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篇一 2023年土地估價(jià)《估價(jià)案例與報(bào)告》考前練習(xí)題（一）
某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到a、b、c、d四宗地，土地總面積為20000平方米。其中宗地a為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500平方米；宗地b為企業(yè)甲所使用的國(guó)有劃撥土地，土地面積為7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地c為公司乙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為1500平方米，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年；宗地d為公司丙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5年。
上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召?gòu)儲(chǔ)備中心代表政府進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2．0～3．5。
請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列問(wèn)題：
1．市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在對(duì)宗地a進(jìn)行收購(gòu)補(bǔ)償時(shí)，有人認(rèn)為只應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說(shuō)法是否正確，并簡(jiǎn)述理由；
2．為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心需對(duì)其所使用的國(guó)有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問(wèn)：如以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對(duì)該國(guó)有劃撥土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估思路；
3．根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在收購(gòu)宗地c時(shí)，應(yīng)對(duì)公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)問(wèn)：如何確定補(bǔ)償價(jià)格?
4．根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)宗地d應(yīng)如何處置，并說(shuō)明法律依據(jù)；
5．該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開(kāi)出讓，請(qǐng)問(wèn)可采用哪幾種方式出讓，并簡(jiǎn)述不同出讓方式的基本特點(diǎn)；
6．市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為確定公開(kāi)出讓底價(jià)，擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)問(wèn)：
(1)該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進(jìn)行評(píng)估；
(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估，為此應(yīng)收集哪些資料。
篇二 2023年土地估價(jià)《估價(jià)案例與報(bào)告》考前練習(xí)（二）
某企業(yè)擬進(jìn)行貸款，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的一宗工業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估，為委托方提供貸款提供客觀、公正的價(jià)格依據(jù)。
請(qǐng)依據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問(wèn)題：
（1）抵押價(jià)格評(píng)估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格，評(píng)估過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題？
（2）若待估宗地為集體土地，進(jìn)行抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。
（3）對(duì)宗地進(jìn)行評(píng)估&考試大&時(shí)，可選擇哪兩種方法，簡(jiǎn)述所用方法的基本程序。
（4）若待估宗地為劃撥用地，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估的技術(shù)路線。
（5）抵押失敗后，抵押權(quán)人依法對(duì)抵押的土地進(jìn)行拍賣，拍賣評(píng)估的特點(diǎn)有哪些，簡(jiǎn)述技術(shù)路線。
答案：
1．答題要點(diǎn)
（1）注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；
（2）分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力；
（3）考慮抵押期間的耗損；
（4）測(cè)算成本構(gòu)成。
2．答題要點(diǎn)
（1）年期的設(shè)定：本例中應(yīng)設(shè)定為工業(yè)用地法定出讓年限50年；
（2）地價(jià)內(nèi)涵對(duì)應(yīng)的土地權(quán)利應(yīng)為集體土地使用權(quán)；
（3）特殊說(shuō)明中應(yīng)注明：某企業(yè)將待估宗地集體土地使用權(quán)向銀行抵押貸款需經(jīng)待估宗地的集體土地所有者某村民委員會(huì)同意并出具書面證明
在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有。
3．答題要點(diǎn)
可選擇市場(chǎng)比較法和成本逼近法
（1）市場(chǎng)比較法的估價(jià)程序：
搜集交易資料；選取比較交易實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正、交易期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用年期、容積率修正；求取比準(zhǔn)價(jià)格。
（2）成本法估價(jià)程序
①搜集征地或拆遷取得土地的一般費(fèi)用資料，計(jì)算土地取得費(fèi)a。
②搜集土地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金等相關(guān)費(fèi)率或標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)b。
③搜集待估宗地所處區(qū)域土地開(kāi)發(fā)費(fèi)一般資料，計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用c。
④搜集利息率，計(jì)算投資利息d；
⑤搜集投資利潤(rùn)率，計(jì)算投資利潤(rùn)e；
⑥搜集當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛剩?jì)算土地增值收益f；
⑦搜集當(dāng)?shù)赝恋剡€原利率，按土地價(jià)格=（a+b+c+d+e）×[1－1/（1+土地還原率）土地使用權(quán)]計(jì)算土地價(jià)格。
4．可采用市場(chǎng)比較法和成本逼近法，評(píng)估計(jì)算出市場(chǎng)價(jià)格后，從得到的估價(jià)額中減去出讓金。
5．特點(diǎn)是：強(qiáng)制處分；快速變現(xiàn)；消費(fèi)者心理因素；購(gòu)買者的額外支出等造成的價(jià)格變化。
技術(shù)路線：估價(jià)時(shí)采用市場(chǎng)比較法和成本逼近法等。對(duì)同類土地在正常市場(chǎng)價(jià)格水平和拍賣市場(chǎng)價(jià)格水平作出比較，確定拍賣市場(chǎng)的成交價(jià)格
比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏底的幅度，按正常市場(chǎng)價(jià)格對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，再按照這個(gè)偏底的幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。
篇三 2023年土地估價(jià)《估價(jià)案例與報(bào)告》考前練習(xí)（三）
某開(kāi)發(fā)商欲參加一經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報(bào)價(jià)，該地塊規(guī)劃用途為高級(jí)酒店。
(1)作為代理開(kāi)發(fā)商投標(biāo)的估價(jià)人員，應(yīng)做哪些具體工作?
答：對(duì)土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積做全面了解；對(duì)市場(chǎng)情況調(diào)查，對(duì)當(dāng)?shù)馗呒?jí)酒店的供求趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)；利用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。
(2)可采取哪幾種估價(jià)方法?
答：假設(shè)開(kāi)發(fā)法，市場(chǎng)比較法。
若通過(guò)招標(biāo)方式獲得了該國(guó)有土地使用權(quán)后，于2000年8月開(kāi)始施工，2023年3月該公司尋找合作伙伴，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)已完工部分進(jìn)行評(píng)估，核定現(xiàn)狀價(jià)值為合作提供依據(jù)。
1) 簡(jiǎn)述評(píng)估技術(shù)路線；
假設(shè)開(kāi)發(fā)法：求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以次估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
市場(chǎng)比較法：按比較實(shí)例選擇原則，選取3個(gè)或3個(gè)以上房地產(chǎn)交易實(shí)例作為比較實(shí)例，進(jìn)行交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，從而得到比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格。
2) 應(yīng)搜集審核的資料；
國(guó)有土地使用權(quán)證書；&考試大&建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；土地使用權(quán)出讓合同；施工許可證；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況、投資情況及正常開(kāi)發(fā)尚需投資情況等；
若采用市場(chǎng)比較法
1) 在選取可比案例時(shí)應(yīng)考慮哪些因素?
應(yīng)考慮是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個(gè)方面應(yīng)相同或相近；交易類型與估價(jià)目的吻合；成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近或可以進(jìn)行比較修正；成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
2)確認(rèn)比準(zhǔn)價(jià)格有哪幾種方法?
平均數(shù)法，包括算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)平均數(shù)法；中位數(shù)法；眾數(shù)法。
