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第1篇 _灣小區(qū)工程管理策劃規(guī)范
御景灣小區(qū)工程管理策劃
一、管理重點
1、驗收跟進
竣工驗收資料的管理:本著維護__集團的利益,仔細閱讀圖紙、資料,并按市優(yōu)標準做好歸檔工作,辦理規(guī)范、完善的交接驗收手續(xù)。
設施設備的驗收:在竣工驗收合格基礎上,對設施設備數(shù)量進行清點,建立完整準確的設備履歷,同時選派專業(yè)人員進行系統(tǒng)檢查、試運行和測試。
備忘記錄:工程設備的交接應制定嚴格的質量記錄,并將系統(tǒng)缺陷、質量問題、故障情況、遺留工程做出詳細備忘錄,以便隨時跟進__集團和施工單位完善工作。
反饋意見:就己形成的工程或試運行的設備和系統(tǒng)缺陷從物業(yè)管理角度給予合理的改善意見。
2、房屋整改
問題收集:包括:物業(yè)驗收、工作巡視、業(yè)主提出、空房管理等。
問題確認:如現(xiàn)場確認程度、位置、時間要求,并采取適當預防措施。
問題分類:可劃分為:施工質量、設計規(guī)劃、服務品質、承諾對現(xiàn)等問題。
問題通啟:包括:書面呈送、共同協(xié)商、確定工期。
問題督檢:如進度、質量、操作程序、安全規(guī)范等。
問題驗收:包括:施工驗收、物業(yè)驗收、住戶驗收。
3、空房的管理
空房鑰匙接管并統(tǒng)一編號、分類、保管,使用確認并登記,確保受控。
保持空房衛(wèi)生與房間狀態(tài),定期清潔、通風等。
確?？辗吭O施完好和安全。
巡視管理,對發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
4、日常運行管理
設備日常操作
運行記錄
巡視檢查
其它管理要求
5、維修保養(yǎng)計劃
日常保養(yǎng):主要是對設備進行清潔、潤滑、緊固聯(lián)接件,一般情況下由設備操作人員當班單獨完成。
一級保養(yǎng):設備每運行500小時,根據設備的使用情況,對部分零配件進行拆卸、調整、清潔。這項工作可在班組范圍內集體完成。
二級保養(yǎng):設備運行每累計2500小時,要對設備使用的部分主要部件進行解體檢查、清洗、調整、修復(如油泵、水泵、減速箱、曲軸等)。
這項工作由工程監(jiān)理承擔,操作人員協(xié)助進行。
三級保養(yǎng):由以上保養(yǎng)組成。應由部門審批上報,直接參與進行(如主機的大修)。
強制保養(yǎng):對每臺設備運轉到規(guī)定時限,不管設備的技術狀況好壞,任務輕重,都必須按照規(guī)定的作業(yè)范圍和要求進行檢查和保養(yǎng),不得拖延(如高壓繼保、鍋爐年審、電梯年審、壓力器檢查、壓力表強檢、配備設備保養(yǎng)等)。
這項工作由勞動安全專業(yè)部門進行,主管局參與,部門協(xié)助進行。
各級保養(yǎng)工作中,日常保養(yǎng)是基礎,并要編制好設備的保養(yǎng)計劃,實施前后的原始記錄,存案備查,做好保養(yǎng)班組自檢自控,部門總檢總控。
6、二次裝修監(jiān)管
裝修范圍的確認
業(yè)主(住戶)應嚴格按照國家建設部46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》及2002.3.5頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中規(guī)定的裝修范圍和要求進行室內裝修。
裝修隊伍的選擇
__物業(yè)推薦實力較強、信譽較好的施工單位。
業(yè)主自選具有裝修資格的施工隊伍。
施工隊伍培訓并承諾遵守國家規(guī)范和小區(qū)辦法。
裝修申請的提出
業(yè)主(住戶)在規(guī)定范圍進行裝修,應提前申請,并辦理有關手續(xù)。
裝修內容的評審
客戶中心就裝修范圍、施工資質等進行初審。
工程部對裝修結構進行評審。
保安部對裝修安全進行評審。
環(huán)境部對裝修衛(wèi)生進行評審。
管理部經理進行核準、放行。
裝修協(xié)議的簽訂
簽訂施工管理協(xié)議和消防責任書。
收取裝修保證金、樓道維護費、裝修垃圾費等費用。
設置安全防范措施和器具。
辦理裝修施工出入證件。
張貼施工通啟,合理安排就近業(yè)主生活和休息。
裝修過程的管理
定期巡視,檢查施工用電、用水、質量、防火安全情況,對發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
接待和處理因裝修而產生的投訴和違章行為,并做好記載。
對客戶和施工單位提供各類服務。
裝修驗收的控制
裝修完畢后,由工程部進行安全和結構初驗。
3個月后,進行復驗,復驗無誤后退還保證金。
裝修半年內,由裝修戶承擔因裝修問題對外部影響的修復和賠償。
裝修資料規(guī)范存檔。
7、節(jié)能
能源約占管理開支的百分之二十以上,因此在節(jié)減管理開支中,節(jié)能便是最有效的方法。具體節(jié)能方法需根據現(xiàn)場實際和安排成立專題小組研究及監(jiān)管,由物業(yè)公司統(tǒng)一協(xié)調。
監(jiān)督日常運作,制定每月工作進度表,確保指定的工作如期完成
第2篇 小區(qū)物業(yè)管理十條標準規(guī)范
小區(qū)物業(yè)管理'十條標準'
(一)文明服務
遵守社會公德,講究職業(yè)道德,執(zhí)行各項規(guī)章制度。管理處各類員工守時守紀,著裝整潔,禮貌待人,嚴格按《服務準則》,做好各項服務。
(二)整體環(huán)境
小區(qū)公共場所沒有堆積物,地面平整,無建筑垃圾。小區(qū)整體外貌無損壞,房屋達到完好或基本完好的標準,保證居住安全和正常使用,車輛停放整齊有序。
(三)清潔衛(wèi)生
小區(qū)內公共部位清掃保潔,衛(wèi)生無死角。做到:垃圾日產日清,管道、溝渠暢通,無積污堵塞,小區(qū)公共走廊潔凈,不堆放雜物,排污達到國家規(guī)定排放標準。
(四)樓外綠化
小區(qū)外公共綠地和街道綠化分布合理,花、草、樹木、建筑小品培植得當,環(huán)境優(yōu)雅宜人。
(五)治安管理
小區(qū)內治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災害,有制度、有設施、有公約、有專人負責。小區(qū)內治安人員盡職盡責,確保小區(qū)業(yè)主(使用)人身財產安全和商業(yè)機密。
(六)經費管理
嚴格按照國家和市有關部門制定的收費標準,無亂收費、亂攤派行為。收費統(tǒng)一,手續(xù)簡便,方便業(yè)主,各種費用收繳及時。管理處嚴格執(zhí)行財經紀律,財會人員無貪污、挪用行為,并厲行節(jié)約,積極開展多種經營。
(七)設施齊備
小區(qū)內給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設施齊全完備,運作正常,不改變原設計用途,發(fā)現(xiàn)破損及時修理。
(八)樓內文化
積極開展文化活動,宣傳教育活動內容豐富,活動開展有計劃、有制度,積極培養(yǎng)愛護公物,遵守法紀,團結互助,弘揚社會主義精神文明和道德風尚,共同創(chuàng)建文明小區(qū)。
(九)機構職能
管理處管理人員職責明確,分工合作,協(xié)調管理。行政管理盡職盡責,監(jiān)督機制完善。召開各種會議有記錄(紀要),開展各項活動有效益。資料、檔案齊全,保存完好。
(十)管住關系
'業(yè)主至上、服務第一'的宗旨貫穿在各項管理服務之中,切實體現(xiàn)'為業(yè)主(使用人)排憂解難',使業(yè)主(使用人)滿意。
第3篇 小區(qū)建筑物及公共設施維護管理規(guī)范
物業(yè)在使用過程中產生的自然損壞和人為損壞,會導致物業(yè)使用功能降低或喪失,為恢復其原有功能,必須及時有針對性地進行定期維修和日常養(yǎng)護工作。
1.維修養(yǎng)護原則
因地制宜,合理修繕;定期檢查,確保安全;及時維修,保證正常使用;最有效合理使用維修費用,最大限度發(fā)揮物業(yè)的使用功能。
2.檢查、鑒定周期
正常情況下,安全管理部巡邏員對公共建筑物和設備設施每天巡視一次,綜合管理部每周對房屋及公共設施逐項巡視檢查一次,遇暴雨等重大情況時,重點巡視檢查;每年對房屋及公共設施勘查、鑒定一次,根據完損情況,制定年度修繕方案,分配年度修繕資金。
3.建筑物維修養(yǎng)護項目及頻率
①房屋本體共用部位
a、房屋承重及抗震結構部位:每周、每年
b、公共屋面:每日、每季、每年
c、吊頂:每周、每月
d、共用照明:每日、每月
e、公共通道及門廳:每周、每季、每半年、每年
f、地面及墻面:每月、每年
g、上、下水主管:每周、每年
②公共設施
a、路面路基:每周
b、路燈及線路:每日、每周、每季、每半年
c、停車場:每日、每月
d、溝、渠、池、井:每周、每季
e、園林綠地:每日、每周
f、公用標志設施:每周、每半年
g、垃圾中轉站:每周
h、地下室管網:每半年
4.建筑物及公共設施養(yǎng)護效果:
①確保建筑物及公共設施的完好正常使用;
②及時修補損壞建筑物及設施;
③做好巡回檢查記錄;
④建筑物及公共設施完好率達98%以上。
第4篇 小區(qū)物業(yè)管理投標文件編寫規(guī)范
小區(qū)物業(yè)管理投標文件的編寫
投標人應仔細閱讀招標文件的所有內容,并按招標文件的要求提供投標文件,保證所提供的全部資料的真實性,準確性及完整性,以便使其投標文件做出實質性響應,否則其投標可能被拒絕。
(一)投標文件的組成與裝訂
投標人應按招標文件的要求編寫招標文件,提交包括證明有資格進行投標和有能力履行合同的文件。投標文件包括以下內容:
1、投標人提供的必要管理文件
(1)物業(yè)管理服務理念及目標
(2)物業(yè)管理服務機構運作方法及管理制度
(3)管理服務人員的配備及主要管理人員簡介
(4)物業(yè)管理服務用房及相應管理設施的配備
(5)物業(yè)管理費用的收支預算方案
(6)物業(yè)管理服務分項標準及承諾
(7)物業(yè)管理服務分項操作流程圖
(8)物業(yè)維修養(yǎng)護設想
(9)物業(yè)管理應急方案
(10)對本物業(yè)項目設計的管理模式及運作方法的創(chuàng)新
(11)對本物業(yè)接管驗收工作程序
2、報價說明
2、1除非本招標文件或補充通知另有規(guī)定,招標范圍包括本須知所述的全部內容,以投標人提交并以投標人認可的單價和金額為支付基礎。投標價格應為物業(yè)管理過程中的全部費用(包括招標文件所列出的服務管理項目的管理酬金、易耗材料費用、人員工資福利、工具配置費用、辦公行政費用、稅金費用等)。
2、2投標人報價應充分考慮漲價因素,在合同執(zhí)行中不再更改或調整價格。所有根據合同或其他原因,應由投標人支付的所有稅收和其它費用,須根據投標時國家及有關部門的現(xiàn)行稅率和費用以及其他有關資料進行計算,并列入投標人呈報的單價及總價金額中。本合同實施過程中,投標人由于投標人的失誤的漏項,不允許再補列,也不承擔任何經濟責任。
3、資格、資質文件
(1)法定代表人或其委托代理人審批簽字;
(2)企業(yè)簡介;
(3)營業(yè)執(zhí)照副本、資質證書、稅務登記證副本復印件加蓋公章;
(4)企業(yè)質量認證證書、獲獎證書及其他資質、資格證書;
(5)投標人認為需要提交的其它文件。
4、投標文件的編寫方式和裝訂
投標文件正本和副本用a4紙幅面的紙張打印、裝訂、密封。
(二)投標文件的簽署
投標人的法定代表人(或委托代理人)必須對投標文件的下列組成部分進行簽署;
1、投標文件正本、副本封面;
2、招標文件所列的各種附件。
(三)投標語言計量單位
1、投標文件及投標人和投標交換的文件和來往信函,使用中文(簡體);
2、除在招標文件的技術規(guī)格中另有規(guī)定的外,投標文件中所有使用的計量單位應使用中華人民共和國計量單位。
(四)投標文件的密封和標記
1、投標人應準備五份投標文件,一份正本和六份副本。在每一份投標文件上要明確注明'正本''副本'字樣,一旦正本副本有差異,以正本為準。
2、投標人應將投標文件正本副本用信封分別密封,并在封口處加蓋投標人單位公章,在信封和投標文件封面明顯處注明:
(1)項目名稱;
(2)投標人姓名(加蓋公章)、地址、電話、傳真;
(3)正本、副本;
(五)投標文件的遞交
1、遞交投標文件的地點和截至時間:
地點:
截至時間:
2、投標人代表必須在投標截至時間前將投標文件送達指定地點。如因招標文件的修改提前或推遲投標日期,則按招標人通知規(guī)定時間遞交。
3、電報、電話、傳真、電子郵件形式的投標概不接受。
4、對投標人提交的文件概不退還。
第5篇 小區(qū)居住區(qū)管理規(guī)章制度建立規(guī)范
小區(qū)居住區(qū)管理規(guī)章制度的建立
俗話說'沒有規(guī)矩,不成方圓'。健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實施科學管理、提供優(yōu)質服務的依據,也是我們塑造物業(yè)管理民族品牌的保證。我們將嚴格按照iso9002質量保證體系及和益行物業(yè)質量體系文件的要求,對zz小區(qū)居住區(qū)實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。同時,根據zz小區(qū)居住區(qū)的實際情況,并結合煙臺市物業(yè)管理的行業(yè)法規(guī),我們制訂了完善的管理規(guī)章制度。
限于篇幅,我們僅將zz小區(qū)居住區(qū)管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下,具體內容詳見:
附件《zz小區(qū)居住區(qū)管理規(guī)章制度匯編》。
一、公眾制度
1、zz小區(qū)居住區(qū)管理公約
2、zz小區(qū)居住區(qū)居家指引
3、zz小區(qū)居住區(qū)精神文明建設公約
4、zz小區(qū)居住區(qū)樓宇使用及維護管理規(guī)定
5、zz小區(qū)居住區(qū)二次裝修管理規(guī)定
6、zz小區(qū)居住區(qū)物品搬出/入管理規(guī)定
7、zz小區(qū)居住區(qū)交通車輛、停車場管理規(guī)定
8、zz小區(qū)居住區(qū)治安管理規(guī)定
9、zz小區(qū)居住區(qū)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定
10、zz小區(qū)居住區(qū)園林綠化管理規(guī)定
11、zz小區(qū)居住區(qū)消防安全管理規(guī)定
12、zz小區(qū)居住區(qū)環(huán)境保護管理規(guī)定
13、zz小區(qū)居住區(qū)安全用水、電管理規(guī)定
14、zz小區(qū)居住區(qū)安全用氣管理規(guī)定
15、zz小區(qū)居住區(qū)臨時用水、電管理規(guī)定
16、zz小區(qū)居住區(qū)電梯使用管理規(guī)定
17、zz小區(qū)居住區(qū)智能化設施使用管理規(guī)定
18、zz小區(qū)居住區(qū)有線電視管線使用管理規(guī)定
19、zz小區(qū)居住區(qū)商業(yè)網點管理規(guī)定
20、zz小區(qū)居住區(qū)文化娛樂場所管理規(guī)定
21、zz小區(qū)居住區(qū)暫住人員管理規(guī)定
22、zz小區(qū)居住區(qū)出租房屋管理規(guī)定
二、內部崗位職責
1、綜合管理部職責
2、服務管理部職責
3、財務部職責
4、管理處經理崗位職責
5、綜合管理部主任崗位職責
6、服務管理部維修主管崗位職責
7、財務部主管崗位職責
8、培訓主管崗位職責
9、社區(qū)文化主管崗位職責
10、檔案管理員崗位職責
11、計算機系統(tǒng)管理員崗位職責
12、會計崗位職責
13、出納員崗位職責
14、收款員崗位職責
15、維修技工崗位職責
16、電梯管理員崗位職責
17、智能設備管理員崗位職責
18、園藝組長崗位職責
19、安防組長崗位職責
20、保潔員崗位職責
21、采購員崗位職責
22、倉庫保管員崗位職責
23、炊事員崗位職責
三、內部管理運作制度及服務
1、員工手冊
2、員工行為語言規(guī)范
3、員工職業(yè)道德規(guī)范
4、員工培訓管理制度
5、員工培訓大綱
6、檔案資料管理規(guī)定
7、計算機系統(tǒng)管理規(guī)定
8、財務管理及會計核算制度
9、管理處值班制度
10、管理處回訪制度
11、投訴處理制度
12、社區(qū)文化工作制度
13、管理處公共鑰匙管理規(guī)定
14、物料管理規(guī)定
15、公用設施維護管理規(guī)定
16、防火安全'三級'檢查制度
17、滅火應急方案
18、業(yè)主房屋維修管理制度
19、維修服務檢驗標準
20、護衛(wèi)服務檢驗標準
21、保潔服務檢驗標準
四、工作流程
1、管理處整體運作流程
2、社區(qū)文化活動實施流程
3、業(yè)主投訴處理流程
4、物業(yè)接管驗收流程
5、業(yè)主入住流程
6、二次裝修管理流程
7、檔案建立與管理流程
8、服務質量評價及不合格服務控制流程
9、物料控制流程
10、設備設施維修養(yǎng)護工作流程
11、大型設備(機具)購置控制流程
12、服務分包方選擇評價流程
13、業(yè)主室內維修工作流程
14、治安事件處理工作流程
15、環(huán)境管理工作流程
16、消防應急處理流程
17、培訓工作流程
五、員工工作崗位考核及獎懲
1、管理服務質量分級考核暫行辦法
2、考核結果與獎懲實施管理暫行辦法
3、員工獎懲條例
4、部門月考核表
5、項目組月考核表
6、工作班月考核表
7、員工月考核表
第6篇 封閉式小區(qū)交通管理實施規(guī)范制度
封閉式小區(qū)交通管理實施規(guī)范
一、目的與適用范圍
本規(guī)范規(guī)定了交通管理的職責和方法,以保證交通管理符合規(guī)范的要求。
適用于封閉式小區(qū)的交通管理實施。
二、職責
1、保安大隊是交通管理的歸口管理部門,負責本規(guī)范的制定,監(jiān)督并協(xié)助執(zhí)行。
2、管理處負責交通管理的具體實施,負責小區(qū)內有關交通標志的檢修、管理。
三、實施規(guī)范
1、小區(qū)內設置明顯的交通管理標識。
(1)、小區(qū)入口處設置小區(qū)交通平面圖。小區(qū)內路口、轉彎處以及道路設置交通部門統(tǒng)一規(guī)范的標志。
①、禁止入內的地段設置'禁入標志'。
②、限制載重車輛入內的地段設置車輛限重標志。
③、指定停車場或停車地方設置停車標志或禁止停車標志
(2)、停車場設置'停車須知'。
2、巡邏保安員對路面路況進行不定時巡查,發(fā)現(xiàn)經營,阻礙交通情況及時記錄并報告管理處,管理處及時作出處理,嚴重的應報告保安大隊。
3、小區(qū)內車輛管理
(1)、小區(qū)業(yè)主、住戶以外的特殊車輛停放應辦理批準手續(xù)。
(2)、住戶車輛憑卡(包括臨卡、月卡)停放。
(3)、車輛停放,保管依收費標準收費。
(4)、車輛保安員實行崗位責任制。
(5)、車場停車的其他方面工作參照《車場停車管理實施規(guī)范》
4、有效處理意外事件,確保小區(qū)交通暢通,行人安全。
四、文件和記錄
1、車場停車管理實施規(guī)范
2、保安巡邏值班記錄
3、機動車輛臨時出入登記表
編制審核
批準生效日期
第7篇 住宅小區(qū)日常物業(yè)管理與服務規(guī)范
住宅小區(qū)日常的物業(yè)管理與服務
(一)日常的管理
1、樓宇的管理
(1)管理員上班前巡查一遍所分管之樓宇,發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄于工作日記(房屋管理臺帳);下班再巡查一遍,做好記錄交接班人員;
(2)設立《房屋維修卡》,對房屋的公共部分和用戶室內的維修做有全面記錄,并定時回訪;
(3)對裝修的住(用)戶要隨時查看是否按裝修規(guī)定進行裝修,發(fā)現(xiàn)亂搭亂改等行為,即時處理、糾正,并耐心做好思想工作,直到恢復原狀為止。
(4)對樓宇天面防水層、水池、公共通道、地下室、基礎、梁板、外墻、空間、地面進行管理與維護,使房屋完好率達98%以上,維修合格率達100%;
以上由管理組負責,按人均管理戶數(shù)和棟數(shù)包干,量化考核。
2、設施、設備的管理
(1)將公共設施如公廁、配電房、泵房、通訊、路燈、排水排污管道、沙井、化糞池、馬路、公共活動場所等管理好,不得改變其使用功能。
(2)對水泵、發(fā)電機、配電柜做好運行及維修保養(yǎng)記錄臺帳,定期檢
查等,及早堵漏洞;管道和有電的設備均有明顯的提示標志(如小心觸電等提示);
(3)在設備、設施的現(xiàn)場設置'管理制度'、'維修保養(yǎng)規(guī)定'、'操作規(guī)范',掛在明顯的位置,操作人員必須熟悉牢記后,按要求上崗操作,每季度組織學習,考試合格后才可繼續(xù)上崗。
3、水電管理
(1)水電工24小時值班,保障用戶的水電供應,不得出現(xiàn)因管理不善而停電停水;出現(xiàn)故障,水電工必須20分鐘到達現(xiàn)場,及時維修恢復正常,;因公用線路停水、停電,必須由管理處預先通知用戶,讓用戶做好蓄水、停電的準備;
(2)按期清洗水池、定期出示水質化驗單,保障生活用水的清凈符合標準。
(3)每月準確無誤地給用戶抄水、電表,做好計算、攤分及收繳水電費通知單等工作,讓用戶有足夠的時間備足水電費用,按時交納;
(4)將住(用)戶入住前的水電表度數(shù)抄好、登記好存檔;
(5)協(xié)助辦理住用戶用電增容。
4、衛(wèi)生管理
(1)垃圾天天清運、上門收住戶的袋裝垃圾;公共地方、中心花園的垃圾桶內的垃圾不得超過三分之二,垃圾桶每天清洗一次;
(2)小區(qū)內馬路、走道、公共場地每天清掃、保潔兩次,確保路面無雜物、集水現(xiàn)象;
(3)所有樓梯每周清洗一次;電表箱、電梯轎廂、樓梯扶手、消防箱、信箱、樓宇防盜門、通風窗玻璃等設備,每天抹一次,確保無衛(wèi)生死角,達到__市物業(yè)管理示范小區(qū)的標準。
5、電梯管理
(1)操作人員必須持證上崗,經嚴格考核后才能上崗。
(2)操作人員必須按電梯運行管理規(guī)定、電梯安全操作管理規(guī)定,每天巡查并做好電梯運行記錄以備檢查。
(3)操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機房清潔,每天用不銹鋼水清潔一次電梯。
(4)定期進行電梯檢修、維護工作并做好記錄。
6、交通與車輛管理
(1)管理好報經公安交通部門批準的停車場地。
(2)買進并豎起各種交通警示牌(如限速5公里牌、禁鳴喇叭、單雙行線牌等)
(3)在小區(qū)出口處設置減速杠,以保障老人小孩出行安全;
(4)臨時停車有'臨時停車證',并設有示意牌。車輛進出方便,管理有序有禮。
(5)汽車、摩托車進出做好車牌登記,進出時間登記,并嚴格按制度做好交接班記錄,以防車輛被盜及事故發(fā)生后責任的劃分;
(6)汽車、摩托車車主同管理處簽訂一份有關車輛事故(如被盜、刮花)賠償合同書,此合同書在統(tǒng)一的車輛停放費條件下,設最低賠償金額,車主如需提高賠償金,則必須增加停車費,以便增加車管員對其特別對待,提供優(yōu)質、高檔服務。
7、綠化管理
(1)定期對綠地、樹木進行淋水、修剪造型、施肥、殺蟲養(yǎng)護;
(2)做到黃土不見天,一年四季繁花似錦,保障規(guī)定的綠化率;
(3)豎起各種保護綠地、樹木的警示牌。
8、環(huán)保的管理
與有關部門聯(lián)系,管好噪聲、廢氣、防疫、防鼠、蚊、害蟲等事項,定期噴射殺蟲水,投放老鼠藥;對打麻將、卡拉ok造成的噪聲者進行合法的管理,為住用戶創(chuàng)造一個安寧、融洽、文明的鄰環(huán)境。
(二)日常的服務
在'業(yè)主至上,服務第一'的宗旨下,確保在接手該物業(yè)管理的二年內取得'全國城市物業(yè)管理示范小區(qū)'的稱號,樹立小區(qū)的名牌,起到保值、增值的經濟效益。
1、辦理業(yè)主入住手續(xù)
(1)業(yè)主入住前,對整個小區(qū)進行全面的'物業(yè)開荒'做到窗明幾凈;
(2)各種類型的表格齊備,場地干凈,停車有序,鑰匙擺放整齊,在隆重似節(jié)日、五彩繽紛、鮮花盛大氣氛下,迎接業(yè)主的到來;
(3)憑業(yè)主購房發(fā)票、購房合同(復印件)、身份證等,填寫好《入住登記表》和《裝修登記表》,然后由管理員陪同業(yè)主開門對房屋進行驗收并留下要求意見;
(4)驗收手續(xù)完成后,繳有關各項管理服務費用;
(5)業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務公約》,明確雙方責、權、利,以便今后物業(yè)公司與業(yè)主相互督促;簽訂公約后業(yè)主領取房屋鑰匙。
(6)管理員向業(yè)主講解日后物業(yè)管理的應知應會的注意事項。
2、保安與消防服務
(1)本小區(qū)實行半封閉管理,保安24小時值班、巡邏,住(用)戶憑出入證進出,裝修施工人員憑施工人員出入卡出入,嚴格做好外訪人員登記;
(2)設立監(jiān)控中心,處理突發(fā)事故,確保小區(qū)安全、寧靜。
(3)配合派出所做好出租屋、暫住人口登記管理工作;
(4)小區(qū)內杜絕吸毒、賭博、黃色等違法亂紀現(xiàn)象,一經發(fā)現(xiàn),配合派出所嚴懲;
(5)保安員每隔四小時巡邏一遍樓宇(從一樓到天臺),為確保保安員夜晚不偷懶,簽到薄掛在每幢樓宇的天面,這樣保安只有上到天面才能簽到,把整幢樓宇所發(fā)生的問題一一記錄下來;
(6)每季度或半年檢查火隱、消防設備、防盜設施、防事故標志等,發(fā)現(xiàn)有過期、損壞的設備、設施應即時更換;
(7)門崗設雨傘送老弱病者到樓,設'雨天小心路滑'等提示標志。
(8)保安員以禮待人,給進出大門的司機敬禮,見到客人上、下車主動上前開門迎送。
(9)向住(
用)戶分派報紙、電信等,接待來訪者并指點引路;
(10)火災、刑事和交通事故發(fā)生率不得超過1%。
3、管理處負責協(xié)助住用戶辦理如安裝電話、有線電視、產權證、報戶口、暫住證等手續(xù)。
第8篇 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理實施控制規(guī)范
小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理實施控制規(guī)范
一、目的與適用范圍
本規(guī)范規(guī)定了環(huán)境衛(wèi)生管理實施的職責和方法,以保證環(huán)境衛(wèi)生管理符合規(guī)范的要求。
適用于小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理的實施。
二、職責
服務質量管理部是環(huán)境衛(wèi)生管理的歸口管理部門,管理處負責環(huán)衛(wèi)管理工作的具體實施。
三、實施規(guī)范
1、質管部組織環(huán)衛(wèi)管理工作的實施
(1)制訂環(huán)衛(wèi)管理的人員指標、工具配置指標、檢查標準;
(2)傳達布置各項環(huán)衛(wèi)專項工作(除四害等);
(3)定期組織檢查環(huán)衛(wèi)管理的執(zhí)行情況;
(4)質管部按服務物資采購控制程序的要求采購必要的環(huán)衛(wèi)物品。
2、管理處主任負責環(huán)衛(wèi)工作的實施
(1)質管部制訂的人員指標,分割區(qū)域安排保潔員進行清潔;
(2)每月發(fā)放環(huán)衛(wèi)清潔工具及勞保用品;
(3)每天對各保潔區(qū)域進行抽檢并記錄在衛(wèi)生情況檢查表內,不合格情況記錄在小區(qū)衛(wèi)生檢查不合格記錄表內;
(4)清潔時間、標準視各小區(qū)具體情況確定。
(5)管理員每天將各區(qū)域保潔情況記錄在小區(qū)衛(wèi)生檢查情況表,不合格情況記錄在管理處衛(wèi)生檢查不合格記錄表上。
(6)垃圾房清理(包括垃圾臨時中轉處)
- 每天清洗垃圾房或垃圾臨時中轉處;
- 每周噴藥消毒一次。
3、化糞池等環(huán)衛(wèi)設施清疏
(1)管理處負責化糞池等環(huán)衛(wèi)設施,使用情況的巡查;
(2)化糞池清疏一般為每年一次;
(3)化糞池等清疏外委專業(yè)清潔公司進行。
4、管理處對所使用的環(huán)衛(wèi)工具進行保管維護和維修:
(1)管理處安排維修工定期檢修環(huán)衛(wèi)工具(每月一次);
(2)每天用清潔劑、清水洗抹垃圾箱;
(3)每天洗桶后清洗洗桶池;
(4)每天由專人清理工具房一次(由管理員班長安排值班人員)。
5、文件和記錄
(1)管理處環(huán)衛(wèi)工作安排表;
(2)小區(qū)衛(wèi)生情況檢查表、小區(qū)衛(wèi)生檢查不合格記錄、小區(qū)清潔工工作細則、小區(qū)衛(wèi)生考核標準。
編制審核
批準生效日期
第9篇 小區(qū)項目入伙管理工作規(guī)范
住宅小區(qū)項目入伙管理工作
第一節(jié)前期準備
一、入伙前準備工作
1、小區(qū)竣工后,政府有關部門驗收全部合格,消防系統(tǒng)須經消防局驗收合格。
2、小區(qū)管理處有固定的管理用房,并達到使用功能。
3、小區(qū)內應保證水、電'二通',即擰開室內水龍頭有水,打開電閘有電,電話、電視到戶。
4、小區(qū)二次供水水質經防疫部門檢疫合格。
5、住宅區(qū)內排水管道能正常使用,排水暢通無阻。
6、小區(qū)應保證有通暢的消防環(huán)形通道,區(qū)內道路沒有建筑垃圾和泥土侵占路面。
7、小區(qū)應采用通透式圍欄與外界隔離,實現(xiàn)封閉式管理。
8、小區(qū)內場地平整,無堆土,對于需分階段竣工交付使用的在建工程,應采取圍護等措施隔離。
9、小區(qū)內園林綠化應初步完成。
10、開發(fā)公司與業(yè)主簽訂的合同中對業(yè)主所承諾的項目全部兌現(xiàn)。
11、入伙前十五天向物業(yè)公司辦理樓宇接管驗收。在進行樓宇交接時,開發(fā)公司出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》中的質量保修部門必須是承建商。
12、設備接管驗收前需移交資料。
13、入伙前十五天,開發(fā)公司發(fā)《入伙通知書》,在《入伙通知書》中附帶物業(yè)公司的入伙流程及客戶必須準備的資料明細。
14、與當?shù)嘏沙鏊_定小區(qū)及各棟各戶門牌號。
15、與當?shù)毓╇?、供水、有線電視、電訊、燃氣、等單位聯(lián)系,盡可能做到在入伙當天就完成抄表到戶及費用托收工作。
17、完成所有入伙資料的準備工作。
第二節(jié)入伙準備
二、入伙準備工作
1、物業(yè)管理處在入伙前1個月制定入伙工作計劃,該計劃中應明確:
(1)入伙時間。
(2)負責入伙工作的人員及其職責。
(3)入伙手續(xù)。
(4)入伙過程中使用的文件和表格。
2、入伙工作計劃應由管理處主任批準,管理處應提前1個月向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》,并詳細說明:
(1)需業(yè)主準備的證明材料。
(2)需業(yè)主填寫的表格。
(3)辦理入伙手續(xù)的程序。
3、辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場將張貼入伙公告和明確的指示標識,并指定專人負責業(yè)主辦理入伙手續(xù)時的各類咨詢和引導,以便于業(yè)主辦理各項手續(xù)。
4、審核入伙必備資料,查驗業(yè)主身份,簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》,發(fā)放《住戶手冊》、《裝修指引》等有關資料。
5、發(fā)放入戶門鑰匙,引導和協(xié)助業(yè)主收樓,收集、整理收樓單并及時送達有關單位。
6、由管理員負責,回答業(yè)主提出的有關房屋裝修的問題,發(fā)放裝修資料并做好解釋工作。
二、物業(yè)公司、管理處與開發(fā)公司、施工單位在入伙接待處聯(lián)合辦公,實行一條龍服務,先由開發(fā)公司為業(yè)主結清購樓手續(xù),再由管理處辦理入伙手續(xù),同時向業(yè)主宣傳解釋《業(yè)主公約》、及有關管理規(guī)定等,做到熱情接待,處理好新業(yè)主的投訴,做到件件事事有著落,有回音,盡最大努力使業(yè)主滿意。
第10篇 濱海小區(qū)物業(yè)管理特點規(guī)范
濱海新城小區(qū)物業(yè)管理特點
1.1項目概況
'__濱海新城'座落于晉江市金井鎮(zhèn),是以資金和技術密集型的出口加工、臺商投資和第三產業(yè)發(fā)達的商貿旅游的晉南出口加工區(qū)的重要生活基地,'__濱海新城'是金井鎮(zhèn)第一個真正意義上的商品樓盤,其開發(fā)的目的是舒緩目前晉江市區(qū)無法提供規(guī)?；ㄔO用地的困難,要求兼顧經濟性、社會性、文化性和可持續(xù)性,為金井及周邊地區(qū)創(chuàng)造一個洋溢著時代文化氣息的、整體的宜人居住的生活環(huán)境,并參與建立良好的城市景觀生態(tài)圈,表現(xiàn)人與自然和諧共處的城市建設理念,形成融居住、商業(yè)、商務及多種混合功能的理想社區(qū),同時在晉江城市的沿海地帶,締造新的'類都心'生活空間,從而加強對周邊市鎮(zhèn)的號召力
'__濱海新城'占地面積約233278
第11篇 a小區(qū)外立面管理規(guī)范標準
a小區(qū)外立面管理規(guī)范標準
一.鋁窗港式防護窗花樣式規(guī)范標準
安裝圖例:
標準說明:
1.安裝位置:只允許安裝于鋁窗窗戶的內側,固定于原鋁窗支架框上;
2.材質要求:建議采用鋁形材質的窗花材料,顏色須盡可能與原鋁窗保持一致。
二.陽臺隱形防護網樣式規(guī)范標準
安裝圖例:
標準說明:
上下中空、弧形錯層的陽臺:受原有建筑設計的限制,不具備條件安裝隱形防護網,該種規(guī)格的陽臺可采用在欄桿玻璃內則安裝鋁條防撞欄、鋁合門內側安裝不銹鋼拉閘門解決安全與防盜的需求
結構方正規(guī)則的陽:
1.安裝位置:只允許安裝于陽臺滴水線以內的位置,嚴禁使用任何向處擴張的支架進行安裝;
2.材質要求:只允許使用φ3.0規(guī)格以下的鋼絲繩材料,防護網的中間部位不允許安裝任橫桿。
三.陽臺欄桿玻璃防撞欄樣式規(guī)范標準
安裝圖例:
標準說明:
1.安裝位置:安裝于欄桿玻璃的內側,只允許固定于原玻璃的鋁合金邊框上,往下不能越過第一條鋁合金橫桿,往上不能越過倒數(shù)第二條鋁合金橫桿;
2.材質要求:防撞欄使用的材質與顏色必須與原鋁合金欄桿保持一致,嚴禁使用不銹鋼或其它顏色的材料;
為防止攀爬,防撞欄框內的防撞條只允許垂直設置,中間不允許增加橫桿。
四.鋁合金推拉門安裝不銹鋼拉閘門樣式規(guī)范標準
安裝圖例:
標準說明:
1.安裝位置:只允許安裝于鋁合金推拉門的內側,嚴禁改變原有鋁合金推拉門的安裝位置及門洞尺寸;
2.材質要求:只允許使用不銹鋼材質的材料。
五.入戶花園鋁合金玻璃門改造樣式規(guī)范標準
1.安裝位置:改造后鋁合金玻璃門的門框安裝位置須與原來保持不變,不允許砌墻或以其它方式改變原有門洞的尺寸;
2.材質要求:只允許使用與原鋁合金玻璃門相同材質及顏色的鋁材和玻璃。
第12篇 新城小區(qū)財務管理內容規(guī)范
新城小區(qū)財務管理內容
財務管理工作模式、制度、預算、決算方式、內容
●工作模式
我司采取公司總部指導下的分散管理模式,強調分權基礎上的集權,是一種集資金籌集、運用、回收與分配于一體,參與市場競爭,自下而上的多層決策的集權模式。此模式既能發(fā)揮集團母公司財務調控功能,激發(fā)各部門的積極性和創(chuàng)造性,又能有效控制經營者及各部門風險,有利于克服過分集權或分權的缺陷,有利于綜合集權與分權的優(yōu)勢。
●管理成本費用的預算控制
我們將采用目前較流行的預算控制手法:對客戶服務中心確定收入指標、支出總指標及分項指標后,確定部門年度利潤指標,將年度利潤指標完成情況與部門個人的獎金收入掛鉤,同時將一定范圍內支出審批權下放到管理處,實現(xiàn)管理處責、權、利的對等。
a、人工工資的控制:
可通過由于公司核定客戶服務中心各層面人員配置的基數(shù)后,給管理處核定一個工資限額。管理層人員基本工資的級別調整由公司掌握,獎金與部門經營目標完成情況掛鉤,而操作人員在下達工資限額指標后,在限額內對員工工資的調整按公司指導工資級別主要由部門決定,公司只把握總額度,并由財務部按月分解后,對額度執(zhí)行情況進行監(jiān)控。將操作層工資調整權下放后還有一個好處是,利于客戶服務中心根據員工的實際工作能力和工作表現(xiàn)體現(xiàn)收入差距,激勵員工,因為只有客戶服務中心才最了解操作層員工的實際工作狀態(tài),而不是公司本部。
b、日常消耗品的控制
客戶服務中心的日常消耗項目雖然繁雜,但有很多項目的支出是相對穩(wěn)定的。在這條線上,我們可將它分成三塊:第一塊,客戶服務中心基本配置方面,由于前面已有客戶服務中心的相關人員核編,可在客戶服務中心組建時,由公司根據人員編制確定服裝、對講機、辦公設備、宿舍用具等基本配置后,一次性配置到位,同時根據小區(qū)的實際需要確定作業(yè)設備設施的配備。對這些相對固定的物料配備,由公司確定使用所限報,只對更新的需求進行監(jiān)控;第二塊,對支出相對穩(wěn)定的保潔物料、公共水電、垃圾清運等項目,根據客戶服務中心的實際情況確定支出限額后,將限額內的支出控制權下放,同時由財務部根據月度分解額度對客戶服務中心實際消耗情況進行月度監(jiān)控;第三塊,不可預測成本的支出項目,對那些不可控成本支出或突發(fā)性成本支出,公司可仍按程序逐級審批監(jiān)控。
c、成本控制的優(yōu)劣勢分析
成本費用預算控制的優(yōu)勢在于:
第一,由于經營效果與收入直接掛鉤,利于形成全員關注經營效果的狀態(tài)。公司的經營壓力下傳,客服經理必將會增強控制成本的責任心,并將成本控制的壓力下傳至班組和個人,從而促使客戶服務中心形成更細化的部門內使用指標,從根本上挖掘潛力,堵塞漏洞。
第二,簡化程序,提高公司運作效率,并將公司高層領導解放出來,集中精力思考公司發(fā)展大計。
第三,便于公司從宏觀預測把握經營情況,對公司整體的經營狀況做到心中有數(shù)。
可能的影響在于:
第一,權利下放后,管理失控的風險。由于公司在去年建立了較完善的供應商體系,一切支出結算仍在公司進行,客戶服務中心權力只在于物料使用并無現(xiàn)金流動,同時,由財務部進行月度監(jiān)控是可以避免這種風險的。
第二,客戶服務中心偏重對經營的控制,影響管理品質。物業(yè)管理作為服務性行業(yè),管理品質是極為重要的基礎,為避免管理品質的影響,我們可以采用通過對品質評定進行量化后,與經營效果再進行一定程度的掛鉤,實行綜合評價。迫使管理者在經營管理與品質管理兩者間進行權衡,尋求適宜的均衡點。以此達到社會效益、環(huán)境效益和經濟效益的三效統(tǒng)一。
第13篇 小區(qū)物業(yè)服務管理方式規(guī)范
住宅小區(qū)物業(yè)服務管理方式
第一節(jié)管理原則
1、超越需求原則:以業(yè)主需求為導向,并適度超越業(yè)主需求,推陳出新,提供業(yè)主心理預期的酒店式尊崇服務。
2、品牌管理原則:基于開發(fā)商的開發(fā)理念,圍繞創(chuàng)新的'尊貴生活,星級服務'模式定位,組織提供高標準、高品位、全方位酒店式管理服務,輔以言之有物的形象工程和品牌戰(zhàn)略,共同打造開發(fā)商的地產品牌。
3、陽光服務原則:十大陽光服務
服務態(tài)度-----熱情 服務技能-----嫻熟
服務效率-----快捷 服務效果-----滿意
服務程序-----規(guī)范 服務制度-----健全
服務收費-----透明 服務設備-----完好
服務層次-----豐富 服務項目-----齊全
4、業(yè)主參與原則:引導業(yè)主正面參與物業(yè)管理,把國家制定的'業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合'的物業(yè)管理原則落到實處。
第二節(jié)管理措施
措施之一:治安管理確立'三防'結合的方式,確保小區(qū)內的安全
'三防'結合即是人防、物防、技防相結合。'人防'上實施階梯式快速推進體系,由管理處統(tǒng)一指揮調度,強調多重結合,即流動崗、固定崗相結合、全面防范與重點防范相結合、整裝與便裝相結合。物防上充分發(fā)揮小區(qū)安防配套設施的作用,提高防范能力。在'人防為主、技防為輔'前提下,運用御景園智能化安保設施,如監(jiān)控系統(tǒng)等,結合管理處的統(tǒng)一管理、快速調度,確保治安防范萬無一失。
措施之二:對消防、工程、保安、清潔、環(huán)境美化等方面實施三化管理
制度化:完善內部管理機制,要求管理人員必須明確:唯有制度管人,才能使各項工作得到高效運轉。執(zhí)行保安、保潔、綠化、水電等各崗位規(guī)章制度和運行圖表,并由質檢人員嚴格監(jiān)督檢查落實情況,做到日有檢查,月有總結,形成了'檢查-整改-提高'的有效監(jiān)督機制,從而確保公司政令暢通,執(zhí)行力得到了很好的貫徹。
標準化:制定各部門(如保潔、保安、綠化、工程等)工作流程和考核辦法,要求一線員工嚴格按照制定的各項工作標準開展服務活動。另一方面,針對不同物業(yè)項目的特點和性質,采用人工作業(yè)和機械作業(yè)相結合的方式努力提高服務質量和工作效率。
專業(yè)化:重視管理人才的培養(yǎng),要求管理人員(尤其是中層以上管理人員)必須不斷提高自身綜合素質(如心理素質、專業(yè)知識和其他學科知識)和實際解決問題的能力。
措施之三:超前性、全方位地實行尊貴服務
在小區(qū)提供超前性、全方位的酒店式物業(yè)管理服務,讓業(yè)主充分享受尊貴、安全的物業(yè)管理服務。一方面加強規(guī)范員工的服務行為、服務意識,一方面超前挖掘業(yè)主的潛在需求,通過組建專業(yè)聯(lián)盟,運用鳳凰會作為平臺,分別在客戶購房期、業(yè)主裝修期、業(yè)主入住期為其提供超前性、全方位的酒店式物業(yè)管理服務。從業(yè)主(客戶)的家居生活、商務(旅行)活動等方面,向業(yè)主(客戶)提供相關服務,滿足業(yè)主深層次的物質和精神需要,業(yè)主想到的我們一定要做到,住戶沒想到的我們已想到并且做到。
●'零干擾'服務模式
在日常物業(yè)管理服務中,不論是在綠化養(yǎng)護、日常維保,小區(qū)保安防衛(wèi)等基本服務,還是在全套的物管增值服務方面,都是以不打擾業(yè)主的日常生活為準則,讓業(yè)主充分享受屬于自我空間的愜意和坦然。
● 提供'全方位的尊貴服務'。
通過問卷調查,了解業(yè)主所需服務項目,為住宅區(qū)業(yè)主量身定做地設計其所需服務項目,以客戶服務中心為窗口,專業(yè)聯(lián)盟、鳳凰會為服務平臺,按業(yè)主需求適時提供相關服務。例如:室內清潔服務、送洗衣服務、叫車服務、訂報服務、代訂牛奶、代找傭工保姆服務、室內設施設備維修、室內植物擺放養(yǎng)護服務、物業(yè)租賃、生日/節(jié)日祝賀、老人慰問、健康檢查、超值會所服務等。
第三節(jié)管理目標
序號指標 名稱標準測算 依據主要措施
1公共場所設施
保潔率98%安排、實施保潔的公共場所、設施/公共場所、設施總計×100%1、明確保潔員崗位職責、作業(yè)流程、作業(yè)頻率、責任質量要求細致嚴格,保潔覆蓋率達到100%;
2、每日清潔、休息日、休息時間為重點保潔;
2清潔保潔率100%以工作計算,記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正質檢記錄為依據1、保潔員責任區(qū)明確,工作質量要求具體、嚴格,有考核、有獎罰;
2、保潔員監(jiān)督機制健全。
3室外綠化完好率94%完好綠化帶/總綠化面積×100%1、綠化制度、工作計劃、整改行之有效且有執(zhí)行力度;
2、保安人員負責環(huán)境保護,管理人員及時發(fā)現(xiàn)綠化問題,靜態(tài)提示小區(qū)人員愛護環(huán)境。
4火災發(fā)
生率0以轄區(qū)公安消防部門記錄為依據1、培訓一批有較好素質和經驗的巡查人員,及時發(fā)現(xiàn)火災隱患;
2、管理到位,合理使用設施、設備等;
3、分層分責任經常性檢查消防安全,提示注意防火。
5小區(qū)治安案件發(fā)生率0以轄區(qū)公安部門記錄為依據1、實行24小時保安巡查制度,分應急、中速、慢速巡查,24小時報警中心落實各崗位責任區(qū)域,以保證小區(qū)事內人身財產安全。
6小區(qū)刑事案件發(fā)生率0以轄區(qū)公安部門記錄為依據1、實行24小時保安巡查制度,建立應急預案,24小時報警中心落實各崗位責任區(qū)域,以保證小區(qū)內人身安全。
7公共用房完好率98%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)/總建筑面積×100%1、建立經常性檢查制度;
2、每半年進行一次全面分項檢修;
8房屋零修急修及時率98%及時維修次數(shù)/應計報維修次數(shù)×100%1、人力配備充足;
2、崗位培訓、服務意識培訓到位;
3、技術人員有過硬的技術水平;
4、強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。
9道路完好及使用率95%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積×100%1、嚴格公共設施管理養(yǎng)護制度,治安管理員加強巡查和疏導;
2、及時整改修補損壞路面。
10違章占道處理及時率95%及時有效處理次數(shù)/應計處理占道車輛次數(shù)×100%1、對違章占道車輛協(xié)調處理;
2、安排人員疏導交通。
11化糞池,雨、污水井完好率95%完好化糞池,雨、污水井數(shù)量/化糞池、雨、污水井總數(shù)量×100%1、每日記錄檢查情況,發(fā)現(xiàn)問題,立即疏通處理;
2、化糞池每半年清理一次;
3、雨水井、污水井每一年全面檢修一次。
1
2排水管、明暗溝完好率95%完好排水管、明暗溝長度/排水管、明暗溝總長度×100%1、每日記錄檢查情況,發(fā)現(xiàn)問題立即設計施工方案,疏通處理;
2、每半年進行一次全面檢修。
13照明燈及疏散燈完好率95%完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量×100%1、每日記錄檢查情況及時更換檢修;
2、每日全面檢查檢修一次;
3、水電工配合保潔員保持照明潔凈。
14停車場完好率95%完好的設備設施/停車場設施設備總計×100%1、停車場設施設備正常運行,技術人員檢修,確保安全有效;
2、停車場疏導有序,無阻礙交通。
15消防設施設備完好率100%完好的消防設備/消防設備總數(shù)×100%指定機電設備及公用設施管理員維護,實行巡查制度,建立文件記錄,并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行,以確保消防設施、設備完好無損、正常。
16維修工程質量合格率100%維修合格工程項次/維修工程項次×100%1、建立合理有效的工作質量監(jiān)督機制和回訪制度;
2、擁有一批有較高技術水平的維修隊伍。
17投訴處理率95%處理的有效投訴/有效投訴×100%1、做好各項管理工作,創(chuàng)建優(yōu)美、完善的小區(qū)事管理機制;
2、提高員工素質,強化服務意識;
3、發(fā)生問題,及時處理,為委托方排憂解難;
4、做好解釋工作與回訪制度落實。
18業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%對管理滿意業(yè)主人數(shù)/參加評議人數(shù)×100%1、科學和規(guī)范的管理手段相結合,編制無管理漏洞的管理網絡;
2、加強重點部門的走訪,重點解決問題;
3、以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作,贏得委托方的支持。
19收費
及時率95%實際收取業(yè)主戶數(shù)/總業(yè)主戶數(shù)1、收費任務分解到管理人員身上,納入考核;
2、主動上門收取,將經過催收仍不交管理費的用戶姓名公諸于眾。
第四節(jié)管理服務質量標準
1、房屋管理
1.1 按有關法規(guī)政策規(guī)定和合同約定對房屋及配套設施進行管理服務。
1.2 房屋外觀完好、整潔,外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。
1.3 對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告并協(xié)助有關部門依法處理。
1.4 房屋裝修符合規(guī)定,有御景園裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關材料,有日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。對私改亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益現(xiàn)象及時勸止、報告。
1.5 主出口設建筑、道路平面分布圖。小區(qū)內各路口、棟及其他公共配套設施場地標識齊全、規(guī)范、美觀。
2、設施設備維修養(yǎng)護
2.1 共用設施設備運行正常,維護良好,無事故隱患;有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。
2.2 急修報修15分鐘內到達現(xiàn)場,預約維修報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場;回訪率100%以上。
2.3 水、電、消防、監(jiān)控等設備運行人員技能熟練;嚴格執(zhí)行操作規(guī)程;定期進行消防演習,消防器材可隨時啟用。
2.4 道路、停車場平整通暢,交通標志齊全規(guī)范。
2.5 公共照明設備完好率98%以上,按規(guī)定時間定時開關。
2.6 維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示,工作標準及崗位責任制明確,執(zhí)行良好。
2.7 對設備故障及重大事件有完善的應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。
2.8 辦理房屋及公共設施設備損壞險及公共責任險。
2.9 各設備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。
2.10 停水、停電在接到相關部門通知后,按規(guī)定時間提前通知用戶。
3、公共秩序維護
3.1 出入口24小時值班,7:00-23:00立崗值班。
3.2 對小區(qū)重點部位每小時巡查一次。
3.3 中央監(jiān)控室24小時實施監(jiān)控。
3.4 應對小區(qū)公共娛樂設施、水池、設備房等危險隱患部位,設置安全防范警示標志。
3.5 進出小區(qū)的車輛實施登記管理,并引導車輛出入,有序停放車輛(含非機動車)。
3.6 進出小區(qū)的裝修工、服務人員實施發(fā)放臨時出入證管理;對可疑人員作盤問、登記管理;對訪客指引行走路徑。
3.7 火災、水浸、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案(每年預演一次)。
4、保潔服務
4.1小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道的保潔:前期裝修階段在8:00-18:00時間段;入住階段在6:00-18:00時間段。
4.1.1 小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道(計劃保潔)
(1)公共綠地、信報箱 1次/天清理
(2)主次干道2次/天清掃
(3)雕塑小品 2次/周擦拭
(4)標識、宣傳欄1次/周擦拭
(5)水池、溝、1次/周清理
(4)公共場所 2次/天清掃
4.2 垃圾的處理與收集
4.2.1 根據物業(yè)實際合理布設垃圾桶,垃圾袋裝并進行垃圾分類收集;
4.2.2 垃圾每日收集2次,作到日產日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;
4.2.3 垃圾中轉站每日進行沖洗,沖洗后無異味;根據實際需要進行消殺;有效控制蠅、蚊等害蟲孳生;
4.2.4 垃圾桶每日清理,定期清洗,保持潔凈。
4.3排水、排污管道暢通
4.3.1 小區(qū)內公共雨、污水管道1次/年 全面疏通
4.3.2 雨、污水井、沙井1次/月檢查(并視檢查情況進行及時清掏)
4.3.3 化糞池1次/月檢查2次/年清掏
> 4.5 無飼養(yǎng)家禽、家畜,飼養(yǎng)寵物遵守《業(yè)主公約》之約定。
4.5.1 飼養(yǎng)寵物必須符合相關規(guī)定;對違反者及時勸止、報告,并配合有關部門進行處理。
4.6 建立消殺工作管理制度,根據當?shù)貙嶋H情況定期開展消殺工作,有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生;定期對各類病蟲害進行預防控制,適時投放消殺藥物
5、綠化養(yǎng)護管理
5.1 草坪保持平整,高度不應超過10公分,超過時應及時進行修剪。
5.2 草坪內常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
5.3 花草樹木無枯死,發(fā)現(xiàn)死樹應在一周內清除,并適時補種。
5.4 綠籬超過平齊線12公分時應進行修剪;綠籬根部無死枝枯葉及雜物,當天清除修剪廢棄物。
5.5 造型樹木應根據樹木品種生長情況,及時修剪整形,觀賞效果良好。
5.6 根據季節(jié)氣候狀況,適時澆灌、施肥和松土,花草樹木長勢良好。
5.7 適時組織防風暴,預防病蟲害。
第14篇 小區(qū)物業(yè)人員選拔和培訓管理規(guī)范
小區(qū)物業(yè)人員的選拔和培訓管理
(一)人員選拔
根據本小區(qū)的特點及所需的服務要求,適應今后的管理及服務水平,所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位,向社會公開招聘具有專業(yè)水平的,實踐管理經驗豐富的,善于協(xié)調各種人際關系的高素質人才。
職務要求
主任(項目經理)從業(yè)兩年以上,具有大型物業(yè)管理企業(yè)同職位兩年以上的工作經驗,大專以上學歷,年輕富有干勁及團隊協(xié)作精神,物業(yè)管理專業(yè)
管理員大專以上學歷,一年以上工作經驗,同職位工作一年以上,對物業(yè)管理有深刻的認識及豐富的實踐工作經驗
保安員高中以上學歷,退伍軍人或持保安證,在物業(yè)管理行業(yè)一年以上工作經驗
其他工作人員持相關上崗證件,具相關工作經驗
(二)培訓目標及方式
為了適應物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢,我公司將嚴格選聘人員,所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位,除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的,實踐管理經驗豐富的,善于協(xié)調各種人際關系,高素質、高效、精干的人員外,還必須定期組織理論學習培訓,管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練,務求使其能日常管理事物的工作。
公司會采取集中與分工種培訓,將內部培訓與外部培訓相結合,造就房屋管理,電腦與檔案管理,治安管理,消防管理,水電管理,財務管理,與經營活動等專業(yè)的人才,建立高素質的管理服務隊伍,有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業(yè)管理知識,使其能于理論中實踐實質管理工作。
(三)培訓計劃及內容
1、管理處全體員工培訓
(1)委托方、管理公司及物業(yè)情況的簡介(包括人事結構和組織)
(2)管理員工禮儀及行為規(guī)范
(3)員工守則、行為及紀律
(4)物業(yè)管理基礎知識
(5)物業(yè)保安措施及輔助巡邏設備
(6)物業(yè)設施的類型及應用
(7)管理服務的目的及重要性
(8)防火知識、消防裝置及使用
(9)各項應急預案及實際操作培訓
(10)緊急事件處理程序:如水管爆裂、火警應變、電力故障、煤氣泄露、雷暴及臺風、理業(yè)主投訴及投訴處理程序。
2.物業(yè)管理人員專業(yè)培訓
(1)管理員的職責
(2)物業(yè)移交單元的程序
(3)清潔知識的介紹
(4)物業(yè)管理法規(guī)的介紹
(5)二次裝修的監(jiān)控及管理
(6)物業(yè)范圍內巡視規(guī)程
(7)緊急事故處理程序
3、保安人員專業(yè)培訓
(1)保安人員的職責
(2)保安工作的基本概念
(3)物業(yè)安全防范與管理
(4)消防安全防范與管理
(5)車輛管理與停車管理
(6)日常巡視及夜間防范管理規(guī)程
(7)二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程
(8)治安消防等突發(fā)事件處理
(9)步操體能訓練及消防演習
(10)事件記錄規(guī)程
4、工程人員專業(yè)培訓
(1)工程人員的職責
(2)各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程
(3)機電維護的措施及程序
(4)物業(yè)設施設備運作流程
(5)維修工具維護及保管
(6)設施設備維修保養(yǎng)規(guī)程
(7)物業(yè)設施的操作流程
(8)突發(fā)事件處理程序等
5、清潔綠化工專業(yè)培訓
(1)本崗位規(guī)章制度及崗位責任制
(2)文明禮貌用語及行為道德規(guī)范
(3)不同區(qū)域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規(guī)范
(4)清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項
(5)不同綠化品種管理養(yǎng)護的標準
(6)常見病蟲害及防治
(7)噴灑農藥殺蟲安全操作
(8)常用農藥的稀釋配置
(四)培訓考核
為體現(xiàn)培訓的效果并貫徹管理制度及工作經驗的落實公司于員工培訓期間通過不定期的培訓考核確保培訓的質量。
第15篇 某小區(qū)物業(yè)管理員工作規(guī)范
小區(qū)物業(yè)管理員工作規(guī)范
一、每日工作
1、巡視所管理的宅區(qū),巡視內容為:
(1)、檢查住宅區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修、墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告、有無亂擺攤販)
(2)、住宅區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)破損、消防通道是否被堵、輸電線路是否完好、有無亂拉亂搭、有無可疑人員活動)
(3)、住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準(樹木花草有無損壞、房前屋后和公共場所有無亂仍垃圾、垃圾桶是否倒清、有無亂停放車輛、亂晾曬衣物、有無影響正常休息的噪聲源)
(4)、基礎設施是否完整(道路有無損壞、室外上下水道是否暢通、有無滲漏、路口及其它實施有無損壞)
2、經營性房租、管理費、各項規(guī)費的收繳;
3、接待住戶、租戶來訪和處理有關房產的投訴;
4、編報和房屋保養(yǎng)、維修計劃工作,驗收修繕質量;
5、做好工作日記、整理內務。
二、一周工作
1、走訪租、住戶,了解情況、聽取意見、及時處理;
2、初審租、住戶裝修申請、并報上級審批;
3、檢查每棟樓宇及公共設施是否完好,發(fā)現(xiàn)問題應及時上報并協(xié)助處理;
三、一月工作
1、執(zhí)行本月保養(yǎng)維修計劃,編報下月保養(yǎng)維修計劃;
2、編報房屋租金、管理費和各項規(guī)費收繳報表;
3、整理房屋管理資料、檔案,對發(fā)生異動的做出修改、
4、與有關單位聯(lián)系、交換情況,如有情況須用書面報告反映;
四、一季工作
1、檢查住宅區(qū)消防設施是否完整無缺、能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時處理及上報;
2、清理房租、管理費和各項規(guī)費收繳情況、并編報季度報表,清查是否有錯收、漏收,采取措施對拖欠費用進行追繳;
3、編報本季度維修保養(yǎng)報告及季度工作計劃;
五、一年工作
1、本年度所做工作進行自我總結并報主管經理考評;
2、編報年度房租、管理費和各項規(guī)費收繳報告;
3、編報下年度維修保養(yǎng)計劃、制訂下年度工作計劃。
