商業(yè)大廈管理成本測算管理費標(biāo)準(zhǔn)怎么寫
商業(yè)大廈的運營涉及到諸多環(huán)節(jié)，其中管理成本的測算與管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定是一項核心任務(wù)。這項工作并非易事，尤其是對于新手而言，可能會遇到各種挑戰(zhàn)。以下將逐步探討這一主題，力求提供一個易于理解但又不失專業(yè)性的指導(dǎo)。
1. 管理成本的構(gòu)成
管理成本主要包括人員薪酬、公共設(shè)施維護(hù)、保險費用、能源消耗、清潔保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、物業(yè)管理軟件使用費等。新手在計算時可能忽視某些細(xì)節(jié)，如臨時工的工資、節(jié)假日加班費等，這些都應(yīng)納入考慮范圍。
2. 成本測算方法
成本測算通常采用直接法和間接法。直接法直接統(tǒng)計各項費用，而間接法則需分配間接費用到各個服務(wù)項目。新手可能對如何合理分配間接成本感到困惑，建議采用比例分配法，根據(jù)各部分受益程度進(jìn)行分配。
3. 管理費標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定
設(shè)定管理費標(biāo)準(zhǔn)時，需要綜合考慮成本、市場接受度、大廈等級等因素。新手往往過于依賴成本，而忽視了市場競爭狀況，可能導(dǎo)致收費標(biāo)準(zhǔn)過高或過低，影響大廈的吸引力。
4. 法規(guī)與政策的影響
管理費標(biāo)準(zhǔn)還需符合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)，如租金管制、物業(yè)管理條例等。新手在初次接觸時，可能忽略法規(guī)約束，造成合規(guī)性問題。
5. 實際操作中的調(diào)整
管理費標(biāo)準(zhǔn)不是一成不變的，需根據(jù)大廈運營狀況、市場變化適時調(diào)整。新手可能忽視這一點，導(dǎo)致費用標(biāo)準(zhǔn)與實際情況脫節(jié)。
6. 透明度與溝通
管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)公開透明，與租戶進(jìn)行充分溝通。新手可能不擅長這方面，導(dǎo)致租戶不滿，影響大廈穩(wěn)定。
管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范
在制定商業(yè)大廈管理成本測算與管理費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)遵循以下規(guī)范：
1. 全面性：涵蓋所有成本要素，無遺漏。
2. 準(zhǔn)確性：依據(jù)實際數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，避免估算。
3. 合理性：結(jié)合市場行情，確保收費標(biāo)準(zhǔn)的競爭力。
4. 法規(guī)合規(guī)：遵守當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)，確保合法性。
5. 動態(tài)調(diào)整：根據(jù)運營情況及時調(diào)整，保持靈活性。
管理標(biāo)準(zhǔn)有哪些
1. 成本構(gòu)成清單
2. 成本測算方法選擇
3. 管理費標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定流程
4. 法規(guī)政策合規(guī)性檢查
5. 實時調(diào)整機制
6. 透明度與溝通策略
注意事項
1. 注意成本細(xì)節(jié)，避免遺漏。
2. 考慮市場因素，保持收費標(biāo)準(zhǔn)的合理性。
3. 遵守法規(guī)，保證合法性。
4. 建立動態(tài)調(diào)整機制，適應(yīng)市場變化。
5. 注重溝通，提升租戶滿意度。
書寫格式
1. 引言：簡述主題背景和重要性。
2. 內(nèi)容主體：逐點闡述管理成本和管理費標(biāo)準(zhǔn)的各個方面。
3. 規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)：明確制定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
4. 注意事項提醒讀者在執(zhí)行過程中需關(guān)注的要點。
5. 結(jié)尾：強調(diào)關(guān)鍵點，提供專業(yè)建議，但不作總結(jié)性陳述。
商業(yè)大廈管理成本測算管理費標(biāo)準(zhǔn)范文
商業(yè)大廈管理成本測算和管理費標(biāo)準(zhǔn)
1 物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)及傭金標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)**物業(yè)管理邀標(biāo)文件提供的有關(guān)資料,通過項目實地考察和專業(yè)測算,**對本項目物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)確定為寫字樓和酒店人民幣2.80元/平方米月,商業(yè)裙樓人民幣3.00元/平方米月,每月合計人民幣18.82萬元。全年合計人民幣2283萬元(不包含能源費和房屋設(shè)備維護(hù)基金),管理處按照管理成本的10%提取傭金。
2 對物業(yè)管理處財務(wù)管理的認(rèn)識
2.1 **一貫將'錢盡其用'作為物業(yè)管理中財務(wù)運作的控制原則,通過精確預(yù)算、嚴(yán)格執(zhí)行、杜絕浪費,力爭使業(yè)主所花的每一分錢都物有所值,以同樣的價錢提供更高檔的服務(wù)。
2.2 物業(yè)管理專業(yè)中財務(wù)管理應(yīng)具有營銷財務(wù)的概念,即注重財務(wù)管理中額度、平衡、審核、建議等因素,使財務(wù)管理有效地推動物業(yè)管理工作的進(jìn)行。
2.3 物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力。實行成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。
2.4 成本控制原則不能以降低服務(wù)質(zhì)量和用戶滿意度作為代價,用戶滿意永遠(yuǎn)是最高原則。
3 管理處控制成本主要措施
3.1 合理安排維修基金的使用,保證**物業(yè)維修、改造工程良性運作。
3.2 通過精確的計算和合理的安排,制定有效的節(jié)能措施,降低物業(yè)運行公共能源費用,減少**的運行開支。
3.3**有著豐富的設(shè)備保養(yǎng)經(jīng)驗,能自行組織力量實施設(shè)備的維護(hù)及大、中修改造,減少外包項目,有效降低了設(shè)備保養(yǎng)費用及運行費用。
3.4 加強員工培訓(xùn),發(fā)揮員工'一專多能'的作用,合理安排崗位,盡量減少人員。
3.5 采用成本倒算原則,制定切實可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。在執(zhí)行預(yù)算過程中實行成本否決制,即預(yù)算中未列項目堅決控制或從簡。同時,采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段,使成本控制落實在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。
4 **物業(yè)管理有關(guān)費用測算
4.1 **管理費收入預(yù)測表(表1)
4.2 **管理費支出預(yù)測表(表2)
4.3 **管理費支出明細(xì)預(yù)測表(表3)
4.4 **管理處物資裝備表(表4)
4.5 **管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表(表5)
4.6 前期介入支出預(yù)測表(表6)
4.7 測算說明
a. 預(yù)算按建設(shè)部關(guān)于公共性服務(wù)收費費用構(gòu)成范圍的有關(guān)規(guī)定及**招標(biāo)文件指定服務(wù)項目測算(不包含能源費及房屋設(shè)備維護(hù)基金);
b. 預(yù)算參照**管理之相近辦公樓費用標(biāo)準(zhǔn)及z的有關(guān)規(guī)定、市場價測算;
c. 前期費用投入人民幣18.48萬作為開辦費,在管理費中分五年攤銷;物資裝備費用人民幣12.59萬元,固定資產(chǎn)投入人民幣11.56萬元由**投入,在管理費中分五年攤銷;
d. 管理處收取的管理費僅用于上述管理成本項目;特約性服務(wù)見《特約性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》;
e. **在第一年處于設(shè)備維保期,預(yù)計設(shè)備保養(yǎng)費可比正常期有所減少,以上測算均以第一年度的開支為標(biāo)準(zhǔn),正常年度的管理費標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)甲方要求與實際情況進(jìn)行調(diào)整;
f. 按正常年度管理費開支測算,如果管理費收支有盈余,盈余部分將轉(zhuǎn)入下一年度作為儲備金;
g. 本預(yù)算未涉及項目由雙方協(xié)議商定。
**管理費收入測算表1(單位:萬元)
項目面積收費標(biāo)準(zhǔn)月收入年收入
寫字樓45,09572.80元/月/平方米12.63151.52
商業(yè)裙樓16,027.863.00元/月/平方米4.8157.70
停車場11,494.00室內(nèi)車位214個,室外車位20個,室內(nèi)60元/月,室外50元/月1.3816.61
合計72,617.4318.822283
**管理費支出預(yù)測表表2(單位:萬元)
序號項目計算依據(jù)月支出年支出
一工資福利53人,7人深圳公司派駐6.8181.73
二辦公費1.5718.79
三設(shè)施設(shè)備運行維保費3.7344.71
四環(huán)境管理費清潔、綠化、消殺3.0036.00
五固定資產(chǎn)折舊總額241500元,分五年攤銷0.404.83
六開辦費攤銷總額184800元,分五年攤銷0.313.70
七不可預(yù)見費(2%)以上六項總和的2%0.323.80
八管理者酬金(10%)以上七項總和的10%1.6119.36
九法定稅費(6%)收入的6%1.0512.65
合計18.82256
**管理費支出明細(xì)預(yù)測表表3(單位:萬元)
序號項目計算依據(jù)月支出年支出
一工資福利6.9683.50
1主任1人,工資標(biāo)準(zhǔn)4000元/月0.404.80
2副主任1人,工資標(biāo)準(zhǔn)3000元/月0.303.60
3部長4人,工資標(biāo)準(zhǔn)2000元/月0.809.60
4助理、工程師3人,工資標(biāo)準(zhǔn)1500元/月0.4540
5文員9人,工資標(biāo)準(zhǔn)1000元/月0.9010.80
6技術(shù)人員15人,工資標(biāo)準(zhǔn)700元/月1.0512.60
7安管員20人,工資標(biāo)準(zhǔn)500元/月1.0012.00
8福利費按月工資總額的14%0.698.23
9社會保險(養(yǎng)老,醫(yī)療,失業(yè),工傷),員工補貼按月工資總額的25%1.2314.70
二辦公費1.5718.79
1市內(nèi)交通補助、差旅費3000元/月0.303.60
2通迅費電話費8×150元/月、通迅補貼1000元/月、網(wǎng)絡(luò)費按400元/月計0.263.12
3書報資料費、印刷費雜志、報刊、資料,500元/月,印刷費1000元/月0.151.80
4辦公用
品、低耗品1500元/月0.151.80
5辦公設(shè)備維護(hù)500元/月0.050.60
6服裝費管理人員每人1000元/年,維修人員600元/年,保安人員500元/年0.303.55
7業(yè)務(wù)招待費綜合測算1500元/月0.151.80
8辦公水電費每月用電1500元,每月用水500元0.202.40
9公眾責(zé)任險投保金額1000000元,費率1.2‰,全年1200元0.010.12
三設(shè)施設(shè)備運行維保費3.7344.71
1供配電系統(tǒng)保養(yǎng)維護(hù)材料費等共40000元/年0.334.00
2公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)含節(jié)能燈、泛光燈及廣場燈更換等28000元/年0.232.80
3冷熱給排水系統(tǒng)保養(yǎng)冷熱給排水設(shè)施運行維護(hù)0.334.00
4消防安全及安全管理費0.384.61
(1)消防設(shè)施保養(yǎng)包括消防主機系統(tǒng)維護(hù),管道、自動報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)的保養(yǎng),按照0.5元/平方米年0.303.63
(2)器械及設(shè)施更換保安器械及停車場標(biāo)識等設(shè)施的保養(yǎng)、更換0.050.60
(3)對講機管理費每部40元/月0.030.38
5智能化系統(tǒng)0.678.00
(1)信息智能化系統(tǒng)語音、數(shù)據(jù)線路保養(yǎng),衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),大樓樓宇自控系統(tǒng)0.334.00
(2)安防智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng),報警系統(tǒng),巡更系統(tǒng)0.081.00
(3)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)計費系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng)0.253.00
6空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)含空調(diào)主機維護(hù)及水質(zhì)處理0.4760
7電梯維護(hù),年審按500元/臺月,年審核1000元/部年1.2314.70
8水池清洗、水質(zhì)檢測費清洗1500元/次,檢測500元/次,每年兩次0.030.40
9自行車棚摩托車棚維護(hù)保養(yǎng)含停車架刷漆保養(yǎng)等估算2400元/年0.020.24
10公共設(shè)施零星維護(hù)圍墻,雨污水井清理、垃圾站箱、vi系統(tǒng)等日常零星維護(hù)綜合測算300元/月0.030.36
四環(huán)境管理費3.0036.00
1綠化(外包)包含人員、材料0.708.40
2清潔材料費(外包)包含人員、材料1.8021.60
3消殺費(外包)包含人員、材料0.151.80
4化糞池清理疏通費清理3000元/次,疏通2000元/次,每年二次0.081.00
5外墻清潔費按每年一次,0.8元/
