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第1篇 買賣合同履行地確定原則
一、買賣合同履行地的確定原則
根據(jù)民事訴訟法相關(guān)司法解釋的規(guī)定，合同的履行地按下列原則確定：
（一）購銷合同的雙方當(dāng)事人在合同中對交貨地點有約定的，以約定的交貨地點為合同履行地;沒有約定的，依交貨方式確定合同履行地;采用送貨方式的，以貨物送達地為合同履行地;采用自提方式的，以提貨地為合同履行地;代辦托運或按木材、煤炭送貨辦法送貨的，以貨物發(fā)運地為合同履行地。
購銷合同的實際履行地點與合同中約定的交貨地點不一致的，以實際履行地點為合同履行地。
（二）加工承攬合同，以加工行為地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的除外。
（三）財產(chǎn)租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的除外。
（四）補償貿(mào)易合同，以接受投資一方主要義務(wù)履行地為合同履行地。
二、買賣合同已經(jīng)部分履行的還可以解除嗎
如果合同達到法定或者約定的解除條件，買賣合同已經(jīng)部分履行的還可以解除。
三、買賣合同對履行地的要求
合同中沒有約定交付地點或交付地點約定不明確的，可依規(guī)定確定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”
依照規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：
標的物需要運輸?shù)?，出賣人應(yīng)當(dāng)將標的物交付給第一承運人運交給買受人；
標的物不需要運輸?shù)?，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付。
履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行；其他標的物在履行義務(wù)一方所在地履行。
當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確的，貨物需要運輸?shù)?，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)。
出賣人出賣交由承運人運輸在途的標的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險自合同成立時由買受人承擔(dān)。
第2篇 買賣不破租賃原則適用范圍
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證?！斗▏穹ǖ洹返?743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權(quán)利者，不在此限?！奔捶▏鴮τ诜课菁巴恋刈赓U契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外?！兜聡穹ǖ洹返?71條第1項規(guī)定：“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)?！奔匆?guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃?！度毡久穹ǖ洹返?05條規(guī)定：“不動產(chǎn)租賃已將其登記時，對于以后就其不動產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對抗力。我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定：“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在。”值得注意的是，這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動產(chǎn)租賃而言。這是因為，“以居住營業(yè)或農(nóng)耕為目的，而承租他人之不動產(chǎn)，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均采取鞏固承租人地位之方針?！笔欠裼袊乙?guī)定該原則同樣適用于動產(chǎn)租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿(mào)然作出判斷。
我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此，結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學(xué)者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。
在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。
第3篇 買賣不破租賃原則
曾先生在選購了一套二手房時，被前業(yè)主告知該房產(chǎn)已經(jīng)有人承租，租期尚有九個多月才到期，曾先生以為購買了房屋后就有權(quán)隨時要求承租人搬離，于是于前業(yè)主簽訂了合同并辦理了過戶手續(xù)，但是，在與承租人交涉限期搬離的過程中，承租人提出“買賣不破租賃”的概念要求繼續(xù)承租，并指責(zé)前業(yè)主和曾先生沒有尊重其“優(yōu)先購買權(quán)”，其有權(quán)主張曾先生的房屋買賣行為無效。
這是在轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租賃的房產(chǎn)過程中普遍存在遍的問題，承租人所提出的“買賣不破租賃”是一項專業(yè)法律術(shù)語，具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場合，承租人對于該房屋的使用權(quán)，不會因為該房屋的買賣而受影響，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力，只有當(dāng)租賃期限到期時，買受人方才可以行使完整所有權(quán)。
對此，我國法律有明確的規(guī)定：《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。
而承租人提出的“優(yōu)先購買權(quán)”則是指出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購買的權(quán)利?！逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！?《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。”;最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行
由此可見，在該案例中，承租人提出要求繼續(xù)租賃的要求是合法的，承租人的利益應(yīng)該受到法律的保護，曾先生無權(quán)要求承租人限期搬離，但是有權(quán)要求承租人支付租金，因為，曾先生在取得該房產(chǎn)的所有權(quán)的同時也取得了收益權(quán)。另外，如果前業(yè)主確實沒有通知過承租人該房屋要出售或者承租人表示在同等條件下愿意購買該房屋的話，承租人確實有權(quán)主張該買賣關(guān)系無效。建議二手房買受人應(yīng)當(dāng)在購房前充分了解要購買的房屋是否已經(jīng)出租，如果出租，租賃期限是否快到期，避免影響自己的購房用途或自己的投資計劃。
第4篇 買賣貨物風(fēng)險轉(zhuǎn)移慣例原則
貨物風(fēng)險轉(zhuǎn)移這個古老而又現(xiàn)代的問題迄今懸而未決。從羅馬法的經(jīng)典巨著《法學(xué)階梯》出臺至今長達1400多年的時間里，貨物風(fēng)險轉(zhuǎn)移一直是各國買賣法或合同法中爭議不休的問題。為保持商業(yè)慣例和商人習(xí)慣的穩(wěn)定性和延續(xù)性，國際商會《國際貿(mào)易術(shù)語解釋通則》(下稱《通則》)2000年修訂本對國際買賣貨物象征交貨術(shù)語fob、cfr和cif的風(fēng)險轉(zhuǎn)移界限也不作變更，仍舊采用了“船舷為界”原則。
對此，當(dāng)代買賣法、海商法和國際航運與貿(mào)易慣例是如何進行處置和相互予以協(xié)調(diào)的呢
“船舷為界”原則在當(dāng)代是如何實現(xiàn)的
“風(fēng)險隨交貨轉(zhuǎn)移”乃當(dāng)代國際貿(mào)易普遍推崇和廣泛應(yīng)用的理論與原則。風(fēng)險既由交貨決定，那么交貨的時間地點和方式及其界限劃分標準便理所當(dāng)然地成為貨物風(fēng)險轉(zhuǎn)移問題的關(guān)鍵。在國際貨物買賣實務(wù)中，對此的規(guī)定除由當(dāng)事人自行約定的方法外，一般還有由國際貿(mào)易術(shù)語統(tǒng)一慣例如《通則》和國際貿(mào)易統(tǒng)一實體法如《公約》以及各國法律來加以規(guī)范和規(guī)定的方法。國際貿(mào)易術(shù)語統(tǒng)一慣例通常僅限于對買賣慣例使用的貿(mào)易術(shù)語進行規(guī)范解釋，要通過將之選入合同才能起規(guī)定作用;國際貿(mào)易法律一般避開對貿(mào)易術(shù)語的解釋，試圖制定出國際貨物買賣的一般準則，就買賣交易中的原則問題作出規(guī)定。
國際商會《通則》乃是當(dāng)代國際貿(mào)易術(shù)語統(tǒng)—慣例的權(quán)威，其最新版本，即2000年修訂本仍將交貨方式分為實際交貨和象征交貨兩大類共13個術(shù)語加以規(guī)范和解釋。由其性質(zhì)所致，賣方在實際交貨中的交貨責(zé)任一般是在規(guī)定的時間和地點將貨物置于買方的實際控制之下，風(fēng)險于此時同步轉(zhuǎn)移。在貨物“適當(dāng)?shù)亟桓丁敝埃L(fēng)險由賣方承擔(dān)，之后，由買方承擔(dān)。承運人及裝運方式的差異對交貨和風(fēng)險的轉(zhuǎn)移并無實質(zhì)的影響。象征交貨依據(jù)裝運方式和賣方交貨責(zé)任可細分為傳統(tǒng)方式(包括fob、cfr和cif一組術(shù)語)和現(xiàn)代方式(包括fca、cpt和cip一組術(shù)語)。
“船舷為界”原則，通常是指在象征交貨傳統(tǒng)方式中，裝運方式限制為散裝水運，賣方的交貨責(zé)任是將貨物在裝運港交給承運人，以裝上船越過船舷為界;貨物風(fēng)險也以此為界同時轉(zhuǎn)移。買方之所以也積極支持、樂于采用象征交貨傳統(tǒng)方式，關(guān)鍵在于國際貿(mào)易實務(wù)界建立了完善的輔助服務(wù)支持體系與之配套，承運人和承保人分擔(dān)了買方的風(fēng)險責(zé)任。作為補償，象征交貨傳統(tǒng)方式下的貨價，一般相對實際交貨低很多。
“船舷為界”原則在當(dāng)代是如何實現(xiàn)的呢 在象征交貨傳統(tǒng)方式中，承運人在裝運港從賣方手中收貨裝運后，有條件地承諾在目的港將貨完好無損地交給買方;承保人也保證有條件地承擔(dān)貨運途中的風(fēng)險及損壞的賠償責(zé)任。換句話說，承運人和承保人有條件地代替賣方承擔(dān)運輸途中的風(fēng)險責(zé)任，運輸交接貨的貨運保險機制有效地“部分替代”了買賣交接貨機制。試想，如果不是這樣，買方如何會同意和接受這樣不公平的交貨安排呢
上述“部分替代”的條件限制值得高度重視?！疤娲钡幕A(chǔ)是指買賣交接貨和運輸交接貨、貨運保險交接的責(zé)任界點至少要相一致，貨物交承運人裝運越過船舷以后至買方提貨前這一段的貨物風(fēng)險必須由承運人或承保人替代賣方承擔(dān)責(zé)任，即便這種替代是有條件的?！安糠帧钡暮x是指不完全性。在運輸交接貨中，當(dāng)買方從承運人手上接收貨物時，如果貨物與合同不符，并且直接原因是諸如包裝不良、質(zhì)量內(nèi)在缺陷之類時，承運人不用承擔(dān)責(zé)任。風(fēng)險因賣方違約在先而不能正常如期轉(zhuǎn)移給買方，貨損由賣方自己承擔(dān)。在貨運保險交接中，雖然采用“倉至倉”條款，但當(dāng)船貨遭受意外損壞或滅失時，如果導(dǎo)致?lián)p毀的直接風(fēng)險超出了承保范圍，承運人免于承擔(dān)賠償責(zé)任;即便損毀屬于承保范圍，如果此時保險受益人不享有對貨物的保險利益(如fob或cfr項下，貨物裝船前發(fā)生的意外損失，買方即便買了保險，由于不享有對貨物的保險利益，承保人也可免于承擔(dān)賠償責(zé)任)，貨物損毀由當(dāng)事人自己承擔(dān)。
“部分替代”主要由運輸交接貨中的清潔提單簽發(fā)機制和“船舷為界”或“鉤至鉤”原則來維系。前者是指不能期望承運人對其承運的每一票貨都具有像其每一個貨主那樣的專業(yè)知識和經(jīng)驗，因此承運人只能根據(jù)所收貨物的表面狀況是否良好來決定清潔提單的簽發(fā)與否，并且即便賣方拿到的是清潔提單，也并不表明萬事大吉;只要有足夠的證據(jù)證明，貨物損毀是賣方而不是承運人的直接責(zé)任造成的，賣方便不能從已與承運人交接貨完畢為由而逃避承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任。
后者中的“船舷為界”和“鉤至鉤”原則分別是買賣和運輸交接貨的責(zé)任界定，表面上看來兩者好像并不一致。但根據(jù)海商法和國際貨運慣例，在港口裝卸貨時，如果使用船上的吊機設(shè)備，承運人承擔(dān)“鉤至鉤”范圍內(nèi)的責(zé)任;但如果使用港務(wù)當(dāng)局的吊機設(shè)備，承運人的責(zé)任則以“船舷為界”。由于現(xiàn)代國際運輸使用船上吊機設(shè)備進行裝卸的情形鮮見，因此“鉤至鉤”原則與“船舷為界”實質(zhì)上并無區(qū)別，它們的責(zé)任界點實際上是一致的。
“船舷為界”雖然是理論上的一條界限，但在國際貨物和運輸實務(wù)中也已有相應(yīng)的業(yè)務(wù)慣例和做法來與之相配套。為了獲得承運人簽發(fā)的清潔提單以保障順利結(jié)匯收款，對貨物吊裝越過船舷前后的損失，只要不是價值不菲的，賣方一般都是設(shè)法先補足貨物數(shù)量以便及時領(lǐng)取清潔提單，有關(guān)的索賠事宜壓后處理。只有對價值昂貴或無法及時修補或更替的貨物，在吊裝越過船舷后發(fā)生的損失，賣方才會立即會同港務(wù)當(dāng)局、承運人和承保人等當(dāng)事人，針對事故原因進行調(diào)查，分清責(zé)任并出具證明，及時通知買方。總之，“船舷為界”在實務(wù)中也并不是不可克服的。否則，象征交貨傳統(tǒng)方式怎么能夠延續(xù)200多年在國際貨物買賣中普遍應(yīng)用，并對國際貿(mào)易的拓展起到積極推動作用呢
在象征交貨現(xiàn)代方式中，由于集裝箱革命等裝運和通訊技術(shù)的不斷變革與進步，國際商會將賣方的交貨責(zé)任界點從“船舷為界”提前到“貨物被收入運輸系統(tǒng)之時”。不可否認，國際商會為規(guī)范國際貿(mào)易術(shù)語所作的不懈努力和做法確實是值得贊賞的。但從近10年來的國際貿(mào)易實踐看，現(xiàn)代方式至多只在發(fā)達國家間的貿(mào)易中得到應(yīng)用，并未獲得廣大發(fā)展中國家包括我國在內(nèi)的青睞。其根本原因主要在于現(xiàn)代方式的實務(wù)運作機制超出了國際貿(mào)易商人和現(xiàn)行輔助服務(wù)支持體系的認同和接受范圍。商人們或者不習(xí)慣，或者不愿意，或者無法采用現(xiàn)代方式及做法。
第5篇 未簽訂書面合同情況下房屋買賣合同糾紛處理原則
未簽訂書面合同情況下房屋買賣合同糾紛的處理原則
——梁某上訴鄭某房屋買賣合同糾紛案
依據(jù)：(2011)二中民終字第03640號
核心法律問題：要式合同、合同欠缺條款的認定
案情介紹
一、基本案情
梁某系位于北京市豐臺區(qū)某小區(qū)某號房屋所有權(quán)人。2000年8月14日，梁某書寫收條，內(nèi)容為：今收到鄭某房款共計24萬人民幣。同月，梁某將上述房屋交付鄭某使用，自2005年開始鄭某支付該房屋供暖費。鄭某持有該房屋購房款發(fā)票及購房交款清單。
2011年4月，鄭某訴至原審法院稱：2000年我與梁某達成口頭房屋買賣協(xié)議，我給付梁某24萬元房款，梁某將涉訟房屋出售給我。后我要求梁某辦理過戶手續(xù)，梁某推托?，F(xiàn)我居住該房已達11年，2009年3月梁某告知我騰房，故我起訴要求梁某辦理房屋過戶手續(xù)。
梁某辯稱：我與鄭某非房屋買賣關(guān)系，2000年因我需用錢，委托房屋中介機構(gòu)做房屋抵押貸款，我向中介支付1萬元手續(xù)費，鄭某給付我24萬元，我同意其居住房屋2年。2000年6月我向鄭某交付房屋，后要求其搬走引起糾紛。鄭某起訴已超過訴訟時效，我不同意其訴訟請求。
一審中，鄭某申請證人任某、李某出庭作證，任某稱：我與鄭某之弟系同學(xué)關(guān)系，2000年8月，我與鄭某去銀行取錢，大概20多萬元，鄭某買房，后來在車上把錢給了賣房人，賣房人收到錢后在車上當(dāng)場寫了收據(jù)，寫完后我們就回家了，我不認賣房人，記不清是誰了，鄭某當(dāng)時是買房。證人李某到庭證明：我與鄭某之弟及梁某均系朋友關(guān)系，當(dāng)年從事房屋中介服務(wù)。2000年鄭某家因拆遷急于買房，梁某欲賣房，經(jīng)我促成買賣交易，房價款為24萬元。梁某對上述證人證言不予認可，并稱其二人證言自相矛盾，不能作為定案依據(jù)。
本案審理過程中，經(jīng)鄭某申請，法院依法查封本案涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)。
二、法院判決
一審法院經(jīng)審理認為：本案爭議的焦點為鄭某與梁某之間的法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系還是借款關(guān)系。梁某書寫收條確認所收款項為“房款”，現(xiàn)鄭某亦持有該房屋購房款相關(guān)收據(jù)，且自2000年8月起梁某已將涉訟房屋交付鄭某居住至今，證人李某出庭證明雙方存在房屋買賣關(guān)系。上述證據(jù)足以形成完整證據(jù)鏈，證明雙方存在房屋買賣關(guān)系，法院予以認定。梁某主張雙方系借款關(guān)系，未提交相關(guān)證據(jù)，法院不予采信。梁某主張本案超過訴訟時效，缺乏依據(jù)，法院不予支持。法院對鄭某的訴訟請求予以支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民法典》第一百三十條的規(guī)定判決：梁某于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助鄭某將涉訟房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記在鄭某名下。
判決后，梁某不服原判，向二審法院提起上訴，認為原判認定事實不清，證據(jù)不足，適用法律錯誤，且鄭某的訴訟請求已過訴訟時效，故請求撤銷原判，依法改判駁回鄭某的訴訟請求。鄭某同意原判。
二審法院經(jīng)審理認為：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。一方當(dāng)事人提出的證據(jù)，另一方當(dāng)事人認可或者提出的相反證據(jù)不足以反駁的，人民法院可以確認其證明力。本案中，鄭某主張其與梁某之間就訟爭房屋存在房屋買賣關(guān)系，其提交的由梁某書寫的收條中，明確寫明“房款”的給付性質(zhì)，梁某亦于收取上述款項后將涉案房屋交付鄭某居住使用至今，且鄭某亦提供證據(jù)證明，訟爭房屋的原始購房收據(jù)亦由鄭某持有。梁某雖對鄭某主張的事實不予認可，并堅稱其與鄭某之間實為借款關(guān)系，但并未就此提供證據(jù)予以證明，梁某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。因此，原審法院對鄭某的訴訟主張予以采信，處理并無不當(dāng)，本院予以確認。梁某關(guān)于鄭某要求辦理物權(quán)變更登記的訴訟請求已過訴訟時效的抗辯理由，缺乏依據(jù)，原審法院不予采信，處理正確，本院亦予確認。綜上，原判處理并無不當(dāng)，梁某的上訴請求，并無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。
審判邏輯
一、爭議焦點
本案爭議焦點在于：梁某與鄭某之間是否存在房屋買賣關(guān)系；當(dāng)事人能否以非書面形式訂立要式合同；當(dāng)事人約定不明或無約定時合同條款的如何確定。
二、觀點透析
（一）要式合同及其例外
根據(jù)合同的成立是否需要特定的形式的區(qū)別，可將合同劃分為要式合同與非要式合同。所謂要式合同，是指根據(jù)法律規(guī)定，合同的成立需要具備特定的形式要件；而非要式合同則與此相反，并無特定形式要件的要求。
根據(jù)《民法典》第10條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。同時，《城市房地產(chǎn)管理法》第41條亦規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。結(jié)合上述兩項規(guī)定，可以看出在當(dāng)事人雙方進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為時，均應(yīng)采取書面合同的形式。質(zhì)言之，房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)贈與合同等涉及房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同，均為要式合同。
關(guān)于合同的形式要件問題，在我國民法典律制度發(fā)展過程中，經(jīng)歷了一個從絕對嚴格到相對寬松的演變過程。在《民法典》正式實行之前，一般采取嚴格的形式要件主義，即凡規(guī)定采取書面形式訂立的合同，非經(jīng)書面形式不發(fā)生效力。隨著我國市場經(jīng)濟和法律制度的逐漸完善，此嚴格的規(guī)定逐漸有所放寬。1999年10月1日《民法典》正式實行，其中第36條明確規(guī)定了要式合同的例外情形，即“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。
（二）合同欠缺條款的認定
《民法典》于總則部分，即第12條第1款規(guī)定了一般情形下合同應(yīng)當(dāng)包括的條款：（1）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（2）標的；（3）數(shù)量；（4）質(zhì)量；（5）價款或者報酬；（6）履行期限、地點和方式；（7）違約責(zé)任；（8）解決爭議的方法。同時該法分則部分亦根據(jù)合同具體類型的不同，對其他可以約定的條款進行了規(guī)定。從法律規(guī)定的文義理解，上述列舉的條款并未合同成立的必需條款。問題也由此提出——合同成立至少應(yīng)具備的條款為何？此問題在《民法典》頒布實施后一直有所爭議。2009年最高人民法院在《民法典司法解釋(二)》中對此問題予以明確，規(guī)定如雙方當(dāng)事人對合同是否成立產(chǎn)生爭議，人民法院能夠認定當(dāng)事人姓名或名稱、標的和數(shù)量的，則一般認定合同成立，但另有法定或約定的情形除外。
在根據(jù)上述規(guī)定對合同成立與否予以明確后，為保證合同的順利履行，以及在糾紛發(fā)生后進行救濟，還須對欠缺的條款予以認定?！睹穹ǖ洹返?1條明確規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！倍谒痉▽嵺`中，還會出現(xiàn)當(dāng)事人無法達成協(xié)議，或根據(jù)合同有關(guān)條款及交易習(xí)慣無法判斷的情形，此時就應(yīng)依據(jù)《民法典》第62條予以處理，分為以下幾種情況：（1）質(zhì)量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。（2）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價的，按照規(guī)定履行。（3）履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行；其他標的，在履行義務(wù)一方所在地履行。（4）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準備時間。（5）履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。（6）履行費用的負擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負擔(dān)。
（三）本案審理思路
具體到本案而言，首先應(yīng)對梁某與鄭某之間法律關(guān)系進行定性。從舉證責(zé)任的角度分析，鄭某主張其與梁某為買賣合同關(guān)系，就此提供了收條、原始購房收據(jù)及證人證言用以證明。上述證據(jù)中，作為書證的收條，其中載明“今收到鄭某房款共計24萬人民幣”，可以直接證明給付性質(zhì)為“房款”；原始購房收據(jù)亦屬書證，但其本身并不能直接證明鄭某與梁某之間的房屋買賣關(guān)系，系證明購房原始收據(jù)由梁某持有的事實，故應(yīng)屬間接證據(jù)；證人亦作證稱梁某與鄭某之間為買賣合同關(guān)系，其作證的內(nèi)容均系親身經(jīng)歷，并非從他人處聽來的情況的復(fù)述，故應(yīng)屬原始證據(jù)。從證明力的角度來看，鄭某提供的證據(jù)中不僅有可單獨證明案件事實的證據(jù)，且各個證據(jù)之間亦相互印證形成完整證據(jù)鏈，證明雙方買賣合同關(guān)系的存在。而反觀梁某，其主張的借款合同關(guān)系并無證據(jù)證明，故應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。一審、二審從正反兩個角度分析，最終對鄭某主張的事實予以采信。
在對雙方法律關(guān)系予以定性后，即須解決雙方以非書面形式訂立要式合同的問題。梁某與鄭某進行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立合同。但根據(jù)案件查明的事實，鄭某作為買受人已經(jīng)履行了支付價款的主要義務(wù)，梁某亦已接受，故雙方雖未按法律規(guī)定簽訂書面合同，也應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法典》第36條之規(guī)定，認定雙方合同成立。同時，該合同自成立時生效。
第6篇 2023年買賣合同司法解釋：合同訂立原則是什么
一、平等原則
平等原則是指地位平等的合同當(dāng)事人，在權(quán)利義務(wù)對等的基礎(chǔ)上，經(jīng)充分協(xié)商達成一致，以實現(xiàn)互利互惠的經(jīng)濟利益目的的原則。這一原則包括三方面內(nèi)容：
1.合同當(dāng)事人的法律地位一律平等。在法律上，合同當(dāng)事人是平等主體，沒有高低、主從之分，不存在命令者與被命令者、管理者與被管理者。這意味著不論所有制性質(zhì)，也不問單位大小和經(jīng)濟實力的強弱，其地位都是平等的。
2.合同中的權(quán)利義務(wù)對等。所謂“對等”，是指享有權(quán)利，同時就應(yīng)承擔(dān)義務(wù)，而且，彼此的權(quán)利、義務(wù)是相應(yīng)的。這要求當(dāng)事人所取得財產(chǎn)、勞務(wù)或工作成果與其履行的義務(wù)大體相當(dāng);要求一方不得無償占有另一方的財產(chǎn)，侵犯他人權(quán)益;要求禁止平調(diào)和無償調(diào)撥。
3.合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié)商，取得一致，合同才能成立。
二、自愿原則
自愿原則是合同法的重要基本原則，合同當(dāng)事人通過協(xié)商，自愿決定和調(diào)整相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系。自愿原則體現(xiàn)了民事活動的基本特征，是民事關(guān)系區(qū)別于行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系的特有原則。民事活動除法律強制性的規(guī)定外，由當(dāng)事人自愿約定。自愿原則也是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的要求，隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，合同自愿原則就越來越顯得重要了。
自愿原則是貫徹合同活動的全過程的，包括：
第一，訂不訂立合同自愿，當(dāng)事人依自己意愿自主決定是否簽訂合同;
第二，與誰訂合同自愿，在簽訂合同時，有權(quán)選擇對方當(dāng)事人;
第三，合同內(nèi)容由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定;第四，在合同履行過程中，當(dāng)事人可以協(xié)議補充、變更有關(guān)內(nèi)容;第五，雙方也可以協(xié)議解除合同;第六，可以約定違約責(zé)任，在發(fā)生爭議時，當(dāng)事人可以自愿選擇解決爭議的方式?？傊?，只要不違背法律、行政法規(guī)強制性的規(guī)定，合同當(dāng)事人有權(quán)自愿決定。
三、公平原則
公平原則要求合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)要公平合理，要大體上平衡，強調(diào)一方給付與對方給付之間的等值性，合同上的負擔(dān)和風(fēng)險的合理分配。具體包括：
第一，在訂立合同時，要根據(jù)公平原則確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，不得濫用權(quán)利，不得欺詐，不得假借訂立合同惡意進行磋商;
第二，根據(jù)公平原則確定風(fēng)險的合理分配;
第三，根據(jù)公平原則確定違約責(zé)任。公平原則作為合同法的基本原則，其意義和作用是：公平原則是社會公德的體現(xiàn)
