第1篇 物業(yè)管理處財務崗位工作職責
項目物業(yè)管理處財務崗位工作職責
1.控制客戶帳期,催收帳款如每月管理費月費等。
2.每月首七個工作天內將客戶欠帳情況做出明細分析表。
3.將有關付帳及其他費用原始憑證做出記帳憑證并準確記帳。
4.定期列出每個開支項目之發(fā)生及余額。
5.負責收入貨幣送繳銀行,現金管理及日常報銷支出。
6.登記現金入銀行日記帳。
7.負責管理處固定資產的登記、盤點和統(tǒng)計工作。
第2篇 物業(yè)精細化管理--維修講解記錄工作精細化
物業(yè)精細化管理--維修講解及記錄工作要精細化
一、維修程序
寫字樓內一業(yè)主入駐不久,辦公室里的小套間門鎖不能開關了,于是給管理處打電話,要求趕快檢查維修。維修人員立即趕到,熟練地將鎖芯拆掉,換了新的安上。鑰匙一開一試,門鎖正常,故障排除了,于是給業(yè)主開了單據收取維修費用。不料業(yè)主堅決不付,認為維修人員未經檢查測試,怎么就確認是這個鎖芯的故障呢定然是寫字樓內這種故障太多了,由此說明房地產開發(fā)公司選用的門鎖以次充好,應該由房地產開發(fā)公司支付這筆費用。維修人員拿著管理處近期的維修記錄,請業(yè)主查看,證明寫字樓內出現此類故障并不像業(yè)主所說,業(yè)主這才解除疑慮交了維修費用。
精細化操作建議:
1、首先向業(yè)主講明故障原因、維修方式和收費標準,經業(yè)主同意后再進行維修;
2、每次維修結束要做好工作記錄,以便關鍵時刻能派上用場;
3、物業(yè)管理服務工作要講究時效,如果事先將工作做細,則事后會規(guī)避諸多麻煩,同時也會取得客戶的信賴和認可。
二、維修方式
某日一業(yè)主投訴所住單元樓道內的聲控照明燈多處有不亮或長明現象,管理處隨即通知了地產公司進行更換和修復。因施工人員緊張,四天以后才能修復。又因該小區(qū)二期工程未竣工,地產施工人員通過管理處的協調,同意盡快在兩天后處理此事,管理處安排維修人員。兩天內,對長明燈白天將電源斷掉,天黑前再將電源連接上。
精細化操作建議:
1、暴露的照明燈電源在修復之前。其附近一定要有警示標識,必要時應有保護措施。以文字形式告知業(yè)主,嚴防有觸電或漏電現象。
2、加強巡視檢查次數,提高工作質量。
第3篇 物業(yè)管理公司財務部工作任務
財務部是物業(yè)管理公司財務管理和會計核算的執(zhí)行部門,是對公司的經濟業(yè)務事項進行會計核算,實行財務監(jiān)督,組織、安排、使用各類資金,提高資金利用效率,以實現最優(yōu)經濟效益的職能部門。財務部工作的主要內容有:
1.根據物業(yè)管理公司的經營特點合理組織財務活動。
2.依法合理籌集資金,并有效使用資金,提高資金使用效益。
3.建立健全內部管理制度,完善經濟核算,盡可能降低消耗、增加盈利。
4.正確計算和反映經營成果,合理組織分配并依法繳納國家各項稅收。
5.實行財務監(jiān)督,執(zhí)行國家各項財經政策、法規(guī)和企業(yè)內部財務管理規(guī)定,審核公司各項開支,對預算開支標準和各項經濟指標進行監(jiān)督。
6.做好各項財務預算、控制、核算、分析和考核等工作。
第4篇 新世界地產物業(yè)交樓工作管理規(guī)定
新世界物業(yè)交樓工作管理規(guī)定
1.0目的
為了理順交樓程序,明確各部門、單位職責,確保商品房交樓計劃順利實施。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)服務中心在服務范圍內對業(yè)戶的收樓服務。
3.0職責
3.1項目部為該期樓宇交樓管理工作的主要責任部門;
3.2物業(yè)服務公司為主要組織實施部門;
4.0工作內容:
4.1交樓前期工作的組織管理。
4.1.1商品房交付使用前的組織管理工作由該項目部全面負責;
4.1.2該項目部于收樓前30天組織成立收樓工作小組,并在成立當天召開綜合協調會,討論確定交樓方案(含交樓時間、進度、地點、費用、現場布置、人員安排、維修隊等事項),明確應售已售物業(yè)、應售未售物業(yè)、自營物業(yè)、應向政府移交的物業(yè)等。交樓工作小組由該項目負責人為組長,營銷、行政、物業(yè)、工程負責人為副組長,營銷、行政、物業(yè)、工程各指定協調、組織、實施的專職人員任組員;
4.1.3物業(yè)服務中心在綜合協調會召開之后,按會議精神與項目部確定《樓宇質量保證書》、《樓宇使用說明書》等資料的交付時間和責任人;與項目部確定永久水、電使用文件、消防驗收文件等需公示文件的交付時間和責任人,并安排專人負責跟蹤溝通獲得上述資料;
4.1.4物業(yè)服務中心在綜合協調會召開三天內起草該期樓宇《交樓工作方案》交物業(yè)公司本部審核。
4.1.5現場布置:確定交樓現場后,由項目營銷策劃部門負責現場布置方案,方案交參與交樓各部門一份?，F場布置原則:
4.1.5.1營造熱烈、隆重的大環(huán)境氣氛;
4.1.5.2內布置以溫馨、親切為主色調,播放高雅的輕音樂;
4.1.5.3現場必備的公示文件;
4.1.5.4沿途的路途指引標識、停車場標識、室內各功能室的標識牌、臺卡;
4.1.5.5驗證、收費、簽約分開不同房間;
4.1.5.6設置單獨的貴賓室,接等重點客戶;
4.1.5.7設立客戶休息室,避免客戶過多引起混亂;
4.1.6現場布置各項工作的完成時間、標準、責任人在收樓工作方案中確定。
4.1.7人員分工
4.1.7.1外圍工作人員如保安、車場管理員、形象崗、禮賓員等物管部負責;
4.1.7.2前臺接待組、派號員由物管部指派;
4.1.7.3驗證組由項目客服部門指派人員;
4.1.7.4收費組由項目財務、物業(yè)服務中心財務指派人員;
4.1.7.5簽約填表組由物管部指派人員;
4.1.7.6現場服務、指引組由客服組指派人員;
4.1.7.7貴賓接待室由項目客服、營銷、物業(yè)各派一名領導負責,物業(yè)服務中心備齊全相關政策、法規(guī)資料備用;
4.1.7.8驗樓組由物管部安排人員
4.1.7.9鑰匙管理及收表組由物管部安排人員;
4.1.7.10工程整改由項目工程師、物管部指定工程人員、承建商指定負責人組成;
4.1.7.11項目工程部門、客服部門、營銷部門、物業(yè)公司各指定一名總協調負責人員;以上人員安排在《交樓工作方案》中落實每個人的崗位、工作時間、職責,由交樓小組組長、副組長考核。
4.2發(fā)展商工作要求
4.2.1發(fā)展商項目部需將《商品房買賣合同》中約定的交樓時間提前兩個月書面通知物業(yè)服務中心。
4.2.2該期交付使用的商品房必須提前經物業(yè)服務中心分戶驗收合格,公共設施、設備必須由項目工程部門、承建單位與物業(yè)服務中心進行技術交底和資料交接。物業(yè)服務中心應在交樓前一個月制定該期樓宇的《物業(yè)管理服務方案》以及《交樓計劃表》上報物業(yè)公司及項目相關部門審核通過,并提前60天進行前期介入。
4.2.3該期樓宇交付使用前項目部應備齊《房屋使用說明書》、《房屋質量保證書》交物業(yè)服務中心,《物業(yè)交付使用通知書》、《物業(yè)交付使用通知書》、《交款通知單》、《收樓手續(xù)單》、《收樓須知》、《收樓指引》、《業(yè)主資料表》由項目部自行寄發(fā);項目工程部門提交《竣工驗收備案表》、《戶型平面圖》以及水、電圖、永久用水、
電等相關需公示的文件資料。
4.3物業(yè)公司品質督導部對收樓全過程進行指導、檢查,并對該項目物業(yè)服務中心收樓工作進行考核。
4.4物管工作要求
4.4.1前期接管驗收
4.4.1.1在安排業(yè)主收樓預期前物管公司對房屋及各種設施進行接管驗收,確保房屋的各項質量達標,該環(huán)節(jié)工作的開展注重的是與項目工程部及分包施工單位的溝通協調。物管公司在接管驗收之前應要求項目工程部安排監(jiān)理、分包施工方先進
行自檢,同時物管公司派出工程人員作為代表參與其自檢工作,對工程質量提出到位合理的建議及要求,該項工作宜于提前一個月。
4.4.1.2監(jiān)理及施工單位在完成自檢并整改有關質量問題后(該過程控制在一周內),物業(yè)公司需組織力量進行接管驗收,在人員安排方面應根據不同的驗收項目進行定員,建議分設三個組別:設備技術驗收組、室內裝修質量驗收組、公共配套設施驗收組,各組按不同的項目進行驗收,分別對機電設備、室內裝修(包括所有房門鎖匙的試開)及公共配套設施進行質量把關。
4.4.1.3物業(yè)部對第一次驗收發(fā)現的工程質量問題進行分類,按小修一天,中修三天,大修七天的期限下單要求施工單位進行整改,七天后安排清潔公司進行全面開荒清潔,根據交樓量要求其三到五天內完成物管第一次開荒;繼而進行物管第二次驗收,針對第一次驗收問題進行復查,檢驗返工質量,對仍未完成的質量問題再次發(fā)單要求整改,給予其三天修復期,同時安排清潔公司第二次清潔,并要求其對仍在整改的單元重點一對一跟進。
4.4.1.4在交付業(yè)主使用前三天要求第二次整改及第二次開荒全部完成,物管針對性
進行返工情況的查驗,對仍不理想的問題給予一天時間進行最后整改,并同時要求清潔一對一跟進,交樓前最后兩天全面關閉房門,鎖匙派專人管理,無特殊情況禁止人員出入。
4.4.1.5管理區(qū)域至少提前三天正式派入保安、清潔等固定崗位全面駐場管理。
4.4.2交樓前期工作的準備
4.4.2.1相關資料的印制
4.4.2.3交樓的相關資料包括:《物業(yè)管理服務合同》、《業(yè)主公約》、《物業(yè)使用守則》、
《業(yè)主收樓指引》、《業(yè)主資料登記表》、《業(yè)主收樓物品
資料簽收單》、《樓宇情況檢查表》及裝修申辦的相關文本、表格,管理資料等應于交樓前一個月開始訂制,十天內完成定稿,五天內完成印制。
4.4.2.4交樓工作人員的培訓:物業(yè)公司應于交樓前十天對參與交樓的工作人員進行交驗樓培訓,要求交樓工作人員掌握小區(qū)現行管理概況,熟悉該樓盤工程狀況、房屋及設施的情況、房屋裝修標準、交樓標準、保修的內容期限等;了解基本情況在交樓過程中能為業(yè)主解答有關的工程裝修、維修問題;培訓內容還包括交樓過程中的技巧處理。
4.4.3在業(yè)主收樓辦理手續(xù)的過程中應注重的技巧。
4.4.4在業(yè)主進行驗樓過程中應注重的技巧。
4.4.5交樓現場的布置。
4.5業(yè)主收樓簽約辦理。
4.5.1業(yè)主收樓需提供的資料:業(yè)主本人身份證原件及復印件、《收樓通知書》;如受委托收樓需交業(yè)主身份證原件及復印件、委托書或授權書;如自行交納維修資金的須交銀行交款回執(zhí)復印件。
4.5.2業(yè)主需簽收文件:《管理公約》、《物業(yè)管理服務合同》、《業(yè)主資料簽收單》。
4.5.3業(yè)主須交回的資料:《業(yè)主資料登記表》。
4.5.4業(yè)主領取的資料:《房屋使用說明書》、《房屋質量保證書》、《物業(yè)使用手冊》、《煤氣使用手冊》等到其他配套設施的相關資料。
4.5.5物業(yè)公司存檔的資料:《業(yè)主資料登記表》、《管理公約》或附頁、《物業(yè)管理服
務合同》、《物品資料簽收單》、《樓宇情況驗收表》、業(yè)主身份證復印件、委托書或授權書、自行交納維修資金的須交銀行交款回執(zhí)復印件。
4.5.6物業(yè)部提前一天將需交樓的房號提供各小組工作人員,并對單元內衛(wèi)生情況進行檢查,準備好工作物品、收樓資料、表格、掌握維修材料的備料情況,確定維修人員進場事宜及待命地點。
4.6驗樓注意事項
4.6.1驗樓人員必須對毛坯房、裝修房的房型、驗收標準、水電設施有一個較全面的了解,可以向業(yè)主提供專業(yè)的咨詢服務;
4.6.2驗樓組人員必須對工程整改負責人及工作程序非常熟悉,能根據實際情況靈活處
理業(yè)主需求,力爭業(yè)主信任;
4.6.3驗樓時保持親切、溫和的態(tài)度及專業(yè)的姿態(tài),除回答業(yè)主有關房屋的問題外,適當地與業(yè)主拉家常;
4.6.4記錄房屋問題時要記清部位、程度,敘述要專業(yè);
4.6.5遇到較難的業(yè)主時不糾纏,只聽少說,盡可能技巧地減少驗樓時間;
4.6.6不輕易給業(yè)主承諾,更不可書面承諾;
4.6.7發(fā)現業(yè)主對現場記錄/錄像等,即時策略地制止并報告領導;
4.7工程整改與跟進。
4.7.1驗樓人員驗樓完畢將《樓宇情況驗收檢查表》交收表組工作人員,收表組工作人員即時交項目工程部門現場負責維修的工程師(一式兩份,物業(yè)留底一份),并注明要求整改完成時間;
4.7.2物業(yè)服務中心指定專人每天對發(fā)出的《工作任務單 》的整改情況進行檢查、記錄、匯總;對逾期未動工的即時與項目負責維修的工程師及相關部門負責人溝通催促;每天將整改進度表報客服前臺,由前臺負責與業(yè)主聯絡反饋信息;
4.7.3較大的工程問題須當天匯報物管部經理、客服主任,專人專項負責落實,并通
報給項目負責人;
4.7.4能夠現場解決的小問題盡量在業(yè)主當面現場解決。
4.8每天的資料匯總
4.8.1每天收樓情況匯總:應收戶數、實收戶數、不收戶數及原因進行統(tǒng)計;
4.8.2已收樓業(yè)主資料匯總存檔;
4.8.3每天發(fā)出的工程整改工作任務單匯總:已發(fā)數、回收數、較大工程問題、前天工程整改情況檢查匯總;
4.8.4貴賓室接待情況匯總;
4.8.5業(yè)主投訴匯總。
4.9收樓工作總結
4.9.1每次集中收樓后由客服組提交書面收樓工作總結,對收樓工作中存在的問題和成功處理個案形成資料交公司品質督部作為培訓資料。
5.0相關文件
5.1《管理公約》
5.2《物業(yè)管理服務合同》
5.3《物業(yè)使用手冊》
5.4《房屋使用說明書》
5.5《房屋質量保證書》
5.6《商品房買賣合同》
6.0相關表格
6.1《業(yè)主資料登記表》
6.2《業(yè)主資料簽收單》
6.3《樓宇情況驗收表》
6.4《工作任務單》
6.5 《客服前臺工作臺帳》
6.6《遺留工程保修匯總表》
第5篇 前期物業(yè)管理規(guī)劃設計階段介入工作指引
項目前期物業(yè)管理規(guī)劃設計階段介入工作指引
1規(guī)劃設計評估準備
1.1規(guī)劃設計評估需要獲得的資料。
1.1.1報批報建文件
《可行性研究報告》及批復、《詳規(guī)》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。
1.1.2企劃文件
市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。
1.1.3設計文件
總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙(平面圖、立面圖、***圖)〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。
1.2地產需組織項目說明會,會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。
1.3物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤,周邊配套狀況,進行實地考察。
2項目評估細則。
2.1總體評估。
2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協調。
2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
2.1.3建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。
2.1.4生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
2.1.5設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
2.1.6注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。
2.1.7安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
2.1.8智能化配置先進,網絡資源充分,便于數字化小區(qū)建設。
2.1.9便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。
2.2分類評估
2.2.1安保布局
a)便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c)人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。
d)安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速(詳見2.2.6智能化設備)。
2.2.2消防布局
a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。
c)消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。
2.2.3交通布局
a)各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數的2:1、另加訪客車位占車位數的5%,聯排別墅等高標準住宅應按戶數1:1,另加訪客車位占車位數的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數1:1.5),便于停放。
d)有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。
2.2.4生活配置
a)根據小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。
b)一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c)如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d)如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
2.2.5設備配套
a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c)溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。
d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
2.2.6智能化配置
a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯網。
b)網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。
c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯網。
d)中央控制中心位置宜設于管理部內,或與管理部相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產品。
2.2.7房屋單體
a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e)住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2-3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜
避開窗口設置。
g)衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k)底層地坪應充分考慮防潮措施。
l)房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。
n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
2.2.8室內配置
a)室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。
c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相鄰時,應采取安全隔離措施。
d)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
e)室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
f)當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。
g)如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。
h)室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
i)電視、信息(電話和數據)插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
j)聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。
2.2.9綠化配置
a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數量品種充足,造型優(yōu)美。
b)綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c)綠化品種適宜當地氣候條件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d)綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。
e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
2.2.10景觀配置
a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。
c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d)不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e)景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
2.2.11公共空間
a)應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b)宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d)綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。
e)各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。
i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
2.2.12生態(tài)環(huán)保
a)住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。
b)住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。
c)住宅區(qū)內無各類污染源。
d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h)宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。
2.2.13管理用房
a)物業(yè)管理處
管理中心功能:經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2
位置:住宅區(qū)中央,底層,管理本部及各作業(yè)面相對集中。
b)業(yè)委會、居委會(根據當地政策)
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據具體情況而定
位置:和管理部相對接近,業(yè)委會與居委會可聯合設置于一處
2.2.14新材料、新技術
a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b)試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。
2.2.15管理成本測算
a)對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。
b)管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協商,相應改進規(guī)劃、設計。
2.2.16與相似典型項目的比較
a)相似點
b)差異點
c)優(yōu)勢
d
)劣勢
e)改進建議
3規(guī)劃設計評估的程序:
3.1地產提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。
3.2物業(yè)接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.3地產接到資料目錄后3日內向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
3.5評估小組根據開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。
3.6物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。
3.7評估小組根據物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。
3.8經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。
3.9物業(yè)公司總經理簽發(fā)后,評估報告提交地產公司。
第6篇 物業(yè)管理質量檢查管理工作程序
公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp9.1 物業(yè)管理質量檢查管理程序頁碼: 1/2
1.目的:
對物業(yè)管理質量檢查實施控制,確保公司內部各項檢查工作順利進行,達到物業(yè)管理目標。
2.適用范圍:
適用于小區(qū)各項物業(yè)管理項目的質量檢查。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.10 4.14章
3.2 iso9002標準第4.10 4.14章
4.職責:
4.1副總經理授權管理者副代表成立質量檢查小組,負責檢查工作。
4.2質量檢查小組負責檢查日常工作及有關計劃統(tǒng)計工作。
4.3經營管理部負責提供有關的資料和檢查配合工作。
5.工作程序:
5.1準備工作:
5.1.1公司物業(yè)管理質量聯檢每三個月進行一次,檢查的依據是《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》。
5.1.2綜合辦公室制定《物業(yè)管理質量檢查計劃》,并通知檢查小組的成員和有關部門。
5.2現場檢查:
5.2.1檢查小組根據檢查標準計劃的安排,現場檢查清潔衛(wèi)生、綠化、建筑物、消防設備、公共設備管理及員工工作情況。
5.2.2檢查小組將檢查結果詳細記錄,形成《現場檢查記錄表》。
5.3住戶意見征詢:
5.3.1小區(qū)住戶抽查5-10戶,對公司各項服務進行評價,檢查投訴是否得到恰當的處理。
5.3.2檢查小組對住戶意見征詢及其涉及到的部門如實記載形成《走/回訪住戶記錄表》。
5.4檢查總結:
5.4.1在公司物業(yè)管理質量聯檢全部結束之后,應召開質量檢查小組
會,對住戶意見征詢情況、現場檢查的結果進行討論,并形成《物業(yè)管理質量檢查報告》。
5.4.2副總經理批準后的《物業(yè)管理質量檢查報告》作為評定物業(yè)管理服務工作的依據,并對檢查中存在的問題由檢查小組向責任部門發(fā)出《整改通知書》,并進行跟蹤檢查。
5.4.3對于重大問題或潛在的不合格,副總經理組織采取糾正預防措施,具體步驟參見ej-qp10.1。
6.支持文件與質量記錄:
6.1《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》
6.2《物業(yè)管理質量檢查計劃》ej-qr-qp9.1-01
6.3《現場檢查記錄表》ej-qr-qp9.1-02
6.4《物業(yè)管理質量檢查報告》ej-qr-qp9.1-03
6.5《整改通知書》ej-qr-qp4.9-05
6.6《走/回訪住戶記錄表》 ej-qr-qp9.4-02
第7篇 物業(yè)小區(qū)秩序維護管理工作方案
1、管理目標
(1)確保項目內無因管理責任引發(fā)的重大火災。
(2)維護好項目內的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象;
控制小商小販進入。
(3)有預見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯動治安網絡
(1)在項目設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。
做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內到達現場進行支援。
(3)與當地派出所建立警民共建關系,并商請其警官兼任管理處秩序維護指導員,定期與管理處秩序維護員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異?，F象時,管理處迅速調集巡邏秩序維護員,以最快的速度趕到現場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。
(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現場,協助公安機關調查破案。
(4)管理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
第8篇 物業(yè)機電管理員工作細則
(三)上班時間:24小時輪班制1.每天檢查消防電腦系統(tǒng),查看閉路及更換錄像帶。
2. 每天巡視電房、發(fā)電機房、供水表、汞房、電梯房、風機。
3. 每天視天黑情況開啟小區(qū)街燈。
4. 接管理處的有關片區(qū)水電經停信息后,應立即做好準備做好準備工作。
在停電時,應確保人在崗位,隨時進行發(fā)電。
5.保持各機房室內衛(wèi)生,確保無灰塵、無雜物,消防用品齊全、完好,燃料備用易耗件齊備。
6. 待工時在管理處看閉路電視,業(yè)主或管理處要求上門維修,除緊急情況外(如停電、水管破裂、電梯不正常運作等)應及時處理。
7. 負責宿舍、食堂日常維修工作。
8. 完整記錄設施、設備檢查情況及維修保養(yǎng)情況,按時進行維修保養(yǎng)。
9.務必隨身攜帶通信工具,管理處可隨時聯系。
10.使用'業(yè)主維修單',維修后由業(yè)主簽名確認,每星期日集中上交管理處。
11.發(fā)生停水、停電、火警或其它事故時,應立即到位并迅速查明原因,采取應急措施。
12.及時完成維修問題,不得無故拖延,工作完成后及時返回管理處,不得無故逗留。
13.自己解決不了的問題應及時匯報管理處處理。
14.每次工作應在'設備管理員工作登記本'上寫明去向,外出時間,工作完畢后,回來填妥其它事項。
15.頂班時應按所頂崗位的工作細則進行,否則將按規(guī)定給予處罰。
16.做好交接班工作,確保工作順利進行。
17.每星期一抽檢二次供水水池水質。
18.每星期五試運行發(fā)電機一次,同時檢查潤滑程度,柴油、水箱水是否足夠。
19.每星期日配合保潔組清洗污水汞。
20.每周檢查消防設施1次,保證消防滅火器材完好。
21.每月配合收費員做好抄水、電、氣表工作。
22.每月
15、30日陪同管理處負責人或助理巡視各機房一次。
23.每季試運行消防泵一次。
24.每月組織保潔員清洗畜水池一次。
25.完成領導交辦的其它事務。
第9篇 物業(yè)管理質量檢查工作程序
1.目的:
對物業(yè)管理質量檢查實施控制,確保公司內部各項檢查工作順利進行,達到物業(yè)管理目標。
2.適用范圍:
適用于小區(qū)各項物業(yè)管理項目的質量檢查。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.10 4.14章
3.2 iso9002標準第4.10 4.14章
4.職責:
4.1副總經理授權管理者副代表成立質量檢查小組,負責檢查工作。
4.2質量檢查小組負責檢查日常工作及有關計劃統(tǒng)計工作。
4.3經營管理部負責提供有關的資料和檢查配合工作。
5.工作程序:
5.1準備工作:
5.1.1公司物業(yè)管理質量聯檢每三個月進行一次,檢查的依據是《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》。
5.1.2綜合辦公室制定《物業(yè)管理質量檢查計劃》,并通知檢查小組的成員和有關部門。
5.2現場檢查:
5.2.1檢查小組根據檢查標準計劃的安排,現場檢查清潔衛(wèi)生、綠化、建筑物、消防設備、公共設備管理及員工工作情況。
5.2.2檢查小組將檢查結果詳細記錄,形成《現場檢查記錄表》。
5.3住戶意見征詢:
5.3.1小區(qū)住戶抽查5-10戶,對公司各項服務進行評價,檢查投訴是否得到恰當的處理。
5.3.2檢查小組對住戶意見征詢及其涉及到的部門如實記載形成《走/回訪住戶記錄表》。
5.4檢查總結:
5.4.1在公司物業(yè)管理質量聯檢全部結束之后,應召開質量檢查小組會,對住戶意見征詢情況、現場檢查的結果進行討論,并形成《物業(yè)管理質量檢查報告》。
5.4.2副總經理批準后的《物業(yè)管理質量檢查報告》作為評定物業(yè)管理服務工作的依據,并對檢查中存在的問題由檢查小組向責任部門發(fā)出《整改通知書》,并進行跟蹤檢查。
5.4.3對于重大問題或潛在的不合格,副總經理組織采取糾正預防措施
第10篇 某職業(yè)學院物業(yè)管理部工作職責
職業(yè)學院物業(yè)管理部工作職責
一、主要職責
1、負責全院綠化、衛(wèi)生及校園環(huán)境的督查管理
2、按照校內《商業(yè)網點監(jiān)控管理條例》,所有經營戶必須在校登記備案,并督查經營戶以及經營范圍的合法性,負責綜合服務樓內各經營戶的協調管理工作,引導各經營戶做好學院的商業(yè)服務
3、按照物業(yè)管理合同,規(guī)范管理綜合服務樓的公共衛(wèi)生和公共設施
4、與教師公寓所有業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同,規(guī)范管理教師公寓的公共衛(wèi)生和公共設施
5、完成院處領導安排的其他工作
二、規(guī)章制度
1、校園綠化管理制度
2、環(huán)境衛(wèi)生管理制度
第11篇 z醫(yī)院物業(yè)監(jiān)督管理辦公室工作人員職責
一、在物業(yè)監(jiān)管辦主任的領導下,做好對物業(yè)公司服務的監(jiān)督管理。
二、負責對物業(yè)公司的監(jiān)督、檢查與考核,督促物業(yè)服務公司認真履行合同,貫徹執(zhí)行醫(yī)院的規(guī)章制度,確保服務質量。
三、各負其責,分工協作。對分管區(qū)域的物業(yè)保潔、外勤、門衛(wèi)等工作進行定期巡查,發(fā)現問題,及時反饋并督促改進。必要時向物業(yè)監(jiān)管辦主任匯報。
四、協調科室與物業(yè)公司之間的關系,收集病人、陪人、醫(yī)院職工對物業(yè)服務的意見建議,督導物業(yè)公司不斷改進服務,必要時給予反饋。
五、廉潔奉公,盡職盡責,熱情服務,不拖拉,不推諉,主動認真為臨床提供有力保障。
六、每月對物業(yè)服務質量進行考核評分,結合平時檢查整改情況,做出總結評價,作為物業(yè)服務費發(fā)放的依據。定期召開物業(yè)管理聯席會議。
七、配合臨床及醫(yī)院的應急性工作,完成領導交辦的其他工作任務。
八、認真貫徹黨的路線、方針政策,遵紀守法,廉潔勤政。
第12篇 物業(yè)管理前期介入工作內容-1
物業(yè)管理前期介入的工作內容(1)
1.前期介入的一般程序:由地產、物業(yè)雙方確定工作內容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。
2.前期介入的工作內容:前期介入主要分五個階段實現:規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。
第一節(jié):規(guī)劃設計階段介入
規(guī)劃設計階段包括:
物業(yè)對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。
規(guī)劃設計評估的程序:
1.地產提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。
2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料);設計文件(規(guī)劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等)。
4.地產接到資料目錄后及時內向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
6.評估小組根據開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。
7.物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。
8.評估小組根據物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。
9.經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。
10.物業(yè)公司總經理簽發(fā)后,評估報告提交地產公司。
11.項目規(guī)劃設計總體評估要點:
住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協調。
住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。
安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進,網絡資源充分,便于數字化小區(qū)建設。
便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。
項目規(guī)劃設計分類評估要點:
1.安保布局
a)便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c)人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。
d)安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。
2.消防布局
a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。
c)消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。
3.交通布局
a)各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數的2:1、另加訪客車位占車位數的5%,聯排別墅等高標準住宅應按戶數1:1,另加訪客車位占車位數的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數1:1.5,以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調整),便于停放。
d)有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。
4.生活配置
a)根據小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。
b)一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c)如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d)如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。(指標供參考)
5.設備配套
a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c)溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。
d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適,宜采用
節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
6.智能化配置
a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯網。
b)網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平
臺系統(tǒng)。
c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯網。
d)中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產品。
7.房屋單體
a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e)住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2-3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。
g)衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k)底層地坪應充分考慮防潮措施。
l)房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。
n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內配置
a)室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。
c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相
d)鄰時,應采取安全隔離措施。
e)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
f)室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g)當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。
h)如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。
i)室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
j)電視、信息(電話和數據)插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
k)聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
l)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。
9.綠化配置
a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數量品種充足,造型優(yōu)美。
b)綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c)綠化品種適宜當地氣候條件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d)綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。
e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。
c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d)不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e)景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a)應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b)宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d)綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。
e)各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
12.生態(tài)環(huán)保
a)住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。
b)住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。
c)住宅區(qū)內無各類污染源。
d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h)宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。
13.管理用房
a)物業(yè)管理處
管理中心功能:經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2(指標供參考)
位置:住宅區(qū)中央,底層。
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功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯合設置于一處
14.新材料、新技術
a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b)試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。
15.管理成本測算
a)對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。
b)管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協商,相應改進規(guī)劃、設計。
16.與相似典型項目的比較
a)相似點
b)差異點
c)優(yōu)勢
d)劣勢
第13篇 某物業(yè)管理處保安員巡邏工作職責
物業(yè)管理處保安員巡邏工作職責
一、目的
全方位巡查物業(yè)管理區(qū)域,確保本物業(yè)區(qū)域內安全,維持良好的工作和生活秩序。
二、適用范圍
管理處保安巡邏員
三、準備工作
按《保安員儀容儀表規(guī)定》和《保安交接班制度》
保安巡邏崗位職責
職務:保安巡邏員
報告上級:保安班長
四、工作范圍:
1、樓層巡邏
⑴、巡視各單元/安全通道,主要進出口,進行安全督導,清除通道的阻塞,防止破壞活動及對小區(qū)內部有干擾的行動,并做好巡邏記錄。
⑵、巡查時,對二次裝修建筑垃圾單元清運工作,做好記錄,并及時跟進,對違反《裝修管理規(guī)定》、《裝修消防規(guī)定》應及時制止。
⑶、巡邏中發(fā)現設施、設備損壞,環(huán)境衛(wèi)生等所有非正常現象問題,應及時報告班長和有關部門,并做好記錄。
⑷、檢查小區(qū)內各施工裝修工作人員的出入證件,制止不符合規(guī)定的行動。
⑸、及時發(fā)現,查明可疑人員及事項。對突發(fā)事件、事故進行報警,并保護現場。發(fā)現火警或接到火警指令,要沉著冷靜,迅速趕往現場進行扶救,事后及時查明情況向上級報告。
⑹、對所有消防器材及消防通道、標記進行檢查,確保設施齊整,安全。
⑺、督促各崗位員工做好防火、防盜、防破壞的安全防范工作。
⑻、發(fā)揮工作主動性,積極參加培訓,搞好員工之間團結合作,完成上級交辦的其他任務。
2、外圍巡邏
⑴、按時上崗,負責小區(qū)外圍的安全秩序。
⑵、負責疏導門前機動車輛,使之停放有序,防止堵塞通道。
⑶、制止非停車區(qū)域內停放車輛,制止不應該停放的車輛亂停、亂放。如有需要時要做出車輛扣押。
⑷、認真做好執(zhí)勤記錄及發(fā)生的各種事件詳細記錄、并報告班長。
⑸、認真為客戶服務,認真接待客戶投訴并及時上報班長。
⑹、小區(qū)綠化內不應有閑人入內。
⑺、隨時準備安光華路要求經辦任何事宜。
第14篇 某物業(yè)維修服務部管理員工作職責
(一)接受維修部主任、副主任的直接領導,負責所在班組的日常管理工作,認真做好工作日志。
(二)必須無條件的認真執(zhí)行領導下達的各項任務,并要管理好全班組的員工共同完成任務。
(三)負責本班組員工的思想、勞動紀律、工作質量等考核工作,對不服從指揮、消極怠工的員工有權同領導商量后對其進行處罰。
(四)要積極努力工作,帶領本班組員工完成領導交給的各項工作,對用戶不準索要財物,更不準將材料私拿送人。
(五)負責本班組維修范圍內的安全、防火、衛(wèi)生工作,經常進行安全宣傳教育工作。
(六)以身作則提倡員工提高業(yè)務技能,注重整體影響和自身形象,工作時一定使用文明用語。
(七)完成領導交辦的其他臨時性任務。
第15篇 sa物業(yè)園區(qū)空置房管理工作程序
物業(yè)園區(qū)空置房管理工作程序
一、空置房由客戶服務中心進行管理。日常的維護保養(yǎng)工作由工程維修人員完成。
二、根據季節(jié)變化定時對空置房進行開窗通風。
三、對于精裝修的房屋應按精裝房的保養(yǎng)標準執(zhí)行。
四、參照有關電器使用說明書,定期將電器打開試運行以保持電器良好的工作狀態(tài),還應注意及時關閉電源。
五、定期通知保潔部進行一次例行清潔養(yǎng)護。
六、工程維修人員巡樓時應注意空置房的防火、防盜工作,如發(fā)現空置房內有異常情況應及時向客戶服務中心匯報。
第16篇 物業(yè)有償服務工作管理規(guī)定格式怎樣的
編 號:管理―w―014
版 本:2022―001有償服務工作管理規(guī)定
目 的
1、規(guī)范內部管理,避免業(yè)主各種投訴,維護公司良好聲譽;2、共同維護公司利益,克服各種工作隨意性。
范 圍
本規(guī)定適用于廣浩物業(yè)公司管轄的各物業(yè)樓盤。
內 容
1、凡屬業(yè)主(住戶)日常所需求的各種有償服務,包括室內水電維修、土建維修、設備檢測
更換、各種設備安裝、各類家居家政服務等,必須經管理處前臺統(tǒng)一登記、填寫派工單、統(tǒng)
一調度,并注明住戶的地點、聯系電話、工作內容、使用材料、收費金額、要求完成時間等具體
內容。
2、所有有償服務派工單,必須由前臺工作人員準確填寫,管理處負責人審核審批后,作業(yè)人
員方可憑單到倉庫領料操作。
3、所有一切服務收費均由管理處前臺執(zhí)行,在正常情況下,先交費后作業(yè)(包括材料、人工
費);
屬特殊情況,業(yè)主要求上門服務后再收費的,必須經前臺登記、管理處負責人同意后方
可執(zhí)行。
對所有的收費須給業(yè)主(住戶)開具統(tǒng)一格式的票據。
4、建立臺帳管理,每月對有償服務的宗數、金額,必須以清晰的報表進行匯總上報,若有漏
洞或差異,必須追查原因。
5、凡屬上門服務的,均由管理處前臺負責聯系預約住戶;
服務完畢,必須跟進服務效果回訪
(或電話咨詢),以便掌握各種服務動態(tài),提高業(yè)主的滿意度;
咨詢完畢,須做好相關記錄,
便于查閱。
6、上門服務工作人員,必須佩戴工作證,儀表儀容儀態(tài)端莊,言行舉止文明規(guī)范,進入住戶
家門前,須輕扣門三聲(或短按門鈴),住戶回應后,先禮貌而簡要地自我介紹,得到住戶許
可后,方可進入按章操作。
7、進入住戶家門時,須尊重住戶意見,對潔凈的室內地板必須穿上鞋套(或塑料袋膠套)方
可行走,避免意見發(fā)生。
8、作業(yè)完畢,須作好調試,并向住戶作使用講解,離開時,要求住戶在派工單上簽字認可,
再向住戶禮貌告辭,吩咐住戶今后若有服務需要或咨詢,請隨時與管理處聯系,并告知管理處
聯系電話號碼。
9、現場作業(yè)人員在完成工作的當天,須將住戶簽字確認的派工單交回管理處前臺存檔。
10、不按本規(guī)定操作,導致業(yè)主(住戶)投訴或給公司帶來損失的,則按公司制度對相關工作
人員嚴肅處理。
11、本規(guī)定從2023年3月23日起試行。
編 制: n
bsp;
審批:
維 護:生效日期:年 月 日
抄 報:董事辦、總經辦 各1份
抄 送:行政人事部、財務部、客戶服務部 各1份
下 發(fā):物業(yè)公司各管理處負責人、前臺、維修工作人員各1份
