第1篇 某物業(yè)管理前期介入服務方案
前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
前期介入服務
要使今后的物業(yè)管理順利進行,物業(yè)管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況,對'××廣場××號樓項目(---)'制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規(guī)劃設計階段
對于規(guī)劃設計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理,力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。
監(jiān)控和消控中心的設置;
小區(qū)人車分流的設計;
公共照明開關設置位置;
公共照明開關開閉形式;
物業(yè)管理用房的位置設計;
小區(qū)垃圾房的設置;
公共洗手間的設置;
信報箱的設立;
公共告示欄::的配置;
家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預留;
……。
2、建設施工階段
建設過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況,逐步對物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。
提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護,以避免施工對材質(zhì)造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內(nèi)部結構、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進度(根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
配合設備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;
提出遺漏工程項目的建議;
對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗收階段
物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場,參與工程例會,及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議,協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
參與重大設備的調(diào)試和驗收;
制訂物業(yè)驗收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此,物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況,協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。
制定合理的物業(yè)管理收費標準,為物業(yè)銷售作好準備;
售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規(guī)范服務,建立良好的物業(yè)形象;
委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;
對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作;
提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
5、項目的接管驗收
1)物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。
2)依據(jù)國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準
》對已物業(yè)進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗,它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3)物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。
a.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;
b.既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應站在業(yè)戶::的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)戶的合法權益;
c.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;
d.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關規(guī)定,由開發(fā)主體負責保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負責保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費用;
6)接管驗收的作用
a.明確交接雙方的責、權、利關系
b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)戶的利益
第2篇 物業(yè)管理衛(wèi)生保潔實施方案
物業(yè)管理項目衛(wèi)生保潔實施方案
目的:
為確保**集團江北計劃發(fā)展中心的營銷中心及辦公大樓日常衛(wèi)生保潔,提供一個干凈、整潔、舒適的辦公環(huán)境。
范圍:
營銷中心銷售大廳、辦公大樓、過道、道路、場地、墻面、玻璃、標牌等附屬設施、設備的日常衛(wèi)生保潔。
職責:
1.負責每日對**集團江北計劃發(fā)展中心公共環(huán)境,以及室外道路、場地等附屬設施、配套設備的日常衛(wèi)生保潔;
3.負責垃圾的分類存放(可回收、不可回收),并設置環(huán)保建議箱和廢舊電池回收箱;營銷中心及辦公樓辦公人員可根據(jù)垃圾的分類垃圾桶進行放垃圾;
4.每日收集、清空垃圾桶、果殼箱等,將垃圾堆放到制定地點,做到責任區(qū)內(nèi)的垃圾隨產(chǎn)隨清;
5.積極主動配合**集團江北計劃發(fā)展中心節(jié)日活動開展等和活動前的環(huán)境布置和衛(wèi)生準備,以及及時地清掃活動后的場地還原其本貌;
6.在相關部門的允許下,積極配合并及時做到突發(fā)事件后的現(xiàn)場衛(wèi)生清掃工作;
7.在衛(wèi)生保潔程中注意周圍環(huán)境變化,當發(fā)現(xiàn)有環(huán)境衛(wèi)生隱患或異常情形時,應及時、準確地告知負責人和相關方;
8.員工必須自覺愛護環(huán)境,愛惜并保存好保潔工具或衛(wèi)生用品等。
內(nèi)容、程序及標準:
1.室內(nèi)公共環(huán)境:樓面、墻面、頂棚、過道、電梯廳、樓梯、扶手、門窗、衛(wèi)生間、垃圾桶、燈具、開關、插座等;室外附屬設施:道路、場地、綠化帶、標牌、溝渠、外墻等。
2.程序及周期:
(1)、每日一次,樓面、過道、樓梯等進行自上而下、自內(nèi)而外的拖、擦;
(2)、每日一次,墻面、頂棚等利用長毛撣進行自上而下除塵、除蛛網(wǎng);
(3)、每日一次,扶手、門窗等利用毛巾、洗滌劑等進行擦洗、除塵、除污垢;
(4)、每日上下各一次,衛(wèi)生間進行拖、沖、刷,并開窗通風;中間進行巡掃;
(5)、每日一次,自上而下、自內(nèi)而外地收取垃圾、清空垃圾桶,并對垃圾桶外觀擦洗(若桶內(nèi)較臟,利用洗滌劑進行桶內(nèi)洗刷,防止異味。);
(6)、每日一次,利用毛撣撣去燈具、開關、插座等外觀浮塵和蛛網(wǎng);
(7)、每日一次,道路、場地、標牌、綠化帶、溝渠等清掃,除去積水、雜物、枯葉(枝);
(8)、每日一次,電梯廳衛(wèi)生清掃;
(9)、五天一次,用吸塵器利用上班前時間清掃地毯,除去灰塵、雜物;
(10)銷售大廳、辦公樓大廳、走廊、樓梯、衛(wèi)生間、地面不間斷的巡拖;
(11)、根據(jù)實際進行區(qū)域消毒;
(12)、若舉辦活動,可以根據(jù)甲方要求進行保潔。
3.標準:
(1)、樓面、過道、樓梯、地毯等無煙頭、紙屑、積塵,干凈、明亮、;
(2)、墻角、頂棚、扶手、窗臺、門頭等無浮塵、蛛網(wǎng);
(3)、衛(wèi)生間內(nèi)干凈,無異味,空氣暢通;
(4)、窗戶、玻璃門、玻璃墻等明亮、干凈,并在下班后檢查門窗是否關閉;
(5)、垃圾桶內(nèi)垃圾不得超出桶的2/3,且無散發(fā)刺鼻異味,外觀干凈、整潔并擺放整齊;
(6)、垃圾分類存(擺)放,并且清晰;[ a、可回收垃圾:辦公垃圾(如:報紙、文稿)、玻璃垃圾(如:玻璃瓶、碎玻璃)、金屬垃圾(如、易拉罐、金屬)、塑料垃圾等(如:飯盒、塑料瓶);b、不可回收垃圾:污染性垃圾(如:廁紙、過剩茶葉)、控制性垃圾(如:各類廢舊電池)、指定性垃圾(如:墨盒、復印墨粉)];
(7)、開關、燈具等無浮塵、蛛網(wǎng);
(8)、活動室保潔根據(jù)指示進行布置,擺放整齊,無雜物、積塵、異味,空氣暢通;
(9)、道路、場地、綠化帶等無積水、雜物、枯葉;標牌、路燈等無積塵、污垢;溝渠暢通。
附:
保潔項目程序方式保潔周期保潔標準
室內(nèi)
1、大理石、木地板地面
2、面磚地面1、利用吸塵器、塵推、清潔地面
2、用拖布進行清潔1、每日推塵保潔,定期保養(yǎng)
2、每日數(shù)次保潔
3、每日一次不間斷巡檢1、干凈、光亮、無塵、無垢、無雜物
2、無水跡、干凈無塵
3、干凈、無塵
1、墻體表面
2、墻面開關
3、踢腳線1、用塵撣清潔表面浮塵
2、用毛巾清潔
3、用毛巾,毛刷清潔1、每月一次
2、每日一次
3、每周一次
1、無塵、無蛛網(wǎng)
2、干凈、無積塵、手印
3、干凈、無塵
1、玻璃門
2、玻璃
1、用毛巾、玻璃刮、人字行梯子清潔玻璃、金屬把手
2、用抹玻璃刮、清潔劑清潔1、每日清潔,一周一次全面保養(yǎng)
2、每月一次周期進行
3、一季度一次周期進行1、干凈、明亮、無塵、無垢
2、干凈、無塵、無垢、明亮
1、欄桿、扶手
2、臺階1、用毛巾、雞毛撣、清潔液保潔
2、用拖把、地拖清潔每日三次,不間斷巡檢1、干凈、無積塵
2、干凈、無塵
地面、洗手臺、鏡面、小便器、蹲坑、隔板、紙簍、室內(nèi)氣味用清潔劑清潔墻面、地面、鏡面,對座便器、蹲坑、隔板用84消毒液、128去圬劑、潔廁靈進行消殺并噴撒空氣清新劑,垃圾簍不超過2/3每日清潔數(shù)次,
垃圾及時清倒,
噴撒空氣清新劑數(shù)次干凈、無塵、無尿跡、無異味、無水銹、地面干燥
地面、墻面、飲水機用毛巾、地拖
清潔每日一次,定時開關電源無污垢、水跡、飲水機干凈
壁燈、吊燈用毛巾、塵撣
清潔一季度保養(yǎng)一次明亮、無蛛網(wǎng)、積塵
垃圾桶內(nèi)外部1、用毛巾、清潔劑清潔表面
2、用垃圾袋套住桶心每日清潔,及時更換垃圾袋,不間斷巡檢桶外無污跡、干凈、垃圾不超過2/3
門窗、物品用毛巾、地拖
清潔每日一次,具體內(nèi)容根據(jù)實際要求進行物品擺放整齊,地面無積塵、墻面無蛛網(wǎng)
室外
1、地面
2、地
角線大掃把、水管、地刷、簸箕清潔1、每日兩次不間斷巡檢
2、每季度一次沖洗地面無雜草、無泥沙、積水、雜物,地角線無積塵
1、地面
2、路燈1、用掃把、毛巾清潔
2、用毛巾清潔1、每日清潔
2、每季度一次周期進行1、干凈、無塵、無雜物
2、干凈、無塵
1、室內(nèi)滅火器箱
2、室外消防栓1、用抹布、清潔劑清潔1、每日進行
2、定期進行干凈、無塵
1、標識
2、宣傳欄
3、車棚掃把、抹布清潔每日一次干凈、明亮、無塵、無積水、無泥沙、污垢
室內(nèi)、室外放置藥品、噴射藥水根據(jù)季節(jié)制定計劃:
一、四季度每季一次;
二、三季度根據(jù)實際情況增加,夏季每月至少
一次干凈、無異味、老鼠蚊蠅較少
應急措施:
1.接到緊急衛(wèi)生清掃通知時,應停下現(xiàn)有活及時進行通知區(qū)內(nèi)的先行保潔;
2.突發(fā)事件(如:火災)發(fā)生后,在有關部門的許可下,及時進行災后的衛(wèi)生清掃;
3.在狂風暴雨來臨時,應當即停下手中日常工作及時檢查門窗是否關好;并在風雨后將道路、場地等先行清掃(保持道路暢通),一些吹散物的還位。
注意事項:
1.對燈具、草坪燈擦洗時,注意是否漏電、電源是否斷開等,以免觸電;
2.高空作業(yè),應嚴格按《高空作業(yè)程序》進行,以確保人身安全;
3.未經(jīng)允許不得私自進入辦公室等室內(nèi)清掃,不得翻閱文件、檔案等;
4.突發(fā)事件后,必須由相關部門同意,方可進行現(xiàn)場的清掃。
檢查、考核:
1.每天打掃時,員工進行自檢;
2.項目部按職責、標準每周進行一次衛(wèi)生保潔周檢,并填寫《衛(wèi)生保潔周檢表》;
3.認真接受**集團江北計劃發(fā)展中心的衛(wèi)生保潔監(jiān)督、檢查和提議,做好記錄;
第3篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：房屋、設施設備管理
華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:房屋、設施設備管理
9.房屋、設施設備管理方案
房屋特別是公共設備設施的管理,直接影響到物業(yè)的形象、客戶的生活質(zhì)量和物業(yè)的使用年限,其重要性是不言而喻的。故制訂以下管理方案。
(1)管理內(nèi)容
a.房屋公共部位維護管理:根據(jù)交房進度,公寓內(nèi)房屋可分為業(yè)主(物業(yè)使用人)已領房和空關房。
業(yè)主已領房:
房屋交付使用時,服務中心協(xié)助開發(fā)商應及時與業(yè)主(物業(yè)使用人)簽訂物業(yè)管理臨時公約,書面告知裝修管理規(guī)定,督促用戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù),并建立業(yè)主檔案。對違章裝修或搭建的和由于裝修而造成的房屋外立面改變或破損的,須及時予以制止,并提請有關行政管理部門依法處理,未經(jīng)同意屋頂不得安裝任何設施設備。督促業(yè)主和裝修隊在裝修時保護好樓道墻面、地面、扶手。施工時保護好智能化系統(tǒng)的預埋管線及各類公共管線,如需加裝防盜窗應統(tǒng)一裝在室內(nèi)。垃圾實行袋裝化管理,統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一清運,嚴禁高空拋物。裝修結束后,應注重公共部位的養(yǎng)護和修繕。
商鋪:裝修期間按商鋪裝修管理規(guī)定操作,重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工,商鋪開張后,重點放在公共部位墻面、地面和外立面的管理,發(fā)現(xiàn)破損,及時維修。
空關房:(含業(yè)主托管房)空關房移交后,服務中心每月通風打掃一次,并對房屋和設施全面檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表),對發(fā)現(xiàn)的問題,或盡快處理,或及時報告開發(fā)商,并督促其予以解決。
b.設備設施維護
物業(yè)內(nèi)的公共水電設備設施應經(jīng)常進行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修,要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護;
公共衛(wèi)生設施每天檢查一次;
消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護;
配電房設備每天巡查一次,每周檢查一次;
安全監(jiān)控和火災報警系統(tǒng)設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護;
客戶自用水電設施的維修,應按規(guī)定填寫《報修派工單》,確保維修及時率與合格率。
(2)管理措施
a.制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規(guī)程;
b.維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時;
c.抓好維修人員技術培訓,提高業(yè)務素質(zhì);
d.建立維修人員值班制,確保維修及時率與合格率;
e.加強裝修管理,督促做好裝修前期申報工作,并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時制止;
f.加強共用設備設施的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
房屋室內(nèi)維修
公共設施維修養(yǎng)護
房屋本體日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項目維修類別計劃方案標準實施效果
1房屋承重及抗震結構部分
1.局部受損。
2.施工質(zhì)量原因造成的機構問題。平均每月巡查一次,但在入住裝修階段需每天巡視,發(fā)現(xiàn)問題,立即處理或維修。
1.由于使用不當造成結構受損較輕,由工程部按房屋修繕規(guī)定進行維修;如受損較重,應請專家'會診',提出方案,委托專業(yè)公司實施。
2.如因施工質(zhì)量原因造成結構問題,應提請開發(fā)商請建設單位處理。
1.有關房屋修繕標準。
2.有關工程施工技術規(guī)范。
1.安全,使用正常。
2.功2.功能完好
2外墻面
1.外墻瓷磚脫落。
2.外墻面局部滲漏。
3.外墻面大面積滲漏。每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。
1.保修期內(nèi)提請開發(fā)商處理。
2.由工程部按有關修繕規(guī)程實施。
1.有關房屋修繕標準。
2.外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無脫、無滲水,整潔統(tǒng)一。
3公共屋面1.隔熱層破損。
2.防水層破損造成屋面滲漏。
3.避雷設施脫焊斷裂積水。每半年檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。由工程部按相關作業(yè)規(guī)程實施。
1.有關房屋修繕標準。
2.相關修繕作業(yè)規(guī)程。
1.無積水、無滲漏。
2.隔熱層完好無損。
3.避雷效果良好。
4公共樓道、門廳、樓梯間、門窗。
1.公共墻面、地面的維修改造。
2.公共樓道、門廳的墻、天花維護。
3.樓梯間墻面、扶手、窗戶、踏步的維護。每周對區(qū)域檢查一次,每半年補換損壞地磚或墻面。日常維修由工程部負責。
1.相應部分修繕技術規(guī)程。
2.房屋修繕標準。
1.整潔無缺損。
2.表面完好無變形,窗戶無滲水。
3.扶手完好無張貼痕跡。
5上下水管道
1.接口及砂眼漏水。
2.管道堵塞、破裂。
3.固定碼松脫。
1.每年雨季前檢查一次雨水口,更換不合格部分。
2.每年檢修一次,并緊固管道固定碼由工程部按有關規(guī)程實施。給排水維護修繕標準。房屋修繕標準。
1.美觀完好
2.上下水管道暢通。
3.無滲漏。
6水池、水箱水池水箱的維修養(yǎng)護每半年委托水池水箱專業(yè)公司清洗委托具有相關資質(zhì)企業(yè)進行維護、清理。水池水箱清理相關標準
1使用正常
2.二次污染
7設備、營業(yè)用房
1.用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。
2.不能滿足正常使用。
3.各項設施設備缺損。
1.每半年檢查一次電氣線路。
2.每三年粉刷用房。由工程部按相關保養(yǎng)規(guī)程實施相應維修保養(yǎng)規(guī)程
1.正常安全使用。
2.各項設施設備完好。
3.整潔、安全。
1共用設備設施日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
1.防盜門系統(tǒng)
2.郵政信箱1.系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。
2.線路的檢修
3.門的維護養(yǎng)護
4.郵政信箱的維修養(yǎng)護每周檢查一次,每月對系統(tǒng)維護檢修
> 每周對信箱的整體外觀檢查一次由工程部實施維修
防盜門系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程
郵政信箱維修作業(yè)程序1.防盜設施完好,線路無搭接
2.信箱設施完好、無破損。
2消火栓室內(nèi)外消火栓維護每月檢查一次由管理部組織實施消防設施維護管理規(guī)定完好、無缺、無破損
3區(qū)內(nèi)道路、停車場1、地面破損、積水。
2.其他污染1.裝修期間杜絕在路面拌制水泥
2.每周檢查一次、發(fā)現(xiàn)問題及時處理加強對裝修期的檢查,工程部組織維修。大廈道路、房屋修繕標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損。
4井、溝井蓋破損、堵塞。污水井、溝及時清理由工程布實施房屋維修標準1.井內(nèi)無積物井蓋正常使用、無堵塞
5綠化園林1、綠化帶黃土裸露
2.樹木病蟲害、枯死。
3.建筑小品破損。每周對綠化、建筑小品進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由綠化保潔部負責實施。綠化工作標準1.美觀、無病蟲害、無枯死。
2.建筑小品完整清潔。
6公共標識標牌設施設施污染、破損。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。每月清潔保養(yǎng)一次由清潔、工程部負責實施住宅區(qū)標識制作、安裝及管理規(guī)定1.標識清潔美觀、無破損。
2.安裝穩(wěn)固
智能化系統(tǒng)維修保養(yǎng)方案表
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
1供配電系統(tǒng)1.機電設備的維護保養(yǎng)
2.日常機電設備的零部件易耗品維修、更換。每天巡查,每半個月進行一次保養(yǎng)。每季檢查開關靈敏度及開關緊固件完好情況由工程部按供配電系統(tǒng)檢查維護保養(yǎng)程序實施維修各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程1.無故障,
2.保障安全運行。
1.變壓器、高配柜、低壓柜電纜頭、電容器、母排、儀表維護保養(yǎng)
2.巡回檢查、維保1.巡查,每一個月進行每天一次保養(yǎng)。
2.每班巡回檢查一次
3.每月對配電柜、配電屏清潔高配設備維修保養(yǎng)規(guī)程
低配設備維修保養(yǎng)規(guī)程1.無故障,
2.保障安全運行。
3.保證電氣設備安全運行
清潔衛(wèi)生、保養(yǎng)1.每班按要求檢查
2.二年安排清潔保養(yǎng)。
3.每二年由電力部門做一次預防性試驗高配設備維修保養(yǎng)規(guī)程1.無故障,
2.保障安全運行。
2.防盜報警系統(tǒng)主服務器、備用服務器1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.接插件及聯(lián)線聯(lián)接:月檢、年檢、臨檢。
3.雙機切換性能:日檢、季檢、年檢。
4.運行狀態(tài):日檢、月檢、年檢、臨檢。由工程部按防盜報警系統(tǒng)等檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。1.清潔、完整、有序、無破損
2.牢固、無松脫
3.順利無斷點
3.正常、無死機、過熱等現(xiàn)象1.無故障,
2.保障安全運行。
緊急按鈕紅外探頭智能主機1.外觀:季檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)接:季檢、臨檢。
3.感應性能:季檢、年檢、臨檢。
4.信號發(fā)送:季檢、年檢、臨檢。1.清潔、完整、有序、無破損
2.安裝牢固、聯(lián)接可靠
3.靈敏度高,響應特性正常
4.完整、無缺漏1.無故障,
2.保障安全運行。
周界紅外線探測防范系統(tǒng)1.外觀:月檢、季檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)接:月檢、季檢、臨檢。
3.感應速度:日檢、月檢、年檢、臨檢。
4.安裝緊固件:月檢、臨檢。1.清潔、完整、無破損、防水浸
2.牢固、無接觸不良
3.能達到設計參數(shù)
4.牢固、無松脫、無氧化1.無故障,
2.保障安全運行。
3火災自動報警滅火系統(tǒng)控制器巡檢:日檢、臨檢由工程部按智能化火警報警系統(tǒng)檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。各項功能檢測正常1.無故障,
2.保障安全運行。
探測器除塵、外觀:月檢、臨檢無損壞、脫落、遮擋
報警系統(tǒng)功能試驗報警功能:年檢、臨檢報警、動作、燈光、水流指示器、備用電源等工作正常
防排煙設備及風道外觀、運轉:年檢、臨檢。清潔無塵、運轉正常、無雜音。
序號項目維修類別劃分計劃方案標準效果
3火災自動報警滅火系統(tǒng)自動噴水、應急照明等運轉、啟動應急照明:季檢、臨檢。由工程部按智能化火警報警系統(tǒng)等檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。運行正常、照明、正常1.無故障,
2.保障安全運行。
室內(nèi)外消火栓沖放水:月檢、年檢、臨檢正常
電腦主機
打印機
顯示器1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.接插件及聯(lián)線聯(lián)接:日檢、季檢、臨檢。
3.運行狀態(tài):日檢、月檢、年檢、臨檢。1.清潔、完整、有序、無破損
2.牢固、無松脫
3.正常、無死機過熱等不良現(xiàn)象
4通訊等綜合布線系統(tǒng)視屏線、控制線、電源線、有線電視網(wǎng)1.外觀:月檢、年檢、臨檢。
2.聯(lián)接:月檢、年檢、臨檢。
3.傳輸性能:日檢、季檢、臨檢。由工程部按通訊等檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。1.清潔、完整、有序、無破損。
2.牢固、無接觸不良現(xiàn)象。
3.正常、無異常衰減。1.無故障,
2.保障安全運行。
各系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)1.運行狀況:日檢、季檢、臨檢。
2.數(shù)據(jù):日檢、月檢、年檢、臨檢。1.無死機等不良現(xiàn)象,無病毒感染
2.完整、準確、保存完好1.無故障,
2.保障安全運行。
運行環(huán)境狀況溫度、濕度、潔凈度、防火、防磁、防震、防雷等情況正常
5背景音響及消防緊急廣播系統(tǒng)音響系統(tǒng)1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.性能:日檢、月檢、年檢、臨檢。
3.控制系統(tǒng):日檢、月檢、年檢、臨檢。由工程部按音響、廣播檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。1.清潔
2.符合標準
3.靈敏
1.無故障,
2.保障安全運行。
緊急切換系統(tǒng)1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.性能切換:季檢、臨檢。1.清潔
2.順利無斷點
音箱1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.性能:月檢、年檢、臨檢。
3.接插件及聯(lián)線聯(lián)接1.清潔
2.符合標準
3.牢固、無接觸不良
6停車場管理系統(tǒng)出入口控制機1.外觀:日檢、月檢、臨檢。
2.安裝與連接:月檢、臨檢。
3.性能:月檢、臨檢。由工程部按智能車庫管理系統(tǒng)檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。1.整潔、整齊
2.牢固可靠
3.靈敏正確
欄桿系統(tǒng)1.外觀:日檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)動:日檢、臨檢。
3.控制狀態(tài):日檢、年檢、臨檢。1.清潔
2.牢固
3.動作靈敏
自動識別系統(tǒng)及計算機管理站1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)動:日檢、季檢、臨檢。
3.運行狀況:日檢、季檢、臨檢。1.清潔
2.聯(lián)接可靠
3.正常、無不良現(xiàn)象
機械停車位
(是否有)1.外觀:日檢、月檢、臨檢。
2.升降與潤滑:日檢、月檢、臨檢。
3.運行狀況:日檢、月檢、臨檢。
4.電氣控制:日檢、周檢、月檢、年檢、臨檢。1.清潔
2.升降自如、可靠、潤滑正常。
3.聯(lián)動運轉正常,無異常聲音。
4.線路接頭良好,空氣開關等電器動作正常
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
7公共照明系統(tǒng)1.路燈、走道燈、安全出口、燈庭院燈及開關及面板電器自控部分
2.照明設施破損、線路老化情況。
3.亮燈率低于99%。1.每天檢查燈泡完好情況。
2.每周檢查設施。
由工程部按電氣作業(yè)安全操作程序實施,發(fā)現(xiàn)問題立即處理完好率95%以上燈泡、燈罩、燈桿、燈座完好。
8給排水系統(tǒng)1.管道外觀、連接件
2.管件(閥門、水表、管架)
3.保溫層
4.排水管道的養(yǎng)護
5.衛(wèi)生潔具外觀、沖洗功能、滲漏等每月檢查
6個月
由工程部按給排水作業(yè)操作程序實施,發(fā)現(xiàn)問題立即處理1.符合管道、管件安裝質(zhì)量
2.無損壞
3.無堵塞排水暢
4.不變形、不滲漏1.完好率95%以上
2.使用正常
水泵的維修養(yǎng)護:1.外觀:日檢
2.水泵的軸承溫度:日檢、月檢、年檢、臨檢。
3..電機的軸承溫度:日檢、月檢、年檢、臨檢。
4.密封性能:日檢、月檢、年檢、臨檢。
5.閥門:日檢、月檢、年檢、臨檢。
6.出口壓力表:日檢、月檢、年檢、臨檢。1.干凈整潔
2.溫度值內(nèi)
3.溫度值內(nèi)
4.良好
5.開啟靈活
6.讀數(shù)正常1.完好率95%以上
2.使用正常
水箱的養(yǎng)護
1.箱體內(nèi)外側:季檢。
2.人孔:季檢。
3.溢水、泄水管:季檢。
4.水位計:月檢、臨檢。
5.液位傳感器:月檢、臨檢。
6.浮球閥、閥門:月檢、臨檢。
7.清洗:每年兩次1.光滑
2.密封
3.無堵塞
4.顯示正常
5.正常
6.開啟靈活
第4篇 小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃具體實施方案
住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實施方案
一、爭創(chuàng)'物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)'的可行性方案
我們把'**小區(qū)'的物業(yè)管理基本思路定位在酒店式物業(yè)管理。
把創(chuàng)優(yōu)目標確定為接管一年后達到寧波市'物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'標準,并加入'誠信物業(yè)'的行列,二年內(nèi)達到市級'物業(yè)管理示范住宅'標準,三年內(nèi)達到全國'物業(yè)管理示范小區(qū)'標準。
1、在'**小區(qū)'小區(qū)物業(yè)管理整個運作過程中,我們將引入酒店服務理念,采用到賓館培訓和直接引進賓館管理人員相結合的方式,實行走動式管理,沿用'內(nèi)緊外松'的酒店管理準則等措施,達到優(yōu)勢互補。結合實施公司一系列的規(guī)程、制度、工作流程,強調(diào)監(jiān)督、激勵、反饋機制的作用,使員工的規(guī)范操作從思想意識出發(fā),落實到實際行動上。
2、加強員工的培訓,建立高素質(zhì)管理隊伍。公司重視員工培訓。除派到顧問單位培訓和企業(yè)內(nèi)部培訓外,還把員工送到公司內(nèi)部的星級賓館培訓,作為一個亮點和重要措施,讓他們到賓館跟班實習,學習現(xiàn)場督導管理、對客服務的意識和技能,接受酒店服務意識的熏陶,造就一支既樂于奉獻,又具有綜合素質(zhì)的管理服務隊伍。
3、切實支持配合業(yè)主委員會工作,強調(diào)人性化管理,變單向推動為雙向共管。
首先,尊重業(yè)主,從思想上重視業(yè)主的作用;
其次,尊重員工,把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中,管理方案的實施事先征求業(yè)主的認可和員工的認同,定期聽取業(yè)主的意見和建議,通過創(chuàng)建文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動,增強業(yè)主的自治、自律意識,獲取廣大業(yè)主的真誠回應,共同推進小區(qū)物業(yè)管理工作。
4、堅持業(yè)主滿意第一,保持企業(yè)發(fā)展的后勁。我們在物業(yè)經(jīng)營過程中,堅持以'業(yè)主滿意第一'為核心,通過對不同年齡層次和群體的個性化需求分析,推出各類服務項目,在提供優(yōu)質(zhì)服務的同時使企業(yè)獲利。
5、開展社區(qū)文化活動,推進社區(qū)精神文明建設。我們在規(guī)劃物業(yè)管理方案中,把社區(qū)文化建設放在重要位置。利用小區(qū)會所,長期開展文體活動,并以'生態(tài)、環(huán)保、智能'為社區(qū)活動主題,創(chuàng)小區(qū)文化特色。通過各類活動的開展,推進社區(qū)精神文明建設,使小區(qū)物業(yè)管理邁向新的高度。
二、房屋設施、設備管理,維修管理方案
(一)全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結構、權籍及使用情況等,利用物業(yè)管理軟件,建立健全房屋、設施、設備檔案以及業(yè)主維修檔案,及時將維修養(yǎng)護情況記錄存檔,做到檔案完整、準確、隨時可查。
(二)加強房屋的日常維修養(yǎng)護工作
1、通過落實巡回檢查制度,及時發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復。每日巡檢公共照明、開關、消防系統(tǒng)等設備設施運行情況,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并記錄維修情況(需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時聯(lián)系)。根據(jù)不同季節(jié)特點,分輕重緩急,合理安排,實行有計劃養(yǎng)護,做到日有巡視、周有安排、月有計劃、年有統(tǒng)籌。
2、制定維修養(yǎng)護計劃,安排落實房屋日常維修養(yǎng)護工作。
3、建立維修值班制度,公布值班/報修電話和報修聯(lián)系辦法,24小時受理報修,業(yè)主服務中心12小時專人接待業(yè)主來訪,還可以通過公司網(wǎng)站進行報修。
4、健全報修約修制度和維修服務規(guī)程。接待人員填寫報修單,并按維修項目緊急程度,安排維修人員到達現(xiàn)場,零修及時完成,急修當日完成,小修3日內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故障等特急項目,及時趕到現(xiàn)場,組織搶修。維修完成后,由維修人員填寫到達時間、實際維修時間、費用情況,業(yè)主對維修質(zhì)量進行驗收,并簽字認可;與業(yè)主約定的維修時間如有變動則提前通知業(yè)主;維修人員入戶工作自帶鞋套,做到入戶維修不擾民,工完料凈場地清。
5、在保修期內(nèi),密切同開發(fā)商的聯(lián)系,保修期內(nèi)如建筑單位不能及時處理的,采取先處理后協(xié)商的辦事原則。
6、實行維修服務承諾制度和維修回訪制度。公布《維修服務承諾制度》,切實做好回訪和記錄,接受業(yè)主對維修質(zhì)量的監(jiān)督和評議。
7、遇有搶險應急情況,按照應急預案及時組織人員處理。
8、健全維修養(yǎng)護質(zhì)量管理制度,抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級管理和維修人員職責,嚴格掌握房屋維修范圍和標準,精心施工,合理安排,關鍵結合部位嚴格把關,嚴格按照工序操作,抓住材料、施工、驗收、回訪四個環(huán)節(jié),并將之列入維修人員考核的重要指標,確保維修質(zhì)量。
(三)設備設施安全管理運行方案
1、供電系統(tǒng)管理方案。
根據(jù)我市一般做法及開發(fā)商意圖,小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負責管理,作為物業(yè)管理部門重點做好以下工作:
(1)做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異常現(xiàn)象,或停電跳閘等故障及時與供電部門聯(lián)系。
(2)做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報修,并及時做出處理,如屬供電部門的,及時與之聯(lián)系,如屬業(yè)主報修求助的,按服務規(guī)程盡快給予維修。
(3)做好公共照明系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作。
(4)制定《應急預案》,并按《應急預案》規(guī)定處理供配電方面應急事件。
2、弱電系統(tǒng)及自動化系統(tǒng)管理方案。
(1)有線電視及電話通訊系統(tǒng),重點做好與有線電視臺及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機、故障處理等相關配合工作。
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng),做好監(jiān)控中心/可視對講系統(tǒng)設備的日常運行操作,24小時專人值班監(jiān)控,及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題,按《應急預案》規(guī)定處理應急事件,出現(xiàn)故障,通知維修人員及時排除。
做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。
(3)可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報警系統(tǒng)。定期進行可視對講系統(tǒng)的維護保養(yǎng),保證可視信號良好,通話系統(tǒng)正常,主機聯(lián)系情況良好。
(4)車管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車管系統(tǒng),包括出入口控制機、道閘、主機,做到故障及時排除,讀卡有效,顯示正確,道閘啟閉靈活,車輛進出聯(lián)動正確,主機設定、維護、查閱、報表等功能有效。
3、消防系統(tǒng)管理方案。
(1)制定消防系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)制度,并切實執(zhí)行。
(2)每季度檢查和試驗消防系統(tǒng)/設備功能,包括探測器、電源、防火門、消火栓。
(3)每年一次全面檢查所有滅火機,按不同類型做好滅火機更換或滅火液體更換等工作。
4、給排水系統(tǒng)管理方案
(1) 做好日常檢查養(yǎng)護工作。每月對供排水設備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況,做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇
臺風或大暴雨過后,及時檢查排水管和排水井,解決發(fā)現(xiàn)的問題。
(2)嚴格水泵房管理制度,做到水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱(柜)一一對應編號,所有管道標明水流方向。保持機房整潔,排水溝通暢,管道及支架定期油漆。機房內(nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放,檢修通道暢通。機房定時巡視,水泵運行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無關人員不進入機房,進出人員情況有登記。
(3)嚴格執(zhí)行水泵運行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進出水泵的閥門是否打開,閥門有否漏水,壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常,然后開泵運行。開泵后每二小時檢查記錄各項數(shù)據(jù),泵的填料允許有少量滴水,若出現(xiàn)大量漏水,應做適當調(diào)整,泵要輪換開啟等。
(3)做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護,故障報修的方法。每月二次巡視檢查各類水泵,主要內(nèi)容:聲響、震動、電流、電壓及壓力表等。每二年對泵進行一次大修保養(yǎng),檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。對于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵,每季度進行一次試運轉,運轉時間一般不低于10分鐘,運轉時特別注意超壓保護,謹防發(fā)生事故。
三、市政等公共設施管理具體實施方案
(一)掌握情況。全面準確掌握所配置的設備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況,了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。
(二)建立設備管理臺賬。在設備上設置設備卡或噴刷相應的編號,做到賬、物相符,做好年度設備清查、核對和使用鑒定工作。關鍵設備的易損件和低值易耗的材料有備品備件,以便能及時更換設備。
(三)日常維護。
建立設備的日常運行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度,并作好詳細記錄,做到預防為主,并有計劃地開展設備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計劃維修并重,保證設備的大、中、小修合格率100%,設備運行處于良好狀態(tài)。
四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實施方案
(一)保潔設施
根據(jù)開發(fā)商設計,小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱,考慮統(tǒng)一按每個單元配置一垃圾桶,商業(yè)用房按4-5間門面配一只垃圾筒,果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。同時在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點和清運時間。
(二)保潔措施及考核
1、保潔人員的安排:小區(qū)配保潔人員2名,其中1人負責小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個小區(qū)的垃圾清運,另1人負責多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。
2、保潔措施及考核
(1)推行標準化清掃保潔,建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標準、操作程序細則、考核獎懲辦法,實行12小時動態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求,分別落實,并檢查考核,達到建設部全國示范標準。
(2)保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味,減少二次污染。實行垃圾袋裝化,每天兩次收集垃圾,并選擇適宜的通道和時間,運送至垃圾中轉站,運輸車輛車容整潔,不污染道路,及時收集清運散放垃圾,做到日產(chǎn)日清,清除垃圾時,不將垃圾散落在樓梯和樓面上。
(3)積極做好國家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實有效措施,環(huán)衛(wèi)設施設備完好率98%以上,做好小區(qū)環(huán)境及公共設施、場所依照規(guī)范消毒殺菌,周圍整潔無蠅蛆,維護住戶健康。并運用宣傳窗等宣傳工具,積極開展健康教育工作,使居民基本衛(wèi)生知識知曉率大于70%,健康行為形成率大于60%。
(4)利用小區(qū)宣傳窗,設立健康教育專欄。內(nèi)容有控煙和預防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。
(5)加強保護環(huán)境,講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立'業(yè)主公約'和'精神文明建設公約',倡導業(yè)主環(huán)保意識,形成良好習慣,使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。
(6)配合我市開展生態(tài)城市的建設。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動等宣傳工具,加強生態(tài)教育,倡導生態(tài)消費,崇尚生態(tài)文化,讓生態(tài)文明觀深入人心。
3、清掃時間:實行12小時保潔制,從早上7時至晚上7時。沿街首次清掃,在8:00前完成,并在規(guī)定時間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運首次在8:30左右,晚上在7:00左右清運,期間根據(jù)季節(jié)特點和垃圾量適當增加次數(shù)。
(三)、商業(yè)網(wǎng)點管理
加強宣傳工作,請商戶配合和自律,清衛(wèi)人員按規(guī)范完成12小時滾動清掃保潔,及時清理垃圾桶。每月1次與商戶聯(lián)系溝通,每年1次召集評選文明商戶活動,積極配合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點的管理工作,使之符合衛(wèi)生標準,秩序良好,無亂設攤點、廣告牌、跨門營業(yè),無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。
五、綠化養(yǎng)護管理的具體實施方案
(一)綠化管理方案、措施
1、綠化養(yǎng)護人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積,配置日常綠化管理人員1人,綠化養(yǎng)護管理納入公司綠化隊統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護在保養(yǎng)期滿接手后進行。
2、制定綠化養(yǎng)護、管理制度,制訂養(yǎng)護計劃,健全養(yǎng)護工作職責、規(guī)程。并切實貫徹執(zhí)行,按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習性做好養(yǎng)護工作,使養(yǎng)護計劃落到實處。
3、通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動、社區(qū)文化活動,以及管理處員工的垂身示范,感染業(yè)主,強化業(yè)主的綠化保護意識,防止人為毀壞。
4、在綠化特色方面,重在營造生機盎然的環(huán)境氛圍,在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域,以四季花卉和綠色耐蔭植物點綴小區(qū)環(huán)境,展示'**小區(qū)'綠色文化。
5、建立綠化管理檔案。花木品種數(shù)量及生長情況有記錄,主要品種掛牌標識,養(yǎng)護工作有計劃、有實施、有記載。
6、建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地,規(guī)劃專門場地,根據(jù)業(yè)主的喜好,種植樹木,比如結婚紀念樹,小朋友的同齡樹等,并制作統(tǒng)一的標牌。
(二)綠化養(yǎng)護設施的配備使用及養(yǎng)護工作標準
1、割草:配置割草機一臺用于草坪的修割作業(yè),小區(qū)配備修剪刀等進行局部修整。
2、清除雜草:每月1次,對草坪雜草嚴重混雜的進行換草。
3、施肥:普遍施肥每年2-3次,根據(jù)生長情況,安排好重點施肥。
4、做好澆水工作,尤其在夏季,草皮和花草作為重點。
5、及時修剪整形,達到形狀整齊,造型美觀,層次分明。
6、補苗。清除枯枝死樹,及時補栽,保證無缺苗現(xiàn)象。草坪補缺隨缺隨種,保證草坪的完整率達到98%以上。
7、做好病蟲害防治工作。每天巡回檢查觀察,發(fā)現(xiàn)病蟲害及時對癥施藥,每季度全面防治。
六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案
安全防范管理方案
1、保安隊伍的建立:從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗,熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔任隊長和班長,新進隊員經(jīng)正常培訓分期安排到公司所管理的
優(yōu)秀樓盤實習,經(jīng)考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安隊長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗(班長兼),互相配合。具體安排見第三章。
2、24小時執(zhí)勤、巡邏,標準化管理。保安實行24小時運轉服務,3班2運轉。實行保安隊長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查,結合專題撿查與隨機抽查的監(jiān)督制度,并充分利用巡更系統(tǒng),加強監(jiān)管。
3、制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班,依規(guī)定辦理移交手續(xù),簽字,明確各自職責。
4、建立多重安全防范體系,爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。
(1)按照小區(qū)安全防范系統(tǒng),首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報警系統(tǒng)的作用,及時發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。
(2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用,對進入小區(qū)的可疑人員進行監(jiān)視和跟蹤,必要時進行盤查,對于違法行為錄下證據(jù),并及時運用無線對講機,紐織保安人員處置緊急事件。
(3)重視第三道防線,單元電控防盜門/門禁系統(tǒng)的作用。將不速之客,拒之門外。
(4)有效發(fā)揮可視對講系統(tǒng)的作用,使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴,也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。
(5)通過多種方式,積極開展宣傳活動,增強業(yè)主自防意識,學會合理有效地使用好室內(nèi)報警系統(tǒng)的作用,并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治,不要隨意給生人開啟單元防盜門,以免被不法分子利用,危害自己或鄰居。
(7)制定應急事件處理預案,提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應和機動應急能力。
5、裝修期間,加強流動人口管理。
6、保安工作標準:
(1)門崗:依照規(guī)定立崗和實施禮儀服務;對外來人員進行詢問、登記,禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進入;對進出車輛進行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費;及時為進出車輛開關大門/車閘,并用對講機通知巡邏崗;對大件物品進出進行必要的登記和盤查;按規(guī)定交接崗。
(2)巡邏車管崗:依規(guī)定執(zhí)行巡邏,巡視內(nèi)容:公共設施、場地、消防通道、設備機房、裝修場所、停車場及車輛等,發(fā)現(xiàn)問題做好記錄;巡邏中遇業(yè)主要求應及時提供服務或立即通知有關人員到現(xiàn)場處理;接到監(jiān)控中心對講機呼叫,立即趕到現(xiàn)場進行處理,并向上級報告,將處理結果反饋監(jiān)控中心;遇緊急情況按《應急預案》執(zhí)行;巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進行查問、檢查證件,必要時可帶到管理處或提交派出所處理。
(3)監(jiān)控崗:依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換,保存期二周,對于重要證據(jù)及時刻錄到光盤,查看存盤經(jīng)主任同意后方可進行;執(zhí)勤期間密切注視顯示屏,發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機向班長報告,跟蹤處理結果,并作好記錄,遇緊急情況按《應急預案》執(zhí)行;保持顯示屏、錄像機清潔;接到消防報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)警報時,立即用對講機向班長報告,并跟蹤處理結果作好記錄,然后將系統(tǒng)重新復位、布防;接到業(yè)主電子對講電話,鈴響三聲之內(nèi)應答,作好記錄,根據(jù)需要向班長報告;負責對講機的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù);負責防汛防臺期間應急通訊;對備用鑰匙使用進行登記。
七、各類管理檔案的建立與管理
(一)檔案按照達標創(chuàng)優(yōu)的要求,分18類建立:包括小區(qū)驗收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟效益、配合街道居委會派出所工作、業(yè)主委員會概況、業(yè)主委員會與管理單位關系、企業(yè)各項管理制度、現(xiàn)代化管理、財務管理、房屋及維修管理、設備管理、共用設施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。上述檔案按年度建立和裝訂。建檔流程:收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲存一一入柜存檔一一匯總裝訂。
(二)制定《檔案管理制度》,規(guī)范檔案管理工作。
(三)檔案的計算機管理:利用計算機儲存檔案信息,以方便管理和檔案的查詢利用。可按照地址、姓名、電話等多種特征檢索查找。
(四)業(yè)主檔案管理
1、管理處建立業(yè)主檔案,業(yè)主檔案一戶一檔;
2、業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行;
3、業(yè)主服務中心負責業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用;每月5日前把上月的有關業(yè)主資料、產(chǎn)權清單、租賃清單整理歸檔;
4、管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作,發(fā)現(xiàn)問題書面通知整改;
5、業(yè)主檔案內(nèi)容:入住交房通知單、交房手續(xù)流轉單、前期物業(yè)管理服務協(xié)議、業(yè)主臨時公約、裝修申請表及檢查記錄、裝修管理服務協(xié)議、房屋共有部位共用設施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗收單、入住資料發(fā)放簽收單、產(chǎn)權(租賃)清單、售房合同復印件、業(yè)主身份證復印件、權證復印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費情況一覽表、其他有關業(yè)主資料。
(五)房屋及配套設施權屬清冊
內(nèi)容包括產(chǎn)權人;房屋類型;使用面積、建筑面積;土地分攤面積;使用情況;附設設施情況;車庫使用情況等。
(六)共用設備、設施管理檔案
1、對設備、設施分門別類地予以編號登記,制定成《設備、設施臺帳》。
2、業(yè)主服務中心每月出一份產(chǎn)權清單、租賃清單,正確反映目前實際情況,以便合理分攤設備使用費。
3、管理處主任負責審核產(chǎn)權清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊,對于抽查中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。
第5篇 xx家園物業(yè)日常管理方案：環(huán)境保護與管理
盛世家園日常管理方案:環(huán)境保護與管理
一、環(huán)境保護
隨著住宅產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,人□的集聚帶來了系列的環(huán)保問題。在盛世家園的環(huán)境保護上,我們將著重解決有關垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的間題。
(一)垃圾處理:
垃圾廢物,我們認為:垃圾是放鍺位王的賁源,因此刪強對這一類資源的管理菲常重要。在現(xiàn)階殷垃圾分類實施難的因素在于:居民環(huán)保意識有待提高,普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類:生活垃圾構成較復雜,分類難度大,分類成本高:垃圾囤收系統(tǒng)組織不健全,部分垃圾'回收尚可!求售無門'。我們將蝎力推進垃圾分類工作,變廢為寶。
盛世家園韜樓臼后將會有較多商家進駐,管理處涌會與備商家協(xié)調(diào)處理好自轄區(qū)的環(huán)境管理工作
(二)噪音消除:
大廈內(nèi)噪音產(chǎn)生的來源主要包括:裝修施工、汽車、商業(yè)網(wǎng)點、設備以及日常的社區(qū)活動等。
我們擬采取技□下措施進行預防及消除:
1、嚴格控制二次裝修及積極與罔邊施工單位協(xié)調(diào),控制施工的時間,以避免噪音擾民;
2、嚴格車輛管理,除搬家、急救外,禁止車輛行駛、停放,小區(qū)內(nèi)車輛禁止嗚笛:
3、做好商鋪的規(guī)劃及摺商工作,杜絕有可能產(chǎn)生強烈噪音的商業(yè)機構在小區(qū)內(nèi);
4、在施工工地與小區(qū)周界培育綠化圍墻,同時在業(yè)主中倡導阿臺綠化,以立體綠化減弱噪音。
(三)美化環(huán)境
我們將與城管派出所、居委舍等有關部門留切配合,同時對護衛(wèi)員、保潔員等設定具體管理目標,加強巡查和清潔,社絕居住區(qū)內(nèi)的'亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂娃放、亂拉掛'等六亂現(xiàn)象,為業(yè)主營造美麗的家園。
二、環(huán)境管理
(-)環(huán)境衛(wèi)生管理要點:
1、全員保潔,人過地凈:重點部位,重點保潔。
2、確保居住區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設施完備及各類衛(wèi)生宣傳標識齊全:
3、對清潔服務分包方的要求:建立專業(yè)化的保潔隊伍,制訂詳細的搡作規(guī)程及工作標娃,實行每日16小時保潔服務:生活垃圾,收集和轉運采用密閉方式。
(二)環(huán)嬈管理的具體措施及工作標旌:
序號項目具體措施標準
01垃圾梅每日溘洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋留閉,桶外壁干凈無垃圾粘時物
垃圾車、池垃圾車、池每國胂洗,每罔徹底消殺一漢垃趿車無明顯時著物,垃圾池周囿無積水、污漬
02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次,每隔2小時巡掃一漢,每用胂洗一次2、瓷磚地面每圍用地拖擦拭一遍3、大理石地面定期拋光打螗1、水泥地面圍視無煙頭、粹紙、果皮等垃圾,無積水、無塵土、無痰跡2、瓷磚地面干凈,無明顯污跡黑卸,無積水,條縫清晰3、大理石地面光殼,可映出照明乾廊,干凈無蝤跡
03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一漢,每日巡掃污染處2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)、抹灰、墻面凹凸處無明顯灰塵,無蛛網(wǎng)2、瓷磚墻面圍視無污跡、無塵、無亂張貼,用白紙巾擦拭表畫50厘米,紙巾不被明顯污染3、外墻光殼、整潔,無明顯水漬、洶漬
04公共照明燈聿每月用清潔劑溏洗擦抹一漢圍視燈罩表畫干津,內(nèi)部無積塵
05消火栓、電表蓋、管線等每日用清潔毛巾擦抹1、玻璃明殼,圇視無塵2、糟頂、側無塵,用白紙巾擦試不被明顯污染3、無明顯積塵、無蛛網(wǎng)
06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹,每周用清潔劑徹廄清洗一次1、玻璃圍視明殼,無灰塵、污跡、無水珠2、窗臺目視無積塵3、鍍膜歡璃半米之內(nèi)可照出人影慘
07樓梯扶手每日用涪潔毛巾擦抹無塵,用白紙緊擦拭30厘米,紙巾不被明顯污染
樓梯梯級每天清掃,每周拖抹一漢,每用沖洗一漢圍視干凈無垃圾,無雜物,無明顯污跡(池污、黑叵8等)
08各種掐示牌、標識每周清洗擦抹一漢s視無明顯積塵、無水珠、無破損
09篥中綠地每日清掃一次,每隔2小時巡掃一漢草坪圍視干凈,無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾,無磚頭、大石子,配白動翦草機
10宣傳樘每天擦抹一次玻璃明殼,圈視無塵、無水珠,不銹鋼面光殼,宣傳樘內(nèi)無明顯的可見積塵
11花池每用徹底擦抹及沖洗一墳。隨時溘潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污迎、水垢
12地面其它設施每用徹底擦抹一漢,悔時清潔污染處無亂張貼,無亂劃,無破損
13售樓中心假山噴泉、廣場地磚、小區(qū)道路每圍清掃一漢,每隔2小時巡擔一漢,每月胂洗一漢圍視干凈,無雜物,無明顯污跡,條縫溘晰、無雜草
14單車棚、地面停車設施每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一漢圍視無明顯污跡,無積塵,無生銹破損現(xiàn)象
l5雨水并、排水溝每周清洗一次,無明顯垃圾,雜物及泥渺,無蚊蟲滋生
16不銹鋼門框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一貝,隨時清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無污迎,無灰塵,半米內(nèi)可映出人影2、鏡面不銹鋼表面光蔸,三米內(nèi)能溘晰映出人物影像
第6篇 某住宅物業(yè)管理方案
某項目物業(yè)管理方案
一、 概述
某項目位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心,地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構思,引進大都市物業(yè)管理理念,通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌,
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結構圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、 人事
人事設置原則:一人多崗,不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計)。
序號 崗位 人數(shù) 主要職責 備注
1 經(jīng)理 1 在董事會領導下,全面負責經(jīng)營等。
2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務、人事等。
3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。 財會要持證
4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。
5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6 水電工 1 公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。
7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓,骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。
五、 經(jīng)營預測
a) 經(jīng)營收入: 19.14萬元(年度,以下省略)
l 物業(yè)管理費:11.34萬元
應收 12.6萬元
30000*12*0.35=126000(元)
預計收入 11.34萬元(收繳率90%)
l 維修服務費:0.5萬元
l 特約服務: 5.8萬元
l 其他收入: 1.5萬元
b) 支出:20.25萬元
l 人員工資福利:14萬元
l 辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)
l 維修保養(yǎng)費用:1.5萬元
l 稅金:1.05萬元
l 不可預見費用:1.2萬元
c) 潤虧:-1.11萬元
d) 物業(yè)接管期間
前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)
e) 公共性服務費構成測算:21.962萬元/年, 0.61元/月* m2
(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費
序號 崗位 人數(shù) 工資標準 工資合計
1 經(jīng)理 1 1200 1200
2 經(jīng)營部主任 1 800 800
3 辦事員 3 600 1800
4 物業(yè)管理員 1 800 800
5 安全護衛(wèi)員 7 500 3500
6 水電工 1 700 700
7 保潔員 2 400 800
工資總額合計 9600
工資總額合計:9600元/月;115200元/年
福利:115200*23%=26496(元/年)
合計:14..17萬元/年
&
nbsp;(2) 公用設施設備維修及保養(yǎng)費:1.5萬元
(3) 綠化管理費:綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m2 =1.04萬元
(4) 清潔衛(wèi)生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元
(5) 安全護衛(wèi)費:7人*200元/年*人=0.14萬元
(6) 辦公費:按管理人員工資總額25%計算
5.52萬元*25%=1.38萬元
(7) 固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即 1萬元
(8) 稅費:按營收5.5%繳納即 1.052萬元
(9) 保險費:暫不投保
(10) 合理利潤:按營收8%計算 1.36萬元
但為減輕業(yè)主負擔,我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務,嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務費價格,擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* m2 。
六、 前期物業(yè)接管
a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權,僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b) 物業(yè)接管驗收
l 既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,也應站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)主的合法權益。
l 是物業(yè)通過竣工驗收后,對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;
l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用;
l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認;
l 落實物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實,重大保修項目細則與圖紙校驗到位;
l 接管小組按《圖紙資料移交清單》,技術資料進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權、技術資料有缺漏的,應以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決。
l 接管小組按《設備移交清單》,對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的,應以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決。
l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查,并將檢查記錄在冊,對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決。
l 在保修期內(nèi),因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,公司應查明原因,及時上報開發(fā)商,請求盡快解決。
l 抄水、電、氣表的底數(shù),記錄備案。
l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,應明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修,直至完全合格。
l 接管驗收符合要求后,物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。
l 當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,辦理了必要的手續(xù)以后,整個物業(yè)驗收與接管工作即 完成。
七、 入伙
1、準備工作
l 治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;
l 車輛管理:增設區(qū)間道路標志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;
l 垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等
l 樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)
l 分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;
l 制定入住流程;
l 印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作
l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。
l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,爭取現(xiàn)場放號,方便業(yè)主。
l 與學校、派出所和居委會聯(lián)系,了解小孩轉學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),以及有關聯(lián)系電話,入住時公告。
3、入伙現(xiàn)場
入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后,要部署入伙現(xiàn)場,彩旗、橫幅、花卉、背景音樂,安全護衛(wèi)立崗、巡更,迎接業(yè)主入伙。
舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,造聲勢。
&nbs
p;注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
4、業(yè)主、使用權人入住程序
發(fā)函 辦入伙手續(xù)
簽約
5、辦理入伙手續(xù)程序
已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證、購房合同
確認業(yè)主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金
建筑垃圾清運費、物管費,蓋章
業(yè)主簽署
向業(yè)主
八、 物業(yè)裝修與管理
業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修,但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關規(guī)定包括:國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定,業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記,包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》,根據(jù)約定在申請表上簽字,繳納裝修管理押金及保證金,經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后,物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收,合格后即退還裝修押金及保證金。
業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,需如實填寫裝修施工內(nèi)容,并注明委托施工單位及進場人數(shù),業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄,是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù),也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高,樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,越來越復雜,越來越高科技化和專業(yè)化,因此一旦發(fā)生故障,物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整,時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面,從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境,整理的重點是去偽存真、留下有用的,歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存,利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
十、 日常管理
(一)房屋管理運作一覽表
工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務
頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天,入伙期間6h/天,消滅違章于未然 每周三次 100%
標準 準確 符合規(guī)定,無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接,無違章裝修,房屋完好率100%,投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,業(yè)主滿意率99%以上 對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結,帳表相符,每六個月帳目向業(yè)主公開一次
工作程序 8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理
工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗
工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水,時間近午為宜;夏秋季每天二次,時間近早晚為宜 春秋季一遍,根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園,嚴重者重點防治 每月一遍,嚴重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍,嚴重者隨缺隨補
標準 均勻,保持綠色長勢良好 均勻,無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形,灌木造型,地被草保持30~50mm 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上
程序 7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表
工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護
道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈
頻度 8h內(nèi)隨來隨辦,隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,污水管二遍/季 急修不過夜,小修補24h內(nèi),中修二天,大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天,及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修 每周檢查一遍,即壞即修 每月檢查一遍,即壞即修 每月檢查一遍,責任范圍內(nèi)即壞即修,責任區(qū)外及時報告有關部門 每月檢查一遍,即壞即修
標準 符合規(guī)定,
無危及安全、外觀,無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置,公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處,回訪率100%,業(yè)主滿意率90%以上 平整率無積水,缺損,完好率90%以上 無積水,無漏隔熱層完好 整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一 運作正常,無亂搭亂接,無泄漏 燈泡正常,燈罩完好率90%以上
程序 8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案
工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練
消防設施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學習法規(guī) 教育 訓練
頻度 24h 每周一遍 24h,每20分鐘一遍 24h 5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 每周一次,每次1h
標準 人車進出有序,車輛發(fā)牌、登記,交費90%以上,無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律 健身、隊列等常規(guī)訓練
(四)安全護衛(wèi)、停車管理
(五)保潔管理
工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂
頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月,向業(yè)主發(fā)藥一次/年
標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙,無雜草、積水,單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng),清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾,保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng),無張貼、亂堆,扶手無塵,清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,整潔無味無污積,垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下
第7篇 某某商業(yè)廣場前期物業(yè)管理方案
某商業(yè)廣場前期物業(yè)管理方案
第一節(jié) 前期物業(yè)管理工作的意義
由于在建筑設計時對于物業(yè)的使用功能和后期管理很難全面預測,設計時會有不周之處;在施工階段會存在一些質(zhì)量問題,對后期管理會造成隱患,這些問題往往是發(fā)展商和監(jiān)理公司容易忽視的。由于物業(yè)管理公司長年從事物業(yè)管理與服務,因此在這些方面具有較豐富的經(jīng)驗,可以提出一些好的建議從而使該物業(yè)建設得更加完美。
在當今的房地產(chǎn)市場中,很少有物業(yè)建成再銷售的情況,在房屋銷售階段、購房者們對于工程進度、物業(yè)管理服務收費、物業(yè)管理服務內(nèi)容將非常關心,常要銷售部門作大量的解釋工作。如果銷售人員對物業(yè)管理服務內(nèi)容和規(guī)范了解不夠,如果物業(yè)管理費標準測算不準確,收費項目和標準有問題,將給樓宇銷售造成很*煩。物業(yè)公司籌備人員可以按政府文件和物業(yè)情況準確進行測算,給予業(yè)戶明白準確的答復,同時也可使業(yè)戶們對于物業(yè)管理有一個初步的了解,從而促進樓宇的銷售工作。
物業(yè)管理籌備處在前期管理中根據(jù)政府文件和物業(yè)情況編寫有關法律文件如《**廣場房屋使用管理維修公約書》、《**廣場前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《**廣場物業(yè)管理服務手冊》以及有關的協(xié)議書、操作文件等,為業(yè)主入住做好充分的準備。
第二節(jié) 前期物業(yè)管理工作內(nèi)容
1、按物業(yè)管理和業(yè)戶的要求重新審核設計方案,對于使用和服務功能方面的不足提出修改意見,適時進行增補或修改,在不增加或少增加投資的前提下使物業(yè)建設得盡可能完美。
2、對建筑、裝修施工質(zhì)量進行監(jiān)理,避免施工中留下隱患。監(jiān)理單位主要是對工程驗收負責,而物業(yè)管理籌備處要對使用過程中的長期質(zhì)量負責。
3、物業(yè)管理籌備處將對物業(yè)運行成本進行精確測算,提出物業(yè)管理費及其它收費標準、編制法律文本、各種協(xié)議文本、各種管理規(guī)程和規(guī)章制度及其工作表格,為后期管理做好準備。這些文件的提供使業(yè)戶對于物業(yè)管理和服務有一個較為清晰的認識。
4、配合發(fā)展商做好業(yè)戶的宣傳解釋工作,盡可能化解一些由于工程延期、承諾不合適所造成的誤解,同時解答一些物業(yè)管理服務政策性問題,對于推動樓宇銷售、親善與業(yè)戶的關系都有積極意義。
5、在施工尚未結束而有些業(yè)戶要入住的情況下需要對裝修施工進行管理,這正是我籌備處職責范圍之內(nèi)的工作。由于施工條件限制、施工隊伍的不規(guī)范,裝修階段非?；靵y,管理難度很大,如無有效管理將造成成品損壞、業(yè)戶不滿甚至造成事故。
6、現(xiàn)場秩序維護和物業(yè)成品保護。我司籌備處進駐后,將安排固定崗、流動崗經(jīng)常巡視;對樓道和房間鑰匙統(tǒng)一管理、外來人員盤查、治安消防隱患的檢查與消除等,從而保證物業(yè)的絕對安全。
7、周邊社會關系的建立。我司籌備處的早期進駐將提前與公安、市容環(huán)衛(wèi)、供電、供水、街道等管理部門和單位建立聯(lián)系,求得其支持與幫助,聯(lián)合進行小區(qū)服務設計,有利于良好社區(qū)環(huán)境的營造。
第三節(jié) 前期物業(yè)管理工作的組織
1、在開發(fā)商與我司簽訂《物業(yè)管理委托合同》之后,雙方應就前期物業(yè)管理工作協(xié)商并簽訂協(xié)議,明確職責、酬金以及具體計劃安排。
2、組建物業(yè)管理籌備處,根據(jù)委托方要求確定人數(shù)和專業(yè),一般情況以工程技術專業(yè)人員為主。我司從開發(fā)商利益和要求出發(fā)盡可能提高前期物業(yè)管理服務水平并降低管理成本。在以往的前期物業(yè)管理中,籌備處班子中基本是高中級工程技術人員和管理人員,人數(shù)以5-10人為宜。
3、物業(yè)管理籌備處進駐后將與開發(fā)商籌建工程部、銷售部融為一體(最好聯(lián)合辦公),并與監(jiān)理公司和施工單位密切配合,共同推進工程建設。物業(yè)管理籌備處的工作以建議形式為主,扮演參謀和協(xié)調(diào)員的角色。
第四節(jié) 前期管理的工作方式
前期工作的方式需雙方協(xié)商確定,在我司以往的操作中,主要有以下方式:
1、派出常駐人員與開發(fā)企業(yè)聯(lián)合辦公,幫助貴司編撰管理文件,共同解決工作中遇到的問題。
2、我司可派出有經(jīng)驗的高層管理人員不定期到現(xiàn)場工作,提供建議。
第8篇 某某山莊物業(yè)人員管理方案
某山莊物業(yè)人員管理方案
一、××××山莊管理處人員的配備圖
二、各類骨干數(shù)量、專業(yè)素質(zhì)
1.管理處主任:
要求大?；蛞陨舷嚓P專業(yè),具豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗,有較強的組織協(xié)調(diào)、創(chuàng)新能力,熟悉is09002運作,全面負責××××山莊物業(yè)管理工作。
2.事務部(a、b、c區(qū)事物助理各1人,財務收銀1人);
3.財務收銀;
4.社區(qū)文化:
要求
5.維修部長:
要求
6.保安隊長:
要求
三、管理人員培訓
企業(yè)的競爭就是人才的競爭,而人才的競爭,取決于企業(yè)能否具備優(yōu)秀人才,能否挖掘現(xiàn)有的人力資源。
1.培訓原則和目標;
2.培訓方式;
3.培訓內(nèi)容;
(1)基礎培訓
(2)系統(tǒng)培訓
(3)專業(yè)培訓
4.評估考核
(1)培訓前考核:目的是了解員工掌握有關知識,技能的現(xiàn)狀,以便對癥下藥制定切實可行的培訓計劃。
(2)培訓中考核:根據(jù)實際情況,在專業(yè)技能培訓中,邊培訓,邊實踐,邊考查,理論與實踐相結合,了解員工能否按培訓要求和標準指導工作,及時對培訓進行調(diào)整和改進。
(3)培訓后考核:分為實操考評和書面考評兩種,反饋培訓績效,鞏固培訓效果,把考評的結果作為員工綜合培訓成績的主要依據(jù)。
5.員工行為規(guī)范
××××山莊對員工行為規(guī)范和儀容儀表有以下明確要求:
四、人才管理
企業(yè)之間的競爭,均等情況下是人才的競爭。人才是公司最寶貴的財富?！痢痢痢辽角f管理處始終把尊重員工,培養(yǎng)員工充分發(fā)揮員工的積極性,創(chuàng)造性為根本,高度重視公司人力資源管理,倡導和營造一種和諧、有序的舒暢環(huán)境,為業(yè)主、住戶提供最佳的物業(yè)管理服務。
優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè),首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的各類人才,并合理的予以配置,同時極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性,并在人員管理實踐中,總結,形成自己的風格,采取的辦法有:
1.嚴格要求,規(guī)范管理,選好人,培育人;
2.競爭上崗,優(yōu)勝劣汰,用好人,激勵人;
3.以企業(yè)文化感召人,留住人。
第9篇 物業(yè)管理招投標評分細則方案
物業(yè)管理投標書、答辯及現(xiàn)場調(diào)查評分標準
一、標書 (總分100分)
1.企業(yè)基本情況 (14分)
2.物業(yè)管理服務的理念以及提高物業(yè)管理服務水平的整體設想和策劃 (20分)
3.擬采取的管理模式、工作計劃和物質(zhì)裝備情況 (8分)
4.管理人員的配備、培訓、管理 (8分)
5.管理規(guī)章制度和住宅區(qū)檔案的建立與管理 (8分)
6.經(jīng)營管理指標的承諾及采取的措施 (10分)
7.社區(qū)文化活動的設想 (4分)
8.經(jīng)費收支預算 (12分)
9.日常管理 (8分)
10.物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 (8分)
二、現(xiàn)場答辯 (總分30分)
由評委對參加投標企業(yè)的答辯人進行提問。
提問內(nèi)容:
1.投標書內(nèi)容;
2.物業(yè)管理政策法規(guī);
3.服務理念及設想;
4.物業(yè)管理過程中發(fā)生的實際問題及處理方法;
5.在其他物業(yè)小區(qū)管理的經(jīng)驗及案例;
6.業(yè)主關心的其他問題。
三、正在服務的其他物業(yè)小區(qū)現(xiàn)場調(diào)查 (20分)
1.招標選聘工作小組人員現(xiàn)場參觀、考察、民意調(diào)查。
2.小區(qū)業(yè)主現(xiàn)場參觀、考察、民意調(diào)查并將調(diào)查結果反饋給招標選聘工作小組人員,供評分時參考。
四、計分
上述標書分(100分)、答辯分 (30分),正在服務的其他小區(qū)現(xiàn)場調(diào)查 (20分), 總分(150分)。
物業(yè)管理投標書、答辯及現(xiàn)場調(diào)查評分標準細則
一、投標書評分細則 (總分100分)
(一)企業(yè)基本情況 (14分)
1.企業(yè)所管的普通居住小區(qū)規(guī)模較大,資質(zhì)證書等級 (3分)
2.企業(yè)從業(yè)人員知識層次較高 (2分)
3.企業(yè)有合理的機構設置 (2分)
4.企業(yè)經(jīng)營管理運作有特色 (3分)
5.歷年獲獎情況及管理的業(yè)績 (2分)
6.企業(yè)發(fā)展的后勁和發(fā)展方向 (2分)
(二) 物業(yè)管理服務的理念以及提高物業(yè)管理服務水平的整體設想和策劃 (20分)
根據(jù)有關法律、法規(guī)、政策、標準及錦灝佳園小區(qū)的特點提出整體設想及策劃:
1.管理理念(宗旨)鮮明、突出,有明確可行的管理思路及可操作方案。(3分)
2.采用合理的管理體制、管理機制 (2分)
3.對該區(qū)有充分的市場調(diào)查與分析 (2分)
4.有高標準、高水平的管理措施 3分)
5.有超前性、創(chuàng)造性、全方位服務的意識 (4分)
6.有創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、突出社區(qū)文化工作的設想 (2分)
7.體現(xiàn)出小區(qū)特色的物業(yè)管理模式 (2分)
8.對觀代化科技手段的設想和管理學理論的運用 (2分)
(三)擬采取的管理模式、工作計劃和物質(zhì)裝備情況 (8分)
1.管理模式包括:清晰的業(yè)務流程和管理運作機制、明確的管理構想和各部門職責 (2分)
2.工作計劃包括:有各階段的工作計劃及詳細的工作項目、工作內(nèi)容、完成時間(2分)
3.物質(zhì)裝備包括:管理用房的合理分配(辦公用房、后勤用房),固定資產(chǎn)和低值易耗品的投入(4分)
(四)管理人員的配備、培訓、管理 (8分)
1.管理人員配備包括:合理配備各崗位管理人員的人數(shù)、主要管理人員的簡歷、各類人員的專業(yè)素
質(zhì)要求 (2分)
2.管理人員培訓包括:對各類人員各階段的培訓計劃、方式、內(nèi)容和目標 (2分)
3.管理人員管理包括:錄用與考核辦法、激勵機制、淘汰機制及獎懲措施等(4分)
(五)管理規(guī)章制度和住宅區(qū)檔案的建立與管理 (8分)
1.管理規(guī)章制度包括:公眾制度、內(nèi)部崗位責任制。管理運作制度及標準、管理人員考核制度及標準,要求條例規(guī)范,體現(xiàn)高標準、高檔次,科學合理、詳細完備(5分)
2.居住區(qū)檔案的建立與管理包括:檔案的建立、歸檔,要求分類合理、規(guī)范,檔案管理制度完善,利用電腦對檔案進行管理,檔案的建立能密切配合管理工作(3分)
(六)經(jīng)營管理指標的承諾及采取的措施(10分)
這項內(nèi)容包括 (以下各項指標均有預測依據(jù)及采取的措施)
1.房屋及配套設施完好率;
2.房屋零修、急修及時率;
3.保潔率;
4.維修工程質(zhì)量合格率及回訪率;
5.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率;
6.住戶有效投訴率與處理率;
7.居民對物業(yè)管理滿意率;
8.綠化完好率;
9.道路、車場完好率;
10.管理費收繳率。
(七)社區(qū)文化活動的設想(4分)
1.社區(qū)文化活動包括:根據(jù)居住區(qū)的特點和居民特點提出社區(qū)文化活動的設想及活動的計劃,活動制度的建立和場地的安排(2分)
2.便民服務措施包括:有較完善的便民服務措施;便民服務必須按有償服務和無償服務逐項分列。有償服務項目及標準應符合上海市的有關規(guī)定,價格合理優(yōu)惠;無償服務應詳細可行(2分)
(八)經(jīng)費收支預算(12分)
1.有明確的經(jīng)費收支原則(3分)
2.收支項目合理(2分)
3.經(jīng)費收支預算準確(2分)
4.對經(jīng)費預算結果有分析(2分)
5.有維修基金的管理及使用方案(3分)
(九)日常管理(8分)
1.有為住戶排憂解難的措施(2分)
2.房屋裝修的監(jiān)管方案、方式,措施有效并有創(chuàng)新(2分)
3根據(jù)小區(qū)特點,采取相應的安全防范措施(2分)
4.有居民投訴及處理的管理機制(1分)
5.有日常主要管理項目的運作措施(1分)
(十)物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施(8分)
1.根據(jù)房屋本體的使用年限,提出對房屋本體各部分的定期維護和日常養(yǎng)護的計劃以及實施效果(4分)
2.根據(jù)公用設施的使用年限,提出居住區(qū)公用設施的定期維護和日常養(yǎng)護的計劃、方案、標準和實施效果(4分)
五、現(xiàn)場答辯評分細則(總分30分)
(一)投標企業(yè)(1人)介紹情況,包括:企業(yè)概況、標書重點、管理理念及設想、承諾等(13分)
(二)投標企業(yè)(2人)回答評委提問,包括:標書內(nèi)容及管理事項、物業(yè)管理的法規(guī)知識、物業(yè)管理中發(fā)生的實際問題的處理等(15分)
(三)答辯人的儀容、儀表、表達能力等(2分)
六、現(xiàn)場調(diào)查評分細則(總分20分)
1.招標選聘工作小組人員現(xiàn)場參觀、考察、民意調(diào)查評分
2.小區(qū)業(yè)主現(xiàn)場參觀、考察、民意調(diào)查并將考察結果反饋給招標選聘工作小組人員,供評分時參考。
七、分值計算
上述投標書分(100分),答辯分(30分),現(xiàn)場調(diào)查分(20分),總分(150分)評分時,評委給各分項評分(保留到小數(shù)點后一位),計算各位評委給各物業(yè)公司評出的總分,計分時,各物業(yè)公司的得分從幾名評委所評分中去掉一個最高分和一個最低分后,按平均分數(shù)計算(精確到小數(shù)點后兩位),平均得分即為該投標企業(yè)最后得分。如評標結果出現(xiàn)積分相等,將以抽簽形式?jīng)Q定名次。
八、按上述評分方法評選出得分最高的前三名物業(yè)管理企業(yè)進入下一輪業(yè)主投票階段。
錦灝佳園物業(yè)選聘工作小組
錦灝佳園業(yè)主委員會
錦灝佳園業(yè)主大會
第10篇 大廈物業(yè)設備管理方案
(1)提要:設備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。
制定各系統(tǒng)的應急處理方案。
量身訂做一套經(jīng)濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為廣場號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。
廣場號樓項目(---)是綜合性強的現(xiàn)代化物業(yè),其機電設備設施系統(tǒng)較為復雜,運行時間長,而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術,自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機電設備的管理顯得尤為重要。
1廣場號樓項目(---)機電設備設施特點廣場號樓項目(---)的機電設備設施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設備設施等組成,整個機電設備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:
1.1裝機種類復雜,涉及專業(yè)面廣,設備先進,進口設備多,現(xiàn)代高新技術被廣泛應用于機電設備中,對設備管理與維修人員素質(zhì)要求高。
1.2機電設備性能先進,設備運行管理與維修難度大。
1.3設備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機影響大。
1.4機電設備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。
2機電設備設施管理的重點和難點1廣場號樓項目(---)機電設備裝機容量大、技術含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術難度相對較大。
2廣場號樓項目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機電設備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機電設備管理工作的重點和難點。
3機電設備管理的原則和目標3.1機電設備管理的原則3.
1.1預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設備時刻處于良好狀態(tài)。
3.1.2對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。
'三好'即用好、修好和管理好設備;
'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;
'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。
3.1.3實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結合。
以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。
3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。
制定科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經(jīng)濟效益。
3.1.6規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設備設施正常運行。
3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設備備件儲備、技術支援服務等方面實現(xiàn)冗余,以備設備出現(xiàn)故障時能迅速處理。
3. 2機電設備管理的目標通過經(jīng)常性養(yǎng)護與及時性維修,使設備設施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設備設施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機電設備完好率99%以上,設備設施零修、急修及時率100%。
4加強與有關部門協(xié)調(diào),做好重大會議、活動的設備管理針對廣場號樓項目(---)機電設備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。
4.1維修人員全部到位,分工負責。
4.2預先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查,確保安全、正常運行。
4.3備足備品備件,以被急用。
4.4加強與有關部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:
①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強調(diào)會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。
②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。
5機電設備管理維修保養(yǎng)方式
5.1日常維護保養(yǎng)。
操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。
操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。
5.2一級保養(yǎng)。
維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調(diào)整,每季進行一次。
5.3二級保養(yǎng)。
維修人員對設備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,每半年進行一次。
5.4中修。
對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機構,每年進行一次。
5.5大修。
對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。
6實行機電設備的動態(tài)管理
6.1設立24小時值班維修服務電話,隨時滿足各種維修服務需要。
6.2利用先進的監(jiān)控設備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術監(jiān)控。
6.3工程部除實行日常巡查、設備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內(nèi)隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態(tài)管理。
6.4積極實現(xiàn)與公司技術委員會在技術指導和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。
6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與廣場號樓項目(---)相關部門溝通,提前了解有關活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準備工作。
6.6組建一支由專業(yè)技術人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經(jīng)常進行各種應急演練。
第11篇 花園物業(yè)基礎服務管理品質(zhì)提升方案
應業(yè)委會對服務品質(zhì)改善的要求,公司決定對服務品質(zhì)在原有的基礎上進一步提升,計劃在一個月之內(nèi)將各項品質(zhì)提升到新的狀態(tài),實現(xiàn)物業(yè)服務品質(zhì)的持續(xù)改進,提高業(yè)主滿意度。為此將開展“物業(yè)基礎服務管理品質(zhì)提升”專項工作,目的在于提高全員服務意識、強化項目內(nèi)部管理、提升崗位服務技能,為業(yè)主提供周到便捷的服務,具體實施方案如下:
一、專項工作階段劃分
(一)動員培訓階段;(二)自查自糾階段;(三)整改階段;(四)檢查驗收階段;(五)專項總結階段。
二、各階段工作重點及要求
(一)動員培訓階段(6月1-5日)
1.召開專項會議,研究制定品質(zhì)提升方案,布置相關工作。
2.編制《廣州**物業(yè)基礎服務管理品質(zhì)提升方案》。
3.由z總牽頭,z經(jīng)理組織實施。
4.本次專項工作要求全員參與,所有的會議、培訓等工作,都必須留存書面資料,每名員工必須有記錄。
(二)自查自糾階段(6月6-10日)
1.客服部加強物業(yè)助理的巡檢工作,申購固定通訊設備并將物業(yè)助理聯(lián)系方式在各樓層進行公布;
2.前臺及各部門加強禮儀禮貌的培訓,嚴抓儀容儀表及前臺接待規(guī)范用語;
3.工程部安排專人分系統(tǒng)進行點檢,拿單返單進度要及時有效;
4.安管部加強巡邏,特別是夜班,巡邏要查明查細,同時加強對出租屋的盤查和登記;
5.做好每周周檢記錄,并及時處理;
6.三方對講系統(tǒng)進行維護和檢修。加快對電梯監(jiān)控系統(tǒng)的修復,對每個大堂加設監(jiān)控槍口、門禁系統(tǒng)進行報價;
7.對電梯、用電、消防全面檢查;
8.加強對清潔方面的監(jiān)管,衛(wèi)生達到年前的狀態(tài)。
(三)整改階段措施(6月11-30)
1.工程部對園區(qū)內(nèi)路燈進行點檢,保證路燈點亮率達到95%以上;
2.工程部要保證各樓層燈泡點亮率達到一半以上;
3.清潔部加強清潔衛(wèi)生改善,垃圾清理要及時高效,公共部位及樓層的衛(wèi)生要讓業(yè)主能直接感受到有提升;
4.安管部提升崗位形象,在小區(qū)內(nèi)增加固定保安崗位,同時嚴抓晚上亂停亂放現(xiàn)象;對違規(guī)亂停亂放的車主一定要強制執(zhí)行
5.加強對監(jiān)控系統(tǒng)維保單位韓升公司的監(jiān)管,對全園區(qū)監(jiān)控及時檢修與更換,在25號前完成電梯監(jiān)控和公共區(qū)域現(xiàn)有的監(jiān)控恢復工作,其他時間必須保證90%以上的完好運行率;
6.門禁系統(tǒng)主板報價修復。
7.工程部必須保證供水、供電系統(tǒng)及電梯的正常運作;
8.客服部加強物業(yè)助理的巡檢工作,申購固定通訊設備并將物業(yè)助理聯(lián)系方式在各樓層進行公布;
9.客戶前臺加強禮儀禮貌的培訓,嚴抓儀容儀表及前臺接待規(guī)范用語
10、前臺對業(yè)主的投訴、求助及時處理,無法及時處理的向業(yè)主回電話進行解釋。對業(yè)主在前臺報修的,必須給業(yè)主一個報修回執(zhí)單,加強業(yè)主監(jiān)督。一般的報修,一周之內(nèi)完成回訪;
11.綠化部要保證綠化帶的清潔衛(wèi)生以及綠化修剪和種植養(yǎng)護。
12.消防系統(tǒng)修復,保證工作正常。
13.修復廣播系統(tǒng),修復噴泉系統(tǒng),增加保安崗位.
(四)檢查驗收階段(7月6日)
1.專項工作驗收由由業(yè)委會組織,樓長參與,物業(yè)劉總配合。
2.驗收方式采取現(xiàn)場檢查、崗位詢問、業(yè)主回訪等方式綜合進行。
(五)專項總結階段(7月9日)
1.召開“物業(yè)基礎服務管理品質(zhì)提升”工作總結會。
2.總結本次專項工作中存在的問題及解決的問題辦法、方式等,為今后的工作提供經(jīng)驗。
**物業(yè)管理有限公司**分公司
二
第12篇 x物業(yè)人力資源管理方案
物業(yè)人力資源管理方案
一流的物業(yè)必需一流的管理,一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術人才,而人才的管理與培訓,對于保持員工隊伍的高質(zhì)量,提高物業(yè)管理的水平,具有十分重要的意義。
1、管理內(nèi)容:
(1)按照合理的人才結構配置各類人才;
(2)任人唯賢,量材錄用;
(3)開展業(yè)務培訓,全面提高業(yè)務素質(zhì);
(4)進行業(yè)績考核,優(yōu)勝劣汰。
2、管理措施:
(1)制定崗位職責,做到責、權、利分明;
(2)建立約束與激勵相結合的運行機制,充分調(diào)動工作積極性;
(3)加強思想作風建設,樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業(yè)的品牌意識;
(4)崗前培訓與在崗培訓相結合,走出去培訓與請進來培訓相結合:
(5)全面考核,做到公開、公平、公正。
第13篇 z城市廣場物業(yè)管理員工培訓方案
**城市廣場物業(yè)管理員工培訓方案
在多年的物業(yè)管理實踐中,我司已形成了一整套規(guī)范的培訓體系,造就了一支專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍,并不斷壯大,這是我司完成“**城市廣場”物業(yè)管理目標的有力保證。
(一)培訓意義
對員工進行不同階段的培訓,是圓滿完成委托管理目標的保證
(二)培訓目標
培訓目的是在態(tài)度、知識、技能三方面加強和提高,改進員工的行為和表現(xiàn)。培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。
通過系統(tǒng)的培訓,加強員工對管理服務的認識,改進工作態(tài)度,做到“服務第一,質(zhì)量取勝”。
(三)培訓的方式
“**城市廣場”客戶服務中心員工培訓分三步進行,客戶服務中心將根據(jù)不同時期,不同情況制定有針對性的培訓計劃。
1、崗前培訓:進駐物業(yè)前,由客戶服務中心協(xié)調(diào)基本管理員工,并安排訓練課程,以便在最短時間內(nèi),熟悉物業(yè),參與訂制物業(yè)管理制度。為招聘的員工安排短期入職培訓課程,令員工能充分認識本身的工作職責及工作氛圍,同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。
2、在職培訓:完成短期培訓課程后,安排各級員工進入物業(yè)內(nèi)做實地訓練,配合物業(yè)入伙,令物業(yè)管理工作能夠全面開展,為業(yè)主及時提供高水準服務。
3、提高培訓:物業(yè)進駐后每六個月,安排更新培訓,使員工服務意識、素質(zhì)保持公司所要求的標準。
(四)培訓課程
1、客戶服務中心專業(yè)培訓:確?？蛻舴罩行恼＜坝行У剡\作。
基本物業(yè)管理概況
客戶服務中心的具體運作
2、客戶服務部培訓:掌握與客戶溝通的技巧,達至星級酒店服務的標準。
客戶服務準則
電話用語、禮貌培訓
客戶接待禮儀
客戶投訴
3、客戶管理制度:包括郵件、停水、停電等
客戶資料管理
4、工程維修部培訓:根據(jù)現(xiàn)場實際情況、安排具有針對性地培訓
物業(yè)接管驗收
二次裝修程序控制
設備維修和保養(yǎng)
外委保養(yǎng)合同監(jiān)督管理
5、秩序維護部培訓:針對本物業(yè)的特性,加強物業(yè)秩序維護服務意識
秩序維護準則及工作綱要
儀表、行為及紀律
裝備及使用
巡邏目的及注意事項
處理投訴及客戶的禮貌和態(tài)度
交接班制度
處理緊急情況
火災緊急處理辦法
車輛出入控制
事故記錄
6、環(huán)境管理部培訓:掌握清潔綠化標準和檢查方法
清潔流程和標準
清潔器材和物料
檢查標準
植物擺放的管理
綠化養(yǎng)護的管理
第14篇 電視中心物業(yè)管理思路方案
電視中心的物業(yè)管理思路
我司在尊崇zz電視中心對物業(yè)需求的主導思想基礎上,結合國貿(mào)物業(yè)酒店公司的經(jīng)營與管理理念,對zz電視中心實施物業(yè)管理的總體構想是:
憑借我司17余年物業(yè)及酒店管理服務的豐富運作經(jīng)驗,將成熟的'國貿(mào)管理模式'引入本項目,以'保障有力,反應及時,環(huán)境優(yōu)美,服務高雅'為四項原則,緊緊圍繞'客戶需求'和'服務指標'兩個導向,加強管理團隊的建設,強化本項目物業(yè)管理與服務理念,科學規(guī)范地開展各項管理服務工作。
一、zz電視中心物業(yè)管理服務的四項原則
我們堅持以'保障有力,反應及時,環(huán)境優(yōu)美,服務高雅'為四項原則,在物業(yè)管理與服務工作中貫徹執(zhí)行。
1.保障有力
zz電視中心作為向首都觀眾提供電視節(jié)目、承擔2008年奧運會轉播任務的重要電視機構,其智能化樓宇系統(tǒng)、功能技術要求、設備運行保障以及安全防范要求要高于普通辦公樓盤。因此,我們將制定科學合理的設備周期性保養(yǎng)計劃,并采用人防與技防相結合的措施,確保zz電視中心高效、安全的運轉。
2.反應及時
我們將針對zz電視中心重要部門、重點欄目及vip客戶的不同需求,在組織架構中設置客戶服務中心。該機構了解到客戶重點需求后,及時進行反饋,做到信息收集、任務分配以及解決方案決策相結合。客戶服務中心將zz電視中心的重點需求與物業(yè)服務的及時反饋解決相互結合,起到高效、能動的橋梁溝通作用。
3.環(huán)境優(yōu)美
zz電視中心為能成為全國省市級電視臺的示范單位,更需要優(yōu)美的環(huán)境加以彰顯。我們將在室內(nèi)外的綠化養(yǎng)護、室內(nèi)的日常保潔與定期清潔方面制定切實可行的工作計劃與程序,并嚴格按質(zhì)量體系執(zhí)行。
4.服務高雅
我們針對zz電視中心會經(jīng)常性的邀請政府官員、商界名流以及各行業(yè)知名人士等高素質(zhì)人群參與各欄目的特點,將制定一套完整周密的接待方案(包括前臺接待、會議服務、特約服務等)。并對接待人員進行全面、專業(yè)的禮儀強化培訓,各項服務嚴格執(zhí)行程序流程,讓我們的客戶感受zz電視中心的高品質(zhì)的物業(yè)服務,感受到國貿(mào)物業(yè)為客戶提供喜出望外服務的企業(yè)宗旨。
二、物業(yè)管理服務導向
1.'客戶需求'導向
一切以客戶為中心,所有的服務流程、服務標準、人力物力配置均以客戶的需求為第一目標來設計和落實;寓服務于管理之中,探索客戶需求,以創(chuàng)新的觀點,不斷提升客戶的滿意度。
2.'服務指標'導向
涵概全方位服務品質(zhì)的量化指標是衡量管理企業(yè)業(yè)績的唯一準則,確保實現(xiàn)并超越指標的過程鑄就了客戶應該享受的物業(yè)管理成果,這是對內(nèi)實施科學管理、實現(xiàn)經(jīng)濟和社會效益的行為準則,也是考量我們管理能力的硬性標準。
三、管理重點
1.安全防范管理
'創(chuàng)一方文明,保一方平安'是我司全體員工肩負的職責與義務,在安全防范工作中,我們實行24小時的保安服務,人防、技防相結合,由zz電視中心保安部統(tǒng)一指揮調(diào)度,強調(diào)多重結合,實行多重巡查,對中心內(nèi)的人流和車流進行動態(tài)管理;技防上通過攝像監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等手段提高防范能力,在充分強調(diào)人的因素前提下,以技防為主,運用zz電視中心的配套保安設施(如安保監(jiān)控電視、紅外報警、門禁、巡更系統(tǒng)等),統(tǒng)一管理,快速調(diào)度,確保安全防范萬無一失。
2.智能化管理
針對智能化設施的要求高、操作嚴、范圍廣,涉及到管理、安防、通訊等方方面面,為保證智能化設施的有效運作,在智能化管理上,我們做到'兩個到位',一是專業(yè)技術人員到位和管理人員培訓到位。我司配置專業(yè)化技術人員,對全體員工進行系統(tǒng)培訓,要求員工必須懂得使用智能化設施的運作特性,提高智能化管理的效益;二是管理維護到位。在管理中根據(jù)智能化系統(tǒng)的具體情況,制定科學合理、切實可行的維護運行、保養(yǎng)計劃,并按計劃嚴格執(zhí)行管理。
3.設備管理
設備、設施的正常運行是zz電視中心的重要保障,特別是變配電機房、空調(diào)機房、備用發(fā)電系統(tǒng)、鍋爐機房的安全運行管理工作,我們將實施標準化、專業(yè)化的管理體系和組建一支專業(yè)化高水平的技術人才,制定一套完善、嚴謹、科學、合理的設備管理、操作流程的規(guī)章制度及各種應急預案,運用電腦技術對設備進行包括設備檔案、維修保養(yǎng)計劃,日常保養(yǎng)安排及出勤事項進行管理,確保本項目各項能源供應、通訊設備、配套設施正常使用。
第15篇 住宅項目物業(yè)管理檔案建立方案
1、物業(yè)檔案建立的內(nèi)容
業(yè)主入伙資料
業(yè)戶家庭資料
業(yè)戶聯(lián)系電話
包括:正常情況下的聯(lián)系電話和緊急情況下的聯(lián)系電話,如家庭電話、單位電話、手機、呼機、e-mail地址等。
業(yè)戶室內(nèi)裝修管理資料
包括:裝修申請表、裝修過程情況記錄、管線變動情況等。
業(yè)戶日常維修資料
包括:維修、維修回訪等記錄情況。
業(yè)戶反饋資料
包括:服務質(zhì)量回訪記錄、業(yè)戶投訴及處理記錄、業(yè)戶意見征詢、統(tǒng)計記錄等。
2、物業(yè)檔案管理的具體措施
業(yè)戶檔案資料是在業(yè)戶入伙以后逐步建立起來的,其內(nèi)容包括業(yè)戶的姓名、家庭情況、工作單位、聯(lián)系方法、管理費收繳情況、室內(nèi)裝修管理資料及物業(yè)獨用部分使用及保養(yǎng)維修情況等。
(1)業(yè)戶檔案的收集
物業(yè)設立檔案室,建立相應規(guī)章制度,對業(yè)戶檔案進行嚴格管理。資料收集堅持內(nèi)容豐富的原則。在實際工作中從需要出發(fā),擴大資料來源,從時間上講是在業(yè)主入伙時開始收集歸檔,實行業(yè)戶一戶一檔。
(2)業(yè)戶權籍資料管理
從業(yè)戶入伙開始,應著手權籍資料的收集工作,權籍資料的收集、整理、歸檔,應做到條理清晰、完整齊全,便于查閱。管理和使用好權籍資料,動態(tài)反映業(yè)戶權籍狀況,為業(yè)戶需求提供服務。
(3)業(yè)戶檔案的整理
各個業(yè)務范圍上收集到的信息資料,統(tǒng)一交檔案員集中整理,整理的重點根據(jù)資料內(nèi)容、來源進行分類,做到條理清晰、便于查閱。
(4)業(yè)戶檔案的歸檔
***華庭住宅小區(qū)管理處的業(yè)務接待將收集到的業(yè)戶資料每月五日前提交檔案中心。物業(yè)檔案中心員按照物業(yè)管理自身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系,將資料分類有序地保存,并輸入計算機存檔,運用計算機的先進手段進行檔案資料的管理。
(5)檔案的利用
為業(yè)戶服務工作及時提供檔案資料,直接或間接地為業(yè)戶管理服務,從而有效地提高服務質(zhì)量和服務水平。
(6)業(yè)戶檔案的管理
業(yè)戶檔案的使用應有嚴格的規(guī)定,借閱必須由具備規(guī)定條件的人員經(jīng)登記后方可借出,歸還時須由專人進行檢查,如有破損,立即修復,嚴重時追究有關人員的責任。業(yè)戶檔案存放時要做好防火、防潮、防蛀工作,計算機使用時應防止電腦病毒侵入。
第16篇 物業(yè)裝飾裝修管理方案
物業(yè)裝飾裝修管理方案
為進一步加強小區(qū)裝飾裝修管活動理,規(guī)范公司管轄區(qū)域內(nèi)裝飾裝修行為,提升公司服務品質(zhì)。經(jīng)對前期各部門在裝飾裝修管理活動中的經(jīng)驗教訓進行總結分析,為加強各部門在管理過程中的協(xié)調(diào)、配合,特制定客戶部、工程部、秩序維護部統(tǒng)一的住戶裝飾裝修管理方案,以便于裝飾裝修管理活動正常開展。
本方案在“裝修資料準備”、“裝修申請的接待”、“防水檢查”、“裝修手續(xù)辦理”、 “裝修過程控制”、“裝修工程驗收”、“退款、存檔”這七個環(huán)節(jié)加強管理,明確各部門間配合流程,以便于日常工作的協(xié)調(diào)配合,有效杜絕違規(guī)裝修行為的出現(xiàn)。
一、裝修資料準備
1、客戶管家服務部
1.1對員工進行裝修法規(guī)和業(yè)務辦理流程培訓,使員工掌握相關常用法規(guī)和裝修業(yè)務具體辦理流程,以及過程監(jiān)管要點;和房管局聯(lián)系拆墻審批事宜
1.2提前準備裝飾裝修活動所需填寫的協(xié)議和表格。
2、工程部
2.1對員工進行裝修法規(guī)和業(yè)務辦理流程培訓,使員工掌握裝修管理活動中各項管理流程,以及過程監(jiān)管要點;
2.2提前制作裝修管理應急預案,提出封窗管理方案、空調(diào)外機安裝方案、室內(nèi)墻體撤除標準等具體管理方案,并知會客戶服務中心備案;
2.3準備各個戶型水路圖、電路圖、建施圖等裝修過程中可能用到的圖紙資料,并知會客戶服務中心備案。
3、秩序維護部
3.1對員工進行裝修法規(guī)和業(yè)務辦理流程培訓,使員工掌握裝修管理活動中各項管理流程,以及過程監(jiān)管要點;
3.2提前制作裝修管理應急預案,提出裝修人員管理方案、裝修材料出入管理方案、治安消防管理等方案,并知會客戶服務中心備案;
二、裝修申請的接待
1、客戶管家服務部統(tǒng)一進行接待,對客戶咨詢問題進行解釋,專業(yè)問題協(xié)調(diào)各專業(yè)口進行;
2、關于工程專業(yè)知識的解答由工程部負責解釋;
3、關于治安、消防專業(yè)知識的解答由秩序維護部負責解釋。
三、防水檢查
1、客戶管家服務部在辦理裝修手續(xù)時提醒業(yè)主在裝修前可根據(jù)自身情況對防水、給排水狀況進行檢查,檢查由客戶自己進行,物業(yè)不做任何要求需要做,以免日后扯皮
2、工程部配合業(yè)主對發(fā)現(xiàn)的問題進行確認,并協(xié)調(diào)地產(chǎn)工程部、施工方進行解決,及時將問題處理進度和流程知會客戶中心,客戶中心進行存檔;
3、客戶部、工程部、秩序維護部相互配合,防止客戶在未辦理手續(xù)時擅自進行裝修。
四、裝修手續(xù)辦理
1、客戶管家服務部
1.1引導客戶填寫《成都市城市房屋裝修結構安全申請表》,并告知客戶審批注意事項、所需攜帶資料以及華陽房管所地址等;
1.2引導客戶辦理裝修手續(xù),簽訂《裝飾裝修申請表》、《裝飾裝修服務協(xié)議》(包含《治安消防安全責任書》)、《裝飾裝修施工承諾表》,收取裝修管理費、建渣清運費等相關費用,告知客戶裝修過程中禁止行為及注意事項;
1.3發(fā)放《裝修項目備案證》,根據(jù)《裝飾裝修申請表》內(nèi)容進行填寫,并以打印文檔的形式進行發(fā)放;
1.4辦理裝修工人出入證,裝修工人憑《裝修項目備案證》原件和身份證原件辦理,客戶人員按標準收取出入證押金;
1.5督促裝修負責人將經(jīng)房管局審批的《成都市城市房屋結構安全管理規(guī)定》復印件、《裝修項目備案證》復印件粘貼在施工房號入戶門上;
1.6建立小區(qū)《裝修動態(tài)控制表》,每日將小區(qū)內(nèi)新辦理裝修情況和裝修延期情況知會工程部和秩序維護部,要求以上部門對裝修情況進行確認,并按規(guī)定進行巡查。
2、工程部
2.1接受客戶工程專業(yè)知識的咨詢與解釋;
2.2負責裝修圖紙,裝修方案的審批。
3、秩序維護部
3.1接受客戶治安和消防專業(yè)知識的咨詢與解釋
五、裝修過程控制
1、客戶管家服務部
1.1客戶人員每天對小區(qū)所有在裝修戶裝修現(xiàn)場巡查一次,詳細記錄裝修現(xiàn)場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業(yè)知識無法解釋時及時與專業(yè)部門進行協(xié)調(diào)。仍無法處理,則立即報告部門主管進行處理,部門主管依舊無法處理,則報告部門長,請部門長進行協(xié)調(diào),直到問題圓滿解決。
1.2客戶主管每周至少對所有裝修現(xiàn)場巡查兩次,詳細記錄裝修現(xiàn)場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業(yè)問題及時與相關專業(yè)口進行協(xié)調(diào)。仍無法處理,則立即報告部門長,請部門長進行協(xié)調(diào),直到問題處理。
1.3巡查中對遇到的裝修人員進行詢問,查看裝修施工許可證或出入證,驗證該戶是否違規(guī)裝修,若該戶未辦理裝修手續(xù),立即協(xié)調(diào)客戶前來辦理裝修手續(xù);當工程部、秩序維護部發(fā)現(xiàn)私自裝修情況告知客戶中心時,客戶中心立即通知客戶前來辦理裝修手續(xù);
1.4客戶人員重點對裝修項目整體情況進行監(jiān)察,其主要包括《前期物業(yè)服務協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》中約定的事項:
a、將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房;
b、未按統(tǒng)一標準封閉陽臺。
c、擅自改變房屋結構,外貌(含外墻、外門、窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格等)、設計用途、功能和布局等;
d、未在指定的位置安放空調(diào)及冷凝水排水管。
e、搭建建筑物、構筑物、陽光棚等;
f、裝飾裝修過程中是否造成相鄰業(yè)主或他人財產(chǎn)損失。
2.工程部
2.1工程人員每天對小區(qū)所有在裝修戶裝修現(xiàn)場巡查一次,詳細記錄裝修現(xiàn)場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業(yè)知識無法解釋時及時與專業(yè)部門進行協(xié)調(diào)。仍無法處理,則立即報告部門工程師進行處理,工程師依舊無法處理,則報告部門長,請部門長進行協(xié)調(diào),直到問題處理。
2.2工程師每周至少對所有裝修現(xiàn)場巡查兩次,詳細記錄裝修現(xiàn)場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業(yè)問題及時與相關專業(yè)口進行協(xié)調(diào)。仍無法處理,則立即報告部門長,請部門長進行協(xié)調(diào),直到問題處理。
2.3巡查中對所遇到的裝修人員進行詢問,查看裝修施工許可證或出入證,驗證該戶是否違規(guī)裝修,若該戶未辦理裝修手續(xù),立即告知客戶中心,由客戶中心協(xié)調(diào)客戶辦理裝修手續(xù),工程部配合。
2.4對裝修現(xiàn)場施工情況進行監(jiān)督,禁止施工人員違規(guī)使
用水電和公用設施設備,禁止施工方撤改承重結構、破壞外立面
2.5工程人員重點對裝修項目整體情況進行監(jiān)察,其主要包括《前期物業(yè)服務協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》中約定的事項:
2.5.1、業(yè)戶及裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修過程中禁止有下列行為:
a、未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案,變動建筑主體和承重結構;
b、將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房;
c、擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;
d、損壞房屋原有節(jié)能設施、降低節(jié)能效果;
e、對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、建;
f、裝修施工造成管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等;
g、未按統(tǒng)一標準封閉陽臺。
2.5.2、業(yè)戶及裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修過程中未經(jīng)批準,不得有下列行為:
a、擅自改變房屋結構,外貌(含外墻、外門、窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格等)、設計用途、功能和布局等;
b、破壞建筑物屋面、墻面、廚、衛(wèi)等的防水措施;
c、不適當增加樓面凈荷載,包括在室內(nèi)砌墻壁、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地磚等。
d、使用不符合消防要求的裝修材料;
e、未在指定的位置安放空調(diào)及冷凝水排水管。
f、屋面、外門、窗、陽臺等的裝修影響建筑物外觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
g、在非承重外墻上開門、窗、孔等改變房屋外立面的行為;
h、搭建建筑物、構筑物、陽光棚等;
i、拆改燃氣管道和設施,確需拆改的,必須經(jīng)燃氣管理單位批準;
j、未經(jīng)物業(yè)服務中心書面同意,改變強、弱電線(如:居家防盜系統(tǒng)等)線路等。
k、超出《裝飾裝修備案證》范圍進行施工;
l、裝飾裝修過程中是否造成相鄰業(yè)主或他人財產(chǎn)損失。
樓板厚度
3、秩序維護部
3.1裝修材料進場管理。嚴格執(zhí)行裝修材料入場制度,裝修材料入場必須憑裝修許可證進入,無裝修許可證或裝修許可證過期,禁止搬運一切與裝修有關的材料進入小區(qū),特別是封窗、防護欄等使用后有損建筑主體結構和外立面統(tǒng)一的裝修材料。
3.2裝修材料出場管理。嚴格執(zhí)行物品出門管理制度,所有物品搬出小區(qū)均需客戶中心開具出門條,無出門條一律不予放行。防止盜竊和承租戶撤場所造成的損失。
3.3安防人員每天至少對小區(qū)所有在裝修戶裝修現(xiàn)場巡查兩次,詳細記錄裝修現(xiàn)場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業(yè)知識無法解釋時及時與專業(yè)部門進行協(xié)調(diào)。仍無法處理,則立即報告部門主管進行處理,部門主管依舊無法處理,則報告部門長,請部門長進行協(xié)調(diào),直到問題處理。
3.4安防主管每周至少對所有裝修現(xiàn)場巡查兩次,詳細記錄裝修現(xiàn)場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業(yè)問題及時與相關專業(yè)口進行協(xié)調(diào)。仍無法處理,則立即報告部門長,請部門長進行協(xié)調(diào),直到問題處理。
3.5巡查中對遇到的裝修人員進行詢問,查看裝修施工許可證或出入證,驗證該戶是否違規(guī)裝修,若該戶未辦理裝修手續(xù),立即告知客戶中心,由客戶中心協(xié)調(diào)客戶辦理裝修手續(xù),秩序維護部配合;
3.6施工現(xiàn)場治安、消防管理。建立專項治安、消防管理制度,安防人員巡場時須對現(xiàn)場配備滅火器情況進行檢查,禁止裝修人員私自動用明火、在施工現(xiàn)場吸煙、做飯、留宿等現(xiàn)象發(fā)生;禁止施工人員在小區(qū)內(nèi)閑逛、破壞公用設施設備等行為出現(xiàn)。
六、裝修工程驗收
1客戶管家服務部接待客戶裝修驗收申請,組織工程部、秩序維護部到現(xiàn)場對裝修情況進行驗收;
2、工程部接到驗收通知后及時安排工程師配合驗收,仔細對裝修實際情況與裝修申請方案進行核對,重點審查是否破壞主體結構、承重設施、外立面等情況,嚴格對裝修實際情況和裝修申請方案進行比對,并在裝修驗收表上詳細記錄驗收情況,給客戶做出合理解釋。若有違規(guī)事項,告知違規(guī)原因,并協(xié)助客戶中心發(fā)放整改通知書;
3、秩序維護部接到驗收通知后及時安排安防主管配合驗收,仔細對裝修實際情況與裝修申請方案進行核對,重點審查是否破壞消防設施,是否存在消防安全隱患。并在裝修驗收表上詳細記錄驗收情況,給客戶做出合理解釋。若有違規(guī)事項,告知違規(guī)原因,并協(xié)助客戶中心發(fā)放整改通知書;
4、因違規(guī)裝修被要求整改的客戶再次提出驗收要求時,客戶中心再次組織工程部和秩序維護部進行現(xiàn)場驗收,其他兩部門配合。
七、裝修退款、存檔
