第1篇 長沙市物業(yè)專項維修資金管理辦法（意見稿）
長沙市物業(yè)專項維修資金管理辦法(征求意見稿)
2022年9月17日
第一章總則
第一條【立法目的與依據(jù)】 為了加強對物業(yè)專項維修資金的管理,保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用,維護物業(yè)專項維修資金所有權(quán)人的合法權(quán)益,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本辦法。
第二條【適用范圍】 本市市區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的物業(yè),其物業(yè)專項維修資金的交存、使用、監(jiān)督及其相關(guān)管理活動,適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)專項維修資金,是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第三條【管理原則】 物業(yè)專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、政府監(jiān)督、公開透明的原則。
第四條【管理主體】 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責物業(yè)專項維修資金的管理工作。市物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)(以下簡稱管理機構(gòu))具體負責物業(yè)專項維修資金的日常管理工作。
市財政、審計、監(jiān)察等相關(guān)部門按照各自職責對物業(yè)專項維修資金的管理進行監(jiān)督。
區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照規(guī)定的職責分工,負責物業(yè)專項維修資金的相關(guān)工作。
第二章交存
第五條【交存范圍】 同一物業(yè)區(qū)域內(nèi),有兩戶以上業(yè)主的物業(yè),其業(yè)主應(yīng)當交存物業(yè)專項維修資金。
第六條【交存主體和時點】 購買預(yù)售商品房的,購房者應(yīng)當在辦理房屋預(yù)告登記時將首期物業(yè)專項維修資金直接存入物業(yè)專項維修資金專戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得代收首期物業(yè)專項維修資金。
除前款規(guī)定的情形外,建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋初始登記前將首期物業(yè)專項維修資金交存至物業(yè)專項維修資金專戶。
第七條【交存標準】 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的數(shù)額標準,由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)市建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%分類確定后向社會公布,并適時調(diào)整。
調(diào)整首期物業(yè)專項維修資金的交存標準,應(yīng)當公開征求意見并組織聽證。
第八條【資金權(quán)屬】 業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有。
第九條【管理方式】 業(yè)主大會成立前,業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金,由管理機構(gòu)代管。
業(yè)主大會成立后,經(jīng)業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的,由業(yè)主委員會向管理機構(gòu)申請劃轉(zhuǎn)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金。未經(jīng)業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的,繼續(xù)由管理機構(gòu)代管。
第十條【專戶管理銀行設(shè)置】 管理機構(gòu)應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定確定商業(yè)銀行作為物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。
第十一條【賬戶設(shè)置方式】 物業(yè)專項維修資金應(yīng)當以物業(yè)區(qū)域為單位設(shè)總賬,以幢為單位設(shè)分幢賬,按房屋戶室號設(shè)分戶賬。
第十二條【資金劃轉(zhuǎn)條件】 業(yè)主大會成立后,決定自行管理物業(yè)專項維修資金的,應(yīng)當召開業(yè)主大會會議,就下列事項進行表決:
(一)物業(yè)專項維修資金自行管理的決議;
(二)物業(yè)專項維修資金管理制度;
(三)確定物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行、賬目管理單位和物業(yè)專項維修資金賬目責任人的決議;
(四)其他與物業(yè)專項維修資金有關(guān)的決議事項。
以上事項應(yīng)當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意。
物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當對業(yè)主大會會議進行指導。
業(yè)主大會會議召開后,業(yè)主委員會應(yīng)當就業(yè)主大會決議的事項及業(yè)主大會會議召開的情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示,公示期不得少于十五日。
第十三條【資金劃轉(zhuǎn)程序】 決定自行管理物業(yè)專項維修資金的,業(yè)主大會應(yīng)當在物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。
申請劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的,業(yè)主委員會應(yīng)當向管理機構(gòu)提出書面申請。對符合本辦法第十二條規(guī)定的,管理機構(gòu)應(yīng)當自收到申請之日起三十日內(nèi),將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的物業(yè)專項維修資金專戶,并將有關(guān)賬目等資料移交業(yè)主委員會。
第十四條【重新代管】 業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金期間,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,業(yè)主大會可以申請管理機構(gòu)重新代管物業(yè)專項維修資金。
第十五條【資金續(xù)籌】 業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,應(yīng)當及時續(xù)交。
由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的,續(xù)交的具體管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同市財政行政主管部門制定。
由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的,續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。
第十六條【計息方式】 物業(yè)專項維修資金自存入物業(yè)專項維修資金專戶之日起按照國家規(guī)定的利率,在每年規(guī)定的時間為業(yè)主計息。
第十七條【票據(jù)管理】 管理機構(gòu)應(yīng)當向交存人出具由省財政行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。
&n
bsp; 第三章使用
第十八條【使用范圍】 物業(yè)專項維修資金應(yīng)當專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。
第十九條【分攤原則】 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用,由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
已交存物業(yè)專項維修資金的,分攤費用從業(yè)主分戶賬中列支。業(yè)主分戶賬面余額不足以支付分攤費用的,由該業(yè)主補足。
未交存物業(yè)專項維修資金的,分攤費用由該業(yè)主承擔。
第二十條 【代管使用程序】 由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的,按照以下程序使用物業(yè)專項維修資金:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主根據(jù)維修和更新、改造項目向管理機構(gòu)提出使用申請;
(二)管理機構(gòu)進行現(xiàn)場勘查,明確物業(yè)專項維修資金列支范圍;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主制定使用方案,經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。使用方案應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的具體范圍和內(nèi)容、預(yù)算費用、列支范圍等;
(四)管理機構(gòu)應(yīng)當對使用方案及業(yè)主表決情況等進行公示,公示期不得少于七日;
(五)公示期滿無異議或者異議不成立的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案;
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料,向管理機構(gòu)申請列支;
(七)管理機構(gòu)審核同意后,按照工程進度向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知,專戶管理銀行將所需物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第二十一條【自管使用程序】 由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的,按照以下程序使用物業(yè)專項維修資金:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用方案,使用方案應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需要臨時使用物業(yè)專項維修資金情況的處置辦法等;
(二)使用方案經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支物業(yè)專項維修資金;
(五)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意,報區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門備案;區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的,應(yīng)當責令改正;
(六)業(yè)主委員會向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知;
(七)專戶管理銀行將所需物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第二十二條【一次性表決模式】 對符合下列條件的物業(yè)維修和更新、改造項目,可以采取一次性表決的方式使用物業(yè)專項維修資金。一次性表決時,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
(一)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益;
(二)單項物業(yè)維修和更新、改造項目費用在一萬元以下。
一次性表決方式使用物業(yè)專項維修資金的期限不得超過五年,且期限內(nèi)使用總金額不得超過本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金交存總額的百分之五。
屬于一次性表決范圍內(nèi)的物業(yè)維修和更新、改造項目,使用物業(yè)專項維修資金時,不需要業(yè)主再次表決。
一次性表決使用物業(yè)專項維修資金的具體辦法,由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門另行制定。
第二十三條【應(yīng)急維修情形】 發(fā)生下列情形之一,需要立即對物業(yè)項目進行維修和更新、改造的,維修費用可以直接從相關(guān)業(yè)主物業(yè)專項維修資金中列支:
(一)電梯故障危及人身安全的;
(二)消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況的;
(三)屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重的;
(四)樓體單側(cè)外墻飾面脫落,玻璃幕墻炸裂等危及人身安全的;
(五)其它發(fā)生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。
發(fā)生本條第(一)項、第(二)項情形,應(yīng)當經(jīng)相關(guān)資質(zhì)單位檢測、鑒定;發(fā)生本條第(三)項、第(四)項、第(五)項情形,應(yīng)當經(jīng)區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門確認。
第二十四條【代管應(yīng)急維修程序】 由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的,發(fā)生第二十三條規(guī)定的情形時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當報物業(yè)所在地區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門確認后,向管理機構(gòu)書面申請預(yù)先撥付部分物業(yè)專項維修資金,管理機構(gòu)應(yīng)當在兩個工作日內(nèi)劃轉(zhuǎn)資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當組織搶修。工程竣工后,經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門確認,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主持維修發(fā)票等材料到管理機構(gòu)辦理余款撥付手續(xù)。
管理機構(gòu)應(yīng)當在辦理余款撥付手續(xù)之日起兩個工作日內(nèi)公布物業(yè)專項維修資金的列支情況。
第二十五條【自管應(yīng)急維修程序】 由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的,發(fā)生第二十三條規(guī)定的情形時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當報業(yè)主委員會確認后,由業(yè)主委員會預(yù)先撥付部分物業(yè)專項維修資金
,業(yè)主委員會應(yīng)當在兩個工作日內(nèi)劃轉(zhuǎn)資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當組織搶修。工程竣工后,經(jīng)業(yè)主委員會確認,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持維修發(fā)票等材料到業(yè)主委員會辦理余款撥付手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當在辦理余款撥付手續(xù)之日起兩個工作日內(nèi)公布物業(yè)專項維修資金的列支情況。
第二十六條【應(yīng)急維修代修程序】發(fā)生第二十三條規(guī)定的情形時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定實施維修和更新、改造的,區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門可以組織代修。工程竣工后,區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門持工程驗收合格證明、維修發(fā)票等材料到管理機構(gòu)或者業(yè)主委員會辦理付款手續(xù)。
第二十七條【審價機制】 物業(yè)項目維修和更新、改造費用三萬元以上的,應(yīng)當經(jīng)具備相應(yīng)資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)審核,審核費用列入維修和更新、改造成本。
第二十八條【不得列支情形】 下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支:
(一)依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用;
(二)依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用;
(三)應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復費用;
(四)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。
第二十九條【購買國債】 在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下,除可以按國家規(guī)定購買國債外,不得挪作他用。
利用業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金購買國債的,應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意;未成立業(yè)主大會的,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。
禁止利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。
第三十條【資金增值管理】 下列收益應(yīng)當轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用:
(一)物業(yè)專項維修資金的存儲利息;
(二)利用物業(yè)專項維修資金購買國債的增值收益;
(三)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益,但業(yè)主大會另有決定的除外;
(四)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。
第四章監(jiān)督管理
第三十一條【資金過戶】 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時,業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明物業(yè)專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明,該房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。
第三十二條【資金返還】 房屋滅失的,房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金返還業(yè)主。業(yè)主可持本人身份證件、房屋滅失證明等材料,到管理機構(gòu)辦理個人賬戶注銷手續(xù)并提取剩余款項。
第三十三條【資金公布】 由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的,管理機構(gòu)應(yīng)當定期與專戶管理銀行核對其管理的物業(yè)專項維修資金賬目,并公布下列情況:
(一)物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額;
(二)發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況;
(三)業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;
(四)其他有關(guān)物業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。
業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的,由業(yè)主委員會負責核對并公布。
第三十四條【復核與查詢】 業(yè)主對管理機構(gòu)或者業(yè)主委員會根據(jù)本辦法第三十三條規(guī)定公布的情況有異議的,可以要求復核。管理機構(gòu)或者業(yè)主委員會應(yīng)當自收到復核申請之日起七個工作日內(nèi)予以答復。
業(yè)主可以向管理機構(gòu)或者賬目管理單位查詢其分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額。
第三十五條 【財政、審計、監(jiān)察監(jiān)督】 由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的,應(yīng)當依法接受審計機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)的監(jiān)督。
物業(yè)專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況,應(yīng)當依法接受市財政行政主管部門的監(jiān)督。
第三十六條【自行管理的監(jiān)督】 由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的,區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當加強對劃轉(zhuǎn)后物業(yè)專項維修資金管理、使用的指導和監(jiān)督。
第五章法律責任
第三十七條【法律責任】 管理機構(gòu)違反本辦法規(guī)定,有下列情形之一的,由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責令限期改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予行政處分;給業(yè)主造成損失的,依法賠償;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任:
(一)未按本辦法規(guī)定設(shè)立物業(yè)專項維修資金專戶或者未分列每戶業(yè)主的分戶賬的;
(二)未按本辦法規(guī)定撥付物業(yè)專項維修資金的;
(三)應(yīng)當轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金的收益未按本辦法規(guī)定轉(zhuǎn)入的;
(四)利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。
第三十八條【法律責任】 由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金,業(yè)主委員會及其成員違反本辦法規(guī)定,有下列情形之一的,由物業(yè)所在地區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門責令限期改正;造成經(jīng)濟損失的,依法承擔相應(yīng)賠償責任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任:
(一)未按本辦法規(guī)定設(shè)立物業(yè)專項維修資金專戶或者未分列每戶業(yè)主的分戶賬的;
(二)應(yīng)當轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金的收益未按本辦法規(guī)定轉(zhuǎn)入的;
(三)利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。
第三十九條【法律責任】 違反本辦法規(guī)定,挪用物業(yè)專項維修資金的,依法由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門追回挪用的物業(yè)專項維修資金,給予警告,可以并處挪用金額二倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。
管理機構(gòu)挪用物業(yè)專項維修資金的,除按第一款規(guī)定予以處罰外,還應(yīng)當對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用物業(yè)專項維修資金情節(jié)嚴重的,除按第一款規(guī)定予以處罰外,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門依法吊銷其資質(zhì)證書。
第四十條【法律責任】 違反本辦法其他規(guī)定,相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章已規(guī)定法律責任的,由相關(guān)行政主管部門依法追究法律責任。
第六章附則
第四十一條【概念界定】 本辦法所稱物業(yè)共用部位,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由業(yè)主共有的部位,一般包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、水泵間、電表間、管道井、電梯前庭、鍋爐房、發(fā)電間、配電間、線路分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、中央空調(diào)、防盜門、樓宇對講系統(tǒng)、避雷裝置、水箱、水泵、鍋爐、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、小區(qū)圍欄、監(jiān)控報警系統(tǒng)、車輛進出管理系統(tǒng)、非經(jīng)營性車場車庫和公益性文體設(shè)施等。
第四十二條【出售公有住房維修資金管理】 出售公有住房的物業(yè)專項維修資金的管理按照國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四十三條【參照執(zhí)行】 各縣(市)物業(yè)專項維修資金的交存、使用、監(jiān)督及其相關(guān)管理活動,參照本辦法執(zhí)行。
第2篇 某花園專項維修資金使用管理辦法
z花園專項維修資金使用管理辦法(2009)
為了加強對jy花園小區(qū)專項維修資金的管理,保障本建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用,維護專項維修資金所有者的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《北京市專項維修資金使用管理辦法(試行)》等國家有關(guān)法律、法規(guī),制定本管理辦法。本建筑區(qū)劃內(nèi)專項維修資金的使用、管理、續(xù)籌和監(jiān)督,適用本辦法。
1定義
1.1專項維修資金(以下簡稱“維修資金”):是指業(yè)主繳存的,專項用于本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程。業(yè)主繳存的維修資金屬于業(yè)主所有。
1.2物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備:是指本建筑區(qū)劃內(nèi)屬全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有且共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備。
1.3物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修工程:是指除日常運行維修養(yǎng)護范圍以外的中修、大修以及更新、改造。
1.4本建筑區(qū)劃維修資金賬戶的日常管理人:可依照業(yè)主大會會議決議委托業(yè)主委員會配備專業(yè)人員負責管理賬戶;也可依照業(yè)主大會會議決議委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或會計師事務(wù)所進行管理。
2維修資金的開戶
2.1業(yè)主大會以業(yè)主委員會開立維修資金賬戶,應(yīng):
2.1.1召開業(yè)主大會會議表決并通過《北京市朝陽區(qū)jy花園專項維修資金使用管理辦法》(本辦法)。
2.1.2確定以業(yè)主委員會的名義開立本建筑區(qū)劃維修資金專用賬戶的開戶銀行(分支機構(gòu))。
2.1.3確定本建筑區(qū)劃維修資金賬戶的日常管理人。
2.1.4確定由業(yè)主委員會主任、副主任作為本建筑區(qū)劃維修資金專用賬戶的責任人。
2.2業(yè)主委員會應(yīng)在由業(yè)主大會選定的開戶銀行(分支機構(gòu)),開立本建筑區(qū)劃維修資金專用賬戶,并接受所在地市、各區(qū)縣建設(shè)委員會等主管部門的監(jiān)督。
2.3業(yè)主委員會只能在一家銀行(分支機構(gòu))開立一個維修資金專用賬戶。該專用賬戶按房屋戶門號設(shè)立明細戶。賬戶開立后,原則上不得變更開戶行;確需變更的,須經(jīng)業(yè)主大會決議通過。
2.4本建筑區(qū)劃維修資金專用賬戶開立后,業(yè)主委員會應(yīng)于3個工作日內(nèi),登錄北京市專項維修資金管理系統(tǒng)(__)進行用戶注冊登記,并將開戶資料報送市資金中心區(qū)縣管理部備案。
2.5本建筑區(qū)劃維修資金,由業(yè)主委員會向代管的市居住小區(qū)管理辦公室(以下簡稱“市小區(qū)辦”)申請,并在與市小區(qū)辦簽訂移交協(xié)議的7個工作日后,核查維修資金專用賬戶中的本建筑區(qū)劃專項維修資金劃轉(zhuǎn)情況。
3維修資金專用賬戶的管理及維修資金的使用
3.1本建筑區(qū)劃維修資金賬戶的日常管理人負責本小區(qū)維修資金存取款、記賬、對賬、分攤核算及受理變更業(yè)務(wù)等日常管理工作。全體業(yè)主及業(yè)主委員會負責維修資金使用的監(jiān)督工作。
3.1.1業(yè)主委員會應(yīng)委托本建筑區(qū)劃維修資金賬戶的日常管理人每月就由開戶銀行(分支機構(gòu))向業(yè)主委員會發(fā)出的對賬單,核對維修資金專用賬戶的賬目。
3.1.2業(yè)主委員會應(yīng)每月與開戶銀行核對維修資金賬目,并應(yīng)至少每半年一次向業(yè)主公布已發(fā)生的維修工程項目、維修費用、分攤標準及資金使用管理的其他有關(guān)情況。
3.1.3業(yè)主委員會可委托具有專業(yè)資質(zhì)的社會中介機構(gòu)代理維修資金使用涉及的維修工程可行性研究、預(yù)決算審核、施工質(zhì)量驗收、費用分攤明細的審核等。業(yè)主委員會應(yīng)就委托事項、委托費用及費用來源等事項簽訂書面協(xié)議。委托費用標準應(yīng)按照國家規(guī)定執(zhí)行且在業(yè)主大會經(jīng)費年度預(yù)算內(nèi)。如超過年度預(yù)算,依《北京市朝陽區(qū)jy花園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定執(zhí)行。
3.2維修資金使用原則及范圍:
3.2.1維修資金使用管理遵循“專戶存儲,業(yè)主決策,專款專用,核算到戶”的原則。
3.2.2維修資金應(yīng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程,不得挪作他用。保修期內(nèi)的維修責任按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3.2.3下列費用不得從維修資金中列支:
3.2.3.1依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;
3.2.3.2依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用;
3.2.3.3應(yīng)當由責任人承擔的因人為損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復費用;
3.2.3.4根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。
3.2.4業(yè)主大會可根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定,決議沉淀部分維修資金的增值存儲計劃;或者在保證維修資金正常使用的前提下,決議在一級市場購買國債并持有到期;嚴禁將維修資金挪作他用。
3.2.4.1利用業(yè)主交存的維修資金購買國債的,應(yīng)經(jīng)占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。
3.2.4.2禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。
3.2.5下列資金應(yīng)當轉(zhuǎn)入維修資金專用賬戶滾存使用:
3.2.5.1維修資金的存儲利息;
3.2.5.2維修資金購買國債的增值收益;
3.2.5.3共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的業(yè)主所得收益,但業(yè)主大會另有決定的除外;
3.2.5.4共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。
3.3維修資金使用的分攤原則:
3.3.1建筑區(qū)劃內(nèi)、樓宇外立面的維修工程費用由建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。
3.3.2樓宇內(nèi)的維修工程費用由該幢樓宇全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。
3.3.3一幢樓宇有兩個或兩個以上單元門的,專屬一個單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,維修工程費用由該單元全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。
3.3.4專屬一個樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,維修和更新、改造費用由該樓層全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。
3.3.5共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修工程,涉及可以出售但尚未售出的住宅、非住宅的,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照尚未售出的住宅、非住宅的建筑面積,分攤維修工程費用。
3.3.6未建立及尚未補建、續(xù)籌維修資金的,建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生中修、大修及更新、改造時所需分攤的維修費用,由相關(guān)住宅、非住宅業(yè)主承擔。
3.4維修資金使用的條件:
3.4.1業(yè)主委員會應(yīng)將由物業(yè)服務(wù)企業(yè)于每年年底提交的物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修計劃、編制費用預(yù)算和分攤明細,在
建筑區(qū)劃內(nèi)向全體業(yè)主公示。
3.4.1.1涉及建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的維修工程,業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議,并經(jīng)占建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決通過后實施;
3.4.1.2涉及部分樓宇、單元、樓層的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修工程,業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開所涉及范圍內(nèi)業(yè)主會議,經(jīng)所涉及范圍內(nèi)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決通過后實施。
3.4.2業(yè)主委員會應(yīng)依照業(yè)主大會決議,按分攤明細核對所涉及業(yè)主個人賬戶內(nèi)的維修資金余額是否足以支付。對于不足支付的,業(yè)主委員會應(yīng)在3日內(nèi)公示需補足維修資金的業(yè)主名單及所需金額,待資金到位后可按本辦法第3.5條的規(guī)定組織實施。
3.5維修資金使用的程序:
3.5.1經(jīng)業(yè)主大會授權(quán),業(yè)主委員會可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織施工及驗收,并依法確定施工單位,簽訂施工合同等。
3.5.2業(yè)主委員會可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)材料到銀行辦理資金預(yù)支或結(jié)算手續(xù):
3.5.2.1到銀行辦理資金預(yù)支手續(xù)時應(yīng)提交維修資金預(yù)支用備案表、維修工程施工合同及維修費用分攤明細表等;
3.5.2.2工程竣工驗收合格后到銀行辦理資金結(jié)算手續(xù)時應(yīng)提交維修費用決算單、維修費用發(fā)票、最終維修費用分攤明細表、費用決算分戶調(diào)整表等。
3.5.3維修資金賬戶須使用信匯憑證或電匯憑證結(jié)算,不得支取現(xiàn)金,不得使用其他票據(jù)或者結(jié)算憑證。用于支付維修工程費用的維修資金只能支付到已在銀行備案的施工單位或物業(yè)公司賬戶中。
3.6維修資金的續(xù)籌
3.6.1如一幢樓房或一戶業(yè)主的維修資金經(jīng)使用后,不足首次歸集額的30%時,業(yè)主委員會應(yīng)提醒業(yè)主續(xù)籌。
3.6.2維修資金的續(xù)籌標準及辦法應(yīng)由業(yè)主大會決定,續(xù)籌金額一般應(yīng)由業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分攤。
3.6.3續(xù)籌資金必須交到維修資金專用賬戶,存入業(yè)主明細戶。
3.7維修資金賬戶的變更
3.7.1業(yè)主大會、業(yè)主委員會合并、分立或撤銷時,應(yīng)委托本建筑區(qū)劃維修資金賬戶的日常管理人憑合并、分立或撤銷證明材料及業(yè)主資金明細戶清單,到市資金中心區(qū)縣管理部申請辦理合并、分立或撤銷業(yè)主委員會賬戶手續(xù);并憑區(qū)縣建委出具的備案證明到開戶銀行辦理賬戶的合并、分立或者撤消,進行相應(yīng)維修資金的劃轉(zhuǎn)。
3.7.2因業(yè)主委員會發(fā)生變更引起銀行賬戶或者銀行預(yù)留印鑒發(fā)生變化的,必須及時到銀行辦理賬戶變更手續(xù)。未及時辦理變更手續(xù)的,賬戶內(nèi)的維修資金不得支取使用。
4維修資金的緊急支取預(yù)案
4.1啟動專項維修資金應(yīng)急支取的條件:
4.1.1政府有行政裁決權(quán)利的部門下達的書面行政裁定書,并在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示。
4.1.2政府無行政裁決權(quán)利的部門提出的書面意見,并在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示。
4.1.3本建筑區(qū)劃內(nèi)居民會議或居民代表會議授權(quán)居民委員會做出的書面指導意見,并在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示。
4.1.4業(yè)主委員會決議認為必須使用的,但應(yīng)有除本建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)外的第三方中介機構(gòu)書面認同意見。
4.2對符合本辦法第4.1條規(guī)定的緊急情況,業(yè)主委員會應(yīng)依照物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的分攤明細核對所涉及業(yè)主個人賬戶內(nèi)的維修資金余額是否足以支付。對于不足支付的,業(yè)主委員會應(yīng)在3日內(nèi)公示需補足維修資金的業(yè)主名單及所需金額。如公示后5日內(nèi)資金未到位,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊付并補足資金。被墊付人除應(yīng)償還該資金外,還需支付應(yīng)償還總金額日千分之_的滯納金,滯納金歸全體利益關(guān)系人所有。
4.3專項維修資金應(yīng)急支取的辦法:
4.3.1業(yè)主委員會應(yīng)對由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)機構(gòu)對維修工程的必要性及費用預(yù)算出具的鑒定報告進行審核,且決議同意后,由業(yè)委會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報區(qū)建委小區(qū)辦(物業(yè)科)、屬地街道辦事處、居委會;并在居委會監(jiān)督下,將物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)上述鑒定報告制定的費用預(yù)算、維修費用按戶分攤明細表等,在維修工程涉及業(yè)主的公共活動區(qū)域予以公告。鑒定費用可計入本次維修工程成本。
4.3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法確定施工單位,簽訂施工合同。
4.3.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持資金支用申請、資金預(yù)支用備案表、業(yè)主委員會決議、專業(yè)機構(gòu)鑒定報告、維修費用分攤明細表、維修資金交納情況統(tǒng)計表、施工合同等材料,按照開戶銀行(分支機構(gòu))規(guī)定的程序辦理維修資金(提前)支取手續(xù);業(yè)委會開立尚未開立維修資金賬戶的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持上述文件材料,到市小區(qū)辦或市資金中心區(qū)縣管理部辦理資金預(yù)支手續(xù)。
4.3.4工程竣工驗收合格后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持維修費用決算單、維修費用發(fā)票、最終維修費用分攤明細表、費用決算分戶調(diào)整表等到市小區(qū)辦、市資金中心區(qū)縣管理部或開戶銀行(分支機構(gòu))辦理資金結(jié)算手續(xù)。
5維修資金的查詢、轉(zhuǎn)讓和提余
5.1業(yè)主可憑由銀行按規(guī)定向業(yè)主提供的維修資金查詢卡查詢個人賬戶內(nèi)維修資金收支情況。
5.2業(yè)主可通過登錄北京市專項維修資金系統(tǒng)(_)查詢個人維修資金的交納、費用分攤、支用、結(jié)息及余額等情況。
5.3業(yè)主變更時,原業(yè)主或變更后的業(yè)主應(yīng)持房屋轉(zhuǎn)讓合同、維修資金過戶協(xié)議、雙方身份證明及維修資金交款憑證到市資金中心區(qū)縣管理部辦理變更手續(xù)。維修資金由轉(zhuǎn)讓雙方按明細戶內(nèi)賬面余額進行結(jié)算,或從其約定。
5.4因拆遷或其他原因造成房屋滅失的,業(yè)主應(yīng)到市資金中心區(qū)縣管理部辦理銷戶手續(xù),提取明細戶賬面余額。
6維修資金的追討
6.1業(yè)主未按規(guī)定或業(yè)主大會決議續(xù)籌、補建或使用維修資金的,業(yè)主委員會或其他利益關(guān)系人可以向人民法院起訴。
6.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用維修資金的,業(yè)主委員會可書面提請物業(yè)管理行政部門按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,追回挪用的維修資金。
6.3業(yè)主委員會挪用維修資金的,依法追究責任人的責任。
7附則
7.1本辦法如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款,且被人民法院確認無效的,該條款無效,但不影響其它條款的有效性。本辦法業(yè)主委員會負責解釋。
7.2本辦法經(jīng)業(yè)主大會依照《北京市朝陽區(qū)jy花園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》表決通過之日起施行。
7.3此后本辦法的修改,須按《北京市朝陽區(qū)jy花園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》組織召開業(yè)主大會會議,并經(jīng)決議通過。本辦法的修正案被通過后,由業(yè)主委員會向全體業(yè)主公告。
第3篇 房屋本體維修資金管理規(guī)定辦法
1.本體維修資金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn),以每棟房屋為單位,由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔和享有。
2.業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用,保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳交本體維修資金,業(yè)主發(fā)生變更時所交的本體維修資金不作退還。
3.本體維修資金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護,具體包括:
3.1房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等),外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙管(道),電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道,消防設(shè)施、機電設(shè)備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。
4.本體維修資金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修,70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護工程。
5.本體維修資金遵循'?？顚Ｓ?的原則,以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬號存放本物業(yè)的本體資金帳內(nèi)。
6.房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由管理處主任簽名后支付,中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時,需業(yè)主委員會或該棟房屋50%以上業(yè)主書面同意方可支付。
7.房屋共用部位的大、中、小修標準,執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定,當小區(qū)本體維修資金不夠支出時,經(jīng)業(yè)主委員會決定,由全體業(yè)主分攤,單棟房屋本體維修資金不夠支出時,經(jīng)業(yè)委會或該棟50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。
8.中修以上維修工程,管理處應(yīng)向業(yè)委會提交維修資金使用計劃并審議通過。業(yè)委會應(yīng)在收到管理處的計劃后15日內(nèi)做出答復,急修工程應(yīng)在7日內(nèi)做出答復,業(yè)委會逾期視為同意。若業(yè)委會或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體維修資金,管理處認為有充足理由使用,可由物業(yè)公司提出申請,經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準后實施。
9.本體維修資金的收支情況由管理處每3個月公布一次,并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。
10.經(jīng)業(yè)委會或所維修養(yǎng)護的單棟房屋50%以上業(yè)主同意,日常小修可以超出本規(guī)定的本體資金比例。
11.附表
11.1《房屋完好率統(tǒng)計表》
11.2《房屋設(shè)施零星小修記錄表》
11.3《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護記錄表》
11.4《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表》
11.5《房屋中(大)修工程計劃表》
11.6《房屋本體維修資金使用情況匯報表》
11.7《房屋本體維修資金臺帳》
