工作的實施,均按專業(yè)化的要求來考慮,保證人員、設(shè)備、作業(yè)均符合所要求的技術(shù)水準(zhǔn);對服務(wù)工作和管理實行程序規(guī)范化和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化,使每個管理部門的管理服務(wù)都有明確、系統(tǒng)、全面的質(zhì)量體系和考核標(biāo)準(zhǔn);公司各部門都必須服從管理,從各個層級,各個方面建立健全規(guī)章制度,使服務(wù)管理活動制度化。
2、定任務(wù)、定人員、定成本、定獎罰四定目標(biāo)管理
對各級服務(wù)部門,凡無特殊的,均應(yīng)實行四定目標(biāo)管理,由上級部門與下級部門簽訂其任務(wù)和具體目標(biāo)、配置的崗位和人員數(shù)量,成本開支定額和獎罰的方式和標(biāo)準(zhǔn)。四定的內(nèi)容要求全面、具體、科學(xué)合理。四定目標(biāo)管理責(zé)任書由公司總經(jīng)理或各辦公樓的經(jīng)理與公司管理部經(jīng)理簽訂,一經(jīng)生效,即以此為依據(jù)實施管理。
3、1+3責(zé)任制
為確保辦公樓服務(wù)責(zé)任真正到位,辦公樓的服務(wù)部門對每個員工實行一個主崗加三個輔助崗位的1+3責(zé)任制。即在崗位責(zé)任方面,每個員工配置ab崗責(zé)任,以a崗為主,協(xié)助b崗,a或b崗員工離位時相互自然頂替;同時,還有兩個責(zé)任區(qū),一是直接責(zé)任區(qū),每個員工在所在部門和班組的責(zé)任范圍和區(qū)域內(nèi),都有共同協(xié)助責(zé)任,不僅要協(xié)助部門班組的責(zé)任落實,而對在責(zé)任活動區(qū)內(nèi)屬于其他部門責(zé)任的事項,負(fù)有相互協(xié)助、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、相互通報信息和有需要時主動提供協(xié)助的責(zé)任。二是綜合責(zé)任區(qū),每個員工服務(wù)求助,均有責(zé)任立即予以幫助和協(xié)助處理,發(fā)現(xiàn)辦公樓服務(wù)責(zé)任的漏項、漏控情況和項目,均有責(zé)任立即協(xié)助處理。
4、限時復(fù)命制
公司和辦公樓對服務(wù)工作的管理,除建立完善的制度體系外,必須實行限時復(fù)命制,即下級對上級交辦的任務(wù)和工作事項,有時間要求的,必須按時將完成情況向上級匯報。對沒有明確時間要求的任務(wù)和事項,承辦人必須每隔一天向下達(dá)任務(wù)和事項的交辦人復(fù)命一次,報告任務(wù)和事項進展情況。限時復(fù)命制的建立,用以強化管理和監(jiān)督機制,有利于上級及時掌握情況,有利于使事事落實和保持工作節(jié)奏的快捷。
5、服務(wù)訪查制
辦公樓實行定期訪查制度,公司在辦公樓除日常經(jīng)常性的就服務(wù)進行檢查、征詢意見外,一是實行每周一次的服務(wù)大巡查,由經(jīng)理率各服務(wù)部門負(fù)責(zé)人,全方位巡查辦公樓的各個部門和服務(wù)區(qū)域及各個部位,對安全狀況、設(shè)備設(shè)施狀態(tài)、工作態(tài)度、員工紀(jì)律作風(fēng)各方面進行查訪和檢查。二是實行服務(wù)中心每二個季度對下屬部門的服務(wù)滿意率、公司對辦公樓的管理服務(wù)滿意率書面或面詢形式進行一次訪查,據(jù)此改進服務(wù)。
6、考核監(jiān)督制
一是實行嚴(yán)格的員工錄用制度,每個新加入辦公樓的員工,無論公共的招聘還是推薦選職,必須經(jīng)過公司人事部門按程序考核考試和經(jīng)理面試,必須達(dá)到規(guī)定的條件,擇優(yōu)選用,并且均實行試用。二是實行考評成績末位淘汰制。除對不適宜聘用的員工隨時實施辭退外,定期實施員工考評,對成績處于末位的員工給予辭退。三是各服務(wù)部門對員工實行每月考核制度,考核成績逐級上報備案。
7、責(zé)任追究制
從公司到辦公樓的服務(wù)中心,實行責(zé)任追究制。通過制訂出各個方面實行責(zé)任追究的事項和標(biāo)準(zhǔn),以及追究方法的措施。一旦發(fā)生屬責(zé)任追究范圍的事項和情形,必嚴(yán)格追究,按標(biāo)準(zhǔn)處理。
二、鎖定六個一服務(wù)目標(biāo)
本公司對管理綜合服務(wù)的辦公樓,力求通過運用自身積累的經(jīng)驗,按六個一的目標(biāo),構(gòu)造一個全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)目標(biāo)體系,使辦公樓服務(wù)從整體獲得實用、先進而有效的服務(wù)。
1、設(shè)計一套無時無處不在和星級服務(wù)模式
讓辦公樓的后勤服務(wù)形成全方位,具有星級化水平,這是本公司綜合辦公樓服務(wù)必須追求的目標(biāo),這一目標(biāo)在模式上展現(xiàn)為三個方面:第一,辦公樓委托的所有服務(wù)項目在內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量上必須到位,追求最高滿意度;第二,以辦公樓后勤服務(wù)管家的大概念責(zé)任定位和服務(wù)意識,延伸服務(wù)的義務(wù)和施展范圍,并通過公司的1+3服務(wù)責(zé)任制加以保證,使員工對辦公樓的一切責(zé)任和義務(wù)的事項,凡耳聞眼見就動,不分彼此,自覺進行服務(wù)。使服務(wù)覆蓋于每個區(qū)域,每個場合和時間,無時無處不在;第三,以辦公樓為中心,充分體察和辦公樓的需要,以搞服務(wù)為出發(fā)點,以微利、保本或無償?shù)姆绞?增設(shè)擴展適其所需的各種有益服務(wù)。通過以上模式,使辦公樓的后勤保障處于全方位、高水準(zhǔn),使辦公樓職工和每一位顧客進入辦公樓即處于被服務(wù)之中。
2、創(chuàng)建一套一個電話、一聲招呼ok的便捷服務(wù)機制
辦公樓是全天運作的公共場所機構(gòu),如何使服務(wù)處于方便,運作順暢快迅而高效,這是辦公樓管理長期解決不好的一個難題。追求在這個方面獲得突破,是本公司在辦公樓服務(wù)上設(shè)定的重要目標(biāo)之一。公司確定的目標(biāo)理念是:要使發(fā)生在辦公樓的服務(wù)事項,只要一聲知會,就能獲得落實解決。這種一個電話、一聲招呼ok的便捷服務(wù),需要一套科學(xué)有效的機制來實現(xiàn)。在探索中,本公司創(chuàng)建的辦公樓服務(wù)受理監(jiān)控中心,賦予其統(tǒng)一對外受理公司責(zé)任義務(wù)范圍內(nèi)的服務(wù)事項。并對所受理的服務(wù)在內(nèi)部進行分辦、協(xié)調(diào)、跟蹤、監(jiān)控、督導(dǎo)及反饋的功能和責(zé)任。辦公樓、顧客人員,只有將有關(guān)事項向受理監(jiān)控中心打一個電話或知會一聲,就能解決問題,避免了有事不知打哪里,不知找誰,不知能不能放心和不按時間、要求落實交辦的事項等現(xiàn)象,既方便了服務(wù)對象,又理順了內(nèi)部運作和監(jiān)管,使服務(wù)便捷、落實而高效。一個電話、一聲招呼ok的便捷服務(wù)機制,是本公司辦公樓服務(wù)新模式的一項有特色的構(gòu)成環(huán)節(jié),也是公司在所服務(wù)的辦公樓創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)和管理的目標(biāo)要求。
3、輸入一套人性化、高品味的服務(wù)文化
使辦公樓后勤服務(wù)適應(yīng)現(xiàn)代辦公樓文化建設(shè)和當(dāng)今的精神生活品味的追求,這是本公司服務(wù)管理運營所側(cè)重的另一個目標(biāo)。引入現(xiàn)代化服務(wù)意識和文化,改變辦公樓建筑風(fēng)格單調(diào)、色彩貧乏、氛圍神秘、人面嚴(yán)肅,的傳統(tǒng)風(fēng)格。本公司開展后勤服務(wù)的文化建設(shè),在辦公樓引入體現(xiàn)人性化和高品味的服務(wù)文化,為辦公樓構(gòu)造多一點的高雅文化信息,輸入多一點人性化服務(wù),多一點姿彩;少一點冷漠,多一點熱情;少一點疑慮,多一點自信;多一點輕松微笑的面容,讓辦公樓真正成為顧客信賴的地方。
4、導(dǎo)入一套顯示現(xiàn)代辦公樓形象的視覺與標(biāo)識系統(tǒng)
辦公樓的形象,是辦公樓獲得社會效益和經(jīng)濟效益的重要因素。辦公樓現(xiàn)代化的標(biāo)志之一,是對辦公樓自身形象的重視和追求。如果一所辦公樓建筑設(shè)施殘缺,水電和各類供給時好時斷,環(huán)境和服務(wù)不佳,則難以想象可以讓人出
現(xiàn)好的印象和良好的經(jīng)營效益。而與上述相關(guān)的辦公樓后勤保障服務(wù)體系,無疑是辦公樓的一項重要的形象工程,是辦公樓后勤服務(wù)企業(yè)必須重視的重要方面。本公司追求為辦公樓創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù),必須把辦公樓的后勤服務(wù)作為形象工程來打造。除了通過嚴(yán)格有效的管理確保辦公樓的機電設(shè)施良好運轉(zhuǎn),生活保障服務(wù)到位外,須十分注意并以現(xiàn)代化美感追求來努力造就辦公樓視覺形象,重點是以最大潛力創(chuàng)造建筑外觀新穎,室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)雅,并導(dǎo)入一套完整、清晰、視覺效果好的識別系統(tǒng),使本公司所服務(wù)的辦公樓具有良好的現(xiàn)代辦公樓形象。
5、建立一套全方位高系數(shù)的應(yīng)變和安全保障體系
辦公樓后勤管理與其它住宅區(qū)等類型的物業(yè)管理相比,難度更高的一個重要點,是辦公樓作為高強度運轉(zhuǎn)的公共服務(wù)機構(gòu)和場所,它既對安全保障和應(yīng)變能力要求高,而又是安全事故易發(fā)地和應(yīng)對突發(fā)事件的責(zé)任機構(gòu)。如何確保辦公樓平安,如何最佳配合辦公樓應(yīng)對好突發(fā)事件,這是后勤服務(wù)的一個極重要的經(jīng)營管理目標(biāo),就是在這個方面以最大努力,按照辦公樓的實際和特點,充分研究和把握好辦公樓的各種重要安全隱患和事故發(fā)生的源頭、規(guī)律和因素,以及辦公樓應(yīng)對社會危難救災(zāi)等各種突發(fā)事件的運作,制定出橫到邊、縱到底、全方位的預(yù)防、處理各類安全事故和安全管理的措施,以及協(xié)助配合辦公樓應(yīng)對突發(fā)事件的運作方案,從而在辦公樓建立起全方位高系數(shù)的應(yīng)變和安全保障體系。
6、打造一個專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓
專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務(wù),是城市綜合管理的重要指標(biāo)項目,對一所辦公樓而言,它則是辦公樓建設(shè)和行政后勤管理的綜合指標(biāo),是反映辦公樓建設(shè)、管理水平的重要標(biāo)志。
本公司對辦公樓的后勤服務(wù)管理,必須打造成專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務(wù)為目標(biāo),按照專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務(wù)的管理標(biāo)準(zhǔn),制定辦公樓服務(wù)和管理指標(biāo)和措施,并務(wù)求保證目標(biāo)的實現(xiàn)。
三、管理人員五訓(xùn)導(dǎo)
各級管理人員對辦公樓服務(wù)工作任務(wù)的完成起關(guān)鍵作用。必須在實踐中不斷學(xué)習(xí)、鉆研和總結(jié),勵精思想和工作方法,不斷提高能夠?qū)嵤┯行ЫM織管理的領(lǐng)導(dǎo)水平,在日常工作中,應(yīng)學(xué)會、掌握和運用如下之行之有效的方法:
1、不斷擴充所需信息
(1)深入具體充分了解掌握辦公樓物業(yè)和運作全況及特點。
(2)充分了解各項辦公樓服務(wù)運作情況。
(3)掌握員工的個人情況、工作表現(xiàn)和思想動態(tài)。
(4)關(guān)注社會各方面的有關(guān)信息和方法。
(5)經(jīng)常了解掌握行業(yè)先進經(jīng)驗。
(6)經(jīng)常學(xué)習(xí)研究有關(guān)理論讀物和政策。
2、切入管理和追求完美
管理人員應(yīng)強化自我切入管理和追求完美的意識,時時注意、提出和思考以下問題:
(1)進入辦公樓要注意到:在視線內(nèi)有無值得注意和重視的問題。
(2)進入辦公樓要注意到:辦公場所是否具有影響企業(yè)形象的問題。
(3)巡視每個部位的服務(wù),要注意思量:員工是否處于最佳服務(wù)狀態(tài),質(zhì)量是否達(dá)到最佳水平,有無潛力可挖。
(4)一天工作下來要想想,今天的服務(wù)工作有哪些不盡意的地方,明天應(yīng)如何改進;今天有哪些工作尚未落實和完成,明天應(yīng)優(yōu)先處理哪些工作。
(5)要經(jīng)常思考:服務(wù)和管理措施上有哪點不妥或不完善,有無必要立即改進。
(6)要經(jīng)常注意:在服務(wù)和員工隊伍中,有哪些現(xiàn)象需要表揚或立即制止。
(7)每天都需注意到:今天有哪些信息值得關(guān)注,有無運用的價值和可能。
(8)每到一個地方,都要問問,這個地方有無值得借鑒和吸取的經(jīng)驗,有無引以注意、防止的問題。
(9)要經(jīng)常思考:現(xiàn)行服務(wù)和管理哪些方面可以創(chuàng)新辦公樓的后勤服務(wù)要出什么品牌,目前有哪些差距,怎么辦
3、重視團隊精神
(1)管理人員自身并高度重視引導(dǎo)下屬管理骨干樹立始終以事業(yè)為重,相互間保持正常的溝通,議論問題對事不對人,不相互猜疑。
(2)管理人員之間應(yīng)經(jīng)常相互通報情況,重要問題共商決定,工作中相互維護和支持,決不拆臺和相貶。
(3)管理人員應(yīng)經(jīng)常與下屬部門骨干平等討論工作,與員工平等交談,關(guān)心員工,通過自己的親和力,來凝取骨干和員工的向心力。
(4)高度重視企業(yè)理論導(dǎo)向和文化建設(shè)的作用,把抓服務(wù)、抓業(yè)務(wù)、抓管理與抓教育和開展多種形式的企業(yè)文化活動相結(jié)合。
(5)經(jīng)常注意團體性的活動和講評,激勵、促成團體之間的良性競爭,培養(yǎng)和激發(fā)團隊精神。
4、充分注意公共關(guān)系
(1)重視公共活動,協(xié)調(diào)辦公樓管理處的內(nèi)外關(guān)系,樹立管理處和公司的良好形象。
(2)組織員工積極參與社會公益活動,經(jīng)常組織宣傳推廣工作,擴大服務(wù)中心和公司的知名度和社會影響。
(3)重視與各科室的相互溝通,積極、主動地征詢各方意見,通過接待、走訪、組織聯(lián)誼等活動,積極宣傳服務(wù)中心服務(wù)內(nèi)容,為服務(wù)中心工作的開展及處理,創(chuàng)造友好氛圍。
(4)重視各種信息的搜集和分析,既善于用最佳時機宣傳自己,又能在不良事件發(fā)生時妥善處理,將不良后果及影響降低至最低。
(5)經(jīng)常指導(dǎo)員工學(xué)會與顧客、各科室人員保持溝通,讓他們感覺舒適、贏得好感,創(chuàng)造良好的人際環(huán)境。
5、以我為標(biāo)桿
(1)帶頭維護公司的風(fēng)氣、形象及公司內(nèi)部和服務(wù)單位之間的團結(jié)。
(2)帶頭遵守勞動時間、紀(jì)律和各項規(guī)章制度。
(3)帶頭維護上級領(lǐng)導(dǎo)的威信。
(4)帶頭維護公司和服務(wù)單位的利益。
第9篇 校區(qū)使用正常教學(xué)期物業(yè)管理實施方案
校區(qū)使用階段--正常教學(xué)期的物業(yè)管理實施
1、公共服務(wù)
1、接待
迎送接待老師、學(xué)生時,用語準(zhǔn)確、規(guī)范,稱呼恰當(dāng),問候親切,語氣誠懇,耐心細(xì)致;使用文明用語,不使用服務(wù)忌語。對學(xué)校老師、學(xué)生的需求與求助耐心細(xì)致。
2、值守
有完善的值班制度和交接班制度;工作有記錄。
3、領(lǐng)導(dǎo)小組
成立有校方參與的物業(yè)管理共管機制,學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任老師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)日常物業(yè)管理運作,定期(每月或每季度)向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報上階段的物業(yè)管理情況,增強溝通、促進了解,以利于物業(yè)管理日常工作的開展。
4、聯(lián)絡(luò)
管理人員、保安實行24小時值班制度,編排管理人員、保安值班表,所有管理人員、保安的聯(lián)系方式交校方一份,以備緊急事件能夠聯(lián)系到;24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。
5、意見調(diào)查
設(shè)立意見箱,物業(yè)定期(每季度或半年)發(fā)放意見調(diào)查表,征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見,了解對物業(yè)管理的需求,及時處理學(xué)生、老師反饋的意見,確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。
2、安全管理
1、成立有校方參與的共管機制。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任教師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的侯集中學(xué)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)侯集中學(xué)日常物業(yè)管理運作,物業(yè)定期(每月或每季度)向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報上階段的物業(yè)管理情況,增強溝通,促進了解,有利于物業(yè)管理日常工作的開展。
2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見,與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定,使學(xué)生在宿舍有一個行為規(guī)范,便利于管理。
3、管理人員持證上崗、著制服、標(biāo)志明顯。
4、管理人員24小時值班,編排管理人員24小時值班表,我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份,以備緊急事件發(fā)生時能夠聯(lián)系到,24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。
4、抓好消防工作,把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學(xué)生宿舍每層樓設(shè)置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標(biāo)志,成立義務(wù)消防隊,做好學(xué)生的防火監(jiān)督教育工作。
5、24小時全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時巡邏,保障學(xué)生不受侵害,保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好,保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境,保障學(xué)生人身與物品安全。
6、完善各項管理制度
(1)來訪登記,來訪人員經(jīng)被紡人確認(rèn)后,本校人士可入內(nèi),校外人士須在大廳內(nèi)等待。
(2)男女生不得互相串宿舍。
(3)按校方規(guī)定開關(guān)宿舍大門,非規(guī)定時間一律拒絕進入宿舍。
(4)每天查寢,對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記,及時回報給校方。
(5)發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止,并第一時間報校方。
(6)開展意見調(diào)查,物業(yè)定期(每季度或半年)發(fā)放意見調(diào)查表,征求學(xué)校與學(xué)生的意見,了解對物業(yè)管理的需求,確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。
7、員工服務(wù)態(tài)度:員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容熱情服務(wù),做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。
8、我方不承擔(dān)因?qū)W生自身行為造成的安全事故責(zé)任。
3、安全保衛(wèi)
1、人員組織
專職安全保衛(wèi)人員,身體健康,責(zé)任心強,工作認(rèn)真負(fù)責(zé),體態(tài)良好;退伍軍人或經(jīng)過兩年以上安全保衛(wèi)工作或相關(guān)訓(xùn)練,訓(xùn)練有素,掌握基本安全保衛(wèi)技能,并定期進行安全防范學(xué)習(xí),增強安全防范能力;
熟悉學(xué)校環(huán)境,熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī),能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對學(xué)校護衛(wèi)工作;思想品質(zhì)好,作風(fēng)正派,熱愛安全護衛(wèi)工作,無犯罪記錄;
安全護衛(wèi)人員配備必備的安全護衛(wèi)工具;當(dāng)班時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號,穿戴統(tǒng)一制服,儀容儀表規(guī)范整齊;上崗時精神振作,舉止文明,姿態(tài)良好,大方、得體精神振作,抬頭挺胸,注意檢查和保持儀表;在執(zhí)勤時不吸煙、吃零食,不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?不彎腰駝背,前傾后靠;交接班制度完善,并有工作及交接班記錄。
2、門衛(wèi)
各出入口24小時有值班看守,主出入口至少有2人駐守;校園交通秩序管理,對進出校園的車輛管理,來訪實行被訪人確定后,登記入內(nèi),離開交來訪條,謝絕未經(jīng)學(xué)校批準(zhǔn)的車輛入內(nèi),大件物品搬出實行登記,實施交通指揮、交通疏導(dǎo)等工作。
3、巡邏
白天巡邏次數(shù)不少于6次,夜間巡邏次數(shù)不少于8次,重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏;每組巡邏人員不少于2人,并排或列隊巡邏,規(guī)范整齊;及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患;接受學(xué)校老師、學(xué)生投訴和求助;回答學(xué)校老師、學(xué)生的詢問;在遇到突發(fā)事件時,及時報告警方與公司、學(xué)校,必要時采取正當(dāng)防衛(wèi),防止事態(tài)擴大,協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù);安全巡邏有記錄有檢查。
4、緊急事故反應(yīng)
制定緊急事故處理預(yù)案,至少包括:火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散等;有緊急事件救護組織,并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài);書面描述緊急事故救護組織職責(zé),并讓每位成員了解,周期性地進行反應(yīng)訓(xùn)練;對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng);盡可能減少破壞和損失。
5、其他防范措施
設(shè)有學(xué)校老師、學(xué)生求助與報警電話,24小時有人值守;接到報警信號,確認(rèn)后保衛(wèi)立即派人趕往現(xiàn)場查看,予以恰當(dāng)?shù)木o急處理;涉及人身安全處,設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護措施;協(xié)助有關(guān)部門維持學(xué)校正常生活秩序,防止不安全事件發(fā)生;發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止,并第一時間報校方;對學(xué)校內(nèi)外圍邊界、角落、道路的照明設(shè)施加強維護,保持必要的照明。
6、我公司不承擔(dān)因?qū)W生自身行為造成的人身、財產(chǎn)安全事故責(zé)任。
4、巡視巡檢制度
1、巡視
(1)檢查學(xué)生宿舍區(qū)公共排污、排水管道有無雜物,發(fā)現(xiàn)后做好記錄,落實清理工作。
(2)檢查學(xué)生宿舍區(qū)域內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常,發(fā)現(xiàn)問題及時向校方報修。
(3)檢查有無損毀公共設(shè)施的情況,包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等,如有上述情況,立即進行記錄,如屬人為破壞,當(dāng)事人在場立即進行制止,視破壞情節(jié)輕重報校方處理。
(4)檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進行記錄,保證各類管道電線正常使用。
(5)檢查學(xué)生宿舍區(qū)大門、圍墻等設(shè)施是否完好。
(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害,樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔,開關(guān)運行無影響等。
2、巡檢
每學(xué)期對宿舍樓
公用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠化等進行全部檢查1次,掌握宿舍樓設(shè)施設(shè)備完損狀況,對完損程度做出評價;每半年檢查巡視1次宿舍樓主體結(jié)構(gòu),發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向?qū)W校報告與建議。
在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍設(shè)施巡視,對質(zhì)量較差,易出問題的部位重點檢查;每日巡視1次宿舍樓樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它公用部位的門窗、玻璃、路燈等。巡檢有記錄,巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告學(xué)校,由學(xué)校視情況處理。
5、宿舍管理
學(xué)生宿舍管理
1、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見,與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定,使學(xué)生在宿舍有一個行為規(guī)范,便于管理。
(一)按時就寢
1、下晚自習(xí)的鈴聲一結(jié)束,所有學(xué)生必須立即走出教室,不準(zhǔn)在教室或老師辦公室逗留,十分種后進行檢查并關(guān)鎖樓門。
2、熄燈鈴聲響后,要做到室外無人、室內(nèi)無聲。不準(zhǔn)講話,更不準(zhǔn)喧嘩,不準(zhǔn)開收音機,嚴(yán)禁外出和在宿舍外逗留。
3、不準(zhǔn)在宿舍內(nèi)打手電、點燈,絕對不允許將蠟燭點在床上。
(二)治安保衛(wèi)
1、早操、自習(xí)、上課、課外活動及課間休息期間,由值周班鎖宿舍防盜門,嚴(yán)禁進入宿舍或宿舍區(qū),放學(xué)15分鐘后方可進入,預(yù)備鈴響后必須立即離開。疾病患者須持醫(yī)生證明、班主任簽字,經(jīng)政教處許可登記,在室長的帶領(lǐng)下方可進入,違者一律以偷盜論處。
2、宿舍鑰匙一律由室長統(tǒng)一保管,不得轉(zhuǎn)交他人,室長必須按時鎖門或插門,夜間大小便走出宿舍必須鎖門,進入宿舍必須插門,如出現(xiàn)問題,責(zé)任自負(fù),并酌情賠償。
3、嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)燒電爐、熱得快、煤氣爐、煤球爐和酒精燈等,不準(zhǔn)擅自在任何地方安裝插頭、插座等。
4、未經(jīng)政教處允許,住校生不得私自換床或換宿舍。
5、未經(jīng)政教處同意,任何學(xué)生不得留非本宿舍人員住宿。
(三)整潔衛(wèi)生
1、每天起床時,各自將床上用品按要求整理好,值日生要保持全天的整潔,衣物用具要擺放整齊。
2、保持室內(nèi)無污物,禁止在室內(nèi)洗臉、刷牙、洗澡、洗衣服,
禁止在宿舍就餐、亂倒剩飯菜。
(四)愛護公物
1、愛護寢室內(nèi)的一切公物,節(jié)約用水,不在床上、墻上亂刻、亂畫。
2、發(fā)現(xiàn)危房、危床應(yīng)立即報告物業(yè)管理辦,避免事故發(fā)生。
(五)文明禮貌
1、嚴(yán)禁在宿舍存放、傳閱低級、_、黃色書刊,不唱不健康歌曲,談吐高雅,沒有污言碎語。不準(zhǔn)打人罵人,不準(zhǔn)吸煙喝酒,不準(zhǔn)聚眾打牌。
2、嚴(yán)禁在休息時間內(nèi)在宿舍大聲喧嘩、吵鬧,不得在宿舍區(qū)內(nèi)打球,不得在宿舍內(nèi)接待客人。
3、每天協(xié)助學(xué)校有關(guān)部門查寢,對外宿、缺宿人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記,及時報告給校方。
6、環(huán)境衛(wèi)生管理
1、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)。學(xué)生上課后,清潔工再進行清掃。。
2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作,把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合,遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生,進行耐心教育與勸阻使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。
3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生,進行耐心教育和勸阻,決不因人而異,對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法,在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。
4、每天上下午各打掃一次,全天候保潔,每小時循環(huán)保潔一次,先外至內(nèi)。清潔標(biāo)準(zhǔn):公共場所無明顯泥沙、污垢,每100平方米內(nèi)紙屑不超過兩片,沒有1厘米以上的石子;排水溝無明顯泥沙、污垢;垃圾箱清運及時,清運率100%,周圍無污垢、無積水,離垃圾箱兩米無臭味;玻璃門窗、鏡面和燈具標(biāo)準(zhǔn)是:玻璃面上無污跡、水跡,清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵,清潔后的燈具無灰塵,燈具內(nèi)無無蚊蟲,燈蓋、燈罩明亮清潔;樓梯的標(biāo)準(zhǔn)是:保持樓梯清潔,目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)、悟跡等;衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn):地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮;天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng);目視墻壁干凈,便器潔凈無黃漬,室內(nèi)無異味、臭味;宿舍樓層通道、地面標(biāo)準(zhǔn):目視,干凈,無污漬、無雜物。
7宿舍樓、辦公樓保潔標(biāo)準(zhǔn)
1、共用樓道保潔
每日打掃2次各樓層通道和樓梯臺階,并拖洗干凈;每日收集2次學(xué)生垃圾;每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施;各梯間墻面、天花板每月除塵2次;地面、梯間潔凈,無污漬、水漬、灰塵,無亂貼亂劃,無擅自占用現(xiàn)象,無亂堆亂放;扶手護攔干凈、光亮;梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵,地腳線干凈無灰塵,地面干凈無雜物、污跡,有光亮。樓梯內(nèi)外玻璃,門窗要保持明亮、干凈,公共區(qū)域定期噴灑滅蚊、蠅、蟲藥等。
2.共用衛(wèi)生間保潔:
每日對共用衛(wèi)生間清潔2次(清潔內(nèi)容包括:通風(fēng)換氣;沖洗潔具;清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾帶;清洗大、小便池;用拖把拖干凈地面)。室內(nèi)無明顯臭味、便池潔凈基本無黃漬;地面干凈。
3、垃圾桶、果皮箱
垃圾桶、果皮箱:每日清運2次;垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無污跡、油污擺放整規(guī)。
4、垃圾收集與處理
生活垃圾由學(xué)校老師、學(xué)生自己送至指定地點;垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次;垃圾日產(chǎn)日清;建筑垃圾定點堆放;垃圾運送過程防止灑落,而后運送至學(xué)校指定地點。
8宿舍樓、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理水電及公共設(shè)施管理
1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容:
(1)檢查學(xué)生宿舍區(qū)公共排污、排水管道有無雜物,發(fā)現(xiàn)后做好記錄,落實清理工作。
(2)檢查學(xué)生宿舍區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常,發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修。
(3)檢查有無損毀公共設(shè)施,包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等,如有上述情況,立即進行維修,如屬人為破壞,當(dāng)事人在場立即進行制止,不在現(xiàn)場視破壞情節(jié)輕重報校方處理后維修。
(4)檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進行維修并做好記錄,保證各類管道電線正常使用。
(5)檢查學(xué)生宿舍區(qū)大門、圍墻等設(shè)施是否完好。
(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害,樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關(guān)運行無影響等。
2、宿舍樓內(nèi)所有因維護不善而損壞的財物由我公司承擔(dān),但我公司不承擔(dān)大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項目的費用。巡檢每年年底或年初對宿舍樓共用部位、設(shè)施
設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查1次,掌握宿舍樓設(shè)施設(shè)備完損狀況,對完損程度做出評價;每半年檢查巡視1次宿舍樓主體結(jié)構(gòu),發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向?qū)W校報告與建議;根據(jù)學(xué)校的委托組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設(shè)施巡視,對質(zhì)量較差,易出問題的部位重點檢查;每日巡視1次宿舍樓樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等。巡檢有記錄,巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告學(xué)校,由學(xué)校視情況處理。
9給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施
1、給水設(shè)施保持泵房清潔衛(wèi)生,地面排水暢通;水泵運行正常,各種儀表指示穩(wěn)定正常,閥門開關(guān)靈活,發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修;消防泵、噴淋泵等不經(jīng)常啟動的水泵,每月啟動1次,保持水泵能正常運行,每月檢查1次消防泵及管道閥門,使之處于完好和正常開啟狀態(tài);水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油,保持潤滑靈活;受學(xué)校委托對宿舍樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復(fù)。
2、排水設(shè)施受學(xué)校委托對化糞池進行清理,保持出入口暢通,井內(nèi)無積物浮于面上,池蓋無污漬、污物;樓面落水口等開裂、破損等及時更換;每月清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾,拔出溝內(nèi)生長的雜草;排水暢通,無積水;地下管井堵塞及時疏通。
9.1宿舍樓供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度。
包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;值班人員具備變配電運行知識和技能,具備上崗資格,持有上崗證書;保持配電房清潔衛(wèi)生,每周清掃地面及擦拭配電柜表面,要求地面干燥無積灰,配電柜表面無污漬;每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀況,并定時抄表做好記錄,出現(xiàn)異常及時處理;潮濕天氣時,采用安全有效措施,保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥;每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害,如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕;每日填寫運行記錄,建檔備查。
9.2、道路及配套設(shè)施
加強道路維修與養(yǎng)護,制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護計劃,按照合同約定實施;保持學(xué)校道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;設(shè)立報修渠道,并有巡查制度,專人負(fù)責(zé),發(fā)現(xiàn)損壞及時報學(xué)校處理;
9.3、園林綠化養(yǎng)護與管理
1、草坪成活率在75%以上;整塊草地基本無明顯的草荒;無大面積病蟲害;無明顯的堆物堆料、搭棚、踐踏、侵占等現(xiàn)象;根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲,每年至少受學(xué)校委托進行1次施肥、補苗;至少進行2次修剪;發(fā)生病蟲害及時噴藥。
2、園林樹木生長長勢良好;樹木生長基本正常,沒有明顯死樹和明顯枯枝死杈;樹林無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象;綠籬生長造型基本正常,葉色基本正常,無明顯的死株和枯死枝。
3、花壇花卉長勢較好;草本宿根花卉生長基本正常;發(fā)生病蟲害及人為損害后能及時防治,泥面不開裂,花木不缺水枯萎現(xiàn)象。
4、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年細(xì)致、認(rèn)真、全面的檢查1次,主要檢查山石之間是否牢固;需要維修、刷白或刷油漆時向?qū)W校建議,由學(xué)校決定處理。
9.4、檔案資料
各類檔案資料齊全完整;分類成冊,管理完善,合理分類,查閱方便;及時變更登記,賬物相符。
9.5提供的便民服務(wù)及特約服務(wù)
我們的服務(wù)思路
1.提供種類齊全的服務(wù)項目,內(nèi)容涵蓋師生日常的衣、食、住、行、用等每一個方面。同時根據(jù)師生需求的變化,在實際操作中不斷設(shè)計和推出滿足個性要求的服務(wù)項目,不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。
第10篇 校區(qū)啟用入學(xué)報到期物業(yè)管理實施方案
校區(qū)啟用階段--入學(xué)報到期的物業(yè)管理實施
1報道入學(xué)期的形象保障工作
宣傳標(biāo)語、指示標(biāo)牌、條幅的懸掛設(shè)置,學(xué)生守則的招貼、校園行為文明公約、寢室公約的招貼,校保衛(wèi)隊升旗手舉行每周升旗儀式。
2入學(xué)服務(wù)工作
公共衛(wèi)生大掃除,教室、辦公場所的全面保潔、綠化的整體修剪和植物盆景的擺設(shè)置放,設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心入學(xué)咨詢、引路指路、學(xué)校功能區(qū)平面圖、生活用品代購、郵包代收發(fā)、重物提攜、訪客探親聯(lián)系
3入學(xué)期的管理工作
抽調(diào)客服中心,成立會務(wù)部全力配合校辦搞好開學(xué)典禮工作。由于新生剛剛?cè)雽W(xué),校方對學(xué)生暫未摸清,學(xué)生入住學(xué)校正在進行中,產(chǎn)生垃圾較多,宿舍封閉性較差,此階段容易發(fā)生失竊事故。我方將按校園行為文明公約加大文明宣傳,同時加大環(huán)衛(wèi)保潔力度、保安防外盜內(nèi)竊、防學(xué)生糾紛力度(需制定消防、失竊、治安事件緊急預(yù)案),與班主任一起加強學(xué)生出入行為管理,動力部24h接修(需制定停電等緊急預(yù)案),宿舍管理科在加強寢室公約宣傳同時與校方學(xué)生處生活指導(dǎo)老師加大對宿舍的衛(wèi)生及用電檢查、熄燈檢查。
第11篇 頤和國際物業(yè)管理實施計劃材料
頤和國際物業(yè)管理實施計劃
作為一個剛組建的物業(yè)公司往往需要經(jīng)過一年的培訓(xùn)磨合才能成為一個成熟的團隊。但根據(jù)頤和國際的實際情況以及開發(fā)商的需要,雅詩閣物業(yè)公司將按照如下計劃,爭取在2007年3月使整體物業(yè)工作走上正軌,達(dá)到開發(fā)商及業(yè)主所要求的標(biāo)準(zhǔn)。
1、近期工作(11月份)
此階段工作將圍繞交樓、設(shè)備交接工作進行。保證物業(yè)公司能夠很好的接收開發(fā)商交付的項目,并對公司內(nèi)部人員進行相應(yīng)的微調(diào)。
2、培訓(xùn)階段(12月份)
此階段培訓(xùn)分為三部分進行:
第一部分:
針對物業(yè)公司在日常工作中出現(xiàn)的問題有針對性地進行培訓(xùn),通過工作中所發(fā)生的案例,在最短時間內(nèi)提高員工的工作素質(zhì),解決內(nèi)部運作問題,保證物業(yè)公司內(nèi)部運作順暢。
第二部分:
系統(tǒng)培訓(xùn):內(nèi)容將圍繞物業(yè)公司人員禮儀禮貌、突發(fā)事件處理、日常工作流程、工作規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、投訴處理技巧、專業(yè)業(yè)務(wù)能力提高等方面進行。
第三部分:
采取“請進來,走出去”的方式,將邀請部分專業(yè)人士如:酒店管理培訓(xùn)人員、物業(yè)顧問公司人員、禮儀培訓(xùn)師等進行相應(yīng)培訓(xùn)。
在走出去方面,因時間關(guān)系不能安排人員到北京、沈陽等物業(yè)開展較為成熟的地區(qū)考察學(xué)習(xí)。在時機成熟后將安排部分物業(yè)公司主要管理人員實地考察學(xué)習(xí)。
3、考核階段(2007年1月)
在物業(yè)公司所有人員經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)后,全體人員將進行相應(yīng)考核,考核不過關(guān)者,公司將按照規(guī)定進行相應(yīng)處理。
各部門人員將利用此段時間行管理、業(yè)務(wù)大“比武”。采取公平競爭,競爭上崗的有效機制,提高員工的工作積極性。
4、人員調(diào)整、拔高階段(2007年2月)
通過前一階段的考核,對物業(yè)公司內(nèi)部不合格人員進行調(diào)整,補充新鮮血液。通過對日常工作的不斷調(diào)整促使物業(yè)公司整體工作初步達(dá)到開發(fā)商及業(yè)主要求的工作標(biāo)準(zhǔn)。
第12篇 湖畔項目物業(yè)管理實施方案
湖畔麗舍項目物業(yè)管理實施方案
為規(guī)范小區(qū)管理,為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),我公司將采取一系列的管理措施,確保小區(qū)品質(zhì)。
一、管理目標(biāo)
物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針,堅持“以人為本”的服務(wù)管理念,對小區(qū)物業(yè)實施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上,不斷調(diào)整更新,導(dǎo)入先進的管理理念,使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(并高于此標(biāo)準(zhǔn)),確保業(yè)主及使用人綜合滿意率達(dá)到90%以上。
二、管理原則
為實現(xiàn)即定管理目標(biāo),追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益,在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則:
(一)服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨,因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),強化服務(wù)機能,豐富服務(wù)內(nèi)涵,提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ),包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻,建立嚴(yán)格、周全的管理制度,實施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。
(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則在日常管理中,要充分發(fā)揮兩個積極性,即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,通過服務(wù)中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理,同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合,使其能正確使用和維護物業(yè),并自覺遵守業(yè)主公約,共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。
(三)物管為主、多種經(jīng)營的原則在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時,從物業(yè)的實際出發(fā),開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營,既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求,又增強物業(yè)公司的造血功能,增加經(jīng)濟積累,以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。
三、管理方法
(一)實施全程物業(yè)管理,從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議,構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境;
(二)成立物業(yè)服務(wù)中心,配備專業(yè)管理人員,實施專業(yè)化管理;
(三)在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上,充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗,積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才,組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍;
(四)制定一套切合實際的規(guī)章制度,確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范,以制度促管理,寓管理于服務(wù);
(五)嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),制定切實可行的管理方案;與業(yè)主簽訂各項協(xié)議,依法約束雙方行為;
(六)依照市場化、企業(yè)化的運作方式,提供全方位服務(wù),開展多元化經(jīng)營。
(二)物業(yè)管理服務(wù)項目
1、公共服務(wù)項目(全體業(yè)主能夠享受的服務(wù),費用納入物業(yè)管理費):
(1)房屋公共部位的日常維修與保養(yǎng);
(2)公共設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng);
(3)小區(qū)內(nèi)清潔管理,垃圾收集與清運;
(4)公共綠化的養(yǎng)護;
(5)公共秩序維護;
(6)消防管理;
2、有償專項服務(wù)項目
(1)有償維修類;
(2)代辦性服務(wù);
(3)中介類服務(wù);
(三)收費管理物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成
1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費、社會保險費等;
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;
3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護費用;
6、物業(yè)企業(yè)辦公費用;
7、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費;
8、法定稅金;
9、企業(yè)利潤。
物業(yè)服務(wù)費中不含二次加壓供水設(shè)施設(shè)備運行維護費和樓內(nèi)公共照明費,此部分費用將另行收取。收費內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)依照《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》、《唐山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》(唐價經(jīng)費字〖2007〗14號)執(zhí)行。
(四)入住管理在辦理業(yè)主及使用人入住手續(xù)時,提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù),給業(yè)主留下良好的第一印象,為后續(xù)管理打下基礎(chǔ)。
1、管理內(nèi)容:
(1)準(zhǔn)備業(yè)主及使用人收房所需資料;
(2)為收房手續(xù)提供一條龍服務(wù);
(3)按收房流程辦理領(lǐng)房手續(xù):
1)根據(jù)業(yè)主及使用人持入住通知單和各類必備證明,發(fā)放交房資料;
2)收回業(yè)主及使用人按規(guī)定填寫的各類表格,收取應(yīng)繳納的費用;
3)陪同業(yè)主驗房;
4)對驗房中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題,經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后,填寫《業(yè)主驗房表》,將所有問題提交開發(fā)商,并督促解決。
2、管理措施:
(1)制定入住方案,準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料;
(2)按照收房程序,安排工作流程;
(3)策劃業(yè)主及使用人入住現(xiàn)場布置方案;
(4)按規(guī)定辦理業(yè)主及使用人的入住手續(xù)。
(五)檔案資料管理 加強檔案資料管理,有助于保存物業(yè)的歷史資料,維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化,便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。
1、管理內(nèi)容:
(1)工程檔案:從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等;(2)業(yè)主檔案:所有業(yè)主及使用人的租房合同(復(fù)印件),業(yè)主及使用人的基本情況登記表、裝修申請表等有關(guān)的登記表等;
(3)財務(wù)檔案:逐年形成的財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等;
(4)文件檔案:有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等;
(5)管理資料:綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄,車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。
2、管理措施:
(1)制定檔案制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;
(2)專人管理(由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任),專室專柜,編目造冊,存放有序并且尊重業(yè)主及使用人的隱私,保守秘密;
(3)科學(xué)管理,確保檔案資料完整、齊全,確保檔案完好率達(dá)100%;
(4)建立各類資料的電腦管理,計時可靠的掌握相關(guān)信息,提高管理水平。
(六)房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理房屋管
理,尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理,直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全,是物業(yè)管理的重中之重。
1、管理內(nèi)容:
(1)房屋公共部位管理:根據(jù)現(xiàn)狀,分別制定不同管理計劃,確保房屋保值增值。
a、已交付房:
1)房屋交付時,及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約,書面告知房屋裝修管理規(guī)定,并建立業(yè)主檔案;
2)加強裝修管理,對違章裝修行為及時予以制止,情節(jié)嚴(yán)重者,提請有關(guān)行政管理部門依法處理;
3)裝修期間,應(yīng)及時進行房屋公共部位的保護,確保房屋的安全、美觀。
b、空置房(含業(yè)主托管房):
1)定期到空置房查看、通風(fēng);
2)對房屋和設(shè)施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,或及時通知業(yè)主。
c、公共用房
做好公共用房(公共設(shè)施用房等)的維護、保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)破損,及時維修,確保房屋的安全、美觀。
(2)設(shè)備設(shè)施維護:
1)公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修;
2)水泵、風(fēng)機房、電梯機房等設(shè)備定期巡查;
3)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;
4)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,制實時運行檔案;
2、管理措施:
(1)加強裝修戶管理,督促業(yè)主及使用人做好裝修前期申報工作,并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時制止,緊急情況時可采取停水停電等措施防止危害擴大;
(2)對所有的維修人員進行全面培訓(xùn),清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護;(3)對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài);
(4)對所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代;(5)建立維修人員值班制度,確保維修及時,且有回訪制度和記錄;
(6)采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法,確保房屋及配套設(shè)施完好。
(七)綠化保潔管理
綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形象及業(yè)主生活環(huán)境,也是評定物業(yè)管理質(zhì)量的一個重要指標(biāo)。
1、管理內(nèi)容:
(1)綠化養(yǎng)護:綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護科學(xué)化。
1)根據(jù)氣候,給花木適量澆水;
2)根據(jù)花木長勢,給花木適量施肥,適當(dāng)松土;
3)制定預(yù)防措施,防治病蟲害;
4)及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正,整修或補種合適的苗木、花草;
(2)清潔衛(wèi)生:通過日常保潔工作,使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔,公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。
1)樓層公共區(qū)域每天清掃;
2)小區(qū)道路、小品、綠化帶等公共部位每天清潔。
3)每天定時收集垃圾,確保垃圾袋裝化,定期對垃圾桶清潔、對垃圾房消毒;
4)對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。
2、管理措施:
(1)建立綠化保潔制度,按月制訂養(yǎng)護計劃,按操作規(guī)程規(guī)范操作;
(2)加強業(yè)務(wù)培訓(xùn),增強專業(yè)技能,聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護;
(3)落實“三查”(綠化清潔工自查、管理人員巡查、服務(wù)中心經(jīng)理抽查),加強日常監(jiān)督檢查;(八)治安管理
運用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進設(shè)備、工具和人的主觀能動性,維護物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全,這是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容,我們采取常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。
1、管理內(nèi)容:
(1)常規(guī)防范:采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式,協(xié)助公安機關(guān)維護大廈公共秩序,防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主及使用人安全的行為。
a、門崗的任務(wù):
1)維護出入口的交通秩序,車輛按有關(guān)規(guī)定的停車制度執(zhí)行,加強機動車、非機動車管理,做到停放有序;
2)對外來車輛和人員進行驗證、登記;
3)嚴(yán)禁攜帶危險物品進入小區(qū);
4)為業(yè)主提供便利性服務(wù)。
b、巡邏崗的任務(wù):
1)按規(guī)定路線巡視檢查,不留死角;
2)巡查車輛停放情況,維護道路暢通、車輛安全,做好安全防范工作;
3)對小區(qū)內(nèi)的嫌疑人員進行檢查防范;
4)對小區(qū)及樓宇安全、防火檢查;
5)對裝修戶的安全檢查;
6)防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件;
(2)技術(shù)防范:
應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng),對小區(qū)內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控,以確保安全。1)對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施,并及時通知值班秩序維護員,進行現(xiàn)場處理。2)值班秩序維護員配合公安機關(guān)處理治安案件。
2、管理措施:
(1)實行半軍事化管理,制定管理和獎懲制度,嚴(yán)格付諸實施,以增強秩序維護人員的工作責(zé)任心;
(2)強化內(nèi)務(wù)管理,開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn),提高秩序維護人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能;(3)加強秩序維護人員的行為規(guī)范教育,服裝統(tǒng)一,佩證上崗,語言文明,舉止得當(dāng);
(4)嚴(yán)格執(zhí)行巡更點到制度,確保巡邏質(zhì)量;
(5)監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng),確保監(jiān)控設(shè)備完好;
(6)保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備,建立安全管理檔案。
(九)消防管理
消防管理是物業(yè)安全管理的重點,因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求,結(jié)合實際,切切實實地做好消防安全工作,確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。
1、管理內(nèi)容:
(1)建立消防工作站,有健全的消防管理制度及組織;
(2)做好消防監(jiān)控中心的管理;
(3)做好消防設(shè)施、器材的管理;
(4)保持消防通道的暢通;
(5)加強裝修期間的消防安全管理;
(6)嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹;
(7)嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;
(8)防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。
2、管理措施:
(1)制訂并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制,做到責(zé)任落實,器材落實,檢查落實;
(2)制訂消防事故處理預(yù)案,防患于
未然;
(3)建立義務(wù)消防隊,定期組織消防安全學(xué)習(xí)及消防演習(xí);
(4)定期進行消防檢查,預(yù)防為主,防消結(jié)合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時消除;
(5)做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng),使之始終處于完好狀態(tài);
(6)制止任何違反消防安全的行為;
(7)積極開展防火安全宣傳教育,定期向業(yè)主講解消防知識;
(8)發(fā)生火災(zāi),及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。
以上是我公司擬對湖畔麗舍項目的實施的物業(yè)管理方案,我公司將嚴(yán)格按照國家及唐山市有關(guān)
第13篇 某局機關(guān)大院物業(yè)管理實施細(xì)則
_局機關(guān)大院物業(yè)管理實施細(xì)則
為創(chuàng)建文明庭院,加強院內(nèi)管理,建立長效的物業(yè)管理機制,努力把我局院內(nèi)創(chuàng)建成一個文明、衛(wèi)生、花園庭院,根據(jù)市有關(guān)要求,結(jié)合院內(nèi)實際情況,按照標(biāo)本兼治、齊抓共管、規(guī)范管理的原則,特制定本實施細(xì)則。
一、物業(yè)管理的范圍
凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。
二、成立機構(gòu)
為促進物業(yè)管理規(guī)范運行,設(shè)立___局物業(yè)管理辦公室,辦公室設(shè)主任1名(兼),工作人員3名,義務(wù)監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設(shè)保潔員1,保衛(wèi)人員1名,水電維修工1名,其人員由本人申請,經(jīng)考察試用合格后聘用;義務(wù)監(jiān)督員每棟樓1名,由本棟樓居民推選產(chǎn)生。
物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導(dǎo)下的公益事業(yè)機構(gòu),在業(yè)務(wù)上受市物業(yè)管理服務(wù)公司指導(dǎo),實行自我管理,自負(fù)盈虧,搞好服務(wù)。局不另行撥給專項經(jīng)費。
三、物業(yè)管理辦公室主要職責(zé)
1、負(fù)責(zé)對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實及違規(guī)處罰。
3、根據(jù)市物價部門的規(guī)定,確定物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)。
4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費,按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放工作人員工資。
5、按要求管理好財務(wù)收支帳目。
四、相關(guān)工作人員職責(zé)
1、保潔員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)院內(nèi)_―_棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理,以及每棟樓房周圍的清掃,每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理,處理不了時,報物業(yè)管理辦公室。
2、保衛(wèi)人員工作職責(zé)
嚴(yán)格把好大門人員進出關(guān),維護院內(nèi)安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查,對院內(nèi)進行經(jīng)常性巡查,發(fā)現(xiàn)情況,及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)機關(guān)院內(nèi)水電故障的檢查維修,發(fā)現(xiàn)故障,做到隨叫隨到,負(fù)責(zé)院內(nèi)電線的布設(shè)調(diào)整和水管的架設(shè),保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務(wù)監(jiān)督員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責(zé)做好工作,發(fā)現(xiàn)機關(guān)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業(yè)管理辦公室報告并監(jiān)督處理。
五、福利待遇及有關(guān)要求
1、福利待遇
物業(yè)管理辦公室主任及義務(wù)監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實行合同聘用制,確立月基本工資,并按工作情況好壞給予相應(yīng)獎罰,不享受其他勞保福利待遇。
2、有關(guān)要求
物業(yè)管理辦公室人員應(yīng)按照各自分工認(rèn)真履行自己的職責(zé),將各項管理工作執(zhí)行到位。各工作人員應(yīng)安全謹(jǐn)慎工作,在工作中所發(fā)生的一切安全事故及其他突事件概由本人負(fù)責(zé),本局及物業(yè)管理辦公室不承擔(dān)任何責(zé)任。
___局物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組
二00五年十四月十八日
第14篇 z局機關(guān)大院物業(yè)管理實施細(xì)則
為創(chuàng)建文明庭院,加強院內(nèi)管理,建立長效的物業(yè)管理機制,努力把我局院內(nèi)創(chuàng)建成一個文明、衛(wèi)生、花園庭院,根據(jù)市有關(guān)要求,結(jié)合院內(nèi)實際情況,按照標(biāo)本兼治、齊抓共管、規(guī)范管理的原則,特制定本實施細(xì)則。
一、物業(yè)管理的范圍
凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。
二、成立機構(gòu)
為促進物業(yè)管理規(guī)范運行,設(shè)立___局物業(yè)管理辦公室,辦公室設(shè)主任1名(兼),工作人員3名,義務(wù)監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設(shè)保潔員1,保衛(wèi)人員1名,水電維修工1名,其人員由本人申請,經(jīng)考察試用合格后聘用;義務(wù)監(jiān)督員每棟樓1名,由本棟樓居民推選產(chǎn)生。
物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導(dǎo)下的公益事業(yè)機構(gòu),在業(yè)務(wù)上受市物業(yè)管理服務(wù)公司指導(dǎo),實行自我管理,自負(fù)盈虧,搞好服務(wù)。局不另行撥給專項經(jīng)費。
三、物業(yè)管理辦公室主要職責(zé)
1、負(fù)責(zé)對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實及違規(guī)處罰。
3、根據(jù)市物價部門的規(guī)定,確定物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)。
4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費,按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放工作人員工資。
5、按要求管理好財務(wù)收支帳目。
四、相關(guān)工作人員職責(zé)
1、保潔員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)院內(nèi)_―_棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理,以及每棟樓房周圍的清掃,每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理,處理不了時,報物業(yè)管理辦公室。
2、保衛(wèi)人員工作職責(zé)
嚴(yán)格把好大門人員進出關(guān),維護院內(nèi)安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查,對院內(nèi)進行經(jīng)常性巡查,發(fā)現(xiàn)情況,及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)機關(guān)院內(nèi)水電故障的檢查維修,發(fā)現(xiàn)故障,做到隨叫隨到,負(fù)責(zé)院內(nèi)電線的布設(shè)調(diào)整和水管的架設(shè),保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務(wù)監(jiān)督員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責(zé)做好工作,發(fā)現(xiàn)機關(guān)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業(yè)管理辦公室報告并監(jiān)督處理。
五、福利待遇及有關(guān)要求
1、福利待遇
物業(yè)管理辦公室主任及義務(wù)監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實行合同聘用制,確立月基本工資,并按工作情況好壞給予相應(yīng)獎罰,不享受其他勞保福利待遇。
2、有關(guān)要求
物業(yè)管理辦公室人員應(yīng)按照各自分工認(rèn)真履行自己的職責(zé),將各項管理工作執(zhí)行到位。各工作人員應(yīng)安全謹(jǐn)慎工作,在工作中所發(fā)生的一切安全事故及其他突事件概由本人負(fù)責(zé),本局及物業(yè)管理辦公室不承擔(dān)任何責(zé)任。
___局物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組
__年十四月十八日
第15篇 物業(yè)管理實施細(xì)則范文
一、物業(yè)管理的范圍
凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。
相關(guān)專題:
二、成立機構(gòu)
為促進物業(yè)管理規(guī)范運行,設(shè)立___局物業(yè)管理辦公室,辦公室設(shè)主任1名(兼),工作人員3名,義務(wù)監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設(shè)保潔員1,保衛(wèi)人員1名,水電維修工1名,其人員由本人申請,經(jīng)考察試用合格后聘用;義務(wù)監(jiān)督員每棟樓1名,由本棟樓居民推選產(chǎn)生。
物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導(dǎo)下的公益事業(yè)機構(gòu),在業(yè)務(wù)上受市物業(yè)管理服務(wù)公司指導(dǎo),實行自我管理,自負(fù)盈虧,搞好服務(wù)。局不另行撥給專項經(jīng)費。
三、物業(yè)管理辦公室主要職責(zé)
1、負(fù)責(zé)對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實及違規(guī)處罰。
3、根據(jù)市物價部門的規(guī)定,確定物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)。
4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費,按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放工作人員工資。
5、按要求管理好財務(wù)收支帳目。
四、相關(guān)工作人員職責(zé)
1、保潔員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)院內(nèi)_―_棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理,以及每棟樓房周圍的清掃,每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理,處理不了時,報物業(yè)管理辦公室。
2、保衛(wèi)人員工作職責(zé)
嚴(yán)格把好大門人員進出關(guān),維護院內(nèi)安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查,對院內(nèi)進行經(jīng)常性巡查,發(fā)現(xiàn)情況,及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)機關(guān)院內(nèi)水電故障的檢查維修,發(fā)現(xiàn)故障,做到隨叫隨到,負(fù)責(zé)院內(nèi)電線的布設(shè)調(diào)整和水管的架設(shè),保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務(wù)監(jiān)督員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責(zé)做好工作,發(fā)現(xiàn)機關(guān)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業(yè)管理辦公室報告并監(jiān)督處理。
五、福利待遇及有關(guān)要求
1、福利待遇
物業(yè)管理辦公室主任及義務(wù)監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實行合同聘用制,確立月基本工資,并按工作情況好壞給予相應(yīng)獎罰,不享受其他勞保福利待遇。
2、有關(guān)要求
物業(yè)管理辦公室人員應(yīng)按照各自分工認(rèn)真履行自己的職責(zé),將各項管理工作執(zhí)行到位。各工作人員應(yīng)安全謹(jǐn)慎工作,在工作中所發(fā)生的一切安全事故及其他突事件概由本人負(fù)責(zé),本局及物業(yè)管理辦公室不承擔(dān)任何責(zé)任。
___局物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組
