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第1篇 某物業(yè)管理策劃階段工作程序
__物業(yè)管理有限公司程序文件
--物業(yè)管理策劃階段工作程序
1.目的
規(guī)范物業(yè)管理策劃工作流程。
2.范圍
適用于公司待接管物業(yè)。
3.職責
3.1分管總經理助理具體負責物業(yè)管理策劃階段的組織工作。
3.2前期介入人員負責在對環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等向地產公司提供有益的建設性意見。
3.3相關部門負責前期介入工作的協助和配合。
4.方法和過程控制
4.1物業(yè)管理策劃階段包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項目物業(yè)管理處三個基本環(huán)節(jié)。
4.2前期介入按照項目開發(fā)周期分為介入的早期、中期、后期三個階段。
4.2.1早期階段:從進駐項目現場到主體動工之間的介入活動。包括:
4.2.1.1拆遷、搬遷現場臨時建筑物。
4.2.1.2現場環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、設備維護、飲食等管理工作。
4.2.1.3提供項目營銷活動的后勤保障。
4.2.1.4項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發(fā)放、調撥、跟蹤等管理工作。
4.2.1.5審閱設計圖紙,對開發(fā)項目的規(guī)劃設計包括戶型設計、供電供水、污染處理、通訊網絡、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等提出建設性意見。
4.2.2中期階段:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。包括:
4.2.2.1專業(yè)技術人員參與了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,指出設計中缺陷、遺漏的工程項目。
4.2.2.2加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控,發(fā)現問題及時解決。
4.2.2.3從顧客使用功能角度,向地產公司建議完善相關設施,修正缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
4.2.2.4根據相關驗收標準,從物業(yè)管理功能出發(fā),對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電預留接口等需要完善的問題,及時向地產公司建議完善、修正。
4.2.3后期階段:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。包括:
4.2.3.1各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標準。
4.2.3.2完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設施、園林綠化等公用設施。
4.2.3.3分批分期收集工程、配套設施設備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設備使用說明書、保修卡及設備原理圖等。
4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套設施狀況,做好物業(yè)接管驗收的各項準備工作。
4.2.3.5了解地產銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設施及附屬服務設施的情況。
4.2.4專業(yè)技術人員將工作情況記錄在《--前期介入情況周記錄表》上,作為重要資料保存。
4.3物業(yè)管理方案的制訂
4.3.1根據物業(yè)情況,制定調查方案,對物業(yè)進行調查。內容包括:
4.3.1.1物業(yè)周邊人文環(huán)境、治安狀況、供方環(huán)境、物業(yè)管理水平、收費標準及政策環(huán)境等。
4.3.1.2物業(yè)設備狀況、配套設施情況、辦公用房配備等。
4.3.1.3視情況在地產銷售前期實施顧客需求調查如服務需求及消費水平等。在入伙前六個月,完成物業(yè)管理方案的編制,內容包括:
4.3.2.1分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境,從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務的切入點。
4.3.2.2新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交付使用時間、戶型、總戶數、車位數量、公用設施配套、機電設施設備等。
4.3.2.3分析顧客需求,針對顧客群體特征、個性特征和服務需求,創(chuàng)新服務項目。
4.3.2.4測算及擬定物業(yè)管理服務收費標準。
4.3.2.5詳細介紹新小區(qū)管理的整體構思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標。
4.3.2.6確定需配置的資源, 制定物業(yè)管理處開辦費計劃,包括:辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具等預算開支。
4.3.3由分管總經理助理組織相關部門對物業(yè)管理方案進行評審、驗證,評審驗證內容包括服務模式、資源配置、收費標準等,評審驗證結果記錄于《策劃方案/合同評審記錄表》。
4.3.4物業(yè)管理方案制定后,試運行六個月進行確認,試運行期間對不適宜的資源配置、流程規(guī)范等進行調整或補充完善,確定能完全滿足要求后再全面施行。
4.3.5如物業(yè)管理方案在實施中發(fā)生更改,應由原評審部門/人員重新評審,并得到批準。
4.4組建物業(yè)管理處
4.4.1人力資源部根據物業(yè)管理方案,確定新建管理處人員編制。
4.4.2人力資源部編制新建管理處人員招聘計劃、培訓計劃。
4.4.3入伙前三個月經總經理辦公會議確定新建管理處經理人選,并由人力資源部下發(fā)管理處成立的文件。
4.4.4各相關部門協助進行相關各項準備工作。
5.質量記錄表格
__wy7.3-g01-f1《前期介入情況周記錄表no1》
__wy7.3-g01-f2《前期介入情況周記錄表no2》
__wy7.3-g01-f3《前期介入情況周記錄表no3》
__wy7.3-g01-f4《前期介入情況周記錄表no4》
__wy7.3-g01-f5《前期介入情況周記錄表no5》
__wy7.3-g01-f6 《前期介入情況周記錄表no6》
__wy7.3-g01-f7 《前期介入情況周記錄表no7》
__wy7.3-g01-f8 《前期介入情況周記錄表no8》
__wy7.2.2-z01-f1《策劃方案/合同評審記錄表》
第2篇 在工程建設階段做好設備管理保障安全工作的探討
生產企業(yè)的安全與每一個成員密不可分，為了保證全員的安全，要求生產企業(yè)建立完善的安全管理體系，依靠一級對一級負責的層層落實，把安全責任落實到企業(yè)的各個環(huán)節(jié)，通過體系各個環(huán)節(jié)的協調配合發(fā)揮作用，消除安全隱患，從而實現企業(yè)的安全生產。企業(yè)的安全管理體系是由安全監(jiān)督體系和安全保證體系構成的一個有機整體，安全生產保證體系是保證安全的內因，安全監(jiān)督體系是企業(yè)安全的外因，要保證企業(yè)的安全，要提高安全生產保證體系的作用，強化安全監(jiān)督體系的促進作用，使二者協調發(fā)揮保證企業(yè)的安全。企業(yè)安全生產保證體系由決策指揮保證系統(tǒng)、執(zhí)行運作保證系統(tǒng)、規(guī)章制度保證系統(tǒng)、安全技術保證系統(tǒng)、設備管理保證系統(tǒng)、政治思想工作和職工教育保證系統(tǒng)等系統(tǒng)組成，其中設備管理是各項安全管理圍繞的核心，事故的直接原因是物的不安全狀態(tài)和人的不安全行為，因此消除設備和環(huán)境的不安全狀態(tài)是確保生產系統(tǒng)安全的物質基礎。由于大部分設備的使用壽命與企業(yè)運營年限接近，設備安全設施的安全水平將在企業(yè)的整個運營期發(fā)揮著作用，因此抓好企業(yè)建設階段設備的安全管理工作，可以達到事半功倍的效果，反之將制約企業(yè)安全運營。
我們熟知現代生產企業(yè)完成生產任務離不開設備，而在自動化、機械化程度較高的生產企業(yè)，設備或人具有能量是產生事故的根源，我們常說的觸電、機械傷害、高空墜落等，都與能量有關，如何控制好設備的能量，使之按照人們預期的釋放方式進行釋放，是設備管理安全工作中的主要關注點。比如我們通常要把高溫、高壓、有害氣體等危險源采用管道、容器等進行約束，并與人們日常活動區(qū)域分隔開來，從而保證企業(yè)的安全。近期國際廣泛關注的日本福島核電站事故，給企業(yè)、社會帶來嚴重的影響，而我國海陽核電站采用的第三代核電技術制作的核電機組在福島出現的這種情況下，就不會發(fā)生核島冷卻失效問題，由此比較可以看出不同的設備的安全防護水平存在差異較大，而這種差異在設備生產階段很難彌補完善，因此在建設期內充分考慮設備安全技術水平，合理選擇設備，可以在根本上消除不安全因素。
在建設期間，生產系統(tǒng)的結構布局、設備選型都影響到生產運營期間的安全管理工作，因此在建設期間的各個階段都要求我們充分考慮好相應的安全管理工作。在選址階段，要充分考慮企業(yè)生產的特點，遠離對企業(yè)生產各個環(huán)節(jié)、部分產生安全威脅的地理位置。并根據距離防護的原則，生產中的危險因素對人體的傷害往往與距離遠近有關，依照距離危害因素越遠，事故的傷害越小的道理，采取安全距離防護顯然是有效的。如：有高大建筑的企業(yè)要遠離地震帶等。在系統(tǒng)設計階段，要考慮好生產系統(tǒng)中各個環(huán)節(jié)的特點，對具有相似特性、相似控制措施的部分設備集中在較近的區(qū)域，并對該區(qū)域設備配置安全等級相對較高的安全設施，在安全管理的嚴格程度也相應提高，可以更合理的發(fā)揮有限資源的功能，更好的保護危險等級高的設備，使系統(tǒng)的危險控制水平更加合理。在工藝流程中和生產設備上設置安全防護裝置，增加系統(tǒng)的安全可靠性，努力實現本質安全化，即使人的不安全行為發(fā)生，也會由于安全裝置發(fā)揮作用而避免傷亡事故的發(fā)生。
第3篇 籌備階段物業(yè)管理服務工作計劃方案
籌備階段物業(yè)管理服務工作計劃
物業(yè)籌備工作是項目施工建設接近竣工交付階段時,物業(yè)管理公司有組織、有計劃、有秩序開展的一系列人力、技術、文檔、設施設備、內外協調等資源整合與準備活動。基于本項目的具體情況,國貿物業(yè)在計劃物業(yè)籌備工作時,擬重點抓住'人員選拔培訓'、'設施設備接管驗收'、'遷入服務與成品保護'等幾個主要環(huán)節(jié),在具體工作充分照顧本項目的服務需求,高質量完成籌備期間的各項事務,擬定計劃如下:
類別內容提交形式
確認類建議報告類提交方案類
工程類1、確定設備設施節(jié)點部位管理權責及設備的保養(yǎng)計劃標準√√
2、制定年度的節(jié)能計劃和方案√
3、制定機房管理制度√√
4、提交開業(yè)所需設備設施、物品材料及到貨時間表√
5、制定工程部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
客服類1、《客戶手冊》及客戶遷入流程的制定√√
2、制定有償服務項目、設施設置及收費標準√
3、提交項目標識標牌的數量、標準、樣式√√
4、制定物業(yè)部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
5、制定物業(yè)公司、客戶在突發(fā)事件中緊急處理程序√
6、提交迎接客戶遷入歡迎方案、重大節(jié)日及活動方案√
安保類1、制定緊急情況處理預案√
2、制定安全、防火管理制度√
3、制定安保部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
4、制定安保部后勤準備方案(宿舍、伙食、衛(wèi)生間、辦公用品、辦公室等)及與其配套的表格√√
車管類1、提交車位管理費收費標準√√
2、制定正式運行后地面交通組織方案√√
3、制定車管部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
人事行政類1、制定行政人事部崗位職責、工作指導書√√
2、制定工作流程、人事管理規(guī)章制度和表格√√
3、制定正常期物業(yè)人員考核標準和內容,行政管理規(guī)章制度√√
財務類1、提交物業(yè)收費流程、停車場收費流程等的表格及臺帳√√
2、協助提交物業(yè)保險險種、保費標準√
3、能源費用統(tǒng)計、物資管理、財務報告等模板的制定√
4、制定財務核算體系框架草案√
5、制定財務部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
保潔類1、外墻清洗方案√√
2、制定綠化養(yǎng)護方案√√
3、制定環(huán)境部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
外聯類1、協助提交政府相關部門適用于本物業(yè)的法規(guī)及規(guī)定√√
2、協助提交與外聯方聯系工作方式及協調內容√√
3、協助提交各類審批報批手續(xù)的相關內容及文件√√
第4篇 工程建設管理前期準備階段工作指引
房地產開發(fā)工程建設管理工作指引之前期準備階段
為了理順建設管理流程,更好地指引工程建設,根據《房地產開發(fā)建設管理制度》(_地司管字[2010]第056號),結合我司工程建設的實際情況,對工程建設實施中的各環(huán)節(jié)工作流程進行了規(guī)定,提煉出各環(huán)節(jié)的管理控制要點。
一、前期準備階段
工程建設前期準備階段(基本取得用地到基礎開工)主要工作內容包括:現場查勘;收地圍蔽;清表;組織詳勘;申報臨水臨電;前期綜合策劃;實施“三通一平”;大型土石方施工;與政府相關部門對接等。
(一)現場查勘
1、取得原始地形地貌圖和周邊道路市政管網圖
基本達成土地意向后,督促開發(fā)部及時向政府相關部門索取原始地形地貌圖和周邊道路市政管網圖,并進行復核,如誤差較大,不滿足要求時,應外委有資質的第三方重新繪制。
2、現場查勘
收地前,工程部應組織現場查勘,詳細了解場地內的情況:地上地下建(構)筑物、墳墓、高低壓電線(電纜)、通訊電纜(光纜)、排水(給水或灌溉)渠(管)、地上附著物等,尤其是有無礦產、文物、溶洞、防空洞等,并繪制在總圖上。
3、地形地貌、地質資料、周邊道路管網資料和現場查勘資料是拿地決策、編制總規(guī)以及施工組織的重要依據,應及時取得并向有關部門提供。根據現場查勘和取得資料的情況,決定是否進行普勘。
(二)綜合策劃
新開發(fā)項目在詳規(guī)批復一周內或開工前,由工程部牽頭,地區(qū)公司負責人主持召開項目開發(fā)建設綜合策劃方案審查會。參加部門及綜合策劃方案內容詳見《房地產開發(fā)建設管理制度》第四條。
(三)圍蔽
1、收地圍蔽
(1)準備工作。
①辦理收地手續(xù)。
②明確征地紅線。工程部根據國土局提供的紅線控制坐標點(一般找當地測繪院取得),按征地紅線圖放出征地紅線,做好標記。做好征地紅線的復測工作,紅線控制點坐標須由測量工程師全數復核。若征地紅線圖中給出的坐標點與國土局提供的紅線控制坐標點出入較大,應聯系開發(fā)部協調相關部門及時解決。
③測算圍蔽工程量,制訂圍蔽工程的實施方案。
④對可能引發(fā)的民眾阻擾事件有充分的估計,積極與當地政府部門溝通取得支持,并做好預案。
⑤組織施工單位,做好圍蔽工程人員、材料、機械設備的進場準備。
(2)圍蔽實施
①對征地圍蔽精心策劃,做到:范圍準確、速度快捷、圍蔽實施時間保密并擇機實施,避免與當地群眾糾紛。
②圍蔽進場和實施過程中做好拍照取證和新聞媒體解釋工作。
③圍蔽完成后,應安排保安部門巡視,防止圍蔽遭受惡意破壞。
2、施工圍蔽
(1)施工圍墻
①根據集團建筑設計院下發(fā)的《定型產品-標準做法》,萬畝大盤(天下盤)在征地紅線上做施工圍欄,圍欄標準:采用100_100_1500混凝土立柱拉鍍鋅刺繩鐵絲網,砼立柱每隔5米一根,埋深500,鐵絲網高度1米。
②根據集團建筑設計院下發(fā)的《定型產品-標準做法》,一般樓板的小區(qū)采用施工圍墻,圍墻標準:采用磚砌圍墻,墻高2米,每隔6米一個磚砌墻柱,臨時圍墻外立面應作抹灰,墻體做_大logo、廣告標語(內容須經集團營銷品牌中心審批)等。
③圍墻施工時機:收地后盡快組織施工圍墻的施工。
(2)場地內施工圍蔽
①各標段的施工圍蔽須采取統(tǒng)一的形式,布
第5篇 前期物業(yè)管理規(guī)劃設計階段介入工作指引
項目前期物業(yè)管理規(guī)劃設計階段介入工作指引
1規(guī)劃設計評估準備
1.1規(guī)劃設計評估需要獲得的資料。
1.1.1報批報建文件
《可行性研究報告》及批復、《詳規(guī)》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。
1.1.2企劃文件
市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。
1.1.3設計文件
總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙(平面圖、立面圖、___圖)〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。
1.2地產需組織項目說明會,會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。
1.3物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤,周邊配套狀況,進行實地考察。
2項目評估細則。
2.1總體評估。
2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協調。
2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
2.1.3建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。
2.1.4生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
2.1.5設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
2.1.6注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。
2.1.7安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
2.1.8智能化配置先進,網絡資源充分,便于數字化小區(qū)建設。
2.1.9便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。
2.2分類評估
2.2.1安保布局
a)便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c)人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。
d)安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速(詳見2.2.6智能化設備)。
2.2.2消防布局
a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。
c)消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。
2.2.3交通布局
a)各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數的2:1、另加訪客車位占車位數的5%,聯排別墅等高標準住宅應按戶數1:1,另加訪客車位占車位數的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數1:1.5),便于停放。
d)有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。
2.2.4生活配置
a)根據小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。
b)一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c)如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d)如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
2.2.5設備配套
a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c)溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。
d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
2.2.6智能化配置
a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯網。
b)網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。
c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯網。
d)中央控制中心位置宜設于管理部內,或與管理部相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產品。
2.2.7房屋單體
a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e)住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2-3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜
避開窗口設置。
g)衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k)底層地坪應充分考慮防潮措施。
l)房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。
n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
2.2.8室內配置
a)室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。
c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相鄰時,應采取安全隔離措施。
d)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
e)室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
f)當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。
g)如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。
h)室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
i)電視、信息(電話和數據)插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
j)聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。
2.2.9綠化配置
a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數量品種充足,造型優(yōu)美。
b)綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c)綠化品種適宜當地氣候條件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d)綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。
e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
2.2.10景觀配置
a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。
c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d)不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e)景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
2.2.11公共空間
a)應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b)宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d)綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。
e)各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。
i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
2.2.12生態(tài)環(huán)保
a)住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。
b)住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。
c)住宅區(qū)內無各類污染源。
d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h)宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。
2.2.13管理用房
a)物業(yè)管理處
管理中心功能:經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2
位置:住宅區(qū)中央,底層,管理本部及各作業(yè)面相對集中。
b)業(yè)委會、居委會(根據當地政策)
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據具體情況而定
位置:和管理部相對接近,業(yè)委會與居委會可聯合設置于一處
2.2.14新材料、新技術
a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b)試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。
2.2.15管理成本測算
a)對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。
b)管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協商,相應改進規(guī)劃、設計。
2.2.16與相似典型項目的比較
a)相似點
b)差異點
c)優(yōu)勢
d
)劣勢
e)改進建議
3規(guī)劃設計評估的程序:
3.1地產提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。
3.2物業(yè)接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.3地產接到資料目錄后3日內向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
3.5評估小組根據開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。
3.6物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。
3.7評估小組根據物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。
3.8經修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經理審核簽發(fā)。
3.9物業(yè)公司總經理簽發(fā)后,評估報告提交地產公司。
