- 目錄
樓房管理制度主要涵蓋以下幾個方面：
1. 房屋使用規(guī)定：明確業(yè)主、租戶的權利和責任，包括房屋維護、裝修管理、公共設施使用等。
2. 安全管理：包括消防、防盜、應急處理機制等，確保樓房的安全。
3. 環(huán)境衛(wèi)生管理：規(guī)定垃圾處理、綠化養(yǎng)護、公共區(qū)域清潔等，保持良好的居住環(huán)境。
4. 維修與保養(yǎng)：設立維修基金，規(guī)定設施設備的定期檢查和保養(yǎng)流程。
5. 服務費用：明確物業(yè)管理費、公共事業(yè)費的收取標準和方式。
6. 爭議解決機制：建立業(yè)主與物業(yè)之間的溝通渠道，處理糾紛。
包括哪些方面
1. 法律法規(guī)遵守：確保樓房管理制度符合國家相關法律法規(guī)，尊重業(yè)主權益。
2. 居民行為規(guī)范：制定居民行為準則，促進和諧鄰里關系。
3. 物業(yè)服務標準：設定物業(yè)服務的質量和效率標準，提高服務滿意度。
4. 設施設備管理：對樓房內的公共設施和設備進行有效管理，確保正常運行。
5. 溝通協(xié)調機制：建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會等組織，促進信息交流和決策參與。
重要性
樓房管理制度的重要性體現在：
1. 維護業(yè)主權益：清晰的制度可以保障業(yè)主的合法權益，防止濫用權力。
2. 提升居住品質：良好的管理能提升樓房的整體居住環(huán)境和生活品質。
3. 保障安全：嚴格的管理制度有助于預防和應對各種安全風險，保護居民生命財產安全。
4. 促進社區(qū)和諧：通過制度規(guī)范居民行為，減少矛盾，促進社區(qū)和諧穩(wěn)定。
方案
1. 制度制定：由專業(yè)法律顧問參與，確保制度合法合規(guī)，廣泛征求業(yè)主意見，確保公平公正。
2. 宣傳教育：定期舉辦講座、發(fā)放宣傳資料，提高業(yè)主對制度的認知和遵守意識。
3. 執(zhí)行監(jiān)督：設立監(jiān)督小組，定期檢查制度執(zhí)行情況，對違規(guī)行為進行糾正。
4. 制度修訂：根據實際情況和業(yè)主反饋，定期修訂和完善制度，保持其適應性和有效性。
5. 技術支持：利用現代信息技術，如物業(yè)管理軟件，提高管理效率，增強透明度。
以上樓房管理制度旨在為業(yè)主提供安全、舒適的生活環(huán)境，通過科學合理的管理，提升社區(qū)整體品質，促進和諧共生。
樓房管理制度條范文
第1篇 辦公大樓房屋建筑與公用設施管理維護方案
一、房屋建筑管理維護方案
(一)房屋建筑物業(yè)管理內容與要求
目的:通過對建筑有計劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
原則:日常發(fā)現建筑有缺陷的,及時進行維修;并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
職責:一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關規(guī)定負責執(zhí)行,填寫相應的清潔記錄;其它保養(yǎng)內容由工程部負責執(zhí)行,填寫公共設施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準,結合管理公司實際情況,制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。
(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理
1、標志明顯(由清潔工進行日常清潔,維修班根據損壞情況進行保養(yǎng)):
1)在商業(yè)設施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志,每層樓電梯廳設防火疏散示意圖(其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;
2)地下室設備房門貼設備房標志牌,各類設備應有標識牌。
3)物業(yè)的主入口處設大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。
4)警示牌,如:“設備重地 非公勿入”、“機房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險 請勿靠近”、“設備故障 暫停運行”、“火警無情 通道禁?！薄ⅰ坝须娢ｋU 閑人免進”、“消防通道 禁止停車”、“寧靜致遠 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛?、“高空拋?人怨天怒”、“吐痰棄物 請移玉步”、“袖手旁觀 風度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。
5)為便于管理,對所有的強弱電配電箱、接線箱以及箱內的進出線加設標識。
6)物業(yè)管理公司應設指示牌標識,并應在適當位置設置管理處導向牌。
7)綠化物種應有標識牌,綠化地應標有“小草休息,請勿打擾”等警示牌。
8)兒童游戲場等場地應標明“兒童玩耍時需有大人陪同”的警示標志。
9)施工場地應設有“施工危險,請繞行”的警示標志。
10)自行車、摩托車庫按指定位置做標識。
11)各棟樓梯走道的消防栓應注明“小心碰頭”。
12)衛(wèi)生間打掃時,有黃色標志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位無亂搭建、亂堆放現象為加強裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結構安全和外觀統(tǒng)一,維護環(huán)境整潔、美觀,協(xié)調及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進行室內裝修,應當保證建筑工程質量和結構安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準,并需遵守對房屋裝修有關問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統(tǒng)一清運。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉站內。
原則上戶內裝修垃圾清運時間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節(jié)給予處罰。嚴禁高空拋物,違者處以經濟處罰,并由肇事者承擔由此造成的全部責任。如經通告后,裝修工作未能作出適當的清理安排,物業(yè)公司將自行雇用工人進行清理,而費用則從有關裝修戶的裝修保證金中扣除。
以下內容為禁止之列:
1)擅自占用樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。
3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。
1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的,應加固、補強或拆換;不合理的舊結構、節(jié)點,若影響安全使用的,大修時應整修改做;對鋼筋混凝土構件,如有輕微剝落、破損的應及時修補;混凝土碳化產生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴重的,應通過檢測計算鑒定構件承載力,采取加固或替代措施。
2)裝修工程:門窗修繕后應牢固、平整、美觀,開關靈活,接縫嚴密,不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的,應修理更換,小五金應修換配齊;大修時,內外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴重、無法修復的,應更換,更換的門窗應與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,應原樣修復;嚴重損壞的,應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應修復。
3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復;損壞超過25%以上或缺乏材料時,可改做相應標準的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應拆補、修補或重做;水磨石或塊料地面損壞時,應盡量修復,實在無法修復的,應改做相應標準樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應拆補或重鋪,室內潮濕嚴重的,可增設防潮層或做塊料地面。
4)屋面工程:屋面結構有損壞的,應修復或拆換;不穩(wěn)固的應加固;如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重,按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時,應修復;損壞嚴重時,應翻做。內墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。
5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應照原樣修復;損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時,在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調的前提下進行。外墻勒腳損壞的,應修復。內墻飾面起殼、開裂、剝落的,應修復;每面墻損壞超過一半以上時,可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應根據墻身的需要予以修復;因室內外高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動,有下墜危險的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復;損壞嚴重的復雜線腳,應全部鏟除后,原樣修復或適當簡略。
6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的,應周期性地進行保養(yǎng),上述木構件整件或零件拆換應油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應重做。室內墻面、天棚等修繕時可刷新,其用料應采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞應原樣修復。高層建筑外墻原油漆損壞的,應修復,其色澤應盡量與原建筑保持一致。
4、不得改變建筑物結構和外觀。
以下內容為禁止之列:
1)隨意改動或損壞房屋主體和承重結構(柱、梁、板、承重墻)。
2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽臺門窗的墻體,擴大原有門窗尺寸或者另建門窗。
3)改動上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。
4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等。
5)任意蝕鑿頂板,不經穿管直接埋設電線或者改線。
6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設施。
7)改動屋面的防水隔熱層。
8)改變廚房、衛(wèi)生間的結構和功能,嚴禁將生活污水排入雨水管道。
9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網,改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。
10)改動進戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。
11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準改變原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。
12)窗戶允許在內側安裝防盜窗花,允許在廚房內陽臺安裝防盜網。
13)空調支架符合國家有關規(guī)范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質,固定螺栓須經防銹處理,以確保建筑美觀整齊。
二、共用設施的管理維護方案
1、共用設施完好,無隨意改變用途。
1)屋頂:每2年對隔熱層進行保養(yǎng)一次,對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換,并對面磚表面用白水泥勾縫;
2)外墻飾面:每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗;在清洗時,發(fā)現有外墻飾面脫落的應及時進行修補,恢復原樣;對于外墻滲水的,須作防水補漏后,恢復原樣。
3)內墻飾面:每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現有裂縫應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換,對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現有空鼓的地方,進行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現有脫落及時修補。
4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次,發(fā)現問題及時修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理;每3年進行一次全面保養(yǎng),對粉刷內部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現象,確定起殼范圍后進行修補;
5)門:對防火門日常發(fā)現有生銹或掉漆的,應及時修理;每年全面保養(yǎng)一次,對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
6)防盜網、花園圍欄:根據損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應刷油一次,最長時間不超過4年。
7)窗:每年保養(yǎng)一次,對門窗框松動、翹曲,應將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實墻洞,等砂漿強度達到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇,應卸下進行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
8)公共地磚:日常發(fā)現損壞及時維修,每3年進行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。
9)吊頂:日常對吊頂進行檢查,發(fā)現有破損的應及時更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴重的應取下更換。
10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng),對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進行檢查,發(fā)現有脫膠的應補膠,對玻璃門軸上油一次。
11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對螺絲部位進行加固,對脫膠部位進行補膠;在大雨或臺風等天氣來臨前,應視情況增加保養(yǎng)次數。
12)在臺風、大雨等來臨前夕,應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查,發(fā)現問題及時處理,以免發(fā)生意外。
2、共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。
1)管道:原則上管道每3年應全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內管道,嚴重污染的應隨時刷油)。
2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。
3、院內路燈,公共照明完好。
1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設施設備安全運行,維護用戶正常的工作秩序和生活秩序。
2)物業(yè)公司對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運作和在樓宇供電負荷量允許范圍。
3)以恢復原正常用電為標準,在維修完畢后應盡量保持原狀。
4)應達到原來照明標準,對物料需進行嚴格的驗證。
5)使電器能達到正常使用,保持原有外觀并試用效果。
6)使用方便、安全為標準,并把故障作好記錄。
4、建筑物范圍內的道路通暢,路面平整、無阻礙。
人行道、車行道:日常發(fā)現有損壞的人行道、車行道應及時修補;每年保養(yǎng)道路一次,對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強速凝水泥砂漿修復。
第2篇 辦公大樓房屋檔案建立管理規(guī)范
辦公大樓房屋檔案的建立與管理
檔案資料的分類:
1.辦公樓檔案資料包括:建筑產權產籍資料;規(guī)劃批準文件;規(guī)劃總平面圖;道路規(guī)劃圖;縱向規(guī)劃圖;綠地規(guī)劃圖;詳細規(guī)劃說明書;環(huán)境評價書;辦公樓購、租房業(yè)主和用戶的資料、狀況等;
2.辦公樓工程、公建檔案資料包括:辦公樓竣工和相關資料、土建結構、平、立、剖圖;供水、供熱平面系統(tǒng)圖;電氣系統(tǒng)圖;地下管網圖;市政設施管網綜合規(guī)劃圖;人防布置及結構圖等;
3.辦公樓設備檔案資料包括:各類設備設施保修及售后服務合同、出廠說明書及附帶的圖紙、資料等。
檔案資料的交接:
1.物業(yè)管理中心參照建設部建材(1991)第69號《房屋接管驗收標準》對大廈交接驗收。
2.物管中心辦公室和物業(yè)管理部負責同開發(fā)商相關部門進行辦公樓檔案資料的交接工作。
3.物管中心工程部負責同開發(fā)商相關部門進行辦公樓工程、公建檔案資料和設備檔案資料的交接。
4.物管中心對交接的檔案資料要一一登記注冊,記錄在交接驗收單上。交接驗收單一式兩份由雙方負責人簽字確認后各自歸檔保存。
5.物管中心對辦公樓的各類檔案資料,按照檔案管理規(guī)定分類歸檔,妥善保管。
檔案管理:
1.在物業(yè)管理中心成立后,將立即建立zz海關辦公樓工程資料檔案,將通過產權單位、設計單位、施工單位等處接收到的完整的zz海關辦公樓檔案資料建檔保存。
2.zz海關辦公樓入住后建立的用戶檔案屬于物業(yè)管理中心要建立的重要資料檔案,內容包括客戶資料,客戶資料變化情況等。
3.日常管理資料檔案,包括:公用設備設施檔案、財務檔案、員工個人檔案、客戶意見調查表、服務質量回訪記錄、保修記錄、客戶投訴記錄及處理情況、重大事件等,以科學、完善地記錄zz海關辦公樓的日常管理工作。
4.在檔案資料的保管方面,物業(yè)管理中心將本著安全、完整、保密、方便查閱的原則,專人專柜保管,制定完善管理、查閱制度,確保不丟失、不泄密。
檔案目錄
1.物業(yè)接管資料;
2.專業(yè)化管理資料;
3.業(yè)主資料;
4.委托合同;
5.各項管理制度;
6.人員素質與培訓;
7.房屋管理及維修養(yǎng)護;
8.設備管理;
9.環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;
10.市政公用設施管理;
11.治安保衛(wèi)管理;
第3篇 辦公大樓房屋建筑公用設施管理維護方案
科技園辦公大樓房屋建筑與公用設施管理維護方案
一、房屋建筑管理維護方案
(一)房屋建筑物業(yè)管理內容與要求
目的:通過對建筑有計劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
原則:日常發(fā)現建筑有缺陷的,及時進行維修;并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
職責:一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關規(guī)定負責執(zhí)行,填寫相應的清潔記錄;其它保養(yǎng)內容由工程部負責執(zhí)行,填寫公共設施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準,結合管理公司實際情況,制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。
(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理
1、標志明顯(由清潔工進行日常清潔,維修班根據損壞情況進行保養(yǎng)):
1)在商業(yè)設施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志,每層樓電梯廳設防火疏散示意圖(其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;
2)地下室設備房門貼設備房標志牌,各類設備應有標識牌。
3)物業(yè)的主入口處設大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。
4)警示牌,如:“設備重地 非公勿入”、“機房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險 請勿靠近”、“設備故障 暫停運行”、“火警無情 通道禁停”、“有電危險 閑人免進”、“消防通道 禁止停車”、“寧靜致遠 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛?、“高空拋?人怨天怒”、“吐痰棄物 請移玉步”、“袖手旁觀 風度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。
5)為便于管理,對所有的強弱電配電箱、接線箱以及箱內的進出線加設標識。
6)物業(yè)管理公司應設指示牌標識,并應在適當位置設置管理處導向牌。
7)綠化物種應有標識牌,綠化地應標有“小草休息,請勿打擾”等警示牌。
8)兒童游戲場等場地應標明“兒童玩耍時需有大人陪同”的警示標志。
9)施工場地應設有“施工危險,請繞行”的警示標志。
10)自行車、摩托車庫按指定位置做標識。
11)各棟樓梯走道的消防栓應注明“小心碰頭”。
12)衛(wèi)生間打掃時,有黃色標志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位無亂搭建、亂堆放現象為加強裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結構安全和外觀統(tǒng)一,維護環(huán)境整潔、美觀,協(xié)調及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進行室內裝修,應當保證建筑工程質量和結構安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準,并需遵守對房屋裝修有關問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統(tǒng)一清運。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉站內。
原則上戶內裝修垃圾清運時間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節(jié)給予處罰。嚴禁高空拋物,違者處以經濟處罰,并由肇事者承擔由此造成的全部責任。如經通告后,裝修工作未能作出適當的清理安排,物業(yè)公司將自行雇用工人進行清理,而費用則從有關裝修戶的裝修保證金中扣除。
以下內容為禁止之列:
1)擅自占用樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。
3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。
1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的,應加固、補強或拆換;不合理的舊結構、節(jié)點,若影響安全使用的,大修時應整修改做;對鋼筋混凝土構件,如有輕微剝落、破損的應及時修補;混凝土碳化產生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴重的,應通過檢測計算鑒定構件承載力,采取加固或替代措施。
2)裝修工程:門窗修繕后應牢固、平整、美觀,開關靈活,接縫嚴密,不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的,應修理更換,小五金應修換配齊;大修時,內外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴重、無法修復的,應更換,更換的門窗應與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,應原樣修復;嚴重損壞的,應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應修復。
3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復;損壞超過25%以上或缺乏材料時,可改做相應標準的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應拆補、修補或重做;水磨石或塊料地面損壞時,應盡量修復,實在無法修復的,應改做相應標準樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應拆補或重鋪,室內潮濕嚴重的,可增設防潮層或做塊料地面。
4)屋面工程:屋面結構有損壞的,應修復或拆換;不穩(wěn)固的應加固;如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重,按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時,應修復;損壞嚴重時,應翻做。內墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。
5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應照原樣修復;損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時,在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調的前提下進行。外墻勒腳損壞的,應修復。內墻飾面起殼、開裂、剝落的,應修復;每面墻損壞超過一半以上時,可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應根據墻身的需要予以修復;因室內外高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動,有下墜危險的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復;損壞嚴重的復雜線腳,應全部鏟除后,原樣修復或適當簡略。
6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的,應周期性地進行保養(yǎng),上述木構件整件或零件拆換應油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應重做。室內墻面、天棚等修繕時可刷新,其用料應采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞應原樣修復。高層建筑外墻原油漆損壞的,應修復,其色澤應盡量與原建筑保持一致。
4、不得改變建筑物結構和外觀。
以下內容
為禁止之列:
1)隨意改動或損壞房屋主體和承重結構(柱、梁、板、承重墻)。
2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽臺門窗的墻體,擴大原有門窗尺寸或者另建門窗。
3)改動上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。
4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等。
5)任意蝕鑿頂板,不經穿管直接埋設電線或者改線。
6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設施。
7)改動屋面的防水隔熱層。
8)改變廚房、衛(wèi)生間的結構和功能,嚴禁將生活污水排入雨水管道。
9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網,改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。
10)改動進戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。
11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準改變原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。
12)窗戶允許在內側安裝防盜窗花,允許在廚房內陽臺安裝防盜網。
13)空調支架符合國家有關規(guī)范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質,固定螺栓須經防銹處理,以確保建筑美觀整齊。
二、共用設施的管理維護方案
1、共用設施完好,無隨意改變用途。
1)屋頂:每2年對隔熱層進行保養(yǎng)一次,對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換,并對面磚表面用白水泥勾縫;
2)外墻飾面:每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗;在清洗時,發(fā)現有外墻飾面脫落的應及時進行修補,恢復原樣;對于外墻滲水的,須作防水補漏后,恢復原樣。
3)內墻飾面:每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現有裂縫應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換,對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現有空鼓的地方,進行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現有脫落及時修補。
4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次,發(fā)現問題及時修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理;每3年進行一次全面保養(yǎng),對粉刷內部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現象,確定起殼范圍后進行修補;
5)門:對防火門日常發(fā)現有生銹或掉漆的,應及時修理;每年全面保養(yǎng)一次,對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
6)防盜網、花園圍欄:根據損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應刷油一次,最長時間不超過4年。
7)窗:每年保養(yǎng)一次,對門窗框松動、翹曲,應將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實墻洞,等砂漿強度達到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇,應卸下進行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
8)公共地磚:日常發(fā)現損壞及時維修,每3年進行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。
9)吊頂:日常對吊頂進行檢查,發(fā)現有破損的應及時更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴重的應取下更換。
10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng),對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進行檢查,發(fā)現有脫膠的應補膠,對玻璃門軸上油一次。
11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對螺絲部位進行加固,對脫膠部位進行補膠;在大雨或臺風等天氣來臨前,應視情況增加保養(yǎng)次數。
12)在臺風、大雨等來臨前夕,應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查,發(fā)現問題及時處理,以免發(fā)生意外。
2、共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。
1)管道:原則上管道每3年應全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內管道,嚴重污染的應隨時刷油)。
2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。
3、院內路燈,公共照明完好。
1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設施設備安全運行,維護用戶正常的工作秩序和生活秩序。
2)物業(yè)公司對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運作和在樓宇供電負荷量允許范圍。
3)以恢復原正常用電為標準,在維修完畢后應盡量保持原狀。
4)應達到原來照明標準,對物料需進行嚴格的驗證。
5)使電器能達到正常使用,保持原有外觀并試用效果。
6)使用方便、安全為標準,并把故障作好記錄。
4、建筑物范圍內的道路通暢,路面平整、無阻礙。
第4篇 z寫字樓房屋修繕管理規(guī)程
寫字樓房屋修繕管理規(guī)程
1目的
規(guī)范房屋及公用設施的修繕管理活動,確保各類房屋本體及公用設施的完好,提高房屋的安全性和耐久性。
2適用范圍
本規(guī)定規(guī)定了對房屋本體(樓宇的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天面、屋面等)和公用設施(與樓宇建筑相配套各類室外構筑物、道路、圍欄(墻)、公共場地、停車場、自行車房(棚)、垃圾池、地下溝渠、各類窨井等)的維修管理的內容和要求,適用于管理處物業(yè)的維修管理。
3職責
3.1管理處工程負責人負責對房屋維修管理活動的策劃、指導、協(xié)調和監(jiān)督檢查。
3.2物管處工程人員負責在管物業(yè)區(qū)域內房屋本體和公用設施的日常巡視、維修工作。
4工作程序
4.1日常管理
4.1.1巡視檢查
4.1.1.1管理處工程人員負責房屋本體結構、樓面、天面、樓梯、天花、門窗、室外道路公共場地及其他構筑物和設施等的巡視檢查,發(fā)現問題及時通知工程主管(領班)進行處理,填寫《設施維護單》。
4.1.1.2管理處工程主管(領班)對維修工作進行監(jiān)督和驗收。
4.1.1.3管理處客服中心人員負責上述所有業(yè)務中與業(yè)戶的聯(lián)系和溝通。
4.1.2中、大修和改造管理
4.1.2.1房屋的中、大修或改造管理由各物管中心處根據房屋或公共設施的使用情況,對影響正常使用的房屋本體和公共物業(yè)設施提出中、大修和改造的申請,經中心審核后報業(yè)主批準,按照《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。
相關質量記錄:
1.《設施維護單》
第5篇 商住樓房屋水電維修管理制度
商住樓房屋、水電維修管理制度
為了保障業(yè)主的正常生活,維護房屋的完好,延長其使用壽命,按照經濟、合理、牢固、實用的原則,特定以下有關修理規(guī)定。
一、大修
a)屋面工程:
屋面修理必須確保安全和解決屋漏。15年為一個周期(特殊情況除外)。原則上必須徹底翻修,塵土及垃圾應予以清除,屋面滲漏應找出原因,針對損壞情況采取防水材料嵌補或找出原因。
b)結構與墻面工程
各種結構件如柱、梁、樓面,在大修時必須詳細檢查,損壞變形嚴重的應予以加固、修換。
墻面原則上不定大修年限,規(guī)定兩年清洗一次;局部損壞,列為中修范圍。
c)樓道內墻面修補、粉刷
每年粉刷一遍。粉刷時,進行大面積的修補,墻面檜有下墜危險的應鏟除,并重新粉刷。
d)上、下水管工程
上下水管20年更新一次,更換上、下水管時逐樓進行,必須縮短停用時間,要一次到位,不準返工。
e)電設備工程
進戶電源線,3年更換一次;配電箱2年大修;高層母排,8年大修,更換或部分更換。
消防、生活水管、配電間等設備,除日常保養(yǎng)外,2年檢修一次,視設備磨損程度逐個更新。
二、中修
a)中修指不到大修范圍和程度,而小修不能解決的單項修理。其費用較高、工程量大周期較長的均敖中修的修理范圍。如:屋面局部漏水,個別樓層衛(wèi)生間、廚房、管道、馬桶、面盆、水斗漏水,墻面損壞,墻面滲水,上下管道局部堵塞。
b)在進行修理時,同樣進行預、結算。
c)完工后,進行驗收,并要有一定的審批手續(xù)。
d)小修
e)以服務這宗旨,解決業(yè)主和住戶實際困難為目的,做到及時、保質、實用為原則。
三、小修范圍:
a)私人住宅
1.電器方面:熔斷絲、插座插頭、空氣開關、漏氣開關、電源插頭插座、各種燈頭、燈座、燈泡、燈管、線路的故障和更換。電度表、電視機、錄像機、空調機、冰箱、微波爐、洪干機等故障、損壞,協(xié)助向外聯(lián)系修理。
2.給排水方面:各種龍頭失靈故障,各種水閘滲油和損壞,上、下水道堵塞不暢,各種配件失靈和損壞,上水管漏,水表故障。
3.配套設備:熱水器的保養(yǎng)和維修(整機報廢,業(yè)主自行購置或代購更換);脫排油煙機保養(yǎng)維護(整機報廢,業(yè)主自行購置或代購更換);煤氣灶的保養(yǎng)和維護(整機報廢,業(yè)主自行購置或代購更換);對講電話、可視電話負責向外聯(lián)系維修。
4.少量面磚、地磚、瓷磚的損壞的更換,小面積的木質地板修理和更換,木制門窗和鋁合金門窗的修理。負責向外聯(lián)系,修配和更換及開啟各種門鎖。
5.其它服務
b)共用部位
消防設施修理、門窗、地磚的修理、電表箱、總水閘的修理,電子門修理等。
費用處理:在保修期內免費服務;過保修期后進行有償修理,按標準收費。
