物業(yè)管理辦法實施細則模板【16篇】

發(fā)布時間：2023-12-16 10:00:09 查看人數(shù)：12

物業(yè)管理辦法實施細則模板

第1篇物業(yè)管理辦法實施細則模板

我國對物業(yè)管理有明確的管理辦法,大家了解過相關的法律條文嗎如果還不清楚的朋友歡迎閱讀這篇:物業(yè)管理辦法實施細則!希望可以幫助大家!

物業(yè)管理辦法實施細則

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。

第二條本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。

第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第六條房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權;

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權,根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十一條業(yè)主大會履行下列職責:

(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;

(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十四條召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,履行下列職責:

(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十六條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

第十七條業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。在物業(yè)管理區(qū)域內,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。

第2篇 x商業(yè)城物業(yè)管理科工作細則

商業(yè)城物業(yè)管理科工作細則

一、每天早上,檢查上一天工作,安排當天工作。

二、每天上、下午,巡視分管轄區(qū)各一遍,巡視內容細則如下:

設備保障組

1、檢查轄區(qū)是否有違章現(xiàn)象,主要包括:

① 有無亂搭建,包括與申報裝修圖紙不一致、超越圖紙范圍等;

② 有無違規(guī)裝修,包括未辦理裝修申報手續(xù)、裝修垃圾亂堆放和不及時清運、損壞公共設施及綠化、影響基礎與結構承重的建筑等;

2、公共設施、設備是否完好,主要包括:

① 道路有無損壞,有無下沉、損壞及其他影響安全現(xiàn)象;

② 上下水管道是否滲漏;

③ 公共地方是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;

④ 商戶室內有無堆放危險品、有毒物品;

⑤ 監(jiān)控設施有無損壞,分包養(yǎng)護是否正常進行;

⑥ 電梯運行是否正常,合格證是否到期,分包養(yǎng)護是否正常進行,電梯機房清潔狀況及檢查記錄狀況;

⑦ 輸電線路是否完好、安全,配電箱、公共照明是否完好,電房分包養(yǎng)護是否正常進行;

⑧ 消防報警設備、安全門、消防箱、滅火器是否完好、配置是否齊全、有否過期等;

⑨ 水電表設備是否完好;

⑩ 井蓋有無損壞,化糞池、下水道有無淤塞等。

保安組

1、檢查保安崗位值勤情況,主要包括:

① 保安值勤的到崗情況;

② 崗位儀容儀表情況;

③ 對安全事件的處理狀況等。

2、轄區(qū)是否有不安全隱患,主要包括:

① 房屋是否出現(xiàn)破損、漏水;

② 消防通道是否亂堆放、被堵;

③ 輸電線路是否完好、有無亂拉亂搭;

④ 有無可疑人員活動;

⑤ 裝修有無安全防護,木工及電焊等動火作業(yè)是否配置滅火桶、有否安全監(jiān)護人員,裝修范圍內有否亂拉亂接電線、有無線頭裸露,空中作業(yè)有否安全監(jiān)護措施,容易發(fā)生人身跌倒、掉落的地方有無防護等;

⑥ 監(jiān)控設備、消防報警裝置有無損壞。

pa清潔班

1、轄區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準,主要包括:

① 樹木花草有無損壞;

② 公共場所有無亂倒生活垃圾和裝修垃圾,垃圾桶是否倒清;

③ 有無亂停放車輛;

④ 有無亂晾曬衣物;

⑤ 有無不正常的噪聲源、有無不正常氣味。

⑦墻壁有無亂涂、亂畫,張貼廣告;

⑧有無在場內亂派發(fā)廣告;

⑨有無亂占公共地方。

部門文員對以上內容巡視完畢要做好巡視記錄,巡視發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應立即處理,重要、重大問題和不能處理的問題應及時向物管部經(jīng)理匯報。

經(jīng)理對各分管區(qū)域人員巡查結果進行抽查,如果發(fā)現(xiàn)對以上六大類別中的問題漏檢、檢查后沒有有效跟進落實的,每漏檢或無落實一項次,對責任處以10元罰款,情節(jié)嚴重雙倍罰款;

三、催收繳水、電費、管理費、租金和各項規(guī)定費用,繳納給公司財務。

四、受理客戶維修修申請,及時解決問題。

五、接待客戶來信、來訪,處理客戶投訴并做好記錄。

六、解答客戶提出的業(yè)務咨詢。

七、安排房屋保養(yǎng)、維修任務,驗收修繕質量。

八、做好工作日志、投訴處理等記錄(內容為:記錄每天完成的工作、發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領導的指示,亟待解決的事務,突發(fā)事件,客戶投訴等)。

九、整理內務(包括整理文件與資料檔案、圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。

十、處理轄區(qū)突發(fā)事件。

十一、部門文員協(xié)助經(jīng)理工作,經(jīng)理外出時,文員代行經(jīng)理日常工作職權。

●每周工作:

一、物管部每周一早上召開周會,跟進上周事務,安排當周工作。

二、每周至少走訪一次分管轄區(qū)客戶,與客戶交換管理意見,征詢客戶服務需求。

三、對投訴進行一次回訪。

四、每周五物管部組織一次對山莊集體巡查。

●每月工作:

一、管理組總結月度工作,寫出書面報告。編制下月工作計劃。

二、統(tǒng)計租金、管理費、水電費和各項相關款費收繳情況,清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠租金、管理費、水電費和物業(yè)管理相關款費的客戶進行追收。

三、對月維修項目進行一次回訪,聽取客戶意見。

四、管理組會同清潔組、保安組,對轄區(qū)的環(huán)境、綠化、保安、消防、公共設施設備進行一次全面檢查,匯總問題、組織解決。

五、整理資料、檔案,對發(fā)生變動的(包括:承租戶變動、租金變動、管理費變動)作出修改。

六、與有關單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:工商、派出所等),如有重要情況,報告公司領導。

七、向內部宣傳欄投稿,宣傳表揚轄區(qū)內的好人好事和新風尚及物業(yè)管理心得,增強員工管理服務意識。

八、物管部經(jīng)理每月走訪或電話訪問一次轄區(qū)客戶。

九、公司全體人員考勤匯總

●季度工作:

一、物管部進行季度總結,細化下季度工作計劃。

二、組織全面檢查轄區(qū)的消防設施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防報警設備、安全門等)是否完好無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關部門處理。

三、組織全面檢查各化糞池、井蓋有無損壞,檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關人員處理。

●半年、一年工作:

一、半年組織一次客戶意見書面征詢,進行統(tǒng)計分析,提出改善措施。

二、一年組織清理一次化糞池。

三、一年組織一次客戶座談會,聽取客戶對物業(yè)管理的意見和建議,提高客戶參與管理的積極性。

四、總結年度工作,寫出書面報告,制定下年度工作計劃。

第3篇物業(yè)公司員工業(yè)績工資考核管理規(guī)定考核細則指引

1 總則

本規(guī)定闡述了物業(yè)公司如何客觀地評價員工的日常工作表現(xiàn),更好調動員工的工作積極性,準確落實業(yè)績工資考核的作用,提高公司對員工獎懲的準確性。

本規(guī)定適用于物業(yè)公司所有員工的業(yè)績工資的考核

2 定義

無

3職責

3.1公司內業(yè)績工資的考核實行逐級考核的原則,分管領導對下屬分管部門進行考核,各部門負責人對下屬主管進行考核,各主管對下屬員工進行考核;

3.2公司考評領導小組負責對員工反饋考核問題的落實。

4 工作要求

4.1考核分類

4.1.1公司各職能部門負責人及各經(jīng)營單位負責人的業(yè)績工資考核為日常工作考核,由職能部門分管領導每月對其進行考核

4.1.2各部門員工的考核為日常工作考核,各級主管由本部門負責人對其進行每周考核,普通員工由各級主管對其進行每天考核,部門每月定期匯總整理。

4.2考核依據(jù)

4.2.1為全面準確的反應被考核者的工作情況,日常工作考核設“主分”和“附加分”兩種分值。

4.2.1.1主分:指日常工作考核得分,其包括通用部分和業(yè)務部分。通用部分加業(yè)務部分的正常得分即主分以100分為滿分。其中通用部分占30分,業(yè)務部分占70分。(能否加個考勤方面的分數(shù))

a)通用部分包括普通員工考核通用部分、保衛(wèi)人員考核通用部分、主管及主管以上人員考核通用部分。普通員工考核通用部分及保衛(wèi)人員考核通用部分內容包括:服務意識、儀容儀表、行為舉止、考勤、紀律五方面;主管及主管以上人員考核通用部分內容包括:服務意識、責任心和工作態(tài)度、管理能力、以身作則、表達能力、團結協(xié)調、出勤率七方面。詳細細則請見附件1

b) 業(yè)務部分以各崗位的工作標準為主要依據(jù)。詳細細則請見附件2。

4.2.1.2附加分:是用來反應被考核者在某些或某個方面的正面突出情況或反面突出情況,分別用正附加分和負附加分來表示。

a)附加分的評定范圍為-20分至20分,評定過程中,正附加分的詳細評分細則請見附件3,負附加分的評定由各單位根據(jù)具體情況及給公司帶來的負面影響程度自行決定。

b)得正附加分應給予倡導或專項獎勵,具體獎勵金額等由各部門內部自己決定;得負附加分應給予警示和重點輔導。

4.3考核結果處理

該項考核結果與員工當月應得業(yè)績工資直接掛鉤。

假設考核分數(shù)為n

當n≥95時,該員工有資格進行本部門內崗位明星的評定;

當80≤n<95時,其當月業(yè)績工資為全額業(yè)績工資;

當60≤n<80時,其當月業(yè)績工資為:(n%+15%)×本崗位應得業(yè)績工資;

當n<60時,該員工待崗學習;

當連續(xù)兩個月n<60時,對該員工做辭退處理。(是否太嚴厲,可否改為3個月)

4.4考核操作方法(考核時間是否過于頻密,時間和工作量要考慮清楚)

4.4.1各分管領導每月月初對自己所分管部門負責人上月工作情況進行考核,在考核記錄表上填寫考核分數(shù)并說明扣分或加分的原因。

4.4.2各部門負責人每周一對下屬各級主管做上周工作情況考核,在考核記錄表上填寫考核分數(shù)并說明扣分或加分的原因。

4.4.3部門內部各級主管每天對下屬員工進行本日工作情況考核,在考核記錄表上填寫考核分數(shù)并說明扣分或加分的原因。

4.4.4除各部門內部對員工進行考核外,公司領導(或各職能部門)將不定時對各部門工作進行抽查,抽查內容包括部門辦公環(huán)境衛(wèi)生、員工儀容儀表、員工工作狀況、員工考核、部門工作計劃完成情況等。抽查過程中發(fā)現(xiàn)存在問題的,管理層級別越高,針對現(xiàn)場問題對當事人扣分的分值越高:對各經(jīng)營單位的抽查中,職能部門在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題時加1倍扣分,公司領導發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場問題時加2倍扣分。該項扣分由部門內部自己進行。

4.4.5所有考核情況考核完畢必須交被考核人簽字確認。

4.4.6每月月底各級主管將分管下屬的考核情況統(tǒng)計完畢后交本部門負責人審閱并酌情修訂。

4.4.7各部門每月5日前將上月考核記錄匯總表交綜合管理部存檔備查。然后各部門根據(jù)考核情況進行工資表的編制,由綜合部對此進行監(jiān)督。

4.5崗位明星的評定

4.5.1各部門每月對考核分數(shù)在95分以上者進行月度崗位明星的評定工作,職工數(shù)在50人以上的單位按1/30進行評定;職工數(shù)在50人以下(包括50人)的單位按1/20進行評定。

4.5.2有以下幾種情況時,實行崗位明星評選一票否決制。

a)當月缺勤兩天或兩天以上者;

b)當月附加分大于或等于15分的;

4.5.3被評為崗位明星的員工本月業(yè)績工資上浮100元,并在當月工資予以兌現(xiàn)。

4.5.4在全年工作考核中,被評為崗位明星三次及三次以上者,第二年度由各單位負責人向總經(jīng)理申請為該員工的基本工資晉升一檔。

4.6員工若對本部門的考核工作有意見,應在一周內書面向公司考評領導小組反映,考評領導小組應對員工申訴進行認真核查,并及時作出相應的處理決定。

4.7在考核過程中存在弄虛作假現(xiàn)象的,對責任雙方一律嚴肅處理

(建議總經(jīng)理有否決權,這樣可以充分尊重最高領導。)

第4篇物業(yè)管理服務細則范文

物業(yè)管理服務細則,下面小編為大家?guī)淼氖俏飿I(yè)管理服務細則,歡迎閱讀。

國務院關于修改部分行政法規(guī)的決定

為了依法推進簡政放權、放管結合、優(yōu)化服務改革,國務院對取消和調整行政審批項目、價格改革和實施普遍性降費措施涉及的行政法規(guī)進行了清理。

經(jīng)過清理,國務院決定:對66部行政法規(guī)的部分條款予以修改。

三十五、刪去《物業(yè)管理條例》第三十三條、第六十一條。

此外,對相關行政法規(guī)的條文順序作相應調整。

本決定自公布之日起施行。

原文:

第三十三條從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。

第六十一條違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

國務院物業(yè)管理條例全文(2022修改)

(2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布根據(jù)2023年2月6日《國務院關于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂)

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。

第二條本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。

第四條國家鼓勵采用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。

第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第六條房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權;

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。

具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產生業(yè)主委員會。

但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十一條下列事項由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十四條召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。

業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十五條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責:

(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十六條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生。

第十七條管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規(guī)約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。

第三章前期物業(yè)管理

第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

第二十二條建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定臨時管理規(guī)約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第二十三條建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

第5篇 h學生公寓物業(yè)管理獎懲細則

為加強學生公寓公共區(qū)域衛(wèi)生、設施等的管理,進一步提高公寓綜合管理水平,特制定本細則。

一、檢查范圍:

(1)公寓樓單體除學生宿舍內部的所有內容。

(2)公寓樓周圍所劃定的責任區(qū)域。

(3)公寓樓的人員管理。

二、管理措施:

(1)樓長對本樓公共區(qū)域負全部責任。

(2)公共區(qū)域由中心主任、中心辦公室、公寓檢查組負責檢查。

(3)檢查不合格部分,從本樓臨時工工資及本樓職工津貼中直接扣除。

三、檢查內容及扣款數(shù)額

1、紀律:

(1)值班人員應24小時在崗,發(fā)現(xiàn)脫崗一次扣20元,本班未有值班人員按時到崗,扣100元。發(fā)現(xiàn)三次,臨時員工予以辭退;

(2)保潔人員遲到、早退一次扣10元,無故脫崗扣50元;

(3)領取工裝、工號后,在崗期間不穿工裝、不佩帶工號發(fā)現(xiàn)一次扣10元;

(4)在崗期間,撿拾垃圾發(fā)現(xiàn)一次扣50元,發(fā)現(xiàn)兩次予以辭退。

2、衛(wèi)生:

(1)上午9:30分,下午2:30分前,不能按時保質完成保潔區(qū)域衛(wèi)生的,發(fā)現(xiàn)一次扣20元;

(1)樓道、樓梯下有車輛、雜物等擺放的,發(fā)現(xiàn)一次扣20元,特別嚴重的扣50-100元;

(2)有垃圾一處(不分大小)扣10元,有煙頭、有痰跡,一處扣5元;

(3)公共洗刷間有積水或地面較滑,扣20元;

(4)公共廁所有異味,扣10元,有大便積存,一處扣20元;

(5)衛(wèi)生工具擺放不整齊,一次扣20元;

(6)墻上有腳印、手印、球印等,每處扣5元;

(7)玻璃有擦涮痕跡各污染,每塊扣10元;

(8)長明燈,一個扣10元;

(9)樓梯扶手不擦,一次扣10-50元;

(10)垃圾車兩面有污染,一車扣20元。

3、設施:

(1)樓道照明燈、防火門發(fā)現(xiàn)已損壞但未報修,若樓長已報修而維修人員未及時修理(以維修報修記錄為準),發(fā)現(xiàn)一處,扣10-50元;

(2)樓道內公共設施表面有灰塵,每發(fā)現(xiàn)一處扣5元;

(3)消防設施及玻璃損壞一塊,扣10元;

(4)公共場所玻璃損壞一塊每平方扣10元;

(5)公共樓道墻面破損一處未及時報修,發(fā)現(xiàn)一處扣10元;

(6)宣傳欄擺放不整齊,有亂張貼現(xiàn)象一次扣10元;

(7)垃圾車擺放不整齊,一車扣10元;

(8)垃圾車帶傷工作,一車扣10元;

(9)值班室物品擺放不整齊,發(fā)現(xiàn)一次扣20元;

(10)公共洗刷間有長流水,一個水龍頭扣10元。

4、安全:

(1)公寓樓違規(guī)放入異性一人,扣20元;

(2)發(fā)現(xiàn)推銷人員一人,扣20元;

(3)出現(xiàn)被盜事件,一次扣50元;

(4)出現(xiàn)打架事件,一次扣100元;

(5)丟失應急燈一個,扣180元;

(6)找不到鑰匙,打不開公共大門、廁所門,一次扣50-100元

5、其他未盡事宜,經(jīng)公寓中心辦公室協(xié)商后予以處理。

第6篇 a大廈物業(yè)工程部維修管理細則

(一)工程部入戶維修流程圖

維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”,做到維修問題及時解決,把業(yè)主的困難當作自己的困難,方便業(yè)主是維修工作的惟一準則。具體要求如下:

1、接報修

(1)、接報修時先講:“您好,維修班***,先生(小姐)有什么事情請講”;

(2)、記錄好報修內容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。

2、從接到報修開始,一般無其他特殊情況,應在10分鐘內到達業(yè)主家;

3、敲門、按門鈴

到達業(yè)主家門口,先輕輕敲門或按一下門鈴,如無反應,應間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次,不要連續(xù)按或是按住不放。

4、業(yè)主開門后,應招呼一聲您好!說明自己的身份,告訴業(yè)主維修事項,得到業(yè)主認可后:

(1)、脫鞋或帶鞋套進入;

(2)、在業(yè)主帶領下進入維修房間,不隨意走動。

5、修理

(1)、電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規(guī)定”進行;

(2)、在修理當中必須移動有關物品時,應先征行業(yè)主同意,并小心輕放。

6、清場

(1)、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布,不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房內的臺面、地面上;

(2)、工作完畢請業(yè)主驗收,并將移動過的物品放回原處,清理現(xiàn)場。取得業(yè)主認可后,填寫維修工作單,由業(yè)主簽字確認。

(3)、禁止收取業(yè)主的禮物禮品,離開房間時與業(yè)主道別。

(二)其他區(qū)域維修管理

維修人員除上述直接為業(yè)主服務時需達到的服務規(guī)范處,在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視,并做好記錄。

1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次,要求燈泡亮度正常,燈罩完好。北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄,每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況,白天統(tǒng)一維修,作業(yè)時必須使用安全帶,工作程序必須遵守高空作業(yè)有關規(guī)定。

2、污(雨)水井溝定期清理,化糞池每年清理2-3次,嚴重的要用吸糞車進行吸取,保證無污水外溢現(xiàn)象。

3、天頂面定期進行檢查,做到無積水,無滲漏,隔熱層無破損。

如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴重應及時報請專業(yè)施工隊修復,石材層面如破損開裂應及時給予修復.

第7篇全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標準評分細則

一.標準內容:基礎管理(總分:21分)

1. 按規(guī)劃要求建設,房屋及配套設施投入使用(1分)

評分細則:符合1.0,不符合0

2. 已辦理接管驗收手續(xù)(1分)

評分細則:符合1.0,不符合0.3

3. 由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理(1分)

評分細則:符合1.0,不符合0

4. 建設單位在租售廠房前。與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同.雙方責權利明確(1分)

評分細則:符合1.0,基符合0.5,不符合0

5. 在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議雙方責權利明確(1分)

評分細則:符合1.0,基符合0.5,不符合0

6. 建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關規(guī)定(1分)

評分細則:符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0

7. 房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項公眾制度完善(1分)

評分細則:完善l.0,基本完善0.5,不完善0

8. 業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(1分)

評分細則:符合1.0.基符合0.5.不符合0

9. 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同、雙方責權利明確(1分)

評分細則:符合1.0、基符合0.5,不符合0

10. 物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案、并經(jīng)業(yè)主委員會同意(1分)

評分細則:符合1.0、不符合0

11. 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法(2分)

評分細則:制度、工作標準建立健全1.0。主要檢查:物業(yè) 管理服務工作程序、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2;末制定具體的落實措施扣 0.5.未制定考核辦法扣0.5

12. 物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗: 員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范、作風嚴謹(1分)

評分細則:管理人員、專業(yè)技術人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1;著裝及標志符合0.3,不符合0

13. 物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

14. 物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用及維修基金收支情況(1分)

評分細則:執(zhí)行有關規(guī)定0.5,末執(zhí)行0;公開0.5,末公開 0

15. 房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊、管理完善,查閱方便(2分)

評分細則:包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)汁成冊、房屋及共用設施設備大中修記錄。共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳:每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0

16. 建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬清冊、查閱方便(1分)

評分細則:每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

17. 建立24小時值班制度,設立服務電話、接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄(2分)

評分細則:符合2.0.沒有值班制度扣0.5.末設服務電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2,沒有回訪記錄每次扣0.1

18. 定期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改滿意率達95%以上(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

19. 建立并落實便民維修服務承諾制、零修急修及時率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄(1分)

評分細則:建立并落實0.5,建立但末落實扣0.2.末建立扣0.5;及時率符合0.2,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.

2、不符合0;

問訪記錄完整0.1、記錄不完整或無回訪記錄0

二.房屋管理與維修養(yǎng)護(總分:11)

1. 區(qū)內各建筑物標志明顯、設立引路方向平面圖和路標、駐工業(yè)區(qū)各單位名錄標識在區(qū)內明顯位置,企業(yè)銘牌及各類標識牌統(tǒng)一有序(1分)

評分細則:符合1.0、發(fā)現(xiàn)一處標志不清或沒有標志扣0.2

2. 無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象(1分)

評分細則:符合1.0、每發(fā)現(xiàn)'處私揩亂建或擅自改變房屋使用用途扣0.5

3. 房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無脫落;是玻璃幕墻的。清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象(2分)

評分細則:符合2.0、房屋外墻是建材貼用的每發(fā)現(xiàn)一處落扣0.2、是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.2;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2

4. 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損(1分)

評分細則:符合1.0、未按規(guī)定設置0;按規(guī)定設置,但不整齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5

5. 空調安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕(1分)

評分細則:符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1

6. 區(qū)內住宅封閉陽臺統(tǒng)一有序。色調一致,不超出外墻面;除建筑設汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等(1分)

評分細則:符合1.0,如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1

7. 樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損;墻體整潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關等功能良好;衛(wèi)生間、水房等管理完好(1分)

評分細則:符合1.0,如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

8. 共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業(yè)原料、廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損(1分)

評分細則:符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

9. 房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象(1分)

評分細則:符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

10. 機器設備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及建筑結構的安全隱患(1分)

評分細則:符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

三. 標準內容:共用設施設備管理(總分:34分)

(一) 綜合要求(4分)

1. 制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回撿查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執(zhí)行(1分)

評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

2. 設備及機房環(huán)境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生、機房環(huán)境符合設備要求(1分)

評分細則:符合1.0.每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3. 配備所需各種專業(yè)技術人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程(1分)

評分細則:符合1.0,不符合0

4. 設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故(1分)

評分細則:符合1.0,不符合0

(二) 供電系統(tǒng)(總分:3分)

1. 保證正常供電.限電、停電有明確的審批權限并按規(guī)定時間通知任用戶(1分)

評分細則:符合1.0,不符合0

2. 制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行(1分)

評分細則:符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5

3. 備用應急發(fā)電機可隨時起用(1分)

評分細則:符合1.0,不符合0

(三) 弱電系統(tǒng)(總分:2分)

1. 按工作標準規(guī)定

時問排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作(1分)

評分細則:符合1.0,發(fā)現(xiàn)一次不符合扣0.5

2. 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常。有記錄并按規(guī)定期限保存

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

(四) 消防系統(tǒng)(總分:7分)

1. 消防控制中心24小時值班、消防系統(tǒng)設施設備齊全、完好無損,可隨時起用(1分)

評分細則:發(fā)現(xiàn)一處符合扣0.2

2. 消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題(1分)

評分細則:每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2

3. 組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責任人(1分)

評分細則:符合1.0,責任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2

4. 訂有突發(fā)火災應急方案,在明顯處設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通無阻(1分)

評分細則:無應急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1

5. 工業(yè)廠房裝修需報消防部門審批,對裝修過程嚴格監(jiān)管,裝修完成后經(jīng)消防部門驗收合格方可使用(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6. 區(qū)內無火災女全隱患,督促各用戶與消防管理部門簽訂消防責任書(1分)

評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責任書扣0.5

7. 集體宿舍消防,用電有嚴格的管理規(guī)定,室內電線、插座安裝規(guī)范,無安全隱患(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

(五) 電梯系統(tǒng)(總分:5分)

1. 電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備(1分)

評分細則:符合1.0,不符合0

2. 電梯按規(guī)定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好,轎廂、并道、機房保持整潔(1分)

評分細則:每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3. 電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng);維修、操作人員持證上崗;貨運電梯由專人管理操作,嚴禁超載,客梯嚴禁載貨

評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

4. 運行出現(xiàn)故障后,維修人員應在規(guī)定時問內到達現(xiàn)場維修(1分)

評分細則:符合1.0,不符合0

5. 運行出現(xiàn)險情后,應有排除險情的應急處理措施(1分)

評分細則:符合1.0,不符合0

(六) 給排水系統(tǒng)(總分:8分)

1. 建立工業(yè)區(qū)用水、供水管理制度、積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃(1分)

評分細則:符合1.0、基本符合0.5.不符合0

2. 設備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏(1分)

評分細則:每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3. 按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染(2分)

評分細則:符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣0.5

4. 高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患(1分)

評分細則:沒百管理措施扣0.5,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2

5. 限水、停水按規(guī)定時間通知業(yè)主和使用人(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6。排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水,浸泡發(fā)生(1分)

評分細則:符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0。2

7. 遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象;制定事故應急處理方案(1分)

&nbs

p; 評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

(七) 空調系統(tǒng)(總分:3分)

1. 中央空調系統(tǒng)運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現(xiàn)象(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2. 中央空調系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在規(guī)定時間內到達現(xiàn)維修(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3. 制訂中央空調發(fā)生故障應急處理方案(1分)

評分細則:無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5

(八) 供暖供氣系統(tǒng)(總分:2分)

1. 鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常;北方地區(qū)冬季供暖居室內溫度不得低于16℃(1分)

評分細則:符合1.0,不符合0

2. 管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患(1分)

評分細則:每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

四. 共用設施管理(總分:4分)

1. 共用配套設施完好,無隨意改變用途(1分)

評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

2. 共用管線統(tǒng)一下地或人公共管道,無架空管線,無礙觀瞻(1分)

評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3. 道路、樓道、大堂等公共照明完好(1分)

評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2

4. 工業(yè)區(qū)范圍內的道路通暢,路面平坦(1分)

評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

五. 保安及車輛管理(總分:9分)

1. 工業(yè)區(qū)基本實行封閉式管理(1分)

評分細則:符合1.0,每有一起不符合扣0.2

2. 有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓練有素,言語規(guī)范,認真負責(2分)

評分細則:符合2.0,無專業(yè)保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2

3. 綜合工業(yè)區(qū)特點,制訂安全防范措施,對貨物(產品、設備)出門實行憑證通行制度(1分)

評分細則:對特殊的部位要有相應的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一處無防范措施扣0.2,未實行通行制度扣0.5

4. 進出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

5. 工業(yè)區(qū)內停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6. 室內停車場管理嚴格,出入有登記(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

7. 非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,管理有序,停放整齊,場地整潔(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

8. 危及人身安全處設有明顯標志和防范措施(1分)

評分細則:符合1.0,不符合0

六. 標準內容:環(huán)境衛(wèi)生管理(總分:11分)

1. 環(huán)衛(wèi)設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站(1分)

評分細則:符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

2. 清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔(1分)

評分細則:未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2

3. 垃圾日產日清,定期進行衛(wèi)生滅殺(1分)

評分細則:每發(fā)現(xiàn)

一處垃圾扣0.1,未達到垃圾日產日清的扣0.3,未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.3

4. 對有毒、有害工業(yè)垃圾管理嚴格按規(guī)定分裝,不得與其它垃圾混雜(1分)

評分細則:符合1.0,不符合0

5. 房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;工業(yè)區(qū)內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物(2分)

評分細則:符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

6. 商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象(2分)

評分細則:符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

7. 無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜(1分)

評分細則:符合1.0,不符合0

8. 工業(yè)區(qū)內廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環(huán)保標準,無有毒、有害物質;貯放、清運管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統(tǒng)一有序,無安全隱患(2分)

評分細則:符合2.0,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣0.5,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

七. 綠化管理(總分:3分)

1. 綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2. 花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿(1分)

評分細則:長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3. 綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物(1分)

評分細則:符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

八. 精神文明建設(總分:3分)

1. 全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守工業(yè)區(qū)的各項管理規(guī)定(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2. 設有學習宣傳園地,宣傳工業(yè)區(qū)管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識,開展積極健康向上的活動;宿舍區(qū)設信息公告欄;設有文化體育活動場所(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3. 區(qū)內的公共娛樂場所未發(fā)現(xiàn)重大違紀違法案件(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

九. 標準內容:管理效益(總分:4分)

1. 物業(yè)管理服務費用收繳率98%以上(2分)

評分細則:每降低1個百分點扣0.5

2. 提供便民有償服務,開展多種經(jīng)營(1分)

評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3. 本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況(1分)

第8篇某小區(qū)物業(yè)部回訪管理細則

小區(qū)物業(yè)部回訪管理細則

為了提高物業(yè)公司服務質量、管理水平,物業(yè)部結合公事回訪制度,特制定此管理細則:

1.物業(yè)部根據(jù)公司總原則及服務要求,不定期對住戶進行回訪,貼近公司與住戶間的關系。

2.物業(yè)部回訪的內容分為:投訴、報修、收費及住戶對物業(yè)公司服務提出的合理化建議。

3.如物業(yè)部接到電話或上門投訴,接待員要認真做好記錄,問清住戶所住的樓號、層號及投訴內容后,認真分析是哪個部門的問題,分部門進行派發(fā),限定整改日期,進行回訪。

4.報修如果沒按照物業(yè)公司要求及時給住戶維修的,物業(yè)部要求工程部及時維修后,物業(yè)部進行回訪。

5.收費問題是物業(yè)部根據(jù)收費情況,對住戶進行回訪,已證明收費是否合理,服務是否到位。

6.合理化建議回訪是物業(yè)部為了推進物業(yè)公司服務質量,對住戶回訪,已達到全體住戶攜手共建,強調住戶的主人翁意識。

7.對投訴管理人員或員工,進行回訪工作,如住戶投訴員工要以書面形式報告部門經(jīng)理,如投訴部門經(jīng)理要以書面形勢報告總經(jīng)理,物業(yè)部按照總經(jīng)理的批示進行回訪。

8.物業(yè)部回訪結果每月進行統(tǒng)計匯總,分析后報總經(jīng)理。

第9篇物業(yè)管理考核評分細則模板

物業(yè)管理考核評分細則一

一、目的

1.更好的引導員工行為,加強員工的自我管理,提高工作績效,發(fā)掘員工潛能,實現(xiàn)員工與上級更好的溝通。保障公司各項制度、規(guī)定的嚴肅性,真正體現(xiàn)公平競爭、獎勤罰懶,建立起行之有效的激勵機制,營造良好的工作氛圍,創(chuàng)建一個具有發(fā)展?jié)摿蛣?chuàng)造力的優(yōu)秀團隊,推動公司總體戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

2.更確切的了解員工隊伍的工作態(tài)度、能力狀況、工作績效等基本狀況,考評結果為薪資調整、職務變更、崗位調動、人員選拔、培訓及職業(yè)規(guī)劃等人事決策提供信息依據(jù)。

二、適用范圍

主要是對全體正式員工進行的定期考評,適用公司所有已轉正的普通員工及管理人員。新進實習員工、競爭上崗的見習員工、轉崗、晉升、降職等特殊階段員工的考評另行制定,不適合此考評,但可引用績效考評結果的客觀數(shù)據(jù)信息,作為決策的依據(jù)。

三、管理職責

1.各管理處負責人負責本管理處員工的考紀考評的具體執(zhí)行。

2.公司辦公室負責考評獎懲的具體執(zhí)行。

四、績效考評的分類

1.績效考評分月度績效考評和年度績效考評。

2.月度績效考評是對被考核者每月度內的績效完成情況進行考核,考評的標準是被考核者的工作能力、品行和學識。

3.年度績效考評是公司辦公室根據(jù)被考核者在本年度內的獎懲記錄及出勤情況給予評價,并統(tǒng)計、匯總各月度績效考核的得分后,得出被考核者本年度績效考評的最終得分。

五、考評細則及實施標準

1. 普通人員績效考評

考核項目

評分細則與實施標準

差(0-50%)

中(51%-70%)

良(71%-90%)

優(yōu)(91%-100%)

工作

能力

(45分)

工作質量(20)

工作無計劃或不能按時完成工作計劃或公司、上級領導交付的工作

工作缺乏計劃,工作跟進不及時,完成情況一般

有一定的工作計劃性,基本能按期完成公司、上級領導交付的工作

工作計劃性強,能及時并出色完成工作,并達到預期目標

工作量(15)

落后于同組人完成工作任務

基本能完成目標工作任務

完成目標工作任務,并能協(xié)助團隊成員

高水平完成,并能協(xié)助同事完成其他事項

溝通能力(10)

不與同事溝通,經(jīng)常誤解工作目標

安于現(xiàn)狀,溝通被動

努力與同事溝通,有良好的人際關系

積極主動與同事溝通,有良好的人際關系,并共同把工作做好

品行

(42分)

團隊精神(7)

協(xié)助態(tài)度差,完全按個人設想工作,不能協(xié)助完成任務

協(xié)助態(tài)度不好,對別的部門工作配合不主動,團隊協(xié)助意識不強

團隊協(xié)助意識較好,能配合別的部門共同完成工作任務,有分歧時能溝通協(xié)調

能主動協(xié)調部門把工作做好達成團隊的整體目標,經(jīng)常與別的部門和下屬進行有效溝通

敬業(yè)精神(7)

對待工作不負責任,導致工作出現(xiàn)疏漏,并沒有及時補救

被動應付工作,導致失誤發(fā)生,但能及時補救

工作責任心較強,工作能認真負責及時完成

工作責任心強,能主動承擔艱巨的工作任務,有時為更好地完成工作主動加班

行為規(guī)范(7)

行為舉止較散漫,行為舉止完全與職業(yè)形象不符

處理日常事務基本達到日常規(guī)范要求

處理日常事務一般,達到崗位職責要求,有良好素質

堅守崗位社交禮儀,處理日常事務較好,舉手投足適宜,體現(xiàn)良好綜合素質

儀容儀表(7)

上班時間沒穿制服,沒有佩戴工作牌等

按公司規(guī)定,有穿制服,但沒有佩戴工作牌且制服不整潔

按公司規(guī)定制服整齊,工作牌掛的位置正確,但制服不整潔

按公司規(guī)定制服整齊、整潔,工作牌掛的位置正確

禮貌(7)

不關心業(yè)主需求與感受,對業(yè)主需求無響應,導致引起投訴

基本能及時響應,但態(tài)度不好或提供服務不及時,導致業(yè)主投訴

積極響應業(yè)主的意見及投訴,及時提供令人滿意的服務

主動征詢業(yè)主需求與感受,服務超出客戶期望,并得到業(yè)主的表揚

出勤紀律(7)

遲到/早退三次以上(含三次),上班時間做與工作無關的事。有事不請假。

遲到/早退二次,上班時間與工作無關的事。有事不向有關領導請假一次以上。

遲到/早退一次,上班時間不做與工作無關的事。有事主動與有關領導請假。

按時上下班,不遲到不早退,上班時間不做與工作無關的事,有事主動與相關領導請假。

學識

(13分)

專業(yè)知識(13)

不懂專業(yè),沒有技能,知識太少,不肯學習,不思上進

對專業(yè)知識了解不深, 專業(yè)技能不足,被動應付學習

對專業(yè)知識和技能熟悉掌握,有一定的學習能力

精通專業(yè)知識和技能,勤奮好學,知識面廣,經(jīng)常有創(chuàng)新理念

上表中所使用的專用術語定義如下:

(一)工作能力考核:通過工作行為、觀察、分析和評價員工具有的能力。

1.工作質量:指所承擔的生產、工作、服務月度質量指標的完成情況。

2.工作量:指所承擔的生產、工作、服務的數(shù)量指標。

3.溝通能力:指員工在工作執(zhí)行過程中,理解他人和增加別人理解自己的能力。

(二)品行考核:對員工在工作中表現(xiàn)出來的工作態(tài)度和品德等方面觀察、分析和評價。

1.團隊精神:是員工大局意識、協(xié)作精神和服務精神的集中體現(xiàn)。

2.敬業(yè)精神:指員工能堅守自己職位本分,秉持“一分耕耘、一分收獲”工作態(tài)度,勇于面對挑戰(zhàn)的精神。

3.行為規(guī)范:指員工的日常言行表現(xiàn),包括崗位規(guī)范、語言規(guī)范、社交規(guī)范等。如是否積極正確主動為公司聲譽作正面宣傳等。

4.儀容儀表:指員工能創(chuàng)造良好的工作氛圍,體現(xiàn)員工良好風貌,并保持企業(yè)形象的整體形象和精神面貌。

5.禮貌:指員工接待業(yè)主態(tài)度以及回復是否及時,是否達到令人滿意的服務。

6.出勤紀律:遲到、早退等考評員工出勤情況。

(三)學識考核:對員工完成本職工作掌握的知識、技能及應用情況進行分析和評價。

1.專業(yè)知識:是指從事本職工作應掌握的專業(yè)基本知識,國家頒布的相應法律、法規(guī)、政策等。

1. 管理人員績效考評

考核項目

評分細則與實施標準

差(0-50%)

中(51%-70%)

良(71%-90%)

優(yōu)(91%-100%)

工作

能力

(55分)

工作質量(15)

工作無計劃或不能按時完成工作計劃或公司、上級領導交付的工作

工作缺乏計劃,工作跟進不及時,完成情況一般

有一定的工作計劃性,基本能按期完成公司、上級領導交付的工作

工作計劃性強,能及時并出色完成工作,并達到預期工作目標

組織能力(10)

工作分配不合理,組織管理能力差,不能指導下屬工作

管理能力一般,各部門員工工作積極性得不到有效調動,有時會指導下屬工作,工作跟進不及時

有一定的組織能力,能較好的組織下屬員工做好本部門工作,對下屬工作中的重要總是及時給予指導

能知人善用,很好的組織員工發(fā)揮各自的力量,共同把工作做好

表達能力(10)

工作不得要領,反應不靈敏,上傳下達工作不及時

動手能力一般,未能做好上傳下達工作

有一定的動手能力,處亂不驚,能基本保證上傳下達工作

動手能力強,機敏靈活,上傳下達文件表述完整正確

溝通能力(10)

不與上級下屬溝通,經(jīng)常誤解工作目標,且下達錯誤工作任務

安于現(xiàn)狀,溝通被動,同事關系一般

努力與上級/下屬溝通,理解相互的立場,同事關系和和諧

積極主動與上級/下屬溝通,并共同把工作做好,營造相互信賴的工作氛圍

協(xié)調能力(10)

完全不顧大局著想,只顧個人得失,各部門工作關系紊亂

各部門工作配合不主動,團隊協(xié)助意識不強

各部門能積極配合共同完成工作任務

管理井然有序,各部門相互合作,大家朝共同的目標奮進

品行

(32分)

服務意識(8)

不關心業(yè)主需求與感受,對業(yè)主需求無響應,導致引起投訴,不微笑服務

基本能及時響應,但態(tài)度不好或提供服務不及時,導致業(yè)主投訴,

積極響應業(yè)主的意見及投訴,及時提供令人滿意的服務,微笑服務

主動征詢業(yè)主需求與感受,服務超出客戶期望,微笑服務,并得到業(yè)主的表揚

責任心(8)

對待工作不負責任,導致工作出現(xiàn)疏漏,并沒有及時補救

被動應付工作,導致失誤發(fā)生,但能及時補救

工作責任心較強,工作能認真負責及時完成

工作責任心強,能主動承擔艱巨的工作任務,有時為更好地完成工作主動加班

行為規(guī)范(8)

行為舉止較散漫,行為舉止完全與職業(yè)形象不符

處理日常事務基本達到日常規(guī)范要求,尊重他人

處理日常事務尚可,達到崗位職責要求,有良好素質,行為舉止適宜

處理日常事務極佳,并能堅守社交禮儀,行為舉止得當,有模范帶頭作用,體現(xiàn)良好綜合素質

出勤紀律(8)

遲到/早退三次以上(含三次),上班時間做與工作無關的事。有事不請假

遲到/早退二次,上班時間與工作無關的事。有事不向有關領導請假一次以上

遲到/早退一次,上班時間不做與工作無關的事。有事主動與有關領導請假

按時上下班,不遲到不早退,上班時間不做與工作無關的事,有事主動與相關領導請假

學識

(13分)

業(yè)務知識(13)

不懂專業(yè),沒有技能,知識太少,不肯學習,不思上進

對專業(yè)知識了解不深, 專業(yè)技能不足,被動應付學習,且缺乏進取精神

對專業(yè)知識和技能熟悉掌握,有一定的學習能力,積極參加公司組織的培訓學習,并培訓指導下屬

精通專業(yè)知識和技能,勤奮好學,知識面廣,經(jīng)常有創(chuàng)新理念,積極參加公司組織的培訓學習,培訓指導員工

上表中所使用的專用術語定義如下:

(一)工作能力考核:通過工作行為、觀察、分析和評價員工具有的能力。

1.工作質量:指所承擔的生產、工作、服務月度質量指標的完成情況。

2.組織能力:指管理人員能夠把各種生產要素有機地組合在一起,實施計劃安排、貫徹實施、監(jiān)督控制和協(xié)調配置等活動,產生高工作效率的能力。

3.表達能力:是管理人員諸種學習能力的運用、表現(xiàn)和尖端,能有力地表現(xiàn)、發(fā)揮、發(fā)展一個人的觀察能力、記憶能力和思維能力。主要包括兩種表達能力:一種是語言表達能力(口頭語言表達能力和書面語言表達能力);一種是操作表達能力(動手能力)。

4.溝通能力:指管理人員在工作執(zhí)行過程中,理解他人和增加別人理解自己的能力。

5.協(xié)調能力:指管理人員能夠從全局著眼,來兼顧處理方方面面事務及關系的能力,這包括兩個方面:第一,管理人員能夠兼顧各項工作,使各項工作有條不紊地進行,互不干擾,甚至互相促進;第二,管理人員能夠協(xié)調各部門之間的關系,平衡利益沖突,使大家朝著共同的目標前進。

(二)品行考核:對員工在工作中表現(xiàn)出來的工作態(tài)度和品德等方面觀察、分析和評價。

1.服務意識:是員工自覺主動做好服務工作的一種觀念和愿望,它發(fā)自每位員工的內心。主要體現(xiàn)在文明用語、禮節(jié)禮貌,最重要的是注重所有的細節(jié)上的完善。

2.責任心:是員工對自己和他人的支持,包括對同事和業(yè)主以及對公司的支持和對工作的積極態(tài)度,所負責任的認識、情感和信念,以及與之相應的遵守規(guī)范、承擔責任和履行義務的自覺態(tài)度。

3.行為規(guī)范:指員工的日常言行表現(xiàn),包括崗位規(guī)范、語言規(guī)范、社交規(guī)范等。如是否積極正確主動為公司聲譽作正面宣傳、是否積極正確地宣貫公司各項方針政策是否自覺地向員工等。

4.出勤紀律:遲到、早退等考評員工出勤情況。

(三)學識考核:對員工完成本職工作掌握的知識、技能及應用情況進行分析和評價。

1.業(yè)務知識:是指從事本職工作應掌握的專業(yè)基本知識和一般技巧,國家頒布的相應法律、法規(guī)、政策等。

六、考核說明

公司成立“績效目標管理考核考評小組”,由公司經(jīng)理、辦公室主任、各管理處主任及員工代表組成。“績效目標管理考核考評小組”全面負責整個考核考評工作及對考評實施細則的解釋。

公司考核考評小組以部門為單位進行月度考核考評,以上述細則和標準為依據(jù),班組長對本班員工每月工作表現(xiàn)進行考核評分,管理處主任/負責人每月對各部門班組長的工作表現(xiàn)進行考核評分,每月28日為管理處月度考核時間,每月30日公司考核考評小組將根據(jù)管理處月度績效考核情況對管理處進行考核考評。

七、月度績效考評

依據(jù)員工月度績效考評結果的不同等級,將員工的基本工資和績效工資增加或降低相應金額,從而達到獎優(yōu)懲差,鞭策員工、激勵員工更加努力工作的目的。具體標準如下:

(一)若月度績效考核結果為優(yōu)類(85分—100分)者,發(fā)放當月基本工資和績效工資;凡連續(xù)三個月在月度績效考核工作中考核成績屬優(yōu)類達90分以上者,給予50元獎勵。

(二)若月度績效考核結果為良類(75分—84分)者,發(fā)放當月基本工資和績效工資;凡連續(xù)六個月在月度績效考核工作中考核成績屬優(yōu)類達80分以上者,給予50元獎勵。

(三)若月度績效考核結果為中類(60分—74分)者,發(fā)放當月基本工資和績效工資;凡連續(xù)二個月在月度績效考核工作中考核成績?yōu)橹蓄愓?普通員工扣取當月工資50元,管理人員扣取當月工資100元。

(三)若月度績效考核結果為差類(59分以下)者,發(fā)放當月基本工資,停發(fā)當月績效工資;凡連續(xù)二個月在月度績效考核工作中考核成績?yōu)椴铑愓?除停發(fā)當月績效工資外,普通員工扣取當月工資100元,管理人員扣取當月工資200元;凡連續(xù)三個月在月度績效考核工作中考核成績?yōu)椴铑愓?作自動離職處理。

八、年度績效考評

年度績效考評是建立在月度績效考評基礎上的。

年度績效考評=本年度四個季度績效考評得分之和*20%+獎懲評分+出勤情況,各自所占比例為8:1:1。

1. 獎懲評分標準

(一)本年度內若無任何獎懲記錄,則得10分;

(二)獎勵:公司通報表揚一次加2分;現(xiàn)金嘉獎一次加2分;集體嘉獎一次3分。各項不累加,最高值為獎勵值;

(三)懲戒:下達《員工違規(guī)通知單》一次扣2分;公司通報批評一次扣3分;罰現(xiàn)金累計達300元的,扣3分,以上每增加100元扣1分;

(四)功過相抵:公司通報表揚一次抵通報批評一次。

1. 依據(jù)員工年度績效考評結果的不同等級,給予相應的獎懲,具體內容如下:

(一)a(超群級):95—100分,相當出色,無可挑剔者,獎勵200元;

(二)b(優(yōu)良級):80—94分,出色,不負從望者,獎勵100元;

(三)c(尚可級):70—79分,基本滿意,可以塑造者,無現(xiàn)金獎勵;

(四)d(稍差級):60—69分,有問題,需要注意者,罰現(xiàn)金100元;

(五)e(較差級):50—59分,問題嚴重,特別注意者,罰現(xiàn)金200元;

(六)f(很差級):49分以下,不稱職,應被淘汰者,如為管理人員降職或撤職,如為員工給予辭退。

九、申訴

被考核人如不認同自己的考核結果,可以書面形式向直接領導逐級反映,公司辦公室將在兩天內作出回復。

十、考評資料的管理

員工月度/年度考核表填寫后,在規(guī)定時間內交公司辦公室負責復核、統(tǒng)計、存檔。如員工想查閱須經(jīng)理批準后方可。月度績效考評資料保存兩年后可自動銷毀,年度績效考評資料保存五年后可自動銷毀。

十一、本細則由公司辦公室制訂并負責解釋。

十二、本細則報公司經(jīng)理,經(jīng)公司辦公會討論通過后施行,修改時亦同。

物業(yè)管理考核評分細則二

為貫徹落實《常熟市住宅區(qū)物業(yè)管理實施辦法》和《市政府關于進一步加強我市物業(yè)管理工作的意見》精神,充分發(fā)揮物業(yè)管理在打造精致城市、建設和諧社區(qū)中的作用,創(chuàng)新物業(yè)管理考核辦法,完善考核工作標準,建立住宅小區(qū)物業(yè)服務長效監(jiān)督管理機制,特制定本考核辦法。

一、考核對象

本市行政區(qū)域內由建設單位或業(yè)主委員會委托物業(yè)服務企業(yè)實施市場化物業(yè)服務的住宅小區(qū)。

本辦法所稱新建住宅小區(qū)指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小區(qū)。老住宅小區(qū)指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小區(qū)。

二、組織領導

各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處,含經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東南開發(fā)區(qū)、度假區(qū)、服裝城等)(以下簡稱屬地政府)負責轄區(qū)范圍內住宅小區(qū)的物業(yè)管理考核工作。屬地政府應會同轄區(qū)內相關職能部門成立住宅小區(qū)物業(yè)管理考核小組,社區(qū)居(村)民委員會參與住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核。市住房和城鄉(xiāng)建設局(房產管理處)(以下簡稱住建局(房管處))指導屬地政府開展考核工作。物業(yè)管理協(xié)會應積極配合屬地政府開展工作。

三、考核內容

1.住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況。實地考查各物業(yè)服務企業(yè)住宅小區(qū)管理情況,主要包括住宅小區(qū)基礎管理、合同履行情況、參與社區(qū)建設等方面。

2.業(yè)主委員會運作情況。

四、指導標準

《新建小高層、高層住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導標準》、《新建多層(別墅)住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導標準》、《封閉式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導標準》、《開放式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導標準》、《住宅小區(qū)業(yè)主委員會考核指導標準》。具體見附表,屬地政府可根據(jù)指導標準制定具體的考核細則。

五、考核方式

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核采取定期實地考核和日常檢查相結合的方式。實地考核、業(yè)主委員會考核每年各不少于1次。

六、考核方法

1.考核實行量化打分制,住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況、業(yè)主委員會考核分別實施百分制。

2.住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況考核得分中,定期實地考核占80%,日常檢查占20%。實地考核、日常檢查得分為各次考核檢查得分的簡單算術平均數(shù)。

3.屬地政府應加強日常檢查,日常檢查的內容由屬地政府參考考核指導標準制訂。

4.考核設a、b、c、d四個等次。綜合評分在85分(含)以上的為a 級;綜合評分在70—84分的為b級;綜合評分在60—69分的為c級;綜合評分在60分以下的為d級。

5.考核中發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)管理存在安全隱患的,屬地政府應發(fā)放《常熟市住宅小區(qū)安全現(xiàn)場檢查意見書》,要求企業(yè)限期進行整改,并對整改情況進行復查。

6.因物業(yè)服務企業(yè)主要責任導致有下列情形之一的小區(qū)考核不得評為a級。

①裝修管理嚴重失控;②設施設備不能正常運轉存在較大安全隱患;③影響各類創(chuàng)建活動;④發(fā)生對物業(yè)服務行業(yè)產生重大負面影響的事件。

7.因物業(yè)服務企業(yè)主要責任導致有下列情形之一的小區(qū)考核為d級。

①設施設備癱瘓存在嚴重安全隱患;②經(jīng)查實,物業(yè)工作人員涉及項目裝修、搬運“強買強賣”等行為;③被供電、供水等專營單位停止供應;④電梯、消防設施未委托專業(yè)維保單位。

8.屬地政府應對考核資料進行存檔管理,小區(qū)考核結果應于每年12月31日前將上報市住建局(房管處)。

七、結果運用

住宅小區(qū)物業(yè)管理考核結果,將作為企業(yè)資質升級、前期物業(yè)管理招投標、優(yōu)秀住宅小區(qū)和先進物業(yè)服務企業(yè)評選、相關經(jīng)費貼補獎勵、物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理信用檔案管理等的重要參考依據(jù)。

1.綜合考核為a級的住宅小區(qū)可由屬地政府擇優(yōu)推薦參與常熟市年度優(yōu)秀住宅小區(qū)的評比;年度考核為a級的業(yè)主委員會可參與屬地政府年度優(yōu)秀業(yè)主委員會的評比;對年度綜合考核為a級的城區(qū)市場化老住宅小區(qū),可在前期物業(yè)管理招投標中給予適當加分。

2.年度綜合考核為c、d級的住宅小區(qū)按規(guī)定記入物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理信用檔案;年度綜合考核為d級的住宅小區(qū),屬地政府建議業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)按規(guī)定啟動重新選聘物業(yè)服務企業(yè)工作。

3.物業(yè)服務企業(yè)管理的住宅小區(qū)年度綜合考核為d級的,整改期間暫停前期物業(yè)管理投標資格,整改到位后恢復投標資格;有2個為d級的,暫停6個月的前期物業(yè)管理投標資格;有2個以上為d級的,暫停9-12個月的前期物業(yè)管理投標資格。

4.年度考核結果,屬地政府應通過相關方式公布。

八、準物業(yè)管理(指其他人委托物業(yè)服務企業(yè)實施非市場化物業(yè)服務的住宅小區(qū))、非單一產權的非住宅物業(yè)管理、業(yè)主委員會自治管理考核參照本辦法執(zhí)行。

九、本辦法自2023年3月1日起執(zhí)行,《常熟市住宅區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法(試行)》(常政辦發(fā)[2022]49號)同時廢止。

附件:1.新建小高層、高層住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導標準

2.新建多層(別墅)住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導標準

3.封閉式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導標準

4.開放式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導標準

5.住宅小區(qū)業(yè)主委員會考核指導標準

附件1:新建小高層、高層住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導標準

類別

考核內容

分值

一、

基礎

管理

方面

(30分)

1.小區(qū)管理處部門職責、設備用房制度等健全并上墻,電梯困人、火災等各類突發(fā)事件應急處理預案健全;公示企業(yè)資質和營業(yè)執(zhí)照;公示值班電話和投訴電話

2.小區(qū)內公示物業(yè)服務內容和標準、收費項目和標準,物業(yè)服務收費按合同約定定期公示,汽車停放費、經(jīng)營設施收益和代收代交費等定期公示

3.與建設單位簽訂前期物業(yè)服務合同或與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同,并辦理接管驗收手續(xù),在明顯位置公告承接查驗情況

4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗

5.房屋及其共用設施設備檔案等各項資料齊全,查閱方便

6.按政策規(guī)定收費,無亂收費現(xiàn)象,物業(yè)費收費率90%以上

7.各類管理臺帳資料規(guī)范健全

二、

合同

履行

情況

(62分)

1.保潔服務按合同約定履行,至少應達到:垃圾日產日清,垃圾桶、房無異味,周邊環(huán)境整潔;道路清潔,可視范圍無垃圾;綠化帶內無白色垃圾;小區(qū)及房屋共用部位(樓梯、扶手)無明顯灰塵,無亂涂寫、亂張貼、亂堆放等;水面、噴水池等水景可視范圍內無垃圾等,水質良好無異味;設施設備用房內整潔,無雜物堆放;按規(guī)定開展消殺工作,做好病媒生物防制工作

2.公共秩序服務按合同約定履行,至少應達到:秩序維護人員主出入口24小時值班,次出入口定時值班,對進出小區(qū)的人員、車輛進行管理,維護小區(qū)停車等公共秩序,協(xié)助公安機關做好安全防范

3.綠化定期修剪、除蟲、除草;可視范圍內綠化帶無大面積死亡

4.維修服務按合同約定履行,至少應達到:定時巡查;急修項目半小時內響應;小修當天查看,及時維修;依法做好申請使用維修資金工作;雨污水管道定期疏通

5.監(jiān)控、消防、電梯等共用設施設備正常運行,定期巡檢、測試;值班人員持證在崗;按規(guī)定委托專業(yè)機構對消防、電梯等維修養(yǎng)護,企業(yè)監(jiān)督保養(yǎng)到位;各類標識標牌配置到位

6.裝修管理規(guī)范到位:裝修登記規(guī)范完善;做到及時勸阻、制止、舉報;小區(qū)外立面統(tǒng)一,有序,不影響整體環(huán)境或城市景觀

三、

參與

社區(qū)

建設

(8分)

1.積極配合、支持和參與三位一體共管模式,配合社區(qū)做好各類創(chuàng)建、計劃生育等相關工作

2.每年開展一次以上業(yè)主滿意度測評,對合理建議及時調整,滿意率達85%以上

3.通過宣傳欄、黑板報、條幅等載體開展物業(yè)管理等各類宣傳活動

附件2:新建多層(別墅)住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導標準

類別

考核內容

分值

一、

基礎

管理

方面

(30分)

1.小區(qū)管理處部門職責、設備用房制度等健全并上墻,并有各類突發(fā)事件有應急處理預案;公示企業(yè)資質和營業(yè)執(zhí)照;公示值班電話和投訴電話

3.與建設單位簽訂前期物業(yè)管理服務合同或與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同,并辦理接管驗收手續(xù);在明顯位置公告承接查驗情況

4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗

5.房屋及其共用設施設備檔案等各項資料齊全,查閱方便

6.按政策規(guī)定收費,無亂收費現(xiàn)象,物業(yè)費收費率90%以上

7.各類管理臺帳資料規(guī)范健全

二、

合同

履行

情況

(62分)

3.綠化定期修剪、除蟲、除草;可視范圍內綠化帶無大面積死亡

4.維修服務按合同約定履行,至少應達到:定時巡查;急修項目半小時內響應;小修當天查看,及時維修;依法做好申請使用維修資金工作;雨污水管道定期疏通

5.監(jiān)控、消防、電梯等共用設施設備正常運行,定期巡檢、測試;值班人員在崗;按規(guī)定委托專業(yè)機構對電梯維修養(yǎng)護,企業(yè)監(jiān)督保養(yǎng)到位;各類標識標牌配置到位

6.裝修管理規(guī)范到位:裝修登記規(guī)范完善;做到及時勸阻、制止、舉報;小區(qū)外立面統(tǒng)一,有序,不影響整體環(huán)境或城市景觀

三、

參與

社區(qū)

建設

(8分)

1.積極配合、支持和參與三位一體共管模式,配合社區(qū)做好各類創(chuàng)建、計劃生育等相關工作

2.每年開展一次以上業(yè)主滿意度測評,對合理建議及時調整,滿意率達85%以上

3.通過宣傳欄、黑板報、條幅等載體開展物業(yè)管理等各類宣傳活動

附件3:封閉式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導標準

類別

考核內容

分值

一、

基礎

管理

方面

(24分)

3.與建設單位簽訂前期物業(yè)管理服務合同或與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同,并辦理接管驗收手續(xù)

4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗

5.房屋及其共用設施設備檔案等各項資料齊全,查閱方便

6.按政策規(guī)定收費,無亂收費現(xiàn)象,物業(yè)費收費率80%以上

7.各類管理臺帳資料規(guī)范健全

二、環(huán)境衛(wèi)生管理(20分)

1.小區(qū)整潔,無衛(wèi)生死角,無白色漂浮物

2.垃圾房、箱、桶密閉、清潔,周圍無污漬物

3.綠地無紙屑、煙頭等雜物

4.區(qū)域內無亂張貼、亂涂寫、亂堆放等

5.單元樓道整潔

6.水面、噴水池等水景可視范圍內無垃圾等,水質良好無異味

7.定期開展消殺工作,做好病媒生物防制工作

三、綠化管理(12 分)

1.綠化無大面積蟲害、無大面積死亡

2.綠化定期修剪、除蟲、除草等

四、共用設施設備管理(26分)

1.共用設施、設備完好,定期巡檢、測試,有損壞及時維修

2.雨污水管道定期疏通

3.依法做好有關申請使用維修資金工作

4.各類標識標牌配置到位

5.裝修管理規(guī)范完善

6.消防栓完好無占用堵塞

五、門衛(wèi)值班、車輛管理(10分)

1.出入口有門衛(wèi)值班,認真負責

2.車輛停放有序,消防通道暢通

六、其它

方面(8分)

1.貼補經(jīng)費專項用于小區(qū)管理

2.積極配合、支持和參與三位一體共管模式,配合社區(qū)做好各類創(chuàng)建、計劃生育等相關工作

3.每年開展一次以上業(yè)主滿意度測評,對合理建議及時調整,滿意率達85%以上

4.通過宣傳欄、黑板報、條幅等載體開展物業(yè)管理等各類宣傳活動

附件4:開放式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導標準

類別

考核內容

分值

一、

基礎

管理

方面

(24分)

3.與建設單位簽訂前期物業(yè)管理服務合同或與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同,并辦理接管驗收手續(xù)

4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗

5.房屋及其共用設施設備檔案等各項資料齊全,查閱方便

6.按政策規(guī)定收費,無亂收費現(xiàn)象,物業(yè)費收費率80%%以上

7.各類管理臺帳資料規(guī)范健全

二、環(huán)境衛(wèi)生管理(26分)

1.小區(qū)內整潔,無衛(wèi)生死角,無白色漂浮物

2.垃圾房、箱、桶密閉、清潔,周圍無污漬物

3.綠地無紙屑、煙頭等雜物

4.區(qū)域內無亂張貼、亂涂寫、亂堆放等

5.單元樓道整潔

6.水面、噴水池等水景可視范圍內無垃圾等,水質良好無異味

7.定期開展消殺工作,做好病媒生物防制工作

三、綠化管理(16 分)

1.綠化無大面積蟲害、無大面積死亡

2.綠化定期修剪、除蟲、除草等

四、共用設施設備管理(26分)

1.共用設施、設備完好,定期巡檢、測試,有損壞及時維修。

2.雨污水管道定期疏通

3.協(xié)助業(yè)主做好有關申請使用維修資金工作

4.各類標識標牌配置到位

5.裝修管理規(guī)范完善

6.消防栓完好無占用堵塞

五、其它

方面(8分)

1.貼補經(jīng)費專項用于小區(qū)管理

2.積極配合、支持和參與三位一體共管模式,配合社區(qū)做好各類創(chuàng)建、計劃生育等相關工作

3.每年開展一次以上業(yè)主滿意度測評,對合理建議及時調整,滿意率達85%以上

4.通過宣傳欄、黑板報、條幅等載體開展物業(yè)管理等各類宣傳活動

附件5:住宅小區(qū)業(yè)主委員會考核指導標準

類別

考核內容

分值

一、

履行

職責

方面

(70分)

1.按程序召開業(yè)主(代表)大會,并做好書面記錄

2.定期召開業(yè)主委員會會議,并做好書面記錄

3.委員分工明確

4.代表業(yè)主(代表)大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同,并監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行合同

5.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,臺帳記錄齊全

6.組織做好新、老物業(yè)管理單位進退交接工作

7.業(yè)主委員會成員自覺交納物業(yè)服務費,并督促業(yè)主交納物業(yè)服務費

8.帶頭模范遵守小區(qū)各項制度

9.針對物業(yè)管理中需要政府解決的問題,逐級向有關部門反映

10.業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告,接受業(yè)主質詢

11.公共經(jīng)營設施收益等使用規(guī)范,定期公示

12.維修資金使用申請及時、規(guī)范

13.按規(guī)定程序選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)

14.定期與物業(yè)服務企業(yè)溝通交流,配合協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)管理

15.完善業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約

二、

其它

方面

(30分)

1.接受屬地政府、社區(qū)居委會的監(jiān)督和指導,接受行業(yè)主管部門的指導

2.業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會的決定凡涉及到事關公共事務和業(yè)主重大權益事項,應事先告知社區(qū)居委會,并聽取意見

3.按要求協(xié)助開展業(yè)主滿意度測評等工作

4.積極參加有關部門組織的培訓學習

第10篇寫字樓物業(yè)管理細則范文

為了公司更好地在寫字樓里辦公,也為了明確相關部門的職責。下面是小編整理的寫字樓物業(yè)管理細則,歡迎閱讀參考。

寫字樓物業(yè)管理細則【1】

為了保障公司辦公樓的正常有序使用,明確相關部門的責任義務,營造一個好的工作環(huán)境,特制定本制度。

一、安全與消防管理

(一)辦公室安全管理

1.辦公樓的安全工作由辦公室負責,辦公室要切實加強對保安的管理,確保保安人員履行好安保職責,嚴格落實各項安保措施,確保辦公樓安全。

2.嚴格來訪登記制度。

凡是來訪的辦事人員先由門衛(wèi)告知相關部門,并在來訪登記表上登記,注明事由,再由相關部門進行接待。

杜絕外來人員在辦公區(qū)域內部亂串亂闖現(xiàn)象發(fā)生。

3.各部門要認真做好部門自身的安全保衛(wèi)工作。

在下班前要檢查門窗、用電使用情況,離開辦公室必須關好窗,鎖好門;關閉燈、電腦等用電設施,確保部門自身安全。

4.有重要設備、儀器儀表的部門要設專人負責,嚴格管理,避免發(fā)生財物丟失等責任事故。

6.財務室、檔案室、配電室、設備機房、食堂、倉庫等重點區(qū)域,相關部門要嚴格落實各項防火、防盜等安全措施,做到人防和技防相結合,加強管理,杜絕隱患。

7.各部門(人員)發(fā)現(xiàn)重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時匯報,及時排除。

8.保安部門要認真檢查維護電視監(jiān)控系統(tǒng),確保24小時開通,運轉良好。

非相關人員禁止進入電視監(jiān)控室,如需要調看監(jiān)控錄像,必須征得辦公室相關負責人同意。

9.節(jié)假日期間,值班人員必須堅守崗位,認真履行職責,做好交接班記錄。

對需要加班人員須在值班處登記。

對突發(fā)事件和重要情況要及時報告,及時處理。

(三)辦公室消防安全管理

1.財務室、配電室、設備機房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位,要按公安消防部門的規(guī)定配備消防器材,設立禁止煙火標記。

禁止在辦公樓內亂扔煙蒂,禁止在辦公樓非吸煙區(qū)(電梯)內吸煙。

2.各部門員工要遵守消防管理規(guī)定,嚴禁擅自移動或破壞辦公樓內消防設施,嚴禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。

3.各部門員工要積極參加組織的消防培訓,熟悉樓內安全通道,掌握消防器材的基本使用方法,自覺遵守辦公樓各項消防安全制度。

4.妥善保管紙張等可燃性物品。

嚴禁在辦公室和公共區(qū)域堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。

嚴禁私接、更改電器線路和設備。

5.嚴禁在樓道、辦公室、衛(wèi)生間及辦公樓周圍焚燒廢紙、樹葉等物品。

6.嚴禁在消防通道停放機動車與非機動車。

7.安全負責人要組織相關人員經(jīng)常巡視辦公樓防火情況,對重點部位加強檢查,對存在的火災隱患,及時下發(fā)整改通知單進行整改,杜絕隱患。

二、綠化管理

1.綠化建設和管理是企業(yè)文化(精神文明)建設的重要內容。

2.管理、愛護花草、樹木是公司全體員工的權利和義務。

3.不準隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹木。

如因確實需要者,需報辦公室批準。

4.禁止攀折花木或在樹上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。

5.不得損壞花木的保護設施。

6.不準私自摘拿花果。

7.不準行人和各種車輛跨越、踐踏綠化帶。

8.不準往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。

9.不準在綠化地上堆放任何物品。

10.未經(jīng)許可,不準在樹木上及綠化帶內設置廣告牌。

11.凡人為造成綠化、花木及設施損壞的,按實際損失進行賠償。

12.辦公樓的綠化管理由辦公室負責,辦公樓的綠化養(yǎng)護由專業(yè)養(yǎng)護人員負責。

三、設施設備使用維修管理

(一)、物業(yè)、設備設施的使用、維護和報修

1.全體員工要愛護公共設施,正確使用,規(guī)范操作,延長物業(yè)、設施設備的使用壽命,節(jié)省資源,杜絕浪費。

2.物業(yè)、公用設施設備維修保養(yǎng)部門,要嚴格安照工作程序、技術要求,制訂物業(yè)、公用設施設備的維修保養(yǎng)維護計劃,做好維修維護保養(yǎng)工作。

設備運行期間,值班人員要按時巡查,檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常,遇到問題及時排除,并做好記錄,確保各項設備運行正常。

3、物業(yè)及大型公用設施設備的維修,由設備工程管理部門提出維修方案報領導審批。

做到科學計劃,周密安排,嚴格審計,確保質量,厲行節(jié)約。

4、物業(yè)及公用設施設備的日常維修,由部門報辦公室,再由辦公室統(tǒng)一派人負責維修。

四、公共環(huán)境衛(wèi)生清潔保潔

1、環(huán)境衛(wèi)生設專人管理和清掃;

2、單元門外公共區(qū)域每日清掃一次;

3、合理分區(qū)設置垃圾桶,垃圾做到日產日清;

4、根據(jù)實際情況進行不定期的消毒和滅蟲除害。

五、公共治安防范、門衛(wèi)服務管理

1、由辦公室負責區(qū)域內的治安防范、消防安全工作,發(fā)現(xiàn)有安全、消防隱患及時向有關部門做書面匯報;

2、門衛(wèi)24小時值班,實行來客及物品出入登記制度;

3、負責區(qū)域內的車輛管理,保證小區(qū)內道路暢通;

4、發(fā)現(xiàn)安全、消防事故時,在采取應急措施的同時,及時向有關部門報告,并協(xié)助做好救助工作。

本規(guī)定自印發(fā)之日起執(zhí)行。

寫字樓物業(yè)管理細則【2】

第一條辦公樓是指揮部履行公務的活動場所。

為保障辦公樓的正常運行,樹立指揮部良好的公眾形象,體現(xiàn)指揮部工作人員優(yōu)秀的素質與精神風貌,維護辦公與生活區(qū)域的正常秩序,實現(xiàn)優(yōu)質、高效、規(guī)范和安全的工作管理要求,特制定本制度。

第二條辦公樓由辦公室統(tǒng)一管理,具體履行對辦公樓的管理職能和對指揮部的服務職能。

第三條辦公樓內所有部門員工和進入本大樓內的個人均應嚴格遵守制度,努力創(chuàng)建文明辦公樓。

文明辦公

第四條進入辦公樓人員應保持儀表整潔,不準穿拖鞋、背心、短褲等衣冠不整的服飾上班,不準在辦公大樓內大聲喧嘩,不得在辦公樓進行與公務無關的活動。

第五條樓內辦公人員應舉止端莊、語言文明,態(tài)度熱情和藹,禮貌待人,公正處事。

第六條不準在公共通道、樓梯間、走廊、墻面、柱子等地方隨意張貼通知、海報、廣告等標識物。

不準在墻面、柱子等地方亂畫、亂刻。

人員與物品進出

第七條外單位人員進入大樓聯(lián)系公務,須向門衛(wèi)出示有效證件,并填寫來客登記單,經(jīng)確認后,方可入內。

進入大樓人員,應接受門衛(wèi)對攜帶物品的檢查。

第八條認真執(zhí)行24小時門衛(wèi)值班規(guī)定,外咳嗽蔽淳旃胰菪恚旃ツ誆壞昧羲蕖=詡偃掌詡涿盼樂蛋噯嗽庇ψ又富硬恐蛋喙ぷ魅嗽鋇墓芾恚⑾忠斐g榭黽笆畢蛑富硬苛斕薊惚ā

安全管理

第九條辦公大樓的安全保衛(wèi)工作由辦公室負責,指揮部各部室應積極協(xié)助配合。

第十條指揮部各部門要加強職工安全教育,增強安全意識,采取有效措施,內外結合,全方位設防,確保大樓內部安全。

第十一條辦公室具體負責門衛(wèi)聘用并與之簽訂協(xié)議,所聘門衛(wèi)必須做好辦公樓安全保衛(wèi)工作。

第十二條辦公樓實行封閉式管理,非工作時間如有公務活動的,活動承辦部門(或承辦人)應事先向辦公室報告,由辦公室通知門衛(wèi),承辦部門(或承辦人)在活動期間負責配合門衛(wèi)搞好辦公樓的安全工作。

第十三條辦公物品應擺放有序;工作人員離開辦公室,應隨手鎖門;下班前各辦公室要進行安全檢查,切斷電源,關鎖好門窗,辦公室門鎖應處在保險位置。

第十四條加強現(xiàn)金和物資管理。

財務室要認真執(zhí)行現(xiàn)金和物資管理制度,備用金按規(guī)定數(shù)額存放;各部室使用的貴重物品、精密儀器要有專人負責,并存放在安全的地方。

第十五條嚴格執(zhí)行保密制度,做好涉密圖紙、文件、合同、資料管理工作,防止失、泄密事件發(fā)生。

第十六條認真執(zhí)行消防安全的法律法規(guī)。

指揮部要經(jīng)常結合內部的安全需求,開展防火宣傳教育,提高消防意識。

辦公樓內不得存放汽油、火藥、液化石油氣等易燃、易爆物品,工作人員要人人愛護消防設備,使消防器材處于戰(zhàn)備良好狀態(tài)。

水電管理

第十七條全體職工要樹立安全用電意識,不準亂拉亂接電線,嚴禁使用電爐;確因工作需要安裝、使用大功率(300w以上)電器的,事先必須向辦公室申報,辦公室根據(jù)負荷承受情況確定是否可以安裝使用;未經(jīng)同意擅自安裝的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要立即拆除。

在此期內發(fā)生的一切后果,由安裝及使用部室的領導負責。

第十八條加強對用電設備的檢修。

各部室要經(jīng)常對本部門用電設備等進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時報修。

第十九條辦公室要根據(jù)辦公樓用電實際情況,每月請電工進行一次維護和檢修,以便及時排除用電故障。

第二十條全體職工要堅持節(jié)約用電、用水的原則,外出時要養(yǎng)成隨手關燈、關水、關閉電腦等一切用電設備的良好習慣,嚴禁出現(xiàn)長流水、長明燈現(xiàn)象,保證辦公樓的正常辦公用電;夏季室內溫度不超過28c不得使用空調,必要時,辦公室將根據(jù)用電負荷采取調控措施,停止部分大功率電器的使用。

大樓衛(wèi) 生

第二十一條全體職工要牢固樹立創(chuàng)建文明潔凈辦公樓的意識,講究衛(wèi)生,美化環(huán)境,愛護公物;不準隨地吐痰,亂丟雜物。

因值(加)班等特殊需要在辦公室用餐的職工,要自覺維護辦公室衛(wèi)生。

第二十二條各辦公室要堅持每天打掃衛(wèi)生,做到窗明幾凈,辦公桌、文件柜等物品擺放整齊有序;垃圾要做到袋裝化,定點堆放,及時清理;任何人不得在走廊內亂堆亂放物品,否則將作為廢品收集處理;禁止向窗外拋扔雜物,而影響樓內外環(huán)境衛(wèi)生。

第二十三條辦公室要定期開展衛(wèi)生檢查和評比活動,并通報結果,對衛(wèi)生先進單位和個人要給予表彰。

第二十四條不準在樓道、會議室、樓道及標明禁止吸煙的公共場所吸煙。

第二十五條保持衛(wèi)生間的清潔。

不準在衛(wèi)生間內亂扔亂倒雜物,衛(wèi)生間使用后應及時沖洗。

第二十六條全體人員應自覺愛護辦公及生活區(qū)域的一草一木,不得采折和毀壞綠化樹木。

保養(yǎng)與修繕

第二十七條辦公樓內各種公用設施,如消防與報警設備,電源插座等,不準私自拆裝或挪用,如確實需要,必須報請辦公室安排統(tǒng)一辦理。

第二十八條辦公室的所有裝飾和設備,各使用部門應保持原樣,非經(jīng)指揮部領導批準,不準自行新增、移動或拆

除;不準在墻壁和樓板上鑿洞或剔槽,更不得自行改造和裝潢。

附則

第二十九條本制度由辦公室負責解釋。

寫字樓物業(yè)管理細則【2】

一、安全與消防管理

(一)辦公室鑰匙管理

1.辦公樓所有部門鑰匙由公司辦公室與具體部門分別保管,日常使用由各部門自行負責,不得互相轉借。

如需借用或配制鑰匙,需到辦公室辦理相關手續(xù)。

2.公司領導保管自己辦公室的鑰匙,備用鑰匙由前臺負責保管。

保潔人員需清潔公司領導辦公室時,由前臺負責開門,清潔完畢后,及時把辦公室鎖好。

3.嚴禁私自配置鑰匙。

4.鑰匙保管人員一旦遺失鑰匙,應立即報告辦公室,視情節(jié)嚴重程度,由辦公室決定對門鎖采取更換等相關措施。

5.鑰匙保管人員一旦離職,在辦理離職手續(xù)時將鑰匙上交辦公室。

6、辦公樓一樓側門與樓梯門鎖匙交保安管理,負責早晚開關門。

(二)辦公室安全管理

1.辦公樓的安全工作由保安部門負責,公司辦公室要切實加強對保安的管理,確保保安人員履行好安保職責,嚴格落實各項安保措施,確保辦公樓安全。

保安服務工作職責和要求及保安具體工作細則及操作規(guī)程見附件。

2.嚴格來訪登記制度。

凡到公司的辦事人員先由門衛(wèi)告知相關部門,并在來訪登記表上登記,注明事由,再由相關部門進行接待。

杜絕外來人員在公司內部亂串亂闖現(xiàn)象發(fā)生。

3.各部門要認真做好部門自身的安全保衛(wèi)工作。

在下班前要檢查門窗、用電、空調等使用情況,離開辦公室必須關好窗,鎖好門;關掉空調、微機等用電設施,確保部門自身安全。

4.有重要設備、儀器儀表的部門要設專人負責,嚴格管理,避免發(fā)生財物丟失等責任事故。

7.各部門(人員)發(fā)現(xiàn)重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時匯報,及時排除。

8.保安部門要認真檢查維護電視監(jiān)控系統(tǒng),確保24小時開通,運轉良好。

非相關人員禁止進入電視監(jiān)控室,如需要調看監(jiān)控錄像,必須征得辦公室相關負責人同意。

9.節(jié)假日期間,值班人員必須堅守崗位,認真履行職責,做好交接班記錄。

對需要加班人員須在值班處登記。

對突發(fā)事件和重要情況要及時報告,及時處理。

10.實行每日清樓制度,清樓時間為21時。

(三)辦公室消防安全管理

1.財務室、配電室、設備機房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位,要按公安消防部門的規(guī)定配備消防器材,設立禁止煙火標記。

禁止在辦公樓內亂扔煙蒂,禁止在辦公樓非吸煙區(qū)(電梯)內吸煙。

2.各部門員工要遵守消防管理規(guī)定,嚴禁擅自移動或破壞辦公樓內消防設施,嚴禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。

3.各部門員工要積極參加公司組織的消防培訓,熟悉樓內安全通道,掌握消防器材的基本使用方法,自覺遵守辦公樓各項消防安全制度。

4.妥善保管紙張等可燃性物品。

嚴禁在辦公室和公共區(qū)域堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。

嚴禁私接、更改電器線路和設備。

5.嚴禁各部門隨意動火作業(yè),特殊情況需要臨時用火用電作業(yè)的,在操作前必須向辦公室提出申請,由辦公室安排專業(yè)人員操作,并配備相應的滅火器具。

對違章操作造成事故的,要追究當事人的責任。

6.嚴禁在樓道、辦公室、衛(wèi)生間及辦公樓周圍焚燒廢紙、樹葉等物品。

7.嚴禁在消防通道停放機動車與非機動車。

8.公司安全負責人要組織相關人員經(jīng)常巡視辦公樓防火情況,對重點部位加強檢查,對存在的火災隱患,及時下發(fā)整改通知單進行整改,杜絕隱患。

二、清潔與綠化管理

(一)清潔管理

1.清潔管理是營造辦公樓文明、整潔、舒適工作環(huán)境的重要內容,由公司辦公室具體負責。

2.樓內各部門辦公室的清潔工作由各使用部門(人)負責;公司領導辦公室及大廳、會議室、接待室、貴賓室、洗手間等公共衛(wèi)生及室外環(huán)境的清潔工作由專業(yè)保潔人員負責。

3.辦公樓清潔管理的具體要求詳見:辦公樓衛(wèi)生管理制度、辦公樓衛(wèi)生清潔標準、辦公樓保潔人員考核標準。

(二)綠化管理

1.綠化建設和管理是公司企業(yè)文化(精神文明)建設的重要內容。

2.管理、愛護花草、樹木是公司全體員工的權利和義務。

3.不準隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹木。

如因確實需要者,需報辦公室批準。

4.禁止攀折花木或在樹上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。

5.不得損壞花木的保護設施。

6.不準私自摘拿花果。

7.不準行人和各種車輛跨越、踐踏綠化帶。

8.不準往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。

9.不準在綠化地上堆放任何物品。

10.未經(jīng)許可,不準在樹木上及綠化帶內設置廣告牌。

11.凡人為造成綠化、花木及設施損壞的,要進行罰款處理。

12.辦公樓的綠化管理由辦公室負責,辦公樓的綠化養(yǎng)護由專業(yè)養(yǎng)護人員負責。

三、設施設備使用維修管理

(一)、公共場所的空調管理

1.辦公室負責公共場所空調日常運行管理工作,分管人員要嚴格按照規(guī)程操作,做好開關使用紀錄。

設備部負責其維修保養(yǎng)工作。

2.空調開機時間根據(jù)季節(jié)變化確定,原則上在每年6月1日至9月31日(也可根據(jù)實際情況調整)開機制冷。

3.節(jié)假日期間公共場所空調不開啟,因加班等特殊情況需要使用的,必須提前通知辦公室。

4.空調使用部門要注意節(jié)約能源,降低能耗。

空調啟動后,應及時關閉門窗,提高降溫效果,夏季設置空調溫度不得低于攝氏26度。

室內無人和下班后,及時關閉空調。

5.各部門(人員)要自覺愛護空調設備,注意保持清潔衛(wèi)生,確?？照{正常運行。

(二)、電梯管理

1.設備部負責電梯日常運行、安檢、維修維護等管理工作,值班人員要嚴格按照規(guī)程操作,做好運行、安檢、維修維護紀錄。

2.員工乘坐電梯要文明禮讓,進出轎廂時保持良好秩序。

如超載、指示燈報警應自覺退出電梯,保證電梯安全快捷運行。

3.員工乘坐電梯時應注意安全,不可將身體依靠轎門。

電梯門在關閉時請

勿將身體任何部位或其它物品伸出門外,以免發(fā)生危險。

4.搬運物品時,對可能造成環(huán)境污染或造成電梯損壞的物品要妥善包裝,細心搬運,物品應盡量放置在轎廂中央并注意不得超載。

5.禁止攜帶易燃易爆有毒物品乘坐電梯。

禁止在電梯內吸煙、吐痰、亂涂濫畫、亂扔雜物。

6.電梯運行中出現(xiàn)故障,要保持冷靜,可按警鈴按鈕求救或按照提示與管理人員聯(lián)系(聯(lián)系電話:),嚴禁敲擊按鈕、強行扒門,以免造成危險。

(三)、物業(yè)、設備設施的使用、維護和報修

1.公司全體員工要愛護公司物業(yè)、公共設施,正確使用,規(guī)范操作,延長物業(yè)、設施設備的使用壽命,節(jié)省資源,杜絕浪費。

設備運行期間,值班人員要按時巡查,檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常,遇到問題及時排除,并做好記錄,確保各項設備運行正常。

3、物業(yè)圖紙、設備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件等由公司辦公室和設備維護保養(yǎng)部門一式二份分別存放保管。

4、物業(yè)及大型公用設施設備的維修,由設備工程管理部門提出維修方案報公司領導審批。

做到科學計劃,周密安排,嚴格審計,確保質量,厲行節(jié)約。

5、物業(yè)及公用設施設備的日常報修,由各部門報公司辦公室,再由辦公室統(tǒng)一填寫《維修派工單》,經(jīng)公司領導批準后,安排設備或工程部門負責維修。

本制度報總經(jīng)理批準后實施。

第11篇雅居樂物業(yè)檔案管理實施細則

雅居物業(yè)檔案管理實施細則

為了加強公司檔案的綜合管理,有效地保護和利用檔案,充分發(fā)揮檔案資料的作用,為公司各項工作服務,根據(jù)《中華人民共和國檔案法》,特制定本實施細則。

一、公司檔案的立卷和歸檔

1、公司接收或下發(fā)行政公文、以公司名義簽屬的合同及協(xié)議等文件由綜合管理部負責立卷、歸檔;

2、向各項目下發(fā)的各種規(guī)范、制度、流程等文件由品質部負責立卷、歸檔;

3、財務帳冊、財務單據(jù)及有關文件資料由財務部負責歸檔;

4、各項目的主體及公共設施、配套設施的竣工圖紙,驗收材料、批文報件由技術部負責歸檔;

5、公司下發(fā)的各類公文及各項目向業(yè)主下發(fā)的各類通知等由各項目負責歸檔。

二、歸檔文件材料要求

1、文件紙質較好,紙大小規(guī)格統(tǒng)一,一般用標準的a4公文紙。

2、字跡端正、清楚。最好用打字油印件,抄寫要用碳素墨水寫,不能用圓珠筆、鉛筆。

3、文件要有明確的標題、文號、主送、抄送、抄報、抄發(fā)單位。發(fā)文稿紙上各欄內容應填寫清楚。領導簽發(fā)文件要用黑墨水或藍黑墨水,不能用圓珠筆色墨水,文稿和正文同是存檔。

4、材料齊全、準確。每項活動要從開始到結束所形成的全套完整材料,統(tǒng)計數(shù)字要準確。

三、案卷質量要求:

遵循文件材料的形成規(guī)律,保持彼此之間的有機聯(lián)系,區(qū)別管理和利用。

1、內文件材料必須準確反映公司管理活動的真實內容,手續(xù)完善,利于長期保存。

2、管理內容的檔案,按問題時間或重要程度排列。要注意密不可分的材料排列順序:定稿在前,歷次修改稿在后,結論性材料在前,依據(jù)性材料在后。

3、專題性:成套性檔案(包括科研、基建、設備等)按階段、結構、部分進行歸檔。

4、確定文件材料的保存價值,分為永久、長期、短期保存。

5、凡反映公司職能活動和基本歷史面貌,對公司、國家建設、歷史研究有長遠利用價值的,列為永久保管。凡反映公司一般工作活動,在長期內對公司有查考利用價值的,列為長期保管,保管期為十五年至五十年。凡在較短時間內對公司工作有查考價值的,列為短期保管,短期保管年限為一至五年。

6、立卷視文件材料數(shù)量的多寡進行。當同一問題的文件多時,可采用硬卷或單份裝訂。問題單一,文件較少,又不便一起歸類的,可立薄卷。

7、卷內文件材料按順序排好后,裝訂的案卷無論單面或雙面,只要是書寫的文件材料,應在裝訂線一側下角編號,不裝訂的案卷,應在卷內每份文件材料右上方加蓋有單位名稱、檔號、件數(shù)的受控章,并將檔號、件數(shù)填寫清楚。

8、每個案卷必須按規(guī)定格式逐件填寫卷內目錄。對文件材料有題名不要隨意更改或簡化。題目無實質內容或無題的要重新擬定,并在前后加[]。沒有責任者、年、月、日的文件,要考正清楚。會議紀要應概括出主要內容。

四、部門檔案員工作職責

1、設立兼職檔案員,按照公司的檔案存放的具體規(guī)定履行好本部門檔案工作。

2、根據(jù)本部門的歸檔內容,收集、積累、整理本部門應歸檔的文件材料。

五、歸檔時間及要求

(一)歸檔時間

1、各部門檔案應在次年四月底前將文件材料整理歸類后歸檔。

2、基建材料和專題性檔案,在項目完成通過鑒定驗收后兩個月按要求進行立卷歸檔。

3、財會類檔案,在會計年度終了后,由財務部門整理,立卷在本部門保管兩年順次年四月份歸檔。

4、聲像類檔案,在聲像制作,如照片、光碟、錄音帶、錄像帶完成后三個月整理好,將檔案內容、時間、地點、人物和制作人標明,每張照片附上底片,登記造冊后歸檔。

(二)歸檔要求

1、歸檔文件材料由歸檔部門兼職檔案員按要求整理好后立卷,如檔案不完整、不齊全、不符合歸檔要求,檔案員有權拒絕簽收,并限期改正補交。

2、檔案管理人員調離時,應辦理移交手續(xù)。

六、檔案的借閱

1、公司各部門查閱或外借檔案,必須履行借閱手續(xù),公司外有關人員要查閱檔案,需經(jīng)分管總經(jīng)理批準。對于重要、珍貴的檔案和資料,一般不提供原件使用。

2、不屬于原文件規(guī)定的閱讀范圍人員或查閱不屬于本人承辦工作范圍的檔案,須經(jīng)分管領導批準。

3、檔案管理人員應對檔案的安全、保密和完整負責,不得隨意拆卷、涂改、損毀或轉借他人,否則,除負責賠償損失外,應報請領導和相關部門處理。

七、檔案的鑒定

1、為加強對有價值的文件材料的保護和管理,對保管期限已滿的各類檔案,應進行相應的鑒定工作。

2、檔案的鑒定工作,必須堅持全面的、歷史的觀點,認真估計檔案的價值程度,并根據(jù)保管期限的規(guī)定,對不再有保存價值的過期檔案進行處理,原規(guī)定欠妥的,經(jīng)認真研究后延長保存年限。

3、對某些檔案材料是否銷毀沒有充分把握的,應作保存處理,不能倉促銷毀。

4、鑒定時,應將處理意見報分管總經(jīng)理審批,由兩人或兩人以上在指定地點銷毀,并在銷毀清冊上登記,銷毀清冊應立卷長期保存。

第12篇項目物業(yè)管理實施細則品質保障措施

**物業(yè)管理公司將首先組建****項目管理小組,配備各部門專業(yè)工作人員,全面負責完成****的前期物業(yè)管理工作,打造一個具有****自身特點的物業(yè)管理模式:

1、保安管理

在南都物業(yè)日常管理工作中,'人防+技防'始終是保安工作的重中之重。根據(jù)開發(fā)商提供的資料顯示,****具備一定的技防設備設施,這為今后確保小區(qū)安全提供了技術保險。但物業(yè)管理商仍需建立更為嚴格的人防安全防范程序,制訂出各種防范突發(fā)事件的應急措施,包括對小區(qū)的外圍管理、樓道管理、消防管理、道路車輛管理、電梯管理、地下車位管理以及突發(fā)事件的處置方法等,將責任落實到每一位工作人員,確保治安事件發(fā)生率為零。

根據(jù)****分期建設、分批交付的特點,a、b、c三區(qū)同時有入庫群體、裝修群體與工程建設群體的存在,這給安全防范工作帶來了一定的難度。**物業(yè)管理公司考慮采取內緊外松的安全管理模式,警衛(wèi)門崗做好小區(qū)外圍安保工作的同時,內部保安特別注意對重要部位及安全死角做好安全防范工作,盡力把安全隱患降低到最低程度。

2、裝修管理

****簡約通透的空間造型充分體現(xiàn)了設計者所追求的建筑風格,其淺色外墻、明亮通透的落地窗構成了別具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整潔,將成為****前期物業(yè)管理中的難點。對此,我們將根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗:

(1)在介入前期物業(yè)管理之時,根據(jù)樓盤的特點和開發(fā)商的要求,制訂相應的可操作性的裝修管理文本,在與業(yè)主、裝飾公司三方進行交流和溝通的基礎上,最大限度地保持小區(qū)整體環(huán)境的美觀,保證房屋的結構不受破壞。

(2)與市、區(qū)房管局房屋裝修監(jiān)察部門建立經(jīng)常性聯(lián)系,依靠政府職能部門的力量,按照《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及《長沙市城市房屋裝飾裝修管理條例》來規(guī)范業(yè)主的房屋裝修行為,對違反《裝修管理辦法》的行為及時作出處理。

(3)在業(yè)主裝修登記之時,即與之簽訂裝修管理協(xié)議,使其明確裝修范圍和裝修責任。

(4)由裝修專管員、維修工和保安人員組成三級管理小組,對裝修戶進行巡查,及時了解裝修進度,發(fā)現(xiàn)聲音及時控制,迅速整改,把違章裝修的影響控制在最小范圍。

**物業(yè)管理公司將嚴格遵循'有章可循、違章必糾'的裝修管理辦法,靈活各種管理手段,與業(yè)主講情、講理、講法,做耐心細致的思想工作確保****的建筑整體美觀,符合原設計要求。

3、智能化設施管理

****是智能化程度相對比較高的小區(qū),涉及監(jiān)(消)控、綜合布線、背景音樂、緊急呼叫、可視對講、戶外抄表等系統(tǒng)。這些設施一方面提高了業(yè)主的生活質量,另一方面也要求物業(yè)管理商不斷提高物業(yè)管理的技術水準。南都物業(yè)對各類物業(yè)的機電設備設施和智能化系統(tǒng)維護,如:電梯、空調、高層樓宇消防系統(tǒng)、大型物業(yè)安保系統(tǒng)、停車場(庫)管理系統(tǒng)積累了豐富的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗。針對****智能化設施的功能,**物業(yè)管理公司將制定出科學規(guī)范的運行計劃、養(yǎng)護和維修計劃以及功能開發(fā)計劃。

4、開展****物業(yè)管理的六項品質保證措施

(1)運用現(xiàn)代化科學手段,'三防'結合,確保小區(qū)安全。

雖然****智能化程度比較高,安保設施設備的功能比較齊全,但人防、物防、技防相結合仍然是我們治安管理的基礎。'人防'由**物業(yè)管理公司保安部統(tǒng)一指揮調度,強調多種結合,即流動崗與固定崗結合、全面防范與重點防范相結合、工裝與便裝相結合,在小區(qū)周邊圍墻上,設置紅外對射裝置以提高預警防范能力;充分利用技防的優(yōu)勢,運用****已有的智能化保安設施,如緊急呼叫系統(tǒng)、監(jiān)(消)控系統(tǒng)、警衛(wèi)和游動哨等,結合管理處的統(tǒng)一管理、快速高度,確保治安防范萬無一換。

(2)裝修管理上經(jīng)濟、行政、法律、情理四法并用。

為了確保****無違章裝修,**物業(yè)管理公司將針對房屋墻體內綜合布線多和戶型多的特點,以預防為主,有錯必糾,對住戶、裝修單位員工大力宣傳、解答'裝修管理條例',在裝修審批上嚴格把關,并明確雙方的契約關系,加強追蹤監(jiān)管,將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修,首先曉之以理、動之以情,運用情理關系手段解決。解決不了的,通過行政執(zhí)法部門予以處罰,保證各種矛盾就地解決。

(3)加強園區(qū)環(huán)境保潔工作和環(huán)保文化建設。

針對****的綠化布局和環(huán)保要求,**物業(yè)管理公司將由公司管家部、綠化管理中心牽頭,制定各項環(huán)保、清潔、園林養(yǎng)護等工作細則,并對小區(qū)噪音、水質、空氣等要素進行監(jiān)測,全面加強小區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設。還將在此基礎上做好以下各項工作。

①維護好已有的園林綠化,實施由地面向空中延展的立體式綠化工程,加強對小區(qū)環(huán)保意識的宣傳力度,讓每位住戶都自覺成為小區(qū)環(huán)保工作的模范執(zhí)行者和宣傳者;

②開展垃圾分類收集,建立廢電池回收系統(tǒng),保護生態(tài)環(huán)境,實施藍天碧山工程,進一步提升居住品質;

③注重小區(qū)環(huán)境形象(ei),開展小區(qū)環(huán)境文化建設,統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)的各種自然景觀和人文景觀。**物業(yè)管理公司將制定vi識別手冊,環(huán)境手冊,制定全面的環(huán)境管理方案。

④成立智能化設施管理小組:**物業(yè)管理公司工程管理中心擁有多名賓館工程管理的資深人士主電梯、空調、強電、弱電等方面的專業(yè)技術人員,公司擬抽調部門人員組成智能化設備管理小組,在充分掌握****智能化系統(tǒng)運用基礎上,制定出詳細的智能化詳細運行、維護方案。公司強調'三個到位',既專業(yè)技術人員操作到位,管理人員培訓到位,住戶設備使用到位(住戶能否使用智能化設備是降低小區(qū)管理難度、提高管理效率的關鍵)。**物業(yè)管理公司將根據(jù)****的智能化設施,編制《****智能化使用手冊》,讓業(yè)主感受到智能化設施給生活帶來的方便、安全和快捷。

針對不同居住類型住戶的特點,**物業(yè)管理公司將制定發(fā)展****智能化系統(tǒng)的3年規(guī)劃,提倡網(wǎng)上遠程服務,在條件成熟時建立小區(qū)局域網(wǎng),讓小區(qū)的業(yè)主在網(wǎng)上交流溝通,享受服務,享受智能化給居家生活帶來的無窮樂趣。

(4)開展豐富多彩的社會文化活動,創(chuàng)造良好的社會效益和健康的社會氛圍。**物業(yè)管理公司注重物業(yè)管理工作中的社會文化工作,并把此項工作內容列入每年各小區(qū)的年度考核目標。為了卓有成效地開展社會文化活動,公司主辦了《南都生活》雜志、社區(qū)報刊、社區(qū)網(wǎng)站,舉辦一系列豐富多彩的社區(qū)文藝、體育活動,在業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管之間建立起一種新型而融洽的工作關系,增加了彼此間的了解,同時也提高了業(yè)主門的居住樂趣;**物業(yè)管理公司將適時地在****舉行一些形式多樣、寓教于樂的社會文化活動,例如節(jié)假日的業(yè)主聯(lián)歡、暑期的兒童游泳、書法培訓、社會實踐等活動以及老年人的休身養(yǎng)心、醫(yī)療咨詢、旅游觀光等活動以及重大節(jié)日的特殊活動,建立一種健康向上的環(huán)境文化、網(wǎng)絡文化和精神文化。

(5)實現(xiàn)人力、制度、技術的全面保證

各項制度的充分保證,是確保****物業(yè)管理工作正常運行的基礎。**物業(yè)管理公司在長期的管理工作中,培養(yǎng)和引進了一大批知識結構全面、業(yè)務技能精湛、具有奉獻精神的各類專業(yè)管理技術人才,積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗,建立了一套科學、規(guī)范的管理制度、各工種的培訓制度、品質管理制度和各專業(yè)的管理制度。2003年初,公司通過了is09001:2000版國際質量管理體系的第三方認證,使物業(yè)管理工作在人力、制度、技術以及日常管理服務等各方面,得到了科學有效的全方位品質保證。

(6)增強成本意識,做好開源節(jié)流、增收節(jié)支工作。

①對員工進行勵行節(jié)約,勤儉辦企業(yè)的教育,增強成本意識。在日常管理服務中,自覺地從節(jié)約一滴水、一度電做起努力降低管理成本。

②隨著****開發(fā)建設交付使用的進展和業(yè)主入庫率的提高,從小區(qū)客觀條件和有利于提高居民生活質量出發(fā),大力開展多種經(jīng)營(如汽車美容店、家用電器安裝維修,24小時便利店,植物配送及各類代辦服務等),以增加收入,彌補管理經(jīng)理的不足;

③加強管理成本控制,在確保服務質量的前提下,引進現(xiàn)代化的管理設備和手段,減少人力投入,減少人工開支;

④加強各類消耗物料的管理和控制做到計劃采購,專人保管,合理領用,杜絕積壓、流失和浪費;

⑤嚴格控制費用支取出,****的每一項費用支出實行一支筆審批制;

第13篇物業(yè)管理員工作細則

物業(yè)管理員的工作細則

●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線;

●隨時保持最佳工作狀態(tài),處理意外時必須保持鎮(zhèn)定;

●絕對服從合理的工作指示:

●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍,如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處,立即按工作指示處理,并通知值勤主管;

●盡量避免使用武力,有需要時應召喚其他值勤人士支援;

●下班時如接班同事因任何理由未能準時到達,不可離開崗位,并通知主管代安排接班。

第14篇物業(yè)管理細則模板

物業(yè)管理細則【1】

第一章總則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。

第二條

本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條

國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。

第四條國家鼓勵采用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。

第五條

國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第六條

房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權;

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第七條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條

物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

第九條

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條

同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十一條

下列事項由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十二條

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十三條

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十四條

召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。

業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十五條

業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責:

(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十六條

業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生。

第十七條

管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規(guī)約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十八條

業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第十九條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

第二十條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。

第三章前期物業(yè)管理

第二十一條

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

第二十二條

建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定臨時管理規(guī)約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第二十三條

建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十四條

國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

第二十五條

建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

第二十六條

前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同終止。

第二十七條

業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。

第二十八條

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

第二十九條

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第三十條

建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條

建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。

物業(yè)管理服務編輯

第三十二條

從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三十三條

從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。

第三十四條

一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

第三十五條

業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十六條

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

第三十七條

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時,應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

第三十八條

物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十九條

物業(yè)服務合同終止時,物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務合同終止時,業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的,物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。

第四十條

物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條

物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點,由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法,在物業(yè)服務合同中約定。

第四十二條

業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位交納。

第四十三條

縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。

第四十四條

物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。

第四十五條

物業(yè)管理區(qū)域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十六條

對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務企業(yè)應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條

物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的,應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。

第四十八條

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定,有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

第四十九條

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第四章使用與維護

第五十條

物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業(yè)主大會討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

第五十一條

業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意;物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。

第五十二條

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。

第五十三條

業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第五十四條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

第五十五條

利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十六條

物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養(yǎng)護,有關業(yè)主應當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的,經(jīng)業(yè)主大會同意,可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護,費用由責任人承擔。

第五章法律責任

第五十七條

違反本條例的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準,擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。

第五十八條

違反本條例的規(guī)定,建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第五十九條

違反本條例的規(guī)定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十條

違反本條例的規(guī)定,未取得資質證書從事物業(yè)管理的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書的,依照本條第一款規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

第六十一條

違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第六十二條

違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的,由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第六十三條

違反本條例的規(guī)定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴重的,并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十四條

違反本條例的規(guī)定,建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十五條

違反本條例的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十六條

違反本條例的規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用:

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十七條

違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十八條

業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

第六十九條

違反本條例的規(guī)定,國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責,或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。

武漢市物業(yè)管理條例實施細則最新解讀【2】

《武漢市物業(yè)管理條例》經(jīng)2023年6月23日武漢市十二屆人大常委會第25次會議通過,2023年7月30日湖北省十一屆人大常委會第17次會議批準。該《條例》分總則,新建物業(yè)與前期物業(yè)管理,業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會,物業(yè)管理服務,物業(yè)的使用與維護,法律責任,附則7章84條,自2023年1月1日起施行。1999年7月30日武漢市十屆人大常委會第12次會議通過,1999年9月27日湖北省九屆人大常委會第12次會議批準的《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。

第一章

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結合本市實際,制定本條例。

第二條

本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。

第三條

本條例所稱物業(yè),是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。

本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本條例所稱物業(yè)服務企業(yè),是指依法取得法人資格,具有相應資質,從事物業(yè)服務的企業(yè)。

第四條

市房屋主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

區(qū)房屋主管部門按照職責負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

規(guī)劃、土地、建設、城管、價格、民政、環(huán)保、水務、工商行政管理、園林等主管部門按照各自職責協(xié)同實施本條例。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導、協(xié)助本轄區(qū)內業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作,指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?配合調解處理物業(yè)管理中的投訴,協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。

武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、武漢市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)管理委員會按照本條例關于區(qū)人民政府及其有關部門管理職責的規(guī)定,負責各自管理范圍內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第二章

第五條

物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應當遵循相對集中、便于管理的原則,并考慮物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素,按照下列標準執(zhí)行:

(一)以建設項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準,一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域;但規(guī)模過大、劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的,或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的,可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域;

(二)分期建設項目或者兩個以上單位開發(fā)建設的項目,其配套設施設備共用的,劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目,劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第六條

開發(fā)建設單位應當在取得建設工程規(guī)劃許可證后三十日內,按照本條例第五條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域,并將劃分方案報送區(qū)房屋主管部門;區(qū)房屋主管部門認為符合第五條規(guī)定要求的,予以備案并在有關圖紙上予以注記。

開發(fā)建設單位應當在物業(yè)銷售前將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

老舊城區(qū)沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的,由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會征求業(yè)主意見后,確定物業(yè)管理區(qū)域,并報區(qū)房屋主管部門備案。

第七條

新建物業(yè),開發(fā)建設單位應當按照規(guī)定無償配置物業(yè)服務用房,物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事活動用房。配置物業(yè)服務用房按照國家有關居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范的要求執(zhí)行;沒有規(guī)定的,配置物業(yè)服務用房的建筑面積不低于建設工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二,并不少于八十平方米,其中業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不少于十五平方米。

物業(yè)服務用房應當具備水、電等基本使用功能,有明確的坐落、房號,并且具備辦理房地產權屬登記的條件。

開發(fā)建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證時,其提交的規(guī)劃設計方案中應當注明物業(yè)服務用房的具體位置。

物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有,專用于物業(yè)管理服務工作。

第八條

新建物業(yè)內的供水、供電、供氣等計量裝置應當實行專有部分一戶門號一結算表,共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設施設備的配置應當符合物業(yè)使用的基本條件。

第九條

新建物業(yè)內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的最低比例標準,按照市人民政府制定的有關技術規(guī)范的規(guī)定核定。

第三節(jié)

第十條

住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的開發(fā)建設單位,應當按照國家及本市相關規(guī)定,通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè),并與之簽訂前期物業(yè)服務合同。

有下列情形之一的,經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門批準,可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè):

(一)投標人少于三人;

(二)多層物業(yè)總建筑面積少于五萬平方米,或者單棟高層(含小高層)物業(yè)總建筑面積少于三萬平方米,或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于四萬平方米。

招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前,持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料,向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門備案。

第十一條

開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同,應當包括前期物業(yè)服務合同約定的內容,并明確物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主共有共用的配套設施設備。

前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的,其約定應當一致。

第十二條

房屋交付使用前(含當月)所發(fā)生的物業(yè)服務費用,由開發(fā)建設單位承擔。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務費用,由業(yè)主承擔,但房屋交付后一年內無人入住的,空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔物業(yè)服務費用。

房屋通過竣工驗收達到交付條件,業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應手續(xù)的,即為交付;業(yè)主收到書面交付通知后一個月內無正當理由不辦理相應手續(xù)的,視為交付。

第十三條

開發(fā)建設單位在出售物業(yè)前,應當制定臨時管理規(guī)約并到區(qū)房屋主管部門備案。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂房屋買賣合同時,應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第四節(jié)

第十四條

新建物業(yè)交付使用前,開發(fā)建設單位應當向房屋主管部門辦理竣工交付使用備案手續(xù),并提供建設項目竣工驗收文件以及符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和房屋買賣合同約定的交付使用條件的相關文件、資料。

第十五條

開發(fā)建設單位在與前期物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,應當向區(qū)房屋主管部門和前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)業(yè)主名冊;

(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

區(qū)房屋主管部門、前期物業(yè)服務企業(yè)應當接受前款規(guī)定的資料,并妥善保管。前期物業(yè)服務合同終止時,前期物業(yè)服務企業(yè)應當將上述資料移交給業(yè)主委員會。

業(yè)主有權查閱開發(fā)建設單位向區(qū)房屋主管部門、物業(yè)服務企業(yè)移交的資料。

第三章

第一節(jié)

第十六條

本條例所稱業(yè)主,是指物業(yè)的所有權人。

尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人,在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權利,并承擔相應的義務。

業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利,履行業(yè)主義務。

第十七條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權;

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第十八條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第二節(jié)

第十九條

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。符合下列條件之一的,應當召開首次業(yè)主大會會議,成立業(yè)主大會:

(一)專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上;

(二)首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之二十以上。

業(yè)主總人數(shù)在二十人以內且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不設立業(yè)主大會的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。

第二十條

專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定:

(一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積,按照上述面積的統(tǒng)計總和計算;

(二)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按一人計算,但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;總人數(shù),按照上述人數(shù)的統(tǒng)計總和計算。

業(yè)主身份的確定,以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。

第二十一條

物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第十九條第一款規(guī)定條件,開發(fā)建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當書面報告區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

開發(fā)建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)未及時予以書面報告的,百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出設立業(yè)主大會的書面要求。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在收到報告或者要求之日起六十日內會同區(qū)房屋主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組),籌備召開首次業(yè)主大會會議。

第二十二條

籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、開發(fā)建設單位派員組成,其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的三分之二?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔任。

籌備組應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告其成員名單和工作職責,并有權要求開發(fā)建設單位提供下列文件資料:

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;

(二)業(yè)主名冊;

(三)建筑規(guī)劃總平面圖;

(四)附屬設施設備交付使用備案證明;

(五)綠化竣工總平面圖;

(六)物業(yè)服務用房配置證明;

(七)專項維修資金交存證明;

(八)成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。

第二十三條

籌備組履行下列職責:

(一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(三)確認業(yè)主身份、核實業(yè)主人數(shù)和專有部分面積;

(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產生方案和名單,并公開征詢意見;

(五)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款所列內容,籌備組應當在召開首次業(yè)主大會會議十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內予以公示。

第二十四條

籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法成立之日起,籌備組職責自行終止。

召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經(jīng)費由開發(fā)建設單位承擔。

第三節(jié)

第二十五條

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。

業(yè)主大會依法成立后三十日內,業(yè)主委員會應當就業(yè)主大會成立事項向區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,并依法刻制和使用業(yè)主大會(業(yè)主委員會)印章。

第二十六條

業(yè)主大會履行下列職責:

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員,決定業(yè)主委員會任期;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作,聽取業(yè)主委員會的工作報告,改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

(四)決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

(五)依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項;

(六)根據(jù)管理規(guī)約的約定,對違反管理規(guī)約的業(yè)主進行告誡;

(七)決定業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌措方式;

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。

第二十七條

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的,業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主委員會不依法或者不依約履行召開業(yè)主大會會議職責的,區(qū)房屋主管部門應當責令其在三十日內召開;逾期不改正的,街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當會同區(qū)房屋主管部門在三十日內組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。

除前兩款規(guī)定外,任何單位和個人不得組織召開業(yè)主大會會議。

第二十八條

業(yè)主大會會議以采用集體討論的形式為主,也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見的形式時,應當將征求意見書送達每一位業(yè)主;無法送達的,應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告;業(yè)主在規(guī)定期限內未反饋意見的,視為棄權。

第二十九條

業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

第15篇某物業(yè)公司管理細則

物業(yè)公司管理細則【1】

第一章總則

第一條、為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本細則。

第二條、本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企

業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條、國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第四條、國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。

第五條、國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第六條、房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:

(一)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(二)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權;

(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;

(五)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;

(六)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第七條、業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

(四)按時交納物業(yè)服務費用;

(五)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條、一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第九條、物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

第十條、同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的

指導下成立業(yè)主大會,并選舉產生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權,根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十一條、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

第十二條、業(yè)主大會履行下列職責:

(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;

(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

第十三、條、業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

第十四、條、召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。

業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十五、條、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,履行下列職責:

(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十六、條、業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

第十七、條、業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

第十八、條、業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第十九、條、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

第二十、條、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。

第三章前期物業(yè)管理

第二十一條、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

第二十二條、建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第二十三條、建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

第二十四條、國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十五條、建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

第二十六條、前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同終止。

第二十七條、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。

第二十八條、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

第二十九條、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第三十條、建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條、建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。

第四章物業(yè)管理服務

第三十二條、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三十三條、從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。

第三十四條、一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

第三十五條、業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

第三十六條、物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

第三十七條、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條、例第二十九條、第一款規(guī)定的資料。

第三十八條、物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十九條、物業(yè)服務合同終止時,物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條、例第二十九條、第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務合同終止時,業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。

第四十條、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條、物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法,在物業(yè)服務合同中約定。

第四十二條、業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位交納。

第四十三條、縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。

第四十四條、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。

第四十五條、物業(yè)管理區(qū)域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十六條、對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條、物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。

第四十八條、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條、例和業(yè)主公約的規(guī)定,有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

第四十九條、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五章物業(yè)的使用與維護

第五十條、物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業(yè)主大會討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

第五十一條、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。

第五十二條、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。

第五十三條、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第五十四條、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

第五十五條、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十六條、物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養(yǎng)護,有關業(yè)主應當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的,經(jīng)業(yè)主大會同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護,費用由責任人承擔。

第六章法律責任

第五十七條、違反本條、例的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準,擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。

第五十八條、違反本條、例的規(guī)定,建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第五十九條、違反本條、例的規(guī)定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十條、違反本條、例的規(guī)定,未取得資質證書從事物業(yè)管理的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書的,依照本條、第一款規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

第六十一條、違反本條、例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第六十二條、違反本條、例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的,由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第六十三條、違反本條、例的規(guī)定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴重的,并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十四條、違反本條、例的規(guī)定,建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十五條、違反本條、例的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十六條、違反本條、例的規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條、第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用:

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十七條、違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十八條、業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

第六十九條、違反本條、例的規(guī)定,國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責,或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。

第七章附則

第七十條、本細則自2003年9月1日起施行。

物業(yè)公司管理細則【2】

一、物業(yè)管理的范圍

凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。

相關專題:

二、成立機構

為促進物業(yè)管理規(guī)范運行,設立***局物業(yè)管理辦公室,辦公室設主任1名(兼),工作人員3名,義務監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設保潔員1,保衛(wèi)人員1名,水電維修工1名,其人員由本人申請,經(jīng)考察試用合格后聘用;義務監(jiān)督員每棟樓1名,由本棟樓居民推選產生。

物業(yè)管理辦公室隸屬局領導下的公益事業(yè)機構,在業(yè)務上受市物業(yè)管理服務公司指導,實行自我管理,自負盈虧,搞好服務。局不另行撥給專項經(jīng)費。

三、物業(yè)管理辦公室主要職責

1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。

2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實及違規(guī)處罰。

3、根據(jù)市物價部門的規(guī)定,確定物業(yè)管理費的收取標準。

4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費,按標準發(fā)放工作人員工資。

5、按要求管理好財務收支帳目。

四、相關工作人員職責

1、保潔員工作職責

負責院內*—*棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理,以及每棟樓房周圍的清掃,每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理,處理不了時,報物業(yè)管理辦公室。

2、保衛(wèi)人員工作職責

嚴格把好大門人員進出關,維護院內安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查,對院內進行經(jīng)常性巡查,發(fā)現(xiàn)情況,及時反映和報警。

3、水電維修人員工作職責

負責機關院內水電故障的檢查維修,發(fā)現(xiàn)故障,做到隨叫隨到,負責院內電線的布設調整和水管的架設,保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。

4、義務監(jiān)督員工作職責

負責監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責做好工作,發(fā)現(xiàn)機關院內環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業(yè)管理辦公室報告并監(jiān)督處理。

五、福利待遇及有關要求

1、福利待遇

物業(yè)管理辦公室主任及義務監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實行合同聘用制,確立月基本工資,并按工作情況好壞給予相應獎罰,不享受其他勞保福利待遇。

2、有關要求

物業(yè)管理辦公室人員應按照各自分工認真履行自己的職責,將各項管理工作執(zhí)行到位。各工作人員應安全謹慎工作,在工作中所發(fā)生的一切安全事故及其他突事件概由本人負責,本局及物業(yè)管理辦公室不承擔任何責任。

***局物業(yè)管理領導小組

第16篇物業(yè)公司經(jīng)營管理責任協(xié)議書實施細則

一、目的

規(guī)范《經(jīng)營管理責任協(xié)議書》考評工作,確保公平、公開、公正考評各管理處的經(jīng)營效果和服務質量。

二、適用范圍

適用于物業(yè)公司各管理處的考評工作。

三、負責管理部門

由總經(jīng)理室及各部門負責人組成考評領導小組,負責指導考評工作的實施,人事行政部為考評工作的管理部門。

四、職責

人事行政部:

①負責員工流動率的計算;

②組織工作配合度的計分;

③平時檢查扣分匯總;

④季末組織檢查;

⑤發(fā)布各季度及年度考評信息。

財務部:

①節(jié)約指標的半年度及全年度的計算;

②收費率的年度計算;

工程部:

①負責各小區(qū)公共水、電表的抄表核對工作;

②針對各小區(qū)設備、設施管理維修、保養(yǎng)工作進行考評;

③對小區(qū)綠化管養(yǎng)工作進行考評。

質管部:

①負責每年兩次的業(yè)主滿意度調查的組織實施、統(tǒng)計;

②投訴率的統(tǒng)計;

③治安秩序項的統(tǒng)計;

④日常檢查的獎罰建議。

五、實施過程

1、平時檢查:根據(jù)《獎罰計分項》以質管部日常檢查為主結合考評工作領導小組成員抽查。每月報人事行政部匯總,檢查中若相關責任人違反公司的其他規(guī)章制度者,除按《獎罰計分項》扣分外還需按制度處罰;

2、每季季末由人事行政部組織總經(jīng)理室成員、片區(qū)主任,各部門負責人等依據(jù)《管理處工作檢查評分表》、《保安工作檢查評分表》、《保潔工作檢查評分表》、《綠化工作檢查評分表》、《機電工作檢查評分表》、進行為期二天的查檢。各管理處各工種的得分總和(滿分為500分)再折算成季末檢查分( ),小數(shù)點后保留二位數(shù)。

3、每季末由人事行政部組織各職能部門負責人及片區(qū)的上級領導根據(jù)《各職能部門評分表》、《領導評分表》對各管理處總行評分。再折算成工作配合度分值( +);

4、每年6月25和12月25日起由質管部組織各片區(qū)及管理處等依據(jù)《業(yè)主滿意度調查表》進行交叉隨機抽查,統(tǒng)計各管理處業(yè)主滿意度。300戶以下的小區(qū)每次抽查40%業(yè)主;300戶~600戶小區(qū)每次抽查30%業(yè)主;600戶以上小區(qū)每次抽查20%業(yè)主,同一年度不得重復抽查同一業(yè)主。

六、本《經(jīng)營管理責任協(xié)議書》在實施過程中有不妥之處,敬請各管理處提出寶貴的意見或建議,以便及時修訂完善。本《經(jīng)營管理責任協(xié)議書》的最終解釋權為公司考評領導小組。

物業(yè)公司

二○**年三月十六日