第1篇 樓宇基礎(chǔ)工程安全管理方案
住宅樓基礎(chǔ)工程安全管理方案
1安全管理目標(biāo)
1.1 管理方針
在施工管理中,我們要始終如一的堅持'安全第一、預(yù)防為主'的安全管理方針,以安全促生產(chǎn),以安全保目標(biāo)。
1.2 管理目標(biāo)
杜絕重大人身傷亡事故和機械事故,一般工傷事故頻率控制在0.5‰以下,確保安全生產(chǎn)。
1.3 管理目標(biāo)分解圖
2 安全管理體系
施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理體系是施工企業(yè)和施工現(xiàn)場整個管理體系的一個組成部分,包括為制定、實施、審核和保持'安全第一,預(yù)防為主'方針和安全管理目標(biāo)所需的組織結(jié)構(gòu)、計劃活動、職責(zé)、程序、過程和資源。
施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理體系的建立不僅是為了滿足工程項目部自身安全生產(chǎn)的要求,同時也是為了滿足相關(guān)方(政府、投資者、業(yè)主、保險公司、社會)對施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理體系的持續(xù)改善和安全生產(chǎn)保證能力的信任。
2.1 組織機構(gòu)
以項目經(jīng)理為首,由生產(chǎn)副經(jīng)理、總工程師、棟號責(zé)任工程師、專業(yè)安全工程師,各施工隊及各施工班組等各方面的管理人員組成本標(biāo)段工程的安全管理組織機構(gòu)。
2.2 安全生產(chǎn)責(zé)任制
1項目經(jīng)理:全面負責(zé)施工現(xiàn)場的安全措施、安全生產(chǎn)等,保證施工現(xiàn)場的安全。
2 生產(chǎn)副經(jīng)理經(jīng)理:直接對安全生產(chǎn)負責(zé),督促、安排各項安全工作,并按規(guī)定組
織檢查、做好記錄。
3 項目總工程師:制定項目安全技術(shù)措施和分部工程安全方案,督促安全措施落實解決施工過程中不安全的技術(shù)問題。
4 機電負責(zé)人:保證所使用的各類機械的安全使用,監(jiān)督機械操作人員保證遵章操作,并對用電機械進行安全檢查。
5 棟號長(專業(yè)工程師):負責(zé)上級安排的安全工作的實施,制定分項工程的安全方案,進行施工前的安全交底工作,監(jiān)督并參與班組的安全學(xué)習(xí)。
6 其他部門:生產(chǎn)調(diào)度室保證進場施工人員的安全技術(shù)素質(zhì),控制加班加點,保證勞逸結(jié)合;財務(wù)部門保證用于安全生產(chǎn)上的經(jīng)費;后勤、行政部門保證工人的基本生活條件,保證工人健康;材料部門應(yīng)采購合格的用于安全生產(chǎn)及勞防的產(chǎn)品和材料。
2.3 安全管理制度
1編制安全生產(chǎn)技術(shù)措施制度
除施工組織設(shè)計對安全生產(chǎn)有原則要求外,凡重大分項工程的施工分別由施工隊、項目經(jīng)理部編制安全生產(chǎn)技術(shù)措施,措施要有針對性。施工隊編制的措施由項目總工程師審批,項目部編制的措施由公司總工程師審批。
2安全技術(shù)交底制
施工員向班組、土建負責(zé)人向施工員、項目總工程師向土建負責(zé)人及施工隊層層交底。交底要有文字資料,內(nèi)容要求全面、具體、針對性強。交底人、接受人均應(yīng)在交底資料上簽字,并注明收到日期。
3 特殊工種職工實行持證上崗制度
對電工、電氣焊工、起重吊裝工、機械操作工、架子工等特殊工種實行持證上崗,無證者不得從事上述工種的作業(yè)。
4 安全檢查制度
項目部每半月、施工隊每十天定期作安全檢查,平時作不定期檢查,每次檢查都要有記錄,對查出的事故隱患要限期整改。對未按要求整改的要給單位或當(dāng)事人以經(jīng)濟處罰,直至停工整頓。
5 安全驗收制度
凡大中型機械安裝、腳手架搭設(shè)、電氣線路架設(shè)等項目完成后,都必須經(jīng)過有關(guān)部門檢查驗收合格后,方可試車或投入使用。
6 安全生產(chǎn)合同制度
項目經(jīng)理與公司簽定'安全生產(chǎn)責(zé)任書'、勞務(wù)隊與分公司簽定'安全生產(chǎn)合同'、操作工人與勞務(wù)隊簽定'安全生產(chǎn)合同'并訂立'安全生產(chǎn)誓約';用'合同'和'誓約'來強化各級領(lǐng)導(dǎo)和全體員工的安全責(zé)任及安全意識,加強自身安全保護意識。
7 事故處理'四不放過制度'
發(fā)生安全事故,必須嚴格查處。做到事故原因不明、責(zé)任不清、責(zé)任者未受到教育、沒有預(yù)防措施或措施不力不得放過。
2.4 安全教育
安全教育既是施工企業(yè)安全管理工作的重要組成部分,也是施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)的一個重要方面工作。
1安全教育的全員性:安全教育是企業(yè)所有人員上崗前的先決條件,任何人不得例外。
2安全教育的長期性:安全教育貫徹了每個工作的全過程,貫穿了每個工程施工的全過程,貫穿了施工企業(yè)生產(chǎn)的全過程。因此,安全教育的任務(wù)'任重而道遠',不應(yīng)該也不可能是一勞永逸的。
3安全教育的專業(yè)性:安全生產(chǎn)的管理性與技術(shù)性結(jié)合,使得安全教育具有專業(yè)性要求。
3安全技術(shù)措施
3.1安全防護
3.1.1 腳手架防護
(1)外墻腳手架所搭設(shè)所用材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)、方法均應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。
(2)外腳手架每層滿鋪腳手板,使腳手架與結(jié)構(gòu)之間不留空隙,外側(cè)用密目安全網(wǎng)全封閉。
(5)安全網(wǎng)在國家定點生產(chǎn)廠購買,并索取合格證。進場后,由項目部安全員驗收合格后方可投入使用。
3.1.2 '四口'防護
(1)通道口:用鋼管搭設(shè)寬2米、寬4米的架子,頂面滿鋪雙層竹笆,兩層竹笆的間距為800mm,用鐵絲綁扎牢固。
(2)預(yù)留洞口:
邊長在500mm以下時,樓板配筋不要切斷,用木板覆蓋洞口,并固定。樓面洞口邊長在1500mm以上時,四周必須設(shè)兩道護身欄桿,如圖3.1.1。
豎向不通行的洞口用固定防護欄桿;豎向需通行的洞口,裝活動門扇,不用時鎖好。
(3)樓梯口
樓梯扶手用粗鋼筋焊接搭設(shè),欄桿的橫桿應(yīng)為兩道。如圖3.1.2。
3.1.3 臨邊防護
地下室基坑周邊均需用粗鋼筋制作成護欄,高度不小于1.2m,外掛安全網(wǎng),刷紅白警戒色。
3.1.4 交叉作業(yè)的防護
凡在同一立面上、同時進行上下作業(yè)時,屬于交叉作業(yè),應(yīng)遵守下列要求:
(1)禁止在同一垂直面的上下位置作業(yè),否則中間應(yīng)有隔離防護措施。
(2)在進行模板安拆、架子搭設(shè)拆除、電焊、氣割等作業(yè)時,其下方不得有人操作。模板、架子拆除必須遵守安全操作規(guī)程,并應(yīng)設(shè)立警戒標(biāo)志,專人監(jiān)護。
(3)高空作業(yè)人員應(yīng)帶工具袋,嚴禁從高處向下拋擲物料。
(4)嚴格執(zhí)行'三寶一器'使用制度。凡進入施工現(xiàn)場的人員必須按規(guī)定戴好安全帽,按規(guī)定要求使用安全帶和安全網(wǎng)。用電設(shè)備必須安裝質(zhì)量好的漏電保護器?，F(xiàn)場作業(yè)人員不準(zhǔn)赤背,高空作業(yè)不得穿硬底鞋。
3.2 分項工程施工安全技術(shù)措施
3.2.1 鋼筋工程
(1)工程所用的鋼筋全部在加工場集中加工,鋼筋加工前由負責(zé)鋼筋加工的工長對加工機械(切斷機、彎曲機、對焊機、調(diào)直機等)的安全操作規(guī)程及注意事項進行交底,并由機械技師所有機械性能進行檢查,合格后方可使用。
(2)綁扎邊柱、邊梁鋼筋應(yīng)搭設(shè)防護架,高空綁扎鋼筋和安放骨架,須搭設(shè)防護架或馬道。
(3)多人全運鋼筋、起落、轉(zhuǎn)停動作要一致,人工傳送不得在同一垂直線上,鋼筋堆放要分散,穩(wěn)當(dāng),防止傾角和塌落。
(4)綁扎3米以上柱、墻體鋼筋時,搭設(shè)操作通道和操作架,禁止在骨架上攀登和行走。
(5)綁扎框架梁必須有外防護架的條架下進行,外防護架高度必須高出作業(yè)面1.2米,無臨邊防護不系安全帶不得從事臨邊鋼筋綁扎作業(yè)。
3.2.2 模板工程
(1)支設(shè)柱模和梁模板時,不準(zhǔn)站在梁柱模板操作和梁底板上行走,更不允許利用拉桿,支撐攀登上、下。
(2)支模應(yīng)按工序進行,模板在沒有固定好之前不得進行下道工序,否則模板受外界影響容易倒塌傷人。
(3)高空臨邊作業(yè)時,有高外墜落和掉下材料的危險,支模人員上下應(yīng)走通道,嚴禁利用模板、欄桿、支撐上下,站在活動平臺上支模。,要系安全帶,工具要隨手放入工具袋內(nèi),禁止拋任何物體。
(4)模板拆除應(yīng)經(jīng)工長統(tǒng)一安排,操作時應(yīng)按先外后里分段進行,嚴禁硬撬、硬砸或大面積撬落和拉倒,不得留下松動和懸掛的模板。拆下的模板應(yīng)及時運到指定地點,清理刷隔離劑,按規(guī)格堆放整齊備用。高空作業(yè)嚴禁投擲材料。
3.2.3 混凝土工程
(1)使用振動器的作業(yè)人員,穿膠鞋,戴絕緣手套,使用帶有漏電保護的開關(guān)箱。
(2)嚴禁用振動棒撥鋼筋和模板,或?qū)⒄駝影舢?dāng)作錘使用,操作時使振搗棒頭到鋼筋里或其硬物而受到損壞。
(3)用繩拉平板振動器時,拉繩要求干燥絕緣,振搗器與平板保持緊固,電源線固定在平板上。
(4)混凝土泵輸出的混凝土在澆搗面處不要堆積過量,以免引起
過載。
4 機械設(shè)備的安全使用
本工程有塔吊3臺、中小型機械設(shè)備若干,要消除機械傷害事故,重視機械的安全使用是十分重要的。機械在使用中應(yīng)嚴格遵守安全操作規(guī)程。重點考慮三大機械:
1統(tǒng)一要求
1) 塔吊司機定期進行身體檢查,凡有不適合登高作業(yè)的疾病者,不得擔(dān)任司機。
2) 三大機械配有足夠的司機,以適應(yīng)二班或三班制施工的需要。
3) 塔吊運作時設(shè)專人指揮。司機和指揮人員持證上崗。
4) 執(zhí)行上班檢查、定期保養(yǎng)、定期小、中、大修制度,不允許帶病運轉(zhuǎn)。
5) 塔吊、輸送泵的管道、提升井架要按機械說明要求,預(yù)埋鐵件固定在建筑物上,并應(yīng)牢固穩(wěn)定。
6) 塔吊按要求設(shè)置防雷裝置,接地要符合要求。
7) 塔吊如遇六級以上大風(fēng)、暴雨、濃霧、雷暴要停止運作。嚴禁司機酒后上崗。
2塔吊安全使用
1) 塔吊運轉(zhuǎn)、頂升必須嚴格遵守塔吊安全操作規(guī)程,嚴禁違章作業(yè)。
2) 吊高限位器、力矩限位器必須靈活可靠,吊鉤、鋼絲繩保險裝置應(yīng)完整有效。零部件齊全,滑潤系統(tǒng)正常。電纜、電線無破損或外裸,不脫鉤、無松繩現(xiàn)象。零星、細碎物資應(yīng)有不致漏出的容器盛裝。起吊后應(yīng)在立地3m左右高度觀察吊物正常后才繼續(xù)起吊,并作水平轉(zhuǎn)動動作,吊重之下不得站人。
3) 塔吊安裝完畢,經(jīng)南京市勞動局有關(guān)部門驗收合格后方可正式投入使用。
3混凝土輸送泵使用安全
1) 每班班前須檢查泵體各部位、油路系統(tǒng)、電氣系統(tǒng),一切正常后再開動泵機。
2) 停止輸送后應(yīng)對泵體、管路進行清洗,以備下次再用。
3) 管道接頭和垂直段的附強裝置必須牢固可靠,螺栓應(yīng)擰緊。應(yīng)經(jīng)常檢查螺栓松緊情況,以防止松脫造成事故。
4) 向溜槽內(nèi)鏟送砼的人員,應(yīng)有牢固不滑的站板,防止混凝土漿液濺起后滑。
5) 輸送泵應(yīng)搭防砸、防雨、防曬的防護棚 。
6) 泵送設(shè)備的停車制動和鎖緊制動應(yīng)同時使用,輪胎應(yīng)楔緊,水源應(yīng)正常和水箱儲滿清水,料斗內(nèi)應(yīng)無雜物,各潤滑點應(yīng)潤滑正常。泵送設(shè)備的各部螺栓應(yīng)緊固,管道接頭應(yīng)緊固密封,防護裝置應(yīng)齊全可靠。各部位操作開關(guān),調(diào)整手柄,手輪,控制桿,旋塞等應(yīng)在正確位置。壓力系統(tǒng)應(yīng)正常無泄露。
7) 裝備好清洗管的清洗用品,作業(yè)前,必須先按規(guī)定配制的水泥漿潤滑管道。無關(guān)人員必須離開管道。應(yīng)隨時監(jiān)視各種儀表和指示燈,發(fā)現(xiàn)不正常時,技師調(diào)整或處理。入出輸送管堵塞時,應(yīng)進行逆向運轉(zhuǎn)返料斗,必要時拆管排除堵塞,泵送工作應(yīng)連續(xù)作業(yè),必須暫停時應(yīng)隔6-10分鐘,泵送一次,若停止較長時間后,泵送時,應(yīng)逆向運轉(zhuǎn)一至二個行程,然后順向泵送。泵送時料斗內(nèi)應(yīng)保持一定數(shù)量的混凝土,不得吸空。
8) 應(yīng)保持水箱內(nèi)儲水,發(fā)現(xiàn)水質(zhì)渾濁并有較多砂粒時及時檢查處理。泵送系統(tǒng)受壓力時,不得開啟任何輸送管道和液壓管道。液壓系統(tǒng)的安全閥不得任意調(diào)整。蓄能只能沖入氨氣。
9) 作業(yè)后,必須將料斗內(nèi)和管理內(nèi)混凝土全部輸出,然后對泵機、料斗、管道進行清洗。用壓縮空氣沖壓管道時,管理出口端前方10米內(nèi)不得站人,并應(yīng)用金屬網(wǎng)籃等收集沖出的泡沫橡膠及砂石粒。
4其他中小型機械安全使用
1) 中小型機械應(yīng)在操作場所懸掛安全操作規(guī)程牌,操作人員應(yīng)熟悉其內(nèi)容,并按要求操作。應(yīng)持證上崗,操作時專心致志,不得將自己的機械交他人操作。機械要做到上有蓋、下有墊,電箱要有安全裝置,要有漏電保護裝置。
2) 對電鋸、鋼筋機械,其傳動部分應(yīng)有防護罩,電鋸應(yīng)有安全裝置,要有漏電保護裝置。
3) 電焊機一次線接機處,應(yīng)有保護罩,電線不得任意布放,放置露天應(yīng)有防雨裝置。手把線不亂拉,手把要絕緣,不跑電、不隨意拖地。
4) 攪拌機應(yīng)放平、安穩(wěn),離合器、制動器要靈敏可靠。
5) 乙炔瓶上應(yīng)有明顯標(biāo)志。瓶上應(yīng)有防震圈,要防暴、防曬。
5安全用電管理
5.1安全用電技術(shù)管理
1 施工現(xiàn)場臨時用電按有關(guān)要求建立安全技術(shù)檔案。
2 用電由具備相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)的持證專業(yè)人員管理。
3 用電設(shè)施的運行及維護人員必須具備下列條件:
1)經(jīng)醫(yī)生檢查無妨礙從事電氣工作的病癥。
2)掌握必要的電氣知識,考試合格并取得合格證書。
3)掌握觸電解救法和人工呼吸法。
4)新參加工作的維護電工、臨時工、實習(xí)人員,上崗前必須經(jīng)過安全教育,考試合格后在正式電工帶領(lǐng)下,方可參加指定的工作。
5.2巡視
1 惡劣天氣易發(fā)生斷線、電氣設(shè)備損壞、絕緣降低等事故,應(yīng)加強巡視和檢查。為了巡視人員的安全,在觀察家要做好。
2 架空線路的巡視和檢查,每季不應(yīng)少于1次。
3 配電盤應(yīng)每班巡視檢查1次。
4 各種電氣設(shè)施應(yīng)定期進行巡視檢查,每次巡視檢查的情況和發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)記入運行日志內(nèi)。
5 接地裝置應(yīng)定期檢查。
5.3用電管理應(yīng)符合下列要求:
1現(xiàn)場需要用電時,必須提前提出申請,經(jīng)用電管理部門批準(zhǔn),通知維護班組進行接引。
2接引電源工作,必須由維護電工進行,并應(yīng)設(shè)專人進行監(jiān)護。
3施工用電用畢后,由施工現(xiàn)場用電負責(zé)人通知維護班組,進行拆除。
4嚴禁非電工拆裝電氣設(shè)備,嚴禁亂拉亂接電源。
5配電室和現(xiàn)場的開關(guān)箱、開關(guān)柜應(yīng)加鎖。
6電氣設(shè)備明顯部位應(yīng)設(shè)'嚴禁靠近,以防確電'的標(biāo)志。
7施工現(xiàn)場大型用電設(shè)備等,設(shè)專人進行維護和管理。
6 安全消防措施
6.1現(xiàn)場安全消防組織機構(gòu)
1 管理組織
消防安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組:針對本項目成立消防安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組,以項目經(jīng)理為組長,項目質(zhì)安副經(jīng)理為副組長,各安全工程師、專業(yè)工程師、施工隊隊長、現(xiàn)場保安員為組員。
2 職責(zé)與任務(wù)
1)定期分析施工人員的思想狀況,做到心中有數(shù)。
2)經(jīng)常檢查消防器材,以保證消防的可靠性。
3)經(jīng)常檢查現(xiàn)場的消防規(guī)定執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。
4)定期對職工進行消防教育,提高思想認識,一旦發(fā)生災(zāi)害事故,做到召之即來,團結(jié)奮斗。
3 義務(wù)消防隊
1)本標(biāo)段工程以本項目經(jīng)理為義務(wù)消防隊隊長、以項目安全負責(zé)人為副隊長,項目施工人員組成義務(wù)消防隊員。
2)定期進行教育訓(xùn)練,熟悉掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法,做到能防火和撲救火災(zāi)。
6.2防火教育
1現(xiàn)場要有明顯的防火宣傳標(biāo)志,每月對職工進行一次防火 教育,定期組織防火檢查,建立防火工作檔案。
2電工、焊工從事電氣設(shè)備安裝和電、氣焊切割作業(yè),要有操作證和用火證。動火前,要清除附近易燃物,配備看火人員和滅火用具。用火證當(dāng)日有效,動火地點變換,要重新辦理用火證手續(xù)。
3施工材料的存放、保管,應(yīng)符合防火安全要求,庫房應(yīng)用非燃材料支搭。易燃易爆物品,應(yīng)專庫儲存,分類單獨存放,保持通風(fēng)、用火符合防火規(guī)定。
6.3 消防安全措施
1 機電設(shè)備
1)機械操作,要束緊袖口,女工發(fā)辮要挽入帽內(nèi)。
2)機械和動力機的機座必須穩(wěn)固。轉(zhuǎn)動的危險部位要安設(shè)防護裝置。工作前必須檢查機械、儀表、工具等,確認完好方可使用。
3)電氣設(shè)備和線路必須絕緣良好,電線不得與金屬物綁在一起;各種電動機必須按規(guī)定接零接地,并設(shè)置單一開關(guān);遇有臨時停電或停工休息時,必須拉閘加鎖。
4)施工機械和電器設(shè)備不得帶病運轉(zhuǎn)和超負荷作業(yè),發(fā)現(xiàn)不正常情況應(yīng)停機檢查,不得在運轉(zhuǎn)中修理。
5)電氣、儀表、管道和設(shè)備試運轉(zhuǎn),應(yīng)嚴格按照單項安全技術(shù)規(guī)定進行,運轉(zhuǎn)時不得擦洗和修理,嚴禁將頭手伸入機械行程范圍內(nèi)。
6)在架空輸電線路下面工作應(yīng)停電。不能停電時,應(yīng)有隔離防護措施。起重機不得在架空輸電線路下面工作,通過架空輸電線路時應(yīng)將起重臂落下。在架空輸電線路一側(cè)工作時,不論在任何情況下,起重臂、鋼絲繩或重物等與架空輸電線路的最近距離應(yīng)不小于下表的規(guī)定。
輸電線路電壓1kv以下1-20kv35-110kv154kv220
kv
允許與輸電線路的最近距離(m)1.52456
7)行燈電壓不得超過36v,在潮濕場所或金屬容器內(nèi)工作時,行燈電壓不得超過12v。
8)受壓容器應(yīng)配備相應(yīng)的安全閥、壓力表,并避免暴曬、碰撞;氧氣瓶嚴防沾染油脂;氧炔燃焊割,必須有防止回火的安全裝置。
2 焊接工程
1)電焊工
電焊機外殼,必須接地良好,其電源的裝拆應(yīng)由電工進行。電焊機要設(shè)單獨的開關(guān),開關(guān)應(yīng)放在防雨的閘箱內(nèi),拉合時應(yīng)帶手套側(cè)向操作。焊鉗與把線必須絕緣良好,連接牢固,更換焊條應(yīng)帶手套。在潮濕地點工作,應(yīng)站在絕緣膠板或木板上。嚴禁帶壓力的容器或管理道上施焊,焊接帶電的設(shè)備必須先切斷電源。焊接儲存過易燃、易爆、有毒物品的容器或管道,必須清除干凈,并將所有孔口打開。在密閉金屬容器內(nèi)施工時,容器必須可靠接地,通風(fēng)良好,并有人監(jiān)護,嚴禁向容器內(nèi)輸入氧氣。焊接預(yù)熱工件時,應(yīng)有石棉布或擋板等隔熱措施。把線、地線禁止與鋼絲繩接觸,更不得用鋼絲繩、腳手架或機電設(shè)備代替零線。所有地線接頭,必須連接牢固。更換場地移動把線時應(yīng)切斷電源,并不得手持把線爬梯登高。多臺電焊機在一起集中施焊時,焊接平臺或焊件必須接地,并應(yīng)有隔光板。工作結(jié)束應(yīng)切斷焊機電源,并檢查操作地點,確認無火災(zāi)隱患手,方可離開。
2)氣焊工
氣焊操作人員必須遵守安全使用危險品的有關(guān)規(guī)定。氧氣瓶與乙炔瓶所放的位置,距火源不得少于10米。乙炔瓶要放在空氣流通好的地方,要立放固定使用,嚴禁臥放使用。施工現(xiàn)場附近不得有易燃物、易爆物品。裝置要經(jīng)常檢查和維修,防止漏氣。同時要嚴禁氣路沾油,以防止引起火災(zāi)危險。夏天不得放在日光下直射或高溫處,溫度不要超過35℃。使用乙炔瓶時,必須配備專用的炔減壓器和回火防止器。每變換一次工作地點,都要進行上述要求檢查。
氣焊工必須遵守下列安全操作要點:瓶閥開啟要緩慢平穩(wěn),以防止氣體損壞減壓器。在點火或工作過程中發(fā)生回火時,要立即關(guān)閉氧氣閥門,隨后再關(guān)閉乙炔閥門。重新點火前,要用氧氣將混合管內(nèi)和殘余氣體吹凈后進行。
3可燃可爆物資存放與管理
施工材料的存放、保管,應(yīng)符合防火安全要求,庫房應(yīng)用非燃材料搭設(shè)。易燃易爆物品應(yīng)專庫儲存,分類單獨存放,保持通風(fēng),用電符合防火規(guī)定,化學(xué)類易燃品和壓縮可燃性氣體容器等,應(yīng)按其性質(zhì)設(shè)置專用庫房分類存放,其庫房的耐火等級和防火要求應(yīng)符合公安部制定的《倉庫防火安全管理規(guī)則》,使用后的廢棄物料應(yīng)及時消除。
用易燃易爆物品,必須嚴格防火措施,指定防火負責(zé)人,配備滅火器材,確保施工安全。
4明火作業(yè)
1)用電氣設(shè)備和化學(xué)危險品,必須技術(shù)規(guī)范和操作規(guī)程,嚴格防火措施,確保施工安全,禁止違章作業(yè)。施工作業(yè)用火必須經(jīng)保衛(wèi)部門審批,領(lǐng)取用火證,方可作業(yè)。用火證只在指定地點和限定時間內(nèi)有效。
2)具有火災(zāi)危險的場所禁止動用明火,確需動用明火時,必須事先向主管部辦理審批手續(xù),并采用嚴密的消防措施,切實保證安全。
3)現(xiàn)場生產(chǎn),生活用火均應(yīng)經(jīng)主管消防的領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),任何人不準(zhǔn)擅自動用明火。使用明火時,要遠離易燃物,并備有消防車器材。
4)現(xiàn)場設(shè)吸煙室,場內(nèi)嚴禁吸煙。
5)現(xiàn)場從事電氣焊人員均應(yīng)受過消防知識教育,持有操作合格證。在作業(yè)前辦理用火手續(xù),并配備適當(dāng)?shù)目椿鹑藛T,看火人員隨身應(yīng)有滅火器具,再焊接過程中不準(zhǔn)離開崗位。
5 季節(jié)施工
1)大風(fēng)大雨前后,要檢查工地臨時設(shè)施、腳手架、機電設(shè)備、臨時線路,發(fā)現(xiàn)傾斜、變形、下沉、漏雨漏電等現(xiàn)象,應(yīng)及時修理加固,有嚴重危險的,立即排除。
2)腳手架、塔吊、易燃易爆倉庫等應(yīng)設(shè)置臨時避雷裝置,對機電設(shè)備的電氣開關(guān),要有防雨,防潮設(shè)施。
3)現(xiàn)場道路應(yīng)加強維護,斜道和腳手板應(yīng)有防滑措施。
4)夏季作業(yè)應(yīng)調(diào)整作息時間,從事高溫作業(yè)的場所,應(yīng)加強通風(fēng)和降溫措施。
6 、現(xiàn)場堆料防火措施
材堆放不要過多,垛之間應(yīng)保持一定的防火間距,木材加工的廢料要及時清理,以防自燃。
7、治安保衛(wèi)措施
為了維護社會治安,加強對施工現(xiàn)場保衛(wèi)工作的管理,保護國家財產(chǎn)和職工人身安全,確保施工現(xiàn)場保衛(wèi)工作的正常有序,促進建設(shè)工程順利進行,按時交工,根據(jù)本項目實際每周對現(xiàn)場保衛(wèi)工作進行一次檢查,對現(xiàn)場保衛(wèi)定期檢查提出的問題限期整改,并按期進行復(fù)查。檢查內(nèi)容如下:
1加強對全體施工人員的管理,掌握各施工隊伍人員底數(shù),檢查各隊的職工'三證'是否齊全,無證人員、非施工人員立即退場,并對施工隊負責(zé)人進行處罰。
2加強對職工的政治思想教育,在施工場內(nèi)嚴禁賭博酗酒,傳播淫穢物品和打架斗毆。
3施工現(xiàn)場保衛(wèi)值班人員必須佩帶袖標(biāo)上崗,門衛(wèi)及值班人員記錄完整明確。
4施工現(xiàn)場易燃、易爆物品設(shè)有專庫,專人負責(zé)保管,進出料記錄明確,做好成品保護工作,并制定具體措施嚴防盜竊,破壞和治安事故的發(fā)生。
5門衛(wèi)值班記錄
1) 外來人員聯(lián)系業(yè)務(wù)或找人,門衛(wèi)必須先驗明證件,進行登記后方可進入工地。
2) 門衛(wèi)值班每天記錄完整清楚,值班人員上班時不得睡覺、喝酒,不得隨意離開崗位,發(fā)現(xiàn)問題及時向主管領(lǐng)導(dǎo)報告。
第2篇 高層樓宇機電設(shè)備設(shè)施管理方案
高層樓宇機電設(shè)備設(shè)施的管理方案
設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ),按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運行中的規(guī)律性問題,確保設(shè)備的正常、安全運行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對樓宇設(shè)備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設(shè)備的運行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,cpm注重設(shè)備全過程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,cpm又進一步注重預(yù)防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設(shè)備定期檢修計劃,以預(yù)防重于補救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運行效率,確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運行及管理
樓宇設(shè)備運行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運行效率和運行質(zhì)量,提供一個高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障順天國際運行安全。
1.1 運行管理
設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。
1.1.1 編制設(shè)備詳細的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺帳。
1.1.2 建立嚴格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。
1.1.3 制訂科學(xué)、嚴格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護保養(yǎng)計劃。
1.1.5 對操作人員進行專業(yè)培訓(xùn),明確各自的崗位職責(zé),掌握專業(yè)知識和操作技能。
1.1.6 實施維護保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗設(shè)備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析,及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。
1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。
1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設(shè)備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控,結(jié)合順天國際樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時處理。當(dāng)發(fā)現(xiàn)局部停電等運行故障時,按照預(yù)定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。
1.2.2 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負責(zé)維護采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運行,結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴漏水等不正?，F(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負荷情況調(diào)整運行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)現(xiàn)運行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。在日常運行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備,實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間,按預(yù)先的設(shè)定,通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關(guān)控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險情時,消防管理人員及時到場,按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時處理,確保生命財產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式,以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內(nèi),電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權(quán)可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可立即掛失注銷。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。
2 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案
2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類
設(shè)備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障,凡故障發(fā)生時,均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、停空調(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時,值班員應(yīng)立即處理,一般故障應(yīng)先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報,無法處理應(yīng)盡快報告工程部部長。
根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。
最迅速地恢復(fù)設(shè)備(設(shè)施)至正常運行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人,負責(zé)調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。
對于需要立即搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達之前,把工作現(xiàn)場安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責(zé)
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場,負責(zé)全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責(zé)
對于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長處理,工程部應(yīng)及時報告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。
2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運行時,應(yīng)設(shè)法將負荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負荷,并繼續(xù)觀察,采取相應(yīng)措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對未受影響的部分恢復(fù)送電。
2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知原因,設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位,待恢復(fù)供電后,馬上啟動設(shè)備,確保順天國際財富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時,值班人員應(yīng)馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時,應(yīng)迅速搶修,若一時不能修復(fù),應(yīng)準(zhǔn)備臨時排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當(dāng)主機發(fā)生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時,應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運行,排除故障后再補水投入運行。
2.4.3 當(dāng)故障停電時,立即關(guān)閉機組。待恢復(fù)供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災(zāi)報警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災(zāi)報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災(zāi)發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報,應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位;如證實火警,應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進行滅火。如火警嚴重,在組織前期撲救的同時向119報警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災(zāi)區(qū)域電源,準(zhǔn)備啟動應(yīng)急電源;啟動相關(guān)防、排煙風(fēng)機、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火,設(shè)備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊進入火場,指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
2.6.1 當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時,應(yīng)立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時,有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運行。
3 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
設(shè)備維護保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達到設(shè)計性能并延長使用壽命。
3.1 維護保養(yǎng)工作主式
維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次:
日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責(zé)范圍,使用的設(shè)備要有專人負責(zé),并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實施。
3.2 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制
日常和定期維護保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點
3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試。空調(diào)主機運行是否正常,各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風(fēng)機盤管、空調(diào)風(fēng)柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應(yīng)對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進行檢查,查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設(shè)備維護保養(yǎng)檢修計劃和標(biāo)準(zhǔn)
3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表1)
3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表2)
3.4.3 設(shè)備維護保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計、安裝及運作等實際情況,需待cpm正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設(shè)備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進行各種形式的節(jié)能宣傳,加強節(jié)能管理工作。
4.1.5 實施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進節(jié)能器具,采用切實有效的節(jié)能運行技術(shù)措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必十分重視此項工作。
4.2.2 加強能源使用的計劃管理,嚴格執(zhí)行cpm下達的各項指標(biāo),工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。
4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。
4.2.5 加強設(shè)備管理維修,認真節(jié)約能源,杜絕浪費水、電的情況。
4.3 技術(shù)措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運行的臺數(shù),應(yīng)根據(jù)實際負荷大小進行調(diào)整,并使運行中的變壓器的負載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運行中,應(yīng)根據(jù)實際負荷的變化,確定冷水機組及其配套設(shè)備的投入臺數(shù),提高系統(tǒng)運行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風(fēng)比例,以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān),保證人走燈滅,避免浪費。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān),防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。
5 技術(shù)改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點:
a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。
b. 設(shè)備經(jīng)過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、可靠性,延長設(shè)備使用壽命。
c. 隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高,樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。
設(shè)備改造是技術(shù)性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:
5.1 論證立項
選擇改造對象,確定改造目標(biāo),根據(jù)設(shè)備實際情況,結(jié)合長遠規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標(biāo)是:
5.1.1 擴大設(shè)備應(yīng)用范圍
5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標(biāo)
5.1.3 提高設(shè)備工作效率
5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設(shè)備運行能耗
5.2 方案設(shè)計
設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計。設(shè)計水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實踐中積累的經(jīng)驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。
5.3 組織實施
設(shè)備改造可單獨進行,也可結(jié)合大修理進行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經(jīng)濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強現(xiàn)場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。
5.4 整理改造技術(shù)資料
改造完成時對設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗收移交
改造后的設(shè)備要辦理驗收手續(xù),經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費用來源
技術(shù)改造、更新的費用來自每年的'維修基金計劃'撥款。
6 技術(shù)資料的收集、管理、使用
技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分,是機電設(shè)備管理、運行、維護的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策
政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件,這些文件具有法律責(zé)任,設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術(shù)檔案
各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細準(zhǔn)確的技術(shù)檔案:
6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號,再按編號逐臺登記。
6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺帳。
6.2.3 每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運行、改造、大修和故障情況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實際工作。
6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運行資料
6.3.3 值班記錄
6.
3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設(shè)備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料
6.3.8 檢查、驗收、年審資料
第3篇 z高層樓宇消防管理方案
高層樓宇消防管理方案
某廣場是高層樓宇,消防管理是物業(yè)管理的重中之重,要根據(jù)消防法規(guī)的要求,并結(jié)合某廣場的實際,切切實實地做好消防安全工作,確保租戶的生命財產(chǎn)安全。
1、管理內(nèi)容:
(1)做好消防監(jiān)控中心的管理;
(2)做好消防設(shè)施、器材的管理;
(3)保持消防通道的暢通;
(4)加強商業(yè)街區(qū)裝修期間的消防安全管理;
(5)嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;
(6)防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。
2、管理措施:
(1)制訂并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制,做到責(zé)任落實,器材落實,檢查落實;
(2)制訂消防事故處理預(yù)案,防患于未然;
(3)建立義務(wù)消防隊,每月組織一次消防安全學(xué)習(xí),每季組織一次消防演習(xí);
(4)定期進行消防檢查,預(yù)防為主,防消結(jié)合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時消除;
(5)做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng),使之始終處于完好狀態(tài);
(6)制止任何違反消防安全的行為;
(7)積極開展防火安全宣傳教育,定期向租戶傳授消防知識;
(8)發(fā)生火災(zāi),及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警.
第4篇 樓宇機電設(shè)備設(shè)施管理方案
設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ),按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運行中的規(guī)律性問題,確保設(shè)備的正常、安全運行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對樓宇設(shè)備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設(shè)備的運行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,cpm注重設(shè)備全過程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,cpm又進一步注重預(yù)防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設(shè)備定期檢修計劃,以預(yù)防重于補救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運行效率,確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運行及管理
樓宇設(shè)備運行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運行效率和運行質(zhì)量,提供一個高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障順天國際運行安全。
1.1 運行管理
設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。
1.1.1 編制設(shè)備詳細的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺帳。
1.1.2 建立嚴格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。
1.1.3 制訂科學(xué)、嚴格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護保養(yǎng)計劃。
1.1.5 對操作人員進行專業(yè)培訓(xùn),明確各自的崗位職責(zé),掌握專業(yè)知識和操作技能。
1.1.6 實施維護保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗設(shè)備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析,及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。
1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。
1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設(shè)備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控,結(jié)合順天國際樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時處理。當(dāng)發(fā)現(xiàn)局部停電等運行故障時,按照預(yù)定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。
1.2.2 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負責(zé)維護采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運行,結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴漏水等不正?，F(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負荷情況調(diào)整運行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)現(xiàn)運行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。在日常運行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備,實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間,按預(yù)先的設(shè)定,通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關(guān)控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險情時,消防管理人員及時到場,按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時處理,確保生命財產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式,以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內(nèi),電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權(quán)可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可立即掛失注銷。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。
2 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案
2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類
設(shè)備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障,凡故障發(fā)生時,均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時,值班員應(yīng)立即處理,一般故障應(yīng)先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報,無法處理應(yīng)盡快報告工程部部長。
根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。
最迅速地恢復(fù)設(shè)備(設(shè)施)至正常運行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人,負責(zé)調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。
對于需要立即搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達之前,把工作現(xiàn)場安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責(zé)
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場,負責(zé)全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責(zé)
對于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長處理,工程部應(yīng)及時報告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。
2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運行時,應(yīng)設(shè)法將負荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負荷,并繼續(xù)觀察,采取相應(yīng)措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對未受影響的部分恢復(fù)送電。
2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知原因,設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位,待恢復(fù)供電后,馬上啟動設(shè)備,確保順天國際財富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時,值班人員應(yīng)馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時,應(yīng)迅速搶修,若一時不能修復(fù),應(yīng)準(zhǔn)備臨時排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當(dāng)主機發(fā)生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時,應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運行,排除故障后再補水投入運行。
2.4.3 當(dāng)故障停電時,立即關(guān)閉機組。待恢復(fù)供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災(zāi)報警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災(zāi)報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災(zāi)發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報,應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位;如證實火警,應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進行滅火。如火警嚴重,在組織前期撲救的同時向119報警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災(zāi)區(qū)域電源,準(zhǔn)備啟動應(yīng)急電源;啟動相關(guān)防、排煙風(fēng)機、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火,設(shè)備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊進入火場,指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
2.6.1 當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時,應(yīng)立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時,有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運行。
3 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
設(shè)備維護保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達到設(shè)計性能并延長使用壽命。
3.1 維護保養(yǎng)工作主式
維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次:
日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責(zé)范圍,使用的設(shè)備要有專人負責(zé),并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實施。
3.2 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制
日常和定期維護保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點
3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試?？照{(diào)主機運行是否正常,各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風(fēng)機盤管、空調(diào)風(fēng)柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應(yīng)對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進行檢查,查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設(shè)備維護保養(yǎng)檢修計劃和標(biāo)準(zhǔn)
3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表1)
3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表2)
3.4.3 設(shè)備維護保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計、安裝及運作等實際情況,需待cpm正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設(shè)備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進行各種形式的節(jié)能宣傳,加強節(jié)能管理工作。
4.1.5 實施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進節(jié)能器具,采用切實有效的節(jié)能運行技術(shù)措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必十分重視此項工作。
4.2.2 加強能源使用的計劃管理,嚴格執(zhí)行cpm下達的各項指標(biāo),工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。
4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。
4.2.5 加強設(shè)備管理維修,認真節(jié)約能源,杜絕浪費水、電的情況。
4.3 技術(shù)措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運行的臺數(shù),應(yīng)根據(jù)實際負荷大小進行調(diào)整,并使運行中的變壓器的負載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運行中,應(yīng)根據(jù)實際負荷的變化,確定冷水機組及其配套設(shè)備的投入臺數(shù),提高系統(tǒng)運行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風(fēng)比例,以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān),保證人走燈滅,避免浪費。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān),防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。
5 技術(shù)改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點:
a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。
b. 設(shè)備經(jīng)過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、可靠性,延長設(shè)備使用壽命。
c. 隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高,樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。
設(shè)備改造是技術(shù)性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:
5.1 論證立項
選擇改造對象,確定改造目標(biāo),根據(jù)設(shè)備實際情況,結(jié)合長遠規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標(biāo)是:
5.1.1 擴大設(shè)備應(yīng)用范圍
5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標(biāo)
5.1.3 提高設(shè)備工作效率
5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設(shè)備運行能耗
5.2 方案設(shè)計
設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計。設(shè)計水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實踐中積累的經(jīng)驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。
5.3 組織實施
設(shè)備改造可單獨進行,也可結(jié)合大修理進行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經(jīng)濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強現(xiàn)場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。
5.4 整理改造技術(shù)資料
改造完成時對設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗收移交
改造后的設(shè)備要辦理驗收手續(xù),經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費用來源
技術(shù)改造、更新的費用來自每年的'維修基金計劃'撥款。
6 技術(shù)資料的收集、管理、使用
技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分,是機電設(shè)備管理、運行、維護的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策
政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件,這些文件具有法律責(zé)任,設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術(shù)檔案
各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細準(zhǔn)確的技術(shù)檔案:
6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號,再按編號逐臺登記。
6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺帳。
6.2.3 每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運行、改造、大修和故障情況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實際工作。
6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運行資料
6.3.3 值班記錄
6.3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設(shè)備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料
6.3.8 檢查、驗收、年審資料
6.3.9 計算機軟件及錄像資料
