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第1篇 商品房多重買賣相關司法解釋
商品房多重買賣是出賣人就同一商品房訂立兩個或兩個以上的買賣合同，將房屋先后賣于數人，形成數個商品房買賣合同關系的行為。最高法院新頒布的《關于審理商品房買賣合同適用法律若干問題意見的解釋》(以下簡稱《解釋》)第八、九、十條對商品房多重買賣作了新的規(guī)范，本文擬就此略談粗識淺見。
一、商品房多重買賣合同的效力
合同是當事人合意的體現，除因標的目的自始客觀不能、無從確定、違反法律強行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實意思表示，不違背合同法第五十二條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買賣合同中，出賣人一物數賣之舉雖有悖于誠信守約的善良風俗，但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買賣合同并非當然無效。不能以是否行到實際履行為標準否認后位買賣合同的效力。臺灣學者王*鑒先生亦認為，基于先后買賣契約而生之多重債權，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力?！督忉尅返诎藯l規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的先買受人可以請求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲罰性違約金，而不能當然否定后位買賣合同的效力。由此可推斷《解釋》認可后位買賣合同效力的意旨。
二、商品房多重買賣中的物權變動及利益衡平
同一合同標的難以在多個債權人之間合理分配，是多重買賣合同的特色，如何確定商品房多重買賣中所有權的歸屬實是爭議焦點所在。
(一)房屋所有權已先行轉移于前位買受人時的物權變動
出賣人若已將房屋所有權移轉于前位買受人并辦理所有權登記后，又將該房屋賣于他人，先買受人取得房屋所有權當無疑義。不動產以登記為權利公示公信方法，后買受人可從權屬登記中發(fā)現出賣人非真權利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣人繼續(xù)交易，則應視為接受了權利不能實現的風險，自然無法取得房屋所有權。為懲戒出賣人的惡意欺詐，依《解釋》第九條第(三)項規(guī)定，后買受人就出賣人的一物數賣行為可主張不超過已購房款一倍以內的懲罰性賠償金。
(二)出賣人徑行將房屋移轉于后位買受人時的物權變動及法律評價
《解釋》第八條和第十條針對原因行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎上，對房屋所有權變動作了不同的規(guī)定。
《解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人有請求解除買賣合同，可要求出賣人承擔不超過已付房款一倍之內的懲罰性賠償責任。懲罰性賠償責任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的理念，源于英美法系國家，最早主要適用于侵權責任，后來逐漸被廣泛適用于合同糾紛。《解釋》繼消費者權益保護法四十九條、合同法一百一十三條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責任界定在已購房款的一倍以內，既有利于有效遏制多重買賣之類違背誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權益，促進社會誠信制度的確立，又能達到各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但仔細解讀《解釋》第八條，會發(fā)現先買受人的權利僅限于前位買賣合同中，而無權要求解除后位買賣合同，更無權主張房屋所有權。對此應理解為是后位受讓人主觀為善意時，對出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無主張房屋所有權之權利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護。不動產物權公示原則是指將不動產物權的設立、移轉通過登記方式向社會公開。不動產物權公信原則是指任何人因為相信登記記載的權利而與權利人從事了移轉該權利的交易，該項交易應當受到保護。公示公信原則彰顯了保護信賴利益的精髓，而信賴利益往往又是交易安全的基礎。在商品房多重買賣中，出賣人仍是登記記載的權利人，在法律上只能推定其為真權利人，后買受人基于對不動產登記的合理信賴，而與之交易，自應獲得房屋所有權，否則將是對無辜、善良的后買受人的非難，有悖于公平正義之法則。
《解釋》第十條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。此條解釋是對后買受人主觀為惡意情況下的特殊規(guī)范。即使后買受人已取得房屋所有權，先買受人仍可徑直主張合同無效，并依合同無效的法律效果使后買受人喪失房屋的所有權。該條解釋不是從注重保護后買受人的利益，進而保護實際交易的流通效率與安全考慮;而是從意思自治和誠實信用的基本價值出發(fā)，著意保護先買受人利益和正常的交易秩序。對出賣人與后買受人違背誠實信用的行為科以了宣告合同無效這一最嚴厲的處罰，并輔之以不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任，體現了司法者明確的價值取向。
由上可知，《解釋》對前買受人及善意后買受人給予特別的法律保護，既是誠實信用原則的踐行，更體現了維護交易安全的本意。
第2篇 簡析多重買賣
所謂的多重買賣，是指出賣人就同一項財產的出賣訂立兩個或兩個以上的 買賣合同 ，形成兩個或兩個以上的買賣 債權債務 關系，這兩個或兩個以上的債權債務關系在內容上相互重疊。
多重買賣的行為絕對是對市場經濟主體信用的考驗，是對誠實信用原則的直接傷害，也是我國社會主義市場經濟體制飛速、健康發(fā)展的極大危害。
但是，我國法律對此卻一直缺乏應有的規(guī)范限制，新的《 合同法 》也沒有詳細條款對此設置調整，不能不說是一種遺憾。因多重買賣而產生的合同效力如何確定買受人的撤銷權就已向他人轉移所有權的同一標的物再行買賣行為的法律性質與他人訂立買賣合同后又將標的物轉移給第三人的情況多重買賣合同債權債務的履行及相應的損害責任賠償對于多重買賣合同中出賣人或其他買受人的具體法律責任應如何確定等一系列問題，尚需在今后的司法理論中確立，司法實務中解決。
一、多重買賣 合同的效力 問題
多重買賣行為中數個合同的效力應如何確定，在長久的司法實踐中因為沒有具體的法律 法規(guī) 指導，存在著不同的認識。有的認為，應當以 合同訂立 的先后為依據確定合同的效力，同時還有對于法律規(guī)定應當登記的買賣行為以登記與否確定合同的效力。筆者認為，買賣合同屬于債權合同，在債法理論中，上述觀點顯然并不成熟。這是因為:
1.買賣合同屬于諾成性合同，只要買賣合同的標的物非法律禁止交易的物品，一經買賣雙方當事人意思表示一致即告成立，并依法生效。對于多重買賣行為中每一個單獨的買賣合同，也都不例外。
2.買賣合同屬于債權債務合同，出賣人對于買受人的交付行為不符合買賣合同的約定，應當承擔 違約責任 ，這當然包括交付不能的情況。同理，在多重買賣合同中，出賣人因向某一買受人交付了標的物，而對其他買受人不能履行時，該買受人可以根據《合同法》第一百零七條的規(guī)定要求出賣人承擔履行合同不能的違約責任。
3.在多重買賣行為中，出賣人隱瞞了與訂立合同相關的重要事實，根據《合同法》第四十二條第二款的規(guī)定，當屬于欺詐，買賣合同的效力待定，受欺詐方可根據《合同法》第五十四條第二款之規(guī)定，請求人民法院撤銷該買賣合同。若其中一個買賣合同得以撤銷，則該買賣合同自始不發(fā)生效力。當然，若受欺詐方未向人民法院申請撤銷該合同，則多重買賣中的多個買賣合同均為有效的合同。另外，如果從受欺詐的買受人的利益角度考慮，選擇讓被欺詐的買賣合同有效比申請撤銷該買賣合同更為有利。
所以說，出賣人就同一標的物與兩人或多人訂立的多重買賣合同，均可以為有效的買賣合同。
二、多重買賣合同的履行
要分析如何履行多重買賣合同，應當分別幾種情況。
首先，多重買賣合同的各個買賣合同均尚未實際履行的。出賣人可以自由選擇某一買受人履行合同的交付義務，但同時，其他買受人可依《合同法》第一百零七條的規(guī)定，以履行 合同違約 要求出賣人承擔違約責任。其他買受人也可依《合同法》第九十四條規(guī)定請求 解除合同 ，并就合同未履行遭受的損失向出賣人要求賠償。
其次，如果出賣人已將買賣標的物之所有權轉移給前買受人的。則此時，出賣人與后買受人訂立買賣合同實際是處分沒有所有權的財產，買賣合同無法履行，后買受人可以申請撤銷該買賣合同，也可以依據生效的合同要求出賣人承擔違約責任。
再次，如果出賣人將標的物交付于后買受人。前買受人不得以與出賣人訂立的買賣合同已生效為由向人民法院請求主張該轉移所有權的行為無效，但前買受人可以向出賣人主張承擔合同違約責任。
三、多重買賣合同中的 侵權行為
首先在一般情況下，由于出賣人自身原因不履行合同，造成買受人無法達到訂立合同買賣標的物的目的的，并不構成侵權行為，出賣人僅承擔合同的違約責任。多個買賣合同均為有效合同，當出賣人將標的物交付某一買受人，而無法交付給其他買受人時，其他買受人并不能以債權侵權為由提起 訴訟 。因為債權侵權的行為人僅限于買賣合同債權債務關系人之外的第三人， 債務人 本身無法成為侵權人。即使合同是因為出賣人的行為而造成無法履行的，同時出賣人也有侵害債權的故意，也只能視為一種違約行為。
究竟何種行為屬于多重買賣中的侵權行為，在理論上尚沒有準確的界定。前輩學者探討此類問題也多為描述具體案情，確認為多重買賣中的侵權行為。較為典型的如:
1.在多重買賣中，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權而從事買賣行為時，可以對前買受人的債權構成侵害，前買受人可以依侵權行為的規(guī)定而要求后買受人賠償損失、返還財產。
2.出賣人就同一標的物為多重買賣，爾后買約已經發(fā)生物權關系時，前買受人不得請求主張后買約無效，對于出賣人僅得請求損害賠償，不得請求為轉移該物所有權之行為。如前買受人強行占有該物，剝奪后買受人已經取得的所有權，構成侵權行為。
3.出賣人為多重買賣，對前買受人已為占有改定，后復將其物出賣與后買受人，并為現實交付，此時，前買受人因占有改定取得所有權，第二次出賣該物，為無權處分。如前買受人嗣后其物被追奪，則得基于侵權行為之規(guī)定，對于出賣人請求賠償或返還。
4.在多重買賣中，如果出賣人與后買受人惡意串通，故意以第二次買賣的方式加損害于前買受人，則構成共同侵權行為。
由此可以看出，多重買賣中的侵權行為多有如下特征:
1.須以多重買賣為發(fā)生侵權行為的前提條件。
2.這種侵權行為以財產權為侵害客體，包括所有權和債權。對于其他無法買賣的財產權，如典權、 抵押權 、 知識產權 等，或者人身權，不能成為多重買賣中侵權行為的侵害客體。
3.這種侵權行為是一種非典型的侵權行為。具體表現在:一、它實際上包含了兩種侵權行為，即侵害所有權的侵權行為和侵害債權的侵權行為，具有侵害客體多樣化的特點。二、它的行為人并非固定，而是在多重買賣中的任何一個主體都可能構成侵權行為人，具有侵權行為主體復雜化的特點。三、侵權行為的具體方式多樣化，侵奪、搶先登記、另定買賣關系等，均可構成，具有行為方式不規(guī)范的特點。
因此，多重買賣中的侵權行為，是指在出賣人將同一標的物先后出賣給兩個以上的買受人，其中一方依其中一項買賣關系的存在為依據，非法侵占該項財產，或者以侵害一方買受人的債權為目的，另定與該項債權相重合的買賣關系，而使作為一方買受人的所有權人或 債權人 的權利受到損害的行為。
四、多重買賣合同的法律責任確定
構成多重買賣關系，出賣人如何履行重合的債務，由出賣人自行選擇。這是基于買賣的自由權決定的。出賣人作為債務人，可以先履行前一買賣關系債務，也可以先履行后一買賣關系債務，還可以就各個買賣關系均為部分履行(以履行標的物可以分割為前提)。就此，未受清償的債權人可以向債務人主張其承擔違約責任，但不得主張債務人的履行行為無效。
而判斷數個買賣關系為有效履行的標準，為物權公示原則所規(guī)定的物權轉移公示形式所決定，即動產的公示方式為交付，不動產的公示方式為登記，并依此而發(fā)生所有權轉移。所以，先受交付或者先為登記的債權人，取得該項買賣的財產的所有權，第二買受人于合同訂立時，縱然知其給付之物已為其他買賣之標的，然而基于其買賣的自由權，仍不妨礙其先于第一買受人而受交付或為登記，并不因其知有第一買受人之債權并欲侵害之為目的。但由于明知的故意，使自己受交付或為登記的行為，來妨害第一買賣關系之履行，則可構成侵權行為。
在多重買賣關系中出賣人為一方履行之后，必有一方買受人的債權不能實現，或者在各個買賣合同均部分履行后，各個債權人均尚存部分債權不能實現。先來說后一種情況，由于出賣人履行的過程較為公平，故各個買受人均可向出讓人請求承擔債務不完全履行的責任，大致不會出現嚴重的爭執(zhí)。而對于前一種情況，部分買受人的債權受侵害的救濟方法，主要是向出賣人請求違約損害賠償，或者請求繼續(xù)履行，當繼續(xù)履行已無可能時，則只能請求損害賠償。在出賣人一方，雖然享有買賣的自由權，然而其簽訂的合同均為有效合同，均負履行義務，出賣人選擇其中一個買賣關系履行，對另一買賣關系拒絕履行，則當然應承擔違約責任。
在出賣人與后買受人串通，以侵害前買受人即買賣合同關系債權人的債權為目的，而為第二買賣關系并且實際交付或登記時，應當構成 債權人撤銷權 。該債權人撤銷權是指，債務人的積極處分財產行為害及債權人債權時，債權人對債務人的無償處分行為，或者對債務人與受讓人具有惡意的有償處分行為，皆可行使撤銷權，撤銷債務人與他人的財產處分行為。買賣行為是有償行為，債務人與后買受人以侵害前買受人的債權為目的，即具有共同故意，在此情形下，前買受人可依債權人撤銷權予以救濟。此種情況構成債權人撤銷權與侵權損害賠償請求權的競合，應當任由債權人依其意思選擇具體的救濟方法。
多重買賣中由于侵權行為而造成 民事責任 的具體賠償，應當依據侵權行為法的一般賠償規(guī)則進行，并沒有特別的規(guī)則。
多重買賣中侵害所有權的侵權行為的賠償，應當依照《民法通則》第117條的規(guī)定進行。一是侵占買賣合同標的物的，首先應當返還原物，原物不存在的，應當折價賠償，將其損壞的，應當恢復原狀或者折價賠償，這在多重買賣侵權行為中是使用較多的賠償方法二是因侵占買賣合同標的物或者損壞買賣合同標的物造成受害人其他重大損失的，即造成間接損失的，對這種間接損失也應當予以賠償。例如由于債權人向法院起訴而造成的律師費、差旅費等，應當予以賠償。
對多重買賣中侵害債權的侵權行為的賠償，主要是賠償債權損害所造成的間接損失。這種間接損失是受害人債權受到損害所造成的可得利益損失，就是受害人在正常情況下實現債權所能得到的預期利益，由于加害人侵害債權而使這種利益喪失。賠償這種間接損失，應當有充分的依據，避免造成不合理的賠償或者賠償不足的問題。造成財產直接損失的，也應當對這種直接損失予以全部賠償。
第3篇 買賣合同:商品房多重買賣相關司法解釋
商品房多重買賣是出賣人就同一商品房訂立兩個或兩個以上的買賣合同，將房屋先后賣于數人，形成數個商品房買賣合同關系的行為。法院新頒布的《關于審理商品房買賣合同適用法律若干問題意見的解釋》(以下簡稱《解釋》)第八、九、十條對商品房多重買賣作了新的規(guī)范，本文擬就此略談粗識淺見。
一、商品房多重買賣合同的效力
合同是當事人合意的體現，除因標的目的自始客觀不能、無從確定、違反法律強行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實意思表示，不違背合同法第五十二條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買賣合同中，出賣人一物數賣之舉雖有悖于誠信守約的善良風俗，但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買賣合同并非當然無效。不能以是否行到實際履行為標準否認后位買賣合同的效力。臺灣學者王澤鑒先生亦認為，基于先后買賣契約而生之多重債權，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力?！督忉尅返诎藯l規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的先買受人可以請求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲罰性違約金，而不能當然否定后位買賣合同的效力。由此可推斷《解釋》認可后位買賣合同效力的意旨。
二、商品房多重買賣中的物權變動及利益衡平
同一合同標的難以在多個債權人之間合理分配，是多重買賣合同的特色，如何確定商品房多重買賣中所有權的歸屬實是爭議焦點所在。
(一)房屋所有權已先行轉移于前位買受人時的物權變動
出賣人若已將房屋所有權移轉于前位買受人并辦理所有權登記后，又將該房屋賣于他人，先買受人取得房屋所有權當無疑義。不動產以登記為權利公示公信方法，后買受人可從權屬登記中發(fā)現出賣人非真權利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣人繼續(xù)交易，則應視為接受了權利不能實現的風險，自然無法取得房屋所有權。為懲戒出賣人的惡意欺詐，依《解釋》第九條第(三)項規(guī)定，后買受人就出賣人的一物數賣行為可主張不超過已購房款一倍以內的懲罰性賠償金。
(二)出賣人徑行將房屋移轉于后位買受人時的物權變動及法律評價
《解釋》第八條和第十條針對原因行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎上，對房屋所有權變動作了不同的規(guī)定。
《解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人有請求解除買賣合同，可要求出賣人承擔不超過已付房款一倍之內的懲罰性賠償責任。懲罰性賠償責任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的理念，源于英美法系國家，最早主要適用于侵權責任，后來逐漸被廣泛適用于合同糾紛?！督忉尅防^消費者權益保護法四十九條、合同法一百一十三條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責任界定在已購房款的一倍以內，既有利于有效遏制多重買賣之類違背誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權益，促進社會誠信制度的確立，又能達到各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但仔細解讀《解釋》第八條，會發(fā)現先買受人的權利僅限于前位買賣合同中，而無權要求解除后位買賣合同，更無權主張房屋所有權。對此應理解為是后位受讓人主觀為善意時，對出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無主張房屋所有權之權利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護。不動產物權公示原則是指將不動產物權的設立、移轉通過登記方式向社會公開。不動產物權公信原則是指任何人因為相信登記記載的權利而與權利人從事了移轉該權利的交易，該項交易應當受到保護。公示公信原則彰顯了保護信賴利益的精髓，而信賴利益往往又是交易安全的基礎。在商品房多重買賣中，出賣人仍是登記記載的權利人，在法律上只能推定其為真權利人，后買受人基于對不動產登記的合理信賴，而與之交易，自應獲得房屋所有權，否則將是對無辜、善良的后買受人的非難，有悖于公平正義之法則。
《解釋》第十條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。此條解釋是對后買受人主觀為惡意情況下的特殊規(guī)范。即使后買受人已取得房屋所有權，先買受人仍可徑直主張合同無效，并依合同無效的法律效果使后買受人喪失房屋的所有權。該條解釋不是從注重保護后買受人的利益，進而保護實際交易的流通效率與安全考慮;而是從意思自治和誠實信用的基本價值出發(fā)，著意保護先買受人利益和正常的交易秩序。對出賣人與后買受人違背誠實信用的行為科以了宣告合同無效這一最嚴厲的處罰，并輔之以不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任，體現了司法者明確的價值取向。
由上可知，《解釋》對前買受人及善意后買受人給予特別的法律保護，既是誠實信用原則的踐行，更體現了維護交易安全的本意。
第4篇 買賣合同:商品房多重買賣法律評價
商品房多重買賣是出賣人就同—商品房訂立兩個或兩個以上的買賣合同，將房屋先后賣于數人，形成數個商品房買賣合同關系的行為。一物數賣，自古有之，謀取利潤化是多重買賣的動因，亦是對誠實信用原則的直接悖離。房屋乃人安居樂業(yè)之本，與民眾生活休戚相關，而商品房多重買賣現象又時有發(fā)生，訴諸法院者屢見不鮮。因多重買賣涉及物權變動及諸多債法原因，實有深入研習之必要。本文試結合人民法院新頒布的《關于審理商品房買賣合同適用法律若干問題意見的解釋》以下簡稱《解釋》 第8、9、10條的規(guī)定，略談粗識淺見，以資探討。
一、商品房多重買賣合同的效力合同的效力是法律對合同的價值評判。合同是當事人合意的體現，除因標的目的自始客觀不能、無從確定、違反法律強行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實意思表示，不違背《合同法》52條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買賣合同中，出賣人一物數賣之舉雖有悖于誠信守約的善良風俗，但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買賣合同并非當然無效。不能以是否做到實際履行為標準否認后位買賣合同的效力。房屋所有權的轉移亦不是房屋買賣合同生效要件的觀點也廣為學界和實務界認可?；谙群筚I賣契約而生之多重債權，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力。就此意義而言，出賣人—房數賣的行為不能當然否認前后買賣合同的效力?！督忉尅返?條也規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的先買受人可以請求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲罰性違約金，而不能當然否定后位買賣合同的效力。由此可推斷《解釋》認可后位買賣合同效力的意旨。
在出賣人已將房屋所有權移轉至前買受人后，又將房屋出賣第三人的，出賣人的行為是一種出賣他人之物的無權處分行為，對無權處分行為的效力，學界通說及《合同法》第51條均認為應采效力待定說，合同并不當然無效。置換一個角度考慮，出賣人出賣他人之物的行為在后買受人不知情的情況下，也是一種欺詐行為，依《合同法》第31條規(guī)定，后買受人享有撤銷該合同的權利?！督忉尅返?條也規(guī)定：在出賣人已將房屋賣于他人并已履行的，后買受人可以請求撤銷買賣合同，并主張懲罰性賠償金。
二、商品房多重買賣中的物權變動及利益衡平房屋買賣以轉移房屋所有權為合同目的，同一合同標的難以在多個債權人之間合理分配，是多重買賣合同的特色所在，亦是諸多買受人權利沖突的集中體現。準確界定商品房多重買賣中的物權變動，是保護各方權益的前提條件。
(一)房屋所有權已先行轉移于前買受人時的物權變動出賣人若已將房屋所有權移轉于前位買受人并辦理所有權登記后，又將該房屋賣于他人，先買受人取得房屋所有權當無疑義。不動產以登記為權利公示公信方法，后買受人可從權屬登記中發(fā)現出賣人非真權利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣人繼續(xù)交易，則應視為接受了權利不能實現的風險，自然無法取得房屋所有權。為懲戒出賣人的惡意欺詐，依《解釋》第9條三 項規(guī)定，后買受人就出賣人的一物數賣行為可主張不超過已購房款一倍以內的懲罰性賠償金。
(二)出賣人徑行將房屋移轉于后位買受人時的物權變動及法律評價
1.物權行為理論之辯析欲清楚解析物權變動的內涵，必先厘清物權行為的概念。物權行為是指要發(fā)生物權變動，須獨立于債權契約之外，以直接發(fā)生物權變動為目的設立新的法律行為。債權行為僅是物權行為的原因行為，兩者截然分開，各自獨立，物權行為并不因原因行為無效而無效，即使原因行為無效，仍可發(fā)生所有權變動的效果，此即為物權行為的獨立性、無因性。[3]瀏覽域外法典，關于物權變動大致有四種立法模式。其一，債權意思主義模式，以法國為例，不承認獨立于債權行為的物權行為概念，買賣合同成立時物之所有權即行移轉。其二，登記對抗主義，如日本立法模式，買賣合同一經成立，物之所有權即行移轉，但非經登記不能對抗第三人。其三，登記要件主義，又為區(qū)分原則。典型代表為瑞士，即認可物權行為與債權行為的區(qū)別，但又不承認物權行為的獨立性和無因性。單純的合同行為不會發(fā)生物權變動的效果，還應履行登記等公示行為，方有物權變動之效。其四，物權意思主義，以德國為例，我國臺灣民法亦采此說。該學說由德國歷史法學派創(chuàng)始人薩維尼所創(chuàng)，主張物權行為的獨立性和無因性，即使買賣合同無效或被撤銷，所有權依然發(fā)生轉移。依該說，在商品房多重買賣中即便出賣人損害先買受人利益再次出賣房屋，但若出賣人與后買受人履行了物權變動手續(xù)，后買受人仍可當然取得物之所有權。
2.我國物權變動之立法選擇我國民法學界及實務界對物權變動模式的選擇亦是眾說紛云。主流觀點是不接受法國的債權意思主義模式和德國的物權行為獨立性、無因性理論，而應沿用我國慣以用之的公示要件主義瑞士模式 ，同時堅持區(qū)分原則，注意合同效力和所有權轉移的分離和差異。物權行為的獨立性、無因性堪稱嚴謹慎密的邏輯演練體系，固然具有維護絕對交易安全的價值取向，對后位買賣人提供了最完備的權利保障，但因其過于技術性、抽象性，且惡意買賣人亦可一視同仁地獲得物之所有權，實與誠實信用的善良風俗背道而馳，公眾的道德觀、價值觀難以認同。物權無因性理論一定程度上是為法律生活形式之安定而犧牲了法律生活實質之社會正當性，無異于削足適履。[4]事實上物權公示公信原則及善意取得制度同樣可起到維護交易安全之職，盲目崇尚物權獨立性、無因性原則實無必要。我國《物權法》草案，在區(qū)分原因行為與物權行為的同時，也否認了物權行為的獨立性、無因性。[5]《解釋》第8、9條的規(guī)定非常明確地表明了商品房買賣合同中，對于出賣人再處分具有限制或拘束的思想?？梢哉f，司法解釋在此根本沒有涉及物權交易行為的獨立，更不用說無因性原則在法律設置和法律交易上的正當性。因此，該規(guī)定應是對物權交易抽象原則即無因原則 的間接否定。[6]
3.《解釋》中的物權變動原則及對出賣人、先買受人、后買賣人之利益調整《解釋》第8條和第10條，針對原因行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎上，對房屋所有權變動作了不同的規(guī)定。
《解釋》第8條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人有權請求解除買賣合同，要求出賣人承擔不超過已付房款一倍之內的懲罰性賠償責任。懲罰性賠償責任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的理念，源于英美法系國家，最早主要適用于侵權責任，后來逐漸被廣泛適用于合同糾紛?！督忉尅防^消法49條、合同法113條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責任界定在已購房款的一倍以內，既有利于有遏制多重買賣之類違背誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權益，促進社會誠信制度的確立，又能達致各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但仔細解讀《解釋》第8條，會發(fā)現先買受人的權利僅限于前位買賣合同中，而無權要求解除后位買賣合同，更無權主張房屋所有權。對此應理解為是后位受讓人主觀為善意時，對出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無主張房屋所有權之權利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護。不動產物權公示原則是指將不動產物權的設立、移轉通過登記方式向社會公開。不動產物權公信原則是指任何人因為相信登記記載的權利而與權利人從事了移轉該權利的交易，該項交易應當受到保護。[7]公示公信原則彰顯了保護信賴利益的精髓，而信賴利益往往又是交易安全的基礎。在商品房多重買賣中，出賣人仍是登記記載的權利人，在法律上只能推定其為真權利人，后買受人基于對不動產登記的合理信賴，而與之交易，自應獲得房屋所有權，否則將是對無辜、善良的后買受人的非難，有悖于公平正義之法則。
先買受人可否通過對后位房屋買賣合同行使撤銷權而實現其合同權利，進而獲得房屋所有權，值得商榷。多重買賣合同中行使撤銷權的法律后果是后位買賣合同自始無效，后買受人自始未取得物之所有權，前買受人得向后買受人請求返還標的物之占有于出賣人?，F一種觀點認為只要出賣人與后買受人達成房屋買賣協(xié)議，在房屋交付或登記時，先買受人即可就后位房屋買賣合同行使撤銷權;另一種觀點認為若債務人行為雖致財產減少，但仍有能力清償其債務時，于債權即無損害，債權人應無撤銷權可言。[8]臺灣學者史尚寬先生亦認為，出賣人尚有賠償因不履行所生損害之資力時，應解釋先買賣人不得行使撤銷權。[9]筆者同意第二種觀點，第一種觀點脫離了《合同法》設立撤銷權制度的宗旨，有擴大泛化之虞。依學界通說，撤銷權的效力在于保護全體債權人利益，若僅因個別債權問題，而無限制地允許特定物給付行為的撤銷，顯然逾越撤銷權制度的原有機能。[10]《解釋》對先買受人就后位房屋買賣合同能否主張撤銷權無明文規(guī)定，實踐中可參照《合同法》74條處理。
《解釋》第10條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。此條解釋是對后買受人主觀為惡意情況下的特殊規(guī)范。即使后買受人已取得房屋所有權，先買受人仍可徑直主張合同無效，并依合同無效的法律效果使后買受人喪失房屋的所有權能。該條是對物權行為無因性理論的直接否定，不是從注重保護后買受人的利益，進而保護實際交易的流通效率與安全考慮;而是從意思自治和誠實信用的基本價值出發(fā)，著意保護先買受人利益和正常的交易秩序。對出賣人與后買受人違背誠實信譽的行為科以了宣告合同無效這一最嚴厲的處罰，并輔之以不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任，體現了司法者明確的價值取向。
應該說《解釋》第10條對“惡意串通”的注解較為模糊，實踐操作有一定的困惑。“惡意串通”標準的掌握是實踐中亟待解決的問題。筆者以為“惡意串通”應作合理的擴張性解釋，不僅包括明顯的雙方惡意通謀，損害第三人利益的情形，亦包括出賣人與后買受人均有惡意，但未共謀的狀態(tài)。在雙方未共謀的情況下，雖無意思聯絡，但雙方的過錯及惡意不容回避，而且這種過錯通過房屋買賣合同這一載體客觀結合后，就會對先買受人帶來損害。從保護善意先買受人的立場出發(fā)，應承認該行為亦是“惡意串通”的一種客觀表現形式?！皭阂獯ā奔仁侵饔^語境中的概念，又現之于客觀領域。就主觀而言，若后買受人明知前位買賣合同的存在，并預見到后位買賣合同的訂立會對先買受人利益帶來損害，仍與出賣人合謀訂立新約，其主觀為惡意不言自明。就客觀而言，意味著某種串通行為，強調當事人實施具體行為的惡意通謀性。這種串通行為不但包括積極的串通，也包括默示的串通，或是心照不宣，或是后買受人引誘出賣人一物數賣等。[11]在相當多的情況中，因出賣人仍為物權登記中的所有權人，后買受人在知曉前位買賣合同存在的前提下，能否以物權登記的公示公信效力為證明其主觀善意的抗辯理由。一種觀點認為，物權登記的公信力是確定的，既然物權登記中出賣人為所有人，便有占有、支配、使用、處分的權能，即便后受讓人知道該房屋已賣于他人，也應推定其是無過失的，仍可以公示公信為由對抗先買受人;另一種觀點認為，受讓人明知或應知前位買賣合同的存在而買受該房屋，主觀上有過失，已有違善意，與誠信原則相悖，不應受到法律保護。筆者贊同第二種觀點，原因在于：1第一種觀點對公示公信原則的理解流于形式，顯得僵化、偏頗。公示公信原則的指向是對信賴利益的保護，既然后受讓人知情，就無信賴利益可言，法律自無保護之必要。2從所有權屬登記公示公信到后買受人善意的邏輯推理過程是一種法律上的推定。對于推定，只要充分舉證予以駁斥，使其失去立論的理論根源，是可以*的。因此，只要有證據證明后買受人知情，則主觀為善意的推定將不能成立。
4.商品房多重買賣責任形式之擴展囿于傳統(tǒng)民法理論中的合同相對性原則，前買受人對主觀有惡意的后買受人缺乏主張權利的途徑。但后買受人的過錯實不可忽略，試想若僅由出賣人承擔責任，似對后買受人有放縱之嫌，不能達致衡平各方利益之效。更為重要的是，在出賣人欠缺償付能力的情況，前買受人的權利往往難以得到真正的保護。因此有必要在《解釋》之外探討主觀為惡意的后買受人對前買受人承擔責任的形式。臺灣民法認為后買受人與出賣人合謀訂立買賣契約，受讓標的物之所有權，系出于“故意以背于善良風俗之方法加損害”于前買受人者，應負侵權行為損害賠償責任。[12]依我國民法傳統(tǒng)觀點，侵權行為的對象僅限于絕對權。債權乃相對權，能否作為侵權行為的侵害對象，素來爭議頗多。我國學界在充分認識到侵害債權制度在有效彌補合同請求權之不足，保障債權人利益及實現交易安全與秩序方面的重要價值后，已對其趨于認可。
拙見以為，在多重買賣中，后買受人明知前買受人的存在，而又與出賣人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付，已構成了第三人侵害債權行為。所謂第三人侵害債權，即合同關系以外的第三人由于主觀上的過錯而實施了侵害債權的行為，致使債權不能實現或不能全部實現。后買受人侵害先買受人債權，會損害先買受人對合同標的物的期待利益，亦可能增加其額外支出，故后買受人的賠償范圍應在期待利益和所受損害范圍之內，并應受到可預見性原則的制約。
在后買受人侵害債權承擔責任的方式上，應分情況而論。在后買受人與出賣人存在明顯的惡意通謀，直接以損害先買受人利益為訂約目的的情況下，后買受人應與出賣人承擔連帶責任。連帶責任一般基于共同原因則產生，如合同約定或是共同侵權，后買受人的侵權行為與出賣人的違約行為并非出于共同原因，就此而言似不應適用連帶責任。但連帶責任的另一大特征是行為人的共同過錯，這種共同過錯使行為人的行為構成了一個整體。出賣人與后買受人的惡意通謀，明顯具有共同的意思聯絡及過錯，正是這種共同過錯使他們應對先買受人承擔連帶責任。因此共同過錯才是出賣人與后買受人負連帶責任的基礎，若二者均有過錯，但無共同過錯，同不應負連帶責任。[13]在出賣人與后買受人無意思聯絡和共同過錯，但均有偶合過錯的情況下，如后買受人引誘出賣人一物數賣，出賣人本可拒絕，但仍受其引誘將房屋再賣或后買受人以明示、默示方式認可出賣人的多重買賣行為等等，則應適用不真正連帶債務理論解決出賣人與后買受人的責任承擔問題。不真正連帶債務，是指發(fā)生原因不同，純屬偶然結合之債務。債權人對債務人之一部或全體，可同時或分別請求全部或部分履行債務。[14]任一債務人的履行可使債務消滅，并對終局責任人有追償權。出賣人的行為系違反房屋買賣合同的違約行為，后買受人的行為系侵害先買受人債權的侵權行為，兩者發(fā)生原因各異，主觀亦無通謀，符合不真正連帶債務的法律特征。依該學說，先買受人可擇出賣人與后買受人之一或全體主張權利。出賣人或后買受人清償后，若認為自己不是最終責任人，可向對方追償。應當指出是，先買受人對出賣人的違約之訴與對后買受人的侵權之訴所獲得的補償以足以賠償其全部損失為限，不應獲得重復賠償。誠如前述，不真正連帶債務理論拓展了先買受人實現權利的空間，特別是在出賣人無財產履行能力時，準許先買受人向有過錯的后買受人求償，有利于權利的實現。
三、后語商品房買賣是涉及民生民息的重要交易行為，法律無處不在保護買受人生存利益與促進建筑業(yè)健康發(fā)展之間尋求平衡。然生存利益重于生產利益，誠信守約的善良風俗決定了法律必對一物數賣行為予以否定評價?！督忉尅氛腔诖耍綄η百I受人給予特別的法律保護，既是誠實信用原則的踐行，更是著眼于維護交易安全的本意。解釋制定者在《解釋》中關于物權變動理論的創(chuàng)制，對物權無因性原則的評價，關于懲罰性賠償的重新詮釋，具有相當的積極意義。司法實踐期待醞釀中的《民法典》能在整合物權理論及應對中國現實生活需求的基礎上，構建更為完備的物權變動體系，全面保護各類市場主體的民事權益。
第5篇 多重買賣合同知識
所謂的多重買賣，是指出賣人就同一項財產的出賣訂立兩個或兩個以上的買賣合同，形成兩個或兩個以上的買賣債權債務關系，這兩個或兩個以上的債權債務關系在內容上相互重疊。
多重買賣的行為絕對是對市場經濟主體信用的考驗，是對誠實信用原則的直接傷害，也是我國社會主義市場經濟體制飛速、健康發(fā)展的極大危害。
但是，我國法律對此卻一直缺乏應有的規(guī)范限制，新的《民法典》也沒有詳細條款對此設置調整，不能不說是一種遺憾。因多重買賣而產生的合同效力如何確定買受人的撤銷權就已向他人轉移所有權的同一標的物再行買賣行為的法律性質與他人訂立買賣合同后又將標的物轉移給第三人的情況多重買賣合同債權債務的履行及相應的損害責任賠償對于多重買賣合同中出賣人或其他買受人的具體法律責任應如何確定等一系列問題，尚需在今后的司法理論中確立，司法實務中解決。
一、多重買賣合同的效力問題
多重買賣行為中數個合同的效力應如何確定，在長久的司法實踐中因為沒有具體的法律法規(guī)指導，存在著不同的認識。有的認為，應當以合同訂立的先后為依據確定合同的效力，同時還有對于法律規(guī)定應當登記的買賣行為以登記與否確定合同的效力。筆者認為，買賣合同屬于債權合同，在債法理論中，上述觀點顯然并不成熟。這是因為:
買賣合同屬于諾成性合同，只要買賣合同的標的物非法律禁止交易的物品，一經買賣雙方當事人意思表示一致即告成立，并依法生效。對于多重買賣行為中每一個單獨的買賣合同，也都不例外。
買賣合同屬于債權債務合同，出賣人對于買受人的交付行為不符合買賣合同的約定，應當承擔違約責任，這當然包括交付不能的情況。同理，在多重買賣合同中，出賣人因向某一買受人交付了標的物，而對其他買受人不能履行時，該買受人可以根據《民法典》第一百零七條的規(guī)定要求出賣人承擔履行合同不能的違約責任。
在多重買賣行為中，出賣人隱瞞了與訂立合同相關的重要事實，根據《民法典》第四十二條第二款的規(guī)定，當屬于欺詐，買賣合同的效力待定，受欺詐方可根據《民法典》第五十四條第二款之規(guī)定，請求人民法院撤銷該買賣合同。若其中一個買賣合同得以撤銷，則該買賣合同自始不發(fā)生效力。當然，若受欺詐方未向人民法院申請撤銷該合同，則多重買賣中的多個買賣合同均為有效的合同。另外，如果從受欺詐的買受人的利益角度考慮，選擇讓被欺詐的買賣合同有效比申請撤銷該買賣合同更為有利。
所以說，出賣人就同一標的物與兩人或多人訂立的多重買賣合同，均可以為有效的買賣合同。
二、多重買賣合同的履行
要分析如何履行多重買賣合同，應當分別幾種情況。
首先，多重買賣合同的各個買賣合同均尚未實際履行的。出賣人可以自由選擇某一買受人履行合同的交付義務，但同時，其他買受人可依《民法典》第一百零七條的規(guī)定，以履行合同違約要求出賣人承擔違約責任。其他買受人也可依《民法典》第九十四條規(guī)定請求解除合同，并就合同未履行遭受的損失向出賣人要求賠償。
其次，如果出賣人已將買賣標的物之所有權轉移給前買受人的。則此時，出賣人與后買受人訂立買賣合同實際是處分沒有所有權的財產，買賣合同無法履行，后買受人可以申請撤銷該買賣合同，也可以依據生效的合同要求出賣人承擔違約責任。
再次，如果出賣人將標的物交付于后買受人。前買受人不得以與出賣人訂立的買賣合同已生效為由向人民法院請求主張該轉移所有權的行為無效，但前買受人可以向出賣人主張承擔合同違約責任。
三、多重買賣合同中的侵權行為
首先在一般情況下，由于出賣人自身原因不履行合同，造成買受人無法達到訂立合同買賣標的物的目的的，并不構成侵權行為，出賣人僅承擔合同的違約責任。多個買賣合同均為有效合同，當出賣人將標的物交付某一買受人，而無法交付給其他買受人時，其他買受人并不能以債權侵權為由提起訴訟。因為債權侵權的行為人僅限于買賣合同債權債務關系人之外的第三人，債務人本身無法成為侵權人。即使合同是因為出賣人的行為而造成無法履行的，同時出賣人也有侵害債權的故意，也只能視為一種違約行為。
究竟何種行為屬于多重買賣中的侵權行為，在理論上尚沒有準確的界定。前輩學者探討此類問題也多為描述具體案情，確認為多重買賣中的侵權行為。較為典型的如:
在多重買賣中，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權而從事買賣行為時，可以對前買受人的債權構成侵害，前買受人可以依侵權行為的規(guī)定而要求后買受人賠償損失、返還財產。
出賣人就同一標的物為多重買賣，爾后買約已經發(fā)生物權關系時，前買受人不得請求主張后買約無效，對于出賣人僅得請求損害賠償，不得請求為轉移該物所有權之行為。如前買受人強行占有該物，剝奪后買受人已經取得的所有權，構成侵權行為。
出賣人為多重買賣，對前買受人已為占有改定，后復將其物出賣與后買受人，并為現實交付，此時，前買受人因占有改定取得所有權，第二次出賣該物，為無權處分。如前買受人嗣后其物被追奪，則得基于侵權行為之規(guī)定，對于出賣人請求賠償或返還。
在多重買賣中，如果出賣人與后買受人惡意串通，故意以第二次買賣的方式加損害于前買受人，則構成共同侵權行為。
由此可以看出，多重買賣中的侵權行為多有如下特征:
須以多重買賣為發(fā)生侵權行為的前提條件。
這種侵權行為以財產權為侵害客體，包括所有權和債權。對于其他無法買賣的財產權，如典權、抵押權、知識產權等，或者人身權，不能成為多重買賣中侵權行為的侵害客體。
這種侵權行為是一種非典型的侵權行為。具體表現在:一、它實際上包含了兩種侵權行為，即侵害所有權的侵權行為和侵害債權的侵權行為，具有侵害客體多樣化的特點。二、它的行為人并非固定，而是在多重買賣中的任何一個主體都可能構成侵權行為人，具有侵權行為主體復雜化的特點。三、侵權行為的具體方式多樣化，侵奪、搶先登記、另定買賣關系等，均可構成，具有行為方式不規(guī)范的特點。
因此，多重買賣中的侵權行為，是指在出賣人將同一標的物先后出賣給兩個以上的買受人，其中一方依其中一項買賣關系的存在為依據，非法侵占該項財產，或者以侵害一方買受人的債權為目的，另定與該項債權相重合的買賣關系，而使作為一方買受人的所有權人或債權人的權利受到損害的行為。
四、多重買賣合同的法律責任確定
構成多重買賣關系，出賣人如何履行重合的債務，由出賣人自行選擇。這是基于買賣的自由權決定的。出賣人作為債務人，可以先履行前一買賣關系債務，也可以先履行后一買賣關系債務，還可以就各個買賣關系均為部分履行。就此，未受清償的債權人可以向債務人主張其承擔違約責任，但不得主張債務人的履行行為無效。
而判斷數個買賣關系為有效履行的標準，為物權公示原則所規(guī)定的物權轉移公示形式所決定，即動產的公示方式為交付，不動產的公示方式為登記，并依此而發(fā)生所有權轉移。所以，先受交付或者先為登記的債權人，取得該項買賣的財產的所有權，第二買受人于合同訂立時，縱然知其給付之物已為其他買賣之標的，然而基于其買賣的自由權，仍不妨礙其先于第一買受人而受交付或為登記，并不因其知有第一買受人之債權并欲侵害之為目的。但由于明知的故意，使自己受交付或為登記的行為，來妨害第一買賣關系之履行，則可構成侵權行為。
在多重買賣關系中出賣人為一方履行之后，必有一方買受人的債權不能實現，或者在各個買賣合同均部分履行后，各個債權人均尚存部分債權不能實現。先來說后一種情況，由于出賣人履行的過程較為公平，故各個買受人均可向出讓人請求承擔債務不完全履行的責任，大致不會出現嚴重的爭執(zhí)。而對于前一種情況，部分買受人的債權受侵害的救濟方法，主要是向出賣人請求違約損害賠償，或者請求繼續(xù)履行，當繼續(xù)履行已無可能時，則只能請求損害賠償。在出賣人一方，雖然享有買賣的自由權，然而其簽訂的合同均為有效合同，均負履行義務，出賣人選擇其中一個買賣關系履行，對另一買賣關系拒絕履行，則當然應承擔違約責任。
在出賣人與后買受人串通，以侵害前買受人即買賣合同關系債權人的債權為目的，而為第二買賣關系并且實際交付或登記時，應當構成債權人撤銷權。該債權人撤銷權是指，債務人的積極處分財產行為害及債權人債權時，債權人對債務人的無償處分行為，或者對債務人與受讓人具有惡意的有償處分行為，皆可行使撤銷權，撤銷債務人與他人的財產處分行為。買賣行為是有償行為，債務人與后買受人以侵害前買受人的債權為目的，即具有共同故意，在此情形下，前買受人可依債權人撤銷權予以救濟。此種情況構成債權人撤銷權與侵權損害賠償請求權的競合，應當任由債權人依其意思選擇具體的救濟方法。
多重買賣中由于侵權行為而造成民事責任的具體賠償，應當依據侵權行為法的一般賠償規(guī)則進行，并沒有特別的規(guī)則。
多重買賣中侵害所有權的侵權行為的賠償，應當依照《民法典》第117條的規(guī)定進行。一是侵占買賣合同標的物的，首先應當返還原物，原物不存在的，應當折價賠償，將其損壞的，應當恢復原狀或者折價賠償，這在多重買賣侵權行為中是使用較多的賠償方法二是因侵占買賣合同標的物或者損壞買賣合同標的物造成受害人其他重大損失的，即造成間接損失的，對這種間接損失也應當予以賠償。例如由于債權人向法院起訴而造成的律師費、差旅費等，應當予以賠償。
對多重買賣中侵害債權的侵權行為的賠償，主要是賠償債權損害所造成的間接損失。這種間接損失是受害人債權受到損害所造成的可得利益損失，就是受害人在正常情況下實現債權所能得到的預期利益，由于加害人侵害債權而使這種利益喪失。賠償這種間接損失，應當有充分的依據，避免造成不合理的賠償或者賠償不足的問題。造成財產直接損失的，也應當對這種直接損失予以全部賠償。
第6篇 私房多重買賣法律評析
私房多重買賣是出賣人就同一房屋先后賣與數個人，形成數個買賣合同關系的行為。一物數賣，自古有之，謀取利益最大化是多重買賣的起因，也是對誠實信用原則的直接悖離。司法實踐中，我們還遇到出賣人將同一私房先后賣給第一、二、三買受人，且與第一買受人簽訂了房屋買賣合同，但將房屋實際交付給第二買受人，又與第三買受人到房管部門辦理了轉移登記。這種私房多重買賣涉及物權變動及諸多債法原理，實有深入研究的必要。
一、房屋多重買賣的表現及法律特征
受我國國情和歷史原因的影響，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產開發(fā)公司建造的商品房、政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等等。私有房屋一房多賣引起的糾紛，僅指出賣人主體為自然人，將自己所有的房屋先后出賣給兩個或兩個以上的買受人。
其法律特征：
(一)多重房屋買賣合同糾紛發(fā)生在買賣合同領域，其實質是因房屋買賣而發(fā)生的合同糾紛
(二)多重房屋買賣合同的行為表現為一房多賣
出賣人將自己所有的房屋出賣給兩個或兩個以上的買受人，這樣就在同一房屋之上存在兩個以上的買受人，且就此同一房屋形成了兩個或兩個以上的買賣關系，買賣關系相互重合。
(三)多重房屋買賣合同，出賣人為一人履行義務后，必有至少一方當事人的權利無法實現，且無法以訂立合同的目的得到補償。訴至法院后，利益受損一方的當事人往往只能得到法律上的平衡。
二、房屋多重買賣的法律分析
房屋多重買賣這類糾紛訴至法院后應如何處理，司法實踐中是仁者見仁、智者見智，難以做到一致。
對出賣人將自己所有房屋交給兩個或兩個以上的買受人的糾紛處理就有兩種不同的觀點。一種觀點認為，出賣人分別與第一、二、三買受人簽訂的房屋買賣合同系其與各相對人達成的合意。簽訂了合同，合同即告成立。但合同的成立并不代表合同的生效。對于不動產物權，我國采取有限制登記主義原則，房屋這種不動產物權的買賣合同未經登記，合同無效。因此，出賣人與第一、二、三買受人的房屋買賣合同無效，與第三買受人的合同有效，法律予以保護。另一種觀點認為，如果房屋買賣合同必須經登記才生效，則未登記合同就不能生效，但是我國相關法律并沒有這樣規(guī)定，而僅僅是規(guī)定房屋所有權轉移以登記為要件，因此，出賣人與第一、二、三買受人分別就買賣房屋一事協(xié)商意思一致，同時又沒有什么違法事由，則合同成立時生效。這時出賣人再轉賣并辦理所有權轉移手續(xù)，僅對先前成立并生效的合同負違約責任。
上述兩種不同的觀點，究竟那種觀點更符合有關法律的要求，結果的處理上更能體現公正呢回答問題之前，讓我們先注意以下幾個問題：
(一)合同成立與合同生效之區(qū)分
處理合同糾紛案件，先要確定的是該合同的法律效力，即合同有效還是無效。因為有效合同與無效合同在根據法律對其處理時所表現出的實際的后果是不一樣的。但在確定合同效力的時候，我們常發(fā)現有將合同成立與合同生效混淆情況，以為合同成立即當然有效。理論界和實務界認為：關于合同成立與合同生效是兩個不同的概念。合同成立是指當事人對合同條款經過自愿協(xié)商達成一致，而合同生效是指雙方當事人對合同條款經過自愿協(xié)商達成一致。而合同生效是指已經依法成立的合同在當事人之間產生權利義務的法律約束力，即法律效力，意味著當事人雙方目標的實現獲得了國家法律的保護。合同成立是合同生效的前提。一般情況下，合同成立時生效。但在某些特殊情況下，法律、法規(guī)還規(guī)定，合同成立后還要辦理批準、登記手續(xù)才能生效。在此情況下，雖然雙方當事人對合同內容達成合意，合同成立，但如不履行法律規(guī)定的有關程序義務，則合同不能發(fā)生法律效力。對雙方當事人也不能產生法律約束力。如現行《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自合同成立時生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，按照其規(guī)定”。為準確理解適用該條款，最高人民法院xx年下發(fā)的關系適用《合同法》的司法解釋中第九條對第四十四條作了更進一步的解釋：“依照《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效。一審辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理手續(xù)不影響合同的效力，合同的標的物及其他物權不能轉移。”
(二)房屋類不動產產權變動方式的法律評價
眾所周知，民法上的物根據能否轉移分為動產和不動產。不能移動的物，如土地及地上定著物為不動產，其余為動產。由于兩種財產的不同性質，特別是不動產在社會生活是所具有的重要意義，法律對二者的物權在變動時的方式要求也不一樣。通行的原則是，不動產物權的設立、轉移、變更和消滅，依法應當公示的，必須經登記公示;不動產房屋的所有權則從辦理所有權登記手續(xù)時轉移，這也是不動產物權變動的公示方式和要件，因此，房屋所有權就應當從辦理所有權登記手續(xù)時轉移;船舶、飛行器和汽車等交通工具的物權的設立、轉移、變更，未經公示的，不得對抗第三人;依法律行為設立、變更、轉移、消滅其他動產物權的，經交付生效，但法律或合同另有規(guī)定的除外。這就是說，動產一般以實際占有為標志，所有權轉移在事實和法律上要求一致，不動產物權需要進行登記，事實轉移不等于法律上的轉移，物權的變動之所以要公示是由物權本身所決定的。因為任何當事人設立、轉移物權都會涉及第三人的利益，只有公開、透明地進行物權的變動，將物權設立、轉移的事實通過一定的公示方法向社會公開，才能使第三人知道物權變動的情況，才能減少產權變動中的糾紛，從而維護交易安全與交易秩序。不動產物權公示一般采用登記的方法，即由登記申請人到專門的登記機關依據法定的程序對不動產物權的設定、轉移所進行的登記。對房屋這類不動產的轉移，《城市房地產管理法》第六十條規(guī)定：房地產轉讓或變更時，應當向縣級以上人民政府房地產管理部門申請房產變更登記;《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權或房屋現狀變更登記手續(xù)?！庇纱丝梢姡课莸馁I賣必須經過登記才能發(fā)生所有權的轉移，當事人之間如果達成了買賣房屋的協(xié)議，但未經登記，則合同有效只能在當事人之間產生債權債務關系，而不能發(fā)生房屋所有權的轉移。
(三)出賣人與先后買受人形成的權利
出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為是一房多賣，這一點我們在前面已作分析。一房多賣形成數個房屋買賣合同。但事實上各個房屋買賣合同形成的權利性質各不相同。合同為發(fā)生債權債務關系的合意，一般情況下只在當事人之間產生債權債務關系，但以房屋為標的的買賣合同卻不同。由于房屋是一種不動產，法律對房屋買賣合同的規(guī)定與一般合同不同，房屋買賣合同且是債之合同，但以發(fā)生物權變動為合同完成。因此，在一房多賣的情況下，達成合意但未經登記的合同，只在當事人之間產生債權債務關系，雙方協(xié)商一致并根據法律規(guī)定辦理了房產轉移登記手續(xù)的合同，則不僅有合法的債權基礎，更重要的是形成了一種物權關系。就本文所列舉實例來說，出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為中，與第一買受人形成的僅僅是一個債權合同，因未履行法律規(guī)定的交房、付款、登記要件，出賣人與第一買受人存在債權債務關系;在出賣人與第二買受人中，出賣人雖已將房屋實際交付第二賣受人，在合意的基礎上又有了物的轉移，似乎形成了一種物權關系，但是這種物的實際轉移只是一種客觀事實，不能發(fā)生法律上的物權效力，因而也只存在合意的債權債務關系;出賣人與第三買受人則不同。在其二人的房屋買賣行為中，雙方不僅形成了轉移房屋所有權并支付相應對價的合意，同時還在達成合意的債權合同后，根據法律的有關規(guī)定對該買賣合同的標的作了有效轉移。由此我們可以看出，在出賣人與第一、二、三買受人之間，既有債權關系，又有物權關系，且一物上同時存在數個債權。
三、房屋買賣糾紛的處理原則及責任形式
在司法實踐中，對多重房屋買賣合同糾紛的處理，可采取以下原則進行。
(一)處理采取的原則
1、可給予制裁的原則
針對房屋買賣出賣人利用其優(yōu)勢地位，為追求最大經濟利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應給予制裁。美國、法國的研究資料表明，1985年至1995年的xx年間，法院將懲罰性賠償責任適用于合同糾紛中的數量是侵權案件的3倍。出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實信用原則，原則嚴重損害了市場經濟的交易秩序，它為僅僅依靠補償性的賠償是無法彌補買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和雁處的行為;從各國對損害賠償制度的研究和審判實踐看，也均未對懲罰性賠償的原則予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐漸采納，并由侵權糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。
2、可采取損害賠償原則
房屋買賣合同簽訂并交付房屋后，出賣人還將該房轉賣給第三買受人，嚴重損害了買受人利益。房屋買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請示出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。在我國合同法第一百一十三條的合同責任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，合同法第十四條第二款對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的也予以認可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。在多重買賣中，還有后買受人明知前買受人的存在，而又與出賣人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付，已構成了第三人侵害債權行為。所謂第三人侵害債權，即合同關系以外的第三人由于主觀上的過錯而實施了侵害債權的行為，致使債權不能實現或不能全部實現。后買受人侵害先買受人債權，會損害先買受人對合同標的特有的期待利益，亦可增加其額外支出，故后買受人的賠償范圍應在期待利益和所受損害范圍之內，并也應給予賠償。
(二)承擔的責任形式
多重私房買賣合同內容有多個合同關系，每個合同均為雙務合同。但由于每個合同的出賣人乃標的物為同一人、同一物。而一個物上只能設一個所有權，致使以轉移合同標的物所有權為目的多個合同中，僅能有一個合同目的得以實現，并得到法律上的承認，而此合同之外的其他合同雖在法律性質上為雙務合同，但由于實際上出賣方無法履行交付義務，致使其他買受人因此義務而享受的權利無法得到實現，只能求得其他形式的補償。而締約過失責任雖可對買受人給予適當的補救，但對買受人遭受的信賴利益損失無法計算，司法實踐中難以操作，極易造成權利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對買受人合法利益的保護。那么多重私房買賣合同中可能產生的責任形式有哪些呢
1、締約過失責任與違約責任
締約過失責任和違約責任都是合同上的民事責任，但二者責任有很多的不同，其中最重要的是形成的時間點不同，違約責任形成是合同生效后，義務人不履行合同義務;而締約過失責任是在合同訂立過程中一方當事人違反誠信義務致使合同無法成立或者合同雖成立，但當事人違反法律規(guī)定導致合同無效不能實現當事人的合意對此產生的。締約過失責任是合同法中新確立的一種特殊、獨立的民事責任，介于違約責任和侵權責任之間。
當事人在訂立合同過程中，因過錯違反誠實信用原則負有的先合同義務，導致合同不成立，或者合同雖然成立，但不符合法定的生效條件而被確認無效、被變更或被撤銷至無法履行，給對方造成損失時即應承擔締約過失責任。締約過失責任不能由當事人自行約定，而是基于法律規(guī)定產生的民事責任。只要締約當事人具有合同法第四十二條所規(guī)定的情形之一，并給對方造成損失的，過失方即應依法承擔締約過失責任。違約責任則是合同當事人不按合同約定及法律規(guī)定履行義務所應承擔的民事責任。違約責任承擔的前提，一是合同已經成立并且生效;二是合同當事人有違反合同的行為。
基于多重私房買賣合同是由數個買賣合同組成的實際情況，筆者認為，其可能產生的責任形式應當包括在訂立合同過程中的締約過失責任及違反合同義務的違約責任。即，如果其中某個房屋買賣合同由于賣方違反了合同的附隨義務，未告知對方當事人有關該房屋權利狀況，致使合同不能成立或成立后無法生效的，賣方應當承擔締約過失責任;如果其中某個房屋買賣合同雖已生效，但賣方違反合同義務客觀上不能實際交付房屋(或者買方未履行合同約定的義務)，應當承擔違約責任。就上述所列舉實例而言，出賣人與第一買受人最先簽訂的房屋買賣協(xié)議，但事后出賣人又與他人就同一房屋進行交易，致使此協(xié)議僅為當事人之間的一種合意，不能發(fā)生所有權轉移的法律后果，對此出賣人應對第一買受人承擔違約責任;出賣人與第二買受人存在買賣房屋的初步意向，第二買受人據此實際占有該房，但由于實際占有不能產生對抗第三人的效力，因此在該房屋發(fā)生法律上的轉移之后，第二買受人無法請求出賣人繼續(xù)完成買賣行為，而只得請求出賣人承擔締約過失責任。至于第三買受人，其與出賣人的房屋買賣合同符合有關法律的規(guī)定，其在法律上已為合法的所有權人，該合同已發(fā)生法律上的效力，如果出賣人因某種原因不能履行發(fā)生法律效力的合同所確認的義務，則應承擔的是違約責任。
2、締約過失責任和違約責任之擴展
締約過失責任和違約責任都是合同責任，而非侵權行為承擔責任的形式。那么，在多重私房買賣合同糾紛可否存在民事侵權責任筆者認為，如果出現以下幾種情況，即可認定在合同行為中存在侵權行為，因而應承擔侵權責任：
(1)在私房多重買賣中，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權而從事買賣行為時，即構成對前買受人債權的侵權，前買受人可以依侵權行為的法律規(guī)定而要求后買受人承擔侵權責任。
(2)房屋所有人就同一房屋數次買賣，后買受人發(fā)生物權關系時，前買受人無法請求和主張后之買約無效，遂強行占有房屋，致取得房屋所有權人無法實現其對物的權利，則強行占有房屋的買受人構成侵權。
(3)在私房多重買賣合同中，如果出賣人與后買受人惡意串通，故意以多次買賣行為損害前買受人的利益，則二人同時構成侵權，前買受人可要求其承擔侵權責任。這里的問題是，因前一買受人依合同不享有物權，無法直接請求后手買受人向其返還房屋，其一般只能主張房屋所有權人與后買受人之間的買賣合同無效，如若其想獲得爭議房屋，須在法院確認后一買賣合同無效及后買受人的房產證被撤銷后，才能請求出賣人履行交付房屋和辦理過戶手續(xù)的義務，在依法取得所有權后，才可對侵權人行使物上請求權。
在私房多重買賣引起的糾紛中，合同責任和侵權責任都有存在的可能。如果一方當事人同時負有合同責任和侵權責任，存在這二種責任的競合，受害人本能同志提出兩責任要求，而只能選擇其一。一般而言，受害人提起侵權之訴，請求侵權人承擔侵權損害賠償責任，更有利于保護自己的利益。人民法院審理私房多重買賣合同糾紛案件，遇到合同責任與侵權責任之競合同的情形，如果受害人選擇了侵權責任，應予受理，作出更有利于彌補受害人因侵權所受到的損失。
