第1篇 某某小區(qū)管理規(guī)約征詢(xún)稿
某小區(qū)管理規(guī)約(征詢(xún)意見(jiàn)稿)
第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理,維護(hù)全體業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護(hù)公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全和合理使用,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院、浙江省、杭州市物業(yè)管理法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,制訂本規(guī)約。
第二條 本規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均具有約束力。
第二章 物業(yè)基本情況
第三條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱(chēng) **小區(qū) ;
坐落位置 東信大道1222號(hào) ;
物業(yè)類(lèi)型 住宅小區(qū) ;
建筑面積 230000平方米 。
第四條 物業(yè)管理區(qū)域四至:
東至 **灣 ;
南至 **區(qū) ;
西至 **大道 ;
北至 **路 。
第三章 建筑物及其附屬設(shè)施的使用、維修和養(yǎng)護(hù)
第五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓建筑物及其附屬設(shè)施時(shí)應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、政策的規(guī)定,不得影響他人的正常使用。
妨礙他人正常使用物業(yè)的應(yīng)及時(shí)改正,造成他人損失或影響物業(yè)使用的,應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。
第六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)安全防范意識(shí),自覺(jué)遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度,配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好防火防盜工作,維護(hù)家庭人身財(cái)產(chǎn)安全和本物業(yè)的使用安全。
第七條 為防止水、氣泄漏或火災(zāi)及發(fā)生上述災(zāi)害獲得及時(shí)有效的處理,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)主動(dòng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)留家庭主要成員的緊急聯(lián)系電話。
在不可預(yù)見(jiàn)情況下,如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)的突發(fā)事件,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)上述災(zāi)害發(fā)生時(shí)采取的緊急避險(xiǎn)措施。
第八條 房屋裝修時(shí),禁止下列行為:
1、擅自在房屋屋頂加層建房或搭棚;
2、擅自改房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格),設(shè)計(jì)用途,功能和布局等;
3、在房屋承重墻、梁、柱(含構(gòu)造柱)、板進(jìn)行拆改,開(kāi)挖門(mén)洞;
4、在樓面上鑿槽安裝各類(lèi)管道,包括在樓面上鑿孔、打洞、砌墻或超標(biāo)準(zhǔn)荷載;
5、在懸挑樓梯的承重墻上挖壁打洞;
6、在懸挑陽(yáng)臺(tái)拖梁部位的墻體上挖洞;
7、拆改房屋共用設(shè)施設(shè)備;
8、封閉侵占房屋共用部位;
9、衛(wèi)生間、廚房間移位、擴(kuò)大或者增設(shè)。
第九條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時(shí),應(yīng)自覺(jué)遵守《杭州市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,開(kāi)工前應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記備案,并接受房屋使用安全管理部門(mén)的監(jiān)督。
業(yè)主、物業(yè)使用人和建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《裝飾裝修管理協(xié)議》,應(yīng)將此規(guī)約內(nèi)容告知自行委托的裝飾裝修施工企業(yè),并要求施工企業(yè)遵守本規(guī)約第十條的相關(guān)內(nèi)容,同時(shí)要積極配合房屋使用安全管理部門(mén)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督,不得拒絕和阻礙。
第十條 業(yè)主、物業(yè)使用人和建設(shè)單位對(duì)住宅房屋裝修需進(jìn)行下列行為之一的,應(yīng)當(dāng)在裝修前向房屋所在地區(qū)、縣(市)房屋使用安全管理部門(mén)進(jìn)行備案:
(一)拆改、變動(dòng)非承重結(jié)構(gòu);
(二)增砌墻體、增加房屋使用荷載;
(三)開(kāi)鑿非承重墻體、擴(kuò)大或移動(dòng)門(mén)窗尺寸、位置。
第十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)接受物管企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查,及時(shí)糾正違規(guī)裝修行為。
第十二條 非住宅房屋進(jìn)行裝飾裝修的,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)有關(guān)規(guī)定向房屋所在地區(qū)、縣(市)建設(shè)行政主管部門(mén)辦理建筑工程施工許可或備案手續(xù)。
第十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋有需要搭建建筑物、構(gòu)筑物,或改變建筑物外立面、改變房屋使用性質(zhì)等行為的,應(yīng)當(dāng)依法征得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害人同意后,報(bào)規(guī)劃部門(mén)或其他行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。
第十四條 在建筑物及其附屬設(shè)施使用中,不得有下列行為:
1、擅自占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺(tái)、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、自行車(chē)庫(kù)等公用設(shè)施及場(chǎng)地;停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、自行車(chē)庫(kù)不按規(guī)劃性質(zhì)使用,挪作他用;
2、擅自拆除、截?cái)?、改變、連接、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施;
3、影響物業(yè)整體環(huán)境或市容觀瞻的亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌;
4、踐踏、占用、擅自改變、破壞綠化用地;損壞涂劃園林建筑小品。在樹(shù)上刻劃、拉繩(鐵絲)晾曬衣服等;
5、違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危險(xiǎn)物質(zhì)等;
6、隨意堆放建筑裝潢垃圾、雜物、亂丟棄垃圾、高空拋物;
7、未經(jīng)有關(guān)部門(mén)同意設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)、店鋪跨門(mén)營(yíng)業(yè);
8、不按次序停放車(chē)輛,鳴喇叭和大型車(chē)輛進(jìn)入住宅小區(qū)停放過(guò)夜;
9、在使用電梯時(shí)超載物品,在轎廂內(nèi)吸煙、張貼、涂畫(huà)或損壞內(nèi)壁;
10、進(jìn)行危害公共利益、侵害他人合法權(quán)益或其它不道德行為;
11、違反《杭州市限制養(yǎng)犬規(guī)定》規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物,不按規(guī)定時(shí)間和地點(diǎn)活動(dòng);飼養(yǎng)各種寵物不得影響他人權(quán)益,外出遛、放寵物須用繩索牽制,不得放手;寵物的便溺需業(yè)主自行及時(shí)處理。
12、 其它侵害業(yè)主公共利益及合法權(quán)益的行為;
13、按《杭州市環(huán)境噪聲管理?xiàng)l例》,不得在規(guī)定時(shí)間內(nèi)從事產(chǎn)生噪聲的裝修等事項(xiàng),如有執(zhí)意行為者,相關(guān)業(yè)主有權(quán)約請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)警示,也可報(bào)警。
14、按《杭州市環(huán)境噪聲管理?xiàng)l例》,在小區(qū)及公共建筑內(nèi)不得開(kāi)設(shè)餐飲、洗衣及產(chǎn)生噪聲、污染的相關(guān)單位,如有需要須征得相關(guān)建筑全體業(yè)主同意后,提交業(yè)主委員會(huì)討論確定后方可報(bào)批;
15、法律、法規(guī)、規(guī)章及政府規(guī)定禁止的其它行為。
第十五條關(guān)于小區(qū)住宅群租和利用住宅從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的特別規(guī)定
鑒于住宅群租和利用住宅從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)給小區(qū)帶來(lái)的治安、消防等重大安全隱患,以及過(guò)度占用小區(qū)公共資源,現(xiàn)作如下特別規(guī)定:
1)小區(qū)住宅群租是指通過(guò)改變房屋結(jié)構(gòu)和平面布局,把住宅房間分割、改建成若干小間分別按間或按床位有償使用,或?qū)⒁惶鬃≌謩e出租給非同一個(gè)家庭的3人以上(含3人)有償使用行為。
2)利
用住宅從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)是指在小區(qū)內(nèi)利用住宅開(kāi)設(shè)網(wǎng)店、商品配送、速遞、傳銷(xiāo)、信息服務(wù)等,以及其他涉及倉(cāng)儲(chǔ)、流動(dòng)人員、流動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。
3)本小區(qū)禁止住宅群租和利用住宅從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的行為(包括業(yè)主直接從事和物業(yè)使用人、承租人從事),物業(yè)使用人、承租人從事上述第一、第二款所訴之行為的,該住宅業(yè)主作為責(zé)任主體承擔(dān)法律責(zé)任。
4)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán),針對(duì)小區(qū)上述行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可制訂相應(yīng)的管理制度,在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行普查,并可通知當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)、工商部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查,通知消防部門(mén)進(jìn)行消防檢查,查證屬實(shí)的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向該住宅的業(yè)主發(fā)出書(shū)面糾正通知,并在小區(qū)內(nèi)公布告知全體業(yè)主。自物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出書(shū)面糾正通知之日起超過(guò)15天該群租住宅業(yè)主和從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的業(yè)主拒不糾正的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采用其他合法手段加以制止和提起法律訴訟。
5)因在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行住宅群租和利用住宅從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)而引發(fā)的水、氣泄露、火災(zāi)、盜搶和刑事案件并對(duì)其他住戶(hù)人身財(cái)產(chǎn)以及小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)造成損失的,以及因前述情況發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)施救和處置發(fā)生的全部費(fèi)用,概由該住宅業(yè)主承擔(dān)全部賠償責(zé)任,業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可接受權(quán)利人的委托授權(quán),對(duì)該住宅業(yè)主提起訴訟。
第十六條 發(fā)現(xiàn)房屋共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備需維修的,業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),以便企業(yè)派人及時(shí)進(jìn)行修復(fù),在實(shí)施維修作業(yè)時(shí),相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)配合維修人員做好維修工作,使維修工作正常進(jìn)行。
第十七條 業(yè)主或物業(yè)使用人如委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其自用部位、自用設(shè)施和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。
第十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人人為造成公用設(shè)施設(shè)備或其它業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞的,負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。
第十九條 業(yè)主應(yīng)自覺(jué)按規(guī)定繳納應(yīng)付的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。
轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí),業(yè)主須交清應(yīng)繳納的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
對(duì)于經(jīng)書(shū)面催繳,仍不繳納的,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)協(xié)同物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)采取必要措施促使其繳納。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。
第二十條 業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
第二十一條 因物業(yè)維修或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意,并依法辦理相關(guān)手續(xù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)征求直接利害關(guān)系人的意見(jiàn),征得業(yè)主委員會(huì)同意,事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全,并及時(shí)恢復(fù)原狀。
第二十二條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?按照以下第1 種方式約定:
1、按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。
2、 。
第二十三條為維護(hù)業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動(dòng)中授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以下權(quán)利和義務(wù):
1、根據(jù)本規(guī)約配合業(yè)主委員會(huì)擬定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
2、以批評(píng)、規(guī)勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為;對(duì)于不聽(tīng)規(guī)勸,及時(shí)向行政管理部門(mén)報(bào)告,予以制止或依法處理;
3、對(duì)屬全體業(yè)主所有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng),按規(guī)定管理所得收益,每半年公布一次收支情況;
4、有義務(wù)和責(zé)任保證小區(qū)安全、清潔。
5、服務(wù)熱情、耐心、細(xì)心。
6、業(yè)主投訴做到件件有處理,件件有回復(fù)。
7、有責(zé)任保證公共設(shè)備正常運(yùn)行。
8、重大問(wèn)題和安全隱患應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和主管部門(mén)進(jìn)行處理。
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備,全體業(yè)主同意移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位。
第二十五條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
第二十六條 業(yè)主反映問(wèn)題應(yīng)通過(guò)郵件、信件或在業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所反饋和處理,不能影響業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)個(gè)人生活和隱私。
本管理規(guī)約和本規(guī)約的修訂經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)生效。
第2篇 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源
居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房 屋及其設(shè)備、專(zhuān)用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)行為,維護(hù)正常收費(fèi)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實(shí)施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物,是對(duì)以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被 動(dòng)居面的重大改革。在目前我國(guó)廣大居民的收入水平相對(duì)較低,還不能承受較高的費(fèi)用,特別是我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行住宅福利制度,一些居民對(duì)收取多項(xiàng)的管理費(fèi)用,心理準(zhǔn)備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi),是一個(gè)政策性很強(qiáng),又十分復(fù)雜的問(wèn)題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問(wèn)題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題。因此,制定合理的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來(lái)原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問(wèn)題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問(wèn)題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制。物 業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開(kāi)發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡(jiǎn)單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及 其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的主要來(lái)源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日 常管理收費(fèi)無(wú)法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對(duì)這項(xiàng)基金的名稱(chēng)和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)維修基金。
維修基金是通過(guò)建立雙向籌集的渠道來(lái)收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購(gòu)房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購(gòu)房時(shí)一次性收取一定數(shù)額的維修 基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納 標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維 修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購(gòu)房人)雙向籌集。
①在房屋銷(xiāo)售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價(jià)提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購(gòu)房后,在辦理簽約、入戶(hù)手續(xù)時(shí)一 次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購(gòu)房款的1%或建筑成本價(jià)的1.5%每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計(jì)入物業(yè)管理費(fèi),然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時(shí) ,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究決定,還可臨時(shí)向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須專(zhuān)款專(zhuān)用,只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。 因此,必須加強(qiáng)對(duì)維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用。在業(yè) 主委員會(huì)未成立前,可由政府主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專(zhuān)戶(hù)存入指定銀行,在需要使用時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃與預(yù)算,報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn);在使用過(guò)程中, 接受業(yè)主
委員會(huì)和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項(xiàng)基金,因?yàn)檫@筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會(huì)委托在一定時(shí)間內(nèi)管 理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項(xiàng)基金的安全,必須由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)該基金的使用,做到專(zhuān)款專(zhuān)用,防止挪作他用。
維修基金的突出特點(diǎn)就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭(zhēng) 取產(chǎn)生最大的增值收益,如購(gòu)買(mǎi)國(guó)庫(kù)券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的收入。在不向政府要錢(qián),不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開(kāi)辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體,開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊(duì),完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、鋪設(shè)甬路,建停車(chē)場(chǎng)等。組建裝修隊(duì)對(duì)新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開(kāi)辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會(huì)承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營(yíng)取得的部分利潤(rùn),彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn),從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn)。同時(shí),其收入和利潤(rùn)事先也無(wú)法準(zhǔn)確的測(cè)算和預(yù)計(jì)。因此,這種收入和利潤(rùn)并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來(lái)源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的部分利潤(rùn)(注意,只 是部分利潤(rùn))也做為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源之一,主要是考慮目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,從推動(dòng)物業(yè)管理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實(shí)際出發(fā),而提出的在一定時(shí)期內(nèi)帶有 較強(qiáng)過(guò)渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國(guó)的實(shí)際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶(hù)負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革,政府還在多方面對(duì)物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對(duì)物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括 :
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)的管理。
2.規(guī)定對(duì)房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受?chē)?guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)中可適當(dāng)減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;對(duì)小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門(mén)承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費(fèi) 用。
5.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以?xún)?yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶(hù)和經(jīng)營(yíng)性配套商業(yè)用戶(hù)。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價(jià)出售。如有的城市規(guī)定,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專(zhuān)業(yè)管理用戶(hù)和小區(qū)住宅 總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,按建筑成本價(jià)出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 用房開(kāi)展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,經(jīng)營(yíng)收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對(duì)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開(kāi) 發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,由于住宅帶有社會(huì)保障性的特點(diǎn),對(duì)中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持;而開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會(huì)給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則
《暫行辦法》特別對(duì)收費(fèi)原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開(kāi)展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時(shí)抽出,國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況,分別實(shí)行政府一定價(jià)、政府指導(dǎo) 價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
1.實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、 電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。
其中對(duì)普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實(shí)行政府定價(jià)。如北京市規(guī)定對(duì)水、電、房 租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶(hù)1元。對(duì)高級(jí)公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的 服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支情況,向物價(jià)部門(mén)申報(bào),由物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理行
政主管部門(mén)意見(jiàn)后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度 內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2.實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù),除政府物價(jià)部門(mén)規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購(gòu)商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。
實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代 表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)備案。
特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶(hù)的特殊需要而開(kāi)設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰(shuí)受益,誰(shuí) 付錢(qián)”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對(duì)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
3.綠化管理費(fèi);
4.清潔衛(wèi)生費(fèi);
5.保安費(fèi);
6.辦公費(fèi);
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。
8.法定稅費(fèi);
其中第2項(xiàng)至第6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開(kāi)支。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤(rùn)率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)實(shí) 際情況確定。
此外,對(duì)實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算原則
居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價(jià)不同,其 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價(jià)、物業(yè)管行政主管部門(mén)要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實(shí)施工作。
第3篇 某某小區(qū)園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理
某小區(qū)園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理
1、草坪
成活率在95%以上,生長(zhǎng)茂盛;
整塊草地沒(méi)有已開(kāi)花雜草,整塊草地沒(méi)有明顯闊葉雜草;
無(wú)病蟲(chóng)害;
綠期250日以上,草坪平整,留茬高度控制在60mm以下;
綠地整潔,無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象;
設(shè)施完好,無(wú)人為損壞,對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理;綠化生產(chǎn)垃圾及時(shí)清運(yùn);
根據(jù)草坪種類(lèi)、季節(jié)、生長(zhǎng)周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲(chóng)。
2、園林樹(shù)木
生長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)強(qiáng),生長(zhǎng)超過(guò)該樹(shù)種、該樹(shù)木的平均年生長(zhǎng)量;
95%以上樹(shù)冠完整美觀,主側(cè)枝分布均勻,數(shù)量適宜,內(nèi)膛不亂,通風(fēng)透 光良好,沒(méi)有死樹(shù)和枯枝死杈;
管理期間樹(shù)木枝干無(wú)機(jī)械損傷,葉色、葉片大小、厚度正常,無(wú)黃葉、無(wú)非正常落葉,焦葉、卷葉以及有蟲(chóng)屎、蟲(chóng)網(wǎng)、積塵葉的柱樹(shù)在5%以下;喬木根部無(wú)10cm高以上蔭蘗枝;
無(wú)明顯缺株;
管理期間樹(shù)林無(wú)釘栓、捆綁現(xiàn)象;
綠籬上下部枝葉茂密,整形修剪表面平整,棱角線條統(tǒng)一劃齊,生長(zhǎng)健壯,葉色正常,修剪造型美觀,無(wú)死株和干枯枝,有蟲(chóng)株率在2%以下;
被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在5%以下,無(wú)蛀蟲(chóng)害蟲(chóng)的活卵、活蟲(chóng);介殼蟲(chóng)危害不明顯。
3、花壇
花卉長(zhǎng)勢(shì)良好,體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求,造型優(yōu)美;
在花壇開(kāi)花期間,每周剪殘枝、花5~7次,保持清晰的圖案和適宜的高度;
宿根花卉管理及時(shí),花期長(zhǎng),花色正,缺株率在8%以下;
有輕微病蟲(chóng)害及人為損害,處理后對(duì)花卉生長(zhǎng)影響很小,泥面不開(kāi)裂,花木不缺水枯萎現(xiàn)象;
葉色、大小正常,無(wú)非正常落葉、黃葉;
株形豐滿、整齊、姿態(tài)勻稱(chēng)優(yōu)美。
4、人工湖、噴水池
每2日清潔1次,人工湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾,水面無(wú)明顯漂浮物;每日用撈篩對(duì)噴水池水面漂浮物打撈清潔1次;每月對(duì)噴水池清潔1次(刷洗水池瓷磚;抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢;清理池底臟物、垃圾;清洗噴水池地面、清洗池底鵝卵石、周?chē)孛娴?;目視池底清澈見(jiàn)底,水面無(wú)雜物、池底無(wú)沉淀物、池邊無(wú)污跡。
5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品
每2個(gè)月清潔1次,細(xì)致、認(rèn)真、全面的檢查1次,主要檢查山石之間是否牢固;需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次,大理石雕塑每半年擦洗1次。
第4篇 加強(qiáng)小區(qū)車(chē)輛管理要求
關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)車(chē)輛管理的要求
為進(jìn)一步提高**小區(qū)車(chē)輛管理水平,保障業(yè)主合法權(quán)益,保證小區(qū)居民正常的生活秩序,下一步將在小區(qū)實(shí)行“智能車(chē)輛管理系統(tǒng)”,這一系統(tǒng)的投入使用,將會(huì)進(jìn)一步規(guī)范小區(qū)的車(chē)輛管理,使小區(qū)的管理水平更上一個(gè)層次。
目前小區(qū)車(chē)輛管理主要存在的問(wèn)題有:1、車(chē)輛不按規(guī)定車(chē)位停放,占用公共道路或消防通道。2、物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)服務(wù)中心因無(wú)行政執(zhí)法權(quán),僅靠疏導(dǎo)管理,收效甚微。
針對(duì)以上問(wèn)題,根據(jù)小區(qū)車(chē)輛管理的實(shí)際情況,小區(qū)中心和物業(yè)管理部門(mén)投入引進(jìn)了“智能車(chē)輛管理系統(tǒng)”,為實(shí)現(xiàn)車(chē)輛管理的正規(guī)化、規(guī)范化提供了良好的條件。管理局要求全局所有干部職工,凡在小區(qū)居住的有車(chē)住戶(hù),都必須嚴(yán)格遵守小區(qū)關(guān)于車(chē)輛的使用管理規(guī)定,按規(guī)定租賃、購(gòu)買(mǎi)和使用車(chē)位,保證小區(qū)車(chē)輛管理工作的順利落實(shí)。根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示,提出以下要求:
1、凡小區(qū)居住有車(chē)的住戶(hù),要主動(dòng)到服務(wù)中心辦理租賃和購(gòu)買(mǎi)車(chē)位,辦理車(chē)輛智能管理卡;
2、遵守小區(qū)車(chē)輛管理的有關(guān)規(guī)定,不得違規(guī)駕駛車(chē)輛進(jìn)出小區(qū);
3、主動(dòng)宣傳小區(qū)車(chē)輛管理規(guī)定,學(xué)習(xí)有關(guān)知識(shí),保證本人及本單位沒(méi)有人員違規(guī)駕駛車(chē)輛進(jìn)出小區(qū);
4、服從車(chē)輛管理小組成員對(duì)車(chē)輛分類(lèi)停放等秩序的管理。對(duì)小區(qū)綠化、公共設(shè)施設(shè)備造成損失的車(chē)輛,按規(guī)定賠償損失或恢復(fù)原狀。
5、針對(duì)小區(qū)車(chē)位比較緊張的情況,有車(chē)的住戶(hù)應(yīng)積極和物業(yè)及小區(qū)服務(wù)中心進(jìn)行協(xié)調(diào),以達(dá)到方便住戶(hù),有效利用現(xiàn)有車(chē)位的目的,杜絕因車(chē)位的使用問(wèn)題而產(chǎn)生糾紛;
6、管理局各科室統(tǒng)計(jì)本單位人員在小區(qū)的居住情況,并對(duì)有車(chē)的人員統(tǒng)計(jì)造冊(cè)報(bào)局辦公室備案。
以上要求各單位務(wù)必抓緊時(shí)間落實(shí),保證小區(qū)車(chē)輛管理制度的順利落實(shí)。
**小區(qū)服務(wù)中心
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理處防火崗位責(zé)任制
**管理處管理制度
小區(qū)管理處防火崗位責(zé)任制
1.目的
為了預(yù)防火災(zāi)事故,保護(hù)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全,維護(hù)公共安全。
2.范圍
適用于**管理處。
3.方法和過(guò)程控制
3.1防火工作貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針,堅(jiān)持管理處義務(wù)消防隊(duì)與群眾相結(jié)合的原則,實(shí)行防火安全責(zé)任制。
3.2管理處經(jīng)理是防火工作第一責(zé)任人,應(yīng)將消防工作納入管理處經(jīng)營(yíng)和發(fā)展計(jì)劃,保證各項(xiàng)防火工作正常進(jìn)行。
3.3管理處任何人都有維護(hù)消防安全、保護(hù)防火設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警的義務(wù),任何人都有參加滅火工作的義務(wù)。
3.4消防設(shè)備責(zé)任人須定期對(duì)co2 滅火系統(tǒng)、消防栓、消防水源開(kāi)關(guān)、消防工具、滅火器等消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查試驗(yàn),使之始終保持良好狀態(tài)。
3.5各現(xiàn)場(chǎng)安全崗位須維護(hù)交通秩序,檢查并保持消防通道暢通。
3.6滅火工作由消防指揮中心負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),由各執(zhí)行作戰(zhàn)小組負(fù)責(zé)實(shí)施。消防指揮中心對(duì)各小組的消防工作實(shí)施監(jiān)督管理,安排實(shí)施具體工作,負(fù)責(zé)接收和報(bào)告警情,并在滅火過(guò)程中負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)和指揮工作。
3.7消防設(shè)備組平時(shí)對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)和維修,在接到消防指揮中心火警時(shí),先停市電,停電梯,改用應(yīng)急電源,并啟動(dòng)消防加壓泵,配合滅火人員使用消防設(shè)備;
3.8消防疏散組要熟悉消防通道,火警時(shí)負(fù)責(zé)指揮安排人員安全撤離火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。
3.9消防滅火組對(duì)各類(lèi)消防設(shè)備的性能、作用、構(gòu)造應(yīng)熟練掌握,接到報(bào)警后應(yīng)迅速攜帶滅火器材和裝備趕赴現(xiàn)場(chǎng)控制火勢(shì)或滅火。
3.10后勤組應(yīng)了解附近主要的交通要道,接到消防指揮中心命令后應(yīng)全力支持滅火組和救護(hù)組,必要時(shí)接應(yīng)、引導(dǎo)消防車(chē)輛到達(dá)滅火現(xiàn)場(chǎng)。
3.11消防救護(hù)組應(yīng)熟練掌握必要的急救常識(shí),能夠正確使用消防輔助器材,在火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)做到有傷者先救人后救物的搶救方式,同時(shí)應(yīng)控制火災(zāi)當(dāng)事人家屬的情緒。
3.12消防現(xiàn)場(chǎng)治安組由當(dāng)值安全員直接負(fù)責(zé),防止犯罪分子趁火打動(dòng),同時(shí)維持現(xiàn)場(chǎng)秩序,便于滅火救護(hù)的正常進(jìn)行。
3.13管理處經(jīng)常組織防火宣傳教育,提高業(yè)主的防火意識(shí)。
3.14管理處應(yīng)每月至少組織一次員工參加消防常識(shí)學(xué)習(xí),或外聘專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),借以提高消防意識(shí)及專(zhuān)業(yè)技能。
3.15管理處應(yīng)建立考核激勵(lì)機(jī)制,對(duì)在防火工作中有突出貢獻(xiàn)或者成績(jī)顯著的個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)。
第6篇 x小區(qū)能源管理及節(jié)能降耗程序
目的:減小能源消耗開(kāi)支,提高物業(yè)利潤(rùn)。
政策:小區(qū)的能源消耗是巨大的,節(jié)能是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作,潛力較大。節(jié)能主要靠加強(qiáng)管理來(lái)達(dá)到,而不是靠削減對(duì)客人的供應(yīng)。節(jié)能并非要損害客人的舒適感,小區(qū)是提供客人享受的場(chǎng)所,節(jié)能絕不可隨意降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。
程序:
小區(qū)能源控制管理應(yīng)從如下幾個(gè)方面入手:
(1)使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機(jī)能和狀態(tài)
譬如,小區(qū)的換熱設(shè)備設(shè)施在使用一段時(shí)間后,熱交換器的翅片間會(huì)積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象,這會(huì)降低能源的利用率。及時(shí)地對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查和清洗是十分必要的。
另外,風(fēng)機(jī)的皮帶磨損、拉伸等也會(huì)使設(shè)備處于病態(tài)工作中,降低設(shè)備的能效比。
又如,不少小區(qū)中水系統(tǒng)多數(shù)均不正常,這是因?yàn)楹雎粤酥兴睦檬且豁?xiàng)重要的節(jié)能措施。再如,用汽設(shè)備(如蒸汽、廚房和桑拿房設(shè)備)排出的冷凝水,其熱量約占蒸汽熱量的12%-15%左右,回收冷凝水就是回收了這部分熱量,提高了蒸汽的熱能利用率,節(jié)省了鍋爐的燃料。另一方面冷凝水是品質(zhì)良好的鍋爐給水,回收到鍋爐可節(jié)省大量的水處理費(fèi)用,又可減少鍋爐排污的熱損失,使鍋爐的熱效率提高2%-3%左右。因此,冷凝水的回收利用經(jīng)濟(jì)意義很大。
(2)更新耗能大的設(shè)備
對(duì)于一些過(guò)于陳舊的設(shè)備,應(yīng)下決心更新。最有效的更新方法是考慮購(gòu)進(jìn)的設(shè)備能節(jié)省多少錢(qián),而不是著重考慮買(mǎi)設(shè)備要花多少錢(qián)。應(yīng)著重結(jié)算時(shí)的盈虧,而不是最初成本。
(3)保持建筑物完好,防止不必要的滲漏
通常有些玻璃破損了,不能及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ),這無(wú)疑是能源的極大浪費(fèi)。在美國(guó),園區(qū)窗戶(hù)除雙層玻璃保溫外,甚至還要依靠窗簾進(jìn)行保暖。
(4)確保保溫層完好
如供熱水管如保溫不好,將會(huì)造成能源向非供暖區(qū)域泄漏而造成浪費(fèi)。另外,合理的選擇熱水溫度,將生活熱水控制在60°c以下,也有利于保溫,從而節(jié)約能源。
(5)合理的安排運(yùn)行
譬如變壓器,通常應(yīng)工作在60%-80%的負(fù)載情況下,工作效率最高,然而,目前園區(qū)配置的變壓器通常為多臺(tái),而且通常容量較大。如果,每臺(tái)變壓器負(fù)荷均不足時(shí),完全可以停用一二臺(tái)變壓器作為備用,這將大大的節(jié)約許多電力。
再譬如,會(huì)議室,多功能廳等使用的空調(diào)區(qū),通常在關(guān)閉時(shí)不應(yīng)開(kāi)空調(diào),只提供通風(fēng),而在舉行活動(dòng)前一個(gè)小時(shí),打開(kāi)空調(diào),確保客人的需求,結(jié)束后,應(yīng)隨即把空調(diào)停了。排風(fēng)機(jī)、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域及園區(qū)照明時(shí)間段的自動(dòng)控制,可以最大效率地取得預(yù)期效果,這也能節(jié)約許多能源。
(6)準(zhǔn)時(shí)抄表,監(jiān)視能源消耗
有些漏水,平時(shí)較難覺(jué)察,如水池漏水,爐內(nèi)漏水,因此,要定時(shí)抄錄水、電、煤氣、燃油的消耗量,積累數(shù)據(jù),容易發(fā)現(xiàn)不正?，F(xiàn)象。
(7)盡可能讓機(jī)器滿負(fù)荷工作
如洗衣脫水機(jī)、烘干機(jī)、鍋爐等。這些設(shè)備在滿負(fù)荷的情況下工作,最省電、省水、省時(shí)、效率也最高。在低負(fù)荷下,是絕對(duì)不經(jīng)濟(jì)的。
(8)采用先進(jìn)的技術(shù)和管理設(shè)備
如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開(kāi)關(guān)、定時(shí)開(kāi)關(guān)、感光開(kāi)關(guān)、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭,能量回收裝置等。
(9)費(fèi)用控制
①工程部要編制設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及能源消耗的年度計(jì)劃。
②財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)上年度的實(shí)際費(fèi)用情況,考慮物價(jià)上漲的因素,審核批準(zhǔn)。
③按季度進(jìn)行計(jì)劃費(fèi)用及實(shí)際費(fèi)用的比較,無(wú)論是少支出或是多支出,工程部均應(yīng)書(shū)面分析理由,以利采取相應(yīng)的控制措施。
④將維修費(fèi)用及能源消耗分?jǐn)偟礁鱾€(gè)部門(mén),以激勵(lì)各部門(mén)認(rèn)真保護(hù)設(shè)備和節(jié)約能源。
第7篇 小區(qū)配套休閑場(chǎng)物業(yè)管理模式
小區(qū)配套休閑場(chǎng)管理模式
**物業(yè)根據(jù)對(duì)山體公園定位及客戶(hù)群體的分析,以體現(xiàn)**客戶(hù)尊貴身份為服務(wù)點(diǎn);提出了半開(kāi)放式花園會(huì)所管理模式。
針對(duì)山體公園的位置及所服務(wù)項(xiàng)目難以做到全封閉式管理,同時(shí)又為了突出**客戶(hù)的尊貴身份,(**客戶(hù)根據(jù)身份證明到管理處辦理貴賓卡)**物業(yè)決定對(duì)山體公園實(shí)施半開(kāi)放式管理,既全面開(kāi)放區(qū)別服務(wù);全面開(kāi)放即到公園游樂(lè)的客戶(hù)群體不做限制,**客戶(hù)或外來(lái)人員均可到公園游樂(lè),但部分服務(wù)項(xiàng)目采取收費(fèi)使用制;區(qū)別服務(wù)既對(duì)于**的客戶(hù)所有服務(wù)項(xiàng)目免收取服務(wù)費(fèi),外來(lái)客戶(hù)根據(jù)活動(dòng)項(xiàng)目收取一定的服務(wù)費(fèi)用;
項(xiàng)目開(kāi)放模式開(kāi)放時(shí)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
籃球場(chǎng)封閉式10:00---18:00免費(fèi)
羽毛球場(chǎng)開(kāi)放式10:00---18:00免費(fèi)
網(wǎng)球場(chǎng)封閉式10:00---18:0010元/小時(shí)
(**客戶(hù)免費(fèi))
門(mén)球開(kāi)放式10:00---18:00免費(fèi)
備注:以上開(kāi)放時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整;
第8篇 x小區(qū)道路車(chē)輛管理公約
為了方便小區(qū)業(yè)主的居家生活,保證住戶(hù)車(chē)輛的安全和小區(qū)公共秩序,特制定本管理公約。
1、進(jìn)入小區(qū)的所有車(chē)輛,必須停放在車(chē)棚或指定停車(chē)位,不得阻礙其他車(chē)輛正常通行及停放。
2、進(jìn)入小區(qū)的一切車(chē)輛禁止在綠化地或人行道上停放。車(chē)輛要嚴(yán)格按照小區(qū)內(nèi)行使路線、停車(chē)線等標(biāo)示正確進(jìn)出并停放整齊。
3、車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)后,必須減速行使(不超過(guò)五公里/小時(shí))。大型機(jī)動(dòng)車(chē)兩只準(zhǔn)在主干道路上行駛,小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁鳴笛。
4、車(chē)輛停放必須服從保安人員的指揮,任何人不得已任何理由堵塞交通。
5、出租車(chē)不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)待客,不得在道路上隨意停車(chē)上下乘客,影響其他車(chē)輛通行。
6、您入住時(shí),應(yīng)將您的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記,并簽署《機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)地占用收費(fèi)協(xié)議》,辦理《停車(chē)證》和交納機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)地占用費(fèi)。
7、臨時(shí)停放車(chē)輛,許向管理員辦理臨時(shí)停車(chē)證,車(chē)輛管理員進(jìn)行登記,臨時(shí)停車(chē)證須妥善保管,取車(chē)時(shí)一律平整交費(fèi)取車(chē)。否則車(chē)輛管理員將部預(yù)放行。
8、停車(chē)證、臨時(shí)停車(chē)證遺失許及時(shí)到物業(yè)公司書(shū)面申報(bào),同時(shí)辦理補(bǔ)發(fā)手續(xù),并補(bǔ)交停車(chē)證工本費(fèi)。
9、無(wú)《停車(chē)證》和《臨時(shí)停車(chē)證》的機(jī)動(dòng)車(chē)輛(專(zhuān)用車(chē)除外),不得在小區(qū)內(nèi)停放。如業(yè)主喬遷、裝修或運(yùn)送物品需進(jìn)入小區(qū)的臨時(shí)車(chē)輛,應(yīng)在換證后到指定位置停放。
10、停放在停車(chē)位上的車(chē)輛,車(chē)內(nèi)禁止存放貴重物品、重要文件等,離車(chē)時(shí)應(yīng)鎖好門(mén)窗,否則,造成的損失由業(yè)主自行承擔(dān)。
11、停車(chē)位內(nèi)嚴(yán)禁存放雜物,維修車(chē)輛,加油及清洗車(chē)輛;禁止吸煙、存放危險(xiǎn)品,如:汽油、柴油、油漆、紙張、紙箱及棉絲等;嚴(yán)禁裝載汽油桶、氣瓶及其它易燃、易爆、有毒、腐蝕性等危險(xiǎn)品進(jìn)入小區(qū)。漏油、漏水等有問(wèn)題車(chē)輛不許進(jìn)入小區(qū)停放。
12、業(yè)主之車(chē)輛應(yīng)自行保險(xiǎn),物業(yè)管理公司職提供相關(guān)停車(chē)位置,對(duì)車(chē)輛之任何損壞、丟失等現(xiàn)象,均不承擔(dān)任何責(zé)任。
13、所有用戶(hù)均不準(zhǔn)將車(chē)輛停放于兩個(gè)車(chē)位之間或在一個(gè)車(chē)位停放多于一部車(chē)輛。
14、所有用戶(hù)必須在管理需要時(shí),向管理人員廚師駕駛執(zhí)照及相關(guān)身份證明。
15、進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛必須服從管理人員的疏導(dǎo)和管理,對(duì)屢次違反車(chē)輛停放管理規(guī)定并經(jīng)勸告拒不服從疏導(dǎo)與管理的擁護(hù),物業(yè)公司有權(quán)終止起使用停車(chē)場(chǎng)地。
第9篇 鄉(xiāng)都住宅小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約
鄉(xiāng)都一號(hào)住宅小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約
為維護(hù)重慶z「鄉(xiāng)都一號(hào)」全體業(yè)主的共同合法使用權(quán)益,確保良好的環(huán)境和秩序,及有利于「鄉(xiāng)都一號(hào)」所有物業(yè)的維修保養(yǎng),依照《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》及《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》之有關(guān)規(guī)定,特制訂臨時(shí)管理規(guī)約(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本規(guī)約”),由全體業(yè)主共同遵守。
根據(jù)有關(guān)「鄉(xiāng)都一號(hào)」的《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,「鄉(xiāng)都一號(hào)」物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)方協(xié)議向重慶z地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“發(fā)展商”)購(gòu)買(mǎi)「鄉(xiāng)都一號(hào)」物業(yè),成為本社區(qū)的業(yè)主,并同意「鄉(xiāng)都一號(hào)」由發(fā)展商委托的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”)全權(quán)負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理,業(yè)主同意必須遵守本規(guī)約。
本規(guī)約的所有條款,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主及其受讓人、繼承人、受贈(zèng)人、使用人、
代理人、雇員、訪客均具有同等效力的法律約束力。
本規(guī)約明確列出當(dāng)事人各方的彼此權(quán)利和義務(wù)如下:
第一條定義
1.1在本規(guī)約中,除另有定義的以外,以下用語(yǔ)有以下含義:
(1)“物業(yè)”是指位于重慶市西彭北彭路天醉園度假村旁的「鄉(xiāng)都一號(hào)」之建筑物,包括其附屬配套設(shè)施和公共地方、道路、綠化區(qū)域及發(fā)展商保留區(qū)域等在內(nèi)的所有區(qū)域。
(2)“業(yè)主”是指根據(jù)相關(guān)的《房地產(chǎn)權(quán)證》或《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》擁有「鄉(xiāng)都一號(hào)」的物業(yè)所有權(quán)及相應(yīng)所占土地使用權(quán)的一個(gè)或多個(gè)(共有)自然人或企業(yè)法人,并包括其日后的合法繼承人或被轉(zhuǎn)讓人(包括但不僅限于變賣(mài)、贈(zèng)予及互換等)。
(3)“專(zhuān)有部分”是指在建筑物中能夠單獨(dú)使用并具有排他性的獨(dú)立空間或區(qū)域,包括該空間或區(qū)域內(nèi)為實(shí)現(xiàn)房屋使用功能而設(shè)置的相關(guān)管線設(shè)施。
(4)“共用部位”指在「鄉(xiāng)都一號(hào)」所屬范圍內(nèi),容許超過(guò)一個(gè)以上的物業(yè)單元或業(yè)主共同使用的場(chǎng)所,包括但不限于社區(qū)入口、各單元門(mén)廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、房屋承重結(jié)構(gòu)、公共綠地、走廊、中庭花園、噴水池、空地、窨井、設(shè)備房、物業(yè)管理用房、生化垃圾處理房、外墻、通道、地面臨時(shí)停車(chē)位以及為該物業(yè)的業(yè)主和使用人及訪客而設(shè)立的共用的其它或其它規(guī)劃為共用的場(chǎng)所。共用場(chǎng)所的撥劃、增撥和撤銷(xiāo)由發(fā)展商或業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)商議后決定和公布執(zhí)行。
(5)共用設(shè)施設(shè)備”是指在「鄉(xiāng)都一號(hào)」內(nèi)所有容許超過(guò)一個(gè)物業(yè)單位以上的業(yè)主共同使用和維護(hù)而購(gòu)置、安裝或鋪設(shè)的設(shè)備、裝置,包括但不限于管井、供電系統(tǒng)、供排水管道、落水管、消防設(shè)備、水泵、水箱、保安系統(tǒng)、照明設(shè)備、污水處理系統(tǒng)、電視天線、通訊設(shè)備、郵政信箱等其他功能上為社區(qū)、物業(yè)服務(wù)的設(shè)備和材料。共用設(shè)施的撥劃、增撥和撤銷(xiāo)由發(fā)展商或業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)商議后決定和公布執(zhí)行。
(6)“發(fā)展商保留區(qū)域”是指社區(qū)內(nèi)由發(fā)展商界定劃出,發(fā)展商仍未出售的非共用場(chǎng)所和非共用設(shè)施。未經(jīng)發(fā)展商許可,任何其他業(yè)主不得使用。發(fā)展商保留區(qū)域經(jīng)發(fā)展商重新界定并通知其他業(yè)主,可轉(zhuǎn)它為共用場(chǎng)所或共用設(shè)施。
1.2如有關(guān)物業(yè)單位是由兩位或以上業(yè)主共同擁有的,該等業(yè)主在本規(guī)約項(xiàng)下須承擔(dān)連帶責(zé)任。
第二條業(yè)主權(quán)利
2.1發(fā)展商保留區(qū)域?yàn)榘l(fā)展商所有,發(fā)展商在不違反本規(guī)約規(guī)定的前提下有獨(dú)家排他權(quán)利合法占有、使用、收益和處置(包括管理權(quán))。發(fā)展商有權(quán)開(kāi)放發(fā)展商保留區(qū)域的設(shè)施、服務(wù),供社區(qū)的所有人及其他發(fā)展商認(rèn)可的人仕有償或無(wú)償使用。有關(guān)發(fā)展商保留區(qū)域的使用守則、使用資格及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將由發(fā)展商全權(quán)另行擬定。
2.2在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定,以下部位或設(shè)施設(shè)備為發(fā)展商所有:
發(fā)展商行使以上部位或設(shè)施設(shè)備的所有權(quán),并享有的使用權(quán)和廣告位收益權(quán),但不得影響其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
2.3業(yè)主擁有的物業(yè)歸業(yè)主所有,在業(yè)主接收到物業(yè)的同時(shí),業(yè)主就在其物業(yè)內(nèi)在不違反本規(guī)約規(guī)定的前提下有獨(dú)家排他權(quán)利合法占有、使用、收益和處置。社區(qū)內(nèi)共用場(chǎng)所和共用設(shè)施歸全體業(yè)主共同擁有并享用及承擔(dān)維修和管理營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。
2.4業(yè)主及經(jīng)業(yè)主許可的人仕在不違反中華人民共和國(guó)的法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定的前提下有權(quán)通過(guò)、進(jìn)入共用場(chǎng)所,并使用共用設(shè)施,但不得妨礙或容許他人妨礙其他業(yè)主對(duì)共用場(chǎng)所和共用設(shè)施的正當(dāng)使用。
2.5業(yè)主享有水、電、氣通行于其物業(yè)內(nèi)部、上下水管或周?chē)言O(shè)或?qū)⒃O(shè)的管線、渠道的通行權(quán)。
2.6業(yè)主享有其物業(yè)受到底部及側(cè)面支撐的權(quán)利以及其物業(yè)從周?chē)渌飿I(yè)獲得掩蔽的權(quán)利。
2.7發(fā)展商享有以下額外權(quán)利:
(1)發(fā)展商對(duì)社區(qū)享有命名權(quán),有權(quán)在任何時(shí)間經(jīng)向業(yè)主發(fā)出不少于一個(gè)月通知后變更社區(qū)的名稱(chēng)而無(wú)需為此對(duì)任何業(yè)主作任何經(jīng)濟(jì)賠償或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
(2)有權(quán)在社區(qū)范圍內(nèi)按規(guī)劃和政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件完成建筑安裝工作。
(3)有權(quán)對(duì)社區(qū)內(nèi)尚未售出的任何建筑物或其中任何單位的設(shè)計(jì)布局于任何時(shí)間進(jìn)行修改變更而無(wú)需得到任何業(yè)主的事先同意。
(4)有權(quán)將社區(qū)內(nèi)尚未售出的任何建筑物指定或更改為共用場(chǎng)所或共用設(shè)施供業(yè)主共同使用,而業(yè)主須分擔(dān)其維修保養(yǎng)費(fèi)用。
(5)有權(quán)聘任物業(yè)管理公司成為社區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同,唯須按本規(guī)約所賦予的權(quán)利執(zhí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任和義務(wù),授權(quán)范圍、聘任條件由發(fā)展商與其指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)商議酌定,業(yè)主必須認(rèn)可和具體配合。
(6)為了更妥善地管理社區(qū),發(fā)展商有權(quán)就本規(guī)約未詳盡規(guī)定的事項(xiàng)或其他事項(xiàng)制定補(bǔ)充規(guī)約,發(fā)展商有權(quán)要求或通過(guò)其聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主簽訂補(bǔ)充規(guī)約,補(bǔ)充規(guī)約與本規(guī)約具有相同的法律效力。
第三條業(yè)主義務(wù)
3.1如業(yè)主欲將其物業(yè)單位出售、轉(zhuǎn)讓或出租給他人,該業(yè)主須在出售、轉(zhuǎn)讓或出租合同或協(xié)議簽署后十天內(nèi)將出售、轉(zhuǎn)讓或出租合同或協(xié)議的復(fù)印件連同有關(guān)的出售、轉(zhuǎn)讓或出租事宜書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。出售、轉(zhuǎn)讓或出租合同或協(xié)議中須要求購(gòu)買(mǎi)方、受讓方或承租方接受本規(guī)約規(guī)定的業(yè)主義務(wù)。業(yè)主、購(gòu)買(mǎi)方、受讓方或承租方須履行本規(guī)約規(guī)定的業(yè)主義務(wù),包括但不限于支付有關(guān)的服務(wù)費(fèi)用和其他任何應(yīng)付款項(xiàng)等。購(gòu)買(mǎi)方、受讓方或承租方有責(zé)任在物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或出租前確定業(yè)主已付清所有服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用。否則,物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或出租后,購(gòu)買(mǎi)方、受讓方或承租方有義務(wù)清償前業(yè)主所欠付的一切費(fèi)用及滯納金。如因該業(yè)主違約,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)本規(guī)約行的相應(yīng)條款而使相關(guān)權(quán)利,而使購(gòu)買(mǎi)方、受讓方或承租方遭受任何損失的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任,而一切責(zé)任或損失均由該受讓方業(yè)主或承租方負(fù)責(zé)予以賠償。
3.2業(yè)主須依本規(guī)約第四條的規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按期交納其應(yīng)承擔(dān)的服務(wù)費(fèi)用及其他有關(guān)費(fèi)用。
3.3業(yè)主須按期支付與其物業(yè)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的一切稅費(fèi)。
3.4業(yè)主須
自付費(fèi)用維護(hù)及修理其物業(yè)以使其物業(yè)保持應(yīng)有的良好可用狀態(tài)。
3.5除按本規(guī)約規(guī)定發(fā)展商享有的額外權(quán)利以外,業(yè)主保證其物業(yè)單位的使用人(包括業(yè)主及其受讓人、繼承人、受贈(zèng)人、租用人、傭人、客人或其他借用人或使用人)不得:
(1)變動(dòng)、改變其物業(yè)單位的用途和結(jié)構(gòu),或在行使權(quán)利時(shí)與物業(yè)的使用性質(zhì)相悖;
(2)在共享場(chǎng)所、共享設(shè)施、發(fā)展商保留區(qū)域范圍內(nèi)增建或搭蓋任何建筑物或設(shè)施;
(3)進(jìn)行任何致使或可能致使共享場(chǎng)所或共享設(shè)施或其他業(yè)主之物業(yè)的保險(xiǎn)全部或部分失效或致使保險(xiǎn)費(fèi)增加的行為;如因此對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他業(yè)主造成損失或損害,該業(yè)主須負(fù)責(zé)全額賠償;
(4)在其物業(yè)單位內(nèi)外存放任何有毒、有害、污染環(huán)境之嫌的物品及武器、彈藥、硝石、火藥、火油或其他易燃、易爆危險(xiǎn)物品;或在社區(qū)范圍內(nèi)燃放爆竹、煙花;
(5)占用、損壞、污染共享場(chǎng)所和共享設(shè)施,或在共享場(chǎng)所堆放雜物或以其他方式妨礙其他業(yè)主對(duì)共享場(chǎng)所和共享設(shè)施的使用;
(6)在其物業(yè)單位內(nèi)外自行或許可他人喧嘩或發(fā)出噪聲或過(guò)量聲浪,導(dǎo)致四鄰任何物業(yè)用戶(hù)有所不便或受到干擾,亦不得以任何方式滋事騷擾其他物業(yè)用戶(hù)或有騷擾之嫌;
(7)在非指定地點(diǎn)停放任何車(chē)輛(包括摩托車(chē)、自行車(chē)等)或拒絕按規(guī)定停放車(chē)輛或繳納費(fèi)用;
(8)不正確或大意使用供排水管、溝渠等引致?lián)p壞、堵塞、淤塞、或漏水而不及時(shí)修理漏水喉管;擅自在廚房、衛(wèi)生間挖掘地面或頂部,或拆裝、改動(dòng)任何燃?xì)夤艿篮驮O(shè)備;
(9)不正確或大意使用電力供應(yīng),引致電線超負(fù)荷、失火或短路;
(10)不正確或大意使用燃?xì)夤?yīng),引致失火或漏氣;
(11)在預(yù)留位置外安裝空調(diào)機(jī)、抽風(fēng)扇等;或以空調(diào)機(jī)、抽風(fēng)機(jī)等冷凝水滴和噪音影響其他業(yè)主;
(12)自行或許可他人將其物業(yè)單位用作與相關(guān)的《房地產(chǎn)權(quán)證》規(guī)定用途外的其他用途(如將住宅單位改作辦公、貨倉(cāng)或其他商務(wù)用途);
(13)改變、改造其物業(yè)單位的外表、外墻,包括(但不限于)在窗外、陽(yáng)臺(tái)或天臺(tái)加設(shè)圍欄、衛(wèi)星電視設(shè)備、外墻晾衣架等,或?qū)⑵涿芊饣蛞云渌牧现匦卵b修或以其他顏色重新修飾外墻;
(14)利用、容許或默許他人利用其物業(yè)單位從事任何違反中華人民共和國(guó)法律或不道德的活動(dòng);
(15)在其物業(yè)單位外、單元門(mén)廳、樓梯、信道或其他共享場(chǎng)所自行或許可他人亂棄廢物或拋擲、堆放或留置垃圾、廢物、箱物、家具或其他物品,嚴(yán)禁從窗戶(hù)、陽(yáng)臺(tái)向外拋擲垃圾和雜物;
(16)損壞、干擾、改變、截?cái)嗷蜃枞蚕碓O(shè)施和共享場(chǎng)所或其他任何通過(guò)、跨過(guò)、鄰接其物業(yè)單位的信道、管線、溝渠等;不得阻塞防火通道及門(mén)窗;不得破壞一切消防設(shè)備和控制設(shè)備;
(17)在其物業(yè)單位的外部或共享場(chǎng)所懸掛或晾曬任何衣物,物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點(diǎn)除外;
(18)未經(jīng)許可,在其社區(qū)單位內(nèi)飼養(yǎng)貓、狗、雀鳥(niǎo)等寵物及豬、兔、雞等家禽;
(19)在其物業(yè)單位外面或共享場(chǎng)所自行或容許他人安裝、張貼、展示、陳列任何名字、字畫(huà)、招牌、廣告及其他類(lèi)似物品;
(20)在其物業(yè)單位內(nèi)或共享場(chǎng)所隨意加設(shè)、增建、安裝、更改、設(shè)置圍墻、圍欄、花架、檐篷、防盜網(wǎng)、鐵門(mén)、大門(mén)、鐵籠、天線、旗桿、遮陽(yáng)傘、木棚、衛(wèi)星天線等;
(21)在共享供電線路、供水或供氣管道上私自接駁線管盜用電、水或氣;
(22)在其物業(yè)內(nèi)或共享場(chǎng)地面上放置重量超過(guò)設(shè)計(jì)負(fù)荷的物品,例如:機(jī)器、設(shè)備、保險(xiǎn)箱等;
(23)在共享場(chǎng)所及/或升降機(jī)內(nèi)吸煙、吐痰、張貼任何標(biāo)語(yǔ)告示牌或涂花或擦壞共享場(chǎng)所及/或升降機(jī)內(nèi)墻,在升降機(jī)內(nèi)人數(shù)超載及使用客用升降機(jī)載運(yùn)貨物;
(24)以任何方式干涉物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)社區(qū)的管理和對(duì)社區(qū)提供的維修;
(25)在社區(qū)的共享場(chǎng)所舉行任何慶典活動(dòng)或聚會(huì),但事先經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面許可的除外;
(26)使用發(fā)展商保留區(qū)域,但事先獲得發(fā)展商書(shū)面許可的除外;
(27)封鎖通往樓頂?shù)娜肟诤屯ǖ馈Ｎ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)將有權(quán)排除封鎖上述部位的障礙,實(shí)施前述封鎖行為的業(yè)主將承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切費(fèi)用;
(28)如物業(yè)的使用人(包括業(yè)主及其受讓人、繼承人、受贈(zèng)人、租用人、傭人、客人或其他借用人或使用人)違反上述定,業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
3.6業(yè)主及任何其他人使用共享場(chǎng)所及升降機(jī)時(shí)應(yīng)共同保護(hù),保持清潔,否則一切損壞概由責(zé)成之業(yè)主或責(zé)任方賠償。
3.7業(yè)主應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)定時(shí)間、地點(diǎn)和處理方式排放污水和傾倒垃圾及食物渣滓(需用垃圾袋袋裝)。
3.8業(yè)主應(yīng)遵守并履行本規(guī)約及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不時(shí)頒布的有關(guān)使用、管理和維修社區(qū)的規(guī)約、條例、停車(chē)庫(kù)管理規(guī)定、會(huì)所使用規(guī)定等規(guī)章制度。
3.9業(yè)主可自費(fèi)雇用裝修公司進(jìn)行其物業(yè)內(nèi)部裝修,但須遵守下列條款:
(1)施工單位必須遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)規(guī)章制度和審批條件,不得損及社區(qū)的建筑結(jié)構(gòu),包括但不限于其物業(yè)單位內(nèi)部及社區(qū)的公共建筑、公共設(shè)施、附屬建筑物等;
(2)施工單位人員進(jìn)入社區(qū),須事先呈交書(shū)面申請(qǐng),經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準(zhǔn)并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議,且向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納相應(yīng)履約保證金和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)后方可施工;
(3)業(yè)主應(yīng)預(yù)先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排施工材料的搬運(yùn)時(shí)間、地點(diǎn)及所經(jīng)通道,不得占用、阻塞共享場(chǎng)所,亦不得弄污、損壞、堵塞共享場(chǎng)所和共享設(shè)施;
(4)保持共享場(chǎng)所清潔和物業(yè)內(nèi)部衛(wèi)生,一切廢物和施工垃圾須放置在發(fā)展商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)所指定的地方統(tǒng)一處理;
(5)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可進(jìn)入物業(yè)單位內(nèi)部視察各項(xiàng)工程是否符合審批規(guī)定,如發(fā)現(xiàn)有違章施工情況,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求業(yè)主和施工單位立即停工,并采取相應(yīng)步驟予以糾正和救補(bǔ),其間所引致的一切損失或經(jīng)濟(jì)責(zé)任,均由違章業(yè)主自行承擔(dān),與發(fā)展商及物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)涉;
(6)業(yè)主需為因裝修施工或其他任何行為或疏忽引致他人受傷或財(cái)產(chǎn)損失負(fù)責(zé)賠償;
(7)業(yè)主需依照政府有關(guān)空調(diào)室外機(jī)安裝規(guī)范及物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的空調(diào)安裝管理規(guī)定選擇適當(dāng)?shù)目照{(diào)機(jī)型號(hào),并規(guī)范空調(diào)室外機(jī)安裝工作。
(8)共享區(qū)域內(nèi)的電話線路及插座,公共天線線路及插座,原始設(shè)計(jì)的水電管道及供電線路、插座不得因物業(yè)的內(nèi)部裝修而更改位置或封閉;
3.10需要裝飾裝修房屋的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),征得其書(shū)面同意并遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照相關(guān)法規(guī)制定之裝修管理制度,并須與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議及交納裝修保證金和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。業(yè)主應(yīng)交納裝修保證金的標(biāo)準(zhǔn)為:別墅人民500
0.00元/戶(hù),小高層(高層)人民幣2000.00元/戶(hù)。裝修完畢,經(jīng)驗(yàn)收物業(yè)主體結(jié)構(gòu)和共享設(shè)備、設(shè)施未受損壞并符合消防主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定,裝修保證金于驗(yàn)收合格后三個(gè)月內(nèi)無(wú)息退還。業(yè)主應(yīng)按照裝飾裝修各管理規(guī)定和管理協(xié)議,遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng),不得從事裝飾裝修中的禁止行為。
3.11暴風(fēng)雨來(lái)臨之前,業(yè)主應(yīng)采取一切適當(dāng)措施,防止玻璃發(fā)生破損,以免引起危險(xiǎn)。
3.12業(yè)主應(yīng)對(duì)由于其本身的疏忽或過(guò)失而造成社區(qū)的損失負(fù)全部法律責(zé)任及賠償責(zé)任。
3.13如長(zhǎng)期離開(kāi)其物業(yè)單位,其單位之業(yè)主應(yīng)將其常用通訊地址通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),以便物業(yè)服務(wù)企業(yè)向其送達(dá)與其有關(guān)的通知、函件等,有關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
3.14業(yè)主應(yīng)保持其物業(yè)及其內(nèi)部各項(xiàng)附屬設(shè)備,包括電器、衛(wèi)生設(shè)備、門(mén)窗等處于良好狀態(tài),并避免上述設(shè)備發(fā)生任何損失或損壞,保證其物業(yè)內(nèi)部無(wú)任何蟲(chóng)害。
3.15業(yè)主應(yīng)保證經(jīng)其直接或間接許許進(jìn)入、使用其物業(yè)單位的人履行、遵守和承擔(dān)本規(guī)約中規(guī)定的業(yè)主義務(wù)和責(zé)任。如因業(yè)主或經(jīng)其直接或間接許許進(jìn)入、使用其物業(yè)單位的人之惡意行為或疏忽行為引致物業(yè)服務(wù)企業(yè)或使用物業(yè)的其他人仕蒙受任何損失或損害,均由該責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償,其直接或間接許許該責(zé)任人進(jìn)入本物業(yè)的業(yè)主在本規(guī)約項(xiàng)下須承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
3.16業(yè)主需提供業(yè)主本人的姓名和聯(lián)絡(luò)電話及相關(guān)數(shù)據(jù)予物業(yè)服務(wù)企業(yè),以配合社區(qū)的管理工作。
3.17一切有關(guān)物業(yè)單位內(nèi)的通水、通電、通氣、電話、網(wǎng)絡(luò)寬帶、有線電視等相關(guān)設(shè)備、設(shè)施服務(wù),一概由業(yè)主自行向相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理單位申請(qǐng)開(kāi)通、接駁,并自行承擔(dān)相關(guān)報(bào)裝及因使用所引至費(fèi)用。
3.18在本規(guī)約的有效期內(nèi),業(yè)主愿意及確認(rèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為社區(qū)及其所占土地的唯一管理機(jī)構(gòu),全權(quán)負(fù)責(zé)社區(qū)的各項(xiàng)管理工作,物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行負(fù)責(zé)和承擔(dān)其一切的行為及法律后果;發(fā)展商無(wú)需對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的任何違約行為或疏忽所引至的后果向業(yè)主或其他任何人仕之索償負(fù)任何法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。
第四條服務(wù)費(fèi)用
4.1業(yè)主須就其物業(yè)單位、共享地方及設(shè)備設(shè)施的管理服務(wù)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。(以重慶市國(guó)土資源和房屋管理局或其指定的測(cè)繪單位出具的有效測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn))進(jìn)行計(jì)算,包括:
(1)社區(qū)用地的土地使用費(fèi)(不包括業(yè)主物業(yè)單位的土地使用費(fèi))、與社區(qū)相關(guān)的所有公共稅費(fèi);
(2)共用水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)及其他能源開(kāi)支、共享排污費(fèi);
(3)共享場(chǎng)所、共享設(shè)施的日常維修保養(yǎng)、更換(資本性維修未計(jì)在內(nèi))、污水處理、衛(wèi)生清潔、照明、環(huán)保、綠化等費(fèi)用;
(4)共用場(chǎng)所、共用設(shè)備的管理營(yíng)運(yùn)費(fèi)、押金(如有);
(5)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工及其他職工的薪酬、福利及遣散費(fèi);
(6)社區(qū)之污水、污物及垃圾清除及搬運(yùn)費(fèi)(建筑垃圾除外)、清潔打掃工具材料費(fèi);
(7)聘請(qǐng)管理、維修、會(huì)計(jì)、法律等專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的費(fèi)用;
(8)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工及共用場(chǎng)所、共用設(shè)施的保險(xiǎn)費(fèi);
(9)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政費(fèi)、通訊、郵寄、聯(lián)絡(luò)、文具、復(fù)印、物品、物料等各經(jīng)常性項(xiàng)目的開(kāi)銷(xiāo);
(10)環(huán)境綠化;
(11)秩序維護(hù)服務(wù);
(12)因應(yīng)當(dāng)?shù)卣笤黾拥奶貏e裝置(包括彩旗、標(biāo)語(yǔ)、海報(bào)、告示牌及其他性質(zhì)的臨時(shí)的、永久的對(duì)象)而產(chǎn)生的安裝、動(dòng)作、保養(yǎng)、維修、拆除、清潔費(fèi)用或贊助費(fèi)用;
(13)按本規(guī)約條文征收的其它合理費(fèi)用;
(14)其它未在《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或本規(guī)約內(nèi)詳列而屬于社區(qū)整體利益、義務(wù)或責(zé)任的任何直接和相關(guān)費(fèi)用。
4.2如業(yè)主向發(fā)展商購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)的,須就其所購(gòu)買(mǎi)的停車(chē)位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付停車(chē)位服務(wù)費(fèi)。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)具體情況擬定。
4.3業(yè)主就其物業(yè)的服務(wù)應(yīng)按「鄉(xiāng)都一號(hào)」社區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定,按時(shí)全額向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主應(yīng)于物業(yè)單位交付之日起每一個(gè)月的首日或之前預(yù)付下一個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主、發(fā)展商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同約定本社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(不含公共能耗)為:
(1)別墅:按物業(yè)單位的建筑面積計(jì)算,人民幣元/
第10篇 小區(qū)商住樓施工現(xiàn)場(chǎng)防火管理
一、防工作'預(yù)防為主,防消結(jié)合'立足于自防自救,落實(shí)各項(xiàng)防火安全措施。
二、施工現(xiàn)場(chǎng)的各場(chǎng)所,必須設(shè)置臨時(shí)消防設(shè)施和配備足夠的消防器材。
(一)高層建筑施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)消防供水系統(tǒng)必須與建筑物高度同步裝備:設(shè)消防水池,高壓水泵應(yīng)專(zhuān)線供電,供水堅(jiān)管直徑應(yīng)不小于76㎜,每層設(shè)直徑為65㎜的消防結(jié)口,從第四層起,每隔一層配備一條長(zhǎng)度為20m的消防水帶。
(二)根據(jù)不同場(chǎng)所中可能發(fā)生火險(xiǎn)的物料、器材的性質(zhì),按規(guī)定選用和配備各類(lèi)型、規(guī)格的手提滅火器,配備的數(shù)量要求如下(以面積為單位):
1、機(jī)房、垂直運(yùn)輸設(shè)備的操作室、值班室、臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)場(chǎng)所等,配備不少于1個(gè);
2、集體宿舍,每25㎡內(nèi)不少于1個(gè);
3、易燃易爆物品倉(cāng)、可燃物堆放場(chǎng)、木制作場(chǎng)所等,50㎡以?xún)?nèi)配備不少于2個(gè),每增50㎡增配1個(gè);
4、非易燃的材料倉(cāng),每50㎡內(nèi)不少于1個(gè),每增50㎡增配1個(gè);
5、施工辦公室、水泥倉(cāng)、廚房等100㎡以?xún)?nèi)配備不少于1個(gè),每增50㎡增配1個(gè);
6、在建建筑物,施工層在500㎡以?xún)?nèi),配備不少于2個(gè),每增500㎡增配1個(gè)。
三、按號(hào)文要求,嚴(yán)格執(zhí)行臨時(shí)動(dòng)火'三級(jí)'審批制度,領(lǐng)取動(dòng)火證后方能動(dòng)火作業(yè)。
施工現(xiàn)場(chǎng)'三級(jí)'動(dòng)火審批制度
(一)一級(jí)動(dòng)火。即可能發(fā)生一般火災(zāi)事故的(沒(méi)有明顯危險(xiǎn)因素的場(chǎng)所),由工程
部安全和保衛(wèi)負(fù)責(zé)人提出意見(jiàn),經(jīng)工程項(xiàng)目部防火責(zé)任人審批。
(二)二級(jí)動(dòng)火。即可能發(fā)生重大火災(zāi)事故的,由動(dòng)火單位技術(shù)部門(mén)和保衛(wèi)部門(mén)提出
意見(jiàn),防火責(zé)任人加具意見(jiàn),報(bào)企業(yè)的技安和保衛(wèi)部門(mén)共同審核,由企業(yè)防火責(zé)任人審批。
(三)三級(jí)動(dòng)火。即可能發(fā)生特大火災(zāi)事故,由企業(yè)技安和保衛(wèi)部門(mén)和保衛(wèi)部門(mén)提出意見(jiàn),防火責(zé)任人加具意見(jiàn),經(jīng)上級(jí)主管單位技安會(huì)同保衛(wèi)部門(mén)共同審核,報(bào)企業(yè)防火責(zé)任人審批,并報(bào)市消防部門(mén)備案。如有疑難問(wèn)題,還須邀請(qǐng)市勞動(dòng)、公安、消防等有關(guān)部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人員共同研究審批。
四、嚴(yán)格易燃易爆物品管理。及時(shí)清理易燃雜物,保證疏散通道暢通。
五、施工現(xiàn)場(chǎng)宿舍內(nèi)嚴(yán)禁亂拉亂接電線,嚴(yán)禁用電爐、氣化爐具,嚴(yán)禁生火、燒香拜佛,不準(zhǔn)使用電熱器具。
六、本項(xiàng)目的資料應(yīng)包括:
1、施工現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)火作業(yè)審批表
2、防火重點(diǎn)部位登記表
第11篇 小區(qū)物業(yè)管理處主任考核表
類(lèi)別 項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 考評(píng)辦法及扣分
制度執(zhí)行的員工守則的執(zhí)行(第一章,工作條例) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
崗位基本技能的掌握(人員聯(lián)系、物業(yè)概況、崗位標(biāo)準(zhǔn))
文明服務(wù)
按規(guī)定著裝,佩戴胸卡;
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分;
專(zhuān)業(yè)場(chǎng)所(室)環(huán)境整潔、規(guī)范
崗位標(biāo)準(zhǔn) 范圍 標(biāo)準(zhǔn) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
管理
制定月工作計(jì)劃,并按計(jì)劃實(shí)施;
每周組織召開(kāi)管理處例會(huì),并做好記錄;
對(duì)保潔、保安、維修工作按崗位標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查,并每月進(jìn)行評(píng)價(jià);
對(duì)小區(qū)內(nèi)的裝修施工人員出入、材料堆放、垃圾堆放等進(jìn)行管理;
巡視中發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施/設(shè)備有損壞,應(yīng)立即報(bào)修并做好記錄;
做好與客戶(hù)的聯(lián)絡(luò)工作,每年兩次召開(kāi)業(yè)主座談會(huì);每月最少一次回訪業(yè)主,并做好記錄;
對(duì)待客戶(hù)投訴要熱情、耐心,及時(shí)處理,并將處理結(jié)果反饋給客戶(hù),然后登記備案;
各類(lèi)基礎(chǔ)資料、設(shè)施設(shè)備資料、業(yè)主檔案資料、維修基金運(yùn)作資料存檔保存完好;
遇突發(fā)性、危害性事故或事件發(fā)生,立即采取應(yīng)急處理,并及時(shí)向上級(jí)部門(mén)匯報(bào)。
指標(biāo)
物業(yè)管理費(fèi)收繳率≥90% (按總戶(hù)數(shù)90%計(jì)算)
成本總體控制率≤100%
客戶(hù)滿意度≥80%
房屋零修、急修、維修及時(shí)率≥98%
維修質(zhì)量合格率:100%;房屋完好率≥95%
2023年底物業(yè)管理小區(qū)達(dá)到“物業(yè)管理窗口達(dá)標(biāo)”
每年兩次向業(yè)主公布物業(yè)管理(維修基金)收支情況表
每年兩次開(kāi)展客戶(hù)調(diào)查和滿意度測(cè)評(píng)工作
每月客戶(hù)有理投訴兩件(含兩件)以下
管理處安全治安事故率0%
日常檢查公正、合理無(wú)投訴,正確使用《物業(yè)管理檢查單》
注:
1、同一地點(diǎn)同類(lèi)問(wèn)題按發(fā)生次數(shù),加倍扣分
2、客戶(hù)提出有理申告的,每次扣十分
3、否決指標(biāo):發(fā)生各類(lèi)重大安全事故
第12篇 某小區(qū)管理規(guī)約空白范本
ee小區(qū)管理規(guī)約空白范本
宗旨
為加強(qiáng)本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》及北京市相關(guān)規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會(huì)表決通過(guò),制定本《-----------管理規(guī)約》。
第一部分 物業(yè)基本情況
一、物業(yè)管理區(qū)域:
東至: 南至:
西至: 北至:
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)公用部分明細(xì)詳見(jiàn)商品房預(yù)售、商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同。
對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)按照《北京市物業(yè)管理辦法》第六條、第十一條的規(guī)定,分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)內(nèi)及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;由全體業(yè)主委托業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表向物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域申請(qǐng)。
二、物業(yè)服務(wù)用房
物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為---平方米,其中地上建筑面積為----平方米,位于-----【幢】【座】-----層-----單元-----號(hào);地下建筑面積為-----平方米,位于【幢】【座】-----層-----單元-----號(hào)。其中業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為-----平方米,位于-----【幢】【座】層----單元----號(hào)。
三、物業(yè)共用部分
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定,業(yè)主共用部分包括:
(一)單幢建筑物的共用部分,包括該幢建筑物的業(yè)主共用的門(mén)廳、戶(hù)外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?等部位以及該幢建筑物的業(yè)主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、郵政信箱、避雷裝置等設(shè)備。
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分,包括道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第二部分 物業(yè)管理方式
四、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),實(shí)行下列第_2_種物業(yè)管理方式。
1、由全體業(yè)主自行管理;
2、全體業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
3、由全體業(yè)主依法選聘其他人管理;
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同共同對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù),并維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。
第三部分 業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任
五、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》以及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定,享有相應(yīng)的權(quán)利,履行相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù);
(五)籌集、管理和使用專(zhuān)項(xiàng)維修基金;
(六)申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施;
(七)申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;
(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng),事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力;業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的,業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之前,應(yīng)當(dāng)按照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,對(duì)選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。
業(yè)主大會(huì)與其依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)三分之二以上委員在場(chǎng)簽名并加蓋業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章。
因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人突然撤離等原因,業(yè)主大會(huì)無(wú)法及時(shí)另聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的,按照《北京市物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法》(京建發(fā)【2010】603號(hào))第四章的規(guī)定執(zhí)行。由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門(mén)組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。臨時(shí)代管期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由全體業(yè)主按照其專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分擔(dān)。
六、業(yè)主的共同管理責(zé)任
(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其繳納、監(jiān)督
各業(yè)主同意,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取______(包干制/酬金制)方式,按業(yè)主專(zhuān)有部分面積大小共同負(fù)擔(dān),并按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定足額交納,接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人每年第一季度向全體業(yè)主公布上一年物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,并接受審計(jì)監(jiān)督;審計(jì)監(jiān)督的實(shí)施方式由物業(yè)服務(wù)合同另行約定。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或者及時(shí)補(bǔ)交。業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交付;____月以上拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收交情況,并注明欠交費(fèi)用的業(yè)主房門(mén)號(hào)及欠費(fèi)金額;仍不交納的,業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)的,其費(fèi)用由雙方約定;物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)將服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。
(二)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存和使用
1、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定交存、使用、續(xù)交本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
2、使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主大會(huì)提出維修資金使用方案,并經(jīng)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金列支范圍的專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
3、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將維修資金使用方案、所需資金、工程進(jìn)展以及資金劃撥等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布;并每____個(gè)月定期向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布一次專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況。
4、一幢或者一戶(hù)門(mén)號(hào)的專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首次交存的30%時(shí),由業(yè)主委員會(huì)按下列第____種方式,向該幢或者該戶(hù)門(mén)號(hào)業(yè)主續(xù)籌專(zhuān)項(xiàng)維修資金:
(1)一次性交存;
(2)按____元/平方米逐月交存至業(yè)主一卡通。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專(zhuān)有部分的,其交存的專(zhuān)項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。
業(yè)主共同決定上述專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用方案時(shí),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,并由業(yè)主另行表決通過(guò)。
(三)水、電、氣等費(fèi)用的交納及其設(shè)施的維修責(zé)任
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同的約定向供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專(zhuān)業(yè)單位交納有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)
等專(zhuān)業(yè)單位的委托代收前款費(fèi)用的,應(yīng)當(dāng)公布委托合同。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同、委托合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按時(shí)足額交納水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用。業(yè)主拖欠、拒交上述費(fèi)用的,應(yīng)按相關(guān)供用合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的維修責(zé)任,由業(yè)主、專(zhuān)業(yè)單位按照相關(guān)規(guī)定承擔(dān);前款設(shè)施屬于業(yè)主專(zhuān)有的,由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用;屬于業(yè)主共用的,由全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主按照其專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分擔(dān)維修費(fèi)用。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主,及時(shí)與供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專(zhuān)業(yè)單位建立供用合同關(guān)系,并與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理戶(hù)名變更手續(xù)。
(四)業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。
(五)遵守本管理規(guī)約中關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定。
(六)各業(yè)主同意,在物業(yè)使用和維護(hù)中,遵守相關(guān)法律、法規(guī)政策規(guī)定和本規(guī)約約定及業(yè)主共同決定,按照有利于物業(yè)使用效能發(fā)揮、秩序良好以及公平、合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光以及設(shè)施設(shè)備維修、房屋裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
業(yè)主不承擔(dān)上述第_________(可多選)項(xiàng)共同管理責(zé)任,損害業(yè)主共同權(quán)益的,業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主決定可以限制其行使以下第________(可多選)項(xiàng)成員權(quán)利:
1、不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員或候補(bǔ)委員;
2、業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決權(quán);
3、共用部分經(jīng)營(yíng)收益分配權(quán)。
限制時(shí)限至業(yè)主承擔(dān)完成相應(yīng)共同管理責(zé)任時(shí)終止。
第四部分 物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)和收益分配
七、物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)
利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定,并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理的,按照物業(yè)服務(wù)合同約定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人統(tǒng)一實(shí)施。
八、物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益分配
(一)利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)所得收益的分配,按照下列第____種方式分配:
1、業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分配;
2、全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主其他約定。
屬于全體業(yè)主的共用部分,按下列第____種方式使用:
1、用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金,統(tǒng)一歸集到維修資金監(jiān)管專(zhuān)戶(hù);
2、_________________________________________________
3、_________________________________________________
屬于相關(guān)業(yè)主的共用部分按下列第_____種方式使用:
1、用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金,統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專(zhuān)戶(hù);
2、_________________________________________________
3、_________________________________________________
(二)業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)________(至少每半年)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共用部分、部分業(yè)主共用部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得收益的收支情況,接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。
(三)業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專(zhuān)有部分,其對(duì)共用部分享有的共用和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
第五部分 物業(yè)的使用、維護(hù)和管理
九、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)政策規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域質(zhì)量保證書(shū)、房屋建筑使用說(shuō)明書(shū)及其他文件的約定,并按照下列規(guī)定使用物業(yè):
(一)按照規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)登記薄載明的用途使用物業(yè)專(zhuān)有部分,不得擅自改變專(zhuān)有部分使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變物業(yè)用途的,除遵守法律、法規(guī)以及本規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意;
(二)進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí),遵守建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《北京市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,在工程開(kāi)工前,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,并與其簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議;遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng),不從事裝飾裝修的禁止行為,不得影響毗鄰房屋的使用安全;主動(dòng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查;
(三)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不擅自占用共用部分。施工期間應(yīng)采取有效措施,減輕或者避免施工過(guò)程中對(duì)相鄰業(yè)主或者使用人日常生活造成的影響,晚間______時(shí)至次日上午______時(shí)和節(jié)假日,不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工;
(四)因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部分安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀,造成相鄰業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
(五)安裝空調(diào)、應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝,未預(yù)留位置的,按照有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人指定的位置安裝;
(六)合理使用水、電、氣、環(huán)衛(wèi)等共用設(shè)施設(shè)備,不擅自拆改管線、設(shè)備;
(七)使用電梯,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯使用管理規(guī)定;
第13篇 某小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)內(nèi)容
公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓(xùn)需求,主動(dòng)'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過(guò)程中,推進(jìn)了工作,增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力,同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培訓(xùn)為主、對(duì)外招聘為輔,按比例7:3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì),實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。
1 高級(jí)管理員培訓(xùn)內(nèi)容
物業(yè)管理理念
管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶(hù)情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)
公共契約、住戶(hù)守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
消防、急救常識(shí)及器具使用
管理及公關(guān)常識(shí)
2 技術(shù)骨干培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感,榮譽(yù)感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶(hù)情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)
公共契約、住戶(hù)守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
公關(guān)知識(shí)及技巧
消防、急救常識(shí)及器具使用
設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)
維修具使用及保養(yǎng)
住戶(hù)投訴處理能力
3 普通員工培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感榮譽(yù)感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶(hù)情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)
管理規(guī)則及員工守貝
消防急救常識(shí)及器具使用
設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)
第14篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：實(shí)際運(yùn)行期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:實(shí)際運(yùn)行期間
(四)實(shí)際運(yùn)行期間的管理服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1.服務(wù)內(nèi)容:
1、綜合服務(wù)管理
服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
機(jī)構(gòu)設(shè)置1管理處設(shè)置(1)小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。(2)配置辦公家具、電話、計(jì)算機(jī)、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。
2人員要求(1)分公司經(jīng)理有中級(jí)以上職稱(chēng)或大專(zhuān)以上學(xué)歷,有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。(2)分公司經(jīng)理和管理人員有從業(yè)資格證書(shū),持證上崗。
(3)小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書(shū),持證上崗。
日常管理
與服務(wù)3服務(wù)時(shí)間設(shè)有服務(wù)接待中心,每天24小時(shí)有管理人員接待住戶(hù),處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)。
4合同、收費(fèi)公示規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5承接項(xiàng)目承接項(xiàng)目時(shí),對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及圖紙等資料進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全。
6管理制度有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計(jì)劃,質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全,物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。
7辦公自動(dòng)化運(yùn)用計(jì)算機(jī)并利用物業(yè)管理有關(guān)軟件對(duì)業(yè)主資料、收費(fèi)管理、日常辦公等進(jìn)行管理。
8規(guī)范服務(wù)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志,行為規(guī)范,服務(wù)主動(dòng)、熱情。
9報(bào)修、投訴處理(1)公示服務(wù)電話,24小時(shí)受理住戶(hù)的報(bào)修和投訴,有效報(bào)修處理率100%;急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。
(2)對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理。
10特約、代辦服務(wù)根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的,公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。
11滿意度調(diào)查每年至少1次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn),平時(shí)采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通,溝通面不低于小區(qū)住戶(hù)的75%,對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果分析并及時(shí)整改。
12小區(qū)業(yè)主活動(dòng)節(jié)假日有專(zhuān)題布置,每年組織1次以上的小區(qū)業(yè)主活動(dòng)。
13維修資金對(duì)屬于大、中修范圍的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修,及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與
建議,根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,組織維修。
14裝修事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人裝修須知,加強(qiáng)裝修過(guò)程中的監(jiān)督和管理,對(duì)違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時(shí)勸阻、制止并報(bào)告相關(guān)部門(mén)。
2、公共區(qū)域秩序維護(hù)
服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
人員要求1人員配備公共秩序維護(hù)人員身體健康,工作認(rèn)真負(fù)責(zé),定期接受培訓(xùn)。
2技能訓(xùn)練公共秩序維護(hù)人員接受過(guò)安全技能訓(xùn)練(專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn))的比例為80%以上。訓(xùn)練有素,掌握基本的安全護(hù)衛(wèi)技能。
3技能水平有較強(qiáng)的安全防范能力,能很好地維護(hù)公共秩序工作,能正確使用各級(jí)消防、物防、技防器械和設(shè)備。
4服裝儀容上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志,穿戴統(tǒng)一服裝,儀容儀表規(guī)范整齊,上崗時(shí)精神飽滿,姿態(tài)良好。
5器械配備配備對(duì)講裝置等必要用具。
門(mén)崗6出入口值勤小區(qū)主出入口24小時(shí)雙人執(zhí)勤,次出入口24小時(shí)設(shè)專(zhuān)人值勤,5-10月立崗時(shí)間不少于8小時(shí),并有詳細(xì)交接班記錄。
7進(jìn)出人員管理對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理,對(duì)外來(lái)人員實(shí)行登記管理,阻止小商小販隨便進(jìn)入小區(qū)。
8車(chē)輛疏導(dǎo)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行管理,引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放;非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放整齊。
巡邏崗9巡邏要求(1)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每4小時(shí)至少巡查1次并做好巡查記錄,巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn);
(2)看管公共財(cái)產(chǎn),包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹(shù)木等。
監(jiān)控崗10監(jiān)控要求配有安全監(jiān)控設(shè)施,對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。
應(yīng)急措施11每年應(yīng)組織不少于1次應(yīng)急預(yù)案演習(xí),對(duì)重大突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。
3、公共區(qū)域保潔服務(wù)
服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
樓內(nèi)公共區(qū)域 樓外公共區(qū)域
1生活垃圾收集
(1)高層按層,多層按單元設(shè)置垃圾桶,每天早晚定時(shí)清運(yùn)2次。
(2)垃圾袋裝;保持垃圾桶清潔,無(wú)異味。
(3)設(shè)定垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站,生活垃圾日產(chǎn)日清。
2通道及樓梯臺(tái)階(1)地面每天清掃1次,每2天拖洗保潔1次。單元門(mén)廳每天清掃2次,每周拖洗3次。
(2)樓梯間墻面每月除塵1次。
(3)大堂、門(mén)廳的大理石、花崗石地面每年保養(yǎng)1次。
(4)樓梯間無(wú)亂貼亂畫(huà),發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。
3樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、開(kāi)關(guān)每周擦1次,保持干凈。
4門(mén)、窗等
玻璃5-10月每月擦2次,目視潔凈。
5天花板、公共燈具每月除塵1次,天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。
6電梯及
電梯廳(1)地面每天清掃2次,每3天拖洗1次,電梯內(nèi)墻面每周擦拭1次。如有地毯,每天吸塵1次。
(2)每月對(duì)電梯門(mén)壁打臘上光1次。
(3)轎箱頂部每月清潔1次。
7標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱每2周清潔1次。
8道路地面(1)每天清掃保潔1次。
(2)主要道路小雪1天清掃完畢,大雪3天清掃完畢;其他道路場(chǎng)地小雪2天清掃完畢,大雪4天清掃完畢。
9屋面每年4、10月對(duì)屋面積雪、雜物進(jìn)行清掃,冰溜子及時(shí)清除。
10綠地綠地每天撿拾2次。
11垃圾箱(桶)、果
皮箱每天清運(yùn)2次,每周擦洗1次;垃圾無(wú)漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周?chē)孛鏌o(wú)垃圾、無(wú)污跡、無(wú)異味。
12消滅鼠害
蚊蠅(1)每月對(duì)窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次,
(2)夏季(6月、7月、8月)每月滅鼠1次,其余每季滅鼠1次。
13庭院燈
門(mén)前燈每月擦1次。
14設(shè)施設(shè)備
用房每周清掃3次
15休閑娛樂(lè)
健身設(shè)施5-10月每2天清潔1次(擦拭表
面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅),每月刷洗1次。
16寵物飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定,對(duì)違反者進(jìn)行勸告,對(duì)不聽(tīng)勸告者報(bào)告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)
服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
草坪
1修剪每年對(duì)草坪整治修剪不少于2次,草面基本平整。
2補(bǔ)種每年補(bǔ)種1次。
3清雜草每年普除雜草3次以上,雜草面積不大于8%。
4灌、排水保持有效供水,基本無(wú)積水。
5施肥每年施肥1次。
6病蟲(chóng)害防治發(fā)生病蟲(chóng)害時(shí)及時(shí)滅治,控制大面積病蟲(chóng)害發(fā)生。
樹(shù)木7存活率存活率95%以上,生長(zhǎng)良好。
8修剪灌木修剪每年2次以上;蘺、球修剪每年不少于3次,做到表面圓整,基本無(wú)脫節(jié);喬木每年修剪1次以上。
9清雜草每年適時(shí)清除雜草2次以上。
10施肥按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件每年適時(shí)施肥1次。
11病蟲(chóng)害防治防治結(jié)合,及時(shí)滅治。
花壇
花境12補(bǔ)種缺枝倒伏不超過(guò)15%。
13修剪、施肥及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾,每年施肥1次。
14病蟲(chóng)害防治適時(shí)做好病蟲(chóng)害防治工作。
5、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修
服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
公用部位
1房屋結(jié)構(gòu)每年不少于2次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專(zhuān)項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。
2門(mén)窗每周1次巡視樓內(nèi)公共部位門(mén)窗,保持玻璃、門(mén)窗配件完好,開(kāi)閉正常。
3樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無(wú)明顯剝落,墻面修補(bǔ)應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。
4屋面每季度1次對(duì)屋面天溝、水落管道進(jìn)行清掃、疏通,保持室內(nèi)公共排水管道暢通。每半年檢查1次屋面防水層,發(fā)現(xiàn)破損的,及時(shí)修理。
5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù);鐵圍欄表面無(wú)明顯銹蝕,保持完好。
6道路、場(chǎng)地等每周1次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù),保持路面基本平整無(wú)積水,路邊石平直無(wú)缺損。
7休閑、娛樂(lè)、健身設(shè)施每周1次以上巡查,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù),保證器械、設(shè)施的安全使用。
8安全標(biāo)志對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志,并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施,每月檢查1次,缺損及時(shí)補(bǔ)齊,保證標(biāo)志清晰完整。
共用設(shè)施設(shè)備
1公共照明系統(tǒng)(1)樓道燈、庭院燈完好。
(2)庭院燈照明時(shí)間5-10月不少于7小時(shí)/天;11-4月不少于9小時(shí)/天。
(3)變電亭、公共電氣柜、供電線路等每月巡查2次。
(4)停電提前通知業(yè)主或使用人。
2消防系統(tǒng)(1)消防泵、消火栓每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。
(2)配備煙感、噴淋系統(tǒng)的,每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。
(3)滅火器每半年檢查1次,滅火器每年更換1次。
(4)消防水帶完好,消防管網(wǎng)壓力每年檢查2次。
(5)配備消防監(jiān)控系統(tǒng)的,每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。
(6)每年對(duì)消防知識(shí)進(jìn)行1次宣傳。
3安全防范
系統(tǒng)(1)安全防范系統(tǒng)配置完善(有可視對(duì)講、周界防越報(bào)警、電子巡更、住戶(hù)報(bào)警、閉路電視監(jiān)控、電梯集中監(jiān)視系統(tǒng)、門(mén)鎖智能卡等設(shè)備三項(xiàng)以上)。
(2)系統(tǒng)每月檢查1次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。
4排水系統(tǒng)(1)每月巡查1次排污泵,每半年保養(yǎng)1次。
(2)污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)1次。
(3)排水管線每半年檢查1次。
(4)化糞池每年清掏2次。
5二次加壓供水(1)總體供水設(shè)施每季度檢查1次。
(2)泵、管道每?jī)赡暧推?次。
(3)水泵和飲用水水池(箱):水泵每半年保養(yǎng)1次,飲用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)1次,水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。
(4)水泵房封閉管理,水箱蓄水池蓋板加鎖,溢流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng),每年冬季對(duì)外露水管包扎、防凍。
(5)高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度1次測(cè)壓并做好記錄。
6防雷系統(tǒng)防雷裝置每年檢查1次,保證其性能符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。
6、電梯
服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
電梯(1)建立電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。
(2)建立電梯運(yùn)行檔案,記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。
(3)與專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同,明確電梯維修保養(yǎng)單位的責(zé)任,每年進(jìn)行安全檢測(cè)并張貼《安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志。
(4)保證電梯完好,轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好,轎箱整潔。
(5)確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間,隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況。
(6)定期對(duì)機(jī)房、轎箱頂和底坑進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
(7)根據(jù)實(shí)際情況,配備電梯管理人員,落實(shí)每臺(tái)電梯的責(zé)任人。
(8)配置必備的專(zhuān)業(yè)救助工具及24小時(shí)不間斷的通訊設(shè)備。
(9)遇電梯發(fā)生一般故障的,專(zhuān)業(yè)維修人員2小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理,發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí),物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場(chǎng)應(yīng)急處理。
(10)電梯維護(hù)保養(yǎng)提前1天通知業(yè)主或使用人,盡可能減少對(duì)業(yè)主或使用人正常生活的影響。
7)有償便民服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
序號(hào)項(xiàng)目細(xì)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注
1電更換單頭燈泡、起輝器免費(fèi)
安裝普通燈具5元
第15篇 某小區(qū)消防管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
小區(qū)消防管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
序號(hào) 作業(yè)內(nèi)容 崗位 相關(guān)質(zhì)量記錄
1.3每班次至少一次對(duì)消防器材、消防標(biāo)識(shí)是否完整進(jìn)行檢查,確認(rèn)消防器材可隨時(shí)啟用。發(fā)現(xiàn)挪用現(xiàn)象立即報(bào)區(qū)隊(duì)長(zhǎng),如不能及時(shí)處理,由區(qū)隊(duì)長(zhǎng)報(bào)保安主管直至管理處經(jīng)理。巡邏崗 保安區(qū)隊(duì)長(zhǎng) 保安主管
管理處經(jīng)理《執(zhí)勤情況記錄》
2.每月組織保安人員至少一次消防演練,根據(jù)《火災(zāi)處理流程》組織實(shí)施,確保發(fā)生火警時(shí),相關(guān)崗位1分鐘內(nèi)能到達(dá)火警地點(diǎn)。保安主管
3.成立義務(wù)消防隊(duì),保證在任何情況下都有足夠的隊(duì)員留守;
針對(duì)各種火情每年至少進(jìn)行一次全小區(qū)規(guī)模模擬演練;
配合社區(qū)文化專(zhuān)員在小區(qū)進(jìn)行經(jīng)常性的防火知識(shí)宣傳,定期組織面向業(yè)主的消防知識(shí)和技能培訓(xùn)。管理處經(jīng)理 保安主管 社區(qū)文化專(zhuān)員
4.4每季度對(duì)消防器材進(jìn)行一次全面檢查,內(nèi)容包括有效期、完好程度等,并標(biāo)識(shí)檢查日期,對(duì)壓力指針停留在紅區(qū)的滅火器及時(shí)上報(bào)并更換。保安主管《消防設(shè)備檢查表》
5.5每季度對(duì)消防泵進(jìn)行清潔保養(yǎng);
消防設(shè)備每?jī)赡暧杉夹g(shù)保養(yǎng)單位做一次安全監(jiān)測(cè),并編制報(bào)告上報(bào)管理處經(jīng)理。維修主管 管理處經(jīng)理
6.每年1月根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定本年度需要購(gòu)買(mǎi)的消防器材的清單,并及時(shí)上報(bào)管理處經(jīng)理,經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入《月度物品采購(gòu)申請(qǐng)表》安排采購(gòu)員進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。需確保小區(qū)內(nèi)配有兩套消防斧頭、消防扳手、鐵撬、鐵錘等消防工具,以及警戒帶、醫(yī)療箱及常用醫(yī)藥、防煙防毒工具等,其中在監(jiān)控中心備有兩套完整的消防戰(zhàn)斗裝備。保安主管 管理處經(jīng)理
采購(gòu)員《月度物品采購(gòu)申請(qǐng)表》
7.每次消防演習(xí)所需要使用的消防器材都嚴(yán)格按照出庫(kù)手續(xù)辦理,在保安主管申報(bào)并得到管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后
方可領(lǐng)用,并在臺(tái)帳上作相應(yīng)紀(jì)錄。保安主管 倉(cāng)庫(kù)管理員
檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn):1、消防設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)率100%
2、消防設(shè)備年檢合格
支持性文件:《火災(zāi)處理流程》
第16篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容3
住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容(三)
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理與服務(wù)之中,建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶(hù)提供全方位管理,服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì),總體歸納為'六項(xiàng)管理、三類(lèi)服務(wù)',即'房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其它公共管理';常規(guī)性公共服務(wù)(合同服務(wù))委托性特約服務(wù)(非合同零星服務(wù))和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)(全方位、多層次的綜合服務(wù))。
1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門(mén)廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行'管養(yǎng)合一'主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面:
a、工作的主動(dòng)性
管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合,落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶(hù)對(duì)象等采取日常修繕?lè)?wù),季節(jié)修繕?lè)?wù)、重點(diǎn)修繕?lè)?wù)和特殊修繕?lè)?wù)等形式,并做到制度化、規(guī)范化。
c、工作的針對(duì)性
在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶(hù)制宜,根據(jù)住戶(hù)的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。
1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成,進(jìn)行統(tǒng)一管理,對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理,執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車(chē)庫(kù)等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類(lèi)別不同,指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專(zhuān)項(xiàng)類(lèi)別,如:車(chē)庫(kù)、制定專(zhuān)業(yè)管理方案并實(shí)施。通過(guò)有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo),基本完好。
1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括:樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶(hù)寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng),周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁及車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況,建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度,從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù),充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循'高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求'的環(huán)境衛(wèi)生管理和'高質(zhì)量、高頻度'的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作,即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,垃圾日清,按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲(chóng)。通過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生,區(qū)域管理的過(guò)程控制,確保向住戶(hù)提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷,形成環(huán)保意識(shí),日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合,提高住戶(hù)的生活質(zhì)量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。通過(guò)我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹(shù)成蔭的效果;我們以專(zhuān)業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員,將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合,科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹'預(yù)防為主、防治(消)結(jié)合'的方針,對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
5、車(chē)輛交通管理
對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)車(chē)輛(汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)等)進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作,確保車(chē)輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶(hù)裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里,對(duì)業(yè)主及住戶(hù)的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理,隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過(guò)程符合消防管理規(guī)定的要求,并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀,使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理,如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,為全體業(yè)主及住戶(hù)提供的經(jīng)常性服務(wù),是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶(hù)都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如:清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專(zhuān)業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶(hù)。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶(hù)群體提供的服務(wù),如:為高層住戶(hù)14小時(shí)開(kāi)啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶(hù)提供舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶(hù)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮,以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶(hù)體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶(hù)為中心,有步驟地開(kāi)展各種無(wú)償與有償服務(wù),并不斷傾聽(tīng)業(yè)主及住戶(hù)的意見(jiàn),開(kāi)辟新的服務(wù)項(xiàng)目。
