地產(chǎn)管理方案5篇

第1篇 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)商管理方案范例

房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)商管理方案范本

一、總則

1. 目的

為了穩(wěn)定供應(yīng)商隊(duì)伍,建立長(zhǎng)期互惠的供求關(guān)系,特制定本管理方案。

2. 適用范圍

本方案適用于向企業(yè)供應(yīng)各類(lèi)材料、零部件、設(shè)備及提供配套服務(wù)的廠商。

二、選擇供應(yīng)商

1. 對(duì)每類(lèi)材料或設(shè)備,由材料設(shè)備部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研后,提出3~5家候選供應(yīng)商名單。

2. 企業(yè)成立一個(gè)由材料設(shè)備部、質(zhì)量管理部以及技術(shù)部門(mén)組成的供應(yīng)商評(píng)選小組。

3. 評(píng)選小組初審候選廠家后,由材料設(shè)備部實(shí)地調(diào)查廠家,并填寫(xiě)《供應(yīng)商調(diào)查表》。調(diào)查評(píng)價(jià)的內(nèi)容如表7-8所示。

表7-8供應(yīng)商調(diào)查表

調(diào)查時(shí)間:年月日

4. 經(jīng)對(duì)各候選廠家逐條對(duì)照打分,計(jì)算出總分排序后決定取舍。

5. 核準(zhǔn)為供應(yīng)商的,可進(jìn)行采購(gòu);沒(méi)有通過(guò)審核的,請(qǐng)其繼續(xù)改進(jìn),保留其未來(lái)候選資格。

三、供應(yīng)商評(píng)價(jià)

(一)材料設(shè)備部制定評(píng)價(jià)指標(biāo),如表7-9所示,并依照此指標(biāo)對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行級(jí)別評(píng)定。

表7-9供應(yīng)商級(jí)別評(píng)價(jià)指標(biāo)

指標(biāo)

指標(biāo)細(xì)化

權(quán)重

質(zhì)量水平

1.供應(yīng)材料的優(yōu)良品率;2.質(zhì)量保證體系;3.樣品質(zhì)量;4.對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的處理

30

交貨能力

1.交貨的及時(shí)性;2.擴(kuò)大供貨的彈性;3.樣品的及時(shí)性;4.增、減定貨的供應(yīng)能力

20

價(jià)格水平

1.優(yōu)惠程度;2.消化漲價(jià)的能力;3.成本下降空間

25

技術(shù)能力

1.工藝技術(shù)的先進(jìn)性;2.后續(xù)研發(fā)能力;3.產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力;4.技術(shù)問(wèn)題的反應(yīng)能力

5

后援服務(wù)

1.零星訂貨保證;2.配套售后服務(wù)能力

5

人力資源

1.經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì);2.員工素質(zhì)

5

現(xiàn)有合作狀況

1.合同履約率;2.年均供貨額外負(fù)擔(dān)和所占比例;3.合作年限;4.合作融洽關(guān)系

10

(二)供應(yīng)商級(jí)別分為a、b、c和d級(jí)

各個(gè)級(jí)別的得分情況如下:

1.a級(jí),85分(含)以上;

2.b級(jí),70(含)~85分;

3.c級(jí),60(含)~70分;

4.d級(jí),60分以下。

(三)對(duì)選定的供應(yīng)商,企業(yè)與之簽訂《長(zhǎng)期供應(yīng)合作協(xié)議》,在該協(xié)議中具體規(guī)定雙方的權(quán)利、義務(wù)互利互惠條件。

(四)材料設(shè)備部定期或不定期地對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)價(jià),對(duì)不合格供應(yīng)商解除其長(zhǎng)期供應(yīng)合作協(xié)議。

(五)每年對(duì)供應(yīng)商予以重新評(píng)估,不符合要求的予以淘汰,從候選隊(duì)伍中再行補(bǔ)充合格供應(yīng)商。

(六)企業(yè)可對(duì)供應(yīng)商劃定不同信用等級(jí)進(jìn)行管理。評(píng)級(jí)過(guò)程參照上述篩選供應(yīng)商的辦法。

(七)對(duì)最高信用的供應(yīng)商,企業(yè)可提供物料免檢、優(yōu)先支付貨款等優(yōu)惠待遇,對(duì)于被評(píng)為d級(jí)不合格的供應(yīng)商,企業(yè)將中止同其開(kāi)展的采購(gòu)合作。

四、供應(yīng)商關(guān)系維護(hù)

1. 企業(yè)對(duì)重要的供應(yīng)商可派遣專(zhuān)職駐廠員,或經(jīng)常對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行質(zhì)量檢查。

2. 企業(yè)要定期或不定期地對(duì)供應(yīng)商品進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)或現(xiàn)場(chǎng)檢查。

3. 企業(yè)要減少對(duì)個(gè)別供應(yīng)商大戶(hù)的過(guò)分依賴(lài),分散采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

4. 企業(yè)需制定各采購(gòu)件的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、與供應(yīng)商的驗(yàn)收交接規(guī)程。

5. 企業(yè)對(duì)重要的、有發(fā)展?jié)摿Φ?、符合企業(yè)投資方針的供應(yīng)商,可以投資入股,建立與供應(yīng)商的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

第2篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施方案設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引

項(xiàng)目實(shí)施方案設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引

1.目的

為保證項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),本指引規(guī)范了方案設(shè)計(jì)階段的成本管理和控制方法。

2.范圍

適用所有公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段的成本管理及控制工作。

3.術(shù)語(yǔ)和定義

3.1實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段:包括規(guī)劃方案(含單體)設(shè)計(jì)和建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)。

4.職責(zé):

4.1公司-造價(jià)部

4.1.1負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場(chǎng)成本調(diào)研,編制項(xiàng)目成本調(diào)研報(bào)告;

4.1.2負(fù)責(zé)建立成本模型和數(shù)據(jù)庫(kù);

4.1.3負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)階段《成本測(cè)算》及編制《方案階段成本分析報(bào)告》;

4.1.4負(fù)責(zé)組織編制擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段《成本概算》及《擴(kuò)初階段成本分析報(bào)告》;

4.1.5負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)各階段成本控制建議及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)值;

4.1.6負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)階段成本控制工作的跟進(jìn)工作;

4.1.7負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計(jì)階段方案成本比較和修正。

5.工作流程

5.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本調(diào)研

5.1.1公司項(xiàng)目預(yù)立項(xiàng)后,造價(jià)部各專(zhuān)業(yè)工程師須開(kāi)始收集和調(diào)研同類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)成本水平,編制項(xiàng)目成本調(diào)研報(bào)告;

5.1.2造價(jià)部須根據(jù)調(diào)研成果和以往項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本資料建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)和研究模型。

5.2方案設(shè)計(jì)階段成本管理和控制

5.2.1造價(jià)部須參與項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)小組評(píng)審,對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成本提出要求和建議;

5.2.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)完成后,造價(jià)部依據(jù)技術(shù)管理部(設(shè)計(jì))提供的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)在一個(gè)月內(nèi)編制其建安《成本測(cè)算》,對(duì)前期可研階段的項(xiàng)目《成本估算》進(jìn)行修正并對(duì)項(xiàng)目成本影響較大或成本容易流失的單項(xiàng)工程做專(zhuān)項(xiàng)成本分析和建議;

5.2.3造價(jià)部須在方案設(shè)計(jì)完成后一個(gè)半月內(nèi)完成《方案設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告》的編制,對(duì)方案設(shè)計(jì)階段所做主要成本工作進(jìn)行總結(jié)和對(duì)后續(xù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)提出成本控制建議,并報(bào)造價(jià)部經(jīng)理審核。

5.3擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本管理和控制

5.3.1成本控制目標(biāo)中建安成本目標(biāo)在考慮可能發(fā)生的補(bǔ)充設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證及其它不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用后,將建安成本目標(biāo)盡可能的合理分解到每一個(gè)單項(xiàng)工程或?qū)I(yè)工程上,形成擴(kuò)初階段的成本限額設(shè)計(jì)初步建議;

5.3.2造價(jià)部組織召集技術(shù)管理部(設(shè)計(jì))相關(guān)人員開(kāi)會(huì)討論擴(kuò)初階段的成本限額初步建議,充分溝通后形成會(huì)議紀(jì)要,經(jīng)分管副總經(jīng)理審批后會(huì)簽給技術(shù)管理部(設(shè)計(jì)),作為擴(kuò)初階段的成本限額;

5.3.3初設(shè)計(jì)完成并提交后一個(gè)半月內(nèi)造價(jià)部須組織編制項(xiàng)目《成本概算》,概算依據(jù)擴(kuò)初圖紙針對(duì)典型配套(如地下室、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)館等)及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項(xiàng)工程計(jì)算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價(jià)按規(guī)定取費(fèi)并按平均市場(chǎng)下浮水平計(jì)算,部分因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠的項(xiàng)目暫按估算指標(biāo)值,專(zhuān)業(yè)分包工程按市場(chǎng)價(jià)格。項(xiàng)目《成本概算》經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核后報(bào)分管副總經(jīng)理辦公會(huì)審批;

5.3.4概算完成一個(gè)月內(nèi)造價(jià)部負(fù)責(zé)完成《擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告》的編制,對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)并對(duì)下一階段施工圖設(shè)計(jì)提出成本控制建議并報(bào)本部門(mén)經(jīng)理審核。

6.表格和記錄

6.1《設(shè)計(jì)限額要求》

6.2《建安成本限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)》

第3篇 配合地產(chǎn)銷(xiāo)售交房酒店開(kāi)業(yè)及大型賽事舉辦時(shí)物業(yè)管理方案

配合地產(chǎn)銷(xiāo)售、交房和酒店開(kāi)業(yè)以及大型賽事舉辦時(shí)的物業(yè)管理方案

(一)促進(jìn)銷(xiāo)售的措施

1、開(kāi)盤(pán)及其他活動(dòng)當(dāng)日交通指引、代客泊車(chē)和免費(fèi)洗車(chē)服務(wù)

對(duì)于自駕車(chē)的看樓人士來(lái)講,在銷(xiāo)售高潮或分期開(kāi)盤(pán)以及未來(lái)酒店開(kāi)業(yè)時(shí),要在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)泊車(chē)確是一件令人頭疼的事,特別是在驕陽(yáng)似火的季節(jié),不單就近找車(chē)位難,當(dāng)看完樓取車(chē)時(shí),車(chē)已被曬得滾燙,坐進(jìn)去猶如置身火爐,一時(shí)半會(huì)車(chē)內(nèi)溫度都下不來(lái)。出于此考慮為體現(xiàn)'酒店式物業(yè)管理服務(wù)模式和人性化物業(yè)管理理念'

1)代客泊車(chē)和免費(fèi)洗車(chē)服務(wù),是在銷(xiāo)售中心設(shè)立專(zhuān)門(mén)的酒店式代客泊車(chē)侍應(yīng)生,如果看樓的自駕車(chē)人士有此需要,侍應(yīng)生將為看樓客戶(hù)將車(chē)泊于合更理的位置,并由外協(xié)商家服務(wù)聯(lián)盟的汽車(chē)美容(服務(wù))中心提供免費(fèi)洗車(chē)服務(wù);在高溫季節(jié),將對(duì)看房客戶(hù)的車(chē)輛采取有效手段(防曬車(chē)罩、淋水)進(jìn)行降溫。當(dāng)客戶(hù)離開(kāi)時(shí),侍應(yīng)生將車(chē)開(kāi)到銷(xiāo)售中心門(mén)前交于客戶(hù),并定做具備'zz第一城'標(biāo)志之車(chē)匙扣贈(zèng)送給客戶(hù)。這樣就免除了自駕車(chē)客戶(hù)的諸多不便,既為客戶(hù)節(jié)約了時(shí)間,又使其免受日曬雨淋之苦,而贈(zèng)送的車(chē)匙扣每天都會(huì)被客戶(hù)看到,時(shí)時(shí)起到宣傳和傳播作用,強(qiáng)化客戶(hù)對(duì)zz第一城及物業(yè)管理細(xì)節(jié)性服務(wù)的印象,促成其購(gòu)買(mǎi)行為。

操作要點(diǎn):

1)泊車(chē)員要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格挑選和考核,技術(shù)、人品、形象都要過(guò)硬。

2)泊車(chē)員只有在客戶(hù)主動(dòng)要求時(shí)提供泊車(chē)服務(wù)。

3)洗車(chē)和降溫服務(wù)必須保持現(xiàn)場(chǎng)形象良好和整潔。

4)所有駕車(chē)客戶(hù)都贈(zèng)送車(chē)匙扣。

2、形象提升

在zz第一城的主大門(mén)入口,聘請(qǐng)外形威武的退役軍人為形象保安,這樣,每一位業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí),從形象保安標(biāo)準(zhǔn)有力、干凈利索的敬禮和交通手勢(shì)指揮中,從他們威武、望莊嚴(yán)的形象里,會(huì)有一種油然而生的、作為一個(gè)zz第一城業(yè)主的尊貴和自豪感,也極大地提升了樓盤(pán)的品質(zhì)、檔次感。

3、會(huì)所、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目問(wèn)卷調(diào)查

特色:

1)前幾年樓市中大打'會(huì)所牌',而現(xiàn)今的會(huì)所已到了挖不出什么新鮮賣(mài)點(diǎn)的地步了。會(huì)所作為住宅小區(qū)配套的一部分,已經(jīng)象園林綠化一樣變得不可或缺,把會(huì)所的服務(wù)做到實(shí)處,做出特色,已成為每個(gè)想步入'品牌營(yíng)銷(xiāo)'行列的發(fā)展商們的必修課。因此會(huì)所的服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置要切合業(yè)主的實(shí)際需要,物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置也是如此。

2)為了使會(huì)所和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置切合業(yè)主的實(shí)際需要,避免服務(wù)不足和服務(wù)過(guò)剩,物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主進(jìn)行'會(huì)所、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目調(diào)協(xié)'的專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)卷調(diào)查,問(wèn)卷將服務(wù)項(xiàng)目以表格形式詳細(xì)羅列,設(shè)置'非常需要、比較需要、需要、不太需要、不需要'欄目,由業(yè)主自行選擇。并且注明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),如果是物業(yè)管理項(xiàng)目,還特別注明是'常規(guī)服務(wù)(管理費(fèi)中包含)'還是'個(gè)性化服務(wù)(另行收費(fèi))',同時(shí)向業(yè)主強(qiáng)調(diào)投票選擇的嚴(yán)肅性和重要性,因?yàn)槠渌x擇的每一個(gè)選項(xiàng),由物業(yè)管理公司統(tǒng)計(jì)后,將作為今后會(huì)所和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置的依據(jù)。這樣由業(yè)主自己進(jìn)行服務(wù)設(shè)計(jì)和選擇的方式,將體現(xiàn)發(fā)展商對(duì)業(yè)主的尊重和重視,也避免了今后會(huì)所和物管服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置的盲目性。

操作要點(diǎn);

1)問(wèn)卷要結(jié)合銷(xiāo)售過(guò)程進(jìn)行,讓客戶(hù)感覺(jué)是銷(xiāo)售過(guò)程必須的部分。

2)問(wèn)卷設(shè)計(jì)要全面,重點(diǎn)突出,答卷形式要簡(jiǎn)煉。

3)要讓客戶(hù)認(rèn)識(shí)到問(wèn)卷對(duì)決定自己今后生活的重要性。

4)要做好問(wèn)卷的設(shè)計(jì)、分析和對(duì)客戶(hù)的結(jié)果通報(bào)工作。

(二)前期的交房和業(yè)主入住手續(xù)辦理方案

a、業(yè)主收房、入伙流程

1、發(fā)出'入伙通知'、登報(bào)'交房公告'

售樓處先電話(huà)或信函通知購(gòu)房戶(hù)前來(lái)領(lǐng)取《入伙手續(xù)通知書(shū)》、《交房收費(fèi)清單》必須預(yù)先告知業(yè)主帶齊'身份證、購(gòu)房憑證'等材料

2、驗(yàn)證和引導(dǎo)

由代理銷(xiāo)售公司售樓中心的'業(yè)主入伙引導(dǎo)員'陪同業(yè)主到開(kāi)發(fā)商處辦理最后手續(xù),并察看業(yè)主有無(wú)帶齊所有必須證件和資料。

此時(shí),售樓中心可現(xiàn)場(chǎng)制作《前期物業(yè)管理協(xié)議》展板告示,方便業(yè)主認(rèn)知和咨詢(xún)?nèi)胱『蟮奈飿I(yè)管理事宜。具體流程如下:

⑴確認(rèn)業(yè)主身份和材料:辦理交房的業(yè)主須持收到的《入伙手續(xù)通知書(shū)》(附件1)、業(yè)主身份證及復(fù)印件、業(yè)主戶(hù)口本及復(fù)印件、外地人須持暫住證及復(fù)印件、購(gòu)房外批單、業(yè)主委托他人辦理手續(xù)的受托人須持'業(yè)主委托書(shū)'及代理人身份證和復(fù)印件、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及復(fù)印件、購(gòu)房全款發(fā)票或其他付款憑證,需辦理小區(qū)停車(chē)證的需出據(jù)本人駕駛證及行車(chē)證。(可以在《入伙手續(xù)書(shū)》上蓋'驗(yàn)證流程章一')

⑵交納相關(guān)費(fèi)用:'入伙引導(dǎo)員'指引業(yè)主到開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部交納房屋尾款、各項(xiàng)契稅及'公用維修基金'相關(guān)開(kāi)戶(hù)費(fèi)等其他費(fèi)用。

⑶以上兩項(xiàng)確認(rèn)后,開(kāi)發(fā)公司經(jīng)辦人應(yīng)在'入伙手續(xù)書(shū)'上簽字蓋章。(可以在《入伙手續(xù)書(shū)》上蓋'繳款流程章二')

3、由物業(yè)公司的保安人員接手并陪同業(yè)主到物業(yè)管理公司辦理手續(xù)。收取業(yè)主的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》復(fù)印件、身份證復(fù)印件、或'業(yè)主委托書(shū)'及受托人的身份證復(fù)印件。

4、物業(yè)公司物業(yè)部人員指導(dǎo)業(yè)主填寫(xiě)'住戶(hù)情況登記表'發(fā)給《業(yè)主手冊(cè)》,簽署《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《業(yè)主管理規(guī)約》之承諾書(shū)。

5、業(yè)主持物業(yè)公司物業(yè)部蓋章的《入伙手續(xù)書(shū)》(上蓋'簽證流程章三')到物業(yè)公司財(cái)務(wù)部交納相關(guān)費(fèi)用見(jiàn)'交房收費(fèi)清單'

6、業(yè)主持物業(yè)公司財(cái)務(wù)部簽字轉(zhuǎn)來(lái)的《入伙手續(xù)書(shū)》(上蓋'物業(yè)費(fèi)流程章四')到物業(yè)公司工程部辦理相關(guān)手續(xù):

①、物業(yè)公司保安部將業(yè)主房間鑰匙、水、電、天然氣ic卡及信報(bào)箱鑰匙發(fā)放給業(yè)主,并由業(yè)主簽署《鑰匙交接單》、簽署《備用鑰匙管理協(xié)議》、在《入伙手續(xù)書(shū)》上最終簽字確認(rèn)。

②驗(yàn)房:由物業(yè)工程部(分為6個(gè)驗(yàn)房小組,1名工程部調(diào)度人員全盤(pán)調(diào)度)人員陪同業(yè)主到業(yè)主所購(gòu)房屋,對(duì)房屋內(nèi)結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施及各種五金配件進(jìn)行驗(yàn)收,并將房屋驗(yàn)收狀況和各表底數(shù)填寫(xiě)在《房屋設(shè)備驗(yàn)收交接表》內(nèi),同時(shí)在該表上業(yè)主及物業(yè)陪同驗(yàn)房人員簽字確認(rèn)。如有申報(bào)及維修事宜,可將業(yè)主所填寫(xiě)的《房屋設(shè)備驗(yàn)收交接表》中的問(wèn)題于當(dāng)日?qǐng)?bào)承建方返修。

7、如業(yè)主進(jìn)行二次裝修,由物業(yè)公司工程部審定施工方案及施工圖,同時(shí)與裝修施工單位、業(yè)主簽署《房屋施工管理協(xié)議》和《施工保潔責(zé)任書(shū)》,由物業(yè)工程部簽發(fā)《施工許可證》。

8、業(yè)主辦完所有手續(xù)或在辦理入伙手續(xù)過(guò)程當(dāng)中,如對(duì)物業(yè)有任何疑問(wèn),可隨時(shí)向'物業(yè)客戶(hù)服務(wù)中心'或'售樓中心'提出,由入伙引導(dǎo)員將業(yè)主引導(dǎo)致物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)處進(jìn)行答疑。

9、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商及承建方,三方協(xié)調(diào)事項(xiàng)

⑴辦理入伙結(jié)束當(dāng)日,

物業(yè)公司各部門(mén)將當(dāng)天情況進(jìn)行通報(bào)、匯總,建立已辦理入伙業(yè)主的管理檔案。

⑵對(duì)于業(yè)主提出的房間須返修的內(nèi)容,報(bào)承建方返修,對(duì)房間返修量較大的單元特別報(bào)開(kāi)發(fā)商及承建方,給與關(guān)注。

⑶對(duì)于已下發(fā)的返修單,物業(yè)公司派專(zhuān)人跟進(jìn)返修事宜,并將返修情況及時(shí)告知業(yè)主。

b、方便業(yè)主入住所采取的措施

1、設(shè)立業(yè)主收樓入伙接待小組,合理安排相關(guān)程序,爭(zhēng)取業(yè)主收樓入伙程序30分鐘內(nèi)完成。

2、如有特殊要求,采用電話(huà)預(yù)約和上門(mén)提供服務(wù)等形式,真正為業(yè)主著想。

3、為減少業(yè)主繳費(fèi)的煩惱,與銀行建立合作關(guān)系,開(kāi)設(shè)所有收費(fèi)'一卡通'服務(wù)。

4、建立、維系與供水、供電、供氣、電話(huà)公司、有線電視臺(tái)等部門(mén)的良好合作關(guān)系,在業(yè)主收樓入伙辦理時(shí)可以及時(shí)開(kāi)通或辦理以上各類(lèi)服務(wù)項(xiàng)目,讓業(yè)主住得舒心。

5、搬運(yùn)服務(wù)

業(yè)主均可自行請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的搬家公司進(jìn)行搬運(yùn)。如有需要,為解決業(yè)主搬運(yùn)的問(wèn)題,管理處將臨時(shí)劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū),派專(zhuān)人看護(hù);且組建以員工為主、社會(huì)搬運(yùn)工為輔的搬運(yùn)隊(duì),為業(yè)主提供搬家服務(wù)。

6、家具、電器展示服務(wù)

第4篇 房地產(chǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售計(jì)算機(jī)管理解決方案

房地產(chǎn)企業(yè)樓盤(pán)銷(xiāo)售計(jì)算機(jī)管理解決方案

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)樓盤(pán)銷(xiāo)售計(jì)算機(jī)管理解決方案主要包括資料管理:項(xiàng)目資料、戶(hù)型資料、房產(chǎn)資料、房產(chǎn)定價(jià)、付款方式定義、房產(chǎn)價(jià)格調(diào)整;銷(xiāo)售管理:圖文咨詢(xún)、預(yù)約登記、銷(xiāo)售登記、退房記錄、換房記錄、租賃管理、二次交易、封房處理;財(cái)務(wù)管理:財(cái)務(wù)收款、出納扎賬處理、票據(jù)領(lǐng)退管理、發(fā)票換取、收據(jù)查詢(xún)、欠款催收、保證金管理;客戶(hù)管理:客戶(hù)檔案、合同資料、按揭辦理、按揭報(bào)批、產(chǎn)權(quán)辦理、客戶(hù)投訴、入伙管理、客戶(hù)分析;輔助管理:傭金管理、廣告管理、樓盤(pán)管理、需求信息、會(huì)員管理、廣告合同、廣告查詢(xún)、廣告制作、廣告發(fā)布、媒體檔案;統(tǒng)計(jì)報(bào)表:房產(chǎn)報(bào)表、銷(xiāo)售報(bào)表、財(cái)務(wù)報(bào)表、綜合報(bào)表、圖文分析、領(lǐng)導(dǎo)查詢(xún);基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理:系統(tǒng)字典維護(hù)、物業(yè)類(lèi)型維護(hù)、機(jī)構(gòu)部門(mén)維護(hù)、操作員維護(hù)、幣種維護(hù)、收費(fèi)項(xiàng)目維護(hù)、幣種維護(hù)、按揭查詢(xún);系統(tǒng)管理:系統(tǒng)參數(shù)、用戶(hù)權(quán)限、數(shù)據(jù)備份、數(shù)據(jù)恢復(fù)、套打位置調(diào)整、樣張自定義;其應(yīng)用效果為:

1.防止客源流失

客戶(hù)資料的完整性與保密性:通過(guò)使用軟件,要求業(yè)務(wù)員必須將每天接待的客戶(hù)資料與接待記錄錄入系統(tǒng),這樣業(yè)務(wù)員在接待客戶(hù)時(shí)會(huì)有意識(shí)的了解客戶(hù)詳細(xì)信息,包括客戶(hù)的基本資料、購(gòu)房意向、來(lái)電來(lái)訪的詳細(xì)情況,保證了客戶(hù)資料的完整性,任何業(yè)務(wù)員接手該客戶(hù)都很容易把握客戶(hù)情況,對(duì)客戶(hù)制訂準(zhǔn)確的跟蹤回訪計(jì)劃。可以完全實(shí)現(xiàn)客戶(hù)資料的保密,業(yè)務(wù)員只能看到自己或允許查看的有限的客戶(hù)資料與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù),即使業(yè)務(wù)員的流動(dòng)也無(wú)法帶走其他業(yè)務(wù)員的客戶(hù)數(shù)據(jù),同時(shí)原來(lái)的客戶(hù)數(shù)據(jù)也完好的保存在數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi),繼續(xù)為公司所用。

2.準(zhǔn)確地銷(xiāo)售控制

房源多,房態(tài)變換頻繁,銷(xiāo)售控制比較困難,稍不注意就容易造成一房多賣(mài),造成極壞的影響。用了銷(xiāo)售軟件就可以有效地解決此問(wèn)題,軟件中房源狀態(tài)是唯一的,進(jìn)行相應(yīng)保留、小訂、大定、簽約、退房、換房后,軟件會(huì)自動(dòng)更新相應(yīng)的房源狀態(tài),只有待售的房源才可以選擇,所以絕對(duì)不可能出現(xiàn)一房多賣(mài)現(xiàn)象。房間面積、價(jià)格也是事先錄入,經(jīng)過(guò)審核的,產(chǎn)生的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也不會(huì)造成誤差。

3.全面客戶(hù)服務(wù)

基于對(duì)客戶(hù)信息準(zhǔn)確和全面的掌握,相應(yīng)的客戶(hù)服務(wù)工作就可以做到細(xì)致入微,無(wú)論是潛在客戶(hù)還是成交客戶(hù),出發(fā)點(diǎn)就是充分利用有限的客戶(hù)資源創(chuàng)造無(wú)限價(jià)值,提高潛在客戶(hù)的達(dá)成率、成交客戶(hù)的滿(mǎn)意率,通過(guò)客戶(hù)的口碑開(kāi)發(fā)更多客戶(hù),創(chuàng)造更多銷(xiāo)售機(jī)會(huì)。代辦按揭、代辦產(chǎn)權(quán)、簽約提醒、付款提醒、節(jié)日問(wèn)候等,讓客戶(hù)感受親情式服務(wù)。

4.有效業(yè)績(jī)考核

客戶(hù)歸屬:系統(tǒng)自動(dòng)通過(guò)客戶(hù)名稱(chēng)、證件號(hào)碼、聯(lián)系電話(huà)、手機(jī)等信息判斷提示記錄的相同性,有效杜絕業(yè)務(wù)員間相互爭(zhēng)搶客戶(hù)、爭(zhēng)奪銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?？蛻?hù)歸屬以系統(tǒng)客戶(hù)創(chuàng)建日期為準(zhǔn)。

工作情況及業(yè)務(wù)能力:系統(tǒng)準(zhǔn)確反映每個(gè)業(yè)務(wù)員每天工作情況,接聽(tīng)電話(huà)、接待客戶(hù)、客戶(hù)跟蹤及客戶(hù)回訪情況,開(kāi)發(fā)新客戶(hù)數(shù)量、創(chuàng)造機(jī)會(huì)數(shù)量、達(dá)成意向數(shù)量及最后簽約數(shù)量,成交率等數(shù)據(jù)。

5.準(zhǔn)確的往來(lái)帳務(wù)

軟件嚴(yán)密的銷(xiāo)售管理與財(cái)務(wù)管理,準(zhǔn)確反映與客戶(hù)間應(yīng)收、已收、未收、到期未收等帳務(wù)數(shù)據(jù),銷(xiāo)售臺(tái)帳與財(cái)務(wù)臺(tái)帳保持高度的一致。

6.明確廣告投放

通過(guò)管理廣告的發(fā)布情況與廣告的成效統(tǒng)計(jì),進(jìn)行廣告監(jiān)測(cè),使廣告投放在媒體、版面、尺寸、投放時(shí)間、廣告內(nèi)容方面更有針對(duì)性,避免廣告投放的盲目性。

7.及時(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)反饋

系統(tǒng)提供客戶(hù)接待、房源、銷(xiāo)售、客戶(hù)服務(wù)、財(cái)務(wù)收付款等幾十種報(bào)表,比如銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)、銷(xiāo)售月報(bào)、房源狀態(tài)分布表、未辦已辦按揭客戶(hù)、收款日?qǐng)?bào)、付清首期客戶(hù)、付清全款客戶(hù)報(bào)表等,通過(guò)這些報(bào)表可及時(shí)準(zhǔn)確的掌握銷(xiāo)售狀況、財(cái)務(wù)資金回籠情況、房源情況等。

8.靈活強(qiáng)大的統(tǒng)計(jì)分析

客戶(hù)分析:通過(guò)記錄分析客戶(hù)特征、購(gòu)房意向、意見(jiàn)反饋等數(shù)據(jù),為營(yíng)銷(xiāo)策劃提供準(zhǔn)確的決策數(shù)據(jù),比如客戶(hù)來(lái)源、客戶(hù)區(qū)域、年齡段、意向價(jià)位、關(guān)注內(nèi)容等分布情況制訂廣告策略、促銷(xiāo)政策等。

銷(xiāo)售分析:通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售時(shí)間、套型、物業(yè)用途、物業(yè)類(lèi)型、戶(hù)型、付款方式、面積范圍等分析,便于掌握淡季與旺季、暢銷(xiāo)與滯銷(xiāo)戶(hù)型,不同付款方式的比重等信息,為領(lǐng)導(dǎo)提供更多更準(zhǔn)的決策支持。

9.資料準(zhǔn)備:項(xiàng)目概況:用于在系統(tǒng)初始化階段快速登記各個(gè)項(xiàng)目的總體情況,系統(tǒng)可以結(jié)合設(shè)計(jì)情況一次性生成各大樓的所有房間和相應(yīng)的基本資料,而不需逐套增加。房產(chǎn)資料:管理所有房間及其詳細(xì)資料,包括樓層、單元、房號(hào)、面積、景觀、朝向、戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、用途、狀態(tài)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、房間示意圖等。定價(jià)試算:結(jié)合樓層、朝向、結(jié)構(gòu)、景觀等客觀因素,以差價(jià)或系數(shù)定價(jià)法對(duì)大樓進(jìn)行快速定價(jià)及價(jià)格試算,可以立即得到各定價(jià)方案的總價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)和最低價(jià)等重要參考數(shù)據(jù),并可以立即打印出試算價(jià)目表和報(bào)價(jià)表(報(bào)表內(nèi)容可由客戶(hù)根據(jù)情況更改)。價(jià)格調(diào)整:針對(duì)銷(xiāo)售過(guò)程中階段性的價(jià)格變化,系統(tǒng)提供按比例調(diào)整、總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整、一口價(jià)調(diào)整四種靈活的調(diào)價(jià)方式。

付款方式設(shè)定:用于登記項(xiàng)目提供的各種付款方式,包括各付款方式的名稱(chēng)、折扣、各期樓款付款時(shí)間、各期樓款所占比例、按揭精度等。在成交登記時(shí),只需選擇客戶(hù)所選擇的對(duì)應(yīng)付款方式后系統(tǒng)可自動(dòng)生成該客戶(hù)的應(yīng)交樓款,無(wú)需手工計(jì)算。

銷(xiāo)售管理:記錄來(lái)訪、來(lái)電、來(lái)函等客戶(hù)基本資料與購(gòu)買(mǎi)意向,同時(shí)可記錄追蹤客戶(hù)情況、可按項(xiàng)目、售樓點(diǎn)記錄,提供方便快捷的查詢(xún)、瀏覽功能、提供統(tǒng)計(jì)兩級(jí)分析功能。

預(yù)約登記:用于樓盤(pán)在正式發(fā)售以前,登記有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)意向的準(zhǔn)客戶(hù)資料及其交款信息,以便正式發(fā)售時(shí)客戶(hù)可根據(jù)排號(hào)先后優(yōu)先購(gòu)買(mǎi),同時(shí)系統(tǒng)可迅速將預(yù)約客戶(hù)資料及交款信息轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售登記。

銷(xiāo)售登記:用于預(yù)留、預(yù)定、成交及客戶(hù)更名后相關(guān)的客戶(hù)資料、房間資料、合同資料、付款方式、優(yōu)惠、按揭、公證等情況進(jìn)行詳細(xì)登記,系統(tǒng)可以自動(dòng)生成準(zhǔn)確的應(yīng)收樓款數(shù)據(jù)并將數(shù)據(jù)自動(dòng)傳遞到財(cái)務(wù)收款登記的應(yīng)收款資料中,同時(shí)系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際的銷(xiāo)售狀態(tài)(包括預(yù)留、預(yù)定、已售三種狀態(tài))自動(dòng)更新圖文咨詢(xún)中的房間狀態(tài)圖,使整個(gè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)保持嚴(yán)格一致。退換房管理:在發(fā)生退換房情況時(shí),可按照相應(yīng)程序進(jìn)行退換房處理,保證房間銷(xiāo)售的唯一性,嚴(yán)格杜絕重復(fù)銷(xiāo)售的情況出現(xiàn),同時(shí)系統(tǒng)自動(dòng)保存退換房的原始資料。

租賃管理:記錄用于出租的房間的租賃資料:包括客戶(hù)資料、合同資料、押金信息、換房及退租等資料。圖文咨詢(xún):通過(guò)簡(jiǎn)潔的圖文界面直觀顯示各大樓的最新銷(xiāo)售進(jìn)展以及各銷(xiāo)售狀態(tài)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),輸入客戶(hù)的購(gòu)房條件可明確快速顯示符合客戶(hù)條件的房間,點(diǎn)擊任一房間可以即時(shí)了解該房間的詳細(xì)資料,同時(shí)可以按照客戶(hù)指定的各種付款方式自動(dòng)模擬生成及打印其付款和按揭方案,以便客戶(hù)進(jìn)行詳細(xì)了解和認(rèn)真分析。

財(cái)務(wù)收款:用于已售房間應(yīng)收樓款和實(shí)收樓款的管理,通過(guò)應(yīng)收款項(xiàng)和實(shí)收款項(xiàng)的對(duì)比,可以十分直觀地了解樓款收取的進(jìn)度,并可自動(dòng)計(jì)算逾期欠款的滯納金金額,提

供每個(gè)房間樓款收取的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),包括應(yīng)收金額、已收金額、未收金額、應(yīng)收未收金額、滯納金金額等。

保證金管理:對(duì)于按揭付款的客戶(hù),系統(tǒng)在按揭辦理登記后在本模塊自動(dòng)生成按揭相關(guān)資料,本模塊對(duì)銀行是否放款進(jìn)行登記并對(duì)保證金進(jìn)行管理。票據(jù)管理:提供公司收據(jù)領(lǐng)用、查尋、統(tǒng)計(jì)等管理功能。換票管理:將客戶(hù)手中的收據(jù)更換為發(fā)票,只對(duì)有效收據(jù)進(jìn)行更換。

欠款催收:系統(tǒng)可以自動(dòng)檢索出所有最新拖欠樓款的客戶(hù)基本資料、欠款總額以及欠款明細(xì),并可以統(tǒng)計(jì)出各大樓欠款的客戶(hù)總數(shù)、拖欠總金額,以便及時(shí)了解樓款拖欠情況并開(kāi)展相應(yīng)的催款工作。通知交款功能可查詢(xún)未來(lái)某段時(shí)間內(nèi)應(yīng)交樓款的客戶(hù)資料及應(yīng)交款項(xiàng),以便提前通知客戶(hù)按時(shí)交款,提高樓款的回收率;客戶(hù)按揭辦理:管理按揭客戶(hù)證件及收入證明等收繳情況、辦理進(jìn)度,并對(duì)收繳情況,是否辦妥進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

產(chǎn)權(quán)辦理:建立客戶(hù)產(chǎn)權(quán)登記信息,結(jié)算面積誤差、打印產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記表等。

客戶(hù)檔案:專(zhuān)門(mén)管理已經(jīng)成交的客戶(hù)資料,所有客戶(hù)資料在成交登記中登記后將自動(dòng)傳遞到成交客戶(hù)檔案中,通過(guò)對(duì)成交客戶(hù)的統(tǒng)一管理,可以為客戶(hù)提供更加快捷和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù),從而有效提高成交客戶(hù)的滿(mǎn)意度。

歷史客戶(hù)檔案:記錄退房、退訂、更名的歷史客戶(hù)檔案代辦戶(hù)口:計(jì)算戶(hù)口指標(biāo),辦理過(guò)程、辦理情況、相關(guān)費(fèi)用。設(shè)計(jì)變更:記錄工程設(shè)計(jì)變更內(nèi)容,預(yù)算、執(zhí)行情況等備忘錄。投訴管理:記錄客戶(hù)投訴內(nèi)容。

入伙管理:打印入伙通知書(shū),登記客戶(hù)入伙信息。

短信服務(wù):通過(guò)intel網(wǎng)向潛在客戶(hù)、意向客戶(hù)群短信,告訴他們公司排號(hào)、選房、優(yōu)惠等活動(dòng)。輔助傭金提成管理:根據(jù)公司傭金提成方案、銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售情況及回款情況計(jì)提傭金并記錄發(fā)放情況。針對(duì)增加管理人員提成。

廣告信息:管理所關(guān)注項(xiàng)目的廣告發(fā)布情況,包括廣告發(fā)布刊物、日期、版面、風(fēng)格、費(fèi)用等詳細(xì)資料,以便動(dòng)態(tài)追蹤其廣告策略。樓盤(pán)信息:主要用于登記和管理區(qū)域市場(chǎng)的各項(xiàng)目資料,以加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)狀況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售情況的了解。需求分析:提供由客戶(hù)自行定義調(diào)查問(wèn)卷,用戶(hù)收集問(wèn)卷錄入后,系統(tǒng)自動(dòng)統(tǒng)計(jì)相關(guān)信息及形成相應(yīng)的圖表分析。

會(huì)員管理:提供會(huì)員檔案管理功能、跟蹤記錄、相關(guān)活動(dòng)。統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)報(bào)表:提供整個(gè)公司項(xiàng)目、戶(hù)型、面積等房產(chǎn)資料的詳細(xì)報(bào)表。

銷(xiāo)售報(bào)表:按照整個(gè)公司項(xiàng)目和大樓三級(jí)統(tǒng)計(jì)范圍結(jié)合時(shí)間、銷(xiāo)售人員及樓盤(pán)多種因數(shù)以數(shù)字報(bào)表對(duì)最新銷(xiāo)售數(shù)據(jù)(包括套數(shù)、面積、成交金額等)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

財(cái)務(wù)報(bào)表:對(duì)樓款回收情況進(jìn)行全面的統(tǒng)計(jì),包括應(yīng)收款、實(shí)收款、應(yīng)收未收款、按揭放款、預(yù)計(jì)收款等資料,其中預(yù)計(jì)收款功能可以查詢(xún)?cè)谖磥?lái)的任一時(shí)間段內(nèi)能夠正常回收的樓款金額,為公司的整體資金運(yùn)作提供準(zhǔn)確的參考數(shù)據(jù)。綜合查詢(xún):提供包括銷(xiāo)售信息、財(cái)務(wù)信息的復(fù)合型綜合性查詢(xún)。圖表分析:以數(shù)字及圖形(二維和三維)形象反映銷(xiāo)售及財(cái)務(wù)方面的走勢(shì)、進(jìn)度、分布等情況。

領(lǐng)導(dǎo)查詢(xún):為方便領(lǐng)導(dǎo)查詢(xún)提供的戶(hù)型、銷(xiāo)售與財(cái)務(wù)報(bào)表?；A(chǔ)按揭數(shù)據(jù)查詢(xún):提供快速的銀行按揭計(jì)算功能,只需輸入按揭金額、利率、期數(shù)及計(jì)息方式(等額法或遞減法)后,系統(tǒng)可以自動(dòng)計(jì)算出每月還本付息金額。

機(jī)構(gòu)設(shè)置:設(shè)置公司信息、售樓機(jī)構(gòu)、組織架構(gòu)等信息。

操作員設(shè)置:設(shè)置系統(tǒng)操作員信息,并對(duì)操作員進(jìn)行項(xiàng)目授權(quán)。系統(tǒng)字典:對(duì)系統(tǒng)中涉及的所有可選信息進(jìn)行字典維護(hù)。收費(fèi)項(xiàng)目:對(duì)系統(tǒng)中涉及的收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)。

系統(tǒng)參數(shù)設(shè)置:用于設(shè)置利率、滯納金比率、面積誤差率、樓款精確度、公司信息、報(bào)表表頭、工程進(jìn)度名稱(chēng)等和系統(tǒng)密切相關(guān)的各項(xiàng)參數(shù);用戶(hù)授權(quán):按查詢(xún)、修改、增加、刪除、審核等多層權(quán)限針對(duì)各個(gè)功能模塊和報(bào)表進(jìn)行向各操作人員進(jìn)行授權(quán),明確不同部門(mén)、不同職位的工作責(zé)任和操作權(quán)限,以保證數(shù)據(jù)的保密性和系統(tǒng)運(yùn)行的安全。

數(shù)據(jù)備份:用于數(shù)據(jù)的定期備份,避免由于電腦故障造成數(shù)據(jù)丟失,同時(shí)系統(tǒng)可以按照用戶(hù)定義的時(shí)間周期自動(dòng)報(bào)警并提示備份;

數(shù)據(jù)恢復(fù):如果遇到病毒、硬件等問(wèn)題造成系統(tǒng)破壞后,可將已備份的數(shù)據(jù)恢復(fù)過(guò)來(lái);

系統(tǒng)初始化:用于清空當(dāng)前數(shù)據(jù)庫(kù)中需要?jiǎng)h除的數(shù)據(jù),一般在系統(tǒng)首次正式運(yùn)行前使用,之后應(yīng)通過(guò)權(quán)限嚴(yán)格控制使用;

更改口令:用于操作員更改自己的系統(tǒng)口令等進(jìn)行設(shè)計(jì),也可以找專(zhuān)業(yè)公司提供。

第5篇 知名地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部組織構(gòu)架及薪酬管理方案（二）

知名地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)部組織構(gòu)架及薪酬管理方案(二)

三、方案適用范圍:

1、適用人員:

1)營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理參與項(xiàng)目獎(jiǎng)金分配,不參與銷(xiāo)售提成;

2)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理、副經(jīng)理及其他人員均參與項(xiàng)目銷(xiāo)售提成,不參項(xiàng)目獎(jiǎng)金分配。

2、適用產(chǎn)品:該薪酬方案適用于淮安知名地產(chǎn)公司可售的產(chǎn)品,即:住宅及自行車(chē)庫(kù)、底商、外鋪、酒店式公寓、寫(xiě)字樓、車(chē)位。

說(shuō)明:

1)商鋪銷(xiāo)售:商鋪總價(jià)較高,成交后傭金額大,但淮安是小型城市,商鋪銷(xiāo)售困難,此兩因素相抵,因此未做降低傭金比例的變化。

2)車(chē)位銷(xiāo)售:地下車(chē)位在淮安較難銷(xiāo)售,但在前期車(chē)位銷(xiāo)售是隨住宅一起銷(xiāo)售的。客戶(hù)在入住前購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的積極性不會(huì)太高,前期銷(xiāo)售希望通過(guò)加強(qiáng)銷(xiāo)售員引導(dǎo)而促成成交的方法不會(huì)產(chǎn)生很明顯的效果;同時(shí)車(chē)位總價(jià)較低,比例提高,傭金金額變化不大,不會(huì)引發(fā)極大的銷(xiāo)售積極性。為了讓置業(yè)顧問(wèn)把精力放在主要物業(yè)的銷(xiāo)售上,所以未做車(chē)位的傭金比例提高的變化。

四、薪酬分配測(cè)算基礎(chǔ)及概述:

1、銷(xiāo)售收入:預(yù)計(jì)__萬(wàn)元,營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用2.5%預(yù)計(jì)為_(kāi)_萬(wàn)元。

2、周期:本項(xiàng)目的計(jì)劃銷(xiāo)售周期為:_____。由于前期客戶(hù)積累和售后服務(wù)等工作,將營(yíng)銷(xiāo)人員的實(shí)際服務(wù)周期定為_(kāi)____,即__個(gè)月。

3、薪酬分配原則:營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理及其他人員薪資構(gòu)成為:底薪+提成±其他獎(jiǎng)懲。

五、各崗位底薪(以下數(shù)據(jù)均為稅前):

營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理底薪:10000元/月公司編制,按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行

策劃組:策劃副經(jīng)理底薪:5300元/月公司編制,按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行

策劃主管底薪:4100元/月公司編制,按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行

高級(jí)策劃底薪:3700元/月公司編制,按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行

策劃人員(文案及專(zhuān)員)1700元/月公司編制,按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行

銷(xiāo)售組:銷(xiāo)售副經(jīng)理底薪:4500元/月公司編制,按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行

銷(xiāo)售主管底薪:2500元/月項(xiàng)目編制

置業(yè)顧問(wèn)底薪:1500元/月項(xiàng)目編制

客服主管底薪:3500元/月項(xiàng)目編制

客服人員底薪:1500元/月項(xiàng)目編制

注:公司編制人員試用期為6個(gè)月,試用期期間底薪減100--400元。項(xiàng)目編制人員試用期為6個(gè)月,試用期期間底薪減100元。

六、提成方案:

1.銷(xiāo)售顧問(wèn)及銷(xiāo)售主管:

住宅(含自行車(chē)庫(kù))按個(gè)人銷(xiāo)售回款額2.2‰的比例提成;

soho及車(chē)位按個(gè)人銷(xiāo)售回款額2.5‰的比例提成;

商鋪按個(gè)人銷(xiāo)售回款的1.8‰的比例提成;銷(xiāo)售主管不參與公傭。

特別說(shuō)明:雖然商鋪單位價(jià)格較高,但總價(jià)高較難于銷(xiāo)售,在淮安當(dāng)?shù)貞T例商鋪提成比例高于住宅,結(jié)合以上兩因素,商鋪的提成比例略低于住宅的。

2、客服人員含主管,提成總額為回款總額0.51‰;

4、策劃人員設(shè)置4人,提成總額為回款總額的0.42‰;

5、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén):經(jīng)理、副經(jīng)理共設(shè)置3崗,營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理0.25‰,銷(xiāo)售副經(jīng)理0.25‰,策劃副經(jīng)理為0.2‰;

6、設(shè)立回款總額的0.1‰作為公共獎(jiǎng)勵(lì)基金;全體營(yíng)銷(xiāo)部員工參與分配。

總額3.91‰,個(gè)稅從營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用中另行列支。

具體明細(xì)如下:

傭金比例(‰)

職位名稱(chēng) 營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理 銷(xiāo)售 副經(jīng)理 策劃副經(jīng)理 置業(yè)顧問(wèn) 含主管 策劃主管 高級(jí)策劃 策劃人員 客服主管 客服人員 公共基金 合計(jì)

提傭比例(‰) 0.25 0.25 0.2 1.8--2.5 0.12 0.1 0.2 0.15 0.36 0.1 3.93

七、公共基金發(fā)放辦法:

公共基金主要用于全體人員的綜合獎(jiǎng)勵(lì)等機(jī)制,每季度發(fā)放一次。

營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)當(dāng)季可分配金額制定公共獎(jiǎng)勵(lì)基金發(fā)放明細(xì),并經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

設(shè)立獎(jiǎng)項(xiàng):

銷(xiāo)售冠軍、亞軍、季軍(共三名);優(yōu)秀客服、策劃(二名);季度優(yōu)秀員工(一名)。

八、薪酬分配細(xì)則(含考評(píng)辦法):

內(nèi)容要求:

1、細(xì)化置業(yè)顧問(wèn)銷(xiāo)售任務(wù),根據(jù)績(jī)效進(jìn)行考評(píng),制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲辦法:

(1)考核內(nèi)容:業(yè)績(jī)考核與綜合考核。

(2)考核周期:季度、半年和年度考核。

(3)業(yè)績(jī)考核:總分50分;綜合考核:總分50分。

(4)末位淘汰制的標(biāo)準(zhǔn):

每月度銷(xiāo)售總額倒數(shù)一、二、三位的進(jìn)入淘汰人員范圍;

結(jié)合考核成績(jī),進(jìn)行末位淘汰;

新員工前二個(gè)月不進(jìn)入業(yè)績(jī)考核期。

2、提成基準(zhǔn):根據(jù)銷(xiāo)售回款額按集團(tuán)審批比例提成。

3、傭金的發(fā)放比例及方法:在房款全部付清時(shí)發(fā)放提成總額的80%,入伙后發(fā)放10%,辦理項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)初始登記備案后發(fā)放10%。

4、特殊客戶(hù)提成標(biāo)準(zhǔn):按照正常提傭方式辦理。

5、員工推薦客戶(hù)成交提成標(biāo)準(zhǔn):凡推薦客戶(hù)成交的物業(yè),按比例計(jì)算整套物業(yè)可提傭金,推薦人提取該傭金的30%,置業(yè)顧問(wèn)(或主管)提取該傭金的70%。

推薦人推薦客戶(hù)時(shí),將客戶(hù)介紹給銷(xiāo)售副經(jīng)理確認(rèn)(或?qū)⒚麊温?lián)系電話(huà)告之),推薦之前已在案場(chǎng)填寫(xiě)來(lái)訪登記表的客戶(hù)不計(jì)入推薦客戶(hù)之列。

6、離職人員傭金管理辦法:中途辭職或被辭退,交付及辦證部分獎(jiǎng)金不得提取,該部分獎(jiǎng)金轉(zhuǎn)至其職務(wù)代理人名下,按上述獎(jiǎng)金管理方案予以執(zhí)行。

7、明確個(gè)人所得稅的支付:根據(jù)集團(tuán)《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)薪酬調(diào)整實(shí)施細(xì)則》,個(gè)人所得部分由公司從營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用中另行列支。

8、結(jié)算日期:自然月結(jié)算,全款到帳后的物業(yè)方可參與結(jié)算。

薪酬總額成本分析(單位:萬(wàn)元)

人數(shù) 底薪 傭金(稅后)

從營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用中另行列支

合計(jì) 餐補(bǔ) 傭金個(gè)稅 公司繳金