第1篇 物業(yè)管理公司工資福利待遇規(guī)范
物業(yè)管理公司工資與福利待遇
一、法定節(jié)假日
1、國家勞動法規(guī)定,所有員工每年享有十天有薪法定假日:元旦(一天)、春節(jié)(三天)、五一(三天)、國慶節(jié)(三天)。員工若不能在法定假期當日休假可給予員工補假或給予補嘗。
2、公司行政管理人員及維修技工每周工作六天,可享受一天休息;保安班長或保安員或會所員工每月可享受四天休息;保潔員或綠化工每月可享受兩天休息。
3、工作滿一年者,享受帶薪年休假。休假時間按連續(xù)工齡計算:連續(xù)工齡滿一年未滿三年者3天;滿三年未滿五年者5天;滿五年未滿十年者10天;滿十年未滿十五年者15天,滿十五年以上者30天。凡在一年內因事請假累計超過15天的,或者在一年內請病假累計超過20天的,或者在一年內病假、事假相加超過30天的當年不再享受年休假待遇。如在當年享受帶薪年休假后,再請病、事假超過以上規(guī)定的,則在下一年不再給予年休假。除總經理批準外,年假不能累積至下一年度。員工休年假須填寫請假申請表,經總經理批準方能休假。
二、婚假
1、工作滿一年的員工,符合《婚姻法》規(guī)定登記結婚時,可獲得三天有薪婚假,晚婚者(男年滿25周歲、女年滿23周歲)增加2天。但必須預先向所屬部門主管申請,并向行政管理部提交有關證明,由物業(yè)公司總經理批準。
2、員工結婚雙方不在一地工作的,可根據路程遠近給予路程假(按事假管理規(guī)定處理),途中費用由員工自理。
三、產假
1、員工在公司服務滿一年者,符合計劃生育政策的員工可申請產假,并經各物業(yè)的物業(yè)經理同意,呈物業(yè)公司總經理批準方能生效。
2、女員工生育,產假90天,其中產前休假30天。
3、產假不發(fā)薪
四、喪事假
如員工遇有直系親屬(包括配偶、父母、岳父母、公婆、兒女)去世,可給予3天(有薪)喪假,并發(fā)給200元以上慰問金。但須事后提交親屬死亡證明書方可生效。需外地料理喪事的,可根據路程遠近給予路程假(按事假管理規(guī)定處理),途中費用由職工自理。
五、法定假、年休假、婚假、喪假、產假的假期原則上應一次性連續(xù)安排,假期內遇公休假日的,均不另加假期天數。
六、出境探親
按國家規(guī)定可出國、出境探親的員工,其探親假待遇按國家有關規(guī)定辦理。
七、保險福利
參照勞動法,公司為合同制員工購買社會統(tǒng)籌保險。
八、培訓
公司視工作需要和員工的工作表現(xiàn),提供培訓機會或報銷培訓費用(不含個人生活開支費)。培訓完領取有關證書后,必須為公司服務滿二年以上,服務未滿規(guī)定年限而離開公司的,應分攤培訓費。
九、醫(yī)療保障
公司將為水電工、保安購買人身保險,若此類員工因工負傷,由保險公司承擔醫(yī)療費用。在醫(yī)療期間,三個月內發(fā)基本工資(不含獎金)。三個月后發(fā)基本生活費。傷愈出院后,如能承擔適當工作,公司將給予適當安排。
十、膳食安排
員工食堂一般僅供員工用膳之用,外來人員不得享用。如無員工食堂,公司將按有關規(guī)定,給予保安員每人每天發(fā)放7元作為伙食補貼,輪值班夜班(凌晨00:00---8:00)給予每人每晚發(fā)放3元的夜餐補助。
十一、薪金
1、員工工資由基本工資、工齡工資、崗位工資、獎勵工資(獎金)四大部分組成。
2、行政級別與工資待遇
編號
行政級別
工資待遇
備注
01
行政一級
4000元/月----6000元/月
02
行政二級
2200元/月----2500元/月
03
行政三級
1800元/月----2100元/月
04
行政四級
1600元/月----1700元/月
05
行政五級
1400元/月----1500元/月
06
行政六級
1200元/月----1300元/月
07
行政七級
1000元/月----1100元/月
08
員工一級
900元/月-----1000元/月
09
員工二級
700元/月-----800元/月
010
員工三級
500元/月-----600元/月
011
員工四級
500元/月以下
3、員工酬薪將每月發(fā)放一次,公司可視各員工工作表現(xiàn)、業(yè)績狀況及依據公司的效益,結合社會物價指數調整員工的薪金。
4、員工的薪金,原則上每三年調薪一次。但公司可根據員工的工作表現(xiàn)和業(yè)績,給予提前調薪獎勵。
5、休息時間加班若不能安排補假則按:節(jié)假日加班的按標準工資的200%支付加班費,法定節(jié)假日加班按工資標準的300%支付加班費。
十二、晉升
公司將依據員工的工作表現(xiàn)、業(yè)務水準、品德、學識及工作業(yè)績晉升職位。試升滿兩個月后而工作表現(xiàn)合格,正式委任該職,并享有該職位的同等待遇。
第2篇 行政中心物業(yè)管理服務特色規(guī)范
行政辦事管理中心物業(yè)管理服務特色
(一)融合式管理服務--強調vk的服務融合于業(yè)主的工作體系
物業(yè)公司的服務不能成為一種機械的、被動反應的行為,不能置業(yè)主的工作特性、業(yè)務需求、正常的計劃調整變動于不顧。
我公司致力于將管理服務與業(yè)主使用物業(yè)的需求、日常工作特點結合起來。根據業(yè)主使用本物業(yè)的常規(guī)性計劃以及變動性計劃,彈性地指定管理服務計劃,動態(tài)地,合理地,進行人、才、物等資源調配以及作業(yè)時間分配,使物業(yè)服務中心真正成為行政辦事中心及會議大廈的一個支持性機構。這就需要服務中心在擬訂周期性工作計劃和日常工作計劃時,要以對物業(yè)的使用計劃和使用方式為基礎,并能及時地調整、服從于業(yè)主的主體需求。同時也需要與業(yè)主在工作上建立緊密的聯(lián)系和溝通,建立起有效的接口模式,銜接關系和相應的支持性系統(tǒng),保障管理服務目標的實現(xiàn)。
(二)彈性管理--強調管理服務能動地適時適應變化
彈性的管理服務表現(xiàn)在:適應物業(yè)功能的變化、適應工作計劃的變化、適應業(yè)主需求的變化。
彈性管理服務需求管理組織在智能運作上具有高度的機動性,表現(xiàn)為在責任明確、各司其職、職責清晰的基礎上,能夠有機協(xié)作、快速反應、迅速集結、集中作戰(zhàn),以保障各類計劃外、臨時性、突發(fā)性的事件同樣時時處于受控狀態(tài)。彈性管理服務也要求服務計劃具有相應的柔性,以保證服務計劃在進行適應性變化時,服務質量不因此而受到影響。
(三)零干擾的作業(yè)服務
強調日常作業(yè),如物業(yè)保潔、設備設施的維修養(yǎng)護等工作事項,最大程度地減少對內部工作人員的正常工作的干擾。
這需要對物業(yè)內部各區(qū)域的辦公特點進行詳細掌握,合理安排不同類別的工作事項作業(yè)時間的安排,對作業(yè)流程進行科學合理的設定。
(四)充分準備、預先規(guī)劃--強調充分利用過去三年以來的服務經驗
中標后,vk物業(yè)將迅速調整現(xiàn)有服務架構,進行實力補充及按既定的流程更進一步完成好項目的管理服務。
(五)對項目特點的持續(xù)研究,不斷完善管理服務
任何一種管理服務模式都不能是一成不變的,必須在管理服務實踐中進行持續(xù)的修正和提升。這需要通過在實際的管理服務中,不斷研究與之相關的各個方面,以及這些方面對管理服務的影響,從而使得管理服務更加貼近物業(yè)使用人的需求。vk物業(yè)將持續(xù)致力于分析的各個方面。
以此為基礎,把握管理服務流程與服務內容進行統(tǒng)一的整體規(guī)劃,使管理模式不斷充實成熟,不斷根據實際運作情況進行優(yōu)化。
秉承'全心全意全為您'的服務精神,與業(yè)主方緊密配合,會商共進,共同研討管理服務中的每一細節(jié),研究提高服務質量的有效措施,對整體管理服務進行更為科學的規(guī)劃與控制。
研究分析各類物業(yè)使用人的需求差異,堅決貫徹'寓管理于服務之中'的服務理念,充分掌握物業(yè)使用人的共同需求與個性需求,使管理服務日臻完美
(六)強化管理知識、創(chuàng)建有效團隊、保障管理服務的執(zhí)行力
vk物業(yè)將在現(xiàn)有基礎之上大力進行管理機構的組織建設,建立有效團隊,為創(chuàng)造卓越物業(yè)管理提供組織職能上的保證。
△理清管理組織體系和架構,制定明確的組織職能和崗位職責;
△完善的各級管理制度和行為制度;
△加強人員甄選,組建優(yōu)秀的管理服務隊伍,保障團隊的整體人員素質;
△完善團隊的考核與激勵機制,充分調動員工的積極性與創(chuàng)造性;
△形成一致的管理目標與價值追求,形成明晰的管理服務宗旨與服務理念,并將員工培訓作為一項長期性的重要工作,常抓不懈。
(七)重道求理--強調通過科學的管理方法與技術保障優(yōu)質管理服務
△行政辦事中心及會議大廈的物業(yè)管理服務應包含不僅限于出色的安全管理、會務服務、清潔綠化、設備、設施、本體維護等基本方面。
△vk物業(yè)將充分研究行政辦事中心及會議大廈建筑與使用、管理之間關系、不同區(qū)域的不同管理方式聯(lián)接、不同區(qū)域的管理控制之差異性和管理的獨特性等多方面的綜合因素。使物業(yè)管理既體現(xiàn)與之相宜的管理特色。
△vk物業(yè)將確保物業(yè)的健康狀態(tài),保證物業(yè)之本、配套設備設施、立面、天面、內外裝修部位、景觀小品、園林等環(huán)節(jié)的完好無損。延長物業(yè)的使用壽命。
△加強業(yè)務管理、倡導優(yōu)質服務。對所有工作環(huán)節(jié),制定完善的操作流程與作業(yè)指導書,建立起完整的品質管理體系,建立全員質量意識,保證工作的各個環(huán)節(jié)均能達到預期的效果與目標。
(八)加強對行政辦事中心及會議大廈物業(yè)環(huán)境的再造
二十一世紀優(yōu)秀的物業(yè)管理,必須能夠體現(xiàn)出卓越的環(huán)境再造能力,但凡建筑師的環(huán)境設計,皆為靜態(tài)式的設計。物業(yè)公司在其長期管理服務的歷程中,對建筑及環(huán)境則有一個動態(tài)的維護與再造的行為。在這方面,現(xiàn)代物業(yè)管理對管理企業(yè)提出了越來越高的要求。從外部到內部、從建筑立面到空間立面,優(yōu)秀的物業(yè)公司愈來愈發(fā)揮著積極的作用。
vk物業(yè)在多年的管理服務過程中,已經深刻認識到這一行業(yè)發(fā)展趨勢,并已較早地致力于發(fā)展環(huán)境再造能力,強化企業(yè)品牌優(yōu)勢。vk物業(yè)的專業(yè)能力將在本物業(yè)的環(huán)境再造發(fā)揮積極作用。
(九)強調以信息管理作為管理服務的靈魂
項目管理機構從組織職能上,保障信息流的通暢;從目前的服務經驗來看,行政辦事中心日常較大的服務信息主要分為會議服務、 維修服務、室內清潔服務及臨時性協(xié)助工作。從本質上,物業(yè)服務中心管理服務行為是一種信息處理過程,必須建立有效渠道以保障信息傳遞的有效性、準確性、及時性、有序性,把握信息的輸入,輸出、傳遞、反饋、整合等各個環(huán)節(jié)。
△有效的信息控制與管理有賴于企業(yè)構建的信息處理平臺和信息處理技術,vk物業(yè)擁有行業(yè)最為完善的信息處理系統(tǒng),保障管理服務的各個環(huán)節(jié)均處于受控的狀態(tài)。
△企業(yè)的制度體系與制度的執(zhí)行力亦是信息控制的必要保證,vk物業(yè)強調對各項工作進行可量度化地分化,使各個重要環(huán)節(jié)均有完善的質量記錄,使管理服務的重要信息不至流失并具有可追朔性;
△vk物業(yè)設立的信息中心是公司信息管理中樞,保證了公司能夠及時、充分地了解各個項目的管理服務動態(tài)與效果,對每日、每周、每月信息的保送、處理與反饋均有明確的規(guī)定,保證了公司對各個業(yè)務部門實施有效的遠程監(jiān)控。
(十)強化服務功能--強調以服務體現(xiàn)對物業(yè)使用人的關注
vk物業(yè)將全力建立起一個動態(tài)的、持續(xù)改進的、貼近物業(yè)使用人切實需要的服務體系,建立起科學合理的各項服務流程和監(jiān)控體系,建立暢通的信息溝通與反饋渠道。
服務中心將設置專門的客戶服務管理機構--客戶服務中心
△客戶服務中心將成為本物業(yè)服務實施的策劃、指揮、
調度中樞;
△專職組織各項服務的實施與監(jiān)督,積極地以多形式、多渠道與顧客溝通,處理各種反饋意見或建議;
△不斷總結服務經驗,研究各項服務的合理性和適宜性,不斷改進服務;
△研究業(yè)主潛在需求,推進服務功能的完善與提升,并通過對服務實效定期的評估和顧客回訪,不斷改進與提高服務水平;
△充分關注物業(yè)使用人的利益與權利、以客為尊,并且研究和把握顧客的心理感知期望,為其創(chuàng)造良好的環(huán)境、心境和氛圍。
△vk物業(yè)將堅持以持續(xù)培訓為紐帶,強調服務中素養(yǎng)、儀態(tài)、質量、效率、標準化等諸要素的融匯,強化服務意識, 從服務的理念和理論,到服務的實際實施技能,不斷地向員工進行宣貫,減少員工服務意識和技能的差異性。
(十一)強化物業(yè)規(guī)劃管理--強調以持續(xù)規(guī)劃作為提升管理服務水平的不竭動力
vk物業(yè)將把持續(xù)規(guī)劃納入對本項目物業(yè)管理服務的長期日程,把握動態(tài)變化,適時調整、科學規(guī)劃,不斷提升服務品質;
△從宏觀上擬訂長期性的物業(yè)管理年代規(guī)劃,根據物業(yè)各區(qū)域或部位的正常使用壽命或年限,有針對性地規(guī)劃維護、保養(yǎng)、修繕、更新的年代計劃,使物業(yè)面貌常新、功能完好。
第3篇 辦公樓物業(yè)財務會計日常管理規(guī)范
辦公樓物業(yè)財務會計日常管理
(一)、財務管理模式
我公司的各項財務管理工作均以預算管理為中心,采取集中控制、按物業(yè)項目分別獨立核算的管理模式。管理要點概述如下:
獨立核算:物業(yè)項目收、支獨立核算,自負盈虧。
預算管理:物業(yè)項目管理中心根據工作計劃、參考歷史數據編制下年度所管物業(yè)項目的各項收、支預算,并預測現(xiàn)金流轉情況,報公司審批后執(zhí)行。執(zhí)行當年,進行預算控制,年終進行決算。年末按預算指標完成情況進行業(yè)績考核。
集中控制:一方面,利用公司規(guī)模優(yōu)勢降低成本費用,由各專業(yè)資深人士擔任各專業(yè)總監(jiān),負責相應支出項目的審核;同時,財務人員實行公司派出制度,公司財務部對各管理中心進行集中財務監(jiān)控。
(二)、財務管理目標
本公司的財務管理目標是:合理使用物業(yè)管理各項費用,發(fā)揮資金的最大效益,在控制物業(yè)管理成本費用的基礎上,使業(yè)主的產業(yè)保值、增值,延長物業(yè)使用壽命,提升物業(yè)品質,同時為公司取得應得的收益。
第4篇 項目物業(yè)檔案建立管理計劃規(guī)范
項目物業(yè)檔案建立與管理計劃
1.資料收集
資料的收集堅持內容豐富的原則,根據實體資料和信息資料的內容,在實際工作中從需要和服務的角度出發(fā),擴大信息的收集來源,從時間上來講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料,從空間上講是指物業(yè)構成的全部,大到房屋本體公共設施,小到花草苗木都應有詳細的資料。
2.資料分類整理
(1)分辨真?zhèn)巍?/p>
(2)分類排序。
(3)組編檔號。
(4)裝訂精美。
3.檔案資料管理
(1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。
(2)采用多種形式的文檔儲存方法,便于原始檔案的管理(如:采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。
(3)建議盡可能的采用電腦儲存,便于查找調用,以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。
(4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定,檔案管理必須專人負責,應做到保管、保密,工作細致;如有破損,應及時修補。
(5)檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質的“三防”標準。
第5篇 農貿市場物業(yè)管理運行機制規(guī)范
**農貿市場物業(yè)管理運行機制
為保障物業(yè)管理機構高效運作,必須建立一個有效的管理運行機制。
管理運作機制圖
1.質量監(jiān)管機制
質量監(jiān)管機制是在建立一整套有**物業(yè)管理特色的質量管理體系的基礎上,根據iso9001(2000版)質量保證標準的有關要求,全面推行質量管理,把質量目標落實到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個人,并通過質量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質量不斷提高,達到業(yè)戶滿意的效果。
按**物業(yè)制定的各項管理指標和創(chuàng)優(yōu)方案,**農貿市場管理處各職能管理人員將按照質量監(jiān)管體系的要求,明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現(xiàn)目標動態(tài)控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。同時,公司還會通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德,加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平,進而提高工作質量和效率。
2.協(xié)調機制
協(xié)調機制是指運用協(xié)調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。
(1)行政促動力,以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。
(2)競爭促動力,運用競爭手段促使相關方面關系的協(xié)調,如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。
(3)輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協(xié)調的目的。
(4)管理者的凝聚力,具體情況為領導者或管理人員塑造吸引力、影響力,這是今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調的核心力量。
3.激勵機制
激勵機制是激勵活動要素在進行過程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯(lián)系的綜合機能,其作用旨在提高“內聚力”。
(1)管理日常目標、責任制、增強管理層的工作主動性,按“國優(yōu)”標準制定各項管理指標,嚴格作好各項工作、明確獎罰。
(2)實施獎金破格晉級制度,調動員工工作熱情。管理處員工實施獎罰制度,獎金標準與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤,并可根據情況,對先進給予破格晉升,以形成競爭激勵機制,提高員工積極性。
(3)依據管理、管教結合,融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同,關心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業(yè)戶提供優(yōu)質服務。
4.監(jiān)督機制
監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。保證管理機構及其工作人員依法辦事。
(1)管理者對機構內部工作人員進行監(jiān)督。
(2)業(yè)戶對管理機構及工作人員進行廣泛監(jiān)督,形成綜合監(jiān)督體系。
(3)通過信息反饋監(jiān)督,以各種手段來實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制,保證**農貿市場管理監(jiān)督機制的有效實施。
5.自我約束機制
(1)經濟利益促動自我約束機制,充分利用經濟措施去誘發(fā)管理對象的利益敏感動機,然后由這類動機去引導對行為自我約束。
(2)目標結構與責任相互聯(lián)系而造成的促進機制。
(3)權利鏈條相關制約機制,建立管理對象之間相互制約的權利鏈條,促成相關機構、相關員工之間的自我約束機制。
第6篇 物業(yè)轄區(qū)交通管理操作規(guī)范2
物業(yè)轄區(qū)交通管理操作規(guī)范(二)
一.車輛行使和停放管理
(1)監(jiān)督進入轄區(qū)內的車輛不超過15千米/小時慢行、禁鳴喇叭,并指揮車輛按規(guī)定方向靠右行駛,停放在指定的停車位置,以便于車輛停放整齊。
(2)提醒司機關鎖好車門、窗,并將車內的貴重物品隨身帶走。
(3)巡檢車輛情況,發(fā)現(xiàn)門、窗未關好,有漏油、漏水等現(xiàn)象應及時通知車主。
(4)留意進入轄區(qū)內的一切車輛情況,對載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止進入轄區(qū),對兩輪摩托車營運或兩輪摩托車超載(含駕駛員超過兩人以上的)的車輛嚴禁進入轄區(qū)。
(5)嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應立即勸阻,避免交通意外事故的發(fā)生。
(6)對轄區(qū)穿梭村巴及出租的士的上下客進行管理
①指揮村巴及出租的士的上下站或靠道路的右則停車站上下
②在糾正司機亂停放時,應面向司機敬禮,再禮貌地要求司機將車輛停放到指定的停車位置。
(7)指導行人走人行道,自行車靠右側道路行駛。
(8)對轄區(qū)內路面的一切車輛實行統(tǒng)一停放管理
①單車摩托車必須統(tǒng)一在劃好的虛黃線內停放;
②小車、貨車、中巴等車輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的黃線內停放;
③其他任何未畫線路段和消防門前,斑馬線、人行道上禁止停放車輛。
2.大型文體活動交通管理。
(1)制定文體活動交通管理計劃(方案)
①安部主管(副主管)制定觀眾、賓客的出入路線;
②制定轄區(qū)需封閉時間與解封時間;
③組織落實車輛行駛及停放的管理。
(2)主管經理對交通管理方案(計劃)的可行性進行審批
①對計劃停放車輛的位置及停放數量是否滿足來賓或觀眾的車輛停放需求進行復核;
②復核所封閉的道路及封閉的時間是否與轄區(qū)的正常交通有抵觸;
③對車輛行駛、停放的管理工作監(jiān)督。
(3)主管經理向公司各有關部門的駕駛員、轄區(qū)住戶進行有關交通管理的法規(guī)、道德等方面的宣傳教育。
3.交通設施的管理
(1)保安部班組長在每班交接班前對轄區(qū)內各道路上的士站上下標志,禁鳴喇叭標志,禁止駛入標志等交通標志牌、減速線、停車線、讓行線、人行道線等進行檢查,發(fā)現(xiàn)有損壞的應予以記錄并及時報部門主管處理。
(2)保安部主管(副主管)對班組長報告的交通標識的損壞進行核實。
(3)保安部班組長負責檢查交通設施的狀態(tài),當發(fā)現(xiàn)有損壞、歪斜移位和風化變色時,應及時報告保安部主管(副主管)以便公共事務部、機電維修部修復或更換。
(4)保安部主管(副主管)應對整個轄區(qū)內的交通設施的效能和合理性作出評價,報主管經理以便為改進和完善道路交通設施系統(tǒng)提供依據。
(5)保護各種交通設施不被破壞
①交通設施的管理,除保安班組長進行系統(tǒng)管理外,還應將此項內容納入當值保安員的責任范圍;
②對有意或過失造成交通設施損毀的責任者,要按公司《行政獎罰管理規(guī)定》進行處罰或令其賠償。
二、停車場管理操作規(guī)范
1.車輛進場停放
(1)只對轄區(qū)內的住戶、本公司職員及前來轄區(qū)內消費的客人開放,其余外來車輛不允許在停車場內停放。
(2)當有車輛進場時,當值保安員應迅速指引車輛慢行,安全地停放在相應的車位上,提醒車主鎖好車鎖、隨身帶走車上的貴重物品。
(3)檢查車輛是否有損壞或其他不正常情況,如有不正常情況應立即當面向車主提出,并在《車輛停放登記表》上作詳盡記錄。
(4)收取車位使用費
①屬長期停放并已交納車位使用費的車輛,保安員應要求車主出示交費收據,并翻查《車輛車位使用費交付登記表》核實后允許停放;
②其他車輛依照《車位使用費收費標準》收取車位使用費。
(5)填寫收費收據交車主,并在《車輛車位使用費交付登記表》上準確登記。
(6)填寫《小區(qū)車位使用牌》并貼于車輛明顯處。
2.車輛離場
(1)當有車輛離場時,當值保安員應及時檢查車主證及相關資料
①檢查車主證件與車輛是否相符;
②檢查車位使用費是否已交足,沒有交足車位使用費,應要求車主補交車位使用費后再離場;
③檢查業(yè)主證/租戶證或員工證。
(2)若檢查中發(fā)現(xiàn)異常情況,應立即攔截車輛,并及時通知班長或主管前來協(xié)助處理。
(3)車輛離場后,及時在《車輛停放登記表》上登記。
3.巡視
(1)車場當值保安員每小時至少詳細檢查車輛的車況1次,發(fā)現(xiàn)漏油、未上鎖等現(xiàn)象及時通知車主,并在值班記錄本上做好記錄,同時報告班組長處理。
(2)發(fā)現(xiàn)無關人員或可疑人員到車場時要及時勸其離開,若有緊急情況按《突發(fā)事件的處理》處理。
(3)協(xié)助清潔工維護好車場衛(wèi)生。
第7篇 某醫(yī)院后勤物業(yè)管理目標規(guī)范
醫(yī)院后勤物業(yè)管理目標
1、總體目標:
**物業(yè)以給醫(yī)院創(chuàng)建一個'安全、整潔、優(yōu)美、舒適'的環(huán)境為目標,力求接管后在短期內使各項管理工作步入正規(guī)。根據《省(市)優(yōu)秀大廈評比標準》和國家醫(yī)院管理相關考核標準以及《**物業(yè)管理標準》,緊密配合醫(yī)院經營戰(zhàn)略規(guī)劃,一年內讓醫(yī)院的后勤服務管理工作達到**物業(yè)承諾的各項服務指標,二年內成為省(市)內醫(yī)院后勤服務管理的示范單位。
2、服務指標:
保潔服務指標
序號指標名稱承諾指標備注
1清潔設施完好率≥95%
4衛(wèi)生定期檢查合格率≥95%
6污水處理合格率100%凈化合格率100%
7重大管理責任事故率0
8有效投訴≤3次/月回訪率100%,處理率100%
9服務滿意率≥95%
醫(yī)療輔助部服務指標
序號指標名稱承諾指標備注
1醫(yī)用垃圾合格處理率100%及時性、數量、質量(毀形程度、滅菌效果)、去向
2尸體收送保管合格率100%
3重大管理責任事故率0
4有效投訴率≤1次/月回訪率100%,處理率100%
5服務滿意率≥95%
7服務質量定期檢查合格率≥95%
餐飲部服務指標
序號指標名稱承諾指標備注
1送餐及時率≥90%
2餐具消毒合格率100%
4重大管理責任事故率0
5有效投訴率5次/月回訪率100%,處理率100%
6服務滿意率≥95%
7服務質量定期檢查合格率≥95%
第8篇 中醫(yī)藥大學物業(yè)管理商務指標規(guī)范
中醫(yī)藥大學物業(yè)管理商務指標
1、交貨地點:**市大學城**中醫(yī)藥大學一期各教學區(qū)、生活區(qū)
2、交貨時間:合同簽訂后15天內
3、服務質量監(jiān)督與付款條件:
3.1服務質量監(jiān)督考核標準參照《全國城市物業(yè)管理(優(yōu)秀)示范大廈評分標準》和《全國物業(yè)管理(優(yōu)秀)示范住宅校區(qū)》執(zhí)行。
3.2中標單位在開展以上各類管理服務時,必須接受學校相關部門的管理、指導、監(jiān)督。
3.3中標單位必須支持和配合學校開展工作,保證學校各項工作的正常運行。
3.4學校將通過巡查、發(fā)放調查表等途徑跟蹤及了解中標單位的服務質量。
3.5學校每年扣出年綜合管理費的5%作為服務質量保證金,如果各項服務指標達到要求,學校師生對服務單位的滿意率達到90%,學校將扣下的服務質量保證金全額支付給服務單位;滿意率高于95%的,學校另外支付年管理費用的0.5%作為獎勵;滿意率為85~90%的,學校扣下服務質量保證金20%,余下支付給服務單位;滿意率為80~85%,學?？巯路召|量保證金的50%,余下支付給服務單位;滿意率為75~80%學校扣下全部服務質量保證金,同時給服務單位發(fā)出服務質量黃牌警告;滿意率低于75%的,學?？巯氯康姆召|量保證金及押金的50%,同時與服務單位終止服務協(xié)議。
第9篇 物業(yè)租賃管理規(guī)范辦法
1.0 目的:規(guī)范物業(yè)租賃工作,維護公司與客戶利益。
2.0 范圍:物業(yè)管理處內部
3.0 職責:客服部負責物業(yè)租賃的代辦理
4.0 程序:
4.1 物業(yè)的租賃委托及出租洽談:
4.1.1客戶若委托管理處出租房屋需到客服中心簽署《物業(yè)租賃委托書》;
4.1.2客服中心根據房屋委托的條件及數量進行刊登招租廣告;
4.1.3客服中心根據委托房屋的條件與來訪的意向承租人洽談;
4.1.4盡量要求意向承租人留下聯(lián)系方式并作相關記錄,客服中心負責跟蹤直至租賃成功或取消意向租賃;
4.1.5意向承租人若要求現(xiàn)場看房客服中心需安排人員陪同看房;
4.1.6已委托租賃的房屋鎖匙需要作好標識妥善保管。
4.2 達成協(xié)議
4.2.1客服中心根據與意向承租人洽談達成的條件擬定租賃合同;
4.2.2由房屋客戶與承租人簽訂租賃合同;
4.2.3承租人向客戶繳納相關費用;
4.2.4管理處向客戶收取房屋租賃傭金。
4.3 出租房屋交付使用
4.3.1客服中心向承租人交付租賃房屋的鎖匙,租戶按入伙要求辦理有關登記備案手
續(xù);
4.3.2填寫出租房屋驗收交接單,并存檔保留。
4.4 合同的變更、終止
4.4.1合同的變更應由承租人與客戶雙方協(xié)商,并將結果知會管理處;
4.4.2合同的終止應按合同的具體條文進行;租賃期滿后,承租人若想搬遷,應要取
得客戶同意后,客服中心方可開具《放行條》。
5.0參考資料:
5.1 kh-09-r01《意向承租人登記表》
5.2 kh-09-r02《放行條》
5.3 kh-09-r03《房屋租賃委托書》
5.4《租賃合同》
第10篇 s別墅物業(yè)管理方式規(guī)范
東方別墅物業(yè)管理方式
“以人突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急預案
篇2：s酒店服務質量標準
酒店服務質量的基本要求：
真誠
是否真誠，反映服務員的服務態(tài)度問題。要為客人提供最佳服務，首先要突出“真誠”二字。真誠服務，實際上也是感情服務，是在用“心”為客人提供服務，體現(xiàn)在細枝末節(jié)之處和服務過程的各個環(huán)節(jié)之中。
高效
效率服務就是快速而準確的服務。在酒店對客服務中的很多投訴都是由于缺乏效率而引起的。因此，國際上著名的酒店集團都對酒店各項服務有明確的時間限制。例如，愛航酒店聯(lián)盟對酒店服務員的要求是:在30分鐘內整理好一間符合愛航酒店聯(lián)盟衛(wèi)生標準的客房。
禮貌
酒店服務中的禮貌禮節(jié)，是酒店服務質量的重要組成部分，也是客人對酒店服務人員的基本要求之一。禮節(jié)、禮貌是兩個不同的概念。禮節(jié)是向他人表示敬意的某種儀式；禮貌是待人謙虛、恭敬的態(tài)度。禮節(jié)禮貌就是酒店員工通過一定的語言、行為和程式向客人表示歡迎、尊敬、感謝和道歉。禮貌待客表現(xiàn)在外表上，就是酒店服務員要講究儀容儀表，注意發(fā)型服飾的端莊、大方、整潔，掛牌服務，給客人一種樂意為其服務的形象；在語言上，要文明、清晰，講究語言藝術，注意語氣語調，服務中始終以從內心發(fā)出的微笑相迎；在舉止姿態(tài)上，要文明、主動、彬彬有禮，坐、立、行和操作均有正確的姿勢。
微笑
微笑服務是酒店員工為客人提供真誠服務的具體體現(xiàn)，是服務工作所要求的基本禮貌禮節(jié)，是優(yōu)質服務的基本要求。微笑不僅是熱情友好的表示，真誠歡迎的象征，而且是旅游者的感情需要，能給旅游者帶來賓至如歸的親切感和安全感。c
篇3：重大危險源告知牌的內容
重大危險源告知牌應包含以下內容：
1.危險源名稱、存在部位(或由何種作業(yè)活動導致危險源產生)、可能導致的事故、預防控制措施。
2.如果重大危險源告知牌按區(qū)域(或崗位)制作的話，如果某崗位重大危險源較少，告知牌有大部分空白的話，可以在告知牌上布置警示標識或說明重大危險源特性及危害。
3、預防控制措施不應只包括作業(yè)活動中的注意事項，還應包含教育培訓、遵守規(guī)程等方面的描述。
按照?；髽I(yè)安全標準內容要求基本包括：
一、重大危險源單位基本情況表
二、重大危險源點基本特征表
三、重大危險源周邊環(huán)境基本情況表
四、重大危險源監(jiān)控檢查表
五、重大危險源點監(jiān)控設施清單
六、重大危險源點應急器材一覽表
七、重大危險源點應急救援預案文本
八、重大危險源點應急預案演練記錄
九、重大危險源評價報告
十、重大危險源各項檢查記錄
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第11篇 物業(yè)管理基本知識培訓規(guī)范
物業(yè)管理基本知識培訓
第一節(jié)物業(yè)和物業(yè)管理
1、物業(yè):指有價的土地及其之上的建筑物,主要有:商業(yè)大廈、寫字樓、住宅小區(qū)、廠房倉庫等。
2、物業(yè)管理:是指由專門的物業(yè)管理經營機構和人員接受物業(yè)所有人的委托,根據國家有關法律,依照合同契約,運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術為附屬配套設施、場地及物業(yè)區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理和維修養(yǎng)護,為居民生活提供高效、優(yōu)質、經濟、便捷的綜合性服務。
中國的物業(yè)管理是伴隨著市場經濟及房地產綜合開發(fā)、住房商品化的發(fā)展的產生和發(fā)展的,中國物業(yè)管理的探索與嘗試始于80年代初期。
①.物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。
②.物業(yè)管理的服務對象是人。
③.物業(yè)管理的屬性是經營,視物業(yè)為一種特殊商品,物業(yè)管理所提供的是有償的、無形的商品--勞務。
3、物業(yè)的分類:
①居住物業(yè)。
②商業(yè)物業(yè)。
③工業(yè)物業(yè)。
④其它用途物業(yè)(如:火車站等)。
4、物業(yè)管理的原則:'以區(qū)養(yǎng)區(qū)、收支平衡、略有節(jié)余。'
5、物業(yè)管理的性質:按照社會產業(yè)部門劃分的標準,物業(yè)管理屬于第三產業(yè),是一種服務性行業(yè)。
①.'物業(yè)管理'不同于工業(yè)和農業(yè),它不直接生產有形的物質產品。
②.'物業(yè)管理'從起源上看是房地產開發(fā)區(qū)經營管理領域的延伸,是以其專業(yè)性化、現(xiàn)代化、規(guī)范化的管理提供給住戶。
③.'物業(yè)管理'可以使物業(yè)保值、增值、能節(jié)約社會財富,是集管理、服務、經營于一體,并寓管理、經營于服務之中。
'物業(yè)管理'是社會化、專業(yè)化、市場化、規(guī)范化的管理。
6、物業(yè)管理的目的:
①使建筑物的外觀更具吸引力;
②提高建筑物的聲望和地位;
③更高的租售率;
④更多的商家開業(yè);
⑤使物業(yè)保值、增值。
7、物業(yè)管理的作用:
通過管理,定期保養(yǎng)和維修建筑物,使之處于完美的工作狀態(tài),保證建筑物的結構與外觀不因失修而殘破,建筑物內部的給排水系統(tǒng)、電源系統(tǒng)、空調系統(tǒng)都要運行良好,為居民提供一個安定、舒適的文明環(huán)境。
8、物業(yè)管理的特點:社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、規(guī)范化經營管理型。
9、物業(yè)管理公司的管理范圍:
①房屋的使用、維護、養(yǎng)護。
②消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、園林綠化、溝、渠、池井、道路、停車場等公用設施的使用、維護、養(yǎng)護和管理。
③清潔衛(wèi)生。
④車輛行駛與停泊。
⑤公共秩序。
⑥物業(yè)管理行業(yè)主管部門和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。
10、物業(yè)管理費所包含的內容:
①管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
②公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費;
③綠化管理費;
④清潔衛(wèi)生費;
⑤保安費;
⑥辦公費;
⑦物業(yè)管理單位固定資產折舊費;
⑧法定稅費。
11、物業(yè)管理的準則:1)權力界定的準則。
2)業(yè)主至上的準則。
3)管理統(tǒng)一的準則。
4)經濟合理的準則。
5)責權明確的準則。
6)超前管理的準則。
7)專業(yè)化服務的準則。
8)公平競爭的準則。
12、《廣東省物業(yè)管理條例》于1998年10月1日起施行。
第二節(jié)物業(yè)管理的基本內容與業(yè)務范圍
物業(yè)管理包括一系列豐富的內容,既有前期的介入,又有后期的具體業(yè)務的管理。物業(yè)管理的目標是創(chuàng)造和諧的人居環(huán)境和辦公環(huán)境,并使物業(yè)充分發(fā)揮使用效應和保值增值。行業(yè)管理的具體運作,必須按照合理化的流程來進行。
(一)物業(yè)管理的基本內容
1、物業(yè)管理的超前介入,又稱物業(yè)管理的前期介入。即在物業(yè)項目規(guī)劃設計甚至在項目選址階段就介入,了解情況,提出建議,幫助發(fā)展商在設計和施工五一節(jié)上嚴格把關。減少物業(yè)因'先天不足'而為日后的管理帶來的麻煩和費用的增加,為物業(yè)投入使用創(chuàng)造良好條件。
2、組建物業(yè)管理公司。在項目進行過程中就著手組建物業(yè)管理公司,以便在項目建成和交付使用時,能及時接收和進行全面管理,比較快地進入角色,更好地協(xié)調與業(yè)主及發(fā)展商的各種關系。
3、物業(yè)管理人員培訓。這是物業(yè)公司工作質量和服務水平的保證。培訓的基本內容包括四個方面:
(1)物業(yè)管理概念和本企業(yè)經營理念的培訓;
(2)職業(yè)道德方面的培訓
(3)企業(yè)規(guī)章制度和相關法律法規(guī)知識;
(4)專業(yè)服務技能計較的培訓。
(培訓的方式應分層次進行,并注意講授與現(xiàn)場觀摩相結合,其中現(xiàn)場觀摩的內容≥40%。)
4、制定物業(yè)管理規(guī)章制度和物業(yè)管理公約。這是實施和規(guī)范物業(yè)管理行為重要條件。規(guī)章制度和物業(yè)管理公約的內容,應包括物業(yè)管理公司的崗位職責及業(yè)主(使用人)的權益、義務、責任等。
5、物業(yè)的驗收與接管。即按照有關部門頒布的工程驗收技術規(guī)范和質量標準,對已建成的物業(yè)進行全面的驗收,妥善地處理施工中遺留的各種問題,將隱患消除在業(yè)主(使用人)進駐之前。也有利于日后物業(yè)的使用和保養(yǎng)。
6、迎接住戶入住。包括做好各項準備工作,對小區(qū)或樓宇進行全面的清潔、整治,提供衛(wèi)生、安全的居住和辦公環(huán)境。并準備好各項入住應理的手續(xù),為業(yè)主(使用人)提供多種便利。
7、建立物業(yè)管理檔案。包括業(yè)主(使用人)的基本資料、物業(yè)構成資料及周圍環(huán)境資料、設備圖紙說明等資料。
8、為業(yè)主(使用人)提供優(yōu)質管理和服務。
(二)物業(yè)管理的業(yè)務范圍
1、物業(yè)管理的基本業(yè)務:包括房屋建筑物管理,機電設備、給水排水及公用設施的管理,使之處于良好的狀態(tài),能充分發(fā)揮其功能和效用。這些業(yè)務是靠維護保養(yǎng)和計劃修理等制度來加以保證的。
2、物業(yè)管理的專項業(yè)務:包括大樓和小區(qū)內電梯、交通和車輛管理,消防管理,安全管理,園林綠化管理,清潔管理等,還包括定期收取各項費用及專項基金管
理。
3、物業(yè)管理的特色業(yè)務:主要是將物業(yè)管理與社區(qū)服務和管理相結合的服務,包括特約服務和便民服務。前著如提供房屋代管、家務服務、市內清潔、加點維修、代繳各種費用、代訂報刊、代聘保姆和家庭護理等;后著如教育(幼兒園、托兒所)、衛(wèi)生保健(診療所、保健站)、文化娛樂(俱樂部、健身房、活動室、閱覽室等)、商業(yè)網點(商場、副食店、郵政所、儲蓄所)等。
第12篇 物業(yè)管理公司宣傳欄規(guī)范方案
物業(yè)管理有限公司宣傳欄規(guī)范方案
一、內容:zz動態(tài)、物業(yè)園地、社區(qū)廣角、科學生活、藝苑天地。(各小區(qū)宣傳欄必須有以上欄目,并在此基礎上自由發(fā)揮)
每月月中須對以上欄目的任兩個欄目進行更新。
二、格式:各宣傳欄的刊頭必須有'××年第×期'的字樣,刊尾必須有'zz物業(yè)某某物業(yè)管理中心'字樣。
三、評比方式:1、每月月中由綜合管理部宣傳組牽頭與各個項目宣傳員一起對宣傳欄進行互查及打分。2、每次評選結果在當月內刊上進行刊登。3、每次評分作為評選每季度優(yōu)秀宣傳員的評選標準之一。
四、評比標準:具體標準見宣傳欄評分表。
五、每月評比結果于當月公司內刊上予以公布,同時在宣傳員定期召開的例會上對宣傳欄工作進行總結。
z物業(yè)公司綜合管理部
第13篇 物業(yè)公司運行值班崗位安全防火管理規(guī)范
1.變電站屬于要害部位,必須建立門禁制度,非崗位值班人員進入要登記簽字,要制定應急情況處置方案、崗位職責、交接班制度、安全防火管理制度、查巡記錄制度,各項制度裝框上墻。
2.要害部位是防火、防盜、防破壞、防事故的重要崗位,崗位值班人員必須政治可靠,遵紀守法,經人事保安部門審查無劣跡,在崗位值班人員出現(xiàn)違紀、自由散漫、責任心不強,經教育仍無改正必須調離本崗。
3.要害部位值班員嚴禁設床鋪睡覺,值班期間嚴禁飲酒或從事與值班無關的事項,在離開責任部位查巡時必須鎖好門窗。
4.要害部位嚴禁存放易燃易爆物品,嚴禁寄存私人物品,嚴禁存放與本崗位無關的物品,嚴禁搭晾衣物或從事各種加工維修。
5.要害部位需施工維修,必須派專人值班看守并通知保安部備案。
6.水泵房、保安監(jiān)控室為公司重點部位,非值班人員禁止進入,外單位參觀必須經公司主管領導和部門經理批準。
7.重點部位嚴禁存放易燃易爆物品,不準搭涼衣物,值班人員不準從事與工作無關的事項,因公暫離崗位必須鎖好門窗。
8.重點部位設備和環(huán)境必須作到清潔有序各項制度健全裝框上墻。
第14篇 水木清華物業(yè)管理處服務規(guī)范怎么寫
水木光華物業(yè)管理處服務規(guī)范
1、服務態(tài)度:文明禮讓、態(tài)度和藹、語氣親切、表達清楚。
2、服務用語:您好請進;
請坐;
請講;
對不起;
請稍等;
讓您久等了;
請慢走;
有事多聯(lián)系;
謝謝;
請留步;
再見;
請您消消氣,有話慢慢說;
歡迎您監(jiān)督幫助;
打攪了。
3、服務禮儀:著裝整齊干凈、佩戴服務標志、態(tài)度熱情誠懇、行為文明大方。
4、服務、作業(yè)時儀表保持整潔,穿著干凈的工作服,佩戴服務胸卡;
不留與身份不符的發(fā)型,不戴與服務無關的裝飾品;
并給予來者以滿意或理解的答復。
接待辦事人員,熱情迎送,主動打招呼;
專心做好記錄,并給予來者以滿意或理解的答復。
5、入戶服務先按門鈴或輕敲門,征得同意再進門;
辦完事后禮貌地離去。
6、服務對象有意見、態(tài)度不好時,耐心解釋說明,以禮待人,不講傷感情和不文明語言。
7、職業(yè)紀律:遵紀守法、勤政廉潔、辦事公道、高效服務。
8、自覺執(zhí)行有關法律法規(guī),依法行政、依先法管理,不得擅自主張、各行其是。
9、愛崗敬業(yè)、提高辦事效率,不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。
10、堅持原則,秉公辦事,不得以職務之便謀取私利,不得以任何形式吃、拿、卡、要。
11、多辦實事,為住戶排憂解難,不亂收費、不收饋贈,不向住戶提無理要求。
12、干活保障安全,不得損壞住戶物品;
文明施工不擾民,活完料凈腳下清。
第15篇 新接管物業(yè)項目設備管理內容規(guī)范
新接管物業(yè)項目設備管理內容
物業(yè)設備在安裝調試驗收通過后,就進入了運行使用階段,這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的管理方法和良好的技術對物業(yè)設備進行維修保養(yǎng),保證這些設備正常運行,充分發(fā)揮它們的功效。
物業(yè)設備管理的好壞與否,直接影響到其使用功能和使用壽命,這樣對使用過程中保證設備的正常運行,加強日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求,為此特制定本檢查標準。
【正常管理】
負責各設備系統(tǒng)的運行操作、日常巡視、定期檢查保養(yǎng)、故障檢修、應急處理工作。
制定設備應急處理方案,并定期演練,逐步完善。
制定各設備系統(tǒng)的經濟運行方案,記錄各設備運行參數,定期分析并加以調整。
工作流程:
【重大、特殊活動管理】
設備管理部主管及各系統(tǒng)設備工必需提前2小時趕到現(xiàn)場。
值班工程師需指揮各系統(tǒng)設備工提前2小時對配電房、機房的主要設備及相關活動場所全面檢查,內容包括變配電設備、空調、水泵設備、電梯設備、相關樓層的層面空調機、煙感、溫感、卷簾門、照明燈光、衛(wèi)生間、茶水間等相關設備的各種運行參數的記錄,開啟必要設備,發(fā)現(xiàn)故障立即報告設備經理并立即修復,保證重大、特殊活動的正常進行。
工作流程:
設備管理部主管--提前2小時/各系統(tǒng)設備工--提前2小時/現(xiàn)場--消防報警設備/空調設備/相關樓層設備/給排水設備/電子會議設備/變配電設備/電梯設備--巡視--正常/報告設備管理部主管--不正常/一般故障--各系統(tǒng)設備工/特殊故障--維保單位--搶修--修復
第16篇 物業(yè)經營管理成本測算規(guī)范
物業(yè)經營管理成本測算
物業(yè)概況
1、 用地面積:9984.85m2
2、 總建筑面積:23470m2
3、 地上建筑面積:19970 m2
4、 地下建筑面積:3500 m2
5、 建筑占地面積:4450m2
6、 建筑密度:44.6%
7、 建筑容積:2.00
8、 綠化率:30.4%
9、 商鋪:9000 m2
10、商務公寓:10970 m2
11、停車位:92
二、 人員配置架構設置
說明:1、商務間共計214間,在初期按40%的入住計算,即85間。按每個服務員做13間計算則需7名/班×2班=14人。
2、總人數控制在65人以內。
三、物管費的成本測算
1、 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
(1) 人員編制和基本工資標準:見表(01)
人員編制和基本工資標準表(01)
序 號 項 目 人 數(人) 工資標準(元/月) 總額(元/月)
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計 61 / 64600.00
(2)費用測算
管理/服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02)
工資福利費測算表(02)
序 號 項 目 金額(元/月) 依 據 測算結果(元/月.m2)
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費 / / 暫不計
四 服裝費 1625 注(2) 0.081
五 合計 79166.50 / 4.463
注(1): 福利費為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會保險占工資總額的20%。
注(2): 服裝按年均300元/人計算,則每月分攤為:
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費
(1) 采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按1200元/m2計算,公共設施、設備建造成本統(tǒng)一按30%計取,折舊年限按25年計算,維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。則:
維修保養(yǎng)費=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40% =(360÷300)×40% =0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用電為(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時間,共計12小時,如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算)。則:每日所用電費為:
(60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月)×1.10元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=4752.00元/月
分攤到每平方米的費用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每天運行12小時計算則運行電費為:
(4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月)×1.10元/千瓦/小時
=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=7920元/月
分攤到每平方米的費用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養(yǎng)費用為;每層每月按50元計算則為:
(4部×7層)×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分攤到每平方米的費用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 綠化管理費:
小區(qū)綠化面積為3035m2, 綠化管理費測算見表(3)
綠化管理測算表(3)
序 號 項 目 測算依據 金額(元) 測算結果(元/月.m2)
1 綠化工具費 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費 1噸/ m2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農藥化肥費 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
6 合 計 / / 0.039
4、 清潔衛(wèi)生費
清潔衛(wèi)生費測算見表(04)
清潔衛(wèi)生費測算見表(04)
序 號 項 目 測算依據 金額(元) 測算結果(元/月.m2)
1 工具購置費 300元/人.年 1800.00 0.008
2 勞保用品費 300元/人.年 900.00 0.008
3 化糞池清掏費 (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外運費 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 計 / / 0.041
注(4):化糞池清掏費全年共計約為:3000元。
5、 保安費:
保安費用測算見表(05)
保安費測算表(05)
序 號 項 目 測算依據 金額(元/年) 測算結果(元/月m2)
1 裝備費 250元/人.年 5000.00 0.020
2 人身保險費 (暫不計) / /
3 房租費 (暫不計) / /
4 合 計 / / 0.020
6、 辦公費:(全年開支辦公費約12萬元)
辦公費=12萬元÷(12月×19970平方米)
=0.501元/月.平方米
7、 固定資產折舊費:
固定資產總額為100萬元,平均折舊年限為5年,即:
固定資產折舊費為:100萬元÷(12月/年.月×5年×19970m2)
=0.834元/月.平方米
8、 利潤:
利潤取5%,則
利潤=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定稅費:
兩稅一費為前八項之和的5.75%,則
稅費=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合計:經營管理服務費匯總表見(06)
經營管理服務費匯總表(1-6)
序 號 項 目 金 額(元/月.平方米) 費用所占比例
1 工資福利費 4.463 57%
2 維修費 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 綠化管理費 0.039 05%
4 清潔衛(wèi)生費 0.041 0.5%
5 保安費 0.020 0.2%
6 辦公費 0.501 6.4%
7 折舊費 0.834 10.5%
8 利 潤 0.352 4.5%
9 法定稅費 0.425 5.4%
10 合 計 7.817 100%
11、 車場管理費收入的補貼:
機動車輛車位約為92個,每個車位管理費為(平均)50元/月/位,則每月的停車收入為:4600元。
分攤物業(yè)管理費=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用測算出的物業(yè)經營管理服務費減去補貼費用,則每平方米經營管理服務費為:
經營管理費=7.817-0.230
