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第1篇 地產(chǎn)公司員工跟投房地產(chǎn)項(xiàng)目公司管理辦法范文
地產(chǎn)公司員工跟投房地產(chǎn)項(xiàng)目公司管理辦法范文
(2022年_月_日經(jīng)公司2022年第四次臨時(shí)股東大會(huì)審議通過)
定義與釋義
本管理辦法中以下詞語(yǔ)除上下文另有所指外,具有以下含義:
一、總裁會(huì)議:根據(jù)《zz地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司總裁工作細(xì)則》規(guī)定召開的會(huì)議,分為定期召開和不定期召開的總裁工作會(huì)議。
二、總可租售建筑面積:根據(jù)政府規(guī)劃審批結(jié)果得出的可用于銷售或出租的建筑面積,其中所有車位面積不計(jì)入總可租售建筑面積。
三、擬銷售建筑面積:在總可租售建筑面積范圍內(nèi)計(jì)劃用于銷售的建筑面積,以最新通過公司產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審會(huì)的產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)方案為準(zhǔn)。
四、已銷售建筑面積:指已簽訂銷售合同的建筑面積,其中已經(jīng)銷售的車位面積不計(jì)入已銷售建筑面積。
五、持有物業(yè)建筑面積:總可租售建筑面積減去擬銷售建筑面積。
六、銷售型項(xiàng)目:擬銷售建筑面積占總可租售建筑面積的比例超過95%或持有物業(yè)建筑面積小于1萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。
七、不并表的項(xiàng)目:指未納入公司合并報(bào)表范圍內(nèi)的項(xiàng)目。
八、有限合伙企業(yè):跟投員工通過投資有限合伙企業(yè)的方式投資項(xiàng)目公司,一個(gè)有限合伙企業(yè)投資一個(gè)項(xiàng)目,跟投員工投資人作為有限合伙人參與投資,以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。普通合伙人由公司全資持有的投資管理公司,或公司指定的人士或機(jī)構(gòu)擔(dān)任,對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。
九、項(xiàng)目公司、兩方合資項(xiàng)目公司、多方合資項(xiàng)目公司:負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營(yíng)跟投房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司為項(xiàng)目公司;由公司或其控制公司與有限合伙企業(yè)兩方作為股東的項(xiàng)目公司為兩方合資項(xiàng)目公司;由公司或其控制公司、有限合伙企業(yè)及項(xiàng)目合作方多方作為股東的項(xiàng)目公司為多方合資項(xiàng)目公司。
十、項(xiàng)目投資決策會(huì):公司投資部門召集董事長(zhǎng)、總裁、公司主管投資高管、公司投資部門負(fù)責(zé)人、區(qū)域公司負(fù)責(zé)人及區(qū)域公司主管投資負(fù)責(zé)人等人召開的項(xiàng)目投資決策會(huì)議,對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行討論和決策。
十一、產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審會(huì):公司運(yùn)營(yíng)部門召集總裁、公司相關(guān)高管、公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人、區(qū)域公司高層、區(qū)域公司城市公司項(xiàng)目公司的前期工作小組(定位、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本)等召開的會(huì)議,評(píng)審項(xiàng)目的產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)方案。
第一章 總則
第一條 zz地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“公司”)根據(jù)《公司法》、《證券法》等有關(guān)法律、法規(guī)和《zz地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司章程》制定《zz地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司員工跟投房地產(chǎn)項(xiàng)目公司管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱“本辦法”)。
第二條 為了更加充分地激勵(lì)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的積極性,進(jìn)一步提升獲取項(xiàng)目的質(zhì)量和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率,公司參考市場(chǎng)通行做法,制定本辦法。
第三條 本辦法將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益和跟投員工個(gè)人收益直接掛鉤,實(shí)現(xiàn)收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),不設(shè)本金保障和收益保證機(jī)制。
第二章 管理機(jī)構(gòu)
第四條 公司股東大會(huì)負(fù)責(zé)本辦法的批準(zhǔn)和變更。
第五條 公司董事會(huì)每年審議由公司審計(jì)部門出具的年度總結(jié)報(bào)告,并在本辦法通過批準(zhǔn)的三年后決定是否繼續(xù)實(shí)施。
第六條 公司總裁會(huì)議根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和本辦法制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則報(bào)董事會(huì)主席批準(zhǔn)后,并組織實(shí)施。
第三章 跟投項(xiàng)目
第七條 跟投項(xiàng)目為2022年6月30日后首次開盤銷售的項(xiàng)目,其中:
銷售型項(xiàng)目的跟投員工投資方案由總裁會(huì)議根據(jù)本辦法審批。
其它類型項(xiàng)目的跟投員工投資方案需經(jīng)過公司董事會(huì)主席審批方能實(shí)施。
第八條 對(duì)于公司操盤不并表的項(xiàng)目,須通過項(xiàng)目公司相應(yīng)的審批程序。
第九條 如出現(xiàn)因政策、環(huán)境或其他事項(xiàng)導(dǎo)致在本辦法規(guī)定的跟投項(xiàng)目范圍內(nèi)的個(gè)別項(xiàng)目不適合跟投的情況,經(jīng)公司總裁會(huì)議審核并報(bào)公司董事會(huì)主席批準(zhǔn)后不實(shí)施本辦法。
第四章 跟投員工投資人
第十條 跟投員工投資人分為必須跟投人和自愿跟投人。
第十一條 必須跟投人及跟投范圍
區(qū)域公司經(jīng)營(yíng)班子(分管領(lǐng)導(dǎo)以上人員)、投資負(fù)責(zé)人、區(qū)域公司其他關(guān)鍵人員(包括但不限于:營(yíng)銷負(fù)責(zé)人、工程負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人、成本負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)資金負(fù)責(zé)人),必須跟投區(qū)域公司管轄范圍內(nèi)符合本規(guī)定的所有項(xiàng)目;
城市公司經(jīng)營(yíng)班子(分管領(lǐng)導(dǎo)以上人員)、城市公司其他關(guān)鍵人員,必須跟投城市公司管轄范圍內(nèi)符合本規(guī)定的所有項(xiàng)目;
項(xiàng)目制負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目其他關(guān)鍵人員,必須跟投所管理的符合本規(guī)定的所有項(xiàng)目。
必須跟投人及跟投額度由區(qū)域公司負(fù)責(zé)人或直屬省級(jí)城市公司負(fù)責(zé)人擬定。
第十二條 自愿跟投人及跟投范圍
區(qū)域公司、城市公司及項(xiàng)目層級(jí)中與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)直接相關(guān)的正式員工,可自愿參與項(xiàng)目跟投。
在按照本辦法第十九條的所有跟投員工投資人合計(jì)持有的項(xiàng)目公司股權(quán)比例限額內(nèi),首先滿足必須跟投人的跟投;滿足必須跟投人的跟投后如有剩余股權(quán)比例的,方可由自愿跟投人進(jìn)行跟投。
第十三條 總裁會(huì)議批準(zhǔn)跟投員工投資方案(包括必須跟投人及自愿跟投人、跟投額度等)。
第十四條 公司董事會(huì)主席和總裁不參與項(xiàng)目跟投。
第十五條 跟投資金全部由跟投員工投資人自行籌集。
第五章 投資架構(gòu)
第十六條 跟投員工投資人通過有限合伙企業(yè)進(jìn)行投資,一個(gè)有限合伙企業(yè)投資一個(gè)跟投項(xiàng)目。
第十七條 在對(duì)跟投項(xiàng)目投資決策時(shí)須預(yù)測(cè)為完成跟投項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng),需要項(xiàng)目公司各方股東投入項(xiàng)目公司的資金最大值,即股東資金峰值。股東資金峰值由項(xiàng)目投資決策會(huì)批準(zhǔn)。
股東資金峰值,由各方股東對(duì)負(fù)責(zé)開發(fā)跟投項(xiàng)目的項(xiàng)目公司投入資金來籌集;各方股東的投入資金包括股權(quán)資金、債權(quán)資金。
第十八條 有限合伙企業(yè)按照跟投員工投資方案的規(guī)定投入資金(包括股權(quán)資金和債權(quán)資金)后,不再承擔(dān)追加投資的責(zé)任。
有限合伙企業(yè)以其實(shí)際投入資金(包括股權(quán)資金和未收回的債權(quán)資金)的金額為限,承擔(dān)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和虧損風(fēng)險(xiǎn)。
第十九條 每個(gè)跟投項(xiàng)目中的所有跟投員工投資人合計(jì)持有的項(xiàng)目公司股權(quán)比例不超過10%;每個(gè)跟投項(xiàng)目中的單個(gè)跟投員工投資
人持有的項(xiàng)目公司股權(quán)比例原則上不超過1.5%,如需超過的須經(jīng)過總裁會(huì)議特別批準(zhǔn)。
項(xiàng)目公司的股權(quán)資金、有限合伙企業(yè)占項(xiàng)目公司的股權(quán)比例等事項(xiàng),在總裁會(huì)議制定的實(shí)施細(xì)則中具體規(guī)定。
有限合伙企業(yè)不能是項(xiàng)目公司的大股東,不參與項(xiàng)目管理、不向項(xiàng)目公司派駐董事及管理人員、不影響項(xiàng)目的對(duì)外合作
、放棄項(xiàng)目公司股權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第二十條 有限合伙企業(yè)按照占項(xiàng)目公司股權(quán)比例×2的比例,在項(xiàng)目公司分取利潤(rùn)或承擔(dān)虧損。本條的比例原則同時(shí)適用于本辦法第二十六條退出管理時(shí)有限合伙企業(yè)持有項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)價(jià)格的計(jì)算確定,以及項(xiàng)目公司清算時(shí)有限合伙企業(yè)分配項(xiàng)目公司剩余資產(chǎn)的計(jì)算確定。
第二十一條 投資架構(gòu)可以根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī),由總裁會(huì)議適時(shí)調(diào)整,但本章原則依然適用。
第六章 出資管理
第二十二條 必須跟投和自愿跟投資金的到位時(shí)間為下列孰晚時(shí)間點(diǎn):
在項(xiàng)目召開項(xiàng)目投資決策會(huì)后三個(gè)月內(nèi);
公司或項(xiàng)目公司支付第一筆土地出讓金(保證金除外)前,或公司支付項(xiàng)目公司第一筆股權(quán)收購(gòu)款(保證金除外)前。
第二十三條 部分特殊項(xiàng)目(如是在本辦法通過之前已獲取的項(xiàng)目或舊城改造項(xiàng)目等由于土地出讓的特殊安排等不能適應(yīng)本章)和跟投項(xiàng)目中部分跟投員工投資人(如必須跟投人的人員未落實(shí)等不能適應(yīng)本章),資金到位時(shí)間由總裁會(huì)議決定。
第七章 分配管理
第二十四條 項(xiàng)目公司在累積凈現(xiàn)金流量為正數(shù),并保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需資金、充分考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目合作方(如有)同意后,經(jīng)總裁會(huì)議批準(zhǔn),項(xiàng)目公司向有限合伙企業(yè)歸還債權(quán)資金。
項(xiàng)目公司累積凈現(xiàn)金流量為正數(shù)并保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需資金、充分考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)后,如項(xiàng)目公司產(chǎn)生利潤(rùn)并符合項(xiàng)目公司利潤(rùn)分配的相關(guān)規(guī)定,經(jīng)項(xiàng)目公司股東會(huì)通過,項(xiàng)目公司向有限合伙企業(yè)分配利潤(rùn)。
第八章 退出管理
第二十五條 項(xiàng)目已銷售建筑面積達(dá)到擬銷售建筑面積的90%的時(shí)點(diǎn),或按照《zz地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司募集資金管理制度》決定將項(xiàng)目作為募集資金投資項(xiàng)目時(shí),為有限合伙企業(yè)退出啟動(dòng)點(diǎn)。
總裁會(huì)議有權(quán)決定推遲退出啟動(dòng)點(diǎn),但推遲時(shí)間最多不超過六個(gè)月。
第二十六條 退出啟動(dòng)點(diǎn)發(fā)生后,由公司選擇獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu),參照獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)退出啟動(dòng)點(diǎn)項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值,由總裁會(huì)議批準(zhǔn)退出啟動(dòng)點(diǎn)項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)價(jià)值。
根據(jù)批準(zhǔn)的啟動(dòng)點(diǎn)項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)價(jià)值,結(jié)合項(xiàng)目公司在退出啟動(dòng)點(diǎn)前(含)的全部利潤(rùn)或全部虧損狀況,按照本辦法第二十條中有限合伙企業(yè)以占項(xiàng)目公司股權(quán)比例×2的比例分取全部利潤(rùn)或承擔(dān)全部虧損的原則,來計(jì)算確定有限合伙企業(yè)持有項(xiàng)目公司股權(quán)的收購(gòu)價(jià)格。
第二十七條 對(duì)項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)評(píng)估時(shí),其中未售物業(yè)的評(píng)估方法如下:
(一)已經(jīng)開始銷售的住宅未售物業(yè)和車位未售物業(yè)(主要為住宅配套),根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照收益法評(píng)估(以退出啟動(dòng)點(diǎn)前一個(gè)季度同類型物業(yè)的銷售平均價(jià)格及其后續(xù)銷售計(jì)劃為評(píng)估基礎(chǔ))得出的市場(chǎng)公允價(jià)格,再乘以80%-90%的折扣率參考確定。
(二)已經(jīng)開始銷售的車位未售物業(yè)(主要為商業(yè)配套)、已經(jīng)開始銷售的商業(yè)未售物業(yè)及未開始銷售的物業(yè),根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照收益法評(píng)估得出的市場(chǎng)公允價(jià)格,再乘以70%-80%的折扣率參考確定。
第二十八條 有限合伙企業(yè)持有項(xiàng)目公司股權(quán)的收購(gòu)事項(xiàng)及收購(gòu)價(jià)格最終由總裁會(huì)議批準(zhǔn)確定。
第九章 離職及調(diào)動(dòng)
第二十九條 離職人員不得提前退出跟投。
第三十條 調(diào)動(dòng)人員參與到崗后的新項(xiàng)目跟投,已發(fā)生的跟投按本辦法第八章規(guī)定退出。
第十章 附則
第2篇 萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法
vk地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法
<設(shè)計(jì)變更>
1.建筑、園林、室內(nèi)外裝飾專業(yè)及影響交工標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更由設(shè)計(jì)部簽發(fā),項(xiàng)目經(jīng)理部執(zhí)行;涉及土建、水暖電等專業(yè)的設(shè)計(jì)變更由項(xiàng)目經(jīng)理部簽發(fā),報(bào)設(shè)計(jì)部備案。
2.項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理及成本管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更的合理性進(jìn)行審核,設(shè)計(jì)變更涉及金額在5萬(wàn)元以下的,由項(xiàng)目經(jīng)理完成審批并承擔(dān)責(zé)任;5-20萬(wàn)元的,報(bào)設(shè)計(jì)部、成本部及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批;20萬(wàn)元以上的簽證,需上報(bào)評(píng)審委員會(huì)審批。
3.設(shè)計(jì)變更提出后,須當(dāng)天回復(fù)項(xiàng)目經(jīng)理部,超過2天仍未回復(fù)的變更申請(qǐng),視為同意變更申請(qǐng),由項(xiàng)目經(jīng)理部發(fā)出設(shè)計(jì)變更通知,并執(zhí)行。
4.項(xiàng)目經(jīng)理部收到設(shè)計(jì)變更后,由質(zhì)量工程師負(fù)責(zé)將設(shè)計(jì)變更(或變更圖紙)原件存檔,并將變更(或圖紙)復(fù)印件轉(zhuǎn)發(fā)給現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師、監(jiān)理公司及施工單位。
5.發(fā)出的設(shè)計(jì)變更圖紙需有設(shè)計(jì)單位蓋章、專業(yè)設(shè)計(jì)師簽字,并加蓋項(xiàng)目經(jīng)理部專用章,否則視為無(wú)效設(shè)計(jì)變更。
6.由專業(yè)工程師負(fù)責(zé)辦理設(shè)計(jì)變更通知單,并跟蹤設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行情況,監(jiān)督監(jiān)理公司對(duì)變更部位的整改情況進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后,完成設(shè)計(jì)變更。
<現(xiàn)場(chǎng)簽證>
7.現(xiàn)場(chǎng)簽證由現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師主辦,項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理、及成本管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的合理性進(jìn)行審核。簽證涉及金額在2萬(wàn)元以下的,由項(xiàng)目經(jīng)理完成審批并承擔(dān)責(zé)任;2萬(wàn)元以上的現(xiàn)場(chǎng)簽證,須報(bào)成本部經(jīng)理及工程總監(jiān)審批;10萬(wàn)元以上的簽證,需上報(bào)評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行審批。
8.現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤,并監(jiān)督監(jiān)理公司對(duì)簽證部位的實(shí)施情況進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后,完成簽證。
<應(yīng)急情況的處理>
9.由于原設(shè)計(jì)存在的問題,即將造成工程停工的,為了確保工程工期,按照應(yīng)急情況進(jìn)行處理。
10.專業(yè)工程師立即聯(lián)系設(shè)計(jì)部有關(guān)人員,并編制書面《設(shè)計(jì)變更通知單》,經(jīng)口頭、傳真或e-mail方式征求上述審批權(quán)限或簽發(fā)權(quán)限的有關(guān)部門負(fù)責(zé)人同意后,由設(shè)計(jì)部(或項(xiàng)目經(jīng)理部)負(fù)責(zé)人簽發(fā)并發(fā)放給施工單位及監(jiān)理公司。
11.此等未經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)程序批準(zhǔn)的文件均為非正式文件,有關(guān)經(jīng)辦專業(yè)工程師應(yīng)在15天內(nèi),按正式程序補(bǔ)辦手續(xù)并注明補(bǔ)辦原因。
第3篇 萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目文件管理辦法
vk地產(chǎn)項(xiàng)目文件管理辦法
1.項(xiàng)目經(jīng)理部文件按照下列分類方式進(jìn)行存檔整理:
第一冊(cè):公司管理規(guī)范
工程管理規(guī)范一套
工程管理指導(dǎo)書
第二冊(cè):施工合同
第三冊(cè):物資合同
第四冊(cè):公司來文
第五冊(cè):政府來文
第六冊(cè):施工單位來文
第七冊(cè):監(jiān)理公司來文
監(jiān)理合同
監(jiān)理人員登記表及資格證書
監(jiān)理規(guī)劃
監(jiān)理細(xì)則
監(jiān)理例會(huì)紀(jì)要
監(jiān)理月報(bào)及審核意見
其他來文
第八冊(cè):施工組織設(shè)計(jì)
施工方案
第九冊(cè):設(shè)計(jì)變更
建筑設(shè)計(jì)變更及圖紙會(huì)審紀(jì)要
結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)變更
水電設(shè)計(jì)變更
第十冊(cè):工程簽證
第十一冊(cè):限價(jià)單/零星工程
第十二冊(cè):計(jì)劃管理
項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃(營(yíng)銷部門編制)
總進(jìn)度控制計(jì)劃及評(píng)審記錄
施工圖紙交付計(jì)劃
分判商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃
樣板確認(rèn)計(jì)劃
甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃
資金使用計(jì)劃
總進(jìn)度計(jì)劃(施工單位)
月計(jì)劃(施工單位)
周計(jì)劃(施工單位)
第十三冊(cè):工程質(zhì)量記錄
第十四冊(cè):材料設(shè)備管理
樣板登記一覽表
收(調(diào))料單
設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收記錄
第十五冊(cè):交工前樓宇檢查記錄
第十六冊(cè):項(xiàng)目經(jīng)理部發(fā)文
報(bào)公司文件
發(fā)公司有關(guān)部門協(xié)辦單
發(fā)總包、分包、監(jiān)理
報(bào)政府文件
其他發(fā)文
第十七冊(cè):進(jìn)度款支付
工程進(jìn)度款審批單
物資進(jìn)度款審批單
扣款通知單
獎(jiǎng)/罰款通知單
第十八冊(cè):會(huì)議紀(jì)要
公司每月工程例會(huì)紀(jì)要
公司現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)紀(jì)要
甲方召集專題會(huì)議紀(jì)要
項(xiàng)目經(jīng)理部?jī)?nèi)部會(huì)議紀(jì)要
第十九冊(cè):工程交工資料(甲方)
甲方交工資料目錄(檔案館編制)
各種甲方交工資料
如:開竣工報(bào)告
中間驗(yàn)收資料
工程報(bào)建資料
第二十冊(cè):驗(yàn)收?qǐng)?bào)告
材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告
工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告(不需政府參與的驗(yàn)收)
履約評(píng)定表
2.項(xiàng)目經(jīng)理部收文嚴(yán)格按照公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,項(xiàng)目秘書收文后轉(zhuǎn)交項(xiàng)目經(jīng)理助理,由經(jīng)理助理判斷執(zhí)行及傳閱人員,傳閱后須在傳閱文件上簽字并交項(xiàng)目秘書存檔;
3.項(xiàng)目經(jīng)理部發(fā)文需按照發(fā)文格式擬稿,由項(xiàng)目秘書統(tǒng)一編號(hào)并存檔。
4.項(xiàng)目經(jīng)理部印章由項(xiàng)目秘書統(tǒng)一管理,使用印章必須登記。印章形式見《項(xiàng)目經(jīng)理部印章》
第4篇 龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目移交管理辦法規(guī)定
龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目移交管理辦法
1、目的:規(guī)范項(xiàng)目移交流程。
2、適用范圍:地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司向業(yè)主辦理交接房手續(xù)、進(jìn)行物業(yè)管理的項(xiàng)目(不包括經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目)。
3、管理內(nèi)容:
3.1移交手續(xù):
3.1.1移交以書面手續(xù)為準(zhǔn),各分部工程按實(shí)物、資料、功能運(yùn)行狀態(tài)、清潔狀態(tài)、是否提供技術(shù)培訓(xùn)、是否提供備用材料和專用工具等6方面辦理移交。
3.1.2實(shí)物移交代表保管責(zé)任移交。
3.1.3項(xiàng)目移交開始后,物業(yè)公司不能拒絕接受實(shí)物移交,但施工方頻繁進(jìn)出、小區(qū)日常管理方式難以進(jìn)行實(shí)物保管的情況除外(主要指設(shè)施設(shè)備)。
3.1.4物業(yè)公司接管項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、功能系統(tǒng)投入運(yùn)行不表示分部工程已經(jīng)移交。
3.2分部工程類別
3.2.1建筑土建:可按施工標(biāo)區(qū)分類說明
3.2.2門窗:
3.2.3給排水:可按室內(nèi)給排水、室外給排水、游泳池系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)等分類說明
3.2.4強(qiáng)電:可按變配電室、供電線路、備用電源、照明、防雷等分類說明
3.2.5弱電:可按安防監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、車管系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)等分類說明
3.2.6通風(fēng)和空調(diào):可按送排風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等分類說明
3.2.7燃?xì)庀到y(tǒng)
3.2.8電梯:可按井道、設(shè)備等分類說明
3.2.9園林景觀:可按綠化、硬鋪、水景、小品、圍墻、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等分類說明
3.2.10小區(qū)標(biāo)識(shí):可按樓棟標(biāo)識(shí)、道路標(biāo)識(shí)、車庫(kù)標(biāo)識(shí)、文化用語(yǔ)牌等分類說明
3.2.11小區(qū)物管服務(wù)場(chǎng)地:可按物管用房、保安亭、垃圾站等分類說明
3.2.12小區(qū)休閑設(shè)施和服務(wù)設(shè)施:可按休閑設(shè)施、大堂家具、垃圾桶等分類說明
3.3移交時(shí)間:
3.3.1標(biāo)準(zhǔn):項(xiàng)目對(duì)外交付時(shí)間前5周開始,前1周結(jié)束,工作周期4周(在不影響項(xiàng)目對(duì)外交付的前提下,按施工進(jìn)度計(jì)劃移交,但晚于本標(biāo)準(zhǔn)的情況除外)。
3.3.2'項(xiàng)目對(duì)外交付時(shí)間':銷售房特指與業(yè)主約定的交付時(shí)間,以營(yíng)銷部通知為準(zhǔn)。
3.4移交準(zhǔn)備
3.4.1綜合檢查
第5篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格管理辦法
房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)格管理辦法
前 言
依據(jù)《金榮企業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷管理制度》相關(guān)規(guī)定,為進(jìn)一步規(guī)范金榮企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目所售物業(yè)科學(xué)定價(jià),在物業(yè)銷售中價(jià)格制定及執(zhí)行有序進(jìn)行,本著“四個(gè)掌控”原則,即掌控市場(chǎng)、掌控客戶、掌控政策、掌控銷售,謀求項(xiàng)目開發(fā)在品牌樹立、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益等方面取得最佳效果,特制定本辦法。
第一章市場(chǎng)調(diào)研
第一條 市場(chǎng)調(diào)研的組織
1、由營(yíng)銷策劃中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷部組織銷售人員每月進(jìn)行該區(qū)域、版塊樓盤市場(chǎng)調(diào)研,每月提交一份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。
2、時(shí)間要求:調(diào)研報(bào)告始于項(xiàng)目營(yíng)銷部成立當(dāng)月,止于項(xiàng)目清盤。
第二條 市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容
1、市場(chǎng)宏觀方面:了解國(guó)家及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)變化情況,區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)量、銷售量、市場(chǎng)價(jià)格變化、銷售率和銷售周期等。
2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手方面,樓盤規(guī)模、開發(fā)商背景、項(xiàng)目定位、賣點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格、銷售價(jià)格、銷售周期、銷售率、營(yíng)銷思路和手段、廣告及推廣情況、工程進(jìn)度等。
3、消費(fèi)者方面:客戶分布、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、客戶關(guān)注的重點(diǎn)。
第三條 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告送閱
1、項(xiàng)目營(yíng)銷部按報(bào)告內(nèi)容要求,每月提交該項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,交營(yíng)銷策劃中心進(jìn)行匯總。
2、由營(yíng)銷策劃中心根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行抽查調(diào)研內(nèi)容的真實(shí)性后,匯編后上報(bào)集團(tuán)公司。
3、每月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告交項(xiàng)目總經(jīng)理、營(yíng)銷副總、分管副總裁、集團(tuán)總裁,市調(diào)調(diào)研資料一律不得外傳。
第二章 價(jià)格制定方法
第四條 價(jià)格定義:本辦法中價(jià)格是指所售樓盤同業(yè)態(tài)開盤銷售均價(jià)。
第五條 定價(jià)原則:客觀性、真實(shí)性、時(shí)效性。
第六條 定價(jià)方法:
1、市場(chǎng)定價(jià)法
根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)行情、區(qū)域樓盤銷售價(jià)格、類同項(xiàng)目銷售價(jià)格,針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn),綜合考慮市場(chǎng)與客戶預(yù)期,制定出銷售價(jià)格。
2、成本導(dǎo)向法
根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)成本,依據(jù)行業(yè)平均成本利潤(rùn)率,制定出銷售價(jià)格。
3、投資回報(bào)法
根據(jù)項(xiàng)目年資金平均占用額,按照公司規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回報(bào)率,制定出銷售價(jià)格。
4、集合競(jìng)標(biāo)法
通過銷售代理公司集合競(jìng)價(jià),制定出項(xiàng)目銷售價(jià)格。
5、加權(quán)平衡法
綜合上述方法,給予各定價(jià)法權(quán)數(shù),制定出物業(yè)的銷售價(jià)格。
計(jì)算公式如下:
p = (∑wimi)= (w1_1 + w2_2 + + wn_n)
其中: p為加權(quán)平均法價(jià)格,wi為權(quán)數(shù),w1+w2+…wn = 1;
_i為各定價(jià)法價(jià)格系數(shù)。
第三章 定價(jià)流程
第七條 價(jià)格的確定按申報(bào)單位 分管副總 總裁 董事會(huì)流程進(jìn)行。
第八條 申報(bào)單位為營(yíng)銷策劃中心。
第九條價(jià)格確定分預(yù)報(bào)價(jià)和開盤價(jià)二個(gè)階段,預(yù)報(bào)價(jià)在vip卡認(rèn)購(gòu)前
一周確定,開盤價(jià)在開盤前一天最終確定,開盤價(jià)申報(bào)時(shí)同時(shí)申報(bào)價(jià)格優(yōu)惠原則。
第十條 申報(bào)時(shí)間為項(xiàng)目啟動(dòng)vip卡認(rèn)購(gòu)前一個(gè)月,集團(tuán)營(yíng)銷策劃中心在預(yù)報(bào)價(jià)發(fā)布后,要依據(jù)vip卡認(rèn)購(gòu)情況及市場(chǎng)變化情況,在開盤前一周再次申報(bào)開盤價(jià)格上報(bào)。
第十一條 申報(bào)內(nèi)容根據(jù)價(jià)格制定方法,在詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、工程管理中心提供的成本分析、財(cái)務(wù)管理中心提供的資金和稅賦資料基礎(chǔ)上,以此為定價(jià)依據(jù),做出定價(jià)申報(bào)報(bào)告。
第十二條 價(jià)格確定,以集團(tuán)總裁正式簽署的文件為準(zhǔn)。
第四章 單元價(jià)格確定
第十三條 單元價(jià)格是指按建筑物產(chǎn)權(quán)分割單元的價(jià)格。
第十四條 制定依據(jù)是依照均價(jià)結(jié)合朝向、樓層、面積、景觀、戶型因素得出的系數(shù)形成單元價(jià)格。
第十五條 單元定價(jià)的申報(bào)單位為集團(tuán)營(yíng)銷策劃中心。
第十六條 單元定價(jià)申報(bào)時(shí)間為開盤前一周與開盤價(jià)格優(yōu)惠原則匯總一并上報(bào)。
第十七條 單元定價(jià)確定由申報(bào)單位報(bào)集團(tuán)分管副總核批后,報(bào)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)。
第五章 價(jià)格調(diào)整
第十八條 價(jià)格調(diào)整依據(jù)是:根據(jù)營(yíng)銷計(jì)劃,按分期推盤、期中銷售策略,按照開盤引爆、前低后高的原則,統(tǒng)一調(diào)價(jià);或因市場(chǎng)發(fā)生變化,隨時(shí)調(diào)整售價(jià)。
第十九條 調(diào)價(jià)申報(bào)由營(yíng)銷策劃中心按上述時(shí)段在推出調(diào)價(jià)前三天上報(bào)集團(tuán)分管副總,報(bào)請(qǐng)集團(tuán)總裁核準(zhǔn)后執(zhí)行。
第六章 價(jià)格執(zhí)行
第二十條 經(jīng)集團(tuán)總裁審批的價(jià)格,項(xiàng)目部營(yíng)銷人員須嚴(yán)格執(zhí)行,項(xiàng)目營(yíng)銷副總負(fù)責(zé)落實(shí)。
第二十一條 在銷售過程中,營(yíng)銷員只能根據(jù)公司制訂的優(yōu)惠原則進(jìn)行業(yè)務(wù)談判,對(duì)不能滿足客戶需求的客戶必須逐級(jí)上交談判情況,任何售樓員不得越級(jí)申請(qǐng)折扣優(yōu)惠幅度。特殊客戶由營(yíng)銷副總上報(bào)總裁批準(zhǔn)優(yōu)惠幅度后執(zhí)行,其他人不得擅自受理、批準(zhǔn)折扣優(yōu)惠。
第二十二條 在正常銷售情況下,置業(yè)顧問在跟客戶溝通中,無(wú)權(quán)私自給客戶折扣,為了達(dá)到簽約的目的,以書面報(bào)告、電話請(qǐng)示或者口頭請(qǐng)示案場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)理,營(yíng)銷經(jīng)理可以在原價(jià)的基礎(chǔ)上下浮1個(gè)點(diǎn);營(yíng)銷副總請(qǐng)示集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)后可以在購(gòu)房單價(jià)下浮2個(gè)點(diǎn),下浮2個(gè)點(diǎn)的由營(yíng)銷副總負(fù)責(zé)審批;超過3個(gè)點(diǎn)的由營(yíng)銷副總上報(bào)集團(tuán)總裁,經(jīng)總裁審批后或者經(jīng)過電話請(qǐng)示集團(tuán)總裁后方可執(zhí)行。
第二十三條 做好報(bào)審報(bào)批及折扣審批的書面工作,報(bào)審材料歸檔以備后查,嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的樓盤銷售價(jià)格,杜絕鼓動(dòng)客戶找公司領(lǐng)導(dǎo)打折的現(xiàn)象。
第二十四條 換房客戶需向營(yíng)銷部遞交書面申請(qǐng)書,經(jīng)營(yíng)銷經(jīng)理、營(yíng)銷副總同意后,方可換房。換房后的銷售價(jià)格以營(yíng)銷部當(dāng)天公布的銷售價(jià)格為準(zhǔn)。
第二十五條 更改付款方式客戶,需向營(yíng)銷部遞交書面申請(qǐng)書,經(jīng)營(yíng)銷經(jīng)理、營(yíng)銷副總同意后,方可更改。成交價(jià)按重新選擇的付款方式作相應(yīng)的調(diào)整。
第七章 價(jià)格管理
第二十六條 營(yíng)銷的成功,一線營(yíng)銷人員的作用至關(guān)重要。營(yíng)銷策劃中心及項(xiàng)目營(yíng)銷部必須把打造一支素質(zhì)優(yōu)良、品德高尚的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)作為重要工作來抓,以保證公司既定的營(yíng)銷計(jì)劃和價(jià)格得到有效執(zhí)行。
第八章 反饋與檢討
第二十七條 項(xiàng)目營(yíng)銷部負(fù)責(zé)價(jià)格執(zhí)行工作,并進(jìn)行價(jià)格執(zhí)行情況的實(shí)時(shí)反饋。
第二十八條 在預(yù)報(bào)價(jià)、開盤價(jià)發(fā)布后,由營(yíng)銷策劃中心組織項(xiàng)目營(yíng)銷部及時(shí)收集市場(chǎng)和客戶反映情況,監(jiān)督落實(shí)價(jià)格執(zhí)行情況;按銷售節(jié)點(diǎn)反饋、總結(jié)、檢討價(jià)格方案執(zhí)行情況,為下一步價(jià)格調(diào)整和加強(qiáng)銷售力度提供決策依據(jù)。
第二十九條 由營(yíng)銷策劃中心負(fù)責(zé),按銷售期出具價(jià)格方案和執(zhí)行情況評(píng)估報(bào)告,報(bào)分管副總審批后,交總裁審閱。
第6篇 健升房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展管理辦法
地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有資金密度大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。地產(chǎn)項(xiàng)目定案之前,須在詳細(xì)的調(diào)查和研究的基礎(chǔ)上,做好周密的可行性分析,逐級(jí)報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)審定,積極慎重做好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)租售階段的經(jīng)營(yíng)管理,力爭(zhēng)減少風(fēng)險(xiǎn),取得較好收益。
1.1 地產(chǎn)投資管理
地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分立項(xiàng)、論證、報(bào)批和簽約四步驟進(jìn)行。
a、地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的立項(xiàng)
⑴ 地產(chǎn)部或公司其他人員接觸土地項(xiàng)目后,指定地產(chǎn)部專人與土地介紹人聯(lián)系,查詢項(xiàng)目的情況,并做初步調(diào)查,對(duì)所得信息歸納整理歸檔。
⑵ 對(duì)接觸到的項(xiàng)目,根據(jù)初步調(diào)查及有關(guān)資料先做簡(jiǎn)要的經(jīng)濟(jì)測(cè)算,向部門經(jīng)理匯報(bào)后,進(jìn)行部門內(nèi)部分析討論,把有價(jià)值的項(xiàng)目報(bào)送公司總經(jīng)理和主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理審批。
b、地產(chǎn)項(xiàng)目的投資論證
經(jīng)公司總經(jīng)理、主管地產(chǎn)副總經(jīng)理審定后,地產(chǎn)部組織力量對(duì)有發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容如下:
⑴項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)及有關(guān)法律文件(包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地通知書》、《紅線圖》、《征地許可證》、::《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》、《國(guó)有土地出讓金合同》、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)情況、地塊有無(wú)抵押等有關(guān)資料)。
⑵現(xiàn)場(chǎng)情況(現(xiàn)有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等)。
⑶項(xiàng)目周邊情況(周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景等)。
⑷項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的物業(yè)情況(包括用地面積、建筑面積、租/售價(jià)格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標(biāo)準(zhǔn)、入伙時(shí)間、租售比例、戶型及戶型比例等)。
⑸項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)我公司接觸過或有了解的其他地塊的可比資料。
⑹合營(yíng)/轉(zhuǎn)讓單位資訊實(shí)力報(bào)告(財(cái)力、人力、經(jīng)營(yíng)操作等情況)及介紹人情況。
⑺合營(yíng)/轉(zhuǎn)讓單位的期望要求。
c、地產(chǎn)投資項(xiàng)目的報(bào)批
在上述調(diào)查的基礎(chǔ)上,由地產(chǎn)部牽頭,財(cái)務(wù)部、工程部聯(lián)合撰寫項(xiàng)目可行性報(bào)告,逐級(jí)報(bào)送公司主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審批。
d、地產(chǎn)投資項(xiàng)目的簽約
項(xiàng)目一經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由公司總經(jīng)理/主管地產(chǎn)副總經(jīng)理出面與土地出讓/轉(zhuǎn)讓方洽商合同有關(guān)事宜,同時(shí)委托公司法律顧問起草或修改土地出讓/轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)法律文件,報(bào)主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審定后正式對(duì)外簽約。
e、項(xiàng)目正式簽約后應(yīng)建立完整的項(xiàng)目檔案。
f、由地產(chǎn)部牽頭,財(cái)務(wù)部、工程部協(xié)助擬定詳細(xì)的發(fā)展計(jì)劃,進(jìn)入項(xiàng)目發(fā)展階段。
1.2征地管理
在做好項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)上,地產(chǎn)部指定專人負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的征地手續(xù)。征地程序如下:
a、與地方洽商有關(guān)征地補(bǔ)償及有關(guān)工作等事宜。
b、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地通知書》。
c、申請(qǐng)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》。
d、辦理拆遷有關(guān)手續(xù)。
e、向區(qū)和市國(guó)土局辦理用地結(jié)案手續(xù)。
f、向市房地局辦理土地估價(jià),簽定《土地出讓合同》。
g、向市房地局辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
1.3項(xiàng)目實(shí)施前管理
項(xiàng)目實(shí)施前期階段分為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建兩部分。
a、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理
規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目實(shí)施階段的首要工作,建設(shè)工程技術(shù)是否先進(jìn),經(jīng)濟(jì)上是否合理,設(shè)計(jì)將起著決定性的作用,設(shè)計(jì)文件則是安排建設(shè)計(jì)劃和組織施工的主要依據(jù)。
⑴設(shè)計(jì)單位的選定,一般通過招標(biāo)來確定。
⑵項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)與評(píng)選:
①根據(jù)公司的發(fā)展計(jì)劃,由地產(chǎn)部編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書及設(shè)計(jì)招標(biāo)文件,報(bào)公司總經(jīng)理和主管副總經(jīng)理審批。
②地產(chǎn)部擬定合適的設(shè)計(jì)公司參加設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)。
③召開設(shè)計(jì)方案的評(píng)審會(huì),選中方案及設(shè)計(jì)單位,經(jīng)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。
⑶項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的確定
①地產(chǎn)部就入選方案征求各方面意見,指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司修改方案,直至符合公司對(duì)該項(xiàng)目的發(fā)展設(shè)想,并通過政府有關(guān)部門的審批。
②督促設(shè)計(jì)單位按發(fā)展計(jì)劃完成擴(kuò)初方案及施工圖設(shè)計(jì),直至獲得政府規(guī)劃部門及其它專業(yè)部門的批準(zhǔn)。
③地產(chǎn)部經(jīng)理需全面了解項(xiàng)目特性、規(guī)劃局批復(fù)的設(shè)計(jì)要點(diǎn),分別在方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段,召集有關(guān)部門及專家對(duì)圖紙進(jìn)行詳細(xì)會(huì)審,會(huì)審紀(jì)要報(bào)總經(jīng)理和主管副總。
④按照發(fā)展計(jì)劃,對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行必要的修改,重大修改須經(jīng)主管副總及總經(jīng)理審批,所有修改通知單需由修改人、審核人聯(lián)名簽署。
⑤上述方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)深度均應(yīng)按建設(shè)部頒布的《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制的深度規(guī)定》執(zhí)行,并嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及《廣州市城市規(guī)劃條例》與《廣州市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)文件。
⑷ 內(nèi)外裝修與設(shè)備選型
根據(jù)公司制定的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃,從使用功能及建筑美觀的角度,參與內(nèi)外裝飾材料及有關(guān)設(shè)備的選擇。
①裝修標(biāo)準(zhǔn)的制定。地產(chǎn)部編制的項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)公司總經(jīng)理及主管副總批準(zhǔn)。
②裝修材料及設(shè)備配置的選用。在保證質(zhì)量與裝修效果的前提下,首先考慮選用國(guó)產(chǎn)與合資產(chǎn)品,不能滿足要求時(shí)再選用進(jìn)口產(chǎn)品,并做到貨比三家,主要裝飾材料的選用、變更必須報(bào)主管副總審定后方能生效。
⑸ 樣板房的設(shè)計(jì)、施工管理
通過樣板房的設(shè)計(jì)、施工的管理,為今后大面積的項(xiàng)目開展,提供必要的保證,減少不必要的浪費(fèi),應(yīng)遵循下列準(zhǔn)則:
① 地產(chǎn)部根據(jù)售樓的對(duì)象需求編制裝修標(biāo)準(zhǔn),報(bào)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。
② 聯(lián)系有實(shí)力的裝修公司參加室內(nèi)設(shè)計(jì)投標(biāo),在確定設(shè)計(jì)中標(biāo)單位后,完成室內(nèi)裝修施工圖設(shè)計(jì)。
③ 在樣板房施工過程中進(jìn)行全面跟蹤。土建施工期間,樣板房的施工管理由地盤負(fù)責(zé),地產(chǎn)部確定所有的裝修標(biāo)準(zhǔn)、::材料及顏色等。
④ 會(huì)同工程部對(duì)樣板房的造價(jià)進(jìn)行結(jié)算。
⑤ 樣板房的驗(yàn)收應(yīng)由工程部牽頭,地產(chǎn)部、物資部、地盤參加,以上部門聯(lián)合發(fā)出整改意見供地盤參考。
b、項(xiàng)目報(bào)建管理
在做好項(xiàng)目投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,地產(chǎn)部指定專人負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)。報(bào)建程序如下:
⑴向市、區(qū)計(jì)委辦理投資計(jì)劃任務(wù)書、項(xiàng)目的計(jì)劃及轉(zhuǎn)正手續(xù),取得省、市委對(duì)擬建項(xiàng)目的批文。
⑵辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
⑶申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。
⑷送審總平面方案。
⑸送審四圖一書(道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說明書)。
⑹送審單體建筑設(shè)計(jì)方案。
⑺送審初步設(shè)計(jì)方案。
⑻各專業(yè)部門報(bào)建(包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等)。
⑼施工圖報(bào)建。
⑽辦理市政配套設(shè)施費(fèi)、檔案合同、報(bào)建費(fèi)。
⑾辦理《建設(shè)工程報(bào)建審核書》。
⑿辦理《放線冊(cè)》、《余泥排放證》。
⒀辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
1.4 市場(chǎng)調(diào)查管理
a、地產(chǎn)部應(yīng)成立市場(chǎng)調(diào)研小組,多渠道、廣泛地收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息,特別是廣州市的。在科學(xué)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上,準(zhǔn)確分析廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、消費(fèi)取向,建立地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù),為項(xiàng)目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計(jì)劃及銷售策劃提供信息支持。
b、市場(chǎng)調(diào)研的主要方式及內(nèi)容
通過各種調(diào)研方式,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行日常調(diào)查,如土地的批租量、房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類物業(yè)的存量、空置率等,并對(duì)已調(diào)查項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤對(duì)比研究。
⑴收集大眾傳播媒介的各種房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。調(diào)研小組每日翻閱《廣州日?qǐng)?bào)》、《羊城晚報(bào)》、《南方日?qǐng)?bào)》、《南方都市報(bào)》等報(bào)刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產(chǎn)專版,收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產(chǎn)評(píng)論、有關(guān)政策法規(guī)在內(nèi)的房地產(chǎn)信息,以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
⑵采用上門實(shí)地調(diào)查或參加展銷會(huì)的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的的第一手資料。積極參加房地產(chǎn)展銷會(huì),力求全面了解樓盤信息,包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)、入伙時(shí)間、租售價(jià)格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預(yù)售時(shí)間、租售情況等,并對(duì)該物業(yè)做出綜合評(píng)價(jià)。
⑶對(duì)于特定的任務(wù)進(jìn)行專題調(diào)查研究或針對(duì)某一物業(yè)進(jìn)行專門的調(diào)查研究。
c、市場(chǎng)調(diào)研信息的處理
⑴對(duì)于接觸過的每一個(gè)地塊項(xiàng)目要做詳細(xì)記錄,并整理歸檔,建立廣州市地價(jià)信息庫(kù)。以此為基礎(chǔ),分析相鄰地塊的經(jīng)濟(jì)收益。
⑵對(duì)于收集到的資料、信息進(jìn)行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔,建立各類物業(yè)的信息庫(kù)。在科學(xué)的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上,分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類物業(yè)的走勢(shì)及消費(fèi)者的市場(chǎng)取向。
