第1篇 大廈管理公約范本
前言
本公約制定的目的在于通過(guò)本公約的實(shí)施,以界定各業(yè)主/用戶對(duì)于廣東省廣州市天河區(qū)**路**號(hào)的'**國(guó)際廣場(chǎng)'(以下簡(jiǎn)稱'該廣場(chǎng)' )及其設(shè)備、服務(wù)設(shè)施的管理、保養(yǎng)及維修訂立規(guī)定,達(dá)到對(duì)該廣場(chǎng)的統(tǒng)一管理,以保證該廣場(chǎng)的所有業(yè)主/用戶有效地使用其購(gòu)置/租用的物業(yè),以及規(guī)定各業(yè)主/用戶對(duì)該廣場(chǎng)的管理及公共開支所須負(fù)責(zé)的責(zé)任。
本公約自以下當(dāng)事人簽署后即生效,該廣場(chǎng)的所有業(yè)主和非業(yè)主使用人均受本公約各條文的約束。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。管理公司對(duì)本公約的條款享有解釋權(quán)。
特別提示:本公約的簽約單位為
1.廣州市**房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱'發(fā)展商')
2.(一般的社會(huì)購(gòu)買者名稱)(以下簡(jiǎn)稱為'業(yè)主')
3.廣州**國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱'管理者')
第一章定義
一、在本公約中,除文意另有所指外:
1.'該土地':指根據(jù)廣州市《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》穗國(guó)地出合(1998)419號(hào)文及《國(guó)有土地批準(zhǔn)書》穗國(guó)土建用字(1998)5**號(hào)文,由廣州市國(guó)土局出讓位于天河區(qū)**路以西**院地段約14369平方米的土地使用權(quán)之土地。
2.'土地批文':指有關(guān)的國(guó)有土地使用證編號(hào)為'穗府國(guó)用**字第特167號(hào)、168號(hào)、169號(hào)'及有關(guān)的文件及修訂。
3.'該廣場(chǎng)':指座落于該土地上的**國(guó)際廣場(chǎng)或其任何部分。其中寫字樓、購(gòu)物商場(chǎng)、酒店公寓、餐廳、康樂(lè)設(shè)施、會(huì)議中心、地下車庫(kù),并其總面積約為 195,000平方米。
4.'公共地方' :指在該廣場(chǎng)內(nèi)或該土地內(nèi)由發(fā)展商根據(jù)本公約所指定的公共地方。其中包括各入口大堂及::通道、各扶手梯、直梯、樓梯間、行人道、行車道、衛(wèi)生間、梯臺(tái)、天臺(tái)、綠化區(qū)及休息地方、管理者辦事處及各監(jiān)控室、電表房、鍋爐房、電掣房、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防及保安設(shè)備控制室、電話機(jī)房、消防泵房、光井、水箱、升降機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、空調(diào)機(jī)房及為該土地及該廣場(chǎng)的業(yè)主和用戶及訪客而設(shè)并供其共用的其他地方或范圍,但不包括任何業(yè)主擁有所有權(quán)的地方。
5.'公共服務(wù)設(shè)施':指為該廣場(chǎng)的利益而安裝的設(shè)備、儀器、電機(jī)、裝置、樹木、管道、電纜、電線。但任何只供個(gè)別業(yè)主及租戶使用的設(shè)施不包括在內(nèi)。
6.'裝修手冊(cè)':指管理者(如以下所定義)就各業(yè)主在其所屬單元(如以下定義)的裝修、更改、改進(jìn)、加建及裝飾等所作的規(guī)定。
7.'用戶手冊(cè)':指管理者為管理該廣場(chǎng)而制訂有關(guān)寫字樓、商場(chǎng)、公寓、車位及有關(guān)設(shè)施的使用守則。
8.'管理費(fèi)用':指管理者因管理及保養(yǎng)該廣場(chǎng)而引起的所有費(fèi)用和開支。
9.'維修基金':指用于維修、替換該廣場(chǎng)公共設(shè)備的款項(xiàng)。
10.'管理者':指被發(fā)展商廣州市**房地產(chǎn)有限公司聘用為管理該廣場(chǎng)的任何個(gè)人或公司。
11.'業(yè)主':指對(duì)每個(gè)單元合法擁有或共同擁有所有權(quán)的人士,并包括其日后通過(guò)合法程序而成為當(dāng)時(shí)的合法繼承人或當(dāng)時(shí)的轉(zhuǎn)讓(包括但不限于變賣、贈(zèng)與及互易等)人。如果該單元已被合法抵押,則'業(yè)主'就包括該抵押人和受押人(抵押權(quán)人);但以上所述受押人(抵押權(quán)人)只是在受押人(抵押權(quán)人)占有該有關(guān)單元或收取該單元的租金及利益下才算是業(yè)主。
12.'發(fā)展商':指該廣場(chǎng)的發(fā)展商廣州**房地產(chǎn)有限公司。
13.'單元':指在該廣場(chǎng)內(nèi)的寫字樓、商場(chǎng)、酒店公寓、車位或其它部分。
14.'寫字樓':指根據(jù)本公約規(guī)定作為辦公用途的有關(guān)單元。
15.'商場(chǎng)':指根據(jù)本公約規(guī)定作為購(gòu)物用途的有關(guān)單元。
16.'酒店公寓' :指根據(jù)本公約規(guī)定作為出租居住用途的有關(guān)單元。
17.'車位':指根據(jù)本公約規(guī)定作為停泊車輛用途的地方。
18.'攤分費(fèi)':指由該廣場(chǎng)在大項(xiàng)設(shè)施設(shè)備維修上的需要而作出一次性的支出,并當(dāng)維修基金不足以支付或有關(guān)支出超過(guò)維修基金百份之五十之儲(chǔ)備的情況下,管理者向各業(yè)主收取用以支付前述支出的金額。
19.'業(yè)主委員會(huì)' :指各業(yè)主按照本公約不時(shí)召開的業(yè)主大會(huì)上委任或選出的業(yè)主委員會(huì)。(以下簡(jiǎn)稱'業(yè)委會(huì)')。
20.'業(yè)主大會(huì)' :指按照本公約第七章舉行的業(yè)主大會(huì)。
第二章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
一、業(yè)主的權(quán)利
在各業(yè)主遵守本公約的所有規(guī)則、政府訂立的有關(guān)法規(guī),并按期繳交
有關(guān)費(fèi)用的先決條件下,各業(yè)主將享有下述權(quán)利:
1.業(yè)主依法擁有、使用及享用其名下物業(yè)及全部租金的收益。
2.業(yè)主有權(quán)將其所屬單元,以上行為明確地受本公約限制和保障。
2.1 出售、轉(zhuǎn)讓、抵押按揭
2.2 出租于第三者
2.3 以其他方式處置
2.4 變賣
3.各業(yè)主可依法使用廣場(chǎng)內(nèi)的公共地方、公共服務(wù)設(shè)施,但不得損害他人利益。
4.業(yè)主有權(quán)::參加業(yè)主大會(huì),對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)的各項(xiàng)管理決策行使投票權(quán),業(yè)主投票權(quán)按其建筑面積每100平方米一票計(jì)算,超出部分按四舍五入處理,不足100平方米的按一票計(jì)算。
5.業(yè)主可根據(jù)本公約條款維護(hù)自身的權(quán)益,可以監(jiān)督廣場(chǎng)管理公司的管理行為或提出合理建議。
二、業(yè)主有以下的義務(wù):
1.在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí),應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約的規(guī)定,維護(hù)物業(yè)及其他業(yè)主的公共利益。
2.廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)成立后,執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議和決定。
3.全體業(yè)主和用戶應(yīng)遵守管理公司根據(jù)政府法規(guī)及業(yè)主委員會(huì)決議制定的各項(xiàng)有關(guān)廣場(chǎng)的管理規(guī)章制度,并配合管理公司做好廣場(chǎng)的各項(xiàng)管理工作。
4.按規(guī)定依時(shí)交納其單元應(yīng)繳之物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)、公共能源費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用。
5.加強(qiáng)安全防范意識(shí),遵守有關(guān)廣場(chǎng)安全防范的規(guī)章制度,自覺(jué)做好防火防盜工作。
6.業(yè)主或用戶如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守物業(yè)裝修手冊(cè)內(nèi)的各種規(guī)定,并填寫申請(qǐng)表,報(bào)管理公司審批,并繳納裝修按金后方可按規(guī)定施工。裝修完工后,由管理公司進(jìn)行查驗(yàn),如無(wú)違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),按金予以退還,否則視違章情況予以扣除::并限期整改;如屬統(tǒng)一清運(yùn)裝修垃圾和余泥的,還應(yīng)同時(shí)交納裝修垃圾、余泥清運(yùn)費(fèi)。如在規(guī)定時(shí)間外使用公共設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。
7.業(yè)主如請(qǐng)管理公司對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修與維護(hù),應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用。
8.凡房屋建筑附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全,或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的,按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修與維護(hù)的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修維護(hù);否則,由業(yè)主委員會(huì)委托管理公司采取有關(guān)措施,其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
9.與非業(yè)主在建立使用、維修維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí),應(yīng)告知對(duì)方遵守本管理公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任。
10.若公共設(shè)施或其他業(yè)主權(quán)益遭受人為損壞,損壞者須負(fù)責(zé)原樣修復(fù),如造成損失,應(yīng)予賠償。
11.使用本物業(yè)內(nèi)的文化娛樂(lè)體育設(shè)施和停車場(chǎng)等公共設(shè)施、公共場(chǎng)所(地)時(shí),應(yīng)按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用。
12.自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公共設(shè)施的完好。
13.自覺(jué)維護(hù)廣場(chǎng)精神文明建設(shè),搞好業(yè)戶關(guān)系,互助友愛,和睦共處,共創(chuàng)文明商業(yè)廣場(chǎng)。
14.在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:
14.1擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗等的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;
14.2擅自對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板進(jìn)行鑿、拆、搭、建;
14.3占用或損壞樓梯、通道、屋面、道路、停車場(chǎng)、摩托車/自行車房(棚)等公用設(shè)施及公共場(chǎng)所(地);
14.4損壞、或擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施;
14.5在公共場(chǎng)所堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
14.6在公共場(chǎng)所存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等;
14.7踐踏、占用綠化用地,損壞、涂畫建筑小品;
14.8影響市容觀瞻或本廣場(chǎng)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;
14.9隨意停放車輛;
14.10利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;
14.11法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
第三章 管理
一、一般事項(xiàng):
1.管理公司的責(zé)任在于管理和維護(hù)該廣場(chǎng)的每一部分且受本公約的約束,須遵守和履行本公約中其有關(guān)的責(zé)任及義務(wù)。
2.業(yè)委會(huì)有權(quán)于業(yè)主大會(huì)通過(guò)多數(shù)決議案后給予管理公司不少于三個(gè)月的書面通知終止管理合約;管理公司亦可提前三個(gè)月給業(yè)委會(huì)書面通知解除合約。
二、管理公司的權(quán)利及責(zé)任
1.在不抵觸本公約的前提下,管理公司有權(quán)去完成所有有關(guān)廣場(chǎng)管理和維護(hù)的事項(xiàng),具體如下:
1.1 檢查、巡察廣場(chǎng)的公共部分,必要時(shí)包括所有單元的內(nèi)部。
1.2 從事任何必要工作,包括維修養(yǎng)護(hù)、保安、清潔、綠化等,以保持廣場(chǎng)每一個(gè)部分及其設(shè)施、設(shè)備處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。
1.3 預(yù)防及制止任何不符合本公約規(guī)定的行為,并追討當(dāng)事人賠償其造成的損失,以維護(hù)全體業(yè)主的公共利益。
1.4 控制該廣場(chǎng)內(nèi)所有車輛停放、行人交通,對(duì)亂停泊車輛上鎖或拖離,并向該車主收取拖離及有關(guān)費(fèi)用。
1.5 制止及糾正各業(yè)主違反本公約規(guī)定的行為,
1.5.1在該廣場(chǎng)內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)戶的姓名及其違約細(xì)節(jié)。
1.5.2書面通知違約業(yè)戶糾正錯(cuò)誤,并在通知后十四天期滿而該戶主仍未糾正錯(cuò)誤時(shí),采取相應(yīng)的行動(dòng);如屬緊急情況,可不必書面通知。
1.5.3透過(guò)民事訴訟向違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付的任何款項(xiàng)及其滯納金。
1.5.1管理公司為保障全體業(yè)戶利益執(zhí)行的其他合法方法。
1.6 按本公約規(guī)定,要求并收取所有廣場(chǎng)業(yè)主應(yīng)付的管理款項(xiàng),支付所有因該廣場(chǎng)管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。
1.7 根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算,本著合理節(jié)約的原則有效控制管理開支,并做好帳目記錄,定期向業(yè)主通報(bào)。
1.8 為該廣場(chǎng)的公共地方(包括公共服務(wù)設(shè)施及廣場(chǎng)整體基建架構(gòu))投保,其投保額及險(xiǎn)種由管理公司根據(jù)該廣場(chǎng)所需而決定。
1.9 向業(yè)主報(bào)告所有因該廣場(chǎng)的管理及維護(hù)工作所引起與政府、公民及有關(guān)個(gè)人的往來(lái)事宜。
1.10節(jié)日期間可裝飾該廣場(chǎng)入口及外墻,包括燈光及其他飾物。必要時(shí),管理公司可以組織該廣場(chǎng)內(nèi)的文娛活動(dòng)。
1.11按照本公約的規(guī)定履行管理公司應(yīng)承擔(dān)的管理和維護(hù)之職責(zé)。
2.管理公司根據(jù)本公約做出的行動(dòng)及決定,在各方面對(duì)所有業(yè)戶均有約束力。
3.管理公司在下列情況下無(wú)需對(duì)業(yè)戶負(fù)責(zé):
3.1 為履行本公約所做出的一切合法行為。
3.2 因下列原因造成的服務(wù)中斷:
3.2.1因任何設(shè)施、裝置進(jìn)行必要的保養(yǎng)及維修;
3.2.2臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其他不可抗力的損害、毀滅;
3.2.3無(wú)法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺;
3.2.4管理公司所無(wú)法控制的其他一切原因。
三、管理公司酬金
1.管理公司酬金是管理公司因履行本公約的職責(zé)而獲取的報(bào)酬。在業(yè)委會(huì)未成立前,該酬金按政府規(guī)定擬定。在業(yè)委會(huì)成立后,管理公司酬金將由物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)商定。
2.該廣場(chǎng)管理中發(fā)生的一切開支無(wú)須從管理公司酬金中支付。
四、管理費(fèi)及其他費(fèi)用
1.為確定業(yè)主應(yīng)付的管理費(fèi)用,管理公司應(yīng)在每年十月底前為下一年度準(zhǔn)備一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示::該廣場(chǎng)總體上在管理與維修保護(hù)方面的估計(jì)開支(包括管理公司酬金)和估計(jì)收入。
2.為確定管理預(yù)算,第一會(huì)計(jì)年度應(yīng)由該廣場(chǎng)經(jīng)政府有關(guān)部門檢驗(yàn)合格之日起,至該年的十二月三十一日止。其后的會(huì)計(jì)年度即自每年一月一日始,至該年十二月三十一日止。
3.管理費(fèi)支出包括但不限于下列各項(xiàng):
3.1 管理公司員工開支;
3.2 公共地方及公共設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)支出;
3.3 廣場(chǎng)綠化費(fèi)用支出;
3.4 廣場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)用支出;
3.5 廣場(chǎng)保安及消防裝備費(fèi)用支出;
3.6 行政辦公費(fèi)用支出;
3.7 物業(yè)結(jié)構(gòu)、公共地方、公用設(shè)備、公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)支出;
&nb
sp; 3.8 環(huán)境美化及節(jié)日裝飾費(fèi)用支出;
3.9 稅金支出;
3.10管理公司酬金。
4.無(wú)論物業(yè)是否空置、出租或自用,各業(yè)主均應(yīng)按照管理預(yù)算及其單元面積繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付管理費(fèi)、水電費(fèi)、公共能源費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。
5.如個(gè)別業(yè)主要求管理公司提供額外的工作和服務(wù),管理公司有權(quán)向該等業(yè)主收取合理的附加費(fèi)用。
6.在業(yè)主委員會(huì)成立前,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以政府物價(jià)部門批核為準(zhǔn);業(yè)主委員會(huì)成立后,該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)商定。
7.當(dāng)管理帳出現(xiàn)正常虧損,管理公司將重新修改財(cái)務(wù)預(yù)算,并將調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)部門或業(yè)委會(huì)通過(guò)后,確定出每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)額,管理公司可運(yùn)用該筆每月加收的款項(xiàng)彌補(bǔ)管理帳不足部分;在必要的情況下,該筆款項(xiàng)亦可以一次性總付的方式收取。
8.如有關(guān)會(huì)計(jì)年度出現(xiàn)盈余,則該盈余部分即視為下一會(huì)計(jì)年度的收入。
五、管理費(fèi)用及其滯納金的繳付
1.每一業(yè)主應(yīng)于每月五日以前向管理公司繳付其單元當(dāng)月應(yīng)付的管理費(fèi),管理公司另有規(guī)定的除外。
2.任何業(yè)主如果未能于本公約規(guī)定應(yīng)付的款項(xiàng)到期日起十五天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項(xiàng),則管理公司有權(quán)采取下列措施并收取附加費(fèi)用:
2.1 收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起至支付日的滯納金(滯納金費(fèi)率按政府有關(guān)規(guī)定計(jì)算)。
2.2 收取手續(xù)費(fèi)作為因違約引起管理公司額外工作的賠償。
3.任何業(yè)主如果在應(yīng)付管理費(fèi)當(dāng)日起兩個(gè)月內(nèi)尚未能繳交管理費(fèi)、水電費(fèi)及其他費(fèi)用且無(wú)任何解釋,管理公司有權(quán)采取適當(dāng)措施追討有關(guān)費(fèi)用或依法向人民法院提起訴訟,由此引起的不便或相關(guān)費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。
4.所有以滯納金及手續(xù)費(fèi)方式付給管理公司的款項(xiàng),均應(yīng)存入管理帳戶中以支付日常管理開支。
六、維修基金
1.維修基金是指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí),用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。
2.維修基金的繳交根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3.維修基金應(yīng)設(shè)立專款帳戶由管理公司和業(yè)委會(huì)共同管理,不得挪作他用。
4.物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修、更新時(shí),其費(fèi)用從維修基金增值部分中開支;增值部分不足以開支的,由維修基金墊支,墊支部分應(yīng)向業(yè)主收回。
5.維修基金的使用,由管理公司提出年度計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。
6.在任何業(yè)主停止擁有或使用該單元時(shí),維修基金將不退還,但如將該單元使用權(quán)變化情況通知管理公司及獲得新業(yè)主所簽署的本公約附錄之承諾書,該維修基金可以免息轉(zhuǎn)移于該單元的新業(yè)主的名下。
第四章該廣場(chǎng)或部分受損不宜使用時(shí)的規(guī)定
一、若該廣場(chǎng)因火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、地陷或其他原因而破壞,以致大部分不宜使用時(shí),則管理公司須召開業(yè)主大會(huì),會(huì)上可由出席并投票的業(yè)主百分之七十五(75%)以上多數(shù)票通過(guò)決議案。
二、如由于保險(xiǎn)賠償金不足、建筑法規(guī)的改變或任何其他情況,致使修復(fù)或重建該廣場(chǎng)的方案已不可行時(shí),各業(yè)主須將其所擁有所有權(quán)的單元交于管理公司托管,管理公司須立即將其以公開拍賣或轉(zhuǎn)讓變賣,并將變賣所得的凈收益,按各業(yè)主原先持有的單元市值比例確定分配與該等業(yè)主。該項(xiàng)工作由物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)委托有關(guān)主管部門進(jìn)行。
三、因該廣場(chǎng)購(gòu)買了保險(xiǎn)而取得的一切保險(xiǎn)賠償金須按比例分配予各業(yè)主。在此種情況下,各業(yè)主在本公約所述的一切權(quán)利、特權(quán)、責(zé)任及保證均予撤銷,每名業(yè)主須放棄本公約所載的一切權(quán)利和特權(quán)。
四、若議決修復(fù)該廣場(chǎng),每名業(yè)主須按其單元應(yīng)繳費(fèi)比例支付修復(fù)該損毀部分所需費(fèi)用,以支付超出該廣場(chǎng)的保險(xiǎn)額賠償金的數(shù)目。
第五章業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)(業(yè)委會(huì))
一、管理公司須于該廣場(chǎng)經(jīng)有關(guān)政府部門綜合驗(yàn)收合格,并已交付使用不超過(guò)二十四個(gè)月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會(huì),管理公司應(yīng)會(huì)同發(fā)展商及時(shí)召開該廣場(chǎng)的業(yè)主大會(huì),選出業(yè)主委員會(huì)及主席,并可決定業(yè)委會(huì)的職務(wù)、人數(shù)及其他事項(xiàng)等。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會(huì):
1.管理公司或業(yè)委會(huì)每年須召開不少于一次業(yè)主大會(huì)。管理公司、業(yè)委會(huì)或占該廣場(chǎng)不少于百分之二十的業(yè)主提議可合法召開特別會(huì)議,以便討論或決定任何影響或關(guān)于該土地或廣場(chǎng)的事項(xiàng),或?yàn)槿w業(yè)主的利益就該土地及該廣場(chǎng)的保養(yǎng)及管理向管理公司提供意見。
2.每次召開會(huì)議須至少提前七天發(fā)出書面通知,列明開會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)及討論事
項(xiàng)。
3.會(huì)議的法定人數(shù)為占該廣場(chǎng)不少于百分之五十的業(yè)主親自或派代表出席。出席者達(dá)法定人數(shù),會(huì)議方可進(jìn)行。
4.每年第一次會(huì)議中業(yè)委會(huì)主任可自動(dòng)當(dāng)選為該次業(yè)主大會(huì)的主席。
5.主席須確保將出席者及會(huì)議程序記錄存檔。
6.各業(yè)主每戶擁有一份所有權(quán)份額,即有一票。
7.如投票票數(shù)相等,主席可投第二票或決定性的一票。
8.業(yè)主可親自或派代表投票,未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。
8.1 未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。
8.2 委任代表的文書須由業(yè)主簽署;如業(yè)主乃一法人,則須加蓋公章。
8.3 委派代表的文件須于開會(huì)前一天交予管理公司。
9.于正式召開的會(huì)議上由擁有投票權(quán)的業(yè)主或其代理人過(guò)半數(shù)票通過(guò)的任何有關(guān)廣場(chǎng)事項(xiàng)的決議案對(duì)全體業(yè)主均有約束力,惟:
9.1 開會(huì)通知須指出擬就該事項(xiàng)提出決議案。
9.2 除非全體業(yè)主均親自或派代表出席會(huì)議,否則會(huì)上就其他事項(xiàng)所通過(guò)的任何決議案均屬無(wú)效。
9.3 抵觸本公約或土地批文的決議案均屬無(wú)效。
二、業(yè)委會(huì)的組織、會(huì)議及權(quán)利
1.業(yè)委會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,應(yīng)不少于五名;業(yè)委會(huì)任期為兩年一屆,可以連選連任;業(yè)委會(huì)主任、副主任由業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生。
2.業(yè)委會(huì)的成員在下述情況將終止其職務(wù):
2.1 有關(guān)成員以書面向業(yè)委會(huì)請(qǐng)辭并獲業(yè)委會(huì)接納。
2.2 有關(guān)成員不再擁有該廣場(chǎng)的任何所有權(quán)。
2.3 有關(guān)成員破產(chǎn)或觸犯刑事法律。
2.4 有關(guān)成員患上身體或精神上的痼疾致使其不能處理日常事務(wù)。
2.5 業(yè)主大會(huì)議決辭退的有關(guān)成員。
3.業(yè)委會(huì)由主任定期召集,召開會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席,作出決定須經(jīng)過(guò)半數(shù)委員同意。
4.每三個(gè)月::至少應(yīng)召開一次業(yè)委會(huì)會(huì)議以決定該廣場(chǎng)的日常管理事宜,如1/3以 上的委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí),可召開特別會(huì)議。
5.每次召開會(huì)議須至少提前七日發(fā)出書面通知給各成員,并列明開會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)。任何議決事項(xiàng)若事前并未詳列于開會(huì)通知內(nèi)將會(huì)無(wú)效。
6.所有問(wèn)題的決定,均按少數(shù)服從多數(shù)的原則。
7.業(yè)委會(huì)應(yīng)包括以下的職位:
7.1 主任
7.2 副主任
7.3 執(zhí)行秘書
7.4 任何經(jīng)業(yè)主大會(huì)所指定及界定的職位
8.業(yè)委會(huì)須保存所有會(huì)議記錄并包括下述事項(xiàng):
8.1 所有成員職位的委派、辭退或改變;
8.2 所有業(yè)委會(huì)議決事項(xiàng);
8.3 曾出席會(huì)議的成員。
此等會(huì)議記錄須存于一固定并可供其他業(yè)主查閱的地方。
9.業(yè)委會(huì)決議對(duì)全體業(yè)主均有約束力,并應(yīng)予以公布。
注:本公約內(nèi)容條款如與政府政策法規(guī)有抵觸,應(yīng)以政府政策法規(guī)為準(zhǔn)。
附錄
關(guān)于**國(guó)際廣場(chǎng)管理公約承諾書
致:**國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司
為維護(hù)及促進(jìn)廣州**國(guó)際廣場(chǎng)的管理,本人/本司現(xiàn)同意遵守與**國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司簽署的'**國(guó)際廣場(chǎng)管理公約'內(nèi)的一切條款及有關(guān)修訂內(nèi)容。
本人/本司亦同意在轉(zhuǎn)讓上述廣場(chǎng)任何部分時(shí),于有關(guān)買賣合約簽署之日起一個(gè)月內(nèi)就使用變化情況以書面通知上述廣場(chǎng)的管理公司,并應(yīng)取得本人/本司的承讓人遵守該管理公約內(nèi)的一切條款及有關(guān)修訂內(nèi)容的承諾協(xié)議。
在管理公司收到本人/本司承讓人的承諾書前,如本人/本司的承讓人有違反管理公約的行為,法律責(zé)任將由本人/本司及承讓人共同承擔(dān)。
廣州**國(guó)際廣場(chǎng)
**國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司
**樓**號(hào)單位業(yè)主
(業(yè)主 )簽署 (法人代表 )簽署
年 月日年 月 日
第2篇 區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
管理處組織架構(gòu)
一、管理處組織架構(gòu)描述:
1、**區(qū)政府大廈組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、一專多能,采用管理處主任負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書,由**物業(yè)公司全權(quán)領(lǐng)導(dǎo)。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行**物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇,以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。
3、管理處內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構(gòu)
物料管理
一個(gè)企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低,主要表現(xiàn)在企業(yè)對(duì)人、財(cái)、物的有效控制,在加強(qiáng)人員組織架構(gòu)設(shè)計(jì),分工合理的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)物料耗材的采購(gòu)、領(lǐng)用、報(bào)廢等各環(huán)節(jié)控制,嚴(yán)格按照iso9001(2000)工作標(biāo)準(zhǔn),制定工作流程。從對(duì)物料使用、申購(gòu)、采購(gòu)、入庫(kù)等方面進(jìn)行層層把關(guān),分級(jí)量化管理,對(duì)質(zhì)量、數(shù)量、情況定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、倉(cāng)庫(kù)盤點(diǎn)、報(bào)廢檢驗(yàn),確保物業(yè)管理物料的采購(gòu)渠道暢通、質(zhì)量過(guò)硬,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。
物料采購(gòu)流程圖:(略)
第3篇 辦公大廈綠化管理手冊(cè)
辦公大廈管理手冊(cè):綠化管理
a. 場(chǎng)內(nèi)外綠化管理規(guī)定
1] 人人都有義務(wù)維護(hù)場(chǎng)外植物/綠地及場(chǎng)內(nèi)盆栽植物。
2] 不準(zhǔn)攀折植物及在植物上扎拉。
3] 不準(zhǔn)損壞綠地及花木保護(hù)設(shè)施。
4] 不準(zhǔn)人為踐踏綠地和車輛跨越。
5] 不準(zhǔn)在綠化地帶堆放雜物。
6] 不準(zhǔn)在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告招牌。
7] 當(dāng)人為造成花木、綠地及保護(hù)設(shè)施損壞的,按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行罰款處理。
b.場(chǎng)內(nèi)部盆栽植物的管理
1] 施肥:根據(jù)花卉植物的不同生長(zhǎng)發(fā)育時(shí)期的特殊要求,追施化學(xué)肥料,并保證在大廈內(nèi)無(wú)異味的散發(fā)。
2] 換盆:根據(jù)花苗的大小和生長(zhǎng)速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸,由花木公司執(zhí)行。
3] 澆水:根據(jù)植物的特點(diǎn),每日或隔日澆水。原則是:水溫與室溫要接近,澆水一定要澆透,盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤(rùn),不要過(guò)干、過(guò)濕,也不要時(shí)干、時(shí)濕。
4] 采光:根據(jù)花卉耐陰喜陽(yáng)程度和生長(zhǎng)習(xí)性,經(jīng)常性將一些喜陽(yáng)花卉移到陽(yáng)光充足的方。
c.場(chǎng)外部草坪植物的管理
1] 澆水量:根據(jù)不同的季節(jié)、氣候,以及草皮生長(zhǎng)期、植物品種決定澆水時(shí)間(上、中、晚)和澆水量。
2] 施肥:根據(jù)土質(zhì)、植物生長(zhǎng)期、植物品種和培植需要,決定施肥種類及用量大小。
3] 清除雜草及松土:根據(jù)季節(jié)、草坪生長(zhǎng)狀況對(duì)所轄草坪內(nèi)的雜草進(jìn)行清除并對(duì)土地進(jìn)行相應(yīng)的松土以利草皮的生長(zhǎng)和規(guī)范。
4] 修枝整形:根據(jù)植物的形狀,以利觀賞為目的,依植物品種及生長(zhǎng)情況等因素進(jìn)行修剪整形,但此一項(xiàng)目通常在冬季進(jìn)行。
5] 除蟲:根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律初實(shí)施綜合治理,通常在病蟲率高時(shí),施以藥劑殺死病蟲,以確保植物良好生長(zhǎng)。
6] 禁止事項(xiàng):禁止踏入草坪并在樹臺(tái)枝上吊拉、折枝、懸掛物件,嚴(yán)禁鐵線緊箍樹干,影響樹木生長(zhǎng),嚴(yán)禁任何公民在草坪內(nèi)以體育鍛煉為形式損傷植物。
7] 防止損壞:加強(qiáng)宣傳教育及保安巡視,樹立告示牌,防止人為的毀壞,作到預(yù)防在先。
8] 定期洗塵:由于草坪緊靠道路,人與車輛流動(dòng)多塵土飛揚(yáng),會(huì)影響樹木生長(zhǎng)和美化效果,故養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)定期對(duì)草坪及樹木、用水噴淋清洗。
d.場(chǎng)內(nèi)外綠化管理應(yīng)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)
1] 物盆內(nèi)無(wú)煙灰、煙頭、雜物、葉面、枝干;無(wú)浮灰,保持葉色翠綠。
2] 各類植物無(wú)枯萎、凋謝現(xiàn)象。
3] 盆缸清擦干凈、無(wú)污、無(wú)漬。
4] 草坪修剪整齊,無(wú)高低不平現(xiàn)象。
5] 枝葉修剪齊整,無(wú)雜亂現(xiàn)象。
6] 草坪干凈無(wú)紙屑、雜物、清洗干凈。
7] 各類植物無(wú)病蟲害。
8] 嚴(yán)格管理草坪禁止人為踏壞,影響美觀。
第4篇 提高商業(yè)大廈經(jīng)營(yíng)管理水平整體設(shè)想策劃
提高商業(yè)大廈經(jīng)營(yíng)管理水平的整體設(shè)想及策劃
1.1 認(rèn)識(shí)與定位
1.1.1 項(xiàng)目概況
**財(cái)富中心(以下簡(jiǎn)稱**)位于z市--中路、--中路和--南路交匯處,占地面積7914.15平方米,總建筑面積72617平方米,地下2層,地上29層,是一座以高檔寫字樓為主,融合商場(chǎng)、金融、餐飲、會(huì)務(wù)中心和酒店于一體的智能化大廈。整座大廈建筑形象現(xiàn)代、壯觀,地理位置極佳,樓宇機(jī)電設(shè)備先進(jìn),配套設(shè)施完善,和寫字樓國(guó)際水準(zhǔn)全面軌,是z市高檔寫字樓客戶的最佳選擇。
**擬定于今年6月底封頂,年內(nèi)全面投入運(yùn)行。
ss建設(shè)集團(tuán)極具戰(zhàn)略眼光,不僅在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇世界名家,早在大廈入伙前8個(gè)月,即開始籌劃日后的物業(yè)管理服務(wù),體現(xiàn)出成熟地產(chǎn)商的風(fēng)范。
1.1.2 服務(wù)需求
**物業(yè)管理總體要求是:
* 創(chuàng)造高效、有序、尊貴、舒適的辦公環(huán)境以及餐飲、消費(fèi)和健身活動(dòng)場(chǎng)所;
* 整體設(shè)備運(yùn)行可靠,消費(fèi)價(jià)格合理,物業(yè)服務(wù)優(yōu)良;
* 提供商務(wù)、會(huì)務(wù)、信息、咨詢等服務(wù),全方位滿足寫字樓客戶需求。1.1.3 客戶分析
**客戶群體包括業(yè)主、租戶、來(lái)賓、顧客、會(huì)員等,其中寫字樓客戶以白領(lǐng)上班一族為主,普遍素質(zhì)較高、眼界寬廣,法律觀念和維權(quán)意識(shí)較強(qiáng),對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求期望值較高,對(duì)環(huán)境、文化、環(huán)保、信息方面的要求與一般客戶群體亦有所不同;商場(chǎng)、酒店、酒樓和康體中心等客戶成分復(fù)雜,需求多樣化,其中經(jīng)營(yíng)者對(duì)營(yíng)造繁華的商業(yè)氣氛需求突出,而消費(fèi)者要求方便、舒適、悠閑、自在,這些與寫字樓注重的嚴(yán)肅尊貴氣氛很大差異,增大了大廈的管理難度,因此,根據(jù)不同的需求層次實(shí)施高質(zhì)量,全方位的特色管理服務(wù)顯得很有必要。
1.1.4 項(xiàng)目定位
**項(xiàng)目整體形象定位是:
現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮
* 現(xiàn)代展示現(xiàn)代化、國(guó)際化的商務(wù)辦公形象。
*高效塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氣氛。
*環(huán)保樹立注重環(huán)保的文化內(nèi)涵和社會(huì)形象。
* 繁榮聚集湘江商貿(mào)氣氛,打造z商城亮點(diǎn),注重社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
1.2 工作重點(diǎn)
1.2.1 全方位整體經(jīng)營(yíng)
ss建設(shè)集團(tuán)在本項(xiàng)目物業(yè)管理邀標(biāo)活動(dòng)中,其重要宗旨之一是選擇一家優(yōu)質(zhì)并真正是實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè),全面承接**物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)工作。
**集辦公商務(wù)、消費(fèi)健身多種功能于一體,要滿足各種客戶的不同需求,要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主項(xiàng)基礎(chǔ)上,提供綜合配套服務(wù),包括租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)及技術(shù)服務(wù)、汽車美容服務(wù)等。**在物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方面,積累了較多成功經(jīng)驗(yàn)。**若有幸接管**項(xiàng)目,將迅速組織專業(yè)力量,融合于該項(xiàng)目市場(chǎng)推廣活動(dòng)之中,深入分析目標(biāo)客戶服務(wù)需求,細(xì)致調(diào)整物業(yè)功能布局,從時(shí)間、市場(chǎng)、服務(wù)三個(gè)視角規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)**優(yōu)質(zhì)物業(yè),全面提升該項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。
1.2.2 大廈整體形象
通過(guò)環(huán)境形象與樓宇形象的控制,大廈設(shè)備和公共設(shè)施的管理,周邊治安和交通的控制與引導(dǎo),物業(yè)管理服務(wù)人員的行為規(guī)范以及**專業(yè)形象的展示和物業(yè)文化氣氛的融合,塑造現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮的整體形象,為發(fā)展商ss建設(shè)集團(tuán)和z市樹立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。
1.2.3 樓宇設(shè)備管理
**設(shè)備先進(jìn),智能化程度高,大廈使用功能多樣化,要求24小時(shí)全天候保障設(shè)備運(yùn)行萬(wàn)無(wú)一失,這對(duì)物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是重要的考驗(yàn)。**擬在前期介入期間全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試、熟悉設(shè)備特性,掌握運(yùn)行規(guī)律;在正式運(yùn)行后,確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通迅系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。
1.3 指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)、獎(jiǎng)懲措施
1.3.1 指導(dǎo)思想:真誠(chéng)合作、專業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)
1.3.1.1 真誠(chéng)合作 體現(xiàn)了**尊重客戶、依法經(jīng)營(yíng)一貫風(fēng)格,重合同、講道德、守信譽(yù),注意及時(shí)溝通和協(xié)調(diào),真誠(chéng)為**業(yè)主、客戶提供高水準(zhǔn)專業(yè)服務(wù),為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。
1.3.1.2 專業(yè)保障 展示**'敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新'的企業(yè)精神,充分發(fā)揮公司is09000質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用,組織專業(yè)力量,體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn),保障專業(yè)效果。
1.3.1.3 長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān) 注重合作的即效性,更著眼于合作的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益,力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有階段計(jì)劃,更有長(zhǎng)遠(yuǎn)安排,將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期,是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。
[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式
1.3.2 工作模式:[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式
**物業(yè)管理行業(yè)道創(chuàng)[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式,在物業(yè)管理實(shí)踐中取得顯著效果。[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式的核心思想為:將物業(yè)管理的概念從一般運(yùn)行、維護(hù)、管理提升到對(duì)物業(yè)整體項(xiàng)目全面的策劃、服務(wù)和管理層面,服務(wù)概念從委托合同期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期,從而開發(fā)物為的功能潛力并提高使用效率,真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會(huì)功能。[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式在實(shí)際操作中,以物業(yè)管理主業(yè)為核心,以樓宇設(shè)備維護(hù)、改造為技術(shù)支持,以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使有率為輔助手段,以配套項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)作為服務(wù)客戶的補(bǔ)充,形成全方位物業(yè)管理服務(wù)的綜合能力。
[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式在**具有廣闊的施展的空間。**強(qiáng)大的技術(shù)支持系統(tǒng)可以在設(shè)備管理方面發(fā)揮重要的保障作用;**豐富的經(jīng)驗(yàn)可以協(xié)助業(yè)主合理規(guī)劃、科學(xué)安排、適時(shí)調(diào)整,提高物業(yè)使用效能;**的綜合服務(wù)能力,在滿足服務(wù)需求中最具實(shí)力。
[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式在**的應(yīng)用,可以提升大廈的無(wú)形資產(chǎn),保障設(shè)備運(yùn)行,提高物業(yè)的使用效率,明顯提升物業(yè)管理服務(wù)的附加值,并顯著降低物業(yè)運(yùn)行的總體成本。
1.3.3 管理目標(biāo)承諾
1.3.3.1 自接管之日起,三年內(nèi)**達(dá)到全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈要求,樹立**品牌形象。
1.3.3.2 自接管之日起,第一年度內(nèi),實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率95%以上。
1.3.3.3 入伙兩年內(nèi),配合發(fā)展商,力爭(zhēng)使大廈使用率達(dá)到80%。
1.3.4 獎(jiǎng)懲措施
在全面完成管理目標(biāo)承諾后,由ss建設(shè)集團(tuán)返還風(fēng)隊(duì)抵押金并近風(fēng)
險(xiǎn)抵押金的金額數(shù)量予以**獎(jiǎng)勵(lì);在**每年完成各項(xiàng)管理指標(biāo)后,ss建設(shè)集團(tuán)按當(dāng)年管理者傭金總額的20%予以獎(jiǎng)勵(lì);
**末完成管理目標(biāo)承諾,**業(yè)主委員會(huì)扣除風(fēng)險(xiǎn)抵押金作為**懲罰;未完成當(dāng)年指標(biāo),**業(yè)主委員會(huì)按當(dāng)年管理者傭金總額的20%進(jìn)行獎(jiǎng)懲。
1.4 **服務(wù)**的主要優(yōu)勢(shì)
1.4.1 經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì):提供[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理服務(wù)
**首創(chuàng)的[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式能開發(fā)所管物業(yè)的經(jīng)營(yíng)潛力和提高經(jīng)濟(jì)效益,并通過(guò)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的統(tǒng)一策劃,使業(yè)主和客戶享受更全面和完善的物業(yè)管理服務(wù)。
**積累了深圳[中航苑](40萬(wàn)平方米多功能物業(yè)群體)綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗(yàn),業(yè)務(wù)令域涉及餐飲、休閑娛樂(lè)和汽車美容等,經(jīng)營(yíng)效益良好。**將物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理融為一體服務(wù)客戶的優(yōu)勢(shì)在深圳、武漢、北京多個(gè)項(xiàng)目中得到充分體現(xiàn)。
1.4.2 技術(shù)優(yōu)勢(shì):強(qiáng)大的樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持
**積累十幾年高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn),集設(shè)計(jì)、安裝、維護(hù)、改造能力于一身,技術(shù)實(shí)力在物業(yè)管理行業(yè)首屈一指。**目前擁有高級(jí)工程師十余名,中級(jí)職稱技術(shù)人員四十余名以及百余名機(jī)電設(shè)備熟練維修人員。這支技術(shù)隊(duì)伍對(duì)各類物業(yè)基本設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能控制直至停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),可以為**制訂高效率的設(shè)備管理方案,確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時(shí),并有效延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。
**所屬的中航電梯公司是深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)中電梯維修實(shí)力最強(qiáng)的企業(yè),可以為**的21部電梯安全運(yùn)行和維護(hù)提供全面的技術(shù)保障。
**技術(shù)優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在能根據(jù)**的實(shí)際情況,制訂有效的節(jié)能降耗措施,從而顯著降低物業(yè)運(yùn)行能源費(fèi)用。
1.4.3 服務(wù)觀念:客戶想到,我已做到。
**久經(jīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的洗禮,深諳物業(yè)管理待客之道,懂得:客戶沒(méi)有我們可以另請(qǐng)高明,而我們離開客戶則寸步難行。因此,在**經(jīng)營(yíng)理念中,將服務(wù)客戶作為最高原則,將客戶滿意作為工人業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的重要指標(biāo),以客戶滿意為起點(diǎn),最大限度地滿足客戶需求。在這種理念支持下,**在員工隊(duì)伍中堅(jiān)持不懈地強(qiáng)化服務(wù)觀念、市場(chǎng)觀念以及危機(jī)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)和成本意識(shí)。正是由于員工團(tuán)隊(duì)具備良好的服務(wù)觀念,近年來(lái),在**所管轄的百余萬(wàn)平方米物業(yè)中,重大投訴率均未超過(guò)千分之二。
1.4.4 管理團(tuán)隊(duì),優(yōu)中選優(yōu)。
第5篇 某大廈商場(chǎng)物業(yè)入伙裝修管理資料
大廈商場(chǎng)物業(yè)入伙裝修管理的資料
一、入伙流程
驗(yàn)證→資料發(fā)放→交費(fèi)
二、驗(yàn)證
商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)主或承租人須提供以下資料:
1)購(gòu)房合同或租賃合同復(fù)印件一份;
2)身份證復(fù)印件一份。
三、資料發(fā)放與保管
1)管理處發(fā)給以下資料:
a.住戶手冊(cè)(每個(gè)經(jīng)營(yíng)單位一冊(cè))
b.業(yè)主公約
c.《住宅裝修管理規(guī)定》
d.大廈商場(chǎng)裝修管理規(guī)定
e.臨時(shí)用電管理規(guī)定
f.安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)安裝平面示意圖)
g.防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定(附式樣平面示意圖)
h.收費(fèi)項(xiàng)目一覽表
i.裝修申請(qǐng)表:申請(qǐng)裝修時(shí)填寫,并返原件給管理處存檔。
2)管理處按業(yè)主(住戶)的棟號(hào)和房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào),檔案中應(yīng)包括內(nèi)容:
a.承租合同復(fù)印件和承租人身份證復(fù)印件
b.裝修申請(qǐng)表及裝修平面圖等資料
c.營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
四、交費(fèi)
1)管理服務(wù)費(fèi):
以購(gòu)房合同或承租合同簽定之日為準(zhǔn),當(dāng)月15日前(含15日)計(jì)收全月管理服務(wù)費(fèi)。當(dāng)月15日以后計(jì)收半月管理服務(wù)費(fèi)。
2)水電周轉(zhuǎn)金(依據(jù)當(dāng)?shù)厥杖?biāo)準(zhǔn)):
a.時(shí)間:辦理入伙時(shí)交納;
b.標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式和內(nèi)容所需用電量,在申請(qǐng)裝修時(shí)交納;
c.退款:在供電局和自來(lái)水公司辦理接管托收后,憑收據(jù)到管理處辦理退款手續(xù)(前提:無(wú)拖欠水電費(fèi))。
3)工本費(fèi)。
4)其他:
需由業(yè)主或承租人出錢,由管理處統(tǒng)一進(jìn)行的項(xiàng)目,如:
a.陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)和防盜窗;
b.室外空調(diào)架;
c.信箱款。
第6篇 大廈小區(qū)車場(chǎng)管理注意事項(xiàng)
小區(qū)(大廈)車場(chǎng)管理注意事項(xiàng)
1.處理車場(chǎng)突發(fā)事件時(shí),為避免影響物業(yè)公司正常辦公秩序,一般在現(xiàn)場(chǎng)或安防部進(jìn)行;
2.任何車輛進(jìn)入車場(chǎng)時(shí),入口安防員應(yīng)留意其車輛是否有損壞,如發(fā)現(xiàn)損壞,應(yīng)向司機(jī)說(shuō)明,并記錄情況,讓司機(jī)簽名確認(rèn);
所有進(jìn)場(chǎng)之免費(fèi)車輛(例如:政府部門專用車輛及軍車等),安防員必須于入口發(fā)出'機(jī)動(dòng)車輛離場(chǎng)卡',無(wú)卡者,必須由安防部主管同意后才可放行;
3.固定車輛必須停放于固定私家車位上;
4.次租車輛或免費(fèi)車輛不能占用月租車位和固定車位;
5.安防部應(yīng)留意停放之車輛是否鎖好門窗,以防車內(nèi)物品被盜;
6.安防部應(yīng)留意停放之車輛高度限制,安排司機(jī)靈活停放車輛;
7.停車場(chǎng)內(nèi)禁止修理車輛,如屬緊急維修,必須通知當(dāng)值安防員登記,以防籍詞修理車輛進(jìn)行偷車;
8.有任何車輛須拖走,安防部須查明證件及車主,屬于月租或固定車輛,則通知物業(yè)部,取得車主書面同意后,方可放行;
9.保持交通順暢,遇火警警報(bào)或撤離警報(bào)時(shí),清理車道以備緊急車輛通行;
10.注意看管車輛,防止車輛被盜或者被人為損壞;
11.嚴(yán)禁易燃、易爆、劇毒、有放射腐蝕性、污染性的物品及違禁品擺放于車場(chǎng)。
第7篇 會(huì)議大廈房屋裝修與改造的管理
行政辦事中心及會(huì)議大廈房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法。直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí),盲目選用不合適的裝飾材料,還會(huì)破壞工作生活環(huán)境,危及人體健康。物業(yè)公司在房屋的管理工作中,必須重視對(duì)二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗(yàn)收工作,確保房屋使用安全。
行政辦事中心及會(huì)議大廈建筑面積較大,大樓內(nèi)功能多,隨著時(shí)間的推移,必定會(huì)出現(xiàn)室內(nèi)外二次裝的需求。由于各區(qū)域性質(zhì)的不同,對(duì)裝修要求各有不同,裝修時(shí)間也不可能統(tǒng)一,同時(shí)不可避免地涉及到動(dòng)火、拉接臨時(shí)電源等特殊要求。為確保大樓建筑結(jié)構(gòu)安全,保證樓宇外觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一,符合消防安全要求,保持大樓安全靜謐的辦公環(huán)境,達(dá)到合理、安全使用物業(yè)的目的,物業(yè)管理公司要結(jié)合甲方裝修要求,嚴(yán)格參照?qǐng)?zhí)行建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按以下的程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制:
(1)裝修申報(bào)
需裝修的用戶應(yīng)會(huì)同裝修施工單位填寫《裝修申請(qǐng)表》并經(jīng)甲方審批后,向物業(yè)服務(wù)中心遞交甲方的審批意見、施工人員、時(shí)間、期限,使用機(jī)電設(shè)備的容量、裝修施工方案、裝修施工圖紙(平面圖、立面圖、電氣布線圖、所有圖紙加蓋章),提供裝修施工單位資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。經(jīng)審核后,用戶、裝修施工單位、物業(yè)服務(wù)中心三方簽訂裝修管理責(zé)任書。
公共場(chǎng)所的裝修,應(yīng)事先向公安消防機(jī)構(gòu)申報(bào),由用戶向公安消防局防火科領(lǐng)取建筑內(nèi)部裝修防火審核呈報(bào)表,經(jīng)消防機(jī)關(guān)審批后報(bào)物業(yè)服務(wù)中心登記備案,再進(jìn)行裝修申報(bào)手續(xù)。
施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)裝修前。需到物業(yè)服務(wù)中心辦理裝修進(jìn)場(chǎng)手續(xù),遞交有效證件。辦理裝修許可證和施工人員臨時(shí)出入證,領(lǐng)取施工馬夾,憑證出入施工,保安員憑施工人
員穿著的施工馬夾、《施工人員臨時(shí)出入證》及身份證放行。
(2、現(xiàn)場(chǎng)管理
l、物業(yè)服務(wù)中心裝修責(zé)任人員負(fù)責(zé)監(jiān)管每一裝修項(xiàng)目。
2、物業(yè)服務(wù)中心監(jiān)管人員每天進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)檢查二次以上,發(fā)現(xiàn)違章施工、違章用電、用火、亂拉亂接臨時(shí)電源等,應(yīng)采取適當(dāng)措施予以制止處理。
3、動(dòng)火作業(yè)按消防管理程序辦理,并由監(jiān)管人員負(fù)責(zé)監(jiān)督。
4、對(duì)出入的材料、工具等由經(jīng)查驗(yàn)放行,嚴(yán)格控制易燃材料進(jìn)入大樓,確保行政辦事中心及會(huì)議大廈安全。
5、嚴(yán)禁裝修施工人員進(jìn)入裝修場(chǎng)所以外的辦公區(qū)域,以保證物業(yè)各區(qū)域的安全和安靜。
6、保安員按巡邏時(shí)間,把裝修現(xiàn)場(chǎng)作為一個(gè)重要巡邏點(diǎn)進(jìn)行巡視,并填寫巡視記錄表。
(3)垃圾管理
對(duì)產(chǎn)生的裝修垃圾,集中堆放,并嚴(yán)格做到日產(chǎn)日清,絕不允許堆放在消防通道上。也不允許堆放在影響行政辦事中心及會(huì)議大廈形象的任何部位(垃圾清運(yùn)由施工隊(duì)負(fù)責(zé))。
(4)裝修驗(yàn)收
l、裝修工程完工后,物業(yè)服務(wù)中心會(huì)同用戶、施工單位及有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員參與驗(yàn)收。
2、對(duì)未能通過(guò)消防驗(yàn)收的,物業(yè)服務(wù)中心嚴(yán)格督促其整改,否則將不準(zhǔn)許啟用,以確保行政辦事中心及會(huì)議大廈安全。
3、驗(yàn)收合格后,由施工單位向物業(yè)服務(wù)中心交回發(fā)放的施工馬夾及《施工人員臨時(shí)出入證》。
4、對(duì)需延長(zhǎng)裝修期、增加裝修范圍的,需報(bào)甲方審批,再報(bào)物業(yè)服務(wù)中心備案后執(zhí)行。
第8篇 x大廈管理中心日常管理內(nèi)容
正熙大廈管理中心日常管理內(nèi)容
管理中心概況
正熙大廈管理中心共有員工65人,其中管理人員17人,工程維修15人,保安33人,持證上崗率達(dá)100%。大廈的保潔及綠化工作分別外包于專業(yè)的成都**商業(yè)清潔有限公司及**植物公司。20**年5月項(xiàng)目管理中心成立了創(chuàng)市優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組,明確職責(zé)及創(chuàng)優(yōu)工作計(jì)劃,開始創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備工作。
一、目標(biāo)明確,思路清晰
(一)立足項(xiàng)目實(shí)際,日常管理目標(biāo)明確。
為適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展需要,有效超越、突破提高整體管理服務(wù)水平,讓業(yè)戶真正滿意,管理中心從接管 正熙大廈開始就以業(yè)戶滿意為管理目標(biāo),立足項(xiàng)目特點(diǎn),制定下列目標(biāo),并按照目標(biāo)開展了各項(xiàng)日常工作。
(二)項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu),全面提升項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)。
為推動(dòng)項(xiàng)目物業(yè)管理工作的快速健康發(fā)展,提升服務(wù)品質(zhì)。公司高度重視創(chuàng)優(yōu)工作,把正熙大廈創(chuàng)建成'成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈',并爭(zhēng)創(chuàng)'四川省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈'作為我管理中心的管理目標(biāo)。為此,公司將創(chuàng)優(yōu)工作作為專項(xiàng)工作來(lái)抓,把創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到每一工作節(jié)點(diǎn)、每一工作崗位上,同時(shí)項(xiàng)目管理中心還結(jié)合創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)從檔案資料整理,房屋本體、公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理,消防管理、培訓(xùn)、教育,保潔綠化管理等方面進(jìn)行規(guī)范,保證創(chuàng)優(yōu)工作的順利開展。
二、推行精細(xì)化管理,保證日常服務(wù)質(zhì)量并持續(xù)改進(jìn)
(一)客戶服務(wù)-----我們認(rèn)為,要很好落實(shí)客戶服務(wù)工作,也就是要堅(jiān)決貫徹執(zhí)行公司的核心理念,
注重工作中的每一個(gè)細(xì)節(jié),通過(guò)精細(xì)化的服務(wù)使客戶滿意。為此,我們首先應(yīng)充分理解和識(shí)別客戶需求,設(shè)立了24小時(shí)管理服務(wù)熱線,由專人負(fù)責(zé)客戶需求、投訴和
建議的受理,接聽電話時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)言、禮貌用語(yǔ)來(lái)應(yīng)答,以客戶服務(wù)部為窗口隨時(shí)隨地了解客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作提出的意見和建議,為公司和客戶之間的溝通搭建了一個(gè)快捷、方便的平臺(tái),從而增進(jìn)了管理中心與客戶之間的溝通與交流。
在商務(wù)服務(wù)工作中,我們根據(jù)大廈的業(yè)態(tài)特性,在大堂設(shè)立了商務(wù)中心,為大廈客戶提供便利的商務(wù)服務(wù)。目前,管理中心開展了(1)打字、復(fù)印、裝訂及傳真;(2)郵政快遞服務(wù);(3)廢品處理服務(wù);(4)代訂報(bào)刊服務(wù);(5)飲用水配送服務(wù);(6)室內(nèi)插花及花卉養(yǎng)護(hù)服務(wù);(7)植物租用服務(wù);(8)室內(nèi)有償維修服務(wù);(9)室內(nèi)常規(guī)清潔服務(wù);(10)酒店、客房、旅游預(yù)訂服務(wù);(11)代訂票務(wù)服務(wù);(12)代訂午餐服務(wù)等多項(xiàng)便民服務(wù)措施,極大地方便了廣大業(yè)戶,得到了廣大業(yè)戶的認(rèn)可和好評(píng)。
(二)設(shè)施設(shè)備管理-----設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行是物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的保障。正熙大廈管理中心制定了崗位責(zé)任制、設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行、定期巡回檢查、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度,建立了設(shè)施設(shè)備總賬和臺(tái)帳,所有設(shè)備都明確了責(zé)任人,并制定了設(shè)備標(biāo)牌,所有人員均持證上崗。
在日常管理中,正熙大廈管理中心重點(diǎn)開展了以下兩方面的工作:
(1)對(duì)于國(guó)家強(qiáng)制性外包維修養(yǎng)護(hù)的設(shè)備,通過(guò)多方調(diào)查了解引進(jìn)了專業(yè)的維保公司,并適時(shí)對(duì)維保單位的工作進(jìn)行了監(jiān)督。
(2)對(duì)于項(xiàng)目自行維護(hù)的設(shè)備、設(shè)施嚴(yán)格按照工程管理部工作運(yùn)行手冊(cè)進(jìn)行管理,同時(shí)制定了相應(yīng)的應(yīng)急措施。
這樣有效避免了在物業(yè)管理過(guò)程由于部分項(xiàng)目外包而出現(xiàn)管理失控的情況,由于人員到位、管理措施得力,到目前為止所有設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,未出現(xiàn)任何事故。
(三)治安消防管理----大廈實(shí)行半封閉式管理,并配置監(jiān)控系統(tǒng)現(xiàn)代化智能設(shè)備,在管理中管理中心充分運(yùn)用了這些設(shè)備,采用了多層安全防范網(wǎng)絡(luò)。
1、各出入崗實(shí)行崗位管理制度,有效的防范、控制措施,24小時(shí)巡邏制度。
2、在大廈的安全管理中,
建立消防責(zé)任制,管理中心相關(guān)單位均簽訂了消防責(zé)任書,并定期進(jìn)行消防檢查,為了提高全員安全防范意識(shí),除學(xué)習(xí)消防知識(shí)、消防法規(guī)外,還組織員工進(jìn)行消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí),做到預(yù)防為主,培訓(xùn)先行。
3、管理中心還與轄區(qū)派出所即相鄰單位建立'治消友好合作戰(zhàn)線',實(shí)現(xiàn)群防群治。由于措施得力,正熙自接管至今從未發(fā)生重大治安消防事件。
(四)環(huán)境維護(hù)管理-----環(huán)境衛(wèi)生是物業(yè)的門面,其好壞直接關(guān)系到物業(yè)的整體想象。
在保潔管理中,管理中心把保潔工作外包給知名的專業(yè)保潔公司,并要求保潔公司做到'定人、定崗、定區(qū)域、定質(zhì)量、定責(zé)任'對(duì)保潔區(qū)域進(jìn)行了明確劃分,核定了工作量,明確了每個(gè)工作區(qū)域的責(zé)任人,針對(duì)每一區(qū)域制定了保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),安排專人不間斷檢查,發(fā)現(xiàn)不足點(diǎn)立即糾正,并給予責(zé)任人相應(yīng)處罰。同時(shí),還對(duì)垃圾筒、衛(wèi)生間等進(jìn)行定期消殺,并請(qǐng)專業(yè)滅鼠單位定期進(jìn)行滅鼠。通過(guò)這些有力的管理措施,保證了公共區(qū)域的整潔。
綠化雖然已外包專業(yè)綠化公司進(jìn)行租擺及維護(hù),但管理中心高度重視,除在綠化維保合同中對(duì)維保公司的行為進(jìn)行約定外,還由管理中心安排專人負(fù)責(zé)綠化外包監(jiān)管工作,對(duì)綠化苗木及租擺植物進(jìn)行定期修剪及調(diào)整,每日對(duì)所有綠化進(jìn)行了覆蓋檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)要求維護(hù)單位整改。
(五)效益管理----優(yōu)質(zhì)服務(wù)得到了業(yè)主的認(rèn)可和良好的回報(bào),嚴(yán)格按物業(yè)管理財(cái)務(wù)制度的要求,每半年公布一次物業(yè)管理費(fèi)用收支情況,接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第9篇 小區(qū)大廈保潔管理程序
小區(qū)(大廈)保潔管理程序
1、目的
保持小區(qū)環(huán)境整潔、清新
2、范圍
適用于保潔工作的管理
3、職責(zé)
3.1客戶服務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)整體保潔工作的組織、安排和檢查
3.2保潔班長(zhǎng)負(fù)責(zé)具體工作的安排,落實(shí)和臨時(shí)性工作的處理,巡查保潔工作的完成情況
3.3保潔員負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔工作
4、程序
4.1樓道的清潔
4.1.1每日依從高層到底層的順序,用掃把將樓道內(nèi)的贓物打掃干凈,打掃時(shí)要輕掃輕劃,以免引起塵土
4.1.2在打掃樓道時(shí),用擰干的濕布將樓梯欄桿擦拭一遍,做到無(wú)污跡、無(wú)塵土
4.1.3打掃完后,用半濕拖布按由上至下的順序拖擦樓梯,拖布要用清水涮洗干凈后方可再次用來(lái)拖地
4.1.4清潔樓道時(shí),要注意避讓客戶,以免將污水濺到客戶身上
4.1.5做到墻面無(wú)污跡,無(wú)蜘蛛網(wǎng),樓道窗臺(tái)無(wú)塵土,玻璃明亮,保持樓道燈罩及開關(guān)面板的清潔
4.1.6每日擦拭消防箱,滅火器,保持箱內(nèi)外干凈無(wú)塵土,督察并保證滅火器處于正常的使用狀態(tài)
4.1.7每日清掃樓道的同時(shí),對(duì)樓道照明燈進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞或不亮及時(shí)保修
4.2道路的清潔
4.2.1每日清晨由保潔員將所轄區(qū)域內(nèi)的道路路面進(jìn)行一次徹底清掃
4.2.2清掃時(shí)力度要適當(dāng),以免暴起塵土,主要避讓行人,撿拾石子和贓物
4.2.3路面隨時(shí)保持干凈,做到無(wú)煙頭,紙屑、雜物、垃圾和痰跡
4.2.4路面有積水或積雪時(shí)要及時(shí)處理
4.3公用場(chǎng)地、設(shè)施的清潔
4.3.1公用場(chǎng)地主要包括小區(qū)內(nèi)各處停車場(chǎng)等非綠化地域
4.3.2公用場(chǎng)地要每天進(jìn)行清潔打掃,保持無(wú)煙頭,紙屑、雜物、垃圾和痰跡
4.3.3對(duì)往來(lái)車輛帶來(lái)的雜物進(jìn)行清理,保持停車場(chǎng)干凈
4.3.4公用設(shè)施包括小區(qū)內(nèi)的座椅、廣告欄、停車棚、路燈、草坪燈、兒童娛樂(lè)設(shè)施等
4.3.5小區(qū)座椅要每天進(jìn)行擦拭,并清理椅子周圍的雜物
4.3.6廣告欄每天檢查一次,將過(guò)期的、破損的告示揭下,并清理干凈
4.3.7隨時(shí)檢查并清理停車場(chǎng)
4.3.8路燈、草坪燈一周擦拭一次,將外罩和燈桿上的塵土清理干凈
4.3.9每天對(duì)兒童娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)行擦洗、清潔,保持其干凈可用
4.3.10對(duì)娛樂(lè)場(chǎng)地進(jìn)行平整、清理做到無(wú)雜物、硬物
4.3.11每天檢查設(shè)施的安全,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修,以免發(fā)生危險(xiǎn)
4.4施工現(xiàn)場(chǎng)的清潔
4.4.1每天對(duì)施工和裝修人員及外來(lái)人員進(jìn)行監(jiān)督棉,防止其將雜物四處亂扔
4.4.2監(jiān)督清運(yùn)的雜物,整理現(xiàn)場(chǎng)遺留物,保持現(xiàn)場(chǎng)整潔
4.4.3檢查裝修房間有無(wú)影響環(huán)境清潔的因素,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決
4.5草坪的清潔
4.5.1草坪要每天進(jìn)行檢查, 及時(shí)將草坪上的石子、落葉等雜物清撿干凈
4.6辦公區(qū)和空置房的清潔
4.6.1地磚和墻磚的清潔,一般用拖(抹)布沾水進(jìn)行半濕擦拭,對(duì)于特別臟的地方可用清潔劑或去污粉進(jìn)行清洗
4.6.2當(dāng)墻面涂料層有污跡時(shí),應(yīng)用干抹布或細(xì)砂紙輕擦將污垢去除
4.6.3地毯清潔一般用吸塵器進(jìn)行吸塵作業(yè),遇有油污之處可再局部涂上清潔劑,用毛刷和干、濕毛巾進(jìn)行進(jìn)行清潔
4.6.4桌椅清潔先用蘸有清潔劑的濕布擦拭桌面,然后用干凈的濕抹布將殘留的清潔劑擦拭干凈,桌椅的四角也要擦拭干凈
4.6.5電話的清潔依次用蘸用清潔劑和干凈的濕抹布擦拭
第10篇 大廈業(yè)主手冊(cè)-樓宇保養(yǎng)與環(huán)境衛(wèi)生管理
大廈《業(yè)主手冊(cè)》:樓宇保養(yǎng)與環(huán)境衛(wèi)生管理
一、樓宇保養(yǎng)
請(qǐng)閱讀《住宅使用說(shuō)明書》,按其所指引的內(nèi)容對(duì)房屋進(jìn)行合理的使用、養(yǎng)護(hù)和修繕,保持房屋的良好狀態(tài)。一旦發(fā)現(xiàn)有損毀的地方,無(wú)論是否殃及他人,均應(yīng)立即加以修葺妥當(dāng)。房屋的修繕責(zé)任按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,由下列情形之一,造成房屋損壞的,由行為人負(fù)責(zé)賠償和修復(fù):
(一)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)的;
(二)擅自改變房屋設(shè)施設(shè)備的;
(三)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;
(四)自行裝修改動(dòng)的項(xiàng)目。
二、環(huán)境衛(wèi)生管理
1、大廈已有專業(yè)清潔隊(duì)伍負(fù)責(zé)大廈內(nèi)公眾地方的環(huán)境衛(wèi)生,但仍有賴于全體客戶的自覺(jué)和配合,才能保持地方清潔。
2、各戶室內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作,由業(yè)戶自行負(fù)責(zé),亦可委托物業(yè)管理公司有償服務(wù)。
3、各客戶應(yīng)將室內(nèi)垃圾用塑料袋包好密封后,投放入大廈的垃圾桶內(nèi),清潔工會(huì)按時(shí)清理。
4、如有大笨重物品,如廢舊家具、過(guò)年盆桔等,可自行搬到垃圾站,亦可以委托物業(yè)管理公司有償處理。
5、業(yè)戶不得將雜物堆放在走廊或樓梯間,以免阻塞通道。
第11篇 大廈業(yè)主手冊(cè)-樓宇設(shè)備管理
大廈《業(yè)主手冊(cè)》:樓宇設(shè)備管理
一、電力
各單元設(shè)獨(dú)立電表一只,根據(jù)戶型面積大小不同,已設(shè)置適當(dāng)?shù)念~定用電量,并安裝了足夠的燈具及插座位。為安全起見,切勿負(fù)荷過(guò)重,如需更換、改動(dòng)或增加電線、插座,任何電器工程必須先經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)并由合格的電器技工進(jìn)行施工。
二、水
自來(lái)水是利用水壓輸送到各戶,因此,即使是輕微的漏水亦可足以引致水浸事故,外出時(shí)應(yīng)將水喉關(guān)緊,如發(fā)現(xiàn)去水管道堵塞,應(yīng)及時(shí)修理。請(qǐng)勿擅自更換水表,擅自換表者,物業(yè)管理公司將按實(shí)際用水量的10倍計(jì)收水費(fèi)。
三、電梯
電梯既是全體業(yè)戶的共有財(cái)產(chǎn),也是樓宇所有財(cái)產(chǎn)中最昂貴的設(shè)備之一,保證其正常運(yùn)行和延長(zhǎng)其使用壽命既是您的責(zé)任,又可節(jié)省您的費(fèi)用,因此,在日常使用時(shí)應(yīng)多加愛護(hù)并遵守以下規(guī)定:
1、除事先獲得物業(yè)管理公司同意并派員監(jiān)督外,所有貨物不得使用電梯運(yùn)送。用戶搬運(yùn)大件及大量物品,需要使用電梯時(shí)應(yīng)提前一日向大廈服務(wù)中心申請(qǐng);并做好所經(jīng)公共區(qū)域設(shè)施的保護(hù)工作,禁止強(qiáng)行拖拉硬物以免損壞地面;
2、使用電梯時(shí)應(yīng)文明操作,不得超載運(yùn)作。嚴(yán)禁用鑰匙等硬物按動(dòng)或拍打按鈕及隨意按動(dòng)警鈴。
四、有線電視
各單元均裝有電視插座,一經(jīng)交付初裝費(fèi)后,即可申請(qǐng)開通,如需增加或改動(dòng)插座位置,請(qǐng)與有線電視安裝部聯(lián)系。
五、公眾廣播系統(tǒng)
遇有緊急情況,如緊急疏散、火警及重要機(jī)電系統(tǒng)故障,物業(yè)管理公司會(huì)通過(guò)樓宇內(nèi)廣播系統(tǒng)告知客戶;每逢節(jié)假日、重要節(jié)日及每天傍晚時(shí)刻,物業(yè)管理公司會(huì)通過(guò)大廈內(nèi)廣播系統(tǒng)播放賞心悅目的音樂(lè),您若有婚禮、生日等慶賀需要,亦可知會(huì)大廈服務(wù)中心為您安排播放您需要的音樂(lè)助興。
六、電話
所有單元均預(yù)留了電話插座,您可根據(jù)實(shí)際需要申請(qǐng)開通adsl等所有電信服務(wù),所需費(fèi)用由客戶自行承擔(dān)。
七、備用發(fā)電系統(tǒng)
大廈配有發(fā)電機(jī)組,供停電和其他應(yīng)急時(shí)使用,如發(fā)生停電等緊急情況將在十分鐘內(nèi)發(fā)電,但只供應(yīng)電梯、公共照明系統(tǒng)及供水系統(tǒng)使用。
第12篇 z大廈物業(yè)管理防火組織
大廈物業(yè)管理防火組織
根據(jù)公安部第61號(hào)令及中華人民共和國(guó)消防法有關(guān)規(guī)定,本大廈實(shí)行逐級(jí)防火責(zé)任制,由各級(jí)部門職員負(fù)責(zé)實(shí)施,并以此制定大廈的防火組織架構(gòu),各部門應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)作為日常管理工作的一個(gè)重要部分,使防火工作經(jīng)?；?、制度化,以確保本大廈內(nèi)人員的生命和財(cái)產(chǎn)安全。
本大廈設(shè)四級(jí)防火組織,任命三級(jí)防火責(zé)任人及消防安全管理人,成立義務(wù)消防隊(duì)。(具體人員名單以當(dāng)時(shí)在職名冊(cè)為準(zhǔn))
一級(jí)防火責(zé)任人:總經(jīng)理
二級(jí)防火責(zé)任人:由公司副總、各部門經(jīng)理、副經(jīng)理、主管擔(dān)任
三級(jí)防火責(zé)任人:各部門班長(zhǎng)、副班長(zhǎng)擔(dān)任
四級(jí)防火責(zé)任人:各在崗員工
消防安全管理人:秩序維護(hù)部經(jīng)理
義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長(zhǎng):秩序維護(hù)部經(jīng)理
各級(jí)防火責(zé)任人及安全管理人、義務(wù)消防隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)
一級(jí)防火責(zé)任人職責(zé):( 1人)
總經(jīng)理:z
一.貫徹執(zhí)行消防法規(guī),保障大廈消防安全符合規(guī)定,掌握本大廈的消防安全情況;
二.確定逐級(jí)消防安全責(zé)任,批準(zhǔn)實(shí)施消防安全制度及保障消防安全的操作規(guī)程;
三.組織防火檢查,督促落實(shí)火災(zāi)隱患整改,及時(shí)處理涉及消防安全的重大問(wèn)題;
四.建立義務(wù)消防隊(duì);
五.組織制定符合本大廈實(shí)際的滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案,并實(shí)施演練;
六.批準(zhǔn)年度消防工作計(jì)劃及有關(guān)經(jīng)費(fèi)。
二級(jí)防火責(zé)任人職責(zé):(14人)
部門經(jīng)理、主管:*****、(保潔公司駐場(chǎng)經(jīng)理)
一.認(rèn)真執(zhí)行消防法規(guī),對(duì)本部門的消防安全管理工作負(fù)責(zé),組織實(shí)施部門防火責(zé)任制和崗位防火責(zé)任制;
二.立足自防自救,對(duì)部門員工進(jìn)行經(jīng)常性防火安全教育;
三.布置、組織、檢查、總結(jié)本部門消防安全工作,定期向上級(jí)報(bào)告工作情況;
四.組織領(lǐng)導(dǎo)本部門的人員補(bǔ)救火災(zāi)事故,保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng),追查處理火警事故,協(xié)助調(diào)查火災(zāi)原因。
三級(jí)防火責(zé)任人職責(zé):( 人)
領(lǐng)班、副班長(zhǎng):*****
一.組織實(shí)施崗位防火責(zé)任制;
二.積極參加消防培訓(xùn)及執(zhí)行義務(wù)消防員職責(zé);
三.協(xié)助部門經(jīng)理做好消防管理工作;
四.每天檢查崗位消防安全工作。
四級(jí)防火責(zé)任人職責(zé):(人)
各部門員工:
財(cái)務(wù)部:
客戶中心:
行政人事部:
工程部:工程部全體員工
秩序維護(hù)部:******
一、學(xué)習(xí)及掌握消防科學(xué)知識(shí),嚴(yán)格遵守消防法規(guī),熟悉消防設(shè)備使用;
二、落實(shí)崗位防火責(zé)任制,積極主動(dòng)地做好消防安全工作;
三、積極參加消防培訓(xùn)及執(zhí)行義務(wù)消防員職責(zé)。
消防安全管理人職責(zé):(1人)
秩序維護(hù)部經(jīng)理:
一.擬定年度消防計(jì)劃,組織實(shí)施日常消防安全管理工作;
二.擬定消防安全工作的資金投入和組織保障方案;
三.在員工中開展消防知識(shí)、技能的宣傳教育和培訓(xùn),組織滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的實(shí)施及演練;
四.協(xié)助一級(jí)防火責(zé)任人做好其他消防管理工作。
義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)職責(zé):(1人)
秩序維護(hù)部經(jīng)理:
一.組織制訂消防安全制度和保障消防安全的操作規(guī)程并檢查督促其落實(shí);
二.組織實(shí)施消防檢查和火災(zāi)隱患整改工作;
三.組織實(shí)施對(duì)本單位消防設(shè)施滅火器和消防器材安全標(biāo)志的維護(hù)保養(yǎng),確保其完好有效,確保疏散通道和安全出口暢通;
四.組織管理義務(wù)消防隊(duì);
五.協(xié)助一級(jí)防火責(zé)任人做好其他消防管理工作。
防火架構(gòu)圖(略)
第13篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理人員配備培訓(xùn)與管理
1 管理人員的配備
**整體管理方案確定之后,管理團(tuán)隊(duì)的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。**擬安排高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理?yè)?dān)任大廈管理處主任,前期介入期間另委派公司管理、技術(shù)骨干組成前期工作小組赴現(xiàn)場(chǎng)配合。在正式接管后,形成主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的,物業(yè)、經(jīng)營(yíng)、質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團(tuán)隊(duì)。
1.1 管理處人員配置
管理處擬配備各類人員53人。
注:清潔綠化擬單項(xiàng)分包給專業(yè)公司,故人員未計(jì)入。
圖1 管理處人員配置
1.2 各部門人員素質(zhì)要求
崗位編制與素質(zhì)要求表1
部門編制崗位素質(zhì)要求
管理處
2人正、副主任2人本科,四年從業(yè)經(jīng)驗(yàn),物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證,有效強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。
客戶服務(wù)中心4人部長(zhǎng)1人大專以上,三年工作經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉各部門運(yùn)作流程,組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。
助理1人大專以上,三年工作經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉各部門運(yùn)作流程,組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。
綜合部
6人部長(zhǎng)1人本科,六年行政管理經(jīng)驗(yàn),中級(jí)職稱,物業(yè)管理個(gè)業(yè)部門經(jīng)理上崗證,有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力,電腦熟練,寫作、協(xié)調(diào)能力強(qiáng),有良好服務(wù)意識(shí),英語(yǔ)熟練。
財(cái)務(wù)1人本科,會(huì)計(jì)師職稱,三年財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn),持有會(huì)計(jì)上崗證,熟練會(huì)計(jì)電算化操作,業(yè)務(wù)能力強(qiáng),英語(yǔ)四級(jí)。
文秘1人大專,一年經(jīng)驗(yàn),電腦熟練,業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。
后勤2人本科,二年采購(gòu)工作經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理上崗證,電腦熟練,業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。
工程部18人部長(zhǎng)1人本科,黨員,五年經(jīng)驗(yàn),中級(jí)職稱,持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,有較強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)和決策能力
工程師2人本科,中級(jí)以上職稱,五年經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理上崗證,可獨(dú)立完成項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作,一門以上外語(yǔ)熟練。
運(yùn)行班10人中技,二年經(jīng)驗(yàn),相關(guān)專業(yè)上崗證,動(dòng)手能力強(qiáng),身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞,熟悉iso9000體系
維護(hù)班5人中技,三年經(jīng)驗(yàn),相關(guān)專業(yè)上崗證,專業(yè)素質(zhì)高,身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞,動(dòng)手及協(xié)調(diào)能力強(qiáng)
管理部23人部長(zhǎng)1人本科,五年經(jīng)驗(yàn),中級(jí)職稱,物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉iso9000質(zhì)量體系,有較強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)和決策能力,英語(yǔ)四級(jí)。
物業(yè)助理2人大專,三年經(jīng)驗(yàn),持iso9000內(nèi)審員證,熟悉iso9000質(zhì)量體生活費(fèi),電腦熟練,分析、協(xié)調(diào)、組織、公關(guān)能力強(qiáng),有良好服務(wù)意識(shí),英語(yǔ)熟練。
安全管理20人高中,18~23歲,身高1.75米以上,體重55~70公斤 ,身體健康,品德優(yōu)良,思想作風(fēng)過(guò)硬,相貌端正,工人責(zé)任心強(qiáng)。
合計(jì)53人
2 管理人員的培訓(xùn)
持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作,是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。管理處大多數(shù)的管理障礙,可以通過(guò)有效培訓(xùn)加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的不足,特別是服務(wù)觀念上的差距,也可以通過(guò)培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)的重要環(huán)節(jié)。
**高度重視員工培訓(xùn)工作,把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作,每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計(jì)劃、公司董事長(zhǎng)王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院主講教授。
2.1 培訓(xùn)體系
圖2 **培訓(xùn)體系
2.1.1 體系描述:
a. 貫徹員工培訓(xùn)原因,堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng),切實(shí)達(dá)到培訓(xùn)效果;
b. 在管理處管理骨干中,安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作;
c. 通過(guò)培訓(xùn)制度和運(yùn)作機(jī)制的確定,使員工培訓(xùn)成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié),避免流于形式;
d. 注重課程開發(fā)和教材選定,解決培訓(xùn)深度和特色問(wèn)題;
c. 加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。
2.2 培訓(xùn)原因:因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。
2.3 培訓(xùn)目標(biāo):品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位
2.4培訓(xùn)內(nèi)容:
2.4.1 觀念培訓(xùn)(針對(duì)全體人員)
服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及**企業(yè)文化體系。
2.4.2 管理培訓(xùn)(針對(duì)各級(jí)骨干)
員工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。
2.4.3 崗位技術(shù)培訓(xùn)(針對(duì)操作層)
基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。
2.4.4 基礎(chǔ)培訓(xùn)(針對(duì)新入職員工)
行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。
2.5 年度培訓(xùn)計(jì)劃
**擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段,第一階段入駐前期培訓(xùn),采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn),重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn),配合兩輪培訓(xùn)考核;第二階段為入駐后培訓(xùn),采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn),激發(fā)潛能,啟導(dǎo)信心,配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估,鞏固培訓(xùn)效果。;
**物業(yè)管理處員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為:人均受訓(xùn)130課時(shí)以上,保安員受訓(xùn)260課時(shí)以上。
年度培訓(xùn)計(jì)劃表表2
培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式學(xué)時(shí)
基礎(chǔ)培訓(xùn)管轄物業(yè)基本情況、管理重點(diǎn)新員工授課4
**概況、理念、組織機(jī)構(gòu)新員工講座4
管理制度及行為規(guī)范新員工授課4
崗位職責(zé)全體員工自學(xué)4
現(xiàn)場(chǎng)勘察相關(guān)人員研討32
服務(wù)觀念及溝通技巧新員工授課、示范4
物業(yè)管理法規(guī)及條例新員工授課、自學(xué)10
突發(fā)事件處理新員工授課、示范4
消防治安教育新員工錄相3
培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式學(xué)時(shí)
系統(tǒng)培訓(xùn)iso9000質(zhì)量體系全體員工外培、講課10
物業(yè)管理概論全體員工授課30
管理費(fèi)收支概算管理人員研討3
成本控制全體員工講座4
房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理全體員工研討4
計(jì)算機(jī)應(yīng)用全體員工授課、實(shí)操20
專業(yè)培訓(xùn)高層樓宇主要設(shè)備管理相關(guān)人員授課8
應(yīng)急事件處理相關(guān)人員授課10
給排水系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20
供電系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20
空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20
樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)相關(guān)人員實(shí)操、外培20
樓宇綜合布線系統(tǒng)相關(guān)人員授課20
電梯運(yùn)行與保養(yǎng)及維修相關(guān)人員授課20
房屋維修管理相關(guān)人員授課6
保安員專業(yè)技能保安員授課、演練10
消防設(shè)備、設(shè)施管理相關(guān)人員授課20
資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位培訓(xùn)(取得證書)管理人員外送培訓(xùn)
2.6 培訓(xùn)方式
2.7 培訓(xùn)效果:通過(guò)業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果
培訓(xùn)前安排測(cè)試,了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求,培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果,培訓(xùn)后通過(guò)結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位,并對(duì)員工工作為績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。
3 管理人員的管理
3.1 嚴(yán)格要求,規(guī)范管理,選好人,培育人
把好進(jìn)人關(guān),選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員,不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的,堅(jiān)決不進(jìn)。在公司里,經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才,為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人,其次才能管好事。做事先做人,正人先正已。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷,德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神,對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中作出了明確的規(guī)定,并通過(guò)量化考核辦法,不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性,注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入的工作態(tài)度。
注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓(xùn)需求,主動(dòng)'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任人從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過(guò)程中,推進(jìn)了工作,增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力,同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔,按比例7:3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì),實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。
3.2 競(jìng)爭(zhēng)上崗,優(yōu)勝劣汰,用好人,激勵(lì)人
員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位,服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè),只有不斷學(xué)習(xí),及時(shí)變革,才能爭(zhēng)取主動(dòng),贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與,因而我們?cè)诹炕芾?、成本管理和?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域,注意引導(dǎo)員工廣泛參與,群策群力,實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。
堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘,競(jìng)爭(zhēng)上崗,并實(shí)行年度聘任制,形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制,盤活人力資源。通過(guò)綜合考評(píng),實(shí)行員工隊(duì)伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制,依法管理,以理服人,確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。
3.3 以企業(yè)文化感召人、留住人
第14篇 大廈防火管理程序
一、保安部處理程序
1.0 報(bào)警:
1、發(fā)現(xiàn)火情應(yīng)立即通知
(1)監(jiān)控室
(2)保安領(lǐng)班
2、報(bào)警人應(yīng)報(bào)清著火地點(diǎn)、起火部位、燃燒面積、目前狀況、報(bào)警人姓名等;
2.0 接警:
1、監(jiān)控人員將所報(bào)時(shí)間、內(nèi)容詳細(xì)記錄,并迅速通知:
(1)保安主任、物業(yè)主任、物業(yè)經(jīng)理
(2)工程經(jīng)理、副經(jīng)理
(3)總經(jīng)理
(4)商場(chǎng)辦公室、老大樓保衛(wèi)科
2、上述人員迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),救災(zāi)領(lǐng)導(dǎo)小組立即成立,到場(chǎng)級(jí)別最高者為領(lǐng)導(dǎo)小組現(xiàn)場(chǎng)總指揮;
3、根據(jù)救災(zāi)領(lǐng)導(dǎo)小組總指揮之意見報(bào)119火警電話;
二、工程部防火處理程序:
1.0水的處理:
(1)指派一名員工在消防泵房按命令啟動(dòng)、關(guān)閉消防泵;
(2)確保消防泵運(yùn)轉(zhuǎn),使消防用水不間斷;
2.0電的處理:
(1)指派電工控制失火部位的電源,該切斷的要果斷要斷;
(2)并設(shè)法解決滅火現(xiàn)場(chǎng)必需的照明;
(3)確保消防用電不間斷;
3.0電梯的處理:
(1)客梯自動(dòng)降至底層關(guān)閉;
(2)消防梯切換為手動(dòng)控制交消防隊(duì)員、保安部使用;
4.0防火卷簾門的處理:點(diǎn)動(dòng)或連動(dòng)關(guān)閉著火區(qū)域之防火卷簾門;
5.0檢查正壓送風(fēng)排煙設(shè)備、空調(diào)裝置和煤氣總閥;
6.0組織人員投入滅火,必要時(shí)向消防隊(duì)員提供建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備的情況;
三、物管部防火處理程序:
1、組織人員投入滅火;
2、搶救、疏散著火層的顧客,并按指令疏散非著火層的顧客到達(dá)指定的安全區(qū)域,準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)撤離人數(shù),安撫顧客情緒;
3、配合檢查是否有顧客尚未撤離,確認(rèn)商場(chǎng)無(wú)遺留人員后親上商場(chǎng)并通知保安部;
4、撤離樓面時(shí),協(xié)助保安部關(guān)閉防火門、防火卷簾門;
四、防火救災(zāi)領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé):
1、決定是否報(bào)119火警電話;
2、調(diào)集力量,布置疏散救護(hù)人員、物資之措施;
3、決定滅火、供水、開啟應(yīng)急廣播的區(qū)域;
4、安排防排煙、停電或繼續(xù)供電、關(guān)閉空調(diào)、新風(fēng)等措施;
5、密切注意商場(chǎng)內(nèi)一切情況,穩(wěn)定顧客情緒;
6、檢查執(zhí)行情況;
7、消防隊(duì)到達(dá)后,及時(shí)向消防隊(duì)之火場(chǎng)總指揮報(bào)告情況,并按其統(tǒng)一布置,帶領(lǐng)員工貫徹執(zhí)行;
五、防火救災(zāi)領(lǐng)導(dǎo)小組現(xiàn)場(chǎng)任務(wù)布置:
a、疏散和救護(hù)
1、劃定安全區(qū):保安領(lǐng)班劃定供疏散人員集合的安全區(qū);
2、疏散:
(1)保安員引導(dǎo)并護(hù)送顧客向安全區(qū)域疏散;
(2)在安全區(qū)域疏散線路上分段安排保安員為顧客指明方向;
(3)安排保安員護(hù)送行動(dòng)不便的人員從消防電梯疏散;
(4)安排保安員查清是否有顧客仍在著火區(qū)域內(nèi);
(5)在安全區(qū)域內(nèi)安排保安員負(fù)責(zé)接待,并安撫顧客情緒;
3、疏散秩序:
(1)第一疏散著火層;
(2)第二疏散著火層以上樓層;
(3)第三疏散著火層以下樓層;
(4)第四從消防通道疏散顧客;
(5)第五從消防電梯疏散行動(dòng)不便和老弱顧客;
b、防火撲救要點(diǎn):
1、在火勢(shì)能控制的情況下:用滅火器撲救,但水帶須放到位,以防滅火器撲救力度不夠時(shí),用消防水槍撲救
2、撲救時(shí),首先要控制火勢(shì)蔓延,然后才考慮撲滅;
3、力量布置應(yīng)首先考慮在火勢(shì)蔓延的方向設(shè)防,然后才考慮在周 圍及上層設(shè)防;
4、電氣火災(zāi)須斷電后才可用水槍撲救;
c、防排煙:
(1) 指導(dǎo)顧客和員工學(xué)會(huì)用濕手巾捂住鼻子,盡可能貼近地面行走,必要時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)風(fēng)向、火勢(shì)的地形及時(shí)排煙;
(2)視人員疏散情況關(guān)閉部分消防通道防火門、防火卷簾門,以
(3)隔離并阻止火勢(shì)蔓延;
d、防火安全警戒:(由保安部落實(shí),必要時(shí)其他部門協(xié)
同實(shí)施)
1、大廈外圍:
(1)派二名保安員分別有六合路二頭負(fù)責(zé)接應(yīng)消防車;
(2)保安員清除外圍路障,疏散一切無(wú)關(guān)車輛;
(3)勸導(dǎo)過(guò)路行人撤離現(xiàn)場(chǎng),維護(hù)好大廈外圍秩序;
2、大廈底層出入口:
(1)嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入大廈,指導(dǎo)疏散顧客離開大廈;
(2)看管好疏散出大廈的物資;
(3)保證消防電梯為消防人員專用;
(4)引導(dǎo)消防人員進(jìn)入著火區(qū)域,維持滅火行動(dòng)秩序;
3、著火層:
(1)嚴(yán)禁應(yīng)疏散人員進(jìn)入著火層,,防止乘火打劫、制造混亂;
(2)指導(dǎo)疏散人流向下一層按秩序撤離;
4、水災(zāi)撲滅后:
在火災(zāi)區(qū)域設(shè)立警戒區(qū),保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng),嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入,配合消防部門調(diào)查起火原因;
e、防火應(yīng)急廣播:
1.一旦火災(zāi)發(fā)生,應(yīng)急廣播應(yīng)配合做好指導(dǎo)疏散、安定人心等工作;
2.廣播范圍應(yīng)視火勢(shì)情況而定,一般只限于著火層和上下一層;
f、防火設(shè)施保障:
1、機(jī)房值班人員必須堅(jiān)守崗位,聽從領(lǐng)導(dǎo)小組的指令;
2、保證消防用水、消防用電等不間斷;
g、保持通訊暢通:
第15篇 業(yè)主公約手冊(cè)-大廈管理篇
業(yè)主公約手冊(cè):大廈管理篇
zz國(guó)際大廈位于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)cbd黃金地段,擁有一個(gè)專業(yè)性、有效性且高素質(zhì)之物業(yè)管理公司,為您創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、便捷的理想辦公環(huán)境。
入駐zz國(guó)際大廈,是您良好事業(yè)的開端。本手冊(cè)可以幫助您更熟悉大廈的情況,更加富有效率地工作,同時(shí)我們將竭誠(chéng)為您提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)保證。
業(yè)主/使用人服務(wù)聯(lián)絡(luò)方式
在業(yè)主/使用人需要大廈提供服務(wù)時(shí),敬請(qǐng)與物業(yè)管理處聯(lián)系。
服務(wù)熱線:*****
zz國(guó)際大廈標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時(shí)間
星期一至星期五上午八時(shí)三十分至下午五時(shí)三十分
星期六上午九時(shí)至中午十二時(shí)
為保障大廈及廣大業(yè)主/使用人的安全,任何業(yè)主/使用人欲在非標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時(shí)間及周末或公共假日期間進(jìn)入大廈,敬請(qǐng)出示本人身份證明,并根據(jù)大廈物業(yè)管理處的要求簽入、簽出。
晚 23:00前要求人員離開大廈,大廈內(nèi)不應(yīng)留宿過(guò)夜。
投訴及建議
業(yè)主/使用人如欲對(duì)大廈管理提出投訴或建議,可用寫信、電話或親自前往的方式向物業(yè)管理處提出,并敬請(qǐng)告知具體聯(lián)絡(luò)方式,物業(yè)管理處將及時(shí)予以回復(fù)和解決。
遷入手續(xù)
在簽訂了購(gòu)買協(xié)議或租賃合約后,業(yè)主/使用人敬請(qǐng)按如下程序辦理遷入手續(xù):
1)業(yè)主/使用人遷入應(yīng)遵守大廈的各項(xiàng)規(guī)定,得到批準(zhǔn)后,敬請(qǐng)遵守以下條款:
ⅰ)請(qǐng)按物業(yè)管理處規(guī)定的時(shí)間及路徑遷入,搬遷過(guò)程中業(yè)主/使用人應(yīng)注意安全,避免給他人造成不便;
ⅱ)注意保護(hù)大廈公共區(qū)域的設(shè)施、設(shè)備,如造成損壞,業(yè)主/使用人應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的賠償;
ⅲ)向物業(yè)管理處遞交一份搬入物品清單;
ⅳ)向物業(yè)管理處提供一份公司成員名單及每人一張照片,用于備案;
ⅴ)向物業(yè)管理處提供該公司緊急聯(lián)絡(luò)人員名單及具體聯(lián)絡(luò)方式,以備緊急情況聯(lián)絡(luò)之用。
2)業(yè)主/使用人遷入前需按規(guī)定繳納有關(guān)款項(xiàng),敬請(qǐng)?jiān)斠姳臼謨?cè) 《物業(yè)管理費(fèi)及繳付事項(xiàng)》;
3)與物業(yè)管理處聯(lián)系,安排辦理遷入前的單元設(shè)施、設(shè)備查驗(yàn)手續(xù);
4)敬請(qǐng)業(yè)主/使用人親自在物業(yè)管理處辦理領(lǐng)取單元鑰匙事宜;
5)請(qǐng)與物業(yè)管理處聯(lián)系,辦理業(yè)主/使用人名牌及大堂公司名錄牌制作手續(xù),辦理時(shí)業(yè)主/使用人需提交公司中英文名稱及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份;
6)為方便業(yè)主/使用人遷入,物業(yè)管理處可為業(yè)主/使用人聯(lián)系搬家公司;
7)業(yè)主/使用人應(yīng)保證搬家公司人員遵守物業(yè)管理處的指揮,從指定路徑進(jìn)出大廈并保證道路暢通。
遷出手續(xù)
業(yè)主/使用人如需遷出,敬請(qǐng)按如下程序辦理:
1)請(qǐng)?zhí)崆皟蓚€(gè)月書面通知物業(yè)管理處;
2)與物業(yè)管理處聯(lián)系,申請(qǐng)辦理車位及其它所有退約手續(xù);
3)告知準(zhǔn)確的遷出日期,由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)遷出大廈;如使用大廈外勞動(dòng)力,應(yīng)經(jīng)過(guò)物業(yè)管理處認(rèn)可;
4)如業(yè)主/使用人遷出時(shí)未將裝修過(guò)的區(qū)域恢復(fù)到使用前的狀態(tài),則物業(yè)管理處工程部將負(fù)責(zé)完成,費(fèi)用由業(yè)主/使用人承擔(dān);
5)業(yè)主/使用人將其使用單元恢復(fù)原狀時(shí),需經(jīng)物業(yè)管理處工程部批準(zhǔn)并驗(yàn)收。
6)在遷出過(guò)程中業(yè)主/使用人應(yīng)注意安全,避免給他人造成不便。
7)業(yè)主/使用人遷出時(shí)應(yīng)遵守大廈的各項(xiàng)規(guī)定,需注意以下各項(xiàng):
ⅰ)按物業(yè)管理處告知與業(yè)主/使用人的既定時(shí)間及路徑遷出;
ⅱ)注意保護(hù)大廈公共區(qū)域的設(shè)施、設(shè)備,如造成損壞,應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的賠償;
ⅲ)向物業(yè)管理處遞交一份搬出物品清單;
物品運(yùn)送
除業(yè)主/使用人遷入、遷出大廈需要參照大廈遷入、遷出手續(xù)辦理外,業(yè)主/使用人需按如下程序搬運(yùn)大件物品:
業(yè)主/使用人搬運(yùn)物品應(yīng)盡可能安排在非工作時(shí)間,不應(yīng)影響其它業(yè)主/使用人的正常使用和工作。
大件物品的搬運(yùn)或物品搬運(yùn)時(shí)間較長(zhǎng),需提前 24小時(shí)通知物業(yè)管理處,并請(qǐng)注明搬運(yùn)時(shí)間、物品種類、數(shù)量,具體負(fù)責(zé)人,并在物業(yè)管理處安排下按指定路徑搬入 /搬出,搬運(yùn)車輛應(yīng)服從管理處的指揮和調(diào)度,以保證大廈秩序通暢。
業(yè)主/使用人在物品搬運(yùn)過(guò)程中,應(yīng)對(duì)大廈物品、設(shè)施愛護(hù)使用。
業(yè)主/使用人應(yīng)派專人監(jiān)督搬運(yùn)過(guò)程的實(shí)施。
凡因違反上述要求,業(yè)主/使用人需承擔(dān)因此產(chǎn)生的責(zé)任和費(fèi)用。
大廈智能信息系統(tǒng)
在每層弱電井內(nèi)配置通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備,信息點(diǎn)(電話、網(wǎng)絡(luò)):
通訊系統(tǒng)
大廈備有完善的通訊系統(tǒng),可為業(yè)主/使用人提供優(yōu)良的服務(wù)。
公司名錄牌及名牌
在大廈大堂提供印有公司名稱及單元號(hào)碼的公司名錄牌,業(yè)主/使用人申請(qǐng)手續(xù)如下:
1)向物業(yè)管理處提出申請(qǐng)并填寫表格,同時(shí)提供公司中英文名稱及公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份;
2)置于大廈大堂的公司名錄牌,制作費(fèi)用由物業(yè)管理處負(fù)擔(dān)。
3)業(yè)主/使用人要求增加或更換名錄牌,由物業(yè)管理處統(tǒng)一制作并安裝,費(fèi)用由業(yè)主/使用人承擔(dān)。
4)業(yè)主/使用人有辦公室門外的公司名牌,由物業(yè)管理處統(tǒng)一制作并安裝、費(fèi)用由業(yè)主/使用人承擔(dān)。
第16篇 大廈業(yè)戶搬出物品管理公約
業(yè)戶搬出物品管理公約
為確保業(yè)主(住戶)財(cái)產(chǎn)安全,維護(hù)**正常秩序,居住于**的業(yè)主(住戶)搬出家私及家電等貴重物品時(shí),請(qǐng)您按以下規(guī)定提示到物業(yè)公司辦理搬遷手續(xù)。
1.0您是業(yè)主(住、用戶)搬出家私、電器等大件貴重物品時(shí),請(qǐng)您持本人有效身份證件(或護(hù)照)到物業(yè)管理公司登記,填寫《業(yè)主搬出物品登記表》,由值班人員確認(rèn)您的身份后開據(jù)《搬出物品放行通知單》,請(qǐng)您將《放行通知單》交給大堂接待人員或護(hù)衛(wèi)員,由大堂通知道口放行。
2.0業(yè)主因轉(zhuǎn)賣遷離小區(qū)時(shí),請(qǐng)您持本人有效身份證件(或護(hù)照)到物業(yè)管理公司辦公室交清物業(yè)管理費(fèi)和水、電、暖、空調(diào)等費(fèi)后,辦理遷出手續(xù),物業(yè)公司將開據(jù)《搬出物品放行通知單》,護(hù)衛(wèi)員見單確認(rèn)后放行。
3.0您是業(yè)主的委托代理人要搬出物品時(shí):請(qǐng)您出據(jù)有效身份證件,經(jīng)辦人須持附有業(yè)主身份證以及業(yè)主簽名的委托書到物業(yè)管理公司辦理搬出手續(xù),將物業(yè)公司開據(jù)的《搬出物品放行通知單》交大堂護(hù)衛(wèi)員確認(rèn)后放行。
4.0若您是租、用戶要搬出物品時(shí):須持有效房屋租賃合同或借住手續(xù)并得到業(yè)主許可(業(yè)主同意書或復(fù)印件、傳真件)后,請(qǐng)您到物業(yè)公司財(cái)務(wù)室,繳清各種費(fèi)用。然后由物業(yè)管理公司開據(jù)《搬出物品放行通知單》大堂護(hù)衛(wèi)員確認(rèn)后放行。
5.0道口崗護(hù)衛(wèi)員將根據(jù)《搬出物品放行通知單》決定放行。
6.0為了保證您和全體業(yè)主的安全利益,請(qǐng)您按規(guī)定中的程序去辦理搬出物品手續(xù),請(qǐng)您配合物業(yè)安全管理工作,開據(jù)《搬出物品放行通知單》后再搬出物品。
7.0您在搬遷時(shí)請(qǐng)勿影響鄰里生活;請(qǐng)勿碰損電梯、墻面、地面等小區(qū)設(shè)施、設(shè)備;
8.0您在搬出大型家電時(shí),物業(yè)公司會(huì)為您開啟消防或貨運(yùn)電梯使用,請(qǐng)勿使用客梯。
