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第1篇 基建安全管理策劃方案
一、管理情況
（一）2009年基建安全管理工作回顧
1.2009年安全管理落實情況
2009年工程始終堅持以“安全第一、預防為主、綜合治理”的方針為目標，成立了該工程安全生產委員會，明確了各級管理人員的安全職責；制定并組織實施了旬、月、季安全例會制度，跟蹤、監(jiān)督參建單位安全措施的執(zhí)行及事故預想與防范的措施等落實情況；狠抓安全隱患排查治理工作，加大對習慣性違章的日常安全管理力度；結合秋季安全大檢查的工作，積極開展了工程安全、質量專項及節(jié)日的安全大檢查等活動；組織施工用電、交通、文明生產等安全管理專項檢查；
2.存在的問題
2.1施工單位人員、設備更換頻繁。施工人員流動性較大，組織安全培訓流于形式，安全意識不強，部分員工安全素質較低，給施工安全與文明生產管理帶來隱患；缺乏長期系統的安全教育和培訓工作。施工單位安全培訓過于籠統，缺乏針對性，崗前安全技能培訓不夠詳細，進場人員的安全意識淡薄、自我安全保護能力低下，給工程安全生產文明施工管理帶來隱患。
2.2安全管理工作還需要進一步細化與強化。目前施工單位內部安全管理上還比較疏松，需要業(yè)主、監(jiān)理單位在安全管理工作上，對施工單位內部加強監(jiān)督、檢查及處罰力度。
2.3施工現場習慣性違章現象仍有發(fā)生，還需要進一步加強治理，要加大對習慣性違章的處罰力度。業(yè)主、監(jiān)理部門加大力度，督促施工單位豎立起從內部加強安全管理的思想意識，從思想上、制度上杜絕習慣性違章現象再發(fā)生。
（二）2010年基建安全形勢
2010年是工程建設關鍵的一年，也是現場拆除工程量最大的一年，現場作業(yè)全面展開。由于工程為改造工程，受到施工場地、原有建筑物及資料等限制，加上施工任務緊、工程量大、難點多、施工交叉作業(yè)面多、作業(yè)面狹窄、危險點、危險源分布復雜、多變、安全隱患多等的特點。
二、基建安全管理思路和目標
（一）2010年安全管理思路
在2010年工程安全管理中，基建工程部繼續(xù)堅持以“安全第一、預防為主、綜合治理”的工作方針，嚴格做好人員、設備上崗監(jiān)督檢查工作；抓好參建人員安全教育培訓及登記備案；加強對大中型機械設備安裝、拆除及日常使用維護等的監(jiān)督檢查；加強易燃易爆物品的管理工作；及時了解汛情，為安全度汛做好準備；做好“四防”的安全管理工作；健全完善安全管理體系。
（二）安全管理目標
工程2010年安全管理目標是：
1、不發(fā)生人身傷亡事故；
2、不發(fā)生重大施工機械設備損壞事故；
3、不發(fā)生重大火災事故；
4、不發(fā)生負主要責任的重大交通事故；
5、不發(fā)生重大環(huán)境污染事故和跨（坍）塌事故；
6、不發(fā)生中斷建設項目法人單位安全記錄的設備事故；
7、不發(fā)生中斷建設項目法人單位安全記錄的電網事故；
8、不發(fā)生重大質量事故；
9、安全文明施工設施實現標準化；
10、不發(fā)生引起外事糾紛事件。
三、重大危險因素分析
工程2010年處于施工高峰期，工程安全生產文明施工管理中存在存在點多、面廣，工程危險點、危險源分布復雜，工作量很大，不確定因素多等特點，且工程為涉外工程，安全管理形勢十分嚴峻。
四、開展安全檢查活動提升管理檔次
有效開展春季、秋季、冬季安全大檢查及不定期安全大檢查工作和施工用電、爆破作業(yè)、交通管理、消防防火等專項檢查管理。做好日常安全檢查、隱患排查和反習慣性違章的檢查工作。做好重大危險性作業(yè)、安全措施審批制度和重要工序安全管理。做好施工區(qū)域綜合治理，完善安全設施標準化建設。做好安全措施落實，保證安全措施費、安全措施補助費的使用管理。加強內業(yè)管理，健全檔案，監(jiān)督參建單位的安全責任落實。加強各種安全活動，宣傳教育的開展，深入開展“百問百查”活動，強化人員安全意識。做好2010年夏季防暑、防汛工作的檢查，監(jiān)督檢查各參建單位各項安全應急預案的制定、完善及演練工作。做好工程施工環(huán)境保護的管理工作。
五、重點工作計劃
基建工程部根據工程總施工進度計劃要求，為確保實現2010年安全管理目標，制定出安全管理重點工作內容如下：
（一） 加強進場人員管理，強化安全培訓教育。由于施工單位普遍使用外協隊伍及外雇勞務人員，人員普遍存在安全教育不足，安全意識較差，習慣性違章較多等特點，因此將施工人員安全教育管理作為2010年安全管理的重點工作之一。在施工人員的管理上，嚴格把好進場人員安全教育和安全培訓工作，做好特殊工種持證上崗的監(jiān)督檢查工作。
（二）加強施工機械管理，特別是要加強起重機械安全管理，完善起重機械管理制度。嚴格按照相關文件要求，建立施工單位、監(jiān)理和業(yè)主針對起重機械檢查制度及設備專責部門認證備案制度，做好重大起重作業(yè)的旁站監(jiān)理工作，嚴格審查大型起重機械的安裝拆除各項安全措施落實，建立起重機械管理常態(tài)機制。
3.監(jiān)督檢查重大作業(yè)及重大危險源控制措施落實。做好重大危險作業(yè)、專項作業(yè)安全措施審批制度。
4.加強施工用電管理，進一步完善工程安全生產文明施工標準化建設。根據工程建設實際情況，及時督促施工單位對使用的用電設備進行普查，做到施工用電標準化，規(guī)范施工區(qū)域用電管理，做到施工用電線路布設滿足要求，洞室、廊道等特殊作業(yè)環(huán)境用電電壓滿足安全要求，同時加強對工程使用的安全設施的保養(yǎng)和維護工作，進一步完善安全設施標準化建設。
5.做好防汛工作。2010年工程防汛度汛壓力很大，新安裝工作閘門必須在主汛期來臨之前具備啟閉的能力。
6. 組織冬季、春季、秋季和安全大檢查，開展各專項檢查，落實各項安全措施。督促參建單位加強對工程安全管理的力度，加強工程安全設施標準化建設，提升文明施工形象。按安委會要求組織召開旬、月、季安全工作會議，完善各規(guī)章制度，做好安委會日常管理工作，加強對安全管理工作的階段性總結，及時調整安全管理思路，有效解決在工程建設中出現的新的安全隱患和安全管理難題。
六、動態(tài)管理
工程施工管理是一個動態(tài)的過程，隨著工程的進展，肯定會有我們沒有預測到的新的安全管理問題出現。為了保證能做好事前及事中預控，及時、有效的解決這些新的問題，基建工程部將組織監(jiān)理、設計和各施工單位安全管理人員，在每季度的最后一周內日，及時對下季度的安全管理工作進行分析，查漏補缺，完善年度計劃中的安全管理重點內容，及時補充不足，使各項安全措施和計劃具有良好的可操作性。
二○○九年十二月十日
第2篇 基建安全管理策劃方案加強
一、管理情況
(一)2009年基建安全管理工作回顧
1.2009年安全管理落實情況
2009年工程始終堅持以“安全第一、預防為主、綜合治理”的方針為目標,成立了該工程安全生產委員會,明確了各級管理人員的安全職責;制定并組織實施了旬、月、季安全例會制度,跟蹤、監(jiān)督參建單位安全措施的執(zhí)行及事故預想與防范的措施等落實情況;狠抓安全隱患排查治理工作,加大對習慣性違章的日常安全管理力度;結合秋季安全大檢查的工作,積極開展了工程安全、質量專項及節(jié)日的安全大檢查等活動;組織施工用電、交通、文明生產等安全管理專項檢查;
2.存在的問題
2.1施工單位人員、設備更換頻繁。施工人員流動性較大,組織安全培訓流于形式,安全意識不強,部分員工安全素質較低,給施工安全與文明生產管理帶來隱患;缺乏長期系統的安全教育和培訓工作。施工單位安全培訓過于籠統,缺乏針對性,崗前安全技能培訓不夠詳細,進場人員的安全意識淡薄、自我安全保護能力低下,給工程安全生產文明施工管理帶來隱患。
2.2安全管理工作還需要進一步細化與強化。目前施工單位內部安全管理上還比較疏松,需要業(yè)主、監(jiān)理單位在安全管理工作上,對施工單位內部加強監(jiān)督、檢查及處罰力度。
2.3施工現場習慣性違章現象仍有發(fā)生,還需要進一步加強治理,要加大對習慣性違章的處罰力度。業(yè)主、監(jiān)理部門加大力度,督促施工單位豎立起從內部加強安全管理的思想意識,從思想上、制度上杜絕習慣性違章現象再發(fā)生。
(二)2010年基建安全形勢
2010年是工程建設關鍵的一年,也是現場拆除工程量最大的一年,現場作業(yè)全面展開。由于工程為改造工程,受到施工場地、原有建筑物及資料等限制,加上施工任務緊、工程量大、難點多、施工交叉作業(yè)面多、作業(yè)面狹窄、危險點、危險源分布復雜、多變、安全隱患多等的特點。
二、基建安全管理思路和目標
(一)2010年安全管理思路
在2010年工程安全管理中,基建工程部繼續(xù)堅持以“安全第一、預防為主、綜合治理”的工作方針,嚴格做好人員、設備上崗監(jiān)督檢查工作;抓好參建人員安全教育培訓及登記備案;加強對大中型機械設備安裝、拆除及日常使用維護等的監(jiān)督檢查;加強易燃易爆物品的管理工作;及時了解汛情,為安全度汛做好準備;做好“四防”的安全管理工作;健全完善安全管理體系。
(二)安全管理目標
工程2010年安全管理目標是:
1、不發(fā)生人身傷亡事故;
2、不發(fā)生重大施工機械設備損壞事故;
3、不發(fā)生重大火災事故;
4、不發(fā)生負主要責任的重大交通事故;
5、不發(fā)生重大環(huán)境污染事故和跨(坍)塌事故;
6、不發(fā)生中斷建設項目法人單位安全記錄的設備事故;
7、不發(fā)生中斷建設項目法人單位安全記錄的電網事故;
8、不發(fā)生重大質量事故;
9、安全文明施工設施實現標準化;
10、不發(fā)生引起外事糾紛事件。
三、重大危險因素分析
工程2010年處于施工高峰期,工程安全生產文明施工管理中存在存在點多、面廣,工程危險點、危險源分布復雜,工作量很大,不確定因素多等特點,且工程為涉外工程,安全管理形勢十分嚴峻。
四、開展安全檢查活動提升管理檔次
有效開展春季、秋季、冬季安全大檢查及不定期安全大檢查工作和施工用電、爆破作業(yè)、交通管理、消防防火等專項檢查管理。做好日常安全檢查、隱患排查和反習慣性違章的檢查工作。做好重大危險性作業(yè)、安全措施審批制度和重要工序安全管理。做好施工區(qū)域綜合治理,完善安全設施標準化建設。做好安全措施落實,保證安全措施費、安全措施補助費的使用管理。加強內業(yè)管理,健全檔案,監(jiān)督參建單位的安全責任落實。加強各種安全活動,宣傳教育的開展,深入開展“百問百查”活動,強化人員安全意識。做好2010年夏季防暑、防汛工作的檢查,監(jiān)督檢查各參建單位各項安全應急預案的制定、完善及演練工作。做好工程施工環(huán)境保護的管理工作。
五、重點工作計劃
基建工程部根據工程總施工進度計劃要求,為確保實現2010年安全管理目標,制定出安全管理重點工作內容如下:
(一) 加強進場人員管理,強化安全培訓教育。由于施工單位普遍使用外協隊伍及外雇勞務人員,人員普遍存在安全教育不足,安全意識較差,習慣性違章較多等特點,因此將施工人員安全教育管理作為2010年安全管理的重點工作之一。在施工人員的管理上,嚴格把好進場人員安全教育和安全培訓工作,做好特殊工種持證上崗的監(jiān)督檢查工作。
(二)加強施工機械管理,特別是要加強起重機械安全管理,完善起重機械管理制度。嚴格按照相關文件要求,建立施工單位、監(jiān)理和業(yè)主針對起重機械檢查制度及設備專責部門認證備案制度,做好重大起重作業(yè)的旁站監(jiān)理工作,嚴格審查大型起重機械的安裝拆除各項安全措施落實,建立起重機械管理常態(tài)機制。
3.監(jiān)督檢查重大作業(yè)及重大危險源控制措施落實。做好重大危險作業(yè)、專項作業(yè)安全措施審批制度。
4.加強施工用電管理,進一步完善工程安全生產文明施工標準化建設。根據工程建設實際情況,及時督促施工單位對使用的用電設備進行普查,做到施工用電標準化,規(guī)范施工區(qū)域用電管理,做到施工用電線路布設滿足要求,洞室、廊道等特殊作業(yè)環(huán)境用電電壓滿足安全要求,同時加強對工程使用的安全設施的保養(yǎng)和維護工作,進一步完善安全設施標準化建設。
5.做好防汛工作。2010年工程防汛度汛壓力很大,新安裝工作閘門必須在主汛期來臨之前具備啟閉的能力。
6. 組織冬季、春季、秋季和安全大檢查,開展各專項檢查,落實各項安全措施。督促參建單位加強對工程安全管理的力度,加強工程安全設施標準化建設,提升文明施工形象。按安委會要求組織召開旬、月、季安全工作會議,完善各規(guī)章制度,做好安委會日常管理工作,加強對安全管理工作的階段性總結,及時調整安全管理思路,有效解決在工程建設中出現的新的安全隱患和安全管理難題。
六、動態(tài)管理
工程施工管理是一個動態(tài)的過程,隨著工程的進展,肯定會有我們沒有預測到的新的安全管理問題出現。為了保證能做好事前及事中預控,及時、有效的解決這些新的問題,基建工程部將組織監(jiān)理、設計和各施工單位安全管理人員,在每季度的最后一周內日,及時對下季度的安全管理工作進行分析,查漏補缺,完善年度計劃中的安全管理重點內容,及時補充不足,使各項安全措施和計劃具有良好的可操作性。
二○○九年十二月十日
第3篇 物業(yè)管理方案策劃控制程序范本
1.0 目的
通過對物業(yè)管理項目編制科學、合理、有效的管理方案,有計劃、有組織實施物業(yè)管理,以滿足物業(yè)管理委托方的要求。
2.0范圍
本程序適用于物業(yè)集團對外承接物業(yè)項目管理方案的編制和控制。
3.0 職責
3.1 物業(yè)集團總經理負責批準物業(yè)管理方案。
3.2 業(yè)務總部經理負責日常管理工作。
3.3 業(yè)務總部副經理負責各自業(yè)務歸口的管理方案編制工作。
4.0 工作內容
4.1 方案制定準備工作
業(yè)務總部應明確委托方的要求,并充分了解物業(yè)交付時間、物業(yè)建筑質量、物業(yè)位置和區(qū)域范圍、物業(yè)結構、內外交通、周邊環(huán)境等狀況,業(yè)務總部經理及時將信息匯總后報集團負責人。
4.3 編制方案
項目管理方案編寫人員根據委托方的要求、物業(yè)的實際情況和有關物業(yè)管理法規(guī),編制物業(yè)管理方案草案::。方案可包括以下內容:
4.3.1物業(yè)管理處機構設立情況;
4.3.2運作流程及各項管理規(guī)章制度;
4.3.3物業(yè)集團員工的日常和專項培訓工作;
4.3.4管理服務用房及其他物資裝備配置情況;
4.3.5管理服務費用收支預算及經營項目的收費項目和標準計劃方案;
4.3.6管理服務分項標準、服務承諾與具體的實施措施;
4.3.7管理服務模式設想;
4.3.8物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施;
4.3.9制定物業(yè)集團內部統籌安排的各類工作計劃等。
4.4 方案的審批
物業(yè)管理方案草案按照《合同評審控制程序》進行評審,并將評審結果記錄在《合同評審記錄》中,呈報集團總經理審批。
4.5 物業(yè)管理方案的修改
4.5.1 委托方提出新的要求時,應及時通知業(yè)務總部根據委托方要求修改物業(yè)管理方案::,修改后重新對方案進行評審,并報集團總經理審批。
4.5.2 物業(yè)管理方案應由業(yè)務總部管理、保存。
5.0 相關文件
5.1《合同評審控制程序》(qp-7.2-02)
6.0 記錄表格
6.1《合同評審記錄》(qr-7.2-02-03)
第4篇 船廠住宅小區(qū)物業(yè)管理整體方案策劃思路
船廠職工住宅小區(qū)物業(yè)管理整體方案策劃思路
針對本物業(yè)小區(qū)的自然條件和住戶構成特點,按照相關物業(yè)管理規(guī)定和物業(yè)管理行業(yè)服務標準,本公司準備對__船廠職工住宅小區(qū)采取的總體管理思路為:以創(chuàng)建船廠文明宿舍樓區(qū)為宗旨,依照廠方企業(yè)文化對宿舍區(qū)公眾部位采取統一有效的日常物業(yè)管理工作,結合駐宿舍區(qū)域船廠職工樓層分單元自管、評級體系(推選宿舍區(qū)職工代表--樓長)。
(一)、安全管理
安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為住戶所關注的工作,必須做到萬無一失。針對本小區(qū)的特點。本公司采取全封閉式管理,即在人員管理上將進出小區(qū)的人嚴格實施'來訪登記'的方式進行控制;在交通、物品出入管理上,采用本公司獨有的'記憶+規(guī)范'法,對小區(qū)住戶的車輛粘帖有本小區(qū)標志的準?？?標準化管理,以確保車輛及物品出入的安全;同時,本公司獨特的'安全預案制'、'巡樓制''不均衡管理法'也將全面應用于小區(qū),以確保本小區(qū)在安全管理上的萬無一失。
保安人員素質要求:采用復員軍人,采取每周六天制準軍事化管理、培訓;所有服務于本小區(qū)的保安人員年齡均在22-28歲,身高173以上。門崗人員必須跨立服務,統一著裝,配飾'人性化'服飾。
(二)、公共事務管理與人性化服務
針對本小區(qū)的實際情況,本公司準備在公共事務管理中全面推行標準化管理和人性化服務的管理模式,特別措施有:
1、設定小區(qū)服務中心。采取酒店式一站式服務的方法,只需住戶打一個熱線服務電話,所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。
2、'時效制'所有物業(yè)服務管理中心的對外服務工作均采用限時工作制,在對住戶公開承諾的時間內完成。
3、承諾制、這是本公司最新引進的全國行業(yè)享有盛譽的人性化服務制度,通過承諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)管理的服務水平。
4、不均衡管理、所有員工的工作均是按照住戶的生活節(jié)奏設計的,均以滿足住戶的生理需要和心理需要為主要目標。
(三)、消防管理
對做好本物業(yè)小區(qū)的消防工作我們將采取以下措施:
1、嚴格按照有關消防法規(guī)的要求,協助實施竣工驗收和組織實施接管驗收。
2、建立防火規(guī)章制度,由物業(yè)服務管理中心與小區(qū)住戶簽定《消防責任書》,并實施必要的獎懲措施。
3、建立一支由物業(yè)服務管理中心全體員工及部分住戶(樓長)共同參加的義務消防隊,定期組織消防演習,完善自救體系。
4、經常進行防火檢查,及時清除消防通道違夫擺放的物品,消除住戶辦公區(qū)域內的火險隱患。
5、定期檢測消防設施,器材的安全系數,做好檢查記錄,實行責任人制度,確保消防設施時刻處于很好狀態(tài)。
(四)環(huán)境服務管理
環(huán)境服務是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點,本公司準備采用如下管理方式:
1、定額檔案制。首先將清潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標準。然后論據本公司長年積累下來的(勞動定額)標準通過投票來競爭上崗配置清潔工,花木工,從而確保環(huán)境服務質量。
2、按照國際環(huán)境質量體系的要求全面管理小區(qū)的生活環(huán)境,將環(huán)境服務控制擴大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等到方面,必然帶給本小的住戶一個寧靜、優(yōu)雅、滯凈、安詳的生活環(huán)境。
3、所有服務于本小區(qū)的保潔人員年齡均在40歲以下,形象好,服務意識強,無不良習慣。
4、建議將物業(yè)管理整合該項目配套餐飲、娛樂、休閑場所進行統一管理,與駐宿舍區(qū)職工日常生活緊密聯系,便于實施一體化管理模式,組成完整架構的船廠企業(yè)文化。具體相關管理細則待商榷后制訂。
(五)社區(qū)文化
為了營造健康活潑、個性鮮明、美好、和諧的社區(qū)文化氛圍,寓教育于社區(qū)文化活動之中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境,活躍轄區(qū)氣氛,增強業(yè)住戶參與意識,使物業(yè)服務管理中心工作的得到住戶及住房及社會各界的支持和理解,建立良好的社會公共關系,我公司將在本小區(qū)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。
首先,在物業(yè)入駐時,望能得到廠方大力支持,開展一次主題為'愛我家園'的喜慶活動(旨在為船廠宿舍區(qū)域職工住戶'喬遷'新居的慶?；顒?借此機會加強各方溝通及宣傳企業(yè)文化)。
其次,在日常管理服務期間,每季度開展諸如象棋比賽,書法比賽等益智活動;每到節(jié)日還將舉行小型慶祝活動;在小區(qū)顯眼處設置主題宣傳欄,定期組織保安員及工作人員,及小區(qū)住戶共同參加學習交流,每月更換社區(qū)宣傳欄,讓住戶了解物業(yè)服務管理中心,信任物業(yè)服務管理中心,支持物業(yè)服務管理中心的工作。
(六)內部運行機制
本公司的內部管理機制全方位地推行了標準化管理。如接管本小區(qū),我們公司將全面推行一套成熟的標準作業(yè)規(guī)程,規(guī)范化管理,規(guī)范化服務。
第5篇 辦公樓物業(yè)管理實施整體設想策劃方案
辦公樓物業(yè)管理實施的整體設想與策劃方案
一、辦公樓構建'三化四定五制'的管理模式:
本公司對辦公樓的管理模式是一個系統化整體的管理體系,其核心機制是三化、四定、五制。
1、專業(yè)化、標準化、制度化'三化'模式
對員工隊伍配置的服務工作,堅持'三化'的管理標準,據此形成管理機制。包括對服務隊伍的配備和服務工作的實施,均按專業(yè)化的要求來考慮,保證人員、設備、作業(yè)均符合所要求的技術水準;對服務工作和管理實行程序規(guī)范化和質量標準化,使每個管理部門的管理服務都有明確、系統、全面的質量體系和考核標準;公司各部門都必須服從管理,從各個層級,各個方面建立健全規(guī)章制度,使服務管理活動制度化。
2、定任務、定人員、定成本、定獎罰'四定'目標管理
對各級服務部門,凡無特殊的,均應實行'四定'目標管理,由上級部門與下級部門簽訂其任務和具體目標、配置的崗位和人員數量,成本開支定額和獎罰的方式和標準。'四定'的內容要求全面、具體、科學合理。'四定'目標管理責任書由公司總經理或各辦公樓的經理與公司管理部經理簽訂,一經生效,即以此為依據實施管理。
3、1+3責任制
為確保辦公樓服務責任真正到位,辦公樓的服務部門對每個員工實行一個主崗加三個輔助崗位的1+3責任制。即在崗位責任方面,每個員工配置ab崗責任,以a崗為主,協助b崗,a或b崗員工離位時相互自然頂替;同時,還有兩個責任區(qū),一是直接責任區(qū),每個員工在所在部門和班組的責任范圍和區(qū)域內,都有共同協助責任,不僅要協助部門班組的責任落實,而對在責任活動區(qū)內屬于其他部門責任的事項,負有相互協助、協調和監(jiān)督、相互通報信息和有需要時主動提供協助的責任。二是綜合責任區(qū),每個員工服務求助,均有責任立即予以幫助和協助處理,發(fā)現辦公樓服務責任的漏項、漏控情況和項目,均有責任立即協助處理。
4、限時復命制
公司和辦公樓對服務工作的管理,除建立完善的制度體系外,必須實行限時復命制,即下級對上級交辦的任務和工作事項,有時間要求的,必須按時將完成情況向上級匯報。對沒有明確時間要求的任務和事項,承辦人必須每隔一天向下達任務和事項的交辦人復命一次,報告任務和事項進展情況。限時復命制的建立,用以強化管理和監(jiān)督機制,有利于上級及時掌握情況,有利于使事事落實和保持工作節(jié)奏的快捷。
5、服務訪查制
辦公樓實行定期訪查制度,公司在辦公樓除日常經常性的就服務進行檢查、征詢意見外,一是實行每周一次的服務大巡查,由經理率各服務部門負責人,全方位巡查辦公樓的各個部門和服務區(qū)域及各個部位,對安全狀況、設備設施狀態(tài)、工作態(tài)度、員工紀律作風各方面進行查訪和檢查。二是實行服務中心每二個季度對下屬部門的服務滿意率、公司對辦公樓的管理服務滿意率書面或面詢形式進行一次訪查,據此改進服務。
6、考核監(jiān)督制
一是實行嚴格的員工錄用制度,每個新加入辦公樓的員工,無論公共的招聘還是推薦選職,必須經過公司人事部門按程序考核考試和經理面試,必須達到規(guī)定的條件,擇優(yōu)選用,并且均實行試用。二是實行考評成績末位淘汰制。除對不適宜聘用的員工隨時實施辭退外,定期實施員工考評,對成績處于末位的員工給予辭退。三是各服務部門對員工實行每月考核制度,考核成績逐級上報備案。
7、責任追究制
從公司到辦公樓的服務中心,實行責任追究制。通過制訂出各個方面實行責任追究的事項和標準,以及追究方法的措施。一旦發(fā)生屬責任追究范圍的事項和情形,必嚴格追究,按標準處理。
二、鎖定'六個一'服務目標
本公司對管理綜合服務的辦公樓,力求通過運用自身積累的經驗,按'六個一'的目標,構造一個全方位的優(yōu)質服務目標體系,使辦公樓服務從整體獲得實用、先進而有效的服務。
1、設計一套無時無處不在和星級服務模式
讓辦公樓的后勤服務形成全方位,具有星級化水平,這是本公司綜合辦公樓服務必須追求的目標,這一目標在模式上展現為三個方面:第一,辦公樓委托的所有服務項目在內容、標準和質量上必須到位,追求最高滿意度;第二,以辦公樓后勤服務'管家'的大概念責任定位和服務意識,延伸服務的義務和施展范圍,并通過公司的'1+3'服務責任制加以保證,使員工對辦公樓的一切責任和義務的事項,凡耳聞眼見就動,不分彼此,自覺進行服務。使服務覆蓋于每個區(qū)域,每個場合和時間,無時無處不在;第三,以辦公樓為中心,充分體察和辦公樓的需要,以搞服務為出發(fā)點,以微利、保本或無償的方式,增設擴展適其所需的各種有益服務。通過以上模式,使辦公樓的后勤保障處于全方位、高水準,使辦公樓職工和每一位顧客進入辦公樓即處于被服務之中。
2、創(chuàng)建一套'一個電話、一聲招呼ok'的便捷服務機制
辦公樓是全天運作的公共場所機構,如何使服務處于方便,運作順暢快迅而高效,這是辦公樓管理長期解決不好的一個難題。追求在這個方面獲得突破,是本公司在辦公樓服務上設定的重要目標之一。公司確定的目標理念是:要使發(fā)生在辦公樓的服務事項,只要一聲知會,就能獲得落實解決。這種'一個電話、一聲招呼ok'的便捷服務,需要一套科學有效的機制來實現。在探索中,本公司創(chuàng)建的'辦公樓服務受理監(jiān)控中心',賦予其統一對外受理公司責任義務范圍內的服務事項。并對所受理的服務在內部進行分辦、協調、跟蹤、監(jiān)控、督導及反饋的功能和責任。辦公樓、顧客人員,只有將有關事項向受理監(jiān)控中心打一個電話或知會一聲,就能解決問題,避免了有事不知打哪里,不知找誰,不知能不能放心和不按時間、要求落實交辦的事項等現象,既方便了服務對象,又理順了內部運作和監(jiān)管,使服務便捷、落實而高效。'一個電話、一聲招呼ok'的便捷服務機制,是本公司辦公樓服務新模式的一項有特色的構成環(huán)節(jié),也是公司在所服務的辦公樓創(chuàng)造優(yōu)質服務和管理的目標要求。
3、輸入一套人性化、高品味的服務文化
使辦公樓后勤服務適應現代辦公樓文化建設和當今的精神生活品味的追求,這是本公司服務管理運營所側重的另一個目標。引入現代化服務意識和文化,改變辦公樓建筑風格單調、色彩貧乏、氛圍神秘、人面嚴肅,的傳統風格。本公司開展后勤服務的文化建設,在辦公樓引入體現人性化和高品味的服務文化,為辦公樓構造多一點的高雅文化信息,輸入多一點人性化服務,多一點姿彩;少一點冷漠,多一點熱情;少一點疑慮,多一點自信;多一點輕松微笑的面容,讓辦公樓真正成為顧客信賴的地方。
4、導入一套顯示現代辦公樓形象的視覺與標識系統
辦公樓的形象,是辦公樓獲得社會效益和經濟效益的重要因素。辦公樓現代化的標志之一,是對辦公樓自身形象的重視和追求。如果一所辦公樓建筑設施殘缺,水電和各類供給時好時斷,環(huán)境和服務不佳,則難以想象可以讓人出
現好的印象和良好的經營效益。而與上述相關的辦公樓后勤保障服務體系,無疑是辦公樓的一項重要的形象工程,是辦公樓后勤服務企業(yè)必須重視的重要方面。本公司追求為辦公樓創(chuàng)造優(yōu)質服務,必須把辦公樓的后勤服務作為形象工程來打造。除了通過嚴格有效的管理確保辦公樓的機電設施良好運轉,生活保障服務到位外,須十分注意并以現代化美感追求來努力造就辦公樓視覺形象,重點是以最大潛力創(chuàng)造建筑外觀新穎,室內外環(huán)境優(yōu)雅,并導入一套完整、清晰、視覺效果好的識別系統,使本公司所服務的辦公樓具有良好的現代辦公樓形象。
5、建立一套全方位高系數的應變和安全保障體系
辦公樓后勤管理與其它住宅區(qū)等類型的物業(yè)管理相比,難度更高的一個重要點,是辦公樓作為高強度運轉的公共服務機構和場所,它既對安全保障和應變能力要求高,而又是安全事故易發(fā)地和應對突發(fā)事件的責任機構。如何確保辦公樓平安,如何最佳配合辦公樓應對好突發(fā)事件,這是后勤服務的一個極重要的經營管理目標,就是在這個方面以最大努力,按照辦公樓的實際和特點,充分研究和把握好辦公樓的各種重要安全隱患和事故發(fā)生的源頭、規(guī)律和因素,以及辦公樓應對社會危難救災等各種突發(fā)事件的運作,制定出橫到邊、縱到底、全方位的預防、處理各類安全事故和安全管理的措施,以及協助配合辦公樓應對突發(fā)事件的運作方案,從而在辦公樓建立起全方位高系數的應變和安全保障體系。
6、打造一個專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓
專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務,是城市綜合管理的重要指標項目,對一所辦公樓而言,它則是辦公樓建設和行政后勤管理的綜合指標,是反映辦公樓建設、管理水平的重要標志。
本公司對辦公樓的后勤服務管理,必須打造成專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務為目標,按照專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務的管理標準,制定辦公樓服務和管理指標和措施,并務求保證目標的實現。
三、管理人員'五訓導'
各級管理人員對辦公樓服務工作任務的完成起關鍵作用。必須在實踐中不斷學習、鉆研和總結,勵精思想和工作方法,不斷提高能夠實施有效組織管理的領導水平,在日常工作中,應學會、掌握和運用如下之行之有效的方法:
1、不斷擴充所需信息
(1)深入具體充分了解掌握辦公樓物業(yè)和運作全況及特點。
(2)充分了解各項辦公樓服務運作情況。
(3)掌握員工的個人情況、工作表現和思想動態(tài)。
(4)關注社會各方面的有關信息和方法。
(5)經常了解掌握行業(yè)先進經驗。
(6)經常學習研究有關理論讀物和政策。
2、切入管理和追求完美
管理人員應強化自我切入管理和追求完美的意識,時時注意、提出和思考以下問題:
(1)進入辦公樓要注意到:在視線內有無值得注意和重視的問題。
(2)進入辦公樓要注意到:辦公場所是否具有影響企業(yè)形象的問題。
(3)巡視每個部位的服務,要注意思量:員工是否處于最佳服務狀態(tài),質量是否達到最佳水平,有無潛力可挖。
(4)一天工作下來要想想,今天的服務工作有哪些不盡意的地方,明天應如何改進;今天有哪些工作尚未落實和完成,明天應優(yōu)先處理哪些工作。
(5)要經常思考:服務和管理措施上有哪點不妥或不完善,有無必要立即改進。
(6)要經常注意:在服務和員工隊伍中,有哪些現象需要表揚或立即制止。
(7)每天都需注意到:今天有哪些信息值得關注,有無運用的價值和可能。
(8)每到一個地方,都要問問,這個地方有無值得借鑒和吸取的經驗,有無引以注意、防止的問題。
(9)要經常思考:現行服務和管理哪些方面可以創(chuàng)新辦公樓的后勤服務要出什么品牌,目前有哪些差距,怎么辦
3、重視團隊精神
(1)管理人員自身并高度重視引導下屬管理骨干樹立始終以事業(yè)為重,相互間保持正常的溝通,議論問題對事不對人,不相互猜疑。
(2)管理人員之間應經常相互通報情況,重要問題共商決定,工作中相互維護和支持,決不拆臺和相貶。
(3)管理人員應經常與下屬部門骨干平等討論工作,與員工平等交談,關心員工,通過自己的親和力,來凝取骨干和員工的向心力。
(4)高度重視企業(yè)理論導向和文化建設的作用,把抓服務、抓業(yè)務、抓管理與抓教育和開展多種形式的企業(yè)文化活動相結合。
(5)經常注意團體性的活動和講評,激勵、促成團體之間的良性競爭,培養(yǎng)和激發(fā)團隊精神。
4、充分注意公共關系
(1)重視公共活動,協調辦公樓管理處的內外關系,樹立管理處和公司的良好形象。
(2)組織員工積極參與社會公益活動,經常組織宣傳推廣工作,擴大服務中心和公司的知名度和社會影響。
(3)重視與各科室的相互溝通,積極、主動地征詢各方意見,通過接待、走訪、組織聯誼等活動,積極宣傳服務中心服務內容,為服務中心工作的開展及處理,創(chuàng)造友好氛圍。
(4)重視各種信息的搜集和分析,既善于用最佳時機宣傳自己,又能在不良事件發(fā)生時妥善處理,將不良后果及影響降低至最低。
(5)經常指導員工學會與顧客、各科室人員保持溝通,讓他們感覺舒適、贏得好感,創(chuàng)造良好的人際環(huán)境。
5、以我為標桿
(1)帶頭維護公司的風氣、形象及公司內部和服務單位之間的團結。
(2)帶頭遵守勞動時間、紀律和各項規(guī)章制度。
(3)帶頭維護上級領導的威信。
(4)帶頭維護公司和服務單位的利益。
第6篇 _庭物業(yè)管理策劃方案
華庭物業(yè)管理策劃方案
1.管理方式
◇在總經理領導下的服務中心經理負責制;
◇導入、實施iso9001:2000國際質量管理體系,確保物業(yè)管理過程有效運行;
◇依法管理,嚴格法規(guī)和標準制約,規(guī)范組織和個人的管理服務行為,確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質;
◇運用現代管理手段,實現辦公自動化;
◇實施超前性、創(chuàng)造性、全方位的服務,開展多元化經營;
◇運用cs系統(顧客滿意戰(zhàn)略),建立富有親和力的管理和服務模式;
◇致力于精神文明建設,實施品牌和形象戰(zhàn)略,提升小區(qū)整體品位。
前期管理工作計劃表
序號項目工作內容時間負責人
1簽訂前期物業(yè)管理合同與開發(fā)商就合同諸事協商后簽訂前期物業(yè)管理服務合同中標后10天內l2
2前期介入研究規(guī)劃設計意圖,掌握工程施工現狀。
從物業(yè)管理、業(yè)主使用角度提出合理化建議。
參加工程例會,了解施工進度。
協同開發(fā)商與相關部門聯系。按合同要求(從有利于日后管理出發(fā),介入的時間越早越好)l2 z1
3組建物業(yè)管理隊伍人員選拔
人員培訓、考核
人員實習、上崗屋房交付前2個月l2 z1
4編制管理規(guī)章制度導入iso9001質量管理體系
切合實際的各項制度房屋交付前2個月l2 z1
5完善管理和辦公條件裝修管理用房
安排主要管理人員宿舍
管理物質裝備房屋交付前2個月l2 z1
6驗收與接管收集各類圖紙資料并協助發(fā)展商做好竣工驗收。依據標準,逐項驗收,發(fā)現問題,提出書面整改意見及復驗。
辦理書面移交手續(xù),做好遺留工程備案進駐小區(qū)至交房l2 z1
入住期管理計劃表
序號項目工作內容時間負責人
1入住文件資料準備入伙文件制作交房前1個月z1
2入住手續(xù)辦理與開發(fā)商共同舉辦入住儀式;
合理設置入住手續(xù)及流程;
為業(yè)主辦理入住手續(xù),提供陪同驗房等便利服務。入伙交房時z
3對住戶的宣傳、培訓小區(qū)管理制度的宣傳
裝修管理宣傳入伙交房時z1
4住戶裝修管理裝修申報審批制度
裝修施工過程監(jiān)督
裝修人員進場管理
建筑垃圾管理
裝修的驗收入伙交房后z1
5檔案的建立與管理收集檔案資料
科學分類
建檔
運用及管理入伙交房后z1
正常期管理工作計劃表
序號項目內容
1公共房屋及公共設施維修保養(yǎng)房屋養(yǎng)護及維修計劃方案
房屋的維修、養(yǎng)護管理
2機電設備的維修養(yǎng)護設備的基礎資料管理
設備的運行管理
設備的維修保養(yǎng)管理
設備能源和安全管理
3保安管理治安管理
交通、車輛管理
消防安全管理
4智能化設施管理設施的日常使用操作
設施的維修與養(yǎng)護
5環(huán)境管理園林綠化管理
清潔衛(wèi)生管理
環(huán)保管理
6財務管理財務賬務
費用收取
7文化建設宣傳
舉辦活動
提供服務
8便民服務和完善配套不定期提供便民服務
協助完善家政等服務機構配套
固定資產配置表
序號名稱數量單價金額
1電腦臺
2打印機臺
3復印機臺
4空調臺
5對講機臺
6傳真機
7保險箱
8考勤機
9割草機臺
10疏通機臺
11電焊機臺
12洗地機臺
13高壓水槍臺
14升降平臺臺
15擦地機臺
16打臘拋光機等
合計
物業(yè)管理開辦費用表
類別名稱單位數量單價合計年攤銷額
辦公用品辦公桌椅套250
文件柜只800
電話機部100
電風扇臺100
小計
維修工具沖擊鉆臺1500
手槍鉆臺300
鋁合金梯把240
萬用表塊100
電工工具套100
泥木工具套300
各類扳手套250
各類鉗子套250
小計
清潔綠化工具垃圾周轉車輛300
掃帚拖把把若干12
塑料桶只若干20
鐵鏟等把若干10
綠化工具若干
小計
保安消防用品消防靴雙80
警棍根50
雨靴雨衣套100
消防專用斧頭扳手把100
小計
合計
2.服務中心機構設置、人員配備、培訓及管理
(1)laj華庭物業(yè)服務中心組織機構圖
(2)人員配備表
序號部門崗位人員
1經理室經理1人計1人
2業(yè)戶部主管1人計3人
行政接待兼
出納文檔1人
業(yè)戶服務1人
文化服務兼
3保安保潔部主管1人計25人
消監(jiān)控4人
保安住宅進出口定崗8人
商場及外圍車輛管理4人
小區(qū)區(qū)域內24小時巡邏兼地面車管8人
保潔工商鋪6人公寓6人外圍3人計15人
綠化工3人計3
人
4工程部主管1人計6人
水電土木5人
合計53人
人員配置表說明
◇服務中心經理:周三至周日主持j華庭物業(yè)管理服務全面工作。
◇業(yè)戶部:輔助經理開展日常管理工作,負責業(yè)主信息傳遞、監(jiān)控和反饋。周一至周六9:00~21:00運作。
◇工程部維修:24小時365天運行,技術、人員公司后方支援。
◇監(jiān)控中心:24小時365天運行。
◇治安防范:24小時365天運作。
◇商鋪:保安、保潔16小時365天運作。
◇住宅:保潔9小時365天運作。
3.培訓與管理
培訓目的
使物業(yè)管理服務人員正確掌握各項服務技能、技巧和專業(yè)知識,提高員工的綜合素質,強化員工的服務意識,為業(yè)主提供規(guī)范化、標準化、程序化的服務。
培訓對象
凡公司員工均為培訓對象。新員工必須進行入職培訓和崗位技能培訓,老員工也須進行不定期的在職崗中培訓。
培訓組織
由辦公室負責培訓的籌備和實施,并對培訓過程進行記錄。
培訓階段及內容
入職培訓--主要對新員工進行公司概況、管理理念、法律法規(guī)、儀容儀表服務態(tài)度及物業(yè)管理和操作技能的基本知識培訓,使員工在上崗時能具備的服務理念和業(yè)務基本知識。
崗中培訓--在員工上崗后根據(工種)的需要,進行各種層次及內容的培訓,以滿足日常管理和操作的要求。
專門培訓--在有新技術、新標準、新法律法規(guī)頒布及時組織員工進行專門培訓,使員工能及時了解和掌握這些專門知識,以便更好地為業(yè)主服務。
外派培訓--根據工作需要,選派業(yè)務骨干或崗位變動的員工參加行業(yè)主管部門和相關單位組織的各種崗位培訓、操作資格培訓等,不斷提高物業(yè)管理水平。
(1)培訓計劃
接管前的人員培訓
為了使接管j華庭的全體物業(yè)管理操作人員能迅速適應工作環(huán)境,馬上進入工作狀態(tài),接管前對全體人員進行強化培訓,培訓計劃如下表:
強化培訓計劃表
序號培訓內容培訓對象組織部門
1公司概況、物業(yè)管理概論、服務禮節(jié)禮貌、物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理理念與服務技巧全體員工公司辦公室
2j華庭管理目標及管理模式全體員工物業(yè)服務中心
3j華庭管理規(guī)章制度全體員工物業(yè)服務中心
4j華庭入住管理規(guī)程管理維修人員物業(yè)服務中心
5j華庭業(yè)主報修處理程序管理維修人員物業(yè)服務中心
6j華庭裝修管理規(guī)定管理維修人員物業(yè)服務中心
7j華庭服務收費管理規(guī)程服務中心人員物業(yè)服務中心
8j華庭保安工作手冊全體保安物業(yè)服務中心
9j華庭消防管理工作手冊全體人員物業(yè)服務中心
10j華庭供配電設備(設施)管理手冊工程部全體人員公司工程部
11j華庭給排水設備(設施)管理手冊工程部全體人員公司工程部
12j華庭清潔綠化管理手冊保潔綠化全體人員物業(yè)服務中心
13j華庭智能化系統基本知識管理維修人員公司工程部
(2)日常管理期間的人員培訓
對員工進行日常培訓,能夠確保物業(yè)管理服務人員行為的規(guī)范,使員工能嚴格按工作程序進行操作,為業(yè)主服務,從而有效提高服務水平及工作效率,日常培訓的內容和形式如下:
內容:
企業(yè)理念、質量方針、質量目標
崗位操作技能及工作操作程序
服務技巧、禮貌禮節(jié)及正確處理人際關系
新知識、新技術及新觀念
方式:
定期培訓,由公司總部、服務中心根據需要進行針對性較強的培訓,這類培訓將根據管理的需要制訂培訓計劃。
即時培訓,由服務中心對個別員工進行旨在提高崗位技能和改善其服務水平的培訓,這類培訓主要是針對個別員工的某些不足而進行的。
(3)培訓工作程序圖
(4)人員管理
公司員工是企業(yè)經營(服務)的基本資源,員工在物業(yè)管理服務中居于核心地位,只有管好人,才能管好事。因此,我公司在招聘員工、錄用考核、定期考核、淘汰機制等人員管理上形成了一套規(guī)范性強、操作簡便的高效運作管理體系。
錄用與考核 錄用
為優(yōu)化人員結構和層次,我公司將抽調和對外招聘相結合的配備laj華庭服務中心員工。
招聘程序: 否 是
(5)考核
對服務中心的員工,除必須的入職培訓外,公司還將按崗位工作要求跟蹤考核,驗證其是否適合崗位需要。同時建立月度、年度考核制,做好各種考核記錄。對工作表現出色的員工進行獎勵、晉升;對不能滿足崗位要求的員工,則予以淘汰。
考核目的:保質保量完成工作任務,科學合理運用分配機制,客觀公正的做好人員管理,激勵調動員工的積極性。
考核內容:員工品行、工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績。
考核標準:把公司的質量方針、各崗位工作操作規(guī)程作為考核員工的標準;把工作計劃、臨時任務及目標作為考核員工標準的補充。
(6)淘汰機制
我們將在j華庭推行'末位淘汰制',真正體現'能者上、平者讓、庸者下'的用人思想,通過綜合考評對位于最后的5%的員工,實施強制性淘汰。
為充分體現'督促后進、共同進步'的原則,被淘汰員工將經過待崗學習、限期改進、辭退等階段。這種機制對于員工既有約束,也有激勵,從而推動整個服務中心工作,做好j華庭的各項服務工作。
(7)協調關系
我們將通過有計劃、有步驟的努力,協調和改善j華庭的內外關系,使服務中心的各項管理和服務符合社會的要求,塑造良好的形象。協調關系的主要內容有:
督促員工注意工作方式,講求細化,從而達到與業(yè)主和其他社會公眾保持良好的關系。
協調服務中心與員工之間的關系,創(chuàng)造上下左右關系的融洽的工作環(huán)境,引導員工及時排除糾紛,妥善處理投訴,維護企業(yè)聲譽。
(8)服務意識
我們強調'業(yè)主之上'的服務意識,從點滴細微處入手,為業(yè)主提供優(yōu)質、高效、滿意的服務。
(9)量化管理與標準化動作
量化管理及標準化動作就是根據每個員工的不同崗位要求以及應該
