第1篇 關(guān)于瀘州市房地產(chǎn)市場形勢的調(diào)查報告
瀘州市是四川南部一個中等規(guī)模的城市,一個時期以來,瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展,房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場形勢,可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點。
一、瀘州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
(一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善,但仍有較大需求
(二)住房制度改革全面推進(jìn),住房社會化、商品化的條件基本成熟
(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長,商品住宅價格平穩(wěn)上升
92年以來,全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢,沒有出現(xiàn)大幅波動。目前普通商品住宅價格為800-1500元/平方米,近十年間增幅為300-800元/平方米,與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。
(四)土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范,招商引資工作獲得進(jìn)展
以往,房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用,或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定,加大了對土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要,加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作,已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項目,并相繼實施,為房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化增添了外來因素。
二、房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
(一)房地產(chǎn)市場導(dǎo)向不夠明確,商品房開發(fā)成本偏高
如過去對土地一級市場實際上未壟斷,土地與規(guī)劃銜接差,招投標(biāo)機(jī)制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃,到目前為止尚未建成一個10 萬平方米以上的小區(qū),單個市場的規(guī)模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視,相繼出臺了有關(guān)政策,加大了調(diào)控引導(dǎo)力度,逐步形成有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的大環(huán)境。
瀘州市商品房售價與相鄰地區(qū)相比并不高,主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高,與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場的管理不夠嚴(yán)格,開發(fā)商和有的單位炒買炒賣,提高了用地成本。
(二)房地產(chǎn)融資規(guī)模小,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高
一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù),全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32.45%。因無置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險,銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少,我市目前引進(jìn)的十余個外地投資項目,已投入資金不足3億元。
主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實力不強(qiáng)、信譽(yù)差,尚未形成集約化、規(guī)?;?jīng)營。全市開發(fā)企業(yè)86家,市區(qū)72家,平均注冊資金僅有700余萬元,無一家一級資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立,產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營信譽(yù)不高,企業(yè)發(fā)展缺乏活力。
(三)房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套
一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批,一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè),住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié),職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚,不能及時用于購置新房、維修補(bǔ)貼,加上住房補(bǔ)貼未到位,一定程度上削弱了個人買房支付能力。
三、未來房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測
市人口預(yù)計達(dá)到480萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到 120萬人,比目前增加50萬人左右,絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來10年中,對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高,實際購買力將不斷增強(qiáng),住宅的有效需求量將增加。2000年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元,人均住房消費為709元,人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,是可以實現(xiàn)的。
不同消費群體對不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析,高收入者對高檔住宅的需求,中值收入者對中檔住宅的需求,以及低收入者對普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求,三者之間的比例關(guān)系大體分別為20%,40%和40%。
四、發(fā)展房地產(chǎn)市場的對策措施
一要加大政策動力,制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境,提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求,增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動力,實現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向,根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略,集中力量重點突破。
房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié),因此,必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場建設(shè)體系化,結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略,對市場開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃,合理布局,圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。
具體應(yīng)制定和實施以下政策:采取積極的金融信貸政策,刺激住房消費;新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃,做到使房地產(chǎn)開發(fā)實施有重點、有規(guī)劃;引導(dǎo)企業(yè)重組,實行集約化經(jīng)營。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實力不強(qiáng)、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房,除國家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外,都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu),搞活流通;加強(qiáng)物業(yè)管理。
五、結(jié)束語
通過對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論:瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?,市場前景廣闊,采取適當(dāng)?shù)恼叽胧プ‘?dāng)前時機(jī),對加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長點和國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。