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別墅管理制度是對(duì)別墅區(qū)日常運(yùn)營(yíng)、維護(hù)、安全、服務(wù)等方面的規(guī)范性文件，旨在確保別墅區(qū)的高效管理，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，提升居住環(huán)境品質(zhì)。
包括哪些方面
1. 物業(yè)管理：涵蓋公共設(shè)施的維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、停車管理等。
2. 安全保衛(wèi)：包括門禁制度、安全巡邏、緊急事件處理等。
3. 業(yè)主權(quán)益：規(guī)定業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，如裝修規(guī)定、噪音控制、寵物管理等。
4. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如維修響應(yīng)時(shí)間、客戶服務(wù)等。
5. 費(fèi)用收取與使用：明確物業(yè)費(fèi)、公共事業(yè)費(fèi)的收取和使用方式。
6. 糾紛解決機(jī)制：設(shè)立業(yè)主與物業(yè)之間的爭(zhēng)議解決流程。
重要性
別墅管理制度的重要性體現(xiàn)在：
1. 保障業(yè)主權(quán)益：明確業(yè)主與物業(yè)管理方的權(quán)利和責(zé)任，減少糾紛。
2. 提升服務(wù)質(zhì)量：通過標(biāo)準(zhǔn)化管理，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提升業(yè)主滿意度。
3. 維護(hù)社區(qū)秩序：確保別墅區(qū)的和諧穩(wěn)定，營(yíng)造良好的居住環(huán)境。
4. 資產(chǎn)保值增值：良好的管理制度有助于別墅的長(zhǎng)期保養(yǎng)，保護(hù)業(yè)主的投資價(jià)值。
方案
1. 制定詳細(xì)規(guī)章制度：結(jié)合別墅區(qū)實(shí)際情況，制定全面而細(xì)致的管理規(guī)定，確保覆蓋所有可能的情況。
2. 培訓(xùn)與教育：定期對(duì)物業(yè)人員進(jìn)行制度培訓(xùn)，提高其執(zhí)行能力和服務(wù)水平。
3. 公開透明：將管理制度向所有業(yè)主公示，保證公平公正。
4. 反饋與改進(jìn)：設(shè)立業(yè)主意見箱，定期收集反饋，及時(shí)調(diào)整和完善管理制度。
5. 監(jiān)督與評(píng)估：設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)制度執(zhí)行情況進(jìn)行定期評(píng)估，確保有效執(zhí)行。
別墅管理制度的構(gòu)建與實(shí)施是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要全體業(yè)主、物業(yè)管理人員共同參與，以實(shí)現(xiàn)別墅區(qū)的和諧、安全、舒適與美觀。
別墅管理制度范文
第1篇 別墅項(xiàng)目文明施工管理辦法
別墅項(xiàng)目文明施工管理辦法
前言
別墅項(xiàng)目施工具有工作面廣,工程量大,細(xì)部多,工作交叉多等特點(diǎn),如管理不到位,極易造成施工現(xiàn)場(chǎng)臟、亂、差,為保證藍(lán)郡項(xiàng)目在工程實(shí)施的各個(gè)階段施工中滿足安全文明施工有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn),特制定《藍(lán)郡項(xiàng)目文明施工管理辦法》,請(qǐng)總包施工單位、監(jiān)理公司遵照?qǐng)?zhí)行,是藍(lán)郡文明施工的強(qiáng)制性的管理規(guī)定。
本管理辦法明確:作為現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工管理的第一責(zé)任人,總包單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土建分包單位、安裝分包單位的安全文明管理、教育和監(jiān)督?？偘鼏挝辉诟鞣职鼏挝贿M(jìn)場(chǎng)前,應(yīng)對(duì)其進(jìn)行安全文明施工教育,對(duì)其進(jìn)行本管理辦法的交底,對(duì)于因?qū)Ψ职鼏挝还芾聿坏轿辉斐傻奶幜P,由總包單位同分包單位協(xié)調(diào)解決。
對(duì)因違背本管理辦法涉及的罰款,由甲方在次月的進(jìn)度款中扣除。
除總包單位的自身安全文明施工檢查外,平時(shí)監(jiān)理單位和建設(shè)單位的檢查為非定期的方式,并以現(xiàn)場(chǎng)照片作為依據(jù),注明違規(guī)地點(diǎn),違規(guī)事項(xiàng),作為處罰單的附件。
每月25日(遇周未順延),由監(jiān)理單位組織,各家參建單位參加,對(duì)藍(lán)郡施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)檢查,對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)行評(píng)定、備案,工程竣工結(jié)算時(shí),按重慶市安全監(jiān)督站及發(fā)包人共同驗(yàn)收評(píng)定的安全文明施工優(yōu)良、合格、不合格數(shù)據(jù)及資料,調(diào)整安全文明施工增加費(fèi)率。
本管理辦法包括:
《藍(lán)郡項(xiàng)目基礎(chǔ)階段文明施工管理辦法》
《藍(lán)郡項(xiàng)目主體階段文明施工管理辦法》
《藍(lán)郡項(xiàng)目裝飾裝修階段文明施工管理辦法》
《藍(lán)郡項(xiàng)目道路(管網(wǎng))工程文明施工管理辦法》
藍(lán)郡項(xiàng)目基礎(chǔ)階段文明施工管理辦法
為加強(qiáng)藍(lán)郡項(xiàng)目基礎(chǔ)階段的文明施工管理,特制定本辦法,請(qǐng)監(jiān)理公司、施工單位遵照?qǐng)?zhí)行。
1:工程開工前
施工單位需報(bào)送施工總平面布置,應(yīng)考慮施工排水、施工用電、施工道路、材料堆放場(chǎng)地、施工塔吊、臨時(shí)廁所、施工圍欄、建筑垃圾的收集將堆放場(chǎng)地的布置,同時(shí)審批意見中提出的調(diào)整意見處理完畢.經(jīng)檢查達(dá)到要求后方可簽署開工報(bào)告。
2:施工過程管理
2.1:如無建設(shè)單位特別指令,本工程待實(shí)施至首層地面時(shí),須將架空板安裝;建筑雨落水收集管;單體污水;管網(wǎng)中的強(qiáng)弱電主、支管;單體出戶水電管道、散水溝;車庫聯(lián)絡(luò)道、設(shè)備基礎(chǔ)、出戶平臺(tái)的施工完畢;
2.2:按監(jiān)理單位、建設(shè)單位審批的基礎(chǔ)階段施工方案,基礎(chǔ)施工階段多余土石方外運(yùn)或運(yùn)至甲方指定的地點(diǎn),否則不得進(jìn)行主體工程的實(shí)施.
3:基礎(chǔ)工程驗(yàn)收的條件
3.1國家現(xiàn)行規(guī)范及施工圖說.
3.2按照2.1、2.2的工作實(shí)施完成。
4:文明施工管理
4.1基礎(chǔ)施工階段每棟作好施工圍檔,圍檔高度不小于1.8米,施工圍檔鋼管必須作黑、黃油漆標(biāo)記、安全網(wǎng)必須使用合格的密目式安全網(wǎng),施工圍檔應(yīng)堅(jiān)固、安全、美觀并規(guī)范成線,并作到定時(shí)清洗。對(duì)破損安全網(wǎng)要及時(shí)更換。
4.2:基槽開挖完成后、驗(yàn)收完成前,分別由監(jiān)理公司組織施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對(duì)安全文明施工作檢查、評(píng)分,結(jié)果作為安全文明施工取費(fèi)的依據(jù)之一.
5:其它未盡事宜按jgj59-99規(guī)范執(zhí)行。
6:監(jiān)理單位、建設(shè)單位在日常的檢查工作中,發(fā)現(xiàn)違反辦法規(guī)定、違章操作的作照片記錄并按施工合同約定進(jìn)行處罰。
藍(lán)郡項(xiàng)目主體階段文明施工管理辦法
為加強(qiáng)藍(lán)郡項(xiàng)目主體階段的文明施工管理,特制定本辦法,請(qǐng)監(jiān)理公司、施工單位遵照?qǐng)?zhí)行。
1、工程開工前
主體施工外用腳手架必須嚴(yán)格按照經(jīng)甲方及監(jiān)理批準(zhǔn)的施工腳手架搭設(shè)方案搭設(shè),并經(jīng)監(jiān)理單位、建設(shè)單位批復(fù)后實(shí)施。
2、施工過程管理
2.1 主體施工階段每棟作好外架封閉施工,圍檔高度超出工作面不小于1.5米,未封閉到位的單體工程不得進(jìn)入下道工序施工。施工圍檔鋼管必須作黑、黃油漆標(biāo)記、安全網(wǎng)必須使用合格的密目式安全網(wǎng),施工圍檔應(yīng)堅(jiān)固、安全、美觀并規(guī)范成線,并作到定時(shí)清洗。對(duì)破損安全網(wǎng)要及時(shí)更換。
2.2施工通道必須與主體施工進(jìn)度同步,并做到安全、牢固,無障礙物影響,否則監(jiān)理單位、建設(shè)單位不予檢查驗(yàn)收,施工單位不得進(jìn)入下道工序施工。
2.3每棟外封閉架必須作標(biāo)幅、標(biāo)語,注明施工棟號(hào)、質(zhì)量、安全文明施工標(biāo)語。
2.4鋼材堆場(chǎng)必須作場(chǎng)地硬化、堆放整齊、作材料標(biāo)識(shí),周轉(zhuǎn)材料必須堆放整齊,不得堆放在主要施工道路兩側(cè)。如有違反,依據(jù)監(jiān)理單位、建設(shè)單位的照片按施工合同中相關(guān)條款進(jìn)行處罰。
2.5施工道路應(yīng)保持平坦、整潔、無亂堆亂放,無散落物。晴天時(shí)要求安排專人對(duì)施工道路進(jìn)行撒水清掃、雨天后及時(shí)清理道路上泥漿。如有違反,依據(jù)監(jiān)理單位、建設(shè)單位的照片按施工合同中相關(guān)條款進(jìn)行處罰。
2.6施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置建筑垃圾集中堆放場(chǎng)并定期處理。每棟單體建筑應(yīng)設(shè)置建筑垃圾集中堆放點(diǎn),工完場(chǎng)清,及時(shí)處理。在主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前,建筑垃圾清理干凈,并運(yùn)出施工現(xiàn)場(chǎng),否則不得進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。
3、主體工程每月25日前,由監(jiān)理公司組織施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對(duì)安全文明施工作檢查、評(píng)分,結(jié)果作為安全文明施工取費(fèi)的依據(jù)之一。主體工程驗(yàn)收前,建設(shè)單位組織監(jiān)理單位、建設(shè)單位、質(zhì)監(jiān)站對(duì)基礎(chǔ)工程安全文明施工作階段性評(píng)分,結(jié)果作為安全文明施工取費(fèi)的依據(jù)之一。
4、其它未盡事宜按jgj59-99規(guī)范執(zhí)行。監(jiān)理單位、建設(shè)單位在日常的檢查工作中,發(fā)現(xiàn)違反辦法規(guī)定、違章操作的作照片記錄并按施工合同約定進(jìn)行處罰。
藍(lán)郡項(xiàng)目裝飾裝修階段文明施工管理辦法
為加強(qiáng)藍(lán)郡項(xiàng)目裝飾裝修階段的文明施工管理,特制定本辦法,請(qǐng)監(jiān)理公司、施工單位遵照?qǐng)?zhí)行。
一、材料堆放及管理辦法
1、建筑裝飾裝修階段的材料進(jìn)場(chǎng)前,應(yīng)向監(jiān)理公司及甲方報(bào)送材料堆放場(chǎng)平面圖(庫房?jī)H允許設(shè)于現(xiàn)場(chǎng)車庫內(nèi)),并按審批意見堆放進(jìn)場(chǎng)的材料;
2、由總包單位協(xié)調(diào)解決分包單位的材料庫房,如果由于工序穿插要求庫房搬移,庫房?jī)?nèi)材料所有方必須無條件配合。
3、庫房?jī)?nèi)僅允許住一名男性人員值班守護(hù),進(jìn)場(chǎng)前或人員變更需復(fù)印當(dāng)前人員身份證明存于監(jiān)理處,并報(bào)甲方備案。并保證庫房?jī)?nèi)物品必須堆放整潔,禁止工地生火做飯。
4、除車庫庫房值班人員外,工地內(nèi)正在施工的建筑中在任何時(shí)候、任何房間都不能住宿,也禁止作為現(xiàn)場(chǎng)辦公室。
管理及處罰辦法:
1、檢查由監(jiān)理執(zhí)行,甲方不定期抽查,采用現(xiàn)場(chǎng)拍照的形式,留下記錄;
2、每周由
監(jiān)理提交檢查違章記錄和照片給建設(shè)單位,由建設(shè)單位統(tǒng)一整理以處罰單的形式發(fā)監(jiān)理和施工單位;
3、如果發(fā)現(xiàn)庫房設(shè)于非車庫房間內(nèi),每一處每天一次處罰60元罰款;
4、如果檢查發(fā)現(xiàn)除庫房留守人員外,每人每天處罰50元罰款;
二、垃圾堆放及管理辦法
建筑垃圾堆放的管理規(guī)定:
1、由總包單位報(bào)送各棟建筑垃圾的堆放場(chǎng)地(每棟僅限一處),如未報(bào)送,則按甲方指定的每棟建筑的中間一戶車庫內(nèi)部(不允許堆于車庫外聯(lián)絡(luò)道上)作為指定垃圾堆放點(diǎn);
2、除指定位置外,建筑垃圾不得堆放于其它位置;
3、每天必須工完場(chǎng)清,當(dāng)日產(chǎn)生的垃圾只能集中堆放于指定位置,不得堆于它處;
4、禁止向門窗外直接傾倒、拋灑建筑垃圾;
5、施工中當(dāng)日未用完的材料集中堆放,禁止散落放置;(包括聚苯板、反腐木條、膠條、毛條等);
6、下班后施工用具應(yīng)放置整齊,不得亂丟亂放(包括防水施工用的刷子、拌和的木棒、鐵桶、掃帚等);
7、各種材料、設(shè)備的包裝紙、包裝箱、塑料保護(hù)膜等不得隨意亂丟,當(dāng)天工作完成后由專人進(jìn)行清理處理;
8、鋁合金安裝時(shí)的破損玻璃必須每天清理至垃圾堆放點(diǎn),不得隨意丟棄;
9、鋁合金門框扇必須在指定位置堆放,不得散落放置;
10、外墻磚必須集中切割,每天將切割廢料清理至垃圾堆放點(diǎn);
11、外墻磚粘貼后,落入基腳的廢料和砂漿必須每天清理至垃圾堆放點(diǎn);
12、車庫內(nèi)的建筑垃圾由總包單位定期清理;
管理及處罰辦法:
1、檢查由監(jiān)理執(zhí)行,甲方不定期抽查、采用現(xiàn)場(chǎng)拍照的方式,留下記錄;
2、每周由監(jiān)理提交檢查違章記錄和照片給建設(shè)單位,由建設(shè)單位統(tǒng)一匯總整理以處罰單的形式發(fā)監(jiān)理和施工單位;
3、未按要求將垃圾堆放于指定位置,自己堆放于其它位置的,每發(fā)現(xiàn)一處,按100元/每次每處處罰;
4、如果發(fā)現(xiàn)建筑物內(nèi)(包括露臺(tái)、陽臺(tái)、車庫等)有零星建筑垃圾、破損玻璃、材料及設(shè)備的包裝材料、隨意放置的建筑材料或施工用具等,每違反規(guī)定一次按每間房每天10元處罰;
5、如果發(fā)現(xiàn)建筑外墻邊3米內(nèi)有0.5平方米大小的建筑垃圾,按30元/每次每處處罰;
6、如果發(fā)現(xiàn)建筑外墻邊3~5米有0.5平方米大小的建筑垃圾,按50元/每次每處處罰;
7、房間內(nèi)發(fā)現(xiàn)大小便,按100元/每次每處處罰;
8、如在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)工人直接向窗外拋灑建筑垃圾,按每次500元進(jìn)行處罰;
道路(管網(wǎng))工程文明施工管理辦法
為加強(qiáng)藍(lán)郡項(xiàng)目道路(管網(wǎng))階段的文明施工管理,特制定本辦法,請(qǐng)監(jiān)理公司、施工單位遵照?qǐng)?zhí)行。
1、單體工程基礎(chǔ)開工前,必須完成雨污水、強(qiáng)弱電主管網(wǎng)的施工,否則不得進(jìn)入基礎(chǔ)工程施工。
2、主體工程施工前,必須完成出戶管線、散水溝、車庫聯(lián)絡(luò)道的基層施工,否則不得進(jìn)入主體階段施工。
3、材料堆場(chǎng)必須作場(chǎng)地硬化、堆放整齊、作材料標(biāo)識(shí),周轉(zhuǎn)材料必須堆放整齊,不得堆放在主要施工道路兩側(cè)。如有違反,依據(jù)監(jiān)理單位、建設(shè)單位的照片按施工合同中相關(guān)條款進(jìn)行處罰。
4、每段驗(yàn)收批管網(wǎng)、道路多余土石方外運(yùn)或運(yùn)至甲方指定的地點(diǎn),否則不得進(jìn)入下道工序施工。
5、道路上雨污水井按監(jiān)理單位、建設(shè)單位批復(fù)的施工方案作施工階段的封閉措施,如有違反依據(jù)監(jiān)理單位、建設(shè)單位現(xiàn)場(chǎng)照片按施工合同相關(guān)約定進(jìn)行處罰。
6、每月25日前,由監(jiān)理公司組織施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對(duì)安全文明施工作檢查、評(píng)分,結(jié)果作為安全文明施工取費(fèi)的依據(jù)之一。
7、其它未盡事宜按jgj59-99規(guī)范執(zhí)行。
第2篇 別墅小區(qū)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)范
別墅小區(qū)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理辦法
為了本工程安裝的順利實(shí)施,提高工程項(xiàng)目管理,高效地達(dá)到業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目要求的最終目標(biāo),我分公司特組建__別墅小區(qū)空調(diào)工程項(xiàng)目經(jīng)理部,從而為施工提供有效的組織管理保證。
第1節(jié) 安裝現(xiàn)場(chǎng)管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)置
1.1 項(xiàng)目部的組織形式及人員配備
項(xiàng)目經(jīng)理部的組織形式見項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)管理圖。
第2節(jié) 技術(shù)、質(zhì)量、安全管理
2.1 施工技術(shù)方案管理
1.施工技術(shù)方案的交底
(1)由項(xiàng)目經(jīng)理部組織全面的施工技術(shù)交底,包括設(shè)計(jì)交底、圖紙交底、施工組織交底、分項(xiàng)工程技術(shù)交底。
(2)由施工員向施工班組進(jìn)行書面分項(xiàng)工程技術(shù)交底。
2.施工技術(shù)方案的執(zhí)行落實(shí)
⑴ 項(xiàng)目經(jīng)理部管理人員按自己分管的專業(yè)落實(shí)施工技術(shù)方案。
⑵ 項(xiàng)目經(jīng)理巡檢現(xiàn)場(chǎng)掌握落實(shí)情況。
⑶ 項(xiàng)目經(jīng)理召開會(huì)議,各管理人員匯報(bào)落實(shí)情況,并共商推進(jìn)方案實(shí)施的具體措施。
⑷ 施工員應(yīng)隨時(shí)了解施工班組的施工情況,為施工班組創(chuàng)造良好的施工條件。
2.2 工程質(zhì)量管理
1.關(guān)鍵工序的控制
根據(jù)企業(yè)質(zhì)量體系文件中所確定的關(guān)鍵工序結(jié)合本工程實(shí)際確定本工程所無原則需控制的關(guān)鍵工序。
從企業(yè)質(zhì)量體系文件中找出這些關(guān)鍵工序的指導(dǎo)書。
針對(duì)本工程的具體特點(diǎn),分析研究補(bǔ)充確定關(guān)鍵工序。
對(duì)補(bǔ)充確定的關(guān)鍵工序,由主辦施工員根據(jù)施工規(guī)范結(jié)合工程具體情況編寫作業(yè)指導(dǎo)書。
關(guān)鍵工序的作業(yè)指導(dǎo)書應(yīng)發(fā)給施工班組。
2.隱蔽工程驗(yàn)收
隱蔽驗(yàn)收前先自查自檢,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改,確認(rèn)工程完全符合要求才提出驗(yàn)收。
確定驗(yàn)收日期時(shí)間,通知各方代表。
如期到現(xiàn)場(chǎng)具體組織驗(yàn)收,各方代表要到齊。
對(duì)驗(yàn)收代表提出的問題要及時(shí)整改。
做好驗(yàn)收記錄。
等各方代表滿意后,各自在驗(yàn)收表格中規(guī)定位置上簽認(rèn)。
3.分項(xiàng)工程檢驗(yàn)評(píng)定
施工班組必須嚴(yán)格按照施工規(guī)范施工,使生產(chǎn)出的產(chǎn)品達(dá)到規(guī)定要求。
分項(xiàng)工程施工完畢, 班組須填寫《分項(xiàng)工程質(zhì)量評(píng)定表》,對(duì)分項(xiàng)工程施工質(zhì)量進(jìn)行自檢。
在班組自檢的基礎(chǔ)上,由項(xiàng)目施工員對(duì)分項(xiàng)工程進(jìn)行合格或優(yōu)良的評(píng)定,并簽字確認(rèn)。
對(duì)不符合驗(yàn)收規(guī)范要求的施工員不予評(píng)定,并責(zé)令其返工至合格為止。
質(zhì)檢員對(duì)竣工的分項(xiàng)工程進(jìn)行合格或優(yōu)良的核定,同時(shí),確認(rèn)分項(xiàng)工程施工質(zhì)量通病評(píng)分表,經(jīng)質(zhì)檢員一一簽認(rèn)。
上述分項(xiàng)工程的質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定確認(rèn)后,項(xiàng)目經(jīng)理在質(zhì)評(píng)表上給予簽認(rèn)。
本工程質(zhì)量目標(biāo)為市優(yōu)工程,因此項(xiàng)目施工員要嚴(yán)格對(duì)各分項(xiàng)工程進(jìn)行檢驗(yàn),以保證分部和整體工程達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。
4.分部工程檢驗(yàn)評(píng)定
組成分部工程的所有分項(xiàng)工程都完成時(shí),須組織分部工程檢驗(yàn)評(píng)定。
分部工程的檢驗(yàn)評(píng),應(yīng)在各分項(xiàng)工程的檢驗(yàn)評(píng)定的基礎(chǔ)上進(jìn)行由項(xiàng)目施工員填寫《分部工程質(zhì)量評(píng)定表》,并根據(jù)檢驗(yàn)評(píng)定組標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定給予合格或優(yōu)良的評(píng)定。
項(xiàng)目質(zhì)檢員對(duì)分部工程評(píng)為合格或優(yōu)良進(jìn)行核定。
項(xiàng)目經(jīng)理、施工員、質(zhì)檢員在《分部工程質(zhì)量評(píng)定表》上分別規(guī)定的位置上簽章確認(rèn)。
本工程要求各分部工程均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。
5.及時(shí)處理來自建設(shè)單位和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理的意見
⑴ 對(duì)各渠道傳遞來的信息,要做記錄,并充分考慮研究處理辦法。
⑵ 派人員落實(shí)措施。
⑶ 指定人員跟蹤驗(yàn)證落實(shí)措施情況。
⑷ 處理完畢、信息反饋給建設(shè)單位或現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理。
6.產(chǎn)品保護(hù)
進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)的人員應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)材料、設(shè)備進(jìn)行保護(hù),對(duì)離場(chǎng)的材料、設(shè)備,必須持有由項(xiàng)目經(jīng)理部簽發(fā)的工地放行條方可放行。
施工員對(duì)施工班組進(jìn)行技術(shù)交底時(shí),公司質(zhì)量體系程序文件規(guī)定的要求對(duì)產(chǎn)品保護(hù)進(jìn)行交底。
施工班組嚴(yán)格執(zhí)行新產(chǎn)品保護(hù)規(guī)定。
各級(jí)管理人員檢查工程時(shí),要檢查產(chǎn)品保護(hù)工作,對(duì)不符合要求的要發(fā)出整改通知,并跟蹤驗(yàn)證整改情況。
新產(chǎn)品如受損壞,項(xiàng)目經(jīng)理部除對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行處罰外,對(duì)被損壞部分要進(jìn)行返工或更換,確?？⒐そ桓妒褂脮r(shí)產(chǎn)品是完好的。
7.計(jì)量工作
按工程檢測(cè)需要向計(jì)量科申購合格的計(jì)量器具。
將計(jì)量器具按檢定周期送計(jì)量科檢定或外送檢定。
接到計(jì)量科發(fā)出的催檢,應(yīng)及時(shí)送檢。
超過檢定周期未經(jīng)檢定合格的計(jì)量器具,不得使用。
檢定合格的計(jì)量器具,應(yīng)隨行有檢定證書或檢定結(jié)果通知,并在器具上標(biāo)識(shí)。
項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)保存好器具的檢定證書。
將計(jì)量器具存放在適宜的環(huán)境下。
使用人員應(yīng)按規(guī)程操作,保證正確使用。
儲(chǔ)存期超過檢定周期的計(jì)量器具,使用前要重新檢定。
2.3 冬、雨季施工技術(shù)措施的管理
項(xiàng)目經(jīng)理部、施工員應(yīng)根據(jù)本工程特點(diǎn)及施工情況分別編制冬、雨季施工技術(shù)措施。
項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)在進(jìn)場(chǎng)前編制好雨季施工技術(shù)措施。
施工員在冬、雨季施工這前要做好有關(guān)人員的培訓(xùn)和技術(shù)交底工作。
加工車間冬施期間要進(jìn)行封閉,保溫保護(hù)加工質(zhì)量。
機(jī)具材料要做好準(zhǔn)備,及時(shí)供應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)。
項(xiàng)目部在交底后,要檢查冬雨季施工技術(shù)措施的落實(shí)情況,并在今后的施工中進(jìn)行巡檢。
雨季大雨過后要組織現(xiàn)場(chǎng)檢查。
第3節(jié) 現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力管理
3.1 現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力調(diào)配管理
勞動(dòng)力計(jì)劃的編制
項(xiàng)目經(jīng)理部對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審,明確施工過程中各系統(tǒng)、各單項(xiàng)、分項(xiàng)工程的工期以及使用勞動(dòng)力的工種 、作業(yè)班組數(shù)、人數(shù)。
由計(jì)劃統(tǒng)計(jì)員編制勞動(dòng)力使用的計(jì)劃表。
通過項(xiàng)目經(jīng)理部的碰頭例會(huì),將勞動(dòng)力使用計(jì)劃表會(huì)知各工種的施工中。
在各項(xiàng)目施工前,由施工員填寫作業(yè)班組進(jìn)行通知單,并會(huì)知各專業(yè)分公司及施工單位。
現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力的使用
項(xiàng)目施工員在其管轄的施工系統(tǒng)內(nèi),負(fù)責(zé)對(duì)作業(yè)班組的施工工藝、施工規(guī)范等進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo),甚至實(shí)操示范,每天檢查班組的施工情況、施工質(zhì)量。發(fā)現(xiàn)違反施工規(guī)程規(guī)范的,必須及時(shí)指出糾正;發(fā)現(xiàn)工程進(jìn)度緩慢的,應(yīng)及時(shí)提出趕工要求,以保證工程的如期竣工。
項(xiàng)目經(jīng)理部向作業(yè)班組提供施工材料,如發(fā)現(xiàn)材料不足,應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充,盡量使施工保持連貫性。
施工過程中,發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)待工、待料或基礎(chǔ)上增補(bǔ)、修改,項(xiàng)目經(jīng)理部必須在當(dāng)天以書面形式會(huì)知作業(yè)班組,并向班組提供有關(guān)的資料。
項(xiàng)目施工員要嚴(yán)格控制班組的施工進(jìn)度和工程質(zhì)量,在基礎(chǔ)尚未驗(yàn)收簽證這前,應(yīng)視工程的性質(zhì),后期工程量的大小,適當(dāng)控制班組進(jìn)度的填報(bào)和簽認(rèn)。
項(xiàng)目施工員巡查到班組施工部位有質(zhì)量問題,應(yīng)責(zé)令其返工修正,返工工時(shí)及費(fèi)用由責(zé)任班組自負(fù),并以質(zhì)量等級(jí)對(duì)分包金額作適當(dāng)?shù)目刂苹蚩哿P。
施工中,作業(yè)班組如不報(bào)從項(xiàng)目施工員指揮,無理取鬧或班組技術(shù)素質(zhì)無法達(dá)到施工要求的,項(xiàng)目經(jīng)理部可會(huì)知專業(yè)分公司或分包方共同對(duì)班組進(jìn)行教育,甚至向?qū)I(yè)分公司或分包方提出調(diào)整、調(diào)換班組的要求。
項(xiàng)目經(jīng)理部須嚴(yán)格按照有關(guān)安全的規(guī)程規(guī)范向作業(yè)班組提供足夠的安全防護(hù)設(shè)施,以確保班組在安全的環(huán)境中施工。如發(fā)生工傷意外,應(yīng)立即組織救治,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),并同時(shí)通知有關(guān)部門進(jìn)行處理。
第4節(jié) 項(xiàng)目材料管理流程
4.1 管理流程(圖)
4.2 流程各環(huán)節(jié)簡(jiǎn)析
1.編制施工用料計(jì)劃
(1)根據(jù)施工圖編制施工預(yù)算用料總計(jì)劃
(2)根據(jù)項(xiàng)目施工安裝進(jìn)度編制用料進(jìn)揚(yáng)計(jì)劃
2.組織材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)
根據(jù)用料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃,向公司物資部要求按數(shù)量、規(guī)格、保質(zhì)按期送料到現(xiàn)場(chǎng)倉庫。
3.對(duì)調(diào)入的材料(包括物資部倉庫與廠家直送施工現(xiàn)場(chǎng)的材料),在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)倉庫前按企業(yè)質(zhì)量體系程序文件的具體要求進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)。
4.貯存和保管
入庫材料按企業(yè)質(zhì)量要求而合理存放、維護(hù)、保管。
5.材料發(fā)放
現(xiàn)場(chǎng)倉庫根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度需要,根據(jù)施工員開出的領(lǐng)料單,以正確的名稱、規(guī)格、數(shù)量將材料發(fā)放與班組。
6.退料
對(duì)工程完工后的余料
收集整理,能重新利用的常用料退回物資部倉庫;專用材料寄存在物資部倉庫,待新的工程使用或通過物資部推存其它項(xiàng)目新施工工程上使用。
4.3 領(lǐng)料方法
1.領(lǐng)料
根據(jù)工程施工進(jìn)度要求,項(xiàng)目經(jīng)理部必須填寫(簽署)材料領(lǐng)用單(以下稱領(lǐng)料單),由施工員提前三天送至物資組,作為物資組送料的依據(jù)。
按項(xiàng)目用料時(shí)間,材料組按項(xiàng)目領(lǐng)料單將材料送至現(xiàn)場(chǎng)。
2.直接送料
安裝工程項(xiàng)目使用的大宗材料(主材),由材料組根據(jù)送料計(jì)劃,安排分供方直接送料到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)指定地點(diǎn)。
4.4 項(xiàng)目材料驗(yàn)證工作管理
材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的驗(yàn)證
現(xiàn)場(chǎng)倉庫管理員對(duì)物資設(shè)備組送至施工現(xiàn)場(chǎng)的材料,按發(fā)料單的品種、規(guī)格、數(shù)量進(jìn)行檢驗(yàn),特別對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)證(關(guān)鍵件必須附有合格證),發(fā)料單位上簽認(rèn)作為驗(yàn)收入帳憑證。
⑴ 驗(yàn)收時(shí)核對(duì)材料是否符合圖紙要求,如有不符,應(yīng)及時(shí)與材料科交涉并予以更正;
⑵ 所調(diào)入材料必須有出廠合格證,并辦理合格證的交接手續(xù),所有合格證交給項(xiàng)目部資料員匯編入竣工資料;
⑶ 對(duì)于質(zhì)量不合格產(chǎn)品必須填寫《不合格記錄》。
對(duì)分供方(產(chǎn)品生產(chǎn)廠家)直送現(xiàn)場(chǎng)的材料的驗(yàn)證,由材料采購員會(huì)同項(xiàng)目經(jīng)理部施工員,或現(xiàn)場(chǎng)倉庫管理員與分供方在現(xiàn)場(chǎng),共同進(jìn)行驗(yàn)收并簽證發(fā)料單。
大批量或?qū)ｍ?xiàng)產(chǎn)品(材料)直送現(xiàn)場(chǎng)時(shí),由物資設(shè)備組與質(zhì)量管理組共同進(jìn)行驗(yàn)收并簽證發(fā)料單。
經(jīng)驗(yàn)證不合格的材料,包括運(yùn)輸中損壞的材料應(yīng)分開堆放,填寫《不合格記錄表》,并通知物資設(shè)備組采取處理措施。
4.5 項(xiàng)目材料貯存和保管工作管理
材料入庫
經(jīng)驗(yàn)證合格的物料,現(xiàn)場(chǎng)倉庫管理員應(yīng)按物料類別、型號(hào)、規(guī)格分門別類,整齊堆放。
物料架上必須有分類別、分規(guī)格的標(biāo)志。
須標(biāo)明每批入庫材料的進(jìn)貨日期。
材料的貯存和保管
1.對(duì)儲(chǔ)存和保管有專門要求的材料,專管員必須采取有效的措施:
有使用期限的材料,在期限屆滿前使用;
對(duì)貯存環(huán)境有要求的材料,為其提供適宜的環(huán)境和保護(hù)條件;
對(duì)易燃和危險(xiǎn)品應(yīng)按安全要求分倉存放。
2.倉管員應(yīng)經(jīng)常檢查庫內(nèi)物資貯存情況,保持庫內(nèi)物資的質(zhì)量和周轉(zhuǎn)正常。
4.6 項(xiàng)目材料發(fā)放工作管理
現(xiàn)場(chǎng)發(fā)料
由施工員按施工部位分班組開列現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)料清單。
按現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)料清單所列產(chǎn)品、規(guī)格、數(shù)量、發(fā)料。
主要關(guān)鍵的材料應(yīng)附上材質(zhì)證明。
4.7 項(xiàng)目材料安全工作管理
防火工作管理
⑴ 倉庫工作人員要做到四知,知物資性能、知滅火方法、知管理制度、知收發(fā)制度。
⑵ 倉庫范圍內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,不準(zhǔn)攜帶火種入庫。
⑶ 遇停電的倉庫,必須切斷電源。
⑷ 氧氣瓶、乙炔瓶應(yīng)按安全管理要求分別存放,存放區(qū)域不得使用可能產(chǎn)生火星的工具。
⑸ 貨物堆放要符合五距規(guī)定:頂距、燈距、墻距、柱距、堆距。
⑹ 倉庫要配置足夠的消防器材,并對(duì)消防器材定期檢查,定期更換。
⑺ 庫房?jī)?nèi)不準(zhǔn)設(shè)辦公室、更衣室、不準(zhǔn)住人,不得作加工場(chǎng),不得堆積有油污、潮濕的棉類織物在倉庫內(nèi),以防自燃。
下班離庫前,應(yīng)檢查倉庫一遍;離庫時(shí)須閉窗、鎖門、斷電。
防盜工作管理
物資管理要分項(xiàng)專人負(fù)責(zé),要認(rèn)真執(zhí)行種類物資的收、發(fā)、領(lǐng)、退等制度,要定期盤點(diǎn),做好帳、卡、物相符,單據(jù)、賃證、印章必須專人保管,班后鎖入櫥內(nèi),已發(fā)貨的單據(jù)必須當(dāng)場(chǎng)加蓋注銷章,并裝釘成冊(cè)以備查核。
倉庫要符合防盜要求,門窗要有鐵欄、鐵門,使用合格的倉庫門鎖,晚上派出值班員看守。
材料工具必須入倉庫保管,體積較大、較重而不能入倉庫的則要落實(shí)防范措施,并通知值班人員,特別貴重量的物品要派人值班。
倉庫工作人員必須堅(jiān)守崗位,忠于職守,無關(guān)人員不準(zhǔn)入倉,離倉庫時(shí)須閉窗、鎖門、斷電。
5 文件與資料的管理
5.1 施工藍(lán)圖的管理
收到施工藍(lán)圖,統(tǒng)一由資料員按企業(yè)規(guī)范臺(tái)帳登記。
確認(rèn)圖紙是否有效,手續(xù)不全的圖紙應(yīng)及時(shí)補(bǔ)辦手續(xù)。
有效的圖紙,由資料員留下竣工圖所需份數(shù),再按專業(yè)發(fā)放給施工員,并辦理簽收。
施工員發(fā)給班組時(shí)各自做好發(fā)放登記。
施工班組按圖施工,施工完畢的藍(lán)圖和作廢藍(lán)圖由施工員及時(shí)回收交資料員標(biāo)識(shí)和保管。
留作做竣工圖的藍(lán)圖,由施工員用于繪制竣工圖,編入竣工資料。
5.2 設(shè)計(jì)變更通知單和工程修改通知單
項(xiàng)目經(jīng)理部收到的設(shè)計(jì)變更通知單和工程修改通知單統(tǒng)一交資料員建帳登記,編號(hào)。
資料員應(yīng)驗(yàn)證通知單是否簽字齊全、有效,手續(xù)不全的應(yīng)及時(shí)追補(bǔ)手續(xù)。
資料員將確認(rèn)有效的通知單,呈交項(xiàng)目經(jīng)理簽認(rèn)并閱示。
資料員按項(xiàng)目經(jīng)理批示將變更通知單復(fù)印件交專業(yè)施工員辦理。原件由資料員專柜保管。
通知單保留到工程竣工時(shí),匯編入竣工資料并提供結(jié)算書編制作依據(jù)。
5.3 材料、設(shè)備出廠合格證
項(xiàng)目部材料員在驗(yàn)證進(jìn)場(chǎng)設(shè)備和材料的同時(shí)必須同時(shí)驗(yàn)證隨貨同行的合格證,是否一一對(duì)應(yīng)、齊全、有效。
項(xiàng)目部材料員應(yīng)與物資供應(yīng)部門辦理合格證的交接手續(xù),并立帳登記。
沒有隨貨送交的合格證,材料員要及時(shí)催補(bǔ);不符合要求的合格證,材料員要及時(shí)退換。
粘貼在產(chǎn)品上的合格證,材料員應(yīng)及時(shí)把合格證從產(chǎn)品上剝落,并在合格證上如實(shí)標(biāo)注產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號(hào)。
對(duì)遺漏或欠缺的合格證(包括檢證書、試驗(yàn)報(bào)告、驗(yàn)關(guān)單等),項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)發(fā)文至有關(guān)單位或部門催收。
材料員應(yīng)定期向資料員移交產(chǎn)品合格證,辦理交接簽收手續(xù)。
資料員應(yīng)隨工程進(jìn)民收集產(chǎn)品合格證,并驗(yàn)證其是否齊全、一一對(duì)應(yīng)有效。
項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)組織對(duì)外文產(chǎn)品合格證、技術(shù)證書等的主要內(nèi)容翻譯成中文,主要內(nèi)容有:產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號(hào)、生產(chǎn)日期、生產(chǎn)廠家及施工用同類產(chǎn)品數(shù)量、技術(shù)性能名稱等。
料員妥善保管合格證,工程竣工時(shí)匯編入竣工資料。
5.4 調(diào)試、試車資料
1.系統(tǒng)調(diào)試和測(cè)試內(nèi)容應(yīng)齊全,對(duì)其調(diào)試效果應(yīng)有過程及終了記錄,記錄要及時(shí)、其實(shí)、準(zhǔn)確。
2.項(xiàng)目經(jīng)理部在調(diào)試、試車前制定詳細(xì)的調(diào)試計(jì)劃并組織專門調(diào)試班子,對(duì)所承擔(dān)的機(jī)電工程各系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試。本工程調(diào)試班子負(fù)責(zé)人由一名總工擔(dān)任。
3.調(diào)試人員在調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)測(cè)定等運(yùn)作過程中,及時(shí)、準(zhǔn)確地記錄有關(guān)數(shù)據(jù)。
4.調(diào)試人員把現(xiàn)場(chǎng)記錄的技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理,填寫記錄表,交有關(guān)部門簽認(rèn)。并經(jīng)工程調(diào)試班子負(fù)責(zé)人審核。
5.調(diào)試人員把填寫好的記錄表移交給項(xiàng)目經(jīng)理部資料員辦交接手續(xù)。
6.項(xiàng)目經(jīng)理部資料員應(yīng)檢查種類調(diào)試報(bào)告的填寫是否符合規(guī)定要求是否覆蓋所調(diào)試的部位和系統(tǒng)。
7.項(xiàng)目經(jīng)理部資料員妥善保存調(diào)試、試車資料,匯編入竣工資料。
5.5 竣工圖的繪制
施工員在施工中,應(yīng)及時(shí)要求設(shè)計(jì)單位對(duì)改動(dòng)大的圖紙重新繪制出圖。
施工員在施工中,對(duì)無大變更的將修改內(nèi)容如實(shí)地改繪在藍(lán)圖中。
上述兩種情況的圖紙,處理好后交項(xiàng)目部資料員加蓋竣工圖章。
凡在施工中,原施工圖沒有變更的,由資料員統(tǒng)一在新的原圖上加蓋竣工圖章后做為竣工圖。
資料員應(yīng)按竣工圖章上要求的內(nèi)容進(jìn)行標(biāo)注,請(qǐng)有關(guān)人員簽字認(rèn)可。
5.6 竣工資料表格明細(xì)表
項(xiàng)目資料員到技術(shù)部門領(lǐng)取各種規(guī)格表格,按分工發(fā)給有關(guān)人員隨工程進(jìn)展及時(shí)記錄。
按照誰施工誰負(fù)責(zé)的原則,施工人員及時(shí)填寫各類施工記錄。
按表格要求,對(duì)蓋章欄、簽名欄進(jìn)行加蓋公章及簽認(rèn)。
表格內(nèi)容填寫完畢后,應(yīng)注明填寫日期,該日期應(yīng)與施工日期相一致。
所有施工記錄及時(shí)交項(xiàng)目部資料員統(tǒng)一保管。
5.7 竣工資料的移交及歸檔
由項(xiàng)目資料員填寫檔案移交書一式三份,簽名蓋章。
由項(xiàng)目資料員填寫工程檔案移交明細(xì)表一式三份,簽名蓋章。
交接各方均應(yīng)對(duì)照移交明細(xì)表一一清點(diǎn),接收方確認(rèn)符合要求才在移交書及明細(xì)表中規(guī)定的位置上簽名、蓋章,并填寫接收日期。
檔案移交書
第3篇 別墅項(xiàng)目保安消防管理制度
別墅項(xiàng)目保安、消防管理
1 保安消防管理的重要性
在物業(yè)管理工作中,治安消防管理是所有管理工作中的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。沒有安全的整體環(huán)境,一切管理與服務(wù)都無從談起。安全性是客戶對(duì)所有管理與服務(wù)的最基本要求。物業(yè)管理工作中,治安消防管理主要包括以下內(nèi)容:
※治安管理
※消防管理
全面的治安消防管理制度與治安消防管理嚴(yán)密的治安消防管理措
施,將起到以下重要作用:
◆ 有利于項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)與銷售工作;
◆ 有利于形成業(yè)內(nèi)的良好口碑,起到良好的社會(huì)作用,為發(fā)展商
與物業(yè)使用人的產(chǎn)業(yè)升值提供根本保障;
◆ 有利于創(chuàng)造園區(qū)的形象,使物業(yè)使用人充分享受安全有序的環(huán)境;
◆ 有利于發(fā)展商與物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象,為其業(yè)務(wù)開展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。
2 項(xiàng)目的治安消防管理
為了保證項(xiàng)目安全、有序的生活環(huán)境,我公司將發(fā)揮豐富的工作經(jīng)驗(yàn),為項(xiàng)目制定一系列行之有效的安全保衛(wèi)規(guī)章制度及得力措施,同時(shí)建立一支紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素的保安力量,充分保障物業(yè)使用人的生命財(cái)產(chǎn)和項(xiàng)目的整體安全。
a.保安部工作職責(zé)
a.貫徹執(zhí)行國家法律、法令、法規(guī)和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度,維護(hù)項(xiàng)目的聲譽(yù)和利益。
b.定期和不定期地檢查火災(zāi)隱患,制定整改辦法,監(jiān)督各部門落實(shí)防火措施。對(duì)發(fā)現(xiàn)的火險(xiǎn)隱患,制定整改辦法,并監(jiān)督相關(guān)部門進(jìn)行整改。遇有隱患不排除,措施不能落實(shí)的,要發(fā)出書面通知,同時(shí)向物業(yè)經(jīng)理、副經(jīng)理和公安機(jī)關(guān)報(bào)告,并采取強(qiáng)制措施加以解決。
c.配合工程部定期檢查各種消防設(shè)施,定期對(duì)消防器材進(jìn)行維護(hù)、更換,確保防火措施與滅火器材有效適用。
d.制定滅火應(yīng)急方案,協(xié)助各部門制定、修改各項(xiàng)防火制度,并監(jiān)督其落實(shí),培訓(xùn)消防隊(duì),組織實(shí)施本公司員工的消防演練。
e.協(xié)助物業(yè)經(jīng)理做好對(duì)全體員工的防火意識(shí)和技能的宣傳教育。對(duì)火災(zāi)事故及時(shí)報(bào)警,迅速進(jìn)行人員疏散,組織撲救,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助公安機(jī)關(guān)查明原因,提出處理意見。
f.充分發(fā)揮項(xiàng)目先進(jìn)的硬件條件,利用消防自動(dòng)報(bào)警、保安監(jiān)控、社區(qū)管理系統(tǒng)等一系列技術(shù)防范措施,發(fā)現(xiàn)各種隱患,并及時(shí)采取措施;熟悉所轄區(qū)域人、財(cái)、物的基本情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能遭受傷害的問題,制定防范措施,監(jiān)督落實(shí)員工崗位安全責(zé)任制。
g.經(jīng)常檢查各重點(diǎn)、要害部位的安全質(zhì)量。對(duì)要害部門的進(jìn)人、用人作出品德審查,對(duì)不適合在這些部門工作的人員及時(shí)提出調(diào)換意見。
h.做好公司內(nèi)部員工的摸底調(diào)查,注意了解新員工的來歷和思想動(dòng)態(tài),防止發(fā)生犯罪。對(duì)臨時(shí)在公司工作的人員進(jìn)行審核,掌握各項(xiàng)動(dòng)態(tài),在公安部機(jī)關(guān)和國家安全機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下,調(diào)查、摸排安機(jī)關(guān)查破各類案件。
i.合理設(shè)計(jì)與安排巡邏路線,對(duì)園區(qū)內(nèi)各場(chǎng)地、部位、區(qū)域進(jìn)行巡邏檢查,并在夜間結(jié)合起用守夜人員進(jìn)行要害部位的保護(hù)工作。維護(hù)秩序,注意發(fā)現(xiàn)事故苗頭及隱患。與各部門密切配合,阻止閑雜人員進(jìn)入項(xiàng)目;安排警力保證取送公款和財(cái)務(wù)人員的安全。
j.對(duì)重要賓客以及各種活動(dòng)做好內(nèi)部保衛(wèi)工作,配合警衛(wèi)、公安部門順利執(zhí)行任務(wù)。
k.對(duì)業(yè)主中的不安全因素要迅速報(bào)告,配合公安部機(jī)關(guān)搞好查控。
l.參與改、擴(kuò)建工程安全項(xiàng)目的審查和竣工后安全設(shè)施的驗(yàn)收,對(duì)工地防火實(shí)行監(jiān)督;加強(qiáng)對(duì)二次裝修的審批與現(xiàn)場(chǎng)檢查,與施工單位簽定《安全協(xié)議書》,對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題限期整改。
m.協(xié)助物業(yè)經(jīng)理推動(dòng)群眾性安全組織的工作。協(xié)助培訓(xùn)部門對(duì)全公司員工進(jìn)行安全知識(shí)的培訓(xùn),以及敵情、社情的教育。
n.加強(qiáng)項(xiàng)目的交通管理,保證車場(chǎng)、車庫的安全與良好秩序。
o.做好安全業(yè)務(wù)的文秘工作,使檔案書寫規(guī)范,記錄準(zhǔn)確。
b.保安部各崗位具體工作職責(zé)明細(xì)
(一)保安部經(jīng)理職責(zé)
(二)保安部主管職責(zé)
(三)保安部領(lǐng)班職責(zé)
(四)保安部監(jiān)控室工作人員工作職責(zé)
(五)保安部警衛(wèi)職責(zé)
第4篇 某別墅園區(qū)物品進(jìn)出管理規(guī)定
別墅園區(qū)物品進(jìn)出管理規(guī)定
一、園區(qū)內(nèi)所有物品出入須嚴(yán)格進(jìn)行登記和經(jīng)過保安人員的檢查。
二、園區(qū)內(nèi)員工攜物外出,必須有本部門主管簽發(fā)的出門條,保安員應(yīng)仔細(xì)核實(shí)攜出的物品和出門條上的內(nèi)容相符后,方可放行。出門條留在警衛(wèi)室備案,同時(shí)警衛(wèi)在出門條上簽名。
三、對(duì)于沒有出門條的,必須讓其到警衛(wèi)室與本部門主管電話確認(rèn),經(jīng)本部門主管同意后,警衛(wèi)登記核實(shí)相符,方可放行。
四、上班時(shí)攜帶進(jìn)入園區(qū)的大件易混物品應(yīng)當(dāng)在園區(qū)警衛(wèi)門崗處填寫登記,下班拿出園區(qū)時(shí)到警衛(wèi)門崗處經(jīng)過查驗(yàn)無誤后方可將物品帶出園區(qū),值班警衛(wèi)要在登記表上注明物品的帶出時(shí)間并簽上自己的姓名。
五、公司各部門所運(yùn)出的各類維修材料和其他物品,需有相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在出門條上的簽字,經(jīng)保安員檢查核實(shí)相符后,保安員簽字,方可放行。
六、對(duì)于搬遷的住戶,在搬遷車輛進(jìn)入園區(qū)前,警衛(wèi)門崗應(yīng)先進(jìn)行登記,在請(qǐng)示管理處同意后,方可讓搬遷車輛進(jìn)入園區(qū)。對(duì)搬出的物品同樣需請(qǐng)示管理處,經(jīng)管理處同意后,保安員進(jìn)行登記,方可放行。
七、對(duì)于住戶所雇用的傭人帶出的大件包裹、物品等,必須有業(yè)主/客人簽發(fā)的出門條,對(duì)于沒有出門條的,警衛(wèi)要上報(bào)管理處,經(jīng)管理處與業(yè)主/客人核實(shí)無誤后,警衛(wèi)進(jìn)行登記,方可放行。
八、對(duì)于施工隊(duì)帶入園區(qū)的物品、工具,在施工隊(duì)帶入園區(qū)時(shí),警衛(wèi)門崗應(yīng)讓其在《攜物進(jìn)出園區(qū)登記表》上將攜帶的物品、工具按照登記表上的要求填寫清楚,然后才可以帶入園區(qū);如需將物品、工具帶出園區(qū),要有施工單位負(fù)責(zé)人的簽字認(rèn)可,并到警衛(wèi)門崗處與登記表上所記錄的內(nèi)容核實(shí)無誤后,方可將物品、工具帶出園區(qū)。
九、警衛(wèi)人員要克盡職守,對(duì)出入園區(qū)的物品嚴(yán)格檢查、登記,所有物品進(jìn)出園區(qū)都要履行登記,對(duì)手續(xù)不全的物品出入,必須進(jìn)行核實(shí)。
十、注意嚴(yán)格控制易燃、易爆及危險(xiǎn)性物品進(jìn)出園區(qū),對(duì)有強(qiáng)烈氣味及遺灑污染地面的物品進(jìn)出時(shí)要立即制止。
第5篇 某別墅園區(qū)車輛進(jìn)出管理規(guī)定
別墅園區(qū)車輛進(jìn)出管理規(guī)定
一、凡帶有××別墅車輛通行證的機(jī)動(dòng)車,警衛(wèi)應(yīng)敬禮并用規(guī)范手勢(shì)指揮車輛進(jìn)出,不需要阻攔。
二、沒有××別墅車輛通行證的車輛若要進(jìn)入園區(qū),警衛(wèi)不得操作升降桿放行,必須詢問其進(jìn)入園區(qū)的事由。為防止來訪車輛堵塞通道,應(yīng)讓車開至不影響交通處暫停。來訪人員下車到警衛(wèi)室等候警衛(wèi)與管理處聯(lián)系。
三、按照《園區(qū)會(huì)客登記制度》的規(guī)定,經(jīng)住戶或管理處允許后,向來訪車輛發(fā)放車輛臨時(shí)通行證后,可放車輛進(jìn)入園區(qū),來訪車輛出園區(qū)時(shí),收回臨時(shí)通行證后放行,并做登記。
四、進(jìn)入園區(qū)的車輛,警衛(wèi)門崗應(yīng)通知相關(guān)警衛(wèi)崗位,被通知到的警衛(wèi)要指揮車輛停放,停放地點(diǎn)不能影響園區(qū)的交通和住戶的車輛出入。巡邏警衛(wèi)以及相關(guān)崗位的警衛(wèi)對(duì)園區(qū)內(nèi)停放的車輛要嚴(yán)加注意,對(duì)車玻璃未關(guān)嚴(yán)或車門未鎖的車輛要查清車主的去向,并向管理處報(bào)告,由管理處與車主聯(lián)系,在車未到來以前應(yīng)重點(diǎn)看護(hù)。如遇停放車輛或園區(qū)內(nèi)行駛的車輛被刮、蹭或被撞等交通事故,必須將肇事車輛攔截住,立即通知管理處解決。進(jìn)入園區(qū)的車輛如損壞了園區(qū)的設(shè)施,也要攔截,同時(shí)報(bào)告管理處。
五、車輛停放不得壓占消防井和消防通道。
六、對(duì)于園區(qū)內(nèi)超速行駛的車輛,必須攔截并提醒司機(jī)不得超速。大門崗在進(jìn)入時(shí)應(yīng)告訴司機(jī)車輛進(jìn)入時(shí)應(yīng)告訴司機(jī)不要在園區(qū)內(nèi)超速行車。
七、對(duì)于等候拉客的出租車,一律讓其在園區(qū)外等候,如有客人要車,可指引其進(jìn)入園區(qū)到客人門前,但要通知相關(guān)警衛(wèi)崗位引導(dǎo)和注意。對(duì)載客需進(jìn)入園區(qū)的出租車,要查明乘車者的身份,如是住戶可以放行,如是來訪者,要按照《園區(qū)會(huì)客登記制度》執(zhí)行,來訪乘坐的出租車輛。若管理處允許進(jìn)入園區(qū),應(yīng)發(fā)其臨時(shí)出入證。
八、對(duì)送貨或聯(lián)系業(yè)務(wù)的車輛,應(yīng)聯(lián)系核實(shí),得到允許后,將司機(jī)的駕駛證、身份證或行駛證等有效證件中的一種留在警衛(wèi)室,同時(shí)發(fā)給其臨時(shí)通行證,車輛離開時(shí),用臨時(shí)出入證換回有效證件。
九、所有車型進(jìn)入園區(qū),警衛(wèi)要如實(shí)填寫車輛進(jìn)出登記表。
十、攔車器升降桿日常應(yīng)保證在攔截平放狀態(tài),警衛(wèi)應(yīng)時(shí)常檢查其狀態(tài),發(fā)現(xiàn)故障立即報(bào)修。
十一、車輛駛出園區(qū)時(shí)要仔細(xì)對(duì)駕駛員進(jìn)行目測(cè)核對(duì),訪客車輛駛出時(shí),應(yīng)辨別司機(jī)(車主)是否與訪客進(jìn)入時(shí)的車輛及司機(jī)相符,如有疑問時(shí),立即到車檔前面向司機(jī)敬禮,再有禮貌地進(jìn)行詢問,若確認(rèn)是車主的親友(與車主聯(lián)系之后),方可離開。若詢問時(shí)發(fā)現(xiàn)有問題,立想辦法穩(wěn)住對(duì)方,同時(shí)通知領(lǐng)班,機(jī)警地作好相應(yīng)準(zhǔn)備,以防不法分子盜車。
十二、所有經(jīng)允許進(jìn)園的車輛,大門口警衛(wèi)必須向司機(jī)講明園區(qū)的規(guī)定,同時(shí)通知相關(guān)崗位警衛(wèi)監(jiān)控。
第6篇 別墅區(qū)消防管理規(guī)程
別墅區(qū)消防管理規(guī)程
1.0目的
貫徹落實(shí)日常消防管理規(guī)定,規(guī)范日常消防工作,維護(hù)本區(qū)業(yè)主(住戶)及員工生命、財(cái)產(chǎn)的安全,徹底消除消防安全隱患。
2.0 適用范圍
適用于秩序維護(hù)部。
3.0 管理職責(zé)
3. 1工作負(fù)責(zé)人:秩序維護(hù)主管。
3. 2秩序維護(hù)領(lǐng)班、當(dāng)值隊(duì)員負(fù)責(zé)日常當(dāng)值區(qū)域消防安全的檢查和消防管理工作的落實(shí)。
4.0定義
消防管理的任務(wù)是向業(yè)主和使用人宣傳消防安全知識(shí),建立消防安全制度;合理配置足夠的消防器材,定期進(jìn)行保養(yǎng)檢測(cè),確保良好的使用性能;消防監(jiān)控系統(tǒng)約定請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行測(cè)試,確保完好。
5.0操作細(xì)則
5.1.1消防工作由公安機(jī)關(guān)監(jiān)督實(shí)施。管理公司全體員工都是義務(wù)消防員,應(yīng)了解《中華人民共和國國消防法》,掌握發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)急措施和方法。
5.1.2定期巡視、檢查消防器材和設(shè)備,專人負(fù)責(zé)管理,使消防器材處于完好狀態(tài)。
5.1.3任何單位和個(gè)人都無權(quán)破壞和擅自挪用消防設(shè)備和器材,不準(zhǔn)埋壓和占用消防水源,不準(zhǔn)占用防火間距,防止堵塞消防通道。
5.1.4積極開展防火教育,嚴(yán)禁在建筑物內(nèi)焚燒物品、嚴(yán)禁燃放煙花爆竹。建筑物內(nèi)的走道、樓梯、出口等部位,嚴(yán)禁堆放物品并保持暢通。
5.1.5管理公司要按照有關(guān)電力技術(shù)規(guī)范的規(guī)定,定期對(duì)電器設(shè)備、開關(guān)、線路和照明燈具進(jìn)行檢查,不符合安全要求的設(shè)備要及時(shí)維修或更換。
5.1.6業(yè)主或使用人因進(jìn)行室內(nèi)裝修或改造而動(dòng)用明火作業(yè)時(shí)必須經(jīng)管理公司批準(zhǔn),而且動(dòng)火單位或個(gè)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)火制度,采取防火措施并做好滅火準(zhǔn)備。
5.1.7堅(jiān)持管理人員和秩序維護(hù)人員的巡回檢查制度及節(jié)假日、重大活動(dòng)日的全面安全大檢查制度。對(duì)查出的消防隱患,應(yīng)制定整改措施,限期改正。
第7篇 別墅區(qū)域巡更管理規(guī)程
別墅區(qū)域巡更管理規(guī)程
1.0目的
為規(guī)范秩序維護(hù)員巡更工作行為,規(guī)范巡邏人員的巡邏規(guī)程,確保責(zé)任區(qū)域的安全。
2.0適用范圍
巡邏隊(duì)員適用
3.0管理職責(zé)
3.1工作負(fù)責(zé)人:巡邏秩序維護(hù)員。
3.2巡邏秩序維護(hù)員嚴(yán)格按照巡更路線和時(shí)間實(shí)施巡邏工作。
3.3巡邏秩序維護(hù)員及時(shí)報(bào)告在巡邏過程中發(fā)現(xiàn)的各種問題。
3.4領(lǐng)班監(jiān)督值班隊(duì)員實(shí)施本規(guī)定。
4.0操作細(xì)則
4.1巡更時(shí)間和次數(shù)
4.1.1早班8:00-20:00巡更次數(shù)不少于6遍;晚班20:00-8:00巡更次數(shù)不少于8遍。
4.1.2每條巡更路線兩次巡更之間的間隔時(shí)間為不得超過20分鐘;
4.2巡更要求
4.3.1各巡更秩序維護(hù)員巡邏時(shí)不能為了達(dá)到巡更次數(shù)和時(shí)間,而疏忽對(duì)周圍情況的檢查和對(duì)可疑人員的觀察。
4.3.2巡更時(shí)發(fā)現(xiàn)可疑人員和情況應(yīng)立即報(bào)告,并對(duì)可疑人員采取跟蹤或上前查問。
4.3.3因工作需要而耽擱的巡更時(shí)間,主管應(yīng)予扣除。
4.3.4巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)可疑物品,嚴(yán)禁觸碰,應(yīng)立即報(bào)告主管。
4.3.5夜間0:00后巡查時(shí)在不影響監(jiān)控的情況下關(guān)閉部分電梯間照明、樓梯照明和隔層關(guān)閉樓梯照明,白天巡查時(shí)隨手關(guān)閉樓梯照明。
4.3.6發(fā)現(xiàn)未辦理施工手續(xù)的立即讓其停止施工。
4.3.7對(duì)管道井、強(qiáng)電井、弱電井、電話井、消防設(shè)施的情況進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題作好在值班本上記錄,并報(bào)領(lǐng)班處理。
第8篇 某別墅區(qū)警衛(wèi)室管理規(guī)定
別墅區(qū)警衛(wèi)室管理規(guī)定
為確保警衛(wèi)室內(nèi)有良好的工作環(huán)境,使警衛(wèi)人員得以良好的工作休息,全體警衛(wèi)人員應(yīng)認(rèn)真履行下列規(guī)定。
(一)警衛(wèi)人員只有在下崗后方能在警衛(wèi)室休息;
(二)警衛(wèi)人員下崗后回警衛(wèi)室休息要把衣帽整齊掛在規(guī)定的地方,不得隨意亂放;
(三)嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙,保持室內(nèi)清潔。
(四)警衛(wèi)人員在休息中要保持良好的儀態(tài),禁止仰、臥、躺、靠在桌椅上,如有領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)屋要立即站立熱情接待,注意禮節(jié)。
(五)在接聽電話時(shí)要使用文明的用語,如您好,保安部不得打私人電話;
(六)每班警衛(wèi)要設(shè)專人打掃衛(wèi)生,為下班打好開水做到室內(nèi)干凈整潔;
(七)室內(nèi)桌椅、電器設(shè)備、警用設(shè)備公用衣帽等皆做為交接內(nèi)容,由各班領(lǐng)班在交接前予以清點(diǎn)、檢查,如有損壞及時(shí)處理、上報(bào)。
(八)警衛(wèi)人員在工作期間,嚴(yán)禁在警衛(wèi)室會(huì)客。嚴(yán)禁在警衛(wèi)室做與工作無關(guān)的事,如看書報(bào)、聽廣播、玩牌、睡覺等。
第9篇 山莊別墅區(qū)物業(yè)物品出入管理工作規(guī)程
山莊別墅區(qū)物品出入管理工作規(guī)程
1.0目的:
規(guī)范別墅區(qū)物品進(jìn)出管理,維護(hù)別墅區(qū)業(yè)主的物品安全。
2.0范圍:
適用于zz山莊別墅區(qū)。
3.0職責(zé):
3.1管家服務(wù)中心負(fù)責(zé)《物資放行單》的開具;
3.2管家服務(wù)中心安管部門崗安管員審核開具的《物資放行單》并決定物資是否放行。
4.0程序要點(diǎn):
4.1凡離開小區(qū)的所有物資必須有管家服務(wù)中心開具的《物資放行單》門崗安管員方可放行;
4.2物品的搬入
4.2.1當(dāng)業(yè)主/物業(yè)使用人或其他人往別墅區(qū)(大門)內(nèi)搬運(yùn)物品時(shí),門崗安管員應(yīng)禮貌地詢問是何物品,搬往何處。必要時(shí)可委婉地提出查驗(yàn),確認(rèn)無危險(xiǎn)物品后,可予放入。
4.2.2當(dāng)確認(rèn)搬入物品屬危險(xiǎn)品時(shí),值班安管員應(yīng)拒絕搬入。無法確認(rèn)時(shí),可報(bào)告班長(zhǎng)或管家服務(wù)中心。
4.3物品的搬出
4.3.1離開小區(qū)的所有物資必須由業(yè)主到管家服務(wù)中心辦理物資放行手續(xù);
4.3.2搬運(yùn)物資離開者將管家服務(wù)中心開具的《物資放行單》第二聯(lián)交予門崗安全員,門崗安全員必須仔細(xì)檢驗(yàn)以下內(nèi)容:
a搬運(yùn)物資與《物資放行單》中注明的物資清單相符;
b《物資放行單》必須有管家服務(wù)中心相關(guān)人員填寫的放行意見。
4.3.3若以上檢驗(yàn)內(nèi)容均無問題,門崗安全員保留《物資放行單》,并對(duì)攜物人的支持與合作表示感謝,放行物資離開;
4.3.4若以上檢驗(yàn)內(nèi)容存在問題,門崗安全員不得放行,并及時(shí)與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系;
4.3.5在進(jìn)行以上工作時(shí)安管員必須注意禮節(jié)禮貌,避免與搬物人發(fā)生沖突。
5.0支持性文件
無
6.0質(zhì)量記錄
6.1qp-10-22-f001物資放行單
第10篇 _別墅區(qū)保安監(jiān)控系統(tǒng)管理規(guī)定
別墅區(qū)保安監(jiān)控系統(tǒng)管理規(guī)定
1.職責(zé)
1.1保安隊(duì)員負(fù)責(zé)日常監(jiān)控中心的設(shè)施設(shè)備的操作和對(duì)小區(qū)安全消防等各系統(tǒng)的監(jiān)控,及時(shí)處理發(fā)現(xiàn)的異常情況,并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。
1.2保安領(lǐng)班、主管和駐場(chǎng)經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)管和每日檢查。
2.執(zhí)行細(xì)則
2.1電視監(jiān)控和報(bào)警系統(tǒng)晝夜開通運(yùn)行,設(shè)立24小時(shí)監(jiān)控值班,熟悉設(shè)備性能和操作方法,全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視小區(qū)的治安狀況。值班人員要忠于職守,密切注意報(bào)警信號(hào),嚴(yán)密監(jiān)視電視畫面,發(fā)現(xiàn)可疑的情況立即通知有關(guān)崗位保安和領(lǐng)班處理,發(fā)現(xiàn)可疑人員要及時(shí)跟蹤監(jiān)視并呼叫有關(guān)崗位上的保安隊(duì)員進(jìn)行監(jiān)控,必要時(shí)向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
2.2發(fā)現(xiàn)火警報(bào)警或其它重大突發(fā)事件,應(yīng)立即通知有關(guān)部門和保安巡邏隊(duì)員。除值班監(jiān)控人員和門崗人員外其余保安隊(duì)員應(yīng)及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng),查明情況,按照緊急事件處理預(yù)案執(zhí)行。如為誤報(bào),應(yīng)在設(shè)備上消除信號(hào),并做好記錄。
2.3嚴(yán)格執(zhí)行工作紀(jì)律和規(guī)章制度,切實(shí)做好監(jiān)控室的安全、保密工作,電腦映像保存時(shí)間為7天,除部門主管及駐場(chǎng)經(jīng)理外其他人員不得查看。
2.4愛護(hù)使用監(jiān)控等設(shè)備發(fā)現(xiàn)設(shè)備出現(xiàn)異常和故障,應(yīng)立即匯報(bào),通知檢修,做好記錄,保證設(shè)備完好有效。
2.5嚴(yán)禁無關(guān)人員及非工作人員進(jìn)入監(jiān)控室,如需入室參觀、檢查工作、維修,均應(yīng)登記。非本公司人員進(jìn)入必須經(jīng)本部門主管以上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),并做好登記手續(xù)。
2.6保持監(jiān)控中心內(nèi)的環(huán)境整潔、衛(wèi)生。認(rèn)真做好交接班工作以及工作記錄。
2.7保持與外圍崗位保安聯(lián)絡(luò)暢通,每一小時(shí)與執(zhí)勤崗位安全通報(bào)一次,確保人員安全及到崗。
2.8按照規(guī)定開啟、關(guān)閉照明設(shè)備。
2.9保管物業(yè)區(qū)域的公共應(yīng)急鑰匙箱,發(fā)生突發(fā)事件需要啟用備用鑰匙由領(lǐng)班啟用,完成后填寫突發(fā)事件處置表,并在監(jiān)控記錄中說明,報(bào)告主管。
2.10認(rèn)真接聽每一個(gè)投訴電話,語言規(guī)范,做好記錄,并向領(lǐng)班匯報(bào),由領(lǐng)班向有關(guān)部門傳達(dá)做出處理。
2.11值班保安應(yīng)按照操作程序使用監(jiān)控設(shè)備,不得隨意調(diào)試和作其他用途。
2.12圖像模糊或跳躍不清時(shí),值班保安應(yīng)按正常程序重新操作,如無法消除故障,通知機(jī)電人員檢查修復(fù)。
2.13如遇失去圖像或失去報(bào)警功能等嚴(yán)重故障,工程部應(yīng)通知廠方派員維修。
2.14機(jī)電人員每周檢查紅外線探頭及攝像頭一次,對(duì)報(bào)警遲鈍、轉(zhuǎn)動(dòng)失靈、松動(dòng)、生銹等故障即時(shí)維修;每月用清洗帶清洗錄像機(jī)一次,并填寫《設(shè)備保養(yǎng)記錄》。
2.15故障期間,巡邏保安須加強(qiáng)物業(yè)周邊的巡查,以防不法分子乘虛而入。
2.16錄像帶標(biāo)識(shí)清楚,保存一周,無可疑情況發(fā)生的可重復(fù)錄像。值班保安嚴(yán)格按照一天一盒帶的錄像順序攝錄。
2.17保安員在值班過程中發(fā)現(xiàn)可疑情況,應(yīng)對(duì)可疑點(diǎn)放大攝錄,并通知巡邏保安前往查看核實(shí),以防止事故發(fā)生。
2.18用餐時(shí)間為半小時(shí),不得在崗位上用餐(夜班除外)。并搞好環(huán)境衛(wèi)生。
2.19當(dāng)值時(shí)間不得在崗位上看書、刊、報(bào)紙,不得打瞌睡、睡覺。
2.20認(rèn)真做好每天之當(dāng)班記錄,交接班必須交接清楚并簽名記錄。
2.21 負(fù)責(zé)保障報(bào)警電話的暢通。
2.22 若有人員因工作需要進(jìn)入監(jiān)控中心,必須登記進(jìn)入人員姓名、單位、進(jìn)出時(shí)間和工作內(nèi)容?！侗O(jiān)控中心進(jìn)出人員登記表》(pm-d1-001))。
2.23 在崗時(shí)需及時(shí)填寫《崗位工作記錄表》(pm-d4-002)。
4.監(jiān)控中心操作流程圖
監(jiān)控中心
處警監(jiān)視
緊急報(bào)警 火警報(bào)警 發(fā)現(xiàn)情況
按火警操作流程 報(bào)告領(lǐng)班
通知領(lǐng)班通知相關(guān)崗
詳細(xì)記錄
5.適用表單
pm-d1-001《監(jiān)控中心進(jìn)出人員登記表》
pm-d1-004《總控室值班記錄》
pm-d1-005《監(jiān)控中心查看影像記錄》
pm-d1-008《光盤錄制保存記錄表》
第11篇 別墅一期物業(yè)管理顧問服務(wù)設(shè)想
別墅一期項(xiàng)目物業(yè)管理顧問服務(wù)設(shè)想
__物業(yè)經(jīng)過十多年的實(shí)踐摸索,不斷總結(jié)、不斷發(fā)展,形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式,并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢(shì)。對(duì)于__別墅一期項(xiàng)目,我們將把這些管理優(yōu)勢(shì)通過顧問輸出的形式,全部運(yùn)用到實(shí)際工作之中,全力以赴,指導(dǎo)和協(xié)助管理商塑造精品,樹立品牌!
第一部分 高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)
一、全面推行酒店式管理模式,寓精細(xì)管理于精誠服務(wù)之中。
1、傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè),多依照物業(yè)管理?xiàng)l例和業(yè)主公約范本制定一套規(guī)章制度與約束條件,然后要求各業(yè)主/住戶遵照?qǐng)?zhí)行,較少考慮業(yè)主的實(shí)際感受。而酒店式物業(yè)管理,完全是以業(yè)主為核心,從衣、食、住、行、商務(wù)金融、文教衛(wèi)生、休閑娛樂等各個(gè)方面推出具有針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù),并以菜單式的風(fēng)格設(shè)計(jì)使業(yè)主/住戶一目了然,并通過訓(xùn)練有素的從業(yè)人員,提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù),使業(yè)主/住戶得到超凡的享受,體會(huì)到作為消費(fèi)者的尊貴與自豪。
2、傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè),依然采用行政管理模式中的辦公室組織編制,但酒店式物業(yè)管理模式則改設(shè)服務(wù)中心,更加突出了物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)的特性,擺正了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的主賓關(guān)系。此外還調(diào)整了作業(yè)流程,服務(wù)中心已成為內(nèi)部指揮中心和對(duì)外信息溝通的唯一渠道。設(shè)置服務(wù)中心后,采取一站式服務(wù)和首接責(zé)任制,也就是當(dāng)業(yè)主來到服務(wù)中心時(shí),哪一位接待員第一時(shí)間接待的,他就有責(zé)任負(fù)責(zé)協(xié)助解決該業(yè)主的一切需求,而不能讓業(yè)主跑來跑去到處找人,直到業(yè)主滿意離去為止。
3、很多服務(wù)行業(yè)里的工程維修服務(wù)都是按部就班的照既定工作計(jì)劃有序進(jìn)行,就是偶有客人投訴或其他服務(wù)需求,也必須排隊(duì)等待,逐步解決。只有在酒店行業(yè)里,客人的投訴或需求才是永遠(yuǎn)擺在第一位的,客人就是上帝不是一句空洞的口號(hào),絕不能讓客人有一絲的不滿存在,即所謂零缺點(diǎn)服務(wù)(100-1<0)。提供的服務(wù)必須百分百合乎標(biāo)準(zhǔn),達(dá)到客人的要求。假如有一點(diǎn)不合格,其結(jié)果不是99分,而是小于0分。酒店式物業(yè)管理,就是把酒店行業(yè)的這種服務(wù)意識(shí)和服務(wù)效率導(dǎo)入到物業(yè)管理行業(yè)中來,使得客人的投訴有回音,故障維修處理不過夜,努力達(dá)到業(yè)主/住戶的滿意率為百分之百。
二、iso9000國際質(zhì)量管理體系、iso14001國際環(huán)境管理體系和ohsms18001職業(yè)健康安全管理體系三位一體導(dǎo)入項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中。
1、作為國內(nèi)第一家通過iso9000國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證的物業(yè)管理公司,__物業(yè)具有一整套質(zhì)量體系文件,并通過有效控制切實(shí)保證管理服務(wù)按照既定的程序和標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行。
2、按照iso14001國際環(huán)境管理體系的要求,使綠色環(huán)保、安全、節(jié)約等觀念融入到物業(yè)管理工作之中。如清潔綠化等工作要使用環(huán)保產(chǎn)品、注意節(jié)約水電、實(shí)行低噪音操作等。
3、依照ohsas18001職業(yè)健康管理體系的標(biāo)準(zhǔn),提倡人性關(guān)懷。這主要體現(xiàn)在物管公司對(duì)內(nèi)部員工和相關(guān)合作者的身心健康的關(guān)懷。如為員工提供必要的勞動(dòng)安全保障措施、生活條件關(guān)注,對(duì)相關(guān)勞動(dòng)者的勞動(dòng)安全進(jìn)行監(jiān)督等等。
三、實(shí)行氛圍管理,追求無為而治的物業(yè)管理崇高境界。
氛圍管理為__物業(yè)首創(chuàng),并為眾多同行所推崇。氛圍式管理是物業(yè)管理人性化的充分體現(xiàn),通過社區(qū)環(huán)境的建設(shè)、社區(qū)文化活動(dòng)的開展等手段,變強(qiáng)制性管理為溫馨的提示和引導(dǎo),從而潛移默化的達(dá)到治理的目的。比如:保安人員的制服不再采用傳統(tǒng)的生硬的款式,而代之以精心設(shè)計(jì)的便服,增加親切感;警示標(biāo)牌上的警示語不再使用禁止、不準(zhǔn)等強(qiáng)制性語言,而改用有濃厚文化氣息的語句,使人在耳目一新的同時(shí)自覺的遵守規(guī)定;定期開展多層次的社區(qū)文化活動(dòng),促進(jìn)業(yè)主之間的交流,提高人們的生活品味等等。通過這些管理手段,引導(dǎo)廣大業(yè)主/住戶自覺的為維護(hù)社區(qū)的環(huán)境作出貢獻(xiàn),營(yíng)造出一種健康、向上的生活氣氛和溫馨的生活氣息。
第二部分 物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)化
有效整合__物業(yè)下屬公司及各專業(yè)資源,為香格里山別墅一期的物業(yè)管理工作提供強(qiáng)大的技術(shù)支持和保障。
__物業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)中率先走專業(yè)化的道路,現(xiàn)已擁有__樓宇科技有限公司、__電梯工程有限公司、__社區(qū)環(huán)境工程有限公司三家子公司。此三家公司都具有獨(dú)立法人資格,除對(duì)內(nèi)為__物業(yè)的客戶提供專業(yè)服務(wù)外,還對(duì)社會(huì)承接項(xiàng)目。在長(zhǎng)期工作中積累了相當(dāng)豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn),并擁有一批高素質(zhì)的專業(yè)人才。
__樓宇科技公司:專業(yè)從事樓宇消防、變配電、安防、弱電和中央空調(diào)等設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)以及智能化小區(qū)的設(shè)計(jì)、施工一條龍服務(wù)。
__電梯工程公司:專業(yè)從事電梯的安裝、維修和保養(yǎng)業(yè)務(wù)。
__社區(qū)環(huán)境工程公司:專業(yè)從事樓宇外墻清洗、二次供水設(shè)施消毒清洗、空調(diào)系統(tǒng)清洗及水質(zhì)處理和園林綠化工程的設(shè)計(jì)、施工和維護(hù)等業(yè)務(wù)。
第12篇 別墅項(xiàng)目日常管理服務(wù)指標(biāo)
別墅項(xiàng)目日常管理服務(wù)指標(biāo)
指標(biāo)名稱標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)具體內(nèi)容
治安案件發(fā)生率低于1%杜絕火災(zāi)責(zé)任事故,杜絕刑事案件
環(huán)境衛(wèi)生滿意率100%住宅內(nèi)清潔美觀,垃圾日產(chǎn)日清,24小時(shí)保潔制
消防設(shè)備完好率100%消防系統(tǒng)設(shè)備完好無損,無埋壓、占用,對(duì)消防水系統(tǒng)定期檢測(cè)壓力
房屋及配套設(shè)施完好率100%外觀政界、無破損、無改變使用功能
設(shè)備完好率100%完好無損,正常使用,定期檢查,保持潔凈
房屋零修、急修及時(shí)率99%,返修率≤2%接單20分鐘到場(chǎng)、急修不過夜,回訪有記錄
門禁等智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率100%
維修工程質(zhì)量合格率及回訪率100%分項(xiàng)檢查,返修率≤1%
服務(wù)有效投訴率≤1%,處理率100%提高管理水平,加強(qiáng)服務(wù)機(jī)制,為業(yè)主排憂解難
業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率95%管理服務(wù)達(dá)到三滿意:業(yè)主、租戶滿意,主管單位滿意,社會(huì)各界滿意
文化設(shè)施完好率95%確保娛樂設(shè)施使用功能完好無損,定期維護(hù)、保養(yǎng)
外來人員滿意率95%
第13篇 大溪地別墅物業(yè)管理總體構(gòu)想
大溪地別墅的物業(yè)管理總體構(gòu)想
大溪地別墅物業(yè)管理模式、各項(xiàng)管理規(guī)章制度、機(jī)制
1)我公司將結(jié)合大溪地別墅的實(shí)際情況,建立大溪地別墅物業(yè)管理模式,全力體現(xiàn)物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。
a.我公司按iso9000國際質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)協(xié)助大溪地別墅制定與物業(yè)管理服務(wù)工作相關(guān)的規(guī)章制度、員工守則、工資標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲條例等制度。
b.我公司將根據(jù)各管理項(xiàng)目的實(shí)際需要,向各項(xiàng)目提供技術(shù)支持和各種培訓(xùn)。
2)管理工作架構(gòu)的建立。
我公司將針對(duì)管理項(xiàng)目的實(shí)際情況建立大溪地別墅物業(yè)管理工作架構(gòu)。
a.人事行政:負(fù)責(zé)人事行政的管理,文書處理,員工培訓(xùn),考勤管理,企業(yè)
iso9000質(zhì)量體系認(rèn)證工作,物料采購,員工餐廳的運(yùn)營(yíng)與管理等工作;
b.財(cái)務(wù):負(fù)責(zé)制定財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、會(huì)計(jì)出納和經(jīng)濟(jì)核算,對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人所交納的物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)及能源費(fèi)進(jìn)行管理,發(fā)放員工工資;
c.工程部:負(fù)責(zé)園區(qū)設(shè)備和公共區(qū)域設(shè)施的管理與維護(hù)保養(yǎng),對(duì)改造工程和裝修工程進(jìn)行審批指導(dǎo)、檢查驗(yàn)收;
d.保衛(wèi):負(fù)責(zé)園區(qū)整體區(qū)域的安全、保衛(wèi)、消防管理工作,維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序與良好的環(huán)境,負(fù)責(zé)大溪地別墅范圍內(nèi)的交通管理;
e.清潔:負(fù)責(zé)園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的清潔與整理工作,對(duì)綠化區(qū)域的綠植、綠擺、綠化小品等進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)管理,負(fù)責(zé)節(jié)日與慶典的環(huán)境布置與裝飾,配合政府相關(guān)部門做好門前三包工作。
f.客戶服務(wù):負(fù)責(zé)辦理業(yè)主與物業(yè)使用人的入住及退租手續(xù),發(fā)表各類與物業(yè)管理有關(guān)的通知與公告,協(xié)調(diào)和解決業(yè)主與物業(yè)使用人的投訴,收取業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)及能源費(fèi)用;
3)公司所提倡的管理手段
最大限度地以制度管理企業(yè),追求法治,全力減低人治因素。
a.工的管理以規(guī)章制度、員工守則、工資標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲制度來實(shí)現(xiàn);
b.引進(jìn)計(jì)算機(jī)軟件管理方式,使所有事項(xiàng)責(zé)任到人;
b.建立設(shè)備臺(tái)帳,結(jié)合計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理,保證其科學(xué)性與嚴(yán)肅性;
c.以制度與手冊(cè)為藍(lán)本,提高和統(tǒng)一技術(shù)人員的操作與排除故障的能力與水平;
e.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督機(jī)制;
f.物業(yè)經(jīng)理的業(yè)績(jī)=客戶的反映+各項(xiàng)費(fèi)用收繳率
4)關(guān)于大溪地別墅管理服務(wù)達(dá)文物業(yè)將實(shí)施十六字服務(wù)宗旨:
外部形象服務(wù)意識(shí)工作跟進(jìn)關(guān)注細(xì)微
我公司倡導(dǎo)的的十六字方針,對(duì)公司的順暢運(yùn)作起到了極其重要的作用。
外部形象:無論物業(yè)公司員工還是管理項(xiàng)目,都必須有一個(gè)良好的外部形象,并隨時(shí)進(jìn)行呵護(hù),才會(huì)使之管理的項(xiàng)目形成高品位、超前出眾的品質(zhì),方可達(dá)到使物業(yè)保值、升值的目的。
服務(wù)意識(shí):我公司深諳客戶的服務(wù)需求,并十分善于結(jié)合這些服務(wù)需求,將服務(wù)意識(shí)貫穿到工作的方方面面,以保證貴司需求的不斷滿足。
工作跟進(jìn):每一家物業(yè)公司都有著周密的管理制度,有的甚至相當(dāng)厚重,但真正堅(jiān)持落實(shí)與跟進(jìn)這些制度的企業(yè)卻相當(dāng)難得。我公司針對(duì)這一誤區(qū)給予了相當(dāng)大的關(guān)注,在日常的服務(wù)工作中堅(jiān)決就工作跟進(jìn)問題對(duì)員工提出了嚴(yán)格要求,這種工作方式經(jīng)過多年的驗(yàn)證,得到了充分的應(yīng)驗(yàn)。
關(guān)注細(xì)微:物業(yè)項(xiàng)目管理的優(yōu)劣、水平高低往往體現(xiàn)在許多細(xì)微之處。比如員工的服裝、舉止、物業(yè)氛圍的營(yíng)造、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、與貴司的友善關(guān)系等等,都是由這些十分細(xì)微的小事去體現(xiàn)一個(gè)管理者的實(shí)際素質(zhì)。因此,我公司特別注意對(duì)細(xì)微之處的高度關(guān)注。我公司管理層的一致觀點(diǎn)是:如果員工對(duì)細(xì)小的問題加以關(guān)注,那么產(chǎn)生大問題的最終幾率就要小得多。各級(jí)員工對(duì)每一細(xì)小問題都給予關(guān)注,那么物業(yè)管理水平就不難于體現(xiàn)。
第14篇 頂級(jí)別墅項(xiàng)目物業(yè)管理目標(biāo)規(guī)范
頂級(jí)別墅項(xiàng)目物業(yè)管理目標(biāo)
根據(jù)項(xiàng)目定位和業(yè)主的實(shí)際成分及功能需求分析,該項(xiàng)目的業(yè)主/使用人主要為社會(huì)中高產(chǎn)階層,需求導(dǎo)向以自住休閑、投資和商務(wù)接待為主,籍此,制定相應(yīng)的管理目標(biāo)如下:
(一)總體管理目標(biāo):
(1)總體目標(biāo):
導(dǎo)入實(shí)施貼心管家管理模式。
以業(yè)主滿意為核心,提供五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),推行人性化、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)理念;關(guān)注并滿足徽州華府業(yè)主(客戶)多層次的個(gè)性化需求與期望; 運(yùn)用現(xiàn)代管理手段,建立科學(xué)有效的組織管理系統(tǒng)和保障實(shí)施機(jī)制;實(shí)現(xiàn)整潔有序、溫馨體貼、精品專業(yè)的服務(wù)目標(biāo)。
在2010年底,全面導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系,并組織實(shí)施。
財(cái)務(wù)收支平衡,力爭(zhēng)略有贏利。
在徽州華府項(xiàng)目全面竣工并交付使用后,在硬件符合創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)及小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立的情況下,兩年內(nèi)達(dá)到合肥市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到安徽省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)。
(2)其他指標(biāo):
1、客戶服務(wù)目標(biāo)
居民對(duì)物業(yè)管理滿意率
國家指標(biāo)95%
承諾指標(biāo)95%以上
承諾標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主滿意度較高
測(cè)定依據(jù)滿意業(yè)主/總戶數(shù)×100%≥95%
質(zhì)量保證措施1、實(shí)行開放管理,使物業(yè)管理服務(wù)工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。
2、及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)管理服務(wù)工作,對(duì)不合格項(xiàng)目進(jìn)行整改及預(yù)防,確保管理服務(wù)質(zhì)量。
3、組織專門的小組負(fù)責(zé)提升業(yè)主滿意度的課題研究,找到投訴原因,提出解決方案,并進(jìn)行服務(wù)跟蹤。
4、加強(qiáng)雙方的溝通了解,建立和諧的友好關(guān)系。
住戶年有效投訴率
國家指標(biāo)1%
承諾指標(biāo)5‰
測(cè)定依據(jù)投訴次數(shù)/總戶數(shù)×1000‰≤5‰
質(zhì)量保證措施1、不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務(wù)意識(shí),將業(yè)主滿意的核心價(jià)值觀念納入到每個(gè)員工的價(jià)值觀念中。
2、保持業(yè)主與管理服務(wù)中心之間溝通渠道的暢通,設(shè)立投訴電話和信箱,持續(xù)超越業(yè)主期望的服務(wù),及時(shí)改進(jìn)管理服務(wù)工作中存在的問題及不足。
有效投訴處理率
國家指標(biāo)95%
承諾指標(biāo)100%
承諾標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作舒心滿意
測(cè)定依據(jù)投訴處理次數(shù)/投訴總次數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施1、建立投訴處理流程及制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、對(duì)投訴進(jìn)行及時(shí)處理,填寫處理記錄。
3、及時(shí)進(jìn)行跟蹤回訪,相關(guān)結(jié)果納入部門及個(gè)人工作考核體系。
4、組織人員進(jìn)行投訴分析,找到投訴源頭,并及時(shí)進(jìn)行整改,以從根本上減少或消除相關(guān)投訴。
維修服務(wù)回訪率
國家指標(biāo)100%
承諾指標(biāo)100%
承諾標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)回訪,責(zé)任到人。
測(cè)定依據(jù)業(yè)主回訪數(shù)/總維修業(yè)主數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施1、建立完善回訪制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、每周不定期對(duì)維修申報(bào)業(yè)主進(jìn)行回訪抽查及監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
3、把維修回訪作為建立良好業(yè)主關(guān)系的重要手段,使之成為溝通業(yè)主情感的重要渠道。
違章發(fā)生率
國家指標(biāo)1%
承諾指標(biāo)1%
測(cè)定依據(jù)違章次數(shù)/總戶數(shù)×100%≤1%
質(zhì)量保證措施1、加強(qiáng)宣傳,倡導(dǎo)社區(qū)公眾理念。
2、及時(shí)巡視檢查,做到早發(fā)現(xiàn)及早處理。
3、制度合理方案,解決業(yè)主實(shí)際問題。
違章處理率
國家指標(biāo)95%
承諾指標(biāo)100%
測(cè)定依據(jù)違章處理數(shù)/總違章數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施1、加強(qiáng)宣傳。
2、采用情理、經(jīng)濟(jì)、法律手段及時(shí)處理。
3、建立違章跟蹤回訪制度。
2、房屋本體及設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo)
房屋及配套設(shè)施完好率
國家指標(biāo)98%
承諾指標(biāo)98%以上
承諾標(biāo)準(zhǔn)房屋外觀完好,立面潔凈,無改變使用功能,無亂搭亂建,公用設(shè)施及通道無隨意占用、各類物業(yè)標(biāo)識(shí)齊全明顯等。
測(cè)定依據(jù)完好、基本完好房屋面積/總建筑面積×100%≥98%
質(zhì)量保證措施1、制定詳細(xì)的房屋及配套設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到責(zé)任人。
3、日常維護(hù)檢查與定期維修巡查相結(jié)合。
4、維修基金的妥善管理與使用。
房屋及配套設(shè)施設(shè)備零修、急修及時(shí)率
國家指標(biāo)99%
承諾指標(biāo)100%
承諾標(biāo)準(zhǔn)急修在接到通知5分鐘內(nèi)迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),零修及時(shí)完成,急修控制在8小時(shí)內(nèi)完成。
測(cè)定依據(jù)已完成急修、零修數(shù)/總急修、零修數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施1、建立嚴(yán)格的維修制度,實(shí)行24小時(shí)值班(設(shè)立專線電話)。
2、實(shí)施首問責(zé)任制,對(duì)維修需求實(shí)施全流程跟蹤服務(wù)。
3、維修人員在接到維修通知后嚴(yán)格按照規(guī)定到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),并完成維修任務(wù)。
4、根據(jù)社區(qū)實(shí)際情況,合理儲(chǔ)備必備的維修材料,以備急用。
5、對(duì)維修情況進(jìn)行及時(shí)跟蹤處理,進(jìn)行服務(wù)統(tǒng)計(jì)及考核。
維修工程質(zhì)量合格率
國家指標(biāo)100%
承諾指標(biāo)100%
承諾標(biāo)準(zhǔn)維修工程符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),無返修。
測(cè)定依據(jù)質(zhì)量合格維修單數(shù)/總維修單數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施1、加強(qiáng)對(duì)維修人員的專業(yè)培訓(xùn),相關(guān)人員全部實(shí)行持證上崗,嚴(yán)格按照維修規(guī)程進(jìn)行作業(yè)。
2、實(shí)行業(yè)主質(zhì)量簽收制度。
3、加強(qiáng)外購材料、備件的驗(yàn)收控制,確保質(zhì)量,提供維修服務(wù)前由業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)。
4、較為復(fù)雜的維修工程,事先制訂相應(yīng)的工作專案,作業(yè)時(shí)維修主管到場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督及驗(yàn)收。
排水管、明暗溝完好率
國家指標(biāo)90%
承諾指標(biāo)98%
承諾標(biāo)準(zhǔn)排水管道及明暗溝無
滴、漏、跑、冒,明管表面干凈整潔。
測(cè)定依據(jù)完好、基本完好排水管、明暗溝面積/排水管、明暗溝總面積×100%≥98%
質(zhì)量保證措施1、制訂詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、排水管、明暗溝的巡查、保養(yǎng)落實(shí)到人。
3、日常維護(hù)檢查與定期維修保養(yǎng)相結(jié)合,確保良好狀態(tài)。
公共照明系統(tǒng)(路燈)完好率
國家指標(biāo)85%
承諾指標(biāo)95%
承諾標(biāo)準(zhǔn)照明系統(tǒng)完好無損,工作正常,表面整潔干凈,維修更換及時(shí)。
測(cè)定依據(jù)路燈完好數(shù)量/路燈總數(shù)量×100%=95%
質(zhì)量保證措施1、制訂詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃,并定期組織巡視和保養(yǎng)。
2、發(fā)現(xiàn)損壞的設(shè)備,及時(shí)進(jìn)行維修更換,確保系統(tǒng)正常工作。
3、加強(qiáng)宣傳,倡導(dǎo)社區(qū)居民自覺愛護(hù)公共照明設(shè)施。
停車場(chǎng)完好率
國家指標(biāo)90%
承諾指標(biāo)98%
承諾標(biāo)準(zhǔn)道路暢通無阻,地面平坦整潔,排水流暢,無隨意占道或改變使用功能,車位線外無隨意停放。
測(cè)定依據(jù)停車場(chǎng)完好面積/總面積×100%≥98%
質(zhì)量保證措施1、制定詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,并定期組織巡視和保養(yǎng)。
2、設(shè)置車輛疏導(dǎo)崗位,在高峰期間及時(shí)疏導(dǎo),避免交通堵塞及意外破壞。
3、對(duì)損壞部分進(jìn)行及時(shí)修補(bǔ)。
化糞池、雨水井、污水井完好率
國家指標(biāo)90%
承諾指標(biāo)98%
承諾標(biāo)準(zhǔn)井蓋完好,無損壞、丟失、移位,蓋合良好,井內(nèi)無雜物。
測(cè)定依據(jù)完好、基本完好化糞池、雨水井、污水井面積/化糞池、雨水井、污水井總面積×100%≥98%
質(zhì)量保證措施1、制訂詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、化糞池、雨水井、污水井的巡查落實(shí)到人,及時(shí)清掏。
3、日常維護(hù)檢查與定期維修相結(jié)合,確保良好狀態(tài)。
消防設(shè)施設(shè)備完好率
國家指標(biāo)99%
承諾指標(biāo)99%
承諾標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)運(yùn)行正常,反應(yīng)靈敏,無事故隱患。
測(cè)定依據(jù)完好、基本完好消防設(shè)備設(shè)施數(shù)量/總數(shù)量×100%≥99%
質(zhì)量保證措施1、制訂詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、將巡視、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分解落實(shí)到人。
3、日常巡視與定期維修保養(yǎng)相結(jié)合,確保良好狀態(tài)。
公共文體設(shè)施、休息設(shè)施完好率
國家指標(biāo)95%
承諾指標(biāo)99%
承諾標(biāo)準(zhǔn)無損壞,表面或外觀整潔干凈
測(cè)定依據(jù)完好、基本文體設(shè)施面積/配套設(shè)施總面積×100%=99%
質(zhì)量保證措施1、制訂詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、將配套設(shè)施的保養(yǎng)、巡視頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到人。
3、日常巡視與定期維修保養(yǎng)相結(jié)合,確保良好狀態(tài)。
4、加強(qiáng)專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn),提升維修保養(yǎng)水平。
3、環(huán)境管理目標(biāo)
綠化完好率
國家指標(biāo)95%
承諾指標(biāo)98%
承諾標(biāo)準(zhǔn)綠化長(zhǎng)勢(shì)良好,修剪、更換及時(shí),園藝造型精巧別致。
測(cè)定依據(jù)綠化達(dá)標(biāo)面積/綠化總面積=98%
質(zhì)量保證措施1、制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、每周對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行巡查,及時(shí)處理發(fā)現(xiàn)的問題。
3、定期開展環(huán)保宣傳,增強(qiáng)業(yè)主愛護(hù)綠化的意識(shí)及自覺性。
清潔保潔、消殺達(dá)標(biāo)率
國家指標(biāo)99%
承諾指標(biāo)≥99%
承諾標(biāo)準(zhǔn)垃圾日產(chǎn)日清,環(huán)境整潔,地面基本無垃圾,社區(qū)無異味。
消殺措施得力,效果明顯。
測(cè)定依據(jù)衛(wèi)生、消殺達(dá)標(biāo)面積/總衛(wèi)生、消殺面積×100%≥99%
質(zhì)量保證措施1、配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施,方便業(yè)主使用。
2、垃圾日產(chǎn)日清,實(shí)施封閉轉(zhuǎn)運(yùn)及分類處理,杜絕二次污染。
3、實(shí)施衛(wèi)生責(zé)任區(qū)包干,全天12小時(shí)保潔制。
4、建立嚴(yán)格的衛(wèi)生消殺制度,采用科學(xué)手段。
5、加強(qiáng)宣傳教育,提高業(yè)主保潔意識(shí)。
6、倡導(dǎo)全員保潔,關(guān)愛家園。
4、治安及消防目標(biāo)
治安與刑事案件發(fā)生率管理
國家指標(biāo)1%
承諾指標(biāo)≥1‰
承諾標(biāo)準(zhǔn)案件發(fā)生件數(shù)/總戶數(shù)×1000‰≤1‰
質(zhì)量保證措施1、發(fā)揮智能化安全防范立體交叉監(jiān)管體系作用,實(shí)施全方位24小時(shí)安全監(jiān)控及安全管理服務(wù),并采用巡邏方式進(jìn)行有效補(bǔ)充,人、技結(jié)合,建立完善的安全防范保障體系。
2、建立快速反應(yīng)、快速支持安全應(yīng)急機(jī)制。
3、保安員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理,定期進(jìn)行軍事素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),不斷提高業(yè)務(wù)能力,滿足工作需要。
4、加強(qiáng)宣傳,倡導(dǎo)全員防范、全員參與安全防范意識(shí)。
5、加強(qiáng)檢查監(jiān)督,杜絕重大事故隱患。
火災(zāi)發(fā)生率
國家指標(biāo)1‰
承諾指標(biāo)無
承諾標(biāo)準(zhǔn)無因管理原因?qū)е禄馂?zāi)發(fā)生。
測(cè)定依據(jù)管理期限內(nèi)無因管理原因造成火災(zāi)發(fā)生。
質(zhì)量保證措施1、實(shí)行全員義務(wù)消防員制度,建立一支消防快速應(yīng)急分隊(duì)。
2、制訂嚴(yán)格的消防管理制度和詳細(xì)的應(yīng)急方案,定期演習(xí)。
3、定期開展多種形式的安全用電、用氣和防火宣傳,加強(qiáng)業(yè)主的消防安全意識(shí)。
4、定期為業(yè)主提供安全用電、用氣檢測(cè)服務(wù),消除消防隱患。
5、加強(qiáng)消防系統(tǒng)的巡檢及保養(yǎng),確保其隨時(shí)處于良好狀態(tài)。
6、加強(qiáng)檢查監(jiān)督,杜絕事故隱患。
5、內(nèi)部管理目標(biāo)
管理服務(wù)人員培訓(xùn)合格率
國家指標(biāo)80%
承諾指標(biāo)100%
承諾標(biāo)準(zhǔn)定期培訓(xùn),考核合格后方可上崗。
測(cè)定依據(jù)培訓(xùn)合格員工/員工總?cè)藬?shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施1、建立完善的培訓(xùn)制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、結(jié)合現(xiàn)代培訓(xùn)課程的最新成果,采取多
種多樣的培訓(xùn)方式,力求形式新穎實(shí)用,效果顯著。
3、制訂詳實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃。
4、嚴(yán)格培訓(xùn)考核,考核成績(jī)達(dá)標(biāo)后方可上崗,并與崗位工資實(shí)行動(dòng)態(tài)結(jié)合。
檔案建立與完好率
國家指標(biāo)96%
承諾指標(biāo)96%
承諾標(biāo)準(zhǔn)檔案齊全,管理完善,簡(jiǎn)便易查。
測(cè)定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)建檔案總量×100%≥96%
質(zhì)量保證措施1、制訂嚴(yán)密的檔案管理制度,配備專職人員管理,配置完善的保管設(shè)施及場(chǎng)所,加強(qiáng)檔案的收集、分類和歸檔整理。
2、實(shí)行原始資料與電腦存檔雙軌制,確保檔案資料的安全及使用方便。
3、重視檔案管理工作。
(二)階段管理目標(biāo):
(1)近期(銷售階段)物業(yè)服務(wù)目標(biāo):
a、銷售配合目標(biāo)
銷售現(xiàn)場(chǎng)管理:實(shí)現(xiàn)整潔有序、方便快捷、溫馨體貼、精品專業(yè)的服務(wù)目標(biāo)。
銷售現(xiàn)場(chǎng)配合:及時(shí)、圓滿完成臨時(shí)性、突發(fā)性工作。
銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造:營(yíng)造出舒適、高貴酒店特色服務(wù)氛圍,讓每一位業(yè)主都有極大的尊崇感。
b、物業(yè)管理服務(wù)展示目標(biāo)
讓業(yè)主感受到徽州華府為業(yè)主提供的是最全面、最及時(shí)、最周到、最安全的、最優(yōu)秀的服務(wù)。讓業(yè)主體驗(yàn)到尊重、歡迎、關(guān)注、友好,在心中認(rèn)可并愉快接受誠和物業(yè)。
通過招聘、培訓(xùn),打造一支形象好、專業(yè)、訓(xùn)練有素、團(tuán)隊(duì)精神強(qiáng)的職業(yè)化隊(duì)伍。
c、前期介入目標(biāo)
從優(yōu)化設(shè)計(jì)、完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)方面提出建議。
從功能布局的實(shí)用性、業(yè)主使用的方便性和節(jié)能等方面提出建議。
從設(shè)備建材選型、選材等方面提出建議。
從物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)成本控制等方面提出建議。
熟悉設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試,對(duì)隱蔽工程進(jìn)行了解。
d、入伙前準(zhǔn)備目標(biāo)
參與竣工驗(yàn)收,作好工程接管驗(yàn)收。
作好入伙資料準(zhǔn)備。
建立入伙流程,確保入伙工作順利進(jìn)行。
作好人員準(zhǔn)備和物資準(zhǔn)備。
(2)中期(業(yè)主入伙至成立業(yè)主委員會(huì))物業(yè)服務(wù)目標(biāo):
a、入伙辦理目標(biāo)
進(jìn)行一對(duì)一服務(wù),讓業(yè)主在辦理入伙、商業(yè)辦理入駐等過程中,讓每一個(gè)業(yè)主、客戶時(shí)刻都有尊貴的感受。
b、酒店式服務(wù)的實(shí)施目標(biāo)
具有優(yōu)質(zhì)、完善功能的商務(wù)服務(wù)配套,依照五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定工作規(guī)范并付諸實(shí)施。
滿足業(yè)主提高生活質(zhì)量的個(gè)性化需要,營(yíng)造舒適、高貴、現(xiàn)代的上流社會(huì)生活方式,送服務(wù)上門,強(qiáng)化情感化、方便化、私密性服務(wù)。
提供私人管家服務(wù)、商務(wù)中心服務(wù)、個(gè)性化別墅清潔服務(wù)、禮賓等個(gè)性化服務(wù),實(shí)施一站式服務(wù)、首問責(zé)任制、三米微笑制服務(wù)。
每年不定期舉辦社區(qū)文化活動(dòng),搭建與業(yè)主的溝通的平臺(tái)。
每年進(jìn)行業(yè)主滿意度調(diào)查,綜合滿意度達(dá)到95%以上。
c、基礎(chǔ)服務(wù)目標(biāo)
導(dǎo)入iso9000質(zhì)量管理體系。
作好各項(xiàng)費(fèi)用收繳工作。
嚴(yán)格控制成本,對(duì)用水用電情況進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管,堵塞管理漏洞,主動(dòng)采取有效措施節(jié)能降耗,最大限度降低水電成本。
配合社區(qū),籌備第一次業(yè)主大會(huì)的召開,推薦具有社會(huì)公德的人員進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。
(3)長(zhǎng)期(成立業(yè)主委員會(huì)后)物業(yè)服務(wù)目標(biāo):
a、愿景目標(biāo)
不斷進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新和經(jīng)驗(yàn)積累,培養(yǎng)專業(yè)人才,總結(jié)出一整套五星級(jí)服務(wù)及帖心管家完善的運(yùn)作體系和運(yùn)作模式,成為公司乃至行業(yè)的一個(gè)樣板。
通過打造誠和物業(yè)服務(wù)品牌,進(jìn)行對(duì)外人員培訓(xùn)、外接顧問項(xiàng)目、直至全面外接新的項(xiàng)目,進(jìn)行服務(wù)輸出和管理輸出,拓展新的市場(chǎng),為公司創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。
通過對(duì)會(huì)所、服務(wù)(商務(wù))中心等精心的經(jīng)營(yíng),提供物業(yè)管理增值服務(wù)項(xiàng)目,努力提高物業(yè)的附加價(jià)值。
b、創(chuàng)建目標(biāo)
按照iso9000質(zhì)量體系要求實(shí)施管理,按質(zhì)量目標(biāo)中所有分項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)作并持續(xù)改進(jìn)。
創(chuàng)建安全文明小區(qū)。
創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)。
第15篇 一城別墅物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分類
第一城別墅物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分類
1、導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理服務(wù)模式和人性化物業(yè)管理理念所提供的特色化、個(gè)性化服務(wù)內(nèi)容
1)酒店級(jí)保安的功能分化
特色:
- 形象保安 在zz第一城的主大門入口,聘請(qǐng)外形威武的退役軍人為形象保安,這樣,每一位業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí),從形象保安標(biāo)準(zhǔn)有力、干凈利索的敬禮中,從他們威武、望莊嚴(yán)的形象里,會(huì)有一種油然而生的、作為一個(gè)zz第一城的尊貴和自豪感,也極大地提升了樓盤的品質(zhì)、檔次感。
- 服務(wù)性保安同其它樓盤與眾不同的是,zz第一城小區(qū)內(nèi)巡視的保安將不再以身挎警棍和對(duì)講機(jī),冷冰冰的面孔這樣缺乏親和力和住戶認(rèn)可的形象出現(xiàn),他們將身著西服,屆面時(shí)他們會(huì)彬彬有禮,面帶微笑在小區(qū)內(nèi)巡視,并且隨時(shí)準(zhǔn)備為住戶服務(wù),如幫住戶提東西,護(hù)接送小孩去幼兒園,在雨天將沒帶傘的住戶送到樓門口,糾正不文明的行為,看護(hù)區(qū)內(nèi)的安全等,而住戶也不用對(duì)此感到詫異,因?yàn)檫@一切都是他們份內(nèi)的工作內(nèi)容,是他們應(yīng)盡的職責(zé)。試想住戶怎能不有賓至如歸的感覺呢
- 值班保安晚上的專職巡更保安,主要是保安職能。
操作要點(diǎn):
各類型保安要嚴(yán)格區(qū)分,不能混在一起使用。
各類型的保安的著裝要區(qū)分開來,讓住戶一眼就能辨認(rèn)出是哪類型,更好的為住戶服務(wù)。
所有類型的保安都有保安的職責(zé)。
對(duì)于服務(wù)性保安,除進(jìn)行保安培訓(xùn)外,還要進(jìn)行服務(wù)性的多種專業(yè)、多種能力的培訓(xùn)。
2)個(gè)性化家庭保姆
特色:
1) 鐘點(diǎn)工保姆:針對(duì)結(jié)構(gòu)較簡(jiǎn)單的家庭,提供清潔、洗燙、烹飪、家教、接送小孩等服務(wù),將節(jié)約住戶的費(fèi)用,免除住戶請(qǐng)全職保姆私人空間被打擾的敝病。
2) 專職非住宿保姆:針對(duì)有老人、嬰幼兒結(jié)構(gòu)較復(fù)雜的家庭,提供全天候的各種家庭保姆服務(wù),保姆在晚上工作完成后,將返回物業(yè)管理公司宿舍,第二天早上再上住戶家服務(wù)。這樣既保證了服務(wù)的全天候,又免除了住戶需要單獨(dú)準(zhǔn)備保姆房的不便。并可在廣告宣傳和銷售中作為一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn),同時(shí)也是項(xiàng)目服務(wù)的特色和獨(dú)創(chuàng)。
3) 專職住宿保姆:針對(duì)極少數(shù)有老人、病人和嬰兒的家庭,提供專職的住宿保姆服務(wù)。
操作要點(diǎn):
1) 所有的家政服務(wù)人員(包括保姆),統(tǒng)一由物業(yè)管理公司招聘和管理。
2) 保姆盡量在同一地方定向招聘(如同一個(gè)村),以便于管理和安全,如有可能,最好于項(xiàng)目周邊農(nóng)村招聘。
3) 家政服務(wù)人員要嚴(yán)格進(jìn)行服務(wù)技能、操作規(guī)范的培訓(xùn),住戶直接和物業(yè)管理公司打交道,充分保證服務(wù)的素質(zhì)和住戶的家庭及財(cái)產(chǎn)安全。
4) 在銷售中銷售人員要針對(duì)產(chǎn)品無保姆房的特點(diǎn),對(duì)今后提供的個(gè)性化家庭保姆服務(wù)進(jìn)行宣傳、推廣。
3)多重購物系統(tǒng)
特色:
1) 由外至內(nèi),由大至小,由住戶外出選購到送貨上門,多重購物系統(tǒng)保證住戶購物的方便、快捷。
2) 購物系統(tǒng)包括:
--網(wǎng)上購物:通過小區(qū)局域網(wǎng)進(jìn)入internet,進(jìn)行網(wǎng)上購物。
--小區(qū)內(nèi)的小型士多連鎖店:引進(jìn)一個(gè)小型士多連鎖店(如:7-11專門店),為小區(qū)內(nèi)的住戶提供日常購物服務(wù)。
--周末購物巴士:在周末定時(shí)開通往返大型商場(chǎng)、商業(yè)中心的購物班車,解決住戶多層次的購物需求。
--商家成立服務(wù)聯(lián)盟:在業(yè)主入住后,由物業(yè)招集商家成立服務(wù)聯(lián)盟,主要集中于衣、食、住、行、娛等跟日常生活息息相關(guān)的方面,基本上是對(duì)前期服務(wù)的延續(xù)。包括:
衣:服裝專賣店,兒童用品店、母嬰用品店、大型商場(chǎng)和超市等。
食:大型商場(chǎng)和超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、酒樓、食肆、酒店、送餐公司等。
住:水電氣公司、電訊、醫(yī)院、銀行、學(xué)校、幼兒園、家私、布藝等。
娛:健康中心、卡拉ok。
游:項(xiàng)目附近的休閑場(chǎng)所。
2.常規(guī)性公共服務(wù)
物業(yè)公司履行物業(yè)管理合同,為全體業(yè)主提供的經(jīng)常性服務(wù),是所有轄區(qū)內(nèi)業(yè)主都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如:清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、細(xì)微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主。包括
2.1、安全管理服務(wù)。安全、消防、車輛管理工作是zz第一城別墅重點(diǎn)管理工作之一,是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人員、財(cái)物不受損失,為業(yè)主營(yíng)造一種安全、無干擾的生活環(huán)境。我們采取內(nèi)外互防的管理方式對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防、車輛工作進(jìn)行全面管理。
1.安全管理內(nèi)容
a) 負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)部治安秩序,預(yù)防和查處治安事故。
b) 維護(hù)區(qū)域內(nèi)車輛及來往人員的管理。
c) 實(shí)行封閉式24小時(shí)保安制度,突發(fā)事件第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。
2. 治安管理實(shí)施措施
a) 實(shí)施半軍事化管理,實(shí)施住宿和24小時(shí)備班制,建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資晉升掛鉤,實(shí)現(xiàn)10%的淘汰率,保證保安人員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。
b) 落實(shí)保安各崗崗位職責(zé)、管理制度。
c) 明確責(zé)任區(qū)域及重點(diǎn)部位,實(shí)行分島管理同時(shí)定崗與巡查相結(jié)合的轄區(qū)式管理。
d) 實(shí)行24小時(shí)保安巡邏制度,各項(xiàng)記錄完整。
e) 利用智能化技術(shù)安全防范的方法與人防有機(jī)結(jié)合。
f) 根據(jù)各管理階段的情況,制定相應(yīng)的管理方法及工作重點(diǎn)。
g) 制定突發(fā)時(shí)間處理程序,具備處理能力。
2.2、消防管理
對(duì)消防工作實(shí)施管理,預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生。最大限度地減少火災(zāi)損失,為住戶的生活提供安全的環(huán)境,保護(hù)小區(qū)業(yè)主、住戶的人身和財(cái)產(chǎn)的安全。消防管理的主要內(nèi)容:
a) 在保安部?jī)?nèi)設(shè)置專職管理負(fù)責(zé)。并做好義務(wù)消防隊(duì)的建立和培訓(xùn)工作。
b) 防火檔案制度。建立防火檔案對(duì)火險(xiǎn)隱患、校方設(shè)備狀況(位置、功能、狀態(tài)等)重點(diǎn)消防部位、前期消防工作概況等都要記錄在案。以備隨時(shí)查閱。還要根據(jù)檔案記載的前期消防概況,定期進(jìn)行研究,不斷提高防火、滅火的水平和效率。
c) 消防崗位責(zé)任制度。建立各級(jí)負(fù)責(zé)的逐級(jí)防火崗位責(zé)任制,從經(jīng)理到員工,都對(duì)消防負(fù)有一定的責(zé)任。
d) 定期進(jìn)行消防安全檢查制度,各種記錄完整。
e) 專兼職消防員的定期訓(xùn)練和演習(xí)制度。
f) 管理好區(qū)域內(nèi)設(shè)施、設(shè)備,通過對(duì)各種消防設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)與維修,保持消防設(shè)備設(shè)施的完好,專業(yè)合格狀態(tài)。以多種
宣傳形式加強(qiáng)區(qū)內(nèi)住戶消防意識(shí)。
2.3、車輛交通管理
對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
1. 車輛交通管理實(shí)施措施:
a) 車輛分類管理:按照車輛類型分為汽車、摩托車、自行車管理,其中摩托車、自行車分區(qū)域存放,汽車存入專用車庫及指定的道路停放。
b) 小區(qū)保安有效組織車流和車輛停放。
c) 汽車憑ic卡,經(jīng)電腦讀卡進(jìn)入小區(qū)。
d) 外來人員及車輛進(jìn)出由出入口保安員明確來訪人員的身份或得到業(yè)主確認(rèn)后引領(lǐng)車輛停放指定地點(diǎn)(區(qū)域外),并進(jìn)行登記,同時(shí)通知內(nèi)保人員引領(lǐng)來訪人員進(jìn)入小區(qū),經(jīng)業(yè)主再次確認(rèn)后,保安方可離去。如業(yè)主不在或業(yè)主不愿接見訪客,保安員將勸其離開。
2.4 環(huán)境衛(wèi)生管理
是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn),達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,垃圾日清,按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生,區(qū)域管理的過程控制,確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。
1. 制定作業(yè)指導(dǎo)書
a) 清潔工管理規(guī)定。
b) 清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。
c) 主管巡檢制度。
2. 管理方法
a) 清潔工必須著裝上崗,規(guī)范作業(yè)。根據(jù)《清潔工作作業(yè)指導(dǎo)書》,進(jìn)行日常的清潔工作。
b) 管家部主管按照《清潔工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的規(guī)定,對(duì)所轄區(qū)域衛(wèi)生狀況進(jìn)行全面的巡視檢查,每天不少于2次。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)對(duì)相關(guān)人員予以糾正,并在《日常工作檢查記錄表》上做好記錄。作為對(duì)清潔工的工作結(jié)果評(píng)定依據(jù)。
c) 管家部根據(jù)《衛(wèi)生消殺管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》對(duì)消殺的施過程進(jìn)行控制。每月(不少于2次)檢查小區(qū)的蟲鼠情況,詳細(xì)記錄填寫《保潔消殺工作記錄表》,每月抽查消殺施工記錄,落實(shí)消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。
d) 健全各項(xiàng)記錄。
2. 保潔各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下:
a) 道路的清潔標(biāo)準(zhǔn):
目視地面無雜物、積水、無明顯污漬、泥沙;
道路、人行道無污漬、每200平方米痰跡控制在一個(gè)以內(nèi);
行人路面干凈無浮塵、無雜物、垃圾和痰漬;
路面垃圾滯留時(shí)間不能超過10分鐘。
b) 廣場(chǎng)、花園的清潔標(biāo)準(zhǔn):
地面潔凈無積塵、無污漬、無垃圾;
花壇外表潔凈無污漬;
廣場(chǎng)、花園里的垃圾滯留時(shí)間不能超過15分鐘。
c) 綠化帶的清潔標(biāo)準(zhǔn):
目視綠化帶無明顯垃圾、落葉、漂浮物;
每100平方米煙頭控制在1個(gè)以內(nèi);
花壇外表潔凈無污漬。
d) 水面的保潔
作業(yè)人員必須會(huì)游泳。
水面的保潔工作應(yīng)每天進(jìn)行一次,保持水面無飄浮物。
e) 游樂設(shè)施清潔標(biāo)準(zhǔn):
游樂設(shè)施表面干凈光亮,無灰塵污漬、銹跡;
目視游樂場(chǎng)周圍整潔干凈、無果皮、紙屑等垃圾。
f) 路燈的保潔
路燈的應(yīng)保潔每月保一次。
路燈的保潔應(yīng)在白天滅燈斷電時(shí)進(jìn)行,作業(yè)前保潔部主管應(yīng)通知機(jī)電維修部斷開電源。
路燈保潔方法具體依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》操作。
g) 雕塑裝飾物、標(biāo)識(shí)、宣傳牌的清潔
雕塑裝飾物的清潔:
有污跡是應(yīng)用清潔劑涂在污跡處,用抹布擦試,然后用水清洗。不銹鋼裝飾物依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》方法進(jìn)行操作。
宣傳標(biāo)識(shí)牌的清潔:
有廣告紙時(shí)請(qǐng)先撕下紙后再用濕抹布擦抹,然后用干布抹干凈,如有污跡應(yīng)用清潔劑進(jìn)行清洗;
宣傳牌、標(biāo)示牌等應(yīng)每天擦試一遍。
h) 果皮箱的清潔
果皮箱每天清洗一次,遇特殊情況應(yīng)增加清洗次數(shù)。
清洗完畢應(yīng)及進(jìn)將果皮箱運(yùn)回原處,并套好垃圾袋。
清標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到:目視垃圾筒、果皮箱無污跡、無油跡;垃圾筒、果皮箱周圍無積水。
i) 信報(bào)箱的清潔
每周擦試住戶信報(bào)箱兩次。
擦試后的信報(bào)箱應(yīng)干凈無灰塵、無污跡。
j) 監(jiān)控探頭
監(jiān)控探頭每周擦試一次。
擦試探頭的玻璃鏡片時(shí)必須使用鏡頭擦紙,以免有毛塵和刮傷鏡面。
清潔后應(yīng)達(dá)到鏡頭光亮潔凈、探頭外表干凈無灰塵。
k) 別墅周邊非公共部位的無償保潔:
每周清掃一次別墅墻面、墻根部分滴水坡、地腳線、指示牌等公共設(shè)施。
清潔標(biāo)準(zhǔn):
地面、臺(tái)階、玻璃潔凈、無污漬、水漬、灰塵;
室外護(hù)欄(鐵藝護(hù)欄油漆無脫皮)、完好;地腳線干凈無灰塵;
大理石地面目視干凈、無污漬;
2.5 共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成,進(jìn)行統(tǒng)一管理,對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理,執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
2.6 共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地下自行車庫、公共機(jī)動(dòng)車庫等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專項(xiàng)類別,如:湖面、地下機(jī)動(dòng)車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通,水質(zhì)達(dá)標(biāo)、基本完好。
2.7 智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括:樓宇可視對(duì)視系統(tǒng)、如戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)智能報(bào)警系統(tǒng),六表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、智能ic卡門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況,建立起適合zz第一城別墅智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度,從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管
理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù),充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
a1、修訂、完善智能系統(tǒng)管理制度
a1.1、明確智能系統(tǒng)設(shè)備責(zé)任類別劃分:
一類設(shè)備:監(jiān)控中心、室內(nèi)智能系統(tǒng)主機(jī)設(shè)備,如:系統(tǒng)管理電腦終端、前端調(diào)制解調(diào)器及附屬設(shè)備、閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)室內(nèi)設(shè)備、保安巡更系統(tǒng)主機(jī)設(shè)備。
二類設(shè)備:監(jiān)控中心室外的智能系統(tǒng)末端設(shè)備、設(shè)施,如:遠(yuǎn)紅外探測(cè)器、緊急求助按鈕、煤氣泄漏報(bào)警、保安電子巡更簽到器。
a1.2、建立設(shè)備管理責(zé)任制
--監(jiān)控總值班室人員負(fù)責(zé)一類設(shè)備的運(yùn)行操作、維護(hù)保養(yǎng)和故障處理。
--維修部負(fù)責(zé)室外二類設(shè)備設(shè)施的定期巡檢、試驗(yàn)和保養(yǎng)及住戶家中二類設(shè)備設(shè)施的故障維修。
--管家部負(fù)責(zé)指導(dǎo)培訓(xùn)區(qū)內(nèi)住戶正確使用室內(nèi)智能設(shè)施,減少錯(cuò)誤操作和誤報(bào)。
a1.3、建立健全的各類崗位責(zé)任制,明確相關(guān)工作程序、工作制度,如:
--崗位職責(zé)
--運(yùn)行管理制度(值班規(guī)定、交接班制度、設(shè)備操作規(guī)程、設(shè)備巡檢
--設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)管理制度(設(shè)備日常、定期維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢查制度、設(shè)備大修改造、管理程序)
--工作程序(報(bào)警處理程序、突發(fā)事件處理程序、自然災(zāi)害處理程序、事故處理程序)
--設(shè)備檔案管理制度。
a2、重視人員培訓(xùn)
在智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗(yàn)收階段,選派高素質(zhì)專業(yè)人員提前介入?yún)⑴c配合相關(guān)工作,力爭(zhēng)盡早熟悉整個(gè)智能系統(tǒng),并對(duì)相關(guān)上崗人員進(jìn)行崗前業(yè)務(wù)技能、技術(shù)培訓(xùn)及持續(xù)的在職培訓(xùn)。
a2.1、對(duì)監(jiān)控總值班室人員進(jìn)行系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)工作原理、所轄設(shè)備的性能原理特點(diǎn)、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、故障處理方法、報(bào)警處理程序等方面的培訓(xùn)。
a2.2、對(duì)監(jiān)控室人員、維修部人員、管理中心相關(guān)人員進(jìn)行住宅室內(nèi)智能系統(tǒng)末端設(shè)施操作、使用方法、檢查保養(yǎng)方法等方面的培訓(xùn)。
a2.3、對(duì)保安員進(jìn)行住宅內(nèi)智能末端設(shè)施、電子巡更簽到器、周邊紅外線對(duì)射儀、停車場(chǎng)設(shè)備設(shè)施的使用操作方法,各類事件處理程序等方面的培訓(xùn)。
對(duì)上述人員分階段考核,確保日后工作質(zhì)量。
a3、智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理
由管理中心負(fù)責(zé)設(shè)備檔案的建立、技術(shù)資料的收集、整理、歸檔。
--監(jiān)控室人員配合相關(guān)工作。
--設(shè)備分類及編號(hào)。
--建立設(shè)備臺(tái)帳和卡片。
--建立設(shè)備技術(shù)資料檔案。
--定期進(jìn)行設(shè)備核查(年度)。
a4、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理。
a4.1、監(jiān)控中心主機(jī)設(shè)備的運(yùn)行
監(jiān)控總值班室值班人員負(fù)責(zé)保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行、操作。
a4.1.1嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定(崗位職責(zé)、工作方式、運(yùn)行操作規(guī)程)
對(duì)各設(shè)備進(jìn)行操作和監(jiān)視、分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)。定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的分析,形成日、月報(bào)表,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。
a4.1.2接到各類報(bào)警信號(hào)(防盜報(bào)警、煤氣泄漏、緊急求助、監(jiān)視圖象有異常情況等)立即指揮保安趕赴現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)處置各類事件并做好記錄。
a4.1.3每日定時(shí)查看巡更報(bào)表,發(fā)現(xiàn)問題(如保安未按時(shí)巡更簽到或巡邏路線有誤等)及時(shí)通知當(dāng)班保安領(lǐng)班或主管,并記錄處理情況及結(jié)果。
a5、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理
智能系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)2個(gè)方面。日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作;定期維護(hù)保養(yǎng)包括性能狀態(tài)、檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)和計(jì)劃性修理的內(nèi)容。
a5.1、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施計(jì)劃的制訂
監(jiān)控中心、維修部分別按責(zé)任劃分,根據(jù)相關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程和設(shè)備具體狀況,制訂所管轄設(shè)備年度、季度、月度維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施計(jì)劃,并確定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任人。
a5.2設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施
做到:按期實(shí)施、認(rèn)真記錄、發(fā)現(xiàn)問題、及時(shí)處理。
--監(jiān)控總值班室值班人員按責(zé)任劃分,負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)一類設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)工作。
--維修部負(fù)責(zé)二類室外設(shè)備設(shè)施(攝像機(jī)、紅外探測(cè)器、電子巡更器、停車場(chǎng)設(shè)備是、設(shè)施等)日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)及傳輸線路的定期巡檢工作。
a5.3設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查
服務(wù)中心主管、維修部主管、監(jiān)控中心負(fù)責(zé)人根據(jù)《設(shè)備管理》程序和《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、檢查制度》,分層次、分系統(tǒng)、分類別對(duì)所轄設(shè)備狀況,所轄人員維修保養(yǎng)工作質(zhì)量、進(jìn)行定期檢查和評(píng)議,發(fā)現(xiàn)問題查找不合格原因,采取糾正措施,并跟蹤改進(jìn)情況,對(duì)其所轄人員設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的評(píng)議作為考核依據(jù),改進(jìn)工作質(zhì)量的目的。
a6、設(shè)備的維修管理
設(shè)備維修分為預(yù)防維修和故障維修兩種方法。預(yù)防維修是指在設(shè)備發(fā)生故障前預(yù)先對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行維護(hù)和修理。故障維修是對(duì)設(shè)備發(fā)生故障后,對(duì)失效損壞的部分進(jìn)行針對(duì)性修理。兩種維修方法的使用保證了設(shè)備的最佳狀態(tài)。
3. 特約酒店式服務(wù)
通過向業(yè)主提供高效、多樣的酒店式服務(wù),形成高檔、溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,營(yíng)造一種悠閑、便捷的生活。真正從業(yè)主的日常生活細(xì)節(jié)考慮,以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)管家式服務(wù)的全面性和專業(yè)性。包括:
3.1 特色貼心服務(wù)
類別
熱線服務(wù):
1 定時(shí)叫醒
2 服務(wù)預(yù)約
3 電話留言轉(zhuǎn)達(dá)
4 飛機(jī)航班查詢
5 電話號(hào)碼查詢
6 各項(xiàng)便民查詢
保安服務(wù) 7 24小時(shí)安全保衛(wèi)
8 全天候紅外線外圍防務(wù)
9 24小時(shí)保安電視監(jiān)控
10 住宅室內(nèi)緊急報(bào)警
商務(wù)服務(wù):
11 代收、發(fā)傳真
12 代收、發(fā)電子郵件
※13 代請(qǐng)翻譯
14 ※代收租金
15 房屋租賃
16 ※代請(qǐng)律師
車輛服務(wù):
17 ※代客加油、代客租車
教育服務(wù):
18 代請(qǐng)家教
19 各類
培訓(xùn)班
20 健康、養(yǎng)身知識(shí)講座
餐飲服務(wù):
21 ※代電話訂餐
22 ※代訂座
生活服務(wù):
23 ※設(shè)立家庭健康檔案
24 ※代筆
25 代發(fā)信件
26 代發(fā)快件
27 代售ic卡
28 代售郵票
29 代訂報(bào)紙刊物
30 ※代收、發(fā)行李托運(yùn)
31 代繳話費(fèi)
32 代訂奶品
33 代訂火車、飛機(jī)票
34 代訂酒店客房
35 留言代轉(zhuǎn)達(dá)
36 上門收、送洗衣
37 電器調(diào)試
38 蚊蟲消殺服務(wù)
39 滅鼠服務(wù)
40 代辦申請(qǐng)電話
41 物品寄存(小件)
42 物品轉(zhuǎn)交
※43 銀行代存款
44 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所預(yù)訂(僅限于物業(yè)會(huì)館)
