房產(chǎn)公司的管理制度總則是為了規(guī)范企業(yè)運(yùn)營(yíng)，確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)有序進(jìn)行，提高工作效率，降低風(fēng)險(xiǎn)，保障公司的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。它旨在建立一套科學(xué)、公正、透明的管理規(guī)則，強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)協(xié)作，提升員工滿意度，同時(shí)對(duì)外樹立良好的企業(yè)形象。
包括哪些方面
房產(chǎn)公司管理制度總則涵蓋了以下幾個(gè)核心領(lǐng)域：
1. 組織架構(gòu)：明確各部門的職責(zé)和權(quán)限，確保各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)運(yùn)作。
2. 人力資源：包括招聘、培訓(xùn)、考核、晉升、福利等方面，確保人才的合理配置和激勵(lì)。
3. 財(cái)務(wù)管理：規(guī)定預(yù)算編制、成本控制、財(cái)務(wù)報(bào)告等流程，保證資金安全與效益。
4. 項(xiàng)目管理：涵蓋項(xiàng)目立項(xiàng)、執(zhí)行、驗(yàn)收、售后服務(wù)等全過程，確保項(xiàng)目質(zhì)量與進(jìn)度。
5. 法規(guī)遵守：強(qiáng)調(diào)遵守相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。
6. 內(nèi)部控制：建立有效的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督機(jī)制，防止舞弊和失誤。
7. 客戶服務(wù)：規(guī)定客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和投訴處理流程，提升客戶滿意度。
重要性
1. 提升效率：明確的規(guī)章制度能減少工作中的混亂，提高工作效率。
2. 風(fēng)險(xiǎn)防控：通過制度化管理，可以預(yù)防和控制潛在的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)公司資產(chǎn)安全。
3. 培養(yǎng)文化：制度是企業(yè)文化的重要載體，塑造公平、公正的企業(yè)氛圍。
4. 提高競(jìng)爭(zhēng)力：良好的內(nèi)部管理有助于提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，吸引優(yōu)質(zhì)客戶和優(yōu)秀員工。
5. 法律合規(guī)：遵守相關(guān)法規(guī)，避免因違規(guī)操作導(dǎo)致的法律責(zé)任。
方案
1. 制度制定：由管理層主導(dǎo)，各部門參與，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)和公司實(shí)際制定切實(shí)可行的管理制度。
2. 宣傳教育：定期組織員工培訓(xùn)，確保員工了解并理解制度內(nèi)容，增強(qiáng)執(zhí)行力。
3. 監(jiān)督執(zhí)行：設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，定期檢查制度執(zhí)行情況，及時(shí)糾正偏差。
4. 反饋調(diào)整：鼓勵(lì)員工提出改進(jìn)建議，根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)修訂和完善制度。
5. 激勵(lì)機(jī)制：將制度執(zhí)行情況納入績(jī)效考核，獎(jiǎng)勵(lì)遵守制度的行為，懲罰違規(guī)行為。
6. 文化融合：通過各種活動(dòng)和溝通方式，使管理制度與企業(yè)文化深度融合。
通過上述措施，房產(chǎn)公司管理制度總則將不斷優(yōu)化，形成良性循環(huán)，推動(dòng)公司持續(xù)健康發(fā)展。
房產(chǎn)公司管理制度總則范文
第1篇 房產(chǎn)公司工程監(jiān)理管理要點(diǎn)
房產(chǎn)開發(fā)公司工程監(jiān)理管理要點(diǎn)
1.目的
對(duì)工程監(jiān)理工作進(jìn)行有效監(jiān)控,促使監(jiān)理單位切實(shí)履行合同,使工程質(zhì)量、投資、進(jìn)度處于受控狀態(tài),確保工程建設(shè)順利進(jìn)行。
2.范圍
適用于___有限公司新建、改建、擴(kuò)建的各工程項(xiàng)目。
3.職責(zé)
由工程部管理并實(shí)施,其他相關(guān)部門配合實(shí)施工作。
4.內(nèi)容
4.1.檢查依據(jù)
4.1.1《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》(建設(shè)部2000版)。
4.1.2《監(jiān)理合同》、經(jīng)審定的《監(jiān)理規(guī)劃》及《監(jiān)理細(xì)則》。
4.2.檢查內(nèi)容
4.2.1準(zhǔn)備階段
4.2.1.1在設(shè)計(jì)完成,施工圖下達(dá)后兩周內(nèi),監(jiān)理單位應(yīng)在開工前編寫監(jiān)理規(guī)劃、專業(yè)(或分項(xiàng)工程、分部工程)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則,制定監(jiān)理工作方法,建立監(jiān)理工作報(bào)告制度等,以書面形式提交我方,并分發(fā)至各相關(guān)單位。
4.2.1.2監(jiān)理單位應(yīng)在工程開工前及時(shí)審核施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì),包括施工技術(shù)方案、施工進(jìn)度計(jì)劃、安全及文明生產(chǎn)措施,將審查結(jié)果書面答復(fù)施工單位,并抄送我公司。
4.2.1.3要求監(jiān)理單位審查施工單位各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作,協(xié)助我方下達(dá)開工令。
4.2.1.4要求監(jiān)理單位在施工前對(duì)施工圖紙進(jìn)行認(rèn)真會(huì)審,如果因?yàn)閷徍斯ぷ鞑坏轿欢鸬姆倒せ蜃兏?監(jiān)理單位應(yīng)承擔(dān)部分經(jīng)濟(jì)責(zé)任并進(jìn)行賠償。
賠償金額=對(duì)我方造成的損失×10%。
4.2.2施工階段
4.2.2.1監(jiān)理單位資質(zhì)及人員要求
4.2.2.1.1所有監(jiān)理人員進(jìn)場(chǎng)后,必須填寫《監(jiān)理人員登記表》,并于2日內(nèi)收回工程部進(jìn)行審核。
4.2.2.1.2審核監(jiān)理單位確定的總監(jiān)理工程師,必須是合同中確定的總監(jiān)理工程師,也必須是監(jiān)理單位提供考察項(xiàng)目的總監(jiān)理工程師。否則,我方在有權(quán)終止合同,監(jiān)理單位必須無(wú)條件退場(chǎng),并承擔(dān)由此造成的一切損失。
4.2.2.1.3要求監(jiān)理單位配備的監(jiān)理工程師必須專業(yè)對(duì)口,特別是綠化、河道工程監(jiān)理必須配備專業(yè)的監(jiān)理工程師,允許監(jiān)理單位將這部分監(jiān)理業(yè)務(wù)分包給更為專業(yè)的監(jiān)理單位,但必須經(jīng)工程部項(xiàng)目主管確認(rèn)并經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn),報(bào)公司備案。
4.2.2.1.4要求土建工程師不少于2名,配套工程師不少于2名,其中必須配備一名弱電工程師,其余的專業(yè)工程師均不得少于1名,專職資料員1名。
4.2.2.1.5要求現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員每周上班時(shí)間為6天(周六周日輪休,輪休期間應(yīng)根據(jù)我方要求隨時(shí)到工地投入工作),每天的工作時(shí)間應(yīng)為8:30-17:30(根據(jù)工程施工需要,夜間安排值班),并做到24小時(shí)現(xiàn)場(chǎng)有監(jiān)理工程師值班,能及時(shí)處理發(fā)生的問題?？偙O(jiān)每周在工地辦公時(shí)間不少于5天。
4.2.2.1.6總監(jiān)應(yīng)制定各崗位監(jiān)理人員的考核細(xì)則,定期把考核情況通報(bào)我方。同時(shí),工程部將定期對(duì)各崗位監(jiān)理人員進(jìn)行考核,填寫《監(jiān)理工作考核表》,并保留對(duì)不稱職的監(jiān)理人員要求調(diào)換的權(quán)力。
4.2.2.1.7所有監(jiān)理人員及其組織機(jī)構(gòu)經(jīng)我方審定確立后,不得在中途私自更改,如有變動(dòng),應(yīng)書面提前一周通知我方,并經(jīng)同意后方允許變換,否則將按有關(guān)合同條款予以處罰。
4.2.2.2檢查資料設(shè)備
4.2.2.2.1查看辦公設(shè)施及**是否齊備。
4.2.2.2.2檢查辦公室布置:崗位職責(zé)、平面圖、進(jìn)度計(jì)劃等是否上墻,辦公室布置是否符合公司統(tǒng)一形象、觀感較好。
4.2.2.2.3檢查資料記錄:崗位職責(zé)表、作業(yè)指導(dǎo)書、監(jiān)理日記、實(shí)測(cè)記錄、沉降觀測(cè)記錄等日常資料是否完備、準(zhǔn)確、及時(shí)記錄。
4.2.2.2.4檢查資料整理和裝訂:是否及時(shí)裝訂成冊(cè)并歸檔,文件柜內(nèi)圖紙和資料擺放整齊。
4.2.2.3檢查監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)度的控制
4.2.2.3.1要求監(jiān)理單位審核施工單位提出的工程總進(jìn)度計(jì)劃,對(duì)總進(jìn)度計(jì)劃是否滿足規(guī)定的竣工日期的要求提出意見。
4.2.2.3.2監(jiān)理單位要在總進(jìn)度計(jì)劃的前提下,審核施工單位月、周進(jìn)度計(jì)劃的可行性,如發(fā)現(xiàn)執(zhí)行過程中不能完成工程計(jì)劃時(shí),應(yīng)檢查分析原因,督促施工單位及時(shí)調(diào)整計(jì)劃和采取補(bǔ)救措施,以保證工程進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)。
4.2.2.3.3要求監(jiān)理單位每周定期主持與設(shè)計(jì)院、各施工單位間的有關(guān)施工進(jìn)度、質(zhì)量及安全的協(xié)調(diào)會(huì)議并做好會(huì)議記錄,及時(shí)協(xié)調(diào)處理相關(guān)的問題。若情況特殊,監(jiān)理單位應(yīng)能立即研究并提出召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議,協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題,同時(shí)報(bào)我方簽字認(rèn)可。
4.2.2.3.4監(jiān)理單位必須建立工程監(jiān)理日記制度,詳細(xì)記錄工程進(jìn)度、質(zhì)量、設(shè)計(jì)修改、工地洽商等問題和其它有關(guān)施工過程中必須記錄的問題。
4.2.2.3.5監(jiān)理單位應(yīng)于每月25日前向我方提交當(dāng)月監(jiān)理報(bào)告,監(jiān)理報(bào)告內(nèi)容包括:本月工程情況(含質(zhì)量、進(jìn)度、簽證、文明施工、配合銷售等等),工期滯后或質(zhì)量達(dá)不到要求等問題的原因分析及處理措施,下月工程計(jì)劃(包括報(bào)建、工程分包、材料采購(gòu)、預(yù)計(jì)下月進(jìn)度款、工程施工等),以及其它規(guī)定內(nèi)容。
4.2.2.3.6監(jiān)理單位有權(quán)利和義務(wù)督促施工單位按照施工合同控制工期完成工程施工,如工程不能按控制工期完成(因甲方原因或不可抗力造成的除外),罰監(jiān)理單位每項(xiàng)每天1000元。
4.2.2.4檢查監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量的控制
4.2.2.4.1要求監(jiān)理單位根據(jù)施工圖紙、國(guó)家及江蘇省相關(guān)施工規(guī)范和施工承包合同中的《施工技術(shù)操作規(guī)范》的要求嚴(yán)格監(jiān)理施工質(zhì)量,督促施工單位,確保工程合格率為100%。同時(shí)配合我方進(jìn)行施工質(zhì)量100%細(xì)部檢查工作,經(jīng)我方批準(zhǔn)的檢查表單須完整、真實(shí)填寫,該分部工程結(jié)束10天內(nèi)將表單提交給我方備查。
4.2.2.4.2監(jiān)理單位應(yīng)分基礎(chǔ)、主體、裝飾、總體配套、細(xì)部檢查四個(gè)階段制訂詳細(xì)的、有針對(duì)性的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則和相應(yīng)的檢查表單(按分項(xiàng)工程寫),并嚴(yán)格按此進(jìn)行操作。每個(gè)分部工程開工前須提交一份該分部工程的質(zhì)量通病或可能產(chǎn)生的質(zhì)量問題、采取的預(yù)防措施和施工過程中有針對(duì)性的辦法。
4.2.2.4.3實(shí)行分項(xiàng)工程樣板引路制。監(jiān)理單位必須在各分項(xiàng)工程、特殊的工藝、重要的部位及新材料新工藝的應(yīng)用等方面把好樣板審核關(guān),明確工藝流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)審查合格后方可大面積展開。
4.2.2.4.4要求監(jiān)理單位必須用激光經(jīng)緯儀、測(cè)距儀等復(fù)核、驗(yàn)收單體工程角點(diǎn)的定位放線。做好沉降觀測(cè)等的復(fù)核工作。
4.2.2.4.5監(jiān)理單位在開工后,應(yīng)及時(shí)制定施工單位管理人員及工程質(zhì)量的考核細(xì)則提交甲方。并定期(半月)進(jìn)行一次考核,
將考核情況上報(bào)給我方。
4.2.2.5檢查監(jiān)理單位對(duì)安全和文明施工的監(jiān)督
4.2.2.5.1要求監(jiān)理單位監(jiān)督和定期(每周一次)檢查施工總包單位現(xiàn)場(chǎng)施工的安全、文明措施并作好記錄。
4.2.2.5.2要求監(jiān)理單位督促施工單位施工管理制度和質(zhì)量、安全、文明施工保證體系的建立、健全與實(shí)施。
4.2.2.6監(jiān)理單位對(duì)工程投資的控制
4.2.2.6.1監(jiān)理單位要審核施工單位已完工程數(shù)量(月報(bào)、工程簽證),準(zhǔn)確率應(yīng)達(dá)到90%以上,如不能滿足要求,每發(fā)現(xiàn)一次,罰款1000元。
4.2.2.6.2負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)核定及工程簽證,對(duì)超出承包合同之外的設(shè)計(jì)修改、工地洽商,如涉及費(fèi)用的須提醒我方并征得我方簽證認(rèn)可方為有效。
4.2.2.6.3監(jiān)理單位會(huì)簽有關(guān)各種設(shè)計(jì)變更,應(yīng)側(cè)重審查對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資是否有不利影響,如發(fā)現(xiàn)有不利影響時(shí),應(yīng)明確提出監(jiān)理意見,及時(shí)向我方反映。
4.2.2.7監(jiān)理單位工程驗(yàn)收及工程質(zhì)量事故處理
4.2.2.7.1監(jiān)理單位負(fù)責(zé)隱蔽工程驗(yàn)收、中間驗(yàn)收和竣工初驗(yàn),對(duì)存在問題要督促施工單位整改。對(duì)工程施工質(zhì)量、安全、文明施工提出評(píng)估意見。
4.2.2.7.2監(jiān)理單位要配合我方進(jìn)行單位工程竣工驗(yàn)收工作。
4.2.2.7.3監(jiān)理單位要提供專業(yè)檢測(cè)儀器和工具,協(xié)助我方在中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、每月的例行檢查時(shí)對(duì)工程實(shí)體進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量。
4.2.2.7.4要求監(jiān)理單位審查總包單位編制的竣工圖,保證其正確無(wú)誤,并及時(shí)提交我方。
4.2.2.7.5監(jiān)理要負(fù)責(zé)工程監(jiān)理文件的整理和歸檔,經(jīng)我方認(rèn)可后移交我方。
4.2.2.7.6要求監(jiān)理單位協(xié)助我方組織施工總包單位、設(shè)計(jì)單位研究處理工程質(zhì)量、安全事故,監(jiān)督整改方案的實(shí)施,并監(jiān)督檢查整改工作實(shí)施。
4.2.2.7.7施工期間由于施工單位違反安全操作規(guī)范,而監(jiān)理單位又沒有及時(shí)指出整改,被政府有關(guān)部門處罰,如通報(bào)批評(píng)、警告和罰款等,將給予監(jiān)理單位1500元/次的罰款。施工期間未受處罰,待施工單位人、機(jī)、物退場(chǎng)后將給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)5000元
4.2.3保修階段
4.2.3.1要求監(jiān)理單位負(fù)責(zé)工程保修期內(nèi)工程量的確認(rèn)和施工質(zhì)量監(jiān)督。
4.2.3.2從入住開始后1個(gè)月內(nèi),監(jiān)理單位應(yīng)留土建監(jiān)理工程師、水電監(jiān)理工程師共2人,配合我方做好入住工作。
4.2.3.3在工程交付使用時(shí),要求監(jiān)理單位對(duì)住戶提出的質(zhì)量問題進(jìn)行技術(shù)解答,督促施工單位對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行整改修復(fù)。監(jiān)理單位應(yīng)對(duì)入住時(shí)所發(fā)現(xiàn)的問題作好匯總,并在一個(gè)月內(nèi)向我方提交這項(xiàng)工作的評(píng)估分析報(bào)告。
4.2.3.4要求監(jiān)理單位參加工程保維修期內(nèi)的質(zhì)量回訪,并將回訪記錄提交我方。
4.2.3.5監(jiān)理單位應(yīng)對(duì)工程維修工作量進(jìn)行確認(rèn),審核維修方案,對(duì)維修過程進(jìn)行監(jiān)督,以書面形式向我方匯報(bào)維修工作結(jié)果。
4.2.3.6為加強(qiáng)監(jiān)理單位對(duì)房屋滲漏問題的重視,將以監(jiān)理費(fèi)用的3%作為質(zhì)保金。如今后發(fā)生客戶因?yàn)闈B漏原因而退房,我方將從中扣除1000元/戶作為補(bǔ)償。質(zhì)保金在保修期結(jié)束后返還。如在工程保修期內(nèi)發(fā)生滲漏維修,監(jiān)理單位必須按該次維修費(fèi)用5%賠償給甲方,作為我方處理投訴的管理費(fèi)及名譽(yù)補(bǔ)償費(fèi)。
4.2.3.7若在國(guó)家規(guī)定的滲漏保修期內(nèi)房屋沒有發(fā)生的滲漏維修,我方將按監(jiān)理費(fèi)總額的一定比例對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。
5.支持表單
5.1bbgc-b1《監(jiān)理人員登記表》
第2篇 房產(chǎn)公司工程技術(shù)咨詢管理制度
房產(chǎn)開發(fā)公司工程技術(shù)咨詢管理制度
1.目的
為維護(hù)公司的利益,提供工程技術(shù)方面的決策依據(jù),從公司的角度出發(fā),廣泛利用社會(huì)專家資源,審查設(shè)計(jì)圖紙的實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性、合理性、施工的可行性,對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的投資、質(zhì)量、進(jìn)度進(jìn)行有效地控制,做好工程的技術(shù)支持,特制定本制度。
2.范圍
本制度適用于公司所有擬建、在建項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣專業(yè)方案評(píng)審、施工圖紙審查、技術(shù)方案論證等技術(shù)工作。
3.專家組成及聘請(qǐng)
3.1工程技術(shù)顧問小組專家成員由工程部組織聘請(qǐng)行業(yè)專家、技術(shù)權(quán)威組成,總數(shù)為8名,具體如下:結(jié)構(gòu)專業(yè):4名,電氣專業(yè):2名,設(shè)備專業(yè):2名。
3.2入選工程技術(shù)顧問小組須具備以下條件:
3.2.1現(xiàn)從事的工作,必須是與建筑工程有關(guān)的行業(yè),且在行業(yè)當(dāng)中較有影響的技術(shù)權(quán)威,如:設(shè)計(jì)、監(jiān)理、質(zhì)檢、施工等;
3.2.2須有在建筑及相關(guān)行業(yè)十年以上的工作經(jīng)驗(yàn),具備高級(jí)工程師職稱。
3.2.3對(duì)主要負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)評(píng)審的成員,還須具有國(guó)家注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師證書。
4.成員考核
工程技術(shù)顧問小組專家成員的選擇,主要采取邀請(qǐng)或推薦的方式,由工程部進(jìn)行調(diào)查及初選后,報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),聘任期為一年。聘期滿后,由工程管理部對(duì)所有工程技術(shù)顧問小組成員的技術(shù)水平、工作狀態(tài)、配合協(xié)作進(jìn)行綜合評(píng)定。評(píng)定合格的,經(jīng)雙方協(xié)商,確定是否續(xù)聘;不合格的,由工程管理部提出解聘建議,報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
5.工作內(nèi)容
5.1在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的方案、擴(kuò)初、施工圖階段,工程技術(shù)委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)結(jié)構(gòu)、電氣、設(shè)備專業(yè)的方案及圖紙進(jìn)行審查,建筑專業(yè)由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé);
5.2對(duì)投資影響較大的分項(xiàng),如:基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)部分,大型設(shè)備,將作為重點(diǎn)審查內(nèi)容。具體的審查內(nèi)容分為:
5.2.1一般性設(shè)計(jì)問題:圖紙當(dāng)中的錯(cuò)、漏、碰、缺。
5.2.2一般性技術(shù)問題:在技術(shù)方面提出自己的意見或建議,同時(shí)被設(shè)計(jì)院采用,但對(duì)于成本方面無(wú)具體作用的。
5.2.3重大隱患問題:由于原設(shè)計(jì)考慮不周,使得工程存在重大質(zhì)量隱患,如:違反現(xiàn)行國(guó)家規(guī)范、結(jié)構(gòu)可靠度不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)等。
5.2.4節(jié)約成本問題:樁基的采用型式,基礎(chǔ)的采用型式及造價(jià)的比較,主體結(jié)構(gòu)的鋼筋及砼含量的比較等等,由于專家的意見,使工程造價(jià)與原設(shè)計(jì)相比降低很多造價(jià)的問題。
5.3審查意見形成后,由工程部整理成文并負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)院對(duì)接、落實(shí)。
5.4現(xiàn)場(chǎng)如發(fā)生重大質(zhì)量問題或其它疑難問題,在設(shè)計(jì)院、承包商表示無(wú)法處理或無(wú)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)時(shí),工程部提出申請(qǐng),經(jīng)公司確認(rèn),確屬疑難問題時(shí),工程部組織工程技術(shù)顧問小組相關(guān)專業(yè)成員進(jìn)行處理。
第3篇 房產(chǎn)公司工程文件管理制度
房產(chǎn)開發(fā)公司工程文件管理制度
1.目的
在工程部日常行政管理及項(xiàng)目施工全過程中,妥善處理和保管工程文件,以便于歸檔、收發(fā)、查閱、結(jié)算及移交。
2.范圍
本準(zhǔn)則適用于___有限公司開發(fā)建設(shè)的所有項(xiàng)目。
3.文件編號(hào)體系
工程部文件統(tǒng)一編號(hào)方法:公司英文縮寫+文件類索引碼+文件號(hào)
4.工程部文件目錄
4.1公司管理規(guī)范:
工程管理規(guī)范一套
項(xiàng)目經(jīng)理部職責(zé)及人員架構(gòu)表
4.2各種指導(dǎo)書
4.3政府文件
4.4公司來文:
4.4.1報(bào)公司各部門文件
4.4.2報(bào)公司報(bào)告
4.4.3發(fā)工程部文
4.4.4發(fā)設(shè)計(jì)部文
4.4.5發(fā)成本管理部文
4.5會(huì)議紀(jì)要:
4.5.1公司每月/每周工程例會(huì)紀(jì)要
4.5.2公司現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)紀(jì)要
4.5.3專題會(huì)議紀(jì)要
4.5.4內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要
4.5.5圖紙會(huì)審變更紀(jì)要
4.6部門費(fèi)用情況
4.7工作簡(jiǎn)報(bào)
4.8各種表單
4.9工程文件(按工程部檔案管理程序中的目錄整理、歸檔)
4.10其他
5.有以下情況之一的文件不合格文件,
5.1沒有及時(shí)注銷的舊版本圖紙。
5.2編號(hào)不連續(xù)。
5.3文件為傳真件。
5.4模糊不清。
5.5文件資料不全、缺頁(yè)。
5.6簽字、蓋章不全、無(wú)授權(quán)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。
6.往來文件需要在文件管理員(工程部項(xiàng)目秘書)處進(jìn)行登記。文件用章需要先有部門經(jīng)理簽字。文件分機(jī)密、秘密、公開三級(jí),機(jī)密級(jí)只有經(jīng)辦人和所涉及的部門經(jīng)理、分管老總才可查詢,其他人員需查閱要部門經(jīng)理書面文件;秘密級(jí)只有經(jīng)辦人,涉及的部門人員和分管老總才可查詢,公開級(jí)即全公司共享。
7.公司所有正式文件對(duì)外均由項(xiàng)目秘書負(fù)責(zé),行政方面不論郵件還是文本均要從項(xiàng)目秘書處對(duì)外接口或抄送給項(xiàng)目秘書,技術(shù)方面的文件可以不通過項(xiàng)目秘書直接對(duì)外。
8.工程部每周每人均寫工作周報(bào),周報(bào)格式要求如下:1、分項(xiàng)目寫,如基地情況、項(xiàng)目情況、內(nèi)部管理、其他。2、寫明辦事的期限、內(nèi)容。
9.工程部每天工作日記按工程部工作日記管理制度執(zhí)行,由工程部經(jīng)理進(jìn)行不定時(shí)的抽查。
第4篇 房產(chǎn)公司施工圖會(huì)審管理制度
房產(chǎn)開發(fā)公司施工圖會(huì)審管理制度
1.目的
公司為減少因施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠而引起錯(cuò)誤施工,使項(xiàng)目工期、成本、質(zhì)量能夠得到更好的控制,特訂立本準(zhǔn)則。
2.范圍
本準(zhǔn)則適用于__有限公司開發(fā)建設(shè)的所有項(xiàng)目。
3.職責(zé)
4.內(nèi)容
4.1 施工圖紙會(huì)審及技術(shù)交底由工程部組織,設(shè)計(jì)部、成本部、工程監(jiān)理單位及施工總承包單位參加。工程部從《___工程技術(shù)專家資源庫(kù)》中選擇2~3名工程專家參加圖紙交底及會(huì)審會(huì)議。
4.2 工程部、設(shè)計(jì)部必須對(duì)各專業(yè)圖紙認(rèn)真核查。目的是達(dá)到了解設(shè)計(jì)意圖,熟悉施工圖紙,發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題,以便在設(shè)計(jì)技術(shù)交底和圖紙會(huì)審時(shí)提出,并加以解決,確保施工順利。
4.3 各相關(guān)部門及單位在核查施工圖的基礎(chǔ)上,將施工圖中出現(xiàn)的錯(cuò)、漏、碰、缺等問題在圖紙會(huì)審中提出,由設(shè)計(jì)單位解決;監(jiān)理單位負(fù)責(zé)書寫設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審紀(jì)要,并經(jīng)業(yè)主、設(shè)計(jì)、施工三方簽證。
4.4 對(duì)于三邊工程,設(shè)計(jì)部提出分步施工出圖要求,各相關(guān)部門及單位審查分批圖紙前后交接部位,發(fā)現(xiàn)矛盾及時(shí)與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系協(xié)調(diào)處理,為確保施工順利進(jìn)行創(chuàng)造條件。
4.5 施工圖紙核查的重點(diǎn):單位工程最終沉降量計(jì)算值是否滿足有關(guān)規(guī)定;各種地下設(shè)備管道是否符合市政工程總體規(guī)劃;住宅工程是否滿足《上海住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》;消防通道、室外消火栓等是否遺漏或符合有關(guān)規(guī)定等。
4.6. 建筑專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)
4.6.1房屋的開間、進(jìn)深、層高、平面布局等是否滿足《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求。
4.6.2建筑說明和裝修材料表是否有錯(cuò)漏或交待不清。
4.6.3平面圖中分尺寸與總尺寸是否吻合,各隔間尺寸的標(biāo)注及每間平面的布局,平面相互交叉關(guān)系尺寸是否交待清楚;注意軸線與柱子、墻體的關(guān)系尺寸;核查立面圖中每層標(biāo)高、門窗位置與平面圖是否相符;注意核查剖面圖中各層標(biāo)高,特別是交叉層的標(biāo)高以及交叉層的處理;立面圖中應(yīng)標(biāo)明門窗的標(biāo)高;結(jié)構(gòu)梁、柱、板的表示等。
4.6.4校對(duì)上電梯機(jī)房和上屋面的標(biāo)高尺寸;上屋面處的平臺(tái)標(biāo)高要略高于屋面最上層面層標(biāo)高,防止雨水倒泛;標(biāo)準(zhǔn)層以上電梯機(jī)房或屋面注意橫梁是否碰頭,標(biāo)高要核準(zhǔn)。
4.6.5樓梯踏步的高寬、平臺(tái)寬度不宜小于梯段寬度;封閉式剪刀樓梯兩面開門;如利用剪刀樓梯間作為排煙時(shí),必須有對(duì)外的窗戶等。
4.6.6屋面上防水、隔熱、泛水等設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范或《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求要求。
4.6.7配合設(shè)備專業(yè),必須在建筑圖上表示的開洞和予埋件是否有遺漏。尤其注意對(duì)空調(diào)留洞及冷凝水管的處理。
4.6.8門窗表中的數(shù)量、尺寸、型號(hào)必須與平面圖核對(duì),有否遺漏或差錯(cuò)。
4.6.9如有地下車庫(kù),需注意汽車入庫(kù)道與自行車入庫(kù)道的不同,同時(shí)要設(shè)有避免雨水進(jìn)庫(kù)的集水坑。
4.6.10 外陽(yáng)臺(tái)和衛(wèi)生間的地坪比室內(nèi)要低。
4.6.11 屋頂避雷裝置的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范。
4.6.12 圖紙必須交待的節(jié)點(diǎn)有無(wú)遺漏。
4.6.13 圖紙中采用的標(biāo)準(zhǔn)圖集,一律要注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號(hào)。
4.6.14 建筑節(jié)點(diǎn)作法是否與上海___《施工技術(shù)操作細(xì)則》中的規(guī)定有沖突。
4.7. 結(jié)構(gòu)專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)
4.7.1結(jié)構(gòu)總說明(核對(duì)地質(zhì)勘察報(bào)告),校對(duì)基礎(chǔ)部分的設(shè)計(jì)。
4.7.2復(fù)核各類結(jié)構(gòu)的尺寸是否齊全,用料設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范和抗震要求。
4.7.3校核所有平面中各項(xiàng)分尺寸和外包總尺寸以及每層結(jié)構(gòu)平面的標(biāo)高。
4.7.4校對(duì)所有結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計(jì)鋼筋和構(gòu)造鋼筋以及洞口加固鋼筋,主次梁交接處須加箍或吊筋,柱與墻、扶手與墻的聯(lián)接筋等是否表示完整。
4.7.5如有懸挑構(gòu)件,懸挑構(gòu)件的主筋應(yīng)設(shè)置在上部;懸挑構(gòu)件的端頭如有集中力時(shí),懸挑主筋應(yīng)下彎鉤住集中力作用構(gòu)件的鋼筋。
4.7.6電梯井內(nèi)埋件、牛腿、緩沖器及機(jī)房的喪計(jì)是否符合制造廠提供的電梯資料。
4.7.7各設(shè)備專業(yè)所提出的洞孔、埋件、埋管、吊鉤、平臺(tái)等是否表示無(wú)誤。
4.7.8樓面和梁面有高低差時(shí),要注意高低差的尺寸與鋼筋的搭接。
4.7.9所有必須繪制的構(gòu)件詳圖,節(jié)點(diǎn)詳圖以及特殊結(jié)構(gòu)的詳圖有否遺漏。
4.7.10 防潮層的設(shè)置,女兒墻的壓頂,磚砌陽(yáng)臺(tái)欄桿轉(zhuǎn)角的小柱與壓頂?shù)仁欠裨O(shè)計(jì)完善。
4.7.11 構(gòu)件尺寸、鋼筋用料、混凝土強(qiáng)度等級(jí)比計(jì)算需要值超過太多時(shí),要提出合理化建議;反之用料不足的要提出增補(bǔ)。
4.7.12 凡選用的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件,必須注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號(hào)。
4.7.13 避雷接地的設(shè)計(jì)是否符合構(gòu)造及規(guī)范要求。
4.8. 給排水專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)
4.8.1校對(duì)設(shè)計(jì)說明和材料明細(xì)表,是否有錯(cuò)、漏。
4.8.2校對(duì)用戶提供的數(shù)據(jù)和設(shè)計(jì)供水總量是否符合規(guī)范。
4.8.3進(jìn)水管的直徑應(yīng)按最大用水量和揚(yáng)程的高度進(jìn)行設(shè)計(jì),但要考慮人員的增多以及其他的特殊情況。
4.8.4核對(duì)水泵房的大小以及水泵的臺(tái)數(shù)是否符合工藝和規(guī)范的要求。
4.8.5檢查各層平面布置圖,是否有遺漏,如衛(wèi)生間和盥洗的龍頭除三件套外,應(yīng)加設(shè)計(jì)洗衣機(jī)和淋浴器二個(gè)頭子。而廚房龍頭除了生活、污水外再加過濾水的頭子。
4.8.6校對(duì)所有系統(tǒng)圖的管徑尺寸和標(biāo)高。
4.8.7校對(duì)泵房間的設(shè)計(jì)和水箱的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求。
4.8.8排水管的直徑按照排放量而定。校對(duì)排水管的直徑、尺寸、標(biāo)高及坡度;排進(jìn)市政集水井的坡度不小于0.3%。
4.8.9校對(duì)各層平面圖和排水系統(tǒng)圖,特別是位置、數(shù)量、管徑、標(biāo)高是否符合規(guī)范。須設(shè)置地漏的地面是否做坡度。
4.8.1
0凡有穿孔及預(yù)埋套管處都須在圖中表明。
4.8.11 屋面排水斗的設(shè)計(jì)和排水量是否符合規(guī)范要求。
4.8.12 注意變壓器室下面,是否須要設(shè)置隔油池。
4.8.13 化糞池的型號(hào)和數(shù)量按排放量定。
4.9. 煤氣專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)
4.9.1煤氣設(shè)計(jì)量與實(shí)際使用及煤氣公司的供量三者之間是否符合要求。
4.9.2煤氣管道是否設(shè)計(jì)到廚房及浴室。
4.9.3校對(duì)煤氣管道的平面圖和系統(tǒng)圖。
4.9.4對(duì)煤氣管道特殊要求的說明是否遺漏。
4.9.5設(shè)計(jì)應(yīng)考慮煤氣加熱器的排氣管。
4.10. 強(qiáng)電專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)
4.10.1 校對(duì)說明書與材料表,是否有遺漏或須補(bǔ)充。
4.10.2 校對(duì)用戶總耗電量和設(shè)計(jì)總電量是否符合,并須所在區(qū)供電局批準(zhǔn)。
4.10.3 進(jìn)戶線的方位應(yīng)該離供電局距離最短的方向,節(jié)省用戶的電線、電纜。
4.10.4 根據(jù)總的用電量是否要設(shè)配電間還是變電所應(yīng)按規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。
4.10.5 檢查每層分項(xiàng)的電表或配電箱的設(shè)計(jì)有否。
4.10.6 動(dòng)力與照明線路必須分開。
4.10.7 校對(duì)每戶需用電氣設(shè)備的布局(如照明、空調(diào)、電視)以及高標(biāo)準(zhǔn)裝修所提出的要求是否都有設(shè)計(jì)。
4.10.8 校對(duì)所有平面圖的設(shè)計(jì)。
4.10.9 校對(duì)高壓及低壓的配電系統(tǒng)圖。
4.10.10電纜溝的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范。
4.10.11防雷系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否遺漏。
4.10.12對(duì)建筑所須開洞、預(yù)埋的都須在圖中交待清楚,并要注明標(biāo)高和尺寸。
4.11.弱電專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)
4.11.1是否設(shè)總機(jī)房,根據(jù)電話門數(shù)而定?？倷C(jī)房必須木地板。
4.11.2進(jìn)每戶的電話線除特殊要求外,每戶進(jìn)一路線,設(shè)二~三個(gè)分線盒。
4.11.3衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置一電話分線盒。
4.11.4校對(duì)消防系統(tǒng)圖、電話系統(tǒng)圖、安防系統(tǒng)圖、有線電視共用天線系統(tǒng)圖。
4.12 會(huì)議紀(jì)要及其他相關(guān)資料需按公司檔案管理規(guī)范進(jìn)行歸檔保管。
第5篇 某房產(chǎn)公司會(huì)議管理規(guī)定
房產(chǎn)后勤管理部業(yè)務(wù)管理文件
--會(huì)議管理規(guī)定
為規(guī)范部門內(nèi)部會(huì)議管理,促進(jìn)各業(yè)務(wù)口的內(nèi)部溝通、及時(shí)解決工作中遇到的問題、傳達(dá)各項(xiàng)指令精神、貫徹執(zhí)行各項(xiàng)工作任務(wù),特制定例會(huì)制度如下:
1、定期于每月最后一周的周二組織召開由各業(yè)務(wù)口管理員以上人員參加的部門月度工作例會(huì)。
2、在部門會(huì)議召開前,各業(yè)務(wù)口負(fù)責(zé)人需預(yù)先召開內(nèi)部會(huì)議,以匯總需協(xié)調(diào)問題提交部門會(huì)議解決。
3、各業(yè)務(wù)口負(fù)責(zé)人需在部門會(huì)議紀(jì)要發(fā)布后三個(gè)工作日內(nèi)把會(huì)議精神傳達(dá)到屬下每一個(gè)人。
4、各業(yè)務(wù)口內(nèi)部至少每月召開一次全員參與的全員會(huì)議,會(huì)議紀(jì)要在三個(gè)工作日內(nèi)報(bào)部門,為保持文件的連續(xù)性、有序性,房管小組可內(nèi)部自行編號(hào),規(guī)則為:fgb(項(xiàng)目簡(jiǎn)稱)[年度]序號(hào),其他業(yè)務(wù)口可統(tǒng)一部門編號(hào)__wy(房管) [年度]序號(hào)。(其他發(fā)文可參照此規(guī)則編號(hào),并做好文號(hào)登記)
5、各業(yè)務(wù)口在召開全員工作會(huì)議前,需提前做好計(jì)劃安排并以郵件形式知會(huì)部門,以利于部門領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)業(yè)務(wù)口人員視情況參加。
6、為解決某一實(shí)際工作問題或有臨時(shí)任務(wù)傳達(dá),可由提出人臨時(shí)組織召開現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議或?qū)ｎ}會(huì)議。
7、各會(huì)議需有會(huì)議簽到記錄存檔。
8、因故不能參加會(huì)議的人員,需提前向會(huì)議組織者請(qǐng)假。會(huì)議期間,各與會(huì)人員的手機(jī)需調(diào)到震動(dòng)狀態(tài)。
9、違反以上規(guī)定者,按部門相關(guān)管理規(guī)定處理。
第6篇 房產(chǎn)公司人力資源編制管理制度范本
房產(chǎn)公司人力資源編制管理制度
第一章總則
第一條為確保__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱公司)發(fā)展需要,有效掌握和控制人力資源配置狀況,特制訂本制度。
第二條公司人力資源規(guī)劃編制的管理遵循“因事設(shè)崗、以崗定人、適當(dāng)從緊、兼顧儲(chǔ)備”的原則。
第三條本制度適用于公司本部及所屬項(xiàng)目公司。
第四條人力資源部為公司人力資源規(guī)劃編制的歸口管理部門。
第二章申報(bào)與審批
第五條公司實(shí)行人力資源規(guī)劃編制定期申報(bào)和審批制度。
第六條各單位(或部門)須在組建成立后,及時(shí)設(shè)置本單位的組織管理架構(gòu),并進(jìn)行崗位設(shè)置和人員編制設(shè)定。
第七條新組建單位的組織管理架構(gòu)設(shè)置、崗位設(shè)置及人員編制設(shè)置方案,應(yīng)報(bào)送公司人力資源部,由公司人力資源部填寫《項(xiàng)目公司組織管理架構(gòu)及人員編制審批表》,經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后,報(bào)公司總經(jīng)理審批。經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施的方案應(yīng)報(bào)送公司人力資源部備案。
第八條各單位(部門)須根據(jù)年度經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃、人員流動(dòng)及崗位職能變更等情況,制訂年度人員編制、用人計(jì)劃,并填報(bào)年度《人力資源編制與規(guī)劃審批表》
第九條各單位(部門)填報(bào)的年度《人力資源編制與規(guī)劃審批表》須經(jīng)本單位(部門)負(fù)責(zé)人簽署意見后,于每年1月15日前報(bào)送公司人力資源部。
第十條公司人力資源部須對(duì)各單位(部門)的《人力資源編制與規(guī)劃審批表》進(jìn)行統(tǒng)一匯總、核定和統(tǒng)籌調(diào)控,并與各單位(部門)充分溝通后,提出意見,經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核后,報(bào)公司總經(jīng)理審批。
第十一條各單位(部門)在審定的編制范圍內(nèi)招聘、錄用人員,按照公司《人才招聘錄用管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十二條公司人力資源部應(yīng)監(jiān)督各單位(部門)嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)批準(zhǔn)的人力資源編制。各單位(部門)因特殊情況確需突破編制的,填寫《人員編制調(diào)整審批表》,并按照本制度規(guī)定的人力資源編制審批程序報(bào)批。
第十三條公司人力資源部應(yīng)通過不定期調(diào)查走訪和定期報(bào)表的形式,及時(shí)了解各單位(部門)人力資源編制規(guī)劃執(zhí)行情況,具體按《人力資源信息統(tǒng)計(jì)管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三章 附則
第十四條本制度由公司人力資源部負(fù)責(zé)解釋與修訂。
第十五條本制度自印發(fā)之日起施行。
人力資源編制與規(guī)劃審批表
(_年度)
第7篇 房產(chǎn)公司銷售人員管理制度（3）
房產(chǎn)公司銷售人員管理制度(三)
壹、考勤辦法
工作時(shí)間:早8:40--晚7:00,午間輪流休息。
銷售人員每天上、下班必須簽到,不得遲到、早退、無(wú)故缺勤和離崗,違者按規(guī)定處罰。
病假、事假的請(qǐng)假手續(xù)
a病假:
銷售人員因病需要休息、須有正規(guī)醫(yī)院證明。
病假一天以內(nèi)由部門主管審批,三天以上者由公司主管審批。
病假手續(xù)必須當(dāng)天申請(qǐng)。
病假每天扣人民幣30元。
b事假:
事假手續(xù)必須至少提前一天書面申請(qǐng)。
事假二天以內(nèi)(含二天)由部門主管審批,二天以上須由公司主管審批。
事假不足半天者按半天計(jì)。
事假每天扣人民幣40元。
處罰辦法:
遲到或早退處分
遲到(早退)第一次扣2元/分鐘。
遲到(早退)第二次扣4元/分鐘。
遲到(早退)第三次扣8元/分鐘。
以此類推,情節(jié)嚴(yán)重者,公司有權(quán)解雇。
曠工處分:以下情況之一者,按曠工論處。
銷售人員在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由離開崗位者。
銷售人員不自覺簽到者。
代人簽到者和要求別人簽到者(以上情況任一者,按曠工半天論處)。
不按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)而未來上班者。
假期已滿未按時(shí)返回公司且未有正當(dāng)理由者。
曠工按100元/天扣罰,另:曠工連續(xù)二天及每月累計(jì)三天以上(含三天)者,公司有權(quán)解雇。
貳、紀(jì)律管理制度
售樓人員儀表著裝:要求全體售樓人員著制服上崗,制服要保持干凈、平整。頭發(fā)清潔整齊,鞋襪干凈。女士化淡妝,男士打領(lǐng)帶。佩帶工作卡。
售樓人員當(dāng)值時(shí)間不準(zhǔn)在售樓處吃東西。
售樓人員不得占用公司電話打聲訊臺(tái),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)者按雙倍話費(fèi)扣罰。
售樓人員不得占用公司電話“煲電話粥”。
售樓人員當(dāng)值時(shí)間不得隨意串崗、吹牛談天,打牌下棋、吵架、抽煙。
自覺維護(hù)售樓處環(huán)境衛(wèi)生,售樓員上下班時(shí)須根據(jù)值日安排對(duì)售樓處進(jìn)行清潔、整理工作。
下班前,組長(zhǎng)需檢查當(dāng)天的客戶記錄并妥善保管,填寫成交記錄、工作交接本,向發(fā)展商或主管經(jīng)理匯報(bào)當(dāng)天接待和成交情況。
售樓人員不得帶情緒上班,不得與顧客發(fā)生口角、以至爭(zhēng)吵。
售樓人員不得做任何有損于公司形象和公司利益的事。
售樓人員須嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)制度和紀(jì)律,嚴(yán)守公司經(jīng)營(yíng)秘密。
如發(fā)現(xiàn)銷售人員違反上述(第3條除外)任一規(guī)定者,每人每次扣人民幣20元并警告一次,被警告三次者,公司有權(quán)解雇。
以上規(guī)定由銷售主管/副經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行,若主管、副經(jīng)理失職,公司有權(quán)減少直至扣除當(dāng)月經(jīng)理提成。
叁、客戶接待制度
接待客戶,首先應(yīng)起身站立,致問候語(yǔ)“您好”,遞名片,然后引導(dǎo)客戶至沙盤前講解沙盤及戶型特性;等客戶落座后,應(yīng)主動(dòng)倒水,自己再坐下,禮貌詢問客戶要求。
前臺(tái)銷售人員在接待客戶時(shí),應(yīng)保持雙手垂放,送客戶時(shí),應(yīng)代為開門,使用禮貌用語(yǔ)向客戶道別。
與客戶辦理簽約和催款時(shí),應(yīng)注意客戶的隱私性。
售樓人員接待客戶實(shí)行輪流制,不得挑檢客戶。每天第一個(gè)簽到的售樓員接待第一個(gè)客戶,以此類推。
售樓員接待每一個(gè)客戶都要詳細(xì)登記,記錄內(nèi)容包括日期、客戶姓名、工作單位,住址、聯(lián)絡(luò)方式、購(gòu)樓意向、接待人員、客戶看樓或咨詢?cè)醋院畏N信息等。
每個(gè)售樓人員都有義務(wù)做電話咨詢,但不作客戶登記,客戶來訪時(shí)指名找某售樓員,則此客戶由此售樓員接待,否則,以現(xiàn)場(chǎng)接待人員登記為準(zhǔn)。
對(duì)經(jīng)人介紹來訪的客戶,以客戶意向進(jìn)行接待,有疑難問題向主管或副經(jīng)理匯報(bào)。
如果接待過程中發(fā)現(xiàn)接待的是他人的客戶,應(yīng)主動(dòng)交回給原售樓員,或經(jīng)原售樓員同意方可繼續(xù)接待,否則視為搶客戶。如果原售樓員不在現(xiàn)場(chǎng)并且無(wú)法聯(lián)絡(luò),當(dāng)時(shí)接待客戶的售樓員可分得一定比例提成。(具體見提成制度)
自己跟蹤自己的客戶,如果客戶是一家(批)人,原則上以第一次登記為準(zhǔn)。
無(wú)意中接待了他人已作登記的客戶,可由售樓員之間自行協(xié)調(diào)解決,也可按公司提成制度解決。
售樓員無(wú)權(quán)為客戶私自放盤或轉(zhuǎn)名,無(wú)權(quán)直接為客戶打折或申請(qǐng)其他事宜,否則,一切費(fèi)用自負(fù)。如果客戶有某種需求,可向主管或副經(jīng)理提出申請(qǐng),主管或副經(jīng)理無(wú)法解決,需向經(jīng)理提出申請(qǐng),批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。
杜絕在售樓處爭(zhēng)搶客戶,一旦發(fā)現(xiàn),嚴(yán)加處理。
《客戶登記本》是發(fā)放售樓員提成的第一證據(jù),由現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理妥善保管,不得涂改和銷毀。
肆、業(yè)務(wù)水平要求及考核
售樓人員要按時(shí)、定期參加公司業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
售樓人員工作態(tài)度:熱情、禮貌、莊重、誠(chéng)懇、耐心。
售樓人員業(yè)務(wù)水平:1)要求流暢表達(dá)售樓書內(nèi)容及購(gòu)樓須知、付款方式、價(jià)格表、裝修標(biāo)準(zhǔn)、自身配套、周邊配套、大小巴士等情況。2)要求了解周邊配套設(shè)施收費(fèi)情況(如學(xué)校、康樂設(shè)施)、所占面積。3)要求了解周邊規(guī)劃情況,規(guī)劃或在建項(xiàng)目名稱、動(dòng)工時(shí)間、完工時(shí)間、用途。4)要求熟悉周邊已入伙和將入伙樓盤情況。
接聽電話:認(rèn)真接聽客戶電話,聲音熱情、愉悅,及時(shí)回答客戶提出的任何問題。
跟蹤服務(wù):售樓員要及時(shí)跟蹤客戶,有疑難問題及時(shí)向經(jīng)理反應(yīng)。
公司領(lǐng)導(dǎo)通過現(xiàn)場(chǎng)觀察、電話咨詢、客戶反饋,發(fā)展商意見、業(yè)務(wù)例會(huì)和筆試等方法考核售樓人員的業(yè)務(wù)水平,不合格者公司有權(quán)批評(píng)和解雇。
第8篇 房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理制度
財(cái)務(wù)部是公司一切財(cái)政事務(wù)及資金活動(dòng)的管理與執(zhí)行機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)公司日常財(cái)務(wù)管理、籌資管理和財(cái)務(wù)分析工作,其工作范圍和職責(zé)主要有:
1.負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理工作。編制公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支計(jì)劃;審核各項(xiàng)資金使用和費(fèi)用開支;收回售樓款,清理催收應(yīng)收款項(xiàng);辦理日常現(xiàn)金收付、費(fèi)用報(bào)銷、稅費(fèi)交納、銀行票據(jù)結(jié)算,保管庫(kù)存現(xiàn)金及銀行空白票據(jù),按日編報(bào)資金日?qǐng)?bào)表;做好公司籌融資工作;處理、協(xié)調(diào)與工商、稅務(wù)、金融等部門間的關(guān)系,依法納稅。
2.負(fù)責(zé)公司會(huì)計(jì)核算工作。遵守國(guó)家頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、財(cái)經(jīng)法規(guī),按照會(huì)計(jì)制度,進(jìn)行會(huì)計(jì)核算;編制年度、季度、月份會(huì)計(jì)報(bào)表;按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定設(shè)置會(huì)計(jì)核算科目、設(shè)置明細(xì)賬、分類賬、輔助賬,及時(shí)記賬、結(jié)賬、對(duì)賬,做到日清月結(jié),賬賬相符、賬實(shí)相符、賬表相符、賬證相符;管理好會(huì)計(jì)檔案。3.負(fù)責(zé)公司成本核算和成本管理。設(shè)置成本歸集程序和成本核算賬表,做好成本核算,控制成本支出,收集登記匯總各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)資料,及時(shí)、正確地為成本預(yù)測(cè)、控制、分析提供資料;按合同、預(yù)算、審核支付工程、設(shè)備、材料款項(xiàng),配合工程部等部門做好工程、材料設(shè)備款的結(jié)算及竣工工程決算;完善各項(xiàng)成本輔助賬的設(shè)置,健全各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
4.建立經(jīng)濟(jì)核算制度,利用會(huì)計(jì)核算資料、統(tǒng)計(jì)資料及其他有關(guān)的資料,定期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析,判斷和評(píng)價(jià)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況,為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。
5.配合公司內(nèi)部審計(jì)。根據(jù)上述工作范圍和職責(zé),為加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理,特制定本制度。
第一章資金審批制度
1.總則
⑴所有款項(xiàng)的支付,須經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。如果主管領(lǐng)導(dǎo)不在公司,應(yīng)以電話或傳真的方式與其聯(lián)系,確認(rèn)是否批準(zhǔn)款項(xiàng)的支付,事后請(qǐng)其在支出單上補(bǔ)簽意見;
⑵財(cái)務(wù)專用章、公司法人章及支票必須分開保管,公司法人章由辦公室主任負(fù)責(zé)保管,財(cái)務(wù)專用章和支票由出納負(fù)責(zé)保管。辦公室主任或出納不在單位期間,印章應(yīng)由法定代表人指定的專人保管。印章代管須辦理交接手續(xù),代管人員必須對(duì)印章的使用情況進(jìn)行登記;
⑶財(cái)務(wù)部原則上不得將已加蓋財(cái)務(wù)專用章及公司法人章的支票預(yù)留在公司,如因工作需要,需先填好限額,并經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);
⑷開具的支票須寫明經(jīng)批準(zhǔn)同意的收款人全稱,收取的發(fā)票須與收款相符。如收款人因特殊情況需要公司予以配合支付給第三者,必須有收款人的書面通知并經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);
⑸往來款項(xiàng)的沖轉(zhuǎn)(指非正常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)),須公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);
⑹非正常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)調(diào)出資金須經(jīng)過公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);
⑺用以支付各種款項(xiàng)的原始憑證必須保存原件,復(fù)印件不得作為原始憑證。如遇特殊情況須經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
2.施工工程用款審批制度施工工程用款由公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)支付。其程序,按以下“施工工程用款支付審批工作流程”執(zhí)行。施工工程用款支付批工作流程
3.行政費(fèi)用支出管理制度
⑴公司管理人員的費(fèi)用報(bào)銷,須經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后財(cái)務(wù)方可報(bào)支;
⑵涉及應(yīng)酬等非正常費(fèi)用,須公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
4.公司差旅費(fèi)開支制度
⑴公司員工到本市范圍以外地區(qū)執(zhí)行公務(wù)可享受差旅費(fèi)補(bǔ)貼;
⑵公司職員出差根據(jù)需要,由部門經(jīng)理決定選用交通工具;
⑶公司職員出差期間,住宿費(fèi)用及補(bǔ)貼按以下規(guī)定執(zhí)行:
①房租標(biāo)準(zhǔn):
a、部門經(jīng)理以上職員,房租標(biāo)準(zhǔn)為120元/日;
b、一般職員,房租標(biāo)準(zhǔn)為100元/日。
②伙食補(bǔ)貼、市內(nèi)交通補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)伙食補(bǔ)貼每人20元/日;市內(nèi)交通費(fèi)每人6元/日。
⑷、實(shí)際報(bào)銷金額超出公司的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),需由部門經(jīng)理或帶隊(duì)經(jīng)理說明原因,報(bào)經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批后支付。
5.車輛維修費(fèi)及汽油費(fèi)管理制度
⑴公司車輛維修保養(yǎng)由辦公室統(tǒng)一管理,應(yīng)指定維修點(diǎn),維修費(fèi)用一般采取銀行轉(zhuǎn)賬的方式結(jié)算;
⑵車輛的易損備品備件由辦公室統(tǒng)一安排采購(gòu),以支票支付。需用時(shí)應(yīng)辦理領(lǐng)用手續(xù),并由辦公室建賬予以核銷使用;
⑶公司汽油票由辦公室統(tǒng)一保管并設(shè)賬登記使用。
6.辦公費(fèi)用、會(huì)議費(fèi)用及其他費(fèi)用管理制度
⑴公司辦公用具由辦公室統(tǒng)一采購(gòu)、管理;
⑵辦公室設(shè)立賬冊(cè)登記公司辦公用品的采購(gòu)、使用情況;
⑶辦公室財(cái)產(chǎn)臺(tái)賬為財(cái)務(wù)部附設(shè)賬冊(cè);
⑷辦公室應(yīng)對(duì)各部門領(lǐng)用的辦公用品情況進(jìn)行造冊(cè)、登記、定期通報(bào);
⑸公司各部門因工作需要,需邀請(qǐng)有關(guān)單位人員召開會(huì)議的,應(yīng)由部門經(jīng)理提出建議,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn),其會(huì)務(wù)工作由辦公室統(tǒng)一安排;
⑹有關(guān)工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)等各項(xiàng)津貼的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)由公司人事勞資管理部門制定,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)財(cái)務(wù)部備案。
7.行政費(fèi)用報(bào)銷制度
⑴公司行政費(fèi)用現(xiàn)金支出范圍為:向職工支付工資、獎(jiǎng)金、津貼、差旅費(fèi),向個(gè)人支付的其他款項(xiàng)及不夠支票起點(diǎn)100元的零星開支;
⑵公司職員報(bào)銷行政費(fèi)用應(yīng)填寫報(bào)銷單,由經(jīng)辦人員填寫,公司主管領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可后報(bào)送財(cái)務(wù)部按照本制度有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核,并按本章第1條的規(guī)定進(jìn)行審批支付;
⑶應(yīng)酬、禮品費(fèi)用支出實(shí)行一票一單、事前申報(bào)制,批準(zhǔn)后方可實(shí)施;
⑷凡未具備報(bào)銷條件(如沒有對(duì)方單位的收款憑證),需領(lǐng)用支票或現(xiàn)金者必須填寫借款單。借款單留財(cái)務(wù)存底,待借款還回時(shí)財(cái)務(wù)開沖賬收據(jù)給經(jīng)辦人;
⑸支票領(lǐng)用單、借款單必須由經(jīng)辦人填寫,公司主管領(lǐng)導(dǎo)簽字,財(cái)務(wù)審核后,由財(cái)務(wù)部直接支付;
⑹銀行支票如發(fā)生丟失,有關(guān)責(zé)任人應(yīng)及時(shí)向財(cái)務(wù)部和開戶銀行報(bào)告。如系空白支票所造成的損失,丟失人員負(fù)有賠償責(zé)任;
⑺其他有關(guān)費(fèi)用及成本支出的程序以公司規(guī)定為準(zhǔn)。
第二章工程成本管理制度
1.公司所有工程經(jīng)濟(jì)合同以及涉及工程成本的一切指標(biāo)、保證、承諾及其他經(jīng)濟(jì)簽證均需由總經(jīng)理簽署或授權(quán)委托簽署。
2.公司工程部主要負(fù)責(zé)工程造價(jià)的預(yù)測(cè)及審核、工程招投標(biāo)文件的編制、工程決算的審定。
3.工程部還負(fù)責(zé)組織工程用設(shè)備材料的采購(gòu)供應(yīng)及經(jīng)濟(jì)合同的談判工作,對(duì)已經(jīng)選擇定型的設(shè)備、材料進(jìn)行采購(gòu),確保設(shè)備材料及時(shí)供應(yīng),積極進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)工作,建立市場(chǎng)價(jià)格詢價(jià)登記薄,記錄材料價(jià)格變動(dòng)的歷史資料。
4.財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)工程成本的總體控制工作。
⑴參與有關(guān)工程經(jīng)濟(jì)合同的談判工作,及時(shí)準(zhǔn)確地了解公司各項(xiàng)工程成本的構(gòu)成及用款計(jì)劃;
⑵負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款的復(fù)核工作,參與工程造價(jià)的確定和最后決算的審定工作。
5.工程中間結(jié)算程序。
⑴施工單位于每月25日之前,將工程進(jìn)度結(jié)算報(bào)送工程部審核,工程部結(jié)合工程施工圖紙、施工進(jìn)度計(jì)劃以及其他文件資料提出審核意見,并在5日內(nèi)送財(cái)務(wù)部會(huì)簽;
⑵財(cái)務(wù)部根據(jù)有關(guān)文件資料、施工單位領(lǐng)用的供應(yīng)材料數(shù)額,以及與施工單位其他經(jīng)濟(jì)往來等情況,并參考公司財(cái)務(wù)狀況提出付款意見,報(bào)送公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批。
6.工程決算程序。
⑴施工單位應(yīng)將工程決算書以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)簽證資料按工程中間結(jié)算同樣的程序報(bào)工程部復(fù)核,財(cái)務(wù)部會(huì)簽;
⑵財(cái)務(wù)部根據(jù)各種經(jīng)濟(jì)簽證、合同以及經(jīng)審定的工程決算數(shù)和材料結(jié)算數(shù),扣除已付工程數(shù)及墊付的各項(xiàng)費(fèi)用,結(jié)算應(yīng)付工程尾數(shù),提出付款方案,報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);
⑶大工程辦理決算時(shí),應(yīng)由公司主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭,由工程部、設(shè)計(jì)部、財(cái)務(wù)部及其他有關(guān)部門人員組成工程決算小組,按照上述本制度規(guī)定的職責(zé)范圍聯(lián)合進(jìn)行專項(xiàng)工程決算;
⑷房屋工程全部竣工驗(yàn)收合格交付使用時(shí),商品房由工程部、銷售部辦理竣工房交接驗(yàn)收入庫(kù)手續(xù),財(cái)務(wù)部憑交樓入庫(kù)手續(xù)辦理竣工房成本結(jié)算。
第三章財(cái)產(chǎn)管理制度
1.公司財(cái)產(chǎn)的范圍
⑴公司財(cái)產(chǎn)包括固定資產(chǎn)和低值易耗品;
⑵凡公司購(gòu)入或自制的機(jī)器設(shè)備、動(dòng)力設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具儀器、管理用具、房屋建筑物等,同時(shí)具備單項(xiàng)價(jià)值在20__元以上和耐用年限在一年以上的列為固定資產(chǎn);
⑶凡單項(xiàng)價(jià)值在20__元以下或價(jià)值在20__元以上但耐用年限不足一年的用品用具均屬低值易耗品。
2.公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司所有財(cái)產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算
⑴公司本部使用的所有固定資產(chǎn)及公司所有辦公用品用具由辦公室歸口管理;
⑵公司各施工工地使用機(jī)器設(shè)備、動(dòng)力設(shè)備、工具儀器等由工程部歸口管理;
⑶辦公室和工程部應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)公司財(cái)產(chǎn)的業(yè)務(wù)核算,應(yīng)設(shè)立臺(tái)賬,登記公司財(cái)產(chǎn)的購(gòu)入、使用及庫(kù)存情況,負(fù)責(zé)組織公司財(cái)產(chǎn)的保管、維修并制定相應(yīng)的措施、辦法。
3.財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置與調(diào)撥
⑴辦公室根據(jù)公司發(fā)展需要編制財(cái)產(chǎn)采購(gòu)計(jì)劃及進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)工作,經(jīng)財(cái)務(wù)部會(huì)簽,報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可采購(gòu);
⑵財(cái)產(chǎn)購(gòu)回后,應(yīng)填寫財(cái)產(chǎn)收入驗(yàn)收單。財(cái)產(chǎn)收入驗(yàn)收單一式兩聯(lián),財(cái)務(wù)部憑財(cái)產(chǎn)收入驗(yàn)收單、財(cái)物發(fā)票及采購(gòu)計(jì)劃辦理報(bào)銷手續(xù)。財(cái)產(chǎn)歸口管理部門憑驗(yàn)收單登記臺(tái)賬;
⑶各部門需領(lǐng)用固定資產(chǎn)時(shí),應(yīng)填寫領(lǐng)用單,領(lǐng)用單需經(jīng)部門經(jīng)理同意,報(bào)辦公室審批,公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);
⑷固定資產(chǎn)的領(lǐng)用單由使用部門開具,領(lǐng)用單一式三聯(lián)。一聯(lián)由領(lǐng)用部門存查,一聯(lián)送財(cái)產(chǎn)歸口管理部門作為財(cái)產(chǎn)發(fā)出憑據(jù),一聯(lián)由財(cái)產(chǎn)歸口管理部門定期匯總后向財(cái)務(wù)部報(bào)賬;
⑸財(cái)產(chǎn)在公司內(nèi)部之間轉(zhuǎn)移使用應(yīng)辦理移交手續(xù),移交手續(xù)由財(cái)產(chǎn)歸口管理部門辦理,送財(cái)務(wù)部備案。
4.財(cái)產(chǎn)的清查、盤點(diǎn)
⑴公司財(cái)產(chǎn)歸口管理部門應(yīng)定期進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查盤點(diǎn)工作,年終必須進(jìn)行一次全面的盤點(diǎn)清查;
⑵各部門的年終財(cái)產(chǎn)盤點(diǎn)必須有財(cái)務(wù)人員參加;
⑶財(cái)產(chǎn)盤點(diǎn)清查后發(fā)現(xiàn)盤盈、盤虧和毀損的,均應(yīng)填報(bào)損益報(bào)告表,書面說明虧、損原因。對(duì)因個(gè)人失職造成財(cái)產(chǎn)損失的,必須追究主管人員和經(jīng)辦人員的責(zé)任;
⑷凡已達(dá)到自然報(bào)廢條件的固定資產(chǎn),財(cái)產(chǎn)歸口管理部門應(yīng)會(huì)同財(cái)務(wù)部組織評(píng)估,評(píng)估情況上報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo),由公司主管領(lǐng)導(dǎo)決定處理意見;
⑸凡尚未達(dá)到自然報(bào)廢條件,但已不能正常使用的固定資產(chǎn),使用部門應(yīng)查明原因,如實(shí)上報(bào);屬個(gè)人責(zé)任事故的應(yīng)由有關(guān)責(zé)任人員負(fù)責(zé)賠償損失;屬自然災(zāi)害或其他不可抗力原因造成損失的,應(yīng)上報(bào)總經(jīng)理,決定處理意見。
