篇一 發(fā)展物業(yè)管理中心工程部經(jīng)理競聘報告2800字
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位評委、同志們：
大家好！ 我今天演講的主要內(nèi)容分二個部分：一是我競聘工程部經(jīng)理的優(yōu)勢；二是談?wù)勛龊霉こ滩拷?jīng)理的工作思路。
回顧本人近年來的工作情況，可以總結(jié)為三個方面。
一、盡職盡責(zé)為發(fā)展物業(yè)的初期建設(shè)鞠躬盡瘁。
1996年發(fā)展物業(yè)公司物業(yè)部組建初期百業(yè)待興，針對建筑設(shè)計及施工中的大量缺陷，我配合主管副總構(gòu)建了物業(yè)管理部的基本架構(gòu)，并力排眾議，從實(shí)際出發(fā)，力主建立一個精簡、高效的物業(yè)管理隊伍，并制訂了一系列初期的規(guī)章制度。在這一時期，工程部重點(diǎn)做了二項工作，一是自主編制了一套計算機(jī)物業(yè)管理軟件，使物業(yè)管理初步納入到現(xiàn)代化管理軌道；二是改造及改正了大量大廈設(shè)計、安裝中的不恰當(dāng)、不適宜的缺陷，使得設(shè)備設(shè)施運(yùn)行更安全、更經(jīng)濟(jì)、更可靠。
二、盡心盡力為發(fā)展物業(yè)的發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 眾所周知，發(fā)展物業(yè)經(jīng)歷了多次變革，但我始終一如既往地尊重、支持各任領(lǐng)導(dǎo)的工作，維護(hù)領(lǐng)導(dǎo)的威信，愿當(dāng)配角、甘作綠葉。辯證的看待自己的長處和短處、揚(yáng)長避短，團(tuán)結(jié)協(xié)作，做到：到位而不越位，補(bǔ)臺而不拆臺。在保證自己所管轄的工程部工作符合公司要求外，還為公司主編了一套“發(fā)展大廈物業(yè)管理制度匯編”及以后輔助編制了一系列管理制度，為發(fā)展物業(yè)管理從無到有，從小到大，并且不斷走向規(guī)范、走向成熟，貢獻(xiàn)了自己的光和熱。
三、全心全意為發(fā)展物業(yè)的突破發(fā)揮自己的聰明才智。
為了發(fā)展物業(yè)有一個更好的未來，我已積累了各種資料約1____萬字，計有《物業(yè)管理招投標(biāo)方案》、《住戶手冊》、《員工手冊》、《質(zhì)量手冊》、《安保手冊》、《企業(yè)ci手冊》、《管理表格匯編》、《管理制度匯編》、《合同協(xié)議匯編》、《設(shè)備操作規(guī)程匯編》、《應(yīng)急處理程序匯編》等。
我沒有輝煌的過去，只求把握好現(xiàn)在和未來。今天，我參加工程部經(jīng)理職位的競爭，主要基于以下幾個方面的考慮：
一是我有吃苦耐勞、默默無聞的敬業(yè)精神。在物業(yè)初創(chuàng)時期，我事必躬親，到過大廈的每個地方，摸過大廈的每個部件，工作上踏踏實(shí)實(shí)，兢兢業(yè)業(yè)，一絲不茍，充分體現(xiàn)出“特別能吃苦、特別能忍耐、特別能戰(zhàn)斗、特別能奉獻(xiàn)”的愛崗敬業(yè)的良好品質(zhì)。
二是我有虛心好學(xué)、開拓進(jìn)取的創(chuàng)新意識。我從學(xué)校畢業(yè)后，從沒間斷過學(xué)習(xí)提高。84年參加××省首批漢語言文學(xué)專業(yè)自學(xué)考試，連續(xù)二年合格，后因參加新廠籌建設(shè)計及以后的安裝、調(diào)試、運(yùn)行等繁重的工作而中斷；為了進(jìn)口設(shè)備籌建、安裝工作的需要，我又參加了英語言專業(yè)學(xué)習(xí)；在擔(dān)任設(shè)備分廠副廠長后，又針對所管工種需要，參加了電工、司爐、空調(diào)、管道等操作培訓(xùn)；隨著進(jìn)入發(fā)展物業(yè)公司工作，我又應(yīng)工作需要，學(xué)習(xí)了電信、消防設(shè)備維護(hù)、安裝和保養(yǎng)知識；根據(jù)現(xiàn)代化物業(yè)管理和公司實(shí)際需要，我又自學(xué)了計算機(jī)操作和編程，掌握了計算機(jī)輔助制圖、設(shè)計；當(dāng)國際軟件園入住我大廈后，我又很快掌握了網(wǎng)絡(luò)設(shè)計、施工和調(diào)試知識?，F(xiàn)在為適應(yīng)公司發(fā)展和自身學(xué)歷的需要，我正在讀物業(yè)管理專業(yè)大專。
三是我學(xué)以致用、從實(shí)踐中來到實(shí)踐中去的務(wù)實(shí)精神。一直來我不唯書、只唯用，不唯虛、只唯實(shí)。我基本做到了文理貫通、機(jī)電一體，既有廣博的理論基礎(chǔ)，又有實(shí)際工作經(jīng)驗，所以在我的工程技術(shù)工作中時常會揉和感性的審美元素和分析問題的融會貫通、解決問題的快捷實(shí)效；我水、電、暖、通、空、消防、電信、電腦、網(wǎng)絡(luò)皆有所學(xué)。我想，雖然我不是最專業(yè)，但我確實(shí)很全面，這對一個技術(shù)管理工作者來說，非常重要。
四是我有勇于實(shí)踐、敢于挑戰(zhàn)的求是精神。經(jīng)過多個工作崗位的實(shí)踐鍛煉，培養(yǎng)了自己多方面的能力，能說，能寫，能干事，干成事。工作二十年來我思想活躍，愛好廣泛，勇于實(shí)踐、接受新事物快；同時我朝氣蓬勃，精力旺盛，工作熱情高、工作干勁足。我分別參加了二個200____萬元投資的××廠的空調(diào)除塵專業(yè)設(shè)計、施工、安裝及調(diào)試，我還為多個工廠企業(yè)的水電專業(yè)設(shè)計、施工、安裝及調(diào)試，又為多個軟件、商貿(mào)企業(yè)裝潢、電氣、網(wǎng)絡(luò)專業(yè)設(shè)計、施工、安裝及調(diào)試，另為一物業(yè)公司設(shè)計了全套物業(yè)管理競標(biāo)方案，并多次為大物業(yè)、控股公司上等級及技術(shù)問題獻(xiàn)計獻(xiàn)策、排憂解難。
五是我有嚴(yán)于律己、誠信為本的優(yōu)良品質(zhì)。我信奉誠實(shí)待人、嚴(yán)于律己的處世之道。我曾經(jīng)多年在上百人的分廠工作，既要維護(hù)分廠領(lǐng)導(dǎo)的權(quán)威，又要和工人師傅打成一片，正因為具有良好的人格魅力和做人宗旨，同工友們建立了親如兄弟的
深厚感情，受到了工友們的愛戴；到發(fā)展物業(yè)工作后，我在日常生活和工作中，不斷加強(qiáng)個人修養(yǎng)，以“老老實(shí)實(shí)做人、勤勤懇懇做事”為信條，嚴(yán)格要求自己，尊敬領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)結(jié)同志，得到了領(lǐng)導(dǎo)和同事的認(rèn)同。
六是我有一定的管理能力。我在基層管理崗位，已達(dá)10幾年之久，從事物業(yè)工程管理工作，也有6年了，所管設(shè)備從未出現(xiàn)過大的事故。
綜上所述，我認(rèn)為自己已具備擔(dān)任物業(yè)公司工程部經(jīng)理的素質(zhì)和才能。
那么如何做好一個合格又稱職的工程部經(jīng)理呢，我認(rèn)為首先應(yīng)該認(rèn)清角色、擺正位置、行權(quán)而不越權(quán)，到位而不越位，認(rèn)真履行好本職工作，具體概括為“一個原則”、“二個中心”、“三個轉(zhuǎn)變”、“四個做到”。
“一個原則”就是上為領(lǐng)導(dǎo)分憂，下為住戶服務(wù)，以管委會領(lǐng)導(dǎo)提出的“三個滿意”為原則，作為全部工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。
“二個中心”就是圍繞服務(wù)與管理兩個中心，突出服務(wù)意識，以服務(wù)促管理，以管理帶服務(wù)，提高自身和部門的業(yè)務(wù)素質(zhì)，搞好隊伍思想政治工作建設(shè)。
“三個轉(zhuǎn)變”就是實(shí)現(xiàn)由管理型工作向服務(wù)型工作的轉(zhuǎn)變，由事務(wù)型工作向精品型工作的轉(zhuǎn)變，由管家型思維向主人翁精神的轉(zhuǎn)變。
“四個做到”就是：第
一、全面提高自己的綜合素質(zhì)，努力做到政治上成熟、業(yè)務(wù)上過硬、紀(jì)律上嚴(yán)明、作風(fēng)上優(yōu)良、為人上正派、工作上突破、業(yè)績上突出，不負(fù)眾望，不辱使命，做到“以為爭位，以位促為”。
二、銳意進(jìn)取、增強(qiáng)改革創(chuàng)新意識，做到守法不舊、創(chuàng)新不變，與時俱進(jìn)，全面推動工程部各項工作上臺階上水平。
三、妥善處理三個關(guān)系，做到對上級要尊重，充分發(fā)揮自己的參謀助手作用；對下級要多關(guān)心、多幫助，充分調(diào)動他們的積極性、主動性、創(chuàng)造性；對同級要多溝通、多交流，相互配合、緊密合作；第
四、廉潔做事、樹立形象，做到有權(quán)不濫用、有名不自爭、有功不自居、有責(zé)不自推，以自己良好的形象和表率作用感召人、影響人、帶動人、增強(qiáng)本部門的凝聚力、戰(zhàn)斗力。
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位評委、全體同仁們，競爭上崗有上有下、有進(jìn)有退，上固可喜、下也無悔，一如既往；進(jìn)也可賀、退也不餒，一片丹心。我沒有驚人的業(yè)績，也沒有耀眼的資歷，更沒有顯赫的學(xué)歷，優(yōu)勢也不足掛齒。我不敢奢求什么，只想讓大家認(rèn)識我、了解我、幫助我，抑或喜歡我、支持我。也正因為如此，我更加清醒地看到了自身存在的差距，促使我在以后的工作當(dāng)中，勵精圖治，恪盡職守，努力學(xué)習(xí)，勤奮工作，以綿薄之力來回報組織和同志們。
最后我要說，在我多年的工作經(jīng)歷中，屬于我的舞臺不多，今天借此機(jī)會，表達(dá)一下我的心愿，感謝各位領(lǐng)導(dǎo)多年來對我的教育和培養(yǎng)，感謝與我同舟共濟(jì)、朝夕相處的全體同事對我的幫助和信任。
謝謝大家！
篇二 物業(yè)部門科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報告5400字
物業(yè)部門科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報告
規(guī)范物業(yè)管理 促進(jìn)城市發(fā)展
隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加 快，被譽(yù)為二十一世紀(jì)朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開展起 來。他對于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管 理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，提高社會再就業(yè)工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛 資金運(yùn)作等方面的原因，健康有序的市場尚未形成，使物業(yè)管理 面對諸多棘手的難點(diǎn)問題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著 一些問題，有的管理資質(zhì)不健全，收費(fèi)項目不明確，有的也沒有簽訂服務(wù)合同，服務(wù)也不達(dá)標(biāo)。要正面引導(dǎo)物業(yè)管理健康發(fā)展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會、 開發(fā)公司及相關(guān)部門的關(guān)系，以必要的配套辦法和實(shí)施細(xì)則為依 據(jù)，以改變觀念、理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制為保障，強(qiáng)化物 業(yè)公司自身質(zhì)量，提高服務(wù)質(zhì)量，這樣，才能按照市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 規(guī)律逐步完善發(fā)展。
一、_____縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)
(一)觀念落后，意識淡薄，物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成
實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo)，人們正確地去認(rèn) 識。目前，對物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對物業(yè)管理的基本 概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和 錯誤認(rèn)識。人們的觀念還停留在計劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模 式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。
(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未 形成
目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(__縣物業(yè)中心)、開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、 常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜 龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅 局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形 成開放式的物業(yè)管理競爭機(jī)制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健 康有序物業(yè)市場的發(fā)展。
(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌 隨著《物業(yè)管理條例》、 《_____省物業(yè)管理條例》和《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關(guān)的實(shí)施意 見，從實(shí)際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的 責(zé)、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同 時政府缺乏對物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開始 就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
(四)建管分離，物業(yè)管理啟動資金難以落實(shí)
由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱 患。開發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟 動資金以及維護(hù)，管理資金無法落實(shí)。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定， 新開發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無法落實(shí)。舊住宅小區(qū) 包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計劃經(jīng)濟(jì)時期建設(shè)單位 和開發(fā)單位無這項費(fèi)用預(yù)留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難 上加難。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出 售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳 納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0％，高層住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約1 7萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約3 0萬平方米，其余約5 0多萬平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。
(五)收費(fèi)低，收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱
《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，僅 達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧，勢必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實(shí)際情況來看，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6 o％左右。
二、要著重處理好幾個關(guān)系
物業(yè)管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復(fù)雜的社會關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。
(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員 會的關(guān)系
物業(yè)公司與業(yè)主委員會都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會對小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購買服務(wù)的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會賦予的管理責(zé)任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務(wù)；業(yè)主委員會要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩 者結(jié)合起來，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國 特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。
在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位 置，正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系？一是對業(yè)主的各類服務(wù)需 求，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè) 主需要，我要做好”服務(wù)觀念；二是對個別業(yè)主違規(guī)違章行為， 則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認(rèn)真地管理，以維 護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得 到保值增值。
(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系
“遠(yuǎn)親不如近鄰”這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對立的一面，然而在現(xiàn)實(shí)生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。
成百上千個家庭同住一個小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè) 備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動，促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠(yuǎn)親不如近鄰”的古訓(xùn)就會大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會來為其創(chuàng)造。
(三)有關(guān)部門與物業(yè)公司的關(guān)系
按照國家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的 對象，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù)，應(yīng) 由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù)，屬房地 產(chǎn)管理部門的管理職能；服務(wù)項目收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的業(yè)務(wù)， 屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)派出 所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門的管理職。這些 部門都是服務(wù)性的，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶抄表， 計量收費(fèi)，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分?jǐn)偟綐I(yè)主的身 上，這種分?jǐn)偸沁`背國家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨言和 責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來，運(yùn)用法律武器 來保護(hù)自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部 門，如要讓物業(yè)公司為其代收費(fèi)用，須出具國家規(guī)定的委托書， 明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無權(quán)為其服務(wù)。
(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關(guān)系
隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當(dāng)運(yùn) 動員又當(dāng)裁判員。政府對物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立 法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員， 對小區(qū)的業(yè)主委員會和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子， 誰犯規(guī)罰誰。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念 才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場才可能形成，進(jìn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效 益，政府和企業(yè)也都將同時受益。_____縣物業(yè)管理所作為房地 產(chǎn)管理的一個職能部門，應(yīng)依據(jù)國家、省、市物業(yè)管理的政 策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實(shí)施，全面負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)業(yè)主對物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開與縣物業(yè)中心上下級關(guān)系，對物業(yè)中心的體制進(jìn)行改制，使其自主經(jīng)營，自主發(fā)展。
三、_____縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對策
鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問題，如何規(guī)范物業(yè)管理市 場，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題。那么，究竟 如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展？關(guān)鍵要從以 下幾個方面入手：
(一)盡快完善配套辦法和實(shí)施細(xì)則
社會主義市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，要用法制規(guī)范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經(jīng)驗來看，自建設(shè)部《城市新建住 宅小區(qū)管理辦法》出臺后，這些城市結(jié)合實(shí)際先后出臺物業(yè)管理 的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。 _____市在20__年出臺了《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但 作為縣區(qū)地域，借鑒實(shí)施畢竟不太切合我縣實(shí)際，因此，應(yīng)在廣 泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《_____省物業(yè)管 理條例》、《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺_____縣物 業(yè)管理配套辦法和實(shí)施細(xì)則。同時，從體制上給予理順，從政策 上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售 公有住房，政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對新建商品房維 修基金的歸集，應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時一次性按比例繳納， 對不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》 和《開工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。
(二)加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變
物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對其了解甚少，能 夠正確地理解、認(rèn)識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關(guān)系。人民群眾對物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展的社會基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和 居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗，報 道物業(yè)管理的進(jìn)展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參 與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶， 利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設(shè)立咨詢點(diǎn)等方式，大張旗鼓 地做好宣傳動員工作，使廣大居民認(rèn)識到物業(yè)管理是為廣大居民 營造一個安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施 保持完好，使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變計劃經(jīng)濟(jì)條件下的 無償服務(wù)的舊觀念，樹立起花錢買服務(wù)的新觀念，養(yǎng)成自覺交費(fèi) 的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。
(三)理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制
政府應(yīng)出臺辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、居委會的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)對住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務(wù)多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化的進(jìn)程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會對小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實(shí)提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。
(四)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量 提高服務(wù)管理質(zhì)量，既是黨和政府一再強(qiáng)調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實(shí)際需求。物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)，無私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無巨細(xì)，服務(wù)時間不分晝夜，服務(wù)空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶服務(wù)的思想，恪守“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務(wù)，滿足住戶日益增長的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務(wù)所帶來的方便和實(shí)惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務(wù)調(diào)查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎懲實(shí)施調(diào)動物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊伍，以此贏得住戶和社會的認(rèn)可。
(五)拓寬經(jīng)費(fèi)渠道，培育造血機(jī)能
政府要為物業(yè)公司開展經(jīng)營活動拓寬物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)渠道，增 強(qiáng)企業(yè)的造血機(jī)制提供政策上的支持。在新建小區(qū)中，應(yīng)嚴(yán)格按 照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《_____省物業(yè)管理條例》和《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》中的規(guī)定提取啟動資金和維修養(yǎng)護(hù)基金用于小區(qū)物業(yè)管理，為物業(yè)管理提供必要的辦公用房和經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)。在舊小區(qū)，產(chǎn)權(quán)單位要進(jìn)一步完善小區(qū)的配套設(shè)施和房屋維修，避免讓物業(yè)企業(yè)一介入就背上沉重的包袱。對小區(qū)物業(yè)管理 費(fèi)的收交應(yīng)有明確的政策規(guī)定和制約措施，減少物業(yè)公司同業(yè)主 的沖突。
綜上所述，_____縣物業(yè)管理目前還存在著一定的問題和困 難，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，只要處理好各種 關(guān)系，完善配套政策，理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制，不斷提高 服務(wù)質(zhì)量，它必將按照社會主義市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律發(fā)展，壯大和完 善起來，成為激活_____縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和完善城市管理的一個亮 點(diǎn)。
篇三 房產(chǎn)局物業(yè)辦科學(xué)發(fā)展觀調(diào)查報告4150字
隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進(jìn)，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。個人擁有住房的比重越來越高，居民對居住環(huán)境、社區(qū)秩序的要求越來越高，與居住相關(guān)的各種消費(fèi)需求越來越多，住房成為大多數(shù)居民家庭的主要財產(chǎn)及財富積累的主要形式。居民對住房財產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)需求，同時也產(chǎn)生了協(xié)調(diào)房屋所有權(quán)人公共空間、共用設(shè)施設(shè)備等共同利益的需要。
近年來，__市區(qū)的物業(yè)管理工作，在市委、政府的大力支持下，經(jīng)過社會各界的共同努力，物業(yè)管理以規(guī)范發(fā)展為主題，以滿足業(yè)主、使用人的多層次物業(yè)服務(wù)需求為宗旨，以誠信履約為倡導(dǎo)，以建立健全物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理水平為重點(diǎn)，服務(wù)水平逐步提高，市場競爭機(jī)制逐步形成，效益逐步顯現(xiàn)，為提高城市管理水平，改善人居環(huán)境發(fā)揮了積極作用。
但是也應(yīng)看到，我市物業(yè)管理工作仍處于初級發(fā)展階段。我們結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動，與掛鉤聯(lián)系點(diǎn)黨支部一起，成立調(diào)研小組，指定專人帶隊，深入市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)和金星鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)及相關(guān)社區(qū)，走訪50多戶居民，對市區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行了詳實(shí)的調(diào)研。
一、__市區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
二、__市區(qū)物業(yè)管理工作面臨的主要問題
(一)社會評價方面：一是行業(yè)社會地位不高。社會普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，勞動強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。二是行業(yè)偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是雇傭關(guān)系或主仆關(guān)系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。三是輿論導(dǎo)向存在偏差。近年來，各種輿論媒體對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的正面報道少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白，肆意誤導(dǎo)業(yè)主，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。四是物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會性、公共性、有償性認(rèn)識不足，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動不積極支持、不主動配合。
(二)政府監(jiān)督方面：一是地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。相關(guān)部門對物業(yè)管理不夠重視，對行業(yè)發(fā)展不夠關(guān)心。地方政府物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件少，難以做到有法可依，有章可循。二是協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)部門關(guān)系不夠順暢。政府協(xié)調(diào)工作不夠及時也不到位，缺位和執(zhí)法不力，與市區(qū)供水、供電、供氣、供暖等相關(guān)部門協(xié)調(diào)不力。三是物價部門執(zhí)行政府定價(指導(dǎo)價)適用過寬。我市的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2023年制定的，最高一級的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.44元/㎡月，最低的只有0.10元/㎡月，企業(yè)怨聲載道。四是現(xiàn)行稅賦政策不合理，對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重。
(三)開發(fā)建設(shè)方面：一是建管不分，掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)管理帶來隱患和糾紛。開發(fā)單位利用建管不分，掩蓋前期遺留問題、轉(zhuǎn)嫁新建項目矛盾較多，有的新建項目房屋質(zhì)量問題突出。二是利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。有的開發(fā)單位并不是真正重視物業(yè)管理，而是利用物業(yè)管理為開發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)。并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。三是住宅項目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項目，開發(fā)單位片面追求經(jīng)營效益，壓縮配套設(shè)施項目，給今后物業(yè)企業(yè)入駐開展物業(yè)管理工作留下隱患。
(四)業(yè)主和業(yè)主委員會方面：一是公共意識不強(qiáng)，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個人維權(quán)，把物業(yè)企業(yè)當(dāng)成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)，業(yè)主公共意識普遍較差，業(yè)主參與物業(yè)管理的意識不強(qiáng)，業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)約和規(guī)定。二是配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。從調(diào)查情況來看，業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題突出，業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金。三是業(yè)主大會制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》設(shè)立的業(yè)主大會制度，《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會的運(yùn)作程序，但在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。雖然《條例》已經(jīng)頒布近6年時間，但真正落實(shí)業(yè)主大會制度的社區(qū)不多。四是業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢。一方面是業(yè)主委員會成立難，另一方面成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，作用沒有充分的發(fā)揮。有的業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，有的業(yè)主委員會超范圍活
動影響社區(qū)穩(wěn)定，還有的業(yè)主委員會有特權(quán)化傾向，甚至個別業(yè)主委員會成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對立面。
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面：一是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。企業(yè)效益低、發(fā)展慢，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足，連年虧損的占70%以上。主要是由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，也有部分原因是由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低造成的。二是人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大;企業(yè)缺乏規(guī)范管理和技術(shù)人才;從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展要求，服務(wù)意識差。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員中，70%以上來自轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)和農(nóng)村剩余勞動力，其年齡、文化、專業(yè)知識、技能都需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一些從業(yè)人員責(zé)任心和服務(wù)意識不強(qiáng)，服務(wù)技能有待提高，面對物業(yè)管理服務(wù)活動中的矛盾和問題不能及時、正確的解決，也是造成物業(yè)管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務(wù)市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。由于社會、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場目前尚未達(dá)到公開、公平、公正、誠實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。
(六)舊小區(qū)、散居樓院方面：一是房屋建設(shè)年代早，年久失修功能殘缺;二是小區(qū)配套設(shè)施缺損，存在道路破損、場地不整、綠化率低、公共設(shè)施不齊，無管理用房、無路燈、無停車場、無健身設(shè)施等問題;三是小區(qū)公共環(huán)境臟、亂、差，缺少必要的垃圾收集清運(yùn)設(shè)施;四是私搭亂建嚴(yán)重，小區(qū)內(nèi)臨時建筑、違章建筑多;四是低收入人群集中，低保戶比例大，下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多;五是人員成分復(fù)雜，外來人員多、租房戶多，治安問題突出。
三、對加強(qiáng)__市區(qū)物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議
物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，做到嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長效管理，針對__市區(qū)的實(shí)際，我們提出如下建議：
(一)要加大宣傳教育力度，增強(qiáng)齊抓共管意識。物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大居民的日常生活，關(guān)系__社會的穩(wěn)定，關(guān)系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此，各級黨委、政府要充分運(yùn)用多種宣傳載體，發(fā)揮新聞媒體和社會各界的力量，利用好社區(qū)、居委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的陣地，經(jīng)常地、持久地、反復(fù)地深入機(jī)關(guān)、社區(qū)及大街小巷，認(rèn)真宣傳《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》和建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)及市委、政府有關(guān)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，教育廣大黨員干部和人民群眾做學(xué)法、懂法、用法、護(hù)法的帶頭人，切實(shí)增強(qiáng)廣大業(yè)主的自我約束、理性維權(quán)意識，真正形成齊抓共管物業(yè)管理工作的共識。
(二)要建立健全法規(guī)制度，提高依法辦事能力。一是要從源頭著手。要在認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的基礎(chǔ)上，盡快著手制定出臺符合我市實(shí)際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件，及時調(diào)整物業(yè)管理工作中各種關(guān)系。如《物業(yè)管理辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理暫行辦法》，以及《物業(yè)管理合同》、《管理規(guī)約》等示范文本。制定出臺__市物業(yè)管理考評細(xì)則、等級評定、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并會同市物價部門重新核定新的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是要從自身抓起。要認(rèn)真規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，完善各項工作制度，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明確權(quán)責(zé)。建立健全安全保衛(wèi)、保潔、維修等服務(wù)工作崗位職責(zé)，制定完善《從業(yè)人員工作標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法》，規(guī)范物業(yè)從業(yè)人員行為規(guī)則。三是要從外圍搭臺。明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會及社區(qū)履行物業(yè)管理工作的職責(zé)，規(guī)范好《業(yè)主委員會成立程序》、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等示范文本，并落實(shí)到業(yè)主委員會選舉工作中，切實(shí)做到有法可依、有章可循。
(三)要切實(shí)加大輿論監(jiān)督，建立長效管理機(jī)制。居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業(yè)管理的主體，不論哪一方出現(xiàn)不規(guī)范行為，勢必影響到整個小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。一是要建立健全社會監(jiān)督、輿論監(jiān)督、媒體監(jiān)督制度，在社區(qū)設(shè)立監(jiān)督舉報箱，向社會公示監(jiān)督舉報電話，利用電視、廣播和報紙，及時宣傳報道物業(yè)服務(wù)管理與服務(wù)中的先進(jìn)集體和個人，接受社會監(jiān)督。二是要切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)人員的政治思想、品質(zhì)道德、愛崗敬業(yè)等教育，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范他們的言行。三是要建立健全考核評比制度，完善激勵機(jī)制，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)人員的主觀能動性，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，形成用制度管事，用制度管人的良好氛圍，使企業(yè)逐步走上制度化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道。
(四)要因地制宜管理物業(yè)，切實(shí)解決遺留問題。歷史遺留問題主要指舊小區(qū)綜合整治改造、無人管理小區(qū)的接軌和早期開發(fā)房屋的專項維修資金收繳問題。因此，一是要緊密結(jié)合目前市區(qū)體制實(shí)際，按照條塊結(jié)合、屬地管理原則，理順物業(yè)管理體制。建議由__市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各社區(qū)對無人管理的舊住宅小區(qū)進(jìn)行管理。二是加大政策扶持力度，建議市政府和社會各屆，加大對舊住宅小區(qū)綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上，擬采取政府補(bǔ)一點(diǎn)、公用設(shè)施運(yùn)營單位投一點(diǎn)、原開發(fā)建設(shè)單位拿一點(diǎn)、居民出一點(diǎn)的解決辦法，努力改善舊小區(qū)環(huán)境和舊小區(qū)無人管理的現(xiàn)狀。
(五)要經(jīng)常開展物業(yè)整治，認(rèn)真清理衛(wèi)生死角。一是要清理物業(yè)服務(wù)不到位的問題。每月開展一次小區(qū)衛(wèi)生大清理活動，做到地面無雜物、墻面無牛皮癬、空中無飄浮物、垃圾箱內(nèi)無堆積物、公共部位無堆砌物、死角部位無陳舊物。二是要規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)硬件和軟件設(shè)施。協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會辦公用房不到位問題，規(guī)范業(yè)主委員會的監(jiān)督管理。三是要加大住宅專項維修資金的清繳力度，徹底清理物業(yè)管理費(fèi)用拖欠問題。
(六)要認(rèn)真疏理管理渠道，主動搭建和諧平臺。物業(yè)行政主管部門要及時向上級機(jī)關(guān)及相關(guān)部門反饋物業(yè)管理工作情況，定期與有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)協(xié)調(diào)會商物業(yè)管理中遇到的問題，及時監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)工作。要切實(shí)把前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作納入重要議事日程，在新建小區(qū)工程竣工驗收時，物業(yè)主管部門要嚴(yán)格對物業(yè)管理用房問題、公用設(shè)施設(shè)備的完善情況進(jìn)行驗收，并督查移交相關(guān)資料。要從科學(xué)發(fā)展觀出發(fā)，緊密結(jié)合地域?qū)嶋H，及時與物價及相關(guān)單位會商，研究制定新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大人民群眾提供便利。
篇四 關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調(diào)研報告3400字
關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理
發(fā)展情況的調(diào)研報告
物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實(shí)際情況，通過實(shí)地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：
一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘
在調(diào)研中我聽到最多的字眼就是收費(fèi)難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問題，即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實(shí)施一年多的今天，在人們的消費(fèi)意識、物業(yè)管理觀念逐步加強(qiáng)的情況下，收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費(fèi)的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說，而如房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費(fèi)的理由就實(shí)在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費(fèi)”，用別人的錢享受自己的服務(wù)，于是效仿他們做法的人越來越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實(shí)不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識入手。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是實(shí)現(xiàn)小區(qū)保值增值的關(guān)鍵，這一點(diǎn)必須讓廣大業(yè)主們清楚的認(rèn)識到。
二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運(yùn)行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當(dāng)
在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點(diǎn)，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點(diǎn)，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責(zé)認(rèn)識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設(shè)，不能起到應(yīng)有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。
三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高
這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有待規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時候會與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質(zhì)不同價，或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響，質(zhì)優(yōu)價廉的小區(qū)業(yè)主會認(rèn)為物業(yè)費(fèi)交得值，他們得到了應(yīng)有的服務(wù)，而那些質(zhì)優(yōu)價不廉，甚至是質(zhì)不優(yōu)價不廉的小區(qū)業(yè)主就會認(rèn)為他們應(yīng)該得到更多服務(wù)，或者減少物業(yè)費(fèi)的支出，從而不愿交物業(yè)費(fèi)。
五、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營
開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化
國家《物業(yè)管理條例》已頒布實(shí)施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導(dǎo)性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)的確定等。
針對以上問題，提出如下建議：
一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)
按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生懷疑。
二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進(jìn)程
按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。
三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：
1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；
2、制定計劃，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；
3、實(shí)行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；
4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。
四、嚴(yán)格把好驗收關(guān)
事實(shí)證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。
五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章
由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方，我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際，結(jié)合《物業(yè)管理條例》實(shí)施一年多以來的實(shí)踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實(shí)施細(xì)則，為解決具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
二○○五年一月十日
篇五 物業(yè)公司管理處科學(xué)發(fā)展觀分析檢查調(diào)研報告1250字
為扎實(shí)開展深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動，堅持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，樹立以人為本的發(fā)展理念，實(shí)現(xiàn)管理處建設(shè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。通過此次對科學(xué)發(fā)展觀的調(diào)研，使我們更加深刻地理解了科學(xué)發(fā)展觀的內(nèi)涵，明確了黨落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的及時性與必要性，學(xué)會要有意識地用科學(xué)發(fā)展的眼光來看待問題、分析問題、解決問題。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的同時，不斷將其與管理處發(fā)展相結(jié)合，做到統(tǒng)籌兼顧，全面分析。近期，我們深入相關(guān)部門、隊及班組，通過走訪座談、征求意見等形式，對龍南管理處建設(shè)情況進(jìn)行了調(diào)研和思考。
一、落實(shí)科學(xué)發(fā)展存在問題及差距
龍南管理處主任采取走入各隊、開座談交流等形式，征集不同群體的意見和建議，經(jīng)過認(rèn)真歸納、分析，存在以下問題及差距。其中主要體現(xiàn)在：一是運(yùn)行設(shè)備、管線老化，維修費(fèi)用逐年遞增，作用發(fā)揮不充分；二是可視門鈴、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備老化，損壞嚴(yán)重，維修量大，造價高；三熱水虧損嚴(yán)重，四是外雇工福利待遇低；五管理崗人員較少，技術(shù)類人才急缺，不能隨公司壯大而增加。
二、學(xué)習(xí)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推動物業(yè)和諧發(fā)展，必須從以下幾個方面努力：
（一）龍南管理處是物業(yè)公司成立最早的小區(qū)，運(yùn)行設(shè)備及管線老化問題也逐年顯現(xiàn)。僅20__年世紀(jì)家園小區(qū)業(yè)主室內(nèi)及室外冷熱水主管線共修復(fù)21處，管線腐蝕滲漏問題已成為物業(yè)管理服務(wù)維修的重要項目。物業(yè)公司在資金允許的情況下，對世紀(jì)家園小區(qū)進(jìn)行管線改造，全面更換。
（二）電子門鈴系統(tǒng)是物業(yè)服務(wù)的門面，業(yè)主回家第一道門就是單元門，但世紀(jì)家園可視電子門鈴系統(tǒng)老化，損壞嚴(yán)重，維修量大，使公司每年維護(hù)費(fèi)用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠家協(xié)商、達(dá)成共識，原有電子產(chǎn)品損壞一律按現(xiàn)在市場價購買，系統(tǒng)兼容問題由維保廠家解決；同時與維修廠簽訂維保合同應(yīng)包括損壞及更換配件費(fèi)用，不應(yīng)所有損壞的配件都由公司另行承擔(dān)費(fèi)用；成立維保小組對電子門鈴系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一管理，同時聘請一名技術(shù)顧問進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
（三）龍南管理處要從政治、文化、生活等各個方面去關(guān)心員工，在為員工“送溫暖”上做文章、下功夫。生活上送溫暖，摸清困難員工的底數(shù)和情況，有針對性地幫助有特殊困難的員工解決好實(shí)際困難，真正建立幫扶工作的長效機(jī)制。事業(yè)上送溫暖，提高員工群眾素質(zhì)，為員工發(fā)揮作用、施展才能搭建平臺，創(chuàng)造有利于員工成長成才進(jìn)步的工作環(huán)境。權(quán)益上送溫暖，要依法堅決維護(hù)員工群眾的各項合法權(quán)益，比如，加班加點(diǎn)工作的問題，公司給與更多的關(guān)注。精神上送溫暖，要著眼于員工的精神文化需求，更多地開展文化、體育、娛樂活動，起到陶冶情操、振奮精神的作用。
（四）人才對一個企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，龍南管理處近幾年來發(fā)展迅速更是急需技術(shù)類、管理型人才來推動企業(yè)的發(fā)展。管理崗位人員較少，技術(shù)類人才急缺問題已成為物業(yè)企業(yè)的首要問題，龍南管理處對學(xué)習(xí)能力較強(qiáng)的新生青年應(yīng)給予機(jī)會培訓(xùn)學(xué)習(xí)，發(fā)揮作用提供廣闊舞臺。有人才才能使企業(yè)穩(wěn)步向前，企業(yè)逐步發(fā)展壯大。
隨著學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動的進(jìn)一步深入，龍南管理處將進(jìn)一步自查自糾，邊學(xué)習(xí)邊整改，以推動物業(yè)公司和諧發(fā)展。
