第1篇 買賣合同:淺議商品房買賣合同糾紛常見類型及法律適用
房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟和城市發(fā)展的產(chǎn)物。在許多發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)日益成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，成為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化進行，城市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的實施和住宅商品化的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)正日益成為一個重要的經(jīng)濟部門。它的迅速發(fā)展反映了我國經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展和改革深入、廣泛的良好狀態(tài)，并且在推動城鎮(zhèn)建設(shè)，促進社會生產(chǎn)力發(fā)展，改善人們居住條件以及完善市場體制和機制等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。
目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展。但我國房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在不少問題，比如房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，造成土地利用上的浪費和資金的占用;片面追求高額回報，建設(shè)大量脫離市場承受能力和經(jīng)濟水平的高檔房地產(chǎn)，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設(shè)卻不能滿足需要;商品房銷售面積與實際面積不符，質(zhì)量低劣，廣告虛假等，消費者對這些問題反映十分強烈，已成為一個社會問題。
本文中，筆者將遴選一部分典型案例就法律適用問題進行分析探討，以期在引起有關(guān)方面關(guān)注的同時，能夠幫助消費者如何運用法律武器來維護自身的合法權(quán)益。
在司法實踐中，比較常見的商品房買賣合同糾紛主要有以下幾個類型：
逾期不能正常交付型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付買受人商品房是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，其中原因諸如資金短缺或?qū)徟掷m(xù)欠缺等導(dǎo)致建設(shè)工期延長不一枚舉。近年來，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現(xiàn)，司法實踐中發(fā)現(xiàn)，因開發(fā)建設(shè)行為不規(guī)范而引發(fā)的此類糾紛呈現(xiàn)的比較明顯。
如，1998年12月26日，被告力達開發(fā)公司取得了某地段拆遷異地安置樓項目，20xx年1月5日，力達開發(fā)公司將其中的部分住宅工程交于該地段所屬的村委會進行開發(fā)建設(shè)，而該村委會又將這部分工程交于劉某個人開發(fā)建設(shè)，均簽訂了協(xié)議書。在開發(fā)建設(shè)中，因欠繳電力增容費，三方協(xié)議由力達開發(fā)公司先行預(yù)售部分商品房籌集資金。該公司先后與原告宋某等10余人簽訂了《商品房買賣合同》，并以所得購房款交付了電力增容費。后三方因履行內(nèi)部協(xié)議產(chǎn)生糾紛，劉某占據(jù)房屋拒不向原告等人交付。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)”。該條同時規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的五個條件。1999年10月12日江蘇省高級人民法院《全省民事審判工作座談會紀(jì)要》規(guī)定：“未取得營業(yè)執(zhí)照、不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的當(dāng)事人與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認定為無效”。本案中的村委會及劉某顯然無資格從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，允許他們進行開發(fā)建設(shè)無疑會大大增加房地產(chǎn)市場的風(fēng)險性，由此產(chǎn)生糾紛應(yīng)在情理之中。法院認為：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，被告應(yīng)按期交付房屋，被告與村委會、村委會與劉某之間的協(xié)議對原告無法律約束力，遂判決被告向原告交付房屋，因房屋在村委會及劉某控制之中，法院同時判令村委會與劉某作為第三人承擔(dān)協(xié)助義務(wù)。可見，由于三被告未能依法進行開發(fā)建設(shè)，即使村委會與劉某投入資金實際進行了開發(fā)建設(shè)，也只能由項目人即被告力達開發(fā)公司對外承擔(dān)責(zé)任。
此外，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代理銷售人產(chǎn)生矛盾，致使買受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。
如，20xx年6月9日，被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《商品房委托代理協(xié)議》，約定被告將其開發(fā)建設(shè)的住宅樓委托第三人全權(quán)代理銷售，期限自簽訂合同之日起至售完為止。20xx年1月8日，第三人在代理銷售期限內(nèi)與原告吳某簽訂了《商品房購銷協(xié)議》，將住宅樓4-2-201室及4號地下室以230000元的價格出賣于原告，原告依約交付第三人購房款230000元。后被告昌源開發(fā)公司與祥和經(jīng)紀(jì)公司因代理銷售款回籠及費用結(jié)算問題發(fā)生糾紛，在住宅樓通知上房時，被告以《商品房購銷協(xié)議》上無其印章為由對該協(xié)議不予認可，拒絕將房屋交付原告?！吨腥A人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人”。法院認為：被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《商品房委托代理協(xié)議》合法有效，第三人在與原告吳某簽訂《商品房購銷協(xié)議》時，原告對被告與第三人之間的代理關(guān)系是明知的，且仍在第三人的代理銷售期限內(nèi)，故該協(xié)議對原、被告均有約束力，被告應(yīng)交付該商品房。本案正是基于《中華人民共和國合同法》有關(guān)代理行為的規(guī)定進行的判決。
故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型。我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明;明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進行工程建設(shè);明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認購、定購協(xié)議的形式為買受人設(shè)立種種陷阱。
如，20xx年12月18日，華洋開發(fā)公司取得了某村舊村改造工程，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認購房屋協(xié)議書》，約定：乙方購買甲方開發(fā)建設(shè)的新區(qū)2-3號門面房2套，建筑面積98平方米;購房款450800元，乙方應(yīng)在合同簽訂的5日內(nèi)預(yù)付50%，余款在交房時付清;甲方于20xx年8月底將驗收合格的房屋交付使用;本協(xié)議與國家通用協(xié)議具有同等效力。同日，原告交付被告購房預(yù)付款100000元。20xx年5月31日，被告華洋開發(fā)公司將該項目轉(zhuǎn)讓于德陽開發(fā)公司，并將原告張某等6人的《認購房屋協(xié)議書》及購房款收據(jù)復(fù)印件交付第三人，市計劃委員會對該項目的轉(zhuǎn)讓予以批復(fù)同意，隨后，德陽開發(fā)公司取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》，并向市國土局書面報告請求辦理用地手續(xù)，但至訴訟時尚未取得。
法院認為：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。原、被告雙方簽訂的《認購房屋協(xié)議書》已經(jīng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告亦按照約定交付被告100000元購房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實，導(dǎo)致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。原、被告雙方在簽訂《認購房屋協(xié)議書》時，被告華洋開發(fā)公司尚未取得商品房預(yù)售許可證明，且不能證明原告對此是明知的，或已告知原告這一情形，其行為應(yīng)認定為故意隱瞞，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。第三人德陽開發(fā)公司雖然接收了該項目，但在原、被告雙方的商品房買賣過程中沒有過錯，被告也未將收取的購房款交付第三人，故第三人不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，遂認定原告張某與被告華洋開發(fā)公司簽訂的《認購房屋協(xié)議書》無效，判決該公司返還原告張某已付購房款100000元、利息15000元，賠償原告張某30000元。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”。本案中的華海開發(fā)公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認購房屋協(xié)議書》，該合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，屬無效合同。《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同”，第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。該司法解釋為諸如華洋開發(fā)公司這樣的開發(fā)商帶上了“緊箍咒”。
權(quán)屬證書缺失型。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備拆遷資質(zhì)，必須委托具備拆遷資質(zhì)的拆遷安置公司進行拆遷安置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付拆遷安置公司的報酬有時就是待建的商品房，拆遷安置公司對這部分商品房則以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義對外銷售，簽訂合同，辦理權(quán)屬證書同樣要借助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義進行，一旦兩家產(chǎn)生利益沖突，買受人的權(quán)益難以得到保障。
如，1997年11月13日，原告陳某與被告鑫龍開發(fā)公司簽訂了《商品房購銷合同》，被告將西苑小區(qū)5-5-401室商品房出賣于原告。1997年11月27日，原告搬入居住。1997年12月22日，原告辦理了《房屋所有權(quán)證》。但在隨后的數(shù)年中，原告要求被告協(xié)助辦理土地使用證遲遲沒有結(jié)果。訴訟中，被告坦承，原告購買的該套房屋實際已作為拆遷安置費用分配給了拆遷安置公司，由于兩公司之間的利益分配至今沒能了結(jié)，所以開發(fā)公司拒絕為原告提供相應(yīng)的手續(xù)?！度嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;……商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”。法院認為： 由于被告未能向原告提供辦理土地使用證所需的材料，致使原告在合同訂立之日起90日內(nèi)未能取得土地使用證，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。遂判令被告限期提供材料，并承擔(dān)違約金50086元。本案僅系開發(fā)公司與拆遷公司因利益分配問題引發(fā)的開發(fā)公司主觀拖延辦理的情況，在現(xiàn)實生活當(dāng)中，還存在著因開發(fā)公司土地使用手續(xù)不合法，導(dǎo)致買受人根本無法辦理的情況，購買人一定要提高警惕。
“一房二賣”型。商品房買賣合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)按期交付商品房的義務(wù)，為確保該義務(wù)的實現(xiàn)，當(dāng)事人雙方采用定金擔(dān)保的方式來保證合同的履行是比較普遍的，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動，寧愿承擔(dān)定金罰則也不交付商品房。
如， 20xx年7月31日，原告朱某與被告某建設(shè)投資總公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定：原告以458161元的價格購買被告建設(shè)的1-0125、0225、0325號三層商品房，被告免費送0025號地下室，原告應(yīng)于20xx年7月31日前交付購房款258161元，于20xx年8月8日前將辦理貸款所需的全部資料交給被告，貸款到位后的五日內(nèi)交清余款，被告應(yīng)于20xx年10月28日前將經(jīng)驗收合格的商品房交付原告。該合同第23條載明，本合同自雙方簽訂之日起生效。當(dāng)日，被告以蓋章為由將合同文本收走。20xx年3月12日，原告交付被告購房定金60000元。20xx年8月1日，原告交付被告購房款258161元。后被告單方在合同文本上加蓋了作廢章，并于20xx年9月18日與另一購房人孫某簽訂了《商品房買賣合同》，將1-0125、0225、0325號三層商品房出賣于孫某。20xx年7月31日，被告向?qū)O某發(fā)放了上房通知書，次日，孫某領(lǐng)取了房屋鑰匙。
《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，可以解除合同”。法院認為：原告朱某與被告某城市建設(shè)投資總公司簽訂《商品房買賣合同》后，被告以蓋章為由將合同文本收走，而非基于審查確定之需，并在原告按約交付首筆購房款后開具了收據(jù)，其行為表明，被告對《商品房買賣合同》的內(nèi)容已作認可，且進入履行階段，該合同已生效。但被告與孫某簽訂的《商品房買賣合同》亦系雙方的真實意思表示，該合同同樣具備法律效力。被告在合同文本上加蓋作廢章的行為因系單方解除合同的行為，因未通知原告，故對原告不發(fā)生法律效力。
由于兩合同涉及的標(biāo)的為同一房屋，而被告已將房屋交付孫某，該違約行為致使原告朱某與被告之間的合同目的不能實現(xiàn)，原告有權(quán)主張解除合同?！度嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出售給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向另一方給付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者回收。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。法院據(jù)此判決被告某城市建設(shè)投資總公司返還原告購房款258161元及利息，雙倍返還定金120xx0元，賠償100000元。
廣告宣傳失實型。在商品房買賣過程中，人們因相信廣告而上當(dāng)受騙的事經(jīng)常發(fā)生，各種傳媒也不斷披露或名不副實，或夸大其詞，甚至是瞞天過海的廣告事件內(nèi)幕，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也因此受到一定的懲處，但其受到懲處的損失與因虛假廣告而產(chǎn)生的收獲相比微乎其微，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)感覺不到痛癢，仍我行我素。
如， 20xx年10月，同心開發(fā)公司在工程建設(shè)過程中發(fā)布了預(yù)售宣傳廣告，稱“陽光花園一樓全部帶院”。20xx年4月23日，原告朱某與同心開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告以270000元的價格購買被告開發(fā)建設(shè)的陽光花園b1號樓101室商品房。后原告發(fā)現(xiàn)該房屋未建小院，雙方發(fā)生糾紛。該案在審理過程中，經(jīng)法院勘驗查明：陽光花園b1號樓101室南外墻向南約一米處為一東西向磚墻，高約1.5米，磚墻外系他人民房，無法建設(shè)院落。而該室東外墻外有約70平方米空地。法院認為：被告同心開發(fā)公司制作的預(yù)售宣傳廣告稱“陽光花園一樓全部帶院”，該內(nèi)容具體明確，應(yīng)視為合同內(nèi)容，被告同心開發(fā)公司應(yīng)予履行。結(jié)合該房屋周圍的實際狀況，可將該房屋東外墻外的空地拉建為小院由原告使用，以此作為被告同心開發(fā)公司履行合同的補救措施。遂判決被告同心開發(fā)公司沿陽光花園b1號樓101室東外墻自西向東、沿東西磚墻自南向北拉建27平方米的院落，由原告朱某使用。
《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。本案中，被告稱“陽光花園一樓全部帶院” 系對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，該說明和允諾具體確定，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施等違約責(zé)任”。由于該房屋的后方已客觀不能建設(shè)院落，法院遂根據(jù)勘驗的實際情況判令被告采取了補救措施，既解決了原告的需求，又延伸了法律的救濟觸角。
房屋質(zhì)量低劣型。質(zhì)量是一切商品或者服務(wù)的靈魂，尤其在商品房買賣關(guān)系中體現(xiàn)的更加明顯。眾所周知，由于商品房價值較高，是人們生活中不可或缺的必需品，買受人往往傾其所有甚至舉債購買，因此，購買商品房的意義以百年大計來論絕不為過。但是，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全然不顧買受人的利益，將開發(fā)成本降至不能保證質(zhì)量的地步，鋌而走險，野蠻施工，以次充好，坑害老百姓的利益。
如，20xx年2月9日、20xx年1月14日，原告徐某以280572.9元的價格購買被告輝煌房屋開發(fā)公司建設(shè)的濱江花園8-1-601室房屋，20xx年1月14日，輝煌房屋開發(fā)公司向徐某發(fā)放了上房通知單，但因該房屋存在接線盒線頭*露、墻面開裂、東臥室東外墻砌體及衛(wèi)生間內(nèi)間西北角頂板滲漏、分戶門無貓眼、門鈴、把手及冷熱水管路未接通等問題，原告拒絕上房，要求維修，雙方產(chǎn)生糾紛。
《中華人民共和國合同法》第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任”。《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)”。法院認為： 被告輝煌房屋開發(fā)公司建設(shè)的濱江花園8-1-601室房屋確實存在質(zhì)量問題，原告的訴訟請求具有事實和法律依據(jù)，遂判令被告予以維修，并賠償損失20xx元。
第2篇 傲宇律師：買賣合同中常見法律風(fēng)險及防范
傲宇律師整理：買賣合同中常見的法律風(fēng)險及防范
據(jù)不完全統(tǒng)計，世界上90%的財富與合同有關(guān)。而買賣合同作為公司最常見和最常用的合同，看似沒有大問題，卻與工作、生活息息相關(guān)，分量極重。針對其常見漏洞，又該如何有效防范？
合同主體不適格
風(fēng)險防范：簽定合同前，尤其是涉及金額巨大時，一定要認真審查對方的主體資格以及洽談人的資格和代理權(quán)。建議到對方公司實地考察，一來了解簽約人的身份，二來查明對方公司的真實性、實力以及資格；并在國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢企業(yè)信息，了解公司是否處于存續(xù)期內(nèi)。
合同形式不規(guī)范
防范措施：一是所有合同均應(yīng)采取書面形式，即使在緊急情況下進行口頭約定，隨后應(yīng)立即補簽書面合同；二是如使用傳真或者qq等簽定合同，之后也應(yīng)要求將合同原件快遞至雙方；三是在簽訂合同時，對方的公司法人代表、地址、合同經(jīng)辦人、聯(lián)系電話等信息要詳細，雙方的名稱清晰、準(zhǔn)確、統(tǒng)一，與公司營業(yè)執(zhí)照上的名稱一致，不使用簡稱或縮寫；四是合同的簽字、蓋章，雙方應(yīng)在同一地點、同時簽訂，以確保合同的真實性。
合同條款模糊、有歧義
防范措施：合同最基本的條款必須齊全，包括：（一）當(dāng)事人的名稱和住所；（二）標(biāo)的物；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭議的方法。除此之外，雙方可以根據(jù)合同的性質(zhì)和交易目的，約定其他條款。另外，合同中的文字和用語要準(zhǔn)確，不要使用含糊不清的概念、不要寫錯別字，正確使用標(biāo)點符號。
合同產(chǎn)品質(zhì)量條款不重視
防范措施：一是在合同中明確約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)或者企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；二是作為買方，應(yīng)留取5%—10%的質(zhì)量保證金，一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題立即以書面形式向賣方提出；三是作為賣方，必須在合同中明確產(chǎn)品的檢驗期限和質(zhì)量異議期，如果超過異議期則視為產(chǎn)品合格。
價款支付約定不清晰
防范措施：一是合同應(yīng)明確價款支付的準(zhǔn)確時間，作為買家應(yīng)盡量用先收貨再付款的方式，而作為賣方則盡量采取先收款后發(fā)貨的方式，比較折中的辦法是采取分期付款的方式以降低彼此的風(fēng)險。二是一定要約定逾期付款的違約責(zé)任；對一些大件的單件產(chǎn)品，賣方可以在合同中約定在貨款未付清到80%前，產(chǎn)品的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，這條對于賣方很重要，避免了因買方原因而造成的貨物損失。
貨物的交付不規(guī)范
防范措施：一是交貨時必須交付給有接收貨物權(quán)利的人，如合同的簽字人，合同約定的收貨人等。二是交貨時進行現(xiàn)場拍照或者錄像，以作證據(jù)。三是貨款金額的支付應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬。
違約條款缺失或過于籠統(tǒng)
防范措施：一是合同必須要有違約條款，應(yīng)明確一般違約的后果以及嚴(yán)重違約的不同后果。二是若約定違約金，原則上約定的違約金不能超過其損失的30%，違約金如果約定過高，對方可以請求人民法院或者仲裁委予以降低，最好是約定一方違約后向另一方賠償損失的計算方法。
管轄權(quán)約定不明
防范措施：在合同上，應(yīng)盡量約定雙方發(fā)生爭議時的管轄權(quán)法院為己方所在地法院或者己方所在地仲裁機構(gòu)；難以確定到己方所在地法院管轄時，可以約定糾紛發(fā)生時，雙方均有權(quán)向各自所在地人民法院申請解決，這對雙方相對公平。
證據(jù)的保存與搜集不齊全
第3篇 2023年買賣合同司法解釋：訂立合同最常見25個法律問題
1、合同正式簽訂后口頭更改的有效力嗎?
答：合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的，可以變更合同。如主合同約定變更應(yīng)采取書面形式的，應(yīng)遵循主合同約定采用書面的形式訂立變更補充協(xié)議，如果未作出明確的變更形式約定，口頭變更也是有效力的。
2、合同加蓋什么章才有效力?
答：合同印章反映當(dāng)事人的意思表示，通常當(dāng)事人為企業(yè)法人的，使用企業(yè)公章或合同章即可，如當(dāng)事人為自然人的，使用名章即可。如適用財務(wù)章等其他領(lǐng)域?qū)Ｓ谜掠喠⒑贤模谀芊窨陀^體現(xiàn)訂立合同時蓋章方的真實意思表示一點上容易產(chǎn)生爭議。
3、合同上只有法定代表人簽字沒有公章是否有效力?
答：合同當(dāng)事人在合同上簽字或者蓋章均是有效的，并不規(guī)定簽字一定要配合蓋章，如企業(yè)的法定代表人簽字帶未加蓋企業(yè)公章，原則上說也是有效的。但是存在效力瑕疵，易引發(fā)法律風(fēng)險較大。因法定代表人是代表企業(yè)行使權(quán)利訂立合同，如沒有加蓋企業(yè)公章，則易被認為相關(guān)合同行為是個人行為而非企業(yè)的行為。
4、合同當(dāng)事人一欄的填寫有哪些需要注意的地方?
答：合同一方當(dāng)事人是自然人的，盡量寫明身份證號，以避免發(fā)生對自然人身份的爭議;合同一方當(dāng)事人是法人的，要寫清企業(yè)的名稱，和法定代表人姓名。與企業(yè)法人簽約的，不能只在合同當(dāng)事人欄中填寫法定代表人的名字，以免導(dǎo)致合同相對方不明確。
5、是否只有書面的合同才有效力?
答：合同可以采取書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、長期的租賃合同、建筑工程合同等。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
6、合同中涂改的部分是否有效力?
答：如單方對合同進行涂改，以改變了原有合同約定的，則改變的部分無效，維持原合同約定內(nèi)容。合同簽訂之后，任何一方想進行合同修改的，必須告知對方，經(jīng)雙方協(xié)商一致同意后，重新簽訂合同或在原合同相應(yīng)條款作修改或補充，并在修改地方加蓋雙方公章(個人手印);若只有口頭答應(yīng)但沒有對合同做修改或者沒有在任何一處有修改變動的地方蓋章(手印)，視為無效，合同維持原有內(nèi)容繼續(xù)生效。
7、什么是格式條款?格式條款有什么風(fēng)險?
答：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。實務(wù)合同關(guān)系中多存在格式條款，如出賣方的銷售合同條款、出租人的租賃合同條款等。采用格式條款訂立合同的，易被認定為無效。法律規(guī)定，如果格式條款存在提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。如果企業(yè)利用制定格式條款的優(yōu)勢而將條款制定的極其不公平，使相對方無法保護權(quán)益的，很容易被認定為無效條款。
8、合同中打印的部分和手寫的部分有沖突的，以哪個為準(zhǔn)?
答：如果打印的部分是事先制定好的格式條款(為重復(fù)使用而定制的)，那么手寫的部分與打印的格式條款相沖突的，應(yīng)當(dāng)以手寫的部分為準(zhǔn)，因為手寫部分更能反映雙方當(dāng)事人的真是意思表示。
9、簽合同之前有口頭約定，簽合同時出于信任沒有認真校對合同條款，合同敘述與口頭約定不一致，導(dǎo)致被騙，如何維權(quán)?
答：法律規(guī)定因重大誤解而訂立的合同可以變更或撤銷，如果有證據(jù)證明自己的真實意思表示是口頭約定而非正式合同，則可向法院申請變更相應(yīng)的合同條款。
10、什么樣的合同是無效的?
答：有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
11、回扣條款是否有效?
答：回扣是指在商品或者勞務(wù)買賣中，賣方從買方支付的價款中退回給買方或者買方經(jīng)辦人的款項。不存在合法的回扣，收受回扣都是違法的，《刑法》第163條第2款規(guī)定：“公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員在經(jīng)濟往來中，利用職務(wù)上的便利，違反國家規(guī)定，收受各種名義的回扣、手續(xù)費，歸個人所有的”，以公司、企業(yè)、單位人員受賄罪論處。《刑法》第385條第2款也規(guī)定：“國家工作人員在經(jīng)濟往來中，違反國家規(guī)定，收受各種名義的回扣、手續(xù)費，歸個人所有的，以受賄論處?！?/p>
12、合同是不是只要簽字即生效?
答：當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。大多數(shù)合同成立時即生效，但法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)才生效的，應(yīng)按規(guī)定，如抵押合同登記后才生效。另外當(dāng)事人如果約定了合同生效的條件，條件成就的合同才生效。
13、合同成立和合同生效有什么區(qū)別?
答：合同成立不代表合同生效，書面形式訂立的合同，雙方簽字或蓋章后合同即成立，但是合同是否生效卻要滿足更高的條件，合同的成立是第一步，合同的生效是第二步。
14、合同相對方提出簽約人員沒有公司授權(quán)，是個人行為而非公司行為，應(yīng)如何維權(quán)?
答：涉及到民法上的表見代理行為，如果行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，而另一方有足夠的理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。如被公司辭退的部門經(jīng)理持公司合同章簽訂的合同，應(yīng)由公司承擔(dān)相關(guān)合同責(zé)任。
15、無效的合同、撤銷的合同有什么法律效力?
答：合同無效或被撤銷的，自始無效，即自成立以后都無效。合同部分無效的，不影響其他部分的效力。
16、打收條應(yīng)當(dāng)注意什么?
答：①確實收到錢款或物品后再出具收條
②寫明收到款項的大小寫，收到物品的確切名稱等基本信息
③寫明所收款項或物品的來源，如“收到xx公司支付的”
④寫明所收款項或物品的用途，如“收到第一期貨款”
17、什么是先履行義務(wù)?
答：當(dāng)事人互負債務(wù)，有先后履行順序，需要先履行的一方負有先履行義務(wù)。先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行的內(nèi)容不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。
18、簽訂合同后，對方法定代表人和主要負責(zé)人都發(fā)生更換，能否主張終止合同?
答：合同生效后，當(dāng)事人不得因姓名、名稱的變更或者法定代表人、負責(zé)人、承辦人的變動而不履行合同義務(wù)。
19、合同中負有義務(wù)的一方能否讓他人代為履行合同義務(wù)?
答：合同中負有義務(wù)的一方請求他人代為履行義務(wù)的，是一種債務(wù)轉(zhuǎn)移的行為，這種代為履行義務(wù)的行為法律是允許的，但必須經(jīng)過債權(quán)人也就是合同相對方同意。
20、什么是合同糾紛的訴訟時效?訴訟時效有什么需要注意的法律風(fēng)險?
答：訴訟時效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時效期間內(nèi)不行使權(quán)利,當(dāng)時效期間屆滿時,人民法院對權(quán)利人的權(quán)利不再進行保護的制度。一般合同糾紛的訴訟時效為兩年，但租賃合同中延遲或拒付租金的，保管合同中寄存財物被丟失或者損毀的，訴訟時效為一年。國際貨物買賣合同和技術(shù)進出口合同爭議訴訟時效為四年。
21、在合同中應(yīng)該怎樣約定爭議處理條款?
答：因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。同時法律還規(guī)定，合同糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭議有實際聯(lián)系的地點的人民法院管轄。
22、合同中是該約定違約責(zé)任還是該約定賠償損失?
答：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
23、因違約造成損失的，是否包括間接損失?
答：損失包括直接損失和間接損失，直接損失就是指違約行為造成的直接財產(chǎn)的減少，如標(biāo)的物的滅失、減少、毀損等。間接損失是指違約行為所造成的損害后果所產(chǎn)生的損失。當(dāng)事人可在合同中約定間接損失的范圍和計算方式，對約定的間接損失應(yīng)當(dāng)賠償。
24、產(chǎn)品銷售合同中質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定?
答：當(dāng)事人之間有約定的，應(yīng)從合同約定。沒有約定或約定不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。
25、借款合同中約定將借款人名下的財產(chǎn)抵押在出借人處，如不歸還則抵押物歸出借人所有，效力如何?
答：根據(jù)《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，這種抵押條款是無效的。實踐中常見的抵押條款分為抵押和質(zhì)押，抵押即不轉(zhuǎn)移對抵押物品的占有，質(zhì)押則指將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。法律規(guī)定抵押權(quán)的實現(xiàn)方式為：與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。并明確規(guī)定在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿質(zhì)權(quán)人未受清償時，質(zhì)物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為質(zhì)權(quán)人所有。對于以不動產(chǎn)或車輛等抵押的，還要依法辦理抵押登記才能生效。
