第1篇 小區(qū)物業(yè)管理處防火崗位責(zé)任制
**管理處管理制度
小區(qū)管理處防火崗位責(zé)任制
1.目的
為了預(yù)防火災(zāi)事故,保護(hù)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全,維護(hù)公共安全。
2.范圍
適用于**管理處。
3.方法和過(guò)程控制
3.1防火工作貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針,堅(jiān)持管理處義務(wù)消防隊(duì)與群眾相結(jié)合的原則,實(shí)行防火安全責(zé)任制。
3.2管理處經(jīng)理是防火工作第一責(zé)任人,應(yīng)將消防工作納入管理處經(jīng)營(yíng)和發(fā)展計(jì)劃,保證各項(xiàng)防火工作正常進(jìn)行。
3.3管理處任何人都有維護(hù)消防安全、保護(hù)防火設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警的義務(wù),任何人都有參加滅火工作的義務(wù)。
3.4消防設(shè)備責(zé)任人須定期對(duì)co2 滅火系統(tǒng)、消防栓、消防水源開(kāi)關(guān)、消防工具、滅火器等消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查試驗(yàn),使之始終保持良好狀態(tài)。
3.5各現(xiàn)場(chǎng)安全崗位須維護(hù)交通秩序,檢查并保持消防通道暢通。
3.6滅火工作由消防指揮中心負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),由各執(zhí)行作戰(zhàn)小組負(fù)責(zé)實(shí)施。消防指揮中心對(duì)各小組的消防工作實(shí)施監(jiān)督管理,安排實(shí)施具體工作,負(fù)責(zé)接收和報(bào)告警情,并在滅火過(guò)程中負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)和指揮工作。
3.7消防設(shè)備組平時(shí)對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)和維修,在接到消防指揮中心火警時(shí),先停市電,停電梯,改用應(yīng)急電源,并啟動(dòng)消防加壓泵,配合滅火人員使用消防設(shè)備;
3.8消防疏散組要熟悉消防通道,火警時(shí)負(fù)責(zé)指揮安排人員安全撤離火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。
3.9消防滅火組對(duì)各類消防設(shè)備的性能、作用、構(gòu)造應(yīng)熟練掌握,接到報(bào)警后應(yīng)迅速攜帶滅火器材和裝備趕赴現(xiàn)場(chǎng)控制火勢(shì)或滅火。
3.10后勤組應(yīng)了解附近主要的交通要道,接到消防指揮中心命令后應(yīng)全力支持滅火組和救護(hù)組,必要時(shí)接應(yīng)、引導(dǎo)消防車輛到達(dá)滅火現(xiàn)場(chǎng)。
3.11消防救護(hù)組應(yīng)熟練掌握必要的急救常識(shí),能夠正確使用消防輔助器材,在火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)做到有傷者先救人后救物的搶救方式,同時(shí)應(yīng)控制火災(zāi)當(dāng)事人家屬的情緒。
3.12消防現(xiàn)場(chǎng)治安組由當(dāng)值安全員直接負(fù)責(zé),防止犯罪分子趁火打動(dòng),同時(shí)維持現(xiàn)場(chǎng)秩序,便于滅火救護(hù)的正常進(jìn)行。
3.13管理處經(jīng)常組織防火宣傳教育,提高業(yè)主的防火意識(shí)。
3.14管理處應(yīng)每月至少組織一次員工參加消防常識(shí)學(xué)習(xí),或外聘專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),借以提高消防意識(shí)及專業(yè)技能。
3.15管理處應(yīng)建立考核激勵(lì)機(jī)制,對(duì)在防火工作中有突出貢獻(xiàn)或者成績(jī)顯著的個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)。
第2篇 x園小區(qū)物業(yè)管理設(shè)想
御佳園小區(qū)物業(yè)管理設(shè)想
1、管理服務(wù)整體設(shè)想
**物業(yè)公司經(jīng)過(guò)近十年的實(shí)踐摸索,不斷總結(jié)、創(chuàng)新發(fā)展,形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式,并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢(shì)。對(duì)于福建龍巖這樣高檔、優(yōu)美的個(gè)性化健康豪宅小區(qū),我公司必將把各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)全部運(yùn)用到實(shí)際工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物業(yè)的品牌濃縮在龍巖御佳園的管理與服務(wù)之中。
1.1在御佳園物管中全面導(dǎo)入iso9000國(guó)際質(zhì)量體系。
作為國(guó)內(nèi)通過(guò)iso9001認(rèn)證的物業(yè)管理知名企業(yè),將通過(guò)實(shí)際的運(yùn)作,結(jié)合市場(chǎng)的需要將在御佳園實(shí)際管理過(guò)程中全面導(dǎo)入iso9000國(guó)際質(zhì)量體系。
1.2在日常物業(yè)管理中引入環(huán)保理念,將iso14001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用到日常管理中。
體現(xiàn)福建龍巖倡導(dǎo)的綠色、健康生態(tài)的居住環(huán)境。作為通過(guò)iso14001認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè),將通過(guò)管理保證環(huán)境的高度整潔與和諧,通過(guò)回歸自然的氛圍,培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識(shí),從而愛(ài)護(hù)環(huán)境、關(guān)心環(huán)境、關(guān)心生態(tài)的良好習(xí)慣,使御佳園成為 '綠色家園'。
1.3全面推行酒店式物業(yè)管理,寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。
在公司多個(gè)項(xiàng)目成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn),并將由我司策劃部、質(zhì)量部會(huì)同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過(guò)程的酒店式服務(wù),對(duì)建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理,對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù),提供全面的酒店式物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系,而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。
1.4全面推行智能化物業(yè)管理。
我司下屬工程部曾給深圳數(shù)個(gè)知名樓盤(pán)擔(dān)任智能化系統(tǒng)的前期介入和設(shè)計(jì),對(duì)施工、維修、保養(yǎng)工作,有其豐富的經(jīng)驗(yàn)將用于御佳園設(shè)置的樓宇智能化系統(tǒng),對(duì)小區(qū)智能化管理系統(tǒng)進(jìn)行全面、專業(yè)性的維護(hù)與管理,以期發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)。
1.5公司將根據(jù)業(yè)主、用戶的實(shí)際需求提供' 個(gè)性化'服務(wù)。
加大服務(wù)深度及廣度,在管理上分公司營(yíng)造的特定氛圍之下,使在御佳園生活的人們處處感受到舒適、便利,創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境,真正使業(yè)主體會(huì)到'御佳園天下勝景 **情誠(chéng)健康人生'的快樂(lè) 。
1.6分開(kāi)管理方式
根據(jù)小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)勢(shì),小區(qū)將全部實(shí)行封閉式管理,加強(qiáng)人防與技放防相結(jié)合;強(qiáng)化技防,降低管理成本,提升服務(wù)質(zhì)量。
1.7創(chuàng)優(yōu)
條件具備后第一年創(chuàng)市優(yōu)秀住宅小區(qū),第二年創(chuàng)省優(yōu),第三年創(chuàng)國(guó)優(yōu)。
2、具體服務(wù)方式、內(nèi)容及辦法詳見(jiàn):(略)
第3篇 小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量保障體系
小區(qū)物業(yè)管理處質(zhì)量保障體系
在導(dǎo)入iso9000與iso1800的基礎(chǔ)上建立一個(gè)有效的管理運(yùn)行機(jī)制
管理運(yùn)行機(jī)制
1、質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制
質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制是在建立一整套有物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上,根據(jù)iso9001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人,并通過(guò)質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達(dá)到用戶滿意的效果。
管理處各職能管理人員根據(jù)公司制定的各項(xiàng)考核目標(biāo),按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求,明確責(zé)任,授予權(quán)利,在實(shí)際過(guò)程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過(guò)程中的檢查和控制,并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問(wèn)題及時(shí)用圖表和文字表述出來(lái),實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制,進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià),確定成果和考績(jī),并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。同時(shí),還通過(guò)各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德,加強(qiáng)員工培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平,進(jìn)而提高工作質(zhì)量和工作效率。
2、協(xié)調(diào)機(jī)制
協(xié)調(diào)機(jī)制是指運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與用戶之間的矛盾和沖突。
1、行政促動(dòng)力:即以行政職務(wù)權(quán)利為依托,以行政命令為基本形式,以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。
2、競(jìng)爭(zhēng)促動(dòng)力:即運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào),如通過(guò)競(jìng)爭(zhēng),以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn),共同完成任務(wù)。
3、輿論促動(dòng)力:因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。
4、管理者的凝聚力,具體情況為管理人員塑造吸引力、影響力,這將是今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
3、監(jiān)督機(jī)制
監(jiān)督機(jī)制有利于防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差,有利于保證管理處及其服務(wù)人員依法辦事,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開(kāi)展的必要外在約束條件。
1、管理者對(duì)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。
2、用戶對(duì)管理處及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。
3、過(guò)信息反饋監(jiān)督,以各種手段來(lái)及實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的收尾機(jī)制,保證管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)施。
第4篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)承諾
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及承諾
在全體業(yè)主的大力支持和發(fā)展商的積極配合下,我們堅(jiān)信,通過(guò)**物業(yè)共同的努力,可以達(dá)到:
1、二年內(nèi)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建文明、安全小區(qū) ,達(dá)到'萍鄉(xiāng)市文明小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),并爭(zhēng)取達(dá)到市優(yōu);
2、三年內(nèi)達(dá)到市優(yōu)秀示范小區(qū) ;四年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)秀示范小區(qū),爭(zhēng)取達(dá)到國(guó)優(yōu);
3、建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制:臨修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄;維修工程質(zhì)量合格率100%,維修工程質(zhì)量回訪率100%;
4、配套設(shè)施完好率98%以上,大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率100%;
5、業(yè)戶投訴受理率100%,投訴回訪率98%以上,業(yè)戶滿意率達(dá)95%以上;
6、無(wú)因物業(yè)管理責(zé)任而發(fā)生的重大安全責(zé)任事故,嚴(yán)格防范火災(zāi)、車輛被盜以及治安案件發(fā)生。
7、半年內(nèi)培育社區(qū)文化活動(dòng)的框架和雛形,二年內(nèi)成為成熟的優(yōu)秀商住樓,讓有關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有組織、有參與、有群體地成型,規(guī)模型、持續(xù)地進(jìn)行各種有利于經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益的活動(dòng)。
第5篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)原則
住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)與原則
依據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱“管理辦法”)的要求,居住小區(qū) 的物業(yè)管理從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始工作時(shí)就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行。“管理辦法”第五條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前,應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理,并與其簽訂 物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理?！?/p>
為了對(duì)物業(yè)管理公司的選聘與對(duì)管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督,“管理辦法”第六條規(guī)定“ 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì))。
一、管委會(huì)的組建及其權(quán)利與義務(wù)
(一)管委會(huì)的組建
該委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的 代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。
(二)管委會(huì)的權(quán)利與義務(wù)
管委會(huì)的權(quán)利:
1.制定管委會(huì)章程,代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人,使用人,維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;
2.決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;
3.審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;
4.審查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
管委會(huì)的義務(wù):
1.根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見(jiàn)和要求,對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;
2.協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;
3.接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;
4.接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、各有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
二、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作
城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理,從規(guī)劃階段開(kāi)始到住戶入住前,其物業(yè)管理從三個(gè)階段進(jìn)行。物業(yè)公司專業(yè)管理前,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂 合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”);居住小區(qū)物業(yè)管理。 其中,第二階段的物業(yè)管理具有一定特殊性,依據(jù)不同的管理項(xiàng)目。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)
建設(shè)部“管理辦法”的制訂,有兩個(gè)重要的目的:一是“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全 、生活方便的居住環(huán)境”;二是“對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備……進(jìn)行維護(hù)修繕和整治”。這一目的,要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過(guò)以下管理的目標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)。 第一是社會(huì)效益 。這表現(xiàn)為居民提供一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂(lè)為一體的整個(gè)社區(qū)環(huán)境,它對(duì)調(diào)解人際關(guān)系、 維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)具有重要的意義。
第二是經(jīng)濟(jì)效益。這種經(jīng)濟(jì)效益從以下幾方面表現(xiàn)出來(lái):一是從政府方面來(lái)說(shuō),不僅它 改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設(shè)施上的費(fèi)用,而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。二是從業(yè)主方面來(lái)看,物業(yè)的專業(yè)和科學(xué)管理,對(duì)維護(hù)好房屋住宅及 附屬設(shè)備、設(shè)施,延長(zhǎng)其使用壽命,從而保障業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。最后,從開(kāi)發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來(lái)說(shuō),居住小區(qū)的社會(huì)效益有利于房產(chǎn)的銷售和資金的周轉(zhuǎn)。物業(yè)管理通過(guò)各 種有償服務(wù),既便利于居民生活,又可取能得一定的經(jīng)濟(jì)效益,從而增加管理費(fèi)用的來(lái)源。
第三是環(huán)境效益。居住小區(qū)的物業(yè)管理,通過(guò)小區(qū)內(nèi)的綠化、上下水及用煤、液化氣的 專業(yè)管理,不僅有助于人的身心健康,還將對(duì)城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。
四、居住小區(qū)物業(yè)管理的原則
物業(yè)公司是一種服務(wù)型行業(yè),它不僅具有獨(dú)立的法人資格,又是自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、 獨(dú)立核算的企業(yè),居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo),應(yīng)密切聯(lián)系服務(wù)與經(jīng)營(yíng)來(lái)進(jìn)行。為此,它遵循的主要原則是:
1.業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合。住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的原則。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ),但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專業(yè)性強(qiáng)的 特點(diǎn),必須以專業(yè)化管理為主;住宅區(qū)的日常管理工作,是大量的、繁瑣的,離不開(kāi)居民的支持。因此增強(qiáng)居民的群體意識(shí),依靠和組織群眾參與管理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用,是 實(shí)行這一原則的關(guān)鍵。
2.服務(wù)至上、寓管理于服務(wù)之中。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作,關(guān)系到千家萬(wàn)戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。住宅小區(qū)管理中的服 務(wù)工作,具有長(zhǎng)期性和群眾性的特點(diǎn):服務(wù)時(shí)限很長(zhǎng),往往幾十年以上;服務(wù)對(duì)象范圍很寬,男女老幼,各行各業(yè),且流動(dòng)性大、變化快。因此,必須堅(jiān)持“服務(wù)至上,寓管理于服務(wù) 之中”的原則,樹(shù)立“為民服務(wù)、對(duì)民負(fù)責(zé)”的指導(dǎo)思想。
3.所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離。實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)兩權(quán)相分離,是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。這是針對(duì)城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū),特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的 “兩權(quán)”不清問(wèn)題提出來(lái)的,目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一體。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理,顯然弊 端很多。因此,必須實(shí)行所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離,在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下,實(shí)行管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的集中統(tǒng)一。由一定物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合治理、 全方位服務(wù)。
4.企業(yè)經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算。必須改革原有管理體制,實(shí)行政企分開(kāi),使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體,具有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)自主權(quán),逐步實(shí)現(xiàn)住宅經(jīng)營(yíng)管理的市場(chǎng)化。
5.有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理,實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù),就必須有資金來(lái)源。資金的主要來(lái)源是業(yè)主和用戶,因此要實(shí)行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則,物業(yè)管理企 業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)?應(yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰(shuí)享用,誰(shuí)受益,誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔(dān)。
第6篇 小區(qū)物業(yè)客戶管理客戶信息
小區(qū)物業(yè)客戶管理之客戶信息
客戶信息傳遞與溝通
1 目的
制定有效的管理制度,建立良好的客戶關(guān)系。
2 適用范圍
適用于與客戶交流工作。
3 職責(zé)
客服部負(fù)責(zé)對(duì)客戶聯(lián)系與服務(wù)的統(tǒng)一管理。
4 工作要求
4.1 客戶入住時(shí),客服部要為客戶做好登記;
4.2 客戶的投訴或報(bào)修,由客服部統(tǒng)一受理;
4.3 對(duì)客戶的投訴,要求做到'有求必應(yīng),有應(yīng)必解,有解必答';
4.4 客服部主管或管理員在客戶入住一個(gè)月內(nèi),對(duì)新客戶進(jìn)行回訪,獲取客戶對(duì)物業(yè)公司的有關(guān)評(píng)價(jià);
4.5 客服部經(jīng)常走訪客戶,傾聽(tīng)他們對(duì)管理與服務(wù)的意見(jiàn),并予以解釋和改正,以此作為與客戶溝通與聯(lián)系的橋梁,建立起相互的理解和信任;
4.6 客服部走訪工作應(yīng)注重與有投訴、建議或意見(jiàn)的客戶之間的交流,并切實(shí)為他們解決問(wèn)題。
第7篇 居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源測(cè)算
居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源與測(cè)算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源
居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)正常收費(fèi)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部1996年2月9日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實(shí)施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物,是對(duì)以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被動(dòng)居面的重大改革。在目前我國(guó)廣大居民的收入水平相對(duì)較低,還不能承受較高的費(fèi)用,特別是我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行住宅福利制度,一些居民對(duì)收取多項(xiàng)的管理費(fèi)用,心理準(zhǔn)備不足。因此,居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi),是一個(gè)政策性很強(qiáng),又十分復(fù)雜的問(wèn)題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問(wèn)題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題。因此,制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來(lái)原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問(wèn)題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問(wèn)題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開(kāi)發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡(jiǎn)單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的主要來(lái)源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金(以下簡(jiǎn)稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費(fèi)無(wú)法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對(duì)這項(xiàng)基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)維修基金。
維修基金是通過(guò)建立雙向籌集的渠道來(lái)收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購(gòu)房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購(gòu)房時(shí)一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購(gòu)房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價(jià)提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購(gòu)房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時(shí)一次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購(gòu)房款的1%或建筑成本價(jià)的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計(jì)入物業(yè)管理費(fèi),然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15%)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時(shí),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究決定,還可臨時(shí)向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須專款專用,只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。因此,必須加強(qiáng)對(duì)維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用。在業(yè)主委員會(huì)未成立前,可由政府主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃與預(yù)算,報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn);在使用過(guò)程中,接受業(yè)主委員會(huì)和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項(xiàng)基金,因?yàn)檫@筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會(huì)委托在一定時(shí)間內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項(xiàng)基金的安全,必須由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)該基金的使用,做到專款專用,防止挪作他用。
維修基金的突出特點(diǎn)就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭(zhēng)取產(chǎn)生最大的增值收益,如購(gòu)買(mǎi)國(guó)庫(kù)券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的收入。在不向政府要錢(qián),不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開(kāi)辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體,開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,以業(yè)養(yǎng)業(yè),補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊(duì),完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫(kù)、鋪設(shè)甬路,建停車場(chǎng)等。組建裝修隊(duì)對(duì)新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開(kāi)辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會(huì)承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營(yíng)取得的部分利潤(rùn),彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn),從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。同時(shí),其收入和利潤(rùn)事先也無(wú)法準(zhǔn)確的測(cè)算和預(yù)計(jì)。因此,這種收入和利潤(rùn)并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來(lái)源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的部分利潤(rùn)(注意,只是部分利潤(rùn))也做為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源之一,主要是考慮目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,從推動(dòng)物業(yè)管理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實(shí)際出發(fā),而提出的在一定時(shí)期內(nèi)帶有較強(qiáng)過(guò)渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國(guó)的實(shí)際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對(duì)物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對(duì)物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括:
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)的管理。
2.規(guī)定對(duì)房改住房的電
梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)中可適當(dāng)減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;對(duì)小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門(mén)承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費(fèi)用。
5.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營(yíng)性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價(jià)出售。如有的城市規(guī)定,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,按建筑成本價(jià)出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房開(kāi)展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,經(jīng)營(yíng)收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對(duì)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,由于住宅帶有社會(huì)保障性的特點(diǎn),對(duì)中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會(huì)給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則
《暫行辦法》特別對(duì)收費(fèi)原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開(kāi)展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時(shí)抽出,國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況,分別實(shí)行政府一定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
1.實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。
其中對(duì)普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實(shí)行政府定價(jià)。如北京市規(guī)定對(duì)水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對(duì)高級(jí)公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)提供的公眾代辦性服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支情況,向物價(jià)部門(mén)申報(bào),由物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理行政主管部門(mén)意見(jiàn)后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2.實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù),除政府物價(jià)部門(mén)規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購(gòu)商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。
實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)備案。
特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開(kāi)設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰(shuí)受益,誰(shuí)付錢(qián)”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對(duì)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
3.綠化管理費(fèi);
4.清潔衛(wèi)生費(fèi);
5.保安費(fèi);
6.辦公費(fèi);
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。
8.法定稅費(fèi);
其中第2項(xiàng)至第6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開(kāi)支。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤(rùn)率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定。
此外,對(duì)實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算原則
居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價(jià)不同,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價(jià)、物業(yè)管行政主管部門(mén)要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實(shí)施工作。
第8篇 某小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)前言
《小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)》前言
首先感謝荊州****房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)我公司的信任,我公司對(duì)本次合作機(jī)會(huì)非常重視,將全力以赴,力爭(zhēng)把握住這次機(jī)遇,希望能夠充分展示上海****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè),有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),管理的物業(yè)類型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進(jìn)行合作,開(kāi)設(shè)了分公司。我公司截止2003年底其全權(quán)委托管理的管理面積就達(dá)到了200多萬(wàn)平方米,這個(gè)數(shù)字不包括顧問(wèn)管理的面積。
由我公司管理**小區(qū),能夠在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢(shì),為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù),使得****房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領(lǐng)先一步。我公司是嚴(yán)格按照iso9000:2000國(guó)際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。我們深信,在荊州****房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的支持和關(guān)心下,'****物業(yè)'和'**'的結(jié)合,一定能在更大程度上提高樓盤(pán)品質(zhì),確保給**小區(qū)帶來(lái)一種新都市社區(qū)生活居家的概念,確保**的業(yè)主們購(gòu)置物業(yè)保值、增值。
****物業(yè)承諾:在物業(yè)建筑階段,****將對(duì)物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會(huì)所功能、物業(yè)管理用戶和設(shè)施配置等方面,結(jié)合物業(yè)定位及施工進(jìn)度因素,提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見(jiàn)和建議。在物業(yè)進(jìn)場(chǎng)前做好員工招聘和培訓(xùn)工作,建立一套完整的物業(yè)管理方案。為后期的物業(yè)管理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。在物業(yè)交付使用后,委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理,駐場(chǎng)負(fù)責(zé)該物業(yè)的日常管理。****總部將有計(jì)劃的派遣各類專業(yè)人員對(duì)該物也進(jìn)行巡視、檢查、指導(dǎo)和督促,以按****的物業(yè)管理理念進(jìn)行日常的物業(yè)管理,并在高效有序管理的基礎(chǔ)上,開(kāi)展一系列符事物業(yè)性質(zhì)的有特色的服務(wù),以真正體現(xiàn)高品質(zhì)國(guó)際化物業(yè)的意義。
本投標(biāo)書(shū)僅針對(duì)已在建的**小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案,將作為今后開(kāi)展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架,更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時(shí)間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請(qǐng)?jiān)?
第9篇 國(guó)際小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算
星河國(guó)際小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算
1、收入部分:889,612元
1.1管理費(fèi)收入:464,737元
a、住宅部分:464,737元
住宅建筑面積:152874m2,管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):3.8元/m2
152874m2×3.8元/m2×80
第10篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：竣工驗(yàn)收期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:竣工驗(yàn)收期間
(二)物業(yè)竣工驗(yàn)收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1.參與竣工驗(yàn)收
物業(yè)公司派專業(yè)人員參與政府質(zhì)檢部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收工作,協(xié)助發(fā)展商督促施工單位完成驗(yàn)收資料的準(zhǔn)備,組織技術(shù)人現(xiàn)場(chǎng)勘察房屋及配套的設(shè)施設(shè)備是否具備驗(yàn)收重要條件,從實(shí)用的角度出發(fā),向房地產(chǎn)發(fā)展商提出房屋安全及設(shè)備設(shè)施使用的合理化建議,要求施工單位按質(zhì)按量完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交給的施工任務(wù),協(xié)助開(kāi)發(fā)商監(jiān)督施工單位對(duì)竣工驗(yàn)收工作中提出問(wèn)題的整改實(shí)施情況。
2.簽定物業(yè)管理服務(wù)合同
按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)編制物業(yè)管理服務(wù)合同,同房地產(chǎn)發(fā)展商商討相關(guān)條款,在接管驗(yàn)收前完成相關(guān)法律手續(xù)。
3.組織接管驗(yàn)收
由物業(yè)公司牽頭,對(duì)小區(qū)工程的施工質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備的使用功能、技術(shù)資料、項(xiàng)目文件和業(yè)主資料等工作匯同已購(gòu)房業(yè)主進(jìn)行接管驗(yàn)收。
4.協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問(wèn)題
5.(1)常見(jiàn)的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問(wèn)題包括:
--屋面滲漏水;
--有防水要求的地面滲水;
--外墻面滲水;
--室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂、面層松動(dòng);
--抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺;
--門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈、縫隙過(guò)大、缺件;
--廁所、廚房、淋浴室、陽(yáng)臺(tái)積水、倒泛水;
--供水管道堵塞,小區(qū)道路深陷;
--其他常見(jiàn)的問(wèn)題。
(2)問(wèn)題的處理程序
--在保修期發(fā)生保修范圍肉質(zhì)工程質(zhì)量問(wèn)題建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。
--施工單位自接到通知之日起,應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。同時(shí),建設(shè)單位、物業(yè)管理公司或業(yè)主應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)報(bào)告,即使采取安全防范措施,并由原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計(jì)單位提出整修方案,原施工單位實(shí)施,原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督,維修時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。
--施工單位非因特殊原因,未能在約定的時(shí)限到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng),開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有義務(wù)再次通知施工單位限時(shí)維修,如施工單位再次違約,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下,委托物業(yè)管理公司組織自行返修和委托其他單位維修,發(fā)生的費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)。
--保修完工后,建設(shè)單位、物業(yè)公司、房屋所有人組織驗(yàn)收。
--因保修不及時(shí)造成的人身、財(cái)產(chǎn)損害,由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。
第11篇 小區(qū)物業(yè)管理員崗位說(shuō)明書(shū)-5
小區(qū)物業(yè)管理員崗位說(shuō)明書(shū)(5)
1、崗位名稱:管理員
2、崗位系列:管理
3、崗位概述:**物業(yè)有限公司**小區(qū)物業(yè)管理處的管理工作。
4、崗位權(quán)限:
日常物業(yè)管理權(quán);
日常服務(wù)的接待處理權(quán);
5.工作任務(wù):
負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)管理處主任的工作;
負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主或使用人的業(yè)務(wù)接待;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處檔案資料的管理;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的“小財(cái)務(wù)”工作(包括小區(qū)三項(xiàng)基金的管理);
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的內(nèi)勤工作。
6.承擔(dān)責(zé)任:對(duì)物業(yè)管理處的的日常事物性工作負(fù)責(zé)工作。
7.崗位關(guān)系:在物業(yè)管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下,完成各項(xiàng)工作工作。
8.崗位條件:
學(xué)歷:初中以上,具有物業(yè)管理崗位管理證書(shū);
能力:責(zé)任心強(qiáng),具有物業(yè)管理的專門(mén)知識(shí)及技能;一定的組織、協(xié)調(diào)、管理能力;一定的物業(yè)管理法律法規(guī)知識(shí)。
身體:身體健康
閱歷:二年以上物業(yè)管理的工作經(jīng)驗(yàn)
培訓(xùn):物業(yè)管理崗位的應(yīng)知應(yīng)會(huì)技能培訓(xùn)
8.崗位要求:
文明禮貌,用語(yǔ)規(guī)范;
服裝整潔,掛牌服務(wù);
服務(wù)周到,耐心細(xì)致;
資料管理,準(zhǔn)確完整;
工作敬業(yè)、熟悉業(yè)務(wù);
處理及時(shí),件件落實(shí);
善于協(xié)調(diào),工作有序。
9、應(yīng)知應(yīng)會(huì):
工作任務(wù)
崗位要求
崗位關(guān)系
崗位責(zé)任
崗位考核
10.附件
規(guī)范用語(yǔ):
電話:**物業(yè),請(qǐng)講!
接待:先生/小姐、老師/同志,早/中/下午好!
幫助:請(qǐng)問(wèn)有什么事是否需要幫助
離開(kāi):先生/小姐、老師/同志,再見(jiàn)!
第12篇 小區(qū)物業(yè)管理員工獎(jiǎng)懲機(jī)制
我們將實(shí)行獎(jiǎng)勤罰懶,根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對(duì)小區(qū)管理處工作的考評(píng),每季度評(píng)出最佳工作人員以及不稱職的員工,得到榮譽(yù)的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì),不稱職員工進(jìn)行待崗培訓(xùn)、限期改進(jìn)、辭退等階段的處理;根據(jù)每季度的考評(píng)結(jié)果年末對(duì)管理處全年工作進(jìn)行綜合評(píng)議,評(píng)出管理處先進(jìn)個(gè)人。
一、目的
為維護(hù)公司聲譽(yù),加強(qiáng)企業(yè)管理,提高管理水平,在加強(qiáng)事項(xiàng)教育的同時(shí),對(duì)違反公司制度的員工給予必要的紀(jì)律處分。
二、種類
(一)警告
適用于第一次觸犯輕微過(guò)失的規(guī)定。
(二)嚴(yán)重警告
適用于第一次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警告者
(三)最后警告
適用于第二次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警告者
(四)開(kāi)除(或辭退)
適用于觸犯開(kāi)除規(guī)定以及受過(guò)二次最后警告者。
三、過(guò)失性質(zhì)
(一)輕微過(guò)失(違反下列一項(xiàng)者,給予警告一次)
1、一個(gè)月遲到或早退三次;
2、違反保安制度,拒絕保安人員檢查;
3、違反安全制度但未造成后果;
4、在小區(qū)內(nèi)行為不檢點(diǎn),如大聲喧嘩、追逐打鬧;
5、不講衛(wèi)生,在小區(qū)公共場(chǎng)所說(shuō)臟話,亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;
6、工作時(shí)間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;
7、由于工作過(guò)失,造成公司財(cái)務(wù)損失達(dá)成100元以上1000元以下;
8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好(經(jīng)查屬實(shí));
9、私扣業(yè)主(使用人)提出的一般意見(jiàn)。
(二)嚴(yán)重過(guò)失(違反下列一項(xiàng)者,給予嚴(yán)重警告一次):
1、曠工一天;
2、利用職務(wù)之便收取戶主或客戶錢(qián)物;
3、對(duì)業(yè)主(使用人)態(tài)度蠻橫;
4、公開(kāi)頂撞上級(jí),不服從指揮或故意消極怠工;
5、由于工作過(guò)失,造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(違反下列一項(xiàng)者,給予最后警告一次):
1、連續(xù)曠工三天;
2、接受賄賂;
3、毆打他人或相互打架斗毆
4、由于工作過(guò)失,造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值達(dá)3000元以上。
(四)開(kāi)除(犯有下列錯(cuò)誤,立即予以開(kāi)除或辭退)
1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計(jì)曠工十五天;
2、偷竊公司、同事或業(yè)主財(cái)務(wù);
3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據(jù),從不牟取私利;
4、嚴(yán)重玩忽職守,給業(yè)主(使用人)或公司利益造成重大損失;
5、威脅上級(jí),侮辱刁難業(yè)主及來(lái)訪客人;
6、因觸犯國(guó)家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審;
7、犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤。
四、獎(jiǎng)勵(lì)條例
(一)獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)象
1、在改進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益方面有顯著成績(jī)者;
2、工作努力,深得業(yè)主表?yè)P(yáng)者;
3、在危急時(shí)刻為保護(hù)他人生命安全,保護(hù)小區(qū)財(cái)產(chǎn)方面有特殊成績(jī)者;
4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻(xiàn)者;
5、因其行為為公司帶來(lái)榮譽(yù)者;
(二)獎(jiǎng)勵(lì)辦法
凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件者,經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認(rèn),獎(jiǎng)勵(lì)形式。
1、全公司通報(bào)表?yè)P(yáng);
2、頒發(fā)獎(jiǎng)品或獎(jiǎng)金;
3、特別加薪;
4、晉級(jí)
第13篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)5
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)(五)
1、基本要求
(1)執(zhí)行質(zhì)量管理體系;
(2)管理人員、專業(yè)操作人員按國(guó)家規(guī)定取得上崗證書(shū);
(3)建立健全勞動(dòng)管理、服務(wù)質(zhì)量、崗位職責(zé)、財(cái)務(wù)管理、公共維修金使用管理,檔案管理等制度;
(4)員工著裝統(tǒng)一、掛牌服務(wù)、行業(yè)規(guī)范、文明禮貌;
(5)與服務(wù)對(duì)象簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方責(zé)權(quán)明確,并嚴(yán)格履行承諾;
(6)企業(yè)對(duì)所承接的物業(yè)項(xiàng)目按規(guī)定要求進(jìn)行接管驗(yàn)收,手續(xù)齊全,并建立物業(yè)和檔案,查閱方便;
(7)按合同要求和政府規(guī)定公開(kāi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),定期公布代收水電費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收支帳目、房屋公共維修金賬目;
(8)公示24小時(shí)服務(wù)電話,按合同約定的時(shí)間進(jìn)行報(bào)修、一般小修10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),做到小修不過(guò)夜,維修有記錄;
(9)建立業(yè)主求助、投訴記錄,處理及時(shí),并有回訪記錄;
(10)每年至少進(jìn)行2次征求業(yè)主意見(jiàn)的活動(dòng),業(yè)主滿意率在95%以上;
(11)物業(yè)管理費(fèi)收繳率95%以上,用戶有效投訴率1%以內(nèi),處理率100%;
(12)物業(yè)管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%。
2、房屋管理
(1)按規(guī)定要求對(duì)房屋竣工總平面圖、單體建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖以及綜合驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等技術(shù)檔案資實(shí)收集齊全,管理妥善;
(2)按規(guī)定要求建立住宅裝飾裝修管理制度,并告知業(yè)主和使用人,每天進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)違規(guī)行業(yè)進(jìn)行勸阻或及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處置,有記錄可查;
(3)每半月對(duì)房屋的地基、承重結(jié)構(gòu)、公共樓道、消防通道、公共部位的門(mén)窗、屋面、外墻面、小區(qū)道路和其他公共設(shè)施進(jìn)行巡視并有記錄;
(4)按物業(yè)服務(wù)合同約定建立房屋維修養(yǎng)護(hù)制度。需要維修的,屬小修的按合同約定及時(shí)組織維修,屬大修的及時(shí)編制維修計(jì)劃報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批然后組織實(shí)施,房屋維修養(yǎng)護(hù)有記錄、有完備的手續(xù),維修金的開(kāi)支符合規(guī)定;
(5)小區(qū)各棟、單元、樓層、戶、公共設(shè)施、設(shè)備房、地下車庫(kù)、道路有明顯標(biāo)識(shí);
(6)無(wú)違章搭建,消防通道無(wú)占用堵塞,外墻面、樓道、路面無(wú)破損;空調(diào)室外機(jī)安裝有序、冷凝水集中排放;
(7)無(wú)室外安全鐵柵、無(wú)陽(yáng)臺(tái)包封;
(8)房屋零修、急修及時(shí)率100%。
3、房屋公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理
(1)建立公共設(shè)備設(shè)施檔案,包括權(quán)屬清冊(cè),設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡、運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄;
(2)配備專職的機(jī)電工程人員負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施日常的管理與維修保養(yǎng)工作,維修保養(yǎng)記錄齊全;對(duì)設(shè)備24小時(shí)有專人值班;
(3)設(shè)備設(shè)施外包維修保養(yǎng)的應(yīng)有外包協(xié)議,檢查記錄齊全;
(4)建立健全設(shè)備設(shè)施管理、運(yùn)行、保養(yǎng)制度、作業(yè)指導(dǎo)書(shū);
(5)每天1次對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視,并有記錄;
(6)按法規(guī)要求及物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng),屬小修的應(yīng)及時(shí)維修,設(shè)備設(shè)施維修及時(shí)率100%、完好率100%、合格率100%,道路完好率及使用率99%;維修服務(wù)回訪率100%
(7)二次供水設(shè)施及水質(zhì)取得合格證;
(8)消防設(shè)施至少每個(gè)月運(yùn)行保養(yǎng)一次,設(shè)備設(shè)施完好率100%,隨時(shí)可投入使用;
(9)路燈、樓道燈、應(yīng)急燈完好率100%;
(10)容易危及人身安全的設(shè)備設(shè)施有明顯警標(biāo)志和防范措施,對(duì)可能發(fā)生的各種設(shè)備故障有應(yīng)急方案;
(11)設(shè)備房應(yīng)保持整潔、通風(fēng),無(wú)泡、冒、滴漏和鼠害,設(shè)備無(wú)油污、灰塵、銹斑;設(shè)備卡和狀態(tài)標(biāo)識(shí)齊全、醒目;設(shè)備配套專用工具齊全。
(12)電梯具有專業(yè)資質(zhì)的人員進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng),年檢合格,有安全使用標(biāo)識(shí)。電梯一般故障維修停機(jī)不超過(guò)2個(gè)小時(shí);
(13)外電停電有預(yù)先告知,備用電源5分鐘之內(nèi)投入使用。
(14)化糞池、雨水井、污水井完好率100%,排水管、明暗溝完好率及使用率98%以上。公共文體設(shè)施、休息設(shè)施完好率95%以上。
4、公共秩序維護(hù)管理
(1)小區(qū)主要出入口設(shè)有固定安防值班員,24小時(shí)值守,有值班記錄,對(duì)來(lái)訪人員經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可過(guò)入,并有登記;
(2)小區(qū)重點(diǎn)部位每1小時(shí)巡視一次,有巡視記錄;
(3)對(duì)車輛進(jìn)出小區(qū)有記錄,車輛停放有引導(dǎo),停放有序;
(4)對(duì)大件物品出小區(qū)須經(jīng)業(yè)主確認(rèn);對(duì)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理;
(5)不定期在小區(qū)開(kāi)展消防、治安防范以及有關(guān)公共秩序方面的宣傳;消控中心有專職值班人員,24小時(shí)值班;
(6)對(duì)小區(qū)主要部位和周界實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控,對(duì)小區(qū)存在的安全隱患及時(shí)采取措施予以消除,接受業(yè)主24小時(shí)專線救助;
(7)對(duì)小區(qū)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有緊急預(yù)案,事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén),并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
(8)治安案件、火災(zāi)發(fā)生率1‰以下,消防設(shè)施、設(shè)備安好率100%,違章發(fā)生率1%以下,處理率100%。
5、公共保潔服務(wù)
(1)小區(qū)按單元設(shè)置生活垃圾投放箱、桶,生活垃圾每天清運(yùn)2次,垃圾箱、桶清洗干凈無(wú)臭味、異味,并進(jìn)行消毒;
(2)小區(qū)樓內(nèi)公共樓道、通道每天打掃2次,每天擦洗一次;樓梯扶手、公共窗臺(tái)、消防栓箱每天擦洗一次;小區(qū)公共道路、場(chǎng)地每天打掃2次;公共玻璃窗、雨陽(yáng)棚、屋面天臺(tái)、天溝每月清潔一次;樓道燈、路燈每?jī)蓚€(gè)月清潔一次;電梯轎箱每天清潔1次,每2天上1次保護(hù)液;
(3)小區(qū)內(nèi)公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次;雨水、污水井每月檢查清理一次,并視檢查情況及時(shí)清掏;化糞池每月檢查一次、每年至少清掏一次,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏;
(4)對(duì)公共環(huán)境每月消殺2次,遇有特殊情況要及時(shí)進(jìn)行消殺或按政府有關(guān)部門(mén)的布置統(tǒng)一進(jìn)行消殺;
(5)二次供水水箱按規(guī)定進(jìn)行清洗,水質(zhì)達(dá)標(biāo)。
(6)公共衛(wèi)生間每天清潔4次無(wú)臭味、異味。
(7)外墻清洗每年一次。
(8)清潔、保潔率達(dá)到99%。
6、綠化養(yǎng)護(hù)管理
(1)有專業(yè)人員實(shí)施綠化的養(yǎng)護(hù)管理,綠化養(yǎng)護(hù)管理實(shí)行外包的應(yīng)有協(xié)議書(shū)和監(jiān)督檢查記錄;
(2)針對(duì)植物的生長(zhǎng)習(xí)性對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、澆水、施肥等養(yǎng)護(hù);保持觀賞效果;
(3)
定期進(jìn)行清理綠地雜草、雜物;
(4)根據(jù)季節(jié)和氣候狀況,適時(shí)對(duì)花草、木進(jìn)行病蟲(chóng)害的防治
(5)小區(qū)的綠化長(zhǎng)勢(shì)良好,草地?zé)o明顯雜草、雜物、修剪平整、無(wú)斑禿,花卉、綠籬、樹(shù)木無(wú)枯萎現(xiàn)象,綠籬修剪平整、造型美觀
(6)小區(qū)的小品景觀維護(hù)管理良好。
(7)綠化養(yǎng)護(hù)管理的日常記錄完整。
(8)綠化完好率99%以上。
說(shuō)明:
1、房屋及配套設(shè)施完好率、設(shè)備設(shè)施及房屋零修/急修及時(shí)率、設(shè)備設(shè)施返修率、大中修工程質(zhì)量合格率、停車場(chǎng)/道路完好率、機(jī)電設(shè)備完好率、公共文化設(shè)施完好率,根據(jù)設(shè)施設(shè)備清單與維修記錄表、完好情況等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)測(cè)算。
2、維修工程回訪率是根據(jù)維修回訪記錄與維修數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
3、綠化完好率、清潔保潔率根據(jù)綠化維護(hù)養(yǎng)護(hù)檢查表及室內(nèi)、外衛(wèi)生檢查表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
4、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率根據(jù)專業(yè)管理人員和持證情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
5、客戶有效投訴率、有效投訴處理率根據(jù)業(yè)主投訴、處理結(jié)果等情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
第14篇 某小區(qū)物業(yè)管理員崗位考核表
小區(qū)物業(yè)管理員崗位考核表
類別 項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 考評(píng)辦法及扣分
制度執(zhí)行的員工守則的執(zhí)行(第一章,工作條例) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合 扣0.5分
崗位基本技能的掌握(客戶情況、物業(yè)概況、崗位標(biāo)準(zhǔn))
文明服務(wù)
按規(guī)定著裝,佩戴胸卡
每發(fā)現(xiàn)一處不符合 扣0.5分
專業(yè)場(chǎng)所(室)環(huán)境整潔、規(guī)范
精神飽滿,工作時(shí)間不竄崗,不與他人閑談
崗位標(biāo)準(zhǔn) 范圍 標(biāo)準(zhǔn) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
接待
規(guī)范用語(yǔ);電話鈴響三聲必有回聲;
文明禮貌,熱情接待,接待記錄清晰準(zhǔn)確;
管理處文件檔案資料管理準(zhǔn)確、完整。
管理
做好與客戶的聯(lián)絡(luò)工作,每月一次協(xié)助管理處主任與客戶進(jìn)行溝通,聽(tīng)取意見(jiàn),并落實(shí)及記錄
遇突發(fā)性、危害性事故或涉及客戶的重大事件發(fā)生,應(yīng)趕到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理,并及時(shí)向上級(jí)部門(mén)匯報(bào),事后應(yīng)詳細(xì)進(jìn)行記錄。
各種工作應(yīng)詳細(xì)記錄如:會(huì)議、接待來(lái)訪、考核檢查等
目標(biāo)
管理處管理費(fèi)的收繳率達(dá)到90%以上。
客戶投訴處理的及時(shí)率100%
客戶有理投訴每月少于二件
注:
1、同一地點(diǎn)同類問(wèn)題按發(fā)生次數(shù),加倍扣分
2、客戶提出有理申告的,每次扣十分
3、否決指標(biāo):發(fā)生各類重大安全事故
第15篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理模式5
住宅小區(qū)物業(yè)管理模式(五)
居住在zz社區(qū)中,不僅提高了住戶的生活質(zhì)量,也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段,通過(guò)高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。
我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)部分。
1、管理方法
1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。
1.2提供共管式服務(wù)。
1.3嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約,規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。
1.4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段,實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。
1.5啟動(dòng)ci系統(tǒng),致力于精神文明建設(shè),實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。
2、運(yùn)作程序
可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。
3、實(shí)施措施
3.1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段'三防'結(jié)合,確保安全。
3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。
3.3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化,加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。
3.4合理調(diào)度、有序停車,人車分流順暢交通。
3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì),實(shí)施對(duì)電梯、保安方面的專業(yè)化管理。
3.6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作
3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。
3.8開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)
4、管理手段
4.1啟動(dòng)思想工作機(jī)制,通過(guò)思想工作重在激發(fā)潛能,充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性,引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī),尊重個(gè)人感情,并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作,工作方式有談心、座談等。
4.2執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度,在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。
通過(guò)獎(jiǎng)與懲,做到人人有動(dòng)力,個(gè)個(gè)有壓力,從而促進(jìn)工作。
4.3建立激勵(lì)機(jī)制,尊重個(gè)體權(quán)力,保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精,在提升方式上不拘一格,能者上、平者讓,為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。
4.4工資獎(jiǎng)金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策,既要考慮群體效能,更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。
4.5提倡'以人為本'的管理理念,充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性,增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí),使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。
4.6管理工作的計(jì)劃性,我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同,按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則,擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃,并實(shí)施。
第16篇 x城小區(qū)物業(yè)管理模式
新城小區(qū)物業(yè)管理模式
一、管理模式
物業(yè)管理有限公司將秉承“為業(yè)主節(jié)約每一分,讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念,依托多年管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn),完善的iso9002質(zhì)量管理體系;根據(jù)**新城海岸的顧客定位,樓宇設(shè)備、設(shè)施的自動(dòng)化程度,以及**新城海岸所處的地理環(huán)境,我們擬采用“以客戶為中心,服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式。
二、物業(yè)公司組織架構(gòu)
組織架構(gòu)描述:
1、組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、一專多能,采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū),實(shí)行獨(dú)立核算。
2、各崗位所需人力資源配置實(shí)行物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇,以保證建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。
3、內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
4、副經(jīng)理的主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)工作任務(wù),監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量,為經(jīng)理反饋各類管理信息,提供決策依據(jù)。
5、客戶主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶物業(yè)管理服務(wù)中心的運(yùn)作,建立物業(yè)公司與業(yè)主、住戶之間的服務(wù)平臺(tái)。
6、客戶助理的職責(zé)是直接受理業(yè)主、住戶的需求信息迅速、準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位,下設(shè)收費(fèi)員及客戶助理。
7、設(shè)備主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)大廈各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、維修以及業(yè)主的請(qǐng)修工作。
8、行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各分包方的考核和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、后勤和社區(qū)文化建設(shè)。
注:人員配置見(jiàn)第四部分。虛框內(nèi)配置人員為配合銷售期而短期配置。
三、創(chuàng)建有效的服務(wù)價(jià)值鏈
圍繞“以客戶為中心,服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式,我們將全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升物業(yè)管理公司的服務(wù)價(jià)值,建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務(wù),又能向周邊展示物業(yè)管理公司風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。
四、外部溝通導(dǎo)向圖
外部溝通導(dǎo)向圖說(shuō)明:
1、在業(yè)主委員會(huì)成立之前,地產(chǎn)自屬物業(yè)公司成為物業(yè)管理人,并與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同。
2、物業(yè)管理公司,設(shè)立負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。
3、在業(yè)務(wù)上接受市住宅辦及旅順區(qū)建設(shè)局、街道辦事處等政府主管部門(mén)的監(jiān)督和指導(dǎo)。
4、在小區(qū)入住后達(dá)到法規(guī)規(guī)定的條件時(shí),按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。
5、物業(yè)管理公司會(huì)在原有的社會(huì)公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴(kuò)展各類社會(huì)公共關(guān)系,以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
