物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則范文【16篇】

第1篇 物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則范文

物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則【1】

各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳),直轄市房地局,計(jì)劃單列市建委(房地局):

我部自95年開(kāi)展全國(guó)優(yōu)秀管理項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收工作以來(lái),樹(shù)立了一批優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目典型、對(duì)推動(dòng)建立物業(yè)管理體制、提高全國(guó)物業(yè)管理水平,發(fā)揮了重要作用。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,各地普通反映原標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢(shì)。

如繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn),難免出現(xiàn)評(píng)選優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目過(guò)多,失去其先進(jìn)示范作用。

為此。

在廣泛征求各地主管部門(mén)及企業(yè)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂,新標(biāo)準(zhǔn)從今年開(kāi)始執(zhí)行。

現(xiàn)將考評(píng)驗(yàn)收工作的有關(guān)事項(xiàng)通知如下:

一、從今年起,我部只對(duì)申報(bào)全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收,并授予“全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱(chēng)號(hào);取消全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收及其稱(chēng)號(hào)。

各地對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收是否設(shè)立“示范”、“優(yōu)秀”兩個(gè)檔次,視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。

二、申報(bào)基本條件

l、參評(píng)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求,配套沒(méi)施齊全c住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬(wàn)平方米以上,別墅2萬(wàn)平方米以上,大廈3萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,人住率或使用率達(dá)85%以上。

2、取得“省(自治區(qū)、直轄市)級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱(chēng)號(hào)一年以上。

3、物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度:

4、物業(yè)管理企業(yè)無(wú)重大責(zé)任事故。

5、未發(fā)生經(jīng)主管部門(mén)確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴:

三、各地應(yīng)在每年7月30日前將參加全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收的項(xiàng)目名單及《全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)表》報(bào)我部:

四、修訂后的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評(píng)分細(xì)則上都有較高的要求。

各地在進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收時(shí),在質(zhì)量和數(shù)量上都應(yīng)從嚴(yán)掌握,使評(píng)選出來(lái)的物業(yè)管理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。

凡是上報(bào)我部的項(xiàng)目,省(自治區(qū)、直轄市)預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)分值不得低于98分。

五、根據(jù)建房t號(hào)文件要求,全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目每三年進(jìn)行一次復(fù)驗(yàn)。

各地要認(rèn)真做好自95年以來(lái)已獲得全國(guó)城市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項(xiàng)l1稱(chēng)號(hào)的復(fù)查工作。

經(jīng)省市主管部門(mén)復(fù)查,對(duì)管理水平確實(shí)下降、群眾意見(jiàn)較大、達(dá)不到95年標(biāo)準(zhǔn)、不能起到先進(jìn)示范作用的物業(yè)管理項(xiàng)目,要督促其整改。

并提出撤消原稱(chēng)號(hào)的意見(jiàn),報(bào)我部批準(zhǔn)。

今年的復(fù)驗(yàn)意見(jiàn)要與申報(bào)工作一并報(bào)我部。

六、鑒于今年進(jìn)行原標(biāo)準(zhǔn)修訂工作,各地的申報(bào)工作與復(fù)驗(yàn)意見(jiàn)上報(bào)時(shí)間延遲到8月30日。

七、新標(biāo)準(zhǔn)頒布后,1995年頒發(fā)的《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及1997年頒發(fā)的《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》停止執(zhí)行。

八、其它有關(guān)“全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”的考評(píng)驗(yàn)收工作仍按建房[1995〕120號(hào)文件要求執(zhí)行:

附:1、全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則

2、全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則 。

物業(yè)管理考核辦法【2】

為了加強(qiáng)對(duì)行政中心物業(yè)管理工作的監(jiān)督,規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為,提高服務(wù)質(zhì)量。

根據(jù)國(guó)家和湖南省對(duì)物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,結(jié)合我縣行政中心的特點(diǎn),制定本辦法。

一、為維護(hù)行政中心入駐各單位的合法權(quán)益,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)質(zhì)目標(biāo),機(jī)關(guān)事務(wù)管理局為物業(yè)管理考核的具體實(shí)施機(jī)構(gòu),設(shè)立物業(yè)管理考核小組,物業(yè)管理考核小組人員由縣委辦、政府辦、人大辦、政協(xié)辦、機(jī)關(guān)事務(wù)管理局相關(guān)人員組成,對(duì)物業(yè)管理公司日常工作和開(kāi)展相關(guān)服務(wù)工作結(jié)果實(shí)施監(jiān)督管理和考核。

二、本辦法對(duì)服務(wù)方的績(jī)效評(píng)分,主要依據(jù)《物業(yè)管理考核分?jǐn)?shù)量化標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行,考核實(shí)行百分制。

三、每月的考核評(píng)分由機(jī)關(guān)事務(wù)管理局物業(yè)管理股負(fù)責(zé);每半年由物業(yè)管理考核小組組織一次全面的考核。

四、每合同年度對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)分,評(píng)分權(quán)重為:每月考核評(píng)分平均得分占60%;入駐單位測(cè)評(píng)占20%;半年考核評(píng)分占10%;年終考核評(píng)分占10%。

五、懲罰措施:物業(yè)管理股每月對(duì)物業(yè)管理公司通過(guò)服務(wù)質(zhì)量量化考核表進(jìn)行考核,考核平均分低于85分(不含85分),從當(dāng)月的管理費(fèi)暫扣1000元/分,作為整改金。

檢查中在同一地點(diǎn)發(fā)現(xiàn)同一問(wèn)題的,第一次發(fā)整改通知書(shū),責(zé)令限期整改;第二次除限期整改外并給予500元的經(jīng)濟(jì)制裁;第三次除限期整改外并給予2000元的經(jīng)濟(jì)制裁;第四次除限期整改外將作為解除合同的重要依據(jù)。

六、物業(yè)管理股、物業(yè)管理考核小組在考評(píng)和檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,以書(shū)面整改通知形式通知物業(yè)管理公司,物業(yè)管理公司應(yīng)在通知規(guī)定時(shí)間內(nèi)整改完畢,并將整改情況每月匯總報(bào)告物業(yè)管理股,由有關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收。

七、物業(yè)管理公司對(duì)于考核結(jié)果和需整改項(xiàng)目有申訴和解釋權(quán),經(jīng)考核小組確認(rèn)屬實(shí),對(duì)考核結(jié)果可予以調(diào)整。

確有爭(zhēng)議的,決定權(quán)歸考核小組。

第2篇 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)管理辦法實(shí)施細(xì)則

物業(yè)公司《多種經(jīng)營(yíng)管理辦法》實(shí)施細(xì)則(試行)

第一條:為進(jìn)一步強(qiáng)化《多種經(jīng)營(yíng)管理辦法》的有效執(zhí)行,提高在運(yùn)用過(guò)程中的可操作性,根據(jù)公司的相關(guān)管理制度,特制訂《多種經(jīng)營(yíng)管理辦法》實(shí)施細(xì)則(下稱(chēng)'本細(xì)則')。

第二條:本細(xì)則由公司財(cái)務(wù)部、品質(zhì)培訓(xùn)部負(fù)責(zé)管理、解釋。

合同的申報(bào)、審核、審批

第三條:合同總金額在500元(含500元)以下,期限在3個(gè)月以?xún)?nèi),管理中心(處)可以根據(jù)實(shí)際情況與合作方進(jìn)行約定,約定可以選用口頭或書(shū)面形式。在執(zhí)行前5天向公司品質(zhì)培訓(xùn)部、財(cái)務(wù)部報(bào)備。每月底以書(shū)面形式報(bào)備財(cái)務(wù)部及品質(zhì)培訓(xùn)部。

第四條:合同總金額超過(guò)500元,管理中心(處)在與合作方確定意向后,草擬合同報(bào)公司審核,總經(jīng)理審批。

第五條:報(bào)審的合同由行政與人力資源部負(fù)責(zé)簽程,合同的審核審批應(yīng)在接到合同后7個(gè)工作日(含周六、周日)內(nèi)完成,遇相關(guān)負(fù)責(zé)人出差,審核審批時(shí)間自動(dòng)順延,行政與人力資源部向管理中心(處)反饋。

第六條:行政與人力資源部負(fù)責(zé)合同在審核審批過(guò)程中意見(jiàn)的反饋。

第七條:修改后合同由管理中心(處)再次報(bào)公司審核審批,執(zhí)行本細(xì)則第五條、第六條,直至蓋章簽約;

第八條:合同簽字蓋章生效后,我方原件由行政與人力資源部備份,管理中心(處)留存復(fù)印件,并由行政與人力資源部將復(fù)印件送至財(cái)務(wù)部備份;

第九條:管理中心(處)負(fù)責(zé)合同的執(zhí)行,嚴(yán)格履行合同內(nèi)容,接受公司品質(zhì)培訓(xùn)部、財(cái)務(wù)部對(duì)合同執(zhí)行情況的監(jiān)督、檢查。

其它

第十條:其它未涉及的事項(xiàng)按照《多種經(jīng)營(yíng)管理辦法》執(zhí)行。

第十一條:本細(xì)則為《多種經(jīng)營(yíng)管理辦法》的組成部分,經(jīng)公司經(jīng)營(yíng)班子、部門(mén)會(huì)簽后生效。

第3篇 物業(yè)管理公司員工休假細(xì)則公司

物業(yè)管理公司員工休假細(xì)則

護(hù)員工的合為了強(qiáng)化人事管理制度,維法權(quán)益,****物業(yè)管理有限公司依據(jù)國(guó)家、省、市法律法規(guī)的要求,特制訂本細(xì)則。

一婚假:

國(guó)家規(guī)定婚假5天,晚婚者(法定婚齡各推遲3周歲以上初婚者)增加婚假20天。

二產(chǎn)假:

①?lài)?guó)家規(guī)定女職工產(chǎn)假為90天,其中產(chǎn)前休假15天。難產(chǎn)的增加產(chǎn)假15天。多胞胎生育的,每多生育一個(gè)嬰兒,增加產(chǎn)假15天。

②實(shí)行晚育的(24周歲以上生育第一個(gè)子女),除國(guó)家規(guī)定的產(chǎn)假外增加產(chǎn)假30天,給予男方護(hù)理假15天。

③純母乳喂養(yǎng),持醫(yī)院證明,可享受1個(gè)月休假。

三喪假:

①父母、配偶、子女死亡給予喪假5天;

②岳父母死亡給予喪假4天;

③兄弟姐妹死亡給予喪假3天。

四計(jì)劃生育手術(shù)后的假期(含節(jié)假日)

①安節(jié)育環(huán)休息3天;取節(jié)育環(huán)休息1天;

②輸精管結(jié)扎后休息7天;

③輸卵管結(jié)扎后休息21天;

④因采取綜合節(jié)育措施失敗懷孕而進(jìn)行人工流產(chǎn)、引產(chǎn)同時(shí)安環(huán)者休息18天;

⑤晚婚后人工流產(chǎn)休息15天;

⑥引產(chǎn)同時(shí)結(jié)扎按妊娠月份休息40-60天;

⑦人工流產(chǎn)同時(shí)結(jié)扎休息30天;

⑧已有一個(gè)孩子安環(huán)失敗而懷孕進(jìn)行人工流產(chǎn)休息20天;

⑨男女施行絕育手術(shù)后失敗而懷孕的,人工流產(chǎn)休息30天,引產(chǎn)休息60天;

⑩因孩子死亡進(jìn)行結(jié)扎手術(shù)再通術(shù)的休息30天。

計(jì)劃生育假視為出勤,基本工資、獎(jiǎng)金補(bǔ)助照發(fā),但不享受崗位工資。

四、工傷假

員工在工作時(shí)間受傷,應(yīng)立即送至就近醫(yī)院治療,并通知部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和公司領(lǐng)導(dǎo),事后必須在指定的時(shí)間內(nèi)填寫(xiě)事故報(bào)告,報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)處理。非因違反操作規(guī)程和有關(guān)規(guī)章制度導(dǎo)致受傷,其休假時(shí)間將按國(guó)家勞動(dòng)保險(xiǎn)規(guī)定執(zhí)行。工傷假視為出勤,所有工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)助照發(fā)。

五、補(bǔ)休假

員工加班必須事先提出申請(qǐng),部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)同意方可生效。員工補(bǔ)休,每次最少不得少于4小時(shí),原則上要求每季度內(nèi)休完,不跨年。此休假視為出勤,所有工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)助照發(fā)。

第4篇 某小區(qū)物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則

小區(qū)物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則有哪些下面是小編為大家整理多的有關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則,希望幫到你。

一、總則

第一條,為提高區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)后勤服務(wù)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化水平,加強(qiáng)和規(guī)范區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)物業(yè)管理檢查考核工作,特制定本細(xì)則。

第二條,檢查考核對(duì)象為多邦物業(yè)會(huì)務(wù)、保潔、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、安全保衛(wèi)工作等。

第三條,檢查考核由高新區(qū)管委會(huì)后勤管理處組織實(shí)施。

二、檢查考核制度

第四條,日檢查,由各服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(主管)按照服務(wù)項(xiàng)目范圍、工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查,同時(shí)由后勤管理處派出相關(guān)人員抽查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)反饋改進(jìn),并根據(jù)整改情況進(jìn)行打分。

第五條,周檢查,后勤管理處每周全面檢查不少于兩次,按照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行打分。

第六條,月巡查,由后勤管理處主管領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì),有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)參加,對(duì)各服務(wù)項(xiàng)目實(shí)施巡查,每次巡查面不少于所有服務(wù)項(xiàng)目的80%,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)協(xié)調(diào)解決,根據(jù)檢查結(jié)果及服務(wù)單位反饋滿(mǎn)意度情況分別對(duì)物業(yè)進(jìn)行考核打分。

第七條,季度考核,由后勤管理處牽頭,按照各服務(wù)項(xiàng)目的工作標(biāo)準(zhǔn)或考核細(xì)則實(shí)施考核,每次考核面不少于所有服務(wù)項(xiàng)目的80%,考核結(jié)果及時(shí)通報(bào)服務(wù)單位。

第八條,年度綜合考評(píng)。由后勤管理處會(huì)同有關(guān)單位(部門(mén)),

根據(jù)日檢查、周檢查、月檢查、季度考核情況,對(duì)各服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行綜合考評(píng),平時(shí)考評(píng)占50%,滿(mǎn)意度調(diào)查占20%,季、年度綜合考評(píng)結(jié)果占30%,各個(gè)服務(wù)項(xiàng)目匯總成績(jī)作為對(duì)年度評(píng)定的依據(jù)。

三、檢查考核內(nèi)容及考核標(biāo)準(zhǔn)

第九條,會(huì)務(wù)工作主要考核會(huì)務(wù)受理、會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)議服務(wù)?？己瞬捎冒俜种?。

(一)會(huì)務(wù)受理25分

1.會(huì)務(wù)受理正確、無(wú)差錯(cuò)。10分

2.承辦責(zé)任明確。5分

3.會(huì)前工作準(zhǔn)備充分,所需物品及時(shí)到位。5分

4.會(huì)議結(jié)束會(huì)場(chǎng)整理及時(shí),保持常備狀態(tài)。5分

(二)會(huì)場(chǎng)布置40分

1.會(huì)場(chǎng)(會(huì)議室)布置整體效果符合主辦單位要求。10分

2.主席臺(tái)、會(huì)標(biāo)、宣傳標(biāo)、撐牌、席簽、話筒、鮮花、盆景、茶杯布置擺放正確到位。10分

3.音響、照明(燈光)、空調(diào)、投影、茶水、礦泉水落實(shí)到位。10分

4.會(huì)場(chǎng)(會(huì)議室)符合衛(wèi)生要求。10分

(三)會(huì)議服務(wù)30分

1.服務(wù)規(guī)范、細(xì)膩,禮貌周到。10分

2.茶水、礦泉水等供給及時(shí),服務(wù)到位。10分

3.音響、空調(diào)、燈光、投影等保障到位,無(wú)異常。10分

(四)會(huì)議評(píng)價(jià)5分

1、主辦單位對(duì)會(huì)議評(píng)價(jià)表示滿(mǎn)意。5分

第十條,保潔工作主要檢查考核服務(wù)水平、保潔質(zhì)量、操作規(guī)程、內(nèi)部管理等,考核采用百分制。

(一)服務(wù)水平20分

1.保潔人員足額。5分

2.執(zhí)行保潔時(shí)間到位。5分

3.在規(guī)定服務(wù)時(shí)間內(nèi)全體保潔人員著裝統(tǒng)一,佩戴胸卡,按切實(shí)可行的計(jì)劃流程進(jìn)行保潔。5分

4.保潔工作有計(jì)劃流程,保潔設(shè)備、工具、藥劑齊全。5分

(二)保潔質(zhì)量60分

1.各辦公樓出入口地臺(tái)、地毯(含腳墊)無(wú)臟雜物、無(wú)污跡;樓內(nèi)大廳整潔光亮、無(wú)浮塵、無(wú)水跡、無(wú)污跡。5分

2.各樓層走廊、過(guò)道、樓梯、陽(yáng)臺(tái)整潔、無(wú)浮塵、無(wú)水跡、無(wú)污跡;地毯平整、干凈。5分

3.各樓層公共區(qū)門(mén)窗、窗臺(tái)干凈、無(wú)灰塵、無(wú)污跡;垃圾桶放置合理,清倒及時(shí)、外表干凈、無(wú)積垢、無(wú)臭味。5分

4.各辦公樓玻璃門(mén)、玻璃幕、玻璃間格、各種柱身、扶手、欄桿(含木質(zhì)、金屬、不銹鋼)、內(nèi)玻璃窗、鏡面等明凈、光亮、無(wú)積塵、無(wú)污跡、無(wú)斑點(diǎn)、金屬、不銹鋼按規(guī)定時(shí)間上保護(hù)劑。5分

5.各種室內(nèi)裝飾物、墻上裝飾物和各類(lèi)設(shè)施表面(如燈飾、警鈴、監(jiān)視器、火災(zāi)報(bào)警控制器、風(fēng)口、安全指標(biāo)燈、開(kāi)關(guān)盒、消防栓箱、各種告示牌、指示牌等)干凈、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。5分

6.衛(wèi)生間大小便池、坐便器、拖把池等內(nèi)外光潔,無(wú)污垢、無(wú)積塵、無(wú)臭味;洗手盆、鏡臺(tái)、鏡面內(nèi)外光潔,無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)積水、無(wú)積塵;地面、墻面光潔,無(wú)污跡、無(wú)臟雜物、無(wú)積水、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng);門(mén)窗、窗臺(tái)、內(nèi)玻璃、天花板、隔板、照明燈具、開(kāi)關(guān)盒、卷紙盒等干凈、無(wú)灰塵、無(wú)污跡;廁紙簍、垃圾桶無(wú)陳積物、無(wú)臭味,外表干凈。香球、衛(wèi)生紙補(bǔ)充及時(shí),地漏暢通。10分

7.電梯廳墻面、地面、門(mén)框、電梯指標(biāo)牌表面干凈,無(wú)油跡、無(wú)灰塵、無(wú)雜物;電梯內(nèi)墻、地面、門(mén)、天花板、通風(fēng)口、監(jiān)視器、照明燈具、指標(biāo)板等表面干凈、無(wú)積塵、無(wú)污跡、無(wú)臟雜物;電梯廂壁、電梯門(mén)、框按規(guī)定時(shí)間上保護(hù)劑;地毯按規(guī)定更換。10分

8.室外場(chǎng)地、道路干凈、無(wú)臟物、無(wú)垃圾、無(wú)沙土;各類(lèi)設(shè)施、各種宣傳欄(牌)、告示牌、指示牌表面無(wú)積塵、無(wú)污跡。5分

9.車(chē)庫(kù)整潔,無(wú)臟雜物、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng);各類(lèi)設(shè)施、各種標(biāo)志牌表面無(wú)積塵、無(wú)污跡;排水溝暢通。天臺(tái)無(wú)雜物、無(wú)垃圾,地漏暢通。5分

10.大門(mén)口吊頂、天窗、外墻、外玻璃、地毯、按計(jì)劃清洗并達(dá)到要求;鏡面磚按規(guī)定時(shí)間處理保養(yǎng),達(dá)到整潔光亮;地板按規(guī)定時(shí)間打蠟保養(yǎng),達(dá)到整潔光亮并起到保護(hù)作用。5分

(三)操作規(guī)程10分

1.保潔作業(yè)操作規(guī)程規(guī)范,藥劑使用正確、到位,未造成客戶(hù)損失。5分

2.保潔作業(yè)安全措施到位,無(wú)發(fā)生任何事故。5分

(四)內(nèi)部管理10分

1.保潔人員教育、培訓(xùn)、管理到位,未損害客戶(hù)利益,未造成不良影響。5分

2.保潔人員遵章守紀(jì),無(wú)盜竊等行為。5分

第十一條,設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作,主要檢查考核強(qiáng)電、弱電維護(hù),消防設(shè)施維護(hù),電梯維護(hù),電器設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、給排水系統(tǒng)維護(hù),土建、裝飾和能源管理等。檢查考核分兩部分:一部分為強(qiáng)電、弱電、消防設(shè)施、電梯維護(hù);另一部分為電器設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、給排水系統(tǒng)維護(hù),土建、裝飾和能源管理,考核采用百分制。

(一)強(qiáng)電、弱電、消防設(shè)施50分

1、工作時(shí)間內(nèi)統(tǒng)一著裝,佩戴工作牌,嚴(yán)守工作崗位,人員足額.5分

2、按時(shí)到崗,不串崗、離崗,不進(jìn)入與工作無(wú)關(guān)的部門(mén)。5分

3、熟悉所有變電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)的各種性能和運(yùn)行方式,發(fā)生一般性故障及時(shí)處理。一般停電、跳電應(yīng)在10分鐘內(nèi)恢復(fù)送電,確保辦公大樓供電系統(tǒng)正常安全運(yùn)行,無(wú)不安全隱患。10分

4、按規(guī)定巡視檢查各種設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀況,按時(shí)認(rèn)真做好各種運(yùn)行記錄及報(bào)表,保管好各種技術(shù)資料,做好保密工作。5分

5、做好各機(jī)房和設(shè)施、設(shè)備的衛(wèi)生工作,達(dá)到整潔、無(wú)塵。5分

6、熟悉所有消防系統(tǒng)的運(yùn)行原則,按操作規(guī)程實(shí)施操作;確保全系統(tǒng)正常安全運(yùn)行。5分

7、每月對(duì)各種設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行常規(guī)保養(yǎng),并做好保養(yǎng)記錄。10分

7、發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時(shí)匯報(bào)并及時(shí)復(fù)原,無(wú)不安全隱患。5分

(二)電器設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、給排水系統(tǒng)維護(hù),土建、裝飾,能源管理。50分

1.工作時(shí)間內(nèi)人員足額到位,并統(tǒng)一著裝,佩帶工作牌。5分

2.熟悉各種電器設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)情況,按操作規(guī)程實(shí)施操作,確保電器設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及系統(tǒng)正常

安全運(yùn)行,給排水系統(tǒng)處于良好的技術(shù)狀態(tài)。2分

3.按規(guī)定巡查電器設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行狀況,并做好巡查記錄,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。確保照明燈具完好率達(dá)95%以上,其它設(shè)備完好率達(dá)98%以上。8分

4.認(rèn)真做好電器設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的日常維護(hù)和應(yīng)急搶修工作。一般維修任務(wù)及時(shí)完成,報(bào)修任務(wù)一周內(nèi)完成,應(yīng)急搶修任務(wù),維修人員10分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理,并做好維護(hù)和應(yīng)急搶修記錄。10分

5.電器設(shè)備和周?chē)h(huán)境(配電間、機(jī)房等),空調(diào)機(jī)和空調(diào)機(jī)房整潔、無(wú)垃圾、無(wú)塵;污水處理池清洗及時(shí),排水系統(tǒng)暢通。5分

6.每年兩次對(duì)空調(diào)系統(tǒng)濾網(wǎng)進(jìn)行清洗,達(dá)到整潔、無(wú)污跡。6分

7.經(jīng)常巡查各類(lèi)用房土建、裝飾情況和道路、場(chǎng)地、圍墻等情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)補(bǔ)修,達(dá)到各類(lèi)用房無(wú)滲漏、無(wú)破損,道路無(wú)坑、無(wú)嚴(yán)重積水,場(chǎng)地平整,圍墻無(wú)破損等。5分

8.值班制度落實(shí)。周六、周日白天確保有兩名水電工值班,夜間確保有一名水電工值班,并做好值班記錄。3分

9.安全措施行之有效,全年無(wú)事故。3分

10.能源管理到位,開(kāi)支節(jié)省,浪費(fèi)減少。3分

第十三條,安全保衛(wèi)工作主要檢查考核門(mén)衛(wèi)值班、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控、消控、車(chē)輛調(diào)度、防火、防盜、防爆炸、防治安事故

等,考核采用百分制。

(一)全體保衛(wèi)人員定崗定責(zé),人員到位。工作作風(fēng)正派、遵紀(jì)守法、遵守職業(yè)道德、依法執(zhí)勤、文明執(zhí)勤。8分

(二)保衛(wèi)人員在執(zhí)行勤務(wù)時(shí),統(tǒng)一著保衛(wèi)服裝,佩戴有效證件,配帶規(guī)定的保衛(wèi)器械。2分

(三)門(mén)衛(wèi)值班、巡邏執(zhí)勤認(rèn)真嚴(yán)格,無(wú)漏崗現(xiàn)象,登記、記載齊全,情況處理及時(shí)有效,門(mén)衛(wèi)值班室整潔。30分

(四)監(jiān)控、消控業(yè)務(wù)熟悉,監(jiān)控、消控24小時(shí)不失控,記錄齊全、專(zhuān)人專(zhuān)管,情況處理及時(shí)有效,保密制度落實(shí),監(jiān)控、消控室整潔。15分

(五)監(jiān)控設(shè)施和消防設(shè)施檢查到位,消防設(shè)備完善無(wú)損,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,始終保持監(jiān)控和消防處于良好狀態(tài)。10分

(六)車(chē)輛(含摩托車(chē)、自行車(chē)等)出入機(jī)關(guān)大院按規(guī)定查驗(yàn),指揮車(chē)輛停放有序,無(wú)亂放、亂停車(chē)輛現(xiàn)象,車(chē)道暢通無(wú)阻。20分

(七)防火、防盜、防爆炸、防治安事故措施到位,突發(fā)性事件應(yīng)急處置預(yù)案落實(shí)。15分

四、相關(guān)關(guān)情況的處理

第十四條,服務(wù)單位,未按合同(協(xié)議)提供足額的服務(wù)人員;規(guī)定服務(wù)時(shí)間內(nèi)無(wú)崗、無(wú)人、無(wú)服務(wù);服務(wù)時(shí)間執(zhí)行不到位,一次處罰200元。

第十五條,服務(wù)單位任用不具備工作條件和資格的特殊崗位工作人員,造成安全事故的發(fā)生或是其他存有遺留問(wèn)題的由服務(wù)單位自行承擔(dān),并處以5000元以上的罰款,造成重大問(wèn)題發(fā)生或引起嚴(yán)重后果的,甲方有權(quán)解除合同。

第十六條,服務(wù)人員違章違紀(jì),有盜竊等行為;損害客戶(hù)利益,并造成不良影響的,由服務(wù)單位進(jìn)行處理(換人、除名、辭退),并告知。

第十七條,服務(wù)單位在服務(wù)工作中,違反操作規(guī)程或存在不安全隱患,客戶(hù)有權(quán)予以制止;損壞客戶(hù)公共設(shè)施設(shè)備和公物的,視情況予以賠償。

第十八條,會(huì)務(wù)受理出差錯(cuò),會(huì)議服務(wù)保障達(dá)不到主辦單位的要求,會(huì)議代表不滿(mǎn)意,除要求及時(shí)改進(jìn)外,并追究承辦單位或承辦人(含服務(wù)人員)的責(zé)任(包括經(jīng)濟(jì)處罰)。 第十九條,保潔服務(wù)不規(guī)范、保潔質(zhì)量達(dá)不到各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和客戶(hù)要求的,服務(wù)單位應(yīng)進(jìn)行整改,整改后仍達(dá)不到各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和客戶(hù)要求的,客戶(hù)有權(quán)終止合同。

第二十條,設(shè)施設(shè)備維護(hù)達(dá)不到工作標(biāo)準(zhǔn)和客戶(hù)要求;能源管理不善,水、電、汽、油嚴(yán)重跑、冒、滴、漏,門(mén)窗完好率達(dá)不到100%,照明燈具完好率達(dá)不到95%以上,水暖設(shè)備完好率、電開(kāi)水器完好率、其它電器設(shè)備完好率達(dá)不到98%以上;安全措施不到位或出現(xiàn)不安全隱患,除要求及時(shí)整改外,并追究服務(wù)單位及當(dāng)事人的責(zé)任(包括經(jīng)濟(jì)處罰)。

第二十一條,門(mén)衛(wèi)值班不嚴(yán),巡邏執(zhí)勤不正規(guī),監(jiān)控、消防控制出現(xiàn)失控,車(chē)輛調(diào)度指揮不規(guī)范,亂停、亂放車(chē)輛嚴(yán)重,群眾來(lái)訪接待處理不當(dāng),防火、防盜、防爆炸、防治安措施不到位,除要求及時(shí)整改外,并追究服務(wù)單位及當(dāng)事人的責(zé)任(包括經(jīng)濟(jì)處罰)。

第二十二條,全年考核總評(píng)成績(jī)達(dá)不到80分的,不再作為下一年度招用服務(wù)單位,達(dá)不到90分的,質(zhì)量保證金不再返還。

五、附則

第二十三條,本細(xì)則由區(qū)后勤管理處負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條,本細(xì)則為物業(yè)管理合同之附件,自物業(yè)管理合同簽定之日起執(zhí)行。

第5篇 物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任協(xié)議書(shū)實(shí)施細(xì)則

一、目的

規(guī)范《經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任協(xié)議書(shū)》考評(píng)工作,確保公平、公開(kāi)、公正考評(píng)各管理處的經(jīng)營(yíng)效果和服務(wù)質(zhì)量。

二、適用范圍

適用于物業(yè)公司各管理處的考評(píng)工作。

三、負(fù)責(zé)管理部門(mén)

由總經(jīng)理室及各部門(mén)負(fù)責(zé)人組成考評(píng)領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)指導(dǎo)考評(píng)工作的實(shí)施,人事行政部為考評(píng)工作的管理部門(mén)。

四、職責(zé)

人事行政部:

①負(fù)責(zé)員工流動(dòng)率的計(jì)算;

②組織工作配合度的計(jì)分;

③平時(shí)檢查扣分匯總;

④季末組織檢查;

⑤發(fā)布各季度及年度考評(píng)信息。

財(cái)務(wù)部:

①節(jié)約指標(biāo)的半年度及全年度的計(jì)算;

②收費(fèi)率的年度計(jì)算;

工程部:

①負(fù)責(zé)各小區(qū)公共水、電表的抄表核對(duì)工作;

②針對(duì)各小區(qū)設(shè)備、設(shè)施管理維修、保養(yǎng)工作進(jìn)行考評(píng);

③對(duì)小區(qū)綠化管養(yǎng)工作進(jìn)行考評(píng)。

質(zhì)管部:

①負(fù)責(zé)每年兩次的業(yè)主滿(mǎn)意度調(diào)查的組織實(shí)施、統(tǒng)計(jì);

②投訴率的統(tǒng)計(jì);

③治安秩序項(xiàng)的統(tǒng)計(jì);

④日常檢查的獎(jiǎng)罰建議。

五、實(shí)施過(guò)程

1、平時(shí)檢查:根據(jù)《獎(jiǎng)罰計(jì)分項(xiàng)》以質(zhì)管部日常檢查為主結(jié)合考評(píng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員抽查。每月報(bào)人事行政部匯總,檢查中若相關(guān)責(zé)任人違反公司的其他規(guī)章制度者,除按《獎(jiǎng)罰計(jì)分項(xiàng)》扣分外還需按制度處罰;

2、每季季末由人事行政部組織總經(jīng)理室成員、片區(qū)主任,各部門(mén)負(fù)責(zé)人等依據(jù)《管理處工作檢查評(píng)分表》、《保安工作檢查評(píng)分表》、《保潔工作檢查評(píng)分表》、《綠化工作檢查評(píng)分表》、《機(jī)電工作檢查評(píng)分表》、進(jìn)行為期二天的查檢。各管理處各工種的得分總和(滿(mǎn)分為500分)再折算成季末檢查分( ),小數(shù)點(diǎn)后保留二位數(shù)。

3、每季末由人事行政部組織各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人及片區(qū)的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)《各職能部門(mén)評(píng)分表》、《領(lǐng)導(dǎo)評(píng)分表》對(duì)各管理處總行評(píng)分。再折算成工作配合度分值( +);

4、每年6月25和12月25日起由質(zhì)管部組織各片區(qū)及管理處等依據(jù)《業(yè)主滿(mǎn)意度調(diào)查表》進(jìn)行交叉隨機(jī)抽查,統(tǒng)計(jì)各管理處業(yè)主滿(mǎn)意度。300戶(hù)以下的小區(qū)每次抽查40%業(yè)主;300戶(hù)~(yú)600戶(hù)小區(qū)每次抽查30%業(yè)主;600戶(hù)以上小區(qū)每次抽查20%業(yè)主,同一年度不得重復(fù)抽查同一業(yè)主。

六、本《經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任協(xié)議書(shū)》在實(shí)施過(guò)程中有不妥之處,敬請(qǐng)各管理處提出寶貴的意見(jiàn)或建議,以便及時(shí)修訂完善。本《經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任協(xié)議書(shū)》的最終解釋權(quán)為公司考評(píng)領(lǐng)導(dǎo)小組。

物業(yè)公司

二○**年三月十六日

第6篇 物業(yè)管理獎(jiǎng)懲細(xì)則模板

物業(yè)管理獎(jiǎng)懲細(xì)則【1】

一、總 則

獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn),嚴(yán)明紀(jì)律,懲罰違章違紀(jì)是激發(fā)員工努力工作,忠于職守,提高服務(wù)質(zhì)量和工作水平的重要措施。為保護(hù)員工的正當(dāng)權(quán)益,促使每位員工自覺(jué)遵守規(guī)章制度,充分發(fā)揮自己的聰明才智,使干得好的員工精神上和物質(zhì)上都得到鼓勵(lì)。

二、獎(jiǎng)勵(lì)辦法

獎(jiǎng)勵(lì)一般分部門(mén)獎(jiǎng)勵(lì)和單位獎(jiǎng)勵(lì)。

(一)部門(mén)獎(jiǎng)勵(lì)

凡符合下列條件之一者,由部門(mén)經(jīng)理從掌握的獎(jiǎng)金中實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)。

1微笑服務(wù),體現(xiàn)程序、效率、溫暖、主動(dòng),服務(wù)效果好;

21個(gè)月之內(nèi)多次受到客人和上級(jí)表?yè)P(yáng);

3工作勤奮認(rèn)真、自覺(jué)奉獻(xiàn),績(jī)效顯著; 考試就到考試吧

4對(duì)提高管理水平有明顯貢獻(xiàn);

5合理化建議被采納,收效明顯;

6增收節(jié)支,控制成本成效顯著; 考試吧-全國(guó)最大教育類(lèi)網(wǎng)站

7積極擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo),開(kāi)拓市場(chǎng),獲明顯經(jīng)濟(jì)效益;

8積極宣傳企業(yè)形象、特色,擴(kuò)大社會(huì)影響,獲得明顯社會(huì)效益;

9維護(hù)規(guī)章制度,敢于和不良傾向作斗爭(zhēng),技術(shù)和業(yè)務(wù)考核及在行業(yè)競(jìng)賽中獲得優(yōu)秀成績(jī);

10品德高尚,拾金不昧;

11伸張正義,見(jiàn)義勇為;

12發(fā)現(xiàn)事故苗頭及隱患,采取積極措施,避免事故發(fā)生;

13工作創(chuàng)新,使質(zhì)量和水平有明顯提高;

14有其他明顯成績(jī)者。

(二)公司獎(jiǎng)勵(lì)

1成績(jī)突出者,由部門(mén)上報(bào)總經(jīng)理給予通報(bào)嘉獎(jiǎng)。

2授予“優(yōu)秀員工”稱(chēng)號(hào)。

對(duì)于表現(xiàn)突出的員工授予“優(yōu)秀員工”稱(chēng)號(hào),每月評(píng)選一次,由各部門(mén)提出候選人,經(jīng)質(zhì)檢督導(dǎo)辦公室進(jìn)行橫向比較,領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。授予榮譽(yù)稱(chēng)號(hào),同時(shí)發(fā)給一次性獎(jiǎng)金,并記入本人檔案。

優(yōu)秀員工評(píng)選標(biāo)準(zhǔn):

1熱愛(ài)本職工作,敬業(yè)精神好,集體觀念強(qiáng),工作滿(mǎn)1年以上。

2有高度責(zé)任心,工作熱情主動(dòng),任務(wù)完成出色,成績(jī)顯著。

3服務(wù)態(tài)度好,工作效率高。

4遵守規(guī)章制度,無(wú)違章違紀(jì)現(xiàn)象。

成績(jī)特別突出者,總經(jīng)理可給予晉職晉級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)和一次性獎(jiǎng)金鼓勵(lì)。

三、處罰辦法

對(duì)違章違紀(jì)行為的處罰分為輕度過(guò)失、警告、記小過(guò)、記大過(guò)、撤職和降級(jí)、辭退和除名。

(一)輕度過(guò)失

有下列行為之一者,質(zhì)檢辦及部門(mén)經(jīng)理有權(quán)給予扣除10%~50%浮動(dòng)工資的處罰:

1遲到或早退超過(guò)5min,每月達(dá)2次;

2上班時(shí)間看書(shū)、閱報(bào)、吃食物、喝飲料、打瞌睡;

3隨地吐痰,亂丟紙屑、雜物;

4不按規(guī)定時(shí)間到員工餐廳就餐,不遵守員工餐廳就餐規(guī)定;

5私自搭乘非員工使用的電梯;

6不走員工通道,穿行大堂,著便裝進(jìn)入工作崗位;

7在考勤卡上亂涂亂畫(huà),無(wú)故缺打考勤卡1月2次以?xún)?nèi);

8進(jìn)出員工通道口拒絕警員查驗(yàn)拎包;

9不按規(guī)定時(shí)間洗澡,違反倒班宿舍各項(xiàng)規(guī)章制度;

10在規(guī)定的禁煙區(qū)吸煙;

11當(dāng)班時(shí)間聽(tīng)錄音機(jī)、看電視;

12上班時(shí)間打私人電話或用電話聊天;

13上班時(shí)間私自外出購(gòu)物、吃早點(diǎn)、著工裝下班;

14工作時(shí)間擅離崗位,串崗或扎堆聊天;

15下班后無(wú)故在廈內(nèi)逗留;

16不經(jīng)請(qǐng)示擅自帶廈外人員進(jìn)入大廈;

17更衣柜內(nèi)存放不應(yīng)存放的物品;

18對(duì)上級(jí)分派的工作遲緩、拖延;

19被客人投訴一次情節(jié)較輕者;

20工作責(zé)任心不強(qiáng),粗心大意,造成工作差錯(cuò);

21在工作場(chǎng)所剔牙、挖耳、抓癢、摳鼻孔、照鏡子、化妝、打響指、吹口哨、手插口袋、雙手叉腰等有失職業(yè)風(fēng)度的舉動(dòng);

22在辦公室和公眾場(chǎng)所儀容不整,不按規(guī)定著裝,長(zhǎng)發(fā)過(guò)肩,不佩戴工牌等;

23服務(wù)不主動(dòng)、不熱情,不用敬語(yǔ)和禮貌用語(yǔ),不積極解決客人提出的力所能及的要求和問(wèn)題,引起客人不愉快。

24員工有違章違紀(jì)行為,在場(chǎng)的管理人員不糾正、不制止,不履行管理責(zé)任,情節(jié)較輕者;

25違反有關(guān)規(guī)章制度和部門(mén)規(guī)定,情節(jié)不足警告者。

(二)警告

有下列行為之一者,質(zhì)檢辦及部門(mén)經(jīng)理有權(quán)提出并經(jīng)公司批準(zhǔn)給予警告處分并扣罰當(dāng)月全部浮動(dòng)工資:

11個(gè)月之內(nèi)有2次輕度過(guò)失者;

2沒(méi)有完成領(lǐng)導(dǎo)交給的工作任務(wù),或有意怠工;

3服務(wù)效果差,被客人投訴2次;

4言語(yǔ)粗俗,對(duì)客人不禮貌,與客人爭(zhēng)辯,不經(jīng)同意擅自闖入客人或上級(jí)辦公室;

5當(dāng)班時(shí)間睡覺(jué);

6代人打卡或托人打卡、弄虛作假,虛報(bào)考勤。1月內(nèi)無(wú)故缺打考勤卡2次以上,遲到或早退2次以上;

7工作中搬弄是非,誹謗他人,散布不利于團(tuán)結(jié)的言論;工作上缺乏協(xié)調(diào)合作精神,致使工作受到影響;

8違反部門(mén)制定的安全守則、工作程序、操作規(guī)范和各項(xiàng)規(guī)章制度;

9曠工1天以?xún)?nèi);

10警員不履行督查責(zé)任,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不制止、不匯報(bào);

11對(duì)下屬不管理,發(fā)現(xiàn)違紀(jì)不制止、不批評(píng)、不按規(guī)章處罰;

12由于工作責(zé)任心不強(qiáng)造成經(jīng)濟(jì)損失500元以下(除按原價(jià)賠償外);

13員工更衣柜內(nèi)被查獲財(cái)物,情節(jié)較輕者;

14私自使用客用品和客用設(shè)施;

15所犯錯(cuò)誤比輕微過(guò)失稍重者;

16所犯錯(cuò)誤不足記小過(guò)者。 考試吧-全國(guó)最大教育類(lèi)網(wǎng)站

(三)記小過(guò)

有下列行為之一者,領(lǐng)導(dǎo)有權(quán)給予記小過(guò)處分,并連續(xù)扣除3個(gè)月全部浮動(dòng)工資:

1兩個(gè)月之內(nèi)受到2次警告處分;

2一個(gè)月之內(nèi)連續(xù)2次受到客人投訴;

3上班時(shí)飲酒或帶有醉態(tài);

4私自接受客人小費(fèi)或物品;

5工作時(shí)間高聲喧嘩或干擾客人休息;

6由于個(gè)人工作失誤及責(zé)任而影響賓客工作;

7違反各部、室所制定的工作程序和規(guī)章制度以致造成隱患;

8由于工作責(zé)任心不強(qiáng),單位造成經(jīng)濟(jì)損失500元以上至2000元以下(除按原價(jià)賠償外);

9用不適當(dāng)手段干擾他人工作;

10未經(jīng)批準(zhǔn)私自使用單位的設(shè)備,如:車(chē)輛、餐廳、餐具、洗衣房設(shè)備等;

11明知財(cái)物受損失或丟失,而不管不問(wèn)不匯報(bào);

12提供不真實(shí)的報(bào)告、材料;

13泄露機(jī)密;遺失大廈鑰匙、單據(jù)等重要物品;

14曠工1天以上,2天以下;

15所犯錯(cuò)誤不足記大過(guò)者。

(四)記大過(guò)

違反下列規(guī)定者,部門(mén)經(jīng)理有權(quán)提請(qǐng)人事部及質(zhì)檢辦并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),給予記大過(guò)處分,連續(xù)扣除6個(gè)月全部浮動(dòng)工資:

1半年內(nèi)受到2次記小過(guò)處分;

22個(gè)月之內(nèi)3次受賓客投訴;

3工作時(shí)擅離崗位或玩忽職守,造成一定惡劣影響;

4曠工2天,不足3天;

5領(lǐng)導(dǎo)分配工作不接受;

6造成停電、停水、停機(jī)等重大事故的責(zé)任者;

7責(zé)任損失在2000元以上;

8違反外事紀(jì)律;

9違反規(guī)章,不足辭退和除名。

(五)撤職或降級(jí)

凡有下列行為者,人事部按任免權(quán)限或提請(qǐng)總經(jīng)理,給予撤職或降級(jí)處分。

1所轄部門(mén)工作長(zhǎng)期無(wú)起色;

2有嚴(yán)重瀆職行為;

3所犯錯(cuò)誤喪失領(lǐng)導(dǎo)資格;

4犯有嚴(yán)重錯(cuò)誤。

(六)辭退、除名或開(kāi)除

有下列行為之一者,根據(jù)部門(mén)經(jīng)理提議,人事部提請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn),解除勞動(dòng)合同,給予辭退或除名,錯(cuò)誤嚴(yán)重者作開(kāi)除處理:

1試用不符合錄用條件;

2嚴(yán)重失職、營(yíng)私舞弊,造成重大損失;

3被公安部門(mén)依法追究刑事責(zé)任;

4不能勝任工作,經(jīng)過(guò)培訓(xùn)或者調(diào)整崗位仍不能勝任工作;

5患病或非因工負(fù)傷,醫(yī)療期滿(mǎn)后不能從事原工作也不能從事另行安排的工作;

6連續(xù)曠工3天或累計(jì)曠工15天以上;

72個(gè)月之內(nèi)4次受賓客投訴;

8盜竊或私拿大廈物品;

9侮辱、誹謗、毆打、恐嚇、威脅、危害同事和上級(jí)或打架斗毆;

10酗酒、賭博;

11其他違反法律或治安條例的行為;

12不服從上級(jí)指揮,拒絕上級(jí)指派的工作,經(jīng)教育無(wú)效;

13故意損壞公物;

14貪財(cái)、挪用公款;

15利用職務(wù)和工作之便,接賄賂賂,或利用不正當(dāng)手段中飽私囊;

16擅自對(duì)外界發(fā)表有關(guān)公司的誣蔑性言論,發(fā)表有損公司聲譽(yù)的言論;

17書(shū)寫(xiě)匿名誣告信;

18嚴(yán)重?fù)p壞單位形象;

19記一次大過(guò)或兩次小過(guò)或4次警告或一次小過(guò)兩次警告處分仍無(wú)明顯悔改表現(xiàn)。

20其他嚴(yán)重違紀(jì)違章行為。

(七)取消處分

受警告以上處分一律填過(guò)失單裝入檔案。受處分后,本人認(rèn)真吸取教訓(xùn),積極努力工作,做出顯著成績(jī)者,可以撤銷(xiāo)處分。一旦撤銷(xiāo)處分,即可從檔案撤出處分卡片。撤銷(xiāo)處分按處分權(quán)限執(zhí)行。撤銷(xiāo)處分的最早時(shí)間:警告處分不少于1個(gè)月,記小過(guò)處分不少于3個(gè)月,記大過(guò)處分不少于6個(gè)月。有特別突出表現(xiàn)者,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)撤銷(xiāo)處分的時(shí)間可以提前。

(八)處分作用期限。

凡受過(guò)警告以上處分者,當(dāng)年獎(jiǎng)金不能全額享受。凡上半年受一個(gè)警告處分者,半年獎(jiǎng)金享受30%,受記小過(guò)以上處分者獎(jiǎng)金全免。年內(nèi)受一個(gè)警告處分者,年終獎(jiǎng)金享受70%,受記小過(guò)處分者,年終獎(jiǎng)金享受30%,受記大過(guò)處分者,年終獎(jiǎng)金全免。凡因改正錯(cuò)誤表現(xiàn)突出而被撤銷(xiāo)處分者,從撤銷(xiāo)之日起的獎(jiǎng)金發(fā)放不受影響。

四、員工的申訴權(quán)

員工有申訴的權(quán)力,凡對(duì)獎(jiǎng)勵(lì)或處分有異議者,可自宣布之日起3日內(nèi)向本部門(mén)或質(zhì)檢辦、人事部提出申訴,由大廈人事部同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查,并自申訴之日起30日內(nèi)做出最后決定。

人事部對(duì)申訴事件未做最后決定之前仍按原決定執(zhí)行。如果人事部超過(guò)30日未作答復(fù),申訴者可直接向總經(jīng)理申訴。主管部門(mén)對(duì)申訴者應(yīng)以實(shí)事求是的態(tài)度慎重處理。

物業(yè)管理獎(jiǎng)懲細(xì)則【2】

一、處罰細(xì)則

本規(guī)定旨在加強(qiáng)維修運(yùn)行部的規(guī)范管理,確保各項(xiàng)日常工作全面、順利的開(kāi)展,從而更好地為業(yè)主和用戶(hù)提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

二、處罰辦法

維修部門(mén)各級(jí)主管,(領(lǐng)班、主管、經(jīng)理)在巡檢中,對(duì)違規(guī)下級(jí)員工均可按處罰細(xì)則扣分標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)具處罰單。發(fā)現(xiàn)其他部門(mén)員工違規(guī)應(yīng)立刻向其主管通報(bào),按處罰細(xì)則扣分標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)具處罰單。被罰人簽名以視收到處罰通知。每月30日匯總交公司行政部。若被罰人認(rèn)為處罰不公,可向直屬上級(jí)或更上級(jí)匯報(bào)。

三、扣分標(biāo)準(zhǔn)

(1)儀表儀容

1.上班時(shí)不按規(guī)定著裝、不佩帶工作證的扣1分/次;

2.公共場(chǎng)合行為、言行舉止不文明、不端莊的扣1分/次;

3.留長(zhǎng)發(fā)、長(zhǎng)胡須、染怪異發(fā)型的扣1分/次;

4.上班時(shí)精神不飽滿(mǎn)、儀容儀表不整潔的扣1分/次。

(2)工作紀(jì)律

1.遲到、早退、離崗的扣4分/次;

2.未經(jīng)允許,上班時(shí)間私自外出的扣4―10分/次,情節(jié)嚴(yán)重的予以辭退;

3.不按時(shí)交接班、私自調(diào)班、換班的扣5分/次;

4.上班時(shí)間喝酒(包括上班前)、吸煙、吃東西、聊天、打鬧、會(huì)客、看書(shū)報(bào)、干私活的扣2―5分/次;

5.不遵守公司規(guī)章制度、違反工作紀(jì)律的扣2―5分/次;

6.不服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)管理,工作期間不聽(tīng)從調(diào)配的扣4分/次;

7.拒簽處罰單的扣5分/次。

(3)工作素質(zhì)

1.對(duì)待本質(zhì)工作不能認(rèn)真負(fù)責(zé),偷懶怠惰的扣2-4分/次;

2.不能勇于承擋責(zé)任,為自己在工作中的過(guò)失找借口、逃避、推諉的扣2-5分/次;

3.對(duì)工作中的違規(guī)行為不及時(shí)匯報(bào)的扣4分/次;

4.發(fā)現(xiàn)公司財(cái)產(chǎn)丟失或損壞時(shí),不向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的扣4分/次;

5.不能做到令行禁止的扣5分/次

6.接到聯(lián)系單或業(yè)主電話后,不及時(shí)處理的、完工后不及時(shí)匯報(bào)記錄的扣3-5分/次;

7.對(duì)業(yè)主的投訴置之不理的扣4分/次;

8.不正確使用服務(wù)用語(yǔ)、語(yǔ)氣生硬導(dǎo)致用戶(hù)投訴的扣3分/次;

9.在為業(yè)主或用戶(hù)服務(wù)過(guò)程中,與其發(fā)生沖突的扣10分/次,同時(shí)視情節(jié)輕重予以嚴(yán)肅處理直至開(kāi)除;

10.在工作過(guò)程中造成公司物料嚴(yán)重浪費(fèi)或貪財(cái)公司財(cái)物的,賠償相應(yīng)損失,同時(shí)扣10分/次,情節(jié)嚴(yán)重的予以開(kāi)除;

11.遇到問(wèn)題,不協(xié)助其他班組或部門(mén)故意躲避的扣3-5分/次;

12.在為業(yè)主或用戶(hù)服務(wù)過(guò)程中,私自收費(fèi)、收受業(yè)主贈(zèng)送的物品的,沒(méi)收物品并扣10分/次,同時(shí)視情節(jié)輕重予以嚴(yán)肅處理直至開(kāi)除;

13.利用工作之便私自接活的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),扣10分/次,立即開(kāi)除;

14.在巡檢過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不及時(shí)解決,解決不了又不及時(shí)匯報(bào)扣5分/次;

15.相關(guān)工作重地,私自帶人出入?yún)⒂^的扣10分/次,造成嚴(yán)重后果的追究其法律責(zé)任;

16.維修時(shí)服務(wù)態(tài)度差,用戶(hù)反映一次扣1分/次;

17.不按時(shí)巡檢或巡檢不到位導(dǎo)致投訴或事故的扣3-5分/次;

18.接到派工單或業(yè)主報(bào)修電話后,不及時(shí)處理的、完工后不及時(shí)匯報(bào)記錄的扣3-5分/次;

19.對(duì)講機(jī)不開(kāi)啟使用或不使用禮貌用語(yǔ)、不及時(shí)回話的扣3-5分/次;

20.維修工作質(zhì)量不達(dá)標(biāo),遭到業(yè)主投訴的扣2-5分/次;

21.在為業(yè)主或用戶(hù)服務(wù)過(guò)程中要做到工完、料盡、場(chǎng)地清,否則扣5分/次;

22.工作不認(rèn)真負(fù)責(zé),給公司造成一定損失,給部門(mén)形象造成嚴(yán)重?fù)p壞扣10分/次;

23.電梯機(jī)房或強(qiáng)弱電井的安全設(shè)施不齊全無(wú)效、機(jī)房不通風(fēng)、無(wú)照明或其他附屬設(shè)施不齊全扣5分/次;

24.電梯轎廂井道或轎頂,門(mén)坎有灰塵有雜物扣5分/次;

25.設(shè)備閥門(mén)管道有跑、冒、滴、漏扣2-5分/次;

26.機(jī)房或泵房有雜物、灰塵等扣3-5分/次;

27.各機(jī)房設(shè)備不按時(shí)維?；蛞蚓S保不到位引起故障或事故的扣5-10分/次,情節(jié)嚴(yán)重的予以開(kāi)除;

(4)思想素質(zhì)

1.搞不團(tuán)結(jié),拉幫派、有損團(tuán)體形象的扣10分/次,情節(jié)嚴(yán)重的予以開(kāi)除;

2.隱瞞個(gè)人工作經(jīng)歷,弄虛作假或泄露公司機(jī)密的扣10分/次情節(jié)嚴(yán)重的予以開(kāi)除;

3.不接受批評(píng)而且頂撞辱罵上司或鬧事的扣5-10分/次;

4.威脅上級(jí)、毆打他人或唆使別人打人,扣10分/次,視情節(jié)輕重予以嚴(yán)肅處理直至開(kāi)除;造成嚴(yán)重后果的追究其法律責(zé)任。

5.犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤,對(duì)外損壞公司聲譽(yù)的扣10分/次,立即開(kāi)除。

6.乘工作之便,偷盜業(yè)主或公司物品的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),扣10分/次,除追究刑事責(zé)任外,立即開(kāi)除;

7.無(wú)故不參加培訓(xùn)或公司集體活動(dòng)的扣3―5分/次。

(5)管理人員

1.設(shè)備圖紙檔案資料不齊全、設(shè)備臺(tái)帳項(xiàng)目不齊全、不清楚成本管理不完善扣5分/次;

2.各種設(shè)備若發(fā)生重大管理責(zé)任事故扣10分/次,情節(jié)嚴(yán)重予以開(kāi)除;

3.設(shè)備及機(jī)房環(huán)境不整潔,有雜物灰塵鼠蟲(chóng)現(xiàn)象扣5分/次;

4.交接班工作脫節(jié),隊(duì)伍管理混亂的扣4分/次;

5.帶班期間內(nèi),維修報(bào)修工作不及時(shí)、處理業(yè)主事務(wù)不及時(shí),影響公司聲譽(yù)的扣2―5分/次;

6.工作時(shí)間睡覺(jué)、脫崗的,扣10分/次;

7.對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù),不能按時(shí)、按質(zhì)、按量完成的扣2―5分/次;

8.工作期間,班組員工不著裝上崗或聚集聊天的,扣帶班人員2―5分/次;

9.處理事情不公正,造成團(tuán)隊(duì)失和的扣2―5分/次;

10.對(duì)本部門(mén)、本班組本部門(mén)員工違紀(jì)現(xiàn)象不使處理和上報(bào)的扣5分/次;

11.相關(guān)運(yùn)行質(zhì)量記錄不按時(shí)記錄和上交的扣3―5分/次;

12.各種會(huì)議和集體活動(dòng),不履行請(qǐng)假手續(xù)、無(wú)故缺席的扣5分/次;

13.日常管理服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo),遭到業(yè)主投訴的扣2―5分/次;

14.資料處理不規(guī)范的扣2分/次;

15.對(duì)業(yè)主的投訴置之不理的扣10分/次;

16.辦公臺(tái)有污漬、辦公用品擺放不整齊、工作臺(tái)面雜亂的扣2分/次;

17.在具體工作或活動(dòng)中不能以身作則起帶頭作用的扣2―5分/次;

四、加分標(biāo)準(zhǔn)

1.工作中認(rèn)真仔細(xì),避免了重大設(shè)備事故的發(fā)生加20分/次;

2.由于認(rèn)真巡查,消除了事故隱患加10分/次;

3.工作積極主動(dòng),協(xié)助其他班組或部門(mén)完成較重大任務(wù)加5分/次;

4.提出合理化建議(書(shū)面),被公司采納且效果明顯的加20分/次;

5.工作熱情周到,得到業(yè)主表?yè)P(yáng)或表?yè)P(yáng)信及錦旗的加5-20分/次;

6.在工作中為了部門(mén)及公司形象,做到大不還手、罵不還口,將事情圓滿(mǎn)處理好的加20分/次;

7.每月被評(píng)為優(yōu)秀員工加5分/次。每半年被評(píng)為優(yōu)秀班組的,班長(zhǎng)加20分/次;

8.員工在工作和思想上每月有較明顯進(jìn)步的加2分/次;

9.為了班組及部門(mén)的任務(wù)能及時(shí)圓滿(mǎn)完成,主動(dòng)積極加班加點(diǎn)加1分/次;

10.參加各種比賽,成績(jī)優(yōu)異者加20分/次;

五、評(píng)分細(xì)則說(shuō)明

1.本細(xì)則中的每一分扣罰加人民幣5元,在當(dāng)月考核工資中體現(xiàn)。

2.普通員工的處罰限度為100元,班長(zhǎng)為120元,主管為150元,部門(mén)經(jīng)理級(jí)以上為200元。

3.員工每月被罰超過(guò)限度時(shí),予以勸退或辭退。

4.班長(zhǎng)以上被罰超過(guò)限度時(shí),降級(jí)或辭退。

5.公司保留對(duì)扣分或加分的最后決策權(quán),對(duì)本制度的扣分標(biāo)準(zhǔn)和加分標(biāo)準(zhǔn)也可作必要更改。

第7篇 物業(yè)管理評(píng)分細(xì)則范文

每個(gè)地方的物業(yè)管理評(píng)分細(xì)則不同,下面小編準(zhǔn)備部分地方的物業(yè)管理評(píng)分細(xì)則,歡迎閱讀參考。

為貫徹落實(shí)《常熟市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法》和《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》精神,充分發(fā)揮物業(yè)管理在打造精致城市、建設(shè)和諧社區(qū)中的作用,創(chuàng)新物業(yè)管理考核辦法,完善考核工作標(biāo)準(zhǔn),建立住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)效監(jiān)督管理機(jī)制,特制定本考核辦法。

一、考核對(duì)象

本市行政區(qū)域內(nèi)由建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)。

本辦法所稱(chēng)新建住宅小區(qū)指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小區(qū)。老住宅小區(qū)指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小區(qū)。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處,含經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、東南開(kāi)發(fā)區(qū)、度假區(qū)、服裝城等)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)屬地政府)負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理考核工作。屬地政府應(yīng)會(huì)同轄區(qū)內(nèi)相關(guān)職能部門(mén)成立住宅小區(qū)物業(yè)管理考核小組,社區(qū)居(村)民委員會(huì)參與住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(房產(chǎn)管理處)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)住建局(房管處))指導(dǎo)屬地政府開(kāi)展考核工作。物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極配合屬地政府開(kāi)展工作。

三、考核內(nèi)容

1.住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況。實(shí)地考查各物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅小區(qū)管理情況,主要包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)管理、合同履行情況、參與社區(qū)建設(shè)等方面。

2.業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作情況。

四、指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

《新建小高層、高層住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《新建多層(別墅)住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《封閉式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《開(kāi)放式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。具體見(jiàn)附表,屬地政府可根據(jù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的考核細(xì)則。

五、考核方式

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核采取定期實(shí)地考核和日常檢查相結(jié)合的方式。實(shí)地考核、業(yè)主委員會(huì)考核每年各不少于1次。

六、考核方法

1.考核實(shí)行量化打分制,住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況、業(yè)主委員會(huì)考核分別實(shí)施百分制。

2.住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況考核得分中,定期實(shí)地考核占80%,日常檢查占20%。實(shí)地考核、日常檢查得分為各次考核檢查得分的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)。

3.屬地政府應(yīng)加強(qiáng)日常檢查,日常檢查的內(nèi)容由屬地政府參考考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)制訂。

4.考核設(shè)a、b、c、d四個(gè)等次。綜合評(píng)分在85分(含)以上的為a 級(jí);綜合評(píng)分在70—84分的為b級(jí);綜合評(píng)分在60—69分的為c級(jí);綜合評(píng)分在60分以下的為d級(jí)。

5.考核中發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)管理存在安全隱患的,屬地政府應(yīng)發(fā)放《常熟市住宅小區(qū)安全現(xiàn)場(chǎng)檢查意見(jiàn)書(shū)》,要求企業(yè)限期進(jìn)行整改,并對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查。

6.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要責(zé)任導(dǎo)致有下列情形之一的小區(qū)考核不得評(píng)為a級(jí)。

①裝修管理嚴(yán)重失控;②設(shè)施設(shè)備不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)存在較大安全隱患;③影響各類(lèi)創(chuàng)建活動(dòng);④發(fā)生對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)產(chǎn)生重大負(fù)面影響的事件。

7.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要責(zé)任導(dǎo)致有下列情形之一的小區(qū)考核為d級(jí)。

①設(shè)施設(shè)備癱瘓存在嚴(yán)重安全隱患;②經(jīng)查實(shí),物業(yè)工作人員涉及項(xiàng)目裝修、搬運(yùn)“強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)”等行為;③被供電、供水等專(zhuān)營(yíng)單位停止供應(yīng);④電梯、消防設(shè)施未委托專(zhuān)業(yè)維保單位。

8.屬地政府應(yīng)對(duì)考核資料進(jìn)行存檔管理,小區(qū)考核結(jié)果應(yīng)于每年12月31日前將上報(bào)市住建局(房管處)。

七、結(jié)果運(yùn)用

住宅小區(qū)物業(yè)管理考核結(jié)果,將作為企業(yè)資質(zhì)升級(jí)、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、優(yōu)秀住宅小區(qū)和先進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)選、相關(guān)經(jīng)費(fèi)貼補(bǔ)獎(jiǎng)勵(lì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用檔案管理等的重要參考依據(jù)。

1.綜合考核為a級(jí)的住宅小區(qū)可由屬地政府擇優(yōu)推薦參與常熟市年度優(yōu)秀住宅小區(qū)的評(píng)比;年度考核為a級(jí)的業(yè)主委員會(huì)可參與屬地政府年度優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)的評(píng)比;對(duì)年度綜合考核為a級(jí)的城區(qū)市場(chǎng)化老住宅小區(qū),可在前期物業(yè)管理招投標(biāo)中給予適當(dāng)加分。

2.年度綜合考核為c、d級(jí)的住宅小區(qū)按規(guī)定記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用檔案;年度綜合考核為d級(jí)的住宅小區(qū),屬地政府建議業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))按規(guī)定啟動(dòng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)年度綜合考核為d級(jí)的,整改期間暫停前期物業(yè)管理投標(biāo)資格,整改到位后恢復(fù)投標(biāo)資格;有2個(gè)為d級(jí)的,暫停6個(gè)月的前期物業(yè)管理投標(biāo)資格;有2個(gè)以上為d級(jí)的,暫停9-12個(gè)月的前期物業(yè)管理投標(biāo)資格。

4.年度考核結(jié)果,屬地政府應(yīng)通過(guò)相關(guān)方式公布。

八、準(zhǔn)物業(yè)管理(指其他人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施非市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū))、非單一產(chǎn)權(quán)的非住宅物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)自治管理考核參照本辦法執(zhí)行。

九、本辦法自2023年3月1日起執(zhí)行,《常熟市住宅區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法(試行)》(常政辦發(fā)[2022]49號(hào))同時(shí)廢止。

附件:1.新建小高層、高層住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

2.新建多層(別墅)住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

3.封閉式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

4.開(kāi)放式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

5.住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

附件1:新建小高層、高層住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

類(lèi)別

考核內(nèi)容

分值

一、

基礎(chǔ)

管理

方面

(30分)

1.小區(qū)管理處部門(mén)職責(zé)、設(shè)備用房制度等健全并上墻,電梯困人、火災(zāi)等各類(lèi)突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案健全;公示企業(yè)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照;公示值班電話和投訴電話

4

2.小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按合同約定定期公示,汽車(chē)停放費(fèi)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益和代收代交費(fèi)等定期公示

4

3.與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并辦理接管驗(yàn)收手續(xù),在明顯位置公告承接查驗(yàn)情況

3

4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗

2

5.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案等各項(xiàng)資料齊全,查閱方便

7

6.按政策規(guī)定收費(fèi),無(wú)亂收費(fèi)現(xiàn)象,物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率90%以上

4

7.各類(lèi)管理臺(tái)帳資料規(guī)范健全

6

二、

合同

履行

情況

(62分)

1.保潔服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達(dá)到:垃圾日產(chǎn)日清,垃圾桶、房無(wú)異味,周邊環(huán)境整潔;道路清潔,可視范圍無(wú)垃圾;綠化帶內(nèi)無(wú)白色垃圾;小區(qū)及房屋共用部位(樓梯、扶手)無(wú)明顯灰塵,無(wú)亂涂寫(xiě)、亂張貼、亂堆放等;水面、噴水池等水景可視范圍內(nèi)無(wú)垃圾等,水質(zhì)良好無(wú)異味;設(shè)施設(shè)備用房?jī)?nèi)整潔,無(wú)雜物堆放;按規(guī)定開(kāi)展消殺工作,做好病媒生物防制工作

8

2.公共秩序服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達(dá)到:秩序維護(hù)人員主出入口24小時(shí)值班,次出入口定時(shí)值班,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員、車(chē)輛進(jìn)行管理,維護(hù)小區(qū)停車(chē)等公共秩序,協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好安全防范

8

3.綠化定期修剪、除蟲(chóng)、除草;可視范圍內(nèi)綠化帶無(wú)大面積死亡

8

4.維修服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達(dá)到:定時(shí)巡查;急修項(xiàng)目半小時(shí)內(nèi)響應(yīng);小修當(dāng)天查看,及時(shí)維修;依法做好申請(qǐng)使用維修資金工作;雨污水管道定期疏通

8

5.監(jiān)控、消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行,定期巡檢、測(cè)試;值班人員持證在崗;按規(guī)定委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)消防、電梯等維修養(yǎng)護(hù),企業(yè)監(jiān)督保養(yǎng)到位;各類(lèi)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌配置到位

20

6.裝修管理規(guī)范到位:裝修登記規(guī)范完善;做到及時(shí)勸阻、制止、舉報(bào);小區(qū)外立面統(tǒng)一,有序,不影響整體環(huán)境或城市景觀

10

三、

參與

社區(qū)

建設(shè)

(8分)

1.積極配合、支持和參與三位一體共管模式,配合社區(qū)做好各類(lèi)創(chuàng)建、計(jì)劃生育等相關(guān)工作

4

2.每年開(kāi)展一次以上業(yè)主滿(mǎn)意度測(cè)評(píng),對(duì)合理建議及時(shí)調(diào)整,滿(mǎn)意率達(dá)85%以上

2

3.通過(guò)宣傳欄、黑板報(bào)、條幅等載體開(kāi)展物業(yè)管理等各類(lèi)宣傳活動(dòng)

2

附件2:新建多層(別墅)住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

類(lèi)別

考核內(nèi)容

分值

一、

基礎(chǔ)

管理

方面

(30分)

1.小區(qū)管理處部門(mén)職責(zé)、設(shè)備用房制度等健全并上墻,并有各類(lèi)突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案;公示企業(yè)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照;公示值班電話和投訴電話

4

2.小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按合同約定定期公示,汽車(chē)停放費(fèi)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益和代收代交費(fèi)等定期公示

4

3.與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同或與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并辦理接管驗(yàn)收手續(xù);在明顯位置公告承接查驗(yàn)情況

3

4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗

2

5.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案等各項(xiàng)資料齊全,查閱方便

7

6.按政策規(guī)定收費(fèi),無(wú)亂收費(fèi)現(xiàn)象,物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率90%以上

4

7.各類(lèi)管理臺(tái)帳資料規(guī)范健全

6

二、

合同

履行

情況

(62分)

1.保潔服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達(dá)到:垃圾日產(chǎn)日清,垃圾桶、房無(wú)異味,周邊環(huán)境整潔;道路清潔,可視范圍無(wú)垃圾;綠化帶內(nèi)無(wú)白色垃圾;小區(qū)及房屋共用部位(樓梯、扶手)無(wú)明顯灰塵,無(wú)亂涂寫(xiě)、亂張貼、亂堆放等;水面、噴水池等水景可視范圍內(nèi)無(wú)垃圾等,水質(zhì)良好無(wú)異味;設(shè)施設(shè)備用房?jī)?nèi)整潔,無(wú)雜物堆放;按規(guī)定開(kāi)展消殺工作,做好病媒生物防制工作

10

2.公共秩序服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達(dá)到:秩序維護(hù)人員主出入口24小時(shí)值班,次出入口定時(shí)值班,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員、車(chē)輛進(jìn)行管理,維護(hù)小區(qū)停車(chē)等公共秩序,協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好安全防范

10

3.綠化定期修剪、除蟲(chóng)、除草;可視范圍內(nèi)綠化帶無(wú)大面積死亡

10

4.維修服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達(dá)到:定時(shí)巡查;急修項(xiàng)目半小時(shí)內(nèi)響應(yīng);小修當(dāng)天查看,及時(shí)維修;依法做好申請(qǐng)使用維修資金工作;雨污水管道定期疏通

10

5.監(jiān)控、消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行,定期巡檢、測(cè)試;值班人員在崗;按規(guī)定委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯維修養(yǎng)護(hù),企業(yè)監(jiān)督保養(yǎng)到位;各類(lèi)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌配置到位

12

6.裝修管理規(guī)范到位:裝修登記規(guī)范完善;做到及時(shí)勸阻、制止、舉報(bào);小區(qū)外立面統(tǒng)一,有序,不影響整體環(huán)境或城市景觀

10

三、

參與

社區(qū)

建設(shè)

(8分)

1.積極配合、支持和參與三位一體共管模式,配合社區(qū)做好各類(lèi)創(chuàng)建、計(jì)劃生育等相關(guān)工作

4

2.每年開(kāi)展一次以上業(yè)主滿(mǎn)意度測(cè)評(píng),對(duì)合理建議及時(shí)調(diào)整,滿(mǎn)意率達(dá)85%以上

2

3.通過(guò)宣傳欄、黑板報(bào)、條幅等載體開(kāi)展物業(yè)管理等各類(lèi)宣傳活動(dòng)

2

附件3:封閉式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

類(lèi)別

考核內(nèi)容

分值

一、

基礎(chǔ)

管理

方面

(24分)

1.小區(qū)管理處部門(mén)職責(zé)、設(shè)備用房制度等健全并上墻,并有各類(lèi)突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案;公示企業(yè)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照;公示值班電話和投訴電話

4

2.小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按合同約定定期公示,汽車(chē)停放費(fèi)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益和代收代交費(fèi)等定期公示

4

3.與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同或與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并辦理接管驗(yàn)收手續(xù)

3

4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗

2

5.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案等各項(xiàng)資料齊全,查閱方便

3

6.按政策規(guī)定收費(fèi),無(wú)亂收費(fèi)現(xiàn)象,物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率80%以上

4

7.各類(lèi)管理臺(tái)帳資料規(guī)范健全

4

二、環(huán)境衛(wèi)生管理(20分)

1.小區(qū)整潔,無(wú)衛(wèi)生死角,無(wú)白色漂浮物

3

2.垃圾房、箱、桶密閉、清潔,周?chē)鸁o(wú)污漬物

3

3.綠地?zé)o紙屑、煙頭等雜物

3

4.區(qū)域內(nèi)無(wú)亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂堆放等

3

5.單元樓道整潔

3

6.水面、噴水池等水景可視范圍內(nèi)無(wú)垃圾等,水質(zhì)良好無(wú)異味

3

7.定期開(kāi)展消殺工作,做好病媒生物防制工作

2

三、綠化管理(12 分)

1.綠化無(wú)大面積蟲(chóng)害、無(wú)大面積死亡

6

2.綠化定期修剪、除蟲(chóng)、除草等

6

四、共用設(shè)施設(shè)備管理(26分)

1.共用設(shè)施、設(shè)備完好,定期巡檢、測(cè)試,有損壞及時(shí)維修

8

2.雨污水管道定期疏通

3

3.依法做好有關(guān)申請(qǐng)使用維修資金工作

4

4.各類(lèi)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌配置到位

4

5.裝修管理規(guī)范完善

4

6.消防栓完好無(wú)占用堵塞

3

五、門(mén)衛(wèi)值班、車(chē)輛管理(10分)

1.出入口有門(mén)衛(wèi)值班,認(rèn)真負(fù)責(zé)

5

2.車(chē)輛停放有序,消防通道暢通

5

六、其它

方面(8分)

1.貼補(bǔ)經(jīng)費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)用于小區(qū)管理

2

2.積極配合、支持和參與三位一體共管模式,配合社區(qū)做好各類(lèi)創(chuàng)建、計(jì)劃生育等相關(guān)工作

2

3.每年開(kāi)展一次以上業(yè)主滿(mǎn)意度測(cè)評(píng),對(duì)合理建議及時(shí)調(diào)整,滿(mǎn)意率達(dá)85%以上

2

4.通過(guò)宣傳欄、黑板報(bào)、條幅等載體開(kāi)展物業(yè)管理等各類(lèi)宣傳活動(dòng)

2

附件4:開(kāi)放式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

類(lèi)別

考核內(nèi)容

分值

一、

基礎(chǔ)

管理

方面

(24分)

1.小區(qū)管理處部門(mén)職責(zé)、設(shè)備用房制度等健全并上墻,并有各類(lèi)突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案;公示企業(yè)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照;公示值班電話和投訴電話

4

2.小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按合同約定定期公示,汽車(chē)停放費(fèi)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益和代收代交費(fèi)等定期公示

4

3.與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同或與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并辦理接管驗(yàn)收手續(xù)

3

4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗

2

5.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案等各項(xiàng)資料齊全,查閱方便

3

6.按政策規(guī)定收費(fèi),無(wú)亂收費(fèi)現(xiàn)象,物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率80%%以上

4

7.各類(lèi)管理臺(tái)帳資料規(guī)范健全

4

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《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》國(guó)務(wù)院令第666號(hào),已經(jīng)2023年1月13日國(guó)務(wù)院第119次常務(wù)會(huì)議通過(guò),現(xiàn)予公布,自公布之日起2023年3月1日施行。

根據(jù)決定第三十五條之規(guī)定,刪去《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條、第六十一條。

2023年物業(yè)管理?xiàng)l例全文

第一章總則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。

第二條

本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條

國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條

國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條

國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第九條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。

具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十一條

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十二條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

第十三條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。

經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十四條

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第十五條

業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十六條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

第十七條

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十八條

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十九條

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。

第二十條

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

第三章前期物業(yè)管理

第二十一條

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十二條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前,制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第二十三條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示,并予以說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

第二十四條

國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條

建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十六條

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十七條

業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。

第二十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第二十九條

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條

從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。

具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

第三十三條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第三十四條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

第三十七條

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十八條

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第三十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十一條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第四十二條

縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén),應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第四十三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第四十四條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十五條

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第四十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十七條

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十八條

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十九條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十條

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地,在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十一條

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十二條

業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十三條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。

第五十四條

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十五條

物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六章法律責(zé)任

第五十六條

違反本條例的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

第五十七條

違反本條例的規(guī)定,建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十八條

違反本條例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào),處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第五十九條

違反本條例的規(guī)定,未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得,并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的,依照本條第一款規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

第六十條

違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十一條

違反本條例的規(guī)定,挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金,給予警告,沒(méi)收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十二條

違反本條例的規(guī)定,建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,應(yīng)給予警告,沒(méi)收違法所得,并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

第六十三條

違反本條例的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六十四條

違反本條例的規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用:

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

第六十五條

違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十六條

業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

第六十七條

違反本條例的規(guī)定,國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。

第七章附則

第六十八條

本條例自2003年9月1日起施行。

物業(yè)由管理到服務(wù)

相關(guān)解讀

物業(yè)由管理到服務(wù)

修改條文:根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

[點(diǎn)評(píng)]:稱(chēng)呼上的改變,意味著新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》更強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)。

業(yè)委會(huì)成立的指導(dǎo)部門(mén)增加

修改條文:增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”為成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)部門(mén)。

[點(diǎn)評(píng)]:此次修改,增加了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職能,突出了基層管理,對(duì)業(yè)主、物業(yè)公司的指導(dǎo)更直接,實(shí)際操作性更強(qiáng)。

《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》也有這方面的特點(diǎn)。

通過(guò)起訴可撤銷(xiāo)業(yè)委會(huì)決定

修改條文:業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

[點(diǎn)評(píng)]:以往,一旦具體決定通過(guò)業(yè)委會(huì)或者業(yè)主大會(huì),業(yè)主就沒(méi)有權(quán)利改變。

當(dāng)業(yè)委會(huì)作出的決定不合理時(shí),業(yè)主該怎么辦修改后的條文,賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)利。

業(yè)主可以以個(gè)人名義對(duì)業(yè)委會(huì)的決定進(jìn)行起訴,只要有不合理的地方,都有權(quán)提出申請(qǐng),將其取消。

這樣做,更有利于保護(hù)個(gè)人權(quán)益。

嚴(yán)格專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用條件

修改條文:明確《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán),就是“面積”加上“人數(shù)”。

[點(diǎn)評(píng)]:修改后,業(yè)主大會(huì)對(duì)“籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項(xiàng)事項(xiàng)作決定時(shí),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主,且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,規(guī)定得更加嚴(yán)格

各方反響

業(yè)主說(shuō)

條例細(xì)化,操作性更強(qiáng)了“我對(duì)比了一下新舊兩個(gè)條例,第十條中刪除了業(yè)主投票權(quán)的內(nèi)容,舊條例中業(yè)主投票權(quán)是根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定,這次去掉,應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)大的變化。

我的理解是,所有業(yè)主權(quán)利應(yīng)該是平等的,包括投票權(quán)?！?/p>

業(yè)委會(huì)說(shuō)

新《條例》中的語(yǔ)言更加簡(jiǎn)潔,通俗易懂了,不僅強(qiáng)化了業(yè)委會(huì)的權(quán)力,同時(shí)也加強(qiáng)了對(duì)業(yè)主的約束力。

在一些小區(qū)的重大事項(xiàng)上更加尊重民意,尊重我們業(yè)主了。

我們更明確了業(yè)委會(huì)的職責(zé),工作的可操作性增強(qiáng)了,有哪些事該做,哪些不該做,我們都要做到心中有數(shù),這樣我們的工作才會(huì)比以前做得更好。

企業(yè)說(shuō)

管理改成服務(wù),更有人情味兒了 《條例》的修改對(duì)我們物業(yè)的影響不大,我們物業(yè)本身就屬于服務(wù)行業(yè),也是始終本著“寓管理于服務(wù),寓利益于服務(wù)”的宗旨為業(yè)主服務(wù)的,而且從來(lái)沒(méi)有凌駕于業(yè)主之上的想法?！?修改后的《條例》更多地為業(yè)主考慮了,業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司有選聘和解聘的權(quán)力,這對(duì)于企業(yè)會(huì)是一個(gè)促進(jìn)。協(xié)會(huì)說(shuō)

兩個(gè)焦點(diǎn)值得關(guān)注 修改前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條盡管沒(méi)有提到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,但在建設(shè)部2003年頒布的《業(yè)主大會(huì)章程》中就已經(jīng)提到了街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)作用。

這一次修改,只是進(jìn)行了明確。

第二個(gè)地方就是物業(yè)管理企業(yè)改為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

對(duì)此,武建章認(rèn)為,其實(shí)企業(yè)本身就是通過(guò)提供產(chǎn)品或服務(wù)獲得利潤(rùn)的,物業(yè)管理企業(yè)正是通過(guò)為業(yè)主提供服務(wù)來(lái)獲得利潤(rùn)的,因此物業(yè)企業(yè)也一直以服務(wù)作為企業(yè)的宗旨。

他認(rèn)為,名字修改后,更準(zhǔn)確地為物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了定位。

專(zhuān)家說(shuō)“業(yè)主大會(huì)或是業(yè)主委員會(huì)做出了對(duì)業(yè)主不利的決定的條件下,而業(yè)主又不服,他認(rèn)為不符合法律的的條件下,他可以尋求法律來(lái)保護(hù),可以找法院來(lái)解決?！?/p>

“從原來(lái)的一元管理,就是一條線,建設(shè)部門(mén)、房地產(chǎn)主管部門(mén)管理,現(xiàn)在變成多元了,我可以找街道辦事處,我也可以找同一級(jí)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?！甭蓭熣f(shuō)

根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,新《條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”,將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。

王秋惠律師指出,本市仍?xún)A向“服務(wù)”和“管理”并重的思路,因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)要對(duì)人加強(qiáng)服務(wù),對(duì)物加強(qiáng)管理。

物業(yè)公司不能只光強(qiáng)調(diào)“服務(wù)” 了,特別是對(duì)小區(qū)內(nèi)的秩序要嚴(yán)格管理,來(lái)保障大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益[3] 。

第8篇 物業(yè)公司質(zhì)量手冊(cè)管理細(xì)則

物業(yè)公司《質(zhì)量手冊(cè)》管理細(xì)則

1、總則

按規(guī)定的要求對(duì)質(zhì)量手冊(cè)的編制、審核、批準(zhǔn)、發(fā)布、實(shí)施、更改、修訂、換版和日常使用管理,確保質(zhì)量手冊(cè)的有效性。

2、職責(zé)

a、物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)與發(fā)布質(zhì)量手冊(cè);

b、管理者代表負(fù)責(zé)組織質(zhì)量手冊(cè)的編制、實(shí)施和修改;

c、總辦是質(zhì)量手冊(cè)的歸口管理部門(mén),具體負(fù)責(zé)質(zhì)量手冊(cè)的編制、發(fā)放、日常管理與修訂工作。

3、管理內(nèi)容及要求

a、質(zhì)量手冊(cè)的批準(zhǔn)與發(fā)布

總辦組織編制質(zhì)量手冊(cè),質(zhì)量手冊(cè)編制完成后,由管理者代表審核,物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布;

b、質(zhì)量手冊(cè)的發(fā)放與管理

物業(yè)管理公司內(nèi)部發(fā)放的質(zhì)量手冊(cè),按受控版本管理,由總辦編號(hào)、登記,并履行發(fā)放手續(xù)。對(duì)向外部提供的質(zhì)量手冊(cè),按非受控版本管理,一般應(yīng)注明'非受控'。

4、質(zhì)量手冊(cè)的勘誤、更改、修訂、換版

a、質(zhì)量手冊(cè)中出現(xiàn)的文字差錯(cuò)要進(jìn)行勘誤;

b、質(zhì)量手冊(cè)與程序文件在實(shí)施中發(fā)現(xiàn)的不一致、缺陷等問(wèn)題,總辦負(fù)責(zé)更改并保存更改記錄;

c、應(yīng)在適當(dāng)時(shí)候?qū)|(zhì)量手冊(cè)進(jìn)行修訂,以保證質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)行;

d、當(dāng)質(zhì)量管理體系及外部環(huán)境有較大變化時(shí),應(yīng)由管理者代表提出,由物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,總辦組織質(zhì)量手冊(cè)的換版。

5、質(zhì)量手冊(cè)修訂、換版的時(shí)機(jī):

a、質(zhì)量方針和目標(biāo)重大變動(dòng)時(shí);

b、組織機(jī)構(gòu)發(fā)生重大變動(dòng)時(shí);

c、質(zhì)量保證要求和合同環(huán)境有較大變動(dòng)時(shí);

d、組織機(jī)構(gòu)發(fā)生重大變動(dòng)時(shí);

e、質(zhì)量保證要求和合同環(huán)境有較大變動(dòng)時(shí);

f、出現(xiàn)重大質(zhì)量事故而引起的重大變化時(shí);

h、內(nèi)部審核和管理評(píng)審表明確實(shí)需要改進(jìn)時(shí)。

6、質(zhì)量手冊(cè)的日常管理

a、質(zhì)量手冊(cè)持有者要承諾保密,要妥善保管不得遺失,不準(zhǔn)外傳和擅自修改并及時(shí)反饋對(duì)手冊(cè)的修改意見(jiàn);

b、質(zhì)量手冊(cè)'受控'版本的持有者應(yīng)按總辦對(duì)質(zhì)量手冊(cè)的更改、修訂要進(jìn)行更改和修訂。對(duì)以換頁(yè)方式的修改應(yīng)履行舊頁(yè)換新頁(yè)手續(xù),確保使用的質(zhì)量手冊(cè)是有效版本;

c、質(zhì)量手冊(cè)限定在物業(yè)管理公司范圍內(nèi)使用,未經(jīng)管理者代表批準(zhǔn),任何部門(mén)和個(gè)人不得擅自對(duì)外交流、外借、外送及復(fù)制。需外借時(shí),必須經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)并在總辦進(jìn)行登記;

d、質(zhì)量手冊(cè)的持有者,當(dāng)其調(diào)離物業(yè)管理公司或不再擔(dān)任相應(yīng)職務(wù)時(shí),要及時(shí)將質(zhì)量手冊(cè)交回總辦,并辦理回收登記,予以注銷(xiāo)。

e、總辦負(fù)責(zé)將修改頁(yè)和《文件修改通知單》及時(shí)發(fā)送給所有受控質(zhì)量手冊(cè)持有者,同時(shí)收回作廢文件。除保留作為存檔資料外,其余全部銷(xiāo)毀。若需要由持有者本人修改,須在修改處做好標(biāo)識(shí)和記錄。

第9篇 物業(yè)管理細(xì)則

物業(yè)管理細(xì)則

為加強(qiáng)我局物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理的使用、維修，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，現(xiàn)將物業(yè)管理細(xì)則明確如下：

一、物業(yè)管理主管部門(mén)：市局辦公室及各縣（市、區(qū)）局辦公室、

二、物業(yè)管理范圍

1、出租房屋的管理2、公共設(shè)施的管理3、公共場(chǎng)所的管理

4、園林綠地管理

5、中央空調(diào)管理

6、電梯（人坐電梯）管理

7、其它管理

三、物業(yè)管理流程

1、各局根據(jù)單位物業(yè)情況，明確物業(yè)管理的內(nèi)容，擬出物業(yè)管理計(jì)劃，并報(bào)局長(zhǎng)辦公會(huì)議通過(guò)。

2、根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)容，尋找合作客戶(hù)，初步達(dá)到合作意向后，填報(bào)物業(yè)管理合作意向書(shū)。

3、各局根據(jù)合作意向書(shū)和物業(yè)管理情況擬定合作協(xié)議（或合同），明確職責(zé)和權(quán)利。

4、各局根據(jù)合作協(xié)議（或合同的內(nèi)容）征求相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，并進(jìn)行修改。

5、各局根據(jù)修改后的合同（協(xié)議），提交局長(zhǎng)辦公會(huì)議討論通過(guò)后，與合作客戶(hù)簽訂。

四、注意事項(xiàng)

1、各局出租房屋出租期限是三年（含三年）以上的必須報(bào)市局審批，待市局審批結(jié)果再繼續(xù)相關(guān)工作。

2、出租房屋時(shí)須收取一定額度的風(fēng)險(xiǎn)金。

3、各局出租房屋須建立臺(tái)帳，將合同期限、金額等內(nèi)容填寫(xiě)清楚。

4、房屋租金按月收取繳各局計(jì)財(cái)部。

5、各局物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用由計(jì)財(cái)部專(zhuān)項(xiàng)管理。

五、其它

1、本細(xì)則由市局辦公室負(fù)責(zé)解釋。

2、本細(xì)則自發(fā)文起實(shí)施。

第10篇 醫(yī)療公司物業(yè)管理科管理細(xì)則

醫(yī)療公司物業(yè)管理科工作細(xì)則

每日工作:

一、每天早上,檢查上一天工作,安排當(dāng)天工作。

二、每天上、下午,巡視分管轄區(qū)各一遍,巡視內(nèi)容細(xì)則如下:

設(shè)備保障組

1、檢查轄區(qū)是否有違章現(xiàn)象,主要包括:有無(wú)違規(guī)裝修,包括未辦理裝修申報(bào)手續(xù)、裝修垃圾亂堆放和不及時(shí)清運(yùn)、損壞公共設(shè)施及綠化、影響基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)承重的建筑等;

2、公共設(shè)施、設(shè)備是否完好,主要包括:電梯運(yùn)行是否正常,合格證是否到期,分包養(yǎng)護(hù)是否正常進(jìn)行,電梯機(jī)房清潔狀況及檢查記錄狀況;輸電線路是否完好、安全,配電箱、公共照明是否完好,電房分包養(yǎng)護(hù)是否正常進(jìn)行;井蓋有無(wú)損壞,化糞池、下水道有無(wú)淤塞等。

保安組

1、檢查保安崗位值勤情況,主要包括:對(duì)安全事件的處理狀況等。

2、轄區(qū)是否有不安全隱患,主要包括:裝修有無(wú)安全防護(hù),木工及電焊等動(dòng)火作業(yè)是否配置滅火桶、有否安全監(jiān)護(hù)人員,裝修范圍內(nèi)有否亂拉亂接電線、有無(wú)線頭裸露,空中作業(yè)有否安全監(jiān)護(hù)措施,容易發(fā)生人身跌倒、掉落的地方有無(wú)防護(hù)等;監(jiān)控設(shè)備、消防報(bào)警裝置有無(wú)損壞。

pa清潔班

1、轄區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn),主要包括:有無(wú)不正常的噪聲源、有無(wú)不正常氣味。墻壁有無(wú)亂涂、亂畫(huà),張貼廣告;有無(wú)在場(chǎng)內(nèi)亂派發(fā)廣告;有無(wú)亂占公共地方。部門(mén)文員對(duì)以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,能處理的應(yīng)立即處理,重要、重大問(wèn)題和不能處理的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向物管部經(jīng)理匯報(bào)。經(jīng)理對(duì)各分管區(qū)域人員巡查結(jié)果進(jìn)行抽查,如果發(fā)現(xiàn)對(duì)以上六大類(lèi)別中的問(wèn)題漏檢、檢查后沒(méi)有有效跟進(jìn)落實(shí)的,每漏檢或無(wú)落實(shí)一項(xiàng)次,對(duì)責(zé)任處以10元罰款,情節(jié)嚴(yán)重雙倍罰款;

三、催收繳水、電費(fèi)、管理費(fèi)、租金和各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用,繳納給公司財(cái)務(wù)。

四、受理客戶(hù)維修修申請(qǐng),及時(shí)解決問(wèn)題。

五、接待客戶(hù)來(lái)信、來(lái)訪,處理客戶(hù)投訴并做好記錄。

六、解答客戶(hù)提出的業(yè)務(wù)咨詢(xún)。

七、安排房屋保養(yǎng)、維修任務(wù),驗(yàn)收修繕質(zhì)量。

八、做好工作日志、投訴處理等記錄(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作、發(fā)現(xiàn)和處理問(wèn)題,上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示,亟待解決的事務(wù),突發(fā)事件,客戶(hù)投訴等)。九、整理內(nèi)務(wù)(包括整理文件與資料檔案、圖書(shū)報(bào)刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。

十、處理轄區(qū)突發(fā)事件。

十一、部門(mén)文員協(xié)助經(jīng)理工作,經(jīng)理外出時(shí),文員代行經(jīng)理日常工作職權(quán)。

每周工作:

一、物管部每周一早上召開(kāi)周會(huì),跟進(jìn)上周事務(wù),安排當(dāng)周工作。

二、每周至少走訪一次分管轄區(qū)客戶(hù),與客戶(hù)交換管理意見(jiàn),征詢(xún)客戶(hù)服務(wù)需求。

三、對(duì)投訴進(jìn)行一次回訪。四、每周五物管部組織一次對(duì)山莊集體巡查。

每月工作:

一、管理組總結(jié)月度工作,寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告。編制下月工作計(jì)劃。

二、統(tǒng)計(jì)租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)和各項(xiàng)相關(guān)款費(fèi)收繳情況,清查是否有漏收、錯(cuò)收;采取措施對(duì)拖欠租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)和物業(yè)管理相關(guān)款費(fèi)的客戶(hù)進(jìn)行

三、對(duì)月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次回訪,聽(tīng)取客戶(hù)意見(jiàn)。

四、管理組會(huì)同清潔組、保安組,對(duì)轄區(qū)的環(huán)境、綠化、保安、消防、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次全面檢查,匯總問(wèn)題、組織解決。

五、整理資料、檔案,對(duì)發(fā)生變動(dòng)的(包括:承租戶(hù)變動(dòng)、租金變動(dòng)、管理費(fèi)變動(dòng))作出修改。

六、與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:工商、派出所等),如有重要情況,報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)。

七、向內(nèi)部宣傳欄投稿,宣傳表?yè)P(yáng)轄區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚及物業(yè)管理心得,增強(qiáng)員工管理服務(wù)意識(shí)。

八、物管部經(jīng)理每月走訪或電話訪問(wèn)一次轄區(qū)客戶(hù)。

九、公司全體人員考勤匯總

季度工作:

一、物管部進(jìn)行季度總結(jié),細(xì)化下季度工作計(jì)劃。

二、組織全面檢查轄區(qū)的消防設(shè)施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防報(bào)警設(shè)備、安全門(mén)等)是否完好無(wú)缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)處理。

三、組織全面檢查各化糞池、井蓋有無(wú)損壞,檢查化糞池、下水道有無(wú)淤塞,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)組織有關(guān)人員處理。

半年、一年工作:

一、半年組織一次客戶(hù)意見(jiàn)書(shū)面征詢(xún),進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,提出改善措施。

二、一年組織清理一次化糞池。

三、一年組織一次客戶(hù)座談會(huì),聽(tīng)取客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議,提高客戶(hù)參與管理的積極性。

四、總結(jié)年度工作,寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告,制定下年度工作計(jì)劃。

第11篇 物業(yè)管理細(xì)則模板

物業(yè)管理細(xì)則【1】

第一章 總則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。

第二條

本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條

國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條

國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第九條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十一條

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十二條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

第十三條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十四條

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第十五條

業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十六條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

第十七條

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十八條

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十九條

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。

第二十條

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十一條

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十二條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前,制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第二十三條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示,并予以說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

第二十四條

國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條

建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十六條

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十七條

業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。

第二十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第二十九條

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

物業(yè)管理服務(wù)編輯

第三十二條

從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

第三十三條

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書(shū)。

第三十四條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第三十五條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

第三十八條

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十九條

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第四十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十二條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第四十三條

縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén),應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第四十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第四十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十六條

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十八條

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十九條

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第四章 使用與維護(hù)

第五十條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十一條

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地,在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十二條

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十三條

業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十四條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。

第五十五條

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十六條

物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第五章 法律責(zé)任

第五十七條

違反本條例的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

第五十八條

違反本條例的規(guī)定,建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十九條

違反本條例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào),處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第六十條

違反本條例的規(guī)定,未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得,并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的,依照本條第一款規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

第六十一條

違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為,處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十二條

違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十三條

違反本條例的規(guī)定,挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金,給予警告,沒(méi)收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十四條

違反本條例的規(guī)定,建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,沒(méi)收違法所得,并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

第六十五條

違反本條例的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六十六條

違反本條例的規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用:

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

第六十七條

違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十八條

業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

第六十九條

違反本條例的規(guī)定,國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。

武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則最新解讀【2】

《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)2023年6月23日武漢市十二屆人大常委會(huì)第25次會(huì)議通過(guò),2023年7月30日湖北省十一屆人大常委會(huì)第17次會(huì)議批準(zhǔn)。該《條例》分總則,新建物業(yè)與前期物業(yè)管理,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)的使用與維護(hù),法律責(zé)任,附則7章84條,自2023年1月1日起施行。1999年7月30日武漢市十屆人大常委會(huì)第12次會(huì)議通過(guò),1999年9月27日湖北省九屆人大常委會(huì)第12次會(huì)議批準(zhǔn)的《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

第一章

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。

第二條

本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

第三條

本條例所稱(chēng)物業(yè),是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。

本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指依法取得法人資格,具有相應(yīng)資質(zhì),從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

第四條

市房屋主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

區(qū)房屋主管部門(mén)按照職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

規(guī)劃、土地、建設(shè)、城管、價(jià)格、民政、環(huán)保、水務(wù)、工商行政管理、園林等主管部門(mén)按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本條例。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作,指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng),配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢市東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)管理委員會(huì)按照本條例關(guān)于區(qū)人民政府及其有關(guān)部門(mén)管理職責(zé)的規(guī)定,負(fù)責(zé)各自管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第二章

第五條

物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應(yīng)當(dāng)遵循相對(duì)集中、便于管理的原則,并考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:

(一)以建設(shè)項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準(zhǔn),一個(gè)項(xiàng)目視為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;但規(guī)模過(guò)大、劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的,或者已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的,可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域;

(二)分期建設(shè)項(xiàng)目或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,其配套設(shè)施設(shè)備共用的,劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

(三)已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對(duì)集中的項(xiàng)目,劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第六條

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后三十日內(nèi),按照本條例第五條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域,并將劃分方案報(bào)送區(qū)房屋主管部門(mén);區(qū)房屋主管部門(mén)認(rèn)為符合第五條規(guī)定要求的,予以備案并在有關(guān)圖紙上予以注記。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

老舊城區(qū)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的,由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)征求業(yè)主意見(jiàn)后,確定物業(yè)管理區(qū)域,并報(bào)區(qū)房屋主管部門(mén)備案。

第七條

新建物業(yè),開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房,物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。配置物業(yè)服務(wù)用房按照國(guó)家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的要求執(zhí)行;沒(méi)有規(guī)定的,配置物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二,并不少于八十平方米,其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不少于十五平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能,有明確的坐落、房號(hào),并且具備辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí),其提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的具體位置。

物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有,專(zhuān)用于物業(yè)管理服務(wù)工作。

第八條

新建物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)實(shí)行專(zhuān)有部分一戶(hù)門(mén)號(hào)一結(jié)算表,共有部分獨(dú)立計(jì)量表;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。

第九條

新建物業(yè)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn),按照市人民政府制定的有關(guān)技術(shù)規(guī)范的規(guī)定核定。

第三節(jié)

第十條

住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家及本市相關(guān)規(guī)定,通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

有下列情形之一的,經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè):

(一)投標(biāo)人少于三人;

(二)多層物業(yè)總建筑面積少于五萬(wàn)平方米,或者單棟高層(含小高層)物業(yè)總建筑面積少于三萬(wàn)平方米,或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于四萬(wàn)平方米。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)十日前,持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件等有關(guān)資料,向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門(mén)備案。

第十一條

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,并明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有共用的配套設(shè)施設(shè)備。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的,其約定應(yīng)當(dāng)一致。

第十二條

房屋交付使用前(含當(dāng)月)所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由業(yè)主承擔(dān),但房屋交付后一年內(nèi)無(wú)人入住的,空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

房屋通過(guò)竣工驗(yàn)收達(dá)到交付條件,業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)的,即為交付;業(yè)主收到書(shū)面交付通知后一個(gè)月內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的,視為交付。

第十三條

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在出售物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約并到區(qū)房屋主管部門(mén)備案。物業(yè)買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

第四節(jié)

第十四條

新建物業(yè)交付使用前,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向房屋主管部門(mén)辦理竣工交付使用備案手續(xù),并提供建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收文件以及符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付使用條件的相關(guān)文件、資料。

第十五條

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),應(yīng)當(dāng)向區(qū)房屋主管部門(mén)和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(四)業(yè)主名冊(cè);

(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

區(qū)房屋主管部門(mén)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受前款規(guī)定的資料,并妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主有權(quán)查閱開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向區(qū)房屋主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料。

第三章

第一節(jié)

第十六條

本條例所稱(chēng)業(yè)主,是指物業(yè)的所有權(quán)人。

尚未登記取得所有權(quán),但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人,在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利,并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利,履行業(yè)主義務(wù)。

第十七條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十八條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二節(jié)

第十九條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。符合下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,成立業(yè)主大會(huì):

(一)專(zhuān)有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上;

(二)首次交付使用專(zhuān)有部分之日起滿(mǎn)兩年且交付使用的專(zhuān)有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之二十以上。

業(yè)主總?cè)藬?shù)在二十人以?xún)?nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第二十條

專(zhuān)有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定:

(一)專(zhuān)有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積,按照上述面積的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;

(二)業(yè)主人數(shù),按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算,但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的,按一人計(jì)算;總?cè)藬?shù),按照上述人數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

業(yè)主身份的確定,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

第二十一條

物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第十九條第一款規(guī)定條件,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告區(qū)房屋主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以書(shū)面報(bào)告的,百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向區(qū)房屋主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起六十日內(nèi)會(huì)同區(qū)房屋主管部門(mén)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組),籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十二條

籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位派員組成,其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告其成員名單和工作職責(zé),并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供下列文件資料:

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;

(二)業(yè)主名冊(cè);

(三)建筑規(guī)劃總平面圖;

(四)附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明;

(五)綠化竣工總平面圖;

(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

(七)專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存證明;

(八)成立業(yè)主大會(huì)必需的其他文件資料。

第二十三條

籌備組履行下列職責(zé):

(一)確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份、核實(shí)業(yè)主人數(shù)和專(zhuān)有部分面積;

(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生方案和名單,并公開(kāi)征詢(xún)意見(jiàn);

(五)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款所列內(nèi)容,籌備組應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。

第二十四條

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自業(yè)主大會(huì)依法成立之日起,籌備組職責(zé)自行終止。

召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的宣傳、文印資料等經(jīng)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第三節(jié)

第二十五條

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

業(yè)主大會(huì)依法成立后三十日內(nèi),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)成立事項(xiàng)向區(qū)房屋主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,并依法刻制和使用業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))印章。

第二十六條

業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員會(huì)、更換業(yè)主委員會(huì)委員,決定業(yè)主委員會(huì)任期;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作,聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告,改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(四)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)依法決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌集、使用、管理事項(xiàng);

(六)根據(jù)管理規(guī)約的約定,對(duì)違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡;

(七)決定業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌措方式;

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第二十七條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:

(一)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主委員會(huì)不依法或者不依約履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的,區(qū)房屋主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在三十日內(nèi)召開(kāi);逾期不改正的,街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)房屋主管部門(mén)在三十日內(nèi)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

除前兩款規(guī)定外,任何單位和個(gè)人不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十八條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議以采用集體討論的形式為主,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式時(shí),應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見(jiàn)的,視為棄權(quán)。

第二十九條

業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第12篇 a大廈物業(yè)工程部維修管理細(xì)則

(一)工程部入戶(hù)維修流程圖

維修服務(wù)宗旨是“主動(dòng)、熱情、耐心、周到”,做到維修問(wèn)題及時(shí)解決,把業(yè)主的困難當(dāng)作自己的困難,方便業(yè)主是維修工作的惟一準(zhǔn)則。具體要求如下:

1、接報(bào)修

(1)、接報(bào)修時(shí)先講:“您好,維修班***,先生(小姐)有什么事情請(qǐng)講”;

(2)、記錄好報(bào)修內(nèi)容、棟號(hào)、如預(yù)約維修記錄好約定時(shí)間。

2、從接到報(bào)修開(kāi)始,一般無(wú)其他特殊情況,應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)業(yè)主家;

3、敲門(mén)、按門(mén)鈴

到達(dá)業(yè)主家門(mén)口,先輕輕敲門(mén)或按一下門(mén)鈴,如無(wú)反應(yīng),應(yīng)間歇10秒鐘后再敲門(mén)或按門(mén)鈴第二次,不要連續(xù)按或是按住不放。

4、業(yè)主開(kāi)門(mén)后,應(yīng)招呼一聲您好!說(shuō)明自己的身份,告訴業(yè)主維修事項(xiàng),得到業(yè)主認(rèn)可后:

(1)、脫鞋或帶鞋套進(jìn)入;

(2)、在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間,不隨意走動(dòng)。

5、修理

(1)、電氣修理必須按照“市低壓電氣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”進(jìn)行;

(2)、在修理當(dāng)中必須移動(dòng)有關(guān)物品時(shí),應(yīng)先征行業(yè)主同意,并小心輕放。

6、清場(chǎng)

(1)、在修理過(guò)程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布,不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房?jī)?nèi)的臺(tái)面、地面上;

(2)、工作完畢請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收,并將移動(dòng)過(guò)的物品放回原處,清理現(xiàn)場(chǎng)。取得業(yè)主認(rèn)可后,填寫(xiě)維修工作單,由業(yè)主簽字確認(rèn)。

(3)、禁止收取業(yè)主的禮物禮品,離開(kāi)房間時(shí)與業(yè)主道別。

(二)其他區(qū)域維修管理

維修人員除上述直接為業(yè)主服務(wù)時(shí)需達(dá)到的服務(wù)規(guī)范處,在間接方面應(yīng)定期對(duì)泵房、配電室、消防設(shè)施進(jìn)行定期巡視,并做好記錄。

1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次,要求燈泡亮度正常,燈罩完好。北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄,每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況,白天統(tǒng)一維修,作業(yè)時(shí)必須使用安全帶,工作程序必須遵守高空作業(yè)有關(guān)規(guī)定。

2、污(雨)水井溝定期清理,化糞池每年清理2-3次,嚴(yán)重的要用吸糞車(chē)進(jìn)行吸取,保證無(wú)污水外溢現(xiàn)象。

3、天頂面定期進(jìn)行檢查,做到無(wú)積水,無(wú)滲漏,隔熱層無(wú)破損。

如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴(yán)重應(yīng)及時(shí)報(bào)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)修復(fù),石材層面如破損開(kāi)裂應(yīng)及時(shí)給予修復(fù).

第13篇 物業(yè)管理員工作細(xì)則

物業(yè)管理員的工作細(xì)則

●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線;

●隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài),處理意外時(shí)必須保持鎮(zhèn)定;

●絕對(duì)服從合理的工作指示:

●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍,如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處,立即按工作指示處理,并通知值勤主管;

●盡量避免使用武力,有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人士支援;

●下班時(shí)如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時(shí)到達(dá),不可離開(kāi)崗位,并通知主管代安排接班。

第14篇 物業(yè)公司項(xiàng)目食堂管理細(xì)則格式怎樣的

物業(yè)公司項(xiàng)目食堂管理細(xì)則

一、食堂進(jìn)貨管理1.食堂采購(gòu)人員要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),采購(gòu)的物品應(yīng)保證新鮮,嚴(yán)禁購(gòu)買(mǎi)病死豬肉和過(guò)期、變質(zhì)的蔬菜、調(diào)味品及肉制品。

2. 采購(gòu)貨物應(yīng)努力做到價(jià)格低、質(zhì)量好、足斤足兩。

3. 每天采購(gòu)的菜品必須由食堂管理員及炊事員共同進(jìn)行驗(yàn)收核實(shí),以保證帳物相符。

4. 食堂貨物入庫(kù)必須按品種、生熟分類(lèi)放置,不得隨意擺放,確保物品在保質(zhì)期內(nèi)加工。

二、食堂炊事器具安全操作管理1.廚師必須了解各種炊事器具和設(shè)備、設(shè)施的性能和使用方法,否則不得使用。

2. 所有電源開(kāi)關(guān)不準(zhǔn)用濕手開(kāi)啟,以防觸電事故發(fā)生。

3. 電動(dòng)炊事器具、設(shè)備要經(jīng)常檢查,在通風(fēng)、干燥處放置。

4. 食堂操作間嚴(yán)禁閑人進(jìn)入,以確保安全。

5.每日下班時(shí)必須保證人走火滅,以防火災(zāi)發(fā)生。

6. 每日下班時(shí)必須檢查餐廳所有門(mén)窗,所有電源是否 ,以確保項(xiàng)目財(cái)物安全。

(補(bǔ)充):

1、食堂購(gòu)置的各種炊事器具和相關(guān)配套的設(shè)施設(shè)備必須有選擇性地購(gòu)買(mǎi)有牌號(hào)、有廠家、有說(shuō)明書(shū)的、質(zhì)量合格的產(chǎn)品。

嚴(yán)禁購(gòu)買(mǎi)使用假貨、冒牌貨等不合格產(chǎn)品。

2、食堂使用的壓力容器類(lèi)廚房炊事器具(如高壓鍋,液化氣瓶等),必須是經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)合格的產(chǎn)品。

并定期進(jìn)行安全檢查或國(guó)家相關(guān)部門(mén)年檢合格后才能繼續(xù)使用。

3、易燃、易爆物品要嚴(yán)格按規(guī)定放置,杜絕意外事故發(fā)生

三、食堂衛(wèi)生管理1.食堂工作人員必須于開(kāi)餐前完成就餐區(qū)及廚房的清潔工作:2.將餐桌上的剩余物倒入垃圾桶內(nèi)。

3. 用潔凈的抹布擦兩次以上桌面,保證桌面無(wú)水跡、油污。

4. 保證廚房、就餐區(qū)地面無(wú)垃圾、無(wú)油跡、防滑。

5.食堂人員將餐桌、椅凳擺放整齊。

6. 食堂的墻、天花板應(yīng)每周清潔,以保證墻面、天花板上無(wú)蜘蛛網(wǎng)。

7. 食堂的燈具、消毒柜、排風(fēng)扇、灶臺(tái)等每天清潔一次,以保證清潔。

8. 食堂人員每日在開(kāi)飯后完成就餐區(qū)、餐具、廚具的清潔工作。

9.將需要清潔的餐具、廚具分別放置。

10.用潔凈的抹布將使用過(guò)的佐、配料等物品清潔后,整齊放置在指定地點(diǎn)。

11.用潔凈的布清洗廚具、餐具、灶臺(tái)兩次以上,直至干凈,保證無(wú)油污、污漬。

12.將清潔干凈的餐具抹干、放入消毒柜內(nèi)消毒。

13.用清潔干凈的拖布清潔工作間地面,直至干凈、無(wú)水跡。

14.食堂人員必須持衛(wèi)生防疫部門(mén)的'健康證'上崗。

定期進(jìn)行健康檢查,嚴(yán)格把好衛(wèi)生關(guān),防止'病從口入'(補(bǔ)充):

1、患有痢疾、傷寒、傳染性皮膚病食堂人員不得上班2、不得穿拖鞋或無(wú)跟、露腳趾的涼鞋上班3、平時(shí)要養(yǎng)成勤洗澡、勤理發(fā)、勤洗手、勤剪指甲、勤換衣服的良好習(xí)慣,工作時(shí)要穿戴潔凈的工作衣帽

四、食堂人員管理規(guī)定1.食堂人員嚴(yán)禁挪用采購(gòu)款,嚴(yán)禁以少報(bào)多。

2. 食堂人員應(yīng)禮貌待人,熱情服務(wù),不得刁難就餐人員。

3. 食堂工作人員應(yīng)提前將當(dāng)天的菜譜公布于白板上,并按時(shí)、保質(zhì)、保量提供品。

(補(bǔ)充):

1、安排好員工就餐排隊(duì)問(wèn)題,縮短排隊(duì)時(shí)間,按時(shí)開(kāi)膳。

2、提高烹調(diào)技術(shù),改善員工伙食3、加強(qiáng)管理,團(tuán)結(jié)協(xié)作,嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度,圓滿(mǎn)完成各種工作任務(wù)。

五、員工用餐管理規(guī)定1.員工用餐時(shí)須保持良好的用餐秩序及餐廳衛(wèi)生。

2. 公司所有員工用餐必須按序排隊(duì)。

3. 員工用餐時(shí)必須保持安靜,不得大聲喧嘩影響他人用餐。

4. 員工用餐以吃飽為原則,不允許多次索要飯菜、不允許剩飯、剩菜,避免浪費(fèi)。

5.員工用餐后須將殘物倒入垃圾桶內(nèi),并把餐具按指定位置分類(lèi)累放整齊。

6. 講究環(huán)境衛(wèi)生,殘食不得亂丟亂倒,應(yīng)在指定地點(diǎn)倒放,并將餐具統(tǒng)一放置在指定位置。

(補(bǔ)充):

1、員工就餐期間嚴(yán)禁進(jìn)入食堂操作間。

禁止酗酒、斗毆、大聲喧嘩、損壞公物(損壞公物者照價(jià)賠償)。

2、對(duì)因工作需要不能按時(shí)就餐和臨時(shí)客餐,可事先預(yù)約或通知。

六、監(jiān)督檢查行政人事部進(jìn)行不定期檢查,具體檢查內(nèi)容見(jiàn)附表六《員工食堂衛(wèi)生質(zhì)量監(jiān)督檢查記錄表》

第15篇 物業(yè)管理公司合同管理實(shí)施細(xì)則3

物業(yè)管理公司合同管理實(shí)施細(xì)則(三)

一、總則

第一條為加強(qiáng)合同管理,維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益,實(shí)現(xiàn)公司對(duì)合同的規(guī)范化、程序化管理,根據(jù)《合同法》、《集團(tuán)合同管理制度》,結(jié)合本公司的實(shí)際,特制定本細(xì)則。

第二條對(duì)合同的管理要符合國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī),同時(shí)接受集團(tuán)合同主管部門(mén)的監(jiān)督、檢查。

第三條對(duì)合同的管理實(shí)行統(tǒng)一管理原則。在本公司范圍內(nèi),凡涉及到提供服務(wù)項(xiàng)目、計(jì)價(jià)收費(fèi)、設(shè)備和物質(zhì)采購(gòu)、工程外包等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的均要求簽訂書(shū)面合同(協(xié)議)后方可實(shí)施;各部門(mén)、管理處不得擅自簽訂合同(協(xié)議),所有合同(協(xié)議)需上報(bào)公司,按iso9001:2000的有關(guān)程序及有關(guān)制度要求進(jìn)行評(píng)審, 經(jīng)公司有關(guān)職能部門(mén)審核后,報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。凡以公司法人名義簽訂的合同(協(xié)議)一律需請(qǐng)律師審核同意后,方可簽訂。

二、合同管理組織

第四條合同管理由公司辦歸口管理,并落實(shí)專(zhuān)人負(fù)責(zé)。

第五條合同管理員的主要職責(zé):

1、審查公司各類(lèi)合同是否合法、明確、完整、規(guī)范,并監(jiān)督、檢查合同履行情況。

2、為公司其它人員簽訂合同提供法律咨詢(xún)、業(yè)務(wù)指導(dǎo),必要時(shí)參加合同的簽訂工作;

3、負(fù)責(zé)建立公司的合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳和合同評(píng)審臺(tái)帳。

4、提出有關(guān)合同管理的培訓(xùn)方案并實(shí)施,宣傳有關(guān)合同及合同法知識(shí)。

5、不斷完善合同管理實(shí)施細(xì)則,并督促各部門(mén)落實(shí)、執(zhí)行好。

6、根據(jù)需要依法參加對(duì)公司重大合同糾紛的協(xié)商、調(diào)整、仲裁、訴訟;

三、合同評(píng)審管理的內(nèi)容

第六條合同類(lèi)型包括:買(mǎi)賣(mài)合同,供用電、水、氣、熱力合同,增與合同,借款合同,租賃合同,融資租賃合同,建設(shè)工程合同,運(yùn)輸合同,技術(shù)合同,保管合同,倉(cāng)儲(chǔ)合同,委托合同,糾紛合同,居間合同等涉及企業(yè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各類(lèi)合同及協(xié)議。

第七條合同主要條款包括:

一、當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所;

二、標(biāo)的;

三、數(shù)量;

四、質(zhì)量;

五、價(jià)款或報(bào)酬;

六、履行期限、地點(diǎn)或方式;

七、違約責(zé)任;

八、解決爭(zhēng)議的方法;

九、法律規(guī)定或按照合同不同性質(zhì)而要求必備的條款以及當(dāng)事人要求在合同中必須約定的條款;

第八條簽訂合同前,經(jīng)辦人必須做好合同涉及事項(xiàng)的詳細(xì)調(diào)查工作,

如對(duì)對(duì)方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)狀況、商業(yè)信譽(yù)及履約能力進(jìn)行認(rèn)真的審查,不可盲目草率。

1、對(duì)方是法人的,要看是否依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,參加簽訂合同的人是否

是該法人的法定代表人或法定代表人所授權(quán)委托的委托代理人。前者出示法人代表證明書(shū)等身份證明,后者除授權(quán)委托書(shū)外,應(yīng)出示本人身份證明,注重審查授權(quán)委托書(shū)的內(nèi)容、權(quán)限范圍、有效期限。對(duì)方是其他經(jīng)濟(jì)組織,要看是否有工商機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的證明材料。

2、要審查簽約對(duì)方的注冊(cè)資金、生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能力,以保證公司合同的履行率。

3、在簽訂前,還應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解對(duì)方當(dāng)事人的經(jīng)營(yíng)狀況、商業(yè)信譽(yù)與合同有關(guān)的事項(xiàng)。

第九條合同由公司法定代表人或其授權(quán)的人員簽訂,簽訂時(shí)必須嚴(yán)格執(zhí)行本細(xì)則,并對(duì)公司負(fù)責(zé);有關(guān)經(jīng)辦人員未經(jīng)授權(quán)不得擅自以委托人名義與其它單位簽訂合同,否則應(yīng)當(dāng)對(duì)因此造成的損失負(fù)責(zé)。

第十條合同經(jīng)辦人應(yīng)對(duì)簽訂合同所要達(dá)到的目標(biāo)有明確有認(rèn)識(shí),合同的主要、必要條款不能遺留,語(yǔ)義要具體、明確、完整,條款要講求邏輯性和嚴(yán)密性。

在審查由對(duì)方草擬的合同時(shí),要從合同共同必備條款是否符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和企業(yè)有關(guān)制度等方面審查,并可提出本方認(rèn)為須增加的條款以使本方權(quán)益受到最大限度的保護(hù)。另外,要特別注意分析制約性條款,避免因失誤造成不必要的損失。

簽訂合同或協(xié)議,必須經(jīng)合同管理員審議,并經(jīng)辦公室、財(cái)務(wù)部審核后,呈總經(jīng)理審批,有必要據(jù)相關(guān)制度報(bào)董事長(zhǎng)核準(zhǔn)。

四、合同的臺(tái)帳、歸檔

第十一條 合同管理員必須建立合同評(píng)審臺(tái)賬,以便于及時(shí)收回蓋章后的文本。

第十二條 合同或協(xié)議簽章人員必須嚴(yán)格執(zhí)行印鑒保管使用方面的管理制度,未經(jīng)審查、審批和未經(jīng)合法程序簽訂的合同,一律不得蓋章;并嚴(yán)格登記備案。

合同文本要合法化,即使用統(tǒng)一文本和經(jīng)工商部門(mén)監(jiān)制的規(guī)范文本,也可使用經(jīng)批準(zhǔn)在一定范圍內(nèi)使用的標(biāo)準(zhǔn)文本。

第十三條 合同、協(xié)議簽訂后合同管理員分類(lèi)設(shè)立臺(tái)帳,要求臺(tái)帳內(nèi)容完備,數(shù)據(jù)正確,能確切反映合同的簽訂、履行、變更、解除等情況。

臺(tái)帳設(shè)立應(yīng)包括合同編號(hào)、類(lèi)別、標(biāo)的、價(jià)款、簽約單位和人員、履行期限、簽約時(shí)間及地點(diǎn)、履行情況、備注等內(nèi)容。

第十四條合同管理員應(yīng)對(duì)合同正本統(tǒng)一管理并歸檔,合同履行過(guò)程中往

來(lái)的信函、電報(bào)、傳真、電話記錄等能反映合同簽訂、履行等狀態(tài)的有效憑證,須經(jīng)登記編號(hào)后作為合同的附件一并歸檔。合同履行完畢后,合同管理員應(yīng)認(rèn)真整理合同文本及所有有效憑證按規(guī)定歸檔。

第十五條合同管理人員應(yīng)嚴(yán)格履行其職責(zé),監(jiān)督、檢查合同執(zhí)行情況,如果合同履行出現(xiàn)異?，F(xiàn)象,應(yīng)依照有關(guān)程序提出法律建議或上報(bào)合同主管部門(mén)。如果合同履行中出現(xiàn)異常現(xiàn)象是由于簽訂或?qū)彶楹贤瑫r(shí)相關(guān)人員的疏忽造成的則要追究相應(yīng)人員的責(zé)任。

五、合同的執(zhí)行、變更、解除及糾紛處理

第十六條重大合同簽訂后生效前,簽約人可召集經(jīng)辦、審議人員對(duì)合同條款審查的基礎(chǔ)上,預(yù)測(cè)合同執(zhí)行中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,整理后作為合同的附件下發(fā),以便具體執(zhí)行合同部門(mén)找出最佳對(duì)策。如有失誤,上述人員應(yīng)負(fù)相應(yīng)責(zé)任。

第十七條合同生效后,由經(jīng)辦部門(mén)或經(jīng)辦人負(fù)責(zé),根據(jù)合同要求,把具體條款分解落實(shí)到當(dāng)月計(jì)劃,開(kāi)始工作以確保合同的履行。

第十八條經(jīng)辦人在合同未履行或履行過(guò)程中,應(yīng)及時(shí)掌握履行情況,以便發(fā)現(xiàn)隱患并盡早想辦法排除;重大問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向合同管理歸口部門(mén)或集團(tuán)法務(wù)辦匯報(bào)并提出相應(yīng)處理意見(jiàn),以求與另一方協(xié)商解決。

第十九條在不損害國(guó)家、社會(huì)、企業(yè)利益的前提下,經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商同意,可以變更或解除合同;由于不可抗力或過(guò)錯(cuò)責(zé)任,造成合同不完全履行,為避免造成更大損失,應(yīng)及早與對(duì)方當(dāng)事人協(xié)商變更或解除合同,但須權(quán)責(zé)分明,并采取書(shū)面形式;對(duì)于對(duì)方當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的全部或部分權(quán)責(zé)關(guān)系的行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)加以識(shí)別或糾正,從而對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)作相應(yīng)

調(diào)整,相應(yīng)的合同變更或解除須告知合同管理員。

第二十條合同糾紛處理

1、合同糾紛處理一般按:'協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟'的程序進(jìn)行。

2、協(xié)商、調(diào)解由經(jīng)辦人出面,如達(dá)不成一致意見(jiàn),由經(jīng)辦人所在部門(mén)或公司出面再行協(xié)商。

3、合同糾紛自行協(xié)商、調(diào)解不成,確定使用仲裁或起訴方式解決糾紛的,須由經(jīng)辦人所在部門(mén)報(bào)辦公室審核,總經(jīng)理核準(zhǔn)。同時(shí)報(bào)集團(tuán)備案。

第16篇 全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)大廈工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分細(xì)則

建設(shè)部關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知

各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳),直轄市房地局,計(jì)劃單列市建委(房地局):

我部自1995年開(kāi)展全國(guó)優(yōu)秀管理項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收工作以來(lái),樹(shù)立了一批優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目典型,對(duì)推動(dòng)建立物業(yè)管理體制,提高全國(guó)物業(yè)管理水平,發(fā)揮了重要作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢(shì),如繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn),難免出現(xiàn)評(píng)選優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目過(guò)多,失去其先進(jìn)示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門(mén)及企業(yè)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂,新標(biāo)準(zhǔn)從今年開(kāi)始執(zhí)行?，F(xiàn)將考評(píng)驗(yàn)收工作的有關(guān)事項(xiàng)通知如下:

一、從今年起,我部只對(duì)申報(bào)全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收,并授予“全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱(chēng)號(hào);取消全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收及其稱(chēng)號(hào)。各地對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收是否設(shè)立“示范”、“優(yōu)秀”兩個(gè)檔次,視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。

二、申報(bào)基本條件

1.參評(píng)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求,配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬(wàn)平方米以上,別墅2萬(wàn)平方米以上,大廈3萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達(dá)85%以上。

2.取得“省(自治區(qū)、直轄市)級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱(chēng)號(hào)一年以上。

3.物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。

4.物業(yè)管理企業(yè)無(wú)重大責(zé)任事故。

5.未發(fā)生經(jīng)主管部門(mén)確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。

三、各地應(yīng)在每年7月30日前將參加全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收的項(xiàng)目名單及《全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)表》報(bào)我部。

四、修訂后的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評(píng)分細(xì)則上都有較高的要求,各地在進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收時(shí),在質(zhì)量和數(shù)量上都應(yīng)從嚴(yán)掌握,使評(píng)選出來(lái)的物業(yè)管理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。凡是上報(bào)我部的項(xiàng)目,省(自治區(qū)、直轄市)預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)分值不得低于98分。

五、根據(jù)建房〔1995〕120號(hào)文件要求,全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目每三年進(jìn)行一次復(fù)驗(yàn)。各地要認(rèn)真做好自1995年以來(lái)已獲得全國(guó)城市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項(xiàng)目稱(chēng)號(hào)的復(fù)查工作。經(jīng)省市主管部門(mén)復(fù)查,對(duì)管理水平確實(shí)下降、群眾意見(jiàn)較大、達(dá)不到1995年標(biāo)準(zhǔn)、不能起到先進(jìn)示范作用的物業(yè)管理項(xiàng)目,要督促其整改,并提出撤消原稱(chēng)號(hào)的意見(jiàn),報(bào)我部批準(zhǔn)。今年的復(fù)驗(yàn)意見(jiàn)要與申報(bào)工作一并報(bào)我部。

六、鑒于今年進(jìn)行原標(biāo)準(zhǔn)修訂工作,各地的申報(bào)工作與復(fù)驗(yàn)意見(jiàn)上報(bào)時(shí)間延遲到8月30日。

七、新標(biāo)準(zhǔn)頒布后,1995年頒發(fā)的《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及1997年頒發(fā)的《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》停止執(zhí)行。

八、其它有關(guān)“全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”的考評(píng)驗(yàn)收工作仍按建房〔1995〕120號(hào)文件要求執(zhí)行。

附:1.全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則

2.全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)申報(bào)表(略)

全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

|序號(hào)| 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 |規(guī)定分值| 評(píng)分細(xì)則 |

|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

|一 | 基礎(chǔ)管理 | 32 | |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |1.按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|-------

---------------------------------------|

| |2.已辦理接管驗(yàn)收手續(xù) | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |3.由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |4.建設(shè)單位在銷(xiāo)售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè) | | |

| |簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |5.在房屋銷(xiāo)售合同簽訂時(shí),購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè) | | |

| |簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)權(quán)利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合 |

| |6.建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 | 1 |規(guī)定扣0.5,未建立0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |7.房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等 | | |

| |各項(xiàng)公眾制度完善 | 2 |完善2.0,基本完善1.0,不完善0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |8.業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé) | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |9.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同, | | |

| |雙方責(zé)權(quán)利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |10.物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案,并 | | |

| |經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查:物 |

| | | |業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管 |

| |11.小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工 | |理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一 |

| |作標(biāo)準(zhǔn),并制訂具體的落實(shí)措

施和考核辦法 | |處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實(shí)措施 |

| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |12.物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上 | | |

| |崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作 | |管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無(wú)上崗證 |

| |風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) | 2 |書(shū)扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |13.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化 | | |

| |管理手段,提高管理效率 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |14.物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅 | | |

| |收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開(kāi)一次物業(yè) | |執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0,未執(zhí)行0;公開(kāi)1.0,未公|

| |管理服務(wù)費(fèi)用收支情況 | 2 |開(kāi)0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、 |

| | | |種類(lèi)、用途分類(lèi)統(tǒng)計(jì)成冊(cè),房屋及共用設(shè)施設(shè) |

| |15.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類(lèi)成 | |備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖 |

| |冊(cè),管理完善,查閱方便 | |紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善 |

| | | 2 |扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |16.建立住用戶(hù)檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè), | | |

| |查閱方便 | 2 |每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |17.建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主| | |

| |和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、 | |符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設(shè)服務(wù)電|

| |質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋,并及時(shí)處理, | |話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒(méi)有回|

| |有回訪制度和記錄 | 2 |訪記錄每次扣0.1 |

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----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

| |18.定期向住用戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn) | | |

| |單,對(duì)合理的建議及時(shí)整改,滿(mǎn)意率達(dá)95%以上 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |建立并落實(shí)1.0,建立但未落實(shí)扣0.5,未建立扣 |

| |19.建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制,零修急修及 | |1.0;及時(shí)率符合0.5,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1; |

| |時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄 | |返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2, |

| | | 2 |記錄不完整或無(wú)回訪記錄0 |

|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

|二 |房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) | 14 | |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |1.主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有 | |符合2.0,無(wú)示意圖扣0.5,無(wú)路標(biāo)扣0.3,幢、單 |

| |路標(biāo),組團(tuán)及幢、單元(門(mén))、戶(hù)門(mén)標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯 | 2 |元、戶(hù)號(hào)每缺一個(gè)扣0.1 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |2.無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建、無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn) | |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋 |

| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |3.房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材 | |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污 |

| |料無(wú)脫落、無(wú)污跡 | 2 |損扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整 | |符合2.0,未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整 |

| |潔統(tǒng)一美觀,無(wú)安全隱患或破損 | 2 |齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |5.封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面; | | |

| |除建筑設(shè)計(jì)有要求外,不得安裝外廊及戶(hù)外防盜 | | |

| |網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |6.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷疑水集中收集,支架無(wú) | | |

| |銹蝕 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|---------------

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| |7.房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu) | | |

| |安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

|三 |共用設(shè)施設(shè)備管理 | 15 | |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |1.共用配套設(shè)施完好,無(wú)隨意改變用途 | 1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |2.共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有 | |設(shè)施設(shè)備運(yùn)行按規(guī)定記錄0.5,無(wú)事故隱患0.5; |

| |記錄,無(wú)事故隱患,專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán) | |遵守操作規(guī)程0.6,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2;遵 |

| |格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范 | 2 |守保養(yǎng)規(guī)范0.4,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |3.室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道,無(wú)架空 | | |

| |管線,無(wú)礙觀瞻 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |4.排水、排污管道通暢,無(wú)堵塞外溢現(xiàn)象 | | |

| | | 1 |符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |5.道路通暢,路面平整;井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失,路 | |通暢、平整1.0,發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積 |

| |面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行 | |水扣0.2;發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失扣0.6,路面井|

| | | 2 |蓋不影響通行0.4,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |6.供水設(shè)備運(yùn)行正常,設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污 | |設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染0.6,|

| |染;二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施,水質(zhì)符合 | |發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2;保障措施嚴(yán)格0.4,無(wú)|

| |衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);制定停水及事故處理方案 | 2 |措施或措施不嚴(yán)0;水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)0.5,不符|

| | | |合0;有處理方案0.5,無(wú)處理方案0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |7.制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行,記錄完整; | | |

| |供電設(shè)備運(yùn)行正常,配電室管理符合規(guī)定,路燈、 | | |

| |樓道燈等公共照明設(shè)備完好 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |8.電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,無(wú) | | |

| |安全事故;轎廂、井道保持清潔;電梯機(jī)房通風(fēng)、 | | |

| |照明良好;制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |9.三北地區(qū),冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16℃ | 1 |符合1.0,不符合0 |

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|四|保安、消防、車(chē)輛管理 |10| |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理 |1 |符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.有專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;| | |

| |保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言 | |符合2.0,無(wú)專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)|

| |語(yǔ)規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé) |2 |一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |3.危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損,可隨時(shí)起用;消防通道 | | |

| |暢通;制訂消防應(yīng)急方案 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| | | |制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管|

| |5.機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理制度完善,管理責(zé)任明確,車(chē) | |理責(zé)任造成車(chē)輛丟失扣0.5(管理單位公開(kāi)承 |

| |輛進(jìn)出有登記 | |諾賠償?shù)牟豢?;每發(fā)現(xiàn)一臺(tái)車(chē)輛亂停亂放扣 |

| | |2 |0.1,出入無(wú)記錄扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |6.非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管| |符合2.

0,制度不全或不落實(shí)的扣1.0,亂停放|

| |理有序 |2 |每部車(chē)扣0.2 |

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|五|環(huán)境衛(wèi)生管理 |14| |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站|1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專(zhuān)職的清潔人員和明確 | |未實(shí)行責(zé)任制的扣1.0,無(wú)專(zhuān)職清潔人員和責(zé) |

| |的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔 |2 |任范圍的扣0.5,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| | | |每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清 |

| |3.垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺 |2 |的扣0.5,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻害 |1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |5.小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |6.房屋共用部位保持清潔,無(wú)亂貼、亂畫(huà),無(wú)擅自 | | |

| |占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃 | | |

| |窗等保持潔凈 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |7.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、| | |

| |廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |8.無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 |1 |符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |9.排放油煙、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無(wú)污染|1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

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|六|綠化管理 |7 | |

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| |1.小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹(shù)木與建筑小品配置 | | |

| |得當(dāng) |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |3.花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好,修剪整齊美觀,無(wú)病蟲(chóng)害,無(wú)| |長(zhǎng)勢(shì)不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2|

| |折損現(xiàn)象,無(wú)斑禿 |2 |分 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

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|七|精神文明建設(shè) |3 | |

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| |1.開(kāi)展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng) |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè) |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

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|八|管理效益 |5 | |

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| |1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上 |2 |符合2.0,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.提供便民有償服務(wù),開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng) |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |3.本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況 |1 |盈利1.0,持平0.5,虧本0 |

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全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則

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|序號(hào)| 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 |規(guī)定分值| 評(píng)分細(xì)則 |

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|一 |基礎(chǔ)管理 | 21 | |

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| |1.按規(guī)劃要求建設(shè),房屋及配套設(shè)施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |2.已辦理接管驗(yàn)收手續(xù) | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |3.由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |4.建設(shè)單位在租售廠房前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè) | | |

| |簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |5.在房屋租售合同簽訂時(shí),購(gòu)房人或承租人與物業(yè) | | |

| |管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)權(quán)利 | | |

| |明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| | | |符合1.0,管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,|

| |6.建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 | 1 |未建立0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |7.房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用 | | |

| |人公約等各項(xiàng)公眾制度完善 | 1 |完善1.0,基本完善0.5,不完善0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |8.業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé) | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |------------------------------------------------

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| |9.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同, | | |

| |雙方責(zé)權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |10.物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案,并 | | |

| |經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

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| | | |制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查:物 |

| | | |業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管 |

| |11.工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位 | |理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一 |

| |工作標(biāo)準(zhǔn),并制訂具體的落實(shí)措施和考核辦法 | |處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實(shí)措施 |

| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |12.物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上 | | |

| |崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作 | |管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無(wú)上崗證 |

| |風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) | 1 |書(shū)扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.3,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |13.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化 | | |

| |管理手段,提高管理效率 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |14.物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅 | | |

| |收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開(kāi)一次物業(yè) | |執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開(kāi)0.5,未公 |

| |管理服務(wù)費(fèi)用及維修基金收支情況 | 1 |開(kāi)0 |

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| | | |包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種 |

| |15.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類(lèi)成 | |類(lèi)、用途分類(lèi)統(tǒng)計(jì)成冊(cè),房屋及共用設(shè)施設(shè)備 |

| |冊(cè),管理完善,查閱方便 | |大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資 |

| | | 1 |料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.1 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |16.建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬 | | |

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