物業(yè)調研報告（十五篇）

篇一 物業(yè)調研報告18500字

物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能，整合各類專業(yè)技術人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經濟社會的持續(xù)發(fā)展，城市居民對生活質量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關心、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業(yè)務經費、管理體制、業(yè)務水平等因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎等原因長期存在，致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產權建筑滋生大量的火災隱患。當前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。

一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題

(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強

在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實《______消防法》及《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責了解不多?！禵_____消防法》第十四條，《機關、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。

(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務素質不高

在平時在履行消防檢查時發(fā)現(xiàn)：個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業(yè)技術知識，學歷層次、專業(yè)技術偏低，安全意識差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心，對消防控制中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內部消防設施、器材被盜現(xiàn)象嚴重，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協(xié)調配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特別是聯(lián)動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發(fā)揮應有的功能。

(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責不明

物業(yè)管理公司作為市場經濟條件下的產物，其最終目標是服務于與業(yè)主的各項合同約定，也就是說，其只對合同約定的內容負責。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設施的管理沒有明細的合同約定，致使物業(yè)公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關心除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時得到恢復，影響了設施的工作效能;

(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理

部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區(qū)，改變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經濟利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通，妥善處理相關時宜，而只是認為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患;

(五)物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件

物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。雖然建設房管部門在核發(fā)資質證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產開發(fā)商，建設和管理不分的體制嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作開展;

(六)消防設施日常維修資金得不到有效保障

由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務質量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導致物業(yè)管理費用不能及時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經費預算報告書，經業(yè)主委員會審核，房地產行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養(yǎng)經費的使用得不到有效保障。

(七)消防安全管

理未納入委托管理的正常范疇

在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區(qū)火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。

二、解決當前物業(yè)管理中消防安全職責不落實問題的對策

(一)進一步明確和完善相關法律規(guī)定

政府相關部門應根據目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關法律法規(guī)，進一步明確業(yè)主委員會的職責，完善組織機構，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建筑或多產權建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續(xù);

(二)提高物業(yè)公司的準入門檻

建設房管部門在核發(fā)資質證書時，應明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術人員，并把通過消防專業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業(yè)管理單位的相關信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質申領、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平;

(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導

區(qū)級政府應將街道、社區(qū)范圍內的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎內容，同時，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單位應及時報告街道、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理，從嚴處罰;

(四)加大消防教育培訓力度

切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《______消防法》、《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質有所提高。

(五)規(guī)范對公共維修基金的管理

《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應幫助物業(yè)單位協(xié)調各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動維修基金，以保證火災隱患能得到及時、有效的整改?？傊?，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經濟發(fā)展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。

加強居住物業(yè)裝修網格化管理的調研報告

隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題

近幾年，隨著房地產二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：

（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

（三）相鄰關系矛盾不特出，業(yè)主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。

（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。

基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。

然而作為搭建的業(yè)主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內布局，加之在經濟上有支付能力，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。

二、進一步加強物業(yè)裝修網格化管理的建議

（一）各物業(yè)管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監(jiān)督

1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導

物業(yè)管理公司應當依據《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務合同》或《物業(yè)管理服務合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責，并制訂《住宅裝修須知》，配備相關的專業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導和監(jiān)督。

指導物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區(qū)域內待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。

2、加強住宅裝修前的管理

要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調室外機和安裝防盜設施等注意事項。

業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。

要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。

為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。

3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督

物業(yè)管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監(jiān)督和管理。當有業(yè)主或使用人已入住的，應當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。

物業(yè)管理公司對進入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現(xiàn)場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。

對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應當及時告知業(yè)主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應當責成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。

4、加強知法、守法和履約意識

物業(yè)管理公司應當督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。

物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應當督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應當及時收回小區(qū)臨時出 入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業(yè)管理公司應當責成責任人及時進行修賠。

物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經勸阻。制止無效的，房產開發(fā)商或相關業(yè)主或使用人可依據《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

（二）業(yè)主委員會應當發(fā)揮自治管理作用

業(yè)主委員會應當經常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關的法規(guī)和約定，及時調解裝修不當 引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改。

對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無效的，經業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，業(yè)主委員會可向人民法院提起民事訴訟。

（三）各區(qū)縣房地局應當加強對違法裝修的行政執(zhí)法

區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務和義務等行為，應當根據《條例》和《規(guī)定》的相關規(guī)定責令其改正，并可處相應的罰款。對物業(yè)管理公司違反《條例》和《規(guī)定》情節(jié)嚴重的，區(qū)縣房地局可作出降低資質等級的處罰，直至吊銷資質證書。

區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案并到現(xiàn)場調查、取證。核實，經核查屬實的，根據《條例》的相關規(guī)定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。

某城區(qū)物業(yè)管理調研報告

物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內容。根據區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了__城區(qū)物業(yè)管理的調研。

一、__城區(qū)物業(yè)管理的基本情況

總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）__城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步，至今已有近__年的發(fā)展。據調查，截至__年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質企業(yè)3家，二級資質企業(yè)15家，三級資質企業(yè)179家，從業(yè)人員1__余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務的約50家，從業(yè)人員約2850人。

（二）__城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。

1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；天驕俊園等11個住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；富悅新城等32個小區(qū)獲得區(qū)級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。

2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及“農轉非”安置房四類。

（1）單位自管房：包括機關自管房、群團自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計324萬平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進行小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。產權屬職工私有的房屋，其住房及室內水、電、氣的維修均由職工自己負責；產權仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責，整幢房屋較大設備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負責。

（2）社會集資房：從1992年開始，我區(qū)開始推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據統(tǒng)計，現(xiàn)在全區(qū)社會集資建房共894萬平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達到了90%。

（3）直管公房及“農轉非”安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米?！稗r轉非”安置房是政府對征用土地的“農轉非”拆遷戶進行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產權屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產權屬國家所有。從1987年開始，根據原江北縣人民政府文件規(guī)定：“凡以征地經費修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產性質，全部移交給房管局，納入國家公房管理?！币虼?，區(qū)房管局對全區(qū)的“農轉非”安置統(tǒng)建房進行全面接管。截至__年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)“農轉非”安置房共計77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費的收取都由業(yè)主自行負責，室內的維修由業(yè)主負責，公用部位的維修則由區(qū)房管局負責。

3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始歸集物業(yè)專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23億元，使用300余萬元。

（三）__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會現(xiàn)狀

截止__年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會181個。在調研中發(fā)現(xiàn)，

90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應有作用。

（四）__城區(qū)物業(yè)管理行政體制機制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理條例》及《__市物業(yè)管理條例》中明確：（1）房地產行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務，對社區(qū)內物業(yè)管理活動進行指導監(jiān)督，調解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會的正常工作。

按照《__市物業(yè)管理條例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的《關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知》（渝辦發(fā)[__]280號）和《關于物業(yè)管理若干問題的指導意見》（渝國土房管發(fā)[__]548號）文件中有關職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價、街道辦事處、社區(qū)居委會、公安、工商、規(guī)劃等相關部門的配合，但區(qū)內各相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問題突出。

1999年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺了《關于加強物業(yè)管理工作的通知》（__府發(fā)[1999]129號）等5個文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎。

二、__城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

（一）__城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊?，F(xiàn)平均每個物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務行業(yè)。

2、物業(yè)企業(yè)服務意識不強。從調查的結果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務意識不是很強。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務質量產生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

5、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經營困難。一是物業(yè)服務收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據調查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個項目的結果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務調節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業(yè)服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務成本隨之增加卻沒有“消化”來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務成本仍然沒有“消化”來源，導致了收入支出的“剪刀叉”現(xiàn)象，物業(yè)服務企業(yè)生存危機日益突出。三是物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低。調查表明，我區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）__城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強，服務質量差，服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。不同價格的物業(yè)費具體的服務項目不明確，存在同質不同價或者同價不同質的現(xiàn)象。三是農轉非人員增多，住戶無力繳費。如空港園區(qū)農轉非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè)，成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：

（1）工程質量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內的環(huán)境、道路、景點等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此，多數(shù)業(yè)主認為開發(fā)商對建設質量的完善與有關承諾的兌現(xiàn)責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務效果的重要指標。③開發(fā)中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務，往往被定位為促銷或售后服務，僅作為開發(fā)的附屬產品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區(qū)基礎設施差，缺乏專項維修基金。__區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的，當時配套建設水平低，

基礎設施差，娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位，公用設施設備急需維修養(yǎng)護和改造；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修基金，根本無力進行舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內道路四通八達，人員來往較復雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴重，導致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。

4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

（1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產權證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（3）使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務，按總表的度量計費。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額部分的分攤，有些物業(yè)公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電、氣費。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權向物業(yè)公司催收，最后導致對住戶停止供應水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。三是水、電、氣管線和設備出現(xiàn)老化，需要維護、更換時費用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責權不明。向業(yè)主收費既不合理也缺乏相應的依據。

（三）__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析

1、業(yè)主委員會的選舉產生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會的候選人提名缺少科學的依據，在實際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會，為自己謀取不正當?shù)睦?。業(yè)主委員會成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。

2、組成業(yè)主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業(yè)素質普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業(yè)主委員會的經費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分攤；二是通過經營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。

4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據調查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。

5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。

（四）__城區(qū)物業(yè)管理體制機制存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了__年10月1日實施的《物權法》有關章節(jié)規(guī)定和__年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。具體表現(xiàn)在：產權關系不明；法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關單位與物業(yè)服務企業(yè)的經濟關系不明確；作為經濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格；等等。

2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而__燃氣公司和中法水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預。

3、物業(yè)服務缺乏市場競爭機制。__區(qū)的物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據調查，__區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17％，開發(fā)商下屬企業(yè)占45％，單位自己管理的企業(yè)占16％，外聘服務企業(yè)占22％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關系。

三、完善物業(yè)管理的建議和措施

（一）加強__城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務的建議和措施

１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

２、鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進步提高服務水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運用現(xiàn)代化手段實施監(jiān)督管理。

3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

（二）加快__城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施

1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務酬金制度，推進業(yè)主自治進程；

完善業(yè)主自管項目稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)督管理機制；對農轉非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴大農民工使用，增加就業(yè)崗位。

2、實施“分類管理”。督促水電氣供應部門按照《物業(yè)管理條例》要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承擔物業(yè)管理區(qū)域內水電氣設施設備的管理維護。建議區(qū)政府組織水電氣供應部門和物業(yè)協(xié)會進一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進計劃，同時又杜絕新問題產生。

3、完善收費標準，規(guī)范物業(yè)服務收費行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質價相符的物業(yè)服務費指導價格體系。物業(yè)服務收費應實行明碼標價，將收費項目和標準及收費辦法在經營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標準或亂收費的，小區(qū)管理委員會、物業(yè)產權人、使用人有權向收費主管部門投訴，對構成價格違法行為者，由政府物價檢查機構依法查處。

4、確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構對物業(yè)公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督，對維修質量進行鑒定。

5、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《__市物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質的物業(yè)服務，推動整個物業(yè)服務行業(yè)健康、有序發(fā)展。

（三）完善__城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會制度的建議和措施

１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區(qū)公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。

２、首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在區(qū)房管、公安、物價、市政等相關部門的指導監(jiān)督下按程序進行，并將有關材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、區(qū)房管局備案登記，公安機關根據備案登記表刻發(fā)印章。

３、將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。

4、加強組織業(yè)主委員會成員的培訓。提高業(yè)委會成員的總體素質。

（四）建立健全__城區(qū)物業(yè)管理體制機制的建議和措施

1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應及時制定物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，根據《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《__市物業(yè)管理條例》，出臺相關政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗收管理辦法》、《業(yè)主委員會管理辦法》等。同時，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責任保險制度。

2、建立健全物業(yè)管理行政新機制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領導掛帥的__區(qū)物業(yè)管理領導小組及領導小組辦公室，進一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。按照“費隨事轉、權隨事走”的原則，進一步將物業(yè)管理監(jiān)督權限下沉街道和社區(qū)，在區(qū)房管局的指導下，在街道、社區(qū)居委會設立物業(yè)管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實好相關的經費。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產生的費用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內設專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標市場。建立物業(yè)服務收費報審機制。前期物業(yè)收費價格應報社區(qū)居委會、街道辦事處初審，由區(qū)物價部門核定。物業(yè)收費按協(xié)商價執(zhí)行，但不得高于或低于物價部門最終核定價的20-30%，并應按上述程序報物價部門備案。實行傭金制的物業(yè)公司每半年應公布服務費的收支情況。

4、建立信息化管理機制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強對物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項維修資金等方面的管理，實現(xiàn)物業(yè)管理的科學化和信息化。

5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

6、建立物業(yè)管理用房長效機制。在開發(fā)建設過程中，各相關職能部門應嚴格按渝府發(fā)[__]86號和渝國土房管發(fā)[__]548號文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會用房）。其中：開發(fā)建設單位對社區(qū)用房的提供應按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進行核定；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進行核定。對開發(fā)建設規(guī)模較小的項目，開發(fā)建設單位應提供社區(qū)用房的建設成本價款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃范圍內統(tǒng)一購買。

7、建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業(yè)服務補助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產生。

關于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調研報告

關于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理

發(fā)展情況的調研報告

物業(yè)管理作為新興的朝陽產業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調研，調研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

在調研中我聽到最多的眼就是收費難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問題，即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業(yè)管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務不到位自不必說，而如房屋質量等開發(fā)商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務，于是效仿他們做法的人越來越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區(qū)內的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手。經濟基礎是實現(xiàn)小區(qū)保值增值的關鍵，這一點必須讓廣大業(yè)主們清楚的認識到。

二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當

在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，作為產權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。

三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質有待提高

這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量產生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

四、服務標準不統(tǒng)一，有待規(guī)范

物業(yè)管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務的時候會與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費應具體提供那些服務做出細致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質不同價，或者同價不同質的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務上產生影響，質優(yōu)價廉的小區(qū)業(yè)主會認為物業(yè)費交得值，他們得到了應有的服務，而那些質優(yōu)價不廉，甚至是質不優(yōu)價不廉的小區(qū)業(yè)主就會認為他們應該得到更多服務，或者減少物業(yè)費的支出，從而不愿交物業(yè)費。

五、開發(fā)商遺留問題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經營

開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內配套設施未健全。調查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

六、地方性法規(guī)建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)的確定等。

針對以上問題，提出如下建議：

一、盡快出臺物業(yè)管理服務質量等級標準

按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業(yè)管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程

按照《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質和道德素質

在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務水平；2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經考試合格后持證上崗；3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4、多渠道吸納有經驗的專業(yè)人才，與本地實際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質。在提高員工道德素質方面，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴格把好驗收關

事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。

五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章

由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權交給地方，我們應根據我市物業(yè)管理實際，結合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經驗，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。

六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質的物業(yè)服務，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

二○○五年一月十日

篇二 大學生物業(yè)公司調研報告4800字

實習，顧名思義，就是在實習中學習。經過一段時間的學習，或者當學習結束時，我們需要知道我們學到了什么，或者我們應該如何在實習中應用它。因為任何知識都來自實踐，屬于實踐。所以我們必須把它付諸實踐來檢驗我們所學的東西?，F(xiàn)在我們就要畢業(yè)了，實習對我們越來越重要。剛剛結束的實習階段可以說是我大學四年來最艱難、最充實的時期。

努力工作是因為我剛剛開始工作，不能很快適應很多方面。然而，充實是在這段時間里無法在校園里學到的知識和技能，它進一步提高了自己各方面的素質。同時，實習也給了我一定的工作經驗。這為將來找一份好工作奠定了基礎。現(xiàn)在讓我們總結一下這些天我們工作中的成績和缺點。

首先，總結經驗，其次，有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國民經濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè)，但已經有20多年的歷史。

隨著國民經濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè)，但已經有20多年的歷史。應該說，它積累了一些經驗。從興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務業(yè)。

物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎？作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員，我在畢業(yè)前做了一項實習研究。從__年__月__日至__年_月__日，為了進一步鞏固知識，理論聯(lián)系實際，我在__物業(yè)管理有限公司進行了為期六個月的訪問和學習實習期間，我們受到__市__物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業(yè)管理辦公室實習，我對各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了學到的專業(yè)知識，為今后的正常工作打下了堅實的基礎。

一、研究對象的基本情況

__市__物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽木橋社區(qū)二十號。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國道。它是一家獨立核算、自負盈虧、獨立經營的企業(yè)。資質等級為三級，注冊資本100萬元。近年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“高質量、高效率、一流服務、信譽第一”的宗旨。擁有一批大專以上學歷的高素質管理人才，并取得國家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。創(chuàng)建了一個思維積極、技術過硬、工作作風優(yōu)良的物業(yè)管理團隊。公司成功接管__、__二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū)，取得了良好的社會、環(huán)境和經濟效益。面對物業(yè)管理市場的激烈競爭和困難，公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。

目前，我們正在積極準備iso9001質量體系認證，并已獲得內部審計師資格證書。公司承諾嚴格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標準制定和完善各項管理制度，充分利用現(xiàn)代管理方法，確保工作順利完成，為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新，努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質、安全、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌，讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。

二.研究的目的和意義

“實踐是檢驗真理的唯一標準”。在學習了三年的物業(yè)管理之后，我總是想把學到的東西運用到實踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會發(fā)展情況，為今后正式進入工作崗位打下堅實的基礎。這是我研究的第二個目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景，但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來看，行業(yè)內部和社會環(huán)境之間還有一系列問題需要解決。

只有隨著社會經濟的進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內不斷自我完善，物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實我想通過這次實習，我將對物業(yè)管理有一個新的認識和體驗。我將從感性認識上升到理性認識，理論與實踐相結合，把學到的知識運用到社會實踐中，注意把從書本上學到的物業(yè)管理理論知識與實際工作相比較，用理論知識加深對實際工作的`理解，用實踐驗證學到的物業(yè)管理理論，探索物業(yè)管理工作的本質和規(guī)律從很小的時候起，我就會為自己爭取一個光明的未來?？偟膩碚f，它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。

三、研究方法和范圍

在本次調查中，我主要對新橋物業(yè)管理辦公室開展物業(yè)管理工作的特點、方法和操作規(guī)程進行了調查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設施管理、事務管理和安全管理。調查期間，我主要通過現(xiàn)場采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場調查來完成調查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有__、民豐西苑、綠洲花園三個管理區(qū)。

四、調查分析結果

實習期間，我深刻體會到新橋房產的優(yōu)勢及其對黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經過短短幾年的發(fā)展，取得了如此巨大的成就，但它離不開新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是，在看到成績的同時，也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題，總結如下:

首先，內部管理不規(guī)范首先，幾個物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善，程序性和標準化工作流程少，大部分管理簡單粗放。

其次，由于物業(yè)管理存在諸多問題，各地制度不完善，關系復雜，需要協(xié)調處理的關系眾多，物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關系。處理這些關系當然有利于公司的發(fā)展。然而，當內部管理和外部服務被忽視時，不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

第二，責任和權利不明確責任和權利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。

例如，一些房屋維修問題和設施設備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的是使物業(yè)管理工作不能獨立進行，許多問題需要各級審批，導致多重管理，影響了物業(yè)管理服務質量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外，各物業(yè)管理辦公室內部和崗位之間權責不清、職責分工不合理、人員配備不科學，導致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務水平的提高。

第三，缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對缺乏專業(yè)知識，他們大多在過程中從事房地產。雖然他們比較有經驗，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。此外，由于觀念和資金問題，企業(yè)很少引進專業(yè)管理人員，導致服務意識差，觀念創(chuàng)新不足，物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。

五、研究經驗和建議

通過對實習的理論研究和實習的磨合，我提出了自己的一些建議和方法:

1.建立一支規(guī)范、高效、專業(yè)的團隊，做好基礎管理是關鍵。優(yōu)秀的基礎管理是搞好物業(yè)管理的基本點，而員工素質是優(yōu)質服務的決定性因素，是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。

(1)規(guī)范服務人員形象，加大企業(yè)宣傳力度標準圖像包括儀表、語言和行為。儀表標準要求我們的服務人員持有相關證書，穿戴整齊并佩戴明顯標志。語言形象要求服務接待人員說普通話例如，在服務人員的電話接待中，要問的第一個問題是“新橋物業(yè)，我能為你做什么”，語言應該盡可能溫暖委婉，包括當與業(yè)主發(fā)生沖突時，“新橋物業(yè)”應該成為每個員工的口頭禪，這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個崗位的員工以標準的方式工作，展示他們的職業(yè)風格。這一點對我們的安全人員非常重要。保安人員負責維護社區(qū)的公共秩序。因此，他們應該盡力在工作中達到軍事標準。例如，他們不應該走路、抽煙或打架，以免對業(yè)主造成不良影響。房地產是一個服務行業(yè)，它的行為實際上是一個服務過程，也就是一個服務交付過程?？鞓返膯T工可以平息服務缺陷給業(yè)主帶來的不滿和投訴。此外，服務人員的形象也是公司服務的有形展示，向用戶傳達公司的良好形象。

(2)、完善與物業(yè)相關的規(guī)章制度和各類檔案維護制度完善的規(guī)章制度可以規(guī)范員工的行為，有利于整個服務流程的再造，提升企業(yè)的外部形象，也是未來創(chuàng)造卓越和9000認證的重要環(huán)節(jié)。因此，有必要建立家庭員工崗位責任制和崗位內容要求，并確保其得以實施。內部系統(tǒng)的建立必須始終展現(xiàn)絕對服務提供商的形象——以所有者為中心，輻射每個員工的行為。在外部，我們需要建立一個完整的公共系統(tǒng)，包括裝修系統(tǒng)、房屋檢查系統(tǒng)、設備檔案管理系統(tǒng)等。值得注意的是，每個公共系統(tǒng)的建立都應以國家法律和法規(guī)為基礎，措辭應盡可能人道。這有利于建立一個清晰合理的服務流程，讓“人人負責一切”，讓每個責任事故都能找出相應的責任人，并能配合相應的獎懲激勵措施

(3)、充分重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，成為物業(yè)和業(yè)主之間的橋梁所有業(yè)主都是整個住宅物業(yè)的業(yè)主，而業(yè)主大會和業(yè)主委員會是他們的代表組織和代表，也是住宅區(qū)重大決策的業(yè)主。因此，物業(yè)管理人員應充分重視自己的角色，處理好自己的關系。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和助手。一些重大物業(yè)事項(物業(yè)維修基金的使用、年度預算、物業(yè)共用部位的管理等)。)必須得到行業(yè)委員會的批準，否則有時對財產的好想法可能成為非法行為。此外，在日常管理服務中，應定期或不定期與業(yè)主委員會或業(yè)主代表舉行會議，就日常管理中的不足和缺陷征求意見，以提高自身水平。同時，應向業(yè)主委員會表達對業(yè)主的合理要求，以及個別業(yè)主的不合作，要求他們協(xié)助解決問題，以便雙方能夠充分了解，并在必要時達成書面協(xié)議

2.服務管理應以專業(yè)化為方向，融入法制化，走程序化的道路。

(1)、在專業(yè)化的方向上，首先要做的是奠定其專業(yè)基礎，即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專業(yè)知識和技能，所以企業(yè)應該建立一個活躍的氛圍，靈活的學習網絡例如，公司應及時、快速、方便地定制圖書、期刊、報紙等各種專業(yè)學習媒體，并配置現(xiàn)代信息網絡(互聯(lián)網、局域網等)。)使各種項目的高級視圖成為公司的共享信息。通過學習，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外，公司還應組織定期或不定期的培訓課程并外出學習。特別值得一提的是，從外出中學到的東西不應該純粹是“借來的”，必須及時根據當?shù)厍闆r加以改變。它應該主要符合公司和社會的實際情況，否則只會浪費大量的人力物力。

實習期間，我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少，所以這一點尤為重要。專業(yè)技能是服務質量的基礎，應鼓勵員工提出技能改革的方法，參加國家技能考試，獎勵取得一定成績的員工，形成“學有所得，學有所得”的良性循環(huán)。第三，專業(yè)化還要求明確的部門結構和改進專業(yè)結構。例如，綠洲花園在管理一些文件時有一點混亂，因為它的人員很少，而且一個人要負責很多事情。因此，我認為部門結構應該有一個明確的分工，各部門應該形成自己的職責和工作規(guī)范，并有相應的配套設施。最后，專業(yè)重組是根據各部門所用專業(yè)的特點整合專業(yè)知識，使每個員工擁有一個專業(yè)和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎上實現(xiàn)“人人都應該學習和理解一切”，并可以在責任人員不在時處理緊急情況。

(2)將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系，這也是我們在工作中保持積極地位的關鍵，特別是在處理不協(xié)調的糾紛方面。物業(yè)公司必須時刻具備法律自我保護意識，也就是說，我們必須在每一個潛在的法律糾紛中采取行動。例如，在綠洲花園，我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風險，我們的財產也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發(fā)生事故，我們將承擔責任。

如果我們給出一個引人注目的警告，那么我們只能不承擔任何責任或連帶責任。因此，每位員工都應該牢記自我保護的法律意識，以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動服務、智能和管理于一體的特殊服務業(yè)。管理和服務的目標是“人”，最終目標是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說服。只有將約束和說服有機地結合起來，才能實現(xiàn)有序有效的管理過程。因此，其經營管理的復雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運作和管理是系統(tǒng)的、科學的、積極的和富有人情味的。這是一個涉及自然科學和社會科學以及心理學和行為科學的廣闊領域。

未來，中國的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發(fā)展的道路是漫長的，我們每個人都應該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會越來越好！

篇三 物業(yè)部門科學發(fā)展觀調研報告5400字

物業(yè)部門科學發(fā)展觀調研報告

規(guī)范物業(yè)管理 促進城市發(fā)展

隨著住房制度改革的不斷深化和房地產管理體制改革的加 快，被譽為二十一世紀朝陽產業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開展起 來。他對于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管 理水平，促進住宅建設，提高社會再就業(yè)工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛 資金運作等方面的原因，健康有序的市場尚未形成，使物業(yè)管理 面對諸多棘手的難點問題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著 一些問題，有的管理資質不健全，收費項目不明確，有的也沒有簽訂服務合同，服務也不達標。要正面引導物業(yè)管理健康發(fā)展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會、 開發(fā)公司及相關部門的關系，以必要的配套辦法和實施細則為依 據，以改變觀念、理順管理機制和監(jiān)督約束機制為保障，強化物 業(yè)公司自身質量，提高服務質量，這樣，才能按照市場經濟運行 規(guī)律逐步完善發(fā)展。

一、_____縣物業(yè)管理的難點表現(xiàn)

(一)觀念落后，意識淡薄，物業(yè)管理運作的大環(huán)境尚未形成

實行物業(yè)管理是住房制度改革和社會主義市場經濟發(fā)展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認 識。目前，對物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對物業(yè)管理的基本 概念、內涵、性質、原則、作用知之甚少，甚至產生種種誤解和 錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經濟條件下福利型的管理模 式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未 形成

目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(__縣物業(yè)中心)、開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、 常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜 龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅 局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形 成開放式的物業(yè)管理競爭機制，直接影響了物業(yè)管理的質量和健 康有序物業(yè)市場的發(fā)展。

(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌 隨著《物業(yè)管理條例》、 《_____省物業(yè)管理條例》和《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關的實施意 見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的 責、權、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同 時政府缺乏對物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開始 就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

(四)建管分離，物業(yè)管理啟動資金難以落實

由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱 患。開發(fā)商只考慮建設，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟 動資金以及維護，管理資金無法落實。根據物業(yè)管理條例規(guī)定， 新開發(fā)小區(qū)應提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區(qū) 包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計劃經濟時期建設單位 和開發(fā)單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難 上加難。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出 售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳 納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0％，高層住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約1 7萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約3 0萬平方米，其余約5 0多萬平方米的房產屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。

(五)收費低，收費難使物業(yè)管理舉步維艱

《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準的收費標準，僅 達到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項目基本管理服務所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負盈虧，勢必影響其服務質量和水平，對業(yè)主提出的一些服務需求特別是諸如屋面修復、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經濟發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)自我發(fā)展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業(yè)管理費的收繳率僅在6 o％左右。

二、要著重處理好幾個關系

物業(yè)管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復雜的社會關系。只有理順這些關系，才能使物業(yè)管理有序推行。

(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員 會的關系

物業(yè)公司與業(yè)主委員會都是物業(yè)管理關系中的主體，根據有關法律法規(guī)，業(yè)主委員會對小區(qū)物業(yè)有終身管理權，物業(yè)公司具有終身服務權，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經濟關系。兩者之間是平等的，其權利和義務由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務與購買服務的關系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會賦予的管理責任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務；業(yè)主委員會要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩 者結合起來，就是物業(yè)管理的新體制、新關系，這也是具有中國 特色的物業(yè)管理的一大特點。

在物業(yè)管理實際運作中，物業(yè)公司應當如何擺正自己的位 置，正確處理好服務與管理的關系？一是對業(yè)主的各類服務需 求，應當盡職盡責，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè) 主需要，我要做好”服務觀念；二是對個別業(yè)主違規(guī)違章行為， 則應依據法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維 護全體業(yè)主的利益和公共設備設施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得 到保值增值。

(二)業(yè)主與業(yè)主的關系

“遠親不如近鄰”這一古訓，突出了在鄰里關系戶中統(tǒng)一大于對立的一面，然而在現(xiàn)實生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。

成百上千個家庭同住一個小區(qū)，共同使用許多公用設施設 備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調，要幫助所有業(yè)主形成一個共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動，促進睦鄰關系的形成，生活小事相互照應，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰”的古訓就會大放祥光，和睦融洽、相互關心、歡快舒暢的鄰里關系就會形成。這種“詳和”的鄰里關系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會來為其創(chuàng)造。

(三)有關部門與物業(yè)公司的關系

按照國家有關政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關部門綜合服務的 對象，應各負其責，各盡其職。如房屋建筑質量方面的業(yè)務，應 由工程質量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產權方面的業(yè)務，屬房地 產管理部門的管理職能；服務項目收費和收費標準方面的業(yè)務， 屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業(yè)務，屬轄區(qū)派出 所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務，屬相關部門的管理職。這些 部門都是服務性的，都應為業(yè)主提供優(yōu)質服務，按規(guī)定入戶抄表， 計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤到業(yè)主的身 上，這種分攤是違背國家政策的，業(yè)主應該抵制，不應把怨言和 責任轉嫁到物業(yè)公司，而應與物業(yè)公司配合起來，運用法律武器 來保護自己的權利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關部 門，如要讓物業(yè)公司為其代收費用，須出具國家規(guī)定的委托書， 明確雙方的責、權、利，否則物業(yè)公司無權為其服務。

(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關系

隨著政府管理職能的轉變，物業(yè)管理主管部門不能既當運 動員又當裁判員。政府對物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立 法、監(jiān)督、協(xié)調、檢查、指導。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員， 對小區(qū)的業(yè)主委員會和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子， 誰犯規(guī)罰誰。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念 才可能轉變，物業(yè)管理市場才可能形成，進而發(fā)展產業(yè)，增加效 益，政府和企業(yè)也都將同時受益。_____縣物業(yè)管理所作為房地 產管理的一個職能部門，應依據國家、省、市物業(yè)管理的政 策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實施，全面負責本縣區(qū)域內各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關政策、法規(guī)實施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；依據委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用，負責業(yè)主對物業(yè)公司創(chuàng)造質量投訴的調解處理；政企分離，脫開與縣物業(yè)中心上下級關系，對物業(yè)中心的體制進行改制，使其自主經營，自主發(fā)展。

三、_____縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對策

鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問題，如何規(guī)范物業(yè)管理市 場，目前已成為從政府到居民普遍關注的焦點問題。那么，究竟 如何引導物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展？關鍵要從以 下幾個方面入手：

(一)盡快完善配套辦法和實施細則

社會主義市場經濟是法制經濟，要用法制規(guī)范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經驗來看，自建設部《城市新建住 宅小區(qū)管理辦法》出臺后，這些城市結合實際先后出臺物業(yè)管理 的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動了當?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。 _____市在20__年出臺了《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但 作為縣區(qū)地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應在廣 泛調查研究的前提下，根據《物業(yè)管理條例》、《_____省物業(yè)管 理條例》、《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺_____縣物 業(yè)管理配套辦法和實施細則。同時，從體制上給予理順，從政策 上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售 公有住房，政府應以宏觀調控手段加以調控，對新建商品房維 修基金的歸集，應在辦理《規(guī)劃許可證》時一次性按比例繳納， 對不按規(guī)定繳納者，建設行政主管部門應不予辦理《規(guī)劃許可證》 和《開工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。

(二)加大宣傳力度，引導觀念轉變

物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對其了解甚少，能 夠正確地理解、認識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關系。人民群眾對物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展的社會基礎。應利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和 居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國內外物業(yè)管理的先進經驗，報 道物業(yè)管理的進展，使更多的人了解、支持、關心物業(yè)管理，參 與和推進物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶， 利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設立咨詢點等方式，大張旗鼓 地做好宣傳動員工作，使廣大居民認識到物業(yè)管理是為廣大居民 營造一個安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設施 保持完好，使房屋保值、增值。引導住戶轉變計劃經濟條件下的 無償服務的舊觀念，樹立起花錢買服務的新觀念，養(yǎng)成自覺交費 的習慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。

(三)理順管理機制和監(jiān)督約束機制

政府應出臺辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產權單位、居委會的關系，使物業(yè)管理真正實現(xiàn)對住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化的進程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應根據服務內容和質量以簽訂合同的方式明確彼此的權利義務。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會對小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務，才能切實提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。

(四)加強自身建設，提高服務質量 提高服務管理質量，既是黨和政府一再強調和要求的，也是廣大群眾的實際需求。物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經營型的管理，只有不斷加強自身建設，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)，無私奉獻的精神。物業(yè)工作事無巨細，服務時間不分晝夜，服務空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶服務的思想，恪守“住戶至上，服務第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務，滿足住戶日益增長的物質文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務所帶來的方便和實惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報修制度、承諾服務制度、物業(yè)人員的考核獎罰制度、文明優(yōu)質服務制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務調查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎懲實施調動物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強業(yè)務技能學習和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質，建立良好的專業(yè)隊伍，以此贏得住戶和社會的認可。

(五)拓寬經費渠道，培育造血機能

政府要為物業(yè)公司開展經營活動拓寬物業(yè)管理經費渠道，增 強企業(yè)的造血機制提供政策上的支持。在新建小區(qū)中，應嚴格按 照國務院《物業(yè)管理條例》、《_____省物業(yè)管理條例》和《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》中的規(guī)定提取啟動資金和維修養(yǎng)護基金用于小區(qū)物業(yè)管理，為物業(yè)管理提供必要的辦公用房和經營網點。在舊小區(qū)，產權單位要進一步完善小區(qū)的配套設施和房屋維修，避免讓物業(yè)企業(yè)一介入就背上沉重的包袱。對小區(qū)物業(yè)管理 費的收交應有明確的政策規(guī)定和制約措施，減少物業(yè)公司同業(yè)主 的沖突。

綜上所述，_____縣物業(yè)管理目前還存在著一定的問題和困 難，但隨著經濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，只要處理好各種 關系，完善配套政策，理順管理機制和監(jiān)督約束機制，不斷提高 服務質量，它必將按照社會主義市場經濟的規(guī)律發(fā)展，壯大和完 善起來，成為激活_____縣房地產經濟和完善城市管理的一個亮 點。

篇四 關于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題的調研報告1850字

住宅小區(qū)停車難與

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決

與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設立、監(jiān)督以及主要人員的權利和義務沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會成員服務全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規(guī)劃設計，公用配套設施數(shù)量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。

7、公用設施不配套。在老小區(qū)和次

總之，從根本上說，公用設施上的硬件不足和二、關于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結合的工作機制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規(guī)范停車后，必然產生對部分車主的“擠出效應”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結合的工作機制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。

總之，要通過體制機制的創(chuàng)新，推進政府的管理和服務貼近小區(qū)，使業(yè)主的訴求充分表達、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。

篇五 關于城區(qū)物業(yè)服務市場調研報告2700字

為全面了解市場價格和經營企業(yè)收費情況，及時收集和匯總翔實的數(shù)據資料。根據省發(fā)改委《關于下發(fā)疫苗、民用爆破器材、物業(yè)管理、公路客運價格（收費）調研提綱的通知》，近日××市吉州區(qū)物價局課題調研組組織專門力量，就××市中心城區(qū)物業(yè)服務問題進行專門調研。

據調查。目前，××市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，其中二級資質企業(yè)2 家，三級資質企業(yè)28 家。管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。其中有壹街區(qū)住宅小區(qū)獲得省級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號，六合盛世小區(qū)獲得省級園林小區(qū)稱號。物業(yè)服務收費率僅達40－60 %，呈現(xiàn)虧損的占98 ％。目前，全區(qū)90％小區(qū)未成立業(yè)主委員會。物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。從總體看，城區(qū)物業(yè)管理工作存在以下四個問題：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段，市場培育后勁不足。二是物業(yè)服務檔次不高，服務水平總體偏低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮乏力，如何引導廣大業(yè)主參與物業(yè)管理，如何緩解業(yè)主與物管的執(zhí)收矛盾，舉措不多，效果不顯。四是物業(yè)管理行業(yè)本身自律意識不強，缺失的監(jiān)管體制導致物企提供的服務呈現(xiàn)“短斤少兩 ”，甚至“縮水”。

一、××市中心城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因

1、物業(yè)服務公司小、弱、散突出。隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，服務效率低、經營效益差。

2、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經營困難。由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只好被迫撤離所服務的樓盤，自行“夭折”。

3、拒絕繳納物業(yè)服務費現(xiàn)象普遍。有的業(yè)主僅比文秘雜燴網較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質量，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解，導致拒絕繳納物業(yè)服務費的現(xiàn)象比比皆是。

二、物業(yè)服務收費現(xiàn)狀

新入住業(yè)主要交下列費用：物業(yè)服務費、裝修垃圾清運費、裝修保證金（裝修無損壞公共設施后全部退還）、電梯運行費4項。大多數(shù)業(yè)主對裝修垃圾清運費、裝修保證金收費意見較大，導致出現(xiàn)：

1、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：一是物管企業(yè)一些服務人員責任心不強，服務質量差，服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè)，成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是業(yè)主物業(yè)繳費意識淡薄。

2、水、電收費難。一是二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。二是受各種因素的影響，有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

三、物業(yè)管理服務企業(yè)經營成本現(xiàn)狀

經營成本購成：人工工資福利占70%，公共水電占6%，設施維護占3%，清潔費占4%，綠化費占3%，辦公費占3%，交通、培訓、服裝、社區(qū)文化等費用占3%，稅費占8%。

1、吉州區(qū)作為××市中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務成本，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。

2、由于已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來，導致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產生虧損。據統(tǒng)計，大部分住宅小區(qū)物業(yè)服務收費率僅達40－60 %，極個別達到90%以上。

3、當物價部門根據經濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。

由于物業(yè)費收入收不到位，小區(qū)設備維護、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環(huán)。

四、明確服務類型，對物業(yè)服務收費實行類別管理。

多層、高層住宅和經濟適用、福利房、商鋪、寫字樓等住宅物業(yè)服務費實行政府定價。小區(qū)車位租用管理服務費、電梯綜合運行費、二次供水費、裝修垃圾處理費等應實行政府指導價。特約服務費實行市場調節(jié)價。

五、加強完善物業(yè)服務收費管理的意見建議1、完善收費標準，規(guī)范物業(yè)服務收費行為。建議盡快研究制定質價相符的物業(yè)服務費指導價格體系。如《省物業(yè)管理條例》中雖明確了各等級物業(yè)服務的收費范圍，可細化明確規(guī)定在各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準。

2、未使用或不入住的房屋，“業(yè)主不交納設備運行專項服務費”不合理，也不符合實際，比如：電梯運行服務費。

3、應明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題。

4、房屋公共維修基金的使用問題。按條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

5、應明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務費。

6、應明確當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，耗費了物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。

7、建議二次供水費由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司上門直接向業(yè)主收取。

8、××市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應服務，就是做了其中一部分，也屬于其工作責任范疇，所以物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

9、《取消江西省發(fā)改委贛計商價字（XX）975號《關于物業(yè)管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。全面恢復物業(yè)服務收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。同時，強化宣傳發(fā)動，引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費理念。

篇六 濟南典型辦公物業(yè)調研報告5650字

濟南典型辦公物業(yè)調研報告范文

隨著城市的發(fā)展、經濟水平的提高、本地公司的發(fā)展、外地和外企公司的進入，濟南辦公物業(yè)市場有了多元化的發(fā)展。與住宅產品相同，辦公物業(yè)也講究供需之間的結構平衡，產品升級換代，隨著需求的不斷變化，商住混跡、新商住、酒店式公寓，高端寫字樓，演繹了一部生動的產品換代故事。

產品的規(guī)劃設計、建筑風格的選擇、智能化的配置、戶型面積的配比、商務功能的取舍，與經濟發(fā)展水平、城市的對外程度、開發(fā)商的開發(fā)理念、客戶的需求、項目所處的區(qū)域等都有著莫大關系。

一、辦公樓物業(yè)檔次劃分標準的研究

就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業(yè)內的一種習慣稱謂。

在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(cbd布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定：

1、頂級物業(yè)(國際寫字樓)

(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況和品質均是一流，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

①裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、t0t0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。

③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)。

④設備標準：應有名牌中央空調，中央空調系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。

(3)客戶進駐：國外知名公司的`租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。

(4)物業(yè)服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護維修及保安服務。

(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。

(7)智能化：3a～5a

(8)開發(fā)商的背景：經驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性，并且具有大規(guī)模房地產投資的豐富經驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、韓國，或者有海外經營成功經驗的優(yōu)質國有企業(yè)。

2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)

(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、tot0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。

③設備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。

(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業(yè)務。

(4)物業(yè)服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。

(5)交通便利：有多種交通工具直達。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。

(7)智能化：3a及3a以上。

3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)

(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

①裝飾標準：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產中高檔潔具等。

②配套設施：有專用地上、地下停車場。

③設備標準：中央空調系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發(fā)。

(4)物業(yè)服務：有物業(yè)公司服務。

(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。

(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。

4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)

(1)樓宇品質：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

①裝飾標準：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產潔具。

②配套設施：無。

③設備標準：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。

(2)規(guī)模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務。

(4)物業(yè)服務：可有一般性的物業(yè)服務如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。

(5)交通便利：有交通線路到達。

(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。

二、濟南市商務樓的產品研究

1、三箭銀苑銀座數(shù)碼廣場銀座索菲特明珠國際商務港

分析：

外立面的材料和風格分為兩種類型，一種是開發(fā)相對較早的項目如銀座索菲特，多以厚重的干掛石材和窗戶為主，顏色較深，體現(xiàn)了厚重、大氣的特點；另外一種是開發(fā)較晚，借鑒了發(fā)達地區(qū)的風格，采用玻璃幕或者點式玻璃幕為主，配以鋁塑板、部分石材，如銀座數(shù)碼廣場、三箭銀苑等，緊隨時代步伐，顏色淺而亮，線條簡潔、流暢，體現(xiàn)了現(xiàn)代、簡潔、明快時代氣息。

2.體量、容積率和層數(shù)分析

分析：

（1）90年代立項的辦公物業(yè)分兩類，一類為酒店設計，面積最小在50平方米左右，使用率一般在60％，最高為銀座索菲特65％，最低為明珠55％。這些物業(yè)基本上無法自由分割，戶型固定。另一類為純寫字樓設計，如金龍大廈，可自由風格，但得房率也僅為60％。

（2）2000年后開發(fā)的辦公物業(yè)在產品上呈現(xiàn)出兩種變化：一是可自由分割，二是得房率基本上都提高到70％以上，多數(shù)在75％左右。

（3）純寫字樓戶型可自由分割，靈活組合，最小面積在60平米左右，最大戶型可單層購買，達到2000多平米；主力戶型在100和200平米兩個節(jié)點附近。而商住樓戶型延續(xù)了住宅的戶型設計原則，戶型固定，不能自由組合，面積在100-300平米之間不等；高檔商住樓戶型面積偏大在150-300平米之間，中低檔商住樓面積偏小在100-200平米之間。

（4）使用率在60%--80%之間，商住樓的使用率略高于純寫字樓；檔次越高的商務樓的使用率越低。同檔次的純寫字樓比商住樓的使用率低，一是商住樓內部的洗手間算作了使用面積，而純寫字樓則算作了公攤面積；二是純寫字樓的商務配套比商住樓的配套完善，增加了公攤面積。

（5）層高3.3米左右。戶式中央空調的辦公物業(yè)比中央空調的凈高相對高一些，中央空調一般有0.6—0.7米的管線層高度，所以凈高需要扣除管線層高度和樓板厚度。原純辦公物業(yè)的層高在2.8米左右，非常壓抑。隨著對辦公空間要求提高，層高隨之提升，目前層高基本在3.3米以上，凈高在2.6米以上。

3.裝修標準分析

分析：

（1）外立面：由于玻璃幕的極其符合辦公的的氛圍，而且彰顯檔次，所以隨著時代的發(fā)展，在濟南商務樓市場上，2000年以后開發(fā)的物業(yè)比2000年前開發(fā)的物業(yè)更廣泛得運用玻璃幕墻。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕為主，同時配以部分石材或者鋁扣板；中低檔商務樓以鋁扣板為主，或者是高檔瓷磚。為了能夠獲得良好的市場形象，中低檔商務樓的外立面開始趨向玻璃幕發(fā)展。

（2）內部裝修以精裝修為主。中低檔物業(yè)以精裝修為主，高檔商務樓以簡裝修為主。在商務樓市場并不是非常景氣的市場狀況下，以精裝修提升項目的性價比。

4.大堂、公共部分裝修標準

分析：

（1）大堂作為體現(xiàn)項目臉面的重要部分，裝修都非常氣派。高度在4米以上，或者挑空達8米以上，面積100平米以上，一般采用花崗巖或者其他石材做地面，墻面用石材或者高級乳膠漆，吊頂相對簡單一般用乳膠漆，同時作簡單吊頂處理。

（2）洗手間地面采用瓷磚較多，墻面一半用瓷磚一半用乳膠漆，石膏板吊頂；另外配有中高檔衛(wèi)生潔具。走廊地面瓷磚或和局部石材，墻面乳膠漆，吊頂石膏板。

5.電梯、空調、寬帶和電話分析

分析：

（1）電梯：電梯作為一個衡量寫字樓檔次重要指標，電梯的數(shù)量、品牌、速度對客戶的購買意愿產生重要的影響。目前電梯主要以國外進口品牌為主，常見的有l(wèi)g、otis、三菱等。其中齊魯商會大廈、特區(qū)數(shù)碼港、三慶匯文軒每部電梯的服務面積較小，在5000平米以下；而三箭銀苑、銀座數(shù)碼廣場、明珠國際商務港、東環(huán)國際廣場高檔商務樓的服務面積較大，都在12000平米以上。

（2）空調系統(tǒng)：純寫字樓以中央空調為主，商住樓以分戶式中央空調為主；空調品牌以國外品牌為主，像美國約克、麥克維爾、日本三菱等。

（3）寬帶：寬帶服務商有電信、網通、鐵通和百靈，其中以電信和網通為主。鐵通后來居上，搶占了濟南部分市場。

（4）電話：固定電話的服務商以電信、網通、鐵通為主，電信仍是主流。

6.智能化、車位、配套分析

分析：

（1）智能化：智能化就是所謂的5a標準，樓宇自動化ba、辦公自用化oa、通訊自動化ca、消防自動化fa、保安自動化sa。雖然眾多樓盤都在宣傳已達到國際化的5a標準，但是實際情況中并沒有達到宣傳中的標準。但基本上可以看出，檔次定位越高，其智能化體系越復雜，設備選用也越講究品牌。值得說明的是：由于智能化體系比較復雜，同時與買家的實際生活聯(lián)系并不緊密，因此大多數(shù)買家并不了解智能化，對其內涵非常模糊。

（2）配套：高檔商務樓的商務配套比較齊全和完善，像銀行、商務中心，票務中心、酒吧、西餐廳、多功能廳、會議室等會涵蓋若干項；同時高檔商務樓一般都在市中心，可以與周邊的區(qū)域配套融合，為我所用；而中低檔寫字樓的配套相對較少，以基本的餐廳、商務中心最為常見。

（3）車位情況：車位是消費者最關心的問題之一，由于前期商務樓車位數(shù)量少，導致客戶在工作中極大不便，車位比例的高低成為了衡量寫字樓的重要標準。從目前市場上看，原商務樓的車位都達不到1：1的要求，而新建商務樓基本上按照1：1的標準去規(guī)劃。

三、濟南辦公物業(yè)產品總結分析

(一)項目缺乏個性化和特色化策劃研究

與商品住宅開發(fā)市場層出不窮的創(chuàng)新行為相比，寫字樓市場過去從產品到營銷一直是處于低調保守的“不作為狀態(tài)”，但這種狀況在近一兩年的已有所改變，商務酒店、酒店式公寓等產品在市場上走俏，這也標志著寫字樓產品類型結構的進一步豐富。

競爭的加劇導致寫字樓市場的進一步細分化和差異化，高檔寫字樓強烈的市場需求也呼喚創(chuàng)新意識在高檔寫字樓市場的出現(xiàn)。然而現(xiàn)實情況并非如此，好的地段加上奢華的室內外裝修仍是現(xiàn)今高檔寫字樓僅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇為高檔寫字樓成功的萬能金鑰匙。導致許多項目在產品形象互相雷同，品質的提升速度慢，缺乏個性化和特色化。

(二）高檔寫字樓開發(fā)中缺乏足夠的配套支撐

高檔寫字樓之間的競爭已經從單純比造價、比高度向比配套、比服務比管理方面傾斜。其中配套設施的完善與否日益重要，這里所說的配套不僅僅是常規(guī)意義上的市政、交通、通訊設施等，而是更廣泛范圍的涵蓋多種不同功能要求城市空間的建筑綜合體。

而目前高檔寫字樓由于單宗項目的規(guī)模限制，難以作到配套完善，而且互相之間各自為政，資源無法共享，導致單宗項目的配套不完善。

對各種配套設施的配備要在規(guī)劃及建筑設計的初始階段即應有全盤的考慮。以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢凸顯項目的高檔品質。這類建筑綜合體通常是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文化娛樂等城市生活空間三項以上根據自身特點進行合理組合，并在各部分之間建立一種互相依存、互補、互助的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的復雜而有機統(tǒng)一的綜合體。

(三）建筑外觀設計，特別是建筑室內設計品位較低

高檔辦公寫字樓因為其規(guī)模大、體量大以及使用功能的重要性往往會成為一個城市的重要標志性建筑。因而它的建筑外觀設計將直接影響城市的環(huán)境景觀質量；而目前的寫字樓外觀建筑設計狀況可謂參差不齊。很多項目的設計仍然重復前幾年的欣賞水平。

作為高檔辦公樓，其室內空間效果和室內裝修的設計也難以達到高檔次現(xiàn)代化辦公樓的水準，很多辦公樓花了巨資，但并未體現(xiàn)出一個高檔辦公建筑所應有的國際化、高科技化、生態(tài)化和以人為本的設計風格和典雅格調。

(四)智能化系統(tǒng)浮于表面，多為炒作

完善的智能化系統(tǒng)是高檔寫字樓不可或缺的重要組成部分，由于國際上并無統(tǒng)一的建筑智能化標準，在其發(fā)展進程中出現(xiàn)了不同的分支和流派，美國強調提高辦公效率，歐洲則更重視對生態(tài)環(huán)境的保護，但最終的都是以人為本，為人服務。

許多高檔寫字樓都號稱是智能建筑達到了5a標準，把5a理解為智能化的全部，實際上5a只是對建筑自動化控制在幾個方面的一種描述，要達到5a有各種各樣的解決方案，每一項內又有不同程度的自動化標準，因此衡量建筑是否智能化，不僅僅是看達沒達到5a，而是能否創(chuàng)造一種更安全、舒適、高效、生態(tài)環(huán)保的辦公環(huán)境，國內高檔寫字樓的智能化往往浮于表面，僅僅是將其作為一項可以炒作的硬件配置，對其實際運行結果并不重視。

隨著經濟的發(fā)展寫字樓將會有強大的市場需求，如何在開發(fā)及設計環(huán)節(jié)切實提升其內在品質，增加其技術含量，并做到生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能，取得經濟效益和社會效益的雙贏，是關乎高檔寫字樓這種建筑產品具有持久生命力的決定因素。因此主題化、個性化、配套化、生態(tài)化、人性化是高檔寫字樓的必然發(fā)展趨勢。

篇七 我區(qū)物業(yè)服務收費管理調研報告6850字

物業(yè)服務管理，是指物業(yè)服務企業(yè)接受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維修、修繕和整治，并向物業(yè)所有人、使用人提供綜合性的有償服務，其直接收取的物業(yè)服務費主要用于小區(qū)維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)在管理中集中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作全部是通過有償服務收費來實現(xiàn)。由此可見，物業(yè)服務市場的主體結構要求是“誰受益、誰交費”。

目前，隨著房地產業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務行業(yè)法規(guī)的不斷完善，我市物業(yè)管理的普及程度有了較大幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業(yè)廠房、學校、醫(yī)院、房改房，城區(qū)居民小區(qū)也逐步引入物業(yè)管理。物業(yè)服務行業(yè)在得到社會的認可和接受的同時，由于各個方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響，特別是物業(yè)服務收費問題尤為突出，如何加強監(jiān)管已屬刻不容緩。

2003年國家發(fā)展改革委、建設部下發(fā)《物業(yè)服務收費管理辦法》、規(guī)范物業(yè)管理服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。以該辦法為依據，_____市政府于2023年6月下發(fā)了《_____市物業(yè)管理辦法（試行）通知》（下稱辦法），通過政府職能的轉變逐步將物業(yè)服務收費的政府定價和政府指導價轉為市場調節(jié)價及政府指導價?！掇k法》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價，即由市政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業(yè)德惠服務等級、標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布；實行組合制的普通住宅服務收費和高檔住宅別墅物業(yè)服務收費以及非住宅物業(yè)（如居民小區(qū)、商場等）的服務收費實行市場調節(jié)價，即由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定；物業(yè)服務企業(yè)應為業(yè)主提供優(yōu)質價相符的服務，實行明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置進行公示。

《辦法》出臺后，在行業(yè)及企業(yè)當中、廣大業(yè)主當中產生了波瀾，企業(yè)認為沒有了“尚方寶劍”，收費將會更難，有企業(yè)的老總更說：：“這不是要我們提供無償服務嗎？”而業(yè)主們則認為政府不批復定價這不是給物業(yè)管理企業(yè)提供亂收費的依據嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關注和報道，對關于住宅檔次、服務標準的掛鉤、收費標準的調整、如何協(xié)調定價等方面的存在著這樣那樣的質疑。我們曾經在一天內接到10多個有關收費方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè)，由于物業(yè)的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不齊，功能欠缺，對機電、綠化等的養(yǎng)護不重視，再則業(yè)主素質參差不齊、需求的物業(yè)服務較表面等等問題，對物業(yè)服務實行指導價的爭議特別大。個別物管企業(yè)也因為低價介入物業(yè)的管理，并用車場費用等多種經營彌補服務費等做法，導致物業(yè)的重新招標，形成了各方均對原來的物業(yè)管理服務費的含金量重新評定問題。

一、我市物業(yè)服務管理的現(xiàn)狀：

1、物業(yè)管理內容主要是小區(qū)的公共部位。小區(qū)公用設置的維修，不涉及業(yè)主室內部位。但有些業(yè)主卻認為物業(yè)管理公司的工作不僅僅是保潔、保安、綠化，應無所不包，要求物業(yè)企業(yè)無償為住戶室內提供一切服務，一旦服務得不到滿足，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。

2、業(yè)主對物業(yè)服務收費缺乏知情權。從我市中心城區(qū)看，各物業(yè)服務公司都能做到明碼標價收費，能在小區(qū)醒目位置公示服務項目內容、收費標準、收費依據等等，但對物業(yè)服務收費的收支情況，物業(yè)服務公司沒有嚴格按照嚴格規(guī)定“每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務收費的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督”。侵犯了業(yè)主的知情權和監(jiān)管權。

3、物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單一、面窄。目前我市中心城區(qū)的物業(yè)企業(yè)僅僅是面向居民住宅小區(qū)提供服務，而對居民住宅小區(qū)也僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，缺乏服務創(chuàng)新意識。比如西苑小區(qū)物業(yè)公司，不能充分利用社區(qū)黨建、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)價格進萬家等一系列社區(qū)建設活動的契機，拓展服務平臺，只好在收費率不到70％的情況下，靠出租店輔租金來負債運轉。全市沒有一家開設代接送小孩、代灌液化氣、代家政服務等項目的物業(yè)服務企業(yè)。

4、物業(yè)企業(yè)員工素質不高，服務不規(guī)范，認為物業(yè)服務是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓，也還是停留在基本技能的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大、素質不一，高品位的物業(yè)公司無從查找。

6、業(yè)主委員會工作滯后。目前，我市中心城區(qū)絕大部分小區(qū)都沒成立業(yè)主委員會，雖然有極個別社區(qū)成立了業(yè)主委員會，但都沒有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)公司之間橋梁與紐帶的作用：服務質量的監(jiān)管工作沒有真正開展起來；對物業(yè)服務與公共財務的收支疏于監(jiān)管。同時，由于業(yè)主委員會自身缺乏對物業(yè)相關政策、規(guī)定的了解、理解和運用，致使物業(yè)企業(yè)單方說了算，而業(yè)主委員會卻對物業(yè)的管理事項難以決策。

7、有個別業(yè)主過度強調個人的實用性利益不顧社區(qū)整體外觀形象的共同維護。如：防盜鋼窗、空調等的安裝零亂；私占公共場所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾，這些行為在不同程度上，增加了物業(yè)公司的工作難度和不應有的工作量。

8、物業(yè)企業(yè)由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開招聘的規(guī)定沒有得到全面執(zhí)行。目前，_____市中心城區(qū)各居民住宅小區(qū)提供物業(yè)服務的物業(yè)企業(yè)都是前期物業(yè)開發(fā)代管，后期物業(yè)則是由開發(fā)商將原來分管物業(yè)的人員分離出去，重新注冊企業(yè)名稱、企業(yè)法人，成立新的物業(yè)服務企業(yè)來接管社區(qū)。不論是前期還是后期物業(yè)，都沒有通過市場公開競爭招標，由全體業(yè)主自主選舉物業(yè)管理公司，致使物業(yè)企業(yè)提供的服務質量標準缺少明細、欠缺可監(jiān)督性。

9、市場體制不活，社會公共服務資源不均，增加了物業(yè)公司管理成本，導致不少物業(yè)公司負債經營。如；_____市康居蒂景灣居民住宅小區(qū)，公共服務水電都是按商業(yè)用戶執(zhí)行，甚至居民樓道公用照明也是無價可講，價位的順勢反差加重了物業(yè)公司的管理成本，以致企業(yè)通過變術來減少債務，實行勉強運轉。

10、由于房地產開發(fā)商的問題，小區(qū)分期建設及附屬物配套工程未完全峻工而提前交付，有些配套設施如水、電、氣工程不配套，造成物業(yè)公司開展工作困難，影響物業(yè)服務質量。

11、如何加強監(jiān)管、規(guī)范行為？如何引導物業(yè)公司和業(yè)主搭建互盈載體？相關職能部門監(jiān)管缺位。

二、造成物業(yè)服務管理難的主要成因：

1、開發(fā)商對小區(qū)配套承諾不兌現(xiàn)，質量問題多。由于開發(fā)商不兌現(xiàn)售房時的承諾，入住后問題遲遲得不到解決，有的業(yè)主以拒繳物業(yè)服務費來與物業(yè)服務公司實行對峙。開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)管理矛盾，主要表現(xiàn)在；一是面積分攤不合理，配套服務設施建設承諾不能兌現(xiàn)。二是房屋使用中出現(xiàn)質量問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就修繕責任互相推托。三是轉嫁本屬自身承擔的費用（如：房產測繪費）給業(yè)主導致業(yè)主意見突出。

2、物業(yè)公司服務不到位、收費不合理、財務不透明。物業(yè)服務收費難的另一個原因，是物業(yè)公司不按規(guī)定的收費標準收取物業(yè)費，擅自設立收費項目收費或者收費少服務。從調查的情況看，這是業(yè)主反映最強烈的問題，直接影響了物業(yè)公司和業(yè)主之間的關系。雖然我市1999年就出臺了《_____市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費辦法》，明確規(guī)定了收費項目、檔次和收費標準，但仍有部分物業(yè)公司擅自提高收費標準、設立項目或者以強制提供服務的方式收取費用。此外，問題更多的是物業(yè)公司的收費標準與其所提供的服務質量不符，同一區(qū)域同一收費標準的不同小區(qū)，服務的質量各有千別，常常引起業(yè)主的不滿，以致業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費。依照國家發(fā)改委、建設部《關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知》的規(guī)定，物業(yè)管理服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。而現(xiàn)在不少物業(yè)公司并沒有執(zhí)行規(guī)定，特別是沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)服務收費缺乏透明度。業(yè)主不知道自己交納的費用花在什么地方，總認為物業(yè)公司收了很多錢，卻沒有用在業(yè)主身上，所以拒絕交納物業(yè)費。

3、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養(yǎng)護等服務性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、著力從以下方面加強監(jiān)管。

1、規(guī)范物業(yè)服務行為，提高物業(yè)服務水平。倡導物業(yè)服務企業(yè)通過建立成本分析制度整合資源，聯(lián)合采購，擴大管理規(guī)模，降低管理成本。物業(yè)管理作為服務行業(yè)，服務質量是關系到企業(yè)發(fā)展的核心問題，這就要求企業(yè)創(chuàng)新服務理念，優(yōu)化服務質量，為業(yè)主提供更細致、更周到的人性化服務，定期公布物業(yè)費的收支情況，使業(yè)主明白消費。物業(yè)服務企業(yè)雖然是勞動密集型產業(yè)，但競爭仍然十分激烈。因此，僅靠降低物業(yè)費已經不能吸引消費者，只有通過規(guī)范化的管理和優(yōu)質的服務塑造企業(yè)品牌，才能實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展、壯大。具體方法應該：一是改變以往的收費態(tài)度和方式。由于收費員沒有經過專業(yè)培訓，自身對物業(yè)相關政策、規(guī)定缺位理解和運用。同時，由于收費面廣、點多、量大，難免出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很順利，導致業(yè)主對物業(yè)服務公司有意見而不愿交費。如：物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公告欄定期公布已繳費業(yè)主的名單，起到督促作用；對極個別拖欠較多、影響整個小區(qū)物業(yè)收費工作的業(yè)主，物業(yè)公司應通過法律手段來解決，以起震懾教育作用。也可以依靠業(yè)主委員會，并以業(yè)主委員會的名義下發(fā)通知，宣傳交納物業(yè)費是業(yè)主應盡的職責。二是要加強物業(yè)服務公司的自身建設，提高服務質量和水平。物業(yè)企業(yè)要努力為廣大業(yè)主提供優(yōu)質服務，規(guī)范服務行為，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度，注重對服務質量的研究，加強對員工素質的培養(yǎng)。通過企業(yè)自身的不斷努力，為小區(qū)營造一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務”方式。另外，物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平，加強內部管理，建立規(guī)章，規(guī)范行為準則。收費時可根據居民的不同情況，在物價部門制定的物業(yè)收費標準幅度內，與業(yè)主商量確定。對有些收入很低確實交不起物業(yè)管理費的，應給予減免政策并向其他業(yè)主公布，一方面解決了交不起物業(yè)管理費的貧困戶的困難，另一方面也起到和發(fā)揮了其他業(yè)主監(jiān)督的作用。物業(yè)服務公司應該在加強企業(yè)自身建設、通過服務水平、質量上下功夫，盤活內部管理機制，不斷提升服務質量以贏得廣大業(yè)主的認可和滿意。

2、充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，規(guī)范自身行為。協(xié)會應實行橫向協(xié)調、縱向指導的方法。一方面要加大與物價局溝通，物價部門要定期舉辦物業(yè)服務管理培訓，規(guī)范其執(zhí)收行為，為物業(yè)管理企業(yè)解答對《辦法》和新頒布的《物業(yè)服務管理條例》存在的疑問。針對企業(yè)在執(zhí)行過程中面臨的問題，有針對性的提出專業(yè)意見、建議，對于中檔的物業(yè)，建議企業(yè)應進行全面的評價，遵循給什么服務報什么價格的原則，按政府的標準定價，提供切實可行的服務內容，不能進駐后再提價，引起業(yè)主的反感。要特別注意對公共秩序的維護，在實行明碼標價期間要確認收多少服務多少，不能隨便許諾能人所不能。對于廣大業(yè)主方面，協(xié)會要重在宣傳及時引導的方法。針對業(yè)主缺乏成熟的物業(yè)管理消費意識的情況，協(xié)會以輿論為向導，有針對性地做了大量的解釋和引導工作。如召開不同地區(qū)的業(yè)主座談會，請有關人士來為其講解案例，在物業(yè)管理收費方面存在包括如何界定變通住宅？界定檔次有爭議怎么辦？三級資質的物管企業(yè)能否按一級收費？沒有業(yè)委會能否改收費標準？哪種情況下收費明細賬單一定要公布？小區(qū)車位收益該歸誰等七大焦點問題從行業(yè)的角度提出了意見和建議。此外，為切實指導物業(yè)服務收費的定價、協(xié)調、平息業(yè)主與物管企業(yè)因定價問題引發(fā)的矛盾，針對物業(yè)檔次界定難的問題，協(xié)會可以啟用物業(yè)服務收費建議的評審程序，由企業(yè)或業(yè)委會提出需求，協(xié)會以組織行業(yè)專家到物業(yè)現(xiàn)場進行評審，從行業(yè)的專業(yè)角度提供合理的定價建議、意見，為物價部門審定價費提供切實可行的資料。為更好地平衡行業(yè)所面臨在收費方面的困難和矛盾，行業(yè)協(xié)會除了對物業(yè)服務收費項目進行明碼標價外，物價部門也應主動與其溝通，開展收費公示，統(tǒng)一制作公示牌，接受社會監(jiān)督。

3、加大宣傳工作力度，幫助業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理消費觀念。業(yè)主買房是一個持續(xù)消費的過程，即便是付清全部房款，也僅僅是消費的開始，所以改變購房消費觀念也是一個必須解決的問題。因此，要加強對《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《價格法》和有關法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了廣大業(yè)主的利益。同時，也應該堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道交納物業(yè)服務費是每個業(yè)主的應盡義務。房管部門要從完善部門職能入手，加大宣傳力度，引導和幫助廣大業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，努力為物業(yè)企業(yè)和業(yè)主搭建互盈互利平臺。

4、建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系，規(guī)范物業(yè)服務管理行為。規(guī)范和約束小區(qū)的業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系，僅靠業(yè)主公約是遠遠不夠的必須要有一個具有強制性、權威性的物業(yè)管理法規(guī)體系。因此，政府相關職能部門要在充分調查、廣泛征集意見的基礎上，建立和完善《_____市物業(yè)服務管理辦法》，通過規(guī)章的形式將他們的責、權、利明確下來，確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害；同時大力推進和完善《_____市物業(yè)服務管理招投標制度》。業(yè)主大會通過招標選聘物業(yè)企業(yè)時，房管和物價部門必須到場進行指導，努力做好監(jiān)管、指導到位，當好服務者、指導者、監(jiān)督者和管理者。作為服務者，房管和物價部門要以人為本更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務；作為指導者，房管和物價部門要在全面實施《_____市物業(yè)服務管理辦法》的同時，加快出臺《_____市物業(yè)服務管理辦法實施細則》，加強宣傳發(fā)動的工作力度；作為監(jiān)督和管理者，房管和物價部門要嚴格按照法律法規(guī)的要求，加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，依法行政，嚴格規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的行為。同時，又要加強對業(yè)主行為的正確引導，提高業(yè)主素質。要通過整合社會公共服務資源，實行政府扶持政策，加大政策傾斜力度，減少物業(yè)企業(yè)管理成本，為物業(yè)企業(yè)發(fā)展和小區(qū)和諧創(chuàng)建營造良好的社會氛圍。

5、加強監(jiān)管，完善配套。物業(yè)費的收取標準與物業(yè)的品質及服務質量密不可分，收費辦法應當更加細化服務的范圍、內容和標準，根據服務的質量可以有一定的浮動幅度，以體現(xiàn)服務的差別性帶來的收費差異。此外，對實行物業(yè)服務費酬金制的預收物業(yè)服務資金中除了物業(yè)服務支出外，還包括物業(yè)服務企業(yè)的酬金，而國家對酬金并沒有統(tǒng)一的標準，建議提供一個教較為合理的利潤區(qū)間，供業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)進行協(xié)商確定標準。此外，價格執(zhí)法部門要加強監(jiān)督檢查，及時解決價格糾紛，切實保護業(yè)主的合法權益。在嚴格查處價格違法行為的同時，要積極幫助物業(yè)企業(yè)改進工作，規(guī)范執(zhí)收行為，促進全市物業(yè)服務管理的制度化、規(guī)范化。

總之，物業(yè)管理服務收費與物業(yè)檔次、消費群體有直接的關系，如何兼顧居民的承受能力與企業(yè)所得利潤合理定出收費標準廣而告之并明碼實價提供服務，是企業(yè)在政府指導價及市場調節(jié)價下，學會如何在改革開放的經濟市場中迎搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發(fā)展均非一帆風順，更何況風雨兼程的物業(yè)服務行業(yè)。隨著市場的逐步放開，由精度業(yè)主和物管企業(yè)實行雙向選擇服務和市場，這將是物業(yè)管理發(fā)展的大方向，行業(yè)協(xié)會應顧及全局，起好橋梁作用，對企業(yè)、對業(yè)主均應抱以一視同仁的負責態(tài)度、行使指導、監(jiān)督的職能。當物業(yè)服務公司做到公布帳目明明白白時，當業(yè)主真正了解物業(yè)服務費的含金量時，物業(yè)服務行業(yè)將會達到一種平衡、業(yè)主與物管企業(yè)間將相互達成一種共識，在明確各方主體的責任，實現(xiàn)質價相符的市場經濟規(guī)律時，才是持久的、永恒的。物業(yè)管理的目的是構建和諧的環(huán)境，誰享受誰支付，將權利還給業(yè)主的同時應及時地引導以提升業(yè)主對物業(yè)管理的認知度，這樣，物業(yè)管理只會有雙贏而不可能有單贏的局面，也只有這樣，才能在社區(qū)實現(xiàn)和諧安定的生活。

篇八 關于物業(yè)公司消防安全管理工作調研報告3750字

隨著經濟社會的持續(xù)發(fā)展，城市居民對生活質量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關心、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業(yè)務經費、管理體制、業(yè)務水平等因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎等原因長期存在，致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產權建筑滋生大量的火災隱患。當前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。

一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題

(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強

在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實《______消防法》及《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責了解不多?！禵_____消防法》第十四條，《機關、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。

(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務素質不高

在平時在履行消防檢查時發(fā)現(xiàn)：個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業(yè)技術知識，學歷層次、專業(yè)技術偏低，安全意識差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心，對消防控制中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內部消防設施、器材被盜現(xiàn)象嚴重，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協(xié)調配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特別是聯(lián)動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發(fā)揮應有的功能。

(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責不明

物業(yè)管理公司作為市場經濟條件下的產物，其最終目標是服務于與業(yè)主的各項合同約定，也就是說，其只對合同約定的內容負責。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設施的管理沒有明細的合同約定，致使物業(yè)公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關心除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時得到恢復，影響了設施的工作效能;

(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理

部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區(qū)，改變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經濟利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通，妥善處理相關時宜，而只是認為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的先天性的火災隱患;

(五)物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件

物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。雖然建設房管部門在核發(fā)資質證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產開發(fā)商，建設和管理不分的體制嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作開展;

(六)消防設施日常維修資金得不到有效保障

由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務質量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的主仆觀念影響，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導致物業(yè)管理費用不能及時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經費預算報告書，經業(yè)主委員會審核，房地產行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養(yǎng)經費的使用得不到有效保障。

(七)消防安全管

在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區(qū)火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。

二、解決當前物業(yè)管理中消防安全職責不落實問題的對策

(一)進一步明確和完善相關法律規(guī)定

政府相關部門應根據目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關法律法規(guī)，進一步明確業(yè)主委員會的職責，完善組織機構，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建筑或多產權建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續(xù);

(二)提高物業(yè)公司的準入門檻

建設房管部門在核發(fā)資質證書時，應明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術人員，并把通過消防專業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業(yè)管理單位的相關信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質申領、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平;

(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導

區(qū)級政府應將街道、社區(qū)范圍內的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎內容，同時，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單位應及時報告街道、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理，從嚴處罰;

(四)加大消防教育培訓力度

切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《______消防法》、《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質有所提高。

(五)規(guī)范對公共維修基金的管理

《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應幫助物業(yè)單位協(xié)調各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動維修基金，以保證火災隱患能得到及時、有效的整改?？傊飿I(yè)管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經濟發(fā)展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。

篇九 物業(yè)小區(qū)管理和服務工作調研報告7150字

近年來，隨著房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)數(shù)量急劇增加，由此引發(fā)的物業(yè)糾紛、業(yè)主委員會選舉換屆難等問題十分突出。如何管好物業(yè)公司，加強業(yè)委會的指導和監(jiān)督，成為我們必須共同面對并加以解決的一個重要課題。三個月在深圳的掛職學習期間，比較了兩地物業(yè)小區(qū)管理中存在的突出問題，從實際出發(fā)，分析原因，尋找對策，借鑒南山街道的管理模式，力爭更好的為小區(qū)居民服務，維護轄區(qū)和諧穩(wěn)定。

一、__街道和__街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)基本情況及主要特點

截至__年6月底，__街道轄區(qū)共有物業(yè)小區(qū)__個，總建筑面積約__萬平方米，物業(yè)管理服務企業(yè)__家。小區(qū)成立業(yè)主委員會的有__個，占總數(shù)的45.7%;正在進行換屆選舉中的有_個，其中，由于各種原因長期成立不了的有_個;因物管問題和業(yè)委會組建換屆問題發(fā)生糾紛的有_個。__街道轄區(qū)共有住宅小區(qū)__個，總建筑面積約__萬平方米，物業(yè)管理服務企業(yè)__家。單位自管__家，社區(qū)代管小區(qū)__家，三無小區(qū)_家，小區(qū)成立業(yè)主委員會的有__個，正在進行選舉中的有_個.

總體看，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)主要有以下三個共同特點：

1、新建物業(yè)小區(qū)數(shù)量劇增，迎來小區(qū)業(yè)委會組建高峰期。轄區(qū)三年內新建物業(yè)小區(qū)和交付使用的小區(qū)不斷增加，先后有幾十個小區(qū)進行業(yè)委會籌備和組建工作。

2、因物業(yè)建筑質量、建設遺留問題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務質量等問題引發(fā)的物業(yè)糾紛時有發(fā)生。

3、業(yè)主委員會組建難、運作難、監(jiān)管難，引發(fā)問題糾紛多的現(xiàn)象較為突出。

二、物業(yè)小區(qū)存在的主要問題及原因

(一)物業(yè)建設開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)遺留問題多種多樣，成為引發(fā)其他問題的根源

現(xiàn)象一、新樓盤工程質量出現(xiàn)問題。主要表現(xiàn)有：①一些小區(qū)物業(yè)在開發(fā)商向業(yè)主交付使用后，發(fā)現(xiàn)存在房屋外墻滲漏等質量問題。②開發(fā)商向業(yè)主交房時仍存在管理區(qū)域內的環(huán)境、道路、景點等設施未完工、不完備的情況，影響業(yè)主居住。

現(xiàn)象二、物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要表現(xiàn)有：①銷售廣告承諾內容與實際交房時不符。②擅自將小區(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用。③擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

現(xiàn)象三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。開發(fā)商挪用或不及時向有關部門繳交房屋公共維修基金，給后期物業(yè)管理帶來困難。

例如南山轄區(qū)鼎太風華、繽紛假日和諾德花園小區(qū)都是在物業(yè)設計開發(fā)、公共面積使用、物業(yè)產權劃分等方面的承諾內容與實際交房或后期建設時不符，引發(fā)開發(fā)商或物業(yè)公司與業(yè)主間產生矛盾，并逐步升級發(fā)酵，導致業(yè)委會選舉難、物業(yè)管理難等系列問題，甚至發(fā)生小區(qū)懸掛標語橫幅，業(yè)主聚集上訪堵路，打砸、傷人等暴力沖突事件。五里墩轄區(qū)的五里商城小區(qū)的公共維修基金補交，開發(fā)商不知去向等。

主要原因：

①很多問題要到物業(yè)使用階段才能發(fā)現(xiàn)，造成矛盾發(fā)酵或向物業(yè)公司轉嫁。

②工程質量驗收標準不夠細致、規(guī)范，相關部門審驗、監(jiān)管不到位。

(二)物業(yè)公司管理服務不規(guī)范、不到位，常常引發(fā)物業(yè)糾紛

現(xiàn)象一、物業(yè)公司資質、水平良莠不齊，服務質量總體偏低。雖然經過審核評級，但員工素質、公司規(guī)模、綜合實力和專業(yè)化管理水平等各項指標表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)公司較少，很多物業(yè)公司服務意識不強，物業(yè)員工主動上門服務少，業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度低，有的物業(yè)公司在管理中問題百出，口碑極差。

現(xiàn)象二、物業(yè)公司的經營管理不規(guī)范。由于產權不清，有的物業(yè)公司擅自在小區(qū)公共部位開展經營，全部收入歸企業(yè)方所有;有的物業(yè)公司資金使用、財務審計缺乏公開透明度，存在挪用物業(yè)管理費、違規(guī)使用維修基金、做假賬等現(xiàn)象。

主要原因：

①物業(yè)服務收費標準低、收費難、成本高，物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低等原因導致物業(yè)公司招工難，難以保證員工高素質和服務高質量，在合同中、后期物業(yè)公司“自炒魷魚”現(xiàn)象不斷增多。

②相關政策、法律法規(guī)不夠完善，行業(yè)標準不夠統(tǒng)一規(guī)范，物管行業(yè)缺乏政策扶持力度和良性競爭機制，行業(yè)協(xié)會監(jiān)管自律、獎懲制度形同虛設，政府有關部門的管理監(jiān)督沒有真正落實到位。

例如南山街道轄區(qū)月亮灣山莊物業(yè)糾紛中，南油物業(yè)在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清為由一直拒絕退出，街道、社區(qū)和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執(zhí)行法院判決退出管理，但該物業(yè)公司仍然不理不睬，導致后期發(fā)生較為嚴重物業(yè)糾紛事件。

業(yè)主參與度不高，并處于相對弱勢，業(yè)主、業(yè)委會很難與開發(fā)商、物業(yè)公司形成制衡機制，有效監(jiān)督不夠。

(三)業(yè)委會存在“三難”問題，成為引發(fā)問題糾紛的焦點

現(xiàn)象一、成立難

在業(yè)委會的組建上，兩街道轄區(qū)已經成立業(yè)主委員會的物業(yè)成立率都不到50%。有些小區(qū)從部分業(yè)主提出成立業(yè)委會申請后，籌備和組建工作持續(xù)1、2年時間，最終沒有結果，過程中還出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主分派、對立，甚至引發(fā)糾紛、上訪等情況。

主要原因：

①業(yè)委會缺乏群眾基礎，業(yè)主參與意識薄弱。一些業(yè)主認為小區(qū)硬件和物業(yè)管理過得去，有無業(yè)委會沒有關系，有的業(yè)主甚至不知道小區(qū)哪家物業(yè)公司在管理，不知道小區(qū)有沒有業(yè)委會。所以，很多小區(qū)在業(yè)委會組建過程中，由于報名人數(shù)不夠，選舉在籌備階段就流產了。

②一些開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)對組建業(yè)委會不積極，擔心業(yè)委會成立后業(yè)主的勢力大了，物業(yè)不好管理，甚至有可能炒掉物業(yè)，所以采取不提供業(yè)主資料、拖延時間等各種手段致使籌建、組建業(yè)委會工作就難以進行。例如轄區(qū)現(xiàn)代城華庭、美麗灣公寓等小區(qū)都發(fā)生以上情況。

現(xiàn)象二、運作難

一些小區(qū)雖然成立了業(yè)委會，但在日常管理方面，存在委員到會率低、參與度差等情況，致使工作無法正常開展，業(yè)委會形同虛設;在履職方面，業(yè)委會成員缺乏與業(yè)主、物業(yè)之間的有效溝通，業(yè)委會不作為、業(yè)主大會長期“冬眠”等現(xiàn)象普遍存在，未能充分發(fā)揮橋梁和監(jiān)督作用。

主要原因：

①業(yè)委會成員的服務意識、工作積極性不高。業(yè)委會組織較松散，且服務工作一般都要占用業(yè)余時間開展，大部分業(yè)委會成員難以真正做到在其位謀其政。

②業(yè)委會成員素質和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒有時間參與業(yè)委會工作，所以入選的業(yè)委會成員往往是年齡較大的退休人員，有的小區(qū)個別業(yè)委會成員年齡達到70多歲，在個人精力和活動能力方面都不夠理想，且小區(qū)事務常涉及工程整修、財務審計、設備養(yǎng)護、維修資金使用等專業(yè)和法律方面的問題，對業(yè)委會成員的知識面、綜合能力和相關經驗等要求較高，很多業(yè)委會成員難以勝任。

現(xiàn)象三、監(jiān)管難

實踐證明，業(yè)委會是把雙刃劍，用得好可以發(fā)揮很大的積極作用，如果業(yè)委會出現(xiàn)問題，往往導致小區(qū)出現(xiàn)矛盾和糾紛，影響和諧穩(wěn)定。業(yè)委會常存在以下典型問題：

①個別業(yè)委會成員動機不良，具有很強的私利性。在行使職權時為謀取個人利益，違規(guī)使用小區(qū)通過出租經營用房或利用公共部位出租產生的收入擅自增加業(yè)委會成員工作補貼，甚至收取其他物業(yè)公司好處，積極主張和操作更換物業(yè)公司事項等。

②部分業(yè)委會亂作為，運作不規(guī)范。因缺乏內部管理和約束的機制，少數(shù)業(yè)委會工作比較隨意，超越權限行使權利，小區(qū)維修基金使用、設施改造、業(yè)委會成員任免、開展訴訟等重大事項不按規(guī)定進行公示或召開業(yè)主大會通過，暗箱操作、違規(guī)操作現(xiàn)象時有發(fā)生;個別業(yè)委會成員與物業(yè)公司相互勾結，形成利益團體，犧牲業(yè)主利益，侵犯業(yè)主權益，甚至出現(xiàn)個別業(yè)委會完全被業(yè)委會主任控制，業(yè)委會主任以權謀私，從中獲利的情況。很多情況下，業(yè)主是在不知情的情況下“被代表”，合法利益“被犧牲”，而業(yè)主往往因為處于弱勢，對此類行為難以制止。

個別業(yè)委會維權手段不合法，造成社會不穩(wěn)定因素。一些業(yè)委會成員為達到發(fā)泄私憤、謀取私利等目的，假借為業(yè)主維權名義故意制造事端，挑起業(yè)主與物業(yè)公司、政府部門之間的意見和矛盾，帶頭或煽動業(yè)主采取非正常上訪、游行示威等過激行為擾亂社會治安。物業(yè)糾紛多發(fā)，使基層政府組織承擔的維穩(wěn)壓力日益加大。

主要原因：

①利益驅使，權力誘惑。這與當前物業(yè)小區(qū)管理中對業(yè)委會存在的錯誤理解和導向有關。大部分業(yè)主不關心業(yè)委會選舉，而個別業(yè)主則表現(xiàn)為過度關心，究其原因，“無利不起早”！錯誤的將加入業(yè)委會作為一個謀生手段，一些業(yè)主在報名參選時就問社區(qū)工作站的工作人員：“我們一個月能有多少補助??？”、“聽說某某小區(qū)業(yè)委會每個人每月發(fā)一兩千塊錢呢！”;一些業(yè)主認為業(yè)委會是個權力機構，無所不能，進了業(yè)委會就有了權力，有了地位，可以領導自居，業(yè)主、物業(yè)、政府都得“聽我的！”。

②法律法規(guī)和相關政策不夠完善，規(guī)范性、指導性有待加強。很多文件，無論在時效性、操作性上，都不能適應當前的實際工作需要，基層工作人員在具體實踐中遇到很多存在爭議的問題時無可遵循。

例如：上級業(yè)務主管部門，一般情況下也只能在業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律、法規(guī)的決定時，責令其限期改正或者撤銷其決定，而達到解散業(yè)委會的條件比較寬泛，實踐中很難落實，也極少實施。

機制不夠健全，指導監(jiān)管缺位。在人員機構方面，基層專項工作力量薄弱，人手不足問題普遍存在，工作人員業(yè)務水平、相關法律知識掌握等不能適應形勢需要和工作實際，工作能力不足、方法欠缺、疲于應付，對業(yè)委會很難真正做到指導準確和監(jiān)管到位。在工作機制方面，政府相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的現(xiàn)象，各部門之間職責不清、協(xié)調不暢，行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，缺乏相關的應急處置、協(xié)調聯(lián)動機制和有效的監(jiān)管措施，在實際的工作中有時出現(xiàn)“誰都能管、誰都不管”，相互推諉的情況，致使很多矛盾越積越深，工作陷入被動局面。例如月亮灣山莊糾紛問題久拖不絕，一定程度上是因為政府相關單位和部門指導不夠準確，監(jiān)督不夠到位，措施不夠得力，工作中沒有形成有效合力等原因造成的。

三、相關對策及工作建議

如上所述，因物業(yè)小區(qū)管理引發(fā)的一些問題在一定程度上已經成為影響社會穩(wěn)定，阻礙社會發(fā)展的絆腳石。問題的解決不會立竿見影，制度的完善不在一朝一夕。我們認為，政府部門、物業(yè)公司、業(yè)委會、業(yè)主四方面都有導致問題的因素，都負有責任，協(xié)調和理順諸多主體之間的法律關系，打破阻礙物業(yè)小區(qū)規(guī)范化運行管理的瓶頸，形成各司其職、各負其責、相互配合、相互制約、共創(chuàng)和諧的物業(yè)管理局面成為解決問題的關鍵。根據工作實際，謹提出以下相關思考及工作建議：

(一)高度重視，調整思路，樹立新型管理和服務理念

高度重視不是口號，是迫切希望！呼吁社會各方對這一問題真正引起關注，合力解決問題。小區(qū)物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，是社會建設和管理的重要組成部分，關系到千家萬戶的切身利益。深圳的社會建設、管理和服務都走在全國前列，出租屋、外來人口等基礎性管理模式成熟有效。作為街道一級的基層政府部門一定要認清形勢、有所作為、敢于擔當，我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍，必須克服難處、想到細處、落到實處。

在認識和理念上，要處理好服務與管理的辯證關系，在加強管理的同時注重服務，使其相輔相成。把以人為本，業(yè)主自治，支持和維護大多數(shù)業(yè)主合法權益作為工作的出發(fā)點，根據小區(qū)居民群眾的合理需求開展工作。要抓住物業(yè)公司和業(yè)委會這兩個核心，引導他們在依法實施民主自治管理，服務居民群眾上發(fā)揮應有作用，實現(xiàn)建立“管理有序、服務完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、關系和諧的物業(yè)小區(qū)”的總體目標。

在實際工作中，要在“人、財、物”上給予充分保障。進一步增加人員編制，充實工作力量，改變基層工作人員疲于應付的工作局面;業(yè)務主管部門要進一步強化履行專業(yè)管理的職能和責任，重心下移，切實加強對基層的指導幫助，做到準確、細致、到位，并具有明確性和可操作性，要加強法律知識和相關業(yè)務培訓，提高專項工作人員的工作能力和水平。

(二)完善法規(guī)，細化政策，建立健全規(guī)范化物業(yè)小區(qū)管理工作機制

物業(yè)建設開發(fā)遺留問題，物業(yè)公司管理服務不規(guī)范、不到位以及業(yè)委會“三難”現(xiàn)象，對小區(qū)業(yè)主的正當權益造成侵害，誰來監(jiān)督？怎樣監(jiān)督？如何打破物業(yè)小區(qū)管理運行瓶頸？成為政府面臨的工作難題。加強政府的指導和監(jiān)督力度，建立完善依法行政、規(guī)范管理的制約機制是解決問題的關鍵。

在法律層面，有關部門盡快出臺操作性強的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，填補法律漏洞和監(jiān)管空白。重點對一些在日常管理中較為多發(fā)，容易產生爭議的典型問題加以明確和解決。對物業(yè)公司服務質量等問題，要按照“按質論價”的原則合理界定和明確制定物業(yè)小區(qū)管理服務內容、收費標準和小區(qū)維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實施細則;建立物業(yè)服務誠信考核制度，考核結果與物業(yè)服務企業(yè)等級評定、資質升級和政府獎勵補貼政策相掛鉤;在日常監(jiān)管、考核和獎懲程序上要權力下放，充分聽取街道、居委會、業(yè)委會、業(yè)主等方面的意見，對行業(yè)協(xié)會和主管部門的行政處罰權給予法律上的保障。對業(yè)委會給予清晰、準確、合理、科學的定位，明確權利義務和法律責任，建立規(guī)范、有效、透明的考核和監(jiān)督制度;完善業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和運作程序;推行業(yè)主委員會有償服務制度，統(tǒng)一薪酬標準;明確業(yè)委會不作為、亂作為的處罰規(guī)定;建議明確業(yè)委會備案為必經的審批程序，屬實質性備案;對由街道辦事處組織聯(lián)席會議的程序、效力、責任等問題加以明確。

在行政層面，主要解決政府各有關部門職責不明確，管理與服務脫節(jié)的問題。建議改變市、區(qū)主管部門單一管理的模式，在街道辦事處成立專職機構，專門負責物業(yè)管理工作，建立市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理行政職責;建立物業(yè)小區(qū)管理服務綜合信息系統(tǒng)，對物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員以及物業(yè)專項維修資金等方面實現(xiàn)科學化和信息化管理;建立物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛調處聯(lián)動機制，對涉及小區(qū)公共安全的設施設備應急維修、物業(yè)公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、復雜問題的個案，立即啟動專項工作組模式，各部門形成合力，對存在的突出問題及時制定工作方案及解決措施。

(三)開拓思路，創(chuàng)新方法，探索行之有效的物業(yè)小區(qū)管理模式

在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基礎上，日常工作中，必須要在方式方法和管理模式有所創(chuàng)新和突破。結合南山街道實際，我們擬逐步推行“一三五一”物業(yè)小區(qū)管理服務工作模式，以“促溝通、解矛盾、創(chuàng)和諧”為目標，以強化物業(yè)公司、業(yè)委會指導監(jiān)管為重點，積極搭建多元互動平臺，有效實現(xiàn)多方聯(lián)動管理，及時化解各類矛盾糾紛，有力維護小區(qū)穩(wěn)定和諧。

1、“一網”，即建設“社區(qū)家園網”，搭建小區(qū)業(yè)主網絡議事平臺。

占領網絡陣地，在有條件的社區(qū)借助社區(qū)服務中心成了“家園網”平臺，開設物業(yè)小區(qū)“網絡議事會”欄目，主動為業(yè)主提供交流平臺，公布相關會議決策，公開事件處理、事務推進落實，通報相關工作人員的工作情況等。通過信息互動正確引導輿論導向，積極倡導文明風尚，及時了解小區(qū)輿情，疏導鄰里糾紛，消除怨氣隔閡，暢通維權渠道，拓寬議事空間。

2、“三會”，即制定落實物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議、小區(qū)業(yè)主民意懇談會(現(xiàn)場)會和物業(yè)管理工作培訓會。

由街道組織定期或不定期召開物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，由城管執(zhí)法、安監(jiān)、消防、文化衛(wèi)生、司法信訪和物業(yè)主管部門參加，對物業(yè)小區(qū)管理中存在的違法搭建、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)糾紛、業(yè)委會運作等突出問題采取集中會診的方式進行排查，逐項落實責任主體、整改措施和督辦期限，做到事事有落實，件件有反饋。

由社區(qū)工作站組織定期或不定期召開物業(yè)小區(qū)業(yè)主民意懇談(現(xiàn)場)會，由業(yè)委會、物業(yè)公司、業(yè)主代表和小區(qū)“五員”隊伍等參加，聽民意、化民怨、解矛盾、除隔閡，形成小區(qū)事務公平公正、公開透明，各方力量共同參與、良性互動的和諧氛圍，真正體現(xiàn) “小區(qū)是我家，管好靠大家”。

由街道或社區(qū)組織每年一度的物業(yè)管理工作培訓會。采取年終總結聯(lián)誼的形式，安排各物業(yè)公司負責人、業(yè)委會成員和其他業(yè)主代表等人員進行經驗交流，開展相關專業(yè)知識的集中培訓，提高其規(guī)范化運作水平和履職能力。

3、“五員”，即“網管員”、“聯(lián)絡員”、“觀察員”、“輔導員”和“督導員”，群策群力，分工合作，共同參與小區(qū)事務。

網管員主要由社區(qū)工作站工作人員和社區(qū)服務中心社工擔任。負責社區(qū)家園網“網絡議事會”欄目的維護、信息相關更新和其他日常管理工作。

聯(lián)絡員主要在小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)委會、義工隊、老年協(xié)會和部分業(yè)主代表中產生，主要負責收集和提供相關信息、通報有關情況、開展業(yè)主宣傳動員等工作。同時，結合街道網格化管理制度，本片區(qū)的網格員要負責協(xié)調聯(lián)絡有關部門、根據落實具體事項等工作。

觀察員主要由業(yè)主中富有熱心、公益心并具有一定組織能力和法律、財務等相關專業(yè)知識的業(yè)主代表組成。負責對物業(yè)公司、業(yè)委會和相關政府相關部門的工作進行監(jiān)督，并可向督導員提出工作建議網絡管理員和輔導員主要由專業(yè)律師、司法調解員、警員、心理學專業(yè)社工和業(yè)務主管部門工作人員組成，也可吸收業(yè)主中的文化、衛(wèi)生、環(huán)保、法律等專業(yè)人才。通過召開座談會，開辦輔導班、心理資訊室、小區(qū)事務調解工作室等形式開展各類公益服務性活動。

督導員主要由業(yè)主中的人大代表、政協(xié)委員、黨代表等較有影響力的業(yè)主代表和街道業(yè)務、紀檢等部門領導組成督導組，對小區(qū)相關管理事務、事件和案件的處理等相關事項進行監(jiān)督指導、推進落實。

4、“一創(chuàng)建”，即開展宜居物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建系列活動。

通過居民滿意度調查、業(yè)主投票等方式和程序，制定評定標準、細則及相關獎懲規(guī)定，試行物業(yè)公司“紅黃牌”掛牌或星級評定制度，開展三好物業(yè)(小區(qū))評比、最有為(具活力)業(yè)委會表彰等系列活動，積極創(chuàng)建“綠色、人文、平安、和諧”現(xiàn)代化宜居物業(yè)小區(qū)。

篇十 物業(yè)管治情況調研報告2800字

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。

二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協(xié)調，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

五、渫陽社區(qū)：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點

1、社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。

3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4、收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。

5、物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經驗與模式，營利的目的太明顯。

6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7、業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。

8、媒體關注程度不夠。

三、對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議

1、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。 政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業(yè)管理市場準入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產開發(fā)、房地產管理分業(yè)經營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。

2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3、社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。

四、下一步工作重點

一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制；

三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作；

四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作；

五是建立“質價相符”的服務收費機制；

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質；

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。

篇十一 集貿市場物業(yè)管理調研報告600字

根據縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執(zhí)法局、_____鎮(zhèn)組成了調研組，對城區(qū)各集貿市場物業(yè)管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區(qū)集貿市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

一、基本情況

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建

二、現(xiàn)行管理模式

三、存在的主要問題

集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

篇十二 物業(yè)公司管理處科學發(fā)展觀分析檢查調研報告1250字

為扎實開展深入學習實踐科學發(fā)展觀活動，堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，樹立以人為本的發(fā)展理念，實現(xiàn)管理處建設全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展。通過此次對科學發(fā)展觀的調研，使我們更加深刻地理解了科學發(fā)展觀的內涵，明確了黨落實科學發(fā)展觀的及時性與必要性，學會要有意識地用科學發(fā)展的眼光來看待問題、分析問題、解決問題。在落實科學發(fā)展觀的同時，不斷將其與管理處發(fā)展相結合，做到統(tǒng)籌兼顧，全面分析。近期，我們深入相關部門、隊及班組，通過走訪座談、征求意見等形式，對龍南管理處建設情況進行了調研和思考。

一、落實科學發(fā)展存在問題及差距

龍南管理處主任采取走入各隊、開座談交流等形式，征集不同群體的意見和建議，經過認真歸納、分析，存在以下問題及差距。其中主要體現(xiàn)在：一是運行設備、管線老化，維修費用逐年遞增，作用發(fā)揮不充分；二是可視門鈴、監(jiān)控系統(tǒng)設備老化，損壞嚴重，維修量大，造價高；三熱水虧損嚴重，四是外雇工福利待遇低；五管理崗人員較少，技術類人才急缺，不能隨公司壯大而增加。

二、學習落實科學發(fā)展觀，推動物業(yè)和諧發(fā)展，必須從以下幾個方面努力：

（一）龍南管理處是物業(yè)公司成立最早的小區(qū)，運行設備及管線老化問題也逐年顯現(xiàn)。僅20__年世紀家園小區(qū)業(yè)主室內及室外冷熱水主管線共修復21處，管線腐蝕滲漏問題已成為物業(yè)管理服務維修的重要項目。物業(yè)公司在資金允許的情況下，對世紀家園小區(qū)進行管線改造，全面更換。

（二）電子門鈴系統(tǒng)是物業(yè)服務的門面，業(yè)主回家第一道門就是單元門，但世紀家園可視電子門鈴系統(tǒng)老化，損壞嚴重，維修量大，使公司每年維護費用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠家協(xié)商、達成共識，原有電子產品損壞一律按現(xiàn)在市場價購買，系統(tǒng)兼容問題由維保廠家解決；同時與維修廠簽訂維保合同應包括損壞及更換配件費用，不應所有損壞的配件都由公司另行承擔費用；成立維保小組對電子門鈴系統(tǒng)進行統(tǒng)一管理，同時聘請一名技術顧問進行業(yè)務指導。

（三）龍南管理處要從政治、文化、生活等各個方面去關心員工，在為員工“送溫暖”上做文章、下功夫。生活上送溫暖，摸清困難員工的底數(shù)和情況，有針對性地幫助有特殊困難的員工解決好實際困難，真正建立幫扶工作的長效機制。事業(yè)上送溫暖，提高員工群眾素質，為員工發(fā)揮作用、施展才能搭建平臺，創(chuàng)造有利于員工成長成才進步的工作環(huán)境。權益上送溫暖，要依法堅決維護員工群眾的各項合法權益，比如，加班加點工作的問題，公司給與更多的關注。精神上送溫暖，要著眼于員工的精神文化需求，更多地開展文化、體育、娛樂活動，起到陶冶情操、振奮精神的作用。

（四）人才對一個企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，龍南管理處近幾年來發(fā)展迅速更是急需技術類、管理型人才來推動企業(yè)的發(fā)展。管理崗位人員較少，技術類人才急缺問題已成為物業(yè)企業(yè)的首要問題，龍南管理處對學習能力較強的新生青年應給予機會培訓學習，發(fā)揮作用提供廣闊舞臺。有人才才能使企業(yè)穩(wěn)步向前，企業(yè)逐步發(fā)展壯大。

隨著學習實踐科學發(fā)展觀活動的進一步深入，龍南管理處將進一步自查自糾，邊學習邊整改，以推動物業(yè)公司和諧發(fā)展。

篇十三 關于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務管理工作的調研報告2350字

小區(qū)不小

——關于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務管理工作的調研報告

隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)服務管理工作作為一項新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強對住宅小區(qū)物業(yè)服務管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展狀況，推動小區(qū)物業(yè)服務管理科學、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過現(xiàn)場察看、實地走訪、召開座談會、查閱資料、聽取匯報等方式，重點對黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務管理情況進行了實地調研。現(xiàn)將情況報告如下：

一、小區(qū)物業(yè)作用不小

物業(yè)管理是房地產經濟市場化的客觀需要和必然產物，它既是房地產經營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關千家萬戶，直接影響著社會、經濟、環(huán)境等各方面的效益。

一是能促進經濟增長。'買房一陣子，物業(yè)服務一輩子。' 作為商品房的售后服務，物業(yè)管理推動了房地產業(yè)運行體系的確立與完善，不僅本身對擴大消費、拉動經濟增長有重要作用，還有利于刺激居民購房積極性，推動房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動縣域經濟的持續(xù)增長。對開發(fā)商來說，良好的物業(yè)管理能塑造開發(fā)商在公眾中的良好形象，增強投資者的信心，提升其產品價格，促進銷售，從而形成公司經營的良性循環(huán)。對住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購買一套房子，房子是其個人資產最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個人資產處于完好的狀態(tài)，延長使用壽命，提高其市場價值，即能確保物盡其用，值其所值。實踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽天下等樓盤銷量較好，而且容易轉讓，保值率高。

二是能提高生活質量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設施，都與群眾生活息息相關。它直接關系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護服務和治安管理等。加強物業(yè)建設管理，對改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業(yè)，改進人們的精神面貌，促進人際關系融洽、生活品質提升。

三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，有效吸納了多余勞動力，緩解了社會就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動作用。

四是能維護社會穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務居民，是加強和創(chuàng)新社會管理，推動和諧社會建設的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開發(fā)小區(qū)80個，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個，總計開發(fā)面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業(yè)等構成復雜，社會穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過及時采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災、燃氣泄漏、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用。

五是能完善城市管理。一個個物業(yè)區(qū)域是構成城區(qū)的基本單元， 衛(wèi)生城市、園林城市的建設，離不開物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設現(xiàn)代城市的重要基礎工作，已成為一項關系民生的社會管理手段。每一個物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自2023年起步以來，現(xiàn)有物業(yè)服務公司已經發(fā)展到48家，有18個小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號，為創(chuàng)新社會管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎。

二、小區(qū)物業(yè)問題不小

隨著我縣房地產業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。

（一）監(jiān)管部門沒有各司其責。一是主管部門力量不足?？h房管局是小區(qū)物業(yè)服務管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責設在縣房管辦，現(xiàn)有工作人員3人，負責對全縣80個小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊物管企業(yè)進行業(yè)務指導管理。主管部門工作職責過多，工作力量嚴重不足，難以切實履行物業(yè)行政管理職責。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務管理是一項涉及到社會各個方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國土、工商、質監(jiān)、稅務、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯(lián)合起來共同指導服務的領導機制和平臺，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結構影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設施等違法行為以及亂停亂放、公共場合跳廣場舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費用由物業(yè)公司承擔、電梯和路燈等用電不與居民用電同價、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費和裝修渣土轉運費等，增加了物業(yè)公司負擔。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責任沒有壓實。按照2023年7月28日通過的《湖北省物業(yè)服務和管理條例》規(guī)定：'街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在同級黨組織領導和民政部門指導監(jiān)督下，依法組織和指導本轄區(qū)內的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調解物業(yè)服務糾紛'，但實際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認為物業(yè)服務管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責、權、費不對等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒有真正發(fā)揮。一個小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需社區(qū)出面協(xié)調解決。然而，事實上，社區(qū)對小區(qū)是有心無力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)'兩張皮'.

篇十四 加強居住物業(yè)裝修網格化管理的調研報告450字

隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題

近幾年，隨著房地產

二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：

（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

篇十五 關于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調研報告3400字

關于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理

發(fā)展情況的調研報告

物業(yè)管理作為新興的朝陽產業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調研，調研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

在調研中我聽到最多的字眼就是收費難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問題，即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業(yè)管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務不到位自不必說，而如房屋質量等開發(fā)商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務，于是效仿他們做法的人越來越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區(qū)內的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手。經濟基礎是實現(xiàn)小區(qū)保值增值的關鍵，這一點必須讓廣大業(yè)主們清楚的認識到。

二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當

在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，作為產權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。

三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質有待提高

這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量產生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

四、服務標準不統(tǒng)一，有待規(guī)范

物業(yè)管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務的時候會與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費應具體提供那些服務做出細致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質不同價，或者同價不同質的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務上產生影響，質優(yōu)價廉的小區(qū)業(yè)主會認為物業(yè)費交得值，他們得到了應有的服務，而那些質優(yōu)價不廉，甚至是質不優(yōu)價不廉的小區(qū)業(yè)主就會認為他們應該得到更多服務，或者減少物業(yè)費的支出，從而不愿交物業(yè)費。

五、開發(fā)商遺留問題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經營

開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內配套設施未健全。調查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

六、地方性法規(guī)建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)的確定等。

針對以上問題，提出如下建議：

一、盡快出臺物業(yè)管理服務質量等級標準

按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業(yè)管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程

按照《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質和道德素質

在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工作：

1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務水平；

2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經考試合格后持證上崗；

3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

4、多渠道吸納有經驗的專業(yè)人才，與本地實際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質。在提高員工道德素質方面，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴格把好驗收關

事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。

五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章

由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權交給地方，我們應根據我市物業(yè)管理實際，結合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經驗，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。

六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質的物業(yè)服務，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

二○○五年一月十日